一杯铁观音，我们开始了与中国预制房屋国际推广人李亚林先生的交谈。虽然他有二十余年澳洲生活经历，但周身的憨厚、淳朴的乡土之气却丝毫不会让人产生距离感。
在北京家中，他给年迈的老母亲烧饭，弟弟妹妹说“老太太吃了你做的饭，气色好多了”；在项目施工现场，他身披军用大衣，举着喇叭为前来考察的加拿大官员讲解工程近况；在住交会上，他和国际客人侃侃而谈，讲述中国预制房屋的精彩之处……
采访过程中李亚林不时爆发出爽朗的笑声，让人倍感亲切。这笑声背后隐藏着他对生活与事业的从容与淡定。
北美技术：预制木屋远销国外
李亚林进入预制房屋行业要从六年前说起，当时澳洲地产商委托他在中国找寻优秀的预制集成房屋供应商与建筑用材，这种工厂化预制房屋可以由轻木结构和轻钢结构组装而成。就这样，从早期介入预制房屋行业到后期开办企业，李亚林涉足行业产业链。用他自己的话来说，“我们不是一种找产品卖一卖，而是在给行业做标准，带动大家一起做，让中国制造业有更多提升。我们希望创造一种可持续发展、生态可循环的经济模式”。言必信，行必果。李亚林为此确定了澳林房屋的运营之道。
澳林房屋所用的轻木结构房屋原材料来自加拿大、澳大利亚和新西兰等地――“因为加拿大等地规定，砍一棵树，需要种三棵树”。这使可持续发展的经济模式成为一种可能。这些国外进口木材经防腐、防潮等特殊工艺处理，达到国际相应标准。建造师采用北美轻型木框架房屋建造技术，使用金属连接片将木框架连接起来。这种建成的房屋抗震系数和安全系数较高，建造速度快，一般1-2个月即可完工，比普通建筑节约2/3的时间。
成品预制房屋出口内销均可。在国内，预制房屋大量出现在汶川灾后重建以后、度假村、别墅区等地。外贸预制房屋则远销澳大利亚、欧洲等地。谈到国际贸易时，李亚林表示，单纯的建材和低价无法赢得海外建筑市场，“只有集成房屋提高产品附加值才是出路。澳林房屋不只是建造房屋，还提供集成配套服务，帮助集成建筑行业把产品推到国际市场”。
践行之路：国内国际市场花
国人普遍认为砖瓦建造的房屋才可以代代相传，这样的传统观念使得木屋在国内市场发展受限。“事实上，木质结构的房屋也可以代代相传。我曾经在欧洲看到一千多年的木屋仍在使用”。此外，木制房屋使可持续发展经济，生态可循环经济成为可能。经过几年的市场宣传推广，澳林房屋获得社会公认与建筑协会的支持，并加入中国国际贸易促进委员会建设行业分会，成为中国集成房屋行业走入澳洲的领路人。
除中国预制房屋民间践行人这一身份外，澳林房屋在国际社会上也扮演着一个重要的角色――东方文化交流的使者。各国地产商、建筑师和设计师等都曾来华与其商谈中国预制房屋事宜。李亚林一方面把中国的预制房屋带向国际市场，另一方面将国外先进的建筑培训理念引入中国。2009年，中国开始大规模预制房屋的事迹在国外报道，李亚林的名字出现在加拿大的温哥华《太阳报》上。目前，澳林房屋得到中国、澳大利亚、加拿大等多国建筑协会的支持。“国际上，人们接受并愿意盖这种集成房子”。李亚林把公司的商标设计为ANG――Aolin New Generation（意为澳林新时代房屋）的缩写。他计划今后要在国际市场上打响中国集成房屋品牌。
独特视角：特色、创意建筑引领潮流
李亚林有着独特的木屋情怀，“很多年前，别人问我有什么梦想？我说我只有一个梦想。那就是在温暖的大海边，有我自己盖的木质房子，享受‘面朝大海，春暖花开’的生活”。
醉心木屋的李亚林听说西澳一带的房屋屋设计非常有特色，便前往西澳考察。在湛蓝的天空下，他和澳洲老太亲切地聊天，因为“这座简单的‘老奶奶住宅’具有别样的美”。对此，他讲述道，建筑上的美学门类较多。故宫是一种美，苏州园林是一种美，“故宫的美产生于建筑的空间布局，苏州园林的美是移步移景（借景），游览者通过变化的空间和移动的视角对自然有了关照。
事实上，简单的房子也是一种美”。澳大利亚预制房屋恰是该种美的体现。他指着一所典型的简单澳式建筑说，“这所房子没有繁琐的装饰，容易清洗维护。但是该有的功能全都有。高处（约位于墙体3/4处）的窗户，既方便采光，有私密性，又可省略窗帘。房屋采光好、保暖隔热、冬暖夏凉”。
李亚林推崇房屋的简单设计，但他口中的简单绝不是普通意义上的简单，他指着房屋上的柱子告诉我们，两根柱子的设计凸显了建筑物的韵律与节奏感。一根柱子略显单调，三根柱子稍显累赘，两根柱子恰到好处。他将设计与书法进行了类比，两者都体现了设计师的追求，都是在用心做。“好的艺术作品往往非常简单。通过他的笔触，你能体会当时追求，他们热爱生活，但不向生活妥协。”
