对于发展低碳经济、绿色经济问题的研究，近几年来国内研究成果较多，这些研究主要集中于以下四个方面：一是低碳经济、绿色经济的发展动力及内在要素分析；二是低碳经济、绿色经济的发展障碍及困境分析；三是发展低碳经济、绿色经济的国际经验及启示；四是发展低碳经济、绿色经济的路径及对策研究。综观上述四方面研究，虽在理论上对低碳经济、绿色经济的发展及其影响等方面取得不少进展，但研究大多是定性而非定量的理论研究，较少进行实证分析研究。本文拟运用基于VAR模型的动态经济计量分析方法，分析南通经济增长与能源消耗、环境污染三者之关系，进行南通经济增长与能源消耗、环境污染的长期均衡和短期波动的实证分析。
一、变量及变量的平稳性检验
为了考察南通经济增长与能源消费、环境污染因素之间的协整关系，本文首先择取自1990年到2011年间的南通地区生产总值、地区生产总值指数、发电量、废水排放总量、工业废气排放总量、工业固体废物产生量（相关数据均来自各年《南通统计年鉴》）。其中将发电量作为衡量能源消耗的指标，废水排放总量、工业废气排放总量、工业固体废物产生量作为衡量环境污染的三个指标；其次将南通地区生产总值按1990年不变价格进行调整；最后，为消除数据中存在的异方差，对各变量取自然对数。
一般地，在分析经济变量之间是否存在长期稳定的均衡关系时，只有在检验变量的平稳性后，才可进一步进行协整分析。南通地区生产总值、发电量、废水排放总量、工业废气排放总量、工业固体废物产生量之对数值分别记为lngdp、lnny、lnfs、ln
fq、lngt。然后分别使用ADF检验方法进行单位根检验。采用降阶搜索法作为ADF检验滞后期选取原则，在确保残差不相关的条件下，同时采用AIC与SC准则，选择两者最小时的滞后长度作为最佳滞后期。对于回归中是否包括常数项和线性趋势项的处理方法，一般地，在回归中首先包含常数项和线性趋势项，如果参数检验显著，应在回归模型中包含，否则应排除之。具体检验结果见表1。
通过检验可知，lngdp、lnny、lnfs、lnfq、lngt均为一阶单整的时间序列，其一阶差分序列在10%的显著水平上为平稳序列。满足变量协整的条件，即lngdp、lnny、lnfs、lnfq、lngt间可能存在协整关系。
二、协整分析及检验
（一）协整检验
对于非平稳时间序列变量组成的关系进行中长期均衡参数估计常使用协整分析技术。Engle-Granger（EG）两步法和Johnsen和Juselius（JJ）的极大似然法是目前最常用的协整分析方法。通常对多变量之间的协整关系的检验应采用Johnsen检验法（即JJ检验法）。
为减少使用JJ方法建立的VAR模型对滞后期的选择的敏感性，通常可使用AIC准则和SC准则来确定最佳滞后阶数，通过使用降阶搜索法依次验证，发现当滞后期为1时AIC和SC值最小，故可确定滞后期为1。在滞后期确定后，再对协整中是否具有常数项和时间趋势进行验证，然后再对数据进行协整检验，检验结果见表2。
由表2的检验结果可知，在5%的显著水平下，序列lngdp、lnny、lnfs、lnfq、lngt之间存在一个协整关系，即在研究的5变量之间存在一种长期均衡关系，对于新息变化带来的冲击，系统迟早能将之加以吸收并将系统维持于一个均衡的状态，协整方程为：
由协整方程可以看出，能源消耗每增加1个百分点，则南通地区生产总值增长0.67个百分点；废水排放每增加1个百分点，则南通地区生产总值增加0.31个百分点；工业废气排放每增加1个百分点，则南通地区生产总值减少0.71个百分点；工业固体废物排放每增加1个百分点，则南通地区生产总值增加0.27个百分点。由此可知，能源消耗、废水排放和工业固体废物排放与南通经济增长存在长期的正向关系，也就是说其对南通经济增长具有拉动作用。但废水排放与南通经济增长存在长期的负向关系。
（二）VAR模型估计
根据前面的分析，此VAR模型的最优滞后期为1，在此条件下，对VAR模型残差进行JB正态性检验、LM自关检验和White异方差检验，显示残差服从正态分布、无自相关、不存在异方差，且所有特征根根模的倒数都小于1，说明VAR模型的结构是稳定的。VAR模型估计结果如表3所示。其中5个回归函数的可决系数分别达到0.957844，0.935006，0.757744，
（三）向量误差修正模型（VECM）
格兰杰（1987）定理证明了协整与误差修正模型的必然联系。若一组变量之间存在协整关系，肯定具有误差修正模型的表达式存在，也就是说，可以建立误差修正模型（VECM）。建立在协整理论上的误差修正模型不仅能反映不同经济序列间长期信息、又能反映短期偏离长期均衡的修正机制，是长短期结合具有高稳定性和可靠性的一种经验模型。
查看表4可发现，此向量误差修正模型的稳定性条件满足自相关性检验、异方差检验和正态性检验要求。当以lngdp为因变量时，误差修正系数为-0.151881，其为负值，表明符合反向修正机制，其反映出每年实际的南通地区生产总值与其长期均衡值的偏差中的15%被修正。以lngdp为因变量的误差修正模型表达式还反映出，lnfs的短期变动对lngdp存在正向影响，即废水排放的增长率每增加1%，南通地区生产总值的增长率将增加0.04%；而lnfq和lngt的短期变动对lngdp存在反向影响，工业废气排放的增长率每增加1%，南通地区生产总值的增长率将降低0.04%；工业固体废物排放的增长率每增加1%，南通地区生产总值的增长率将降低0.05%；lnny的的短期变动对lngdp影响不大。
（四）方差分解
通过将系统中每个内生变量的波动按其成因分解为与各方程信息相关联的部分，从而了解各信息对模型内生变量的相对重要性，此为方差分解的核心所在。表5显示的是南通地区生产总值（lngdp）的方差分解情况，可以看出工业固体废物排放（lngt）对南通地区生产总值（lngdp）的影响偏弱。而能源消费（lnny）、工业废气排放（lnfq）和废水排放（lnfs）则有不断增强的趋势，其中，能源消费（lnny）和工业废气排放（lnfq）构成对南通地区生产总值（lngdp）最主要的两个影响因素。
（五）脉冲响应函数
脉冲响应函数主要用于描述一个内生变量对误差的反应，其反映的是在扰动项上加一个标准差大小的冲击对内生变量的当期值和未来值所带来的影响。为充分描述短期内的动态效应，通常可采用累积脉冲响应形式。
由图1可知，能源消费（lnny）的一个标准差的正向冲击对南通地区生产总值（lngdp）有正向影响，即会导致南通地区生产总值逐渐增加，到第7期最大达0.30，然后趋于下降，最后在第10期稳定在0.015左右。这说明能源消费（lnny）对南通地区生产总值有长期的正效应，这与前面协整方程中反映的长期均衡关系表现一致。
工业废气排放（lnfq）的一个标准差的正向冲击，对南通地区生产总值（lngdp）有负向影响，其导致南通地区生产总值在第2期后一直在—0.005和—0.019之间波动，至第10期后稳定于—0.015附近。这亦反映出工业废气排放（lnfq）对南通地区生产总值有长期的负效应，这也同前面协整方程的长期均衡关系表现一致。
当废水排放（lnfs）出现一个标准差的正向冲击时，对南通地区生产总值（lngdp）有弱负向影响，其导致南通地区生产总值在第3期后一直稳定于-0.01左右，至第10期后上升于-0.005附近。这与长期协整关系的结果不同。
工业固体废物排放（lngt）的一个标准差的正向冲击，对南通地区生产总值（lngdp）有微弱正向影响，南通地区生产总值在第9期最高达0.008，然后至第10期下降到-0.002。
总之，可以看出上述四因素中，能源消费（lnny）和工业废气排放（lnfq）对南通地区生产总值的影响较大，而废水排放（lnfs）和工业固体废物排放（lngt）的影响很小，这与前面方差分析中的结论一致。
三、格兰杰因果关系检验
由协整检验结果可知，序列lngdp、lnny、lnfs、lnfq、lngt之间存在长期的均衡关系。下面将通过格兰杰因果检验对这种均衡关系是否构成因果关系及因果关系的方向如何进行进一步验证。因只有平稳序列才可进行格兰杰因果检验，故此处对序列lngdp、lnny、lnfs、lnfq、lngt的差分序列进行格兰杰因果检验，选取滞后1至6阶。使用Eviews6.0软件将存在单向或双向因果关系的回归结果整理如表6所示。
根据表6可知：当滞后期为4、5、6阶时，在10%的显著水平上，lnfs是lngy的格兰杰原因。也就是说中长期内废水排放量对南通地区生产总值有促进作用。
当滞后期为1、4、5阶时，在10%的显著水平上，lnfq是lngy的格兰杰原因。也就是说短、中期内工业废气排放量对南通地区生产总值有促进作用。
当滞后期为4阶时，在10%的显著水平上，lngdp是ln
fs和lngt的格兰杰原因，也就是说，在中期内南通地区生产总值的提高可能对南通废水排放量和工业固体废物排放量有促进作用。
当滞后期为1至6阶时，lnny不是lngdp的格兰杰原因，lngdp也不是lnny的格兰杰原因；也就是说，南通地区生产总值的提高对南通能源消费的促进作用不明显；同时南通能源消费增长对南通地区生产总值的促进作用也不明显。
四、结论
通过上述对南通经济增长与能源消耗、环境污染的协整分析，我们可以得出以下结论：
第一，南通经济增长与能源消费、环境污染之间存在长期的均衡关系。能源消耗每增加1个百分点，则南通地区生产总值增长0.67个百分点；废水排放每增加1个百分点，则南通地区生产总值增加0.31个百分点；工业废气排放每增加1个百分点，则南通地区生产总值减少0.71个百分点；工业固体废物排放每增加1个百分点，则南通地区生产总值增加0.27个百分点。由此可知，能源消耗、废水排放和工业固体废物排放与南通经济增长存在长期的正向关系，也就是说其对南通经济增长具有拉动作用。但废水排放与南通经济增长存在长期的负向关系。
第二，向量误差修正模型（VECM）反映出，废水排放量的短期变动对南通地区生产总值存在正向影响，废水排放的增长率每增加1%，南通地区生产总值的增长率将增加0.04%；而工业废气和工业固体废物排放的短期变动对南通地区生产总值存在反向影响，工业废气排放的增长率每增加1%，南通地区生产总值的增长率将降低0.04%；工业固体废物排放的增长率每增加1%，南通地区生产总值的增长率将降低0.05%；能源消耗的的短期变动对南通地区生产总值影响不大。此外，误差修正系数为-0.151881，符合反向修正机制，表明每年实际的南通地区生产总值与其长期均衡值的偏差中的15%被修正。
第三，通过方差分解分析，可以看出工业固体废物排放对南通地区生产总值的影响一直较弱。而能源消费、工业废气排放和废水排放则有不断增强的趋势，且构成对南通地区生产总值最主要的三个影响因素，其中能源消费影响最大。通过脉冲响应分析，可以看出，能源消费对南通地区生产总值有长期的正效应，这与协整方程得到的长期均衡关系表现一致；工业废气排放对南通地区生产总值有长期的负效应，这也与协整方程得到的长期均衡关系表现一致；当废水排放出现一个标准差的正向冲击时，对南通地区生产总值有弱负向影响，其导致南通地区生产总值在第3期后一直稳定于—0.01左右，至第10期后上升于-0.005附近。这与长期协整关系的结果稍有不同；工业固体废物排放的一个标准差的正向冲击，对南通地区生产总值有微弱正向影响，南通地区生产总值在第9期最高达0.008，然后至第10期下降到-0.002。
总之，可以看出上述四因素中，能源消费和工业废气排放对南通地区生产总值的影响较大，而废水排放和工业固体废物排放的影响很小。
参 考 文 献
[1]苏辉.南通产业结构与经济增长协整分析[J].企业导报.2012（2）
[2]苏辉.南通工业经济增长影响因素协整分析[J].企业导报.2011（3）
[3]苏辉.南通经济开放度与经济增长关系的实证分析[J].消费导刊.2009（12）
[4]苏辉.对提高南通开放型经济水平的探析[J].现代商业.2009（12）
[5]周福田.基于VAR模型的青岛市经济增长与环境污染的实证分析[J].中国石油大学学报.2012（3）
[6]谭元发.能源消费与工业经济增长的协整与ECM分析[J].统计与决策.2011（4）
物业管理月度总结模板1各位领导、同事，你们好!我叫张义，于20--年11月25日进入华中物业公司，在假日山水华庭小区担任秩序维护员一职，后经过竞聘，成为一名客服接待员。20--年7月27日，在领导们的培养下我再次成功通过竞聘走上了现在的职位——客服主管。现三个月试用期已满，特此申请转正。
回顾在公司任职的每个过程，有过辛酸、a也有过甜蜜，在我前进的每一步，都得到了公司领导和同事的热情相助，得到了大多数业主的谅解与支持。如果说这几个月的工作还有一些可取之处的话，那绝不是因为我个人有多大的能力，而应归功于我们有一支团结的队伍，有一群有热情、肯奉献的同事。现对我任客服主管以来的工作进行总结，冷静回顾一下这段时间的工作得失，以求总结经验，吸取教训。
在刚入职时，作为一名基层管理人员，我深刻认识到客服主管的重要责任。为了不辜负领导对我的期望，我自觉学习物业管理知识，并在思想上始终与公司保持一致，做到“思想认识到位，工作到位”，在较短的时间内适应本岗位工作。在担任客服主管职位的3个月中，我主要协助小区经理抓好本部门的各项工作，提高客服人员的整体服务意识，帮助小区经理处理业主投诉，一定程度上提高了工作的实效性，具体包括：改变前台接待人员工作方式，要求接待业主时必须全程站立式服务;协助小区经理制定收费方案，并予以落实;各种资料的收集、整理归档;对小区经理各项管理工作提出合理化建议;接待业主投诉，独立处理投诉近百起;协调与各部门的工作等。在各项工作中，收费工作和接待业主是我负责最多，也是较为擅长的方面。
一、收费工作：协助小区经理制定落实详细的收费方案，在集中收费期之前通过电话回访方式总结各类问题，(如：您好：这里是假日山水华庭物管部，请问您对我们的服务还有什么意见)并做好合理解释及处理。对于施工遗留问题，及时上报并与地产售后维修?a href='///yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽弊龊霉低üぷ鞑⒋咂浼笆贝恚颐俏镆捣训氖杖ぷ髯龊闷痰妗O乱徊酱炜头嗽鼻鬃陨厦攀辗眩偃丈剿ヒ延?1月份提前完成了全年的收费任务，并且超额完成12万元。当然这不是我个人的成绩，而是与华庭物管部所有同事的努力及公司领导的悉心指导分不开的。
二、日常接待：在接待业主这方面，我深刻认识到前台接待是物管部的服务窗口，所以良好的服务形象至关重要。为了提升前台形象，我要求前台客服人员在接待业主时采取全程站立式服务，给业主以焕然一新的感觉。另外在日常工作中，我严格按照公司要求，工装上岗，接待来访人员以礼相迎，态度和蔼的接听和转接电话，耐心听取业主反映的问题、需要解决的困难，细心解答并详细的记录，在第一时间安排人员进行回访。业主的所有咨询来电，我们都给予满意回复;业主的报修问题，通过我们的及时联系，据报修内容的不同等级进行派工，争取在最短的时间内将问题解决。同时，根据报修的完成情况及时的进行上门回访或电话回访。使业主真真切切的感受到我们物业服务的重要，通过我和全体员工的共同努力，现在客服各项工作都有了很大的提高，员工们士气高涨，工作积极主动，已经顺利的完成了年度工作目标。
物业管理月度总结模板2一、自觉加强学习，努力适应工作
我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职，物业管理月工作总结。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。
二、做好个人工作计划，心系本职工作，认真履行职责，做好个人工作总结报告
(一)耐心细致地做好财务工作。自接手----管理处财务工作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。二是搞好每月例行对账。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是及时收缴服务费。结合----的实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好区分，按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，2004年全年的服务费已全额到账。四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。
(二)积极主动地搞好文案管理。半年来，我主要从事办公室的工作，----的文案管理上手比较快，主要做好了以下2个方面的工作：一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作需要，制作表格文档，草拟报表、做好办公室工作总结等。二是档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的`分类管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记管理。
