时间：2023-09-10 15:10:24
序论：速发表网结合其深厚的文秘经验，特别为您筛选了11篇金融项目可行性分析范文。如果您需要更多原创资料，欢迎随时与我们的客服老师联系，希望您能从中汲取灵感和知识！
可行性研究是决策科学在项目领域的应用。所谓可行性研究，是运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程等）对一项建设工程进行技术经济论证的综合科学，其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。
作为投资项目中的前期工作的重要内容，对项目具有十分重要的作用，主要体现在以下几个方面：
（1）可行性研究是公司进行项目投资决策和编制设计任务书的依据；（2）可行性研究是公司筹集资金的重要依据；（3）可行性研究是公司与各有关部门签订各种协议和合同的依据；（4）可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；（5）可行性研究是项目考核和后评估的重要依据；
一、可行性研究工作中存在的问题
作为项目决策的基本内容和主要工作方法:，公司的可行性研究工作现在已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序，并作为强制性方法:在项目决策中推行，但是，在现今公司的大多数项目当中，可行性研究并没有起到如上所述的作用，或者进行的可行性研究并不符合要求。其中存在的问题主要表现在以下几个方面：
1.编制工作方面
编制一份高质量的投资项目可行性研究报告，要成立由相关专业人员组成的可行性研究小组，需要较多的时间（1-3个月），做大量的基础工作，针对项目搜集大量的、可靠的、及时的资料，作为可行性研究报告的依据和内容。基础工作是否认真细致，搜集的资料是否完整可靠，直接关系到可行性研究工作的质量。然而公司在很多小型项目中由于主、客观因素的限制并没有这样做，只是凭借现有的资料和主观推断，对项目的可行性进行了判断。这样的可行性研究过程不规范、依据不充分、内容不全面、分析不深入，无法起到可行性研究应有的作用。
2.内容方面
很多可行性研究的内容不全面，经常缺少风险分析，社会评价，建筑节能和环境评价等方面的内容。如有些项目受不确定性因素影响很大，却缺少或根本没有风险分析的内容；有些项目与周围环境的关系很密切，却没有社会评价的内容。除此之外，有些项目在设计、施工、融资等方面缺乏多方案的比选，这样的项目进行评价和决策就有很大的局限性，决策工作也十分被动。
3.评价指标方面
在目前完成的可行性研究报告中，制定的评价指标数目较少，而且不成系统，如在财务评价当中，对于盈利能力、财务净现值、投资回收期、财务内部收益率和投资利润率等指标的分析不是很全面和系统。如财务评价中只有对盈利能力的分析，而没有偿债能力和生存能力的分析；对项目是否可行的判断有相当大的影响。在指标使用时应对指标的有效性和预期性进行更新和分析，如一些计算期相对较长的项目，在财务评价中，运用一些静态指标，计算出来的结果将会很不准确的，不能在现实条件下对项目是否可行作出有效判断。没有采用动态经济评价的方法:对可行性分析中的所有数据进行验证。
二、可行性研究工作的改进建议
为了使项目的可行性分析真正能为公司的决策提供科学、全面、准确的决策依据，发挥其重要作用，应采取下列措施：
1．对项目投资的可行性分析工作，分层进行，层层推进。项目的可行性分析可分为三阶段，即机会分析，初步可行性分析和详细可行性分析。首先是投资机会分析，房地产投资时机的选择应将银川市国民经济发展状况放在首位分析，要预测银川市国民经济的发展趋势，认真分析与房地产业相关的国家产业政策，金融政策及房地产与国民经济总体发展状况的关系，从项目投资的环境、背景、目的、基础、条件等方面进行调查分析通过对投资初步设想的鉴别，若可行，就要进行初步可行性分析。初步可行性分析将对项目所在地区域市场的常规条件和项目特点，就其投资效果和可能出现的技术经济问题进行分析，若可行，再进行详细可行性分析。详细可行性分析将作进一步的市场调查，掌握足够的资料，对投资项目进行深入的技术经济分析、论证，这是可行性分析的关键。分析的结果将是投资决策的依据。
2．项目投资可行性分析必须具备两个以上方案。有了可对比的方案，才能选择最佳方案，可行性分析才能够向公司决策层提供评价决策的依据。
中图分类号：F83文献标识码：A
近年来，随着我国经济的迅速发展，投资项目可行性分析的应用逐渐变得十分广泛。但是，一些项目的具体分析过程还仅限于参照过去的项目投资计算方法，而没有采用合理的评估手段进行科学、合理和有效的投资评估，主要是因为项目可行性分析是一个大而综合性的系统工程，分析时只是采用手工方式从某一角度展开，没有系统地按相关的投资项目可行性研究的计算分析规范进行分析。
一、现行可行性分析中存在的问题
长期投资项目由于投资大，资源成本高，在较长时间内对企业财务状况和经营成果产生长期的影响，加上其流动性差，建设投资不可逆的特点，项目一经实施，大部分或全部投资便形成了沉没成本，无法收回，其潜在的收益和损失将难以避免。因此，在项目投资决策时，都需要进行认真地研究其技术上的先进性和实用性、财务上的可行性、经济上的合理性。由于我国经济增长模式一直主要通过规模扩张模式进行的，对投资的饥渴存在一种惯性。由此而引发的在投资项目可行性分析过程中存在着先天性缺陷。
（一）先立项后论证，可行性分析先入为主。人们在进行可行性分析的时候，总是尽可能搜集使项目可行的资料。投资思维模式是许多投资项目存在决策程序上的先天性缺陷。出于地方利益和官本位制，项目投资决策程序紊乱；先立项再论证，导致可行性研究流于形式，以项目可行为先导，分析所需的资料成为项目可行的有力论据，片面夸大项目建成投入使用后的效益性和对地方经济的积极影响，而忽略了由于所在地资源条件、能源供应、交通运输能力、市场竞争、产品寿命周期等因素可能带来的投资风险和经营风险。我国许多行业由于重复建设使得许多可行性评价非常好的投资项目建成后便亏损，其结果可见一斑。
（二）评估分析指标体系的缺陷。在有关教科书和新项目评估方法手册中，都是以古典投资理论的基本原理为出发点、评价指标的设计是在有关假设的基础上，基于评价时点上的净现值，由此延伸设计出其他指标的评价指标体系。但该体系本身存在着自身无法规避的缺陷。现行的分析指标体系是在充分考虑项目寿命期的现金流量，并假定未来的现金流量是可以确定的，用贴现的现金流量法通过计算NPV、IRR、投资回收期等指标来分析项目的可行性。但赖以计算这些指标的数据由于未来市场环境的变化，一方面现金流量并不是与预期的相符；另一方面贴现率也会由于市场利率、物价水平、融资渠道和金融市场的发展而变化。除此之外，由于时滞性问题的存在，企业的投融资筹划将更为重要，以往按年贴现计算现金流量的方法无法准确地评价有关项目的可行性。
（三）用不科学的假设条件计算指标
1、技术假设。技术上的先进性只是考虑论证时技术水平的相对先进性，未充分考虑技术革新的速度。
2、产品寿命期和产销量假设。长期投资决策虽然也考虑投资项目的经济寿命期，但更多的考虑其自然寿命期，并假定在寿命期内产销平衡，预期收入是可以实现的。由于投资项目建成后产销产品的生命周期有限，使得产品的市场价值只在一定时期内有效，投资时产品的有效寿命的程度决定了项目经济寿命的长短和寿命期内预期产销量能否实现。
3、投资和现金流量假设。在投资可行性分析中，以假定投资都是在期初投入的，经营期的现金流入和流出都是发生在期末。这种假定从便于计算有关指标的角度看是可行的，但从投资人投资管理和项目营运规律看，投资人不可能将其融资所得的全部资金在期初一次性地投入建设项目，再加上出于对融资成本的考虑，许多投资人会根据项目进程进行合理的融资筹划。经营期现金流入和流出也不可能同时发生在期末，二者之间存在很大的时滞性，其时滞的量度与项目所涉及的产品的特征有关。
