时间：2022-06-04 00:58:42
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1、爱岗敬业。首先,要热爱教育事业,要对教育事业尽心尽力。我们选择了教育事业,就要对自己的选择无怨无悔,不计名利,积极进取,努力创新。尽心尽责地完成每一项教学任务,不求最好,但求更好。只有这样学生才能受到老师的影响而努力学习,不断进取。作为新时期的教师,我们必须知道爱生是立业之本,读书是立生之本,每一位教师都要爱读书、读好书,我们的学习是为了更好的肩负起我们的责任,学习的目的是为了更好的生活。教育要让学生终身受益,而不是丧失学习兴趣。我们只有从内心爱上这份职业,才不会叫苦叫累,学习让我明白了,作为一名教师,我们要甘为人梯、乐于奉献、静下心来教书、潜下心来育人。
2 、尊重、关爱每一位学生学生。每一位学生都渴望得到老师的理解和尊重。我们要与学生平等相待,不能把学生当下级随便呵斥。只有我们把学生看重了,学生得到老师的尊重了,他们才会尊重老师,愿意学习这个老师所传授的各种知识。用师爱铸就崇高的师魂,在教育中要做到严中有爱、爱中有严,如果我们把学生当成天使,那么我们就生活在天堂,相反,我们就会觉得自己生活在地狱。
努力进取。作为传道授业的老师,只有不断的更新自己的知识,不断提高自身素质,不断的完善自己,才能教好学生。如果自身散漫,怎能要求学生认真。要提高我们的自身素质,这就要求我们年轻教师多听取学生和老教师的各种意见。并且自身不断的学习,积极学习,不断开辟新教法。努力使课堂教学实现朴实、高效、生动、独特。在教学中我们要做到有效地备课,体现教师教学的智慧,常规教学做到扎实有效。
3、以身作则。教师的言行对学生的思想、行为和品质具有潜移默化的影响,教师的一言一行,学生均喜欢模仿,这将给学生成长带来一生的影响。因此,教师一定要时时刻刻为学生做出好的榜样,凡要求学生要做到的,自己首先做到,坚持严于律己。教师要知道教育是一朵云吹动另一朵云,一棵树摇动另一棵树,一个心灵感动另一个心灵。
（来源：文章屋网 ）
一、存在的问题
1、重教书，轻育人。教师作为人类灵魂的工程师，不仅要教好书，还要育好人。作为语文老师，我醉心于提高本班学生的语文成绩的提高，满足于学生语文方面的进步。平时与学生的分析讲解较多，但与学生的谈心少了，对学生的家庭思想等情况忽视了不少。对学生中出现的诸多不良现象，我也甚至有力不从心的感觉。教书与育人，这是不可分割的两个方面，细细想来，这种做法让我心有不安。
2、缺乏依法执教，特别是遇到一些屡教不改的学生时，教语文兼班主任的我心躁气急，对此类学生恶语相击，伤害了学生的自尊心，大声训斥，使师生关系很尴尬，这实在是一种不尊重学生人格的表现。不仅损害了老师的形象，还违背了“为人师表，语言规范健康，举止文明礼貌”。
3、小成即满。我发现自己习惯于自己跟自己比，特别是老把现在跟以前比，觉得一切都很好，安于现状，进取力度不大，甚至有时还为以前取得的那丁点的成绩沾沾自喜。通过深入学习，我发现这是很危险呀，这种思想那可要不得，感觉“满”了，那就晚了，你思想不解放了，没有了进取心，你会被时代所淘汰。时代的发展要求我们一定要顺应潮流，这个潮流实际上就是客观规律，逆流而行，太危险。
4、在如何做好课堂落实自主、合作、探究学习方面还需加强：(1)要明确自身的职责，帮助学生检测反思自我，寻找、搜集和利用资源，设计恰当的学习活动，发现所学东西的个人意义等;(2)要为学生开发和提供充分的课程资源;(3)要为学生确定新的教学观：首先要帮助学生确定能够达成的目标;另外教学方式要服务于学生的学习方式，密切联系学生的生活世界;同时还需要激励学生完成富有挑战性的任务;及时反馈，建构沟通的桥梁;不要限制学生思考的方向;帮助学生发现知识的个人意义;强调理解而非死记结论 ;最后必需经常提示本课程与其他课程关系，引导学生创设融洽和谐的学习氛围。
5、在“在对待自我，新课程强调反思”这句话的理解上，还不够深入：因为反思是教师以自己的职业活动为思考对象，对自己在职业中所做出的行为以及由此所产生的结果进行审视和分析的过程。教学反思被认为是“教师专业发展和自我成长的核心因素”。新课程非常强调教师的教学反思，按教学的进程，分为教学前、教学中、教学后三个阶段。而恰恰在这方面，我不太擅长。反思的范围缺少广度，反思的内容不够深入。
