一、房屋住宅结构设计的目的
1. 安全性：指结构应能承受正常使用时可能出现的各种荷载和变形等作用，在偶然事件（如地震、强风）发生时及发生后结构仍能保持必需的整体稳定性，即结构仅产生局部损坏而不致发生倒塌。
2. 适用性：指结构在正常使用过程中，应具有良好的工作性能。
3. 耐久性：指结构在正常使用和正常维护条件下应具有足够的耐久性能，能够正常使用到预定的设计使用期限结构的功能要求概括起来为结构的可靠性，即在规定的时间内（设计使用年限），在规定的条件下（正常设计、正常施工、正常使用和维护），结构完成预定功能（安全性、适用性、耐久性）的能力。
二、房屋住宅建筑设计的基本原则
（1）抓大放小的原则。房屋建筑结构虽然是由各种构件而组成一个整体，但各个构件的作用都是不一样的，根据它起到作用的重要性有主次之分，这样可以有效地应对外界的侵袭。
（2）设置多道防线的原则。房屋结构只有层层设置，当收到外力破坏时，它都会合力合作。
（3）刚柔并济的原则。如果单凭结构的刚性它的变形能力就比较差，而如果结构太柔却会造成变形太大而无法使用，造成整体倾斜，因此要遵循刚柔并济的原则。
（4）打通关节的原则。打通关节维持平衡可以永远保持静止状态，如果遇到力量不能通畅，各个构件之间的静态平衡遭到破坏，那么它的结构就会发生变化。
三、房屋住宅建筑结构设计的主要方法
1.在结构平面图上的设计方法
如果建筑的地域的防震烈度为六度区的时候，按照我国的防震设计要求，可以不必采用截面抗震验算，但结构的设计也一定要达到抗震的标准。所以对于砌体结构的建筑，软件建模可以省略，在进行设计的时候只要注意受压和局部受压的问题，就可以直接设计。如果条件和时间允许，要做建模也无可厚非，因为它可以利用建模来荷载导算。但是，如果建筑的地域防震烈度为七级时，就必须采用建模来进行计算。
2.屋面结构图的设计方法
如果建筑的屋面是坡面式的，可以采用梁板式和折板式两种的结构处理方式。其中，梁板式可以用在建筑平面不整齐，板的跨度比较大，而且，一般屋面坡度和屋脊线转折比较复杂的坡屋面也都采用这种结构。而折板式则和梁板式的适用条件则相反。这两种结构处理方式的板都是偏心受拉的构件。在板配筋的时候必须有板负筋拉通，这样可以抵抗拉力。板厚基的厚度不能小于一百二十厚。另外，梁板的折角处对钢筋的配置必须有大样的示意图。在设计坡屋面板的平面设计图时，可以采用剖面示意图的方法进行表示，因为这样施工人员可以简单地从图纸上了解施工方案。设计人员在设计结构时一定要有空间概念，设计出来的图纸要简单明了，让施工人员能够看明白。因为坡面的房屋会导致有些楼层的墙体比较高，所以设计人员要和门窗顶设置圈梁互相结合这样可以降低墙体的高度。
3.大样详图的设计方法
建筑详图如果没有发生错误，在这基础上可以进行绘制大样详图，还可以在曾经做过的详图基础上进行部分的改进。只要让建筑的整体外形不改变，考虑到结构的受力能力和施工起来比较方便即可。但在外形尺度和标高上必须和建筑专业统一协调。
4.楼梯的设计方法
在设计楼梯时，对楼梯的梯板要控制好它的挠度，梯梁的梁下净高度要符合建筑标准，梯梁的位置要使上下楼层的位置一致。如果遇到有些不合适的地方可以运用折板楼梯，折板楼梯的钢筋在里面的折角处要把它断开分别进行锚固，这样可以预防局部应力集中在一处。对于梁下的净空要求和梯板宽度的问题都要注意。第一段梯板的基础要注意它的基础沉降问题，如有必要应该设置梯梁。
5.根据抗震要求，对房屋建筑进行合理的结构设计
对于普通的多层砌体结构的建筑，可以采用横墙承重或者纵横墙一起承重的结构体系。对于纵横墙的布置要力求对称均衡，在平面内要对整齐，竖向要上下连接好；不能采用没有锚固的钢筋的砼预制挑檐；楼梯间不能设置在房屋的转角处和近端。而对于有比较多钢筋砼住宅又比较高的建筑结构，尽量要做到：对于抗测力结构如框架和抗震墙要进行双向布置，这样可以各自承担地震力；框架体系的各个抗震力的结构要统一形成空间工作状态，不仅要对抗震墙之间的楼和屋盖的长宽度比以及对抗震墙的刚度进行控制以外，还要保证楼、屋盖的统一性和抗震墙的连接也要可靠；对于建筑结构的布置力求采用规则结构，如果碰到比较复杂的结构，可采用防震缝。
6.对于建筑的结构计算和构造设计都要求合理
首先，对建筑底框砌体结构进行验算的时候应该注意以下几点：底部剪力方法仅对于刚度较均衡的多层结构，而比较薄弱的底层混合结构，还要把塑性变形集中的影响考虑进去；底层框架的混合结构不可以采用简易的防震墙方法，应该采用双保险的措施，抗震墙承担了所有的剪力，而框架可以根据刚度的比例对剪力进行承担。在对刚度进行计算时，框架不能折减，抗震墙的折减则可以减到刚度的百分之二十到三十之间。另外，在对楼板进行计算时，方法要准确，应该注意以下几点：在对双向板进行查表计算时，对材料泊松比的影响在计算时不可以忽视，不然会导致它的计算值偏小；在计算连续板时不可以用单向板进行简单地计算。最后，荷载计算不能发生错误。
四、现代房屋建筑结构设计的发展趋势
随着社会的需求，计算理论的发展，计算机的应用，新型建材的研究与应用，今后建筑结构设计的会有如下的发展趋势：
1. 概念设计将发挥越来越大的作用
概念设计是根据抗震设计的复杂性，难以精确计算而提出来的一种从宏观上实现合理抗震，避免无必要的繁琐计算，同时为抗震计算创造有利条件，使计算分析结果更能反映地震时结构反应的实际情况的设计方法。
2. 采用先进的计算理论
空间受力分析、非弹性变形分析、塑性内力分析、时程分析、最优化设计、方案优化等先进科学的设计方法、设计理论将得到越来越多的应用。
3. 使用具有高强、轻质、环保等特点的新型建材
建筑物的自重在结构计算中占很大的比重，使用轻质、高强的建材，将使建筑结构设计发生革命性的变化。
综上所述，房屋建筑结构设计是个系统、全面的工作。作为结构设计人员，需要扎实的理论知识功底，灵活创新的思维和严肃认真负责的工作态度，加深对房屋建筑结构设计中常见问题的认识与研究，以不断提高自身的结构设计水平，使设计的作品比现阶段的其它建筑具有更高的水准、更合理和更经济的结构形式。
参考文献：
低层冷弯薄壁型钢住宅是以低层冷弯薄壁型钢结构体系为主要构成的新型住宅建筑类型，与传统的钢筋混凝土住宅相比，无论是在住宅功能上，还是在建筑消耗成本上，都具有明显的优势。目前，在国外，很多国家都已经普遍采用低层冷弯薄壁型钢结构体系建设成节能、节材、功能性强的低层冷弯薄壁型钢住宅，这种住宅在国外建筑建设市场中占有很大的市场份额。在我国，对这种结构体系与住宅类型的研究还处于发展阶段，受到设计规范、钢结构体系自身问题等因素的影响，而移动房屋的设计与应用尚属研究空白领域，因此，我国低层冷弯薄壁型钢住宅与移动房屋的推广应用依然任重道远。
一、简述低层冷弯薄壁型钢住宅
我国住宅建筑建设正处于高速发展阶段，对低层冷弯薄壁型钢住宅的研究也在不断深入，这种低层冷弯薄壁型钢住宅相比于传统的混凝土钢筋结构住宅来说，具有明显的环保、抗震、节能等优势，是我国新型现代化住宅建设的首选类型。但是受到各种因素的影响，这种低层冷弯薄壁型钢住宅在我国的实践应用还没有得到有效地推广，因此，相关工作人员还需要不断提高研究力度，创新设计与应用方法，以促进低层冷弯薄壁型钢住宅在我国的广泛应用。
（一）低层冷弯薄壁型钢住宅的特点
低层冷弯薄壁型钢住宅是以低层冷弯薄壁型钢结构体系为主要构成的新型建筑住宅类型，在国外已经得到广泛地应用与推广。低层冷弯薄壁型钢住宅主要由屋面、楼盖、组合墙体、门窗楼梯等部分组成，各部分的建筑材料多是采用节能、防火、抗震等性能较好的新型建设材料制成，从而使整个低层冷弯薄壁型钢住宅的自身重量大大降低，并呈现出较高的节能性、环保性、经济性、安全性以及功能的多样性。另外，由于低层冷弯薄壁型钢住宅所使用的建设材料都有可以实行模数化设计与标准化生产，同时，住宅工程施工业务不受季节的影响，施工进度与施工质量能够得到很好地控制，因此，这对我国推广住宅产业化建设具有重要的促进作用。
（二）低层冷弯薄壁型钢结构体系设计的要点
低层冷弯薄壁型钢结构体系是低层冷弯薄壁型钢住宅的主要构成，其设计问题一直是相关工作人员研究的重点。因此，笔者将简要探讨低层冷弯薄壁型钢结构体系设计的要点，以供相关工作人员参考。
第一，在住宅建筑设计与施工过程中，其抗震性能都是重点考虑的问题。在我国相关工作人员研究低层冷弯薄壁型钢结构体系的设计问题时，也应该将住宅的抗震性设计作为研究的关键性问题。基于国外的研究与实践经验，我国相关工作人员提出了利用水平荷载相应来分析抗震性的方法，即按照住宅抗剪墙体的抗剪刚度大小合理分配住宅的水平荷载，以在抗剪组合墙体的作用下，提高住宅的抗震性。另外，还应该重点考虑住宅结构的布置与布局，以规范性的布置来提高抗震性。
第二，无论任何住宅在设计过程中，多需要考虑其保温隔热性能，必须能够满足国家的相关标准，才是符合国家建设需要的住宅建筑。因此，在低层冷弯薄壁型钢住宅设计过程中，相关工作人员可以对不同的部位，采用不同的保温隔热方法。如外墙采用在墙体空腔中添加纤维类保温材料的方法，屋面采用沿屋面斜坡铺设保温材料的方法等，以确保住宅保温隔热性能。
第三，我国住宅建筑的防火性能一直是重点研究的问题，对住宅建筑的防火性能要求也比较高。所以，低层冷弯薄壁型钢住宅设计中，相关工作人员也需要结合国家对住宅建筑防火性能的要求以及低层冷弯薄壁型钢住宅的防火特点，改革传统的防火措施，以提高住宅的防火性能并降低住宅的成本造价。
二、对移动房屋及其底盘设计问题的思考
