随着我国商业地产的迅猛 发展 ,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。 目前 在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。
本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。
从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段性行为,而商业地产运营是个长期性行为,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。
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万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商 影响 巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。
商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
下文以颐高商业地产模式为例, 分析 商业运营商占主导地位的具体情况。
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT 网络 资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:
地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。
资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。
总结 颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。
随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。
本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。
从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。
万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。
商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:
地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。
资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。
总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。
关键词：
商业地产；O2O运营模式；万达模式
中图分类号：
F2
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）11005302
1商业地产转型背景
随着新型城镇化进程的发展，商业地产未来的前景不可限量。有统计数据显示，2015年商业地产有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超10000家，特别是现在的城市综合体有愈演愈烈之势。
但近年来不争的事实就是实体店购物功能渐弱，消费者在线上就能买到自己想要的一切东西，线上购物大幅提升了顾客的购物体验。为了重新获得与拥有更多消费者，商业地产向全渠道延伸是大势所驱，商业地产O2O转型，一方面可以节省成本，二来更精确的销售产品和服务。消费者可以简单的通过互联网或者手机搜索到自己想要的信息，比如消费者可以通过商铺APP或美食APP提前预定到就餐座位，或通过团购买到自己心仪的产品，真正实现了线上体验，线下消费的模式，对于商业地产而言，怎样提供这样一个方便的平台，怎么汇总消费者的消费体验从而实现定向推送或者通过分析消费者的购物行为更好的提升购物体验，是需要商业地产商着重需要关注的。
2O2O模式
Online To Offline，是指将线下的商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的前台。O2O这一概念是在2010年8月由AlexRampell提出，此模式源自沃尔玛公司提出的B2C战略，即通过B2C完成订单的汇总及在线支付，顾客到4000多家连锁店取货，该模式就是O2O模式。目前国内发展较好的O2O网站网站大多采用“电子市场+到店消费优惠”模式，将线上订购的便捷实惠性和线下消费的真实体验充分结合起来，这也就为商业地产，集餐饮、健身、电影等于一体的场所提供这种O2O模式启示，对商业地产来说，该模式的优势是能够获得更多的宣传、展示机会吸引更多新客户到店消费；同时可以跟踪用户数据，进行精准定位，通过数据分析，提供给客户服务基于客户需求的整合营销服务，如组织团购，品牌精准营销推荐，提供商家资讯、广场活动、商品导购、优惠折扣、积分兑换、积分查询及广场内多种智能服务，将数据转化成购买力。
3商业地产O2O运营模式搭建平台
从2013年以来，传统零售企业围绕B2C转型创新不断，许多传统百货公司通过线上网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式。结合目前存在的O2O的模块搭建，总结基本构成主要包括以下三个组成部分。
（1）硬件建设：首先是构建智能终端，连接线上线下体验和消费通路。在这里，WiFi除了为消费者提供基础服务外，也是营销及采集消费者位置信息的工具；其次是智能终端POS，主要目的是为了采集消费数据，同时打通数据接口，方便实现会员积分等服务。然后还应有高精度的室内定位系统，地图化展示商家和公共设施并直接跳转，利用反向定位系统深度挖掘消费行为数据。
（2）软性建设：包括APP打造，关键是结合本身特点，量身制作标有本身商业地产特点的APP，这一点至关重要，可以结合比较成熟的餐饮APP平台，也可以实现商场各商铺APP实现本商场内信息的集合和共享，整合商业导览、会员营销和管理、在线互动、团购活动、优惠促销推送、线上特卖、点餐订票、室内定位、找车位等多种功能。
（3）管理平台：主要包括商户管理系统、会员管理系统、营销推广系统、支付平台等，实现商业运营管理后台化。商户管理系统主要是为各经营商户提供营销、数据分析、交易的通用平台。会员管理系统是通过多渠道获取会员，结合顾客的行为轨迹、交易数据和网上行为；营销推广系统，主要是主管活动与各类优惠券的审核；支付平台，通常指支付与代金券的交易系统。商业地产O2O大数据模型如图1。
商业地产本身有丰富的客户，商业O2O具备将客户进行汇集的能力，通过其内部商业、商务及居住等各种综合功能互补，具体到实际运用中，商业O2O可显示全城各商场、商业街各层平面图，可按商户单元点击显示寻航内容；显示商户信息显示商品m信息，支持查询、购物下单、配送等；可集中优惠信息、优惠码、团购等；可以显示官方餐厅菜单及牌价，支持预订、下单等；显示各商家优惠促销等信息查询、预订、下单等；提供停车位及服务种类打包查询、预订、下单等。
4商业地产O2O运营模式面临的挑战
目前商业综合体还未形成真正的消费闭环，尚缺少关键的一环――整合平台。同时各地商业地产广场间因为存在彼此竞争的关系也是相互独立，不可能做到资源互通、服务互通、数据互通，彼此都是各自为战，在推广、运营、服务等各环节成本过高。要想做到快速提高盈利、提高服务水平，那么一个整合商业地产内部资源、服务、推广、数据的整合平台必不可少，目前做的比较成熟的平台较少。
5案例分析
2014年8月29日，万达和百度、腾讯正式宣布在香港注册成立电子商务公司，打造全球最大的O2O电商，一期总投资额高达50亿元人民币，其中万达持股70%，腾讯和百度各持股15%。该电商公司将由万达主导，探索O2O电商领域。万达与百度、腾讯合作之后，可以将旗下商业地产、酒店、电影院线、连锁百货、旅游度假五大主营业务打包上线，整体融入电商平台，最终实现统筹公司内部资源协同发展线上业务的目的。
