一、房地产开发成本控制的意义
成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。
我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。wWW.133229.coM十年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而现在利润能维持在12%左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿（如国土资源部第11号、21号、71号令等），对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。
随着中国加入wto后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。
房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
二、成本控制的措施
房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。
（一）前期调研
在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。
（二）设计阶段
降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：
1. 实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。
2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、硅量等，以方便对结构设计的造价比较。
3.加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。
（三）施工阶段
施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：
1.合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
2.严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。
一、房地产开发成本控制的意义
成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。
我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。十年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而现在利润能维持在12%左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿（如国土资源部第11号、21号、71号令等），对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。
随着中国加入wto后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。
房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
二、成本控制的措施
房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。
（一）前期调研
在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。
（二）设计阶段
降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：
1. 实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。
2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、硅量等，以方便对结构设计的造价比较。
3.加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。
（三）施工阶段
施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：
1.合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
2.严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 05. 003
[中图分类号] F275.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）05- 0004- 02
1 房地产开发企业开发成本的构成项目分析
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。它主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。
1.1 土地征用及拆迁补偿费
土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
1.2 前期工程费
前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。前期工程费用估算占项目总支出的3%左右，但因各地实际收费差异而有很大差别。前期工程费用的其他费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益要求。
1.3 基础设施费
基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的建造各项基础设施发生的费用。与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。
1.4 建筑安装工程费
建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。建筑安装工程费是房地产开发企业成本项目中的一个大头，建筑安装工程造价成本一般占项目总支出的45%～55%。
分析建筑安装工程费成本，应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。
1.5 配套设施费
配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
1.6 开发间接费
开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发成本控制就是将实际发生的耗费，严格控制在计划成本范围内，随时揭示并及时反馈，解决生产过程中的损失浪费现象，使之达到控制成本的目标。成本控制是房地产开发企业必须面对的一个重要治理课题。通过强化成本控制来达到降低房地产开发成本的最终目的。
2 降低房地产开发企业开发成本的途径
2.1 多途径寻找开发项目，降低土地成本
近年来土地成本越来越高，原先土地成本占项目总支出的1/3左右，现在也水涨船高了。笔者所在公司在以下方面做了充分的准备，积极调动一切资源，多途径寻找开发项目，降低土地成本。
2.2 全面质量管理，保质保量完成工程项目
全面质量管理是一项综合工程，需要多个部门及大量专业人员的通力合作才可圆满完成。施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，开发公司须在一些关键管理环节上采取严密而切实可行的管理措施。因此，要以人为本，树立全员质量成本意识，落实成本治理责任制，划定收入与支出配比责任层次，编制各层次的责任成本预算，按照成本费用责任层次和治理环节，制定考核标准，开展全员、全过程、全工期、全项目的治理，实行工资与绩效挂钩，按规定兑现奖罚，把成本费用治理目标责任通过企业的治理控制系统落到实处，以较少的活劳动和物化劳动耗费，取得较大的经济效益，不断降低工程成本。开发单位和施工单位既要搞好协作，又要严格监督工程的质量，进行全过程质量管理控制，保质保量地完成工程项目。还要控制好施工工期，争取提前完工。
2.3 加强施工材料品质和价格的成本控制
