时间：2022-07-31 12:16:06
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中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
1、前言
商业地产的快速发展，使其问题也不断暴漏，商业地产的研究探讨成为学术界研究的重点。本文通过对商业地产运营模式的不足进行分析，对其运作模式的改善提出一些建议。
2、商业地产的内涵
商业地产的涵义分为广义和狭义两种。从广义上看来，商业地产包括各种非居住性以及非生产性物业，如会议中心、公寓、办公楼和商业服务业所对应的各种经营场所等。从狭义上看来，商业地产指那些被商业服务业用来经营的各种物业形式，如休闲、娱乐、零售、健身、餐饮设施，其对应的经营模式、融资模式、开发模式和其对应的用途、功能等都和办公楼、公寓、住宅等地产形式有所区别。目前，商业地产囊括了丰富的内容和形式，而对其研究的较为普遍的是狭义意义下的商业地产，特别是零售方面的商业地产。本文所研究的内容皆以狭义上的涵义为基准。商业地产是一种综合性行业，兼有投资、商业以及地产三重特征，既和单纯的商业或者投资有所区别，也和住宅房地产有所区别。商业地产和住宅地产有别之处在于商业地产对后期相应的管理以及经营更加关注，并且开发潜力大，周期长，对资金要求往往更高。当前，商业地产迅速而大量的涌现于全国各个城市，据统计，全国各个城市纷纷都有对应的商业街，仅步行商业街就多达两百条以上。房地产开发逐渐转向商业地产为大势所趋，而且商业地产可以给企业带去更好的效益。
3、运营模式中的不足
经济整体不够景气，这种情况打击投资者的热情也可能将小投资者或者投资集团对应的投资推向他处; 此外，经济危机限制了个人消费，减缓了零售业发展步伐，甚至可能因为经营亏本而隐退市场，这些都给商业地产招商造成了影响，甚至削弱了商业地产的收益。对我国而言，商业地产自身的金融资金欠缺，融资渠道较为单一情况阻碍了商业地产自身的资金运转，同时，金融政策由原来的宽松逐渐到收紧的过程也加大了商业地产对应的系统风险。所有这些元素共同导致当今商业地产的运营模式不稳定。
运营模式自身的不稳定性会相应的造成一定的负面影响。第一，阻碍了城市发挥其自身的功能。运营模式具有的不稳定性会对建筑体统一运营以及统一管理造成干扰，会有损商业地产对应的区域的总效用。此外，投资者并不乐观的预期也会对商业地产对应场地的建设以及开发规模带来影响，限制了城市发挥其功能。第二，给商业地产走向成熟带来了阻碍。我国商业地产逐渐由销售转向了自持，而介于当今复杂的政策形势，为了减少资金风险，又转为销售模式。这些情况对商业地产行业以及企业都十分不利，专业的运营商亦步履维艰，很难实现可持续发展。第三，阻碍了城市长期发展。很多商业地产因为没有统一管理、统一经营、统一招商而使行业发展不够景气，重复建筑同时也致使空间无法均衡发展，这些都有损城市长足发展。
4、商业房地产统一运营管理的模式构建
商业房地产统一运行管理的模式，需要在项目定位的基础上，从商业理念设计、构建运行组织结构的角度，并结合各个利益主体的需求，制定运行管理的策略，除此之外，还需要从招商、企划营销、客户服务与现场管理、物业管理等方面，提高统一管理的针对性。
4.1 项目的定位。
商业房地产统一运行管理的项目定位，需要综合项目的优势、劣势。以临沂市东关古城商业街的商业房地产的定位为例，该项目位于临沂市商业中心区，地理位置好，是临沂古城的旧址所在，商业价值非常高，适用于销售和租赁，可以为商家创造主力店品牌的优势，而劣势方面该古城商业步行街产权出售较为分散，不利于招商管理和品质提升。通过以上优劣势的分析，可以将项目定位为古城风貌步行街，为城市历史文化核心区，对外展示的窗口。
客户群体主要是文化品牌商家、商圈内居民、部分旅游者，经营定位则是以展示临沂城市的历史文化、风土人情、集休闲娱乐为一体，通过成立专业商业管理企业，以打造临沂古城商业街的品牌知名度和美誉度。
4.2 运行的策略。
首先从商业理念设计方面，寻找新的开发模式突破口，打破以往建筑和环境的格局，从客户的需求出发，将区域文化的精髓挖掘出来，尝试商业、旅游、文化等的融合，从而探究新的战略目标。其次是管理组织架构的构建，为了形成前台运行和后台运营的管理模式，会在前台设置运行部和管理部，前者负责招商、企划营销、客户服务、现场等的统一管理，后者主要针对物业的统一管理，后台则设置了品质部和行政部，分别负责品质和行政事务的统一管理。再次是兼顾各方主体的利益，其中包括消费者、经营者和投资者，以为消费者提供高品质商品和服务为目的，从经营者的角度进行统一企划营销，提升项目的知名度和人气，增强投资者的信心。
4.3 前后台运行管理。
从商业地产企业的管理组织架构分析可以看出，其统一运行管理可以从前台统一运营和后台统一运营两个角度进行管理：
4.3.1前台统一运营管理。
首先是招商统一管理，根据市场的引导机制，与业务和商家进行积极沟通，以掌握全面信息，同时建立提前预警机制，然后均衡各方的利益，而在招商流程方面，需要分析商铺销售经营的状况，以季度为时间单位进行市场调研，分析项目的业态和品牌组合，编制出合理的招商方案。其次是企划营销的统一管理，根据项目的发展需求，建立GIS识别系统，一方面提高项目知名度和经营业绩，另一方面提高广告的效果，在统一管理方面，需要以文化营销作为主线，在深入社区营销的基础上，结合休闲娱乐、健康养生等社区方式，精心设计项目营销的理念，并营造浓厚的商业氛围。再次是客户服务和现场的统一管理，客户服务方面需要接待咨询各类保修、申请等，同时处理各种投诉和对投资者、经营者、消费者的满意度进行调查，而沟通方面最常见的是座谈会、致电、上门、服务热线等。最后是物业的统一管理，在装修、卫生、保安、消防等方面，针对商家和消费者提出的要求，建立高标准的统一管理模式，以提高商家和消费者对项目的满意度。
4.3.2 后台统一运行管理。
首先是品质的统一管理，从视觉、行为、理念等的可识别化方面，对品牌进行整合，导入ISO9000质量、ISO14000环境、OASOS18000职业健康等国家标准体系，并与工商部门、税务部门、司法部门、公安部门等合作，提高品牌的权威性。其次是相关事务的统一管理，与各个政府主管部门建立良好合作关系，争取更多的优惠政策，优化项目的运营环境，全面提高项目的运营效率和服务质量。最后是根据政策和市场的变化，譬如国家商业地产宏观调整政策和消费者的投诉意愿等，对项目的管理流程、环节、内容等进行统一的调整，在不违背经济发展规律的前提下，提高项目发展的可持续性。
5、发展建议
5.1注重商业地产对应的城市景观。
商业地产对应的产品其表现出来的是各种构筑物、街道空间、广场、建筑物等，其色彩、形式、外观的多样性比那些单一建筑如住宅、酒店、写字楼等都多，所以，开发商不但要满足其在商业上的价值，也应当注重城市景观，使社会价值以及经济价值高度统一。
5.2 开发复合型模式，满足各种需求。
复合型商业地产主要表现在三个方面，一是各种商业业态相互混合，如商业街以及购物中心; 二是商业与运动、娱乐、文化、休闲等服务实施相互混合，如教育实施、银行、购物场所、邮电、健身场所等; 三是动态的娱乐、文化、服务对应的设施和静态的酒店、办公、居住设施相互混合。
5.3 改造旧城，复兴老商业街区。
老商业街区作为有着丰富文化底蕴的历史建筑，给其注入时代精华，恢复其原有的活力，打造城市特有的魅力十足的名片。应当遵循保护性开发思想，此种开发有其限度，但是并不会有损其商业价值，而且有利于挖掘旅游资源。复兴不但要更新建筑以及设备等，更需要整治其对应的综合环境，如绿化、街道空间、建筑外观以及广场空间等。
6、结束语
综上所述，商业地产的运营要从全局出发，保证具有良好的持续经营目标，这就要求其在项目定位的基础之上，考虑各方主体利益需求，制定相应的管理策略，提高项目管理的成功率。
中图分类号：F426 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）10-0149-03
商业地产的营业模式决定了商业地产要从微观上应用与零售餐饮和娱乐以及休闲健身等有别于住宅房地产的收益方式。从经营规模上也区别于普通的居民住宅、公寓和普通的写字楼。商业房地产是一个综合的房地产运作形式，要从投资和开发上区别于传统的地产开发项目。商业地产按照实际的功能可以分为商业广场、商业区、大型商铺区、综合性购物中心、休闲广场、专业步行街等多种形式。