移动房屋具有可组装、可移动、环保、投资少等特点。在国外，移动房屋的应用较为广泛，可以分成环卫设施、轻钢房屋、房车、度假房等类型。移动房屋在外观上与普通的住宅建筑类似，多是采用低层冷弯薄壁型钢结构体系，只是在移动房屋的底部加装一个金属的底盘，以供牵拉、移动之用。因此，在对移动房屋的设计与应用过程中，底盘的设计一直是研究的重点。在此，笔者将在对移动房屋底盘设计理论知识研究的基础上，结合国外移动房屋底盘设计的经验，提出有关移动房屋底盘设计的问题。
一般来说，移动房屋的底盘至少需要2个轴承与4个车轮，同时还需要符合规定与牵拉移动房屋所需要的起吊装置、吊臂等，安装在标定位置，以保证移动房屋的有效移动。国外传统的底盘做法是利用热轧型钢桁架方法批量生产，以提高移动房屋推广应用的效率。随着设计方法与建设技术的不断发展，新型的二代底盘问世。它采用冷成型钢材，与低层冷弯薄壁型钢住宅所应用的钢材相似，大大降低了移动房屋结构体系的质量，提高了移动房屋的各种性能。
另外，对于底盘设计时还需要考虑底盘吊臂的荷载情况，因此，可以将底盘整体分成可起吊与不可起吊两种。整体可起吊的底盘需要有起吊挠度控制，并提高底盘的刚度，利用底盘主梁与次梁的有效连接来达到整体起吊的目的；整体不可起吊的底盘具有截面小、强度高的特点，它是按照支撑点的设置要求，将底盘安装在移动房屋的基础部位上，同时以强度控制底盘的应用效果，从而达到房屋移动的目的。
移动房屋底盘设计过程中，除了要考虑底盘自身结构与性能以外，还需要考虑在底盘应用时房屋给排水管道的布设与安装问题，底盘结构的保温问题，以及底盘应用的安全问题，都需要相关工作人员提高重视。基于以上问题的思考，目前较为常用的底盘梁架为钢管桁架梁，底盘钢结构为冷弯薄壁型钢，从而有效移动房屋底盘的重量以及结构受力情况，提高移动房屋性能。
三、结语：
总而言之，随着我国社会建设与经济的发展，人们对低层冷弯薄壁型钢住宅的认识不断提高，相关工作人员也提高了对低层冷弯薄壁型钢结构体系的分析与研究，希望可以建设不断创新应用策略，以促进我国住宅向着产业化方向发展。但是，作为新型住宅建筑的一种，移动房屋在我国的研究与应用还属于空白领域。因此，为了进一步推进我国建筑住宅产业化发展，相关工作人员必须提高重视，积极研究低层冷弯薄壁型钢住宅的钢结构体系与移动房屋的底盘设计与应用问题，从而为我国社会建设提供有效助力。
参考文献：
[1]刘飞,李元齐,张继承. 低层冷弯薄壁型钢结构抗震性能分析[J]. 长江大学学报(自然科学版)理工卷, 2009,(01) .
[2]曲鹏远,刘永娟,孙长江,王志刚,姜海燕. 冷弯薄壁型钢的应用与研究现况[J]. 中国建筑金属结构, 2008,(12) .
一、职能调整
增加的职能：组织编制本区中、长期住宅建设发展规划、“四高”优秀小区的质量监督、建设管理的指导和推进；贯彻国家住宅产业技术标准和行业规范，推进住宅产业现代化；对本区范围内的住宅建设、发展、小区的配套管理、组织、协调和服务工作；
负责全区住宅建设配套费的征收、管理、使用工作；负责对本区批准建设用地的新建住宅进行审核、综合验收，对审核合格的新建住宅颁发《住宅交付使用许可证》；负责本区矿产资源等矿权管理、矿产资源开发、利用、保护。
二、主要职责
（一）贯彻执行国家和本市颁布的房屋、土地、矿产资源、住宅建设发展、住房制度改革的法律、法规、规章、政策以及市房屋土地资源管理局制定的有关规定，结合本区实际，研究制定具体实施意见，并组织实施。
（二）根据本区国民经济和社会发展总体规划，研究制定本区的土地利用总体规划、住宅建设与房地产业发展规划等中长期规划，并组织实施。
（三）负责本区配套建设用地规模的总量控制和用途管制；按权限办理本区土地划拨、征用、农用地转用等各类建设用地的审批和管理；按规定组织实施本区土地使用权的出让、租赁、作价出资、转让、交易和政府收购、储备的管理；指导农村集体非农土地使用权的流转管理。
（四）负责本区年度土地开发利用计划、住宅建设、施工及配套设施计划等的编制，并经有关部门批准后组织实施；负责对本区住宅设计标准以及居住区公共服务设施标准实施情况进行监督检查；负责编制住宅竣工配套计划、新建住宅绿化建设计划，组织、协调全区住宅区配套设施建设。
（五）负责本区房屋、土地的权籍管理和专业测绘，并根据委托的权限依法核实和确认房地产权属，办理房地产登记发证。
（六）组织本区住宅基地详细规划方案的审核；会同区有关部门对住宅相关项目扩大初步设计进行审批；负责全区住宅项目规划的审核。
（七）负责“四高”优秀小区的质量监督、建设管理工作；负责本区新建住宅交付使用的许可证审批；协同有关部门对住宅开发企业、工程监理机构的资质进行审核或备案。
（八）贯彻国家住宅产业技术标准和行业规范，推广住宅科技成果，推进住宅产业现代化。
（九）负责本区房地产市场的行业管理，包括预售、销售的登记管理和交易、租赁、交换、经纪、信息的管理；负责房地产开发经营企业的资质管理。
（十）负责本区物业管理的行业管理，包括物业管理企业的资质管理；指导、协调、监督业主委员会的运作以及房屋维修基金的管理、使用。
（十一）负责本区各类房屋的使用、修缮、拆迁、改造、保留保护的行政管理。
（十二）负责本区住房制度改革的组织实施包括公有住房出售、公有住房租金调整以及私房落政、廉租住房制度的实施。
（十三）负责本区房屋、土地、房改等有关资金的收缴和管理；负责本区住宅建设配套工程费的征收、使用和管理。
（十四）组织、指导、协调和监督本区房屋、土地、住宅建设发展以及住房制度改革的行政执法工作；依法对授权范围内的各种违章违法行为进行行政处罚，依法处理各种房地产的权属纠纷；负责有关行政诉讼应诉工作。
（十五）负责本区房屋、土地、住宅建设发展等方面的综合统计、信息化建设、科技教育管理等工作。
（十六）承担区政府和市房屋土地资源管理局交办的其他工作。
三、内设机构
根据上述主要职责，市区房屋土地管理局设15个职能科（室），即：办公室、组织人事科、纪检监察室、执法监督科、财务科、土地利用管理科、综合规划管理科、房地产市场管理科、房地产权籍管理科、物业管理科、房改工作科、房屋拆迁管理科、住宅配套管理科、住宅计划管理科、矿产资源管理科。
（一）办公室
负责机关党政事务工作的组织协调和对外联络和公务文电处理、文稿审核及重要文件的起草；负责有关决定、决议及领导批办事项的督办；负责各类信息的综合、编发、上报和新闻宣传；负责会议、活动以及、局机关安全保卫等工作；负责后勤行政工作的协调管理；负责房地文书、业务档案的收集、整理、编目、立卷、归档管理工作；负责编制局域信息化建设等中长期规划，并指导监督实施；协调管理局系统“一门式”业务办文工作。
人员编制3名，设主任1名、副主任1名。
（二）组织人事科
负责局属各单位党的思想、组织、作风建设；负责所属党组织、领导班子的考核和党员发展工作；负责机关、直属各单位干部的选拨、培养、考核、使用、奖惩、人事调配及人才交流工作；负责局机关和直属各单位的人事、劳动、工资、福利的管理工作；负责局系统离、退休干部的管理工作；负责局机关和直属各单位的机构改革工作；负责事业单位的人事档案管理、机关公务员队伍制度建设、专业技术职称的管理工作及各类人员的教育、培训工作；负责机关公务员及事业单位工作人员的年度考核工作及各事业单位年度目标管理实施细则和经济责任书的制定并组织实施；负责全局组团和人员的出国（境）管理工作。
人员编制2名，设科长1名、副科长1名。
（三）纪检监察室
负责机关、局属单位党的纪律检查工作；负责对行政管理人员进行行政监察，调处违反行政案件；协助做好局系统政风建设工作，落实政务公开；负责局属单位的综合治理工作。
人员编制1名，设主任1名。
（四）执法监督科
负责检查、监督房地法律、法规、规章的贯彻执行，受理房地违法案件的检查、控告，并负责调查处理，依法作出处罚决定；负责对房屋、土地的利用、保护和各类房屋建设用地以及房地产市场进行监督检查；会同有关部门处理权属纠纷的侵权行为，协助司法机关实施行政处罚的强制执行；协助有关部门查处房屋、土地管理人员在执行公务时发生的纠纷案件。
人员编制2名，设科长1名。
（五）财务科
负责编制局年度预、决算并指导实施；负责局资金管理和直属事业单位会计核算、财务管理工作；负责局系统房地资金监督管理和会计核算业务指导工作；参与房改资金管理；负责各项规费及有关资金的征管、收缴以及房地系统行政事业性收费的立项申报和物价收费管理工作；负责局系统房屋租金管理及直属事业单位固定资产管理、外汇管理、基本建设投资管理、集团购买力管理工作；负责局系统各单位的内部审计工作；负责住宅建设配套费管理；负责土地出让金的征收。
人员编制3名，设科长1名、副科长1名。
（六）土地利用管理科
负责编制年度用地计划，并分解下达、组织实施、检查督促；负责全区城乡建设用地、农用地转用、征用、划拨、集体土地（含农民建房用地）的使用以及临时用地的统一管理；负责对建设用地进行全程管理；负责全区土地有偿使用管理审批；负责土地招标拍卖挂牌计划的制定及具体组织实施和管理。
人员编制3名，设科长1名、副科长1名。
（七）综合规划管理科
负责组织编制和修编区、镇二级土地利用总体规划；指导各镇编制和修编土地利用总体规划并负责报批；对各级土地利用总体规划的实施负责监督管理；负责本区土地资源开发、利用、保护、整治的总量控制与用途管制；负责本区建设项目的用地预审和用地审查。
人员编制2名，设科长1名、副科长1名。
（八）房地产市场管理科