以笔者所在公司为例，某工程项目建筑安装工程费达91 658 883元，包括土建、水电、材料3部分。其中材料款30 388 080元，占建筑安装工程费的33.15%，可见材料成本占整个工程成本的比重较大，而且有较大的节约潜力。因此，材料品质和价格的成本控制，是降低工程成本的关键。
2.4 工程项目结算的成本控制
办理工程竣工决算，可以全面清理项目建设过程的财务，在决算中全面反映项目建设过程中资金的来龙去脉，是项目成本控制的重要环节。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞的及客观上的疏忽，应建立以下机制：①会议确认制；②二次复核、审计制；③奖惩制度。
房地产项目具有资金投入大，项目建设周期长、涉及的环节多等特点。房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，是一个涉及拆迁、开发、建筑等所有职能部门的全局性工作。成本发生在企业生产经营全过程，从项目决策、征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务等环节，发生费用支出，都有成本控制问题，要建立统一的企业内部成本管理规范。企业要注重财务部门的事中监督职能，发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上，要针对企业的特点进行成本管理。只有发挥企业内部各职能部门的作用，进行全过程成本控制，降低企业的开发成本，才能实现企业的最佳效益。
主要参考文献
1 土地成本
1.1 成本构成和购地方式
土地成本包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地成本约占16～40％。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让、招标出让、拍卖出让。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。在政府组织公开交易的大背景下，企业对同一块公开交易土地的价格可控度不大。
1.2 降低土地成本措施
1.2.1 加快征得土地的速度，通过缩短开发周期而降低土地方面的成本。
1.2.2 征地时应充分考虑房屋拆迁和各种补偿问题，应加快房屋的拆迁速度，降低拆迁费用。
1.2.3 征地时对地上和地下附属物充分调研，如地下电缆改造、墓穴和岩石等。
1.2.4 征地时应对周围配套设施充分调研，降低三通一平和水、电、煤气等配套设施的费用。
1.2.5 尽可能采取协议出让、招标出让方式取得土地，通过谈判尽可能压低土地成本。
2 前期工程成本
2.1 成本构成
前期工程成本主要指房屋开发的可行性研究费、前期规划设计费、地质勘查费、“三通一平”等土地开发费用。在整个房屋成本构成中所占比例一般约在2％～6％左右。
2.2 前期工程费控制的重要性
项目的市场调研、可行性研究、规划设计等费用属于前期费用，它们支撑着项目的市场定位、投资开发策划以及专业的项目规划、单体设计等前期工作，影响整个项目开发，尤其是市场调研定位和可行性研究，对利润大小影响很大，关系房地产开发项目的成败，关系到企业的生死存亡。
2.3 本阶段成本控制主要措施
2.3.1 对企业开发经营活动发生的营运管理费用和因不可抗力、设计变更、物价上涨等原因而不可预见的费用进行全面预测，并对项目的风险进行论证。
2.3.2 委托资质高和经验丰富的规划设计单位编制规划，规划中强化成本控制，规划设计各阶段应含成本分析。
2.3.3 产品定位要准确，兼顾产品类别和规划指标的关系，根据产品类别和市场房屋价格，调整容积率的大小。
2.3.4 制定科学合理的开发方案，开发的片区、时间、方案各阶段要加强成本控制。
2.3.5 规划设计方案方面应从以下几个方面考虑：建筑物的基础采取形式、自然地形的利用方式、区域排水方式、道路面积和绿化率的大小、管线铺设方式、房屋结构和外观设计等。
2.3.6 规划设计方案应对后期的物业管理的方式进行论证，杜绝在物业管理阶段造成的成本浪费。
3 建筑安装工程成本
3.1 费用成本构成
建安工程费用包括建安造价、招投标及标底审核费、工程监理费和竣工图费。在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40％左右。
除建筑安装工程造价须根据策划定位和规划设计测算外，其他费用都是行业规定的固定比例提取额。建安工程费用作为开发中的大宗主要支出，却是项目策划定位和规划设计工作的因变量。策划定位调整了，规划设计就需调整，建安工程费用随之变化。
3.2 成本控制措施
3.2.1 实施严格的招投标方式引进优秀建筑施工单位和监理单位。
3.2.2 施工过程中严格控制设计方面的变更。
3.2.3 重视建安施工环节中的材料成本控制。
建安成本在房屋价格中的成本确定后，应分解开，对建安成本的构成进行细分，控制好建安成本中的材料费、人工费等费用，尤其是材料成本的控制。一般开发企业都会关注采购环节的直接成本，如通过招标竞价、规模化采购等方式压低采购价格，但购买的设施建材是否符合产品定位却关注得不多。有的产品明明是中档定位，售价不高。可是开发采购过程中却无视产品定位，选择了很多高档或中高档的部件，虽拼命压低了采购价格，但总成本依然超标，结果只能是开发利润降低；还有些中高档定位的房地产产品，关键部件却图便宜选了低档品，常会影响销售和利润，或售后消费者不满而损及品牌。
开发企业应根据市场宏观政策对主要建材(水泥、钢材、木材)的价格预测，避免因价格波动增加建安成本，对利润造成影响。
3.2.4 严格控制工程进度和工程质量。
从项目管理角度衡量，时间就是成本。拖延了工期可能造成新的财务成本、推迟交房的违约成本和企业的机会成本，加快了工期将降低所占资金的财务成本，也增加了企业诚信度和市场机会。
单纯追求工程成本节约而以次充好、偷工减料必会损害工程质量，暴露得早可能返工影响进度和销售，暴露得晚就可能售后影响品牌，都得不偿失。有时，局部选用了高于产品定位的设施材料也不一定有利销售或品牌，却损失了看得见的开发利润。
项目管理的一项重要任务就是要在成本与时间、质量之间建立一种平衡，这种平衡包括市场的可接受标准、企业的承受能力以及维系该质量标准的成本与时间、价格的配合程度。这种平衡既需要前期阶段定位预测的科学性，也需要开发过程中成本实施的有效支持。
3.2.5 开发企业强化内部管理，提高索赔和反索赔意识。开发企业在资金拨付、材料供应、设计变更等因素方面应及时协调处理，避免影响施工单位的正常施工而遭到索赔。同时，施工单位不履约，开发企业也应采取反索赔。
4 市政公共设施费用成本
4.1 费用成本构成
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校、幼儿园、医院、派出所等)和各种营利性的配套设施(如菜市场等商业网点)等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般约在20％～30％左右。
4.2 成本控制措施
4.2.1 开发企业应尽最大可能的依靠政府，通过各种可能渠道，依靠政府完善市政配套设施。
房地产开发企业不但要承担房屋建设任
务，还要承担诸如道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校、幼儿园、医院，派出所等各种非盈利性的公用设施。很多公用设施不但要缴纳配套增容费，还要承担相关的建安、设备费用。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，极大的加重了房屋成本。
4.2.2 确需应由开发商承担的市政配套设施，开发企业应建立建设和移交管理相结合的方式，加快移交速度，以降低开发企业的管理费和维护费。
5 管理费用成本
5.1 费用成本构成
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过5％。
5.2 管理成本控制措施。
5.2.1 建立完善的、真正的公司治理结构。公司的治理结构是否合理，直接关乎企业的运行成本。企业应建立现代企业制度，实施真正的股份制，实施公司资产证券化、人力资本证券化，达到员工利益与公司利益息息相关，员工在为公司工作的同时，实际上是为自己工作。完善股东大会、董事会、监事会、信息披露等各种制度建设，达到规范运作。
