租房合同没到期退房属于违约。
【法律依据】
《合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
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本协议当事人
甲方：
乙方：
鉴于：甲方和乙方于【时间】签订了《房屋租赁合同》(合同号)(以下简称“原协议”)，乙方租赁甲方位于【地点】的【号】房间。现乙方打算退租，甲方打算把房屋租给别人。经双方友好协商，达成如下协议：
第一条 甲方同意乙方退租位于*****，甲方不向乙方收取任何违约金，并在乙方搬出日后5日内, 在扣除乙方应缴纳的房租后(计算到乙方实际搬出日)退还乙方押金和乙方已缴纳的房屋租金。
第二条 乙方必须于**年**月**日前搬出****。乙方每逾期一日搬出，则向甲方支付日租金2倍的滞纳金。
第三条 甲方须保障乙方在搬出过程中无第三方阻扰，如因第三方阻扰造成乙方无法顺利搬出的损失由甲方承担。
第四条 甲乙双方在乙方搬出之前 须按原租赁合同约定的金额缴纳房租。
第五条 本协议生效日开始原协议自动终止。
第六条 本协议自双方签字，盖章后生效。
第七条 本协议一式两份，甲乙双方各一份，具有同样的法律效力。
第八条 因本协议产生的任何纠纷，双方都应该友好协商解决，如协商解决不能，任何一方均有权向房屋所在地人民法院起诉。
甲方： 乙方：
签约代表： 签约代表：
签约日期： 签约日期
房屋租赁合同终止协议
出租方(甲方)：
承租方(乙方)：
甲、乙双方于****年**月**日签署的***《房屋租赁合同》，双方至目前为止履行情况良好。由于乙方****规划原因，要求终止原《房屋租赁合同》，经双方协商一致，达成以下条款：
一、原合同租赁期计至***年**月**日。
二、从**年**月**日起，尚未履行的合同内容，终止执行。
三、乙方应于**年**月**日前将设备、管线等自行搬出，租赁房屋退回给甲方，依附于租赁房屋的装修等归甲方所有。如乙方不按时退租，每逾期一天，须向甲方支付原合同月租金3%的违约金。
四、原合同终止后，乙方除应付租金外，同意补偿三个月的原合同租金给甲方。
五、原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究法律责任。
六、双方如就本协议的效力、解释或者履行发生争议，应首先通过友好协商解决。如协调解决不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼。
七、本协议书自双方盖章或签字之日起生效。
八、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
委托人： 代表人：
联系电话： 联系电话：
签订日期：
提前解除房屋租赁合同
出租方(甲方) 承租方(乙方)
甲、乙双方于 位于 双方至目前为止履行情况良好。由于 如下条款。
一、甲乙双方一致同意提前解除 合同》，上述合同租赁期计至 容，终止执行。
二、乙方应于 年 月 日前按照原状返还租赁房屋及附属物品、设 年 年 月 月 日签订的《 房屋租赁 年 月 日签订的《 房屋租赁合同》，租赁房屋 ， 房屋总面积 原因方要求终止原《房屋租赁合同》，经双方协商一致，就双方提前终止合同相关事宜达成日之后，尚未履行的合同内施设备等。返还前，乙方会同甲方对租赁房屋的设施设备、物品及水电使用等情 况进行验收，乙方承担返还租赁房屋之日前的水费、电费等一切费用。
三、依附于租赁房屋的装修等归甲方所有。乙方不得损坏租赁房屋内原有的 基础装修、设施设备、物品等，如有损坏，照价赔偿。乙方撤出租赁房屋后，遗 留物品视为放弃，甲方有权处置。
四、如乙方不按时退租，每逾期一天，须向甲方支付原合同月租金 3%的违 约金。逾期达五天，甲方有权强行收回租赁房屋并进行清理，由此产生的一切损 失和责任由乙方负责。
五、原合同终止后，乙方除应付租金外，同意补偿 约赔偿金。
六、 若乙方未能按期办理完退租手续或给甲方产生任何其他损失，甲方有权 用押金冲抵乙方所欠费用或遭受的损失。
七、原租赁合同终止后， 任何一方均无须承担原租赁合同项下约定的权利和 义务，双方同意就原租赁合同事项互不追究法律责任。
八、本协议书自双方盖章或签字之日起生效。元给甲方作为提前解
可以，但是需要承担违约责任。如果合同中规定了租赁期限，同时没有对提前退租问题作出特别规定的话，承租人提前退租就是一种违约行为，需要承担违约责任。承租人提前退租，应当在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多长，法律上没有规定，要根据具体情况和合同的约定来定，通常是一个月。
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被告：乌鲁木齐市第二中学（以下简称“乌市二中”）。地址：本市西河坝前街99号。
第三人：乌鲁木齐市疆北物资公司（以下简称“物资公司”）。地址：本市建设路9号。