万达作为商业地产的领军企业，在O2O的道路上不断摸索前进，万达电商定位于两个方面――大会员、大数据，真正做到线上线下结合，因为万达拥有庞大的线下连锁商业资源，希望向用户提供一种全流程的O2O体验，模型大致为“线下/线上全面获取会员消费行为数据―‘大会员+大数据’分析―精准的营销与服务运营―用户体验提升”，通过广场布局免费的WI-FI与万汇APP，集成用户的消费记录、积分以及优惠券，掌握用户定位和商场定位，从而从中搜集数据分析用户购买行为，通过大数据分析支持好的会员服务，结合第三方服务商账务的过往消费记录，进行精准营销，根据用户手机定位推送附近门店的信息，根据门店停留时间，实际购买的交易流水单信息完善消费者行为和交易数据。
同时，我们要看到万达要要做成大会员和大数据，不是那么容易，既要成熟的会员营销方法论，还要可用的CRM软件，更需要懂得会员营销的运营团队，这是需要一整套的运营方案。王建林在谈到关于O2O模式的5点思考中提到，既然是线下和线上融合，怎么融合更有利于发展，要充分发挥各自的优势，电商注重技术和产品开发，各系统为主做好O2O运营。万达是否能做好O2O第三级，我们还将拭目以待。
参考文献
一、引言
随着城市化的不断深入发展，在我国大中城市的发展呈现出了一股股商业地产开发热。就我国的商业地产开发模式来说，其正处于一个发展转型时期，虽然，取得了一定的成就，但是也相应地出现了一些问题需要加强重视。特别是随着开发规模的扩大，这样的问题本身也就显得愈加严重，商业地产的运营模式本身也就需要做到理性对待、合理发展。
二、商业地产概述及特点分析
1.商业地产内涵
商业地产指的是房地产中用于进行商业活动的收益类场所。其包括了办公用的写字楼、会议楼以及公寓，也包括了用于开展经营活动的商业场所等等。商业地产往往不会被用来居住与生产。其狭义上的定义指的是：商业活动所需的房地产，其经营范围包括了零售、餐饮、娱乐等等。而从广义上的定义来看，其还可以进行融资、开发等一系列活动，只不过其本身与传统的住宅和生产基地之间存在着较大的差异。
2.商业地产的开发运营模式特点分析
将商业地产与传统的地产进行对比分析，商业地产所存在的特点，即为：一是经营活动的开展形式更为多样化，其往往是以租赁的形式为主。商业地产通过这样的方式来活动租赁收入，使得商铺所有者得以获得经济利润。因为商铺“只租不售”可以科学地对整个商场进行业态业种配置，并能保证及时进行商业布局调整。这是商业经营发挥集聚效应的首要条件，有利于顺利度过商场培育期。二是商业地产可以为拥有者创造更大的经济利润。其不仅仅是对租金的交纳，还体现在地产本身的建筑成本与售价之间的对比，其会受多样化的因素影响。如：地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌商誉都会对租金收入产生影响。三是经营风险的存在，因为商业地产的成本回收周期较长，其可能会在回收的过程中面临着来自于区位环境的因素影响而产生相应地价格波动，导致商业地产的亏损现象出现。例如周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群构成乃至政府的政策等。而且，商业地产的经营一般要经过2-3年的过渡期才能趋于成熟，投资回收期一般也要达到8-10年，这都构成了商业地产的较大的经营风险。四是经营活动的开展形式较为多样。在一个商业地产中的经营模式一般是多种多样的。其可能包括了商品销售、服务行业等等类型。如，餐饮、休闲、金融、娱乐等等。
三、我国商业地产的运作模式分析
在我国，商业地产的运作模式呈现出了系统化的特征。其往往会受到地产开发商、管理者以及资本运营者三个方面的影响。其经营模式可以被分为四个类型，即全部出售、不售不租、纯租及租售结合这四种。
1.全部出售的形式
全部出售这一形式是较为传统的模式。地产开发商通过对房权进行出售来获得经济利润，之后此处房产的商业经营活动便于地产开发商之间没有任何关系了。在这个关系模式中，房产开发商可以在较短时间内将房产套现，继而降低经济压力与经营风险。
2.不售不租模式
开发商通过建造商业地产来进行直接的经营活动，其既不对外出售，也不对外出租。这样的经营模式会让房地产上拥有地产的产权与经营权。同时，商业经营活动的开展更具针对性。但是，如果房地产商本身缺乏经营管理能力，往往会导致巨大的亏损，自主经营未必会让经营活动的开展利润被有效实现。
3.纯租模式
在此类运作模式中，开发商不会选择自主经营，而选择以合同的形式来将商铺对外出租，其出租规模各不相同，并在此基础上来对这些商户进行统一管理，以交纳租金的形式来获得经营利润。为此，房地产商需要做到对市场的不断培养，继而来实现经营能力的发展。同时，也要注重于对品牌的塑造以此来实现市场竞争力的提升。
4.租售结合模式
房地产商通过对部分的房产进行销售与租赁来获得经济利润，以此来削弱自身带有的资金压力。这一运作模式显得更为灵活，其可以很好地借用于社会资源来最大化地拉升自身的商业经营范围，实现商品效益与品牌效益的最大化。同时，这样的经营模式往往可以让高层的经营管理活动在具备主体性的前提下，显得更为独立。
四、我国商业地产的运营策略探究
在我国针对于商业地产的运营模式需要从实际情况出发来对相关策略内容优化设计，以此来最大化地发挥出策略的价值。
1.注重于对商业地产的城市景观设计
商业地产的开发作为城市的景观组成部分，其应当具备一定的美观性。这不仅仅是对建筑功能的要求，也是对建筑色彩、外形的要求。例如，商场、写字楼以及酒店等商业地产的外观设计就应当呈现出更为丰富的色彩，以此来更好地实现经济价值与社会价值。在我国，因城市发展缺乏专门的管理条例与控制举措，商业地产的开发也就需要从市场的实际需求出发来更好地做到优化设计。
2.撬动内需以此来实现综合性商业地产的开发
目前，商业地产项目的发展呈现出综合化发展的特征，这即是对国人生活方式的表现，其本身也是商业活动得以顺利开展起来的前提保障性要素之一。此类综合性的商业地产会具备在三个层次的综合，即商业形态的综合化运用。其包括了商业、娱乐以及文化等多方面的我要是融合。既有着商业活动的动态，也有着休闲娱乐的静态。不同规模的商业地产可以有选择地与其他功能设施相混合，这对规划设计提出了更高的要求，所有内容不是简单地拼凑而是有机的组合。在功能分区、动静分区、交通流线等方面做到明确有效、各得其所，形成完整的生活链，以发挥最佳的综合效益。
3.商业建筑对本土建筑风格的追求
建筑的形式与风格特征会对消费者的消费行为造成一定影响。民族文化作为传统文化的组成部分，其往往更容易得到消费者的认可。本土风俗文化传统的发扬光大是世界各国建筑文化的共同发展目标。历史文脉在商业地产项目中的传承也当仁不让，况且这也是其长久生命力的保证。
4.通过旧城改造促使城市老商业街区的复兴
中国有很多历史文化名城、古城，但由于历史的原因，大多遭到严重的破坏。旧城老商业街区随着时代的发展而逐渐没落，作为宝贵的历史建筑和民俗文化遗产亟需复兴原有活力，它是打造独特城市名片的重要举措，这也给商业地产开发提供了可资利用的基本素材。其核心指导思想是保护性开发，这种有限度的开发不仅不会降低开发带来的商业价值，而且可以带动旅游资源的挖掘。
五、结语
总的来说，商业地产的开发作为房地产发展的开展形式之一，其本身较普通的开发活动之间存在着差异化的地方。为此，其需要更加注重于对出现问题的解决，以此来实现商业地产开发工作的更好发展。在本文中，笔者通过对商业地产开发模式的分析来对我国新时期发展环境下的商业地产发展模式重新认识，认为只有选择“只租不售”的模式，才能更好地解决目前而言我国商业房地产经营活动中所出现了的一系列问题。
参考文献：
[1]刘建文.浅析商业地产运营模式[J].环渤海经济t望，2013，（8）：46-47.
一、我国商业地产发展现状
商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。
随着我国陆续在房地产行业推出各项严厉调控政策，房地产行业受到一定的打压，但商业地产未在各种调控政策之列，呈现了自己独特的发展态势。
1.商业地产政策宽松，成交量稳中有升
2010年楼市调控政策次数频仍，力度也是前所未有，但据统计局公布的2010年全国房地产市场运行情况报告，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，被称为史上最严厉的调控政策并未达到预期效果。2011年伊始，新一轮的调控政策序幕就已拉开。
新“国八条”的出台将“限购”推向了顶峰、房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进一步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。
