关于10月保安工作计划1
根据目前实际情况，针对保安员整体业务技能和个人素质，进行全方位的军体素质、治安管理、消防知识等培训。全面提高保安员综合服务素质，以体现我公司服务宗旨，塑造良好的企业形象。
第一、培训内容
一、保安管理制度
1、保安员纪律、职责权限、职业道德规范、礼仪规定
2、行为规范
3、对讲机使用规定
4、保安人员奖惩制度
5、各岗位职责
二、消防知识
1、消防安全知识
2、灭火器及灭火方法
3、义务消防队的任务
4、火警报警程序
5、发现火警、火灾应急处理程序
三、治安管理知识
1、物业管理及治安管理的要求
2、正当防卫
3、保安类各种问题的处理方法
4、保安员交接班管理标准作业规程
5、停车场管理标准作业规程
6、易发生事故的11个部位强化防范措施
四、军体素质
1、单列考核标准
2、擒敌应用技术动作
五、物业管理专业知识
1、物业管理的概念
2、物业管理的'分类
3、物业管理的主要内容
4、物业管理人员的素质要求与职业道德
5、物业管理的基本原则
第二、培训方案
根据领导指示和实际情况。各项目主管对本项目下属保安员全面负责管理和考核。因此这次培训要求全体保安员（除值勤外）和项目主管全部参加，并且在培训过程中实行考核。培训结束后，根据实际情况对现有保安人员进行筛选和调整。
一、培训时间
1、全程培训时间为 个月。
2、具体时间按排详见《培训时间表》
3、培训以操练和理论交叉进行，时间安排根据具体情况临时决定。
二、培训地点
选择我公司项目较集中的地方。
第三、培训目标
一、提高全体保安人员综合素质，树立良好的社会形象。
二、提高全体保安人员工作效率，服务质量，为业主（使用人）提供高效、周到的服务。
三、 提高全体保安人员自我学习、自我约束的能力，实现企业前景。
第四、培训管理规定
为保证这次全体保安人员的培训工作顺利进行，达到预期的目标，现根据我公司《员工手册》制定以下几条纪律：
1、不得无故不参加培训，违者按旷工处理；
2、培训时应该做到不早退不迟到，违者捐活动基金；
3、遵守纪律，不得在培训过程中做与培训内容无关之事项。
关于10月保安工作计划2
一、完善企业机制，强化基础管理l综合管理部要紧抓基础管理，突出重点，不断加大对各管理处的监管力度。对一些发生过事故的小区，重点加强监督检查，对管理处相关负责人组织学习，分析原因。严格执行公司各项制度，对存在的发出意见书，落实整改，强化小区责任评估工作推进力度，使各管理处长效监管机制健全。
计财部肩负着调控公司各项费用的合理支出，保证公司财务物资的安全的职责。明年财政部实行的新的会计准则，对财务人员提出了更高的要求，很多账务的处理都要在充分了解经济业务实质的基础上进行判断后才能进行，所以，计财部要加强内外沟通，特别是与管理处的联动沟通，在做好日常会计核算的基础上，不断学习，提高团队综合能力，积极参与企业的经营活动，按照财政部会计准则和集团财务管理制度及物业的相关法律法规的要求，力求会计核算工作的正确化、规范化、制度化，做深、做细、做好日常财务管理工作。
行政办办公室在今年工作的基础上，明年以公司对物业管理规范操作的要求为主线，着重在强化管理水平和岗位技能、规范服务标准和质量、不断创新员工培训内容等方面做扎实有效工作。强化办公室的协调职能，建立良好的工作氛围，与各部门、管理处保持良好的协作关系，创造***的工作环境。
市场部明年要进一步完善各项规章制度，通过制度促使指标的落实。对物业市场形势进行调研，提供详细资料供公司参考。对标书制作做进一步细化，严格按照上海市物业管理相关规定和准则制定管理方案，并对商务楼板块按商场、办公楼予以分类制作文本，形成范本。人力资源部要着重检查、促进各管理处用工情况，避免违规用工，杜绝各类劳资纠纷的发生的同时，想方设法规避人事风险，降低人事成本，利用本市现行"就业困难人员就业岗位补贴"的优惠政策，享受政府补贴，为公司今后的规模化发展提供人力资源的保障。
二、拓展市场空间，保持企业持续稳定发展物竞天择、适者生存。是放之四海而皆准的基本法则，也是市场竞争中颠扑不破的真理。虽然物业管理行业当前，由于物业市场的迅速扩大，竞争日趋激烈是由经济规律所决定的，我们要充分地提高核心竞争能力，物业市场的迅速扩大更是难得，为我们搭建了宝贵的全面参与市场竞争的舞台。
实施成本控制战略，通过推行区域管理制度，消除资源的浪费，建立快速反应机制，降低工作衔接成本，提高工作效率，提升服务品质。在降低成本的方案中，限度节省人力资源，全力拓展外部市场，广泛开展经营活动。l承接高端物业管理服务项目。随着房地产业飞速发展，物业市场迅速扩大，依托现有市场积累经验，广泛地参与较大范围市场竞争势在必行，物业管理行业规模经营才能产生效益，只有走出去，参与到全面的、激烈的市场竞争之中，经过残酷的市场竞争的洗礼，我们才能发展壮大，而且才能在更大的范围打造服务品牌。
锻造一支技术强、作风过硬的队伍，通过不断学习新知识、新技术，为公司的日渐发展储备人才。公司的飞速发展，人力资源是否能满足我们日益增长的需求，是摆在我们面前的课题。公司在向一级资质迈进的道路中，除却管理面积的要求，必须拥有具备中级职称以上的人员不少于20人，目前公司(含外聘)员工，仅有10名人员，距离还有很大差距。所以，要继续加大培训力度，扩展服务思路，由于我们直接地、经常地接触着销售终端--顾客(业主)。所以物业公司具备着其它行业不具备的独特优点。拥有广阔的物业市场为物业企业进入中介领域提供了前提。利用豫园品牌优势，商场商铺的经营管理也是我们可以涉足的区域。随着社会分工的明确和细化，物业的延伸必然会得到深远的发展。我们可以利用自身的优势，集思广益，思索物业延伸服务的可行性，挖掘出新的经济增长点。
三、应对物业公司目前存在的问题进行分析和今后的工作展望目前，物业公司在内部管理方面也就是"软"管理方面有了很大提高，如服务的及时性、质量、态度及标准化管理方面，但由于物业服务中硬件设施不到位，致使部分服务部分达不到需求。员工队伍整体技术含量低，在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。公司目前处于发育阶段，与本市大型物业公司存在着差距，在走向市场.