（四）赖以决策的因素的权变性。由于我国正处于经济、法律、各项制度的不断发展和完善阶段，可行性分析中所赖以分析的政策、法律等优惠条件都会在未来发生变化，从而使项目评估分析的准确性难度进一步加大。现行的分析方法中虽然也通过不确定性分析测算有关因素变动对净现值的影响，但这种分析只是对未来某些因素出现的某种确定新的变化进行估计，或进一步采用概率统计方法测算有关因素变化的概率分布并测算期望净现值。但由于各种权变性因素的存在，评估分析上的有利因素很可能会变成不利因素，可行的投资项目会导致很大的投资损失。
二、完善投资项目可行性分析
为了使项目投资决策更具科学性，降低投资决策风险，客观上需要对现有的决策方法体系进行必要的校正。
（一）引入不可行性分析观念。作为投资方为了保证可行性研究的真实性，规避投资风险，为了克服项目可行性分析先入为主的缺陷，在编制可行性报告的同时，应引入不可行性分析的理念，从反面出发论证可行性研究报告所给定的建设项目方案，对项目所依赖的各方面的条件如资源状况、投资环境、项目布局、项目和产品的经济寿命期等方面进行全面的考核，尽量寻找出不利于项目实施的因素和不利环节以及项目实施障碍，对项目实施中由于各因素变动使项目无法持续实施下去的可能性进行分析，如果论证结果是反可行性研究不能成立，则更证明原来的可行性研究结论确实是可行的。如果反可行性研究能够成立，投资项目最终被确认为不可行，就要实事求是，以足够的勇气否定原来的可行研究结论，最大限度避免决策失误和投资损失。
（二）充分考虑时滞因素，正确测算现金流量。时滞是指从项目开始建设到建成投产所经过的时间。项目投资建设过程中一般会产生以下三种时滞：融资时滞、投资时滞、现金流入和流出时滞。融资时滞是指从与银行及金融机构签订融资协议到实际取得资金所经过的时间。由于投资是逐步进行的，因此企业不可能将所融的资金一次性地划入自己的账户，出于资金成本筹划的目的，企业将尽可能根据项目进度需要分次从贷款单位取得资金。投资时滞是指项目开始建设到建设投产所经历的时间。在项目建设过程中，资金的投入是根据项目投资预算和项目进度进行的，具有不规则性和不连续性的特点。
由此看来，现金流量的NPV、IRR 计算中假定的投资发生在T0是无法立足的。现金流入和流出时滞是指从现金资源投入到产生现金收益所经历的时间。因此，假定现金流入流出都发生在期末而进行净现金流量现值计算缺乏可操作性。由于时滞的客观存在，这就要求在计算NPV和IRR时根据项目投资和产品产销周期正确确定贴现期，对产品投入具有连续性的，可采用连续复利的方法计算营业现金流量的现价，即用PV=FVn*e-in替代原公式PV=∑FV*（1+i）-n。
（三）做好市场调研与市场预测工作。首先，扎实搞好项目前期对市场和资源、环境等因素的基础性调研工作。在进行有关项目市场调研的过程中，要认真细致地做好基础工作，通过资源利用模式和企业利润来源渠道等调查，准确摸清不同用户的市场有效需求规模和潜在需求规模，为项目拟建规模的投资决策提供可靠的依据；其次，运用市场调查和预测的科学方法，实现市场调查从定性分析到定量说明的转变。在项目可行性研究及其报告的编制中，要改变重技术、轻市场的现象，必须高度重视市场研究及其成果的表达。具体来说，就是除了要能定性说明拟建项目在资源、物质技术条件和需求方面的存在形式外，还须满足市场预测对调查在时间跨度上的定量要求。在完成市场调查的基础上，要运用专业知识、技术方法和基本经验，对所取得的资料加以整理，建立能反映市场规律的预测模型，用数据或图表的形式把定性的市场分析转化为定量的说明，以对未来项目的市场发展态势做出分析预测和判断。
（四）对项目进行社会评价。为保证投资项目与所处社会环境相协调，进一步提高项目投资的经济效益，就必须开展社会评价。这样，有利于对投资项目进行全面评价，促进国家社会发展目标顺利实现；有利于减少投资的短期行为和盲目建设，使投资的宏观指导与调控更加科学、合理、全面；有利于吸引外资，获得国际金融组织的贷款；有利于自然资源合理利用与生态环境保护。在当前的大规模投资建设中，社会评价应与项目的技术分析、财务分析、经济评价等放在同等重要的位置，并且贯穿从项目立项到项目实施直至项目终止的整个项目周期。
（五）注重投资的等侍价值，提高投资方向的准确性。从项目可行性分析到项目实施需要经过一段时间，在此期间内，项目实施赖以评价可行性有关因素可能会发生变化，根据相机抉择的原则，适当的等待有利于提高投资方向的正确性，有利于更为有效地利用资源。
三、总结
投资项目可行性分析，应有大量的、准确的、可用的信息资料作为支撑，必须采取客观、公正、实事求是的态度；信息资料的收集与应用一般应达到充足性、可靠性及时效性要求；项目可行性研究报告应能充分反映项目可行性研究工作的成果，以满足决策者定方案、定项目的要求。但是，从具体的投资项目出发进行可行性分析的研究，还需要进一步的深入探讨。
（作者单位：北京交通大学经济管理学院）
主要参考文献：
技术转移是指制造某种产品、应用某种工艺或提供某种服务的系统知识，通过各种途径从技术供给方向技术需求方转移的过程。
1深刻认识技术转移服务的意义和必要性
我国经济正面临着国际金融后危机和国内经济结构调整的双重挑战，金融危机导致主要经济体需求与供给结构正在发生深刻变化，全球资源与市场的争夺不断加剧，世界经济增长模式面临深度调整。而后危机时代，我国大规模经济结构调整需要将大量先进、适用技术进行跨行业和跨地区转移。培育战略性新兴产业需要以技术转移为纽带，提高公共科技财政投入的效能迫切需要创新技术转移机制，这样才能形成科技成果与企业产业化能力的有效对接。随着国际政治、经济局势的变化和我国逐渐成为新的国际技术创新极，国内与国际的双向技术转移将愈趋活跃。今后一个时期我国将面临更大规模的技术转移。
由于技术商品的特殊性决定了技术转移过程的不确定性，使得技术转移服务工作显得极其复杂，需要参与技术交易各方的共同努力才能完成。技术转移的技术来源、转移途径等诸多方面都呈现出多元化发展的趋势，因此，熟悉技术转移的内涵及其运作方式，不仅是提高技术转移实务操作水平的现实要求，也是促进技术市场发展、加快技术成果产业化的原动力。
2优先强化技术转移信息的获取与管理
不同委托方有不同的信息要求，因此，希望获取的信息内容和方式也不尽相同。对技术需方而言，需要获取的是可供或可替代的技术商品信息、技术供方信息以及技术需方的技术发展路径和策略等，以便有针对性地寻找和选择技术供方和技术商品；对技术供方而言，需要获取的是供方的技术商品的信息以及可供选择的需方相关信息等，以便实现该技术商品与技术需方的匹配。
获取技术信息的途径有很多种，根据获取的方式可以分为直接获取和间接获取两种。直接获取技术信息是指通过征集技术难题、技术成果信息、企业实地调研等方式获取技术需求信息和供给信息。通过这种方式获取的技术信息直接明了，真实性强，是获取技术信息的主要方式；间接获取的技术信息是指通过各类科技活动、新闻传媒、科技信息机构、技术转移机构以及各类社会活动等渠道获取技术信息。通过这种方式获取的技术信息信息量大、技术含量高。
通过市场所获得的各种技术信息量大而杂，需要对这些信息进行分析和管理，即通过科学的方法对信息进行分类、筛选和整理，从中获取有价值的部分，使之成为可用资源，为实施技术转移打好基础。
对信息进行收集与管理要特别关注知识产权方面的问题。如果这个问题没有被处理好，可能产生不必要的法律纠纷。技术转移涉及的知识产权方面的问题主要包括专利权、商业秘密、商标权以及著作权。
3精准把握技术转移的可行性及其主要环节
作好技术项目的可行性分析是提供技术转移的必要前提。技术项目的可行性分析是指对技术的先进性和适用性、经济上的合理性、实施的可能性进行综合分析和全面的科学论证，以判断其在技术上是否合理（适用或先进）、经济上是否可行，进而为技术交易提供判断与鉴别依据。技术项目可行性分析的主要环节包括技术可行性分析、市场需求与因素分析、技术承接能力分析和经济效果分析。