1 商业地产的运营管理
应该在最大程度上提高房地产的租赁收益以及品质的价值，将现代房地产理念加入传统的经营项目当中。统一地将这些元素结合到一个信息平台上，不能单纯地只进行运行管理房地产项目，从而逐渐从“商业管理”发展成为“物业管理”，从而逐渐增强核心竞争统一化标准运营模式是商业地产发展的关键，在运行管理上的统一最主要的就是开发商和入驻店铺的合理合作，在同一个主体概念下进行统一步骤的经营管理工作。把传统的经营管理细分为广告宣传、市场营销和商户运营售后安保三方面管理的方式，同时促进维修好消防设备以及灯具的管理。虽然商业物业是一个综合性非常强的复合商业物业，但是它的运营管理模式可以以一个店铺的模式形成统一的感觉。这些同意的精英模式包含了四个方向的内容，有统一规划、统一营销、统一售后服务管理、统一品质监管和物业服务。为以后的统一招商奠定了基础。这项工作是这个商业地产是否能成功的成为城市商业圈中心的重要执行措施。所以执行人员一定要做好前期的准备工作。所以，准确的商业规划是商业项目成功的运营基础。
2 商业地产运营与收益的常用模式
2.1 只售不租，出让产权
通过采取只出售而不出租的方式以最快的速度出让自身的产权，这种经营模式可以快速地收回自己的投资，很多房地产开发商都在日常经营过程中降低了自己的置业门槛，这样就在很大程度上解决了卖场面积难以出售的问题。很多商业地产都使用出售后租出的形式同时以高回报租金为回馈，除此之外还做出若干年之后回购的承诺，这就营造出来很多概念。房地产商以商铺潜在的升值空间吸引部分居民进行投资。产权类商业地产商铺也成为了近些年的趋势，房地产开发商也是以一个物业为整体进行整体开发的。通过对类型的商铺的科学规划和分类，这样既可以在不同的市场都取得一定的利润，又可以保障小业主的除了每年必须缴纳的店铺费用外还能每年获得一定的收益。从而为发展商和商铺店家形成长期的租赁合同。对于这种大型的商家以租赁为主要销售模式，并且得到了广大商家的认可，并且也被投资者所接受。
2.2 只租不售
而单纯地出租而不销售的好处就是房地产的产权一直在开发商手中，开发商可以将产权进行抵押贷款，待产业增值后再继续出售，这样做也会将整个地产都纳入资产运作的范围内，这样既达到了开放商对于商家的控制，也便于管理，执行自己商业地产的经营风格。
2.3 又租又售，部分租，部分卖
将销售和出租结合的形式具有非常好的收效，这种模式可以进行以租代售，还可以不租不售，将产权作为投资资本进行再开发，还可以同商家进行联营，以物业为入股股本参与整个地产的运营当中，也可以合作经营。除此之外，还可以通过物业和其他工作单位成立商业经营公司，专门为经营商业物业，同时以租赁的方式从业主手中取得商业物业的使用权，同时还能获得产权的租赁收入和合伙经营搜如以及物业增值多方面的收益。目前，随着商家和房地产商的强强联合，逐渐形成了一种万达模式，这种模式也被如今万达房地产应用到了极致，并且利用商业地产的形式让沃尔玛、欧倍德等国际大企业进驻万达房地产，并且建立和良好的合作关系。而万达集团通过租金的形式获得了比较稳定的现金流，而商家则是节省了很多选址时间和降低了风险，很大程度上减少了新店建设上的巨额资本原始
投入。
3 商业地产运作中存在的风险
商业地产和住宅地产区别在于商业地产的资金周转较慢，需要整个环节都不能有差错，才能形成一个完成的商业模式，也能保证这个商业环节上的开发商、投资者、经营者、物业都能得到自己应有的利润。主要的经营环节包括了开发、销售、招商、经营和管理几个工作环节，这几个工作环节中每一个都有着非常紧密的联系，而且在法律意义上也存在着和普通房地产的区别，同时商业地产的风险也是比普通房地产大，通常会有以下几个风险：
3.1 宏观调控的风险
因为现在如今房地产的开发非常的火热，带动了整个房价的不合理高涨，国家层面已经多次出手调控，例如上海市就已经针对这种情况进行详细的法规规范，同时要明确商场的产权以及分割转让的明细标准，并且规定商铺必须在有产权证的时候才能够开发、使用和转让。这个同志就是通过行政手段的方式对开发商的行为进行了具体的规范。
3.2 行业规划失误的风险
行业规划具体指的是对某一个地区的产业、地区以及人口等方面内容的安排或者计划，这种规划属于法律法规范畴内的，具有一定的强制性，如果出现宏观上的规划失误可能会造成商铺的贬值。同时，相关的企业也应该在当地开发商业地产的时候应该熟悉当地的政策法律法规，避免触犯法律或者犯方向性的错误。一项成功的商业地产开发活动很大程度上是以来市场调查等商业活动，但是在法律的角度上来了解城市发展的政策倾向也会起到很大的作用。
3.3 租金价差带来的风险
开发商在卖出商铺之后，消费者和小业主们委托开发商经营该商铺，而开发商则是将整个商业地产交给大型商业地产进行统一经营，这样就会在一定程度上降低租金，注重保障小企业主的合法利益，保障他们的收益率，对于每年产生的一些差额，要进行多退少补，不能克扣差额款。如果要回避开放时候产生的风险，就要聘请相关的法律律师，在前期规划阶段就要规避法律风险，并且按照市场的需求和规律来办事，不能脱离市场。如果只是单纯提高价格和回报率。因为商业地产有较高金额的租赁和增值税。对于普通的投资者可能不清楚，会因为合同而产生就飞需要注意在前期详细解释。这也需要开发商在进行销售的过程中做好正确的引导，同时要做到承诺的售后服务，以此提高商业信誉，维护企业品牌。
3.4 大型商铺因为投入高而产生的经营风险
如果几个大型的上家在长期的承租期间内因为自身的经营管理不善而无法继续经营而无力支付预先约定的房租，这就会导致开发商无法支付固定的收益给业主，因此开发商在进行出租的过程中不能只从租金的角度来挑选商家，而是综合性地根据商铺的行业前景、资质一级履约能力进行全方面的考量，尽量选取一些具有较强实力和较高资质的客户，以此保证其履约能力。这部分风险最主要的解决办法就是要在招商工作上多进行综合性考量，很多开发商在进行招商的过程中知识单纯地追求入驻率，经常忽视商家整体的精神风貌和影响商业信誉和形象，也会因此造成商业布局的不合理、不科学，而且因此导致商家经营困难造成退租。这种情况会在很大程度上延长招商时间，导致了更为严重的后果。
3.5 售后包租过程中可能存在的风险
通过公平的法律法规确定购房者和开放商之间的相关利益和义务。也确定购房者和租房者的利益需求。而目前存在着一部分开发商采用委托经营管理的合同方式保障投资收益，以此保证投资收益。业主除了和开发商签订购房合同之外，开发商或者提供的管理公司还要和购房者签订一份委托管理合同，开发商要特别注重委托经营的合同，因为这种委托合同将是保障未来收益的最主要的法律文书。
3.6 产权分散所带来的风险
开发商也要公平公正的分配整个商业地产的商业布局，保证在产权上不要和经营者产生纠纷和矛盾。针对这一问题开发商可以在进行分割的过程中成立业主委员会，通过业主委员会对商场未来经营管理进行总体性的规划管理，具体运作层面要确定每个利益诉求的权限，这样签合同之前确定产权能最大限度的避免后期发生
纠纷。
3.7 物业管理中存在的风险
在商业物业当中单独成立的物业委员会的困难很大，而且管理内容相当冗杂，涉及了多种费用的收取管理和分摊，商业地产的管理费可能因为经营不善，而在后期增加多余的管理费，让很多消费者和开发商产生了纠纷，这是物业的管理水平问题就体现了出来。而且很多不同形态的物业也都面临着不同的收费标准和服务标准，这就增加了发生物业纠纷的概率。
4 结语
综上所述，商业地产的已经在我国开始有了很大程度的发展，不仅是已经进入的房地产开发商还是新参加的开发商，都是处于探索阶段。商业地产是一个高回报和高风险的投资领域，但是从整体上来讲行业的前景十分广阔，不仅有政策上的支持，而且存在着很大的市场空间。作为商业地产开发商，要紧密地和政府以及相关部门合作，开发出具有市场竞争力的产品，在进行项目开发之前要做好可操作性研究和规划设计， 商业地产的经营周期很长，在进行经营的过程中要整合好各个方面的力量，同时要整合整条产业链，才能实现良好的运行，取得预期的效益。
参考文献
[1] 夏联喜.商业地产新兵入门[M].中国建筑工业出版社，2011.