1、准备物业公司运行(特别是开盘期间)所需的办公设施和办公用品
2、去知名物业公司参观学习
3、拟定物业公司组织架构和销售期间物业管理人员编制配备
4、各岗位操作规程的制定，部分装裱上墙
5、为开盘招聘和储备保洁、保安、工程人员(保安、保洁各2人)
6、选定管理、保安、保洁人员、维修工作服装;
7、保安执勤用品、保洁物资准备
8、拟定培训计划，拟定保安、保洁、办公相关资料和表格，请专业公司设计同和物业"logo"
9、拟定开盘物业配合方案、营销期间物业管理工作和临时工作纪律
10、对保洁、保安、工程、办公人员进行相关专业技能培训和现场指导
11、拟定销售期间物业管理服务统一说词
关于10月保安工作计划3
20xx年，保安部的工作目标是：紧紧围绕公司中心工作，全面落实公司基层建设方案和各项安全防范措施，加强军事和业务培训，加强自身学习，加强和公司各部室、管理处的协调，推行人性化和制度化管理，确保所辖小区(大厦)不发生重大安全事故，努力为保安队员创造良好的发展平台，打造一支规范化、专业化、有凝聚力、有战斗力、形象好的保安队伍，为公司的持续健康发展，提供强有力的安全保障。
20xx年要完成的八项主要工作任务
一、 全力配合公司实行《保安队员绩效挂钩实施方案》，真正提高队员的工作积极性
1、修改完善《保安队员绩效挂钩实施方案》。
2、和管理处一起做好绩效方案的宣传、动员、准备工作。
3、认真履行绩效管理的检查、监督职责，公正、公平处理问题，决不姑息违规队员，努力在保安队营造人人遵守公司制度的正气。
二、 强化对正、副队长的培训，全面提高正、副队长的综合素质
1、制定正、副队长培训方案
2、从某月份开始每个星期二天，一共进行为期十天的正、副队长强化培训。
3、在某月中旬就培训内容分别进行业务和军事考核。
三、 加强对保安队员的日常培训，提高队员工作水平
1、制定下半年保安队员的培训计划。
2、认真落实培训计划，半年集中搞一次军事训练比赛，条件成熟考虑搞一次安全知识竞赛。
3、摸索培训经验，形成一种长效机制。
四、 规范对新聘保安队员的培训，使新队员尽快熟悉工作
1、制定新聘队员培训方案。
2、结合公司实际情况，由保安部对新队员进行三天的业务培训后，由保安队长对新队员进行实际工作辅导和军事、消防训练一个星期，八天后由保安部考核，考核合格后纳入常规训练。
3、在今后的工作中，对每个新聘队员依此进行规范培训。
五、加强业务学习，提高自身业务素质
1、贯彻公司的学习制度，每月至少组织二次学习。
2、二次学习中至少一次扩大到队长层面。
六、 做好本职工作，加强对各保安队的检查监督，积极和管理处沟通，共同做好保安工作
1、对照部门职责和岗位职责，做好日常工作。
2、加强巡查岗亭，特别是管理处下班以后的时段。
3、就了解到的情况、问题和管理处共同分析研究，认真解决。
七、 多方位了解保安队员，认真做好保安队后备干部的培养工作
1、实事求是地对所有队员进行能力评估。
2、建立后备保安干部名册。
3、将后备保安干部人选按照对正、副队长的要求进行培训。
八、 认真完成公司领导交给的其它任务
关于10月保安工作计划4
为了进一步规范完善公司的全面管理工作，也为了各项规章制度更好的落实，便于更好的配合并完成各驻勤点物业交付的各项工作任务，公司制定如下工作目标及工作重点：
一、管理工作：
保安公司下属各驻勤点分队长负责各自辖区内的所有管理工作，各分队长必须认真贯彻执行驻勤点物业与公司交付的各项工作任务，依照公司的各项规章制度进行全面管理工作，要求队员以公司配发的《保安服务标准工作手册》为工作标准，尽全力的服务驻勤点物业和业主。
二、形象工作：
公司下属各驻勤点所有队员，班、队长必须着装统一，衣帽干净整洁，除请假外出外，严禁着便装，队员不准留长发，染发，佩带奇异装饰，班、队长严格要求队员：服务热情、工作认真、文明礼貌用语，日常培训队员岗容岗姿、标准敬礼、礼貌、热情、周到的服务态度，以的形象去服务于物业和业主。
三、卫生管理工作：
各驻勤点班、队长严格管理队员个人、生活环境、岗亭内外卫生工作，要求队员讲卫生、勤洗手、勤洗澡、勤洗衣物，多晒晾被褥，物品摆放整齐，宿舍内卫生安排队员按照值日表进行清理，注意饮食卫生，以免因生活环境脏、差而引发传染病的发生。
四、安全、突发时间处理工作：
各驻勤班、队长对队员安全负责任，严格依照外出请假，批假制度执行，严禁队员私自外出，以免出现不必要的安全事故。班、队长工作中如遇突发事件，应及时上报物业与公司，班、队长应在赶赴事发现场，及时控制事态发展，严禁事件扩大化，严禁打架、斗殴，并积极协助物业和公司处理事件。
五、公共物品的管理工作：
各驻勤点班、队长本着对物业和公司负责的态度，要求队员爱护、保护公司和物业的公共物品，班、队长对公共物品不定期进行检查、盘点，对公共物品要登记备案，如出现人为故意破坏公共物品，当事人应照价赔偿。
六、提高服务标准，做好日常培训工作：
各驻勤点队长加大日常培训工作力度，提高岗容、岗姿，日常服务标准，培训队员工作中运用文明礼貌用语，热情周到服务，力争各驻勤点培训出高水平、高标准的队伍。
14、每半年进行一次突发事件、防火救灾安防工作的实战模拟演练工作，不断提高队员的安全防范意识与处突能力。
15、年终做好本部门各项工作的总结和各项安全工作的部署。
关于10月保安工作计划5
保安就是保一方平安，一直以来企业工厂都很注重安保问题，花保安，通过保安人员的工作来确保正常的生产，以及防范于未然。
20xx年，将是公司发展规划中极为重要的一年。为配合公司的经营和发展规划，保卫科将大力加强厂区的治安保卫工作，以良好的治安环境，为公司工厂正常的生产工作打下良好的基础。安保部将从以下几个方面开展工作。
一、加强保卫队伍的思想作风建设，以良好的姿态投入到工作中去。
随着公司新建项目的开工和机组改造，为加强保卫工作，公司为保卫科配备了足够的力量，为巡逻值班奠定了很好的基础，由于现有人员大部分未从事过保卫工作，业务水平有待于进一步提高，加强思想建设和业务素质建设尤为重要，五月份将集中开展一次业务学习培训，以提高保卫人员的工作水平。
二、加强厂区的巡视保护，以实现良好的治安环境。
由于价格上涨因素，企业的经营出现了困难，为扭转被动局面，公司大力开展技改增效工作，新上两台130吨锅炉和5万机组，由于建设周期长，为保卫工作带来了很大难度，特别是设备物资的看管任务很重，保卫科将抽调骨干力量，加强新厂区及安装工作的保卫，确保施工、安装、投运工作顺利开展。
同时要加强老厂区的治安保卫，特别是办公楼、仓库、车间等重要部位的巡视检查，加强员工控制，力争不发生登记以上案件，对发现的盗窃破坏行为将严惩不贷。
三、加强消防检查监督工作，维护人身、设备安全。
消防工作历来是保卫工作的重点，过去经过大量的工作，未发生过大的火险隐患，我们将在明年的工作中，切实加强消防检查和宣传工作，其中将集中开展一到两次消防培训和演练，以提高员工的消防意识和防范能力。
要搞好消防器材的检查、保养、维护工作，及时对设备进行检测，对不符合条件的设备及时予以整改，以保证足够的灭火器材，应付突发事件。
四、切实搞好劳动纪律检查，实现良好的工作秩序。
年度内，保卫科将把劳保、劳纪检查作为重中之重来抓，特别是生产现场的劳动纪律检查，防止因违章违纪而发生安全事故，主要采取不定期检查的方式，加大考核力度。
五、搞好防汛工作，确保公司财产安全。
在明年的工作中，保卫科将配合有关部门加强防汛工作，进行一次防汛演习，配备一定数量的防汛物资，充分做到人员关键时刻拉上去，防汛物资用的上，确保正常的生产经营。
六、积极参加公司组织的各种活动。
号召安保人员积极参加公司的活动，如唱歌、跳舞、晚会节目、小品表演，以及篮球、乒乓球、羽毛球等交流比赛。丰富保安业余生活、缓解平日紧张的工作压力。
七、继续坚持每周训练，以提高保卫人员的身体素质，活跃工作气氛。
每天早晨上班先带领安保人员一起活动热身。绕厂区跑步三周或者是折返跑二十个来回。
八、积极配合公安机关开展综合治理及其它活动。
加强联防综合治理，加大对工厂及周边地区的治理，创建安全稳定的厂区环境，严防恶性案件在我厂周边区域的发生。
九、完成公司及上级交办的其他各项任务。
关于10月保安工作计划6
新的征途，新的追求。在不断迎接新任务的日子里，我们将一如既往地团结一心、诚实守信，严格遵循《保安服务管理条例》的有关规定，认真依法执业、守法经营。新的一年，我们在市局党委的领导下，有《保安服务管理条例》为保安服务行业指明方向，更加信心百倍，决心继续以贯彻《保安服务管理条例》为契机，以构建和谐平安樟树和确保客户人身、财产、信息安全为目标，为实现公司经济效益和社会效益再丰收而勤奋劳动。
(一) 工作目标
1、力争年初启动中国银行樟树支行的现金押解服务业务。
2、依法向全市娱乐场所派驻保安员。
3、依法开展保安服务活动，确保客户人身、财产和信息安全，力争做到所有客户单位不发生刑事案件和影响较大的治安事件。
