(一)房地产业宏观调控政策的合法性问题2003年以来，我国所出台的众多房地产业宏观调控政策存在多处与现行法律规范不一致的现象。比如，《关于继续开展经营l生土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(监察部、国土资发[2004]71号)规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营陛用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式”，而该规定却直接违反了《城市房地产管理法》第12条规定的内容。再如，九部委于2006年的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”的规定，也违反了《城市房地产管理法》第48条“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权”以及《担保法》第34条“抵押人所有的房屋和其他地上定着物”可以抵押的规定。这些明显不一致情况的存在导致政策失去了应有的确定性和严谨性。
(二)政府相关行为的合法性问题
1．中央政府行为中央政府行为的合法性问题主要体现在其制定的政策构成了对现行法律的事实上的修改。根据《立法法》的规定，法律的修改权仅由全国人大及其常委会享有和行使。那么，中央政府即国务院及其各部门是不享有法律的修改权的。基于前文的分析，国务院及其各部门所的关于房地产业宏观调控的“通知”“办法”“意见”等规章或者有规章意义的规范性文件实际上已经对现行法律的重要条款进行了修改。这明显超过了法文主体的权限，需要对中央层面的行为进行规制。
2．地方政府行为地方政府行为的合法性问题主要体现在其与房地产开发商勾结，不严格按照法律程序批地。各种媒介包括建设部网站均披露许多地方违法用地占到50％，有的地方占到90％，其中相当大的一部分是地方政府违法批地。自从实行“分税制”，地方政府的财政收入就大大下降。但是，中央政府对地方政府官员的考核主要还看重地方经济的发展，而房地产业作为国民经济的重要支柱产业，能够快速提升地方GDP。因此，由地方政府垄断经营的土地就成了增加地方政府财政收入和地方官员政绩的重要工具。由于地方政府与房地产开发商在这一点上具有利益同向性，因此，地方政府与开发商暗中勾结，进行违法批地。地方政府的这些违法行为也需要相关的经济法律制度来进行规制，以明确地方政府的法律责任。
二、房地产业宏观调控经济法规制存在的问题
我国房地产宏观调控行为是指房地产宏观调控主体根据自身享有的房地产宏观调控权，从而行使44房地产宏观调控权的各种经济、社会活动]。从2003年开始，鉴于我国房地产业出现投资过热的现象，我国为了稳定房地产业的健康持续发展，实施了一系列的宏观调控措施，主要涵盖了土地、金融、税收等方面的内容。我国在土地宏观调控方面，相继颁布了《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律；在金融宏观调控方面，相继颁布了《中国人民银行法》《商业银行法》《证券法》《信托法》《银行业监督管理法》等法律；在税收宏观调控方面，相继颁布了《企业所得税法》《个人所得税法》《税收征收管理法》等法律，为宏观调控政策的制定和实施提供了法律上的依据。但是，这些法律针对房地产的规定非常少，缺乏明显的针对性、适用性和可操作性。法律在对社会关系做出规定时，在很多情况下只能对相应的社会关系做出一些原则性规定，给人们留下一定的自由裁量的空间，以便根据情况变化作出适时恰当的选择。故而，我国在前述法律的指导下，又制定了一系列的法规、规章来对相关法律进行具体说明，增强其可操作性。从这一角度来看，可以说我国房地产业宏观调控的经济法规制体系的雏形已经基本形成。对我国房地产业宏观调控的经济法规制的现状进行分析，可以看出我国在这方面还存在很多问题，主要体现为：
(一)房地产业宏观调控的制度体系不够完善在土地宏观调控方面，由于我国土地法律制度的不完善，导致了实际生活中土地出让时暗箱操作、违法批地和监督管理形同虚设等现象的存在；在金融宏观调控方面，由于我国的房地产相关金融法律制度的不完善，导致了金融机构的违法违规行为没有得到严厉查处；在税收宏观调控方面，由于目前房地产税收法律制度的不完善，导致了房地产税种繁多、某些环节的税种之间交叉重叠进而重复征税等现象的存在。可见，我国房地产业要完全实现宏观调控的法制化目标还需不断地进行探索。
(二)房地产业宏观调控的法律效力层次不高从当前我国房地产业的立法现状可以看出，我国房地产业宏观调控的经济法律制度中主要是法规和规章，而且规章更加普遍。根据《立法法》的相关规定，宪法、法律、法规、规章的法律效力依次递减。因此，我国现行的经济法律制度中规章占大多数的现象就降低了整体的法律强制性与权威性。尤其在房地产业税收宏观调控的法律制度方面，立法层次低、多数税种停留在“暂行条例”阶段是我国目前整个房地产税收立法的现状_。这种情况并不符合我国“税收法定主义”原则的要求，不能体现税收应有的强制性。整体法律位阶不高也在一定程度上导致了地方政府对很多房地产业宏观调控政策的执行力度不够，从而大大降低了宏观调控政策的效果。
三、完善房地产业宏观调控的经济法规制的途径
根据当前我国房地产业宏观调控的经济法规制存在的主要问题，可以从以下两个方面给予解决。
(一)完善我国房地产业宏观调控的经济法律制度体系
我国的房地产业宏观调控主要分为土地、金融和税收三个方面。因此，我国应致力于完善这三个方面的经济法律制度：