5.2.2 健全责任成本体系，实施成本责任制。“责任成本体系”包含四大要素，即责任范围、责任部门、相关部门、评价指标、评价部门。落实责任到岗位，落实责任到人，真正做到“权责明晰，有据可依”。成本控制与经济责任制相互补充，成本控制是建立健全企业内部经济责任制的主要条件，而企业内部经济责任制，又是保证成本控制有效实施的重要保证，落实成本责任是项目成本进行有效控制的关键。
5.2.3 建立完善项目成本控制制度和运行机制。从项目可行性研究开始，到土地征用、拆迁、规划设计、工程建设、房屋销售、物业管理全阶段，各阶段职能部门职责合理清楚，实现资源共享，各阶段应有效地控制费用的支出，防止损失和浪费。
5.2.4 提高全员成本意识，以效益引导分配是落实成本责任，提高全员成本意识的重要手段，建立“职业经理+计划授权+绩效评估”的人力资源体系，建立股票期权激励机制，达到职业经理人、员工利益与公司利益一致。
5.2.5 实施目标成本控制。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
5.2.6 项目开发各阶段实施全动态成本控制。动态成本=合同性成本+非合同性成本+待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府报批报建费用”等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为“变更黑洞”、“款项超付”、“材料价格飞涨”等成本失控现象频频出现。所以，我们在成本管理中必须“以合同为中心”，严格控制超出合同成本的其他成本。
6 贷款利息成本
6.1 费用成本构成
该费用指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息，它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
6.2 控制该费用的主要措施
6.2.1 科学预测项目资金全程计划和对项目运作周期及利率变化。防止资金链条断裂，缩短项目运做周期。
6.2.2 拓宽融资渠道，通过股票市场、债券市场、基金、信托、投资公司等渠道取得开发资金，拓宽房地产企业融资渠道，降低资金成本，分散和降低金融风险。
7 税费成本
7.1 税收，主要指房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费(营业税、城市维护建设税和教育费附加)、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；
7.2 行政性费用，主要指由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，包括诸如征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防费，煤气水电增容费、开发管理费等。
在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，税费收取的基数依照开发面积和造价，以上费用一般约在15％～25％左右。
8 其他费用成本
8.1 费用成本构成
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费、各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10％。
中图分类号：F293文献标识码： A
房地产开发企业产品成本核算在会计实务工作过程中并未统一，一方面是现行的企业会计准则没有作出具体的规定，并未说明房地产企业开发产品成本的确认、计量问题；另一方面房地产开发企业所处的地理区域、经营模式不同，以及会计人员学历背景、专业水平的的差异，做出的会计职业判断不同。
一、房地产开发企业会计制度和成本核算概述
（一）房地产开发企业会计制度演进过程
房地产开发企业曾执行过三项会计制度，即1983年12月31日前执行《基本建设简易会计制度》，1984年1月1日至1988年12月31日执行《国营建设单位会计制度》，1989年1月1日起执行《国营城市建设综合开发企业会计制度―会计科目和会计报表》，1993年7月1日起执行财政部的《房地产开发企业会计制度》，《国营城市建设综合开发企业会计制度―会计科目和会计报表》同时废止。
2000年12月29日，财政部根据《中华人民共和国会计法》和《企业财务会计报告条例》制订了《企业会计制度》，于2001年1月1日起暂在股份有限公司范围内执行，2006年2月15日，财政部又了22项新制定的企业会计准则，修订了现行的17项企业会计准则，新的会计体系由1项基本会计准则和38项具体会计准则组成，实施时间为2007年1月1日，实施范围首先在上市公司，鼓励其他企业提前执行。
在此可以看出，现行的基本准则和具体准则与《房地产开发企业会计制度》、《企业会计制度》等会计制度是并存的，我国房地产开发企业可能执行着不同的会计制度。
（二）房地产开发企业产品成本核算释义
房地产开发企业产品是指企业日常生产经营活动中持有以备销售的或为销售正在开发的商品房和土地，一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象，成本核算对象是为了计算产品成本而确定的归集和分配生产费用的各个目标，即产品开发、建设过程中的各项耗费的承担者。房地产开发企业产品成本核算项目包括地土征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、销售费用、借款费用等方面。
房地产开发企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，计入成本核算对象成本。
二、房地产开发企业产品成本核算方面的问题
（一）开发产品的间接成本分配和结转方法制度规定不明确
根据现行最早下发执行的《房地产开发企业会计制度》（财会字[1993]第2号）规定：“应由开发产品成本负担的间接费用，应先在‘开发间接费’科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本”。2013年8月16日颁布的《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）规定：“由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本”。至此才算首次明确房地产开发企业间接成本核算的分配方法，在此期间企业只能参照税法关于计税成本确定的原则自行选择分配方法，一定程度上影响财务报告反映的会计信息的可比性。
（二）成本分配和结转方法的选择对企业所得税的影响
对于房地产开发企业而言，一个项目往往涉及许多业态，造成发生的有关费用大部分都是由几个成本对象共同负担的，分配方法的不同，会给每一个成本对象成本的高低产生重大影响，直接决定了各年度企业所得税支出的大小，选择最有利的分摊方法，可以有效避免多缴企业所得税，延迟企业资金支付，降低资金成本，如果后期未产生项目利润，还可避免申请退税的审批程序。
（三）会计信息披露不完整
《企业会计准则第1号－存货》要求企业应当在附注中披露确定发出存货成本所采用的方法；《企业会计准则第30号－财务报表列报》规定附注一般应当披露重要会计政策的说明，企业在发生某项交易或事项允许选用不同的会计处理方法时，应当根据准则的规定从允许的会计处理方法中选择适合本企业特点的会计政策，并披露会计政策的确定依据。经对部分上市房企2013年度财务报告查阅得知，均未充分披露开发产品成本归集、分配和结转的标准、方法。
三、房地产开发企业产品成本核算的有关建议
房地产开发企业产品成本核算方法的选择不仅影响会计信息的质量，而且关乎企业当年度企业所得税的大小，对企业经营管理至关重要。
1、企业应严格遵守房地产开发企业的相关会计制度，开发产品成本的会计确认、结转标准和方法应符合会计制度和企业会计准则要求，确保会计信息的真实性、完整性、及时性、可比性。
2、从税务筹划的角度，根据项目实际情况，选择有效的成本分配方法，对项目进行深入的研究和分析，并进行详细的成本测算，合理规避多缴企业所得税的风险。
四、结论
企业产品成本核算新的制度已经颁布，并自2014年1月1日起在除金融保险业以外的大中型企业范围内施行，制度规范非常明确。由于房地产开发企业的成本核算具有核算时间跨度长、开发产品成本组成差异大、滚动开发核算难度大等特点，要求会计实务人员要深入研究制度、认真研讨成本核算方法、详细测算、合理选择符合企业实际的成本核算方法。
参考文献：
[1]财政部会计司编写组.2010.企业会计准则讲解.北京：人民出版社.
