中图分类号：F74文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）12-0167-03
在当前的经济大发展的背景下，房地产产业空前壮大，并逐渐走向低端项目和高端项目的两极分化。这就意味着中国一部分房地产企业需要努力开拓新的市场，寻求新的发展。而房地产作为海外投资风险最大的行业之一，其海外投资必须十分慎重，因此，对于其投资主体所在区域、投资进入模式的研究也尤为重要。
一、房地产产业的特点
房地产产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务集一体的行业，主要包括：对国有土地使用权的出让和对房地产的开发以及再开发；房地产经营活动；房地产中介服务；房地产市场的调控和监管。房产市场则是指从事房产和土地的出售、租赁、买卖以及抵押等交易活动的场所或领域。房产市场是房地产产业进行社会生产和再生产的基本条件，并可以带动很多产业例如建筑业、建材工业等行业的发展。通过市场机制，房地产市场可以及时地实现房地产的价值和使用价值，同时可以提高房地产业的经济效益，并且可以促进对房地产资源的有效配置以及房产建设资金的良性循环，是整个房地产市场体系中最具有代表性，同时也是最重要的部分，在整个房地产市场体系中处于主体地位。
图1房地产产业的构成
由于房地产业产品得独特性质，导致房地产业的国际化经营具备较其他行业有许多不同。在进行国际化经营时我们需要充分考虑到房地产产品的差异的特性，体现在以下几个方面：
1.区域的差异。房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。
2.消费的需求差异。在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。
3.价格的差异。价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在2~3倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。
房地产产品的以上三个主要特点在一定程度上决定了房地产对外投资的方式选择。例如与制造业相比，正是因为房地产产品的不可移动性的特点所决定的它不可能像制造业产品一样选择出口的进入模式。结合目前中国房地产市场吸收外资以及房地产对外投资的现状看，房地产业国际化经营以对外直接投资为主体。
二、中国房地产FDI的国际环境分析
近几年的整个国际经济环境呈现着非常明显的特点。首先，全球经济的增长脚步变缓，同时各国的经济增长非常不平衡。特别是2007年下半年开始爆发的美国次贷危机以来，随之而来的全球性质的经济危机的持续影响使得世界主要工业国家经济增长都遭到重创。其次，中国几年来的经济增长速度引起了世界上其他各国的关注。而世界上的部分发达国家和发展中国家却表现平平，所以这就造成了在发展速度上的两极分化的现象日趋严重。当然，世界经济形势的跌宕起伏和中国强劲崛起，将会给中国企业当然包括房地产业提供了一个很好的对外直接投资的机会。最后，为实现对有关资源的全球配置，世界各国对各自的经济结构进行调整，对产业进行升级。经济全球化的具体表现是：在贸易各国之间，跨国商品与服务类交易在不断地扩大，同时资本的流动和技术的传播在不断地增加。除此之外，在经济全球化的进程中，对外直接投资的机遇对每一个国家来说都是相同并且日益增加的。针对这一国际现状，中国房地产业更要利用中国加入世界贸易组织和部分国家房地产业市场全面开放的机会，积极稳妥并且大胆地走出去，进入跨国企业全球贸易体系，通过对外直接投资这一渠道和资源的相对优势来寻求对自己更加有利的投资区域，使房地产业价值链得以在全球范围内实现优化重组和配置。
三、中国房地产国际化的发展现状
从2004―2009年，中国房地产对外直接投资规模的总体趋势在不断扩张，从对外直接投资流量来看，2004年对外直接投资流量为851万美元，2009年对外直接投资流量为9.3814亿美元，年平均增长率为21.85%，从对外直接投资存量上来看，2004年对外直接投资存量为2.0251亿美元，2009年为53.4343亿美元，年平均增长率为507.72%。其中2008年受全球经济危机的影响，中国房地产对外直接投资的流量与存量均存在下降，但是2009年整体又恢复大幅度上升趋势。
但是，从全国对外直接投资的流量的行业分布来看，除了2008年中国房地产业对外直接投资因为受到全球金融风暴的影响外，虽然中国房地产对外直接投资净额虽然基本呈现上升趋势，但是占中国对外直接投资总净额的比例中偏小。房地产对外直接投资还有很大的发展空间。
2009年中国房地产业对世界主要经济体的直接投资分布中，对香港地区的房地产业直接投资存量为40.8418亿美元，占对香港全部行业直接投资存量的2.4%；对欧盟房地产业直接投资存量为8 800万美元，占对欧盟全部行业直接投资存量的1.4%；对美国房地产业直接投资存量为4 592万美元，占对美国全部行业直接投资存量的1.4%；对澳大利亚房地产业直接投资存量为1.64164亿美元，占对澳大利亚全部行业直接投资存量的2.8%；对俄罗斯房地产业直接投资存量为7.1339亿美元，占对俄罗斯所有行业直接投资存量的32.1%；对东南亚国家联盟的房地产业直接投资存量为5 971万美元。占对东南亚国家联盟全部行业直接投资存量的0.6%。全部看来，中国房地产业对外直接投资主要集中在香港地区，其次是俄罗斯，是对俄罗斯直接投资行业存量分布最多的行业。再次是澳大利亚地区，是对澳大利亚直接投资行业存量分布第二多的行业。
四、中国房地产业FDI特点及发展存在的问题
由以上可以看出，中国房地产企业FDI的区位分部不均衡，表现出相对集中的特点。如图2所示，中国房地产业对避税地香港地区FDI存量占全部房地产业FDI存量的76.4%以上。当然，这与中国FDI整体集中在中国香港、开曼群岛和英属维尔京群岛这世界主要三大避税地的现状分不开。中国房地产业FDI第二集中地是俄罗斯，对俄罗斯FDI存量占房地产总FDI存量的13.35，这在很大程度上归结于俄罗斯近几年以每年5%的经济增长速度，俄罗斯的经济高速增长导致有购买力的阶层对新建住宅的高需求，从而使得俄罗斯房地产市场进入活跃期。但是这种对某一地区过度集中的房地产投资格局在长远利益上看不是非常利于中国房地产企业国际化经营的发展，并且会在一定程度上对中国房地产企业国际化发展带来不利的影响，主要表现在三个方面：（1）中国房地产业FDI区域的过分集中而导致的自相竞争。房地产业FDI的目的在于更好地利用世界的市场和资源来促进企业自身的发展，自相竞争对中国房地产企业的整体发展没有好处；（2）不利于房地产企业投资风险的分散。当中国与东道国发生政治冲突或者东道国发生经济危机时，房地产商品作为不可以移动的商品必然会造成众多的国内企业的投资失败，更为严重的是这种失败在一定程度上会对国内经济造成一定的连锁反应；（3）不利于中国房地产企业比较优势的发挥。再者，从各项指标可以看出，中国房地产的国际化发展还处在初期水平。中国2009年房地产FDI合同额仅占世界房地产FDI合同额的1.3%。并且即使在国内算是技术实力比较雄厚的大型的房地产企业在其进行跨国经营的过程中依然主要是依靠其低廉的劳动力优势而不是技术优势。从整体层面上看中国房地产FDI目前还存在着如下的问题：
1．缺乏成本优势。与制造业相类似，中国的房地产企业在国际化经营过程中的比较优势为成本优势，造成这种优势的原因在于国内劳动力的低成本和对整个工程技术管理的低成本。然而由于近年来逐渐发展的国际经济规则的制约，中国的这种比较优势的发挥受到很大程度的制约。在国际经济规则当中明确地对劳动力的国际间流动作出限制。针对这一限制中国的制造业选择通过大量生产制造流动性强的产品还弱化这一限制，然而对于房地产业来说 房地产产品的特点是缺乏流动性，正是房地产产品的这一特点对房地产国际化经营在目前受到制约。
2．缺乏咨询服务能力。根据对房地产产业的界定，当前的房地产业是集生产、技术和服务为一体的产业，而不仅仅只是房地产工程。然而由于中国的建筑管理体制的客观原因导致中国的建筑施工和设计各自单独成体，这样对施工和设计的认为隔离导致中国到目前为止还缺乏类似于国外的那种工程公司或者工程咨询公司。也正是因为这种缺失从而导致中国房地产企业国际化经营过程中会面临更多的由于国际化经营经验以及人才的缺乏而导致的风险。
3．缺乏足够融资。就目前情况来看，中国房地产业的所现有的融资程度完全没有达到国际上房地产FDI的需要水平。融资水平的缺乏主要表现在房地产企业的融资困难，融资风险抵押超过企业的承受能力，政府对房地产业融资的政策性支持太少，政府对融资的管理机制不够完善等。
4．存在着语言及文化的障碍。语言和文化的差异是对中国企业跨国经营造成制约的非常常见的因素，在与对方的沟通和谈判、尤其是对客户群的开发过程中会遇到障碍。
总的来说，中国的房地产跨国经营之路才刚刚开始，而且此路非常漫长。在这条发展之路上需要得到政府以及企业自身的协助从而对各种制约因素进行克服。
参考文献：
[1]外国直接投资产业带动效应分析[J].当代经济科学，1998，(4).
[2]温建东，马昀，陈斌.管理外资流入房地产的国际经验及对中国的启示[J].国际金融研究，2005，(7).