关于建筑设计的未来发展趋势，李亚林强调皖南建筑和闽南建筑值得借鉴。他对皖南粉墙黛瓦的建筑风格有极大的兴趣，也曾特意去考察了颇具闽南特色的厦门肯德基餐厅，“这是全球唯一的、每一角度都有画面感的肯德基餐厅”。对两者的深刻研究，他思索着建筑的未来之路――“我们可以从上述建筑提取中式元素与创意元素，附加于现代科技，做现代的、新时代的建筑”。
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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 住进四星级“监狱”
在荷兰的边境小城鲁尔蒙德（Roermond），我第一次体验了“蹲大牢“的滋味儿。和真正的监狱相比，这里的大铁门、单人牢房、手铐、囚犯服都惟妙惟肖，只是需要另付“房费”，而且不算便宜。
推开Het Arresthuis酒店的大门，走进一个黑白世界，冰冷，是我的第一感觉。这家四星级主题酒店是由货真价实的监狱改建而成的。
Het Arresthuis原是鲁尔蒙德市的拘留中心，建于1863年，后来废弃多年，2002年重新启用，用来关押走私贩，尤其是那些“Balloon Swallowers”（吞咽）的走私者，这里也因此被称为“胶囊监狱”。2007年，这座监狱永久关闭，荷兰最大的酒店连锁集团Van der Valk看上了它，决定进行保护性维修和重建，将那些具有历史意义的建筑打造成一座高档的主题设计酒店。
酒店保留了昔日牢房的原貌，只有黑与白两种颜色，铁门、铁栅栏一个不少，服务生递过来的房卡也设计成监狱大门钥匙的形状。我打开“9号牢房”的门，这是一个由三间单人牢房打通而成的套房，屋顶很高，中间一张大床占据了三分之一的空间。在房间设施中可以发现各种与监狱相关的元素：洗浴池是一个长方水泥台，刷牙用的是搪瓷缸子，浴袍背后印着囚犯编号，咖啡和茶包装在印着囚犯号码的铁盒里，当然，这里比真正的监狱可舒服多了。
酒店的房间划分成了不同主题，“法官房间”的墙上挂着一幅巨大的照片，上面是头戴假发的法官们的背影，“律师房间”挂的当然是身着律师袍的大律师们的影像，在“看守房间”则可以见到手铐等物品。
对普通人而言，短暂体验一下牢房里的冰冷滋味，不失为一种新奇的乐趣。鲁尔蒙德是荷兰历史上最伟大的建筑师P.J.H. Cuypers的故乡，如今，Het Arresthuis成了这座小城值得一提的另一个建筑标签。 荷兰首家女性酒店
“虽然我们只针对女性客人，但我不希望人们误以为这是一家同性恋酒店，当然我们也不拒绝同性恋者入住，女客人都是受欢迎的。”
2012年3月8日，荷兰首家女性酒店Hostelle开业，酒店名字中的“Elle”即是法语“她”的意思。
从阿姆斯特丹中央车站坐两站车到Amsterdam Bijlmer Arena Station（旁边就是阿贾克斯主场所在的阿姆斯特丹体育场），再步行五分钟到一条繁华的商业街，Hostelle酒店就位于附近一栋写字楼的四层。酒店前台像一个宽敞的客厅，布置得十分温馨，正在忙碌的那位胖胖的黑人女士就是酒店老板碧安卡（Bianca Brasdorp），她是五年前从苏里南来到荷兰定居的。
碧安卡特地给我沏了一杯中国花茶，我问她怎么想起开这么一家酒店，她说：“我之前是做市场营销工作的。你知道，阿姆斯特丹的酒店是非常贵的，对女性背包客来说，价格低廉又安全的酒店并不多。我注意到在纽约的女性酒店很受欢迎，就想为什么不在荷兰开一家呢？”于是她2011年租下了这个楼层（每月租金6000欧元），将其改造成为一个拥有15个房间、84张床位的青年旅舍。这里交通很方便，附近的商业设施也齐全，此外，把酒店开在写字楼里的确是个不错的主意，可以享受专门的安保服务。
碧安卡带我走进一个四人间，里面有两张上下铺的铁床，此外还有六人间和八人间，八人间每张床位19欧元一晚。这些房间让我想起了大学时代的女生宿舍，布局几乎完全一样，只是这里的每个房间都有不同主题，并从女性的视角去诠释，比如荷兰主题、非洲主题、印度主题，以及时尚主题、涂鸦主题，还有爱丽丝漫游仙境主题。其中最贵的双人间是中国主题，设有独立卫浴。除了充满趣味，每个房间的设计也都简洁实用，碧安卡亲自担当设计师，大部分设计由她和家人共同完成，此外也邀请了当地一些青年艺术家参与。