[2]中华人民共和国财政部.房地产开发企业会计制度.财会字[1993]第2号.
[3]中华人民共和国财政部.关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知.财会[2013]17号.
1.1土地开发成本的涵义土地开发成本是指房地产开发企业为了获取土地使用权而付出的所用费用。根据《城镇土地估价规程（试行）》及工业用地的特点，影响工业用地的区域因素主要有：工业区的位置、交通便捷程度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量优劣度、城市规划限制等。因此，在进行土地开发成本管理时，相关管理人员必须站在房地产开发角度，在保证其开发质量的前提和基础下,尽可能地降低土地开发成本,提升其资金利用效率，保证其经济利润水平。同时，管理人员还必须进行必要的走访调查，及时了解和掌握开发区周围的环境情况，分析和评价其土地开发价值。
1.2土地开发成本估算的方法在土地开发成本估算过程中，常见的土地开发成本估算方法主要有基准地价系数修正法和假设开发法。这两种估算方法各有其优势与不足，其对应的估价对象也不完全相同。
1.2.1基准地价系数修正法基准地价系数修正法，是在求取一宗待估宗地的价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等的差异，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。
1.2.2假设开发法假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
2土地开发成本估算方法
在房地产开发项目中的应用随着我国房地产行业的不断发展成熟，其开发项目管理逐渐呈现出大型化、系统化、复杂化特点。因此，为进一步提升其项目开发质量，管理人员必须积极转变其管理理念，运用各种高效化成本估算方法进行成本估算，明确企业在整个开发过程中的权力与义务，并进一步优化资源配置，做到产权明晰，分配合理。
2.1项目概况
①土地登记状况。待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等国有土地使用证土地登记状况。
②权利状况。待估宗地的土地所有权属于国家所有，土地使用权为JDC房地产开发公司合法取得。待估宗地来源合法，产权清楚。
2.2土地开发成本估算采用基准地价系数修正法估算该项目宗地土地使用权获取费用，本次评估的土地处于辽阳市五级地段，设定为住宅。根据辽阳市新调整的土地级别和辽阳市基准地价资料，对应的50年期基准地价为690元/平方米。
①日期修正系数K1的确定。由于自2008年以来，辽阳市的地价指数变化较大，平均涨幅约为20%，根据辽阳市的地价指数，确定期日修正系数K1=120/100=1.2。
②确定土地使用权年期修正系数K2。由于辽阳市商业、办公、工业用地基准地价均设定为50年期土地使用权价格，此次土地使用年期为70年。
③容积率修正系数K3的确定。根据基准地价技术工作报告及其说明，其地价内涵定义为单位楼面地价，故直接乘以建筑面积即可得出单位地价，或许直接乘以容积率1.0修正。
④开发程度修正的确定。因本次评估所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同，因此不需再进行开发程度修正。
⑤影响地价区域因素及个别因素修正系数之和（∑K）的确定。根据《辽阳市市区基准地价测算技术工作报告》，结合待估宗地的各项因素具体条件，编制出辽阳市河东村各项楼面地价修正因素调查及修正系数表，故宗地基准地价修正系数为0.27。
房地产开发项目造价控制一直是房地产开发研究的重要课题之一。尤其是在国家不断加大调控力度的形势下，“拿地即能赚钱”的粗放式房地产发展时代已彻底成为过去。在售价限制与人工材料上涨的双重压力下，如何保证利润率是房地产开发企业不得不面对的首要问题。工程造价的精细化管理无疑是解决这一难题的有效措施之一，落实到具体方法上，很多房地产企业都选择使用“目标成本控制”这一利器来落实对工程造价的预测、监控与评价，从而实现对开发项目的全过程造价控制。
目标成本的编制是为了控制工程造价，而建设工程造价是指有计划地建设某项工程，预期开支或实际开支的全部固定资产投资和流动资产投资的费用。建设工程造价费用按其性质不同，一般由建筑工程费、设备安装工程费、 设备购置费、工器具及生产家具购置费、工程建设其他费用等几部分构成。与此相对应，目标成本主要由以下几部分构成：土地征用及拆迁补偿费、前期工程成本、建筑安装工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接成本、销售费用和管理费用。
我国城镇化建设的步伐现已不断向前推进，房地产行业也自然成为了我国国民经济的一个支柱型行业，因为它带动了相关几十个行业的发展。但相对于其它成熟行业而言，房地产行业的会计从业人员的经验显得相对缺乏很多，远远不能满足当前发国内地产企业的需要。众所周知，房企要想获得利润，除了需要销售顺利之外，还应减少房产本身开发所需的成本。