在当前的经济大发展的背景下，房地产产业空前壮大，并逐渐走向低端项目和高端项目的两极分化。这就意味着中国一部分房地产企业需要努力开拓新的市场，寻求新的发展。而房地产作为海外投资风险最大的行业之一，其海外投资必须十分慎重，因此，对于其投资主体所在区域、投资进入模式的研究也尤为重要。
一、房地产产业的特点
房地产产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务集一体的行业，主要包括：对国有土地使用权的出让和对房地产的开发以及再开发；房地产经营活动；房地产中介服务；房地产市场的调控和监管。房产市场则是指从事房产和土地的出售、租赁、买卖以及抵押等交易活动的场所或领域。房产市场是房地产产业进行社会生产和再生产的基本条件，并可以带动很多产业例如建筑业、建材工业等行业的发展。通过市场机制，房地产市场可以及时地实现房地产的价值和使用价值，同时可以提高房地产业的经济效益，并且可以促进对房地产资源的有效配置以及房产建设资金的良性循环，是整个房地产市场体系中最具有代表性，同时也是最重要的部分，在整个房地产市场体系中处于主体地位。
图1房地产产业的构成
由于房地产业产品得独特性质，导致房地产业的国际化经营具备较其他行业有许多不同。在进行国际化经营时我们需要充分考虑到房地产产品的差异的特性，体现在以下几个方面：
1.区域的差异。房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。
2.消费的需求差异。在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。
3.价格的差异。价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在2~3倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。
房地产产品的以上三个主要特点在一定程度上决定了房地产对外投资的方式选择。例如与制造业相比，正是因为房地产产品的不可移动性的特点所决定的它不可能像制造业产品一样选择出口的进入模式。结合目前中国房地产市场吸收外资以及房地产对外投资的现状看，房地产业国际化经营以对外直接投资为主体。
二、中国房地产fdi的国际环境分析
近几年的整个国际经济环境呈现着非常明显的特点。首先，全球经济的增长脚步变缓，同时各国的经济增长非常不平衡。特别是2007年下半年开始爆发的美国次贷危机以来，随之而来的全球性质的经济危机的持续影响使得世界主要工业国家经济增长都遭到重创。其次，中国几年来的经济增长速度引起了世界上其他各国的关注。而世界上的部分发达国家和发展中国家却表现平平，所以这就造成了在发展速度上的两极分化的现象日趋严重。当然，世界经济形势的跌宕起伏和中国强劲崛起，将会给中国企业当然包括房地产业提供了一个很好的对外直接投资的机会。最后，为实现对有关资源的全球配置，世界各国对各自的经济结构进行调整，对产业进行升级。经济全球化的具体表现是：在贸易各国之间，跨国商品与服务类交易在不断地扩大，同时资本的流动和技术的传播在不断地增加。除此之外，在经济全球化的进程中，对外直接投资的机遇对每一个国家来说都是相同并且日益增加的。针对这一国际现状，中国房地产业更要利用中国加入世界贸易组织和部分国家房地产业市场全面开放的机会，积极稳妥并且大胆地走出去，进入跨国企业全球贸易体系，通过对外直接投资这一渠道和资源的相对优势来寻求对自己更加有利的投资区域，使房地产业价值链得以在全球范围内实现优化重组和配置。
三、中国房地产国际化的发展现状
从2004—2009年，中国房地产对外直接投资规模的总体趋势在不断扩张，从对外直接投资流量来看，2004年对外直接投资流量为851万美元，2009年对外直接投资流量为9.3814亿美元，年平均增长率为21.85%，从对外直接投资存量上来看，2004年对外直接投资存量为2.0251亿美元，2009年为53.4343亿美元，年平均增长率为507.72%。其中2008年受全球经济危机的影响，中国房地产对外直接投资的流量与存量均存在下降，但是2009年整体又恢复大幅度上升趋势。
但是，从全国对外直接投资的流量的行业分布来看，除了2008年中国房地产业对外直接投资因为受到全球金融风暴的影响外，虽然中国房地产对外直接投资净额虽然基本呈现上升趋势，但是占中国对外直接投资总净额的比例中偏小。房地产对外直接投资还有很大的发展空间。
2009年中国房地产业对世界主要经济体的直接投资分布中，对香港地区的房地产业直接投资存量为40.8418亿美元，占对香港全部行业直接投资存量的2.4%；对欧盟房地产业直接投资存量为8 800万美元，占对欧盟全部行业直接投资存量的1.4%；对美国房地产业直接投资存量为4 592万美元，占对美国全部行业直接投资存量的1.4%；对澳大利亚房地产业直接投资存量为1.64164亿美元，占对澳大利亚全部行业直接投资存量的2.8%；对俄罗斯房地产业直接投资存量为7.1339亿美元，占对俄罗斯所有行业直接投资存量的32.1%；对东南亚国家联盟的房地产业直接投资存量为5 971万美元。占对东南亚国家联盟全部行业直接投资存量的0.6%。全部看来，中国房地产业对外直接投资主要集中在香港地区，其次是俄罗斯，是对俄罗斯直接投资行业存量分布最多的行业。再次是澳大利亚地区，是对澳大利亚直接投资行业存量分布第二多的行业。
四、中国房地产业fdi特点及发展存在的问题
由以上可以看出，中国房地产企业fdi的区位分部不均衡，表现出相对集中的特点。如图2所示，中国房地产业对避税地香港地区fdi存量占全部房地产业fdi存量的76.4%以上。当然，这与中国fdi整体集中在中国香港、开曼群岛和英属维尔京群岛这世界主要三大避税地的现状分不开。中国房地产业fdi第二集中地是俄罗斯，对俄罗斯fdi存量占房地产总fdi存量的13.35，这在很大程度上归结于俄罗斯近几年以每年5%的经济增长速度，俄罗斯的经济高速增长导致有购买力的阶层对新建住宅的高需求，从而使得俄罗斯房地产市场进入活跃期。但是这种对某一地区过度集中的房地产投资格局在长远利益上看不是非常利于中国房地产企业国际化经营的发展，并且会在一定程度上对中国房地产企业国际化发展带来不利的影响，主要表现在三个方面：（1）中国房地产业fdi区域的过分集中而导致的自相竞争。房地产业fdi的目的在于更好地利用世界的市场和资源来促进企业自身的发展，自相竞争对中国房地产企业的整体发展没有好处；（2）不利于房地产企业投资风险的分散。当中国与东道国发生政治冲突或者东道国发生经济危机时，房地产商品作为不可以移动的商品必然会造成众多的国内企业的投资失败，更为严重的是这种失败在一定程度上会对国内经济造成一定的连锁反应；（3）不利于中国房地产企业比较优势的发挥。再者，从各项指标可以看出，中国房地产的国际化发展还处在初期水平。中国2009年房地产fdi合同额仅占世界房地产fdi合同额的1.3%。并且即使在国内算是技术实力比较雄厚的大型的房地产企业在其进行跨国经营的过程中依然主要是依靠其低廉的劳动力优势而不是技术优势。从整体层面上看中国房地产fdi目前还存在着如下的问题：
1．缺乏成本优势。与制造业相类似，中国的房地产企业在国际化经营过程中的比较优势为成本优势，造成这种优势的原因在于国内劳动力的低成本和对整个工程技术管理的低成本。然而由于近年来逐渐发展的国际经济规则的制约，中国的这种比较优势的发挥受到很大程度的制约。在国际经济规则当中明确地对劳动力的国际间流动作出限制。针对这一限制中国的制造业选择通过大量生产制造流动性强的产品还弱化这一限制，然而对于房地产业来说 房地产产品的特点是缺乏流动性，正是房地产产品的这一特点对房地产国际化经营在目前受到制约。
2．缺乏咨询服务能力。根据对房地产产业的界定，当前的房地产业是集生产、技术和服务为一体的产业，而不仅仅只是房地产工程。然而由于中国的建筑管理体制的客观原因导致中国的建筑施工和设计各自单独成体，这样对施工和设计的认为隔离导致中国到目前为止还缺乏类似于国外的那种工程公司或者工程咨询公司。也正是因为这种缺失从而导致中国房地产企业国际化经营过程中会面临更多的由于国际化经营经验以及人才的缺乏而导致的风险。
3．缺乏足够融资。就目前情况来看，中国房地产业的所现有的融资程度完全没有达到国际上房地产fdi的需要水平。融资水平的缺乏主要表现在房地产企业的融资困难，融资风险抵押超过企业的承受能力，政府对房地产业融资的政策性支持太少，政府对融资的管理机制不够完善等。
4．存在着语言及文化的障碍。语言和文化的差异是对中国企业跨国经营造成制约的非常常见的因素，在与对方的沟通和谈判、尤其是对客户群的开发过程中会遇到障碍。
总的来说，中国的房地产跨国经营之路才刚刚开始，而且此路非常漫长。在这条发展之路上需要得到政府以及企业自身的协助从而对各种制约因素进行克服。
参考文献：
[1]外国直接投资产业带动效应分析[j].当代经济科学，1998，(4).
[2]温建东，马昀，陈斌.管理外资流入房地产的国际经验及对中国的启示[j].国际金融研究，2005，(7).