4、确保武装押运服务安全、有序进行，保证不发生涉枪、涉车的安全问题。
5、确保公司保安服务营业额实现260万，力争达到300万元，确保创利税达到60万元。
6、力争年内为人防岗位全体员工购买养老保险。
(二)工作方法
1、继续贯彻执行好《保安服务管理条例》，依法规范公司的经营活动，进一步促进公司依法执业，守法经营。
2、继续贯彻执行好《劳动法》和《劳动合同法》，依照法律要求处理好公司与客户之间和谐的服务关系以及公司与员工之间和谐的劳动关系，制定出适合员工劳动和劳动报酬的相关规定和标准，并保证其合法性和可操作性，进一步依法保护好员工的合法权益。
3、继续加强队伍建设。队伍建设是公司实现各项工作目标的基础工作，我们将继续把好人员准入关，对新招人员做到按规定严格政审、培训、实习，同时进一步加强日常工作的管理，加大队伍建设力度，夯实公司谋求进一步发展的基础。
4、继续落实规范化管理。制度是员工依法规范执勤的行为准则，是公司开展管理工作和执行具体工作的依据，我们将继续完善公司管理制度，健全监督管理机制，更进一步优化保安服务质量，提高客户满意度。
5、继续深入“人性化”管理。依法提高员工的劳动报酬、福利和保险待遇，是解除员工后顾之忧的基本保障，提高员工对企业忠诚度的必要途径。新的一年，公司下决心深入“人性化”管理，不仅从提高员工劳动报酬、福利和保险待遇等方面关心员工，更要在平时的工作和生活上，关心员工，帮助他们解决实际困难，激发员工对公司的热积极开展清理非法保安组织规范保安服务市场专项整治工作，提升保安队伍整体素质，促进全市保安服务业健康发展。
长期以来我市保安服务业存在的问题：
一、提高服务质量，规范管家服务。 自公司初办伊始推出“一对一管家式服务”以来，在日常工作中无论遇到任何问题，都能作到各项工作不推诿，负责到底。不管是否属于本岗位的事宜都要跟踪落实，保证公司各项工作的连惯性，使工作在一个良性的状态下进行，大大提高了我们的工作效率和服务质量。根据记录统计，在“一对一管家式服务”落实的同时，还参加公司组织的各类培训。主要针对《客户服务规范》、《交房接待人员服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听礼仪》、《举止行为》等进行培训。培训后还进行了现场模拟和日检查的形式进行考核，如“微笑、问候、规范”等。我们根据平时成绩到月底进行奖惩，使我的服务水平有了较大的提高，得到了业主的广泛认可。
二、规范服务流程，物业管理走向专业化。 随着新《物业管理条例》的颁布和实施，以及其它相关法律、法规的日益健全，人们对物业公司的要求也越来越高。物业管理已不再满足于走在边缘的现状，而是朝着专业化、程序化和规范化的方向迈进。在对小区的日常管理中，我们严格控制、加强巡视，发现小区内违章的操作和装修，我们从管理服务角度出发，善意劝导，及时制止并给出合理化建议，并且同公司的相关部门进行沟通，制定了相应的整改措施，如私搭乱建露台、搭建阳光房等，一经发现我们马上发整改通知书，令其立即整改。
三、加强培训、提高业务水平 专业知识对于我们物业管理者来说很重要。实践中缺乏经验。市场环境逐步形成，步入正轨还需一段很长的时间。这些客观条件都决定了我们从业人员需不断地学习，学习该行业的法律法规及动态，对于搞好我们的工作是很有益处的。 客服是与业主打交道最直接最频繁的部门，员工的素质高低代表着企业的形象，所以公司一直不断地搞好员工培训、提高我们的整体服务水平，我们培训的主要内容有：
(一)搞好礼仪培训、规范仪容仪表 良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉，物业管理首先是一个服务行业，接待业主来访，我们做到热情周到、微笑服务、态度和蔼、这样即使业主带着情绪来，我们的周到服务也会让其消减一些，以便我们帮助业主解决这方面问题。前台服务人员必须站立服务，无论是公司领导还是业主见面时都要说“你好”，这样，即提升了客服的形象，在一定程度也提升了整个物业公司的形象，更突出了物业公司的服务性质。
(二)搞好专业知识培训、提高专业技能 除了礼仪培训以外，专业知识的培训是主要的。公司还定期给员工做这方面的培训。主要是结合《山东省物业管理条例-规约》、《住宅室内装饰装修管理办法》等法律、法规、学习相关法律知识，从法律上解决实际当中遇到的问题，清楚明白物业管理不是永远保修的，也不是交了物业管理费物业公司就什么都负责的，公司还拿一些经典案例，大家共同探讨、分析、学习，发生纠纷物业公司承担多大的责任等。都需要我们在工作中不断学习、不断积累经验。xx年将是崭新的一年，随着我们服务质量的不断提高，小区入住业主的增多，物业将会向着更高、更强的目标迈进，客服全体员工也将会一如既往的保持高涨的工作热情，以更饱满的精神去迎接新的一年，共同努力为我们靓都物业服务有限公司谱写崭新辉煌的一页!2015年我的工作计划是：
一、针对xx年满意度调查时业主反映的情况进行跟进处理，以便提高2015年入住率。
二、继续规范各项工作流程，认真贯彻执行各岗位的岗位职责。
三、推行《客户服务规范》、《交房接待人员服务规范用语》、《仪容仪表》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听礼仪》、《举止行为》提高个人素质及服务水平。
四、全力配合各部门做好房屋交付工作。
五、全力做好装修巡查工作，合理安排时间巡视，做到及时发现及时处理。
自XX、9年3月推出“一对一管家式服务”来，在日常工作中无论遇到任何问题，都能作到各项工作不推诿，负责到底。不管是否属于本岗位的事宜都要跟踪落实，保证公司各项工作的连惯性，使工作在一个良性的状态下进行，大大提高了我们的工作效率和服务质量。根据记录统计，在“一对一管家式服务”落实的同时，还参加公司组织的各类培训。主要针对《客户大使服务规范》、《交房接待人员服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听礼仪》、〈举止行为〉、等进行培训。培训后还进行了现场模拟和日检查的形式进行考核，如“微笑、问候、规范”等。我们根据平时成绩到月底进行奖惩，使我的服务水平有了较大的提高，得到了业主的认可。
二、规范服务流程，物业管理走向专业化。
随着新《物业管理条例》的颁布和实施，以及其它相关法律、法规的日益健全，人们对物业公司的要求也越来越高。物业管理已不再满足于走在边缘的现状，而是朝着专业化、程序化和规范化的方向迈进。在对小区的日常管理中，我们严格控制、加强巡视，发现小区内违章的操作和装修，我们从管理服务角度出发，善意劝导，及时制止并给出合理化建议，并且同公司的相关部门进行沟通，制定了相应的整改措施，如私搭乱建佛堂、露台搭建阳光房等，一经发现我们马上发整改通知书，令其立即整改。
三、加强培训、提高业务水平
专业知识对于搞物业管理者来说很重要。实践中缺乏经验。市场环境逐步形成，步入正轨还需一段很长的时间。这些客观条件都决定了我们从业人员需不断地学习，学习该行业的法律法规及动态，对于搞好我们的工作是很有益处的。
客服是与业主打交道最直接最频繁的部门，员工的素质高低代表着企业的形象，所以公司一直不断地搞好员工培训、提高我们的整体服务水平，我们培训的主要内容有：
(一)搞好礼仪培训、规范仪容仪表
良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉，物业管理首先是一个服务行业，接待业主来访，我们做到热情周到、微笑服务、态度和蔼、这样即使业主带着情绪来，我们的周到服务也会让其消减一些，以便我们帮助业主解决这方面问题。前台服务人员必须站立服务，无论是公司领导还是业主见面时都要说“你好”，这样，即提升了客服的形象，在一定程度也提升了整个物业公司的形象，更突出了物业公司的服务性质。
(二)搞好专业知识培训、提高专业技能
除了礼仪培训以外，专业知识的培训是主要的。公司还定期给员工做这方面的培训。主要是结合《苏州市住宅区物业管理条例》、《苏州工业园区住宅物业管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》等法律、法规、学习相关法律知识，从法律上解决实际当中遇到的问题，清楚明白物业管理不是永远保修的，也不是交了物业管理费物业公司就什么都负责的，公司还拿一些经典案例，大家共同探讨、分析、学习，发生纠纷物业公司承担多大的责任等。都需要我们在工作中不断学习、不断积累经验。
XX年将是崭新的一年，随着我们服务质量的不断提高，小区入住业主的增多，物业将会向着更高、更强的目标迈进，客服全体员工也将会一如既往的保持高涨的工作热情，以更饱满的精神去迎接新的一年，共同努力为我们万科物业公司逸庭服务中心谱写崭新辉煌的一页!