一、房产开发的成本核算的主要内容
企业会计在对项目开发成本的核算时，按照所发生的费用归集，主要从土地征用及房屋拆迁时的补偿款、房企开工前的工程费、用于基础建设的设施费、建筑工程安装费、工程配套设施费和工程开发时所产生的间接费用等几个方面进行核算的。就拿工程开发时所产生的间接费用为例，当前我国的房地产行业还很不完善，滋生出来的腐败也是习以为常，就拿政府官员的打理来说那也是一项开支相当大的灰色成本，这种间接费用的核算就是比较麻烦的一件事，因为必须的把这笔灰色开支通过账目的转嫁方式进行抹平，否则难以健全的手续去进行报账和报税。
二、房产开发的成本核算方法
众所周知，所有企业会计核算方法都是反映与监督企业所进行的相关经济生产，为企业内部的经营管理提供完善的核算资料，并且通过特定的组织程序去设置会计账簿，会计凭证以及会计报表的专门方法。在这里我就以房地产企业的建筑工程费核算为例，我们会计人员要对不同施工方式而采用相应的核算方法。如施工方式采用工程承包的形式，会计核算时应依照承包企业对房产企业所提交的“工程价款结算单”列出的承付工程款计入到“开发成本―――房屋开发”的对应成本项目中；又如施工方式应用自营方式的，则所产生的各项建筑工程安装费用要直接计入到“开发成本―――房屋开发”的对应成本项目中；再如房地产企业自身直接完成施工的，会计在建筑工程核算时采用创建账户的方式核算和归集自身企业完成工程的建筑安装费用，在每月月未把实际成本转入到“开发成本―――房屋开发”的对应成本项目中；又如工程设备的领用，它本隶属于工程本身实体的，成本会计核算时应根据隶属对象，在领用设备交付安装的时候，要按其实际成本计入到“开发成本―――房屋开发”的对应成本项目中。
三、房地产开发企业特殊业务的核算
房地产领域有很多特殊业务方面的会计工作需要会计人员进行核算，常出现的特殊业务有合作建房、以土地使用权投资开发项目、“买一送一”的赠送业务、售楼处（接待处）处理、“拆一还一”的处理等，下面我就以“买一送一”的赠送业务为例：
我们的房产在售楼的时候常常打出这样的促销广告，“买第五层送第六层”，其中第五层的面积有100平方米，第六层也有40平方米，经过成本计算后核算出单位成本2000元平方米，单位售价3000元平方米。这时，我们会计人员在进行成本核算时，对卖五层的账务处理应做如下处理：
又如会计在核算时对售楼处的处理如下：
1.如果房产公司的售楼处有专门的工程概预算，而且在将来打算要单独转让出去的，可专门作为会计成本核算时成本计算对象来进行相应的核算；
2.假如房产公司在楼房售完后要把售楼处作为物业方面的管理用房，而产权又使其归全体业主所拥有，则我们会计在进行成本核算的时候，可将其作为“开发成本―――公共配套设施”来进行核算；
3.倘若售楼处是一处临时用房，而且将来必须要拆除的，则我们会计人员可预先将其计入“在建工程”，然后将其再转作“固定资产”来进行预定核算，将来在拆除售楼处时，可将其通过固定资产清理来进行相应处理。
综上所述，我们房地产企业的财务会计相比其它成熟行业的会计来说，业务要复杂许多，我们的会计人员不仅要熟悉房地产领域的一些建筑知识，还要懂得各种情况下的会计核算，所以从事房地产行业的会计学习的东西要比传统会计要多得多。能准确和科学的为房产公司核算出其相应的成本，为企业利润的获得提供切实可行的理论依据，这对我们的会计人员提出了严峻的挑战，我们这些工作在房地产行业的会计从业人员化压力为动力，力争让该行业会计工作的实效性在会计领域中得到填补。
参考文献：
1引言
当前，房地产行业成为了我国重要的经济产业，从而成为投资者投资的热点领域。我国相关政府部门出台了一系列的政策和法规，引导房地产的开发，特别是在资金的投入和开发房地产土地的管理，给予了一定的规范和限制。这样就必然引发各房地产开发企业对开发成本的控制和调整。
2 对房地产企业开发过程的成本分析
在房地产开发过程中，房地产企业要投入各类的资金，其中开发费用主要包括：首先，在土地中使用的费用，如土地征用费、拆迁费用等。其次，房地产施工建设的成本，如房地产前期的勘测费用、建筑施工费用、基础设施费用支出等等。再次，建筑企业的管理费用、人员工资、办公费用等等。最后，房地产开发企业要缴纳的税费，例如：营业税和增值税，所得税等等。与此同时，房地产企业由于所开发的商品房需要一定的时间才能进行出售，这个期间所产生了营销费用和管理费用，也是重要的房地产开发成本。
3 房地产开发过程中成本控制存在的问题分析
一些房地产开发企业对成本控制的措施不科学，员工没有较强的成本控制意识。房地产企业的各级管理者和员工还没有给予房地产开发全过程的成本控制，缺乏对房地产开发项目前期的可行性研究，这样就容易造成后续施工的困难，增加了施工成本，同时对房地产开发项目施工的成本控制带来了不便。一些房地产开发企业还没有达到现代企业的科学化和信息化管理，就不能及时掌握施工的成本变化，就根本不能进行成本动态管理和控制。房地产企业的财务内控部门没有现代化信息管理系统，而是依靠员工的总结和汇报，在原材料的施工成本上和时间成本方面比较滞后，不能给管理层及时的反馈，难以采取科学的成本控制决策。房地产开发需要巨额资金，而融资却缺乏良好的融资渠道，并且融资的费用比较大。通常来说，房地产企业由企业内部融资和外部融资。前者主要靠企业的自有资金，或者房地产企业的房产销售收入，后者则通过银行或民间借贷，但是，这几个渠道的利息成本比较大，选择余地很小。