(三)认真负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是10月份开始交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于缺乏专业知识和管理经验，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下2个方面的工作：一是搞好小区绿化的日常维护。二是认真验收交接。
三、主要经验和收获
在2009工作半年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位
(二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态
(三)只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责
(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。
四、存在的不足
由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，2004年的工作存在以下不足：
(一)对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时;
(二)食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难;
(三)绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫
(四)做好下半年工作计划，争取将各项工作开展得更好。
物业管理月度总结模板3四月份我部在公司领导的正确领导与大力支持下，按照公司及我部工作要求，开展了一系列的优质服务工作，确保了我部服务工作的稳步提升，保证了业主单位的绝对安全，在此对本月工作做以简要总结，总结经验和教训，找出不足，为下月工作打好基础。
一、当月任务完成情况
1、进入四月以来支行停车场实行新的机动车车辆停放管理办法，我部及时对院内车辆进行再次摸底落实，进行了详细的登记，与业主单位配合完成停车协议签订共52份，我部复印存档，原件交后勤站。
2、保卫人员配合保洁班共完成各类会议的保障11场次，共服务保障参会人数约900人次。
3、我部应公司保卫部关于消防安全的整改措施、消防演练应急预案等活动，利用闲暇时间积极开展消防安全学习及消防应急预案演练，同时资质保洁班及时清理各楼层管道井杂物，消除安全隐患。
4、做好了办公室交办的各类宣传资料及其他物品的清点、登记、领用等出入库工作。
5、及时与公司市场部联系更换各楼层落地烟缸石子。
6、进入雨季为防止意外事故发生，我部及时组织保洁班清理17楼、4楼东西平台杂物，并为下水道口加盖防护网，防止堵塞。
7、我部人员短缺的情况下保洁班加班加点完成了各项工作任务及各类会议的保障工作。
二、搞了二次职业培训
4月15日下午，物业系统(物管中心、能源中心、工程公司)员工80余人，在北教学楼306教室接受了节能培训---副总经理主讲，和防火、防盗培训-客户服务部经理--主讲。另外物业系统各个部门搞了一次培训。
1、作发放大众物业安全优质服务卡。
2、搞了二次内部质检和改进工作。
3、完成电梯维修和续签维修合同。
4、了创建生态文明、绿色小区活动的启动工作。
5、物管三部保持了农贸市场的正常秩序和清洁卫生，完成了农贸市场收费;
对业主装修进行有效管理。
物业管理月度总结模板4--月份到丽璟花园物业管理处以来，我努力适应新的工作环境和工作岗位，虚心学习，认真工作，履行职责，认真做好各项工作任务，下面将我所做的工作情况汇报如下：
一、自觉加强学习，努力适应工作
我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到逐步会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，把握住了工作重点和难点。
二、心系本职工作，认真履行职责
1、通过几个月的调整及规范，将物业管理公司的各项管理制度，具体落实到每个岗位、每个时间段、每个责任人。
强化劳动纪律，整顿工作态度，提高劳动效率。
2、接受无锡市凯龙物业公司对员工进行物业管理专业知识培训，增强员工物业管理服务意识。
强调物业管理的核心是以服务为主，在服务的基础上体现管理价值，以达到社会效益、经济效益管理效益的同步增长的目的。
3、团结同事，平易近人。
机动灵活的处理各种日常事务，努力协调各部门的公共关系，积极配合凯龙物业公司的各项工作。虚心听取意见，及时整改工作中的不足，完善管理。
4、加强管理区域控制、装修控制、人员进出管理。
区域内部设施设备管理等工作。充分展示丽璟花园的良好形象。
5、善于沟通，主动交流，与业主、客户建立良好的关系，积极处理各项业主投诉，想业主所想，急业主所难。
6、任劳任怨，勤奋工作，按时上班，牺牲自己的休息时间，勤查、勤看、勤指导，在每一个时间段，随时关注员工的工作情况，体现人性化管理在企业中的重要性。
三、存在的不足
由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，20--年的工作存在以下不足：
1、性格急促，工作方法不够灵活。
2、初次接触物业管理工作，个人考虑问题还不够完善、全面。
在今后的工作中，一定虚心请教，取长补短，不断学习，不断进取。
物业管理月度总结模板5--月份我处在公司领导及各部门的支持与帮助、同事的齐心协力的奋斗下，按照公司的要求、部署，较好地完成了部门的职能工作。通过一月来的学习与工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，现将物业管理处一个月来的工作情况总结如下：
一、管理处的日常管理工作
自公司进行“三定”和分管理处，形成各施其职，各负其责后，对我处来说是一个全新的工作领域。___管理处是公司住宅小区物业服务形象的一个重要窗口部门，是总经理室领导下的一个日常维护、管理、服务机构，推动各项工作朝着公司既定目标前进的一保障部门。管理处的工作主要有日常投诉处理、收费租赁、基础设施设备维修维护、环境卫生、绿化养护、水电维护、安全保卫。有文稿处理、档案管理、文稿报批转、会议安排、学习培训、上级部门检查及外来单位参观、指导的迎来送往等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。
二、日常投诉处理维护工作
1、处理投诉方面。
全月共接待处理投诉1432起，已处理完成1420起，正在处理12起，处理率达99%。其中水电投诉报修647起，房屋维修491起，防盗门及单元门报修130起，投诉164起。
全月投诉主要集中在1、2、10、16#楼顶层住户房屋漏水，2、7#楼业主对3#楼工地施工噪音扰民的投诉，14#楼业主对酒店客房晚上的麻将和屋面没有屋顶花园的投诉。16、17#楼业主对酒店的油烟、噪音，18#楼对幼儿园噪音、厨房的油烟投诉。其中大多已处理好，但18#楼的业主反映幼儿园的油烟、噪音依然存在，经过与幼儿园负责人协调后，将厨房改移位后，已得到明显的改善。
2、收费工作工作。
全月收费工作完成得较好，除了小部分业主有原因拒交费用以及空置物业外，应收的各项费用都已收回。租赁工作也按质按量地完成，能限度地利用资源，尽量盘活资金，为公司创收。
3、日常维护。
今月按照公司月初公司制定的工作计划，顺利地完成___、新兴苑、翠竹苑、香洲苑、大本营等基础设备设施的.维护保养和环境卫生、绿化养护工作。
4、环境卫生。
在维护园林绿化、清洁卫生方面，不断地完善、改变管理方法，尽量地做到园林绿化完好、清洁卫生整洁，全月辖区内未出现绿化虫害、花草树木未出现死亡和疫情现象，给辖区住户营造了一个舒适、温馨的家园。～月，我处为公司获得了鹤城区爱卫先进单位称号。
5、水电维护。
主要对辖区内的___、香洲苑、新兴苑、翠竹苑、集团公司总部、湖天花园、生资仓库等35栋房屋的水电维护及日常管理工作;全月水电月平均损耗率分别在2.2---2.8%，严格控制在允许范围内;辖区的4个配电房，5台电梯，两台高层加压泵及消防一体的配套设施运作正常，无安全事故发生。
随着社会改革不断深化和产业结构不断调整，为了满足化工企业运输、安全、生产、生活等要求并合理利用土地资源，国家有关部门了许多与化工企业厂区道路设计有关的标准与规范，对厂区道路设计提出了新的要求。笔者结合常见问题提出比较科学合理的解决思路，为今后化工企业厂区道路的设计工作提供依据与参考。
1厂区道路平面设计中常见的问题及解决思路
化工企业厂区道路设计是化工企业运输设计的一部分，我国大部分化工企业主要靠汽车运输，这也是最常见的运输方式。部分集中规划的工业园区以及沿河沿海的化工企业的运输方式还有水路运输、铁路运输、管道运输和栈桥运输。在化工企业厂内道路设计中，首先要了解当地运输系统的现状与规划以及当地自然条件与基础设施条件等因素，选择能适应生产要求、投资省、运营费低、效率高、连续性强和安全可靠的运输方式。然后根据货物性质、流向、年运输量、到发作业条件（若场区地形起伏较大，在可行性研究阶段还应该结合竖向设计），进行厂区道路的平面设计，要做到运行顺畅、布局合理、避免货物流向的迂回和折返，使厂内外运输、装卸、储存形成一个完整的运输体系。
1.1厂区道路分类
按使用频率由高到低，厂区道路可分为主干道、次干道、支道和车间引道。其中，依据GBJ22—1987厂矿道路设计规范，主干道的定义为连接厂区主要出入口的道路或交通运输繁忙的全厂性主要道路[1]。在其他相关规范中对主干道的定义也基本参考此规范。在设计工作中，考虑到厂区平面布置的美观和设计的简便，经常把环厂道路看作主干道，一个大型化工企业的环厂道路宽度一般要求为12m。然而在实际生产过程中，大部分环厂道路的使用频率并不高，只是作为临时的物料运输通道和消防通道。在这样的情况下12m的宽度过于浪费，不符合目前国家提出的合理利用工业用地原则。同时，依据GB50016—2014建筑设计防火规范以及其他相关设计规范，主干道与周围具有一定危险性的建构筑物的间距要求比其他种类道路与有危险性的建构筑物的间距要求要高很多，对厂区建构筑物的平面布置要求很高，这也降低了土地的利用率[2]。在设计工作中，应该结合厂区将来生产生活的实际情况，预先明确主干道和次干道的范围，合理安排道路宽度，不能将厂区的环厂道路全部看作主干道。
1.2道路交叉口路面内边缘转弯半径
交叉口路面内边缘转弯半径与按使用频率划分的道路类别有关，在GB50489—2009化工企业总图运输设计规范及其他相关规范中均有类似的规定。要注意的是道路内边缘转弯半径最小为6m，而且应以3m递增，除特殊情况外，最好不要出现7m或8m这样的半径[3]。依据最新的GB50984—2014石油化工工厂布置设计规范，供消防车通行的道路路面内缘转弯半径不应小于12m[4]，比以往的规范更加严格，这是为了适应近几年来工业区消防车大型化的趋势。由于厂区内规划的道路都应满足作为消防道路的要求，因此笔者建议在设计过程中除单独的人行道、装置内的消防道路、车间引道和生活区道路外，其他道路的转弯半径均为12m，以满足规范要求。
1.3停车视距
停车视距在设计过程中经常被忽视，这有两方面原因，一是设计工作者对实际的厂区生产生活不太熟悉，二是停车视距对总图的平面布置影响很小。依据SH/T3023—2005石油化工厂内道路设计规范及其他相关规范，结合实际工作经验可知，如果道路的内缘转弯半径为12m，那么在总图平面设计中可以用线段连接转弯内边缘的起止点，只要建构筑物的外边缘不超过该线段，且该线段与转弯内缘围成的地块内禁止种植阻挡视线的植被，就可以满足规范的要求[5]。该方法简单易行，可避免在设计工作中遗漏停车视距问题。
1.4消防道路最小宽度
在相关的标准与规范中，消防道路的宽度有两种规定，一种是不应小于4m，另一种是不应小于6m。刚开始从事化工企业厂区规划设计的工作人员很容易将这两个概念混淆。依据GB50160—2008石油化工企业设计防火规范及其他相关规范，在厂区规划平面设计中，应该用道路将装置分割成占地面积不大于10000m2的地块，当装置占地面积大于10000m2且小于20000m2时，在设备、建构筑物四周应设环形道路，其宽度不应小于6m，而装置内的消防道路的宽度不应小于4m[6]。结合对其他标准与规范的理解，可知每个装置区的占地面积是有限制的。当某装置区的占地面积超过限制但是由于工艺要求等原因不能人为将该装置区拆分时，可在该装置区中间增设一条消防道路，其宽度不应小于4m，该道路可考虑为单行线。在装置区内布置设备、建构筑物时就应该考虑设置消防道路，而在厂区平面规划图中可不必体现该消防道路。目前我国大部分化工企业的生产工艺都比较成熟，从生产安全角度考虑，装置区面积一般不超过10000m2，在此情况下没有必要设置装置区内的消防道路，因而厂区消防道路的最小宽度为6m。
1.5厂区道路与部分建构筑物间距要求
厂区道路与建构筑物间距可参考GB50016—2014建筑设计防火规范及其他相关设计规范，笔者着重强调在设计过程中容易被忽视的间距要求。1）主干道与中心控制室的间距要求。在已废止的标准HG/T20508—2000控制室设计规范中规定：中央控制室不宜靠近厂区交通主干道，如不可避免时，控制室最外边轴线距主干线中心的距离不应小于20m。在HG/T20508—2014控制室设计规范中，该规定虽已被取消[7]，但考虑到中心控制室中的设备不宜发生振动，在平面布置中若没有采取相应预防措施，仍应该要求控制室最外边轴线距主干线中心的距离不小于20m。2）厂内道路与冷却塔的间距要求。以机械通风塔为例，其与厂内道路的间距要求可参考GB50984—2014石油化工工厂布置设计规范以及其他相关规范。虽然各规范表中的数值相同，但注释不同。根据笔者的工作经验，应该以该规范为准，因为该规范的规定是比较详细和明确的。需要注意的是冷却塔的类型（如钢筋混凝土框架机械通风冷却塔和玻璃钢冷却塔）、冷却塔的大小（按单位时间处理水量的大小划分）以及冷却塔周围是否采取围护等都对厂内道路与冷却塔的间距要求产生影响。
1.6厂内道路与地下管网之间的相互影响
在预留厂内道路边缘与周围建构筑物的间距时，除了生产安全方面的考虑，还要注意为地下管网的布置留下适当的空间。尤其是在化工企业中，为了便于检修，地下管网一般布置在道路两侧，除非环境限制，否则一般不会将管网埋设在道路下。根据企业的工艺流程，在设计中应提前规划好工艺循环水管道、生活水管道、污水管道、消防水管道等的位置，根据经验确定管径，并根据规范确定管与管、管与建构筑物基础之间的净距，使预留的地下空间能满足地下管网布置的需求并节约用地[8]。当地下管线穿越道路时，管顶至路面结构层底的垂直净距不应小于0.5m，当不满足该要求时应加防护套管或设管沟[3]。管顶最小覆土深度为：人行道下0.6m，车行道下0.7m[9]。经过综合考虑，确定在设计过程中穿越道路的地下管道最小覆土深度为0.7m。在设计工作中容易忽略相关施工及验收规范中的规定[10]，为了安全起见，建议将车行道下管顶最小覆土深度定为1m，在有重型车辆经过的地方加防护套管或设管沟以保证管道不被压坏。
2厂区道路结构设计中的常见问题及解决思路
在化工企业厂内运输道路上，为防止路面受到酸碱腐蚀，一般采用混凝土路面，厂前区可采用沥青路面。以下主要介绍钢筋混凝土路面的道路在设计中容易出现的问题。
2.1道路结构层次分类及使用条件
道路结构由下到上各层的区分和定义在不同规范和图集中规定虽然相似，但也各有差异。结合规范和笔者的工作经验，道路结构由下到上可分为路基、垫层、底基层、基层、联接层、面层[11-12]。在设计及施工过程中，路基和垫层的材料可能相同，基层和底基层的材料也可能相同。因为相关规范已对使用垫层和底基层的情况有所规定，但在设计中经常被忽略，所以应注意道路的使用情况和地质条件，使道路结构分层简单合理。道路结构材料的选用既要满足规范的要求，也要结合当地的施工经验和实际情况，使设计成品达到经济合理的水平。
2.2钢筋混凝土路面设计中可能遇到的问题
在化工企业的运输道路上，为防止沉降和裂缝，一般采用设置接缝的钢筋混凝土面层。接缝的设置在GBJ22—1987厂矿道路设计规范和JTGD40—2011公路水泥混凝土路面设计规范中均有规定，在设计中应优先遵循后者[13]。为方便排水，道路断面有单坡道和双坡道两种形式。该规范要求混凝土面板的最大宽度为4.5m。为了方便施工，根据笔者总结的设计经验，宽度小于等于4.5m的道路应为单坡道，宽度大于4.5m的道路应为双坡道。
3结束语
对每一项工程而言，化工企业厂区道路的设计工作都具有独立性，不仅要处理的问题各不相同，而且影响因素也非常复杂。在设计施工管理过程中，需要因地制宜，认真分析，精心处理。通过综合考虑具体工程地质条件、现场施工条件、道路等级标准等因素，在进行充分研究论证后，选择最为合适的厂区道路设计与施工方案。同时，通过不断实际探索，总结出更多经济有效、科学合理的设计与施工方法。随着我国经济高速发展，政府和市场对化工行业都提出了更高的要求。厂内道路设计是化工行业设计的重要组成部分，只有严格依据相关标准与规范进行设计，及时总结成功的设计方法、问题处理措施，才能设计出经济和社会效益显著、质量优良的厂内道路。
作者:张雷锋 单位:北京众联盛化工工程有限公司太原分公司
参考文献：
[1]国家计划委员会.GBJ22—1987厂矿道路设计规范[S].北京:中国计划出版社,1987.