一、我国商业地产发展分析
1.商业地产发展现状
截至2014年年末，我国商业地产建筑面积约为2.4亿平方米，共有约4000个商业购物中心。预计在2015年，我国商业地产新增量将再创历史新高，约新增480个商业购物中心。但是，从我国商业地产的开发来看，更多的集中在二线城市，且由于商业地产的激烈竞争，需要面临较高的空置率风险。
目前，我国诸多商业地产企业越来越重视商业地产运营管理，逐渐向运营理念转变，即通过整合运营管理自身商业地产，打造大型综合商业平台。
2.商业地产发展趋势
商业地产在面临运营变革的同时，亟待将新科技引入商业地产的运营，打造商业地产新发力点。现阶段，科技、互联网、创新已经遍及国内商业地产领域，成为商业地产企业重点关注的热点问题。商业地产实行“互联网+”发展趋势，已经成为商业地产未来发展趋势之一。预计，互联网和商业地产耦合后，商业地产实现智能化运营，商业地产内的所有实体商业将在互联网平台成立线上运营，商业地产的客户不仅仅在商业地产正常营业时间了解相关信息，还可以在其余时间通过互联网平台掌握商业地产的最新动态信息。此外，互联网的引入，还可以增加商业地产和客户的交互体验，在客户消费现场应用微定位技术，产生和客户的交互场景。同时，商业地产商家还可以利用新技术，动态传送商业信息，刺激客户消费行为。
二、新形势下商业地产运营创新分析
1.互联网和商业地产的强耦合
商业地产和互联网经济各具特色，二者相互补充、相互兼容，具有较强的耦合性。现阶段，我国诸多商业地产的龙头企业纷纷建设电子商务平台，积极引进信息技术，高效配置商业地产配套措施，如大数据、自动收银、移动互联、智能货架、WIFI、线上APP、电子标签、自动打包等互联网工具，将商业地产的未来运营发展聚焦“互联网+”，推动商业地产新常态发展。笔者以商业地产和互联网的强耦合为研究视角，对商业地产运营创新思路进行研究，希望可以为商业地产企业创造更高价值，为客户带来更多消费满足。
2.互联网形势下商业地产运营创新思路
在商业地产的传统运营模式中，企业更关注产品的营销，关注企业盈利水平。但是，在新形势下，商业地产运营则聚焦于“互联网+”，企业在运营中融入了“互联网思维”，增加客户的互动体验。商业地产作为向客户提供服务的终端，因此商业地产竞争取胜的关键就在于向客户提供服务的效率和客户享受服务的交互体验强度。
商业地产传统运营模式下，商家虽然有市场、产品，但是却很难和客户直接接触，仍存在一定的消费距离。但是，在互联网新形势下，商业地产运营可以实行“互联网+”运营模式，直接和客户接触，缩短和客户的距离，以互联网平台实现和客户线上零距离接触，以用户思维向客户提供服务，增强客户在商业地产的消费体验和情感归属。“互联网+”商业地产运营模式，是互联网时代带来的商业地产运营模式革命，可以直接接触客户，快速响应客户反馈建议，提高客户满意度，增加客户忠诚度，做到对客户吸引、留住、黏住的运营效果。
“互联网+”商业地产运营创新的首要要求是理念创新，即商业地产互联网运营提供用户体验服务，向客户提供的不仅仅是互联网概念服务，更应该是从理念出发的商业地产互联网化的服务氛围塑造，即强耦合互联网和传统模式的两种文化下，实现商业地产“线上+线下”的蓄客、转化、导流、用户体验的完美运营模式。
“互联网+”商业地产运营创新不仅仅是互联网技术的应用，亦或互联网模式的应用，是将互联网渗入商业地产的运营，从运营基础做到互联网概念，即实现商业地产“人人营销+实时营销+处处营销”。
“互联网+”商业地产运营创新模式的基础应该是互联网模式平台，在互联网平台基础上，延续商业地产传统模式的收益，如销售蓄水、土地溢价、租金蓄水等效益，此外还应基于互联网运营模式，推广商业地产，在客户的认可支持下，刺激客户消费行为，做好“线上+线下”齐进营销。
此外，商业地产是一个具有较强资本变现能力的行业，在传统运营模式下，往往采取资产置换、IPO、投行、整售、股权交易、散售等渠道解决资金问题；在“互联网+”商业地产运营模式下，可以利用P2P、众筹等互联网金融工具，更快更便捷的融资。
总之，现阶段我国商业地产竞争激烈，诸多商业地产企业为应对新形势对传统商业地产运营冲突，保持市场竞争优势，纷纷在各自运营发展现状基础上，逐渐摸索研究结合“互联网”创新运营模式，聚焦互联网对商业地产运营模式的影响，实行“互联网+”商业地产运营创新模式，从建设“线上+线下”运营平台、实行“人人+实时+处处”营销方式、利用多元化资本渠道等方面阐述运营模式创新思路，顺应商业地产互联网化发展趋势，为商业地产未来运营发展指明方向。
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Predicament and Solutions of the Commercial Real Estate Development and Operation in E-Commerce Times
FU Yan-wen
我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。
2、商业投资模式比较低端落后
商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。
3、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏
商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
4、商业地产的开发利润高于商业经营利润
商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。
二、加强商业地产资产管理的重要性
1、给商业地产资产管理带来租金收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
2、能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
3、促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
1、改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
2、创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。
3、大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
4、加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）012-0-01
一、引言
目前商业地产呈现出规划布点不合理、盲目开发建设、项目定位与市场需求脱节等现象，在商业运营方面也与国外管理上存在较大差距，并引发破坏环境、堵塞交通、噪音扰民等诸多系列问题。
二、概念及特点
商业地产通常是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产除具有房地产共性外，其自身特点有以下几点：一是商业综合收益性强，商业地产收益主要是通过长期成功运营获取持续现金流，并享有其自身商业价值提升后带来的综合收益；二是项目风险高，商业地产投资巨大，回收周期较长，且通常需要3至5年的市场培育期，在此期间，政策面和市场的波动、调整给项目的成败带来极大的挑战；三是经营模式多样性，鉴于商业地产运营涵盖大部分服务产业类别，其根据各业态规划布局采用“只租不售”、“仅售”及“租售结合”等多种经营模式；四是运营管理能力需求高，商业地产的核心是运营管理，其成败不仅决定了项目前期规划的落位，同时也是商业地产收益的重要保障；五是拉动劳动力就业、创造持续税源。
三、发展现状及问题
2002年，中国房地产业提出“商业地产”概念以来，从其投资额、交付面积及销售额等方面来看，商业地产增长速度迅猛，展示出旺盛的生命力。据相关统计数据显示，2016年我国开业的大型商业项目近500个，总体量逾4000万平方米。2017年我国预计开业大型商业项目数量更是高达近千个，2020年我国预计总量将达10000个。而另一方面，商业地产投资额巨大，一般投资均在十亿以上，且回收周期通常在8到10年，投资风险可见一斑。商业地产所面临的问题有以下几点：
1.地方整体规划、商业不尽合理
地方政府没有能将大型商业网点布局有效与城市规划进行统筹考虑，并在土地出让中强制规划商业配套比例，是城市核心区域商业项目扎堆上、同质化严重，其他区域商业配套缺乏的根本症结之一。