从一些成交数据可以看出，在新政出台前后几天，商业地产成交量大幅上升。
在调控升级、楼市前途尚不明朗的情况下，商业地产可谓生机盎然，受到更多投资者的青睐。种种迹象都让投资者相信,2011年的商业地产成交量将再攀高峰。
2.轨道交通网络的发展也快速扩展了商业地产
目前中心城区已无更多的土地进行大型商业项目的开发，人均商业面积已经趋于饱和。而随着人口逐步向中心城区以外迁移，和城市化进程的发展，与住宅开发类似，商业地产将有外延式发展的趋势，随之形成的将是商圈多中心局面的形成。
除了外延式发展外，专业化是商业地产发展的另一趋势。专业市场的发展依托于城市的辐射能力，随着跨区域高铁网的搭建，以及轻轨、地铁等城市轨道交通的发展，许多城市在物流方面的能力在逐步增强，城市地位在提高，这都给专业市场的发展提供了动力。
二、我国商业地产的运营模式及利弊分析
1.整体租赁不售产权的经营模式
在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理。商业地产以出租作为惟一运营模式时，项目可行的前提是开发商必须先通过融资筹措到足够的资金，使该项目建设完成并投入运营。
这种模式，优势是：产权、租赁关系明晰、简单；无违规之嫌，操作安全简便。推广费用低；固定资产的增值；不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员；物业可进行抵押贷款，有利开发新的项目。劣势是资金回收有限；对开发商的社会公关能力要求极高；为了获得高质量的租赁企业，收益一般较低；.租赁期较长，物业升值后，其套现难度较大。
2.分零租赁不售产权的模式
国内采用这种模式的商业地产一般称作大型购物中心或大型购物广场，其规划设计与经营管理都应在统一的组织体系下运作，而尊重顾客选择权使其能够实现一次性满足的需要，拥有足够数量的停车场地则是其主要特点。
此种模式的优势是：全业态的一站式购物服务能够吸引各个层面的消费者，争取到最大的顾客群；作为城市建设的新亮点，易吸引政府及大众的关注；世界发达地区的大型零售商进入国内市场，使开发商在招商时有更多的选择；专业的经营管理使商业的地产的后期经营可以获得卓有成效的良好效果；劣势是在政府职能不明晰的经济欠发达地区，常常不按经济规律运作，不讲经济效益；容易脱离自身的融资能力；开发商需要有专业的管理人才或是将建成后的商业地产交给有管理经验的专业管理公司；相关人才的紧缺；客观市场条件的限制；商业地产的前期策划有一定的难度
3.整体租赁，零售产权的返租模式
产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，而所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权未进行拆零销售的商业地产。
此种模式的优势是管理型商铺集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势；使业主回避了市场形成初期较大的经营风险；有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策；既避免了临街式独立商铺的无序经营，又回避了shopping mall对面积和经营业态的规模化严格要求;此种模式的劣势是投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测；投资回报合同期满后的未来前景难以预测；对于多层的商业物业来说二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高；需要寻找有实力的管理公司来负责商场的经营。
4.分零租赁经营，零售产权的模式
分零租赁经营零售产权是一般中小型开发商在开发低层商业楼盘和商业步行街的作法，它一般将营业用房分隔成10一50平方米的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租。产权和经营权直接分散到客户，滞销商铺则可作为开发商自营物业。
此种经营模式优势在于对于开发商而言资金压力小、运作周期短、短期回报高，相对来说长远的；开发商不必拥有商业的商业人才，也不需要设立专门的管理部门和与商业；产权非常明晰；完全的物业控制权，可出租还可经营而且易变现；对于开发商的招商能力要求不高。此种经营模式劣势在于：各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司很难控制；其适应面较窄。
5.零租零售与整租不售两种方式混合的模式
部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租带售。这种混合运作模式近两年刚刚兴起，它通过分零销售物业部分区域的黄金商铺产权回收项目的全部或绝大部分投资，并由投资者自行出租或自营，其余物业成为开发商的自有物业，引进大型超市、建材家具家居广场或百货公司保证巨量的人流和经营格局的统一。
此种模式的优势是：得到各地政府的大力支持；这种经营模式做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，增强了投资者的投资信心；通过一层高价商铺的分零销售，开发商基本即可保证回收项目总投资；世界发达地区的大型零售商进入国内市场，增加了开发商的招商选择；此种模式的劣势是：主力经营超市与精品百货的客户群体不重合，投资者风险较高；对于中小投资者来说，他们很难在与这样的大型零售商为临的情况下经营同样的商品，其经营的商品品种必然会受到限制。
三．对策和建议
商业模式的运行发展应遵循自身的规律，结合本国国情，对后续商业地产的发展模式提供以下对策：
1.先设计后销售。先与企业签订订单，再根据企业的要求，进行整体规划设计。
2.开发新的模式，注重产品定位。商业地产要与住宅市场区分开来，注重用商业管理方法来开发商业地产，注重产品定位，让产品合乎市场和企业发展要求。
3. 应该拓宽商业地产项目长期资金的融资渠道。
参考文献：
伴随我国经济的快速发展，商业地产也是突飞猛进，各大城市纷纷掀起商业地产的开潮，并一直保持着较高的发展势头。我国商业地产已经步入由开发转向经营的阶段，取得了一系列有目共睹的显著成绩，同时也暴露了一些问题。目前，商业地产的运作模式已经成为学术界和业界普遍研究和关注的热点。
一、商业地产的概念内涵
商业地产的概念包括广义和狭义两种。广义的商业地产指各种非居住性、非生产性房产，如公寓、办公楼、商业及服务业经营场所等；而狭义的商业地产则指专门用于商业和服务业经营之用的房地产形式，如餐饮、零售、娱乐、休闲、健身等，其开发模式、运作模式、融资经营模式都与公寓、办公楼等房地产形式均有着显著区别。
由此可见，商业地产囊括的内容和形式非常丰富，是一种综合产业，有着地产、商业和投资三种特性，明显区别于传统的住宅房地产以及单纯的商业或投资。商业地产的本质先是商业，紧接着才是地产。其难点不在开发，而是商业运作管理，尤其是商业地产运作模式的选择。
二、我国商业地产主要运作模式分析
商业地产的运作是一个系统工程，由地产开发、商业运作和资本运营三个部分组成，其主体包括地产开发商、商业运作商以及资本运营商。目前来看，我国商业地产的运作模式主要有不售不租、纯售、纯租及租售结合四种形式。
1．不售不租模式。商业地产的开发商对所建设的商业店铺直接参与经营，既不销售，也不对外出租。这种模式使得地产开发商同时具有地产产权和经营权，从而在商业经营中具有显著优势。然而，很多地产开发商并不具有丰富的商业经营管理经验，使得自主经验的效益往往不是很高。在中国，开发实力和商业经营能力都较好的地产开发商很少。部分地产开发商选择这种模式，往往是为了融资需要。
2．纯售模式。这是比较传统的模式。地产开发商转出销售权和房权，后期的房产经营权和产权都与开发商没有任何关系。选择这种模式的开发商可以迅速套现，实现资金回笼，减轻资金压力，降低经营风险。地产经营商也具有充分、自由的经营管理权限。不过，这种模式也存在一定的缺陷。当地产开发商出让销售权和产权时，商业经营就会各行其道，经营分散，容易致使经营效益低下。同时，在这种运作模式下，由于前期部分投资客的炒作行为，可能导致后期经营管理的混乱，不利于形成强劲有力的竞争力。