负责房地产开发企业工商登记后的备案管理、资质管理及其开发经营活动的管理；负责房地产经纪、评估机构及其从业人员的资质、资格管理及其经营活动的管理；负责商品房、存量房的转让、交换、租赁以及房屋建设工程转让等房地产交易管理；负责房地转让、租赁价格及成交价格申报的管理；负责房地产固定市场行政管理及各类房地产展销的业务指导；会同有关部门编制商品房计划及组织商品房综合验收和质量评比、参与组织房地产市场信息、数据的汇总；负责落实私房政策的实施和“”前私房遗留问题的处理指导、协调各镇私房落政工作；负责落政房源经费的统筹安排；负责宗教房产的管理；负责商品住宅维修基金管理。
人员编制2名，设科长1名、副科长1名。
（九）房地产权籍管理科
负责全区城乡房屋土地的房籍、地籍和权属管理；指导和协调房地产登记发证工作；负责全区房籍地籍基础数据的统计和分析；协调处理全区房屋土地权籍矛盾和纠纷。
人员编制3名，设科长1名、副科长1名。
（十）物业管理科
负责全区物业管理的行业管理，包括物业管理公司的资质管理、指导、协调、监督业主委员会的运作以及房屋维修基金的管理和使用；负责编制全区旧住房成套改造年度和中长期计划及全区旧住房成套改造、保护保留性改造的行政管理；负责对系统自管单位、区授权房屋经营情况进行监督、检查；负责直管公房维修计划落实情况的管理、维修资金使用情况和防汛、防台、查险解危工作的安全技术管理。
人员编制3名，设科长1名、副科长1名。
（十一）房改工作科
负责对住房制度改革情况的调研、测算；会同有关部门拟订房改的政策、方案和实施细则，并对方案的实施进行组织、指导、和监督；负责住房分配制度改革、公有住房出售、公有住房租金的实施管理；负责拟订本区城镇廉租住房制度，编制本区廉租住房工作的年度实施计划；指导协调廉租办的工作。
人员编制1名，设科长1名
（十二）房屋拆迁管理科
负责全区各类房屋拆迁的行政管理，包括拆迁项目的审核、拆迁许可证的核发和拆迁总量的控制；负责拆迁单位的资格审核、发证、资质复查；负责临时过渡居民回搬工作的检查、督促，负责拆迁纠纷的裁决。
人员编制3名，设科长1名、副科长1名。
（十三）住宅配套管理科
负责全区新建住宅配套项目的征询、审定、可行性论证；负责全区住宅小区市政、公用、公建配套项目的建设进度和工作质量的检查与监督；全区新建住宅交付使用申请审核、交付使用前的综合验收及《市新建住宅交付使用许可证》的核发工作；督促住宅建设单位发放“两书”，并严格按“两书”规定，履行承诺责任；对擅自交付行为依法进行查处；组织住宅建设立功竞赛活动；负责全区住宅产业现代化的推进；承担住宅建设“新技术、新材料、新工艺、新产品”成果的推广应用；负责承担市、区住宅建设实事项目建设工作。
人员编制3名，设科长1名、副科长1名。
（十四）住宅计划管理科
组织编制本区中、长期住宅建设发展规划；负责“四高”优秀小区的质量监督、建设管理工作；负责本区城镇和中心村住宅建设的指导和推进；负责住宅各类报表的编制汇总；负责组织全区住宅及相关项目初步设计审查；负责全区住宅开发项目的配套费征收。
人员编制2名，设科长1名、副科长1名。
（十五）矿产资源管理科
负责本区矿产资源采矿权管理，并对矿产资源的开发、利用和保护进行监督管理；负责对地质资料汇总保管和利用的监督管理；调处矿产权属纠纷。
中国的经济在不断发展，使得人们的生活水平也不断提高，人们对于住宅的要求也越来越高，高品质的人性化生态住宅小区是现代化住宅的发展方向，也是城市发展所追求的目标。现代住宅小区的建筑设计除了要满足住宅小区建设的基本要求之外，也要给居住者提供必要的生理、心理以及社会适应等多方面的保障，以营造高品质舒适的生活。
一、我国现代住宅小区建筑设计存在的问题
住宅小区建筑设计应当遵循的原则是：经济、适用、美观、安全以及以人为本，以争取再合理的空间内提高室内空间的利用率，能满足不同人群的不同生活需求。但目前我国的住宅建筑设计仍然存在很多问题。
（一）对居民需求缺乏必要的调研
住宅的受用人群是居住者，在建设之前对居民进行需求调研是很有必要的。各种户型类别在建筑项目中的配置比例和每一种户型的面积大小是住宅需要考虑的两个方面，前者决定了房屋的主要受众对象，后者决定相应的建筑项目能否满足人们的需求。我国目前的住宅建筑设计没有进行必要的需求调研，常常造成户型面积偏大，导致人们无法购买。或者在进行设计时，在结构图上下功夫但设计出来的效果并不能满足人们的需求。
（二）采光不足，日照间距不够
我国目前的住宅小区主要为大进深住宅，室内中间常常出现“暗厅”，导致房屋中部的采光不足。有一些住宅小区为了避免房屋中出现面积大于10平方米的暗厅，在设计时常常采取中部暗厅开口的变换设计。这种设计方式不仅会导致房屋使用不便，也不能满足起居厅采光标准。另外，住宅小区的设计规范中规定每套住宅中至少应该满足一个居住空间能获得相应的日照规定，但目前还有一些住宅的居住空间朝向不利，不符合国家现行标准对住宅间距的规定，这些都会导致住宅小区建设的不合理。
（三）通风不畅
采光和通风都是住宅小区的两个重要方面，小区建设时，住宅的建筑布置应该充分考虑到通风条件。有的住宅小区其住宅间距可以满足日照要求，但是通风得不到保证，这不仅是建筑设计的一大败笔，还有可能对人的身体造成影响。
（四）套型设计不合理
住宅套型的设计时建筑整体设计的重要方面。目前，我国住宅小区建设的套型设计上主要有三个方面的不合理。
第一，客厅设计不合理。一方面，客厅的面积偏大，一个普通的家庭中客厅主要的陈设有沙发、电视、花木等，若客厅面积太小则会让人感到压抑，过大又会让人产生有隔阂的感觉。目前，由于户型面积有限，我国的住宅小区建设大多会牺牲厨房、卫生间等空间的面积来追求客厅的宽敞性，但这样也会导致房屋的整体舒适性降低。另一方面，有的房屋户型客厅门洞数量过多，一般来说，客厅中门的数量越多，功能越弱。有2至3个门的客厅是比较合适的户型，客厅门洞的数量与位置对客厅的功能起着决定性作用。
第二，卫生间设计不合理。首先，卫生间的私密程度不够，卫生间的位置不宜正对房屋入口或者正对客厅，其窗户设计应该为宽扁的高窗等等，然而我国的房屋卫生间设计中有些条件还未满足。其次，卫生间与房屋内的其它用水点布置比较分散。第三，卫生间的通风环境不畅。第四，卫生间混合了各种功能。
第三，厨房设计不合理。很多户型中厨房的设计都是一个大问题，面积小、开间比较窄、厨房与餐厅联系不便等，都是小区住宅中厨房面对的大问题。根据人们的习惯，将厨房的台面设计成L形或者N形更加合理，而且要留有足够的空间以满足各种家电的使用。
二、现代住宅小区的建筑设计
目前，我国的住宅小区建设中存在的问题对人们的生活将产生极大的影响。因此，在建设的过程中，要注意“以人为本”的思想，协调“人、建筑与环境”三者之间的关系，以保证人们的生活需求能得到最大化的满足。
（一）户型的设计
进行户型设计时要注意以下几个方面。第一，进行设计之前要充分对受用人群的类型、家庭模式、行为活动等多方面进行调研了解，对不同的居住功能进行分类，创造居住空间的可变性和流动性。第二，对户型进行优化流线设计，使得业主的家庭活动和行走路径更加快捷合理。第三，在进行设计时要根据不同的特点进行动静分离、公共与私密空间的有机结合等，以保障人们的具体需求。第四，对于低层住宅要采用灵活配置的方式进行设计，要给居住者提供几套可行的方案进行选择，同时要学会进行户型搭配，以配出不同的风格。
（二）建筑空间的设计
建筑空间的设计中要保证活动性，切忌给居住者带来压抑的感觉。比如，住宅单位在建筑过程中多采用平坡顶相结合的形式，形体更加亲切宜人；住宅小区中常出现的挑窗设计能给居住者营造视野开阔、空间丰富的感觉；住宅小区的整体布局大多利用既有的地形地貌，以保证连续的曲线组合成为优美的生态画面等等，这些都是建筑空间设计的重要举措。
（三）立面造型设计
对于立面造型的设计，高层住宅与低层住宅之间有一些区别。
高层住宅的立面设计要符合现代化的设计潮流，建筑风格要尽显现代化现代。一般说来高层住宅的立面设计要体现简洁、明快、清爽的原则，采用橙黄色面砖搭配白色涂料，在细节中能体现出精致清新的特点。高层建筑的立面设计对窗户、阳台细部以及屋顶造型等方面都要进行细致的设计，以显示出高档的品位。再比如在建筑中加入大面积的挑窗、阳台等元素，则能使房屋体现自然的主题，更有助于人们的居住。
而对于低层住宅，其立面设计应该融合现代主义与传统双重风格。立面结构要强调建筑体之间的相互咬合与穿插，以体现现代住宅小区的自然，丰富的特征。低层建筑的外墙材料主要用石材与涂料结合，保证与所处的环境背景协调一致，而屋面主要由钢与木材结合而成，主要体现材料的自然性，在有的建筑中也可以加入玻璃以及金属构件，这将有助于体现现代住宅小区的简洁舒适性。不同的立面风格可以由不同的材料体现出来。
三、结语
在进行现代化住宅小区的设计规划时，要考虑时代的特征以及居住者的具体需求，演绎传统与现代相结合的生活模式，切不可盲目进行设计，在设计中，无论是整体布局、交通出行、还是立面造型等，都要以舒适自然为设计的标准，让现代化的生活回归到自然中。这样设计出的住宅小区，才能真正满足居住者的使用需求。
参考文献
第三条 本规定适用于在大连市中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区城市市区内，单位、个人销售和购买住宅时修缮资金的计提及使用管理。
第四条 大连市房地产管理局是全市城市住宅售后管理的行政主管部门，其所属的大连市住宅小区物业管理办公室，具体负责修缮资金的计提和使用等管理工作。
修缮资金的计提和使用，接受市财政、审计部门的监督检查。
第五条 修缮资金的计提和使用，应当遵循取之于房，用之于房，合理使用，保证修缮的原则。
第六条 修缮资金按下列标准缴纳：
（一）售房单位出售房屋时，按届时房改成本价的下列比例缴纳：
1、房改房
房屋维修费按2％；公共设施维修费，高层按3％，多层按5％；共用设备维修费，高层按5％，多层按3％。