酒店的公共区域也充满设计感，厕所是Hello Kitty主题，浴室墙面挂满运河屋的立体蓝瓷模型，公共客厅里除了电视和可以上网的电脑，还有一些女孩子喜欢的手工物件，比如毛线活儿什么的，此外就是满满一书架的荷兰旅游指南。
碧安卡在酒店装饰上花了不少心血，为了节省成本，很多东西是从廉价的二手店里淘来的，或者是她弟弟帮忙做的。她希望客人在这里感觉到舒适、方便和放松，不仅是背包客和学生，也包括那些因为宗教原因不便接触男性的女客人。 城堡酒店的青涩服务
“这座建在古堡内的精品酒店设计新颖，主要由酒店学校的学生负责管理，或许服务不算周到，但是可以感受到一种特别的真诚。”
伯利恒城堡学校酒店是2010年开业的一家高端设计酒店，在2012年夏天的自驾旅行中给我留下了深刻印象。酒店负责人哈珀特・范・塞盖伦（Harpert van Seggelen）有多年管理经验，包括他在内，这里只有3位拿工资的正式管理人员，其余“员工”全部是酒店学校的学生，这也正是这家酒店的特别之处。
这家叫做高鸿置地的房地产公司，花费很大力气得到了“天空车库”楼盘的建造权，但土地面积小，如何在有限的空间里建造一栋豪华的别墅，对设计者来说是一种考验。
期间，他们否定了多项方案，不是房间过于狭窄，就是没法建车库，车子只能放置在大街上，在寸土寸金的新加坡，政府部门一定会否定这个方案。这让主设计师卡特尔先生一筹莫展，他翻阅了世界各地的楼层设计方案，都没找到如何解决建造车库的难题，也就是说，设计师往往把建造房子与建造车库当成两码事来处理。
一个叫李昌新的职员陪同卡特尔先生一起去几处工地考察，他们一边开车，一边讨论各种各样的方案。
他们走访了几家正在建设中的楼盘，发现施工者们正在顶着烈日挥汗如雨。由于害怕车胎爆裂，施工者将自己骑来的车子放在一层的大厅里，当然，大厅没有完全堵塞。
虽然看上去只是一些无关痛痒的细节，但李昌新却灵机一动提议道：将车子放在客厅里如何？说者无意，听者有心。卡特尔眼前一亮，让李昌新把刚才的话再说一遍。李昌新地重复了一遍，同时说道：但这又会占用客厅的空间，且还要考虑车子如何进入房间的问题。
这是一个大胆的想法，将车子停在客厅里，可以说：古今中外没有哪个设计者敢这样做。
两人喜出望外，于第二天上午将更新后的方案呈报给总裁。总裁也觉得这方案耳目一新，便提供给相关投资方认可，很快这个特立独行的方案被通过了。
报告会上，卡特尔先生讲述了整个创意：
通过地下室入口处的生物识别触摸板，业主可以将爱车开进特制电梯里，通过电梯，开进自家的客厅里，这样做既可以省去车库的空间，又可以使客厅像个陈列室，也可以弥补夜晚客厅不用的尴尬，节省空间的同时，也增加了美感。
二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
从空间到产品，他们想要在空间和物件之间创造新的故事和一种对话，在他们第一个室内项目中，故事的创作主题更是得到了极大的发挥。
GRANBELL HOTEL SHIBUYA创办于2006年，YOY的任务是和UDS合作，对于其中的54间客房整体重新装修，其中还包括3个套间以及公共区域。基于FUSION OF ART AND FUNCTION的概念，YOY设计了5个主题不同的客房主题概念：光之空间(ROOM OF LIGHT)、画布空间(ROOMOF CANVAS)、抽屉空间(ROOM OF DRAWER)、光的帘幕之空间(ROOM OF LIGHTING CURTAIN)、海报空间(ROOM OF POSTER)，此外还包括入口处。
其中“光之空间”是这个旅店中最大的套房，内部空间用设计师的话说只是个单一调性简单的空间形式，但一旦房间中的灯被打开，光线作为装饰将出现在墙壁上，光线会构成家具的形态，比如光线组成的花瓶、时钟、床头等等。
大栅栏街区是有着600多年历史的老城区，1平方公里内有超过6万人居住。如此高密度的环境如何让人们居住得更加舒适方便？两年前，北京大栅栏专门提供了一批胡同里的老房子，邀请参加北京国际设计周的中外设计师、艺术家大胆进行个性化设计实践，打造新街景。今年的“大栅栏新街景”活动中，主办方推出了公众参与社区营造的试点实践—“大栅栏领航员计划”，通过设计再造方式提出解决方案，为老街区更新提供借鉴范例，吸引更多公众主动参与到大栅栏的发展中来。