1990年8月，原告服务部与被告乌市二中签订一份房屋租赁合同。合同规定：原告租被告24平方米房屋一间，租期三年，从1990年8月15日至1993年8月15日；合同期满时，在同等条件下服务部有优先承租权。该合同还规定了违约责任的承担。1993年2至3月，及至合同期满前后，原、被告曾多次商谈续租事宜。此时，第三人物资公司亦要求承租此房，并表示每年愿付租金3万元，而原告只愿每年付租金2.5万元。1993年10月7日，被告与第三人就该房屋出租事宜达成一份“房屋租赁的前提协议”，其中第三条规定：“乙方租用甲方此房屋每年的付费总金额为3.5万元……”。10月8日，原、被告与第三人再次协商，原告表示愿出3万元租金续租该房，被告与第三人即表示租金已提高到3.5万元，并应原告的请求写了租金为3.5万元的“说明”。原告见此即表示放弃竞争，不再坚持续租。但要求被告支付5000元违约金。经三方协商，第三人以被告名义向原告支付5000元违约金，扣除租房期间的水电费等费用，实际给付原告3324.17元。此后，原告搬出该房屋。1993年10月30日，被告与第三人正式签订房屋租赁合同书，规定年租金为1.5万元正。与此同时，双方还签订了一份捐资协议书，规定第三人每年给被告捐资1.5万元助学。原告见此合同，认为自己受骗，于1993年11月8日起诉到乌鲁木齐市天山区人民法院，要求判令被告与第三人解除房屋租赁合同，确认原告对此房享有优先承租权。 被告乌市二中辩称：在我校与原告的合同到期时，首先确保了原告的优先承租权。1993年7月，我校曾通知原告须小幅度提高租金，原告表示最多只能出2.5万元。此时，第三人亦要求租房，并愿出租金3万元，我校将此情况告知原告，原告表示3万元租金太高，无法续租。在此情况下，我校将该房出租给第三人。原告知道后即开始反悔。后经三方协商，第三人以我校名义给原告赔偿5000元，原告才同意搬出。现原告提出的请求既无事实依据，又无法律依据，请求法院驳回原告的请求。 第三人物资公司述称：1993年9月，我公司与乌市二中联系租房事宜，乌市二中提出年租金3万元，我公司便押了一张支票。1993年10月8日，我公司与原、被告协商此事，当我公司提出年租金已提高到3.5万元时，原告表示不再竞争，但乌市二中必须给原告赔偿5000元。经过协商，我公司以乌市二中名义给原告赔偿5000元，原告即开始搬出。我公司与乌市二中的合同是合法的，原告的请求不合理。
「审判
乌鲁木齐市天山区人民法院经审理认为：原、被告于1990年8月签订的房屋租赁合同，系双方在自愿、平等基础上协商一致签订的，内容、形式不违反法律、政策规定，应予以保护。被告与第三人隐瞒事实真相，将实际为1.5万元的租金谎称为3.5万元，欺骗了原告，使原告在不明真相的情况下，放弃了优先承租权，从而蒙受了损失。因此，被告与第三人签订的房屋租赁合同，法律不予保护，原告的诉讼请求予以支持。被告及第三人称原告是在收到5000元赔偿金的情况下放弃竞争的，该5000元是对原告的一种赔偿；又称因不懂法律，捐资助学1.5万元实际为租金的一种形式，双方的租金确为3.5万元，理由不充分，证据不足，不予认定。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（四）项、《中华人民共和国经济合同法》第三十一条、第三十九条第二款第（一）项之规定，该院于1993年12月20日判决： 一、被告乌市二中与第三人物资公司签订的房屋租赁合同为无效合同； 二、被告乌市二中支付原告服务部5000元违约金（已给付）； 三、在同等条件下，原告对该24平方米房屋享有优先承租权。 双方对判决表示服从，均未提出上诉。
「评析
本案当事人间有两个房屋租赁合同，这两个合同的效力如何，是处理本案必须加以明确的问题。
一、构建腾退自有产权住房管理与运作机制的基本构想
廉租住房保障家庭腾退出来的自有产权住房与廉租住房保障家庭腾退出来的廉租住房在性质上是不同的,但在具体的管理与运作方式上却存在一些共同之处。构建腾退自有产权住房管理与运作机制的基本构想:遵循社会公平的基本原则,以保护产权所有者和政府的合法权益为约束条件,以实现廉租住房保障资源的高利用效率和腾退住房的高利用率为目标,根据住房腾退具体方式的不同,依腾退住房的具体情况,按照多元化模式,采用多渠道的处理方式,构建起成本低、效率高的管理与运作机制。
所谓多元化模式是指根据住房腾退的具体方式、腾退居民的要求和腾退住房的具体情况,采用合适的管理与运作模式。一方面由于腾退住房的经济价值、居民的产权观念等不同,对腾退住房的权益要求会有不同;另一方面由于住房腾退的具体方式不同和具体情况千差万别,需要且应该有不同的处理方式。总之,腾退自有产权住房的管理与运作模式应该因这些差别而多元化。
所谓多渠道是指在根据住房腾退的具体方式、腾退居民的要求和腾退住房的具体情况,采用持有、出售、出租、变更用途、改造、拆除等多种处理方式。腾退自有产权住房可以根据具体情况采取以下处理方式。
1 政府持有。即移交政府管理,如果符合届住条件,可纳入廉租住房,作为廉租住房储备,以提供给符合条件的廉租住房保障对象。
2 出售。如果住房市场供过于求,廉租住房规模过大,或者腾退住房属于结构性过剩的住房,则可将腾退的自有产权住房出售。出售收益根据协议进行分配。
3 出租。对于符合居住条件的腾退住房,政府可以将其出租,出租对象可以是廉租住房保障对象,也可以是其他住房保障对象,可以是非住房保障对象。
4 改造。指将腾退的自有产权住房改造成其他保障性住房,进入其他保障性住房管理体系。
5 变更用途。如果腾退出来的住房不适合居住,可以按照规定的程序变更其用途。即将腾退廉租住房用作政府单位公共用房或者划拨为事业单位用房。用途变更后的腾退廉租住房将进入其他房屋管理体系。
6 进行商业性出租或者出售。这是指腾退出来的自有产权住房不再作为住房使用,而是作为非住房,按照市场价格出租或者出售给社会单位。其收益应根据协议分配。
7 拆除。如果腾退廉租住房已到使用年限或者已不能满足居住需要,或者因为城市改造等需要进行拆除,则应予以拆除。
二、构建腾退自有产权住房管理与运作机制的具体构想
1 腾退住房所有权转让条件下的管理与运作机制
无论腾退住房所有权转让采取何种方式,政府获得腾退住房的所有权后,就有权自由支配腾退住房。具体来看,政府可以采取以下方式处理腾退住房。
(1)腾退住房的持有
腾退住房可纳入廉租住房体系,根据整体计划,安排一部分作为廉租住房储备由政府持有,以供廉租住房分配之用。