1．完善土地宏观调控的经济法律制度首先，我国应该明确政府在土地宏观调控中的职能，完善现有的土地宏观调控法律制度中关于政府法律责任的规定。目前我国政府在土地宏观调控中的角色定位不明确，经常是“运动员”“裁判员”同时扮演，造成了政府过多干预经济事务的运行，这不符合市场经济的要求。因此，应将政府在土地宏观调控中的职能以法律条文的形式确定下来，以便政府能够依法行使其各项权利。同时，为了使政府更好地依法办事，应该在《土地法》《城市房地产管理法》等法律制度中增加关于政府行为的法律责任规定，从法律上对政府的权力进行限制、监督，防止其滥用权力。其次，我国还应完善土地储备法律制度。土地储备制度可以控制土地供应渠道，使政府真正完全垄断土地一级市场，实现“一个1：3子供地”_。目前我国对于土地储备制度没有法律上的明确依据。对此应该在《土地管理法》中进行规定，以保障制度的有效实施。这也有利于土地“招拍挂”制度的健康运行，进而营造公开、公平、公正的土地一级市场竞争环境，稳定房价。
2．完善金融宏观调控的经济法律制度首先，应在相关经济法律制度中强化金融机构的法律责任。金融宏观调控政策的制定主体主要是中国人民银行。然而，某些商业银行经常首先考虑到自身经济效益，对央行的调控政策进行变通后再实施，导致央行的金融宏观调控政策难以发挥应有的作用。而商业银行的这种行为并没有相应的法律进行规制，所以，经济法律制度中要强化相应的法律责任，对金融机构的违法违规行为进行严厉查处，才能有效抑制投机者的空间，进而稳定房价。其次，应建立房地产信息披露制度。信息披露制度是央行制定和实施房地产宏观调控制度的依托，通过追究违反该义务者的法律责任，加强信息系统建设。信息的不完全是房地产业金融风险发生的深层次原因之一。因此，应该加强房地产信息披露制度的建立健全，并在相关经济法律制度中进行规定以保障实施，进而更好地调控房价。
3．完善税收宏观调控的经济法律制度目前我国与房地产直接相关的税种多达14种，其中实际征收的有12种，占我国实际征收税种数量(24种)的一半¨。同时还存在房产税与城镇土地使用税交叉重复、土地增值税与营业税交叉重复等现象。因此，我国应该依照税收法定主义原则，科学地简化房地产业税种征收体系，避免重复征税。其次，我国目前的房地产业税收呈现“重流通，轻保有”的现象，这不但不能达到稳定房价的效果，反而会促使房价的上涨。因此，我国应该加强对房地产保有环节的征税，逐步开征物业税，降低开发和经营环节的税负。这样既可以在一定程度上抑制房地产投机性投资，同时还能加大普通商品房的供应量，实现房地产资源的优化配置。
(二)提升我国房地产业宏观调控的经济法律制度的法律位阶
针对我国目前房地产业宏观调控的经济立法层次较低的现象，我国应该结合实际情况，提升一些比较重要的房地产相关法规、规章的法律位阶。其中，我国应该主要致力于提高房地产业税收宏观调控的经济立法层次。我国《立法法》规定了税收立法权由全国人大及其常委会享有。现行有效的房地产税收行政法规大约有12部，部门规章大约有3O部，除《中华人民共和国税收征收法》《中华人民共和国个人所得税法》和《中华人民共和国企业所得税法》外，其余主要直接相关的税种均来自于国务院制订颁布的暂行条例，这与税收法定主义原则是相违背的¨引。因此，我国应该将现行的“暂行条例”交由全国人大及其常委会，重新以法律的形式予以颁布。这样才能符合“税收法定主义”的要求，并且充分体现税收的强制性。当然，在土地和金融宏观调控方面，也存在类似的现象和问题。我国应该尽快进行调整，从而使得我国房地产业宏观调控所依据的法律层次更高，进而更有力地保障各项政策的有效制定和实施。
1 房地产法规应用课程的教学目标和积极意义
中职房地产营销与管理专业将房地产法规应用作为必修课程，这就说明了房地产法律在房地产行业中的地位，其积极意义在于：维护自身的合法权益，合理规避政策风险，发现经营漏洞，提高学生在生活和学习中处理现实问题的能力，即学习课程的过程去现行国家或地方房地产法律法规的变化，从而制定有利于经营的决策，同时，了解我国房地产法现状与存在的问题，针对工作中出现的与房地产相关的法律法规问题，尤其是房地产交易登记过程中的问题能有较好的把握能力，具体而言，房地产法规应用教学的目标主要有以下三方面：
（1）主要通过房地产法含义、特征、原则以及我国房地产立法过程等的讲解，使学生对房地产法有一个基本的认识。（2）介绍房地产开发过程中各个环节具体的法律规定，涉及范围主要有土地出让、国有土地上房屋征收与补偿、房屋买卖、租赁、抵押、房地产估价、房地产赠与、继承、物业服务等方面的法律规定；会结合房地产业实际操作，通过法律工具找出问题、分析问题和解决问题。（3）培养学生能够运用所学房地产法律知识、法律关系，更好地处理工作和生活中的法律问题。
2 房地产法规应用课程教学特点
2.1 以专业课为底设计授课内容
一是将中职第一学期到第三学期的“房地产基础知识”、“房地产经纪实务”、“房地产估价实务”等专业课程的内容简化，融入到房地产法规应用课程中去。在课程设置上，前面提到的三门专业课是在房地产法规应用之前讲授的，在房地产法规应用学习中，一些较为基本的概念如房地产、土地使用权、抵押、共同共有等都可以通过案例分析的方法去展示。但由于大部分的学生没有法律基础，因此会在授课中先复习案例中涉及到的房地产专业知识，之后再详细向学生介绍有关法律的基本概念、原理等，如法律主体、法律关系、民法通则、合同法、物权法等基础知识，重要的是解释他们之间的联系，有利于学生随后学习案例分析、法规应用。
二是按照整个房地产开发的过程设计教学计划。即从开发企业组建项目公司，通过拍卖市场取得土地使用权，其后向商业银行抵押土地使用权来融资，再到房屋建设、验收和销售，最后到物业服务、组建业委会等，每一个环节都有不同的法律规定，都有其固有的操作特点和法律风险，按照开发过程去讲解便于学生理解。