如今，当你走进大栅栏西街、杨梅竹斜街、樱桃斜街等老胡同时，你会发现：狭小的胡同空间里，有了便捷的胡同微型交通系统；往日寻常一见的修车小铺，在设计师们的巧思下变身为零部件博物馆；传统的老北京兔爷与设计师们携手，华丽转身成为时尚与传统兼具的创意工艺品。还有复古工业风格的咖啡馆、现代中显露古朴气质的老北京板画展示店、胡同中新式的公共厕所……
记者看到，设计师张明明在不改变老建筑的前提下，将老屋子分割成多个居住空间，既能增加居住人数，又不降低生活舒适标准；设计师王茜则在停车装置上另辟蹊径，将停车设施改成活动的花坛，白天竖起来就是一座美丽的花坛，晚上轻轻放下又成了固定停车带……有意思的是，记者还遇见一辆老外驾驶的“超级三蹦子”穿行于胡同中，车身上写着“Mobile Design Agency”（设计移动公司）字样，原来这是一家来自荷兰阿姆斯特丹的著名设计公司—Lava（熔岩）。问及为何要驾驶三蹦子参与“大栅栏新街景”活动，他们的回答是：我们要争取从“草根”商业开始了解中国市场，与其在达官云集的设计论坛上自庆自贺，不如卷起袖子在老北京胡同里大干一场。一位年轻的荷兰设计师对记者说：“与其和别的设计师一起喝香槟，我们宁愿与当地的商家喝茶或是二锅头来推敲如何设计他们的徽标，而且现场制作分文不要。”记者仔细端详他们走街串巷为胡同小店设计的徽标，果然出手不凡。而那些拿到新LOGO的店铺老板们，更是对“老外设计师”赞不绝口。
“我们有机会在贫困地区有所作为”， Rolf Bruggink说，“当然，房子的低廉价格也非常有吸引力。”于是在2008年，Rolf Bruggink就支付了35，000欧元（约目前的汇率45500美元），购买了这套三层，占地1，823平方尺的已经摇摇欲坠的房子。
“整个房子完全与环境其乐融融，大量的植物已经穿透房子在其中生长，遍布可以看到的满目，”他说，“房子里所有的木材，我们都希望能够在新的建设中得到重复使用，以保持与原来的房子的连续性，无论它是腐烂的或者是无用的。因此，我们重新建设了房子里面，真正的从头开始。”
房子的门面也有倒塌的危险。Rolf Bruggink和Zecc公司的建筑师们，一家位于乌得勒支的公司，提交了一份房子设计的提案来，但是这个城市拒绝了他们的第一个想法。最后，经过有关各方同意将喷射砖外墙黑色和一些手绘，而这个设计想法也激发了Rolf Bruggink给房子一个名字：黑珍珠。
最终确定的设计方案也创新了门面的传统设计。“周围的房屋都是一楼、二楼两个窗子，三楼一个窗子，Rolf Bruggink说，“我想那个感觉：透过玻璃窗子我们可以在快到家的时候就能看到从室内走廊里透出来的灯光，所以我们在二楼和三楼都设计一个大大的窗子。
有一个大的窗口在第二级和第三。光流从正面，并通过相应的原始窗口的后面。“的另外两个窗口在前面的框架中钢多维数据集超出的砖墙，坐在旁边涂黑表示，原始的Windows，在点头建筑的过去。
新的三层楼的内部，成本230000欧元（300，000美元），先生布鲁金克的公司，工作室Rolf.fr公司，和他的女朋友，范登伯格Yffi，39号，一个与荷兰公司Heijmans的Vastgoed的建筑师设计的。
前门内是一条狭窄的楼梯和布鲁金克先生的车间。 16英尺高的开放式空间，它曾是一个锅炉房的建设，运行长度。布鲁金克的家具设计业务中所使用的材料和工具，存储在地板到天花板的木衣架。在后面，大的金属和玻璃门打开了一个简单的竹花园。
老厂房转型升级
位于杭州经济技术开发区3号大街与8号大街交叉口的和达创意园，整体规模约5.5万余平米，共有单体建筑6幢。前身是20世纪90年代建起的中策老厂房，为开发区第一批厂房，是摩托罗拉、玫琳凯等首批进驻开发区的制造业企业的驻扎点。随着这些企业发展的不断壮大，中策老厂房的规模远远不能满足这些企业的需求，于是纷纷外迁，在开发区独立建厂。中策老厂房原先如火如荼的车间景象不复存在，逐渐变得冷清，甚至空置了几年。
2009年，由杭州经济技术开发区管理委员会直属的国有资产经营集团公司投资设立的杭州和达文化创意产业园管理有限公司，将中策老厂房规划成为创意产业园区。通过对标准厂房外立面改造和内部结构调整，呈现造型简洁现代，空间宽敞的格局。