3．纯租模式。这种运作模式下开发商不自主经营，而是以合同的形式将所有商铺或整体对外出租，通过对租赁户进行统一管理，以每年收取租金的形式实现持续盈利的目的。这样一来，地产开发商需要不断培养市场，并要求具有很强的经营能力。经营得好有利于打造品牌价值，提升竞争力。如果开发商缺乏商业经营能力，将大量物业出租给大商家，尽管经营风险低，可以获得稳定的经营收益，但商家所支付租金的投资回报率往往较低。
4．租售结合模式。选择这种模式的地产开发商只出让部分房产的销售权和产权，其主体物业往往是出租给实力雄厚的商贸企业来经营，以平衡资金压力。这种运作模式非常得灵活，通常是将底层少量楼层对外出售，大量高层部分则是出租给实力较强的知名企业。借助于高层的经营实力和品牌效应，带动底层的商品经营。由于底层和高层相对独立，即便出现底层经营困难的情形，也不会对高层的经营带来影响，从而保持了地产开发商的主体收益。但怎样实现恰如其分地租售结合，则是这种模式下所面临的重要问题。
三、我国商业地产运作模式的缺陷
我国商业地产的发展经验还不是很丰富，在实际情况中仍然存在一些问题，制约了商业地产的发展，主要包括以下几点：
第一，目前，大部分的商业地产开发商一味追求眼前利益，为了实现资金的快速回笼，大多选择纯售模式，使得大规模商业地产项目缺乏整体性，统一的经营管理较难，运营风险加大。
第二，我国商业地产开发商大部分是由住宅房产开发转变来的，缺乏商业地产开发经验。很多项目开发之后并不能有效满足商业经营的需要。另外，部分开发商为了追求短期利益，盲目压缩开发周期，进而造成地产项目阶段性和地域性的不合理。
第三，我国商业地产自身金融资金短缺，大多是以短期贷款为主，渠道单一，资金结构不尽合理，缺乏长期稳定的融资渠道，严重阻碍了商业地产的资金运转。
四、我国商业地产运作模式的发展策略及建议
1．建筑风格体现本土特色。商业地产的建筑风格很大程度上决定了对消费者的吸引力大小。任何商业地产都不可以忽视本地的地域特征和经济发展水平，发扬本土文化是世界建筑共同的目标。
2．通过旧城改造复兴老商业街。古老的商业街往往有着悠久的历史和丰富的文化底蕴，恢复其原有活力，有助于打造城市的特有魅力。改造要进行有限度的保护性开发，保留商业价值，深入挖掘旅游资源。
3．关注商业地产城市景观。商业地产常表现为广场、建筑物等，外观、色彩和形式多样性比较高。开发商要满足商业地产商业价值和城市景观的双重要求，实现其经济价值和社会价值的统一。
4．开发商业地产复合模式。复合模式下的商业地产主要表现为各商业业态的融合、商业与服务设施的融合以及动态与静态设施的融合。大力开发复合模式的商业地产，有利于满足市场的各种需求。
参考文献：
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[分类号]F270
1.引言
我国自进入3G时代之后，随着网络的优化、终端的丰富以及金融支付环境的完善，移动支付市场前景光明，商机无限。艾瑞咨询数据显示，2009年，中国的手机用户数达到7.47亿人，手机支付用户数为8200万，手机支付交易额为24.0亿元，同比2008年7.9亿元增长202.6％，处于高速增长态势。艾瑞预计在2010―2011年，手机支付将出现爆发式的增长，而2012年手机支付交易规模将有望超过1000亿元。为此，电信运营商、中国银联、银行和第三方支付机构都纷纷加快在这一领域的布局，鏖战移动支付市场。例如，中国移动在2009―2010年推出了手机钱包、世博门票、手机一卡通三大移动支付业务，中国电信在2010年正式推出基于天翼3G业务的融合支付业务“翼支付”，中国联通在2009年推出基于NFC技术的移动支付业务；而在金融机构中，中国银联已积极联合各大银行加快推广其旗下合作支付品牌手付通，招商银行、光大银行、交通银行等也均推出手机银行类业务；第三方支付方面，支付宝、财付通、快钱、易宝、环迅等多家支付企业纷纷进入手机支付领域的规划。
移动支付的广泛应用和无限商机已经有目共睹。而移动支付产业要真正实现繁荣，跨行业合作是必然选择；移动支付运营商要获得竞争优势，建立合作共赢的商业运营模式是关键。因为商业运营模式决定产业链中各方利益的分配，而合理的利益分配才能把各个环节都积极调动起来。目前我国以电信运营商、中国银联、银行及以第三方支付机构为主体的4种移动支付商业运营模式都存在着以下问题：由于各自的局限和核心优势的不同，无法独立大规模开展移动支付业务。这也是自2006年起，一直被各方看好的移动支付发展并不顺利的一个主要原因。而从移动支付业务开展最早、发展最成熟的日本和韩国发展经验来看，移动支付发展的关键是产业链上各企业的合作，不但要打造完整的产业链，而且要建立和完善“双赢”合作机制。因此，进行移动支付商业运营模式创新，构建合作共赢的移动支付商业运营模式至关重要。
国内学者对我国移动支付商业运营模式的研究主要集中在以上4种模式的特点、优劣势及发展趋势方面，而对如何加强产业链合作，如何构建合作共赢的移动支付商业运营模式却鲜有提及。基于此，笔者通过对商业运营模式概念的文献分析界定，针对移动支付商业运营模式如何创新，如何构建合作共赢的移动支付商业运营模式进行研究。
2.移动支付及其产业链
移动支付(mobile payment，简称MPayment)是使用移动设备通过无线方式完成支付行为的一种新型的支付方式。移动支付所使用的移动终端可以是手机、PDA、移动PC等。而现实生活中，由于手机是最为人们所认知、最能体现“移动”特性的终端设备，因此通常也将“移动支付”称为“手机支付”。根据交易金额的不同，移动支付分为小额支付和大额支付(又称微支付和宏支付)两类；根据支付地点远近，移动支付分为远程支付和现场支付两种。
移动支付产业链包括电信运营商、支付服务商(中国银联、银行、第三方支付机构等)、设备提供商(终端厂商、POS厂商、卡供应商、芯片提供商等)、系统方案提供商、商家(商场、公交、校园、公共事业、SP、CP等)和终端用户如图1所示：
移动支付产业链以移动支付平台为核心，业务围绕移动支付平台展开。移动支付(平台)运营商这个角色可以由电信运营商来担当，也可以由支付服务商(中国银联、银行、第三方支付机构等)来担当。
3.商业运营模式概念的界定
说到商业运营模式，不得不提及商业模式。商业模式的定义有很多，它们之间有着不同程度的相似和差异。到2000年前后，人们逐步形成共识，认为商业模式的核心是价值创造。比如，Timmer(1998)、Rapper(2001)认为，商业模式是企业价值创造的基本逻辑，即企业在一定的价值链或价值网络中如何向客户提品和服务，并获取利润。通俗地说，就足企业如何赚钱。而国内一些学者认为，商业模式是指企业集合组织内外部经营资源并有效地配置和利用，为市场提品和服务全过程的经营活动的方式或途径，是企业从生产到把产品和服务转移至顾客手中，实现为顾客创造价值及企业经营目标的一种商业安排，是企业开展商业活动的基本框架。商业模式的核心在于解决企业建立“做什么，怎么做”运作体系的问题，企业必须考虑谁是目标客户，将怎样满足目标客户和如何满足需求，以及企业期待获得怎样的回报等一系列问题。
国际著名咨询公司埃森哲把商业模式分为两种：运营性商业模式和策略性商业模式。企业商业运营模式指的是一个企业持续达到其主要目标的内在联系。企业以盈利为目的，它的运营机制能够解释这个企业怎样持续不断地获取利润。既然商业组织之间为争取顾客和获得资源而展开竞争，那么一个好的运营机制必然突出确保其成功的独特能力和手段――吸引客户、雇员和投资者，在保证盈利的前提下向市场提品和服务。在运营性商业模式的基础上，更进一步表现一个企业在动态的环境中怎样改变自身以达到持续盈利的目的，我们称其为策略性商业模式。
在此基础上，匡佩远进一步对运营性商业模式和策略性商业模式的功能和构成要素进行了定义。其中，运营性商业模式重点解决企业与环境的互动关系，包括与产业价值链环节的互动关系。运营性商业模式创造企业的核心优势、能力、关系和知识，主要包含以下两个方面的内容：
・产业链定位：企业处于什么样的产业链条中，在这个链条中处于何种地位，企业结合自身的资源条件和发展战略应如何定位。
・赢利模式设计：企业从哪里获得收入，获得收入的形式有哪几种，这些收入以何种形式和比例在产业链中分配，企业是否对这种分配有话语权。
4.移动支付商业运营模式创新框架和机理
4.1创新框架
本文在参考埃森哲公司和匡佩远研究成果的基础上，提出移动支付商业运营模式创新的框架，如图2所示：
4.2创新机理
由图2可以看出，要实现合作共赢、获取竞争优势(创新目的)，关键在于构建合作共赢的移动支付商业运营模式(创新任务)；而依据商业运营模式的定义，构建合作共赢的移动支付商业运营模式，要依赖于产