(2)腾退住房用于住房消费的出售
如果腾退住房仍适合居住,政府可将其出售。可以根据需要选择腾退住房的出售对象以及出售政策。若属保障性住房的保障对象,可以按优惠价格出售;若不属保障性住房的保障对象,则应按市场价格出售。
(3)腾退住房的出租
如果腾退住房仍适合居住,政府可将其出租。出租对象根据廉租住房供应状况来定。如果廉租住房供不应求,则应出租给廉租住房保障对象,执行廉租住房保障政策;如果廉租住房过剩或者腾退住房属于结构性过剩住房,则政府可将其出租给其他类型的住房保障对象,执行相应的保障政策,或者按照市场价格出租给非住房保障对象。
(4)变更腾退住房的用途
如果腾退住房不适合居住需要,但符合其他用房使用条件,可考虑将其转作政府办公用房、事业单位用房或者其他非住房用途(如用作仓储等)。
(5)对腾退住房进行改造
这里的改造是指保持腾退住房作为住房的性质不变,而将腾退住房进行物理上的改造和变更,使其能满足非廉租住房保障对象的居住需要。
(6)腾退住房的拆除
如果腾退住房因物理原因而导致无法实现其基本的使用价值,即不具备居住功能,或者因经济原因而无法满足居住的功能性要求,或者因城市规划或其他原因而必须拆除,则政府应将腾退住房进行拆除。
(7)腾退住房的商业性出售
腾退住房的商业性出售是指按商业原则将腾退住房出售给企事业单位法人。如果腾退住房确属过剩住房,或者因为使用条件、城市规划等原因,不能再作为住房使用,则可考虑将其进行商业性出售。
2 腾退住房使用权转让条件下的管理与运作机制
(1)腾退住房使用权转让条件下腾退住房的处理方式
若拥有自有产权住房的廉租住房保障家庭不愿意将应腾退住房的所有权转让给政府,那么政府所能获得的就只是腾退住房的使用权。在这种条件下,政府可以采用在腾退住房所有权转让条件下可采用的部分方式,但权限受到限制,政府无权自由支配腾退住房。在腾退住房使用权转让给政府的条件下,政府可以采取以下方式处理腾退住房。
①腾退住房的持有
为了确保廉租住房保障对象的基本住房保障,政府可以将符合条件的腾退住房作为廉租住
房储备持有,以供廉租住房分配之用。但由于政府只享有一定期限的使用权,虽然可以作为储备,但最好及时出租,以提高腾退住房的利用率和廉租住房保障资源的利用效率。
②腾退住房的出租
如果腾退住房仍适合居住,腾退住房的出租应该作为政府处理腾退住房的主要方式。
③变更腾退住房的用途
如果腾退住房不适合居住需要,但符合其他用房使用条件,可考虑将其转作政府办公用房、事业单位用房或者其他非住房用途(如用作仓储等)。但不得改变房屋结构,也应遵循与所有权人所订立合同的其他约定。
④对腾退住房进行改造
如果所有权人同意,政府可对腾退住房进行改造,使其能满足非廉租住房保障对象的居住需要。
(2)腾退住房使用权转让条件下腾退住房管理与运作的几个问题
①使用权转让的合同规范问题
腾退住房使用权转让应以合同形式予以规范,合同应明确转让方与受让方的权、责、利。这既有利于保障转让方的权益,也,有利于保障受让方的权益。可以说,这是建立规范的腾退住房管理与运作机制的前提。
②腾退住房的维修问题
根据廉租住房保障家庭经济条件的特殊性,可以考虑由政府承担腾退住房的维修责任,但维修责任应限于维持腾退住房的原状。若维修导致腾退住房价值上升,则可由政府享受使用权受让期间的收益,使用权受让期满,收益可由转让方享有。
③腾退住房的物业管理费用问题
物业管理费用应该按照谁使用谁负担的原则执行,因此谁使用腾退住房,就应该由谁承担物业管理费用。如果在受让期间,腾退住房处于储备房状态或者没有出租,那么物业管理费应由政府负担。
④腾退住房利用的收益分配问题
从管理角度来看,不给予所有权人收益分配权是比较合适的选择。
⑤腾退住房的拆除问题
保障性住房作为准公共产品，其保障对象须符合政策条件并履行相应的约定条件；一旦超出政策标准或违反约定，即应纳入退出范围。公租房的退出对象分为两类：一是承租家庭收入和住房条件得到了改善，不再符合政策标准；二是违反承租合同约定使用公租房。
公租房的退出并非仅是保障对象从所承租的房屋中搬出，考虑承租家庭的特殊性，退出还包括其所享受住房保障待遇的变更或取消。公租房的退出方式有三类：一是收回住房；二是停止发放住房补贴；三是加收租金。后两种方式公租房并未被收回，但保证了财政资金和公共资源的合理使用。
在实践中，天津市公租房退出可通过两种转换来实现。
第一种转换是住房保障体系内的调整和衔接，即降低公租房租金补贴额度或转换享受住房保障类别、形式。其发生包括三类情况。
1.租房补贴额度调整：以承租公租房同时享受廉租住房租房补贴的家庭为例，每月政府发放补贴540元，该家庭只需支付月租金总额和租房补贴之间的差额。随着收入条件的好转，该家庭如不再符合廉租住房租房补贴条件，但仍符合经济租赁房租房补贴条件，则每月政府发放补贴285元，自行支付的租金比例增加了；同理，如该家庭不再符合租房补贴但仍符合公租房条件，需自行全额负担公租房租金。
2.承租期间购买保障性住房：公租房承租家庭在承租期间购买了经适房或限价房，需在购买的保障房交付的两个月内退出公租房。
3.承租公租房家庭间的互换：天津市公租房承租家庭首个租赁期限为三年，为了更好地满足群众实际需求，天津市制定了公租房互换程序，规定承租公租房满一年后，经项目所有权人或其委托的运营单位审核同意，公租房套型标准一致的承租家庭间可以互换公租房。天津市国土资源和房屋管理局政务网搭建了“天津市公共租赁住房互换平台”专项信息网页，公租房承租家庭可在互换平台上查询、互换住房信息。目前，已有7对家庭退出原承租项目并租赁新的公租房，通过房屋互换更好地解决了就业、子女就学、照顾老人等问题。
第二种转换是对不再符合公租房或其他住房保障政策条件的家庭，通过给予搬迁期、终止合同及司法等形式实现退出。其发生也包括三类情况。