2、安居房、商品房
房屋维修费按2％；公共设施维修费，高层按2％，多层按3％；共用设备维修费高层按4％，多层按3％。
（二）购房人购买房改房按建筑面积每平方米20元；购买安居房和商品房按建筑面积每平方米40元，缴纳修缮资金。
第七条 售房单位应在收取住宅售房款后30日内，向市住房资金管理中心缴纳修缮资金；购房人应在办理房屋产权手续前，向市住房资金管理中心缴纳修缮资金。
第八条 市住房资金管理中心收取的修缮资金中售房单位缴纳的部分，存入房屋所在住宅小区业主委员会帐户；购房人缴纳的部分，存入房屋所在住宅小区业主委员会为购房人设立的专门帐户。
尚未设立住宅小区业主委员会的，修缮资金暂时存入市住宅小区物业管理办公室设立的专门帐户，待住宅小区业主委员会成立后，按前款规定办理移交手续。
修缮资金按栋立帐，按户核算。
第九条 修缮资金中由购房人缴纳的部分，所有权归购房人所有，房屋转让时，由受让人按转让人缴纳的修缮资金本金的数额，支付给转让方。原已缴纳的修缮资金的所有权，归受让人所有。
第十条 修缮资金专项用于住宅建设的信贷，不得挪作他用。
修缮资金的存款利息，按照银行合同利率计息。利息按照专款专用的原则，分项计息，按下列规定列支使用：
（一）房屋维修费的利息，用于同一栋楼房内的房屋承重部位（屋顶、横梁、柱栏、内外墙体和基础等）、楼梯间、通道、专用房间，以及上下水管道、照明灯具、避雷装置和消防器具等设施的维护；
（二）公共设施维修费的利息，用于同一个住宅区内共同使用的、非市政部门管理的道路、路灯、绿化、建筑小品等设施的维修、养护和更新；
（三）共用设备维修费的利息，用于同一栋楼房内共用的电梯、自来水二次加压等设施的维护和更新、改造。
第十一条 使用修缮资金的修缮工程，一律实行招投标制度，择优选择施工队伍承担施工任务。具体办法由市房地产局会同市建委另行制定。
第十二条 使用修缮资金，金额在500元以上的，应经住宅小区业主委员会批准（尚未组建住宅小区业主委员会的，须征得房屋产权人的同意）；金额在500元以下或者紧急修缮使用的，按住宅小区业主委员会的规定或合同约定办理。
修缮资金利息不敷使用时，由住宅小区业主委员会按单元房屋建筑面积向房屋产权人筹集。
第十三条 修缮资金的计提和使用，应当接受社会和群众的监督。
住宅小区业主委员会，每年一月份应将修缮资金的收支情况，向房屋产权人和使用人公布一次。房屋产权人和使用人对修缮资金使用有疑义的，可以查询住宅小区业主委员会；三分之一以上产权人和使用人要求对修缮资金使用情况进行审计的，住宅小区业主委员会必须报告市住宅小区物业管理办公室，并委托社会审计机构进行审计。审计结果应向小区产权人和使用人公布。
第十四条 房屋灭失，购房人缴纳的修缮资金的本息应返给所有权人；售房单位缴纳的修缮资金的本息划转到城市住宅售后行政主管部门设立的房屋资金帐户上，统筹使用。
第十五条 违反本规定的，由市房地产管理局按下列规定予以处罚：
（一）不按规定交纳修缮资金的，予以警告，责令限期缴纳，逾期不缴纳的，对售房单位处1000元以上1万元以下罚款，对购房人处100元以上1000元以下罚款；
（二）违反规定使用修缮资金的，处5000元以上1万元以下罚款。
第十六条 违反本规定情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十七条 本规定施行前已出售的住宅，可参照本规定，建立修缮资金。修缮资金未建立前发生的住宅公用部位、公共设施和共用设备修缮费用，可按单元房屋建筑面积，由房屋产权人分摊。
中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：
每一年，国家为了改善人们的居住条件和居住环境，需要投入大量的资金到住宅修建中，只有对住宅设计的方案进行了优化，才能够为国家节约资金、创造财富，并且为居住者提供一个良好、舒适的居住环境。
一、住宅功能、空间设计优化
（一）设计的时候要遵循“人性化”原则
遵循“人性化”原则，是为了创造合适、舒适的居住空间。因为人体在空间中的活动尺度是有比例的，因此必须根据这个比例来进行规范的设计。设计的时候，要对住宅中的各个空间的面积进行量化。这就需要设计师结合人们的生活习惯，对住宅内的空间进行仔细的分析与研究，使房间尺度既不会因为太宽而显得太过于空旷，又不会很狭小，这样才能让住宅符合人们的生理要求和起居要求，并且满足人们的住宅需求。
（二）提高住宅的舒适度
住宅是人们学习和生活的重要场地，人们每天大约有近一半以上的时间都呆在房屋内，房屋的功能就是满足人们的生活起居。因此，必须要提高住宅的舒适度。不仅如此，国家也在建筑房屋的节能、环保方面提出了一些要求，设计师要在节能和环保的基础上来提高舒适度。比如，在进行设计的时候尽量使用新材料和环保材料，结合一些新的施工工艺，比如太阳能技术、节能取暖技术、循环用水系统等等，通过这些材料的使用，既要让居住者更加方便的用水、用电，又可节约水、电资源。
（三）完善住宅的功能
完善住宅的功能，并不是要一味的增加房屋面积，而是在满足起码的厨房、厕所、客厅、卧室需求的基础之上，设计隐藏的储藏空间，使房屋使用起来更加方便和完善。比如，在厕所中，坐便器单独设计了一部分：坐便器上有独立的龙头，从而使洗完手的水可以集中起来冲洗坐便器，这样不但解决了厕所空间拥挤的问题，还节约了水资源。同时，这也是很多的普通住宅设计师没有考虑到的问题，因此，设计师应该多花点心思考虑和构思，使小空间能够满足更多的居住需求，大空间在功能完善的同时分出空间和层次。不管是大房子还是小房子，都应该尽量满足居住者的需求，功能的完善是必不可少的。
（四）对环境进行优化
住宅小区的环境也能在一定程度上对居住者造成影响，所以，设计师还要对住宅小区进行规划设计，既要使周围的环境能满足人们的需要，又要增加小区的整体艺术感，使每一栋建筑物看起来不仅仅只一个普通的住宅，更像是一个艺术品的象征。比如，一栋小区主要是由7栋35层和4栋19层的高层组成，建筑物两边很低，中间很高，仪式感很强，并且建筑天际线高低起伏，给人以自然群落的景象，这样也显示出了小区不凡的品质和设计功底。另外还设置了独特的坡屋顶、温暖的红褐色瓦面、富有精致线条的米黄色墙面，小区周围的绿化带也很规范和整齐，整体形成了典雅、沉稳、优美的建筑风格。
（五）规范的交通系统
要合理设计和安排小区的交通系统，就要采用绿化分割、景观引导、设施限制等办法，这样才能使人和车分离开来。可以适当的在住宅区设置人数、规模相当的停车场，这样既不会使人和车的距离太远，又能够使人们享受到移步换景的外部环境景观。这种规范的交通系统设计，同时也有利于交通安全和居住者的出行。
（六）满足人们的社交需求
现代的小区住宅把邻里之间的关系拉远了，生硬的分割把人们的社交范围变小了。住宅建筑有个特点，它既要求保护居住者的隐私，又要求构建和谐的邻里关系模式，以满足人们的社交需求。如今的城市小区住宅都是单元式的，这在一定程度上对人们的交往和交流都起到了阻碍作用。
因此，在进行设计的时候应该尽量的减弱和消除这种距离感与隔阂感，首先要构建有序的交流流向，创造良好的交往环境。并且以住宅组团为基本单位，采用丰富多彩的规划手法，合理引导人们进行交往，构建良好的邻里社交模式。
（七）对室内进行优化
在过去，人们买了房子之后都要进行二次装修，比如拆墙、打洞等等，因为如果不进行二次装修的话就会面临使用功能不全的问题。尽管这样做很麻烦，但是大多数人为了日后的起居生活更加的方便，还是会进行第二次装修。这样一来，就会浪费大量的材料和劳动力，除此之外，拆改带来的安全隐患也是一个很大的问题。国家已经出台了相关规定，禁止出售和上市毛坯房，并且提倡精装修房屋，这样既可以节约资源、保护环境，又有利于居住者的起居生活。精装修房内应该合理的进行装修，一切为居住者考虑，在设计的时候，要充分的考虑功能需求，提供良好的装修基础，比如要考虑家具摆放的统一和协调，插座的数量要满足家用电器的需要，水、煤气管的走向要考虑到安全性和便捷性，等等。
二、住宅建筑套型的优化设计
（一）主卧室
主卧室的设计要从常规来考虑，因为主卧室是用来休息和睡觉的地方，还可以延伸到其他附属的功能，比如化妆、看书等。一些主卧室可以增大面积，再配上多功能的专用衣帽间，以及具有极好视野的八角阳台。主卧室要紧邻书房，这样才能使居住者在获得休憩空间的同时，还能拥有更加便捷和舒适的起居生活，另外，还要做好隔音的处理，在生活和学习中减少对其它家庭成员的干扰。
（二）起居室
起居室是亲友聚会、家庭娱乐的地方，因此可以设计地更加宽敞和明亮，并且要设计好室内的流线组织，避免因为室内较为空旷，面积过大而影响到房屋的使用功能。比如一位设计师在进行设计的时候，起居室除了通向阳台的门以外，只有一条公共走道来连接各个房间，这样能够为起居室减少多余的空间，并且能够使起居空间看起来更加的完整，并方便放置沙发、家具等等。
（三）阳台
阳台对于住宅来说非常的重要，因为阳台是居住者接触室外、休憩的地方，所以应该充分发挥出阳台的优势。如果空间允许，还可以设置大型阳台或者多个阳台，从而更大的满足人们的休闲要求。
三、总结与体会
设计师在进行住宅建筑设计的时候，所有的设计理念都必须建立在居住者需要的基础之上，既要满足居住者对房屋的要求，又要注重环境对居住者的要求，使房屋发挥出自身的特点和优势，并且被人们所充分利用。
参考文献：
[1]徐鹏.谈房屋建筑结构优化设计[J].建材发展导向，2012(23)：144-145.
[2]张晓龙.谈房屋建筑结构优化设计[J].建材发展导向，2012(23)：8-9.