业链合作设计和盈利模式设计(创新要素)；而创新的重点内容则包括企业产业链定位、产业链整合、收入来源设计及收入分配设计。
由此可知，移动支付商业运营模式要创新，构建合作共赢的移动支付商业运营模式，最终的落脚点在于企业产业链定位、产业链整合、收入来源设计及收入分配设计这4个环节。具体如下：
移动支付运营商首先要明确自己的优劣势，对自己在产业链中的位置进行准确定位，通过定位确定哪些环节可以自己做，哪些环节必须合作；其次，通过对产业链的有效整合，确定与产业链成员的合作深度和方式，以有效发挥各个环节的优势。通过这两个环节，实现有效合作；再次，通过收入来源设计，获取收益；最后，通过收入分配设计，使整个产业链中各个环节都获得不同份额的收益，以维持长期合作关系。通过这两个环节，实现共赢。只有这样，合作共赢的移动支付商业运营模式才能建立起来，产业链各方才能取得共同发展，移动支付运营商才能获得竞争优势。
5.合作共赢的移动支付商业运营模式的构建
5.1企业产业链定位
移动支付作为一种新兴的支付方式，跨越电信、金融、移动互联网几大行业。移动支付运营商必须具备强大的产业链整合能力，必须基于自身核心能力开展产业链内外的战略协同运作，必须系统思考在完整的移动支付价值创造活动中，哪些是自己的专长，哪些是产业链上其他成员的专长，还需要综合考虑业务性质、目标客户特征、竞争对手等情况来确定与哪些成员合作，以及合作的深度和方式。比如，电信运营商虽然在移动支付业务上拥有较强的优势，但是其不具备金融结算资质，不具备完善的结算体系，所以电信运营商作为移动支付运营商，必须与金融机构进行深度合作。
5.2产业链整合
移动支付运营商可以借鉴NTT DoCoMo(移动支付品牌：Osaifu-Keitai)和SK(移动支付品牌：Moneta)的经验，灵活应用技术(统一技术标准、终端定制等)和经济(价格补贴、战略联盟、合资、收购等)这两大手段对移动支付产业链进行整合。以电信运营商作为移动支付运营商为例，其可以采用的产业链整合策略如表1所示。
5.3收入来源设计移动支付业务收入来源如表2所示：
移动支付业务收入来源应主要围绕显性收入(使用费+通信费+交易租金商家的返点收益+提供移动支付解决方案)进行设计。
5.4收入分配设计
在韩国，信用卡公司通常收取交易金额的2.5％。但其运营移动支付业务时，在2.5％的商户折扣中，1％用来补贴消费者购买手机的成本，0.3％归电信运营商。这样，信用卡公司只剩下1.2％。通过这样的收入分配，产业链各方都比较满意。在中国，“移动梦网”成功的关键就在于中国移动与ISP／ICP之间确立了透明合理的收益分成比例，有效调动了各成员的积极性。
中图分类号：F2
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2012）04-0003-02
1 商业地产的定义
商业地产全称是“商业房地产”。关于商业地产的定义，中国商业地产联盟指出商业地产的概念有广义、侠义之分。广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。侠义的商业地产概念是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。
崔胜和认为：“商业地产同时具有商业和地产的双重属性”。而吕书斌认为:“商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产、商业和金融三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。”应该说，地产和商业是两个基础属性，分别表示了硬件基础和其所承载的功能，而投资则是一种衍生属性，是由于商业地产所具有的一些特点使其成为了一种主流的投资标的。
近几年来，商业地产成为房地产行业投资的热点，但是商业地产是一个高利润、高风险的行业，一方面是商业地产本身带来的巨额利润，另一方面是商业地产的巨大风险开始显现，一大批商业地产项目成为死铺，给投资者带来巨大的损失。主要原因是由于商业地产在我国还是一个新生事物，行业开发运营的理论还未形成，项目运作不规范，许多开发商只看重短期利益，缺乏商业地产开发成熟的经营理念和模式。因此，急待探索和研究适合我国国情的商业地产开发经营模式，促进我国商业地产健康、稳定的发展。
2 我国商业地产主要经营模式的特点
随着开发商对商业地产经营模式的重视，目前推向市场的许多商业地产项目也有很多模式，国内常见的模式基本有三种经营模式：纯销售模式、租售结合模式、只租不售模式。
2.1 纯销售模式
纯销售模式主要指在项目建成后，开发商通过直接全部出售给投资者及经营者，来回笼资金，开发商一般不涉及到后期的经营与开发管理。这种模式，一般对开发商的能力素质要求比较低，准入门槛也低，这样开发商的资金财务压力大大减轻，又可以快速回笼资金，并无需承担后期开发运营的风险。这对资金不是很雄厚的开发商来说是个很好的选择。
但是，这种模式有其致命的缺点。第一，对于投资者及经营者，产权出售，使一个完整的商业设施的所有权及经营权被分割，其整体的投资价值受到影响，不利于后期的开发。第二，投资者各自为政，自身调节能力不足，经营混乱，后期经营出现困境，最后导致投资者及经营者投资都受损。第三，这种快建快售的模式，对于整个项目难以有大的价值升值空间，不利于开发商持续发展。
因为，受到自由资金和融资渠道的限制，以及开发商自身经营模式的因素影响，此类模式在现阶段仍是我国中小开发商的重要选择。这类模式一般开发一些专业性较强的商业街或者专业批发市场。
2.2 租售结合模式
租售结合模式一般分为两种：订单模式和售后返租模式。
2.2.1 订单模式
订单模式就是指开发商在开发商业地产之前，与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后，规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并和与其想适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。
在国内，万达集团首创“订单模式”一直为业内所称道，万达集团与众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利与义务。
订单模式相比较其他模式有其自有的优势；第一，强强联合，通过各种品牌组合，整合开发商家与商家的资源，产生经营优势，降低了市场研判失误的风险，增加了投资者的投资信心。这种组合可以减少资源的浪费，使房地产企业资源效用最大化。第二，开发前已经确定了商场入住商户，避免了因为项目竣工后，后期规划的原因出现改造现象。第三，发更具有科学性、全局性，使资金使用更近充分合理。
但是，订单模式也存在其劣势。
首先，商圈所在区域经济发展的变化，业态的变化及设施的改变都会导致原先地产商与商业企业的规划出现调整，相应的原设计的业态组合将会出现变化。
再者，联盟伙伴之间的不可预测性的变化，由于其经营状况的不可预测性，在其合作过程中，联盟伙伴很可能会退出合作或无法履约，导致关系改变。
第三，未来主力店与非主力店之间的矛盾，主力店和非主力店与开发商之间的矛盾，例如租金，规划的要求，商场的布局等矛盾都有可能使整体利益受到影响。
2.2.2 售后返租模式
售后返租，是指房地产开发商为了促进销售，销售产权式商铺时，与买家约定，在出售后一定年限内，由买家把经营权交出由房地产商行使，开发商承诺每年给与一定的固定租金给买家。通常将大的商铺物业分割成小块，单价较低，回报往往比较诱人。这种经营模式在上世纪六七十年代出现于美国，后流行于日本、香港等国家和地区。该模式在上述一些国家和地区的成功经验表明，如果房地产市场发育比较成熟、开发商的社会信誉度高，也会实现开发商与业主双赢的局面。
这种模式的优势在于：第一，能够快速回笼资金，企业可在这种模式下，迅速回笼资金，获得利润。开发商将商铺分割出售，利用返租来吸引中小商户，从而能够快速套现，缓解自己的资金压力。第二，投资回报预期比较高，这种返租模式能够使投资者在包租期内获得稳定的投资回报，而且风险非常小。另外，由于这种商铺已被产权分割的较小，每个单元的商铺价格不是很高，投资门槛低，吸引了更多的投资者投资。第三，由于经营者自负盈亏，无论经营者是谁，都要负担租金回报的责任。因此经营者必须细心经营，才能够发展下去，或者更大的利润。