二、今后的改善
通过对照检查、分析，使我更加认识到自己存在的问题，在今后的工作中，我一定改善以下几个方面：
(一)在帮助学生方面
1、对学生少一点斥责，少点失望，少一点冷漠，多一份理解，多一份信任，多一份关切，尤其关爱学困生，积极与他们构建一个和谐的师生关系，这样才受到学生的喜欢，才能感化每位学生，学生就会信服于你的道理，学生才能在爱的海洋里吸取更丰富的知识。关爱每一个学生是一个教师的职责，应尽职尽责教育学生进步。2、时刻要求自己“育人先做人，正人先正己”，也就是你要求别人做的，自己首先要做到。3、以身作则，要以自己的言行去感染每一位学生，使学生从小树立正确的人生观、价值观和道德观。4、帮助学生检测和反思自我，明白自己想要学习什么和获得什么，确立能够达成的目标。帮助学生寻找、搜集和利用资源。5、帮助学生设计恰当的学习活动和形成有效的学习方式。帮助学生发现他们所学东西的个人意义和社会价值。帮助学生营造和维持学习过程中积极的心理氛围。6、帮助学生对学习过程和结果进行评价。帮助学生发现自己的潜能。
(二)在自身修养方面
勿庸置疑，学生在日常生活中接触最多的除了父母长辈等家庭成员之外，就要数教师了。教师必须处处、时时、事事、言言、行行，严格要求自己。因为小学生的模仿能力特别强，如果教师言行上不严谨，势必会不知不觉地对学生人格的健康发展造成影响。毕竟他们年龄还太小，对于是非、善恶、美丑还没有成熟的概念和判断的经验。教师在学生的心目中是高大的、可信赖的，他们认为教师所说的、所做的都是正确的，可见教师言行的好与坏都会给学生留下深刻的印象，并起着潜移默化的作用。教师的一个眼神，一个手势，一句看似无关紧要的话语，都会给他们以前进的动力。当然教师的不经意中做过的一件错事（哪怕很小），或者说过的一句错话（哪怕很短），都会对学生产生负面影响。反之的教育，则会产生事半功倍的效果。
有的教师在课前不认真备课，上课时应付了事，甚至课上传授了一些错误的知识，或作一些模棱两可的解释，而后又不肯拉下脸皮向学生认错，将错就错，最后损害的是教师的形象，是教师的威信。相反，若能知错就改，学生不但不会嘲笑你，而会更尊敬你，大大增强了你的威信。
1、在依法执教方面我能够贯彻国家教育方针，能够自觉遵守教育法律法规，没有违背党和国家方针、政策的言行，但学习和宣传教育政策不够深入，依法治教就是要求教师从严格守法的高度，在全部职业行为中始终坚持正确的方向，这是教师职业道德的首要准则，我有时候放松了或不注意这个准则。
2、在爱岗敬业方面我能够做到热爱教育、热爱学校，教书育人，注意培养学生具有良好的思想品德，传播有益学生身心健康思想。爱是教师职业的基础，爱岗敬业是教师处理与教育事业之间关系的准则，是全部教师职业道德的基础前提。但有时候我对待工作还不够尽职尽责；在备课、上课、批改作业等方面，偶尔有敷衍塞责现象。
3、在热爱学生方面我关心爱护学生，尊重其人格；耐心教导，保护学生合法权益，促进学生全面发展。但在平等、公平对待学生，特别是要求学生方面，还不够严格。热爱学生是教师处理与学生之间关系的准则，是全部教师职业道德的精髓。爱是教育的万金油，当教育之爱成为普照的春晖，师生之间爱的能量就会在交换与互动中不断裂变，释放能量，产生一个个教育的奇迹。如何激发爱心、永保爱心，我尚待努力。
4、在严谨治学方面我注意树立优良学风，刻苦钻研业务，不断学习新知识；师德的基础是爱，核心是专；我注意严谨治学，提高业务水平；但探索教育教学规律缺乏长期性，教育教学方法还缺灵活性和改进力度，提高教育、教学和科研水平还不够快。教师自身的学识与道德水平即师德，在潜移默化中直接或间接的影响着学生，也影响着学生对我的看法，进而影响着师生关系，所以我必须不断学习。
5、在团结协作方面团结协作是教师处理与同事之间关系的准则，是优化校内育人环境的关键因素。这是教师的职业特点所决定的。在团结协作方面，我能够做到谦虚谨慎、尊重同志，就是相互学习、相互帮助还不够理想；我能够维护其他教师在学生中的威信，也关心集体，积极维护学校荣誉，但对如何更好地共创文明校风，还缺乏智慧上的协作；我应当通过靠集体的力量，群体的智慧，合作创共赢。
优良的得以发扬,失误、过失毫不遮掩.