记者在采访中了解到，大量沉淀的住宅专项维修资金还躺在银行的专有账户中，只不过，银行到底拿这笔钱用作何处，我们无从查知；而银行在其中获取的利益，也与业主们通过储蓄获得的“微薄”利息形成了鲜明对比。
花不出去的万亿资金
一笔“万亿规模”的资金睡着了。
在购房款的诸多费和税中，住宅专项维修资金的关注度正在“脱颖而出”，业内普遍认为，全国范围内归集的住宅专项维修资金规模已达“万亿”。
然而，住宅专项维修资金的使用率却极低。在已经公开的多地住宅专项资金统计情况中，其使用率多徘徊在1%至3%之间，大量资金沉睡在银行专有账户中。
万亿资金
住宅专项维修资金被称作房屋的“养老金”。
2008年2月1日，建设部经财政部联合签署的《住宅专项维修资金管理办法》（简称办法）正式施行，办法规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
其中，共用的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
在《办法》正式施行的同时，1998年12月16日建设部、财政部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。值得注意的是，新旧办法酝酿、衔接的过程中，正值我国商品住宅市场步入快速发展的阶段，而我国住房方面的历史遗留问题也逐渐显现出来，住宅专项维修资金的交存标准在《办法》中发生了重大改变。
《办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
按照这个标准，各地也进行了适时调整。以北京为例，2009年，北京市出台《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定了交存标准：独立式住宅、非住宅为每平方米50元；多层住宅、非住宅为每平方米100元；高层住宅、非住宅为每平方米200元。
在出售公有住房方面，《办法》也规定，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
此前，建设部出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》则规定，住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金按照房款2%由开发商。需要注意的是，《办法》施行之前，专项维修资金的交存不具有强制性，2008年《办法》施行后规定，不交存专项维修金的业主将拿不到房屋产权证。
尽管住宅专项维修资金只是房屋首次售出时需要交存、专有账户余额不足30%时才需续交，但不难发现，《办法》施行后，我国商品住宅市场也进入爆发期，成交量一再攀升、住宅专项维修资金的归集规模不断扩大。
来自北京市住房资金管理中心以及上海市住房保障和房屋管理局网站的数据显示，2009年至2012年间，两座城市商品住宅维修资金都以每年新归集额超过20亿元的速度在增长。
此外，广州、天津两地的商品房住宅专项维修资金累计归集额也都突破了百亿元，石家庄这样的城市近几年新交存额度也突破了亿元。
“可以说，我国的住宅专项维修资金规模已经非常大了。”中国房地产学会副会长陈国强接受《经济》记者采访时认同这笔资金规模之大，但具体数额他也无从得知，在他看来，这笔钱到底有多少，政府主管部门有必要统一整理数据，“摸清家底”。
事实上，公众普遍关注的仅仅是各地住房资金管理中心公布的商品住宅维修资金，还有大量的公有房的住宅维修资金归在不同的管理部门之下，全国范围内商品住宅、公有房已交存的住宅专项维修资金规模可见一斑，业内普遍认可的是，这笔资金已达万亿规模。
使用率极低
这笔万亿规模的资金需要业主们交存多少专项维修资金呢？
若以《北京市住宅专项维修资金管理办法》来计算，一套80平方米的商品住宅首次出售时业主就要交存16000元专项维修资金，房屋交易时这笔资金只需要过户，下一户业务不必再次交存。显然，这与购房总额相比根本不起眼，以至于很多业主对这笔钱甚少关心，知之甚少。
可惊人的是，当全国范围内住宅专项维修资金总额度粗略地展现在业主面前时，它足以引起各方关注。更难以想象的是，这笔数额巨大的资金使用率被多家媒体报道后，定格在“百分之一”，巨额住宅专项维修资金被称作进入“沉睡”或“冰封”状态。
北京市住建委房屋安全和设备管理处相关负责人接受《经济》记者采访时，也给出了一项数据，数据显示，2012年7月1日至今，北京市约有500个住宅项目申请使用了专项维修资金，申请使用专项维修资金约3亿元，维修项目涉及屋面防水、外墙、给排水管道、电梯、二次供水设备设施、消防系统、安防系统等。
然而，来自北京市住房资金管理中心的数据显示，截至2013年7月31日，北京市共有1352个小区使用商品住宅专项维修资金5.71亿元，维修工程涉及电梯、屋面防水等4967个项目。虽然北京市近一年多来的专项维修资金使用情况占到总体使用情况的一半以上，但在总量300多亿元的衬托下，使用率还是很低。
不仅北京，全国多地住宅专项维修资金使用率也是极低的。
公开资料显示，截至2013年5月，上海商品住宅维修资金共有393亿元，累计使用29亿元，使用率为7.4%。
截至2013年7月，广州市物业专项维修资金归集额高达104.8亿元，累计使用1亿元左右，仅使用了约1%。
截至2013年7月底，天津市累计归集了商品房维修资金189亿元，其中已出保修期的商品房维修资金68亿元，目前，该市累计使用维修资金约2.24亿元，占已出保修期项目归集金额的3.29%。
截至2013年6月，石家庄市共交存住宅专项维修资金约12.2亿元，使用3354万元，使用率为2.7%。
1.背景
据中国消费者协会统计，2008年住宅质量问题投诉数量为16642件，2009年为12954件，2010年为11878件[1]，这些还不包括投诉无门，不了了之的投诉。如何应对大量的客户对住宅质量的投诉，是房地产开发企业需要着手解决的一项重要工作。现有住宅（文中主要指商品房）的设计、建造、验收和保修主要依据国家及地方规范和行业标准。尽管我国已经制定了相关法律法规，但在实际住宅建造过程中存在着不按规范施工，监理单位质量把控失责，住宅存在设计缺陷等原因，交付后的住宅存在一定的质量问题；同时有些问题是先天设计导致，无法在房屋维修中完全修复。对于一些小型的建设单位来说，虽然安排了施工单位对住宅保修期内的质量问题进行修理，但由于部分问题难以修理，物业公司又不承担保修期内的房屋维修工作，使得业主的利益难以得到保障，导致业主维权和投诉的报道屡屡见诸报端。
2.住宅保修期内房屋维修制度的完善
2.1 基本概念
在房屋维修工作中主要涉及以下基本概念：
（1）建设工程质量保修。建设工程质量报修是指建设工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷（或质量问题），由施工单位依照法律规定或合同约定予以修复。
（2）保修期。保修期是指建设单位在住宅交付使用后，对业主承担保修责任的期限，其期限主要由《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等规定。
（3）保修责任。施工单位承担保修责任的前提是住宅质量问题应当发生在保修范围和保修期以内，具体质量问题是否属于保修范围由《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条所规定。
2.2 房屋维修制度的发展
2.2.1 福利房时代的房屋维修制度
在福利房时代，房屋维修工作主要由各市房管局负责。如青岛市1994年共有四区14个房管所，其主要任务就是收房租和修房子，处理对象主要是公有住房[4]。之后各地陆续建立了房屋维修中心，从整个城市的角度来管理房屋维修工作，如1999 年上海市房屋土地资源管理局成立了上海市房屋维修监督中心，承担全市房屋维修、应急工作的管理、指导和监督职能[5]。此类模式的维修对象以公房为主，随着房改特别是公有住房出售速度的加快，房管部门的管理费、房屋修缮费严重不足，具备政企不分，效率低下，人员老化，经营规模萎缩等特点。同时并没有太多针对房屋维修的法律法规规定房屋维修的范围和内容。
2.2.2 商品房时代的房屋维修制度
（1）由建设单位负责房屋维修
自进入商品房住宅时期之后，我国陆续颁布了《商品房销售管理办法》[2]和《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》[3]，要求建设单位向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
（2）由建设单位委托物业公司负责房屋维修
建设单位也可以委托物业公司负责房屋维修，由物业公司负责牵头施工单位进行维修，必要时委托其他单位进行保修，并由原有施工单位承担相应责任。
3.物业委托模式下的房屋维修制度
为了解决上述问题，尤其是为了维护业主的合法权益，笔者所在公司根据国家有关法律、法规，在实践中积极探索了物业委托模式下的房屋维修制度，取得了一定的成效。
受地产的书面合同委托对各小区保修期内的住宅进行房屋维修工作。笔者结合自身经验认为，房屋维修工作本质上的服务对象是住宅和业主，在这其中建设单位主要负责保修责任，实际操作可由物业公司代为处理。
为了更好地为业主服务解决房屋维修问题，笔者结合房屋质量工作的经验，参与制定了房屋维修制度流程。
笔者较赞成物业委托下的房屋维修。建设单位出资委托物业公司进行房屋维修工作，目前已有越来越多的大型房产公司采用此模式操作，而且较为奏效。当然另一个关键之处在于建设单位、物业公司与施工单位签订了三方协议。在这种情况下，若原有施工单位不进行保修或保修质量不好或出现重大抢修时，能够及时地引入第三方施工单位，为业主解决处理房屋维修问题；其次也能依据三方协议对施工单位进行经济方面的制裁，以保证今后的房屋维修；另外，从业主的角度来说，业主只需要与物业公司打交道，而不需要处理错综复杂的各参与方之间的关系，便于为业主服务。
4.现有房屋维修制度下的维修实践
本文以笔者实际操作的2个房屋维修实例为例，来分析笔者所在公司现行的房屋维修制度如何能较好地为业主解决问题
由于笔者所在公司已经建立了相对完善的房屋保修制度，因此在实际中确实为业主处理好了房屋维修问题。其中一方面按照传统模式，让施工单位为业主维修问题；另一方面在施工单位拒绝维修或联系不上的情况下，能够及时够调用第三方施工单位进行处理，保证业主的利益，物业公司也能借助三方协议对施工单位进行经济处罚。
5.结论与展望
目前，房屋维修工作还亟待发展，笔者认为主要表现为以下几点：
（一）房屋维修制度的普及推广。住宅保修期内的房屋维修工作还是一个全新的课题，虽然国内很多大型的房地产企业已经开始按照类似的模式进行操作，但一些小型的房地产公司却无法投入很多的人力、物力去顾及这些问题。
（二）房屋维修技术提升。房屋维修是一项对施工技术和经验要求较高的工作，从业人员应具备相应的专业能力、沟通技巧。今后建造房屋运用的新技术、新材料则会越来越多。
参考文献
[1]中国消费者协会. 二一年全国消协组织受理投诉情况分析 [EB/OL]. http：//.cn/web/xfts/newsShow.jsp？id=50618 [2011-08-08].
[2]中华人民共和国建设部. 商品房销售管理办法 [Z]. 2001-06-01.