1.不符合公租房续租条件：天津市首批公租房于2011年4月起租，首个租赁期限为3年，2014年陆续到期。针对承租公租房家庭残疾、大病、老龄化等困难突出，改善自身居住条件能力差的实际情况，天津市规定公租房承租人及配偶名下无新增住房的，可继续承租公租房。同时，对经审核不符合续租条件的家庭，提供12个月的搬迁期，搬迁期满后仍不退出房屋的，将按照届时房屋租金的1.3倍收取房屋使用费。通过“柔性退出”，设置政策缓冲期，既避免了上述家庭退出住房就面临无房可住的境地，又在合理的期限后通过提高租金标准让条件改善的租户主动退出，保证了公租房的循环使用。
2.购置、继承或受赠住房：公租房承租家庭在承租期间购买、置换或继承、受赠住房，须在退出公租房后，方可办理购房、置换或继承、接受赠予手续。
3.出现违反租赁合同情形：每个公租房承租家庭在入住前，都需与项目经营单位签订《天津市公共租赁住房租赁合同》，以法律为依托，建立甲、乙双方（对以保证人方式进行担保的，保证人一并签订三方租赁合同）民事合同关系。合同中明确规定了需退出的情形，如欠缴租金累计达6个月以上，拆改房屋结构或将公租房转租、转借等。承租家庭发生其中情形之一的，一经查实即应退出。对拒不退出的家庭，公租房项目经营单位可依法并申请强制执行。
二、健全保障机制、强化监督管理，确保有效运行
（一）准入环节设置租赁担保
为了提高公租房合同履约率，在资格准入环节每个申请承租公租房的家庭都须办理租赁担保，申请家庭可根据自身情况选择住房公积金、保证人或房屋履约中的任一方式，承诺入住后遵守合同约定，不出现违反规定行为。该措施极大地激发了承租家庭履行合同约定的积极性和主动性。根据数据显示，天津市现已办理租赁担保并入住公租房的承租家庭无一发生违规情形。
（二）实现多部门互联网络
公租房退出机制的顺利运转，需要政府相关管理部门间通力配合，协同联动。天津市通过将公租房管理系统与户籍、民政、车辆、住房公积金、产权产籍、公有住房、商品房销售等多个系统网络互联，实现了对承租家庭人口、收入、财产、房屋状况的及时掌握。特别是将承租公租房情况作为房屋产权交易的前置核查条件，对保障家庭在承租公租房期间新购置房屋情况进行有效监控。
（三）建立不良信用管理
建立住房保障个人信用制度，加强动态信息监管是有效实行退出机制的前提。根据《租赁合同》规定，天津市公租房承租家庭违反合同约定且拒不退出承租房屋的，公租房管理单位将其行为记入住房保障不良信用管理系统，该家庭在改正违规行为前将无法申请限价商品房、进行房屋交易且在腾退房屋后5年内不得申请住房保障。建立不良信用管理体系，是在无法唤起承租家庭遵守相关规定积极性的情况下，政府管理部门所采取的一种强制性手段，通过这种方式，可促使应退出公租房的家庭或个人产生足够的动力，及时退出保障序列。
案例：胡女士属于改善型购房者，去年5月，她在某楼盘购买了一套三居室的房子，合同约定：房屋建筑面积为120平方米，按建筑面积计价，每平方米人民币6500元。合同签订后，胡女士依约支付了全部购房款。今年2月，该房屋竣工，经实际测量建筑面积只有108平方米。胡女士认为自己购房的目的就是想拥有一个大一点的生活环境，现在刚刚购买的新房一下子缩水了那么多，这让她无法接受。她找到开发商要求退房。
点评：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中涉及的房屋面积误差比为10%，远远超过3%，胡女士主张退房，并要求开发商退还购房款及利息，理应得到法院支持。
擅改设计可退房
案例：去年元月，唐女士在某小区看中一套商品房，后与该小区开发商签订了一份购买合同。根据合同所附平面图，唐女士所购的商品房两间卧室均有一个宽宽的落地窗。然而交房时，她却发现原设计中的两个落地窗，一个被完全封死，另一个则被改成了一个防火门和一个防火窗。唐女士认为开发商擅自变更房屋设计，严重影响了房屋的使用功能，使房屋的通风、采光受到影响，故找到开发商要求退房并赔偿损失。而开发商则以变更房屋设计已获得相关部门批准为由拒绝退房。
点评：我国《商品房销售管理方法》第24条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
质量缺陷可退房
案例：2010年12月22日，赵先生在一家楼盘购买了一套面积为80平方米的商品房，约定交房日期为今年2月1日。到了交房日期，赵先生顺利地拿到了钥匙。走进自己的新房，赵先生却发现该房屋主体出现了数条裂缝，于是赵先生找到开发商交涉，但开发商只同意找人来修理。但修了几次后，还是没有修好。赵先生一怒之下，将开发商告上了法院，要求退房并赔偿损失。
点评：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。值得提醒的是，退房仅限于“房屋主体结构质量经核验确实不合格”或“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”两种情况下。对于房屋内的门、窗、给排水管材等非主体结构构件出现质量问题，或者出现一般质量问题不足以影响正常居住使用的，都是不能够要求退房的。
权利瑕疵可退房
案例：2010年年初，王先生在某开发商处购买了一套价值40万元的商品房，合同约定交房后90天内办理房屋产权证书。今年元月6日，王先生从开发商处领取了房屋钥匙，并对房屋进行了装修，可该房的房产证却迟迟未能办下来，王先生和其他业主一起找开发商理论，但开发商却一直没有给予正面答复。后王先生到房产管理局查询得知，由于开商发资金短缺，早在2009年就已经将王先生等人所购的商品房抵押给了银行，所以房产证无法办下来。王先生遂将其告上了法院。法院经审理后，判决开发商退房并赔偿王先生损失30余万元。