我觉得新时代的师德师风应该是与传统的标准揉在一起的。平易近人、严中带慈、公平待人、勤奋好学。严厉并不是苛刻，老师也是有七情六欲的，但不能把学生当作发泄的对象，这不是教育学生。我觉得传统中的师德师风与新时期的师德师风都应该是一样的，但现在存在的区别在于：
师生关系的变化。以前的学生对教师要绝对服从，但现在则要求教师对学生也应尊重，这是个进步。因此，新时代的教师在关爱和严格要求学生上要提出新的标准。
本人还存在的问题：
（一）教育理论学习不够透彻,只停留在表象上,没有从实质上深入研究,导致教学过程中出现很多困惑.其根源于本人主观上
思想怠惰,不思进取,客观上理论修养不够.
教研力度不够,多年来担任历史教学任务
,只抓课堂教学,没有把教学经验总结下来,很少写教研论文;只做井底之蛙,没有走
出学习,究其原因,教学任务重,时间少,写作水平低,不善于积累.
不擅于使用多媒体教学,跟不上时代步伐,有现实条件的限制,也有个人因素.
（四）工作作风不够扎实，遇到困难不能知难而进，有时有任其自然的松懈思想。
德是教师最重要的素质，加强师德建设是教师队伍建设最为重要的内容，教师的一言一行、一举一动无时无刻不在潜移默化地影响着学生。因此，师德师风的好坏往往影响和决定了学校的校风和学风的好坏。教师不仅要教好书，还要育好人，各方面都要为人师表，这使我更加深刻地认识到加强师德师风建设的重要性。教师首先自己要有高尚的道德情操，才能以德治教、以德育人。以高尚的情操引导学生全面发展，在此我就我个人在师德师风学习活动中发现的问题做自我剖析：
1、政治思想方面，本人长期坚持学习，努力提高自身的思想政治素质，学习《教育法》、《教师法》，按照《中小学教师职业道德规范》严格要求自己，奉公守法，遵守社会公德。忠诚人民的教育事业，为人师表。
2、在教育教学过程中，我不断丰富自身学识，努力提高自身能力、业务水平，严格执行师德规范，有高度的事业心、责任心、爱岗敬业。只有热爱祖国的教育事业，才能为教育事业而努力奋斗，尽职尽责、教书育人。一直以来我都认真的对待每一位学生坚持一切为了学生，为了学生的一切，树立正确的人才观，重视对每个学生的全面素质和良好个性的培养，与每一个学生建立平等、和谐、融洽、相互尊重的关系，关心每一个学生，尊重每一个学生的人格，努力发现和开发每一个学生的潜在优秀品质，坚持做到不体罚或变相体罚学生。加强对学生的思想教育，提高他们的思想素质，激发他们的学习积极性，努力提高教育教学质量。
3、在为人师表方面，作为一名教师，我深深体会到自己的一言一行都将对学生产生很大的影响。所以在平时的工作中，我时刻注重自己的言行举止，能够按照师德的高标准严格要求自己。做事坚持原则，诚实正直，以身作则，言行一致，具有良好的职业审美情感。遵守社会公德，克服个人主义、注意言行，不讲粗话，以模范对学生做出表率。时时刻刻提醒自己要严于律已，保持良好的生活习惯。修饰打扮适合教师身份，做到了仪表端庄，整洁得体。4、在团结协作方面，我总是和同事良好合作，谦虚谨慎，尊重同事，虚心向他们学习，共同讨论，探索教学规律。
医院系统性风险就是由经济政策、社会环境等因素引起的，近年来随着我国经济的飞速发展与我国医疗体制改革的不断深入，国家对于医疗领域的重视度越来越高，并且行政干预的手段也越来越多，这就对医院财务风险带来了不同程度的影响，严重影响医院的和谐稳定发展。
(二)筹资活动风险
医院筹资活动风险就是指医院为了发展借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和医院利润的可变性，是现代医疗体制改革背景下经常出现的一种财务风险。面对激烈的竞争，医院要想取得更大的发展就必须要对医院的基础设施进行及时更新，但是随着医疗体制改革的不断深入，国家给予医院的补贴款越来越少，因此很多医院开始通过各种渠道进行融资，这就会在一定程度上增加了医院的财务压力，增加了医院财务风险的发生率。
(三)投资活动风险
医院投资活动风险就是指在医院投资活动过程中，由于受到各种因素的影响而导致收益损失甚至本金损失的风险，这也是现代医院经常出现的财务风险之一。很多医院迫于经营压力开始了投资活动，例如有些医院为了提升医院名声开始投资大量资产进行固定资产建设以及购买先进的医疗设备，但是这些投资活动一旦出现问题，就会使医院陷入财务危机，影响了医院的健康发展。
二、目前我国医院财务风险管理存在的主要问题
由于经营环境的不断变化，引起医院财务风险的因素越来越多，主要包括以下几个方面的原因。