立足产学研资源优势
中国人讲究“天时地利人和”，杭州和达创意设计园正是借助于产业、人才等资源优势应运而生。一方面是自身较强的制造业优势以及对工业设计和其设计成果转化的需求。杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准成立的部级开发区，是浙江省先进制造业基地，形成如电子信息产业、家电产业、汽车及其零部件产业、机械装备产业、节能环保产业、生物医药产业、服装箱包产业等多个产业基地。近几年，随着产业升级的迫切需要，区内工业设计需求强烈，主要集中在功能设计、结构设计、材料设计和外观设计等领域。另一方面是大学城丰富的创研资源有待开发利用，大学生对就业实训也有迫切的需求。杭州下沙高教园区包括了中国计量学院、浙江理工大学、杭州电子科技大学等11所高校，均设置了工业设计及与工业设计相关的专业，拥有一大批设计类的实验室及设计类专业毕业生。大学城的设计资源，结合与现有产业关联度高、有利于发挥大学城优势的工业设计作为发展生产业的重点。
做企业的生长引擎
一、引言
房地产企业的核心竞争力是企业在经营过程中形成的、能持续有效的利用资源，适应变化如云的外部市场环境，保持竞争优势并处于领先地位，从而创造出企业价值的主要能力。与一般企业相比，房地产企业应考虑其行业和企业自身的特点，如受国家政策导向强，产业联动性强，在开发经营过程中受资金、外部市场环境、目标控制等问题影响较大，需要房地产企业有很强的企业优势和竞争能力。随着越来越激烈的市场环境竞争，房地产企业的核心竞争力要不断的提升和优化，才能使其在强手如林的企业中立于不败之地，实现可持续发展。
二、核心竞争力因素分析
核心竞争力理论是企业战略管理研究的最重要的理论之一。目前很多企业把核心竞争力当做企业保持特有的、持续的竞争优势的重要工具。鉴于此，文章对房地产企业的核心竞争力要素做了简要的分析。
（一）资源整合要素
资源整合要素包含房地产企业对土地资源的整合和对企业人力资源的整合。土地资源和人力资源是房地产企业所必须具备的资源。土地资源是房地产企业发展壮大的物质基础，人力资源是企业持续发展的战略保障。
土地资源包括土地资源利用情况和土地质量两个方面。土地的利用情况是指企业对土地的开发是否合理，是否实现了土地的使用价值，为企业创造了收益。土地的质量，指房地产企业所开发地块的地理位置，好的地块可以促使更好的销售，使房地产企业持续蓬勃发展。土地资源是房地产开发的核心生产资料，能否获得优质低价的土地直接决定了房地产企业的运营成本[1]。人力资源包含员工素质技能和员工对企业的忠实程度两个方面。高价值、稀缺、不能模仿复制的高标准人才是房地产企业的长期竞争优势，更是企业潜在的生产力。员工的技能素质是指员工的工作能力、工作态度、合作精神和创新精神的综合集成。员工忠诚度指员工对企业的认同感，这决定了他是否能够在工作中投入全部的热情以及是否能在公司长久的工作。
（二）创新能力要素
房地产企业的创新能力要素包含技术创新、产品创新和营销创新。房地产企业生产经营涉及到规划、设计、施工、监理、建筑、管理以及成本控制、营销策划、销售与物业等多个层面知识，所以企业必须拥有技能型人才，才能推动企业进步和发展。创新是企业生命的源泉，是房地产企业摆脱现有观念的约束、进行多样化整合、满足顾客需求导向等的重要保证。技术创新包括研发、转化、使用新工艺、新技术及应用能力创新等。产品创新是指设计出更多满足客户需求和新颖的产品。营销创新是指以顾客满意、以人为本的营销，并延伸到从理念上满足顾客、从视觉上满足顾客以及服务上满足顾客需求的营销。
（三）品牌建设要素
房地产企业的品牌建设要素包含品牌认识度、品牌建设能力、企业形象和顾客满意度。房地产企业的产品质量构成因素与其他商品相比具有无法直接掌握和观测的特点。企业的品牌作为一种信息传递的方式可以使企业具有相对持久的竞争优势。房地产企业要把握住顾客对产品综合的需求和消费心理，力求将先进的设计理念和顾客需求融合进企业产品中，从而形成自己的品牌效应。对于房地产企业形象而言，在企业自身发展之外，要积极参与社会的公益活动，支持社会公益事业，从而给公众以良好的社会形象。顾客满意度是指购买者对房地产企业知名度、楼盘设计、物业管理等方面的认同度。
（四）其他要素