三是在向学生们讲解房地产法律法规的基础上，有意识地指导学生们独立思考问题的习惯，同时，让学生们思考在现阶段法律法规现存的问题如何去解决和进一步完善。改革开放以来，随着经济的发展，我国的房地产法律体系日趋完善，提高了立法的层次，不断地扩大其调整的客体，但我们依然看到，房地产法亦有其不少尚待解决的问题，例如法律法规间的冲突，立法层次急需提高，部分法律内容过于简化、不合情理。
2.2 以中职学习学习的特点出发，探讨不同的教学方式方法
与很多实操类的房地产专业课程相比较，房地产法规应用的教学内容是较为枯燥的，每节课都要向学生介绍不同的法律法规，为调动学生的学习积极性，笔者运用了：案例教学法、分组讨论法、视频分享法及律师讲座法等方式，大大提高了学生的学习兴趣。
首先是案例教学法，大大小小的不同案例汇聚于每一个任务或专题，使学生们都试着用生活中接触过的经验、学过的法律知识去分析，案例教学是采取分组的形式去进行，即每个小组成员约为四至五人，课前将讨论资料打印好，分发给大家去准备。通过分析、讨论加深对每个案例涉及法律法规的认识。
第二是上课讨论，一定规模的上课讨论、分析贯穿整个教学过程，例如对某个概念、原理或有关的案例，先让学生分组讨论，再由任课教师归纳总结。又如在讲解房屋抵押时候，碰巧是我国汶川地震发生后不久，社会上在热烈讨论灾区损坏的房屋的产权人应否还要继续向借款的商业银行归还贷款的事情，于是将这个真实案例展示在课堂上，同时列举了相关的法律法规和条文，学生们集思广益，学到了不少法律知识。
第三是视频的观看。在分析某一个法律任务时，可以提前将准备好的案例视频播放出来，使学生们有一个较为直观的认识，同时，可以增加他们的理性认识，更能活跃上课的气氛。教学的视频必须贴合实际生活和学习，勤于更换，不用年深日久的视频，要与时俱进。
第四是创造机会去法院旁听，让学生迈出课堂，切身处地在法庭看到法官的审判、律师的辩护，体会到在上课时候枯燥无味的法律法条在法庭上竟成了强有力的依据。从法庭回来后让学生针对案件进行分享。
3 授课中存在的问题及思考
一是内容整合、课时再安排。房地产行业是极受政策影响的行业，学习房地产法律法规和相关政策对房地产专业的学生尤为重要。如果课程学时安排每周两个学时的话，很难在短期内将涉及如此浩瀚的房地产法律体系完整地展现，充其量只能是蜻蜓点水或只讲重点章节，更缺乏足够的学时去讲解及进行上课探讨分析。所以，学时应增加为每周四至六个学时，此举有利于提高房地产法规应用课程的学习效果。
二是教学视频的收集或制作。除了利用网络资源下载、书店购买或图书馆查询等方法，还可以调动所有学生的积极性，如让他们演绎某些案例，如物业服务中的业主收楼、买卖双方由于合同纠纷而做的调解、业主大会开会选举代表等。
近年来，随着市场经济的不断向前发展，房地产产业获得了空前的发展，也在当下成为了国民经济的重要支柱，不仅如此，还对其他一系列行业，包括旅游等产业的向前发展形成了积极的推动力。所以，在现时如何保证房地产行业在健康稳定的状态下不断向前发展，具有非常重要的意义，也成为当下政府必须要考虑的问题之一。随着市场开放度的不断增强，房地产行业的发展也开始显现出一些乱象，在急速发展的过程中，各种房地产投资商，利用国家大力发展地产行业的机会，投机倒把，哄抬物价，大量的囤积土地，并借此来操控房地产市场，利用这种手段来攫取了大量的利润，对于房地产市场的稳定发展造成了非常大的压力，甚至对国民经济的顺利发展、人民生活水平的稳步提高也造成了威胁，这种现象已经成为当下全社会所关注的热点话题。因此，我们现在来探讨我国房地产投机治理的法律问题，是有着相当大的现实意义的。
一、房地产投机行为的相关法律约束方式
（一）《城市房地产管理法》、《土地管理法》的相关约束规定
现行的针对房地产市场上的专门法律就是《城市房地产管理法》以及《土地管理法》。首先我们来分析一下《城市房地产管理法》的相关内容，这项管理法则是在上个世纪末期，我国的第八次人大第八次会议上通过的，当时建立这项规定的首要目的就在于促进我国的房地产市场健康稳定的向前发展，这项法则中规定了许多的关于房地产的条例，譬如说在第九条之中，明确的规定了在土地使用权的转让过程中，这种权利的出让必须要符合土地利用的总体的规则，也必须要符合城市规划以及建设用地计划。这一则条例的主要目的在于避免政府为了追求短期的利益盲目的进行房地产项目的开发，也在一定程度上抑制了腐败行为的发生，打击了房产商的投机行为；为了避免土地使用权的变更过程中出现的土地性质的改变，国家的政策可以简单的概括为“认地不认人”，在第十七条中明文规定，为了防止投机者在权力转变的过程中的投资及行为，土地权利的出让必须要缴纳足够的出让金，之后才能合法转让；为了避免政府利用自身的权力盲目的使用土地，在《城市房地产管理法》的第二十三条之中，明确的规定县级以上的人民政府对土地权限的使用过程，对相关的使用范围和转让需求都作了细致而又详尽的规定，从很大程度上避免了政府职权的泛滥造成的房地产市场的混乱；在《城市房地产管理法》的第二十五条中，特别对包括炒地皮、长期闲置土地以及对土地资源的过度浪费等现象制定了相关政策，有效的防止了这种违规行为的衍生；在第二十九条之中，法律还对成立房地产公司的相关细则进行了明确的规定，这种对成立公司的规范可以有效的避免很多企业为了违规投资房产而成立皮包公司的行为，具体来讲，在成立房地产公司的过程中，除过要具备相关的企业资质，还需要有一定的注册资本以及开发投资的具体数额；在房地产市场上，由于土地转让以及商品房的预售过程中出现的一系列问题，屡见不鲜，所以该法对这一环节中的问题，也做了非常详细的说明，具体体现在第三十八条以及第四十四条之中。