(一)医院财务人员缺乏风险意识
受我国计划经济的影响，医院的各项资金都是由政府财政部门拨付的。因此，一些医院的财务人员缺乏必要的财务风险意识，这在一定程度上增加了医院财务风险的发生率。例如很多医院财务管理人员缺乏财务风险意识致使被动的执行相关的财务会计制度，没有对新财务会计制度形成正确的认识，进而在医院财务风险控制中缺乏主动性与积极性，这就加大了医院财务风险发生的可能性，影响了医院的发展。
(二)缺乏完善的财务控制制度
缺乏完善的财务控制制度是引起医院财务风险的主要因素之一，在实际调查中发现，很多医院还没有建立比较完善的财务控制制度，在很大程度上影响了医院财务管理的效果。例如到目前为止，很多医院都没有建立财务管理责任制度，这样就无法将财务管理的责任落实到每个部门以及每位职工，这就在很大程度上影响了财务管理的效果，增加了财务风险的发生率。还有很多医院缺乏财务管理监督制度，没有组织专门的人员对医院财务管理工作进行严格的监督，这就在一定程度上致使医院财务工作随意性比较强，严重影响了财务管理的质量，为医院财务风险的发生埋下了隐患。
(三)资金结构不合理
医院资金结构就是指医院各种资金的构成及其比例关系，合理的资金结构能够保证医院的利润。近年来随着我国经济的不断发展，医院的竞争压力越来越大，很多医院都在大肆进行基础设施建设以及医疗设备的购买，而这些投资都需要大量的资金，但是医院自有的资金却无法满足医院投资对资金的需求，这时医院开始通过银行贷款进行融资，这就在很大程度上增加了医院的负债比例，而过高的资金负债就在很大程度上增加了医院财务风险的发生率。
(四)医疗体制改革的不断深入
随着我国经济的飞速发展，我国对于医疗卫生的重视越来越高，新医疗体制改革也在不断深入之中，同时对于医院补偿制度做出了很大调整，医院只有做了比较大型的项目之后才能享受到政府部门的财政补贴。这时有些医院为了能够获得政府的财政拨款而对医疗设备盲目购置，不仅仅造成了资金的浪费，还在一定程度上增加了医院财务风险的发生率。同时随着我国医保预付制度的建立使得医院的收入与现金流之间出现了很大的缺口，这就很容易致使医院陷入资金链断裂的困境，不利于其持续发展。
三、加强医院财务风险防范的措施
(一)建立与健全财务管理系统
完善的财务管理系统能够在很大程度上降低医院财务风险的发生率，因此医院管理者必须要进一步建立与健全财务管理系统。首先，医院必须要建立完善的财务管理制度，一方面要建立财务管理责任制度，将医院财务管理责任落实到每个部门；另一方面还要建立财务管理监督制度，对医院财务管理工作进行严格监督，这样可以有效提升医院财务管理水平，降低医院财务风险。其次医院管理者还必须要树立全员财务风险意识，提高医院职工在医院财务风险管理中的参与性，这样可以有效提高医院财务风险管理水平，进而能够有效降低医院财务风险的发生率，提高医院的综合竞争力。
(二)重视医院预算编制，加强医院预算执行力度
科学合理的预算编制能够在很大程度上防止医院盲目投资现象的出现，进而能够有效降低医院财务风险的发生概率。首先，医院管理者必须要加强预算的重视，应该组织专门的人员根据医院的发展目标来编制医院预算，对于那些不符合要求的支出结构要进行及时的调整，以实现医院资本结构的合理性，这样可以在很大程度上提高医院预算编制的科学性与合理性。其次，医院还必须要进一步加强预算执行力的建设，因此在预算执行过程中会受一些因素的影响而出现偏差，因此医院管理者必须要建立一套完善的预算监督体系，明确预算执行人的责任，这样可以在很大程度上保证医院预算方案的有效执行，降低医院财务风险的发生率。
(三)提高科学决策水平
科学合理的财务决策能够在很大程度上提高医院财务管理的水平，降低医院财务风险的发生概率，因此医院必须要进一步提高医院财务决策水平。首先要强化科学决策意识，将科学态度贯穿医院财务决策的全过程，用科学的思想去思考医院的财务策划，用科学的手段去设计医院的各种财务决策方案，用科学的方法去实施财务决策，这样可以有效提高医院财务决策的科学性。其次，在医院融资决策过程中必须要充分考虑各种融资模式的优劣势，根据医院的财务情况选择合适的融资渠道，这样可以有效降低医院的融资风险。
(四)培养高素质的财务管理人员