3.1 技术可行性分析
对技术的可行性分析有成熟的标准体系，它由技术的真实性、可用性、经济性、先进性和成熟度等指标构成。可将项目的技术参数（指标）与国内外同类技术进行比较来判断项目的技术水平。技术真实性分析是技术可行性的前提，在判断技术真实性时要将伪科学与由于技术特定类型使得技术的不确定性区分开来。技术的可用性分析是指技术转化为特定工业产品所具有使用价值，并投入实际应用达到目标，满足某一方面的需要。技术的经济性分析是指以相关的经济效益指标和技术商品价格进行比较来判断该技术是否具有经济性。技术项目先进性分析是指对技术的使用、竞争能力和市场未来发展趋势的判断。技术项目成熟度分析是指对技术的可靠性、安全性、稳定性进行全面的分析，以反映技术转化为生产的可能性和风险大小的程度。具有科学价值的技术不一定具有市场开发价值，具有一定开发价值的技术成果，若投资过高而收益又过低，企业开发后可能没有直接经济效益。
1建设工程项目经济管理所面临的风险
结合笔者的工作经验，这里的经济管理主要面临以下三个方面的风险：
1.1因项目工程设计所面临的风险
造价概算工作主要围绕着项目工程设计方案来展开，那么工程设计方案若是存在着瑕疵，则必然会影响到造价概算的准确性。工程设计方案存在瑕疵的原因主要为：（1）现场勘察的精准性存在不足；（2）项目工程设计图纸存在偏差；（3）其他人为因素所致。经验表明，针对建设工程项目的造价概算所存在问题，要么将增大项目的融资压力，要么则影响项目今后的建设进度。这就表明，在对建设工程项目开展经济管理时需要完善工作流程的后向关联。
1.2因项目信息偏在所面临的风险
这里的“信息偏在”又可称为“信息不对称”，因项目信息偏在所面临的风险主要生成于对建设工程项目经济价值的分析。建设工程项目方与笔者所在公司之间存在着委托关系，在对该项目开展经济管理时，笔者需要研判该项目的投资价值。但实践表明，方因无法全面掌握建设工程项目的使用价值（可能因委托方的商业保密原则所致），使得在对项目的经济价值进行分析时，过分依赖于财务分析手段和机会成本评估，进而就弱化了可行性分析的效果。
1.3因项目政策变化所面临的风险
这里的政策主要包括金融政策、城市土地使用政策、环境保护政策等，而这些政策的制订与调整又植根于我国的宏观经济发展之中。由工作案例可知，若是未能准确研判国家、地方相关政策的稳定度和变化趋势，那么再完美的项目可行性分析报告都无济于事，而且还会对委托方带来不可逆的资金风险。
2风险管控下经济管理的着力点分析
为了增强建设工程项目的风险管控绩效，针对项目事前控制的经济管理着力点可归纳如下：
2.1着力于完善造价概算的治理结构
在本文中“治理结构”可以理解为，项目现场勘察人员与造价概算人员之间的权利制衡关系，这种制衡关系不仅起到保障造价概算准确性的作用，还为今后的责任认定提供帮助。其中，治理结构又包括：治理的组织架构和治理的制度安排。由笔者的工作经验可得，当前需要着力于完善造价概算中治理的组织架构。治理的组织架构又可以分为内部组织架构和外部组织架构，在委托关系下外部组织结构可以称作：第三方治理的组织架构。
2.2着力于提高与委托方的沟通绩效
针对建设工程项目所实施的可行性分析，其中的关键内容便是项目的经济价值分析。根据资本循环公式：G-W…P…W`-G`可知，建设工程项目的经济价值通过W`-G`体现出来，但从W`到G`能否实现“惊险的跳跃”，这不仅由项目的造价构成所决定（主要决定回报率），还由项目的使用价值所决定（使用价值是否符合市场需求结构）。当前，在可行性分析中的短板主要存在于后者，所以在委托关系下应提高与委托方的沟通绩效。只有这样，才能在可行性分析中做出综合研判。
2.3着力于建立政策信息的共享机制
在本文开篇之处就已指出，需要在开放的体系下来开展可行性分析，所以需要增强对相关政策的跟踪和研判力度。为了降低在建设工程项目经济管理中的信息搜集成本，则需要着力于建立政策信息共享机制。以互联网技术为支撑的社会网络化分工形态下，政策信息共享机制的实现则需要引入第三方专业机构的支持。作为建设工程项目委托方在获取政策信息上具备知识外溢效应，所以还可以在与委托方加强沟通的基础上，实现政策信息的共享。
3对策
根据以上所述，本部分将在委托关系下从以下四个方面来提出对策：
3.1调整技术组织结构强化事前控制
提高建设工程项目经济管理的质量，首选需要降低系统性风险的发生概率。建设工程项目造价概算工作属于约束系统性风险发生的重要环节，所以应根据目前在造价概算中所存在的不足强化事前控制。笔者建议，需要通过调整技术组织结构来强化事前控制，即将造价概算与现场勘察、工程设计等形成纵向关联，将这些专业技术人员组成事前控制团队。由于在本文中存在委托关系，所以造价概算工作所在的顾问公司，则应在合约的基础上参与到前期现场勘察和工程设计审核中来，为了解决信息不对称所带来的影响，针对建设工程项目前期的可行性分析可引入第三方专家团队来进行全程督导。
3.2基于合约界定造价概算责任边界
本文记载着笔者工作的心得体会，所以在对策构建中也必然会站在笔者所在公司的角度来进行思考。由于造价概算工作由顾问公司来完成，为了维护公司的合法权益，以及有效管控未来项目系统性风险所带来的连带责任，在经济管理中需基于合约界定造价概算我方的责任边界。因现场勘察知识和工程设计知识的专用性，使得信息不对称现象始终对顾问公司的造价概算工作造成不利影响。因此，完善治理的制度安排时，需要对造价概算报告进行内审和外审，最终在多方签字确认的基础上赋予造价概算报告以“合法性”。
3.3供给侧管理下调研同业市场状况
尽管建设工程项目可行性分析的方能够借助不同形式来增进与委托方之间的沟通，但属于委托方商业机密的信息仍无法在沟通中获取。这样一来，就会制约方在可行性分析中的角度和价值取向。在上文的论述中已经指出，需要在供给侧管理的视域下增强对建设工程项目使用价值的分析，在此基础上来得出经济回报率、市场需求前景预期等结论。为此，在假设建设工程项目的使用价值具有同质化特征的基础上，可以通过调研同业同类建设工程项目的市场状况来间接获得可行性分析所需的项目使用价值信息。如商业房地产项目，根据对类似地段、品牌相近开发商的已建成项目进行调研，来综合研判委托方项目的可研性。
3.4多节点联动来研判政策演变趋势
在我国构建节约型社会的战略驱动下，近年来不同城市针对建设工程项目的选址、开发、销售等都环节都做出了政策安排，而且从2019年年初所反馈的政策信息来看，不少城市又对建设工程项目的销售政策进行微调，且市场对微调后的政策解读存在差异性。在此背景下，为了增强项目可行性分析的精准度，则需要以多节点联动来研判相关政策的演变趋势。在上文的论述中已知，多节点包括：提供可行性分析解决方案的公司、建设工程项目承接方、第三方专业机构。笔者建议，应以政策信息共享平台的搭建为主线，以可行性分析解决方案公司为信息中枢，建立三方在内的政策研判团队。综上所述，以上便是笔者对文章主题的讨论。总之，需要加强建设工程项目实施过程中的事前控制效力，进而来实现满足的“产出/投入”关系。
4结论
本文在委托关系下探讨了顾问公司对建设工程项目的经济管理问题，对建设工程项目开展经济管理时需要具备系统性视野，即需要将宏观经济环境因素、融资环境因素、项目技术工艺流程因素等纳入到经济管理中来，即在开放的分析体系下综合做出建设工程项目的可行性分析。在开展经济管理时的着力点包括：完善造价概算的治理结构、提高与委托方的沟通绩效、建立政策信息的共享机制。在此基础上的实施对策为围绕着：调整技术组织结构强化事前控制、基于合约界定造价概算责任边界、供给侧管理下调研同业市场状况、多节点联动来研判政策演变趋势等四个方面来构建。
参考文献
[1]戚安邦主编.项目管理学[M].南开大学出版社，2003.