点评：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 本案中，开发商将已经抵押的商品房卖给王先生，其行为已构成欺诈，王先生据此退房并要求赔偿损失，理应获得支持。
延期交房可退房
1.立法体系不健全
任何社会保障制度要发挥其为广大民众服务的作用，都必须依靠严格的立法作为支撑。住房保障制度属于社会保障制度体系，作为其重要组成之一的公共租赁住房制度的规定应当体现在法律中，但当前我国并未出台专门的有关住房保障方面的法律法规。《指导意见》《管理办法》《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》和《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》等文件，都对公共租赁住房退出的主体、条件、程序、管理及责任方面都有所涉及，然而这些大多是政策的宏观指导，在具体实践指导方面只有一部《管理办法》。北京、上海、重庆等大城市根据自己的发展水平制定了公共租赁住房方面的具体法规规章，由于缺乏上位法的指导而显得过于杂乱。至于公租房退出方面的规定，很多城市仍处在探索阶段。且无论是《指导意见》《管理办法》等部委规章还是各地方的具体规定，都缺乏稳定性和强制性，加之法律责任不明确，使得在公共租赁住房退出制度的执行当中的随意性很大。
2.具体退出标准不完善
《管理办法》中规定了公共租赁住房合同到期的正常退出和包括拖欠租金退出、主体不适格退出和违反规定退出的强制退出两大情形，从表面上来看，这两大情形已经覆盖了全部，但具体分析起来每种情形具体设置的退出标准却并不完善。
一是对合同期限的设定存在不合理性。《管理办法》中规定，合同期满需要继续租住的承租者，应当在期满之前3个月内提交申请，若未按规定提交的在租赁期满后应当腾退，同时还概括性地规定了最长合同期限一般不超过5年。各个地方结合《管理办法》对合同期限也都有具体规定，大多将最低年限定为2-3年。笔者认为此设定存在一定的合理性，各个地区的发展是有差异的，有的一线城市也将合同的最低期限设为3年，这样的合同审查期限相对来说过长，使得部分承租者在经济情况已有所好转后仍居住在公共租赁住房内，与公共租赁住房的建设宗旨相违背。
二是对拖欠租金的规定缺乏详细规定。《管理办法》规定，租金拖欠的最长期限为累计 6 个月，若承租者未能在该期限内交纳租金则应退出其租住的公共租赁住房。笔者认为，拖欠租金具有一定的主观恶意性，应与正常的退出分离开来，而且《管理办法》中并未规定对已拖欠的租金怎样补交和是否需要缴纳滞纳金。
三是退出标准整体表现僵化。《管理办法》中关于退出条件，在承租期内仅有对家庭住房状况审查的规定，那些经济条件明显转好的家庭只有在申请续租时才被审查，这就造成了一些问题，即部分经济条件转好者在租赁期内不会按规定退出而是租住数年，既影响了公租房的高效流转，也侵害了部分符合保障条件的轮候人的基本居住权。
3.退出的相关制度不配套
一是现有的公共租赁住房退出的监管体制不健全。既缺乏专门的管理机构，且数据统计方式落后，虽然个别省市设立了专门的保障房管理机构，但受人员编制、财政等的影响，管理机构往往没有专门针对退出环节成立相应的机构，在工作中更多是对公租房进行笼统管理，难以发挥实质的监管作用。
此外，在日常管理中一般采用的都是承租人主动申报，工作方式较为被动，加之我国缺乏全面有效的住房征信信息化统计体系，居民住房、购房的相关数据分散，政府部门之间共享信息困难，使得数据统计严重滞后，难以满足退出管理的需要。
二是缺乏配套的奖惩机制。我国对于公租房的退出并没有设置明确的奖惩制度，虽然大多数城市在实施细则中对惩罚措施有一定规定，但力度薄弱。以拖欠租金为例，《管理办法》中仅规定拖欠租赁者应退出公租房，并没有惩罚规定。即使一些地方性规范中有所规定，也基本以补交租金或缴纳一定的违约金为主，惩罚性质较弱，难以起到威慑作用。此外，目前我国公共租赁住房退出制度中激励政策是空白的，只有上海等少数城市稍微有鼓励措施，由于缺乏上位法和相关法律法规，很难起到约束承租者主动退出的实质性作用。
三是缺乏退出后保障制度。《管理办法》中对于三种承租人资格不符的情形人性化地设置了合理的搬迁期限，但设置并不完善，缺乏具体的操作规范，加之各地方并未都规定搬迁期，使得搬迁期制度的运行不规范，难以真正发挥其保障效果。此外，退出后的过渡期也没有相关设定，因此这种没有过渡的体制是有明显缺陷的，容易导致按时腾退房屋者也可能面临经济压力，应加大完善力度。
二、完善公共租赁住房退出机制的法律建议
1.坚持立法先行，健全住房保障法律体系
公共租赁住房的实施要有严格的法律法规作为其执行的保证，因此，要完善公共租赁住房退出的立法问题，必须坚持立法先行，建立起一套保障性住房法律体系，从国家的基本法到部门规章、地方性法规都应当对公共租赁住房的退出进行明确规定，以法律的层面来规定违法行为及法律责任，从而保证住房保障制度可以在法律规范的制约下稳定运行。
具体到公共租赁住房的退出机制，应明确规定申请人员的范围、申请条件、退出条件、程序和相应人员的法律责任等，充分发挥法律的强制力和执行力。尤其是对于公共租赁住房的法律责任，要以严格的法律来详细规定各种可能发生的违法行为，对不同的违法行为作出区分，针对各种违法行为的主观恶性程度轻重制定不同的处罚力度，以保证公租房在实施过程中有法可依。
2.完善具体退出标准
一是优化合同期限标准。租赁期满退出是公共租赁住房退出的一种正常情形，因各地方的经济发展水平不一致，在设定合同的最高年限时要结合地区自身的发展水平和居民居住情况，发达地区的经济发展较快，公民收入或住房情形变化也会较快，这些地区的合同期限可适当缩短，反之经济欠发达地区的合同年限可适当加长。