房地产企业的其他因素包含销售管理、物业管理、企业文化、资本运作和企业整体管理水平。
房地产企业的产品是长期使用的高价值商品，对其使用需要长期规范的管理与服务，企业应尽可能地提高其服务程度和水平。由于房地产销售是一个时间较长的购买行为，而且影响购买的因素也比较复杂，因此要想从竞争激烈的市场中脱颖而出，房地产企业必须不断构建新颖的销售理念。房地产企业除了要在区位选择、产品设计等方面力求使客户满意，还要着力打造物业管理服务品质，使其成为市场竞争中新的制胜点。房地产是一个复杂且投入成本较高的的行业，所以要注重企业文化的建设和企业的资本运作 [2]。企业文化是企业所独有的、不能被模仿复制的，并且是在企业经营发展过程中形成的价值体系、行为准则和与之相符合的制度等的总和。房地产企业的资本运作是企业进行长期战略部署的重要组成部分。在资本运作过程中房地产企业要具有审时度势的能力、预见风险的能力、准确识别机遇和风险并适时调整战略方案的能力等，合理的运用资本为企业带来收益。此外，房地产企业的整体管理水平也决定了其是否能够持续有效的发展，是否能保持竞争优势。
三、结构方程模型简介
（一）结构方程的基本概念
结构方程模型（structural equation model，常用SEM表示）是针对传统因果模型和路径分析的不足，将因子分析引入路径分析后提出来的[3]。结构方程模型中常涉及三种变量：观察变量、潜在变量和残差变量。结构方程有测量模型和结构模型两种表达形式[4]。简述如下：
1、测量模型，表示观察变量与潜在变量之间的关系。方程的表达式为：
X、Y为观察变量，ξ为外生的潜在变量，η为内生的潜在变量，Λx、Λy为X、Y的因素负荷量，δ、ε为显性变量的测量误差。
2、结构模型，表示潜在变量之间的因果关系。结构方程变量之间的关系可以有直接的也可以有间接的。方程的表达式为：
内生潜在变量又称为因变量，外生潜在变量又称为自变量，外生潜在变量与内生潜在变量之间的关系由B、τ及ζ连接起来，B、τ分别代表外生变量和内生变量的负荷矩阵，误差ζ为方程中没有被解释的部分。
（二）结构方程模型的构建过程
根据结构方程模型的构建过程，可建立如图1所示的过程示意图。
图1 结构方程构建过程示意图
四、实例验证
通过对房地产企业核心竞争力和结构方程模型构建过程的分析，文章对某几家房地产公司以及对相应的客户群体进行了问卷调查，从而进行具体的实例验证。调查问卷的指标都是采用5级李克特量表。受访者对每一个影响核心竞争力的因素表示的不同态度，文章采用 5级：非常同意、同意、中立、部分同意和不同意。由于问卷调查的局限性，以及房地产企业本身的独有特点，此结果可能仅适用于调查范围内的部分房地产企业。具体过程如下。
（一）指标体系构建
根据上述对房地产企业核心竞争力要素的分析，结合结构方程的应用，得出房地产企业核心竞争力的指标体系如下。鉴于结构方程软件的应用，此处资源整合要素用RESOUR表示，创新能力要素用 CREAT表示，品牌建设要素用 BRAND表示，其他因素用 OTHER表示，详见表1。
表1 房地产企业核心竞争力指标评价体系
潜在变量 显在变量
资源整合要素（RESOUR） 土地利用情况（RESOUR1）、土地质量（RESOUR2）、员工素质（RESOUR3）、员工忠诚度（RESOUR4）
创新能力要素（CREAT） 技术创新（CREAT1）、产品创新（CREAT2）、营销创新（CREAT3）
品牌建设要素（BRAND） 品牌认识度（BRAND1）、品牌建设能力（BRAND2）、企业形象（BRAND3）、顾客满意度（BRAND4）
其他因素（OTHER） 物业管理（OTHER1）、销售管理（OTHER2）、资本运作（OTHER3）、企业文化（OTHER4）、整体管理水平（OTHER5）
（二）信度分析
首先对所获得的数据进行信度的分析，利用SPSS软件进行信度分析得出克朗巴哈（Cronbach）α系数，α系数是在测量信度时最常用到的工具之一。一般有当α系数大于0.9时，认为信度较高；α系数大于0.8（小于0.9）时，认为信度是可接受的；α系数大于0.7（小于0.8）时，认为量表存在问题但有一定参考价值；α系数小于等于 0.7时，认为量表存在很大问题需要重新设计。
本问卷调查的信度分析结果为：Cronbach's Alpha为0.848，则此次的信度分析可以接受。.