2.开发商缺乏开发运营经验
我国商业地产总量逐年攀升，而体现商业地产价值最重要的两项指标租金和空置率却差强人意，部分省会城市空置率竟超过二成，北京优质商圈的商铺空置率也逾一成。
3.开发运营专业人才紧缺
早期商业项目开发运营团队多由香港人主持操盘。之后，万达商业的跨越式发展得到各界的认可，而从万达“高薪跳槽”的员工却未必能在外扛起大旗，真正好的运营管理人才可谓凤毛麟角，高薪难求。
4.项目融资机制受制约
商业地产投资额大、回收周期长，但成功的项目回报率高、收益期久。目前除银行贷款外，其他金融产品成本通常很高，与商业地产特性不相匹配。
四、思路及对策
1.做好项目规划与定位工作
首先，因商业项目与市场需求关系密切，前期规划布局设计尤其重要，地方政府应严把商业地产项目上马的审批工作，对城市商业网点进行合理有效规划，保障各类商业项目在数量和结构上的协调，避免盲目开发、恶性竞争；其次，开发商在项目动工前，要深入调研项目辐射区域经济发展水平及市场需求等内容，界定好项目功能定位、业态配比，并确定招商对象、业态布局及经营模式等问题。
2.聘用专业人才建立专业团队
商业地产运营管理人才是要熟知房地产开发知识和商业地产运营管理知识的复合型人才，其应把商I理论与房地产理论进行有机结合，建立商业地产的理论体系，并能在实战中不断摸索、完善，对各项目因地制宜进行策略调整；商业地产专业团队是财务、人力资源、招商、营销、IT、物业管理等各类专业人才以商业项目运营成功为目标汇聚一起的专业群体，专业团队的建设是商业地产健康发展不可或缺的重要因素。
3.加强商业地产项目的运营能力
商业地产与住宅地产项目不同之处在于，住宅项目是开发商与业主发生的关系，而商业项目是开发商和商业经营者与消费者相结合的关系。商业地产要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产运营方应做好项目的统一规划、统一招商管理、统一监督，并协助商业经营者统一主题开展项目经营管理工作，促进商业运营管理的协调性，提升商业经营者创收效益能力，提高项目单位面积的赚钱效应，最大限度提升商业地产价值，实现多方共赢。
4.完善商业地产融资机制
商业项目运营与地产开发脱节的关键在于融资问题，政府应建立和完善商业地产项目的有效投融资机制，保障商业地产项目开发和经营所需资金的来源。
五、结语
近年，商业地产的竞争非常激烈，供应量也非常大，从开发商角度来说，目前的商业太多了。但所谓的过剩只是相对的，即便是在饱和的商圈内，只要业态搭配合理，运营团队管理能力优秀，就一定有生存空间；而反之，即便是在不饱和的商圈，如果缺乏统一规划运营，那也势必会被市场淘汰。
参考文献：
中图分类号：F2
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2012）04-0003-02
1 商业地产的定义
商业地产全称是“商业房地产”。关于商业地产的定义，中国商业地产联盟指出商业地产的概念有广义、侠义之分。广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。侠义的商业地产概念是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。
崔胜和认为：“商业地产同时具有商业和地产的双重属性”。而吕书斌认为:“商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产、商业和金融三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。”应该说，地产和商业是两个基础属性，分别表示了硬件基础和其所承载的功能，而投资则是一种衍生属性，是由于商业地产所具有的一些特点使其成为了一种主流的投资标的。
近几年来，商业地产成为房地产行业投资的热点，但是商业地产是一个高利润、高风险的行业，一方面是商业地产本身带来的巨额利润，另一方面是商业地产的巨大风险开始显现，一大批商业地产项目成为死铺，给投资者带来巨大的损失。主要原因是由于商业地产在我国还是一个新生事物，行业开发运营的理论还未形成，项目运作不规范，许多开发商只看重短期利益，缺乏商业地产开发成熟的经营理念和模式。因此，急待探索和研究适合我国国情的商业地产开发经营模式，促进我国商业地产健康、稳定的发展。
2 我国商业地产主要经营模式的特点
随着开发商对商业地产经营模式的重视，目前推向市场的许多商业地产项目也有很多模式，国内常见的模式基本有三种经营模式：纯销售模式、租售结合模式、只租不售模式。
2.1 纯销售模式
纯销售模式主要指在项目建成后，开发商通过直接全部出售给投资者及经营者，来回笼资金，开发商一般不涉及到后期的经营与开发管理。这种模式，一般对开发商的能力素质要求比较低，准入门槛也低，这样开发商的资金财务压力大大减轻，又可以快速回笼资金，并无需承担后期开发运营的风险。这对资金不是很雄厚的开发商来说是个很好的选择。
但是，这种模式有其致命的缺点。第一，对于投资者及经营者，产权出售，使一个完整的商业设施的所有权及经营权被分割，其整体的投资价值受到影响，不利于后期的开发。第二，投资者各自为政，自身调节能力不足，经营混乱，后期经营出现困境，最后导致投资者及经营者投资都受损。第三，这种快建快售的模式，对于整个项目难以有大的价值升值空间，不利于开发商持续发展。
因为，受到自由资金和融资渠道的限制，以及开发商自身经营模式的因素影响，此类模式在现阶段仍是我国中小开发商的重要选择。这类模式一般开发一些专业性较强的商业街或者专业批发市场。
2.2 租售结合模式
租售结合模式一般分为两种：订单模式和售后返租模式。
2.2.1 订单模式
订单模式就是指开发商在开发商业地产之前，与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后，规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并和与其想适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。
在国内，万达集团首创“订单模式”一直为业内所称道，万达集团与众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利与义务。
订单模式相比较其他模式有其自有的优势；第一，强强联合，通过各种品牌组合，整合开发商家与商家的资源，产生经营优势，降低了市场研判失误的风险，增加了投资者的投资信心。这种组合可以减少资源的浪费，使房地产企业资源效用最大化。第二，开发前已经确定了商场入住商户，避免了因为项目竣工后，后期规划的原因出现改造现象。第三，发更具有科学性、全局性，使资金使用更近充分合理。
但是，订单模式也存在其劣势。
首先，商圈所在区域经济发展的变化，业态的变化及设施的改变都会导致原先地产商与商业企业的规划出现调整，相应的原设计的业态组合将会出现变化。
再者，联盟伙伴之间的不可预测性的变化，由于其经营状况的不可预测性，在其合作过程中，联盟伙伴很可能会退出合作或无法履约，导致关系改变。
第三，未来主力店与非主力店之间的矛盾，主力店和非主力店与开发商之间的矛盾，例如租金，规划的要求，商场的布局等矛盾都有可能使整体利益受到影响。
2.2.2 售后返租模式
售后返租，是指房地产开发商为了促进销售，销售产权式商铺时，与买家约定，在出售后一定年限内，由买家把经营权交出由房地产商行使，开发商承诺每年给与一定的固定租金给买家。通常将大的商铺物业分割成小块，单价较低，回报往往比较诱人。这种经营模式在上世纪六七十年代出现于美国，后流行于日本、香港等国家和地区。该模式在上述一些国家和地区的成功经验表明，如果房地产市场发育比较成熟、开发商的社会信誉度高，也会实现开发商与业主双赢的局面。
这种模式的优势在于：第一，能够快速回笼资金，企业可在这种模式下，迅速回笼资金，获得利润。开发商将商铺分割出售，利用返租来吸引中小商户，从而能够快速套现，缓解自己的资金压力。第二，投资回报预期比较高，这种返租模式能够使投资者在包租期内获得稳定的投资回报，而且风险非常小。另外，由于这种商铺已被产权分割的较小，每个单元的商铺价格不是很高，投资门槛低，吸引了更多的投资者投资。第三，由于经营者自负盈亏，无论经营者是谁，都要负担租金回报的责任。因此经营者必须细心经营，才能够发展下去，或者更大的利润。