中图分类号:F293.33 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)05-0088-04
所谓“住宅商用”,是指业主将住宅用途的房屋改作商业服务用房使用的行为｡“住宅商用”现象的产生与我国经济的发展历程密切相关,在我国刚刚开始改革开放的年代,经济尚不发达,就居住状况而言,当时的主要矛盾是解决住宅紧张问题,住宅一般不会另做他用;但随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快,人口越来越密集,附带性的商业需求随即产生,在各种因素综合作用下,“住宅商用”逐渐成为我国城镇社会生活中的普遍现象｡对于“住宅商用”问题,社会上一直存在争议,有人完全支持“住宅商用”,认为“住宅商用”既能增加业主收入,又能缓解就业难,何乐而不为呢?有人并不完全反对“住宅商用”,认为“住宅商用”只要不影响别人,别人又何必干涉呢?有人则持完全反对“住宅商用”,认为住宅就是居住的,绝对不能变成经营场所｡对这一问题如何认识,看来还是值得研究和分析的｡
一、“住宅商用”从法律上看是改变房屋用途
(一)房屋用途的确定
不考虑历史遗留问题,单纯从规范的角度上看,房屋的用途并不是在其建成以后才确定的,而是在其建成之前就已经确定了｡我们认为,城市房屋的用途取决于两个方面:一是土地的用途,二是规划设计的用途｡
土地的用途决定了房屋用途的走向｡房地产开发商建房之前必须拿到地块,而地块的用途在供地时就确定了,而且要求开发商须按照其确定的用途进行开发,不得擅自改变土地用途,国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[1]第18条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记｡”
规划设计决定了房屋用途的内容｡开发商建设开发之前必须持有《建设工程规划许可证》,为了获得《建设工程规划许可证》,开发商必须按照建设工程规划设计要求制订建筑设计方案,必须制定符合批准建筑设计方案的施工设计图纸,这些规划设计对房屋具体用途作了明确的界定,他们成为《建设工程规划许可证》的有机组成部分,已经批准便不得擅自变更｡如《四川省实施办法》[2]第28条就规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容及附件､附图,不得擅自变更,确需变更的,须经城市规划行政主管部门同意,办理变更手续｡”
(二)不同用途的房屋具有特定的内涵
不同用途的房屋具有特定的内涵?依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》[3]的规定,所谓“住宅”,依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》的规定,是指“专供居住的房屋,包括别墅､公寓､职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等｡但不包括住宅楼中作为人防用､不住人的地下室等,也不包括托儿所､病房､疗养院､旅馆等具有专门用途的房屋｡”所谓“商业服务用房”,是指“各类商店､门市部､饮食店､粮油店､菜场､理发店､照相馆､浴室､旅社､招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋｡”“住宅”是专供居住的房屋,而“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,二者是两种完全不同用途的房屋｡
(三)不同用途的房屋所承载的土地价值不同
我国对土地用途有明确的划分,不同用途的土地有不同的使用价值,而且相互之间不可以混同｡依照国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,国有土地用途有五大类,分别是居住用地,工业用地,教育､科技､文化､卫生､体育用地,商业､旅游､娱乐用地,综合或者其他用地｡“住宅”之下的用地只能是居住用地,“商业服务用房”之下的用地只能是商业用地,居住用地最高使用年限为70年,而商业用地最高使用年限仅为40年,两者单位面积所承载的土地价值是绝对不同的｡
(四)“住宅商用”是改变房屋用途
“住宅商用”从土地管理角度上看是改变土地用途,将“居住用地”改变为“商业用地”;从规划上看是变更《建设工程规划许可证》内容的行为;从房屋的使用功能上看,则是改变房屋用途的行为｡
二、改变房屋用途是否需经审批认可
“住宅商用”是否需要政府有关部门批准,从国家法律行政法规的规定上看,没有对于这一问题的明确回答｡实践中对这一问题有不同的理解:
其一是认为需要批准认可｡为了明确这一点,有的采用地方性法规的形式予以明确,如《广州市城市规划条例》[4]第38条规定:“建设工程经核发建设工程规划许可证后,确需要修改立面､结构设计和变更使用性质､功能布局的,必须报原审批城市规划部门批准｡竣工投入使用的建(构)筑物,未报经城市规划部门批准,不得改变使用性质和擅自开(堵)外墙门窗､封闭阳台､搭建棚盖或在天台上建设建(构)筑物｡”《河南省城市房屋拆迁管理条例》[5]第30条第2款规定:“被拆迁房屋的用途､建筑面积按房屋所有权证的记载为准;房屋所有权证未记载的,房屋用途以建设工程规划批准文件为准,经县级以上人民政府有关部门批准改变房屋用途的,以实际用途为准,建筑面积以房产测量机构实际测量结果为准｡”有的以政府规章的形式规定,如辽宁鞍山市人民政府的《鞍山市住宅用房改变用途暂行规定》[6];有的以政府文件的方式加以肯定,如广东省惠州市人民政府的《惠州市区建筑物改变使用功能的若干规定》[7]､江门市人民政府的《江门市区房屋改变用途补交土地出让金的规定》[8]､厦门市人民政府办公厅的《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》[9]｡
其二是不强调必须审批认可｡如《江苏省城市房屋拆迁管理条例》[10]第18条第(二)项规定:“(被拆迁房屋,笔者注)用途:以房屋所有权证书上标明的用途为准,所有权证未标明用途的,以产权档案中记录的用途为准,但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,应当参照经营用房评估”;《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻实施大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》[11]第13条明确:“允许科技咨询､软件开发和科技中介等企业,在不影响周边居民生活环境的前提下,利用家庭住宅或租用居民住宅作为经营场所｡”依照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》该项“但书”即“但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,应当参照经营用房评估”的规定,住宅改为非住宅作为经营用房使用的,只要取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,在拆迁时就必须参照经营用房予以评估并补偿,至于当初“住宅商用”是否经过政府有关部门的批准,则不予考虑｡依照《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻落实施大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》[11]第13条的规定,“住宅商用”是不需要政府部门批准的｡
其三是有过反复,但最后强调必须批准认可｡2004年6月,北京市工商行政管理局下发的《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》,明确允许企业(或个体工商户)以居民楼中的居住用房屋作为住所(经营场所)从事科技开发､咨询服务､市场调研､企业形象策划､打字､复印､图文设计､动画制作和广告经营活动,也即不强调“住宅商用”必须审批认可;2006年6月,北京市工商行政管理局下发的《关于从严审查住所使用证明文件的通知》,明确暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册,换言之,如需在住宅里从事经营活动,则必须报经批准将该房屋用途予以改变｡2000年11月,广州市工商行政管理局的《关于企业经营场所登记有关问题的通知》明确规定:“凡没有产权证､建设工程规划许可证､建设工程规划验收合格证的违章建筑､产权证注明为住宅的以及宅基地房,一律不发证”,换言之,如需在住宅里从事经营活动,则必须报经批准将该房屋用途予以改变;但同年12月,广州市工商行政管理局出台的《关于工商登记放宽政策问题》规定:“住宅改作商用的,提供房产证和租赁合同”即可,即不强调“住宅商用”须经审批;2001年2月,广州市规划局的《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》[12]明确规定“住宅商用”须经审批;2005年11月,广州市规划局的《关于贯彻实施的意见》[13]再次重申“住宅商用”须经审批｡
改变房屋用途是否需要政府有关部门批准认可,国家法律行政法规对这一问题虽无明确的规定,但这并不意味着其无须批准认可｡
(一)从土地管理工作角度上看
国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第27条规定:“土地使用权转让后,需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当依照本条例第18条的规定办理｡”而该条例第18条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记｡”
在我国,土地及其上的房屋是紧密结合的,土地的用途与房屋的用途是一致的｡“住宅商用”行为,并不单纯是房屋用途的改变,随之而来的是土地用途的改变,而在城市规划区内改变土地用途的,依照国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,不仅需要征得出让人的同意,更需要经过土地管理部门和城市规划部门的批准｡
(二)从规划管理工作角度上看
《中华人民共和国城市规划法》[14]创设了建设用地规划许可证､建设工程规划许可证和选址意见书等“两证一书”制度,其中,建设用地规划许可证中载明了该宗地的用途,也就是说同时明确了该宗地之上房屋的用途,《中华人民共和国城市规划法》虽然没有明确规定“两证一书”所载内容不可擅自改变,但其所载内容的不可擅改性是不言自明的｡其第45条第2款明确授权:“省､自治区､直辖市人民代表大会常务委员会可以根据本法制定实施办法｡”我们看看相关省人大常委会制定的实施办法是如何规定的:
1.《河南省实施办法》[15]第35条第1款规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更,确需变更的必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡”
2.《江苏省实施办法》[16]第21条规定“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更｡确需变更的,必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡”
3.《山西省实施办法》[17]第21条第1款规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更｡确需变更的,必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡”
上述三省人大常委会在制定《中华人民共和国城市规划法》实施办法时,无一例外地明确建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更,确需变更的,必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡建设用地规划许可证上记载有房屋的用途(或者使用性质),“住宅商用”实质上是变更建设工程规划许可证内容的行为,自然须经城市规划部门的批准｡
(三)从房地产管理上看
《中华人民共和国房地产管理法》[18]第43条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市､县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金｡”“住宅商用”行为,从另一方面上说,就是改变原土地使用权合同约定的土地用途的行为,须经城市规划部门的批准｡
建设部和国家工商行政管理总局1995年的《商品房购销合同示范文本》第1条明确了地块规划用途,第22条明确了房屋的用途,2000年,建设部和国家工商行政管理总局《商品房买卖合同示范文本》取代《商品房购销合同示范文本》,《商品房买卖合同示范文本》第1条明确了地块规划用途,第18条明确了房屋的用途｡商品房买受人“住宅商用”的,属于改变房屋用途,同时也改变了该地块的规划用途,不仅须经出卖人的同意,还须经规划部门的同意｡
(四)从城市房屋拆迁的要求上看
国务院《城市房屋拆迁管理条例》[19]第12条规定,拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:(1)新建､扩建､改建房屋;(2)改变房屋和土地用途;(3)租赁房屋｡房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项,书面通知有关部门暂停办理相关手续｡上述规定虽然没有明确表明改变房屋用途须经有关部门批准,但我们完全可以从中推导出这一结论,否则,房屋拆迁管理部门就没有必要就改变房屋用途问题通知相关部门暂停办理相关手续｡
(五)从城市房屋登记的管理上看
建设部在1993年《对湖北省沙市市房产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题报告的复函》(建房函字[1993]23号)中明确:“在拆迁中,对于私房非住宅,应根据房屋产权上登记的房屋使用性质确定｡当私房的使用性质由住宅变更为非住宅或者经营房屋,其房屋所有人应向房地产管理局进行房屋使用性质变更登记｡对私有房屋使用性质虽已变更,但没有办理房屋使用性质变更登记的,应首先补办房屋使用性质变更登记手续,补交国家规定的有关税费后,拆迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被拆迁人签订拆迁房屋补偿安置合同｡”建设部的这一复函非常明确地表明房屋用途的变更必须经过有关部门的批准认可｡
综上所述,尽管法律行政法规没有正面直接明确规定改变房屋用途需要批准认可,但法律行政法规从不同的侧面间接明确了这一点｡
三、不强调“住宅商用”须经批准认可存在的问题
(一)导致国家资产的流失
“住宅商用”如果不需要批准,“住宅商用”者就不需要签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,也不需要补交土地使用权出让金,让本应补交的土地使用权出让金白白流失｡
(二)挑战规划权威
“住宅商用”如果不需要批准,也就是说房屋的用途可以随意变更,规划也就失去了意义,其严肃性与权威更是无从谈起｡
(三)形成不公平竞争
“住宅商用”如果不需要批准,“住宅商用”者就取得了以商业用房作为经营用房的人无法比拟的成本优势,因为取得住宅用房和取得商业用房需要付出的代价绝对是不可相提并论的｡
参考文献:
[1] 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,1990年5月19日国务院令第55号,自之日起施行｡
[2] 《四川省实施办法》,1991年5月28日四川省第七届人民代表大会常务委员会第二十三次会