1、引言
可行性研究是指在当前环境中，投资一个长期的项目之前，必须进行系统的分析和综合研究项目投资的必要性，以及项目在金融、技术、经济、法律、社会乃至生态和其他方面的能力，以实现其投资目标的论证和科学的评价。它是决策者做出投资决策的准确和可靠的前提和保障。
2、房地产项目可行性研究的必要性
房地产项目可行性研究是随着技术的进步和经济管理科学的发展而兴起，并日趋完善的一整套系统的科学方法，它对成功的开发房地产具有重要意义，从城市发展的整体来说，综合开发是城市规划的实施过程，开发项目的实施必然会给城市布局带来影响，对城市的经济繁荣、人民的生活环境带来影响，而对开发企业来说，实施开发项目必然要投入资金、物资和劳动力，从而也会对企业的经济效益产生一定的影响，因此，对开发项目必须要有充分的认识，并就项目的选址、规模、工程周期、周围的环境设施、企业的承受能力以及项目的经济效益等各方面进行周密的调查研究分析，以实现开发项目投资决策的科学化和民主化，减少或避免投资决策的失误，提高开发项目的社会、经济和环境效益，而所有这一切都是可行性研究的内容，因此，可以说可行性研究是房地产项目开发活动中最基本的、首要的工作，也是开发项目投资决策的基础，
3、房地产项目可行性分析研究的作用
可行性研究是进行房地产项目投资决策的重要依据，房地产项目由于建设经营周期长、投入资金大，并且房地产市场竞争日趋激烈，项目投资不能只凭经验或感觉进行，它必须要建立在详细可靠的市场预测、成本分析和投资收益预算基础上，房地产项目的可行性研究可以对项目进行全面综合的分析和论证，按照可行性研究结论进行决策，可提高投资决策的科学性和正确性；可行性研究是项目审批的依据，我国政府管理部门规定投资项目必须列入国家的投资计划，尤其是房地产项目在我国要经过政府管理部门的立项审批，而立项审批的依据之一就是项目可行性研究报告；可行性研究是项目资金筹措的依据，房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益获取能力，银行等金融机构提供贷款是根据流动性、收益性和安全性三原则，可行性研究可以为金融机构提供项目获利信息，因此，可行性研究也是企业筹集资金和金融机构提供信贷依据；可行性研究是编制设计任务书的依据，可行性研究对开发项目的建设规模、内容及建设标准都做出了安排，这些正是项目设计任务书的内容；可行性研究是开发商与各方签订合同的依据，开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，按部就班地落实项目的前期工作，并与设计、供应、资金融通等部门协商和签订有关协议，因此，可行性研究是开发商与各方签订合同的依据；可行性研究可作为编制下阶段规划设计的依据，在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、设计方案构想、配套设施的种类等都进行了分析和论证，推荐了建设方案，可行性研究报告批准后，规划设计工作可根据此进行
4、房地产项目可行性分析的工作阶段
房地产项目可行性研究根据研究所处的阶段和研究的详细程度，一般分为三个阶段包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究。
（1）投资机会研究投资机会，也被称为投资机会确定。主要任务是对项目的投资方向和设想做出粗略性的分析和建议。其目的是在一个特定区域，根据国家和地区的有关政策、结合资源、建设布局、市场预测以及其他条件的状态，选择建设项目，寻找一个有利的投资机会。投资机会一般是比较从大体进行把握和分析的，根据市场预测和投资回报率和盈利能力的角度，从投资研究的可能性，找到最有利的投资机会。
（2）初步可行性研究又称预可行性研究，初步可行性研究，是一个正式的详细的可行性研究的准备阶段。投资机会确认可行的项目，表明该项目是值得继续研究，但不知道是否值得进行详细的可行性研究。首先要做到的初步可行性研究，以进一步确定是否具有较高的经济效益。进行初步可行性研究，因为可行性研究是一个昂贵和费时的工作，因此必须通过初步可行性研究对项目的盈利能力及前景作进一步的分析和判断。初步可行性研究的主要任务是[36]：①投资机会的研究，并在详细资料作进一步分析的基础上，分析得出的结论②确定项目的盈利能力，是否有必要进行下一步详细的可行性研究。③确定哪些关键问题是否需要专题研究，如在房地产政策趋势的变化、市场预测。初步可行性研究与详细可行性研究，深度和精度的主要内容大体一致。如果你有足够的把握该项目的可行性和经济效益，可直接传送到详细的可行性研究阶段。初步可行性研究后，应该得出以下结论：研究项目是可行的；项目不可行。
（3）详细可行性研究详细的可行性研究通常被称为可行性研究，是项目的初步开始的一个重要组成部分。其主要工作是该项目在技术上、经济上、财务上以进一步探讨可能理性的结论性意见，并最终形成可行性研究报告，这是投资决策的基础上的项目。详细的可行性研究，更全、更清晰、更具体、更高的精度。
可行性分析的内容房地产项目前期工作的最重要工作是房地产项目的可行性研究，它是指项目在做出决定之前，根据市场需求和国民经济发展规划、产业发展规划和区域规划的要求，相关的社会各方面的经济、市场营销、工程、资源等，全面、深入的技术和经济分析、比较和论证。房地产项目在社会、经济和环境效益的科学预测和评价，以确定项目是可行的。可行性研究的目的是决策程序的可靠性、科学性，为项目的实施和控制提供参考依据，并为下一步奠定基础。按照上面介绍的房地产项目的可行性研究报告的主要内容，我们必须考虑国家、区域的宏观经济发展、特定产业政策和其他方面所提出的建设项目评价，预测的外部环境、市场、技术、金融和社会的影响。必须进行深入研究，仔细计算，并对研究和计算结果的进行分析和论证，为项目的最终决定提供依据。
综上所述，通过对房地产项目进行可行性研究对房地产可行性研究理论进一步丰富，加入组织可行性研究，对其他房地产开发项目有一定的借鉴意义。
参考文献：
[1]刘洪玉.房地产开发经营与管理[Ml.中国物价出版社
“小挑战杯”大学生创业计划大赛财务方面作品，评分要求占总评分的20％，也就是20分，具体包括投资分析10分和财务分析10分，要求有财务与投资计划、有详细的股本结构与规模数据、有详细的资金来源与运用计划、多种方法进行投资收益与风险分析、对未来5年的费用有较为充分的估计、详尽的会计报表和分析、设定了风险资本的回报和退出过程。本文根据“小挑战杯”大学生创业计划大赛作品评分表，对财务分析的要求设计了一套创业投资项目财务分析模型，以此帮助参赛者更加合理地评估项目的可行性。
2创业投资项目财务分析模型
本文以“小挑战杯”大学生创业计划大赛财务面作品评分表为契机，设计了一套创业投资项目财务分析模型。
3创业投资项目财务分析模型操作过程
3.1投资规模预算
投资规模是指项目可行性研究报告中规定的全部设计生产能力、效益或投资总规模，即投资项目设定的正常运营年份可能达到的生产能力或使用效益。项目投资规模的大小反映项目生产能力的高低，进而影响项目投资效益的好坏，因此项目投资规模预测向来被视为项目投资决策的一项重要内容。
3.2资金来源预算
资金来源预算主要是对项目进行融资，是对需要大规模资金的项目而采取的金融活动，融资主要不是依赖项目发起人的信贷或所涉及的有形资产，在项目融资中，提供优先债务的参与方的收益在很大程度上依赖项目本身的效益，因此他们将其自身利益与项目的可行性，以及对项目具有不利影响的潜在性敏感因素紧密联系起来。
3.3经营预算
经营预算是指企业日常发生的各项活动的预算，它主要包括销售预算、生产预算、直接材料预算、直接人工预算、制造费用预算、产品成本预算、销售及管理费用预算，以及在此基础上形成的利润表、资产负债表和现金流量表。经营预算可以帮助项目以市场为导向、以销售为龙头、以产定销，通过预算管理，可以合理配置企业内部资源，以保证最大限度地满足市场需求，长期在市场上获得最大收益。
3.4项目可行性分析
项目可行性分析首先需要进行现金流量的计算，把项目计算期内现金流量的情况进行汇总，计算出每个时点现金的净流量，这是进行项目财务可行性分析的基础，也是项目可行与否的关键，这里的数据计算需要根据资金投资情况、资金的流入流出情况；然后是综合资本成本的确定，资本成本的确定需要看具体选择的项目，根据与项目接近的行业平均资本成本或者是可比项目的资本成本来确定，也可以根据项目资金来源及各自的资金成本与比重进行加权资本成本的计算；最后就是计算投资指标，然后进行财务分析评价。例如，a．净现值（NPV）：＞0，项目可行；b．获利指数（PI）：＞1，项目可行；c．内部收益率（IRR）：＞资本成本，项目可行；d．动态投资回收期（PP）：＞同行业的基准投资回收期，项目可行。
4创业投资项目财务分析模型操作过程中注意的问题
（1）风险评估，敏感性分析是估计当某一不确定变量（如销售量、单位成本等）发生一定幅度变化时，项目投资决策指标（如NPV、IRR等）将相应发生的变化程度，据此估测风险的大小，并分析投资决策指标对不确定因素的敏感程度，从而分析项目的抗风险能力。
一、出口信贷项目融资的含义