这种模式也有其风险：一是承租经营风险。商场如战场，如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其它原因，难以为继或者提前撤租，便难以向发展商如期支付租金，发展商是不可能长期倒贴租金给投资者的。二是发展商的信誉风险。发展商在采用售后返租方式销售完成某项目后，必将继续进行另外项目的开发，如若因投资失败或者经营不善，导致发展商出现严重危机，将直接危及发展商与投资者原来所签合约的履行，特别是返租期满后能否原价回购变数多多。
2.3 只租不售模式
只租不售模式，即在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理。只租不售经营模式就是指商业地产开发商在项目建成之后，通过出租经营，增加商业的物业附加值，通过租金及地价的提高，来获得利润。这种只租不售模式是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美国家采用较多，是国际商业地产的主流经营模式。
这种模式主要优点在于:首先，其产权关系明确，简单，合作容易，有利于吸引政府及大众的关注，获得极大的顾客群；再者，推广品牌的费用比较低，而国内外大型商业公司的进驻，带来其先进的商业地产经验，从而能投快速提升自身的价值，而其稳定的租金收入也为开发商提供了足够的资金回流，增强其融资能力；第三，专业的管理团队能够熟练制定商业的总体规划、资源的整合利用，进行统一的招商管理，大大提高了商业地产成功的可能性。
而这种模式的运营有其必要的条件：第一，必须有雄厚的资金做支撑。因为，商业地产的成熟需要几年的培育期，在此期间，开发商没有大量的自有资金是难以采用只租不售的方式进行开发的。通过短期的银行贷款资金进行长期的商业地产开发，将会带来巨大的财务风险。第二，开发商要具有专业的商业运营管理经验和专业的商业人才队伍。这种模式从前期的规划到后期的经营管理，这都需要专业的经营运营公司来运营。
3 我国商业地产运营过程中的问题
3.1 商业地产前期开发定位模糊，运营模式不足。
一个成功的商业地产项目，首先要在定位有个明确的目标。而广大开发商还是单纯的按照住宅项目进行开发，导致在商业运营模式选择上不能符合所开发的项目。
商业地产包含的产品类型种类繁多。从大型的购物中心到百货店、便利店以及各种临街商铺等。其商业业态和产品型式的差异，决定了开发理念和开发模式的差异。
3.2 商业地产融资渠道不足
我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。而住宅的开发周期一般在3-5年，而完整的商业地产项目则需要5-8年，投资回收期在7-10年。而且，我国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金只占到位资金的30%-50%左右。这样开发商的资金链比较长，需要的贷款也比较高，对开发商的融资能力是个严峻的考验。
3.3 商业地产运营的专业人才和团队不足
商业地产的高额回报率，吸引开发商从住宅开发商或其他行业转变而来，没有专业的商业地产知识和专业人才团队，对于项目的开发一般是根据以往住宅开发的经验和国外、国内典型成功运作项目的经验来运作。商业房地产的复杂性事实上要求了其开发、建设、经营、管理应当是由各类专业性的组织共同协作来完成。专业人才和团队的缺失致使在商业地产开发的过程中出现了短线操作模式和许多浪费、不合理情况的发生。
4 我国商业地产未来发展的对策
4.1 开发商加快提高其商业地产开发运营的能力
商业地产不同于一般的住宅房地产，住宅地产主要是消费品，而商业地产主要是投资品。商业地产的类型非常多，这就要求开发商具有综合利用各种运营模式的能力，不再单一的按照开发住宅房地产的思路进行运营。所以开发商应该拓宽思路，学习国外的商业地产先进理念，加快提高商业地产开发运营能力，确保商业地产项目能够成功。
4.2 拓宽融资渠道，建立完善的资金链
商业地产投资资金需求大，开发周期长，成为了开发商发展障碍的重要因素。目前，许多国内开发商均选择了自筹资金（银行贷款）和销售回款来解决资金不足的问题。但也因此导致商业地产开发过程中的许多问题。随着我国金融市场体系的不断完善，而外资的引入，可极大的改善地产公司资金短缺的问题。同时，自身的融资，例如股市融资也可以作为备选的方案。当然，我国的资本市场还不完善，需要推动政府在此的立法，完善相关的法律法规。
4.3 专业人才的培养和专业团队的建立
一个具有复合专业经验及资源的开发、经营、管理团队，是保证商业地产开发成功的最重要工具。特别是在一个不够成熟的商业地产领域，虽然我国发展商业地产已经有许多年，但是，成功的商业地产项目的数量是令人惋惜，最主要的原因是缺少专业的人才队伍和管理团队。为此，应该大力发挥行业协会和高等教育的作用，培训相关人才，借鉴国外经验，同时建立我国相关人才的培训机制，源源不断的为本行业提供人才，才能保证商业地产的可持续发展，促进我国商业地产健康、稳定的发展。
参考文献
［1］吕波．商业地产赢家的探秘［M］.北京：机械工业出版社，2008.
［2］王伟毅，李乾文．创业视角下的商业模式研究［J］.外国经济与管理，2005，（11）.
关键词 ：商业地产；价值；增长
随着我国经济总量与人均GDP的不断扩大和提高，房地产业得到快速发展。尤其是2008年以来，随着应对金融危机采取的一系列刺激经济措施，房地产业得到爆发式发展。不同发展地区商业地产市场的发育程度不同，有的已经饱和或趋于饱和，有的正处于成长阶段。如何最大限度地提高商业地产的价值，需要根据商业地产的价值影响因素综合加以分析。
一、商业地产价值主要影响因素
目前，研究商业地产价值影响因素较多集中在定位、运营方式、地段、商圈、客流量、配套设施等。综合各类研究，结合多年对商业地产价格的评估实践，归纳商业地产价值因素主要为：
1.区域经济特点
不同发展地区商业地产的发育水平不同。一线城市的商业地产由于开发时间长，再加上新城拓展范围有限，已有的商业发育相对比较充分，商业地产多已经饱和或者趋于饱和，商业地产增值空间有限。随着城镇化进程的不断推进，以及对商业地产的投资热度由一线城市向外的扩张，二三线城市商业地产的发展空间仍较大，仍处于快速发展阶段，呈现出供需两旺的局面，商业地产价值增长潜力较大。
从区域内层次看，商业地产对区域经济有溢出效应，它作为城市内区域经济竞争力的重要标志，已成为区域经济发展的重要力量。所在区域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服务设施的完备程度、未来城市规划对该区域的发展定位、消费者的心理预期，周边商业地产发育程度，都决定了商业地产的价值。
2.经营方式
商业地产价值要通过经营实现。目前，较常见的经营方式有三种：一是散售，即开发商只负责销售，小业主各自经营；二是自持，即开发商持有，不对外销售；三是小业主联合起来委托商业管理公司统一经营，后两者属于统一经营的范畴。
从当前市场看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，存在租售并举的产品。在三、四线城市，还存在着大比例散售的项目。业界的普遍共识是，统一经营是实现价值增长的法宝。因为在散售的情况下，由于小业主各种不同的利益诉求，以及缺乏专业固定的招商团队和成熟稳健的投资经验，往往导致项目的失败。有些企业迫于资金压力大，不得已选择了散售或者租售并举。随着金融市场的不断改革和金融工具的不断创新，商业地产的统一经营将成为发展的普遍趋势。
3.政策环境
政策环境包括宏观经济形势、金融及货币政策、商业地产调控政策等。在我国当前市场经济体系尚不健全情况下，商业地产受政策影响是显而易见的。宏观经济发展水平决定了居民收支水平、物价与利率、社会储蓄与投资水平以及消费品零售额等，通过影响人们的购买能力和投资预期，进而影响商业价值的实现情况。金融和货币政策，尤其是信贷政策决定了资金的流动性，对于主要依赖银行信贷融资的开发商来说至关重要。商业地产及对住宅地产的调控政策直接影响着商业地产的价值。伴随着房地产的一系列调控措施，“量价齐跌”“楼市拐点”“崩盘说”等等相伴而来，这就是市场对调控政策所作出的反应，也通过影响投资者和消费者的心理预期，进而影响到了商业地产的价值。
4.业态组合
项目开发前期明确业态组合的定位，是商业地产的价值体现。随着信息技术的不断发展和人们消费方式的不断改变，商业地产的业态组合也呈现出了一些新的变化。目前，集客能力强、新项目市场培育期短、消费滞留时间长、对其他业态消费带动显著的体验式业态，正逐渐成为商业地产业态组合的一个主要趋势。发展趋势和实际证明，一个业态组合能否适应社会发展带来的新变化，能否顺应市场的潮流，能否满足消费者的需求，都决定了商业地产的价值。