议通过,1995年6月20日四川省第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议修正,自公布之日起施行｡
[3] 《房地产统计指标解释(试行)》,建设部2002年3月20日《关于印发的通知》(建住房[2002]
66号)｡
[4] 《广州市城市规划条例》,1996年1月12日广州市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过,从1997年4月1
日起施行｡
[5] 《河南省城市房屋拆迁管理条例》,2002年9月27日河南省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过,自2002年
12月1日起施行｡
[6] 《鞍山市住宅用房改变用途暂行规定》,1996年11月21日鞍山市人民政府62号令,本规定自之日起施行｡
[7] 《惠州市区建筑物改变使用功能的若干规定》,1995年8月1日市人民政府以惠府[1995]49号,2002年10月28日修
订,自颁布之日起施行｡
[8] 《江门市区房屋改变用途补交土地出让金的规定》,2006年6月29日江门市人民政府《印发江门市区房屋改变用途补交土
地出让金的规定的通知》(江府[2006]25号)｡
[9] 《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》,2005年10月13日厦门市人民政府办公厅关于印发《厦门市
建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》(厦府办[2005]251号)的通知,自下发之日起执行｡
[10] 《江苏省城市房屋拆迁管理条例》,2002年10月23日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过,自2003
年1月1日起施行｡
[11] 《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻落实施大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》,2006年1月20日
长春市人民政府办公厅转发关于贯彻实施《公司法》大力支持全民创业促进我市经济发展意见的通知(长府办发[2006]2
号)｡
[12] 《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》,2001年2月6日广州市城市规划局关于印发《广州市住宅建筑改变使用
功能规划处理办法》的通知(穗规法[2001]12号),自2001年2月6日起试行｡
[13] 《关于贯彻实施的意见》,2005年12月1日广州市规划局,自2006年1月1日起施行｡
[14] 《中华人民共和国城市规划法》,1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过,自1990年4
月1日起施行｡
[15] 《河南省实施办法》,1991年12月18日河南省第七届人民代表大会常务委员会第二十五
次会议通过,1999年3月26日河南省第九届人民代表大会常务委员会第八次会议第一次修正,2005年1月14日河南省
第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议第二次修正,自公布之日起施行｡
[16] 《江苏省实施办法》,1990年10月28日江苏省第七届人民代表大会常务委员会第十七次
会议通过,1997年7月31日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议第一次修正,2003年6月24日江苏
省第十届人民代表大会常务委员会第三次会议第二次修正,2004年8月20日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第
十一次会议第三次修正,自公布之日起施行｡
[17] 《山西省实施办法》,1991年9月19日山西省第七届人民代表大会常务委员会第二十四次
会议通过,1997年12月4日山西省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修改,自公布之日起施行｡
1 宅基地的概念和范围
宅基地是农村集体经济组织成员，按照法律法规规定用于建造自己住房的土地。包括已建房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划土地三种类型。
2 宅基地的性质和所有权
1986年通过的《中华人民共和国土地管理法》，经过1988年和1998年两次修改，逐渐完善了我国的土地管理制度，使之与我国经济发展相适应，突出体现为对宅基地使用权制度的完善。该法第4条明确了宅基地的性质，规定：“建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。”从而明确了建造城乡住宅的土地。即宅基地属于建设用地。第8条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
3 《物权法》对宅基地使用权的规定
2007年通过并实行的《中华人民共和国物权法》，集中和全面的对宅基地的内涵和各项制度进行了归纳，第152条关于宅基地的使用权范围规定：“宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，有权自主利用该土地建造住房及其附属设施。”根据条文，宅基地使用权人对宅基地上房屋有一定的支配权。《物权法》将宅基地使用权规制于用益物权的范畴，所以该法第十章中关于用益物权的一般规定，也同样适用于宅基地使用权，明确规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。”在《物权法》中，宅基地被界定为一种用益物权的载体，它的所有权归集体所有，而使用权则归于住宅用地的农民。
4 《土地管理法》对宅基地使用权的规定
《土地管理法》第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的。不予批准。”通过该条文。我们能够看出法律并没有明文禁止宅基地出让和出租，而是指明一点，如果农民有出让和出租宅基地上建设的房屋，就不得再重新申请宅基地。该法第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设：但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由此可知，作为农民集体所有的土地――宅基地，它的使用权行使受其限制，也就是不得出让、转让或者出租于非农业建设，但没有禁止宅基地在农业建设范畴内的出让、转让或者出租的行为，也没有禁止宅基地使用权人利用自有宅基地上的房屋开展商业经营的行为。
二、宅基地上房屋注册登记的现状
1 宅基地上房屋在注册登记中受到严格限制
宅基地上的房屋作为经营场所注册登记，目前主要受到“商业用房”条件的限制。许多行政许可部门，都要求经营场所或者住所必须是商业用房，宅基地上房屋由于属性的限制，导致经营者难以在卫生、文化、公安等部门获得注册登记必需的前置许可。
2 宅基地上房屋在注册登记中的相关制度措施难以落实到位
上海市整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室2006年下发的《关于整治擅自改变房屋使用性质用于娱乐、服务行业经营场所的若干意见》第7条规定：“利用农民宅基地上建造的房屋从事娱乐、服务行业经营活动的，由区县人民政府结合本地区实际，研究制定处理办法。”该文件对利用农村宅基地上的房屋从事娱乐、服务行业提供了政策空间。但是在具体实践中，由于区县人民政府并未积极跟进，具体的处理办法尚未出台，从而导致利用宅基地上房屋从事部分行业经营的政策并未真正得以落实。
3 工商部门为放开宅基地上房屋的市场准入进行尝试
目前部分地区考虑到当地的实际情况，允许少量的宅基地上房屋作为经营场所进行注册登记，但整体上并未全面放开。如果对宅基地上的房屋作为经营场所从事经营活动加以严格限制。将不利于农村地区经济的有序健康发展，不利于金融危机下因失业而返乡的农民工的创业。也不符合国家扶持三农促进社会主义新农村建设的政策。因此。从维系大局和维护民生的角度出发，放开宅基地上房屋的市场准入就显得非常重要。上海市工商部门在放开宅基地上房屋的市场准入上迈出了重要一步。2007年出台的《关于支持农村经济发展、推进社会主义新农村建设的若干意见》中明确：“农民以宅基地房屋自营或出租给他人从事与该经营场所相适应的经营活动，经当地房地资源部门批准，可以作为经营场地予以工商登记注册”。2009年推出的《关于鼓励创业促进就业的若干意见》中规定：“经所在地村民委员会审查同意，允许农民以宅基地房屋自营或出租给他人开办个体工商户从事小型商业零售、‘农家乐’等与农民生产生活密切相关的经营活动或者作为农民专业合作社的经营场所。”
三、破解宅基地上房屋注册登记问题的思路
宅基地上房屋作为经营场所登记的主要障碍是宅基地上房屋的属性，即非“商业用房”。对房屋属性划分的根源在于有关部门对自身利益的考虑，不同的房屋属性，会在城市规划、拆迁补偿等操作中有不同的处理结果。
1 注意明晰“商业用房”概念的来源
商业用房的概念最早见于建设部2002年的《房地产统计指标解释(试行)》。该文件第一章“房屋分类按设计所规定的用途进行划分”，将商业用房定义为“各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋”。可见，商业用房只不过是显示房屋设计和建造的目的是为了给从事商业和服务业者使用，把房屋分为住宅、工业、商业用房等。是为了统计的方便而不是对房屋用途的限制。虽然宅基地上房屋设计和建造的本来目的是用于居住，但法律没有禁止它用于商业经营。
2 重新审视商业用房与规划
国务院颁布的《城乡个体工商户管理条例》第14条规定：“个体工商户所需生产经营场地，当地人民政府应当纳入城乡建设规划，统筹安排。”但实际情况是，目前农村基本上没有或者有少量的商业用地规划，以至于在大量农民工返乡创业的情况下，现有的商业用房难以满足社会需求。在涉及规划的问题上，我们还必须注意区分土地用途与房屋用途。1998年颁布的《土地管理法实施条例》第5条最后一款规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土
地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”。这里规定的是改变土地用途。不是改变房屋用途。宅基地属于建设用地，因此，宅基地使用权确定后，只要是建造房屋都属于对土地的合理使用。对于宅基地上的房屋用途，法律没有禁止宅基地使用权人，即宅基地上房屋的所有人利用自有房屋开展商业经营的行为。因此，将宅基地上的房屋作为经营场所不违反土地管理法，也不违反土地规划。
3 完善宅基地上房屋作为经营场所登记后的拆迁补偿制度
宅基地上房屋作为商业经营场所登记，还涉及拆迁补偿费用。目前。宅基地上房屋拆迁补偿标准低。商业用房的补偿费用高。所以，地方政府和房地、规划等职能部门不愿意将宅基地上房屋作为经营场所登记。所以。很有必要完善相应的制度措施，使作为经营场所的宅基地上房屋在拆迁时不因商用而增加补偿标准，以解除相关部门的顾虑。在这方面，上海市政府做了有益的实践。2001年出台的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》和《关于贯彻执行若干意见的通知》中规定：“在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照。未经市或区(县)房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋”，即工商营业执照不作为拆迁时认定房屋用途的依据。因此。只要地方性法规和规章能够积极跟进，宅基地上房屋作为经营场所登记，不会成为改变房屋用途的合法证明。也不会影响将来可能发生的拆迁补偿。
4 现行法律未禁止“民宅商用”
在《物权法》第十三章“宅基地使用权”中对宅基地做了界定，具有权威性和准确性。从条款中我们可以看出，法律加以规范的是宅基地的使用权。它将宅基地使用权规制于用益物权的范畴。所以《物权法》第十章中关于用益物权的一般规定，也同样适用于宅基地使用权，该法第120条规定：“用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。”虽然宅基地的所有权归集体所有，但是集体不可以干涉宅基地使用权人行使其占有、使用的权利。《土地管理法》中也未对宅基地使用权人利用自有宅基地上的房屋开展商业经营行为做禁止性规定。随着2006年《农民专业合作社法》的出台，农村宅基地上房屋作为合作社的住所成为可能。
5 完善注册登记法律规范中关于住所或经营场所的规定
工商总局2004年颁布的《个体工商户登记程序规定》中，要求提交“经营场所证明”，但并未要求个体工商户的经营场所必须是商业用房。《公司登记管理条例》规定的登记程序中，要求提供“公司住所证明”。也未要求公司住所必须是工业或者商业用房。经营场所登记只要有合法有效的租赁合同、房屋产权证明即可。租赁合同表明申请人能在一定期限内合法使用该房屋，表明该经营场所真实存在。至于经营场所是否合适，是相关行业前置审批部门的管辖范围。但是，这种管辖也不应以是否是商业用房为标准，而应当以房屋面积、结构、布局、消防设施、卫生设施等能否满足专业要求等为依据。
1、按建筑物使用性质分类：⑴居住建筑、⑵公共建筑、⑶工业建筑、⑷农业建筑
民用建筑：居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。
2、按建筑物（住宅）的层数分类
⑴、平房建筑：1层 ⑵、多层建筑：2～6层
⑶、小高层建筑：7～9层 ⑷、高层建筑：10层以上
3、按建筑结构分类
建筑结构：指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。
⑴、砖木结构
描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。
特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50～60年代代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。
⑵、砖混结构
描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。
特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。
⑶、钢筋混凝土结构
描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。
特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。
⑷、钢结构
描述：主要承重构件均是用钢材制成。
特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房
4、按建筑施工方法分类：
⑴ 现浇、现砌式建筑：建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。
⑵ 预制、装配式建筑：建筑物主要承重构件在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。
⑶ 部分现浇现砌、部分装配式建筑：这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。
二、建筑物的组成：
幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。
基础：是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。