分析完《城市房地产管理法》之后，我们来简单分析一下土地管理法对房地产市场中投机现象的一系列说明。从根本上来讲，我国的《土地管理法》颁发的主要目的在于对土地进行严格的控制和管理，有效的维护土地的社会主义公有制，从而保证这项资源能够得到合理的开发和利用，重点对土地交易过程中所出现的投机行为进行打击，因此，在对建设用地的利用以及土地用途的变更上，都做出了详尽的规定。
（二）其他法律法规
《城市房地产管理法》和《土地管理法》是规范我国房地产市场的两项重要的法律法规，也在维护我国房地产市场顺利运行的过程中起到了非常大的作用，但事实上，还存在其他的一系列法律也对房地产市场做出了相关的规定，起到了很重要的补充作用，在这方面，其中的反不正当竞争法、消费者权利保护法、合同法等等，都是这些法律中的代表，我们可以对此进行逐一的分析和理解：
第一，反不正当竞争法。这项法律对于打击投机倒把行为，有效的保护消费者以及经营者的合法权益起到了重要的推动作用，在关于房地产方面，这项法律针对地产市场中屡见不鲜的虚假广告、全力经营以及串通投标行为，都做出了非常详尽的规定；
第二，消费者权益保护法。在这项法律之中，明确规定房地产市场中的开发商与消费者之间的关系，譬如说，相关的经营者必须要向消费者提供与商品相关的最真实的信息，不得进行虚假的宣传吸引和误导消费者。这项法则对于规范房地产市场中随处可见的虚假广告、虚假标价的行为，进行了明确的规定，对于保证房地产消费者在购买房产的过程中不因开发商的虚假宣传而上当做出了重要的保障。
第三，合同法、民法通则以及物权法等等。所谓的合同法，顾名思义就是对交易合同中的相关具体事宜作出规定，这项法律也详细的规定了在房地产交易过程中出现合同法律问题的解决措施，对于合同双方的权益都有了非常准确的说明；在民法通则中，也对由于房地产开发商的虚假宣传而导致的合同不公等问题作出了规定，其中的第八十条，还对土地的使用与承包权利做出了规定，避免土地使用承包过程中所出现的权属不明问题。物权法对包括动产以及不动产的权利归属问题作出明确规定，当然，它也会对房地产市场的行为作出了细致的规定，对于打击房产市场的投机行为起到了推动作用。
二、房地产投机行为法律规范中存在的问题
（一）总体法律的缺乏
从目前我国房地产发展过程的现状来看，房地产投机行为的主体已经悄悄的发生了变化，在以往，这部分群体主要是房地产开发商等，但在现时，房地产中介机构甚至是个人也加入到了房地产投机的大潮之中，但是就目前来看，《城市房地产管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律，所规定的主体依然只是房地产开发商，与形势已经不相符合，对于房地产中介机构和个人来说，仅仅只有反不正当竞争法对此做了些许规定，涵盖的范围也非常的狭小。
（二）对房地产价格有效控制的相关法律缺乏
在对房地产市场的价格进行管理，加大房价的透明度方面，相关的法律已经远远不能满足市场的需求，对于由于房产价格的不稳定所引发的供求关系的极度扭曲，相关部门如何才能缓解，是摆在政府单位面前的一个大问题。
（三）保有、消费环节的法律条文依然空缺
包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》两大主法以及其他的一些法律，所强调的重点依然是流通环节的投机行为，对于房地产市场交易的保有、消费环节的规范，依然存在法律空缺的现象。
（四）对政府的行为约束不够有力
在当下的房地产市场发展过程中，政府的相关行为可以在很大程度上引发地产市场的动荡，有的政府单位只顾眼前利益，盲目的开放房地产市场，在一定程度上对房地产市场上的投机行为睁一只眼闭一只眼，目的只是为了提高GDP的增长，在当下，相关的法律对于政府行为的规范做得还不够好，权限不明、权责不清的现象非常普遍。
三、房地产投机治理的法律改善策略
（一）修订和完善相关的法律法规
众所周知的是，《城市房地产管理法》是一项保障我国房地产行业顺利发展的基本法律，从上个世纪末期开始实行，至今已经有了二十多年的发展历史，在这二十多年内，我国的房地产市场已经有了翻天覆地的变化，其市场化程度也随着对外开放的进一步加深而有了新的转变，在这种态势之下，《城市房地产管理法》显然已经不能完全符合当下房地产行业的发展动向，所以，我们必须要采用必要的措施来尽快加强对《城市房地产管理法》的修订与完善，在这其中，需要特别注意的几个方面主要包括产权的归属以及法律的登记制度、开发建设的相关法律问题、在拆迁过程中需要注意的问题、交易过程中需要遵循的原则、消费保有问题、中介服务法律制度问题、物业管理制度问题等等，从多个方面对这项基本法律作出与时俱进的调整和完善。
（二）通过法律手段对相关概念进行准确的界定
要从根本上治理房地产行业的投机行为，必须对投机的定义做出一个准确的界定，在这之前，对于房地产的基本属性也要有一个明确的阐述，特别是要突出房地产行业的住房以及消费的功能，为了从根本上打击投机行为提供法律上的说明。在新时期，要关注个人以及中介机构的投机行为对房产市场的影响，并建立相关的约束机制；针对房地产市场的保有性质做好法律保障，从而进一步的对购房人的行为作出规范，从而在生产、交易以及消费保有的全过程中对房地产的投机行为进行完整的保证，从而建立起一个非常好的市场环境。
（三）完善信息的披露过程，保证交易信息的畅通、真实
在当下，由于房产开发商的恶意竞争而导致的房地产行业信息严重不对称的现象非常的普遍，这种信息的不对称在很大程度上影响了房地产市场的稳定发展，从某种程度上来讲，来是投机行为泛滥的一个原因，所以，需要从法律手段来对信息的披露过程做出一定的说明以及规范，从而有效的弥补市场运营机制的不足之处，保证市场价格在价值规律的协调之下，能够维持在一个消费者能够接受、开放商也能过够盈利的范围之内。作为相关的政府部门来说，还应该及时的对相关的信息做出披露，促进信息的正常流通，从而有效的抑制恶意操纵市场的行为，将投机者驱赶出房地产市场。