这种模式也有其风险：一是承租经营风险。商场如战场，如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其它原因，难以为继或者提前撤租，便难以向发展商如期支付租金，发展商是不可能长期倒贴租金给投资者的。二是发展商的信誉风险。发展商在采用售后返租方式销售完成某项目后，必将继续进行另外项目的开发，如若因投资失败或者经营不善，导致发展商出现严重危机，将直接危及发展商与投资者原来所签合约的履行，特别是返租期满后能否原价回购变数多多。
2.3 只租不售模式
只租不售模式，即在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理。只租不售经营模式就是指商业地产开发商在项目建成之后，通过出租经营，增加商业的物业附加值，通过租金及地价的提高，来获得利润。这种只租不售模式是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美国家采用较多，是国际商业地产的主流经营模式。
这种模式主要优点在于:首先，其产权关系明确，简单，合作容易，有利于吸引政府及大众的关注，获得极大的顾客群；再者，推广品牌的费用比较低，而国内外大型商业公司的进驻，带来其先进的商业地产经验，从而能投快速提升自身的价值，而其稳定的租金收入也为开发商提供了足够的资金回流，增强其融资能力；第三，专业的管理团队能够熟练制定商业的总体规划、资源的整合利用，进行统一的招商管理，大大提高了商业地产成功的可能性。
而这种模式的运营有其必要的条件：第一，必须有雄厚的资金做支撑。因为，商业地产的成熟需要几年的培育期，在此期间，开发商没有大量的自有资金是难以采用只租不售的方式进行开发的。通过短期的银行贷款资金进行长期的商业地产开发，将会带来巨大的财务风险。第二，开发商要具有专业的商业运营管理经验和专业的商业人才队伍。这种模式从前期的规划到后期的经营管理，这都需要专业的经营运营公司来运营。
3 我国商业地产运营过程中的问题
3.1 商业地产前期开发定位模糊，运营模式不足。
一个成功的商业地产项目，首先要在定位有个明确的目标。而广大开发商还是单纯的按照住宅项目进行开发，导致在商业运营模式选择上不能符合所开发的项目。
商业地产包含的产品类型种类繁多。从大型的购物中心到百货店、便利店以及各种临街商铺等。其商业业态和产品型式的差异，决定了开发理念和开发模式的差异。
3.2 商业地产融资渠道不足
我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。而住宅的开发周期一般在3-5年，而完整的商业地产项目则需要5-8年，投资回收期在7-10年。而且，我国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金只占到位资金的30%-50%左右。这样开发商的资金链比较长，需要的贷款也比较高，对开发商的融资能力是个严峻的考验。
3.3 商业地产运营的专业人才和团队不足
商业地产的高额回报率，吸引开发商从住宅开发商或其他行业转变而来，没有专业的商业地产知识和专业人才团队，对于项目的开发一般是根据以往住宅开发的经验和国外、国内典型成功运作项目的经验来运作。商业房地产的复杂性事实上要求了其开发、建设、经营、管理应当是由各类专业性的组织共同协作来完成。专业人才和团队的缺失致使在商业地产开发的过程中出现了短线操作模式和许多浪费、不合理情况的发生。
4 我国商业地产未来发展的对策
4.1 开发商加快提高其商业地产开发运营的能力
商业地产不同于一般的住宅房地产，住宅地产主要是消费品，而商业地产主要是投资品。商业地产的类型非常多，这就要求开发商具有综合利用各种运营模式的能力，不再单一的按照开发住宅房地产的思路进行运营。所以开发商应该拓宽思路，学习国外的商业地产先进理念，加快提高商业地产开发运营能力，确保商业地产项目能够成功。
4.2 拓宽融资渠道，建立完善的资金链
商业地产投资资金需求大，开发周期长，成为了开发商发展障碍的重要因素。目前，许多国内开发商均选择了自筹资金（银行贷款）和销售回款来解决资金不足的问题。但也因此导致商业地产开发过程中的许多问题。随着我国金融市场体系的不断完善，而外资的引入，可极大的改善地产公司资金短缺的问题。同时，自身的融资，例如股市融资也可以作为备选的方案。当然，我国的资本市场还不完善，需要推动政府在此的立法，完善相关的法律法规。
4.3 专业人才的培养和专业团队的建立
一个具有复合专业经验及资源的开发、经营、管理团队，是保证商业地产开发成功的最重要工具。特别是在一个不够成熟的商业地产领域，虽然我国发展商业地产已经有许多年，但是，成功的商业地产项目的数量是令人惋惜，最主要的原因是缺少专业的人才队伍和管理团队。为此，应该大力发挥行业协会和高等教育的作用，培训相关人才，借鉴国外经验，同时建立我国相关人才的培训机制，源源不断的为本行业提供人才，才能保证商业地产的可持续发展，促进我国商业地产健康、稳定的发展。
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摘要：物联网已经成为信息产业界甚至全社会的热点，但是物联网的发展并没有像人们预期的那样迅速，原因之一是缺乏有效的商业模
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当下“移动支付”已经成为比较流行的字眼。自2002年起，国际各大运营商开始陆续宣布他们即将或已经开展了移动支付方面的具体业务。到目前为止，移动支付在日本、韩国、欧洲已经发展的非常成熟。在日本，i-mode服务成为移动支付的一种成功尝试，使用手机可以直接购买电影票或在商场购物；在韩国，每月会有超过30万人购买具有移动支付终端功能的手机；在欧洲，英国的手机支付早就可以允许汽车驾驶员使用手机直接付停车费。
在我国，移动支付业务应用尚属于初步阶段，但相关业内人士已经认识到了移动支付的广阔前景，各方正在积极推进移动支付的相关业务应用，力求在移动支付这场市场竞争中获得一席之地。然而，移动支付在我国并没有形成一个完整、稳定的产业价值链，没有形成一个行之有效的运营模式，很大程度上阻碍了我国移动支付的发展及应用。因此，本文在对移动支付产业价值链构成分析的基础上，研究了移动支付现行的几种运营模式，对适合我国具体国情的运营模式提出了相关建议并加以分析。
一、移动支付产业价值链的构成
移动支付业务涉及面广泛，其产业价值链由移动运营商、金融机构、第三方移动支付服务提供商、移动终端设备制造商和用户等多个环节共同组成。移动支付产业价值链成员的多元关系及竞争关系决定了移动支付产业价值链的复杂性及多元性。
1.移动运营商
移动运营商是移动支付产业价值链的核心之一，负责搭建移动支付网络，为移动支付提供安全的通信渠道，在推动移动支付业务的发展中起着关键性的作用。
在移动支付产业链中，移动运营商在品牌和客户资源方面有着独特的优势，它为移动支付提供信息交易平台，负责协调产业链各环节之间的关系，控制着整个产业的核心资源，并肩负设立行业标准的责任，因此移动运营商在产业链中起着决定性作用。能否有效地与产业链的参与各方形成良好的合作关系，能否督促产业链中各主体都发挥所长实现自身的发展，都是产业链赋予移动运营商的职责，它决定着整个产业的发展方向与竞争优势。
2.银行
银行是移动支付产业价值链的另外一个核心。银行作为与用户手机号码关联的银行账户的管理者，需要为移动支付平台建立一套完整、灵活的安全体系，从而保证用户支付过程的安全通畅。与移动运营商相比，银行不仅拥有以现金、信用卡及支票为基础的支付系统，还拥有个人用户、商家资源。
在韩国，银行独立运营手机银行的模式已经形成一定的规模，主要原因在于韩国的银行对移动支付相当重视。因此，银行作为移动支付产业价值链的核心，需要看重长远利益，加强与产业链上其他主体的合作，力推移动支付的使用。
3.第三方移动支付服务提供商
第三方移动支付服务提供商，是指独立于银行和移动运营商的服务之外，利用移动通信网络资源和银行的支付结算资源，进行支付的身份认证和支付确认的支付服务商。
作为银行和运营商之间的衔接环节，第三方移动支付服务提供商在移动支付业务的发展进程中发挥着重要的作用。它可以构建移动支付平台，并与银行相连完成支付，还可以充当信用中介，为客户提供账号，并且还为交易的进行承担部分担保责任，另外，随着业务的发展，为获取更多的业务增值点，一些第三方支付服务商开始进行交易资金代管，由其完成客户与商家的支付后，定期与银行统一结算，或者与银行密切合作，实现多家银行卡的直通服务，充当第三方支付网关。
4.移动终端设备制造商