一、旅游房地产的概念及其特点
国外关于旅游房地产并无明确定义，没有与“旅游房地产”一一对应的固定词汇，只有分时度假及其延伸的相关概念，如recreation real estate（休闲房地产）、resort real estate（度假地房产）、resort property（度假地不动产）等。其中分时度假、产权酒店、酒店式公寓是国外学术研究和业界使用频率最高的词汇。分时度假（timeshare）是欧美率先使用的概念。
分时度假就是将度假酒店或度假村的一个或一套房间的使用权以周为单位卖给多个客人，使用期限可以是几年或几十年不等。顾客购买了一个时段（一般是一周）的使用权后，即可以每年在该酒店享受一个星期的度假，顾客还同时享有该时段的转让、馈赠、继承等系列权益及对公共配套设施的优惠使用权。其实质就是以“拥有”度假住宿替代传统的酒店住宿。分时度假引入中国后，在其创新和发展过程中，首先形成了产权酒店这种过渡形式，然后以旅游房地产这个概念在房地产业内传播开来。因此，旅游房地产是中国首创的词汇，在国外文献中很难找到直接关于“旅游房地产”的文献。
一、关于旅游房地产的特点，概括起来可以归纳为以下四点：
一是特殊的地域优势特征，旅游房地产通常都处理地理位置良好，环境优美，气候舒适的环境，主要分布在风景区，度假区等旅游资源丰富的地区，依托于旅游资源或者已经成为旅游资源的一部分。
二是经济的特点，其中包括居住与投资的双重特点等。
三是特殊的功能性，旅游房地产必须具有旅游休闲度假的服务功能，满足旅游与居住的双重特点。
四是灵活的营销管理特点，旅游旅游房地产具有特殊的开发营销模式，可根据客户的不同需求，如第一居所、第二居所或是房地产投资等，提供灵活多变的营销管理服务。
二、旅游房地产投融资现状及投资主体
随着2010年海南国际旅游岛规划的出台，我国旅游房地产热潮涌动，基于对旅游房地产市场的看好，大量海内外企业集团纷纷加入旅游房地产投融资活动，为旅游房地产市场注入了大量的资金。同时我国居民具有较强投资力，拥有大量储蓄存款可以进行投资。现阶段，我国旅游房地产投融资需求主要是通过银行贷款实现，自有资金比例较小，对于银行的依赖较为严重，其他融资渠道不顺畅，并且投融资结构较为单一，融资渠道狭窄，还未形成多元化的融资渠道及结构。
本文按照旅游房地产投融资主体加以区分，可以将其分为个人投资者及机构投资者。
（一）个人投资者。
我国居民具有安家乐业的传统美德，但由于旅游房地产投融资数额巨大，经营运作又具有很强的专业性以及地理位置的限制，中小投资者只能参与分时度假、时权酒店等旅游休闲、居住型房地产投融资，较少有机会参与旅游观赏型、旅游商业型房地产投融资。因此可以看出，对于旅游房地产投融资而言，中小投资者等个人投资者主要参与消费型旅游房地产投融资，较小部分参与旅游房地产投资性质的投融资。
（二）机构投资者。
机构投资者主要可以分为政府机构，金融机构，企业和事业法人以及投资基金等几类。其中政府部门通过出资入股，或者以土地作为投资对象等方式进行旅游房地产投融资。政府部门拥有土地资源优势、可靠的资金来源、政策的支持，因而成为旅游房地产投融资主体不可或缺的一部分。各类企业或公司因其市场规模大小，资金实力强弱，专业技术等级不同而采取不同的融资渠道进行旅游房地产投融资，如上市公司因其在证券市场上的融资能力可以通过上市股票进行融资，而非上市公司可以通过向银行贷款以及发行公司债券等方式进行融资。涉足旅游房地产投融资的企业有中粮，万科，新世界，海航，中旅，雅居乐，中信，富力，开元旅业，宋城等大型企业。
随着近年来我国金融市场的发展与完善，以及国际交流与联系的增多，中国旅游房地产市场发展迅速，很多国外的投资基金对中国市场十分看好以及对人民币升值的预期，尤其是一些美国房地产投资信托基金，纷纷在我国旅游房地产试水，成为旅游房地产投融资主体的一部分。
三、旅游房地产投融资模式分析
旅游房地产是一种资本密集型的产业，资金的充足与否直接影响着旅游房地产的发展，因此旅游房地产的投融资对旅游房地产的成功与否起着至关重要的作用。我国旅游房地产投融资存在很多方式，按照投融资主体的不同、投融资渠道进行的分析，并借鉴相应房地产投融资模式的经验，可以尝试性将旅游房地产投融资模式分为三种：自筹模式，合作模式，BOT模式三种。
（一）自筹模式。
自筹模式是指一些资金较为雄厚，有经济实力或募集资金能力强大的大型企业通过自身现有资金或者通过各种方式扩大自有资金进行融资从而投资房地产开发建设的一种模式。这些企业自身融资的方式有多种，主要包括内部融资以及外部融资方式两种方式，其中内部融资主要包括抵押贷款等各种银行贷款，预收购房定金和房款等。其中上市公司还可以进行贴现股票等多种方式。而外部融资主要包括发行企业债券，银行贷款，房地产投资信托，利用海外资金，向其它金融机构贷款，上市公司还可以进行上市融资，包括首次公开发行上市融资，配股以及增发融资等等方式。
自筹模式通常是资金实力雄厚的企业或公司，可以较轻松拿到地理位置优越，自然环境良好的土地，或者自身拥有土地，对于资金的需求不像其他的旅游房地产那么大，或者管理，开发建设技术过硬。因而采用自筹模式进行旅游房地产投融资。自筹模式较适合旅游居住型房地产投融资。自筹模式是企业自身独立进行旅游房地产投融资，其投融资风险较大，但可以独享收益。
（二）合作模式。
合作模式，主要是指两家或两家以上企业通过合作的方式，共同开发旅游房地产，这些企业可以是上市公司，也可以是非上市公司，它们通过合资，入股，共同设立股份公司，或者项目合作等方式合作，双方共同提供资金，技术，管理，土地等多种方式进行合作，共同开发旅游房地产，风险共担，收益共享的一种投融资模式。合作模式可以满足一些有土地却没有资金进行周转的企业、有资金却没有理想土地的企业以及那些发展重点有限，没有专业的开发管理技术的企业进行旅游房地产开发的需求。通过合作模式解决相关企业的资金短缺，投融资渠道狭窄，避免资金链条断开，难以取得理想土地等问题，并且使合作双方或多方企业取长补短，共享管理、技术资源，共同分担风险，大大有利于企业的发展，并且也利于我国旅游房地产的发展。但是这种合作模式也存在着相应的缺陷与不足，合作模式导致双方企业难以寻找到合适的合作对象，或者为寻找合适的企业付出较大的交易成本，在合作过程中企业可能存在追逐私利而做出有损于对方的行为决定，并且合作模式中双方企业共享利润导致利润下降。
（三）BOT模式。
BOT模式是对Build-Own-Transfer（建设-拥有-转让）形式的简称，现在通常指Build-Operate-Transfer（建设-经营-转让）。
BOT模式主要是指政府对旅游房地产项目进行立项，并进行BOT模式招标，将其融资，建设特许权和经营权转让给企业。与企业签订合同，双方签订协定在一个固定的期限内，企业对其筹资建设的旅游房地产行使经营权，以便收回对该项目的投资、偿还该项目的债务并赚取利润，协议期满后，企业将旅游房地产项目无偿转让给政府。旅游房地产BOT模式通常是政府用土地特别是核心地块或者价值很高的土地或土地相关权益做抵押，企业在获得抵押土地后，在项目建设期行使职能，负责项目的筹资，建设，营运，维修及转让并承担建设期间和经营期间的风险。企业应在获得抵押土地后提出盈利模式及操作方案，形成整体开发思路和方案，通过企业的运营，从而获得二次或三次利润，有时候甚至是高于BOT本身的利润，从而为旅游房地产投融资提供了发展空间。在这个过程中，政府主要起引导作用，包括完成相关前期工作，与企业充分沟通协商，并协助企业安排要起引导作用，包括完成相关前期工作，与企业充分沟通协商，并协助企业安排招标，分包等各种过程项目，同时监督过程质量，验收各项工程并按时支付相关费用，同时按照承诺给予企业其他方面协助与支持。BOT模式比较适合旅游商业型房地产、旅游观赏型房地产的投融资。
BOT模式在我国主要有凤凰·南华山房地产、酒店、商务中心及生态旅游休闲区的投资经营（BoT），湘西旅游业基础设施也尝试选择BOT模式。目前来说，这种方式在国内旅游房地产开发上运用的并不多，也较少成功的案例，主要是一些企业借鉴国外先进的BOT模式，从而运用于旅游房地产行业。但BOT模式符合资本发展的趋势，是未来开发大型旅游房地产的一种较适合的方式。中国拥有很多优秀的旅游资源，但由于交通、水电等基础设施原因，没有开发出来，如果能够采用BOT模式，特别是采用几种不同的变种形式，则可以充分利用社会资金，解决开发前期资金需求大、周期长、风险高以及政府投资渠道不畅等问题。
参考文献：
[1]王静.中国旅游房地产发展模式比较研究[D].云南大学，2007.