出口信贷是一个特定的融资范畴，是对货物出口和境外投资提供信贷资金融通的总称；项目融资是一种特定的融资模式，是对有限追索的具有类似信用保证结构的项目资金运作模式的总称。出口信贷中引入项目融资模式即是要通过项目融资这种特定的资金运作模式来对出口信贷项目进行操作，这一概念是相对于通过传统贸易融资模式对出口信贷项目进行操作而提出来的。项目融资模式下运作的出口信贷项目，贷款人将根据项目本身的经济强度而采取不同程度的追索权，是有限追索的融资模式，贷款人提供授信的主要信用支撑点是项目的现金流量和项目资产，贷款人将与借款人以及其它利益关系人一起在精心设计的信用保证结构框架下，在特定的期间和范围内，分担项目所具有的各类风险；在有限追索限定的范围内，项目一旦因风险发生而最终失败，贷款人将仅以项目资产受偿，其追索权不涉及项目以外的任何资产。出口信贷项目融资模式更适用于那些建设周期长、投资量大、收益相对稳定、受市场变化影响较小的出口信贷项目，最典型的就是境外承包工程和境外投资类的出口信贷项目，非常适用于通过项目融资模式来进行运作。
二、出口信贷项目融资可行性分析与项目投资结构设计
（一）出口信贷项目融资可行性分析
出口信贷项目融资的可行性分析主要包括对项目的基本资格进行审核、对项目技术经济可行性的分析、对项目风险的分析等三方面内容。
1.出口信贷项目基本资格审核。贷款银行受理出口信贷项目后，首先要对项目的政策性准入标准进行审核，确定该项目是否具备取得出口信贷的基本资格。审核借款人资格，根据项目的实际特点，确定是否适于采取项目融资模式安排融资。一般来说，对于一些境外出口信贷项目：如境外承包工程；境外资源开发项目；带动国内设备、技术、产品等出口的境外加工贸易项目、境外投资建厂项目和基础设施项目；提高国内企业产品研发能力和出口竞争能力的境外研发中心、产品销售中心和服务中心项目；开拓国际市场、提高企业国际竞争能力的境外企业收购、并购或参股项目等，这些项目往往金额大、期限长，除项目自身经济强度支撑外，借款人难以解决有效担保，因而比较适合通过项目融资模式进行安排。
2.出口信贷项目技术经济可行性分析。对于具备申请出口信贷基本资格的项目，贷款银行要对项目投资者所作的可行性研究的科学性、合理性进行独立论证，对于专业性强、比较复杂的出口信贷项目可聘请有关方面专家参与论证。项目的可行性研究就是指通过对项目的主要技术经济要素，包括技术、管理、劳动力、市场、原材料、能源、基础设施、环境保护、宏观经济环境等的分析，据以对项目做出综合性的技术评价和经济效益评价，获得项目净现值（NPV）、投资收益率（ROI或ROE）和内部收益率（1RR）等具体反映项目经济效益的指标。需要说明的是，贷款银行在这里所进行的可行性分析是建立在投资者可行性研究的基础上的，其重点在于对投资者可行性研究的科学性与合理性进行检验，从而对可行性研究报告的结论进行判断与校正。
如果申贷项目所作的可行性研究存在某些重大遗漏，贷款银行应当要求借款人对可行性研究进行补充修正；对于借款人可行性研究报告中的信息、数据和参数的准确性、及时性和科学性，贷款银行应当进行认定，特别是对于资源储量、原料供应、市场预测、定价模型、成本分析、贴现率等关键数据的科学性和准确性要进行深入分析与判断，因为一旦这些数据的准确性出现问题，将可能导致可行性研究的结果完全不可用，以此为依据实施的项目和提供的融资将不可避免失败的结果。通过对借款人可行性研究的补充与修正而得到的项目可行性分析结论，是贷款人进行贷款决策的重要参考依据。
3.出口信贷项目风险分析。可行性分析是项目投资者从资本获利的角度出发，侧重于分析项目出现好的可能性和程度，即在各项环境条件、参数等处于理想状态的假定基础上对项目的投资收益率、内含报酬率和投资回收期等指标所进行的分析预测；而风险分析则是贷款银行从贷款安全的角度出发，侧重于分析项目出现坏的结果的可能性和坏的程度，进而对项目未来的偿债能力做出判断。因此，贷款银行在对出口信贷项目经济技术可行性进行分析的基础上，还必须对项目进行风险分析，对有关的风险因素做出评价，判定项目的经济强度和各种风险要素对项目经济强度的影响程度。出口信贷项目的风险分析是决定贷款银行是否为一个项目提供融资的关键决策因素，并且为贷款银行通过投资结构、融资结构和信用保证结构的设计规避项目风险提供了重要的基础数据。
（二）出口信贷项目投资结构设计
1.项目投资结构设计的基本因素。贷款银行应当在一个出口信贷项目的运作初期就与项目主办投资者进行深入接触，并参与到项目投资结构的设计中去，以为项目的成功运作以及后续的项目融资奠定良好的基础。目前国际上较为普遍采用的投资结构有四种基本的法律形式：公司型合资结构、合伙制或有限合伙制结构、非公司型合资结构、信托基金结构。在对项目投资结构进行设计时需要考虑到以下几个基本因素：项目资产的拥有形式、项目产品的分配形式、项目管理的决策方式与程序、债务责任、项目现金流量的控制和税务结构等。此外，会计准则对于报表合并的规定、对投资可转让性的需要、对项目资金的考虑等也是设计项目投资结构所应当考虑的重要因素。
2.项目投资结构设计。贷款银行与投资人就出口信贷项目的基本情况进行深入了解后，应当与投资人共同研究设计与投资特点及融资要求相适应的项目投资结构。目前国际上较为普遍采用的投资结构有四种基本的法律形式：公司型合资结构、合伙制或有限合伙制结构、非公司型合资结构、信托基金结构。贷款银行在介入一个拟申请出口信贷的境外投资项目后，为确保项目运营以及项目融资能够顺利执行，需要与项目投资者（借款申请人）及有关各方就项目情况进行深入研究，对项目投资者从投资角度出发的需要以及贷款银行从融资角度出发的要求进行综合平衡，并结合项目本身的特点对项目投资结构进行设计。这一步的工作是至关重要的，它不但关系到项目今后能否成功运转，而且是项目融资信用保证结构的重要基础，是融资能否成功的关键。
三、出口信贷项目融资的BOT模式设计
（一）出口信贷项目融资模式的选择及其应考虑的主要因素
1.出口信贷项目融资模式选择。对于不同的出口信贷项目，由于贷款银行的不同、投资者的不同和项目自身特点的不同，其项目融资的具体模式可以归纳为以下几种类型：投资者直接安排融资的模式、投资者通过项目公司安排融资的模式、以“设施使用协议”为基础的融资模式、以“杠杆租赁”为基础的融资模式、以“生产支付”为基础的融资模式、以“黄金贷款”为基础的融资模式、BOT项目融资模式等。其中：投资者直接安排融资的模式、投资者通过项目公司安排融资的模式、BOT项目融资模式是最基本的项目融资模式，对于出口信贷实务操作比较适用，并且其它几种项目融资模式都是在这几种模式的基础上衍生的。
2.出口信贷项目融资模式设计应考虑的主要因素：（1）如何实现有限追索。实现融资对项目投资者的有限追索，是投资者寻求项目融资模式的一个最基本的出发点，同时也是贷款银行根据专业判断所愿意承担的风险限度。贷款银行看待风险的态度、项目投资者承担风险的能力以及项目所处行业的风险系数、投资规模、经济强度等多方面因素都会对项目的追索形式和程度产生重要影响。因此在项目融资方案设计过程中，贷款银行与项目投资者之间将根据各自对风险的判断和承担能力，围绕追索的形式和追索的程度进行反复的权衡与谈判。（2）如何分担项目风险。在项目各有关当事人之间分担风险是投资者寻求项目融资模式的另一个着眼点，其核心内容就是如何在投资者、贷款银行以及其它与项目利益有关的第三方之间划分风险。例如：项目投资者一般需要承担全部的项目建设期和试生产期风险，但是在项目建成投产以后，投资者可能只需要以购买项目绝大部分产品的方式承担项目的市场风险；而贷款银行则有可能需要承担项目的部分经营风险。因此，如何分担项目风险与如何实现有限追索其实是同一问题的两个方面，它们的核心都是贷款银行与投资者对风险划分的权衡与博弈。除上述因素外，项目投资者在设计融资方案时还十分关注对项目税务亏损的利用和资产负债表外融资的实现等内容。
（二）出口信贷项目融资的BOT模式设计
BOT是Build（建设）、Operate（经营）和Transfer（转让）三个英文单词第一个字母的缩写，这种融资模式的基本思路是：项目所在国政府或所属机构为项目的建设和经营提供—种特许权协议（ConcessionAgreement），作为项目融资的基础，由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者来申请出口信贷，承担风险，开发建设项目并在有限的时间内经营项目获取商业利润，最后根据协议将该项目转让给相应的政府机构。
1.BOT模式的组成人员。（1）项目的最终所有者（项目发起人）。项目发起人是项目所在国政府、政府机构或政府指定的公司。在BOT融资期间，项目发起人在法律上不拥有项目，也不经营项目，而是通过给予项目某些特许经营权（例如承购项目产品以保证项目的最低收益）和给予项目一定数额的从属性贷款或贷款担保作为项目建设、开发和融资安排的支持。在融资期间结束后，项目的发起人通常无偿地获得项目的所有权和经营权。（2）项目的直接投资者和经营者（项目经营者）。项目经营者是BOT融资模式的主体，通常是一个由项目经营公司、工程公司、设备供应公司以及其它投资者共同组成的一个项目公司。项目经营者从项目所在国政府获得建设和经营项目的特许权，负责组织项目的建设和生产经营，提供项目开发所必需的股本资金和技术，并申请出口信贷，承担项目风险，并从项目投资和经营中获得利润。（3）项目的贷款银行。BOT模式中的贷款银行可以是商业银行，也可以是政府出口信用机构、世界银行或地区性开发银行，或是上述金融机构组成的贷款银团。