4 提高房地产企业开发成本控制的有效措施
通过对一些现代化的房地产开发公司的考察，它们的成本控制管理比较领先，合乎科学管理的要求，其所具有的房地产开发过程中的成本控制经验，可以给房地产行业内的企业给予借鉴。现代化的房地产开发企业能够拥有充足的资金，人员素质比较高，懂得信息技术和财务管理。公司在成本控制过程中，采取了较为成熟的成本控制方法，优化了成本控制的业务流程。其具体采取的措施包括以下几点。
4.1增强员工的成本控制意识
房地产开发企业的全体员工都应该树立成本控制意识，不断地在工作中总结成本的控制方法，并且借鉴先进的成本控制方法。只有房地产开发全过程中的每个工作环节都做到节约，才能使工程成本得到降低，企业才能获得良好的利润。房地产企业应将成本控制作为日常管理的重点，提高财务人员的成本管理水平，掌握房地产开发项目成本的特点，应做好长时期的成本控制和及时控制。房地产开发系统中应采取信息系统平台，增强经济信息和成本信息的传递，并使用电子商务来节约运营成本，改变以往的传统商业采购模式。
4.2 加强房地产开发各环节的成本控制
首先，房地产企业的管理层应加强对成本的动态性控制，使成本控制的监管做到细致。在房地产开发前期，由于房地产开发项目的周期长、资金投入量大，具有较高的风险，因此，要认真制定开发项目决策的科学机制和开发成本有效控制措施。要对房地产项目进行科学的预测，进行经济效益的评估。要从开发技术和开发成本上进行投资效益的论证，最终得出最好的成本效益。
其次，房地产开发企业还应该加强开发项目的设计的成本控制。只有较好的项目设计才能降低房地产施工成本和缩短施工工期，提高项目的投资效益，获得较高的成本控制效果。房地产企业可以通过项目的设计招标，选择最佳的设计方案，对在设计过程中采取的新技术给予应有的奖励，鼓励员工的积极性。
最后，施工企业应重视施工过程中的成本的控制。这是房地产开发过程中成本控制的重点，应竭尽全力地降低成本。也就是按照施工的事前、事中、事后这三个阶段进行有效的施工成本控制。要对施工项目的成本进行事前的规划和预算，这样才能从宏观上进行成本控制目标，方便在施工过程中的成本控制。这样可以实现施工单位各部门的成本精细化管理，提高经济效益。
4.3 房地产企业应寻求多样化的融资方式
房地产企业应根据金融市场环境的变化，开拓出更多的融资渠道，采用多样化的融资方式，不断降低项目工程的融资成本。随着我国政府对房地产行业的调控，房地产企业从商业银行的贷款利率的提高，融资成本的提高给房地产企业带来了挑战。房地产企业应提高科学管理水平，提高企业信誉，这样可以获得更多的金融机构的资金支持。
4.4 房地产企业应做好税务筹划
房地产企业可以通过税务筹划，进行合理的避税，这样可以降低开发成本。房地产企业可以在优惠政策的支持下，有效降低税负。例如，房地产企业可以对土地增值税进行合理规避，根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅扣除项目未超过扣除项目金额的20%，可以免交增值税。房地产企业要制定合适的销售价格，达到规避土地增值税的目的。房地产企业还可以对营业税进行合理的规避。房地产企业的某些特殊销售行为可以合理规避营业税，例如：房地产开发企业可以在签订房屋销售合同时将毛坯房价格单独核算，再成立装修子公司与客户单独签订装修合同。这样房地产企业只需缴纳毛坯房价格5%的营业税，装修子公司缴纳装修款3%的营业税，其结果就能降低税负。
5 结论
在市场经济竞争激烈的环境下，房地产企业的健康发展的基础必须是有效地对房地产开发项目进行有效的成本控制。这个开发过程的成本控制是一个系统管理工程，要有科学的成本控制规划，并且在合理使用资金和厉行节约的原则指导下，不断地进行动态的成本控制。尽管房地产市场处于变革当中，但是房地产企业却可以有效地控制开发成本，合理地降低施工费用和管理成本，构建完善的优化施工流程，提高房地产企业的经济利润，增强了房地产企业的市场竞争力，促进了房地产企业的健康发展。
参考文献
[1] 谢根根. 论房地产开发项目成本控制的原则. 南华大学学报(社会科学版) [J].2010,(8)
关键词 ：房地产开发企业；成本控制；研究
一、构成房地产开发企业开发成本的因素
房地产企业开发成本的定义是房地产企业为了开发商品房所付出的全部的费用和支出的金额。其成本主要包括购买土地产生的费用、拆迁支付的费用、前期进行规划所付出的设计费用和人力成本的耗费、建设成本、购买设备的成本以及相应配套设施的成本等，同时也包括企业为了扩大规模或者保证开发的顺利进行向金融机构进行贷款产生的利息费用。
二、房地产开发企业在不同阶段的成本控制
（一）应该在规划设计阶段控制成本