（三）探索性因素分析
探索性因子分析法是一种用来找出多元观测变量的本质结构、并进行降维处理的技术。一般常利用 SPSS软件中的工具进行数据的因子分析得出KMO检验和 Bartlett球度检验结果。KMO一般的的标准：若 KMO>0.9，则认为数据非常适合做因子分析；若 0.8
本问卷调查的信度分析结果为：Kaiser- Meyer-Olkin 度量为0.810，Bartlett 的球形度检验符合探索性因素分析的结果.
（四）验证性因素分析
验证性因子分析是对社会调查数据进行的一种统计分析，通过测试一个因子与想对应的测度项之间的关系，来确认是否符合研究者所设计的理论模型。验证性因子分析一般是定义因子模型、收集观测值、获得相关系数矩阵、根据数据拟合模型、评价模型是否恰当以及与其他模型比较。根据比较结果找出最优的模型。
文章中的四个潜在变量中资源整合要素、创新能力要素和品牌建设要素为外生变量；其他要素为内生变量。根据上述内容及lisrel8.8的应用，经过模型评价、模型优化、模型修正等过程，最后得出房地产企业核心竞争力的基本模型和结构模型的路径图，详见图2和图3。
图2 房地产企业核心竞争力的基本模型
图3 房地产企业核心竞争力的结构模型
此外，在验证过程中各拟合指数等都符合相应的要求。其中：RMSEA 为0.14，NFI为 0.94，NNFI为 0.94，CFI为 0.95等都符合模型构建的要求，该模型构建是与数据相吻合。
（五）小结
从上述分析结果中可看出：创新能力要素的三个因素都对其影响很大，尤其是产品创新；资源整合要素中土地的利用情况和员工对公司的忠实度对其影响较大；品牌建设要素中的品牌建设程度对其影响较大；在其他因素中销售管理和资本运作对企业的影响较大。对于结构模型中，创新能力对品牌建设、资本运作、销售管理等的其他因素影响较大，可见要加强企业的创新能力管理，从技术、产品以及营销等方面进行不断创新、不断改造使产品能满足顾客需求，提升企业的竞争力。
五、结论
房地产企业核心竞争力作为企业能力中最根本的力量，是企业成长最有力、最主要的驱动力，是企业竞争优势的源泉。对核心竞争力来说，它是一组企业能力和企业技术的集合体而非单个分散的能力或技术，它是企业在不断的竞争中形成和整体优化的结果，它的主体是整个企业。拥有最具优势的核心竞争力，企业才可能不断的蓬勃发展、不断的创新、不断的满足顾客的需求、不断的提升企业效益。通过结构方程模型能够找出各因素对房地产企业核心竞争力的影响程度，进而采取有效的措施来提高房地产企业的核心竞争力，从而使其在竞争激烈的市场环境下仍能实现可持续的发展。
参考文献
[1]朱丽夏，胡芳.论房地产企业核心竞争力的构建[J].经济研究，2011（14）：139-140.
[2]孟尖滨.我国房地产企业文化建设初探[J].知识经济，2011（11）：129-130.