（四）多种法律互相配合，尽力保障房地产市场的稳定运行
近年来，随着市场经济的不断向前发展，房地产产业获得了空前的发展，也在当下成为了国民经济的重要支柱，不仅如此，还对其他一系列行业，包括旅游等产业的向前发展形成了积极的推动力。所以，在现时如何保证房地产行业在健康稳定的状态下不断向前发展，具有非常重要的意义，也成为当下政府必须要考虑的问题之一。随着市场开放度的不断增强，房地产行业的发展也开始显现出一些乱象，在急速发展的过程中，各种房地产投资商，利用国家大力发展地产行业的机会，投机倒把，哄抬物价，大量的囤积土地，并借此来操控房地产市场，利用这种手段来攫取了大量的利润，对于房地产市场的稳定发展造成了非常大的压力，甚至对国民经济的顺利发展、人民生活水平的稳步提高也造成了威胁，这种现象已经成为当下全社会所关注的热点话题。因此，我们现在来探讨我国房地产投机治理的法律问题，是有着相当大的现实意义的。
一、房地产投机行为的相关法律约束方式
（一）《城市房地产管理法》、《土地管理法》的相关约束规定
现行的针对房地产市场上的专门法律就是《城市房地产管理法》以及《土地管理法》。首先我们来分析一下《城市房地产管理法》的相关内容，这项管理法则是在上个世纪末期，我国的第八次人大第八次会议上通过的，当时建立这项规定的首要目的就在于促进我国的房地产市场健康稳定的向前发展，这项法则中规定了许多的关于房地产的条例，譬如说在第九条之中，明确的规定了在土地使用权的转让过程中，这种权利的出让必须要符合土地利用的总体的规则，也必须要符合城市规划以及建设用地计划。这一则条例的主要目的在于避免政府为了追求短期的利益盲目的进行房地产项目的开发，也在一定程度上抑制了腐败行为的发生，打击了房产商的投机行为；为了避免土地使用权的变更过程中出现的土地性质的改变，国家的政策可以简单的概括为“认地不认人”，在第十七条中明文规定，为了防止投机者在权力转变的过程中的投资及行为，土地权利的出让必须要缴纳足够的出让金，之后才能合法转让；为了避免政府利用自身的权力盲目的使用土地，在《城市房地产管理法》的第二十三条之中，明确的规定县级以上的人民政府对土地权限的使用过程，对相关的使用范围和转让需求都作了细致而又详尽的规定，从很大程度上避免了政府职权的泛滥造成的房地产市场的混乱；在《城市房地产管理法》的第二十五条中，特别对包括炒地皮、长期闲置土地以及对土地资源的过度浪费等现象制定了相关政策，有效的防止了这种违规行为的衍生；在第二十九条之中，法律还对成立房地产公司的相关细则进行了明确的规定，这种对成立公司的规范可以有效的避免很多企业为了违规投资房产而成立皮包公司的行为，具体来讲，在成立房地产公司的过程中，除过要具备相关的企业资质，还需要有一定的注册资本以及开发投资的具体数额；在房地产市场上，由于土地转让以及商品房的预售过程中出现的一系列问题，屡见不鲜，所以该法对这一环节中的问题，也做了非常详细的说明，具体体现在第三十八条以及第四十四条之中。
分析完《城市房地产管理法》之后，我们来简单分析一下土地管理法对房地产市场中投机现象的一系列说明。从根本上来讲，我国的《土地管理法》颁发的主要目的在于对土地进行严格的控制和管理，有效的维护土地的社会主义公有制，从而保证这项资源能够得到合理的开发和利用，重点对土地交易过程中所出现的投机行为进行打击，因此，在对建设用地的利用以及土地用途的变更上，都做出了详尽的规定。
（二）其他法律法规
《城市房地产管理法》和《土地管理法》是规范我国房地产市场的两项重要的法律法规，也在维护我国房地产市场顺利运行的过程中起到了非常大的作用，但事实上，还存在其他的一系列法律也对房地产市场做出了相关的规定，起到了很重要的补充作用，在这方面，其中的反不正当竞争法、消费者权利保护法、合同法等等，都是这些法律中的代表，我们可以对此进行逐一的分析和理解：
第一，反不正当竞争法。这项法律对于打击投机倒把行为，有效的保护消费者以及经营者的合法权益起到了重要的推动作用，在关于房地产方面，这项法律针对地产市场中屡见不鲜的虚假广告、全力经营以及串通投标行为，都做出了非常详尽的规定；
第二，消费者权益保护法。在这项法律之中，明确规定房地产市场中的开发商与消费者之间的关系，譬如说，相关的经营者必须要向消费者提供与商品相关的最真实的信息，不得进行虚假的宣传吸引和误导消费者。这项法则对于规范房地产市场中随处可见的虚假广告、虚假标价的行为，进行了明确的规定，对于保证房地产消费者在购买房产的过程中不因开发商的虚假宣传而上当做出了重要的保障。
第三，合同法、民法通则以及物权法等等。所谓的合同法，顾名思义就是对交易合同中的相关具体事宜作出规定，这项法律也详细的规定了在房地产交易过程中出现合同法律问题的解决措施，对于合同双方的权益都有了非常准确的说明；在民法通则中，也对由于房地产开发商的虚假宣传而导致的合同不公等问题作出了规定，其中的第八十条，还对土地的使用与承包权利做出了规定，避免土地使用承包过程中所出现的权属不明问题。物权法对包括动产以及不动产的权利归属问题作出明确规定，当然，它也会对房地产市场的行为作出了细致的规定，对于打击房产市场的投机行为起到了推动作用。
二、房地产投机行为法律规范中存在的问题
（一）总体法律的缺乏
从目前我国房地产发展过程的现状来看，房地产投机行为的主体已经悄悄的发生了变化，在以往，这部分群体主要是房地产开发商等，但在现时，房地产中介机构甚至是个人也加入到了房地产投机的大潮之中，但是就目前来看，《城市房地产管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律，所规定的主体依然只是房地产开发商，与形势已经不相符合，对于房地产中介机构和个人来说，仅仅只有反不正当竞争法对此做了些许规定，涵盖的范围也非常的狭小。