首先，在招投标过程中要防止过份低价中标的情况出现。有些施工单位或者企业为了在竞争激烈的市场经济中胜出，并得到房地产的招标项目而故意压低投标的价格，牺牲掉自己的当前利益，这些行为看似是有利于房地产企业，其实是投标施工企业为了获得后续工程而实行的暂时性牺牲，有可能会使得房地产企业工程建设的质量得不到保证，因为低价中标对施工企业来说是利润低下甚至是亏损项目，不可能保证项目的质量。因此房地产企业不能仅仅将投标企业报价的高低作为唯一的考虑因素而忽视了施工的质量，做出损害企业的品牌形象的行为。
其次，要制定具有科学性和可操作性的规划设计方案。房地产企业的规划设计方案的申请和审批通常需要经历较多的程序和流程，设计方案和施工图纸的制定需要进行修改和审核，这就直接导致成本的增加。而且工程项目的结构形式，工程项目装修标准的制定和对工程项目的安全性和风险性的评估都将需要较多的人力和物力的投入，对资金的需求也将会随之增加，因此一旦某个项目的审核不过关，将会产生牵一发动全身的效应，这将会导致许多的工作又需要从头开始，造成人力资源和资金的浪费，加大企业的成本。因此房地产开发企业要制定具有科学性和可操作性的规划设计方案，从而达到降低项目成本的目的。
最后，要选择最优的设计方法。房地产开发企业要准备多种设计方法，并从中选择出最优的方法进行规划设计。可以通过招标和方案竞赛等方法来缩短设计周期并优化设计方案，在设计任务书或者对投资进行估算时，应该对设计费用的金额进行预估和限定，做到有计划的分配资金，明确资金的用途，使得资金达到优化配置。房地产开发企业还应该加强各部门间的协作，在保证质量的情况下可以同时开展多项工作，节约时间提高工作效率。这样可以避免设计的变更导致的成本的增大。
（二）在项目施工阶段控制成本
首先，要控制安全事故和工期的意外延长而产生的成本。房地产开发企业项目的顺利实施离不开施工安全的保障，保障施工安全是施工企业承担社会责任、树立良好企业形象的基本要求。若出现人员伤亡将会伤及房地产开发企业的品牌形象并对工程进度带来阻碍，工程质量的评选也会被降低，影响到房地产开发企业的效益。工期的意外延长将会使得项目开发的成本增加，产生叠加效应。因此房地产开发企业要做到安全生产，各个部门都要重视施工的安全性和连贯性，保证施工的顺利进行。房地产开发企业还要与承包工程的施工单位定期召开会议，及时关注工程的进度并分析工期延长的原因，找到相应的解决办法。要在保证安全生产和工程质量的前提下，使得工期与效益之间达到平衡，从而达到控制成本的目标。
再者，房地产开发企业的施工过程要以设计方案为依据。开发企业要全面理解设计方案和图纸的要求，并按照要求进行施工，不能随意的变更设计方案和图纸。如果一旦改变了设计图纸和方案的要求，就会产生一系列的连锁反应，导致以前的建设不再符合现在的要求，放慢了施工的进度，导致施工过程中的资源浪费和成本的增加。
第三，通过施工监理，严格保证施工的质量和进度。施工监理是监督包工单位施工的重要手段之一。对于房地产开发企业来说，通过施工监理对施工进程进行监督是十分重要的监理环节，有些施工企业在招投标过程中通过压低承包价来获得承包的资格，但是该企业有可能将该工程承包给第三方来施工，此时施工监理就会帮助房地产企业把关，行使自己的监督权，杜绝有害房地产开发企业的行为发生，有助于房地产企业对成本的控制。
（三）在项目开发期间对财务费用控制成本
随着我国出台的土地拍卖政策不断完善，对房地产开发企业的资金要求越来越高。房地产开发本身就是一个资金投入大，资金回收期长的行业，因此房地产开发企业在施工过程中对资金的需求量相比一般的行业对资金需求量明显较大，因此房地产开发企业势必需要对外进行融资，对外融资产生的费用是控制成本的重要内容之一。当前国家对房地产企业的调控手段较为严厉，调控程度较大，范围较广，直接导致房地产开发企业的成本的加大，融资渠道受到国家政策的制约，借款产生的财务成本也较大。因此房地产开发企业要严格控制融资带来的财务成本，可进行多方融资，使得融资渠道多元化达到降低财务费用的目的。
三、房地产开发企业成本控制的意义
房地产企业多年以来都处于高速发展的状态，具有高额的收益。而目前房地产开发企业由于国家政策的管制，取消了对经营性用地不正当竞争以及暗箱操作协议对土地使用权的方式，使得房地产企业走向微利时代，此时的房地产开发企业对成本的控制比战略计划的实施更具有意义。房地产企业要逐步向集约化经营管理方向发展，改变以往的粗放式经营管理状态，要踏踏实实的合理有效的利用好资金，加强成本控制，为房地产开发企业的健康发展奠定基础。
房地产开发企业作为国民经济的重要部门，面临严峻的国家宏观政策调控和国家的政策管制，房地产开发企业要想在激烈的市场经济竞争中要谋求发展地位，就要严格控制成本，以便在微小的利益空间内也能够很好的经营和运行。房地产企业要在生产经营的不同阶段对成本进行控制，从而建立起集约化的运营体系，节省成本，相对扩大利润空间，增加企业的竞争实力。因此房地产开发企业的成本控制对企业的发展具有深远的意义。
参考文献:
[1]刘允延.建设工程项目成本管理[M].北京:机械工业出版社，2003.