XX年我们的工作计划是：
一、针对XX年满意度调查时业主反映的情况进行跟进处理，以便提高XX年入住率。
二、继续规范各项工作流程，认真贯彻执行各岗位的岗位职责
一、 提高服务质量，规范管家服务。
自xx、9年3月推出“一对一管家式服务”来，在日常工作中无论遇到任何问题，都能作到各项工作不推诿，负责到底。不管是否属于本岗位的事宜都要跟踪落实，保证公司各项工作的连惯性，使工作在一个良性的状态下进行，大大提高了我们的工作效率和服务质量。根据记录统计，在“一对一管家式服务”落实的同时，还参加公司组织的各类培训。主要针对《客户大使服务规范》、《交房接待人员服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听礼仪》、〈举止行为〉、等进行培训。培训后还进行了现场模拟和日检查的形式进行考核，如“微笑、问候、规范”等。我们根据平时成绩到月底进行奖惩，使我的服务水平有了较大的提高，得到了业主的认可。
二、规范服务流程，物业管理走向专业化。
随着新《物业管理条例》的颁布和实施，以及其它相关法律、法规的日益健全，人们对物业公司的要求也越来越高。物业管理已不再满足于走在边缘的现状，而是朝着专业化、程序化和规范化的方向迈进。在对小区的日常管理中，我们严格控制、加强巡视，发现小区内违章的操作和装修，我们从管理服务角度出发，善意劝导，及时制止并给出合理化建议，并且同公司的相关部门进行沟通，制定了相应的整改措施，如私搭乱建佛堂、露台搭建阳光房等，一经发现我们马上发整改通知书，令其立即整改。
三、加强培训、提高业务水平
专业知识对于搞物业管理者来说很重要。实践中缺乏经验。市场环境逐步形成，步入正轨还需一段很长的时间。这些客观条件都决定了我们从业人员需不断地学习，学习该行业的法律法规及动态，对于搞好我们的工作是很有益处的。
客服是与业主打交道最直接最频繁的部门，员工的素质高低代表着企业的形象，所以公司一直不断地搞好员工培训、提高我们的整体服务水平，我们培训的主要内容有：
(一)搞好礼仪培训、规范仪容仪表
良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉，物业管理首先是一个服务行业，接待业主来访，我们做到热情周到、微笑服务、态度和蔼、这样即使业主带着情绪来，我们的周到服务也会让其消减一些，以便我们帮助业主解决这方面问题。前台服务人员必须站立服务，无论是公司领导还是业主见面时都要说“你好”，这样，即提升了客服的形象，在一定程度也提升了整个物业公司的形象，更突出了物业公司的服务性质。
(二)搞好专业知识培训、提高专业技能
除了礼仪培训以外，专业知识的培训是主要的。公司还定期给员工做这方面的培训。主要是结合《苏州市住宅区物业管理条例》、《苏州工业园区住宅物业管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》等法律、法规、学习相关法律知识，从法律上解决实际当中遇到的问题，清楚明白物业管理不是永远保修的，也不是交了物业管理费物业公司就什么都负责的，公司还拿一些经典案例，大家共同探讨、分析、学习，发生纠纷物业公司承担多大的责任等。都需要我们在工作中不断学习、不断积累经验。
范文二
XX年的工作已经结束，在这旧去新来的时刻。对客服部工作做以下总结。
回顾XX年的工作，已经告一段落。 可以说是圆满完成了对物业各项费用的收取，也对业主服务达到了一个满意的标准。但是工作中也存在了很多的不足，在这一年里我们从客服接待，业主回访，处理和协调各种问题中学习到了很多的知识。也很大程度上认识到了自身的不足之处。虽然付出了不少的努力，也取得了一点成绩。但是付出的汗水，和得到的工作效果还相差不少。所以想通过这次总结，认真反思找出问题所在。在新的一年里使工作更加规范，业主更加满意。
在这一年里我们认真贯彻我们金源人企业理念“以情服务，用心做事” 把服务业主，做好本职，为己任。我客服部在公司领导的大力支持和各部门的团结合作下，在部门员工努力工作下，认真学习物业管理基本知识及岗位职责，热情接待业主，积极完成领导交办的各项工作，办理手续及时、服务周到，报修、投诉、回访等业务服务尽心尽力催促处理妥善，顺利完成了年初既定的各项目标及计划。以下是重要工作任务完成情况及分析：
一， 日常接待工作每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。
二，信息工作本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约30多次。运用短信群发发送通知累计54000条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。
三， 业主遗漏工程投诉处理工作XX年我客服部回访率98%，工程维修满意率96%。
五、入户服务意见调查工作我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪城小区物业管理的服务质量及服务水平。
六，建立健全业主档案工作 已完善及更新业主档案并持续补充整理业主电子档案。
八， 培训学习工作在物业公司欧主任的多次指导下，我部门从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。
九，在公司大力号召全员卖车位车库的方向下，我们e区客服员工做出了努力和汗水，做出了不速度业绩。
二、规范服务流程，物业管理走向专业化。
随着新《物业管理条例》的颁布和实施，以及其它相关法律、法规的日益健全，人们对物业公司的要求也越来越高。物业管理已不再满足于走在边缘的现状，而是朝着专业化、程序化和规范化的方向迈进。在对小区的日常管理中，我们严格控制、加强巡视，发现小区内违章的操作和装修，我们从管理服务角度出发，善意劝导，及时制止并给出合理化建议，并且同公司的相关部门进行沟通，制定了相应的整改措施，如私搭乱建佛堂、露台搭建阳光房等，一经发现我们马上发整改通知书，令其立即整改。
三、加强培训、提高业务水平
专业知识对于搞物业管理者来说很重要。实践中缺乏经验。市场环境逐步形成，步入正轨还需一段很长的时间。这些客观条件都决定了我们从业人员需不断地学习，学习该行业的法律法规及动态，对于搞好我们的工作是很有益处的。
客服是与业主打交道最直接最频繁的部门，员工的素质高低代表着企业的形象，所以公司一直不断地搞好员工培训、提高我们的整体服务水平，我们培训的主要内容有：
（一）搞好礼仪培训、规范仪容仪表
良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉，物业管理首先是一个服务行业，接待业主来访，我们做到热情周到、微笑服务、态度和蔼、这样即使业主带着情绪来，我们的周到服务也会让其消减一些，以便我们帮助业主解决这方面问题。前台服务人员必须站立服务，无论是公司领导还是业主见面时都要说“你好”，这样，即提升了客服的形象，在一定程度也提升了整个物业公司的形象，更突出了物业公司的服务性质。
（二）搞好专业知识培训、提高专业技能
除了礼仪培训以外，专业知识的培训是主要的。公司还定期给员工做这方面的培训。主要是结合《苏州市住宅区物业管理条例》、《苏州工业园区住宅物业管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》等法律、法规、学习相关法律知识，从法律上解决实际当中遇到的问题，清楚明白物业管理不是永远保修的，也不是交了物业管理费物业公司就什么都负责的，公司还拿一些经典案例，大家共同探讨、分析、学习，发生纠纷物业公司承担多大的责任等。都需要我们在工作中不断学习、不断积累经验。