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从外表就可以看出，设计师Francesca是个充满童真的人，在米兰和纽约工作了将近10年后，Francesca在她的出生地——宁静的贝尔加莫小城安下了自己的家。这个家透露着同她个性一样的轻松感，可以嗅到一丝“爱丽丝的仙境”的气息，还有点儿小女孩的童话世界的味道。作为设计师，Francesca卓越的创造力在房子里表现得淋漓尽致。
2002年，刚从米兰理工大学工业设计专业毕业的Francesca飞到纽约，在那里，她感受到了与意大利截然不同的生活方式和新潮流的刺激。Francesca与朋友开创了未来设计概念的实验室，同时还与欧洲的时尚杂志进行合作，提供纽约最新的设计信息。回到意大利后，Francesca与朋友一起创立了自己的设计品牌Tuttafuffa Design，设计作品曾在米兰家具展上展出。Francesca在产品设计领域涉猎很广，此外，还从事公共和商业项目的室内设计。通过对材料和新技术的探索研究，Francesca发明了一种新的壁纸，并在世界各地推广自己的产品。在繁忙之余，可以回到这样一个具有奇幻色彩的家，是Francesca感到非常快乐的事。
创意万花筒
从室外看，Francesca的房子并没有什么特别之处。这座古老的房子建于上20世纪初，面积约60平方米，原本是一个马厩，现在还依稀可以见到马厩的屋顶。这里被Francesca修复得焕然一新，成了她现在的家，也换上了她亲自设计的家具。
客厅承担的生活功能非常丰富，一张粉色的桌子既可用来用餐也可以用于工作，它把厨房和客厅沙发区隔开，桌子周围的椅子颜色非常鲜艳。重新装饰的还有沙发，原本是屋主的祖父留下的旧家具，Francesca把座位和靠背换上了新的布料，成为一件崭新的“古董”。客厅里保留着过去的壁炉，壁炉周围也都进行了一番装饰。紧挨着壁炉挂着一个设计很特别的壁灯，被漆上绿色的金属壁灯像一株植物一样，它是Francesca Signori的杰作，与壁炉上古老的巴洛克式花纹和谐地搭配在一起。壁炉上摆放着Francesca收藏的小物品，充满旅行的回忆。
马德里市住房监督服务处的工作人员每天驾驶迷你小车穿行于马德里市的条条街道,其职责是依法确保居住在社会福利保障住房里的住户确实是抽签抽到的可以享受此福利的人。这个2004年才开始运行的机构隶属于马德里市住房局,由25个专业人士组成。
他们每个工作日的检查路线由电脑随机抽取,从早上8点开始按照电脑上抽到的地址进行检查,从市中心到市郊新区。他们不知道下一个检查到的对象是谁,住户也不知道他们何时会登门拜访。
房子空置的、由户主亲戚居住的、抽签抽中的合法享有者过世的、住户不提供本人信息的,包括强行占用的……都属于日常巡逻工作中常见的嫌疑情况。
监督员要检查全市18714处住宅,而每套住宅一年内至少要面对两次随机抽检,从这项工作开始到现在,市政府统计至少完成了超过40万次的上门检查。
在这些检查当中,监督员总共立案2712起,截至2010年5月,计有127户被发现有问题,这个比例只有总规模的0.7%。而迄今为止,只有一起因纠纷走进法院,最终判定户主必须把其购买到的社会福利住房退还给政府的案例。
半壁江山的建设规模
马德里福利性住房申请者的资料必须向全社会完全公开,任何人和机构都可以随意查询并发出质疑。
负责接受申请并审查的机构是马德里市住宅与土地公司社会部。任何人都可以向该机构提交福利性住房的购买或租住申请,但首要前提是,申请者必须在全国范围内无任何住房记录。
每年9月是当年申请的截止日期,社会部将根据申请者的资料进行汇总、统计和分析,以此作为土地和房屋设计规划的依据。“正常计划下,从一个房子开始酝酿建设到最后能让申请者住进房子,大概需要三年。80%左右的申请将被批准,67%的申请者可以在当年的周期中被批准申请,剩余的一部分将被顺延到下一个周期。“这也说明现在供小于求的现状。” 设计师马努・罗比奥解释说。
在马德里新的城市化发展过程中,有50%的新建住房是社会福利保障住房,另外50%是商品房。根据马德里市政府提供的数据,马德里市政府2003年到2011年住房政策里一共计划建造3.5万套社会福利保障房,占到全部6万套住房的近60%,到目前为止,68%的保障房已经完成。推行这个计划的机构是“马德里市住宅与土地公司”,这是一家受政府监管的非营利性机构。除了社会部之外,还包括负责建设环节的建设部,以及沟通社会部与建设部的管理部,该部门主要解决土地和一些法律手续的完善。
马德里政府之所以如此不遗余力推行保障性住房计划,是因为该计划是保证社会各阶层住宅权益公平性的措施,而住宅权是该国宪法明确规定的基本权利之一。
为了实现居者有其屋,马德里市政府近年来加大了对于保障性住房的投入,通过减少土地成本、控制建筑成本、压缩利润空间、无需营销费用(不需要广告)等环节的综合计算,保障性住房的价格往往比商品房便宜1/3。
设计感加高科技
在马德里,福利保障住房分布在城市各个角落,大多出自知名设计师之手,相当漂亮,其中的很多成为了城市的标志性建筑。