二是补充对拖欠租金的详细规定。应当在《管理办法》中对于拖欠租金进行详细补充，除按租金标准补交租金外还应按照拖欠天数缴纳滞纳金，同时应当规定一旦拖欠次数达到3次，即便累计未到6个月也应强制退出。
三是动态调整退出标准。我国经济正处于不断向前发展时期，公民整体生活水平也不断提高，因此，笔者认为，公租房退出相关标准的制定必须要根据社会经济发展水平动态调整并且实现动态管理，和市场联动，掌握市场规律，合理且适时地调整退出标准。
3.完善公共租赁住房退出制度
一是完善相关的监管体制。公租房制度从建设到分配再到管理和退出涉及到很多领域的工作，要确保此工程有条不紊地进行，除应有专门的保障管理机构对其相关事务进行具体负责外，还应建立动态监管制度，包括完善公租房管理档案，建立统一的公租房信息管理平台、建立资格年审制度、加大巡查力度等，通过动态监管，使得公租房从建设、分配到后续的退出等阶段都能实现有效管理。
(二)房屋权属有争议。开发商未取得预售许可或者房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的该房屋权属有争议，也会导致购房合同无效，购房者可以要求退房并赔偿损失。
(三)所售房屋存在抵押问题。开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。
(四)所售房屋为不能交易的房屋。司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。
(五)延期交房并超过合理期限。延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
(六)擅自变更房屋设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。
(七)房屋面积误差较大。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
【关键词】租赁型保障房；退出机制；奖惩并用
一、研究背景
江苏省2013年新开工保障房任务是23万套，基本建成18万套，发放廉租房租赁补贴4万户。到2015年，全省住房保障覆盖面将扩大到20%的城镇家庭，届时将全面解决城镇中等偏下收入家庭的住房困难问题，基本解决城镇新就业和外来务工人员的租房困难问题。其中，公共租赁住房和廉租住房并轨为租赁型住房，在保障房体系中比例逐年加大。公租房和廉租房并轨政策即将两者统一作为租赁型住房，在政策允许下，廉租房和公租房可以使用统一房源。廉租房住房居民因收入水平提高不符合廉租住房要求时，仍可继续在保障房内居住，通过提高租金等方式转变为公共租赁房住户。另外江苏省公租房施行“租补分离”政策，即要求被保障房住户先按市场水平交纳全额租金，政府部门依据住户的实际收入状况，再发放不同层级的补贴。一旦发现被保障对象不符合申报要求，将立刻停止对其补贴发放。由于采取收支两条线，后于租金交纳发放补贴，有助于加强对住户监管。
目前我国对保障房的分配和控制主要集中于申请阶段。通过对申请者申请条件的严格筛选和审核，进行租赁型保障房的审批，从而达到公平、合理、高效的目标。
图1：江苏省廉租房申请流程
租赁型保障房具有很高的保障性质，政府也投入了大量的资金，由于很多租赁型保障房住户都是只进不出，缺乏流通性，使得政府巨大的投资难以有效收回。另一方面，由于缺乏对居民收入的追踪和审核，很多不再符合条件的居民依旧享有补贴，不利于社会资源的最优分配和保障更多低收入人群的利益。
我国以公共租赁住房和廉租房为代表的租赁型保障房退出机制研究较少且面临财产监察实施困难、清退措施效果差、激励措施缺乏。因此如何建立起合理、高效的租赁型住房“退出”机制，是保障房迅速发展过程中亟须解决的问题。
二、文献综述
我国租赁型住房退出机制的研究，主要集中在退出政策的研究上。陈险峰、刘友平[1]认为，现有的世界各国（地区）公共租赁住房退出机制分为三种：租金调节退出机制、违规强制退出机制、严厉惩罚退出机制。从全国和江苏省公共租赁住房退出情形来看，租金调节机制因其退出方式较为平滑，实施容易，是应用最为广泛的主要退出情形。如贾春梅[2]（2013）对腾退方式作出有益补充，认为实物配租下，退出机制通过保障房体系内部转换、保障和市场两个转换来实现。盛婷婷，张海波[3]（2012）对廉租房退出机制进行研究，认为一方面要从完善廉租房管理制度入手，建立动态监管的廉租房退出机制，另一方面要完善政府住房保障体系，加强廉租房退出后与其他层次保障住房的衔接。国内大部分学者认为退出机制应当做到奖惩并重，法规严格[4]，魏丽艳[5]（2012）认为保障房退出机制的高效，根本上有赖于收入统计制度和个人信用制度的建设。在激励方面退出通过税收优惠政策鼓励承租人主动退出和在合同期内提前退租的发放租金补贴[1]等激励政策。
三、 实证研究
租金调节退出机制、违规强制退出机制、严厉惩罚退出机制三种退出机制各有优劣及适用的经济环境。我国保障房目前面临资金紧缺，资金有效利用等问题，大部分城市供应与需求并不平衡，仍有大量住房缺口。为促进公共租赁住房有效流转，提高公共资源使用效率，应当加强对欺诈等非诚信行为的处罚力度，奖励主动退出行为。
租金调节机制在国外以美国、德国为代表，这种机制在我国已得到了推广和应用，但腾退和流转功能较差。强制退出和严苛惩罚机制，在我国应用较少，既有安土重迁的国民心理和历史渊源，也因为现阶段动态监管和管理细则的缺乏，对法律的制定和实施也造成了一定的困难。香港和新加坡是严苛惩罚机制的代表，韩国和英国保障房体系是严格退出机制的代表，这些国家在保障公共资源流转方面取得了较好的效果，对我国公共租赁住房的奖惩并举制度的完善，有一定借鉴意义。下文着重对香港和新加坡的住房体系进行介绍。