**年将是崭新的一年，随着我们服务质量的不断提高，小区入住业主的增多，物业将会向着更高、更强的目标迈进，客服全体员工也将会一如既往的保持高涨的工作热情，以更饱满的精神去迎接新的一年，共同努力为我们万科物业公司逸庭服务中心谱写崭新辉煌的一页！
**年我们的工作计划是：
一、针对2009年满意度调查时业主反映的情况进行跟进处理，以便提高**年入住率。
二、继续规范各项工作流程，认真贯彻执行各岗位的岗位职责
一 培训课程的大致内容
本次共培训三大课程，即《安全生产的法律法规知识》；《安全技术基础知识》；《生产经营单位安全生产管理》。
在《法律法规知识》课程中主要针对安全生产有关的法律法规，如《安全生产法》，《职业病防治法》，《劳动法》，《消防法》，《广东安全生产条例》等进行培训学习，并在本课程中学习了注册安全主任制度的相关知识。在本课程中，学习到我国安全生产的方针为“安全第一，预防为主”，从劳动者的生命安全和身体健康，从危险识别，从生产条件，从对劳动者的安全教育和安全操作，从生产的安全保障等阐发了安全第一的内涵，从完善安全生产条件，从开展经常性的安全教育提高劳动者的安全素质，从加强和完善安全管理的各项工作等阐发了预防为主的内涵，并学习了安全与生产，安全与效益的关系等。
在《安全技术基础知识》课程中主要学习了防火防爆，职业卫生，机械安全，电气安全相关知识，主要是从技术层面上分析事故造成的各种直接间接原因，接合我公司实际情况与去年的所发生的几起工伤和火灾事故，本章知识内容与我公司有着密切联系。
在《生产经营单位安全生产管理》课程中主要学习了安全生产的基本观点，安全生产制度管理，安全生产检查，特作业人员管理，现场安全管理，安全生产教育培训，伤亡事故管理等相关知识，本章主要从管理和制度层面上对安全生产进行了学习。
二 对培训课程几项重点概括
1 从国家和企业各类伤亡事故案例中可以得出安全生产十分重要这一结论，因为事关劳动者的生命安全与身体健康，事关企业的生产与效益。安全与生产，安全与效益不是对立的而是相互促进相辅相成的关系，不能简单的分割，要统一看待。应树立和运用系统，预防，科学的观点开展安全工作和管理。所以加强各级干部的思想态度的转变和全员技术与知识的学习，是一项十分必要和重要的工作。
2 注册安全主任制度是由广东省借鉴英国新加坡等国和地区的经验于1994年率先在深圳试行的一项制度。制度的意义在于配备专职安生产管理人员，加强安全生产监管，解决“没人管”和“不会管”的问题，通过专职人员使企业全员增强安全法制观念，提高安全生产意识，掌握安全生产技术，学习和运用安全生产知识，推动和开展各项安全生产相关工作，诸如执行国家安全生产相关法律，法规和方针政策，建立健全安全生产责任制度，安全生产管理制度，工作档案制度，安全操作规程等。
3 我国对安全生产的新格局是政府统一领导，部门依法监管，单位全面负责，社会监督支持。企业安全生产由主要负责人负全责，国家以法律形式对企业负责人和注册安全主任的职责和法律责任进行了规定。安全生产的方针是安全第一，预防为主，安全生产的实质是安全生产，人人有责，因此公司的安全生产相关工作应在主要负责人带领与指导和安全主任的推动与牵头及全员参与全面进行。
4 安全生产的主要内容有：（1）：建立健全安全生产管理机构；（2）：建立健全安全生产规章制度；（3）：完善安全生产条件；（4）：进行安全生产宣传教育；（5）：开展安全生产检查；（6）：加强生产现场安全生产管理；（7）：做好事故预防和事故处理工作。接合公司实际情况，上述内容将是我公司今后开展安全工作的重要方面和主要方面。
5 引发安全事故的直接因素有人的不安全行为，物的不安全状态，间接因素是管理的欠缺。人的不安全行为有违章违纪操作，思想上麻痹大意，技术上薄弱，知识上缺乏，上岗未经培训考核等，物的不安全状态有安全设施装置的缺陷，物体放置工作场所的缺陷，防护用品的缺陷，设备工具方面的缺陷等，管理的欠缺主要是对人对物的监管不力，未能及时发现，及时控制，及时处理等。
三 公司安全生产管理工作的现状和不足
根据安全培训学习的三大课程内容，我个人认为公司安全生产管理工作的现状还不够理想，从制度建设从人员管理从现场管理从技术环境方面都有待进一步的加强。公司领导虽在一定程度上引起高度重视，但未能就安全管理工作作以深化强化，使之系统，规范，细致。结合公司现状，安全生产管理存在的不足概括起来主要有：〈1〉：各级干部的安全生产意识较为淡薄，安全法制意识较为淡薄，安全生产管理的专业知识，专业知识技术比较欠缺，不能有针对性有目的的全面性的对员工安全生产工作正确的加以教育培训，指导疏引，监督检查，管理控制等。〈2〉：公司对员工的三级四新安全教育培训工作力度不大，日常性持续性安全教育培训，以及对事故责任人对事故案例对特种作业人员的专项教育培训工作力度不大，工作员工不具备或很少具备或具备很少本工种本岗们所必需的安全生产相关知识相关技能而直接从事相关工种相关岗位的工作，未经培训并考核合格后上岗，特殊岗位人员未能持证上岗，这是导致事故最直接的因素和隐患所在。〈3〉：干部自身素质和员工自身素质诸如学习能力，理解能力，实操能力，管理能力，沟通能力，思想品德，文化知识，理论修养，遵章守纪，创新变革等方面存在着不足。〈4〉：公司安全生产管制度和安全文化方面的不足，主要存在安全生产目标管理的模糊，相关安全生产责任，操作规程，教育培训，检查监督，危险作业，安全会议，应急预案，现场管理，档案管理，奖励处罚，值班报告，事故追究等制度的欠缺，员工在公司安全目标，安全价值观，安全意识，安全行为准则，各项安全规章制度的认识认同与遵守执行方面的欠缺。《1》
四 个人建议
建议公司从上至下应对安全生产和安全生产管理高度重视，针对安全生产的主要内容，建立健全安全生产管理机构，建立健全安全生产规章制度，完善安全生产条件，进行安全生产宣传教育，开展安全生产检查，加强生产现场安全生产管理，做好事故预防和事故处理工作。
建议公司自行开展或由辅导公司开展对我公司中基层干部进行相关安全生产的法律法规及行业标准进行培训学习并进行考核。
建议公司在制度的建立健全上应下功夫将其完善起来，并将管理干部对制度的执行作为奖惩，绩效，晋升，调薪等一项重要依据。
自20***年我部门提出“首问负责制”的工作方针后,20**年是全面落实该方针的一年。在日常工作中无论遇到任何问题,我们都能作到各项工作不推诿,负责到底。不管是否属于本岗位的事宜都要跟踪落实,保证公司各项工作的连惯性,使工作在一个良性的状态下进行,大大提高了我们的工作效率和服务质量。根据记录统计,今年前台的电话接听量达26000余次,接待报修10300余次,其中接待业主日常报修7000余次,公共报修3300余次;日平均电话接听量高达70余次,日平均接待来访30余次,回访平均每日20余次。
在“首问负责制”方针落实的同时,我们在7月份对前台进行培训。主要针对《前台服务规范》、《前台服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听礼仪》、〈举止行为〉、〈前台办理业务规范用语〉等进行培训。培训后还进行了笔试和日检查的形式进行考核,而且每周在前台提出一个服务口号,如“微笑、问候、规范”等。我们根据平时成绩到月底进行奖惩,使前台的服务有了较大的提高,得到了广大业主的认可。
二、规范服务流程,物业管理走向专业化。
随着新《物业管理条例》的颁布和实施,以及其它相关法律、法规的日益健全,人们对物业公司的要求也越来越高。物业管理已不再满足于走在边缘的现状,而是朝着专业化、程序化和规范化的方向迈进。在对园区的日常管理中,我们严格控制、加强巡视,发现园区内违章的操作和装修,我们从管理服务角度出发,善意劝导,及时制止,并且同公司的法律顾问多沟通,制定了相应的整改措施,如私搭乱建小阁楼、安外置阳台罩的,一经发现我们马上下整改通知书,责令其立即整改。