[2]国家住房和城乡建设部.GB50016—2014建筑设计防火规范[S].北京:中国计划出版社,2015.
[3]中国石油和化工勘察设计协会,全国化工总图运输设计技术中心站.GB50489—2009化工企业总图运输设计规范[S].北京:中国计划出版社,2009.
[4]国家住房和城乡建设部.GB50984—2014石油化工工厂布置设计规范[S].北京:中国计划出版社,2014.
[5]国家发展和改革委员会.SH/T3023—2005石油化工厂内道路设计规范[S].北京:中国石化出版社,2006.
[6]国家住房和城乡建设部.GB50160—2008石油化工企业设计防火规范[S].北京:中国计划出版社,2009.
[7]国家工业和信息化部.HG/T20508—2014控制室设计规范[S].北京:化工出版社,2014.
[8]国家住房和城乡建设部.GB50187—2012工业企业总平面设计规范[S].北京:中国计划出版社,2012.
[9]国家建设部.GB50014—2006室外排水设计规范[S].北京:中国计划出版社,2014.
[10]国家住房和城乡建设部.GB50268—2008给水排水管道工程施工及验收规范[S].北京:中国建筑工业出版社,2008.
一、工作目标
全面贯彻落实党和国家关于职业危害防治工作的方针政策、法律法规及省局有关文件、会议精神，规范我市生产经营单位职业健康管理和职业危害防治工作，增强从业人员职业健康意识和自我保护意识，改善生产经营单位作业环境，有效遏制职业病易发势头，从而保障生产经营单位从业人员健康权益，促使全市职业危害防治工作规范化。
二、治理范围
专项行动治理的范围是工矿商贸领域的生产经营单位，特别是产生粉尘和使用高毒物品的作业场所。重点是矿山开采、石料加工、冶炼、造纸、陶瓷生产、水泥制造、化肥农药生产、医药生产、玻璃制造、皮革加工、涂料及颜料生产、印刷业、家具制造、五金电镀、纺织业、装饰材料加工等生产经营单位。
治理的主要内容是督促生产经营单位落实职业危害防治的主体责任。具体包括：
（一）建立并落实职业危害防治责任制；
（二）建立职业健康管理机构、配备专（兼）职人员；
（三）建立并落实职业危害防治规章制度、各岗位操作规程；
（四）组织从业人员进行上岗前、在岗期间、离岗前职业健康体检，并建立职业健康监护档案；
（五）主要负责人、职业健康管理人员、接触职业危害因素从业人员的职业危害防治知识培训与教育；
（六）与从业人员签订劳动合同，并依法参加工伤保险；
（七）及时、如实申报存在的职业危害；
（八）职业危害因素的监测、检测和评价以及结果公布情况；
（九）告知从业人员工作过程中可能产生的职业危害及其危害后果，并在作业场所设置职业危害警示标识；
（十）设置职业危害防护设施，并进行经常性的维护、检修和保养情况；
（十一）淘汰落后，采用先进技术、工艺、材料、设备的情况；
（十二）职业健康防护用品配备及督促从业人员的正确佩戴情况；
（十三）职业危害事故的处置及报告情况；
（十四）生产经营单位应当履行的其他法定义务。
三、明确职责
市安全监管局、市卫生局、市劳动和社会保障局和市总工会联合成立市粉尘与高毒物品危害治理专项行动工作领导小组（见附件4）。领导小组下设办公室，办公室设在市安全监管局监管科，具体负责专项行动的组织实施工作。
安全监管部门负责生产经营单位（除煤矿）作业场所职业健康监督检查，组织查处职业危害事故和有关违法违规行为；卫生部门负责对生产经营单位职业健康监护情况进行监督检查，规范职业健康检查、职业病的诊断与鉴定工作；劳动和社会保障部门负责生产经营单位参加工伤保险和签订劳动合同的监督检查；工会组织负责群众性劳动保护的宣传教育和监督检查。
四、工作步骤
（一）动员部署阶段（2009年9月-10月）
各县区按照省和市粉尘与高毒物品危害治理专项行动工作统一要求，制定本辖区粉尘与高毒物品危害治理专项行动工作实施方案，建立专门机构，明确工作目标、责任和重点任务、措施和具体要求，进行全面动员和部署。
（二）自查自改阶段（2009年11月-2010年3月）
生产经营单位按照专项治理行动实施方案的具体要求，开展全面的排查和整改。对查出的问题能及时整改的要立即整改，暂时不能整改的一律停业整改，要做到“五落实”，即落实责任人、整改内容、整改要求、整改资金、整改时限。同时，各县区专项行动领导小组组织有关部门对生产经营单位自查自改情况进行督查，各部门要认真履行职责，开展联合执法，依法取缔和关闭非法生产企业。
（三）检查复查阶段（2010年4月-8月）
各县区专项治理领导小组组织对粉尘与高毒物品危害治理情况的检查、验收，采取各相关部门联合检查的方式进行，建立治理台帐和档案，继续加大职业危害申报工作力度。对自查整改仍不符合法律法规标准的企业要督促继续整改，直至整改到位，验收合格后方可生产。各县区要在这次专项治理行动中，摸清治理重点生产经营单位基本情况（按照附2填报），粉尘与高毒物品危害情况（按照附件3填报）。并由各县区治理领导小组办公室统一汇总，报市专项治理领导小组办公室。
（四）检查总结阶段（2010年9月-11月）
市专项行动领导小组认真组织督查，并对督查中发现的组织领导不力、专项行动走过场的通报批评；对工作不认真，因治理不到位而发生群发性职业危害事故的要严肃追究有关人员的责任。专项行动结束后，要总结经验，找出不足。
五、工作要求
（一）统一思想，提高认识
各县区要继续学习宣传《职业病防治法》、《作业场所职业健康监督管理暂行规定》等法律法规，认真领会《*市粉尘与高毒物品危害治理专项行动工作方案》（亳安监〔2009〕68号）精神和要求，统一思想，深刻认识开展粉尘与高毒物品危害治理专项行动工作的重要性和必要性，把此项工作摆上重要日程，列入重点工作计划，切实抓好治理专项行动的各项工作，确保治理粉尘与高毒物品危害取得成效。
（二）制定切实可行的工作方案
各县区要成立粉尘与高毒物品危害治理专项行动工作领导小组，并结合本辖区实际制定切实可行的专项行动工作方案，明确工作目标、治理范围、部门职责、工作措施和要求。并于9月30日前报市专项行动领导小组办公室。
（三）抓住工作重点
全面掌握各类污染源的数量、行业和地区分布，主要污染物及其排放量、排放去向、污染治理设施运行状况、污染治理水平和治理费用等情况，为污染治理和产业结构调整提供依据。建立国家与地方各类重点污染源档案和各级污染源信息数据库，促进污染源信息共享机制的建立，为污染源的管理奠定基础。掌握污染源的总体样本，为建立科学的环境统计制度、改革环境统计调查体系、提高统计数据质量创造条件；根据普查结果，建立新的“*”环境统计平台。提高各级环境保护主管部门，尤其是基层环保部门的管理能力，健全各级环境统计、监测、监督和执法体系。通过普查工作的宣传与实施，动员社会各界力量广泛参与污染源普查，提高全民环境保护意识。
二、普查时点、对象、范围和内容
（一）普查时点。
普查时点：20*年12月31日。
时期资料：20*年度。
（二）普查对象与范围。
污染源普查对象为中华人民共和国境内所有排放污染物的工业源、农业源、生活源和集中式污染治理设施。
1．工业源。主要普查《国民经济行业分类》第二产业中除建筑业（含4个行业）外39个行业中的所有产业活动单位。工业源普查对象划分为重点污染源和一般污染源，分别进行详细调查和简要调查。
重点污染源范围是（1）有重金属、危险废物、放射性物质排放的所有产业活动单位；（2）11个重污染行业（造纸及纸制品业、农副食品加工业、化学原料及化学制品制造业、纺织业、黑色金属冶炼及压延加工业、食品制造业、电力/热力的生产和供应业、皮革毛皮羽毛（绒）及其制品业、石油加工/炼焦及核燃料加工业、非金属矿物制品业、有色金属冶炼及压延加工业）中的所有产业活动单位；（3）16个重点行业（饮料制造业、医药制造业、化学纤维制造业、交通运输设备制造业、煤炭开采和洗选业、有色金属矿采选业、木材加工及木竹藤棕草制品业、石油和天然气开采业、通用设备制造业、黑色金属矿采选业、非金属矿采选业、纺织服装/鞋/帽制造业、水的生产和供应业、金属制品业、专用设备制造业、计算机及其它电子设备制造业）中规模以上企业。
一般污染源是指工业源中除重点污染源以外的工业企业。
2.农业源。主要普查第一产业中的农业、畜牧业和渔业。
农业源普查范围主要是结合优势农产品区划，针对谷物种植业、油料和豆类作物种植业、棉麻等种植业、蔬菜及花卉种植业、茶果类及中药材种植业的主要产区开展肥料、农药和农膜污染调查。
畜牧业和渔业源普查范围是人工饲养的规模化畜禽养殖场、养殖小区和养殖专业户、淡水及近海滩涂养殖场。
3.生活源。主要普查第三产业中有污染物排放的单位和城镇居民生活污染。
第三产业普查范围主要是具有一定规模的住宿业、餐饮业、居民服务和其他服务业（包括洗染、理发及美容保健、洗浴、摄影扩印、汽车与摩托车维修与保养业）、医院、具有独立燃烧设施的机关事业单位、机动车、民用核技术利用和大型电磁辐射设施使用单位。
城镇居民生活污染普查以城市市区、县城、建制镇为单位（不包括村庄和集镇）进行生活能源消耗量和生活污水、生活垃圾排放量的调查。
4.集中式污染治理设施。集中式污染治理设施普查范围是城镇污水处理厂、垃圾处理厂（场）和危险废物处置厂等。
（三）普查内容。
1.工业源。
（1）企业的基本登记信息及其它相关情况，包括企业排污口情况、排水去向等；
（2）原材料消耗情况，包括水的使用和消耗量，能源（煤、油、电、气等）结构和消耗量，燃料含硫量，主要有毒有害原辅材料消耗量等；
（3）生产产品情况，包括该企业主要产品的种类、产量等；
（4）产生污染的设施情况，包括排放大气污染物的锅炉、窑炉等设施，产生废水、固体废物的设施，以及这些设施的种类、数量和规模；
（5）各类污染物产生、治理、排放、综合利用情况，各类污染治理设施建设、运行及投入情况等；
（6）污染物排放监测情况，包括监测点位、时间、频次，污染物种类和排放浓度、排放量等。
2.农业源。
（1）样本的基本情况，包括经济规模及用水排水情况等；
（2）产、排污情况，包括肥料、农药施用情况，农膜使用和秸秆处理情况，饲料饵料投放情况，畜禽养殖粪便及其他主要污染物产生、残留和排放情况等；
（3）养殖业污染治理情况，各种污染治理设施的治理效率、污染物去除情况、投入和运行情况等。
3.生活源。
（1）排污单位基本情况，包括第三产业单位注册的基本登记信息，各类污染物的产生、排放情况，污染治理情况等；
（2）以城市（地区）为单位的机动车排气污染情况等；
（3）城市（镇）生活能源结构及其消费量、污染物排放情况，生活供水量、排水量及污染物浓度等。
4.集中式污染治理设施。
单位基本情况，污染治理设施情况和运行状况，污染物的处理处置量等情况，渗滤液、污泥、焚烧残渣的产生、处置及利用情况等。
（四）普查污染物种类。
按照全面普查、突出重点的原则，本次污染源普查的污染物种类为对环境影响较大、对污染防治具有普遍意义的污染物。具体是：
1.废水：化学需氧量（COD）、氨氮、石油类、挥发酚、汞、镉、铅、砷、六价铬、氰化物；造纸、农副食品加工、食品制造、饮料制造业废水中增加五日生化需氧量（BOD5）；城镇污水处理厂增加总磷、总氮、五日生化需氧量（BOD5）。
2.废气：烟尘、工业粉尘、二氧化硫、氮氧化物；电解铝、水泥、陶瓷、磨砂玻璃行业废气中增加氟化物；机动车排气污染普查增加一氧化碳和碳氢化合物。
3.工业固体废物：包括危险废物（按照国家危险废物名录分类调查）、冶炼废渣、粉煤灰、炉渣、煤矸石、尾矿、放射性废渣等类别。
4.脱硫设施产生的石膏、污水处理厂产生的污泥和危险废物焚烧的残渣。
5.伴生放射性矿物开发利用和民用核技术利用企业产生的放射性污染物，放射源。
6.农业源中还包括：总磷、总氮、总铜、总锌及毒性高、用量大且难降解的农药和鱼药。
三、普查技术路线和步骤
（一）普查技术路线。
按照现场监测与物料衡算及排污系数计算相结合，技术手段与统计手段相结合，国家指导、地方调查和企业自报相结合的原则确定普查的技术路线。
1.对工业源中占各省（区、市）污染物排放量65%的污染源、集中污染治理设施，同时采用现场监测和物料衡算与排污系数等方法，并按照规定程序核定污染源排放量。
对其他工业源，采用分类抽样监测的方式，核对物料衡算与排污系数测算的污染物排放量。对污染物排放量小、排放形式简单的，也可以用排污系数法直接计算排污量。
2.对农业源，采取面上调查和分类抽样实地监测相结合的方式，结合全国农业普查结果和有关农业统计资料，测算全国的农业面源污染情况。
3.对生活源，第三产业中的调查单位采取面上对基本情况进行调查，结合分类抽样监测与排污系数测算的方法核定污染物排放量。
居民生活污染调查根据统计人口、生活用水量、能源结构和消耗量，通过排污系数测算污染物的排放量。
（二）普查步骤。
本次污染源普查采取“先行试点、再全面普查”的方式，分三个阶段进行。
1.准备试点阶段（2006.10—20*.12）：成立机构，落实经费，开展宣传，进行组织动员；制订普查方案和各类技术规范，编制普查表，开发相应的软件和数据库；组织普查试点；开展普查培训。
确定试点的原则：试点地区有条件和能力验证普查工作方案的操作性；试点地区有一定的区域分布代表性；试点地区有一定的产业结构和企业代表性。通过试点，验证排污系数和物料衡算方法，完善各项技术规范、普查表格及计算机软件。
2.全面普查阶段（2008.1—2008.12）：对排污企业和单位进行清查，组织填报普查表，完成审核录入工作，建立污染源档案，省级进行审核验收等。2008年7月底前，省级普查领导小组办公室负责将本地区污染源普查数据汇总，报第一次全国污染源普查领导小组办公室，下半年基本完成全国污染源普查数据的审核和汇总。
3.总结阶段（2009.1—2009.7）：建立全国污染源数据库，上报和普查数据，开发利用普查成果，总结验收普查工作。
四、普查组织及实施
（一）基本原则。
全国统一领导，部门分工协作，地方分级负责，各方共同参与。
（二）组织机构。
第一次全国污染源普查领导小组（以下简称普查领导小组）负责普查的组织和实施工作。普查领导小组办公室设在环保总局，负责普查工作的业务指导和督促检查，主要职责是：
1.组织拟订全国污染源普查方案，经普查领导小组审定后组织实施；
2.拟订全国污染源普查行政法规，按程序报批准公布施行；
3.制订和组织实施全国污染源普查各阶段工作方案；
4.组织开展全国污染源普查工作的宣传报道和培训；
5.对各省（区、市）污染源普查工作进行业务指导、督促检查和验收；
6.向普查领导小组提交普查报告，根据普查领导小组决定普查数据。
地方县级以上人民政府要设立行政区域污染源普查领导小组及其办公室，按照普查领导小组及其办公室的统一规定和要求，负责组织实施本地区的污染源普查工作。
普查中，可在街道办事处、乡镇政府、居民委员会、有关教育单位临时聘用部分普查员。
（三）部门分工。
普查工作在普查领导小组统一领导下，加强部门分工协作。环保总局牵头会同有关部门开展全国污染源普查工作，负责拟定全国污染源普查方案和不同阶段的工作方案，制订有关技术规范，组织普查工作试点和培训，负责污染源的监测，对普查数据进行汇总、分析和结果，组织普查工作的验收。领导小组其他成员单位参与编制和审议污染源普查方案及各阶段工作方案，并按照部门职责分工，负责指导和督促检查地方污染源普查工作，推动本系统参与污染源普查工作，协调落实相关事项：
宣传部门负责组织污染源普查的新闻宣传工作，配合办好新闻会及有关宣传活动；
发展改革部门（经贸部门）配合做好工业源的普查及污染源普查成果的分析、应用；