2、地基：分为天然地基和人工地基。基础按构造形式不同，可分为：
条形基础：是指呈连续的带形基础，包括墙下条形基础和柱下条形基础。
独立基础：是指基础呈独立的块状，形成有台阶形、锥形、杯形的等。
筏板基础：是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，不仅使地基上的单位面积压力减小，也使整个地基的承载力增大。
箱形基础：主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。对于抵抗地震荷载的作用极为有利。
桩基础：由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。
3、墙体和柱：是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。
⑴、墙体的分类
①、按在建筑物中的方向，分为：
外墙：位于建筑物四周，是建筑物的围护构件。
内墙：位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。
②、按在建筑物中的方向，分为：
纵墙：沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。
横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。
③、按接受力情况，分为：
承重墙：凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。
非承重墙：不承受外来荷载的墙称为非承重墙。
⑵、柱：是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。
4、楼地层和梁：楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。
⑴、楼板：楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。
⑵、首层地面：是指建筑物底层的地坪。
⑶、梁：是跨过空间的横向构件。
5、楼梯：楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。
6、屋顶：既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由
屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。
① 屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成。
四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶
② 屋顶：刚性〈可承重〉柔性〈不可承重〉
③ 屋顶防漏：三毡四油
④ 屋顶隔热：水泥蛭石
⑤ 交通、环境、地理位置与小区的重要性。
⑥ 总体的建筑风格的表现形式〈以具体实例为标准〉
6、门窗：建筑中各隔断间的通行口，有扇或无扇（门洞）谓门，用来采光、通风或传递、观察的洞口（不作通行用）谓窗。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。门主要起内外交通和分隔房间之用；窗的主要作用是采光和通风，同时也起分隔和围护的作用。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。
7、阳台：楼层建筑中，人们与外界空间联系的主要方式，有三面敞开的，也有半敞开的，或一面敞开的，或封闭的。
8、隔断：区别使用功能，使之互不干扰，是建筑设计中组织功能空间、划分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。
7、窗：门和窗都是建筑物的围护构件。
8、建筑物的构造组成补充
就常见的民用建筑而言，大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部分。通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施，可根据建筑物的功能要求设置。
1. 基础：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，承受上部传来的所有荷载，并把这些荷载传给下面的土层（即地基）。基础是房屋的主要受力构件，其构造要求是坚固、稳定、耐久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀，保持足够的使用年限。
2. 墙或柱：是房屋的竖向承重构件，它承受着由屋盖和各楼层传来的各种荷载，并把这些荷载可靠的传给地基。对于这些构件的设计必须满足强度和刚度要求。作为墙体，外墙还有维护的功能，抵御风霜雪雨及寒暑对室内的影响。内墙还有分隔房的作用，所以对墙体还常提出保温、隔热、隔音等要求。
三、 建筑识图
一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。
1、总平面图：用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图，一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形、层数和它们的相对位置关系，标出建筑物周围的地形、道路、水源、电源等，图上一般绘有指北针。
2、建筑施工图：包括建筑平面图，建筑立面图、建筑剖面图。
建筑平面图：按一定比例绘制的建筑物水平剖视图，表示建筑物的平面形状、水平方向(出入口、走廊、楼梯、房间、阳台等)的布置和组合关系。是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。
建筑立面图：按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图，主要表示建筑物的外观形状，是做外部装修的外部依据。
建筑剖面图：按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图，主要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。
3、结构施工图：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。
在房屋销售中最常用的是户型图，它是将建筑平面图简化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置。
4、效果图：有小区总体效果图和装修效果图，是由专业人员设计的，在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述，是一种对建筑物进行美化的方法。
怎样看房屋建筑平面图？
房屋建筑平面图，就是一栋房屋的水平剖视图。假设用一水平面把一栋房屋的窗台以上部分平切掉，切面以下部分的水平投影就叫平面图。
一栋房屋的平面图主要表示：房屋占地面积的大小，各房间的面积大小，台阶、楼梯、门窗等局部的位置和大小，墙体结构的厚度等。有些建筑平面图还将室内固定设备也体现出来，如灶台、坐便器、厨柜、污水池、浴缸等设施的平面形状与位置。对于购房者来说，有此一图，足以充分了解自己所购置的房产的面积和格局以及日常居住生活空间范围内的各种指标数据。看图时应着重弄清的问题，主要有以下几个方面：
1、通过线（即墙体线）计算房屋总长、总宽及建筑面积。同时认识房屋的形状、朝向、楼梯、台阶、外门窗的位置，与周边房屋的分界线。
2、看图了解清楚房屋内部的各分隔内墙体的位置，找到卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、储藏室及壁柜等的位置并分别计算其面积大小。
3、通过比例标准，分析了解室内高度，阳台、门、窗、暖气、上下水管道、烟道等固有设备设施的型号尺寸和占地面积大小及日常使用情况。
4、详细分析了解室内炉灶、洗手盆、坐便器、厨柜、污水池、浴缸等可调整设施的尺寸、形状、位置和合理使用程度。
四、房屋面积的规定和测算
1、各种面积概念
（1）住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。
（2）居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。
（3）使用面积：扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间）面积，房屋结构占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积。
（4）建筑面积：建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。
(5)房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
(6)房屋的共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
（7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包括公用部分面积）之比。销售面积一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。
（8)套内建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；
(9)套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。
(10)套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。
2、有关房屋面积的规定和测算
（1）多层房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和计算。
（2）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层面积计算，回廊部分按其投影计算面积。
（3）房屋内的技术层、夹层、地下室、半地下室，层高超过2.20米的，按其上口外墙水平面积计算。
（4）封闭式阳台按其投影面积计算。凸阳台按其投影面积的一半计算。
（5）共有公共面积的分摊计算：
每户应摊面积=共有公用房屋建筑面积的总和/各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积
3、商品房分摊的公用建筑面积包括
两部分：
（1） 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房的建筑面积
（2） 各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影的一半
五、商品房销售常用名词
1、住宅：供人们生活居住的建筑。
2、通风：保持室内空气流通，更换新鲜空气。
3、朝向：建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）。
4、隔音：建筑围护结构（墙体屋面）减低噪声的能力以减少分贝（DB）数表示。
5、噪声级：不同使用功能的房间，要求达到允许的噪声量的等级（一般住宅为50DB以下）
6、隔热：建筑围护结构(墙体屋而)减少热量传递的能力，以隔热系数表示。
7、户型：居住建筑中表示卧室、厅房、卫生间的构成类型简化的名称，如二室——厅一卫、三室二厅二卫等。各种户型可设计成多种平面组合，户型优劣是购房者主要关心的因素。
8、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？
(1)住宅的开间：住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
(2)住宅的进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
（3）住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数：2. 6米、2 .7米、2.8米。
(4)住宅的净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高：层高—楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。
9、承重墙：需支承建筑重量和使用荷重的墙休，对房屋会直接产生安全影响的墙体，对房屋会直接产生安全影响的墙体。
10、非承重墙：对整体建筑不起承重受力作用，但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙休。
11、弹性空间(可变空间)：指在一定程度上有可能改变平面大小形状，或可改变净空高度的平面或立体范围。
12、日照：建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小时的日照。
日照间距：日照间距＝建筑物高度/建筑物相邻距离（国家标准为1.2倍）
13、物业管理：为居民提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构，其业务范围随社会进步、生产力发展而不断增加。
14、什么是复式住宅？
复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米，而一般跃层为5.6米)，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。
虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差等缺点，但这种精巧实用的住宅类型，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然会成为住宅市场上的热销产品。
15、什么是公有住宅？
公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它在指由国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。
16、什么是跃层式住宅？
跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。不足之处是安全出口相对狭小。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。
17、居住小区：具备相应规模的生活、文化、商业、卫生、教育、娱乐等设施为居住建筑群服务的有组织规划的区域。
18、组团：由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落。由数个组团形成居住小区。
19、社区服务半径：此环境泛指生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、交通、环卫等一系列外条件，是衡量居住水平的总称。
20、社区服务半径：各类日常生活设施服务的范围，以服务中心为圆点，以米为单位计范围大小。
21、节能环保型建筑：采用现代科技对水资源再利用、废弃物再生再用，太刚能蓄电、照明，供热、隔热、保温，空气净化，防虫、防霉、空调省电等—系列措施而设计成的未来居住建筑。
22、建筑风格：指建筑造型所采用的美学文脉。当前盛行的欧陆风格是对欧美传统建筑艺术的借鉴。
23、车位：自行车、私家车泊位，分收费和免费两种，—般指公用停场，不同于私家车库，居住小区必须有足够车位。车不能停在道路上。
24、“五证俱全”是指哪五证？
①建筑施工许可证
2.房屋预售许可证