三、 改变职能、建立提成制。
以往客服部对收费工作不够重视,没设专职收费人员,由楼宇管理员兼职收费,而且只在周六、日才收,造成楼宇管理员把巡视放在第一位,收费放在第二位,这样楼宇管理员没有压力,收多收少都一样,甚至收与不收一个样,严重影响了收费率。所以,从本年度第二季度开始我们开始改革,取消楼宇管理员,设立专职收费员,将工资与收费率直接挂钩,建立激励机制,将不适应改革的楼宇管理员辞退。招聘专职收费员,通过改革证明是有效的。一期收费率从55%提高到58%;二期从60%提升到70%;三期从30%提升到40%。
四、加强培训、提高业务水平
物业管理行业是一个法制不健全的行业,而且涉及范围广,专业知识对于搞物业管理者来说很重要。但物业管理理论尚不成熟,实践中缺乏经验。市场环境逐步形成,步入正轨还需一段很长的时间。这些客观条件都决定了我们从业人员需不断地学习,学习该行业的法律法规及动态,对于搞好我们的工作是很有益处的。
客服部是与业主打交道最直接最频繁的部门,员工的素质高低代表着企业的形象,所以我们一直不断地搞好员工培训、提高我们的整体服务水平,我们培训的主要内容有:
(一)搞好礼仪培训、规范仪容仪表
自xx年我部门提出“首问负责制”的工作方针后,20xx年是全面落实该方针的一年。在日常工作中无论遇到任何问题,我们都能作到各项工作不推诿,负责到底。不管是否属于本岗位的事宜都要跟踪落实,保证公司各项工作的连惯性,使工作在一个良性的状态下进行,大大提高了我们的工作效率和服务质量。根据记录统计,今年前台的电话接听量达26000余次,接待报修10300余次,其中接待业主日常报修7000余次,公共报修3300余次;日平均电话接听量高达70余次,日平均接待来访30余次,回访平均每日20余次。
在“首问负责制”方针落实的同时,我们在7月份对前台进行培训。主要针对《前台服务规范》、《前台服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听礼仪》、〈举止行为〉、〈前台办理业务规范用语〉等进行培训。培训后还进行了笔试和日检查的形式进行考核,而且每周在前台提出一个服务口号,如“微笑、问候、规范”等。我们根据平时成绩到月底进行奖惩,使前台的服务有了较大的提高,得到了广大业主的认可。
二、规范服务流程,物业管理走向专业化
随着新《物业管理条例》的颁布和实施,以及其它相关法律、法规的日益健全,人们对物业公司的要求也越来越高。物业管理已不再满足于走在边缘的现状,而是朝着专业化、程序化和规范化的方向迈进。在对园区的日常管理中,我们严格控制、加强巡视,发现园区内违章的操作和装修,我们从管理服务角度出发,善意劝导,及时制止,并且同公司的法律顾问多沟通,制定了相应的整改措施,如私搭乱建小阁楼、安外置阳台罩的,一经发现我们马上下整改通知书,责令其立即整改。
三、 改变职能、建立提成制
以往客服部对收费工作不够重视,没设专职收费人员,由楼宇管理员兼职收费,而且只在周六、日才收,造成楼宇管理员把巡视放在第一位,收费放在第二位,这样楼宇管理员没有压力,收多收少都一样,甚至收与不收一个样,严重影响了收费率。所以,从本年度第二季度开始我们开始改革,取消楼宇管理员,设立专职收费员,将工资与收费率直接挂钩,建立激励机制,将不适应改革的楼宇管理员辞退。招聘专职收费员,通过改革证明是有效的。一期收费率从55%提高到58%;二期从60%提升到70%;三期从30%提升到40%。
四、加强培训、提高业务水平
物业管理行业是一个法制不健全的行业,而且涉及范围广,专业知识对于搞物业管理者来说很重要。但物业管理理论尚不成熟,实践中缺乏经验。市场环境逐步形成,步入正轨还需一段很长的时间。这些客观条件都决定了我们从业人员需不断地学习,学习该行业的法律法规及动态,对于搞好我们的工作是很有益处的。 客服部是与业主打交道最直接最频繁的部门,员工的素质高低代表着企业的形象,所以我们一直不断地搞好员工培训、提高我们的整体服务水平,我们培训的主要内容有:
(一)搞好礼仪培训、规范仪容仪表
招商引资工作是区农委下达的主要目标任务，也是我们农广校重中之重工作。今年初，我们和蔬菜办联合引进瑞华农业科技有限公司来我区投资建设瑞华农业科技有限公司分公司，在我们的帮办服务下，该公司在我区经济技术开发区南区市粮食物流园内征地21亩，3月30日开工建设总建筑面积超过1万平方米的集种子研发、加工、仓储为一体的生产加工基地，目前该工程主体已经完工，正在进行还原土、门窗安装、房屋内外部装饰装潢等工作，预计2013年3月底前工程全部完工，申请项目竣工验收，争取实现2013年首季招商引资开门红。
积极开展省市级双创人才项目申报工作。今年9月，我们负责帮办申报的瑞友农业科技有限公司市级创业人才团队（夏中华团队）通过市委组织部考核认定并受到表彰奖励，按照今年区招商引资考核办法规定，我们已经将申请认定招商引资额3000万元的有关材料向单位主要领导和组织部汇报和报告，正等待实绩认定。
二、主动做好策应争取。
今年以来，我们策应争取了农业实用技术培训、职业农民培训、农业信息培训、阳光工程培训等项目共5个项目，争取市级以上财政资金158万元，完成任务的105%。
三、规范实施好项目。
通过农广校的共同努力，截至11月底，全面完成农业实用技术培训培训4.5万余人；举办24期职业农民培训班，培训职业农民4443人，其中地方配套资金培训3123人；农业信息培训4期，培训412人；阳光工程培训2期，培训381人；发放各种书籍4470余册，技术明白纸70000余份。
四、完善好规章制度。
自任职以来，坚持从规范行为、优化办事效率、提高行政效能入手，推进农广校工作的规范化、制度化建设。贯彻落实行政效能建设方面的制度。推行了首问负责制、限时办结制、责任追究制度，明确了岗位责任和人员责任分工。
述廉内容
本人在廉政方便，严于律己，勤俭节约，能够抵御外界的金钱物质的诱惑，尤其做好如下几点：
（1）在管理、服务活动中，没有出现索取、收受或者以借为名占用管理、服务对象的财物，没有违反规定收取费用、谋取私利、吃拿卡要等现象；
（2）没有利用逢年过节、婚丧喜庆、工作调动、子女上学等机会大操大办，借机敛财的情况；
（3）没有参加、为提供条件或为活动提供保护等行为，没有利用职务上的便利为请托人谋取利益，没有通过方式收受请托人财物情况；
（4）没有用公款外出旅游、大吃大喝、到营业性场所消费娱乐或接受可能影响公正执行公务的宴请和礼物馈赠情况；
（5）没有用公款或由村级组织、乡镇企业、私营企业、服务对象报销、支付应当由个人负担费用情况；
（6）没有利用职务之便从事营利性活动，没有利用职务之便为本人、配偶、子女及其他亲友谋取不正当利益情况；
（7）没有违反程序和规定擅自处置集体资金、资产、资源或利用职权借用公款公物逾期不还情况；
（8）没有违反规定设立“小金库”，侵吞、截留、挪用、坐支公款情况；
（9）没有公车私用等违反公务用车管理规定情况；
（10）没有其他违员干部廉洁自律规定的情况。
述法内容
本人在工作生活中，做到知法守法，认真学习法律知识，严格遵守法规范，时刻做好如下几点：
（1）认真学习法律法规、参加法律知识培训、遵守法律法规等法律知识的学习工作，做到依法办事，依法做人；
（2）工作中做好民主集中制，重大事项要经过集体研究，形成的决定和规范性文件要有法律、法规依据，在工作中做出的决定及规范文件未出现被撤销、变更或责令停止执行及造成损失和社会不良影响的情况；
一、 提高服务质量,规范前台服务。