公安部门配合做好机动车排气污染的普查及相关普查成果的分析、应用；
财政部门负责普查经费预算审核、安排和拨付，并监督经费使用情况；
建设部门参与生活源普查，会同环保部门负责城镇污水处理厂和垃圾处理厂（场）普查；
农业部门、环保部门负责农业源的普查；
工商部门负责提供污染源企业的基本登记信息；
环保部门负责工业源、生活源和危险废物处置厂的普查；
统计部门负责审定污染源普查表，参与普查总体方案设计，协同环保部门做好数据统计和分析工作；
总后勤部负责按全国的统一要求组织军队、武警部队所属单位污染源和环保设施的普查。
（四）培训。
国家负责省、市（地）级普查领导小组办公室负责人和骨干以及各省级普查培训教师的培训。省、市（地）分级负责其余普查人员的培训。力争做到所有普查工作人员都经过培训。
培训内容主要是：污染源普查方案的内容，普查范围和主要污染物，普查技术路线，普查方法，各类普查表格和指标的解释、填报方法，普查数据录入软件的使用，数据库的管理和普查工作中应注意的问题等。
（五）质量保证。
普查领导小组办公室制定专门的普查数据质量控制文件，确定普查工作评价的标准，指导全国普查质量控制工作。
地方各级污染源普查机构应当根据国家的统一规定，建立污染源普查数据质量控制责任制，设立专门的质量控制岗位，并对污染源普查实施中的每个环节实行质量控制和检查验收。
制定污染源普查各项技术规定，吸收相关行业或领域的专家参加，依托环保总局科技委员会和环境咨询委员会的专家，对污染源普查方案和重要技术规定进行评审和论证，确保污染源普查各项技术方案的科学性和可操作性。
和各省（区、市）普查领导小组办公室统一组织污染源普查数据的质量核查工作，在各主要环节，按一定比例抽样，抽查结果作为评估全国及各地区污染源普查数据质量的依据。数据质量达不到规定要求的，必须重新调查。
（六）宣传动员。
各级普查领导小组办公室要按照《通知》要求，深入开展污染源普查的宣传工作，为污染源普查顺利实施创造良好的舆论氛围。要根据普查不同阶段宣传的重点，加强领导，明确责任，精心策划，落实经费，采取生动活泼的形式，确保宣传效果。要突出主流新闻媒体的作用，组织开展一些有影响力的宣传活动，把宣传动员工作贯彻污染源普查工作的始终。
广泛动员和组织社会各界力量积极参与并认真做好污染源普查工作。重点调查产业活动单位应当设立污染源普查机构，负责本产业活动单位污染源普查表的填报工作。其他各类法人单位应当指定相关人员负责本单位污染源普查表的填报。各有关单位应当积极推荐符合条件的人员担任普查员。
五、普查经费
普查所需经费由中央财政和地方财政共同负担。各级人民政府均应将污染源普查所需经费列入相应年度的财政预算，按时拨付，确保到位。
中央财政安排经费主要用于：全国污染源普查方案和技术文件的制订，普查表格编制与印刷，软件及信息系统开发建设，宣传与培训，全国数据的汇总、加工与建档，对中西部贫困地区给予适当补助等。
地方经费按任务分工由各级财政部门安排，用于：各地普查方案制订，组织动员、培训，入户调查与现场监测，设备购置，数据录入、校核、加工、检查验收、总结、表彰等。省级财政要对财政较困难的市（地）县所需普查经费给予支持。
各级普查领导小组办公室根据普查工作方案编制普查总体经费预算和分年度经费使用计划，经同级财政部门审核后，作为污染源普查专项经费纳入财政预算，分别列入各相关部门的部门预算中，分年度按时拨付。各级财政部门要加强对预算编制的指导和经费使用情况的监督。
20xx年转眼即过，已经过去的20xx年,是极不平凡而又富有挑战性的一年, 面对物价指数上涨、社保基数上调、最低工资增加、住房公积金增加以及困扰行业的用工荒等问题，物业公司克服了重重困难。在复杂多变的市场经济条件下,经受住了严峻考验。一年来，XX物业管理人大胆开拓，勇于实践，奋力拚搏，搭建了坚实的发展平台，使物业管理逐步向科学化、规范化、标准化、专业化发展。 回顾物业公司一年来的工作，有付出、有收获，有汗水、有成长。物业公司从年初开始紧紧围绕体系执行、服务质量提升年的年度主题，坚持员工与企业同发展、共进步的核心理念，依托全体员工的积极投入，紧张有序的开展着各项物业管理工作。通过实践与探索，创新工作思路，强化内部管理，严抓品质服务，提升整体质量，努力适应新形势下物业管理工作的发展要求，在强调服务上层次、管理上台阶的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。经营上总体实现收支平衡并略有盈余，基本走在了健康的发展轨道。为后续的发展奠定了坚实的基础。现将20xx年的主要工作及存在的不足总结如下：
一、 20xx年度物业公司本部全年完成的主要工作：
二、 20xx年度财务经营指标完成情况分析(略)
三、 20xx年度物业公司行政(人力资源)指标、客户指标、流程指标完成情况分析(略)
四、 20xx年工作开展过程中存在的不足及改进措施：
(一) 二、三检质量不高
物业公司的经济效益与其服务质量是相辅相成，密不可分的。良好的服务质量可以促进物业费的收缴工作得以顺利进行。反之，则不然。而有效的品质管理又是服务质量提升的有力保障。20xx年，物业公司的年度主题是体系执行、服务质量提升年，从年初开始，公司本部就组织职能部门制定了物业公司各部门/各管理处绩效目标考核责任书，细化各项考核指标及考核办法。并在各个管理处中推行由管理处自行组织的每月两次的三级检验和公司本部组织的每月一次的二级检验。以通过二级检验和三级检验，检查各管理处在日常工作中目标绩效工作、流程管理、供方管理、设施设备管理及客户指标等的完成情况。但是在推行的过程中效果不是很好，质量不高。具体体现在以下方面：
1. 由管理处组织实施的三级检验存在走过场现象。个别管理处针对每月的三级检验，没有严格按照体系文件的要求认真进行检查，而是为了应付公司的二级检验，对于检查敷衍了事，导致三检成为走过场，这种情况发生主要是由于管理处经理对于三级检验的认识不深造成的。
2. 管理处组织、实施的三级检验次数不够，甚至个别管理处因为管理的事务单一及其它因素，没有组织实施三级检验。
3. 管理处组织实施的三级检验存在开单不够及重复开单的现象。为了快速推行物业公司的二三级检验，迅速纠正管理处的不正规现象，提升整体工作质量，公司对二三级检验提出了具体的量化标准，要求由公司职能部门开出的纠正指导单每月合计不少于3单，依此类推，管理处每月应开12单，但在已经进行的二级检验中，管理处往往开单不够，并且针对同一类问题存在重复开单的现象。这种情况主要由于管理处经理没有认真学习公司体系文件所致。
4. 由物业公司职能部门联合实施的二级检验中针对管理处月度绩效目标计划的检查、核对不够认真。按照要求：在检查时，应依据管理处月初的月度绩效目标计划逐项查阅相关的记录、表格及相关资料等，并依此给出相应的分值，但在实际检查时并没有得到很好执行，导致得分出现虚高。
5. 针对二级检验结果，公司职能部门在确定该管理处当月月度绩效目标、指令性计划及体系执行检验考核总得分时，因考虑到不够85分将扣发部分绩效工资，为了不影响管理处的工作热情，出现酌情给人情分的现象。
6. 管理处对于纠正指导单的整改有不及时关闭现象。
以上情况的出现，导致公司20xx年推行的二、三级检验没有体现出更好的效果。在2014年的工作中，物业公司职能部门首先，通过组织学习体系文件的相关内容，提高管理处经理对之的认识;其次，就检验的具体细节、要求等加强培训，使管理处经理能够掌握检验过程中应该把握的重点;再次，在实施检查的过程中要求职能部门认真、逐项的进行检查;最后针对检验结果，将不再考虑体系执行接受期的问题，严格根据结果给出实际分值，该扣工资的决不加人情分。
(二) 协调配合意识不足
做为一个部门或管理处的领导，在日常的工作中所表现的沟通协调的能力，更多的是体现在事务的处理方式上。在过去的一年里，物业公司的年度工作基本完成了，然而在部分工作的完成过程中经常出现公司职能部门之间，职能部门与管理处之间，管理处内部的部门之间，管理处与管理处之间互相扯皮、推委现象，致使具体工作的开展受到一定影响，直接导致工作效率下降。比如在小区日常的报修处理上，XX工程部和XX工程部之间就存在这种现象，报修的延误处理使管理处的日常工作很难开展;这种现象主要是当发生职能交叉时当事人的本位主义造成的，克服这种现象除了除了各司其职、各负其则外当同一件事需要由两个以上部门共同完成时，大家要站在物业公司全局的角度来衡量和思考问题，以牺牲小利益，实现大利益为目标，主动加强沟通，妥善理顺关系，确保公司内部实现快速、无障碍运行着力推进效能建设。
(三) 多种经营思路不宽
由于深圳近年连续上调最低工资标准、上调社保基数、增加住房公积金、增加企业纳税等因素，使物业管理企业运营成本大副飑升。物业管理本属微利行业，如此以来物业管理企业都在面临巨大的经营压力，万科、中海、金地等知名企业都不同程度的采取了收缩战略，不是自己开发的楼盘只要盈利过小或不盈利则坚决退出，以此来降低经营风险。而物业公司现在管理的XX、XX、
XX都是地产公司开发的楼盘，就连XX小区虽不是自己开发的小区也因承担了一定的社会责任和地产的后续开发而无法轻言弃舍。如此以来就造成了其实不想走，其实我想留的现状。怎样营造较好的生存环境，减轻公司的经营压力成为衡量管理处经理工作能力不可或缺的重要指标。节流毕竟有限，开源才是根本，物业公司也把拓展作为2014年的年度任务之一，旨在通过规模扩大、资源共享实现效益提升。然而财务数据显示，较之往年，管理处20xx年在多种经营方面并没有很好的开拓思路，利用现实的有利条件有效的拓宽收费项目。如现有的空臵房屋、空臵广告位、二手租赁、上千户的广告资源、公共空间、建筑设施等等，2014年，管理处若能很好的利用以上资源，努力开辟收费项目既能适当的增加员工福利，又能有效的减轻物业公司的经营压力。
(四) 培训落实相对欠缺
在20xx年初制定年度工作计划时，物业公司的各部门、各管理处都作了详实、具体的年度培训计划。然而培训的效果却不是很明显。纠其原因，主要体现在两点：一是培训的内容和培训的过程没有做到内容贴近实际，过程不够生动;二是培训计划在年度工作的开展过程中没有得到较好的落实。加强培训、提高员工素质是促进员工成长提高服务质量的最佳途径，因而培训工作是物业公司2014年的重要任务之一，对物业公司来说具有极其重要的战略意义。
如何做好培训这个科目?我个人认为：首先要明确人员培训的目标，从总体上来说，培训的目的是提高人的素质。企业员工培训的目标就是培训为物业公司的发展服务，培训与管理处的具体管理结合。其次明确人员培训的内容，培训的内容因人员所处的不同职能部门和不同级别而会有很大的差异，但一般来说，培训内容包括以下两个方面：1、思想道德教育。应把树立企业形象、企业使命、企业愿景、企业核心价值观、职业道德、服务规范、工作纪律作为培训的重要内容。让员工充分理解企业的经营理念、工作守则;2、掌握工作技能，包括体系文件内的规章制度、操作流程、岗位职责等等。再次明确人员培训的方式，可以按不同手段来划分，如言教法、身教法、境教法等等;最后是加强考核的
环节，培训的内容和过程只有通过考核的环节才能有效的检验，因此在2014年的年度工作计划制定中，检查阶段性考核的次数和通过率也位列其中，如果管理处、职能部门的培训没有考核记录或通过率不高，将直接影响年底的年度考核总分。
(五) 企业文化沉淀不够
企业文化是指一个组织由其价值观、信念、仪式、符号、处事方式等组成的其特有的文化形象。它包含经营哲学、价值观念、企业精神、企业道德、团体意识、企业形象、企业制度、文化结构、企业使命等方面。良好的企业文化为员工创造良好的就业环境，激发员工的工作热情、使员工能够在身心愉悦的境界下创造性的开展工作。
物业公司虽然早在2009年就重新创立了完整、客观、特有的企业文化，却没有得到更好的推行。为了有效的提高企业员工对物业公司企业文化的认知，公司要求每周一早上公司本部由中层以上管理人员轮流就企业文化的理解结合日常生活讲一个关联的小故事，然后带领其他员工领读企业文化。同时要求各管理处在集体场合包括升旗、员工大会、各类培训中穿插企业文化，从而加强物业公司各级员工对企业文化的认识，继而达到理解、执行的目的。就管理人员而言，对企业文化的推行更要走在基层员工的前面，如果连管理人员都不能做到掌握企业文化的精髓，哪麽奢望全员推行只能是痴人说梦，然而现状是个别管理人员别说掌握精髓，就连记忆的简单环节都做不到，何谈推行?下面的员工又怎样看待?个人以为，首先从管理人员开始，每个人都从理解企业文化上下工夫，尽快让自己先行掌握企业文化，推行时敢说向我看齐，利用各种环境、各种时段，努力通过身体力行创造良好的企业文化氛围，使物业公司的企业文化成为人们津津乐道的亮点。
(六) 基层队伍不够稳定
综观20xx年各管理处的人力资源目标中的职员综合满意指数、职员综合不满意率、职员月平均流动率等指标，都有些差强人意，由此衍生的直接结果就是：这边物业公司耗费人力、财力
不间断的招聘人员、培训人员，那边各管理处每月大量的流失。人员流失最高的管理处甚至达到了年100%以上的流失率，流失最低的也超过了年60%。远高于正常情况20%左右的流失率。虽然这当中也有诸如部分员工特殊原因、行业普遍流失率高等客观因素，但更多的还是体现了管理处经理及管理人员打造和创建团队核心凝聚力的能力欠缺。基层队伍的不稳定给管理处日常工作的开展造成了极大的困难，整体服务亦随之下降，客户满意指数也因此而受到影响。
在团队建设，打造核心凝聚力方面首先得学会对员工的充分尊重，不懂得尊重一切将无从谈起。这种尊重不是来自人人平等，而是来自人总有比自己强的地方，而且这种尊重是看的见、感觉的到。比如谦虚、守信、虚心、平和、授权等等;其次是沟通，通过沟通把情况了解上来，把影响施加下去。要懂得拉近话题、融洽气氛、了解需求、施加影响。接着就是服务，这是团队建设的核心。要把发号施令、监督等字眼压下去，更多的想的是对团体的责任，要更多的关心下属员工的工作及生活，让员工感受到集体的温暖。激发员工共同努力把工作做好。下来就是要做到奖勤罚懒，充分运用激励和惩罚手段，要对事不对人，处理公平，让下面的员工心服口服。尽量少用惩罚，多用激励，而且激励更多的是精神层面上的最有效的是对员工真诚的尊重和信任、充分有效的授权和对成绩及时的肯定。士为知己者死，虽然有些夸张，但作用决不可低估。最后，也是最重要的，就是导向问题，要把握好前面的种种都是为了这个环节，把前面几项的作用进行综合提炼，产生出合力，达至保持队伍稳定、提升团队凝聚力、战斗力的终极目标。如真能做到这样，2014年各管理处乃至物业公司的整体团队建设将上升到一个崭新的台阶
五、 201x年工作展望(略)
结束语：
小平同志曾经说过发展才是硬道理，这句话时刻鞭策着物业公司放眼未来，开拓创新的步伐。XX物业公司依靠全体职员的强大后盾力量，不墨守陈规，努力适应日趋激烈的市场竞争，力争在深圳物业管理的行业中确定自己的江湖地位。当然，在市场竞争中，我们也会从物业公司自身发展的实际情况出发，决不好高骛远，不刻意强求，按市场运行机制做事，注重实效性，创造更大经济效益的同时，树立具有特色的XX物业品牌效应。20xx年已经结束，崭新的二0一二年已在眼前，回顾过去，我们豪情满怀;展望未来，我们信心百倍。在新的一年里，XX物业人将以更加务实的作风、更加进取的胸襟、更加饱满的热情、更加昂扬的斗志，在XX领导下下，通过物业公司全体员工的共同努力，向着把XX物业做强、做大的终极目标而努力!