一、房地产投资信托(REITs)的制度内涵
房地产投资信托(RealEState lnVeStment TrUSts，简称REITs)，又称为房地产投资信托基金，最早产生于上世纪60年代的美国，它是一种通过发行股票或者单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊的集合投资制度。美国的房地产投资信托(REITs)制度经过40多年的发展，不断趋于完善，极大地促进了美国房地产业乃至整个经济社会的发展和进步。从上世纪90年代开始，世界上许多国家纷纷借鉴美国做法，通过立法建立起本国的REITs制度。据全美房地产投资信托协会(NAREIT)的资料统计，截至2003年底，已有1日个国家和地区制定了REITs法规。由于各国的REITs制度都是借鉴美国REITs的理念和原理创建，因此在制度内涵上基本相同。美国的REITs制度安排主要有以下内涵和特点：(1)REITs的实物形态是一种证券化了的信托投资基金，它是通过向大众投资者发行股票或单位受益凭证募集资金而形成。为了避免REITs变成为少数人牟利的工具，美国法律对REITs的股东数作出严格限制，规定REITs的股东不得少于100人，且持股比例最大的5个或5个以下的个人持有的REIT股份不得超过50％。(2)REITs基金管理公司是一种专业性的信托投资组织，它扮演的是“受人之托，代人投资”的中介入角色，帮助大众投资者实现对房地产的直接投资。(3)REITs必须将大部分资产投资于能够定期产生租金收入的经营性房地产项目，且收入来源主要应是房地产项目的租金。譬如，新加坡和韩国规定REITs投资于房地产的比例至少在70％以上，美国和日本规定REITs投资于房地产的比例至少在75％以上，香港规定REITs投资于房地产的比例至少在90％以上。(4)REITs必须将其90％以上的投资净收入作为股利在当年内分配给投资者。(5)如果满足以上条件及其他规定，那么房地产投资信托(REITs)作为一个专业投资机构，可以享受免征公司所得税的优惠政策。
二、房地产投资信托(REITs)制度的契约性
REITs作为一种通过募集大众投资者的资金交由专业投资机构投资经营房地产的集合投资制度，其产生与房地产业投资的“高进入壁垒”直接相关。这种产业进入壁垒主要体现在两个方面：一方面是高资本“门槛”。房地产投资动辄上千万，很多项目投资都是数亿元，甚至数十亿元，中小投资者根本无法承受。另一方面是专业化技能“门槛”。房地产投资虽然利润丰厚，但所面临的风险和不确定性很大。对房地产的投资需要对国家政策、宏观经济、房地产业发展周期、市场供求、房地产地段、价格、升值潜力等作出比较准确的判断，否则很容易导致投资失误，损失惨重。这种很高的专业化要求，一般投资者也是难以达到的。产业壁垒的存在，阻碍了大众投资者对于房地产业的投资。REITs制度的出现就是国家在制度创设上对于这一现象所作出的反应。通过REITs制度，礼会投资者将自己的资金委托给更具有专业优势和效率的机构或者人士去运用，并从人那里获得投资回报。这实际上就在委托人和人之间建立了一种契约关系。因此，更深入地看，REITs作为一种集合投资制度，它实质隐含着社会投资者与专业化的房地产投资管理机构之叫的特定权利义务关系，也即契约关系。
与一般契约关系不同的是，REITs中体现的契约关系具有公共性和集体性的显著特点。为尽量减少因缔约双方信息不对称给投资者带来的损害，国家对于REITs的投资对象、资产结构、收入构成、分配比例等都进行了详细的规定，而一般的契约对于这些问题都是山缔约双方协商确定。也就是说，在REITs这一投资活动中，田家为社会投资者和专业投资管理机构拟定了一份公共契约，需要双方协商的内容已经很少了。作为接受这份公共契约的回报，国家给予其税收优惠。REITs投资中的契约关系的另一个显著特点是其集体性。在每一只REITs中虽然有成千上万个不同的投资者，但REITs契约并非由他们逐一与专业投资机构谈判签订一个个契约而形成，而是统一由专业投资机构根据国家规定提供一份集体契约(即REITs投资协议)，交由每一个投资者“背书”(即认购基金份额)，当达到法定的背书人数及投资金额时，集体契约有效成立。所以，从根本上讲，REITs这一集合投资制度就是一份山国家事先拟定好主要条款的集体投资契约，其主要目的在于通过提供税收优惠为社会大众提供一个房地产投资获利的渠道或者机会。
三、房地产投资信托(REITs)制度的社会性
KEITs作为国家创立并推动的特殊集合投资制度，其意义远远不止于一种商业行为，它还具有调整社会关系，维护社会稳定，促进社会进步的社会职能。社会性是REITs集合投资制度更为重要、更富意义的特性所在。这具体体现在以卜三个方面。
一、房地产投资信托(REITs)的制度内涵
房地产投资信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，简称REITs)，又称为房地产投资信托基金，最早产生于上世纪60年代的美国，它是一种通过发行股票或者单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊的集合投资制度。美国的房地产投资信托(REITs)制度经过40多年的发展，不断趋于完善，极大地促进了美国房地产业乃至整个经济社会的发展和进步。从上世纪90年代开始，世界上许多国家纷纷借鉴美国做法，通过立法建立起本国的REITs制度。据全美房地产投资信托协会(NAREIT)的资料统计，截至2003年底，已有1日个国家和地区制定了REITs法规。由于各国的REITs制度都是借鉴美国REITs的理念和原理创建，因此在制度内涵上基本相同。美国的REITs制度安排主要有以下内涵和特点：(1)REITs的实物形态是一种证券化了的信托投资基金，它是通过向大众投资者发行股票或单位受益凭证募集资金而形成。为了避免REITs变成为少数人牟利的工具，美国法律对REITs的股东数作出严格限制，规定REITs的股东不得少于100人，且持股比例最大的5个或5个以下的个人持有的REIT股份不得超过50％。(2)REITs基金管理公司是一种专业性的信托投资组织，它扮演的是“受人之托，代人投资”的中介入角色，帮助大众投资者实现对房地产的直接投资。(3)REITs必须将大部分资产投资于能够定期产生租金收入的经营性房地产项目，且收入来源主要应是房地产项目的租金。譬如，新加坡和韩国规定REITs投资于房地产的比例至少在70％以上，美国和日本规定REITs投资于房地产的比例至少在75％以上，香港规定REITs投资于房地产的比例至少在90％以上。(4)REITs必须将其90％以上的投资净收入作为股利在当年内分配给投资者。(5)如果满足以上条件及其他规定，那么房地产投资信托(REITs)作为一个专业投资机构，可以享受免征公司所得税的优惠政策。
二、房地产投资信托(REITs)制度的契约性
REITs作为一种通过募集大众投资者的资金交由专业投资机构投资经营房地产的集合投资制度，其产生与房地产业投资的“高进入壁垒”直接相关。这种产业进入壁垒主要体现在两个方面：一方面是高资本“门槛”。房地产投资动辄上千万，很多项目投资都是数亿元，甚至数十亿元，中小投资者根本无法承受。另一方面是专业化技能“门槛”。房地产投资虽然利润丰厚，但所面临的风险和不确定性很大。对房地产的投资需要对国家政策、宏观经济、房地产业发展周期、市场供求、房地产地段、价格、升值潜力等作出比较准确的判断，否则很容易导致投资失误，损失惨重。这种很高的专业化要求，一般投资者也是难以达到的。产业壁垒的存在，阻碍了大众投资者对于房地产业的投资。REITs制度的出现就是国家在制度创设上对于这一现象所作出的反应。通过REITs制度，礼会投资者将自己的资金委托给更具有专业优势和效率的机构或者人士去运用，并从人那里获得投资回报。这实际上就在委托人和人之间建立了一种契约关系。因此，更深入地看，REITs作为一种集合投资制度，它实质隐含着社会投资者与专业化的房地产投资管理机构之叫的特定权利义务关系，也即契约关系。
与一般契约关系不同的是，REITs中体现的契约关系具有公共性和集体性的显著特点。为尽量减少因缔约双方信息不对称给投资者带来的损害，国家对于REITs的投资对象、资产结构、收入构成、分配比例等都进行了详细的规定，而一般的契约对于这些问题都是山缔约双方协商确定。也就是说，在REITs这一投资活动中，田家为社会投资者和专业投资管理机构拟定了一份公共契约，需要双方协商的内容已经很少了。作为接受这份公共契约的回报，国家给予其税收优惠。REITs投资中的契约关系的另一个显著特点是其集体性。在每一只REITs中虽然有成千上万个不同的投资者，但REITs契约并非由他们逐一与专业投资机构谈判签订一个个契约而形成，而是统一由专业投资机构根据国家规定提供一份集体契约(即REITs投资协议)，交由每一个投资者“背书”(即认购基金份额)，当达到法定的背书人数及投资金额时，集体契约有效成立。所以，从根本上讲，REITs这一集合投资制度就是一份山国家事先拟定好主要条款的集体投资契约，其主要目的在于通过提供税收优惠为社会大众提供一个房地产投资获利的渠道或者机会。
三、房地产投资信托(REITs)制度的社会性
KEITs作为国家创立并推动的特殊集合投资制度，其意义远远不止于一种商业行为，它还具有调整社会关系，维护社会稳定，促进社会进步的社会职能。社会性是REITs集合投资制度更为重要、更富意义的特性所在。这具体体现在以卜三个方面。
1．房地产投资风险。房地产项目由于影响因素复杂、周期长、额度大等特点，使得投资收益常常会跟预期收益有很大的偏离，而且这种风险还是随机的，很难预测，有时造成的损失还是特别严重。所以房地产投资风险因素的分析就显得更加重要了。
2．房地产投资风险的基本特征。要想比较准确的分析判断房地产投资风险因素降低投资风险，首先需要了解其基本特征。房地产投资风险的基本特征，能很好的体现房地产的本质和风险规律。