移动终端设备制造商是连接用户的最后环节。从终端的角度来看，移动支付的一个必要条件就是移动终端必须符合一定的要求。随着移动通信跨入3G的时代，移动终端设备制造商已经开始提供集通信、娱乐、记事、个人ID、支付各种功能于一体的终端设备。这些类型的终端被厂商推出市场，为移动支付的不断发展创造了条件。
二、移动支付运营模式分析
移动支付的运营模式是由移动支付产业价值链中各方的合作关系和利益分配原则决定，需要充分考虑价值链的各个环节，实现利益共享与利益平衡。移动支付在发展过程中一直都呈现着多样化的特征，依据产业链中占据主导地位的主体不同，以及参与者相互依赖关系不同，移动支付的运营模式可以分成以下几种：
1.以银行为主导的手机支付运营模式
银行独立地提供移动支付服务，手机只是作为支付的媒介，对于信息的传递，只是借助移动运营商的通信网络，并交付信息服务费。移动运营商不参与运营与管理，只负责提供信息通道。用户将手机与银行账户进行绑定，直接通过语音、短信等形式完成支付过程。银行作为用户银行账户的管理者，拥有一套完善的体系，能够保证用户支付过程的顺利进行。
在这种模式中，主导地位的确定能为银行带来几方面的收益：第一类收益是最直接、最明显的，就是每次银行移动支付所获得的交易费及服务费分成。第二类收益是移动支付中手机银行账户上用户的预存款，这有利于增加银行的储蓄金额。第三类收益是有助于唤醒睡眠卡，目前银行卡在推广过程中面临的一大问题就是存在大量的睡眠卡，然后手机银行可以通过移动支付业务去激活银行卡的使用。第四类收益是借助手机的功能将手机终端扩展为银行服务的渠道，有助于巩固和扩展用户规模，提高银行的市场竞争力。最后一类收益是能够有效地减少银行营业网点的建设，减少其运营成本。
2.以移动运营商为主导的手机支付运营模式
此种模式是以移动运营商代收费为主，银行完全不参与其中，所需的技术成本比较低。运营商可以完全控制整个产业价值链，由于提供了移动网络的接入，有机会引导用户在手机上浏览，获取盈利的机会，同时移动运营商在这种模式中还可以同时提供支付服务与内容集成等。在进行移动支付时，一般是将话费账户作为支付账户，用户实现购买移动运营商所发的电子货币来对其话费账户充值，或者直接在话费账户中预存款，当用户采用移动支付形式购买商品或服务时，交易费用就直接从话费账户中扣除。
移动运营商基于通信服务的同时提供支付服务能够为其带来更多的额外收入,通过提供定位信息、支付处理,就能控制服务的关键参数，获得更多的用户群体，并开发用户贡献率。除此之外，运营商在这种模式中还能从众多内容提供商、广告商和其他参与者获得收益。由于这种模式没有银行的参与，大多属于小额支付，安全级别要求相对较低，主要应用在购买、电影票、游戏点卡、付费下载等领域。
3.以第三方支付服务商为主导的手机支付运营模式
第三方支付服务商在该模式中的主导地位可以表现在以下几个方面：首先，构建了手机支付平台，并与银行相连完成支付。其次，充当信用中介，为客户提供账号，并且还为交易的进行承担部分担保责任。另外，随着业务的发展，为获得更多的业务增值点，一些第三方支付服务商开始进行交易资金代管，由其完成客户与商家的支付后，定期与银行统一结算，或者与银行密切合作，实现多家银行卡的直通服务，充当第三方支付网关。
第三方支付服务商在提供服务的过程中能够获取的收益主要来源于两个方面：一是向运营商、银行、商户收取设备与技术的使用许可费；二是与运营商及银行就用户的业务使用费进行分成。第三方支付服务商在该模式的所处的主导地位决定了市场对其在市场能力、资金运作、技术方面都有很高的要求。
三、三种运营模式对我国移动支付发展适应性分析
移动支付在日本、韩国发展的比较成熟，日本移动支付运营模式是以运营商为核心，而韩国主要使用以银行为核心的运营模式。各国具体国情不一样，日本韩国成功的移动支付运营模式不一定适合其他国家。对于中国移动支付业务来说，这三种都有一定的不适合性。
对于我国移动支付业务来说，它是在通信技术和金融业迅速发展的背景下应运而生的。银行和移动运营商必成为移动支付价值链的两大主体。两者都希望在支付产业链中获得强势地位和超额价值。但从目前我国的国情来看，两者都不适合做主导者。对于以移动运营商为核心的运营模式来说，如果移动运营商大规模开展移动支付业务，那么就会出现大量的沉淀资金，这会与国家的金融政策发生抵触。其次，银行也不会同意移动运营商单独经营移动支付业务，因为移动运营商拥有数量庞大的手机用户，这样会危及金融行业本身的利益。同时，移动支付技术的信用体制没有银行的信用制度健全。对于以银行为主导的运营模式来说，也存在很多问题：手机移动支付所交易的资金都是小额资金，并且使用移动支付的人不多，而银行需要花费大量的资金对支付系统进行维护、升级，并且要支付给移动运营商大量的租金。可见银行并没有得到丰厚的利润回报。
对于以第三方支付服务商为核心的运营模式来说，虽然第三方支付服务运营商可以协调银行与银行之间、银行与运营商之间的利益，但是单凭第三方的力量远远不能驾驭产业链的发展。因为第三方支付服务商在业务创新能力、市场反应能力、资金运转能力，以及全面的协调能力等有欠缺。
从上面几种运营模式本身来说，不适合目前我国移动支付业务的发展。另外，我们从顾客的要求来说，这几种模式也不能有力推动我国移动支付业务健康发展。移动支付在推广初期，顾客对移动支付交易的安全性、手续费用是否昂贵等方面有质疑。这些因素给移动支付的发展带来了挑战，目前，我国在移动支付业务发展过程中，迫切需要一种新颖的运营模式促进支付产业的健康快速发展。
四、适合我国移动支付需要的运营模式分析
通过上述分析可知，这三种商业模式均不能有效地推动我国移动支付业务健康快速发展。我们需要对移动支付产业链进行整合，策划出一种适合我国移动支付业务发展的运营模式。首先，银行和移动运营商作为移动支付的两大主体必然是产业链上不可缺少的部分，但是，根据上面对银行和移动运营商合作的运营模式分析可知，我们只要引入一个第三方，来协调移动运营商和不同银行之间的合作。这种模式既结合了以银行和移动运营商为核心的运营模式以及以第三方为核心的运营模式，又克服了两种运营模式存在的不足。第三方支付服务提供商作为移动运营商和银行机构的桥梁，可以使移动运营商、金融机构和支付平台之间分工明确；可以简化系统结构、提高运行效率，实现跨行之间的支付交易；可以资源共享、达到优势互补，促进价值链的高效运转。
在我国，目前采取的移动支付模式已经考虑到引入第三方。例如中国移动发展移动支付的运营模式是移动运营商与银联合资的模式。银联作为第三方服务提供商，一方面可以使移动运营商和银行建立关系，另一方面可以方便用户的支付过程。移动运营商与银联合资的模式已经为中国移动发展移动支付业务带来了一定的竞争优势，但是这个运营模式还有缺陷：即在这种模式中，第三方支付服务商只有银联一家、没有形成充分的竞争优势，银联逐步发展成垄断企业，不利于移动支付业务的开展。
可见在银行与移动运营商合作的商业模式中引入多个第三方支付服务商，并且这些第三方支付服务商由运营商独立组建的运营方式是一个较为成熟的方案。一来，第三方支付服务商由运营商组建的，所以用户资源充足；二来，削弱了银联的垄断地位，形成多个第三方服务商竞争的局面，更有利于移动支付业务的发展。相信随着移动支付的快速发展，以银行和移动运营商合作而分别由银联和运营商组建的多个第三方支付服务商协助支持的运营模式会成为移动支付行业的标准。这是我国移动支付发展的可能趋势。
随着科学技术的发展，妇婴卫生用品企业越来越重视互联网在企业发展中的积极作用，逐渐使用网络技术进行商业贸易。即在运用互联网进行市场信息收集、消费者需求收集、产品网上展示等流程，并且使商品交换双方在不见面的前提下进行一系列的商务活动、交易活动、金融活动，由此提高企业的竞争力，降低企业经营成本。
1妇婴卫生用品企业发展的现状
1.1妇婴卫生用品的市场状况
现如今，妇婴卫生用品行业的市场占有量较大，主要是因为:①妇婴卫生用品依托于国家计划生育的基本政策，随着2015年10月“二胎”政策的全面放开，我国妇婴卫生用品的市场需求将会呈上升趋势。②由于我国家庭组成的复杂性，妇婴卫生用品的购买人群扩展到老年人。③家庭生活水平的提高，致使家庭在妇婴卫生用品的选择上更为谨慎。
1.2妇婴卫生用品的消费者现状
妇婴卫生用品的消费者在消费过程中越来越重视人文性。消费者具有强烈的产品信息沟通交流欲望;对于卫生用品的品牌选择更倾向人文关怀性;对其他消费者购物体验的交流、借鉴欲望等。
1.3妇婴卫生用品行业发展现状