高素质的财务人员是提高医院财务管理水平的基础，因此医院必须要进一步加强医院财务管理人员素质的培养，首先要加强财务管理人员财务管理专业知识的培养，使每一位财务管理人员能够掌握完善的财务管理知识，这样可以有效提高医院财务管理的水平。其次，医院还要加强财务管理人员处理突发事故能力的培训，这样可以使财务管理人员能够及时有效的处理医院财务管理中出现的突发事故，进而能够在很大程度上提高医院财务管理质量。最后，医院管理者还必须要进一步加强医院财务管理人员职业素质的培训，使每一位财务管理人员都具备较高的职业素养，进而在医院财务管理过程中能够坚持公正、公平与公开的原则，从而能够在很大程度上保证医院财务管理的质量，降低医院财务风险的发生概率，保证医院的健康稳步发展。
因此，企业应该合理的进行负债经营，避免出现财务危机给企业带来灾难，造成不必要的
2.负债经营概述
2.1 企业负债经营的含义
负债是企业过去交易或事项形成的，能以货币计量，且在未来将以资产或劳务偿付的经济责任。从内涵上分析，负债经营也称举债经营，是企业通过银行存款、发行债券、租赁和商业信用等方式来筹集资金，并且运用筹集来的资金进行生产经营活动使企业的资产不断的进行增值的一种现代经营方式。
2.2 企业负债经营的特点
负债经营的最大特点就是风险性，高效益性。高负债下，企业的资金相对宽余，投资机会增多，获利机会也就相应增多，这是高效益性，但如果企业管理不善，自有资金利润率低于负债利润率，就会造成资金产生的利润下降。
负债经营的另外一个特点便是融资速度快，限制性条款少，程序较为便捷，同时成本还较低。利于企业在最短的时间内得到充足的发展资金，保证了企业的正常营运。在同等的筹资方式中，负债经营筹资成本较低，节省了筹资成本，相应的利润就会增加，对企业的发展良性具有不可替代的作用。
2.3 企业负债经营的意义
负债经营，可以补充资本金不足，可以加快资金流转，可以在不扩大企业股本的情况下，扩大企业规模。可以提高资金利用率让其充分发挥增值功能，当总资产利润率高于一般银行利率时，就可以收到“借鸡生蛋”的效果。利用筹集到的资金，通过财务杠杆的作用，在不改变原有股本的情况下，实现企业资源利用的最大化，提高企业的经济效益，以此实现企业经营计划与经营目标。
3.负债经营的利弊分析
3.1 企业负债经营的“利”
3.1.1 负债经营有利于降低企业的综合资金成本
这种优势主要体现在两个方面：一个方面，对于资金市场的投资者来说，债权性投资的收益率固然高，能到期收回本金，企业采取借入资金方式筹集资金，一般要承担较大的财务风险，相对而言，付出的资金成本较低。企业采用权益资金的方式筹集资金，财务风险小，但付出的资金成本相对较高。因为，债权性投资风险比股权性投资小，相应的报酬率也较低。所以，对于企业来说，选择负债筹资比权益资本筹资要有利得多。另一方面，负债经营可以从“税收屏障”中获取收益。由于负债筹资的利息支出是税前支付，使企业能获得减少纳税的好处，实际负担的债务利息低于其投资者支付的利息。在这两个方面因素的影响下，在资金总额一定的情况下，负债经营可以降低企业的加权平均资金成本，为企业减少成本，增加利润。
3.1.2 负债经营具有财务杠杆作用
财务杠杆是指企业利用负债来调权益资本收益的手段。在企业资本结构一定的情况下，企业从息税前利润中支付的债务利息是相对固定的，当息税前利润增加时，每一元息税前利润所负担的债务利息会相应降低，扣除所得税后可分配给企业所有者的利润就会增加，从而给企业所有者带来额外收益。另外，如果企业息税前利润一定且资本利润率大于负债利率，则提高资本结构中的负债比重，会相应地提高资本利润率，使企业的收益大幅度提高。
3.1.3 负债经营有利于保持企业的控制权
在企业面临新的筹资决策时，如果以发行股票等方式筹集权益资本，势必带来股权的分散，影响到现有股东对于企业的控制权。而负债筹资在增加企业资金来源的同时不影响到企业控制权，有利于保持现有股东对于企业的控制。
3.1.4 有利于企业转嫁通货膨胀的风险
在通货膨胀环境中，货币贬值，物价上涨，而公司债务偿还仍然以其账面价值为准，不考虑通货膨胀因素。这样，公司实际偿还款项的真实价值低于其借入款项的真实价值，使公司获得货币贬值的好处。
3.1.5 负债经营有利于企业快速筹集资金
企业在生产经营过程中，总有各种各样的情况需要资金，而单靠企业内部积累的自有资金，不仅在时间上不允许，而且在数目上也难以适应其发展的需要；所以，企业在资金不足的情况下，负债经营可以运用更大的资金力量扩大企业规模和经济实力，提高企业的运行效率和竞争力。一个企业不仅在资金不足时需要负债经营，就是在资金比较充裕时负债经营也是十分必要的。因为一个企业内部积累的资金再多，只靠自有资金的企业规模和运用资金的数量总是有限的。企业通过负债可以有效地取得和支配更多的资金量，合理地组织和协调资金比例关系，改善技术设备、改革工艺、引进先进技术，更新设备，扩大企业规模，拓宽经营范围，提高企业素质，增强企业的经济实力和竞争能力。