20xx年物业管理工作总结
20xx年完美时空物业部项目团队在公司领导的关心和支持下、在领悟公司提升物业服务品质的服务方针指引下，充分调动广大员工的积极性，以提升物业管理服务为基础，以业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无缺陷为工作标准，通过积极的探索和不懈的努力，以踏实的工作作风，在标准化管理安全文明生产、提高服务质量、队伍建设等方面取得了一定成绩。
具体工作
一、加强管理，持续改进
1、完善配套设施
自业主入住之后，完美时空园区逐步暴露出施工质量问题及计不尽人意之处，20xx年项目领导工程及人员协调进行各方处理，弥补不足，使配套设备设施趋于完善，赢得业主信赖，如增设自行车场、a栋安装空调定时器、检测消防设施线路、检修供电系统，调整配电开关负荷等。
2、突发事件处理
针对园区的实际情况，完美时空物业部制定并完善各项应急预案，对突发事件做到事前有预案，事中有程序，事后有总结的预案流程，以便在突发事件时能够从容应对，消除安全隐患。
3、节能管理
针对园区能源公摊量大，业主交费难，项目部研究制定楼内公共区域及地下停车场，采取多项改进节能措施，不断挖掘节能潜力。如制定大厅灯开启时间由保安值班人员按规定时间开启等。
4、档案管理
档案管理是在物业管理当中的一项重要工作，项目部中工作专人对档案管理，在形式上，留下了管理者的笔迹和签名;在内容上，记录着物业、业主和管理过程的真实面貌。各部门档案已按期，细致的整理完成，并建立了物业业主的数据库，相关信息输入，查询便捷、快速、详细，并不断更新，保持数据的完整及可靠性。
5、培训管理
根据完美时空实际情况，物业部年初制定了详细的培训方案，力争做到业务水平专业化、全面化。如制定物业保安的应知应会、客服人员应知应会，通过工程、客服、保安知识的交叉培训，使员工物业知识全面化。
6、安全防范管理
6.1消防管理：
火灾是物业安全管理的最大敌人，一旦发生火灾，业主人身和财物都会受到严重威胁。为此，我们以安保部为中心以项目经理为组长，组建园区义务消防组织，实施严格的消防监督管理并将消防责任分解到各户，向其讲解消防知识。在20xx年x月x日举行了完美时空园区消防演习，提高物业部员工及业主的消防安全仪式及消防防火知识。
6.2治安管理：
为了保障园区业主的安全，完美时空安保部对保安队伍实行严格培训，贯彻六防措施，实行群防、群检、群治，以确保万无一失。针对特别区域实施重点布控，如在自行车场盗窃高发区实行严密布防，成功抓获盗窃者3人，为业主挽回直接经济损失数千元，受到业主赞誉。由于完美时空园区安全管理的出色，因此被海淀区评为综合治安优秀园区。
7、环境管理
7.1监督、管理园区绿化、绿植公司，对园区绿化、绿植实行合理搭配，突出特点，达到自然、和谐、放松的效果。同时，祛除疾病，成功抑制了美国白蛾在园区的蔓延。
7.2对园区垃圾实行分类，利国利民。节约、回收资源，受到了市、区两级领导及园区业主的赞誉。
7.3为了使园区大厦整体清洁，提升园区环境品质，物业部在本年度对大厦外墙面进行了两次清洁，在清洁过程中派专人跟进、监督，严把质量关，通过干净、整洁的大厦外观，优化园区环境。
8、客户服务
8.1针对收费难项目部成立了贴心管家小组专人负责、更好的为业主提供贴心服务，每周针对收费情况开会分析总结工作经验，不但使服务品质有所提升，而且成功化解了收费危机。从贴心管家小组成立前的每月收费80万元到小组成立后每月140万元的收费飞跃，基本完成了公司的收费指标，减轻了公司的支出压力。
8.2大厦内制作了不锈钢企业名牌，大厦外制作楼牌号，方便了园区来访客户，同时也大大提升了园区大厦品质。
8.3成立项目部宣传小组，制作宣传栏，向园区业主公示实创上地物业公司及完美时空物业部的工作情况，并及时向业主提供相关信息。如天气预报、租房信息、生活小常识等。
8.4对毗邻业主间的矛盾进行协调，以消除彼此抱怨情绪，建立邻里和谐。如：a栋三层电信机房电磁干扰a403电脑闪屏问题。经过物业部领导与电信多次协调，最终得到了圆满解决。e栋三层富迈数据公司人员多，影响同层其他公司人员用卫生间，物业部通过改造卫生间，增加蹲位和大量细致的沟通工作，最终将矛盾化解。
8.5在接待业主投诉中，针对投诉内容进行分类，由相应部门处理，争取在最短时间内解决并对处理结果对业主进行回访。
8.6主动、积极地与业主进行沟通，宣传物业部的工作及公司的服务理念，创造机会及条件营造良好的氛围，引导并控制舆论导向。
二、优质服务、赢得赞赏
1、由于物业管理服务的提升，赢得了业主的信赖，本年度完美时空物业部共协助业主完成接待工作上百次，其中人大代表团两次、全国领导三次、知名企业合作峰会6次，良好的专业素质赢得了来访单位及业主的高度赞赏。
2、今年夏天a402完美公司，有一配电箱的总开关频繁跳闸，严重影响了业主的正常办公，物业工程部及时组织技术力量帮助该公司进行了彻底排查，最终发现掉闸原因是由于负荷过于集中，三相用电负荷严重不平衡，造成单项超负荷掉闸，为了保证业主的正常工作不受影响，工程技术人员避开正常工作时间段，在午夜加班加点解决该项问题，工程人员解业主之忧、想业主之想的工作赢得了业主的赞扬。
3、供暖制冷工作是园区的重要工作的一部分，为了部影响业主的供暖保证设备的正常运行，工程部每年在制冷与供暖的间歇期都对设备进行检修，更换易损部件，本年度由于a栋8层ibm公司的延时制冷给完美时空物业部换季检修工作带来了巨大不便，ibm延时制冷结束后留给工程检修的时间只有7天(每年检修时间为两个月)如何在短时间内完成检修工作成了技术难点，经过工程技术人员的反复论证，决定进行分段检修，最终完成了检修工作，ibm保障了园区的正常供暖使园区业主无一投诉。
4、垃圾分类工作达标，本年初，按照北京市及上地街道办事处的要求，完美时空物业部专门成立了垃圾分类领导小组，制定了相关制度及流程，配置了相关设施，相关负责人细致、系统的对参与员工进行培训讲解，使垃圾分类工作最终高质量有序进行，受到了市领导、区领导的好评。由于垃圾分类工作的出色，对北京市政府拟列为垃圾分类优秀园区。
20xx年物业管理工作总结
20xx年，我处在公司领导及各部门的支持与帮助、同事的齐心协力的奋斗下，按照公司的要求、部署，较好地完成了部门的职能工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，现将___管理处一年
来的工作情况总结如下：
一、管理处的日常管理工作。
自公司进行三定和分管理处，形成各施其职，各负其责后，对我处来说是一个全新的工作领域。___管理处是公司住宅小区物业服务形象的一个重要窗口部门，是总经理室领导下的一个日常维护、管理、服务机构，推动各项工作朝着公司既定目标前进的一保障部门。
管理处的工作主要有日常投诉处理、收费租赁、基础设施设备维修维护、环境卫生、绿化养护、水电维护、安全保卫。有文稿处理、档案管理、文稿报批转、会议安排、学习培训、上级部门检查及外来单位参观、指导的迎来送往等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。
二、日常投诉处理维护工作
1、处理投诉方面。
全年共接待处理投诉1432起，已处理完成1420起，正在处理12起，处理率达99%。其中水电投诉报修647起，房屋维修491起，防盗门及单元门报修130起，投诉164起。
全年投诉主要集中在1、2、10、16#楼顶层住户房屋漏水，2、7#楼业主对3#楼工地施工噪音扰民的投诉，14#楼业主对酒店客房晚上的麻将和屋面没有屋顶花园的投诉。16、17#出国留学网楼业主对酒店的油烟、噪音，18#楼对幼儿园噪音、厨房的油烟投诉。其中大多已处理好，但18#楼的业主反映幼儿园的油烟、噪音依然存在，经过与幼儿园负责人协调后，将厨房改移位后，已得到明显的改善。
2、收费工作工作。
全年收费工作完成得较好，除了小部分业主有原因拒交费用以及空置物业外，应收的各项费用都已收回。租赁工作也按质按量地完成，能最大限度地利用资源，尽量盘活资金，为公司创收。
3、日常维护。
今年按照公司年初公司制定的工作计划，顺利地完成___、新兴苑、翠竹苑、香洲苑、大本营等基础设备设施的维护保养和环境卫生、绿化养护工作。
4、环境卫生。
在维护园林绿化、清洁卫生方面，不断地完善、改变管理方法，尽量地做到园林绿化完好、清洁卫生整洁，全年辖区内未出现绿化虫害、花草树木未出现死亡和疫情现象，给辖区住户营造了一个舒适、温馨的家园。20xx年，我处为公司获得了出国留学网爱卫先进单位称号。
5、水电维护。
主要对辖区内的___、香洲苑、新兴苑、翠竹苑、集团公司总部、湖天花园、生资仓库等35栋房屋的水电维护及日常管理工作;全年水电月平均损耗率分别在2.2---2.8%，严格控制在允许范围内;辖区的4个配电房，5台电梯，两台高层加压泵及消防一体的配套设施运作正常，无安全事故发生。
6、装修管理。
按照年初的工作部署和计划，今年装修管理工作已逐步进入正规轨道，实施了公司统一编制新的装修服务协议及管理规定，合理的堵住以前未完善的装修管理漏洞，并实行每日必须到装修户现场巡视登记制，做到发现问题及时及时处理，违规装修现象已明显减少、下降，未出现因违规而引起的安全事故和大的投诉。
7、安全管理。
今年安全工作总体较好，辖区未发生消防、抢劫事故。但在下半年___发生一起小轿车被盗事件，所幸已得到破案，追回被盗车辆。故在安全工作方面不得有半点疏忽、麻痹和侥幸思想，应在对外来人员、车辆的出入管理多下功夫，避免类似或更为严重的事故发生。
三、加强学习，提高业务水平
由于感到本部门的担子分量，而处室部分员工的学识、能力和阅历与各任职有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，要求各员工加强在专业知识方面，多向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来明显感觉到今年有了一定的进步。经过大家的不断学习、不断积累经验、知识，均已具备了一定的工作基础，各自能够地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过一年的锻炼都有了较大的提高，保证了各岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。
四、存在的问题和今后努力方向
一年来，我处员工能爱岗敬业、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：
第一，管理处多数员工非物业专业人员，许多工作都是边干边摸索，以致有时工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高;
第二，有些工作还不够过细，一些工作协调不是十分到位;
第三，相关的专业理论水平还不太适应公司工作的要求;
第四，___车辆不断增多，小区路面都停满了车辆，给行人、车辆通行存在很大的安全隐患，主要是中心地下停车场渗漏水严重，共有125个车位，其中有53个车位漏水，故车主不愿将车停放进去;
第五，大本营、新兴苑、翠竹苑水电亏损严重，主要原因是管线表老化、锈蚀、日常盘查、巡视管理不严谨，造成偷、漏、跑、冒、滴现象严重;
这次会议是经市政府同意召开的。这次会议的主要任务是总结推广市中区开展价格公共服务活动的先进经验，交流各地开展价格公共服务活动的先进做法，推动全市价格工作再上新台阶。我们一定要深刻领会，抓好贯彻落实。下面，我讲三点意见。
一、近几年全市价格公共服务工作回顾
根据国家发改委和省物价局的统一部署，我局从20*年开始，把价格公共服务活动作为推动全市物价工作再上新台阶的一个重要抓手，通过在市中区开展试点，不断总结经验，深化效果。20*年1月，国家发改委关于开展价格服务进万家活动的通知下发后，市物价局按照省物价局的部署要求，对全市物价部门抓好此项活动作出了具体安排，在市中区抓了以价格服务进社区为重点的城市价格公共服务活动试点。市中区物价局以张公桥办事处和8个社区为重点单位，深入进行调查研究，反复进行思想发动，先后召开了全区价格服务进万家活动动员大会、价格服务进社区工作研讨会、经验交流会和表彰会，不断将此项活动引向深入，受到省物价局领导和市政府领导的充分肯定和表扬，省、市物价部门总结推广了市中区“四进社区”开展价格公共服务的先进经验。
20*年以来，各区县结合本地实际，突出抓了价格服务进农家，进企业，进校园，进医院，进社区，进商场，进景区等七进活动，逐步探索总结了一批好的做法和经验。比如，犍为县物价局不断深化和完善“定费统收”，积极开展涉企价格服务，取得了显著成效，受到县委、县政府的充分肯定，在省内外产生了良好的影响。*区物价局运用“价费政策阳光平台”，以“优化环境，服务发展”为主题，在全区规模以上企业中建立企业价格监督服务网络，编印《*区涉企缴费指南》，加强对公共服务行业的价费监管，以年画形式印发“*区涉农价费公示画册”等，树立了良好的社会形象。井研县物价局、五通桥区物价局广泛开展价格服务进学校活动，评选“收费诚信承诺学校”先进单位，加强对学校各类收费监管，取得了良好的社会效果。*大佛-峨眉山管委会大力推进价格服务进景区活动，在全国树立了一流的服务品牌。其他区县也各有特色，有力促进了各项价格工作任务的圆满完成。
今年以来，全市物价部门认真学习贯彻总理、副总理关于做好价格公共服务工作的重要批示精神，按照国家发改委和省物价局的统一部署，市物价局在全市价格工作会上就价格公共服务工作作出了专门部署，提出了四个方面的具体要求。4月份又专门召开了全市价格公共服务工作研讨会，市物价局各调研组在会上作了引导性发言，各区县物价局交流了调研成果，共同研究完善了全市价格公共服务工作方案和价格公共服务工作考核标准，形成了有19篇文章共6万多字的调研成果，受到省物价局的充分肯定，其中有4篇调研文章已被省、市有关刊物刊发。会后，各区县物价局针对调研过程中发现的问题和研究的对策，不断深化价格公共服务，充分发挥物价部门职能作用，紧紧围绕“投资促进年”的各项目标和任务，做出了物价部门应有的贡献。一是加强调控，积极服务地方经济社会发展，出台了一系列有利于经济发展和社会稳定的政策措施，保持了全市价格水平的基本稳定。据测算，今年上半年减轻市本级企业和群众负担500多万元，*大佛门票和峨眉山索道调价年收入将增加8000万元以上。二是深化价格改革，适时适度出台资源性产品价格和环保收费政策措施，取得了良好的社会效果。三是加强监督检查，广泛开展涉企、涉农、教育收费等专项检查，深化清费治乱活动，加强市场价格监管，保持了对价格违法行为的高压态势，进一步规范了市场价格秩序。四是着力改善民生，围绕当前社会反映强烈的价格热点难点问题，努力化解价格矛盾，促进了社会稳定，取得了明显效果。
二、开展价格公共服务活动的主要做法
（一）统一思想，提高认识，增强做好价格公共服务工作的紧迫感和自觉性。一是反复进行思想发动。通过召开局党组会、工作会、座谈会、研讨会等形式，认真学习国家和省上的有关文件精神，反复统一认识，不断进行思想发动，增强做好价格公共服务工作的使命感和自觉性。大家认识到，开展价格公共服务是建设服务型机关的重要内容，是全面落实科学发展观和构建和谐社会的客观要求，是物价部门服务改革、发展、稳定大局和我市“投资促进年”的重要举措。二是深入调研，理清思路。市物价局领导和各区县物价局领导，分别带领有关人员深入基层实地调研，走访服务对象，研究对策措施，逐步形成了“一二三四五”的工作思路。即：围绕“一个中心”，强化服务意识；健全“两个网络”，完善组织体系；坚持“三个结合”，优化政务环境；突出“四个重点”，维护价格权益；建立“五项制度”，规范运行机制。三是把价格公共服务工作作为开创价格工作新局面的重要抓手。市物价局专门印发了开展价格公共服务工作实施方案和价格公共服务考核标准，成立了价格公共服务工作领导小组和“七进”工作小组，纳入年度目标考评。全市物价部门积极开展创建报务型机关活动，着力加强效能建设，严格首问负责制、限时办结制和责任追究制，及时向社会公开政务信息，主动为企业和群众排忧解难，把价格公共服务寓于价格工作的各个环节。