二、国外及发达地区商业地产价值增长的借鉴
国外及发达地区商业地产成功运作的案例比较多，这里选择具有代表性的纽约第五大道和北京王府井大街加以分析，从中得出对商业地产发展具有普遍借鉴意义的经验。
1.纽约第五大道
第五大道是纽约曼哈顿区的中央大街，是世界上最著名的商业街之一。第五大道与20多条街道相交，并通过设立单行线、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以专业店、专卖店和国际连锁店为主，以商品的高档优质、品牌齐全、时尚前沿等特点，树立了“最高品质与品位”的品牌效应。除了商业范畴的运营，第五大道还特别重视与区域经济要素的融合。周边毗邻中央公园、高档商务区和住宅区等，在中央公园外围还有惠特尼美国艺术馆、美国自然博物馆等文化设施，充分利用“体验经济”将商业、旅游、文化、居住、休闲、办公等要素完美结合，成为纽约的商业中心、居住中心、文化中心、购物中心和旅游中心，第五大道因而成为纽约最华贵的商业区，也是世界上地价和租金最昂贵的商业区之一。
2.北京王府井大街
王府井大街是北京最有名的商业区。王府井大街南起东长安街，北至中国美术馆，交通四通八达，可谓是占到了京城最好的地段。这条3华里长的大街，不仅有百年历史的老字号店铺，还汇集了全球著名跨国公司的众多知名品牌，小到普通的消费产品，大到顶级的奢侈品，产品种类丰富，销量极大，被称为“日进斗金”之地。王府井大街集购物、餐饮、旅游、艺术、休闲、文化等于一体，既古朴传统又时尚前卫，融汇了中西方的文化，消费者、旅游者、文化探寻者交织在此，使得这条大街的商业地产可以说是“寸土寸金”。
3.借鉴之处
纵观国外及发达地区商业地产的成功之处，几乎都涵盖了以下几方面的要素：
第一，商业地产绝不能仅仅放在商业范畴的领域来考虑，而是应该放在区域的层面去统筹考虑，对区域的各种要素发挥激活、调动、引领的作用，与区域经济产生双向互动作用。
第二，商业地产的业态组合，尽可能实现商业、文化、旅游、餐饮、办公、娱乐、体验等相结合的模式，顺应时代和潮流发展，全方位满足受众客户需求。
第三，商业地产运营要尽可能创造机会实现统一规划，统一管理，统一经营，实现经济、社会和环境效益等的最大化。
三、商业地产价值增长的建议
1.实现与区域经济的互动共赢
商业地产发展规划一定要与区域发展规划相衔接。在前期的市场调研中，要结合对政策环境和市场环境的研判，充分考虑区域的发展定位与功能、发展规模、人流集聚度、消费水平、公共设施、文化内涵、交通体系等要素，并对所在地区同类业态收益状况进行调查和了解，进而制定合理的商业地产发展定位与业态组合。
商业地产发展要融入到区域竞争力当中。商业地产应该整合区域内的各种资源，包括商务消费资源、文化资源、生态资源、景观资源等，成为区域的经济活力、文化内涵、生态环境、休闲娱乐的集中展示区，以及区域的灵魂和象征。通过发挥商业地产的规模优势，资源整合优势，品牌聚合优势等，最大限度地提升区域的核心竞争力。同时，区域竞争力的提升，也反过来进一步提升商业地产的价值。商业地产与区域经济互为依靠，互为支撑，联动发展，才能实现互利共赢。
2.探索新型商业运营模式
目前，业界关注比较多的两种新型商业运营模式，一个是O2O(online to offline)运营模式，一个是社区商业地产。
创新和完善商业地产的O2O运营模式。目前，很多商业地产已经开始探索和应用O2O运营模式，将互联网思维嫁接到实体商业地产中，把线上的消费者带到现实的商店中去，消费者在线支付购买线下的商品和服务，再到线下去享受体验和相关服务。今后，要积极创新和完善商业地产的O2O运营模式，把传统商业地产运营与电子商务有机结合，以移动互联、大数据管理和满足消费者身心体验等相结合，不断向更广和更深的领域延伸，创造商业地产的运营特色。
注重社区商业地产发展。社区商业地产与传统的城市综合体等商业地产不同，主要功能是满足社区居民消费需求，引导居民形成新的消费习惯。同时承担社区的服务功能和文化功能，更多体现的是商业地产的社会责任和社会价值。针对目前我国社区商业地产的无序和零散开发状态，社区商业地产应该由统一的专业团队来管理和运营，针对不同的社区规模和档次，制定不同的发展策略。注重提高社区商业的服务质量、参与体验度以及文化品位，争取将社区商业地产打造成为社区的服务中心、体验中心和文化中心。
3.形成产业链增值
商业生态链是很多商业地产非常重视的，如万达集团就非常重视在商业生态链上考虑项目的规划与经营。由于商业活动在价值链上呈现的是承接的模式，存在着价值增长的此消彼长，因此，只有形成产业链增值，实现商业生态链的均衡发展，才能最终实现商业地产的持续增值。
产业链增值需要做到的是合作、分担与共享。各相关利益方要形成战略同盟，共同搭建商业运营模型，完成商业项目的设计、投资、运营和管理，通过各个环节的相互衔接，完成溢价的过程。产业链上的战略同盟要共同进行市场的前期调研，对商业地产进行定位、分析和规划，主动适应市场变化。在此基础上，通过产业链的延伸，将经营风险转移，共同承担。最终，产业链上的相关利益方通过统一经营，实现价值增长的共享。
4.创新商业地产融资模式
资本运作是商业地产的生命线，尤其对于一些中小规模的商业地产来说，提高融资能力就是提高其生存能力。目前，证券化的创新融资方式成为商业地产融资的发展趋势。其中，比较常见的是股权性质的证券产品REITS（房地产信托投资基金）和债权性质的证券产品CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）。
不同的商业地产要根据自身的定位、规模以及资金运营状况，充分研究各种融资方式的优势与风险，在传统融资模式基础上，积极探索新的融资方式，最终选择适合自身的融资渠道和融资产品，为商业地产的价值增长提供根本保障。
参考文献
[1]赵翎莺.浅析发展社区商业地产的策略与实务——以中房·金谊广场为例［J］.现代商业,2012(7)：168-170．
前言
现如今，随着我国综合经济实力的不断增长以及我国城市化进程不断推进，我国商业地产快速发展，投资规模、开发面积等不断增长。但是快速发展的同时也暴露出了很多问题，严重制约了商业地产健康发展。下文主要就商业地产开发及管理进行思考。
一、商业地产的主要特征
（1）开发商投资规模大，项目建设风险高。商业地产的选址多数定位于城市中心繁华区域，此地带的地价比普通住宅地价更高；项目建成后，出售及持有并存的模式使得开发商资金投资回收周期更长；项目的选址、建设、经营每个阶段都面临着内部更改及外部政策变动的不确定性因素的干扰，风险之大不言而喻。
（2） 招商先行，开发随后的模式。商业地产有别于住宅地产，其开发模式也不同于住宅地产以及其他类型的地产，利用专业的市场调研以及成熟的商业策划明确项目开发目标及未来的客户十分重要。如若缺乏前期所述工作抑或项目业态定位模糊即开发施工，项目建成后期招商阶段问题频出，原因在于所开发的项目户型未必适合进场商家的需求，最直接的结果就是招商困难甚至失败，造成资源浪费和经济损失。
（3）运营模式多样化。商业地产的运营模式多种多样，出租、出售、租售结合、整体运营、独立运营、托管运营等模式逐一出现在商业地产经营管理模式中。另外，商业地产的核心在于"商业"，商业地产运营的顺利与否直接决定着其未来价值及收益，商业地产应整合投资、建设、运营管理三位一体，实行整体开发和整体经营的运营模式，以期借助周边土地增值、设施完备、物业增值等带动自身增值获取收益。
二、商业地产现阶段存在的问题
1.项目定位水平较低
商业地产的收益者众多，其中最主要的收益者为开发商、投资商、经营商以及消费者。在现实社会中，多数开发商并未真正把握商业地产开发的内涵，在实际商业地产开发运作中，很多开发商模糊了商业地产开发的核心概念，偏离了开发的定位中心。在整个商业地产开发经营的过程中，应着重加强商业地产项目的前期定位以及商业招商，后期加强对已建项目的运营管理。商业地产成功的招商为商业地产的项目开发建立了根本基础，通过后期优秀的运营管理，可以确保商业地产项目长期及可持续的盈利能力。
2.商业地产缺乏规范的运作体系及专业的开发模式
我国的商业地产在真正意义上的开发起步较晚，时至今日，仍未形成具有可操作性的规范的市场运作体系。商业地产在前期定位中，仍旧处于探索阶段，缺乏标准化以及流程化的开发运作模式。商业地产与住宅地产不同，住宅市场存在着大型的专业化市场，投融资市场空间大，商业地产在社会市场运作中，缺乏专业的基金信托、招商服务机构以及大型的咨询服务机构。另外，关于评价商业地产开发运营成熟的评估模型以及评价指标体系尚未建立。