（1）客观性。客观性，应该是大部分经济投资风险的特点，房地产投资的客观性更加突出。单纯的依靠人的意志是没办法完全消除投资风险的存在的。我们只能通过认识房地产投资风险的发生规律，在能力范围内，尽可能的控制、防范、规避风险。并且要对房地产投资风险有个正确的态度，积极正视它的存在，这样才能更加合理的去规避。
（2）不确定性。不确定性是房地产投资风险最显著的特征，也是投资人考虑最多的一点。造成房地产投资风险不确定性的因素有国家相关的政策调整、自然灾害等。这些都是很难提前确定的。像今年以来，全国很多城市房价过快上涨，政府为了应对，连续出台了多项调控政策来抑制房价。具体的调控内容在出台前，都是很难预料到的。这种难以预知的特征完成了房地产投资风险的不确定性。整个房地产投资过程中出现的各种不确定因素共同产生了房地产投资风险。
（3）潜在性。房地产风险不仅具有随机性，同时它也附着在房地产投资经营中的某些确定事物中间并通过它们的发生而起作用。从房地产投资的规律来看，房地产风险具有潜在性，它不是显现在表面的东西。但是，这并不是说风险是不可认识的，人们可以根据以往发生的类似事件的统计资料，经过分析，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度做出客观判断。尽管处处充满风险，房地产投资时时有遭受风险的可能，但可能变为现实是有条件的。因此，潜在性是风险存在的基本形式。认识风险的潜在性特征，对于预防风险，具有重要意义。
（4）损益双重性。根据经济学规律，往往风险越大的投资，收益一般也比较可观的。这也是为何这么多人去投资房地产，所以我们需要充分的科学的认识房地产投资风险。如果形势不好，环境恶化，房地产项目很可能就会出现大的亏损，但是如果积极的面对风险，科学的去预测，制定合理的应急方案，就可以使得形势朝有利方向发展，这样得到的利益往往是很丰厚的。面对风险，要积极认识到其损益双重性，不能畏惧，也不能盲目，需要有积极的态度和科学的方法。
二、当前中国房地产投资风险现状
随着改革开放的深入，我国市场经济体制改革已经基本完善，尤其是房地产市场，相对已经比较成熟。但是由于国家宏观调控的进行，房地产泡沫显现，目前我国房地产投资风险主要体现在：
1．经济风险降低，技术风险、政策风险增加。经济风险的影响因素主要是国家经济环境、经济发展形势等不确定。我国目前经济环境比较稳定，发展形势良好，所以房地产投资的经济风险在下降。技术风险则是由房屋科技含量、空间布局设计等决定。伴随着居民生活水平的提高，对生活要求不断增加，房屋要求自然不断提高，现在房地产多元化趋势已经成为主流，这就要求房地产公司需要拥有雄厚的科技实力和准确的市场眼光。房地产投资政策风险主要是指政府为调控出台的一些政策，尤其是随着现在房价快速上涨的前提下，政策风险尤其突出。
2．房地产投资风险地域性差异减小。过去，我国东部发展迅速，房地产投资也主要集中在东部发达地区，但是近年来，我国为了缩小区域经济差距，平衡地区发展，极力推进中部崛起和西部大开发战略，使得目前的房地产呈现东部调整、中部升温、西部启动的特点。由于东部之前过多的投资，楼盘空置率比较高，这也造成投资回报率下降。中西部房地产发展比较滞后，房屋空置率比较低，这使得房地产投资收益已经得到很大的提高。所以现在我国房地产投资的区域风险差异已经逐步在下降。
3．投资风险信号日趋丰富。目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考，同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的风险规避和投资决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的测量和控制逐步趋于可行。业内专家学者的精辟分析与预测也为房地产投资提供了多渠道科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。
关键词：房地产；房地产信托；房地产信托投资基金信托在我国并不是一个新兴行业，早在辛亥革命后期，信托就出现在我国了，新中国后，由于我国经济体制的转变，信托在我国销声匿迹。直到1979年10月我国成立了第一家信托公司(中国国际信托投资公司后改名中信集团)，在这之后我国信托业经历了由“多乱杂”到“少整序”的发展，在这期间我国最多拥有1000家信托企业。
截止到2013年底，中国房地产信托存量规模为1.03万亿元，中国信托业协会2014年4月23日数据显示，截至2014年一季度末，全国68家信托公司管理的信托资产规模11.73万亿元，比年初增长0.82万亿元，增幅7.52%。信托业在我国已经成为仅次于银行业的第二大金融行业。
一、我国房地产信托的运行模式及特点
当前我国房地产信托融资主要是，信托公司通过发行信托计划募集资金,然后将募集到的资金投入到房地产项目中去。根据资金的运用方式的不同,可以将其分为：权益投资型、抵押贷款型、股权型和混合型。
(二)我国房地产信托有以下基本特点
我国房地产信托受政策的影响较大，而且发展的动力来自于房地产企业融资开发的需求，致使我国房地产信托以抵押贷款型为主，在我国所有的房地产信托计划中,抵押贷款型房地产信托计划的占比在44%左右。
我国的房地产信托投资最低金额较高(最低为50万元，某些产品的最低认购金额为100万元或300万元)，我国目前房地产信托的年化收益率都保持在9%到14%之间，高的收益率也是我国房地产信托一大特点。
信托在我国经历了五次大规模整理后，信托行业门槛极其高，加之绝大多数信托企业都有当地政府或国有金融企业做担保，形成了比较完善的法律制度和监管体系，因此，我国房地产信托的市场风险较小。
二、美国房地产信托
房地产信托的雏形出现在19世纪末期的美国，那时候，美国一个叫辛格兰顿的地方，为了使房地产业发展壮大，他们就依托富裕阶层，进行较大金额面值信托凭证的发放，将其投入到房地产业当中，此种信托组织便被认为是房地产投资的起源。
由于美国税收制度的变动和国内国际经济形势，美国房地产信托业经历了由慢到快的一个发展历程，期间也经历了一些波折，即使是经历了2008年的次贷危机之后，截止到2012年底，美国房地产信托的市场规模又再一次超过了次贷危机前的水平，目前美国房地产信托仍处在历史的最高位。美国房地产信托收益主要由两部分构成，一部分是公司的股利，另二部分是房地产信托在公开市场上的溢价收益。
(二)美国房地产信托特点
由于发展历史悠久，美国的房地产信托已经发展到高级阶段，即美国的大多房地产信托是权益投资型的资产证券化产品,他具有如下特点：
美国房地产信托以权益投资型为主。由于美国已经经历了城镇化历程，新建房屋量有限，因此，在美国国内其权益型房地产信托又占90%以上。
美国的房地产信托投资基金(REITs)作为房地产信托的一种方式，可以和股票债券一样在交易所进行交易，对于房地产信托投资基金(REITs)来说，每股只需要10-25美元，对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。小投资者通过投资REITs在承担有限责任的同时，还可以间接获得对房地产业投资的收益。
美国信托企业有较大的税收优惠，根据美国的税法，如果美国的房地产信托将其收入的90%用以分红，将减免所得税。
在美国信托体制内，可以存在信托投资人与收益人不是同一个人的制度，这在中国是不存在的。
三、中美房地产信托产品方面的比较
中国和美国房地产信托产品特性方面的差异主要体现在：
(1)组织形式：国内的房地产信托全部为信托型，信托投资仅仅是一个财产集合，不是一个组织主体，不具有法律的组织当事人地位，投资者是信托基金财产的委托人，基金管理人是信托基金财产的受托人，他们之间的法律关系为信托关系。
而美国的房地产信托产品不光有信托型还有公司型的组织结构。投资人将其投资资金成为公司财产的一部分，并成为被投资公司的股东主体当事人地位，成为了一个具有独立人格的公司法人，并定期从信托公司获取稳定收益，信托公司可以直接投资和管理房地产资产。
(2)投资周期：国内房地产信托产品的投资周期大多为9个月-36个月，而美国的投资周期大多5年以上。
(3)流动性：美国的房地产信托投资基金(REITs)可以上市交易，而且交易门槛低，交易简便，因此拥有流动性好。我国信托投资门槛高，针对的都是中高产阶级收入者，并且认筹回购方式固定，回购时间确定，缺乏灵活度，流动性差，这样导致中低收入人群无法购买房地产信托产品。
(4)收益稳定性：由于美国房地产信托产品受市场波动大，收益不稳定。而我国房地产信托产品基于我国繁荣的房地产市场，收益率稳定。
美国房地产信托产品尤其是房地产信托投资基金产品有着专业化的管理团队，有效降低风险，并且享受税收优惠，股东收益高。
四、我国房地产信托的发展方向
目前，我国房地产企业通过股票、债券所筹措到的资金是相当有限的，房地产企业融资渠道扩展是必然趋势。
国际上解决房地产直接融资渠道主要是通过发展房地产投资信托基金,房地产信托投资基金(REITs)。在全球金融一体化的过程中，为了缓解金融风险，促进房地产的健康发展，我国必须找到一条适合我国房地产发展的直接融资渠道。
房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较1低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。①2009年初,中国人民银行2会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动。2011年,国内首个REITs专户,国投瑞银主投亚太地区REITs产品,完成合同备案,成为国内基金业首个REITs专户产品。
目前由于政策法律层面的限制，我国还没有真正意义上的房地产信托投资基金。因此部分中国房地产企业采取了房地产信托投资基金海外上市的方式进行融资，所以，房地产信托投资基金在中国具有广阔的发展空间。
参考文献
［1］曹振良.房地产经济学通论.北京大学出版社.2006
［2］卢立宇:中美房地产融资比较研究.硕士论文.重庆大学.2006
［3］李博超;美国房地产信托投资基金研究.硕士论文.吉林大学.2006
［4］李安民:《中美房地产投资信托产品比较》,学术研究,2005.