在“首问负责制”方针落实的同时,我们在7月份对前台进行培训。主要针对《前台服务规范》、《前台服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听礼仪》、〈举止行为〉、〈前台办理业务规范用语〉等进行培训。培训后还进行了笔试和日检查的形式进行考核,而且每周在前台提出一个服务口号,如“微笑、问候、规范”等。我们根据平时成绩到月底进行奖惩,使前台的服务有了较大的提高,得到了广大业主的认可。
二、规范服务流程,物业管理走向专业化。
随着新《物业管理条例》的颁布和实施,以及其它相关法律、法规的日益健全,人们对物业公司的要求也越来越高。物业管理已不再满足于走在边缘的现状,而是朝着专业化、程序化和规范化的方向迈进。在对园区的日常管理中,我们严格控制、加强巡视,发现园区内违章的操作和装修,我们从管理服务角度出发,善意劝导,及时制止,并且同公司的法律顾问多沟通,制定了相应的整改措施,如私搭乱建小阁楼、安外置阳台罩的,一经发现我们马上下整改通知书,责令其立即整改。
三、 改变职能、建立提成制。
以往客服部对收费工作不够重视,没设专职收费人员,由楼宇管理员兼职收费,而且只在周六、日才收,造成楼宇管理员把巡视放在第一位,收费放在第二位,这样楼宇管理员没有压力,收多收少都一样,甚至收与不收一个样,严重影响了收费率。所以,从本年度第二季度开始我们开始改革,取消楼宇管理员,设立专职收费员,将工资与收费率直接挂钩,建立激励机制,将不适应改革的楼宇管理员辞退。招聘专职收费员,通过改革证明是有效的。一期收费率从55%提高到58%;二期从60%提升到70%;三期从30%提升到40%。
四、加强培训、提高业务水平
物业管理行业是一个法制不健全的行业,而且涉及范围广,专业知识对于搞物业管理者来说很重要。但物业管理理论尚不成熟,实践中缺乏经验。市场环境逐步形成,步入正轨还需一段很长的时间。这些客观条件都决定了我们从业人员需不断地学习,学习该行业的法律法规及动态,对于搞好我们的工作是很有益处的。
客服部是与业主打交道最直接最频繁的部门,员工的素质高低代表着企业的形象,所以我们一直不断地搞好员工培训、提高我们的整体服务水平,我们培训的主要内容有:
(一)搞好礼仪培训、规范仪容仪表
良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉,物业管理首先是一个服务行业,接待业主来访,我们做到热情周到、微笑服务、态度和蔼、这样即使业主带着情绪来,我们的周到服务也会让其消减一些,以使我们解决业主的问题这方面,陈经理专门给全部门员工做专业性的培训,完全是酒店式服务规范来要求员工。如前台接电话人员,必须在铃响三声之内接起电话,第一句话先报家门“您好”,天元物业×号×人为您服务”。前台服务人员必须站立服务,无论是公司领导还是业主从前台经过时要说“你好”,这样,即提升了客务部的形象,在一定程度也提升了整个物业公司的形象,更突出了物业公司的服务性质。
一、我国教育培训公司上市现状
中国的教育培训业处于起步阶段，市场竞争激烈。规模来看，现有教育培训机构近万家，德勤（2012）预计，包含各类培训机构在内的中国民办教育市场，将继续保持15%的复合增长率，预计2015年将达6，400亿元规模。市场业务来看，教育培训主要业务涵盖：语言培训、职业培训、管理培训、教辅培训、幼儿教育。行业发展来看，知名品牌教育机构如新东方、巨人教育、安博教育、环球雅思等占据英语、课外辅导、职业教育等业务主要地位。
教育培训机构虽然众多，但上市公司却较少，且没有教育培训机构选择国内上市。从教育行业大类来看，虽有国内上市公司“方直科技”等，但其并非教育培训机构。此外，自2006年有9家教育培训机构海外上市，依次为东方纪元、新东方、弘成教育、正保远程教育、ATA公司、安博教育、环球雅思、学而思教育和学大教育等。
从表1不难发现，我国教育培训机构的上市地点都选择国外，其中除东方纪元选择在新加坡外，其余8家教育培训机构均选择在美国挂牌上市。不禁要问，为什么我国教育培训机构不选择在国内上市？
二、我国教育培训机构国内上市面临的主要问题
国内教育培训机构众多，融资需求旺盛。事实上，教育培训机构并非不想在国内上市，而是在国内现有的法律框架下，我国民办教育培训机构很难在境内上市。
（一）民办教育培训机构难成上市主体
上市主体，应当是经工商行政管理部门审批并登记成立的企业法人。而《民办教育促进法》第3条规定：“民办教育事业属于公益性事业”。按照相关法规，民办教育培训机构大多为在民政部门登记的非企业法人。因此，民办教育培训机构的公益性和民办非企业法人的自然属性决定其难成上市主体。
（二）民办教育培训机构有营利限制
《教育法》第25条规定：“任何组织和个人不得以营利为目的举办学校及其他教育机构”。这从法律上排除了民办教育培训机构的营利性基础。但《民办教育促进法》第51条规定：“出资人可以从办学结余中取得合理回报”。此处“合理回报”界定尚不明确，如果合理回报指通常意义上的营利，那么要求合理回报的民办教育培训机构就与其他营利性法人相同。但这又与《教育法》规定相悖。
（三）民办教育培训机构监管机制有待健全
《民办教育促进法》第11条规定：“举办实施学历教育、学前教育、自学考试助学及其他文化教育的民办学校，由县级以上人民政府教育行政部门按照国家规定的权限审批；举办实施以职业技能为主的职业资格培训、职业技能培训的民办学校，由县级以上人民政府劳动和社会保障行政部门按照国家规定的权限审批，并抄送同级教育行政部门备案。”由于部分民办教育培训机构业务内容模糊，且各地审批登记难易程度不同，没有完善的审批登记制度将对该民办教育机构整体上市的核准造成障碍。
（四）民办教育培训机构向社会公众募集资金有所限制
《民办教育促进法实施条例》第8条的规定：“民办学校的举办者不得向学生、学生家长筹集资金举办民办学校，不得向社会公开募集资金举办民办学校”。此处“不得向社会公开募集资金”尚不明确是在学校最初成立之时，还是包括在民办教育培训机构成立后也不得向社会公众募集资金支持学校的后续发展。因此，如果对其采取严格的界定，那么民办教育培训机构上市融资又面临一法律障碍。
（五）民办教育培训机构的税收法律障碍
国家对公益性的民办教育培训机构和要求合理回报的民办教育培训机构，在税收方面采取了不同的优惠政策。但是目前为止，虽然国家已经出台了针对捐资举办和不要求合理回报的民办教育培训机构的税收优惠政策，但对要求合理回报的民办教育培训机构的税收优惠政策尚不明确，对此类民办教育培训机构造成一种不确定性和一定程度上的税收法律障碍。
此外，目前我国适用民办教育培训机构的会计制度尚不健全，权责发生制下的收入确认方式不利于民办教育培训机构国内上市。综上各种因素，我国民办教育培训机构为了规避法律风险纷纷奔赴海外寻求上市融资谋取发展。
三、我国教育培训机构谋求国内上市的实践
国内教育培训机构在上市筹备过程中面临种种法律障碍，但这并非否定了教育培训机构国内上市可能性，部分教育培训机构谋求在法律规定的合理框架之内上市，并进行了实践。
（一）教育培训机构谋求国内上市形式之“上市公司并购”
“拓维信息”作为一家计算机应用服务类行业的高新技术企业，2008年7月，以中国动漫第一股概念在深圳证券交易所中小企业板上市，股票代码为002261。作为上市公司，其近年来积极拓展教育培训业务，并购多家教育培训公司，确立了教育培训为其主营业务的事实。
1.收入构成
“拓维信息”上市之初业务包括系统集成及软件业务与传统增值业务。2011年主营业务构成有了变化，教育培训业务已经作为其主营业务的一部分并逐渐得到壮大。
资料来源：“拓维信息”2009、2010和2011年年报