3.商业地产缺乏专业的服务机构
与国外相比，在我国的商业地产领域内现阶段咨询顾问机构产业链的专业化程度较低，缺乏专业化集中的咨询顾问机构。专业集成化的商业地产服务机构，其在整个市场内长期服务于大型商业地产开发商，具备订单式的开发体系。长期活动于商业地产板块中，依靠长期的招商前期工作经验，专业化的服务机构可以累积大量的商业客户资源，凭借其常年拓展保持联系的不同层面、不同级别的商家资源，可提高后续商业地产开发商开发项目成功的概率。发展专业顾问咨询机构，有利于更进一步明确开发商、投投资商、运营商各方之间的职责，规范各方操作，提高项目开发的稳定性。
三、商业地产开发建设管理建议
1.选址是关键，业态定位需结合当地市场
商业设施选址直接关系企业经营的战略决策，是商业地产的核心竞争力，其定位要符合当地经济背景及市场情况。商业地产的业态定位性质直接决定了建筑的档次、成本和运营模式。关于项目开发和设计工作的出发点，应致力于未来项目的租售定位、项目档次以及业态组合模式。第一，明确项目未来的销售模式，即出售或租赁。二者的选择与该项目的成本、将来运营模式具有最为直接的关系，因此需要投资部门和营销部门在大量调研的基础上，结合地段，给出清晰和明确的项目的租售决策。第二，明确项目的档次。项目档次的高低直接关系项目的投资、成本。第三，明确项目未来的业态组合模式。
2.规划设计需契合定位要求，必须满足商业建筑使用特点
商业地产规划设计不像普通住宅，其关系到商业建筑最终服务商家的需求、客户运营与利润的及时获得，在整个建筑、结构、机电设计上需结合商户使用要求进行定位。对于商业地产项目来说，项目业态的确定取决于项目前期的可行性分析，项目业态一经确定，继而招商主力店就有了方向，换句话说，也就意味着明确了市场上客户的需求，最终对整个商业地产项目的经营模式更加明晰化，可以尽可能地规避在设计阶段的盲目性和唐突性，有效地降低设计图纸频繁改动的概率，同时，在项目成本控制方面也是比较乐观的。值得注意的是，在项目规划设计阶段，对于项目的设计应保留一定的机动性，用以灵活应对后期项目细节变化。
3.工程管控难度较大，提高人员工程管理素质
（1）加强前期施工图的审核。避免后期施工过程中因图纸深度不够带来一系列的问题。（2）谨慎选择具有资质的施工单位以及战略单位。施工单位的能力直接关系到整个工程质量及品质的保证，应全过程、全方位地对施工单位进行考量和确定。（3）计划管理需合理。项目总控计划勿 "前紧后松" ，即预售之前的计划安排偏紧，达到预售之后的时间节点偏松，应编制合理的总控计划，管理要有前瞻性，影响关键节点的重大问题应及时发现和预警。（4）提高工程管理人员素质。前期需引进专业商业招商及经营管理人才，后期施工过程中，特别是对其执行力提出更高要求，因此，在工程管理过程中应选择具有丰富的商业地产开发经验的工程人员。
4.源头控制成本，过程开发建设管控成本
成本控制是房地产开发控制最重要的环节之一，成本控制的好坏直接关系到后期的利益。前期做好规划设计、招商工作，服务于成本控制。招商工作先行，避免后期大量工程改造费用。中期应非常重视和加强施工现场的管控。在人员管理方面，严格贯彻和执行施工现场的各种规章制度，约束人员的施工行为；在材料使用方面，切切实实地保障建筑材料的质量以及相应的施工设备。后期核实工程签证、设计变更成本占总价比例是否满足预期控制要求，对比招商及项目开业前的改造费用占总价的比例用以定量分析成本控制的效用，以结算价、投标价、控制价之间的差距进行成本控制分析。
结语
综上可知，商业地产的开发建设的复杂性不同于普通住宅地产及其他地产，应充分做好商业地产前期的定位、招商先行、规划设计、工程管理、成本管理等工作，使其受控于系统性、密切性的管理之中，这样才能够更好地将整个商业地产的开发建设置于管控的范围之内。
这些年，随着潘石屹的SOHO中国、万达的万达广场、中粮的大悦城凯德的来福士广场等不断在全国各地布点，商业地产开发在规模化发展的同时，开始走上了品牌化、标准化、连锁化的经营之路。在商业地产的开发模式上，城市综合体、购物中心仍然在主导潮流模式，同时出现了文化与商业地产、艺术与商业地产结合的商业地产新模式。
与住宅开发供不应求的情况相比，投资商业地产的着力点是放在以后的运营管理上，真正把运营管理看成核心竞争力，只有这样企业才可能在商业地产行业成功。不能把房子盖好了再招商，一定要招商在前、设计在中、建造在后。这样，才能根据招到的商来合理设计，才能把风险降到最低。万达从第一个万达广场失败的教训中认识到了人流动线的极端重要性。他们认为，做购物中心还是要以块状为主，不要做长条的，这样便于人流的迂回沟通。
现在的万达跟当年的沃尔玛一样，有足够的资格“牛气”一把了。在哪儿都能开，在哪儿开都能火。有人把万达的产业链延伸形容为“被动式成熟”，但不可否认，产业链的延伸为万达带来了许多过去没有认识到或是没有看到的新的利润增长点。
目前中国大多数商业地产企业，包括万达，赢利主要靠公寓和住宅的销售，租金对整个业绩的贡献比例较低。当他们在高速发展期把销售物业的利润攫取完毕之后，将会经历一个漫长的资本回收期。到那时，才是真正体现商业物业经营管理水平的时候。开业时的灿烂并不代表永久的辉煌，经营是一场寂寞的长跑。如何通过后期的运营管理，使其持有的物业资产增值，能把持有物业运营得好，才是安身立命之本。
目前，地产商缺乏商业运营经验，导致商业项目运营不佳的实例并不鲜见。随着一些缺乏商业运营经验的地产商在运营中问题频出，中粮、万达集团等运营成熟的知名商业地产集团，很可能在未来更加受到零售商的青睐和追逐。
最近，地处东四环的美罗城购物中心终于“扛不住”了。4月15日，北京华茂置业有限公司在北京产权交易所挂牌出让其100％股权。业界普遍认为，这家购物中心被最终转让的主要原因还是由于自身经营不善，导致缺乏有效客流。
商业地产，简言之就是商业用途的地产。它区别于以居住功能为主的住宅房地产以及以工业生产功能为主的工业地产。商业地产从广义上来看，通常是指用于包括零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲以及以办公为主要用途的房地产形式。狭义的商业地产，泛指用于零售业的地产形式，国外普遍使用“零售地产”这个概念。商业地产从经营模式、功能和用途上区别于普通民居、工业园区等房地产形式。但现实中的很多商业地产，却又是一种融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等功能的复合地产形式。
我国商业地产的发展现状
（一）商业地产投资持续升温
我国经济的快速发展为商业地产开发提供了难得的战略机遇，商业地产已成为投资者关注的新的投资方向。国家统计局数据显示，2010年上半年，办公楼销售面积同比增长53.2%，销售额同比大涨逾九成，达到91.5%，商业营业用房的销售业绩也是非常好，销售面积同比增长41.6%，销售额同比增长57.1%。2011年上半年，办公楼销售面积同比增长8.9%，销售额同比增涨近三成，达到27.6%，商业营业用房销售面积同比增长18.6%，销售额同比增长36.0%（盛来运，2011）。自2010年起，万科集团等大型房企都在大规模提高商业地产在战略布局中的比例。
（二）商业地产在二、三线城市迅猛发展
近几年，我国商业地产在二、三线城市呈现出一种蓬勃发展的态势。仅就武汉地区而言，据相关部门的统计，包括零售、批发等业态在内的武汉商业地产市场，在“十一五”期间的总投资接近700亿元，在全国19个副省级城市中排名第3位。武汉在建大型商业体已有25个、面积超过100万平米，出现井喷式发展。预计未来五年，武汉商业地产项目投资总额将达到1500亿元。商业地产开发已呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势，二、三线城市渐成这些商业地产企业的主要战场。2010年上半年末，万科集团在二、三线城市的权益土地储备已达到3179万平方米。
（三）大型商贸流通集团纷纷涉足商业地产领域
在众多房地产企业“弃居从商”的同时，大型商贸流通集团纷纷涉足商业地产领域，沿着产业价值链向上延伸，逐渐转向上游房地产业的开发，以自身原有商业品牌的影响力及成熟商圈（地段）的号召力而获取更大的商业地产附加值收益。如武汉中商集团投资兴建武汉第一家直接打出Shopping Mall旗号的大型购物中心，经营面积达20万平方米。武商集团在原址上改、扩建经营面积达27万平方米的武商摩尔城。再如“国美在资本市场大举融资65亿港元，为其购置物业提供了充足的现金储备；跨国公司巨头宜家，目前在中国的发展策略就是以收购土地自行建店为主，不仅能够确保企业连锁发展获得连续和稳定的经营周期和经营场所，而且有利于企业在驻地进行长远规划”（崔霁，2010）。