（二）对房地产价格有效控制的相关法律缺乏
在对房地产市场的价格进行管理，加大房价的透明度方面，相关的法律已经远远不能满足市场的需求，对于由于房产价格的不稳定所引发的供求关系的极度扭曲，相关部门如何才能缓解，是摆在政府单位面前的一个大问题。
（三）保有、消费环节的法律条文依然空缺
包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》两大主法以及其他的一些法律，所强调的重点依然是流通环节的投机行为，对于房地产市场交易的保有、消费环节的规范，依然存在法律空缺的现象。
（四）对政府的行为约束不够有力
在当下的房地产市场发展过程中，政府的相关行为可以在很大程度上引发地产市场的动荡，有的政府单位只顾眼前利益，盲目的开放房地产市场，在一定程度上对房地产市场上的投机行为睁一只眼闭一只眼，目的只是为了提高gdp的增长，在当下，相关的法律对于政府行为的规范做得还不够好，权限不明、权责不清的现象非常普遍。
三、房地产投机治理的法律改善策略
（一）修订和完善相关的法律法规
众所周知的是，《城市房地产管理法》是一项保障我国房地产行业顺利发展的基本法律，从上个世纪末期开始实行，至今已经有了二十多年的发展历史，在这二十多年内，我国的房地产市场已经有了翻天覆地的变化，其市场化程度也随着对外开放的进一步加深而有了新的转变，在这种态势之下，《城市房地产管理法》显然已经不能完全符合当下房地产行业的发展动向，所以，我们必须要采用必要的措施来尽快加强对《城市房地产管理法》的修订与完善，在这其中，需要特别注意的几个方面主要包括产权的归属以及法律的登记制度、开发建设的相关法律问题、在拆迁过程中需要注意的问题、交易过程中需要遵循的原则、消费保有问题、中介服务法律制度问题、物业管理制度问题等等，从多个方面对这项基本法律作出与时俱进的调整和完善。
（二）通过法律手段对相关概念进行准确的界定
要从根本上治理房地产行业的投机行为，必须对投机的定义做出一个准确的界定，在这之前，对于房地产的基本属性也要有一个明确的阐述，特别是要突出房地产行业的住房以及消费的功能，为了从根本上打击投机行为提供法律上的说明。在新时期，要关注个人以及中介机构的投机行为对房产市场的影响，并建立相关的约束机制；针对房地产市场的保有性质做好法律保障，从而进一步的对购房人的行为作出规范，从而在生产、交易以及消费保有的全过程中对房地产的投机行为进行完整的保证，从而建立起一个非常好的市场环境。
（三）完善信息的披露过程，保证交易信息的畅通、真实
在当下，由于房产开发商的恶意竞争而导致的房地产行业信息严重不对称的现象非常的普遍，这种信息的不对称在很大程度上影响了房地产市场的稳定发展，从某种程度上来讲，来是投机行为泛滥的一个原因，所以，需要从法律手段来对信息的披露过程做出一定的说明以及规范，从而有效的弥补市场运营机制的不足之处，保证市场价格在价值规律的协调之下，能够维持在一个消费者能够接受、开放商也能过够盈利的范围之内。作为相关的政府部门来说，还应该及时的对相关的信息做出披露，促进信息的正常流通，从而有效的抑制恶意操纵市场的行为，将投机者驱赶出房地产市场。
（四）多种法律互相配合，尽力保障房地产市场的稳定运行
房地产企业面临的最大挑战来自于自身，最大的敌人不是别人，正是自己对法律风险的防范意识不强。许多房地产企业往往把法律风险与法律纠纷混为一谈，轻视事前及事中的法律风险防范，只重事后法律纠纷解决，而事前防范往往比事后处理更重要。
一、房地产企业法律风险的主要表现
（一） 房地产企业在内部管理中的法律风险
房地产企业内部法律风险，是指由于房地产企业内部管理不当而引发的法律风险。首先，房地产企业管理者缺乏法律风险防范意识的风险。许多房地产企业负责人及管理者没有法律风险防范意识，往往要等到发生法律纠纷之后才想到找律师诉讼。有的房地产企业即使聘请律师担任法律顾问，但是很大程度上只是把顾问律师当作“花瓶”角色，重大决策及管理过程并不让律师参与，没有让顾问律师产生其管理和防控法律风险应有的效用。其次，房地产企业法律风险防控制度不健全。主要表现在企业公章管理不规范，乱盖公章可能给房地产企业带来麻烦；合同签订与管理不严格，未建立档案管理制度，重要法律文件散落于角落或者没有存档而丢失，发生法律纠纷时无据可查，最终因证据缺失承担败诉风险；人力资源管理上不与劳动者签订劳动合同、不依法缴纳社会保险，面临违法用工赔偿的法律风险，还有用人不当导致管理失误的风险等。
（二） 房地产企业在签订和履行合同中的法律风险
房地产开发过程中，最重要的是签订和履行好各种合同。合同签订中的法律风险较多。首先，合同签订中对方预埋对房地产企业不利的内容的法律风险。合同中的每一个字，每一个词，每一句话，都意味着潜在的利益或者损失，因此，草拟合同时双方均会小心谨慎和深思熟虑。但是由谁草拟合同谁就占据主导地位，律师提醒房地产企业千万不要为了节省律师费而简单参照各类格式文本或者简单按照对方的范本订立合同，因为任何一方在草拟合同时均尽可能写清楚自己有利的条款，而尽可能给对方增加不利的条款，有时为了在合同谈判中对自己有利，草拟合同的一方往往还尽可能采取比较隐蔽的表述规范和限制对方的权利，增加其义务。虽然在谈判时可以提出来修改，但是增加谈判的难度，有的内容认为是小问题而忽略；有的内容因为碍于情面羞于启齿；有的内容大而化之麻痹大意；有的内容可能因为疏忽而没有发现风险，又是再精明的高手也很难将对方预埋的地雷完全排除，即使排除也无法掌握主动。