3.2 企业负债经营的“弊”
作为教育工作者，应该树立为学生服务的意识，热爱教育事业，热爱学生，把学生当成自己的子女一样来爱护，愿意与学生成为朋友，遇事冷静，不随便发怒，不以威压人，处事公平合理，不抱偏见，对学生一视同仁，建立起平等和谐的师生关系。 相互理解和尊重是师生关系的剂。
一、房地产项目公司退市引发的问题
房地产项目公司是指以特定房地产项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。因房地产项目公司的经营范围只限于批准的项目，项目结束后，公司的使命也就完成，项目公司也会随即清算退市。依据民法原理，公司注销后法人主体资格灭失，一般不再为注销时尚未产生的行为负责。那么，一个“闪存”的项目公司，在实现投资者利益的同时，会给购房人造成怎样的影响呢？
问题一：“谁为危房负责？”
悦达公寓于2004年对外销售现房，手续齐全，2007年业主领到了房产证。但从第5年开始，楼房陆续出现屋顶漏水，墙面裂缝等问题。经鉴定“强度达不到最低要求，底商没有承重墙，框架不合格”。随即，相关部门以楼房是危房为由，要求业主撤离。业主维权时发现，开发公司早已注销，验收单位也无法查证。此时，应如何维护业益？
问题二：“谁给业主办房本？”
某小区共有六栋多层住宅楼，业主入住时因公摊面积问题与开发公司僵持一段时间，未及时办理产权证。几年后，业主找到开发公司要求办理产权证时，发现开发公司早已注销，人去楼空。因业主无法提供办理产权证所需文件，相关原始文件也无备案，导致办理房屋产权证的问题久拖不决。
实践中，类似案例屡见不鲜。房地产公司退市后，因无权利义务的承受者，导致房屋保修、权利瑕疵担保及其他违约责任无人承担，房地产项目公司的短期性，更加剧了这种隐患发生的几率。因房地产销售产品的特殊性，尤其是较长质保期及办理物权凭证的现实需要，客观上要求不能将项目公司的退市等同于一个普通企业法人的终止，而要设计出能够符合房地产市场具体要求的法律制度加以规制。
二、项目公司退市后的责任承担立法考察
《城市房地产管理法》、《城市房地产开发管理暂行办法》等法律、法规中并未对房地产项目公司的退市做出专门规定，因此仍应适用一般民法原理。房地产项目公司退市即项目公司民事主体资格的消灭，因无法找到确定的被告，购房者将无法通过司法救济途径维权。从保护购房人权益的角度看，虽然项目公司退市前必须进行清算，但依据公司法的规定，公司退市后的财产，均一次分配完毕，没有任何剩余财产，更未设计公司对其退市前的行为承担责任的规则。即便是专门规定企业退市的《破产法》，也未谈到企业退市后对债权人的责任问题。
虽然，我国公司法和房地产管理法对项目公司退市后的责任承担规则未做具体规定，但我国保险法和国外公司法中却有类似的规定，值得借鉴。依据《保险法》第92条的规定，人寿保险公司被撤销或破产的，其持有的人寿保险合同，必须转让给其他人寿保险公司，以维护被保险人、受益人的合法权益。国外立法中有公司退市后的主体资格保留制度。日本公司法明文规定公司虽已解散，在清算的目的范围内，仍视为在存续中。美国公司法也规定，公司退市后其主体资格要保留一段时间，以便进行清算、诉讼、退出业务。
三、房地产项目公司退市的法律风险防范策略
显然，现行法有关公司退市的规定，导致项目公司退市后购房人面临“无人可告，无人担责”的局面，造成了房地产投资者和购房人权益的严重失衡，急需设计出项目公司退市法律风险防范的具体路径。
（一）责任主体资格的延续。公司退市后民事主体资格灭失，不再承受民事权利义务关系。这对于房地产项目公司而言无疑是逃避潜在开发风险的好途径。从维护购房人利益的角度，可以借鉴美国、日本等国的做法，延长房地产项目公司作为责任主体的存续期间。规定项目公司退市后，不得再进行经营活动，但可以作为民事诉讼的主体继续存续一段时间，解决有关清算、赔偿等诉讼业务。在美国各州的公司法上，项目公司责任主体的存续期限规定长短不一。本文认为，考虑到房屋质保的一般要求，将责任主体的存续期限规定为与房屋防水、墙体的保修期相当为宜。