香港的公屋计划自20世纪50年代以来，公共租赁住房覆盖住户701609户，建造租住公屋数达722368间，覆盖（百分比）（数据截至2012年3月）。其成功的经验也有赖于严格合理的准入、轮候、退出机制。在退出机制方面，一是设立严格的动态资产审查制度。如公屋住户家庭入息及拥有的资产净值均超逾指定的资助入息及资产净值限额（每年动态调整指标并根据家庭结构进行区分，对年长者有特殊豁免政策）或选择不申报资产，便须迁出所住的公屋单位。迁出住户如需暂住公屋，需获得审批，并支付双倍租金，且期限不得超过12个月。从2008年11月起，香港房屋署引入“每两年一次的家访调查”计划，对之前资产申报计划简化， 住户的收入资产状况将以电子形式进行记录，以核证公屋及中转屋单位的住用情况。二是建立起严苛的惩戒制度。违反公屋条例或者滞交租金等行为，会面临取消轮候资格、交纳罚款等处罚。如对因触犯 “屋管理扣分制”或违反租约规定，而被房委会于2006年1月1日或以后终止公屋单位租约的前租户及其在终止租约生效时年满18岁的家庭成员，由终止租约日期起计2年内，不合资格透过轮候册申请公屋于欺诈等非诚信行为 。三是施行奖励制度，香港房屋署设立“天伦乐”“共享颐年”等优先配屋计划优先轮候特殊群体。对主动退出的住户有优先获得购置房屋的权利。
韩国的公共租赁住房体系包括三种类型，永久租赁房、公营租赁房和国民租赁房。对于为保证公共租赁住房真正被中低收入家庭享用， 韩国建立了基于强制住房合同预购帐户制度和严格的住房档案制度的“一户一宅”制[6]韩国政府很早就明确提出了打击投机的干预目标， 且根据市场状况灵活调整干预力度。采用多种工具进行如土地政策工具、城市规划政策工具、价格管制政策工具、套型面积管制政策工具、交易管制政策工具、期房政策工具、税收政策工具等进行管制。[7]在退出过程中存在欺诈行为的，不仅强制退出，其非法所得也要收回。
四、结论及政策建议
“新建”和“退出”是保障程序的两端，大规模的新建而没有良好的退出机制并不能达到保障的效果，目前江苏省保障房也面临着“两难”的境况。一方面是“准入难”，由于严格的资格审查，很多居民并不能达到相应的要求，使得保障范围并不能完全覆盖。另一方面是“退出难”，由于没有建立起完善的退出机制，使得租赁型保障房的流动性大大受限，并不能动态的满足更需要的人群的需求。而在这种情况下，资格造假、骗购骗租、分配乱象等不当得利者层出不穷。
为完善公共租赁住房的退出机制，需要从以下几个方面做出改进：
图2：江苏省租赁型保障房退出机制简表
（一）完善公共租赁住房租金及供应体制。江苏省目前施行的“租补分离”政策，由政府依据家庭困难程度发放不同程度的补贴，因而合理、科学、分层级的租金标准至关重要。在供应体制设计方面，可借鉴韩国的住房体系，设立不同年限、不同住房面积的公共租赁住房，收取不同的租金，“小房型，低收入，低租金，长租期；中房型，高收入，短租期，高租金”。[8]
（二）退出机制由租金调节机制向严格腾退机制过渡。现阶段施行严格或严苛惩罚退出机制，面临诸多操作困难。从长期良性循环来看，需要建立严格透明规定详细的强制退出机制。这一点既依赖于严格的资产审核机制作为支撑，同时需要严格细致的法律准则予以保障。如对财产申报过程中，欺诈行为处理罚款和没收所得、强制清退等规定，情节严重的可处以刑罚。
（三）加强资产动态审核和监管。在社会公民中建立诚信档案，并进行联网。申请者在保障房申购退出中的诚信行为将直接影响其银行贷款、商品房购买等经济行为。建立财产申报强制机制，规定申购者必须在规定时间内提供详实、真实的财产数据。房屋管理机关对申请者的财产状况可采取抽查制度，一经发现作弊或未按要求申报，即可取消资格。同时，也应根据调研结果和经济发展水平，动态调整以制定合理的资金标准。
（四）制定详实有效的奖励措施。退出机制的有效施行，不仅依赖严格的监管和惩戒，详实有效的奖励措施能够调动申请者的积极性，加速退出和流转。对于主动退出的可给予诚信档案良好等级、银行贷款信誉等级良好等诚信奖励，以及奖励搬家费、减免过渡期租金等现金奖励，也可给予优惠购房政策、亲属优先申购、轮候保障房等政策奖励。
【参考文献】
[1]陈险峰、刘友平 公共租赁房退出机制及其政策选择 【J】 城市问题2012（6）
[2]贾春梅 保障房“转换”式退出机制研究――腾退方式的有益补充 【J】会计与经济研究2013（1）
[3]盛婷婷，张海波 住房保障体系中的廉租房退出机制【J】 南京人口管理干部学院学报 2013（1）
关键词： 公共租赁住房；退出机制；要素制度；约束机制
Key words： public rental housing；exit mechanism；elements system；constraint system
中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）05-0018-02
1 问题分析
公共租赁住房退出机制设计的出发点是防止福利固化、推动社会公共资源优化配置，要实现这一目标需要机制实体设计做到完备合理。从当前我国各大城市公共租赁住房暂行管理条例分析来看，除重庆市外，我国公共租赁住房的管理多采取“只租不售”的形式，在退出的方式上，主要采用自愿退出与强制退出相结合的方式，在退出标准及罚则的制定上，各省市的规定“大同小异”。
选取上海、南京、重庆、北京、郑州、深圳等城市实证分析，对以上省市当前公共租赁住房退出循环机制梳理分析，发现主要存在以下几个突出问题：
1.1 在退出管理方面，惩罚机制设计不科学 公共租赁住房的退出条件主要表现在部门规章和地方性政府规章两方面。首先，在部门规章方面，根据2010年6月住房和城乡建设部等七部委联合颁布实施的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》：“公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出。”也仅仅是指出对于出借、转租、闲置等违反规定的行为应退出，但缺乏对处罚力度的规定。