房地产产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务集一体的行业，主要包括：对国有土地使用权的出让和对房地产的开发以及再开发；房地产经营活动；房地产中介服务；房地产市场的调控和监管。
房产市场则是指从事房产和土地的出售、租赁、买卖以及抵押等交易活动的场所或领域。房产市场是房地产产业进行社会生产和再生产的基本条件，并可以带动很多产业例如建筑业、建材工业等行业的发展。通过市场机制，房地产市场可以及时地实现房地产的价值和使用价值，同时可以提高房地产业的经济效益，并且可以促进对房地产资源的有效配置以及房产建设资金的良性循环，是整个房地产市场体系中最具有代表性，同时也是最重要的部分，在整个房地产市场体系中处于主体地位。由于房地产业产品得独特性质，导致房地产业的国际化经营具备较其他行业有许多不同。在进行国际化经营时我们需要充分考虑到房地产产品的差异的特性，体现在以下几个方面：
1.区域的差异。房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。
2.消费的需求差异。在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。
3.价格的差异。价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在2~3倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。
房地产产品的以上三个主要特点在一定程度上决定了房地产对外投资的方式选择。例如与制造业相比，正是因为房地产产品的不可移动性的特点所决定的它不可能像制造业产品一样选择出口的进入模式。结合目前中国房地产市场吸收外资以及房地产对外投资的现状看，房地产业国际化经营以对外直接投资为主体。
二、中国房地产FDI的国际环境分析
近几年的整个国际经济环境呈现着非常明显的特点。首先，全球经济的增长脚步变缓，同时各国的经济增长非常不平衡。特别是2007年下半年开始爆发的美国次贷危机以来，随之而来的全球性质的经济危机的持续影响使得世界主要工业国家经济增长都遭到重创。其次，中国几年来的经济增长速度引起了世界上其他各国的关注。而世界上的部分发达国家和发展中国家却表现平平，所以这就造成了在发展速度上的两极分化的现象日趋严重。当然，世界经济形势的跌宕起伏和中国强劲崛起，将会给中国企业当然包括房地产业提供了一个很好的对外直接投资的机会。最后，为实现对有关资源的全球配置，世界各国对各自的经济结构进行调整，对产业进行升级。经济全球化的具体表现是：在贸易各国之间，跨国商品与服务类交易在不断地扩大，同时资本的流动和技术的传播在不断地增加。除此之外，在经济全球化的进程中，对外直接投资的机遇对每一个国家来说都是相同并且日益增加的。针对这一国际现状，中国房地产业更要利用中国加入世界贸易组织和部分国家房地产业市场全面开放的机会，积极稳妥并且大胆地走出去，进入跨国企业全球贸易体系，通过对外直接投资这一渠道和资源的相对优势来寻求对自己更加有利的投资区域，使房地产业价值链得以在全球范围内实现优化重组和配置。
三、中国房地产国际化的发展现状
从2004—2009年，中国房地产对外直接投资规模的总体趋势在不断扩张，从对外直接投资流量来看，2004年对外直接投资流量为851万美元，2009年对外直接投资流量为9.3814亿美元，年平均增长率为21.85%，从对外直接投资存量上来看，2004年对外直接投资存量为2.0251亿美元，2009年为53.4343亿美元，年平均增长率为507.72%。其中2008年受全球经济危机的影响，中国房地产对外直接投资的流量与存量均存在下降，但是2009年整体又恢复大幅度上升趋势。
但是，从全国对外直接投资的流量的行业分布来看，除了2008年中国房地产业对外直接投资因为受到全球金融风暴的影响外，虽然中国房地产对外直接投资净额虽然基本呈现上升趋势，但是占中国对外直接投资总净额的比例中偏小。房地产对外直接投资还有很大的发展空间。
2009年中国房地产业对世界主要经济体的直接投资分布中，对香港地区的房地产业直接投资存量为40.8418亿美元，占对香港全部行业直接投资存量的2.4%；对欧盟房地产业直接投资存量为8800万美元，占对欧盟全部行业直接投资存量的1.4%；对美国房地产业直接投资存量为4592万美元，占对美国全部行业直接投资存量的1.4%；对澳大利亚房地产业直接投资存量为1.64164亿美元，占对澳大利亚全部行业直接投资存量的2.8%；对俄罗斯房地产业直接投资存量为7.1339亿美元，占对俄罗斯所有行业直接投资存量的32.1%；对东南亚国家联盟的房地产业直接投资存量为5971万美元。占对东南亚国家联盟全部行业直接投资存量的0.6%。全部看来，中国房地产业对外直接投资主要集中在香港地区，其次是俄罗斯，是对俄罗斯直接投资行业存量分布最多的行业。再次是澳大利亚地区，是对澳大利亚直接投资行业存量分布第二多的行业。
四、中国房地产业FDI特点及发展存在的问题
由以上可以看出，中国房地产企业FDI的区位分部不均衡，表现出相对集中的特点。如图2所示，中国房地产业对避税地香港地区FDI存量占全部房地产业FDI存量的76.4%以上。当然，这与中国FDI整体集中在中国香港、开曼群岛和英属维尔京群岛这世界主要三大避税地的现状分不开。中国房地产业FDI第二集中地是俄罗斯，对俄罗斯FDI存量占房地产总FDI存量的13.35，这在很大程度上归结于俄罗斯近几年以每年5%的经济增长速度，俄罗斯的经济高速增长导致有购买力的阶层对新建住宅的高需求，从而使得俄罗斯房地产市场进入活跃期。但是这种对某一地区过度集中的房地产投资格局在长远利益上看不是非常利于中国房地产企业国际化经营的发展，并且会在一定程度上对中国房地产企业国际化发展带来不利的影响，主要表现在三个方面：（1）中国房地产业FDI区域的过分集中而导致的自相竞争。房地产业FDI的目的在于更好地利用世界的市场和资源来促进企业自身的发展，自相竞争对中国房地产企业的整体发展没有好处；（2）不利于房地产企业投资风险的分散。当中国与东道国发生政治冲突或者东道国发生经济危机时，房地产商品作为不可以移动的商品必然会造成众多的国内企业的投资失败，更为严重的是这种失败在一定程度上会对国内经济造成一定的连锁反应；（3）不利于中国房地产企业比较优势的发挥。再者，从各项指标可以看出，中国房地产的国际化发展还处在初期水平。中国2009年房地产FDI合同额仅占世界房地产FDI合同额的1.3%。并且即使在国内算是技术实力比较雄厚的大型的房地产企业在其进行跨国经营的过程中依然主要是依靠其低廉的劳动力优势而不是技术优势。从整体层面上看中国房地产FDI目前还存在着如下的问题：
1．缺乏成本优势。与制造业相类似，中国的房地产企业在国际化经营过程中的比较优势为成本优势，造成这种优势的原因在于国内劳动力的低成本和对整个工程技术管理的低成本。然而由于近年来逐渐发展的国际经济规则的制约，中国的这种比较优势的发挥受到很大程度的制约。在国际经济规则当中明确地对劳动力的国际间流动作出限制。针对这一限制中国的制造业选择通过大量生产制造流动性强的产品还弱化这一限制，然而对于房地产业来说房地产产品的特点是缺乏流动性，正是房地产产品的这一特点对房地产国际化经营在目前受到制约。
2．缺乏咨询服务能力。根据对房地产产业的界定，当前的房地产业是集生产、技术和服务为一体的产业，而不仅仅只是房地产工程。然而由于中国的建筑管理体制的客观原因导致中国的建筑施工和设计各自单独成体，这样对施工和设计的认为隔离导致中国到目前为止还缺乏类似于国外的那种工程公司或者工程咨询公司。也正是因为这种缺失从而导致中国房地产企业国际化经营过程中会面临更多的由于国际化经营经验以及人才的缺乏而导致的风险。
风险是指在一定约束条件下和一定的时段内可能发生的各种结果的变动成都。房地产投资以其预期回报率高、抵抗通货膨胀能力等优点成为重要的投资工具。然而，由于房地产投资项目投资额大、周期长等特点，使风险贯穿于房地产开发的整个经营周期，不同的时期风险的表现形式不同、内容不同。
房地产投资风险有多种分类方法，按风险的性质可分为市场体控制性风险和项目特异性风险：按风险的来源可分为社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险、社会风险有经济体制改革风险、金融政策改革风险、城市规划风险，经济风险包括市场供求风险、筹资风险等；按投资周期可分为投资前期、开发建设期、经营期和管理期风险，投资前期有市场定位风险、投资方案决策风险，开发建设期间有成本控制风险、工程质量风险、经营期有融资风险、按揭风险、市场定位及定价风险，管理期有物业管理风险，其中任何一个环节出现纸漏，都可能影响全局。因此，房地产投资者应对风险的防范和控制有深刻的额理解，实施全面、动态、全时段的风险防范。
二、房地产项目投资风险防范的具体措施
结合房地产开发活动的实际，针对房地产投资过程中的各种风险，制定具体的防范与控制措施来规避和降低风险。
1、设立房地产投资风险管理部门
随着房地产产业的发展越来越成熟、规范，投资风险虽然越来越被关注，但在行业内部的开发企业很少会专门设立房地产投资风险管理部门，对投资风险的分析往往仅限于某一个具体项目，缺少贯穿于真个投资过程的风险管理，导致投资决策的局限性和短暂性。随着进一步完善、规范的市场控制，加强和管理房地产投资风险，控制和防范房地产投资风险，更应从机制上、制度上加以落实，设立房地产投资风险管理部门显得十分必要。
2、建立完善的房地产风险预警系统