其次，合同主体不适格的法律风险。合同当事人主体合格，是合同有效成立的前提条件之一。作为房地产开发一方要具备房地产开发资质并办理相关手续，对外能独立承担民事责任，房地产项目应当是经依法批准的合法项目，如果项目不合法可能导致对外所签订的合同无效。另一方面，合同的相对方也应当具备民事主体资格，比如作为建筑施工企业要具备相应建筑资质及独立法人资格，避免挂靠或借用资质承包施工情况，尤其是一些个人假冒建筑公司，私自雕刻具有资质的建筑公司的公章从事承包活动，可能导致合同无效而引起纠纷或者诉讼的法律风险，房地产开发企业要认真核实，否则出现工程质量或者施工纠纷时无法保障自身合法权益。
再次，合同内容不完整及表述不规范的法律风险。实践中许多房地产企业往往简单使用有关部门制定的或者从网络上下载的格式合同文本，不认真理解和审查合同内容而导致意思表示不真实的法律风险。这些格式合同无法将房地产领域出现了许多新情况、新问题囊括进去的，一般都过于笼统，很难切合实际，不易操作；还有对合同内填写不完整，实践中常出现应填写内容的横线处空白、日期空白等情况，因合同一式几份，空白处很容易自行添加内容，为日后纠纷埋下隐患。对违约条款约定过于笼统，违约金具体数额或者计算方法不具体，缺乏可操作性，一旦发生争议，没有违约赔偿的标准。
（三）房地产企业面临行政上的法律风险
由于房地产法律体系建设不完善、房地产立法相对滞后，政府对房地产行业开发的行政干预较大，从土地价格、银行信贷利率等主要环节都由政府来把控，由此给房地产企业的开发运营带来诸多不确定因素。有的地方领导的指令常常比政策、法律规定更具效力，而且朝令夕改的情况也时有发生，这就给房地产企业的开发带来了无法估量的风险。比如对于城市规划区内的集体土地，应在政府部门征为国有土地并已对土地上的附着物补偿安置后才能出让，而且该笔补偿费用依法应由政府支付，但是政府往往会在出让土地时附条件转嫁给房地产开发企业，附着物拆除补偿问题也往往由房地产开发企业想办法处理；还有受让土地四至界限不明确或者重叠的风险，虽然法律法规规定国土部门出让土地必须是“净地”，禁止“毛地”出让，但是实践中所出让的土地基本上都是无法干干净净的，总有这样那样的问题存在，尤其是由于土地四至界限是用坐标定位，实际丈量中差距较大，四至界限重叠及面积不足的情况时有发生，因此产生的纠纷及法律风险较大；还有政府城镇规划变化也可能给房地产企业带来法律风险，政府出让土地的时候承诺的土地容积率、周边交通环境、公共设施等可能因领导变化或者领导意志的变化而变化，一旦满足不了房地产事先规划，则直接给房地产开发造成较大影响。还有政府不断升级的楼市调控风险，你不知道政府下一步会出台什么限制性政策，我国房地产行业没有什么市场规律可循，政府的把控力度直接影响房地产市场走势，房地产企业只有提心吊胆的被政府宏观调控牵着走，给房地产企业带来不确定性的风险。
（四）房地产企业在商品房销售中的法律风险
我国实行严格的商品房销售管理制度，房地产开发企业不能随心所欲的销售商品房。近些年，国务院及建设主管部门连续出台商品房销售限制政策与措施，如果违规销售，逾越红线，房地产开发企业可能受到严厉的处罚，如果违反法律销售，企业可能承担经济处罚责任，负责人甚至面临刑事法律责任的严重后果。首先，房地产开发企业在进行商品房广告宣传时，公告内容必须真实、合法、科学、准确，即使为了吸引购房者关注，也不得欺骗和误导公众。其次，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定面临被确认无效的法律风险。实践中大部分房地产开发商均在未取得商品房预售许可证的情况下，为了吸收资金，以收取定金或预订款的名义预售商品房，与买受人签订《认购协议书》，此时收取费用法律风险巨大，房地产开发商及其负责人可能面临行政、经济处罚甚至刑事处罚的危险。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门可以依法进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。如果未完善相关手续而预售收取预售款，根据2011年1月4日施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，房地产开发中如果未完善相关手续而预售收取预售款，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金，构成非法吸收公众存款罪或者变相吸收公众存款罪。
二、 房地产企业法律风险防范
房地产开发风险无处不在是正常的，关键要正确把握和掌控风险，不出现系统性偏差和原则性风险，这需要必要的风险防范手段和措施。
（一） 加强内部管理，自觉守法、诚信经营，强化房地产企业法律风险防范意识
树立企业法律风险防范理念，加强房地产企业风险防范制度流程建设。古人有言凡事“预则立，不预则废。”预防风险比处理风险所花代价要小得多。房地产企业管理人员树立法律风险防范理念是企业风险管理最基本的要求，也是企业可持续发展的重要保障。要建立和完善内部风险评估机制和风险防控机制，构筑房地产企业内法律风险的内控防火墙。加强对企业员工的房地产法律风险知识培训，教育企业员工自觉学法、模范守法，使企业经营管理人员熟悉掌握与房地产相关的法律知识，树立诚信守法、依法经营的观念，不断提高依法管理的水平；加强规范化开发过程的监管，从土地的取得直至房地产销售、租赁、工程管理、客户服务、物业管理等方面逐一实行严格的风险管理，最大限度的发挥法律风险防范的效用，为企业的盈利避免额外的损失。
（二） 高度重视合同的签订与管理，避免房地产企业合同纠纷