2.以BOT模式建设项目并申请出口信贷的主要思路：（1）特许权协议是BOT模式的一个核心环节，主要包括三个方面的内容：一是批准项目公司建设开发和经营项目，并给予使用土地，获得原材料等方面的便利条件；二是政府按照固定价格购买项目产品或者政府担保项目可以获得最低收入；三是在特许权协议中止时，政府可以根据协议商定的价格购买(或无偿收回)整个项目。项目公司以特许权协议作为基础向政府出口信用机构申请出口信贷，政府出口信用机构可以将特许权协议的权益作为贷款抵押，并设计专门机构控制项目的现金流量。在一些情况下，政府出口信用机构还可要求项目所在国政府为贷款提供担保。（2）在项目建设阶段，工程承包公司以承包合同的形式（如“交钥匙”合同）建造项目，可以起到类似于完工担保的作用，有利于控制融资风险。（3）进入经营阶段后，经营公司根据经营协议负责项目公司投资建造的公用设施的运行、保养和维修，支付出口信贷本息并为投资财团获得投资利润。（4）项目公司保证在BOT模式结束时将一个运转良好的项目移交给项目所在国政府或其它所属机构。
一、引言
随着现代企业的市场竞争越来越激烈，企业如何在日常经营中提升资金使用效率，合理配置资金和资源，变得尤为重要。只有加强投资管理，编制合理的投资方案，才能在降低投资风险的同时，获得更大的经济效益。投资管理是指企业根据自身的战略目标，对其投资活动进行一系列的规划、决策、实施、监督和反馈等行为，对企业的长期发展有着重要的战略意义。随着我国市场经济的不断发展和各类机制的不断完善，企业的投资主体更加多元化，投资方式更加多样性，为各行业都提供了更多的发展机会，但是收益与风险总是相伴而生，这就对企业内部的投资管理与控制机制提出了更高要求。
二、企业投资管理中存在的问题
（一）投资可行性分析盲目乐观。目前，我国很多企业的投资管理水平参差不齐，存在缺乏专业研究的盲目投资，这种非理性投资的后果往往会为企业带来不小的经济损失。这种盲目乐观主要体现在：一方面，企业投资者对项目的可行性分析不够重视或是不够专业，没有对外部的宏观市场环境、行业现状及未来发展趋势、企业自身的投资管控水平做充分的认证。另一方面，企业在对项目进行效益评估时对结果理想化，往往没有针对被投资对象的实际情况进行深入分析，重要财务数据的分析也只是流于表面，对不同结果的预期不够全面和理性，最终导致结果偏离实际较多，而资金却已经大量投入。（二）资金使用不规范。企业开展投资活动时，内部的资金管理十分重要，如何有效有序地将资金投放到位，并对后续资金实施有效管控是非常重要的。而现实情况是资金的投入用途和金额与最初的测算和预算大相径庭，管控不到位，资金使用非常不规范。通常而言，企业在做前期的投资可行性分析时，会测算对被投资企业的资金缺口，并明确规定后续的使用范畴。但在投资资金实际使用过程中，却不能严谨地按照计划进行资金管理，这就直接使得资金投向偏离了投资计划，会导致投资结果与预期相背离。例如，资金的投入时点、投入金额、投资周期等方面如果没有按照制定的计划进行实施，不仅会直接影响投资收益的结果，而且会加大后续监督考核工作的难度。（三）监管跟踪不到位。在投资管控中，完善的监督跟踪体系是投资安全性和收益性的有效保证。完整的企业投资活动应该包含对事前的可行性分析、事中的监督跟踪、事后的审计评价的全过程管理。目前，很多企业在投资前期盲目乐观，缺乏理性研究，同时对项目投资以后的各项管控也流于表面，没有建立完善的监督跟踪体系，不能及时发现被投资企业或项目存在的问题，信息反馈存在滞后性，对被投资企业的实际经营情况掌控不全面，实时监控不到位，影响了企业对未来投资方向和金额的判断力。钱投出去后就不关心了，对钱的真正去向是哪里，钱的投资环境是否发生变化等都缺乏后续监督。这种对走向的把控不清，会使得企业的投资活动缺乏必要的指导，从而使得投资决策缺乏合理依据，影响投资收益。（四）风险防范意识差。企业的发展离不开市场这个大环境，市场环境是瞬息万变的，企业如果信息闭塞，不去主动了解目前的市场环境和行业趋势，就会使得投资风险大大提升，有损企业的经济收益。风险防范意识必须是贯穿始终的，由于项目投资后评价在我国发展较晚，很多企业更重视项目投资前期的可行性研究，不注重后续的风险管理，这是非常不可行的。信息是决策的基础，很多企业投资管理时缺少调研意识，对市场信息以及被投资行业的情况不够了解，更不会进行深入的调查和研究。特别是跨行业投资的企业，对被投资行业的认识分析不够充分，只看到机遇，没有看到挑战，对所要投资的行业，因信息不对称，调研不深入，或是没有其他充足的消息来源，无法全面掌握目标企业的现实情况，只能从同业类似的经济体中取得数据分析，这样就有一定的局限性，加大了投资风险，不利于企业的风险管控。（五）管理人员业务水平不高。在企业投资管理过程中，投资管理人员的业务能力是非常重要的。而实际工作中，投资管理人员缺乏专业的管理知识和技能是一种普遍现象。大部分企业没有针对投资管理业务设立专门的部门和岗位，对相关人员的业务能力培训也较为欠缺，缺乏完善的考核和激励机制。比如，投资管理人员是否了解被投资企业的具体情况，在后续的投资管理工作中，如何起到监督管控作用，对过程会出现的各种风险如何防范等。如果没有丰富的投资管理经验，基础知识不扎实，专业能力和职业素养不完善，是很难起到被投资企业的管控作用。所以，投资管理人员如果在日常管理和决策上没有用专业和全局的眼光去分析问题，这对于企业投资管理工作是十分不利的。
三、如何加强企业的投资管理工作
（一）提高投资可行性分析的准确性。投资前期的可行性论证工作与投资的成败及收益是息息相关的，决定是否投资的可行性报告必须是真实、全面、客观、科学的。因此，企业在投资前一定要做好市场调研，包括收集各类政策、了解和分析投资项目的内外部环境、投资行业的发展前景及目标企业的经营水平和风险，从而做出全面评估，提出详尽的可行性研究分析，充分剖析各类机会和风险。同时，企业应做好投资项目的预期报告，结合企业自身情况，明确投资战略目标、投资规模、能够承受的投资风险和预期收益目标等，形成可行性研究报告，并提出合理的投资评价和投资建议，供企业决策层决策。（二）完善资金管理制度。在投资管控中，企业一定要强化资金的管理工作，一方面做好资金的筹集工作，另一方面要特别加强投资资金的预算管理、投入管理、产出效益管理。首先企业要做好投出资本的预算工作，投资资本应视协议和相关约定合理投入，同时也要关注被投资企业的日常经营预算，严格控制经营风险和管理风险。其次，资金的投出要严格按照审批流程执行，规范相关人员的工作职责，建立不相容岗位的职务分离制度，明确授权审批制度。严把支付关，最大限度地节约投资资金，发挥资金的最大效益；一旦项目出现危机，应及时采取有效的应急预案。再次，企业要定期测算投资的投入产出效益，投入资本是否达到了预期的收益，并对结果做出详尽的原因分析，给决策者提供有效的信息。此外还要关注对投入资本和收益的收回工作，确保资金安全性和收益性的实现。（三）提升监管跟踪体系。企业在投资运营中，必须建立内部监督机制。投资是一个复杂多变的过程，企业对整个投资过程要实施动态控制。首先，企业要加强项目落定前的监管，前面提及说要提升可行性分析的准确性，但这是市场研究部的工作，到底他们的可行性分析是否严谨可行，需要监管部门和决策部门来判定。其次，在资金投出之后，企业对被投资企业的日常经营管理要做到及时了解各类信息，包括有利和不利的，特别是对项目运行中不利的影响，应尽早发现，并使其得到有效的控制。最后，企业要提高投资项目的后期评价工作，选择合理的评价方式，反馈相关信息，达到预期目标。企业要完善内控监督体系，加强对管理人员的监督作用，发挥审计部门的管理职责，对投资项目审核和评价，确保管控工作落到实处。（四）加强风险防范意识。众所周知，投资有风险，高回报的同时往往伴随着高风险，所以企业在进行投资之时，一定要进行综合的风险评估，建立完善的风险防范体系。深入剖析大环境政策、行业现状和未来发展趋势、被投资企业的业务能力和市场竞争力。企业一定要多方位多角度了解企业的信息，取得可靠的信息数据，并对数据进行分析，参照财务指标对相关的项目投资进行决策分析，同时，要对比分析同行业的数据参考，对相关收益、现金流等进行综合考量。为了控制投资风险，企业也可以在条款中约定对赌条款。另外，在投资管控过程中，企业要对外部环境和内部环境的变化保持高度的警觉性和敏感性，一旦发生重大变化，应及时汇报分析，报相关部门决策，是否需要重新制定相应的方针策略，从而有效解决经营难题。同时，作为投资者一定要理性对待投资过程中出现的不可逆转的风险，如果结果已经完全背离预期目标，要学会止损，并从中吸取经验教训，在今后的投资中最大程度上规避风险，减少盲目性。（五）提升管理人员的职业素养。对项目运行中的管理人员，首先，企业应加强业务知识培训，提升他们的实践操作能力和综合管控水平，努力成为复合型人才。管理人员应及时了解各项财会准则及金融方面的政策，熟悉被投资企业的投资环境和相关风险，做到外部和内部的双重管控，并且有能力分析被投资企业的经营状况和数据反馈，切切实实地在实际监督管控中起到应有的作用，为企业的发展贡献自己的力量。其次，企业应建立并完善业绩考核制度，定期对专管人员进行考核，对考核优秀的人员应该给予奖励，提高工作积极性和创造性，强化对工作胜任能力的肯定，激发人员的工作能力，提升企业的综合管理水平。
四、结束语
企业投资管理工作是企业发展的重要内容，企业应当重视并加强投资管理。在市场环境复杂多变的情况下，企业的投资管理工作应当是贯穿始终的：在投资前期，企业应充分认证，形成科学谨慎的可行性分析报告；在投资过程中，应当做好监督管控工作，提高投资管理能力，加强风险评估和风险管理；在投资后期要做好审计评价工作，努力提升投资效益。
参考文献：
[1]陈春珠.探析企业投资管理存在的问题及对策[J].中国商贸,2019（11）：123-124.