商业地产可持续发展的路径分析
“起步晚，发展快，问题多，前景广”这四句话可以概括我国商业地产的基本状况。面对这种发展态势，迫切需要从战略角度来重视商业地产的开发，要认真制定相关策略，打造出先进的、高品质的商业地产项目。使商业地产项目在获得较好回报的同时，能够持续健康的发展。
（一）以产业价值链理论为指导，明确发展战略定位
价值链的概念是由美国学者迈克尔·波特（Michael Porter）于1985年在其所著的《竞争优势》一书中提出的。他认为：“每一个企业都是用来进行设计、生产、营销、交货等过程及对产品起辅助作用的各种相互分离的活动的集合”。任何一个企业的价值链，都是由相互联系的一系列的创造价值的活动所构成。这些活动包括从供应商获取原材料，到最终售后服务之间的每一个环节。这些环节相互联系并相互影响。无论价值链的形式如何发展变化，其本质是不变的，即价值链是由一系列相互联系并能够满足消费者需求的价值创造活动所组成的。
商业地产的产业价值链包括狭义价值链和广义价值链两个方面。狭义价值链是指以地产开发商为主，整合零售商、运营商、金融业和商业服务企业而形成的价值增值过程。这是从经济效益和微观角度进行的界定。也就是说狭义价值链是地产开发商在开发一个商业地产项目时，从开始就必须具备这样一种思维模式：即为了实现商业地产开发的经济效益，必须寻求投资者、商业运营商、商业服务企业和关联的产业介入，共同完成这个项目。广义价值链则是从商业地产的社会效益和宏观角度进行的界定，是从消费者需求开始的逆向营销的过程。即一个商业地产项目通过消费者的需求、商业经营者的经营、市场及产品制造商的改进等方面而产生的价值。连接狭义产业价值链和广义产值价值链的是“地产开发商”，是地产开发商将一个无形市场转化成有形市场。只有充分认识商业地产产业价值链的意义，才能使这一转化过程得以实现。
首先，产业价值链有利于树立正确的开发观念。在商业地产的开发过程中，要以产业价值链理论为指导，重视、整合关联产业及其消费者的利益，为关联产业及消费者提供增值的机会。其次，产业价值链有利于建立有效的开发模式或商业模式。有关专家将商业地产的开发模式分为“综合性商业地产开发及运营商”和“专业性商业地产开发及运营商”；将商业地产的商业模式分为“商业地产+高级酒店+影视文化+连锁百货+住宅地产”、“商业+金融+开发+管理”和“住宅 + 商业 + 酒店”（肖军，2011）。无论以上哪一种模式都是建立在商业地产完整的产业价值链的基础之上的。因此，商业地产的开发应以产业价值链理论为指导，明确发展战略定位。
（二）以商业地产发展规律为基准，融入城市整体规划
商业地产的发展有以下两个特点：第一，它是城市繁荣程度的标志。一个城市的商业地产发展状况，直接反映出这个城市的经济繁荣程度以及城市居民的消费水平，影响到这个城市的整体形象。第二，它反映了城市整体规划的理念。一个城市的商业地产发展状况，直接反映出这个城市的整体规划中对商贸流通行业的重视程度以及商圈布局的合理性，体现出城市整体规划对市民生活便利及不同消费层次需求的关注度。
因此，对于商业地产开发商而言，要遵循商业地产发展的规律，利用好城市的商业发展规划及城市整体规划资源。在商业地产开发过程中，将商业地产项目与城市商圈布局进行有效对接，使商业地产项目融入到城市商业整体布局乃至城市整体规划之中，为拉动内需、促进经济增长起到关键性的作用。对于各地政府主管部门而言，应重视城市商业发展规划，在城市规划中应体现城市商业发展的地位、体现为商业地产服务的观念，合理布局商圈。在城市功能布局、交通配套、公共设施等方面，为商业地产的发展创造良好的条件。
（三）以着力打造品牌为中心，提高企业核心竞争力
随着市场竞争的日趋激烈，商业地产企业越来越重视建设先进的、高品质的商业地产项目，着力打造商业地产品牌、树立企业形象。品牌不仅仅是不同企业产品的标识，更多的是营销价值资讯的载体。特定品牌往往代表特定的产品品质、产品风格、流行时尚、服务水平等方面的资讯，这些资讯逐渐被市场广泛了解和接受，在消费者心中就成为特定的消费价值、消费情感的代表（何君等，1999）。只有品牌才能产生更大的市场效益。商业地产企业品牌的特质应该是独一无二的，它所传达的应是一系列独特的功能性与情感性的价值元素，从而形成企业重要的无形资产—品牌资产。
商业地产品牌在投资者心目中不仅仅只是一个印象符号，而是一个具有丰富文化内涵和核心价值元素的载体，成为影响投资者选择购买对象，投资店铺经营的重要依据。在投资者心目中，良好的品牌形象代表先进的、高品质的商业地产项目，从投资中他们能体会到“可靠”、“诚信”、“承诺”、“精品”、“增值”等。因此，商业地产企业在在确保质量可靠的同时，应加大创建商业地产品牌的力度，向社会公众展示其企业文化、经营理念、价值取向等。并且将单一的商业地产项目营销纳入到企业的整体营销战略之中、提升为企业的品牌形象塑造之列。
（四）以避免结构性矛盾为重点，走细分化和专业化发展道路
随着商业地产投资的持续升温，出现了少数项目盲目上马、定位不清、项目扎堆、重复建设等问题。这样会给整个商业地产市场带来结构性矛盾，有可能重演上世纪90年代大型零售商场发展过程中的“悲剧”。上世纪90年代初我国各地纷纷兴建大型零售商场，好似进入大型零售商场建设的“黄金时期”。但自1996年开始，大型零售商场销售额全面下降，普遍亏损，全国各地均有大型零售商场（厦）不堪重负而频频倒闭，特别是1998年被业界称为“大型零售商场倒闭年”。诚然，导致大型零售商场频频倒闭的原因很多，但盲目发展、单体规模失控，定位单一是主要原因之一（刘建堤，2000）。为了避免因为结构性矛盾引发的“悲剧”，商业地产的建设必须走细分化和专业化发展道路。
商业地产项目要细分市场，走专业化的发展道路。应根据其所处的区位不同、服务的对象不同而选择不同的商业模式。在城市核心区选择以休闲娱乐型为主的商业模式。但邻近的商业地产项目应该细分为各自侧重购物、餐饮、休闲娱乐等不同的商业模式，使每个商业地产项目都有其独特的经营品类，而且各项目之间能够形成优势互补，为顾客提供更具针对性的服务方式或消费场所。同时，应将休闲娱乐配比提高到一个举足轻重的位置。在中心区片选择以主题购物型为主的商业模式。可以是由众多中小店铺组成，并设有l-2家较大的百货店、超级市场，经营多元化的综合购物型商业模式；也可以是由经营同一品类商品的各种店铺集合而成的如服饰购物中心、家居购物中心、家装建材购物中心等专业中心型商业模式。而在综合组团（或大型社区）则选择以生活邻里型为主的商业模式。它不仅仅是综合组团的商业中心，同时也是综合组团居民的生活中心、休闲中心和交往中心。它应牢牢锁定一个综合组团居民的生活需求，瞄准家庭式消费，除了以一站式服务满足综合组团居民生活消费的功能为核心，还应具有门类众多、配套较齐全的生活服务设施。如社区服务中心、社区警务中心等政务机构以及医疗服务、电信充值、水电费缴存等便民项目都可设在商业地产项目里。
（五）以重视后期运营为保证，悉心培育高品质商业地产项目
商业地产有它的特殊性，是一个由地产开发商、运营商、零售商、消费者等多方形成的市场。地产开发商需要获得运营商、零售商和消费者等方面的认同，否则就不能算一个成功的项目。所以，对于商业地产来说，除了前期建设，后期的运营非常重要。
现在国内一些城市的商业地产项目存活率不高，尤其是做得出色的优质商业地产项目并不多。这其中主要的原因是许多企业还没有找到一个成熟的开发模式或商业模式，后期的运营不到位。国内的商业地产更偏向于可销售的商业地产，如购物广场类。在前期，开发的规模相当大，但能否达到规划目标，很大程度上取决于后期的培育和运营。因此，要想提高商业地产项目存活率，不仅仅要注重前期建设，更要重视、加强后期运营，悉心培育高品质商业地产项目。一方面，地产开发商要着力加强与运营商、零售商的合作，培养管理人才，提高经营管理水平，精准运营；另一方面，政府主管部门要引导推进商贸流通向高端化、现代化发展。
参考文献：
1.盛来运.上半年国民经济保持平稳较快增长.[EB/OL].http：///was40/gjtjj_detail.jsp？searchword=%CA
%A2%C0%B4%D4%CB&channelid=6697&record
=10.（2011.07.13 10：00：32）
2.崔霁.商业地产企业发展现状及提升竞争力策略[J].房地产开发，2010.2
3.[美]迈克尔·波特著，陈小悦译.竞争优势.华夏出版社，2005.8