（二）适度的法人人格否认。依据法人人格否认制度，股东通过行使管理权，干预公司的经营自，客观上损害了债权人或社会公共利益的，可以对特定法律关系中的公司人格和股东有限责任加以否定，直接追索公司背后的成员责任。目前，房地产项目公司的经营离不开投资者的支配和控制，项目公司退市后，其唯一受益者就是项目公司的股东。因此，如购房人有证据证明，项目公司退市前有股东利用项目公司法人主体地位，恶意逃避瑕疵担保责任和社会责任的情况，应允许在个案中适用法人人格否认制度，揭开公司的面纱，由项目的受益人承担相应的责任。如此一来，能够在一定程度上避免房地产投资者利用项目公司的短期经营期限，逃避承担房产长期责任的现象发生。
（三）积极推行责任保险机制。当今，保险机制在填补损失、降低交易风险和确保社会安定等方面所发挥的积极作用日渐明显，在房地产领域，国际上早已形成了成熟的住宅质量保险制度。所谓住宅质量保险，也叫潜在缺陷保险，它主要承保住宅竣工验收之日起十年之内，因主体结构存在缺陷，发生工程质量事故而给购房者造成的损失及设计错误、施工工艺或建筑材料缺陷，造成建筑工程在竣工验收时未能发现的损害。如项目公司通过购买住宅质量保险，将退市后可能产生的风险转嫁给保险公司，能够有效借助保险机制实现项目公司和购房人利益平衡的目的。在具体设计上，虽然推行先购买住宅质量保险、后退市的强制保险制度更有有利，但鉴于住宅质量保险制度在我国房地产市场上一直遭遇冷遇，不宜在短期内强制广泛推行，适用自愿购买为主，适度引导为辅的模式，更加符合我国实际。
（四）第三方业务承继制度的适用。鉴于房产寿命的长期性和人寿保险有相似之处，在设计房地产项目公司退市后的责任承担规则时，可以适度借鉴我国保险法中的第三方业务承继制度。通过从房地产公司的销售收入中提取一定比例的资金，设立项目公司退市风险基金或社会责任保障基金制度。当房地产项目公司退市后，以设立的基金为基础，将项目公司应承担的瑕疵担保责任转给其他房地产公司或政府监管机构，以保护购房人的利益。基于公司退市后的责任具有一定的公益性，在基金的来源方式上，除房地产公司的缴纳外，还需有国家的投入和扶持。在基金和商业保险的适用顺序上，可以设计为项目公司有自主选择权。即，如果购买了住宅质量保险，可不予强制缴纳基金。反之，未购买商业保险的，需要强制缴纳基金，否则不予注销。但政府对基金的投入，不受是否已经购买商业保险的限制。
结语。房地产项目公司寿命的短期性，加重了购房人的交易风险。但在设计保护弱者利益的具体制度时，也不能矫枉过正，不允许项目公司退市，否则会违反法人制度的本质。实现项目公司投资者和购房人的利益衡平，需采用多管齐下的方法。如责任追索诉求发生在项目公司退市但责任主体存续期间，由公司直接承担责任；若在此后发生，先考虑是否有适用法人人格否认法理，向股东追究直索责任的可能；若不能成立，已经购买商业保险的，由保险公司在承包范围内承担责任；未购买商业保险的，由公司退市后社会责任基金负责对利害关系人的损失进行补偿。
参考文献：
[1]内蒙古电视台《“消费与民生”2013年3.15特别节目》[EB/OL] .2013年5月20日.
办公桌的上方挂着一幅字――崇法厚德。他很喜欢这幅字，是当地的一个书法家送给他的。
办公室的洗手间里面，摆放着牙刷、毛巾等洗漱用品。反贪局的一位干警告诉记者：“尽管方良的宿舍离检察院步行也就20分钟路程，但他经常加完班之后就睡在办公室。”方良笑称这是两地分居带来的“自由”，他的家属目前还住在南宁市下辖的县里。
无论是大案、小案，他都会亲自参与，对每一个案件都非常细心，这是干警对方良的评价，“有时候，他把案件当做自己的孩子一样去‘照顾’”。而这一切，被方良视为“反贪干警应有的责任心”。
从日记破获“日记门”
《方圆》：你是2009年12月被任命为南宁市检察院反贪局局长，刚到任不久，就碰上了广西自治区烟草专卖局销售管理处处长韩峰受贿案，也就是被网络热炒的“日记门”事件，这也是你到任后办理的第一起案件吧？
方良：是的。这个案件是在2010年春节前，因韩峰的日记泄露而暴露的，春节过后更是被炒得沸沸扬扬。因此自治区党委和检察院都很重视，将这个案子交给南宁市反贪局来办。
《方圆》：从当时日记所暴露出的问题来看，数额并不高。自治区和检察机关对这个案件的重视，是不是因为它的社会关注度高？
方良：当时日记所暴露出来的涉案金额只有20万元左右，不算多。但“日记门”这个事件太敏感，影响到整个公务员队伍的形象，如果我们不认真查处，会带来更大的负面影响。
《方圆》：“日记门”暴露更多的是韩峰的私生活，在被媒体曝光之后，我们检察机关介入，会不会给案件的查办带来影响？