[2]尚福成.企业投资管理中存在的问题及对策分析[J].商业文化，2020（7）：64-67.
[3]徐良才.企业投资管理中面临的问题与应对措施[J].管理观察，2019（14）：23-24.
1 前言
房地产项目投资具有高风险和高回报的特点。在我国，房地产业经过二十几年的发展，己成为国民经济的重要支柱之一。但是目前国内房地产业中还存在很多不完善的地方，尤其在投资可行性分析的风险研究方面还不够深入，表现在其一，项目可行性研究重在项目投资开发的各个财务评价指标，并以此作为项目是否可行的判断依据。其二，定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析中常用的方法，决策失误的现象大量存在。鉴于以上状况，作者将结合房地产开发企业的实际情况，以西安市高新区水晶SOHO项目为例，运用SWORT方法进行初步分析，并从经济、社会、环境、技术四个方面对此进行研究和探讨。
2 项目概况
项目场地东临团结南路、南临科技六路。规划总用地面积13333.1平方米，项目拟建设2栋25层高层办公楼，2层商业裙房。总建筑面积约105965.55平方米，其中办公楼68047.14平方米，商业裙房17662.43米，地下建筑面积20209.98平方米。容积率为6.43，绿化率36%。
3 SWORT分析
SWORT分析方法又称为态势分析方法，早在20世纪80年代初由旧金山大学的管理学教授提出来的，它是一种能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况的办法。本文将运用SWORT方法对本项目进行剖析，为可行性研究提供参考。
3.1 优势分析（Strength）
首先，公司多年的市场开发经验给了消费市场极大的信心，公司的物业管理和品牌都非常具有优势，这些都为本次项目提供了极大的升值空间。其次，对于此次项目，公司将聘请知名的建筑设计师等，这些都必能增加物业附加值，给客户以信心。
3.2 劣势分析（Weakness）
本项目的劣势主要有三：1.地块周边公交线路较少；2.地块北边近邻南窑头安置用地，外来人口多，品质受到一定影响；3.本项目的规模太小，导致商业体量较小，不适宜开发大型商业。
3.3 机会分析（Opportunity）
1、目前市房地产业处于一个稳步发展阶段，高新区良好的经济环境将吸引更多的企业前来投资创业。
2、项目在未来地理区位发展上处于优势，其周边的商圈发展属初期阶段。西有鸿基新城东有木塔寨两大商圈，其潜在的商业项目对消费吸引巨大。
3、项目开发可以充分挖掘商业价值，以商业来带动写字楼，两者有机结合，推出满足市场的产品，取得良好销售业绩。
3.4 威胁分析（Threat）
1、项目周边的旺座现代城、都市之门、汇鑫IBC等楼盘会流失一部分客户。
2、高新区写字楼较多，竞争激烈，而且未来周边地块大量的商业项目会有潜在地竞争趋势。
4 可行性研究
经对项目的SWORT分析后，可知道此项目在内部的优势和劣势、外部的机会和威胁，形成对此项目的直观把握。现从经济、社会、环境、技术四方面进行深入分析。
4.1 经济可行性研究
项目总投资为80266.45万元。其中，项目开发建设成本费用为61070.70万元，经营成本费用为19195.75万元。
本项目资金的筹措方案拟定为：申请银行贷款31000万元，占总投资的38.6%；建设单位资本金23000万元，占总投资的28.7%；其余资金后期以销售收入获取，可满足项目的建设投资需求。
从财务分析可以看出该项目全部投资税后利润率11.88%，本项目能有稳定的现金流量，能确保项目投资方获取可观的利润，具备经济可行性。
4.2 技术可行性研究
西安高新技术产业开发区房地产开发公司作为一家技术成熟，经验丰富的房地产开发公司，在市场调研、银行还贷、销售转投入以及宣传推介等方面都非常娴熟，具有较高的诚信力度。
合理的规划将有效促进施工进度，有力地控制建设成本与投资成本，及时地交付与销售。各项工序将有条不紊地进行，规避市场风险，极大程度上保障贷款资金的安全性、流动性。
这些都将减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设。所以从技术上来说，此项目是完全可行的。
4.3 环境可行性研究
西安高新区经过20年的发展，成为国家建设世界一流科技园区的六个试点园区之一，是陕西省科技创新、成果转化、科技产业发展的重要承载体和标志。优良的环境与综合配套，不仅为入驻企业提供了良好的办公与生活氛围，而且提升了园区的整体竞争力。
作为西安市最大的招商引资地，这里集中了大批高科技企业和高端专业人才，是西安人口素质和教育文化水平最高的区域，有着大批的消费群体。
同时，由于项目周边的写字楼较多，而本项目的规模较小，竞争相对激烈，而且未来周边地块大量的商业项目会有潜在的竞争趋势，会流失一部分客户。这将会对项目的销售产生一定程度的影响。
综上所述，此项目在环境可行性方面是一个机会与威胁并存的现状。
4.4 社会可行性研究
社会可行性即社会效益分析。
项目所在地居住区密集，日后会聚集大量的生活配套及中端类消费需求，其潜在的商业项目对消费吸引巨大，因此，本项目建设将服务于项目周边人群，解决周边企业员工的吃饭、娱乐、休闲等生活配套需求问题，使项目周边人群在工作之余生活丰富多彩，有利于促进高新区经济健康稳定发展。
本项目实施后，其产业链的发展将使得土地开发，建筑设计，服务营销，物业管理，房地产金融体系等一系列的环节形成良性循环，将为社会提供更多的就业机会，为国家和地方政府获得更多的税收，有利于政府发挥职能、促进地方经济的繁荣发展与社会和谐稳定，因此，从社会评价角度看该项目是可行的。
5 结论
经由SWORT方法分析和经济、社会、环境、技术四个角度的深入剖析，作者初步认为此项目是可行的。
但是与此同时公司应密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。
参考文献：
一、前言
投资指的是将某种有价值的资产（资金、人力、知识产权等）投入到某个经济活动、企业或项目中，从而获取一定经济收益的商业过程或行为，是商品市场经济化中最广泛及最基础的经济活动。对企业而言，提高经济效益、加强企业管理、增强企业实力以及扩大企业的生产经营模式等最有效的方式之一就是投资，可行性研究对拟建项目是否符合国家产业的布局以及发展方向在经济与技术上是否可行进行了全面分析，为项目投资决策提供了可靠的科学依据。
二、当前企业投资项目可行性研究存在的问题
由于企业的长期投资项目具有投资不可逆、资源成本高、回收期长、投资大、流动性差等特点，因此，所投资的项目一经落实，所投入的资金将形成沉淀资本，成为企业的固定资产。通过对多例投资项目的失败原因进行分析，可将其归纳为以下几点：
（一）内容不全面，缺乏可观性
首先，为项目的决策者提供充足且有价值的信息是投资项目可行性研究报告所必须的，其内容无须面面俱到，但必须强调重点内容与关键部分。其次，有投资就有风险，及时发现投资期间所存在的风险，并对其进行深入研究，及时提出相应的规避风险措施，有利于减少风险损失，然而，目前，我国企业对风险因素的分析除了没有针对性外，还分析的不够全面、深入。
（二）夸大产品、技术的先进性
技术是保证企业投资能够取得最大化经济效益的重要手段，然而，有的投资项目可行性研究却脱离实践，企业投资者对当前机械设备的工作能力、企业管理制度以及产品质量等直接影响到企业经济效益的因素视若无睹，片面强调技术的先进性，其不客观、不全面的企业管理模式将导致投资项目的破产，最终给企业的资金周转带来了一定压力，甚至给企业带来巨大的经济损失，更甚者直接导致企业破产。
（三）存在时间差异
可行性分析建立在一系列假设基础上，比如对企业的投资和现金流通的假设等。在企业的投资可行性分析环节中，将企业的投资假定在初期，将经营阶段中的现金流通假定在期末，此种假定有助于相关评价指标的计算，以此论证其是否存在可行性，然而，从投资管理以及所投资项目的运营模式角度分析，企业投资者出于企业的长期发展以及项目经济效益评估的考虑，将不会选择一次性把所有融资投入到初期的项目建设中，而是选择依据项目的建设进程，逐步加大投资力度。经营阶段中的现金流通有时也会出现在项目建设的后期，两者间具有很大的时间差异，但其存在的差异很大程度上取决于项目发展过程中的产品特征，最终导致项目的可行性分析失实。
（四）质量不高，缺乏实质性