为了及时掌握中国房地产市场运行情况，加强宏观调控和重点地区房地产市场的监控和指导，建设部已在全国35个大中型城市全面启动房地产市场预警预报信息系统。这个系统包含数据采集、预警预报系统和市场监控三部分，通过整合房地产交易数据、土地开发用地数据、房地产价格数据等7种数据的基础上，定时县官信息。
3、加强项目可行性研究工作
可行性研究室房地产开发整个过程中的关键步骤，是指投资者在投资决策前，在政府政策法规、城市规划条件等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，对投资项目进行全面的分析、论证和评价，从而判断投资项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测，预测的结果大多是概率性估计，存在大量的不确定因素，因此，可行性研究阶段对风险的估计和分析真实与否，是十分必要的，是房地产投资项目开发成功的关键环节。
4、制定周密应急计划
投资额大、周期长是房地产开发项目的特点，周期短则两年，长则五年，在这期间，国家金融政策、产业投资政策等宏观政策的调整。以及企业内外部各种因素的变动，都可能导致房地产风险增加。项目管理者必须对现在和未来做出有效的计划，计划包括项目具体实施计划，同时还应包括面临应急情况的应急计划，主要包括风险的描述、风险出现的可能性、完成计划的假设、风险的影响及应对的反应。
5、加强项目成本控制
一、房地产开发融资特征
1、开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高
房地产项目多种多样，包括住宅、写字楼、购物中心、酒店、仓库等，其投资所需资金动辄上亿，甚至数十亿，仅仅依靠开发企业的资金是不可能完成的，因此房地产开发商必须通过各种渠道进行外源性融资，包括债务融资和股权融资两种基本形式。债务融资是通过发行债券、银行贷款等方式筹集用于土地开发和房地产项目投资所需的资金。股权融资是通过公开发行股票、房地产投资信托方式为房地产项目筹集资金。
2、对房地产和土地进行抵押是获得融资的重要条件
房地产开发建设涉及到三个阶段，包括获得土地、土地开发、项目建设。首先，开发商需要储备大量的土地来确保房地产项目的连续开发，因此获得土地资源就显得非常重要，提供土地融资的金融机构会要求将拟开发的土地设置留置权作为贷款的担保。在取得土地之后，同样需要大量资金满足项目的开发阶段和建设阶段，以及竣工阶段的要求，为了确保贷款的安全，金融机构会要求将土地和房地产设为抵押品。
二、房地产开发抵押融资的基本形式
1、普通抵押
普通抵押包括房地产抵押和在建工程抵押两种形式。房地产抵押，是指抵押人以不转移其合法的房地产，以转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。在建工程抵押，是抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保行为。与此相对应的，贷款种类有三种。
（1）土地贷款。其是指为了购买可用于开发建设的土地而申请以土地留置权作为担保的贷款。土地贷款的主要贷款人是商业银行和储蓄机构。由于土地贷款本身具有高风险的特点，如土地通常不能带来任何经营收入，贷款的偿还只能依靠土地本身的增值或后来发放的开发、建设贷款；如果土地价值下降或没有按照计划进行开发，贷款人将会承受巨大的风险。因此，土地贷款金额最多是该片土地评估价值的50%～60%。
（2）建设贷款。其主要是为了房地产项目建设过程中的劳动力和建筑材料成本提供的融资。它的贷款期限是从房地产项目建设时开始，一直到工程完成为止，所以，通常的贷款期限为6个月到1年，属于短期贷款类型。在项目施工完成后，建设贷款会被另一种更为长期的抵押贷款所替代。由于该种贷款的抵押品是未完成或部分完成的建筑物，存在一定的风险，因此贷款人在评估项目建设风险时，要复核所有建设计划、工程师报告、政府许可证申请和规划调整申请等等，并对贷款程序进行合理的安排。因此，建设贷款资金并不是一次性给付，而是随着工程进度分批发放的，如“五阶段发放”模式，每次在建筑物完成1/5时发放贷款资金的20%等。为了确保能够获取建设贷款，借款人一般在贷款开始时还需要一次性支付贷款发放费，金额为贷款总额的1%。该种贷款的金额通常不超过房地产评估价值的70%。
（3）长期固定利率抵押贷款。其是商用房地产融资中常用的工具，通常由商业银行所提供。这类长期贷款有如下特点：首先，对开发商发放长期固定利率抵押贷款时，银行更注重抵押物的盈利能力，而不是参考可比房地产的售价，因此贷款人发放的贷款占房地产价值的比例一般较低；其次，当开发商提前偿还抵押贷款时，一般情况下，银行要向其收取其他偿付罚款，罚金受市场利率与合同利率之差所决定，即利差越大，罚金也越多。
2、增值分享抵押
增值分享抵押，是在贷款期内确定一个比市场利率低的初始利率，到一定年限时银行按一定比例与抵押人（借款人）分享房地产增值收益。贷款人适当降低利率，以期获得房地产的一部分增值收益，而抵押人（借款人）放弃未来预期房地产增值收益以获得较低的贷款成本。房地产的价值增值收益可以在房地产出售时期获得，也可以间隔一定时期后，通过价格评估方式来评估房地产价值，使银行通过分享增值而不是调整利率的方式防御通货膨胀。
三、房地产开发融资的主要类型
1、房地产开发贷款
（1）住宅开发贷款。其是银行向房地产企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。房地产企业可采用保证、抵押、质押及其相结合的担保方式向银行取得贷款。这类贷款只能用于房地产企业正常建造商品房及其配套设施所需的资金，一般包括土地征用、拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、装修费等费用的支出。
（2）商用房地产开发贷款。其是银行向房地产企业发放的用于写字楼、酒店、购物中心、综合商业设施及其配套设施等商用房地产项目建设的贷款。除此之外，对非住宅部分投资比例超出50%的综合型房地产开发项目，其项目贷款也属于商用房地产开发贷款。申请该类贷款的企业可以采用抵押担保的方式或质押担保的方式取得贷款，如果企业担保能力不足的话，也可以采用保证担保方式获得贷款。
（3）商用房地产抵押贷款。其是银行向房地产企业发放的，以其自有的商用房地产作为抵押物，并以该商用房地产的经营收入和该企业其他合法收入作为还本付息来源的贷款。该贷款只用于满足企业在商用房地产经营期的需求。值得注意的是，该类贷款针对的是已竣工验收并投入商业运营的商用房地产。
房地产开发贷款，是银行向房地产开发企业开发房地产项目发放的贷款。由于房地产开发项目开发期长、贷款占有时间长，因此这种贷款属于中长期贷款，有以下特点：一是按项目贷款。房地产开发贷款一般是企业按开发项目申请的贷款，银行按该项目的生产周期及其资金占用量核定贷款额度，只能用于规定的工程项目，企业不得自行将特定的项目贷款转移到其他开发项目中。
二是贷款金额大。房地产属于不动产，施工建设过程复杂，加之城市土地价格昂贵，导致其开发建设成本较高，使得房地产开发企业需要投入大量资金，又由于企业和个人自有资金有限，因此银行贷款额度相对较大。
三是贷款占有时间长。房地产产品的生产要涉及土地征用、拆迁补偿、市政配套、项目建造等各个环节，因此，房地产在生产建设阶段耗时长，资金周转速度慢，这就决定了其占有资金的时间也较长，因而贷款期限长。
四是贷款风险较大。由于房地产投资、销售易受宏观经济周期、房地产政策等诸多因素的影响，而房地产开发贷款的偿还又主要来源于项目销售收入或租赁收入，当宏观经济或市场环境发生较大变动时，往往造成贷款难以收回的现象。
2、公开上市融资
公开上市募集资本金的方法，能够迅速集中大量稳定的资金。我国房地产企业可以通过以下渠道进行公开股本金的筹集：一是直接在国内A股或B股市场上市公开首发股票；二是间接通过收购一家在国内上市的公司发行新股（即买壳上市）；三是在海外股票市场直接上市和海外上市融资。企业可根据自身情况，选择合适的公开上市融资方式：一般国内A股首发上市要求较高，但融资量大；若在国内B股首发上市则需要战略合作伙伴，且融资量较小；若采用国内买壳上市，可以避免漫长的审批时间和复杂的上市程序，但需要投入大量现金；若选择海外上市，一般要求比较严格，且风险较国内融资大，但同时融资量却较大。
3、发行债券融资
债券作为债务关系证明书，代表了债券购买者和发行者直接的一种债权债务关系。债券融资，是指企业为了筹措资金，按照合法手续向社会发行债券，承诺按照约定利率和日期支付利息，并到期偿还本金的一种融资方式。这种方式能让债券发行者在短期内迅速筹集到大量资金，而且使用自由，加上债券利息是指税前支付，因此许多企业都愿意发行债券来筹资。虽然债券融资的发行成本高于银行借款成本，但是通过发行债券为房地产开发融通资金，这种方式的发行额大、利息高的特点恰好符合房地产行业高投入、高收益的特征。
4、房地产投资信托融资
房地产投资信托是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，以不动产为投资标，对房地产信托资金进行管理、运用和处分，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度，其主要运作形式是房地产投资信托基金（REITs）。
房地产投资信托基金之所以被称为“基金”，是因为它本身是一种像股票一样可以在交易所买卖的证券，是一种可以公开募集上市的不动产证券化产品，主要收益来自于不动产租金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