方良：事件刚开始流传期间，因为正值春节放假，并没有引起太多的关注，到“两会”前关注的人逐步多了起来，以致到后来引起轩然大波。其实这一事件早早就引起了自治区检察院的关注，春节刚一上班，自治区检察院领导就一边关注“日记门”事件的网上进展，一边秘密安排自治区院反贪局侦查指挥中心干警对日记中所反映的经济问题进行初步的摸排、核实。
在我们接手这个案件后，考虑更多的不是韩峰的私生活问题，而是他的职务犯罪问题。当时舆论高度关注，并且还有一些他过去的领导为他说话，说韩峰以前的工作还是不错的……这些都给我们办案带来一定的压力。案件到底能不能查得彻底，除了网上暴露出来的，还有没有其他问题？这是我们的目的。
《方圆》：经过初查，我们是否已经确定问题不止暴露出来的那么多？
方良：网上流传去的只是他5个多月的日记，并不完整，并且真实性有待考证。我们当时分析，韩峰在烟草部门担任领导的时间长，并且前后在好几个地方都任职过，如果这个人有腐败行为，就应该不止这些问题。果然，我们用两天的时间就完成了线索的初步排查工作，确定日记中的行贿人确实存在，这也成为案件的突破点。
《方圆》：这个案件最终的突破，是因为一个电子证据？
方良：无论是韩峰还是行贿人的犯罪事实，都因为时间太久，又没有其他的证据作支持，给办案带来了难度。后来我们从韩峰的生活习惯作了分析，认为其写日记是多年形成的习惯，不会轻易地将日记销毁。这样在安排搜查工作时，特别强调要搜查日记本、记事本等，因为韩峰喜欢玩电脑，所以也特别注意U盘、光碟等电子介质。果然，我们在韩峰的床头柜里发现了一张光碟。事后确认这张光碟是由韩峰本人刻录其1997年到2004年间的日记。日记记录了韩峰在钦州任烟草局局长期间收受大量贿赂的事实。
《方圆》：取得这些证据之后，就只需要韩峰交代自己的问题了。
方良：是的。对韩峰的讯问工作，我们事先也制定了方案。就“日记门”事件来说，韩峰本人也是一名受害者，其本身也非常清楚自己的行为所带来的后果，思想包袱很重。我们讯问人员是以一种同情的心态和他开始的谈话。虽然日记涉及很多香艳事件，但在讯问过程中，我们明确表达只谈经济问题，不谈作风问题。这使得韩峰与讯问人员能迅速拉近距离，促使其交代问题。最终，韩峰交代了其受贿过百万元的犯罪事实。
《方圆》：这是不是你查办的第一起通过网络曝露出来的案件？
方良：是的，也是南宁检察机关的第一起。因此从经验上来说，还不是很足，比如所涉及的电子证据。电子证据的搜集、固定和完善，是我们今后需要研究的一个课题。这个案件结束后，我们还专门请了自治区公安厅电子侦查方面的专家来给干警讲课。
关注涉农案件
《方圆》：你以前是在县院任检察长，来到南宁市做反贪局长之后觉得有哪些变化？
方良：这也是我体会比较深的一点，我们作为市一级反贪部门，有一个承上启下的职能，以前我是办好个案就行了，现在得从全局考虑，充分发挥侦查一体化的作用，调动全市的反贪力量来推进整体工作。去年南宁市很大一部分案件就是通过最初掌握一个线索，分到下面去办，突破之后，找到新的线索，再由市院反贪局协调交叉办。
《方圆》：从成绩上看，也确实达到了共同发展。
方良：2010年，全市共立查案件107件149人，其中立查大案85件，立查要案13人，立查贿赂案件65件72人。这三个指标都位居全区第一。通过办案挽回经济损失8355万余元。
这主要是因为我们充分发挥侦查一体化作用，坚持“系统抓、抓系统”，在查办窝串案工作中取得了规模效应。
《方圆》：那么你更多关注哪些领域的职务犯罪？
方良：重点是涉农案件。
近年来，随着国家不断加大基础设施建设力度，并且各地为大力发展地方经济，纷纷设立经济开发区、商品住宅区，不少农村土地被征用，征地补偿款成为流向农村、农户的巨大资金流，侵吞、挪用征地补偿的职务犯罪变得突出。以南宁为例，犯罪人员对征地补偿、退耕还林、救助款的侵吞、挪用，这三个领域是重灾区。凡是发现这些侵害农民权益的职务犯罪，我们一定会清查到底。
最注重的是办案安全
《方圆》：我看到南宁市检察院反贪局年轻的干警比较多，带这支年轻团队，你有什么经验？
方良：确实这里的新同事比较多。培养一个优秀的反贪侦查员，需要三到五年的时间。我一直提倡以案代训。反贪讲究实践，让他们多接触案件、多参与案件，会提高得很快。
同时，反贪局也会定期组织一些培训，请相关的专家学者来给干警讲课。理论与实践相结合。
《方圆》：做反贪局长，你最注重的是什么？
方良：办案安全。我也经常强调，对待案件要有责任心，安全是重中之重。安全有两个方面，一是对嫌疑人、证人的安全保障，这一块是绝对不能出问题的，一旦有一点纰漏，不单对办案干警有打击，也是对检察队伍形象的损害。