很多企业忽视了对投资项目进行可行性研究的重要性，在投资过程中，流于形式，没有全面的对投资项目进行全面的可行性研究，直到将所投资的项目落实于实践中时，为了能够从项目中取得最大化的经济效益，才临时性的对已进入运营状态的项目进行可行性研究。此类研究报告建立在实践可行性的分析基础上，且以实践的可行性方案为依据，忽略了自然条件、交通运输能力、产品寿命、市场竞争力以及能源供应等因素，导致其夸大了项目建设的资金投入以及项目投入使用后的经济效益和对当地经济所起到的影响，最终将增大企业的经营风险以及企业的投资风险。
三、企业投资项目可行性研究的评判标准
企业投资项目可行性研究是以多种科学方式对某一项目的建设投资做经济与技术上的可行性分析，并通过对竞争优势、市场需求以及企业财务周转等方面分析企业投资该项目是否可行。
首先，在选择投资项目时，应充分比较各投资项目自身所具有的优势，例如：项目发展前景、项目发展难度、项目周期、项目的资金投入等。当明确投资方向后，还要进行项目方案、资源利用等主要方面的分析，从而选取最优、最具可行性的投资项目。其次，在实践的基础上，以现有的历史材料为依据，对未来市场进行一个产品需求量的概率分析，从而预测该投资项目是否能够满足市场的需求等；最后，对企业进行财务评估，对企业的全部项目投资动态以及盈利大小进行分析，评估企业自身的财务状况是否能够独立支撑所投资的项目，此外，还要进一步计算所投资项目的资本金净现值以及资本金内部收益率等盈利指标，全面确保投资项目的安全性与可操作性等。
四、企业投资项目可行性研究应重视的问题
（一）对投资风险进行分析
投资环境风险、汇率风险、资源风险、设计以及技术风险、人力资源风险等都是企业在选择项目投资过程中需要考虑的风险类型。因为风险所存在的不确定性因素将对企业的项目投资产生影响，因此，要对这些风险进行财务分析，并根据其影响程度进行风险等级汇总，随后，针对不同的风险类型特点，分别提出具有建设性意义的对策，以此降低风险给企业带来的损失。例如，某企业要投资石油项目，在决策前的可行性研究中就应充分体现石油企业生产经营的特点，加强风险论控制，拟建的建设投资项目应包括勘探风险、环境风险、观察建设风险以及市场风险等；在进行项目的经济评估时，应针对不同风险进行相应的财务评估，找出存在的敏感性因素，正确揭示项目的风险因素及风险等级，从而制定出具针对性的防范措施，其可建立项目风险的综合评价指标体系，运用多因素递阶模糊综合评价模型，对风险因素的影响程度进行量化分析，形成综合评估报告，为决策提供可靠信息，降低投资风险等。
（二）对财务投资进行分析
财务评价是企业投资项目可行性研究的核心内容，企业投资项目的评价结果将直接影响到企业投资项目的可行性。财务评价具有明确、固定的指标体系，大致可分两类，即静态评价指标和动态评价指标。静态评价指标包括对投资回收期限、企业内部收益以及投资收入等的评估，因其易于理解，同时又具有极强的可操作性，而被企业领导者广泛使用。动态评价指标是以资金时间价值为基础，具有很强科学性，与静态评价形成互补，但其却不能完全代替静态评价指标的作用。
（三）对项目进行社会评价
为了提高企业项目投资的经济效益，实现投资项目能够与其所处的社会环境相协调，就必须对社会进行一定的评价，这不仅有助于减少企业对所投资项目的盲目性，使企业投资能够更合理、全面的符合国家调控政策要求，而且有助于吸引外资，以此取得更多金融行业的贷款机会。随着我国投资建设规模的不断扩大，投资环境建设的不足也逐渐显露，因此，企业在进行项目投资前，必须将所认定的投资项目周期进行相应的社会评价，其中包括对社会财务状况的分析、当今社会技术水平的分析以及社会经济状况等。
（四）对环保和生态性分析
随着我国社会经济的发展，环境污染越来越严重，生态环境承载能力受到更大的挑战，政府和公众对项目的环保和生态保护的刚性约束和期望标准越来越高，履行社会责任的投资者，还必须重点对项目的环保和生态性进行科学分析，分析项目对水资源、大气、土壤及周围生态环境的影响，走可持续、环保性方向，避免因环保和生态影响而造成项目投资失误。
（五）对不可行性进行分析
为了有效规避投资风险，保证投资可行性研究的真实性以及有效性，企业投资方往往在进行委托编制可行性汇报的同时，通过其他评估平台，以反可行性手段全面评估、论证所投资项目的可行性。倘若所评估、论证的结果不成立，则证明前期的可行性评估结果具有真实性，倘若以反可行性手段评估与论证的结果成立，则说明前期的可行性评估结果错误，企业应当适时的终止项目投资，防止失误决策将给企业带来巨大经济损失以及资源的浪费。
五、结束语
总而言之，企业投资项目可行性的研究不仅要分析其当前存在的问题以及影响因素，还要对分析结果进行总结并归纳，从而提出相应的解决方案。本文简单阐述了完善企业投资项目可行性研究时过程中应重视的问题。项目投资可行性的成果必须满足企业投资者对制定投资方案以及确定投资项目的需求，只有正确的项目投资，正确的投资决策，才能有效提高企业的经济收益，从而提升企业的经济实力。
参考文献：
[1]郭小鹏.浅议项目可行性研究阶段投资的合理确定[J].中国城市经济.2010（09）：12-56
现阶段BOT市场存在着秩序混乱、监管失效等问题，这些问题都是由于政府监管缺乏有效的约束机制造成的，很多投资者对相关的政策法规朝令夕改只能表示无奈，无计可施，长此以往投资的兴趣也就大大减少了。
1.2BOT项目管理人员专业素质不高
BOT是一门综合性科学，涉及金融、技术、经济法和财务管理、项目管理等多门学科，对从事BOT项目管理人员专业性、技术性、实践性的要求都很高，需要专门人才，可以说我国高速公路BOT项目向规范化管理才刚刚起步，而目前这方面的专业人才相当匮乏。
1.3项目的经济风险
在项目建设期，利率、通货膨胀、原材料价格变动、建设难度、速度都对项目投资成本产生影响，从而增加经济风险。在项目运营期，由于市场、技术、管理等多方面因素，导致营运成本增加、车流量减小、收入降低、本息偿还和收益得不到保证的风险。
2高速公路BOT项目投资策略
高速公路BOT项目投资分为项目前期、项目建设期、项目运营期、项目移交四个阶段，本文主要从项目前期、项目建设期就投资策略进行说明。
2.1做好项目可行性分析
项目立项前应充分做好项目的可行性分析，可委托第三方设计、咨询机构对项目的总体情况、建设难度、经济效益进行充分研究分析。同时，对当地政府的财政承受能力、履约意愿、过往记录进行详细了解。通过可行性分析做出科学预测，能确保达到目标收益率的基础上进行项目立项。
2.2做好项目谈判工作
组织专门、专业的谈判队伍，在充分了解国家和当地相关法规政策的基础上与政府进行谈判。谈判着重对征地拆迁、限制竞争、收费价格、调价公式、补偿条款和争议解决进行充分协商，在保重投资者利益的前提下达成一致。
2.3做好项目建设前的设计优化工作
在项目建设前，就重大设计方案进行专题研究，与设计单位充分沟通，邀请专家审查，在保证项目实施和长期利益的前提下，选择有利于施工和节约成本的方案，控制投资成本。
2.4做好建设期建设资金管理
一是在项目实施前、项目落实后、项目实施中，本着效益和效率并重的原则开展项目融资。二是在项目实施过程中加强以建设资金的控制，对承包商银行账户进行监管，提高资金整体使用效率，保重项目建设资金专款专用。
2.5做好建设期进度成本控制
项目建设之初应制订总体工期目标，要求承包商按此制定详细的施工进度计划，并在建设过程中严格按施工计划进行工期控制。同时，在保证工程质量、安全、项目正常功能和满足施工需要的前提下，严控工程变更。
3高速公路BOT项目的融资
“项目实施、融资先行”，高速公路BOT项目的融资很大程度上决定项目的成败，其主要融资方式为政府投资、国内银行贷款、国际金融组织贷款、股票、债券融资等。项目融资要周密计划，测算各种筹资方式的资金成本，选取最优方案实施。目前，我国高速公路BOT项目融资主要采取政府投资和金融机构贷款两种模式。政府投资指在项目实施中政府给予的一定比例的补助，此部分应在项目谈判中明确，在项目投资协议中载明，项目实施过程应注意回收。金融机构贷款指在国内外银行、金融组织的贷款，此部分应本着效益和效率并重的原则开展。
4高速BOT项目对财务人员提出的要求
①积极学习掌握市场经济体制下的资产、资本、金融、投资等方面的新知识和新情况,不断提高自身的专业素质和理财能力，争做一名适应时代的财会人员。②积极探索和推进高速公路优良资产向优质资本转换的过程，在实施“以路建路”的战略目标进程中发挥作用。③主动承担起围绕提高企业综合效益和核心竞争力而开展的资产重组、资源整合、资本扩张等工作的前期调查研究、分析论证、方案制定和实施，在实现“零成本管理”目标方面迈出坚实步伐。④积极搞好建立企业内部约束机制和激励机制的工作，在财务监督、绩效考核、资产监管、资金管理方面探索新途径。⑤总结探讨项目财务管理的主要特征，并结合企业实际情况，初步形成一套BOT项目财务管理的体系，并完善和丰富BOT财务管理体系。