（二）典型引路，全面推进，指导基层积极开展价格公共服务活动。20*年开展价格服务进万家活动以来，我局在市中区开展价格服务进社区活动试点。市物价局领导和有关人员深入街道社区，开展实地调研，掌握第一手资料，于20*年4月27日召开了市中区价格服务进社区试点工作动员大会，年底对试点工作进行了总结推广。20*年在中心城区4个街道办事处和通江镇、苏稽镇的36个社区全面开展价格公共服务活动。通过市中区城市价格公共服务活动的开展，健全了城市价格监督服务网络，探索了继犍为县农村三级价格监督服务网络之后的又一新经验，完善了我市农村和城市两个价格监督服务体系，使价格工作真正实现了横向到边、纵向到底的全覆盖组织体系。在市中区价格服务进社区现场经验交流会上，大家一致认为这项工作抓得实，抓得早，思路新，成效显著，是我市继犍为后又一个工作亮点。目前，全市农村价格监督服务网络和城市价格监督服务网络基本健全，乡镇、街道均明确了分管领导、负责部门和工作人员，村和社区聘请了义务价格监督员，村民小组和居民住宅小区落实了价格工作联络员，从而保证了上情下达，下情上传，各项价格工作任务得到有效落实。其它区县借鉴市中区的做法，联系本地实际，创新开展工作，形成了各自工作特色。犍为县物价局不断完善“定费统收”做法，在减轻企业负担促进企业发展方面做了大量的价格服务工作；*区物价局建立“价费政策阳光平台”和企业价格监督服务网络；井研县物价局组织学校开展创建“收费诚信承诺学校”活动；峨眉山市物价局建立“价格信息数据中心”，完善价格信息服务系统；马边县物价局加强对垄断行业的成本监审，及时化解价格矛盾，避免了群体性上访，均取得了良好的社会效果。
（三）围绕中心，服务大局，促进经济社会又快又好发展。近几年，我们紧紧围绕市委、市政府工作中心，不断强化大局意识和责任意识，先后制发了服务“产业发展年”、“产业提升年”和“投资促进年”等规范性文件，对全市物价部门如何发挥职能作用，围绕中心、服务大局提出了具体要求，取得了明显成效。一是结合价格调控开展服务。针对近几年市场价格波动情况，我局按照国家发改委和省物价局的安排部署，适时适度出台涨价项目，把政府调定价对物价指数的影响降到最低程度。加强价格信息服务，健全价格监测制度，坚持日报告、周分析、月小结，及时为党委、政府价格决策服务，为广大企业和群众提供价格信息服务，促进产业结构调整，帮助农民增收减负。牵头建立价格预警会商会议制度，协调有关部门抓好生产发展和流通，保证市场供给，促进价格稳定，圆满完成了我市居民生活价格指数的调控目标任务。二是结合价格管理开展服务。近几年，我们根据上级有关文件精神，对涉农、涉企收费反复进行清理整顿，及时取消各类收费203项，减轻企业和社会负担5000多万元。针对社会反映强烈的价格热点和难点问题，我们先后三次调整医疗服务价格，在全市广泛开展“五方联动规范医疗服务价格”活动，减轻了群众看病负担，市政府在峨眉山市召开了“五方联动规范医疗服务价格”活动现场经验交流会，省物价局在全省推广了我们的做法。专门出台政策措施，明确拆迁还房等政府出资修建工程、水、电、气、光纤安装价格和原市属改制企业水、电、气户表改造收费标准，促进了社会稳定，减轻了财政负担。积极参加重点工程建设和城乡环境综合治理，利用物价部门职能优势推动拆迁安置工作，加强了农贸市场收费和城区停车收费管理，受到市政府领导的充分肯定。三是结合监督检查开展服务。把服务寓于监督检查之中，践行执政为民的要求。近几年，我局先后组织开展涉农、涉企、医疗收费、教育收费等专项检查24次，组织重点检查11项，受理价格举报（咨询）892件，查处价格违法行为100起，实施经济制裁309.79万元。
（四）加强领导，严格考评，建立健全价格公共服务长效机制。一是成立由局长任组长，分管领导任副组长，各科室负责人为成员的价格公共服务领导小组。领导小组下设办公室，由市物价局价格监督检查分局局长任办公室主任，办公室设在检查分局，由价格检查一科负责日常事务。同时按“七进”活动内容分别成立七个工作组具体抓落实。七个工作组分别由分管领导任组长，相关的业务科，分局牵头，其它有关科室协助配合，科长为责任人。做到既加强领导又明确责任，举全局之力，推进价格公共服务。这一做法受到省物价局的表扬和推广。二是印发了《*市物价局价格公共服务考核标准》，明确了6个方面36条考核细则，即：一要宣传好、公示好价格和收费政策，保障服务对象的知情权；二要落实好、执行好价格和收费政策，减轻群众和企业负担；三要建设好、维护好价格监督服务网络，健全基层价格公共服务队伍；四要处理好、解决好社会各界反映强烈的价格和收费热点问题，妥善化解矛盾和纠纷；五要履行好、发挥好价格信息服务职能，帮助农民增收、企业增效，促进经济又好又快发展；六要引导好、规范好价格诚信建设，维护良好的市场价格秩序。对照考核内容，各地半年进行一次自查，市物价局年终进行目标考评，表彰先进，鞭策后进。三是落实好保障措施。通过下发文件、以会代训、组织检查等形式，加强对价格监督服务站点和义务价格监督员的培训教育，不断提高乡镇、街道及社区协调和化解价费矛盾的能力。通过工作经费挤一点，财政补一点，价调基金中拿一点等办法加强工作经费保障，市物价局每年都要协调几十万元经费，支持区县开展价格公共服务工作。各区县对基层义务价格监督员采取以奖代补等办法激励先进，促进基层价格公共服务工作落实。
三、存在的主要问题和下一步要重点抓的几项工作
20xx年转眼即过，已经过去的20xx年,是极不平凡而又富有挑战性的一年, 面对物价指数上涨、社保基数上调、最低工资增加、住房公积金增加以及困扰行业的用工荒等问题，物业公司克服了重重困难。在复杂多变的市场经济条件下,经受住了严峻考验。一年来，XX物业管理人大胆开拓，勇于实践，奋力拚搏，搭建了坚实的发展平台，使物业管理逐步向科学化、规范化、标准化、专业化发展。 回顾物业公司一年来的工作，有付出、有收获，有汗水、有成长。物业公司从年初开始紧紧围绕体系执行、服务质量提升年的年度主题，坚持员工与企业同发展、共进步的核心理念，依托全体员工的积极投入，紧张有序的开展着各项物业管理工作。通过实践与探索，创新工作思路，强化内部管理，严抓品质服务，提升整体质量，努力适应新形势下物业管理工作的发展要求，在强调服务上层次、管理上台阶的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。经营上总体实现收支平衡并略有盈余，基本走在了健康的发展轨道。为后续的发展奠定了坚实的基础。现将20xx年的主要工作及存在的不足总结如下：
一、 20xx年度物业公司本部全年完成的主要工作：
二、 20xx年度财务经营指标完成情况分析(略)
三、 20xx年度物业公司行政(人力资源)指标、客户指标、流程指标完成情况分析(略)
四、 20xx年工作开展过程中存在的不足及改进措施：
(一) 二、三检质量不高
物业公司的经济效益与其服务质量是相辅相成，密不可分的。良好的服务质量可以促进物业费的收缴工作得以顺利进行。反之，则不然。而有效的品质管理又是服务质量提升的有力保障。20xx年，物业公司的年度主题是体系执行、服务质量提升年，从年初开始，公司本部就组织职能部门制定了物业公司各部门/各管理处绩效目标考核责任书，细化各项考核指标及考核办法。并在各个管理处中推行由管理处自行组织的每月两次的三级检验和公司本部组织的每月一次的二级检验。以通过二级检验和三级检验，检查各管理处在日常工作中目标绩效工作、流程管理、供方管理、设施设备管理及客户指标等的完成情况。但是在推行的过程中效果不是很好，质量不高。具体体现在以下方面：
1. 由管理处组织实施的三级检验存在走过场现象。个别管理处针对每月的三级检验，没有严格按照体系文件的要求认真进行检查，而是为了应付公司的二级检验，对于检查敷衍了事，导致三检成为走过场，这种情况发生主要是由于管理处经理对于三级检验的认识不深造成的。
2. 管理处组织、实施的三级检验次数不够，甚至个别管理处因为管理的事务单一及其它因素，没有组织实施三级检验。
3. 管理处组织实施的三级检验存在开单不够及重复开单的现象。为了快速推行物业公司的二三级检验，迅速纠正管理处的不正规现象，提升整体工作质量，公司对二三级检验提出了具体的量化标准，要求由公司职能部门开出的纠正指导单每月合计不少于3单，依此类推，管理处每月应开12单，但在已经进行的二级检验中，管理处往往开单不够，并且针对同一类问题存在重复开单的现象。这种情况主要由于管理处经理没有认真学习公司体系文件所致。
4. 由物业公司职能部门联合实施的二级检验中针对管理处月度绩效目标计划的检查、核对不够认真。按照要求：在检查时，应依据管理处月初的月度绩效目标计划逐项查阅相关的记录、表格及相关资料等，并依此给出相应的分值，但在实际检查时并没有得到很好执行，导致得分出现虚高。
5. 针对二级检验结果，公司职能部门在确定该管理处当月月度绩效目标、指令性计划及体系执行检验考核总得分时，因考虑到不够85分将扣发部分绩效工资，为了不影响管理处的工作热情，出现酌情给人情分的现象。
6. 管理处对于纠正指导单的整改有不及时关闭现象。
以上情况的出现，导致公司20xx年推行的二、三级检验没有体现出更好的效果。在2014年的工作中，物业公司职能部门首先，通过组织学习体系文件的相关内容，提高管理处经理对之的认识;其次，就检验的具体细节、要求等加强培训，使管理处经理能够掌握检验过程中应该把握的重点;再次，在实施检查的过程中要求职能部门认真、逐项的进行检查;最后针对检验结果，将不再考虑体系执行接受期的问题，严格根据结果给出实际分值，该扣工资的决不加人情分。
(二) 协调配合意识不足
做为一个部门或管理处的领导，在日常的工作中所表现的沟通协调的能力，更多的是体现在事务的处理方式上。在过去的一年里，物业公司的年度工作基本完成了，然而在部分工作的完成过程中经常出现公司职能部门之间，职能部门与管理处之间，管理处内部的部门之间，管理处与管理处之间互相扯皮、推委现象，致使具体工作的开展受到一定影响，直接导致工作效率下降。比如在小区日常的报修处理上，XX工程部和XX工程部之间就存在这种现象，报修的延误处理使管理处的日常工作很难开展;这种现象主要是当发生职能交叉时当事人的本位主义造成的，克服这种现象除了除了各司其职、各负其则外当同一件事需要由两个以上部门共同完成时，大家要站在物业公司全局的角度来衡量和思考问题，以牺牲小利益，实现大利益为目标，主动加强沟通，妥善理顺关系，确保公司内部实现快速、无障碍运行着力推进效能建设。
(三) 多种经营思路不宽
由于深圳近年连续上调最低工资标准、上调社保基数、增加住房公积金、增加企业纳税等因素，使物业管理企业运营成本大副飑升。物业管理本属微利行业，如此以来物业管理企业都在面临巨大的经营压力，万科、中海、金地等知名企业都不同程度的采取了收缩战略，不是自己开发的楼盘只要盈利过小或不盈利则坚决退出，以此来降低经营风险。而物业公司现在管理的XX、XX、
XX都是地产公司开发的楼盘，就连XX小区虽不是自己开发的小区也因承担了一定的社会责任和地产的后续开发而无法轻言弃舍。如此以来就造成了其实不想走，其实我想留的现状。怎样营造较好的生存环境，减轻公司的经营压力成为衡量管理处经理工作能力不可或缺的重要指标。节流毕竟有限，开源才是根本，物业公司也把拓展作为2014年的年度任务之一，旨在通过规模扩大、资源共享实现效益提升。然而财务数据显示，较之往年，管理处20xx年在多种经营方面并没有很好的开拓思路，利用现实的有利条件有效的拓宽收费项目。如现有的空臵房屋、空臵广告位、二手租赁、上千户的广告资源、公共空间、建筑设施等等，2014年，管理处若能很好的利用以上资源，努力开辟收费项目既能适当的增加员工福利，又能有效的减轻物业公司的经营压力。
(四) 培训落实相对欠缺
在20xx年初制定年度工作计划时，物业公司的各部门、各管理处都作了详实、具体的年度培训计划。然而培训的效果却不是很明显。纠其原因，主要体现在两点：一是培训的内容和培训的过程没有做到内容贴近实际，过程不够生动;二是培训计划在年度工作的开展过程中没有得到较好的落实。加强培训、提高员工素质是促进员工成长提高服务质量的最佳途径，因而培训工作是物业公司2014年的重要任务之一，对物业公司来说具有极其重要的战略意义。
如何做好培训这个科目?我个人认为：首先要明确人员培训的目标，从总体上来说，培训的目的是提高人的素质。企业员工培训的目标就是培训为物业公司的发展服务，培训与管理处的具体管理结合。其次明确人员培训的内容，培训的内容因人员所处的不同职能部门和不同级别而会有很大的差异，但一般来说，培训内容包括以下两个方面：1、思想道德教育。应把树立企业形象、企业使命、企业愿景、企业核心价值观、职业道德、服务规范、工作纪律作为培训的重要内容。让员工充分理解企业的经营理念、工作守则;2、掌握工作技能，包括体系文件内的规章制度、操作流程、岗位职责等等。再次明确人员培训的方式，可以按不同手段来划分，如言教法、身教法、境教法等等;最后是加强考核的
环节，培训的内容和过程只有通过考核的环节才能有效的检验，因此在2014年的年度工作计划制定中，检查阶段性考核的次数和通过率也位列其中，如果管理处、职能部门的培训没有考核记录或通过率不高，将直接影响年底的年度考核总分。
(五) 企业文化沉淀不够
企业文化是指一个组织由其价值观、信念、仪式、符号、处事方式等组成的其特有的文化形象。它包含经营哲学、价值观念、企业精神、企业道德、团体意识、企业形象、企业制度、文化结构、企业使命等方面。良好的企业文化为员工创造良好的就业环境，激发员工的工作热情、使员工能够在身心愉悦的境界下创造性的开展工作。
物业公司虽然早在2009年就重新创立了完整、客观、特有的企业文化，却没有得到更好的推行。为了有效的提高企业员工对物业公司企业文化的认知，公司要求每周一早上公司本部由中层以上管理人员轮流就企业文化的理解结合日常生活讲一个关联的小故事，然后带领其他员工领读企业文化。同时要求各管理处在集体场合包括升旗、员工大会、各类培训中穿插企业文化，从而加强物业公司各级员工对企业文化的认识，继而达到理解、执行的目的。就管理人员而言，对企业文化的推行更要走在基层员工的前面，如果连管理人员都不能做到掌握企业文化的精髓，哪麽奢望全员推行只能是痴人说梦，然而现状是个别管理人员别说掌握精髓，就连记忆的简单环节都做不到，何谈推行?下面的员工又怎样看待?个人以为，首先从管理人员开始，每个人都从理解企业文化上下工夫，尽快让自己先行掌握企业文化，推行时敢说向我看齐，利用各种环境、各种时段，努力通过身体力行创造良好的企业文化氛围，使物业公司的企业文化成为人们津津乐道的亮点。
(六) 基层队伍不够稳定
综观20xx年各管理处的人力资源目标中的职员综合满意指数、职员综合不满意率、职员月平均流动率等指标，都有些差强人意，由此衍生的直接结果就是：这边物业公司耗费人力、财力
不间断的招聘人员、培训人员，那边各管理处每月大量的流失。人员流失最高的管理处甚至达到了年100%以上的流失率，流失最低的也超过了年60%。远高于正常情况20%左右的流失率。虽然这当中也有诸如部分员工特殊原因、行业普遍流失率高等客观因素，但更多的还是体现了管理处经理及管理人员打造和创建团队核心凝聚力的能力欠缺。基层队伍的不稳定给管理处日常工作的开展造成了极大的困难，整体服务亦随之下降，客户满意指数也因此而受到影响。
在团队建设，打造核心凝聚力方面首先得学会对员工的充分尊重，不懂得尊重一切将无从谈起。这种尊重不是来自人人平等，而是来自人总有比自己强的地方，而且这种尊重是看的见、感觉的到。比如谦虚、守信、虚心、平和、授权等等;其次是沟通，通过沟通把情况了解上来，把影响施加下去。要懂得拉近话题、融洽气氛、了解需求、施加影响。接着就是服务，这是团队建设的核心。要把发号施令、监督等字眼压下去，更多的想的是对团体的责任，要更多的关心下属员工的工作及生活，让员工感受到集体的温暖。激发员工共同努力把工作做好。下来就是要做到奖勤罚懒，充分运用激励和惩罚手段，要对事不对人，处理公平，让下面的员工心服口服。尽量少用惩罚，多用激励，而且激励更多的是精神层面上的最有效的是对员工真诚的尊重和信任、充分有效的授权和对成绩及时的肯定。士为知己者死，虽然有些夸张，但作用决不可低估。最后，也是最重要的，就是导向问题，要把握好前面的种种都是为了这个环节，把前面几项的作用进行综合提炼，产生出合力，达至保持队伍稳定、提升团队凝聚力、战斗力的终极目标。如真能做到这样，2014年各管理处乃至物业公司的整体团队建设将上升到一个崭新的台阶
五、 201x年工作展望(略)
结束语：
小平同志曾经说过发展才是硬道理，这句话时刻鞭策着物业公司放眼未来，开拓创新的步伐。XX物业公司依靠全体职员的强大后盾力量，不墨守陈规，努力适应日趋激烈的市场竞争，力争在深圳物业管理的行业中确定自己的江湖地位。当然，在市场竞争中，我们也会从物业公司自身发展的实际情况出发，决不好高骛远，不刻意强求，按市场运行机制做事，注重实效性，创造更大经济效益的同时，树立具有特色的XX物业品牌效应。20xx年已经结束，崭新的二0一二年已在眼前，回顾过去，我们豪情满怀;展望未来，我们信心百倍。在新的一年里，XX物业人将以更加务实的作风、更加进取的胸襟、更加饱满的热情、更加昂扬的斗志，在XX领导下下，通过物业公司全体员工的共同努力，向着把XX物业做强、做大的终极目标而努力!