进入21世纪之后，妇婴卫生用品行业得到迅速的发展，市场竞争越来越激烈。随着各企业内部的结构调节和产业升级的成功，越来越多的妇婴卫生用品企业成为行业内的品牌企业。而随着消费习惯的更改，消费者对企业的要求也越来越高，企业只有不断创新产品、提高服务质量才能在激烈的竞争中争得一席之地。
2妇婴卫生用品企业电子商务运营模式类型
2.1妇婴卫生用品企业B2B运营模式
B2B(BusinesstoBusiness)运营模式，主要是妇婴卫生用品企业与相同或相关企业之间的商务交易。B2B运营模式还可细分为以下经营模式，第一，妇婴卫生用品企业同相关企业之间的交易平台模式。妇婴卫生用品企业在该网络平台上宣传自己公司的卫生用品，由妇婴相关企业进行直观接受，并选取适合本公司的妇婴卫生用品。第二，只为妇婴卫生用品企业和母婴企业或卫生用品企业提供一个交易的平台模式，如中国制造网这一类的网站，将所有的妇婴用品企业集中在一起，由各个不同归属的企业自行进行查询、交易。第三，大型的妇婴产品企业根据自己旗下的各类妇婴产品信息化、公开化的营销需求，所建立的电子商务平台运营模式，并且集合相关产业形成产业链。如1号店等运营模式。妇婴卫生用品则在其中充当企业产业链中重要的一部分，同大企业和相关产业进行信息的沟通交流。第四，整合第一和第二点，建立一个不仅仅是妇婴产品企业相关的商务平台，其包含企业范围更广，但失去了原有的独特服务性。受经济危机的影响，生产商和制造商的交易为了寻求发展，其交易习惯产生了巨大改变。即在互联网环境技术越来越成熟和安全，网络信用体系的健全、物流配送系统的完善，企业选择了B2B电子商务运营模式。
2.2妇婴卫生用品企业电子商务B2C运营模式
B2C(BusinesstoCustomer)电子商务模式，是最早投入运行的商务模式，主要指企业同消费者之间的商务交易活动。妇婴卫生用品企业主要在线向消费者提供旗下的尿不湿、婴儿湿巾等卫生产品信息并给消费者提供消费咨询服务。其运营流程为消费者通过互联网平台浏览产品信息，通过咨询选择产品，通过网上支付方式完成交易;另外企业确定订单，打包货物并通过物流将产品送至消费者手上。这种模式是以消费者为主体，企业为消费者提供便利，节省消费者逛实体店的时间，提高消费者的时间效率，因此受到广大消费者的喜爱。B2C电子商务运营模式还可以将妇婴卫生产品企业的存在形式分为企业直销方式、网络服务公司、在线虚拟企业、离线非虚拟企业四种。如贝因美进驻淘宝形成旗舰店。在B2C运行模式中，妇婴卫生用品企业主要承担信息介绍、订单确定、产品包装、发送物流、售后服务等职能，而消费者主要是完成对产品的选择、产品的支付和产品的评价的工序。妇婴卫生用品企业B2C电子商务模式具有具体性、直接性的特点。但其在未来发展中要明确妇婴卫生产品企业的优缺点，完善售后服务，提高服务态度，从而寻求长久发展。
2.3妇婴卫生用品企业C2C运营模式
C2C(CustomertoCustomer)电子商务模式，是一种个人同个人之间的产品交易活动，是妇婴卫生用品企业电子商务模式中门槛最低的一种形式。在C2C中，卖家即妇婴卫生用品企业以个人或少数人形式存在。如卖家只要在网络平台上申请就可以建立一个“企业”，由消费者对该“企业”所拥有的婴幼儿卫生纸进行选购和咨询。双方经过协商确定价格，由消费者确定订单，进行付款。而妇婴卫生用品“一人”企业则通过物流发送卫生纸至消费者手上，并提高售后服务。妇婴卫生用品企业的C2C运营模式具有参与性高、成本低、收益迅速，并且产品繁复的特点。同时C2C电子商务模式改善了就业问题，不仅为消费者提供更多的选择，还可节约时间，提高效率。但C2C模式的缺陷也是显而易见的，由于企业建立门槛低，市场监管较差，导致了一些质量较差的妇婴卫生用品流入市场，破坏了市场规范性，伤害了消费者的经济权益和身体安全。在今后的发展中，将全力建立健全质量体系和法律体制，提高售后服务的水平，保护消费者权益。
2.4妇婴卫生用品企业O2O运营模式
O2O(OnlinetoOffline)是最晚出现的一种运营模式，简称为“线上线下”模式，即将互联网和企业实体店结合运营的方式及妇婴卫生用品企业通过美团或糯米等互联网平台向消费者提供妇婴卫生用品产品信息，由消费者进行选购和网上支付，并且进行实体消费的运营模式。O2O运营模式具有地域性，即当地的线上购买才能实现当地的线下消费。但运营更具效率，如一个妈妈运用O2O电子商务将自己宝宝的纸尿布买大了一个码，则该妈妈可以实现在当天带宝宝去实体店进行重新选择，同时又比实体店直接购买价格更加低廉。对于妇婴卫生用品企业而言，O2O模式必须实现线上线下信息共享、线上线下服务要一致，并且提供良好的网上支付手段。同时O2O运营模式随着时间的发展也在不断地创新发展，增加了电子商务运营模式中的柔性和人文性。
3妇婴卫生用品企业新型电子商务运营模式的建立
3.1妇婴卫生用品企业B2C+O2O新型运营模式
在我国妇婴卫生用品企业中存在的四种运营模式各有其优点和缺点，并且在发展中不断完善。但通过我国妇婴卫生用品企业的具体发展状况，可以对症下药，选择B2C+O2O的运营模式。已知，在妇婴卫生用品企业中，B2B是以企业为主的运营模式，其交易对象较少、规模较大，不符合我国妇婴卫生用品市场发展;C2C模式以个人为主，较为方便的同时危险性较高;B2C模式同O2O模式整合了大型企业和小型企业，个人和集体，不仅可以形成妇婴产品的产业链，还可以有针对性地服务于单个消费者。B2C+O2O运营模式是一款“智能电子商务运营模式”，这一模式将有效地拉近消费者和商家的距离。由消费者在最开始的时候同商家进行信息的沟通交流，由商家提供私人订制的服务。如有的敏感质皮肤的婴孩在对手帕、纸巾、尿不湿等的选择上，通过商家的特殊服务，购买到最适合的产品。另外，企业也可以由此获利，掌握市场需求方向，提高企业内部资源的利用率。妇婴卫生用品企业B2C+O2O模式的优势在于，第一，为消费者提供更为丰富的选择和更为贴心的服务;第二，使得小型的妇婴卫生用品企业得到了生存的空间;第三，消除了网上购物的信息的安全问题，并且价格更为低廉;第四，促使企业充分掌握消费者心理，获得更好的发展方向;第五，消费者的购买欲望将会更高，提高企业经济效益。对于该新型电子商务运营模式的实现，应提供以下几点前提:第一，企业发展的技术创新，即创新发展更多更个性化的卫生用品，满足消费者的多元化要求;第二，形成消费者个人信息社交网。在该社交圈里，消费者分享消费心得。并且该社交网可以提供育儿注意事项和妇女保养方法，从而吸引更多的消费者进入该社交网，并进行消费;第三，建立良好的后台管理，保证该运营模式顺利进行。
3.2广西A妇婴卫生用品企业新型运营模式的运行状况
A妇婴卫生用品企业创始于2007年，主要经营妇女卫生用品和婴幼儿卫生用品。公司卫生用品定位为城市白领妇女和小康家庭的婴孩，注重卫生用品的质量和品牌，受到了市场的广泛认可。在2013年之前，A企业一直选择B2C的电子商务运营模式，该模式为A企业带来了高销售额，使企业得以在短短7年生产规模得到扩张，但A企业由于忽略卫生用品的质量处理订单的效率，渐渐地出现了一系列管理问题，造成了消费者的极度不满。在2013年，A企业终于反思企业发展的，从而将企业的发展集中在做专、做精的经营理念上。在新理念出现后，A企业为寻求发展，基于本公司原先强大的B2C模式经营，采取了B2C+O2O的模式进行经营。第一，A妇婴卫生用品企业以消费者为主，全面思考消费者的需求，由此提高了物流的速度，建立了充足的产品供应链，缩短了妇婴卫生产品的库存周转周期，从而形成了一批忠诚的妇婴卫生用品的消费者。第二，A妇婴卫生用品企业在全国范围内建立社区实体店，并且形成了产品经营规模。其实体店不仅售卖实体产品，更重要的是还为消费者提供婴儿成长信息咨询，妇女身体状况调查。提高了服务的质量，受到了广大消费者的支持。第三，A企业还建立了消费者信息库，随着婴儿的成长，提供不同生长阶段的产品，形成良好的售后服务。当前，由于A妇婴卫生用品企业转变了电子商务运营的模式，并且采取了高效的平台推广策略，即优化网上购物的搜索引擎;并且完善物流配送系统;加强创新型和服务型人才的培养等措施，促使A企业销量增速很快，成为行业的标杆企业。
作者:陈宝城 单位:广西洁伶集团
参考文献:
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［2］邱明皓.国内SoLoMo电子商务运营模式研究［D］．南昌:南昌大学，2014.
［3］张煜.对本土母婴品牌视觉形象的探究与思考［D］．上海:上海师范大学，2014.
［4］蔡青.中国B2C电子商务企业发展策略研究［D］．武汉:华中师范大学，2011.