REITs的资金主要来源于两个方面：一是发行信托凭证或股票，由机构投资者和个人认购，REITs通常对认购会有一定要求，如上海国投发行的“新上海”国际大厦项目资金信托计划要求投资者加入信托计划的单笔资金金额最低为人民币5万元；二是从金融市场融资，如从银行借入、发行债券和商业票据等。
作为一种信托产品，REITs具有信托的四大特征，即所有权和收益权分离、信托财产的独立性、有限责任和信托管理连续性特征。除此以外，房地产投资信托基金与传统的房地产投资方式相比，具有以下优势：一是REITs具有更强的流动性。房地产信托基金通常采用股票或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。其在国外可以上市交易，投资者甚至可以在持有股份一年后要求投资信托公司回购其股份。
二是REITs相对低风险、高收益。REITs通常将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元投资组合，选择不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合原理，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率。
三是REITs使房地产投资变得大众化。传统的房地产投资往往需要投资者投入巨大的资金，同时还可能担负较大的债务风险，而普通的中小投资者只能望而却步，难以介入。REITs的出现改变了这种状况，它将房地产资产拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资变得大众化。
四、结语
处于城市化进程快车道的中国，房地产市场正处于高速发展阶段，作为我国重要的支柱产业之一，房地产行业在改善居民居住条件、促进城市基础设施建设、带动城市经济增长等方面发挥着不可替代的作用。作为资金密集型行业，多元化的融资渠道已成为房地产行业持续、健康、稳定发展的必要条件，房地产企业应结合项目自身特点和当下市场、经济环境选择适合的融资渠道。
前 言
在现代企业，投资管理工作已经具有相当重要的意义。而对于房地产企业来说，房地产投资具有投资数量大、投资回收期长、流动性差、受政策影响较大、投资风险相对较高的特点，其特殊性决定了房地产企业的投资管理对于房地产企业投资成败更有着举足轻重的作用。
1 房地产开发项目投资的特点
1.1 房地产开发项目投资额度巨大
房地产开发项目需要耗费大量的人力、物力和财力，开发项目投资数额巨大，动辄上千万，数十亿。房地产开发项目投资额度巨大的特点使它关系到国家、行业和地区的重大经济利益，对国计民生也会产生重大的影响。从这一点也说明了房地产开发项目投资管理的重要意义。
1.2 房地产开发项目投资差异明显
每个房地产开发项目都有其自身的特点，有着其特有的用途、功能、规模、环境，世界上找不到完全一样的两个项目。而每个房地产开发项目的机构、空间分割、设备配置和内外装饰都有不同的要求，工程内容和实物形态都有其差异性。同样的工程处于不同的地区在人工、材料、机械消耗上也有差异。所以，房地产开发项目投资的差异十分明显。
1.3 房地产开发项目投资需单独计算
每个房地产开发项目都有专门的用途，所以其结构、面积、造型和装饰也不尽相同。即使是用途相同的房地产建设项目，其技术水平、建筑等级、建筑标准、市场环境等也有所差别。而且，房地产开发项目还必须在结构、造型等方面适应工程所在地的气候、地质、水文等自然条件，这就使房地产开发项目的实物形态千差万别，再加上不同地区构成投资费用的各种要素的差异，最终导致房地产建设项目投资的千差万别。因此，房地产开发项目只能通过编制投资估算、概算、预算、合同价、结算价、竣工结算、决算等，单独计算其投资额度。
1.4 房地产开发项目投资确定依据复杂
房地产开发项目具有单一性的特征，而房地产开发项目的复杂性、长期性、巨额性又决定了房地产开发项目投资确定依据的复杂性。在不同的建设阶段，其投资控制额度的确定依据各不相同，但有互为基础和指导、互相影响。如估算指标是编制投资估算的依据，适用于可行性研究阶段；概算用于设计阶段，用来计算房地产建设项目的概算，控制和指导设计，同时概算又是编制估算指标的基础和依据；预算用于施工图阶段，是编制概算的基础。间接费以直接费为基础，二者共同构成了房地产建设项目投资的内容等等，这都说明了房地产开发项目投资确定依据的复杂性。
2 房地产企业投资影响因素分析
2.1 外部因素
（1）经济因素。主要指一城市或区域的宏观经济状况，主要包括经济发展状况、经济结构、居民收入、消费者结构等方面的情况。房地产企业投资项目的所在城市或区域必须满足一定的经济条件才能支撑项目的有效运转。
（2）政策因素。房地产企业投资是与政策因素息息相关的，这是房地产企业投资区别于其他企业投资的最大特点。政策因素主要包括政府对房地产行业的调控政策、政府对房地产企业投资的认可程度，以及政府的各种财政税收等优惠性政策等。房地产企业投资能否成功很大程度上取决于项目所在区域的政策环境。
（3）社会因素。主要指当地人的风土人情，居住习惯、价值观念、居民消费意愿等方面的情况。房地产企业的最终客户是消费者，投资项目能否盈利的关键在于去化率的高低，这与当地人的生活和消费习惯密切相关。
2.2 内部因素
（1）项目产品特点。包括项目的类型、规模、性质及产品定位等要素。不同房地产企业的主导项目产品特点不同，同一房地产企业在不同区域的项目产品也会有所不同。房地产企业要将产品线的特点与投资意向区域特征有机结合，做到两者的相互匹配，已达到有效投资的效果。
（2）企业所处地域集中或分散。即指本地项目或异地项目的离散性，包括形成区域性的项目开发，如项目集中在长三角地区或华北地区等。对于房地产企业来讲，在已有项目比较集中的区域的投资需求较小，在空白区域且战略意义重大的区域的投资需求较大。
3 优化设计对房地产建设投资的影响
3.1 设计方案直接影响投资
在项目作出投资决策后，其关键就在于设计。其建筑和结构方案的选择及建筑材料的选用对投资又有较大影响，如建筑方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题。据统计，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价。
3.2 设计方案影响经常性费用
优化设计不仅影响房地产项目建设的一次性投资，而且谈房地产工程建设投资的控制还影响使用阶段的经常性费用，如暖通、照明的能源消耗、清洁、保养、维修费等，一次性投资与经常性费用有一定的反比关系，但通过优化设计可努力寻求这两者的最佳结合，使房地产项目建设的全寿命费用最低。
4 房地产企业投资管理控制的对策
4.1 工程设计阶段的投资控制
设计是有效控制工程投资的关键，它对工程造价的影响起决定作用。投资管理部门负责组织对所选择投资项目相类似项目的各种功能、设备和建筑材料的选用、各项技术经济指标进行调查分析，编写调研报告，提出设计标准，编制工程投资估算上报总经理办公会决策。投资管理部门参与组织设计招标和方案竞选，选择技术先进可行、使用安全可靠、造价经济合理的方案，将评选结果上报总经理审批。投资管理部门负责审核设计单位提供的设计概算，根据设计概算编制工程成本计划。
4.2 施工准备阶段的投资控制
根据施工图预算确定的工程造价进行招标工作，将工程造价控制在标底内。选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案先进可行的施工队伍与之签定合同。根据施工合同修正工程成本计划。
4.3 施工阶段的投资控制
严格控制设计变更经济签证。无论任何一方提出的工程变更，投资管理部门首先要分析提出的工程变更对项目的合理性及成本的影响。分析有关的合同条款、文件记录，初步确定处理变更所需要的费用、时间范围和质量要求，提出变更评估报告。
加强对索赔事件处理的管理工作。以合同为依据对承包商提出的索赔进行评审、反驳和修正。对承包商延误工期、施工缺陷及不履行合同义务等给公司造成的损失进行核实提出反索赔报告。
控制结算程序，依据合同文件从以下几方面入手：核对合同条款，对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能进入竣工结算。检查隐蔽验收记录，所有隐蔽工程均需要进行验收并由监理工程师签证确认。落实设计变更签证，设计修改变更应由原设计单位出具设计变更通知单和修改图，设计、审核人员签字并加盖公章，经工程管理部门和监理工程师审查同意、签证，重大设计变更经原审批部门审批否则不应列入结算。按合同规定的结算方法、计价定额、取费标准、材料价格和优惠条款对工程竣工结算进行审核。
4.4 加强组织构建及人员管理
建立完善的项目投资管理组织机构是保证房地产企业投资成功的必要措施。因为，管理组织机构不仅确定相关工作的责任人，也确定了管理沟通的渠道。一方面，需要加强投资管理的专门部门的组织构建及人员管理，将项目责任到人，并制定严格的奖惩制度，责任与激励并举，加强项目负责人的责任意识，同时以一定的激励政策激发人员的积极性；另一方面，房地产企业的投资管理需要其他部门的协作，因此，还需建立跨部门的协作机制，举企业之全力保障投资项目的顺利进展。
5 结束语
工程建设是一个社会的经济活动，工程建设活动按照各种工程建设程序来运作。并且通过工程项目决策，规划设计、施工，项目终结四个过程来实现。项目投资最终效益，要通过行之有效管理的现代化手段获得。防止投资突破限额，更积极的意义是促进建设、设计、施工单位等参与工程建设的各方加强管理，使得有限的人力、物力、财力等资源得到充分利用，取的最佳的经济效益和社会效益。因此做好投资控制和管理工作对加速企业发展，经济收效有一定意义。
参考文献
[1]信忠宝.大中型房地产企业投资管理有效性研究[J].山西建筑，2011，（01）43～44.