公司收入构成在2011年及之前并不包含移动教育业务，而2011年移动教育业务已经占到主营业务收入的19%，而2012年中报显示，其移动教育较之于去年同期增长219.84%，占总收入的32%。而文化创意、传统增值业务营业收入较上年同期分别下降26.43%、35.26%，占总收入比分别为20%和20%。显然，移动教育相对于其他业务而言，已经成为公司创新业务中的最重要的一块。
2.移动教育业务构成
“拓维信息”教育培训业务2011年主要由三部分构成：国内“校讯通”业务；通过移动互联网推出的“名校联盟”、“博士热线”、《哇哇教育》等在线产品；在线下开设实体培训学校。其中“校讯通”业务可以看作公司增值服务业务的教育领域的延伸，而线下实体培训学校需要教育局颁发的办学许可证，是民办教育机构典型的业务形式。目前从公开资料无法确认实体培训学校收入所占比重，但与之前上市公司不含实体培训学校收入相比，拓维信息已有一定突破。
3.“拓维信息”教育培训业务
拓维信息系统股份有限公司属于计算机应用服务类行业，其工商执照上经营范围未包含“教育信息咨询服务；教育软件的研究、开发”等与教育相关的业务，也未取得当地教育局民办学校办学许可证，其教育培训业务的收入依赖于子公司及其控股孙公司。
资料来源：根据拓维信息2011年审计报告整理
由于上市公司仅对外公布合并报表，各级子公司的业务相对不透明。仅从股权结构图中可以发现北京九龙晖科技有限公司是拓维信息教育培训版块的重要节点。北京九龙晖成立于2002年10月，由拓维信息全资子公司湖南互动传媒有限公司持股70%，拥有信息产业部颁发的跨地区增值电信业务经营许可证，主营业务一直是电信的增值业务。从2010年并购珠海市龙星信息技术有限公司开始，北京九龙晖逐渐演变成为一家教育培训业务的控股公司。鉴于教育培训业务审批门槛高、区域性强、客户资源优势重要、维护成本较低、竞争激烈等特定，2011年北京九龙晖快速设立或购并多家以教育培训为主营业务的公司，大多采用与其他公司或自然人合作方式，但为了各地业务遵循统一标准，在各新公司章程中约定由代表拓维的出资方行使100%表决权。
（二）教育培训机构谋求国内上市形式之“IPO”
“洪恩教育”成立于1996年，据其网站最新资料显示：公司注册资金4500万，是一家以学前教育软件研发为主业的高新技术企业，致力于点读笔、纸质有声读物、益智玩教具的研发生产和销售。2011年9月北京市环保局已对其进行了环保公示，意味着洪恩教育或成为教育培训行业国内上市第一人。在2012年2月间媒体曾对此事广泛报道，公司登陆创业板进程已处于“落实反馈意见”阶段；公司网站对其主业的描述由“学前教育”变更为“学前教育软件研发”已规避作为民营教育培训机构上市的法律障碍；公司主要有四大类业务，一是多媒体教学软件，二是交互式教育VCD/DVD，三是有声读物系列产品，四是教学实验示范基地（教育业务），主要是针对0到8岁的儿童；对于公司是整体上市，还是将教育培训业务剥离后再上市，其财务总监冯智明曾对媒体表示，公司还没有最后决定等等。
截至2012年7月5日证监会的《发行监管部首次公开发行股票申报企业基本信息情况表》中，洪恩教育上市进程仍处于“落实反馈意见”阶段，由于未到预披露阶段公众无法了解其对教育业务的处理方法，如果其预披露招股说明书中主营业务不含实体学校的业务，即意味教育培训机构上市之路还未到破冰时，反之证监会将对此类企业上市的法律障碍做出新释义，但不排除其观察公众反应后在发审会做最终裁决的可能。
（三）教育培训机构谋求国内上市形式之“挂牌地方OTC市场”
2008年9月成立的天津股权交易所（简称：天交所）是成立较早影响力较大的地方产权交易所，其教育版块有两家教育培训机构挂牌，分别是“北海教育”和“尚学教育”。
“北海教育”是“山东北海教育投资管理股份有限公司”的简称，其成立于2005年，于2011年4月在天交所挂牌，从天交所披露的信息来看，其主营业务包括“全托、半托幼儿机构、双语中小学教育、国际化高中教育、职业教育”。“尚学教育”是天津尚学教育投资股份有限公司的简称，其前身天津尚学教育信息咨询有限公司成立于2008年7月10日，于2012年5月在天交所挂牌，从天交所披露的信息来看，其主营业务包括“小学、初中及高中课外辅导和升学辅导”。此外，天交所还披露了“尚学教育”的办学资质信息：“公司在2011年12月19日取得南开区教育局颁发的民办学校办学许可证：[教民112010470001011号]，办学内容为培训、业余面授，举办者为天津尚学教育投资股份有限公司。2012年1月17日取得由天津市南开区民政局颁发的民办非企业单位登记证书：[津南民证字第010281号]，名称为天津市南开区尚学教育培训学校，业务范围为培训机构。”
可见，“北海教育”及“尚学教育”作为民办教育培训机构在天津股权交易所挂牌抑或成为我国教育培训机构谋求上市打开了一条道路。
四、关于教育培训机构谋求国内上市实践的几点思考
目前，虽然没有民营教育培训机构在国内IPO上市挂牌，但是各民营教育培训机构也在通过各种方式，规避相应的法律风险，谋求国内上市。“拓维信息”作为上市公司，其IPO时主营业务不含教育培训，但通过设立合并子公司等运作，教育培训逐渐成为其主营业务之一，从另一个角度而言，也算是教育培训机构曲线上市。然而随着相关政策逐渐清晰，“洪恩教育”IPO进程不断明朗化，暗示了教育培训行业国内上市存在可能，尽管存在着前述种种法律风险，但从另一角度而言，似乎也无法排除民营教育培训机构“闯关IPO”的可能，从监管者的角度而言将好的教育培训机构留在国内上市也顺应了市场的需求。此外，“挂牌地方OTC市场”成为地方民营教育培训机构踏上资本之路的第一站，“北海教育”和“尚学教育”在天交所的挂牌表明地方性的场外交易市场已率先放宽民办教育机构挂牌限制，不排除此事件的示范效应将会影响到全国其他场外交易市场，甚至A股市场。
（一）提前规范的教育培训机构或将成为首批获益者
规范化的经营运作是教育培训机构国内上市的基本前提。尽管“拓维信息”和“洪恩教育”等公司的实践有所不同，但都可看作我国教育培训机构谋求在国内上市的努力。这些公司通过规范化的经营运作，逐步得到监管机构的认可。随着国内教育培训行业上市政策明朗化，提前规范的教育培训机构或将成为首批获益者。
（二）亟需相关法律及政策对教育培训机构进行正确定位
金融市场尤其是资本市场的进步及相关改革只有经过法律的确认，才能变成行业发展规范，促进行业长久有序的发展。因此，对《教育法》等应进行适当修改，对公立教育、私立教育、营利性教育加以区别明确。只有明确教育培训机构营利的适当性及其企业属性，才是其进入资本市场进行市场化运作的法律保证。
（三）应该规范教育培训机构登记注册管理监督
部分民办教育培训机构业务内容模糊，各地审批登记程序有待完善，这些都将对民办教育机构上市的核准形成阻碍。因此，规范教育培训机构的等级注册管理有其现实意义。因此，明确教育培训机构登记注册机构，加强工商税务部门对其经营监管，确保证监会等监管机构的政策法规得到落实相，切实做到各监管部门对教育培训机构的无缝衔接。
（四）教育培训机构上市主体的价值取向应清晰正确
教育培训机构作为特殊的上市主体，应有清晰正确的价值取向。事实上，教育培训机构不仅是教育培训产品的提供者，更是知识技能等无形产品的传播和输出机构。这些无形产品对于其受众有着潜移默化的影响，清晰正确的价值取向和经营理念有助于其得到社会认可获得融资便利。
参考文献
[1]陈杰.民办教育培训企业境外上市境内难的原因分析[J].现代经济探讨，2011（07）.
[2]李伶，唐海花.我国民办教育面临的问题及对策研究[J].现代经济信息，2008（01）.
[3]宣立虎.探析民办教育培训机构上市之路[J].法制与社会，2011（28）.
[4]兰君.我国民办教育产业发展对策研究[J].现代商业，2010（35）.
[5]周凤荣.对我国现行民办教育政策法规的几点思考[J].湖南第一师范学报，2005（04）.