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[中图分类号]F293.33[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2011）08-0090-02
一、房地产定义及其特点
房地产又称不动产，狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。房地产与其他形态的商品相比，具有以下特性:
（1）不可移动性。房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。不过，房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济地理位置却经常由于城市规划的制定或修改、交通建设的发展或改变等因素经常在变动。当房地产的位置由劣变优时，其价格会上升；反之会下跌。
（2）长期使用性。土地的利用价值永不会消失，这种特性为不可毁灭性或恒久性。但我国房地产的长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约。
（3）附加收益性(适应性)。房地产本身并不能产生收入，房地产的收益是在使用过程中产生的。房地产投资者可以在合法前提下调整房地产的使用功能，使之即适产特征，又能增加房地产投资的收益。
（4）异质性。这是指市场上不可能有两宗完全相同的房地产。但由于其坐落的位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上也是不相同的。
（5）资本和消费品的二重性。房产是大多数中国人民最昂贵的固定资产，同时也是普遍中国人一生中最昂贵的消费品。
（6）易受政策影响性。在任何国家和地区，对房地产的使用、支配都会受到某些限制。
（7）相互影响性和社区环境影响性。一宗房地产与其周围房地产相互影响，房地产的价格。
二、加强房地产开发成本管理的意义
“利润=销售收入―成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。房地产开发本身就是一种投资大、风险大、周期长、管理复杂的项目。在房地产炒得沸沸扬扬的今天，各方面都要冷静、理性对待，对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价。因此，随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。开发商进行房地产开发要想获得利润，必须降低开发成本，严格控制各项费用支出。
同时兼顾各种业态，比如随着我国国力的增强、人们生活水平的提高，以及人们对网球观念的改变，网球运动在我国得到了空前发展。可以由网球中心规划商业布局，并且将配套的其余物业或租或卖；并且，随着地产价格的不断上涨，由地产升值带来网球中心提升，达到相互相成，大幅提升利润水平。
三、房地产开发成本管理内容
房地产开发的特性决定了成本结构，主要分为固定成本、变动成本。
1.固定成本。主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费，以及市政公共设施费用。
第一，土地费用。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势，是所有房地产开发的基础。
第二，前期工程费。前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。其在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
第三，建筑安装工程费。建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。其在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。
第四，市政公共设施费用。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。该项目所占比例较大，我国一般在20%左右。
2.变动成本：主要包括管理费用、贷款利息、税费，以及其他费用。
第一，管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过20%。
第二，贷款利息。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
第三，税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用。在我国目前房地成本构成中所占比例较大，一般在15%左右。
第四，其他费用。其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
四、房地产开发成本控制面临的不利因素
由上可知，在成本构成中，土地成本、建筑安装及市政公共设施费所占比例是整个开发过程中成本中最大的。所以，网球中心在进行房地产开发时成本控制主要针对这几个方面。然而从我国当前情况看，房地产开发成本控制面临着以下不利因素：
1.土地供应价格上升。目前，我国各级地方政府垄断了土地的一级市场，而土地的价格和供应量决定市场冷热和房价高低。随着近几年土地价格的飙升，作为成本转嫁对象，地价的上涨，房地产开发成本也越来越大。
2.政府行政性收费项目繁多，市政公共设施费用偏重。从当前我国各级政府对房地产的收费项目看，不但繁多而且混乱。房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，在加重了成本开支的同时，无形增加了消费者的负担。
3.融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下。在房地产开发经营过程中，资金是最重要的，房地产的融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。随着政府调控房价力度的增大，贷款利率不断上调，房地产开发成本进一步增大。
4.建材价格波动，带动建安成本提高。建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大项所占比重最大，近几年来价格均有不同程度上涨，这无疑加大了房地产开发成本。
五、房地产开发成本管理措施分析
1.树立战略成本管理思想与观念。在现代，企业所处的经济环境发生了很大的变化，竞争日益激烈。企业应重视制定竞争战略，并随时根据顾客需求与竞争者情况的变动，做出相应调整，将成本信息贯穿于战略管理整个循环过程之中，通过对公司成本结构、成本行为的全面了解、控制与改善，寻求长久的竞争优势。
2.提高人员业务索质。由于在房地产开发成本管理及控制中，具体负责该项工作的人员，要对成本进行预测、负责编制成本计划，协助财务部门制定降低成本的措施，进行成本控制，成本分析和核算等管理工作，这就必须要求在理论基础知识方面要具有预测学、决策论、价值工程、管理会计及各种数学模式的经济管理方面的知识，不断提高项目开发成本管理水平。
3.建立必要的成本管理与控制体系。根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，可运用“成本管理四步法”的成本管理体系进行管理。这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。
第一，制定目标――目标成本。目标成本法的基本思想是，制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
第二，明确岗位职责――责任成本体系。责任成本体系的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。
第三，跟踪执行――动态成本法。经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后，我们便进入第三步：目标成本执行过程的跟踪――动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。
第四，业绩评估――优奖劣罚。在完成前面三个步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平，我们就可以很好的对部门或岗位在成本控制方面的业绩进行评估，并真正做到通过数据进行“优奖劣罚”。
[1]刘莉.企业房地产管理研究[D].四川大学,2005.
[2]李光玉.房地产开发企业财务管理研究[D].西南财经大学,2007.