其次，虽然在各地的地方性法规中均对公租房骗租、转租、闲置、擅自改变公共租赁住房用途以及逾期未退出等行为设定了一系列的惩罚机制。例如，北京、重庆、南京、深圳、郑州等采取了补交租金、一定年限内不得申请公共租赁住房、并在信用体系中载入不良记录等手段。但现行的惩罚机制对承租者来说，并未起到“震慑”的作用，反而在一定程度上纵容了违法行为的发生。
1.2 尚未设计出一套科学规范的退出程序 一项制度运行效果的好坏不仅需要实体部分做到完备合理，还需要透明、公正的程序安排，这也是实体权利充分实现的保障。虽然各地都在加强退出机制的建设，但仍缺乏一套科学规范的退出程序安排，主要体现在以下三个方面：
①对于承租期间家庭收入、住房条件或其他要素得到很大提高自愿退出公共租赁住房的缺乏具体的程序性安排。②对违反公共租赁住房管理条例的人员如何给予强制性清退或收回住房，缺乏法律规定和具体的程序性安排。③退出后居住实现机制不完善。
2 公共租赁住房退出循环机制设计
公共租赁住房退出循环机制是一个体系，它由要素制度、退出制度以及约束制度三部分构成。如果将公共租赁住房退出循环机制比作一幢大厦，那么要素制度、退出制度、约束制度则构成了这幢大厦的基础、承重墙和梁，只有打好根基，做强支撑这座大厦才能屹立不倒。
2.1 要素制度 所谓的要素制度是指关于公共租赁住房保障功能组成要素的政策规定，包括政府的公共租赁住房的建设政策、公共租赁住房的产权主体、保障主体、居住者的权利和义务等，政府要对这些要素进行整体设计并做出妥善的制度安排。
2.2 退出制度 退出制度是关于公共租赁住房承租者退出中的各种行为规范，包括进入退出条件、程序、审核、公示等全过程的政策规定。
结合第一部分实证分析，公共租赁住房退出的条件具体应包括：①租赁合同期满，未申请续租或续租申请不通过；②年审中不再符合公共租赁住房申请条件的；③采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；④转租、转借公共租赁住房的；⑤改变公共租赁住房房结构或使用性质的；⑥承租人无正当理由连续空置公共租赁住房3个月以上的；⑦连续3个月或累计6个月拖欠租金经催告后仍不缴纳的；⑧在公共租赁房中从事违法活动的；⑨违反物业管理公约拒不整改的；⑩获得其他形式政策性住房保障的；{11}承租人在租赁期限内死亡，家庭无共同申请人的；{12}合同规定的其他情形。
当上述任意情况之一发生时，公共租赁住房承租者就进入了退出程序。目前，我国公共租赁住房的退出主要包括两类：自愿退出及强制退出。退出执行程序可安排如图1所示。
2.3 约束制度 约束制度是对各个行为主体履行职能约束的处分规定，包括监督机制和罚则的制定。
针对恶意欠缴房租或物管费等违规行为的监督管理建议采用针对不同承租主体的信用卡制约机制。对于具有稳定工作的新就业大学生和外来务工人员，实施工资卡、房租、物业管理费捆绑制，由相应的合作银行按月定时予以扣除，同时将工资卡缴费记录关联至门禁卡，连续三个月或累计六个月欠缴房租或物管费，则门禁卡失效，拒绝其进入，并进入强制清退程序。而针对城镇中低收入家庭，通过社保卡或指定银行卡与门禁卡的联动，对房租和物业管理费的缴纳进行管理。在罚则的制定方面，应就不同的违规行为采取不同程度的惩罚。例如，对于提供虚假材料骗取公共租赁住房资格或或转租的，需要考虑查出这一行为所付出的制度成本，不仅需要收回公租房，罚款金额应高于审查成本和骗租收益的较大者；对于改变公租房用途并进行经营活动的，一经发现，罚款应包括租期内市场租金与公租房租金的总差额另加额外罚金1万元以上。所有违规行为均向承租人单位通报，严重违规行为利用媒体向社会通报，提高违约成本。
3 公共租赁住房退出循环机制优化
3.1 功能适用型房源设计约束 功能适用型房源设计是指以满足居住群体“基本居住需求”为标准确定户型、结构和面积。公共租赁住房保障对象的收入特征决定了该群体的住房标准需求会随自身收入的增加不断提高。当功能不再能满足需求的增长时，就会迫使这部分群体寻求更高标准的住房，从而达到积极退出公共租赁住房的目的。
3.2 租金递进制约 公共租赁住房作为维护“夹心层”住房困难群体利益的手段，应发挥阶梯的作用，帮助推动这部分群体向上流动，而不至于掉队。因此，机制的设计不能过于僵化，必须要避免对不符合标准的立即退出的“一刀切”的做法，以确保公共租赁住房承租家庭退出后能平滑过渡到更高层次的住房体系中。对于那些超过收入标准仍买不起住房的人，可以采取退出过渡期和收入增加缓冲期两种方式保证住户顺利退出。
3.3 促进住房保障的信息化建设 住房保障的信息化建设包括三方面的内容：①建立个人收入统计系统；②建立住房保障信息管理系统；③建立全国联网的个人信用管理系统。
3.4 完善立法，加强法制建设 具体应做到以下两点：其一，出台“公共租赁住房”保障的整套法律，制定符合我国国情的住房保障专项法规，从法律层面规定住房保障的对象、 保障标准、保障资金的来源、退出机制及管理机构等，为建立动态的“公共租赁住房”住房保障体系提供法律保障。提升与退出有关的法律法规的层数，通过较高阶位的法律确保退出工作的开展。其二，出台“公共租赁住房”退出政策细则，整合现有的住房保障政策，通过制订“公共租赁住房”住房退出条例，使住房保障的退出有法可依。此外，各地方的退出条例应具有地方特色，符合本地的经济发展情况和地区环境。
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