20xx年物业管理工作总结
20xx年完美时空物业部项目团队在公司领导的关心和支持下、在领悟公司提升物业服务品质的服务方针指引下，充分调动广大员工的积极性，以提升物业管理服务为基础，以业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无缺陷为工作标准，通过积极的探索和不懈的努力，以踏实的工作作风，在标准化管理安全文明生产、提高服务质量、队伍建设等方面取得了一定成绩。
具体工作
一、加强管理，持续改进
1、完善配套设施
自业主入住之后，完美时空园区逐步暴露出施工质量问题及计不尽人意之处，20xx年项目领导工程及人员协调进行各方处理，弥补不足，使配套设备设施趋于完善，赢得业主信赖，如增设自行车场、a栋安装空调定时器、检测消防设施线路、检修供电系统，调整配电开关负荷等。
2、突发事件处理
针对园区的实际情况，完美时空物业部制定并完善各项应急预案，对突发事件做到事前有预案，事中有程序，事后有总结的预案流程，以便在突发事件时能够从容应对，消除安全隐患。
3、节能管理
针对园区能源公摊量大，业主交费难，项目部研究制定楼内公共区域及地下停车场，采取多项改进节能措施，不断挖掘节能潜力。如制定大厅灯开启时间由保安值班人员按规定时间开启等。
4、档案管理
档案管理是在物业管理当中的一项重要工作，项目部中工作专人对档案管理，在形式上，留下了管理者的笔迹和签名;在内容上，记录着物业、业主和管理过程的真实面貌。各部门档案已按期，细致的整理完成，并建立了物业业主的数据库，相关信息输入，查询便捷、快速、详细，并不断更新，保持数据的完整及可靠性。
5、培训管理
根据完美时空实际情况，物业部年初制定了详细的培训方案，力争做到业务水平专业化、全面化。如制定物业保安的应知应会、客服人员应知应会，通过工程、客服、保安知识的交叉培训，使员工物业知识全面化。
6、安全防范管理
6.1消防管理：
火灾是物业安全管理的最大敌人，一旦发生火灾，业主人身和财物都会受到严重威胁。为此，我们以安保部为中心以项目经理为组长，组建园区义务消防组织，实施严格的消防监督管理并将消防责任分解到各户，向其讲解消防知识。在20xx年x月x日举行了完美时空园区消防演习，提高物业部员工及业主的消防安全仪式及消防防火知识。
6.2治安管理：
为了保障园区业主的安全，完美时空安保部对保安队伍实行严格培训，贯彻六防措施，实行群防、群检、群治，以确保万无一失。针对特别区域实施重点布控，如在自行车场盗窃高发区实行严密布防，成功抓获盗窃者3人，为业主挽回直接经济损失数千元，受到业主赞誉。由于完美时空园区安全管理的出色，因此被海淀区评为综合治安优秀园区。
7、环境管理
7.1监督、管理园区绿化、绿植公司，对园区绿化、绿植实行合理搭配，突出特点，达到自然、和谐、放松的效果。同时，祛除疾病，成功抑制了美国白蛾在园区的蔓延。
7.2对园区垃圾实行分类，利国利民。节约、回收资源，受到了市、区两级领导及园区业主的赞誉。
7.3为了使园区大厦整体清洁，提升园区环境品质，物业部在本年度对大厦外墙面进行了两次清洁，在清洁过程中派专人跟进、监督，严把质量关，通过干净、整洁的大厦外观，优化园区环境。
8、客户服务
8.1针对收费难项目部成立了贴心管家小组专人负责、更好的为业主提供贴心服务，每周针对收费情况开会分析总结工作经验，不但使服务品质有所提升，而且成功化解了收费危机。从贴心管家小组成立前的每月收费80万元到小组成立后每月140万元的收费飞跃，基本完成了公司的收费指标，减轻了公司的支出压力。
8.2大厦内制作了不锈钢企业名牌，大厦外制作楼牌号，方便了园区来访客户，同时也大大提升了园区大厦品质。
8.3成立项目部宣传小组，制作宣传栏，向园区业主公示实创上地物业公司及完美时空物业部的工作情况，并及时向业主提供相关信息。如天气预报、租房信息、生活小常识等。
8.4对毗邻业主间的矛盾进行协调，以消除彼此抱怨情绪，建立邻里和谐。如：a栋三层电信机房电磁干扰a403电脑闪屏问题。经过物业部领导与电信多次协调，最终得到了圆满解决。e栋三层富迈数据公司人员多，影响同层其他公司人员用卫生间，物业部通过改造卫生间，增加蹲位和大量细致的沟通工作，最终将矛盾化解。
8.5在接待业主投诉中，针对投诉内容进行分类，由相应部门处理，争取在最短时间内解决并对处理结果对业主进行回访。
8.6主动、积极地与业主进行沟通，宣传物业部的工作及公司的服务理念，创造机会及条件营造良好的氛围，引导并控制舆论导向。
二、优质服务、赢得赞赏
1、由于物业管理服务的提升，赢得了业主的信赖，本年度完美时空物业部共协助业主完成接待工作上百次，其中人大代表团两次、全国领导三次、知名企业合作峰会6次，良好的专业素质赢得了来访单位及业主的高度赞赏。
2、今年夏天a402完美公司，有一配电箱的总开关频繁跳闸，严重影响了业主的正常办公，物业工程部及时组织技术力量帮助该公司进行了彻底排查，最终发现掉闸原因是由于负荷过于集中，三相用电负荷严重不平衡，造成单项超负荷掉闸，为了保证业主的正常工作不受影响，工程技术人员避开正常工作时间段，在午夜加班加点解决该项问题，工程人员解业主之忧、想业主之想的工作赢得了业主的赞扬。
3、供暖制冷工作是园区的重要工作的一部分，为了部影响业主的供暖保证设备的正常运行，工程部每年在制冷与供暖的间歇期都对设备进行检修，更换易损部件，本年度由于a栋8层ibm公司的延时制冷给完美时空物业部换季检修工作带来了巨大不便，ibm延时制冷结束后留给工程检修的时间只有7天(每年检修时间为两个月)如何在短时间内完成检修工作成了技术难点，经过工程技术人员的反复论证，决定进行分段检修，最终完成了检修工作，ibm保障了园区的正常供暖使园区业主无一投诉。
4、垃圾分类工作达标，本年初，按照北京市及上地街道办事处的要求，完美时空物业部专门成立了垃圾分类领导小组，制定了相关制度及流程，配置了相关设施，相关负责人细致、系统的对参与员工进行培训讲解，使垃圾分类工作最终高质量有序进行，受到了市领导、区领导的好评。由于垃圾分类工作的出色，对北京市政府拟列为垃圾分类优秀园区。
20xx年物业管理工作总结
20xx年，我处在公司领导及各部门的支持与帮助、同事的齐心协力的奋斗下，按照公司的要求、部署，较好地完成了部门的职能工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，现将___管理处一年
来的工作情况总结如下：
一、管理处的日常管理工作。
自公司进行三定和分管理处，形成各施其职，各负其责后，对我处来说是一个全新的工作领域。___管理处是公司住宅小区物业服务形象的一个重要窗口部门，是总经理室领导下的一个日常维护、管理、服务机构，推动各项工作朝着公司既定目标前进的一保障部门。
管理处的工作主要有日常投诉处理、收费租赁、基础设施设备维修维护、环境卫生、绿化养护、水电维护、安全保卫。有文稿处理、档案管理、文稿报批转、会议安排、学习培训、上级部门检查及外来单位参观、指导的迎来送往等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。
二、日常投诉处理维护工作
1、处理投诉方面。
全年共接待处理投诉1432起，已处理完成1420起，正在处理12起，处理率达99%。其中水电投诉报修647起，房屋维修491起，防盗门及单元门报修130起，投诉164起。
全年投诉主要集中在1、2、10、16#楼顶层住户房屋漏水，2、7#楼业主对3#楼工地施工噪音扰民的投诉，14#楼业主对酒店客房晚上的麻将和屋面没有屋顶花园的投诉。16、17#出国留学网楼业主对酒店的油烟、噪音，18#楼对幼儿园噪音、厨房的油烟投诉。其中大多已处理好，但18#楼的业主反映幼儿园的油烟、噪音依然存在，经过与幼儿园负责人协调后，将厨房改移位后，已得到明显的改善。
2、收费工作工作。
全年收费工作完成得较好，除了小部分业主有原因拒交费用以及空置物业外，应收的各项费用都已收回。租赁工作也按质按量地完成，能最大限度地利用资源，尽量盘活资金，为公司创收。
3、日常维护。
今年按照公司年初公司制定的工作计划，顺利地完成___、新兴苑、翠竹苑、香洲苑、大本营等基础设备设施的维护保养和环境卫生、绿化养护工作。
4、环境卫生。
在维护园林绿化、清洁卫生方面，不断地完善、改变管理方法，尽量地做到园林绿化完好、清洁卫生整洁，全年辖区内未出现绿化虫害、花草树木未出现死亡和疫情现象，给辖区住户营造了一个舒适、温馨的家园。20xx年，我处为公司获得了出国留学网爱卫先进单位称号。
5、水电维护。
主要对辖区内的___、香洲苑、新兴苑、翠竹苑、集团公司总部、湖天花园、生资仓库等35栋房屋的水电维护及日常管理工作;全年水电月平均损耗率分别在2.2---2.8%，严格控制在允许范围内;辖区的4个配电房，5台电梯，两台高层加压泵及消防一体的配套设施运作正常，无安全事故发生。
6、装修管理。
按照年初的工作部署和计划，今年装修管理工作已逐步进入正规轨道，实施了公司统一编制新的装修服务协议及管理规定，合理的堵住以前未完善的装修管理漏洞，并实行每日必须到装修户现场巡视登记制，做到发现问题及时及时处理，违规装修现象已明显减少、下降，未出现因违规而引起的安全事故和大的投诉。
7、安全管理。
今年安全工作总体较好，辖区未发生消防、抢劫事故。但在下半年___发生一起小轿车被盗事件，所幸已得到破案，追回被盗车辆。故在安全工作方面不得有半点疏忽、麻痹和侥幸思想，应在对外来人员、车辆的出入管理多下功夫，避免类似或更为严重的事故发生。
三、加强学习，提高业务水平
由于感到本部门的担子分量，而处室部分员工的学识、能力和阅历与各任职有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，要求各员工加强在专业知识方面，多向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来明显感觉到今年有了一定的进步。经过大家的不断学习、不断积累经验、知识，均已具备了一定的工作基础，各自能够地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过一年的锻炼都有了较大的提高，保证了各岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。
四、存在的问题和今后努力方向
一年来，我处员工能爱岗敬业、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：
第一，管理处多数员工非物业专业人员，许多工作都是边干边摸索，以致有时工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高;
第二，有些工作还不够过细，一些工作协调不是十分到位;
第三，相关的专业理论水平还不太适应公司工作的要求;
第四，___车辆不断增多，小区路面都停满了车辆，给行人、车辆通行存在很大的安全隐患，主要是中心地下停车场渗漏水严重，共有125个车位，其中有53个车位漏水，故车主不愿将车停放进去;
第五，大本营、新兴苑、翠竹苑水电亏损严重，主要原因是管线表老化、锈蚀、日常盘查、巡视管理不严谨，造成偷、漏、跑、冒、滴现象严重;
以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，认真贯彻落实党中央、国务院关于加快政府职能转变、推进政府绩效管理的决策部署，坚持简便易行、客观公正的原则，开展加强重大动物疫病防控延伸绩效管理工作。
二、实施范围
31个省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团〔以下简称各省（区、市）〕兽医主管部门。
三、组织机构
农业部成立加强重大动物疫病防控延伸绩效管理领导小组，农业部兽医局主要负责同志任组长，农业部兽医局和中国动物疫病预防控制中心（以下简称疫控中心）、中国兽医药品监察所（以下简称中监所）、中国动物卫生与流行病学中心（以下简称动卫中心）相关负责同志任成员。领导小组下设办公室（设在农业部兽医局综合处），由农业部兽医局综合处处长任负责人，农业部兽医局和疫控中心、中监所、动卫中心相关处室负责同志任成员。各省（区、市）应成立相应的加强重大动物疫病防控延伸绩效管理领导小组和办公室，负责本辖区的延伸绩效管理工作，并于2014年6月30日前将人员名单报农业部兽医局备案。
农业部组成32个评估小组，每组由5人组成，其中3名为春（秋）季重大动物疫病防控情况检查组成员，1名为省级动物卫生监督机构业务骨干，1名为农业部兽医局或疫控中心工作人员（负责联络协调）。评估小组实行组长负责制，组长由省级畜牧兽医（农业、农牧）厅（局、委、办）主管兽医工作的负责同志担任，各组交叉检查，每组评估1个省（区、市）。
四、绩效管理内容与指标
重点评估各省（区、市）兽医主管部门围绕加强重大动物疫病防控这一核心任务，开展动物疫病监测和流行病学调查、动物疫情应急处置、重大动物疫病免疫、动物卫生监督管理、兽药监督及假劣兽药查处、协调落实经费、动物疫病防治能力建设和绩效管理等工作情况（详见《农业部2014年度加强重大动物疫病防控延伸绩效管理指标体系》，以下简称《指标体系》，附后）。对重大动物疫病防控工作得到上级领导和群众肯定，扎实开展地区常见畜禽疫病防控指导工作，推动无规定动物疫病区和生物安全隔离区建设评估，建设病死动物专业无害化处理场，查处制售假劣兽药重大案件，开展特色工作且成效显著的省（区、市）给予额外加分。
绩效评估依据《指标体系》赋分，基础分100分，附加分10分，总分110分。评估得分前1/3的省（区、市）评定为优秀等次。因工作不力，造成重大动物疫情扩散，发生区域性重大动物疫情的省（区、市），当年绩效管理不能评为优秀等次。
五、绩效评估方法
绩效评估按照“以地方自评为主，部里统一下达指标体系、统一组织培训、统一组织查验核实和评估”原则进行。
（一）动员部署
在召开全国春、秋季重大动物疫病防控工作视频会议的同时，部署加强重大动物疫病防控延伸绩效管理工作。
（二）各省（区、市）自评
1.年中自评。各省（区、市）对照绩效指标阶段性完成情况，做出阶段性自我评价，根据发现的问题，提出下半年针对性改进措施，形成年中自评简报，并于7月31日前提交农业部加强重大动物疫病防控延伸绩效管理领导小组办公室（以下简称领导小组办公室）。
2.年终自评。
（1）各省（区、市）自我评分：按照本方案确定的赋分标准，逐项对照各项指标的完成情况进行打分（年终自评分表另发）。
（2）提交自评报告：各省（区、市）根据绩效管理指标完成情况，做出总体评价，总结取得的成效和经验，分析存在的问题和原因，提出改进措施，形成年度自评报告，并于2015年1月底前连同证明材料提交领导小组办公室。
（三）农业部评估小组核实
评估核实工作与全国春季、秋季重大动物疫病防控检查同时进行。
（四）年度总结评价
2015年5月底前，领导小组办公室对各省（区、市）附加分证明材料进行审核、评定，根据年度评估情况及年终评估结果，起草《农业部2014年度加强重大动物疫病防控延伸绩效管理工作总结报告》，客观评价绩效目标实现程度，总结绩效管理成效和经验，分析存在的问题，提出改进措施，并报农业部绩效管理领导小组办公室。
六、进度安排
加强重大动物疫病防控延伸绩效管理工作从2014年3月开始，到2015年5月31日前结束。分三个阶段：
（一）准备阶段
2014年3月上旬：组织召开全国春季重大动物疫病防控工作视频会议，调整农业部加强重大动物疫病防控延伸绩效管理领导小组及办公室人员组成，部署重大动物疫病防控延伸绩效管理工作。
（二）实施阶段
2014年6月上中旬：农业部评估小组（以下简称评估小组）对各省（区、市）重大动物疫病防控延伸绩效管理工作情况进行年中核实。
2014年7月31日前：各省（区、市）对照《指标体系》对本辖区上半年重大动物疫病防控延伸绩效管理工作进行自评，并形成自评简报。
2014年9月上旬：组织召开全国秋季重大动物疫病防控工作会议，请分管部领导对2014年上半年加强重大动物疫病防控延伸绩效管理工作进行点评，同时对下半年工作提出要求。
2014年10月31日前：各省（区、市）对照《指标体系》对辖区重大动物疫病防控延伸绩效管理工作进行自查。
2014年11月上旬：评估小组对各省（区、市）重大动物疫病防控延伸绩效管理工作情况进行年终核实。
2014年11月30日前：各省（区、市）兽医主管部门向领导小组办公室提交能反映本地区特色工作开展情况和工作成效的总结材料及相关证明材料。
2015年1月31日前：各省（区、市）兽医主管部门向领导小组办公室提交自评报告、自评分表及详实的相关证明材料（包括附加分证明材料）。
（三）总结阶段
2015年5月底前：起草《农业部2014年度加强重大动物疫病防控延伸绩效管理总结报告》，部署2015年度延伸绩效管理工作等。
七、结果运用
（一）通报表彰 在2015年7月的全国农业厅局长座谈会上对2014年度加强重大动物疫病防控延伸绩效管理评定为优秀等次的省（区、市）兽医主管部门予以表彰并以部函的形式通报相关省级人民政府。
（二）综合运用 对评定为优秀等次的省（区、市）兽医主管部门，农业部将在基层防疫体系建设项目安排、动物疫情监测与防治经费安排等方面予以倾斜。
八、工作要求
2021物业管理年终工作总结1我努力适应本公司新的工作环境和工作岗位，虚心学习，埋头工作，履行职责，自我感觉已经较好地完成了各项工作任务，下面将任职来的工作情况汇报如下：
一、自觉加强学习，努力适应工作
我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。
二、心系本职工作，认真履行职责
(一)耐心细致地做好财务工作。自接手__物业财务工作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。二是搞好每月例行对账。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是及时收缴服务费。结合__的实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好区分，按照_公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，2018年全年的服务费已全额到账。四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。
(二)认真负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是10月份开始交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于缺乏专业知识和管理经验，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下2个方面的工作：一是搞好小区绿化的日常维护。二是认真验收交接。
三、主要经验和收获
在__工作一年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位;
(二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态;
(三)只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责;
(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。
四、存在的不足
由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，20_年的工作存在以下不足：
(一)对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时;
(二)食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难;
(三)绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫。
2021物业管理年终工作总结2回首20_，我的工作同样经历着不平凡。3月份带着朴实与好奇的心情来到了_物业，开始了一段新坏境的里程，工作内容包裹着熟悉的和未知的，鞭策着我需要付出更多的努力去学习和挑战。一年时间转瞬就过去了，在部门领导的培养与同事们的帮助下我很快熟悉和胜任了物业管理员的岗位职责。岁末，每个人都应该梳理过去，筹划未来，此刻就将自己近一年来的工作总结如下：
一、物业服务工作
物业工作主要有日常报修，投诉处理，收费，基础设施、设备维护，环境卫生，蚊虫、老鼠的消杀;有学习培训，上级部门检查等。
催缴管理费及小区公共设施设备问题项目的整改是管理处2018年度的主要工作，经过与物业公司各个部门的同事通力合作下大部分工作已经顺利完成。
二、办公室工作
办公室工作对我来说是一个全新的领域，工作千头万绪，有书文处理、档案管理、文件批转等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，需自我强化工作意识，注意加快工作节奏;提高工作效率。冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度、避免疏漏和差错。
三、存在的不足
本着“为自己工作”的职业态度，敬业爱岗，创造性地开展工作，取得一定效果，但也存在一些问题和不足;主要表现在：
第一，物业管理员工作对我而言是一个新岗位，许多工作都要边干边摸索，以致工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高;
第二，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位;
第三，向领导提供有效的决策数据方面有待进一步提高;
第四，和部门领导及公司员工间的沟通有待加强。
四、努力的方向
第一，加强学习，拓宽知识面。努力学习房产业知识和相关物业法律法规的知识。
第二，本着实事求是的原则.注重公司各部门间的协调与沟通;有效形成团结一致.群策群力的氛围。
第三，向领导提供有效数据。
“不积蛙步，无以至千里;不积小流，无以成江海。”20_，收获了成功，经历了困难，感受了启迪;20_我会一如既往，载着百倍的信心和努力驶向新的一年!
最后预祝_物业公司日益壮大，祝全体同事工作顺利，平安幸福!
2021物业管理年终工作总结3回首即将过去的_年，我的工作同样经历着不平凡。带着朴实的心情回到了_。开始了一段新环境的里程，工作内容包裹着熟悉的和未知的，鞭策着我需要付出更多的努力去学习和挑战。几个月一瞬间过去了，工作在有条不絮的进行着。岁末，每个人都应该梳理过去、筹划未来。此刻，就将自己一年来的工作总结如下：
一、物业服务工作
物业工作主要有新业主一切办理入住事宜、日常报修、投诉处理、收费、基本设施、设备维护，环境卫生、害虫的消杀;有学习培训、有上级部门检查等。催缴管理费及小区公共设施设备问题项目的整改时管理处20_年度的主要工作。结合实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴方法的基础上，经过与物业公司各部门的同事通力合作下，一部分工作已经顺利完成。
二、办公室的工作
办公室工作对于我来说也是个工作领域，工作千头万绪，面对繁杂琐碎的大量事务性工作，需要自我强化工作意识，注意加快工作节奏;提高工作效率。主要做好以下两方面的工作：一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作的需要，制作表格文档，草拟报表等。二十档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记处理。
三、细致做好管理处财务工作
耐心细致地做好财务工作。自接手财务管理工作以来，我认真核对财务账目，清理财务关系，严格财务制度，做好每一笔账目，确保了收支平衡的实现。一是做好每一笔进出帐，对每一比进出帐，我都能根据账务的分类规则，分门别类的记录在案，登记造册。同时认真核对账单，搞好细致记录。二是每月搞好例行对账。按照财务管理制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是合理控制开支。合理控制开支是使实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处领导的当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关，消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。
四、认真负责抓好园区的绿化维护。
当前缺少绿化工人，正值冬季，园区绿化形势比较严峻，主要做到以下两方面的工作：一是搞好园区绿化及设施的日常维护;二是对路面和各个角落的及时清扫和积雪的消除，做好认真交接及验收
2021物业管理年终工作总结4伴随着神话中“年”的临近，我们告别了任务繁重的20_年，迎来了满怀希望的20_年。承蒙公司领导的信任，我于去年年初被提升为客服中心主管。现就过去一年的主要工作进行回顾、思考，希翼于能提炼经验，更上台阶。
作为业服中心的主管，我的工作主要是：整理好各岗位上的资料并归档，做好购水电情况的核对，并及时补充相关数据，协助胜基公司做好数据的完整补录，做好相关费用的催缴工作，做好售水电异常情况的月结统计并上报，检查督促前台岗位的接待工作，落实规定的任务目标，协助同事处理好较为复杂的售水电业务，协调与业主较为复杂的相关业务，以及负责及时处理各类投诉与回访等等。
一年以来，我认真落实工作职责，贯彻物业管理的各项法规政策，执行公司的有关规章制度，较好的做了日常接待工作：
首先，团结同事，乐于助人，较好的保持了与公司各同事良好的人际关系。我始终认为，如果和同事的关系都搞不好，更不要说去和业主融洽气氛和气一团了。作为领班，我以身作则，严于律己，起到较好的表率作用。与全体文员一起，团结一致，为我们前台各项接待工作的顺利开展，为让业主满意作出自己应有的核心作用。
其次，及时做好新员工的培训。前台文员一直人数较少，尤其在去年底今年初，随着同事们的相继离职，给我们部门的工作衔接带来一定影响。在及时补充人员后，通过我手把手的演示，耐心详细的讲解，让她们在尽可能短的时间内初步达到了上岗要求。在我们高效、有序的组织下，能够轻重缓急妥善处理各项服务工作。
另外，及时组织相关费用的催收。根据任务分工，我主要负责住房与门面物业费的催缴。每季度首月上旬督促物管员对临街门面进行物业费的预缴工作。
此外，及时对相关数据进行统计整理。严格实行痕迹管理，即彻底摆脱过去事情异常又无记录的情况，所有存在异常的情况都有书面记录，业主签字认同。较好的保持了工作的连贯性。及时对单元门维修业主投诉建议会议记录等进行整理归档。
再有，及时完善物业管理收费系统。补录所有小区的车库杂屋资料。
还有，能按质按量完成公司交代的其他重要工作。业主满意度调查，清理所有车库杂屋水电费。
一年以来，虽然我的各项工作都能取得一定成绩，但我知道自身也存在很多不足。如对待复杂问题的处理上，分析问题解决问题的能力还有待提高，作为领班，个人有时专注于个人工作，对前台的工作形象尤其是细节方面还要加强管理。针对以上问题，今后我的努力方向是：首先要加强理论学习，虚心请教领导和同事，进一步提高业务能力，进一步提高工作效率;其次要在严谨、细致上下功夫，多投入更多的精力，抓好团队管理，使自身综合能力不断得到提高，使公司的窗口更加规范高效。
另外，我在公司工作的一年多时间里，积累了许多工作经验，尤其是接待业主服务业主方面，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
(一)只有摆正自己的位置，心态平和，态度谦虚，才能又快又好的做好各项服务工作，赢得业主的满意;
(二)只有牢固树立服务意识，加强沟通协调，才能消除业主的担忧，赢得业主的信任。
最后，感谢公司领导的信任。同时相信我们物业公司在20_年各项工作能更上一层楼。
2021物业管理年终工作总结5为了总结经验，取长补短，更进一步做好物业工作，在这几个月内我对物业工作也做如下总结。
一、应做到有“责任心、爱心、耐心、虚心”的“四有心人”
1、责任心：首先要严格落实、认清自己岗位职责。
就我们的工作而言，一切从单位、业主利益出发，一切为单位、业主服务就是我们的责任。我想我们每一个人都不想自己成为一个“不负责任，没有责任感的人”。认清自己的岗位职责就会知道自己该做什么不该做什么了。这样就会认真去做好本职工作，对自己工作责任内的任何事情主动认真去做，不要等着领导去安排;
2、爱心：一个好的员工要有足够的工作经验，有细心，有热情的工作态度外，我认为还要有爱心，爱心也是我们做好工作的一大“法宝”，一定要把自己那份“爱心”融入到环境中，融入到工作中去;
3、耐心：增强工作观念和宗旨意识，一定要树立以人为本的思想，尽可能地为业主办实事、办好事。
即要用耐心、真心、精心解决问题，细心做好工作。这样才能把工作做好、做细、做扎实，切实解决工作中遇到的实际问题。
4、虚心：在工作中一定要本着虚心学习、认真求教的宗旨，扎实的工作。
虚心向物业前辈学习求教，总结教训积累经验，以诚恳的态度对待工作。
二、应以饱满乐观的心态去对待工作
社会对于物业这一行业认知欠缺，很多人看不起物业工作人员，但是我们自己一定要以很好的心态去面对。在工作中一定不要太多抱怨、太多牢骚，在思想上要积极进取，乐观向上，千万不能停滞不前。
三、工作中以身作则，严格自己的工作态度
工作期间严格遵守各项规章制度，严格要求自己，脚踏实地确保客户提供优质的服务，在本职岗位上做实事、做好事。
四、提高专业水平，提高道德修养
一、自觉加强学习，努力适应工作
我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。
二、心系本职工作，认真履行职责
（一）耐心细致地做好财务工作。自接手管理处财务工作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。二是搞好每月例行对账。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是及时收缴服务费。结合的实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好区分，按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，2004年全年的服务费已全额到账。四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。
（二）积极主动地搞好文案管理。半年来，我主要从事办公室的工作，的文案管理上手比较快，主要做好了以下2个方面的工作：一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作需要，制作表格文档，草拟报表等。二是档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的分类管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记管理。
（三）认真负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是10月份开始交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于缺乏专业知识和管理经验，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下2个方面的工作：一是搞好小区绿化的日常维护。二是认真验收交接。
三、主要经验和收获
完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
（一）只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位
（二）只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态
（三）只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责
（四）只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。
四、存在的不足
由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，20XX年的工作存在以下不足：
（一）对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时；
（二）食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难；
（三）绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫
五、下步的打算
针对工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：
（一）积极搞好与公司、业主之间的协调，进一步理顺关系；
（二）加强业务知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益；