房地产企业面临的最大挑战来自于自身，最大的敌人不是别人，正是自己对法律风险的防范意识不强。许多房地产企业往往把法律风险与法律纠纷混为一谈，轻视事前及事中的法律风险防范，只重事后法律纠纷解决，而事前防范往往比事后处理更重要。
一、房地产企业法律风险的主要表现
（一） 房地产企业在内部管理中的法律风险
房地产企业内部法律风险，是指由于房地产企业内部管理不当而引发的法律风险。首先，房地产企业管理者缺乏法律风险防范意识的风险。许多房地产企业负责人及管理者没有法律风险防范意识，往往要等到发生法律纠纷之后才想到找律师诉讼。有的房地产企业即使聘请律师担任法律顾问，但是很大程度上只是把顾问律师当作“花瓶”角色，重大决策及管理过程并不让律师参与，没有让顾问律师产生其管理和防控法律风险应有的效用。其次，房地产企业法律风险防控制度不健全。主要表现在企业公章管理不规范，乱盖公章可能给房地产企业带来麻烦；合同签订与管理不严格，未建立档案管理制度，重要法律文件散落于角落或者没有存档而丢失，发生法律纠纷时无据可查，最终因证据缺失承担败诉风险；人力资源管理上不与劳动者签订劳动合同、不依法缴纳社会保险，面临违法用工赔偿的法律风险，还有用人不当导致管理失误的风险等。
（二） 房地产企业在签订和履行合同中的法律风险
房地产开发过程中，最重要的是签订和履行好各种合同。合同签订中的法律风险较多。首先，合同签订中对方预埋对房地产企业不利的内容的法律风险。合同中的每一个字，每一个词，每一句话，都意味着潜在的利益或者损失，因此，草拟合同时双方均会小心谨慎和深思熟虑。但是由谁草拟合同谁就占据主导地位，律师提醒房地产企业千万不要为了节省律师费而简单参照各类格式文本或者简单按照对方的范本订立合同，因为任何一方在草拟合同时均尽可能写清楚自己有利的条款，而尽可能给对方增加不利的条款，有时为了在合同谈判中对自己有利，草拟合同的一方往往还尽可能采取比较隐蔽的表述规范和限制对方的权利，增加其义务。虽然在谈判时可以提出来修改，但是增加谈判的难度，有的内容认为是小问题而忽略；有的内容因为碍于情面羞于启齿；有的内容大而化之麻痹大意；有的内容可能因为疏忽而没有发现风险，又是再精明的高手也很难将对方预埋的地雷完全排除，即使排除也无法掌握主动。
其次，合同主体不适格的法律风险。合同当事人主体合格，是合同有效成立的前提条件之一。作为房地产开发一方要具备房地产开发资质并办理相关手续，对外能独立承担民事责任，房地产项目应当是经依法批准的合法项目，如果项目不合法可能导致对外所签订的合同无效。另一方面，合同的相对方也应当具备民事主体资格，比如作为建筑施工企业要具备相应建筑资质及独立法人资格，避免挂靠或借用资质承包施工情况，尤其是一些个人假冒建筑公司，私自雕刻具有资质的建筑公司的公章从事承包活动，可能导致合同无效而引起纠纷或者诉讼的法律风险，房地产开发企业要认真核实，否则出现工程质量或者施工纠纷时无法保障自身合法权益。
再次，合同内容不完整及表述不规范的法律风险。实践中许多房地产企业往往简单使用有关部门制定的或者从网络上下载的格式合同文本，不认真理解和审查合同内容而导致意思表示不真实的法律风险。这些格式合同无法将房地产领域出现了许多新情况、新问题囊括进去的，一般都过于笼统，很难切合实际，不易操作；还有对合同内填写不完整，实践中常出现应填写内容的横线处空白、日期空白等情况，因合同一式几份，空白处很容易自行添加内容，为日后纠纷埋下隐患。对违约条款约定过于笼统，违约金具体数额或者计算方法不具体，缺乏可操作性，一旦发生争议，没有违约赔偿的标准。
（三）房地产企业面临行政上的法律风险
由于房地产法律体系建设不完善、房地产立法相对滞后，政府对房地产行业开发的行政干预较大，从土地价格、银行信贷利率等主要环节都由政府来把控，由此给房地产企业的开发运营带来诸多不确定因素。有的地方领导的指令常常比政策、法律规定更具效力，而且朝令夕改的情况也时有发生，这就给房地产企业的开发带来了无法估量的风险。比如对于城市规划区内的集体土地，应在政府部门征为国有土地并已对土地上的附着物补偿安置后才能出让，而且该笔补偿费用依法应由政府支付，但是政府往往会在出让土地时附条件转嫁给房地产开发企业，附着物拆除补偿问题也往往由房地产开发企业想办法处理；还有受让土地四至界限不明确或者重叠的风险，虽然法律法规规定国土部门出让土地必须是“净地”，禁止“毛地”出让，但是实践中所出让的土地基本上都是无法干干净净的，总有这样那样的问题存在，尤其是由于土地四至界限是用坐标定位，实际丈量中差距较大，四至界限重叠及面积不足的情况时有发生，因此产生的纠纷及法律风险较大；还有政府城镇规划变化也可能给房地产企业带来法律风险，政府出让土地的时候承诺的土地容积率、周边交通环境、公共设施等可能因领导变化或者领导意志的变化而变化，一旦满足不了房地产事先规划，则直接给房地产开发造成较大影响。还有政府不断升级的楼市调控风险，你不知道政府下一步会出台什么限制性政策，我国房地产行业没有什么市场规律可循，政府的把控力度直接影响房地产市场走势，房地产企业只有提心吊胆的被政府宏观调控牵着走，给房地产企业带来不确定性的风险。
（四）房地产企业在商品房销售中的法律风险
我国实行严格的商品房销售管理制度，房地产开发企业不能随心所欲的销售商品房。近些年，国务院及建设主管部门连续出台商品房销售限制政策与措施，如果违规销售，逾越红线，房地产开发企业可能受到严厉的处罚，如果违反法律销售，企业可能承担经济处罚责任，负责人甚至面临刑事法律责任的严重后果。首先，房地产开发企业在进行商品房广告宣传时，公告内容必须真实、合法、科学、准确，即使为了吸引购房者关注，也不得欺骗和误导公众。其次，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定面临被确认无效的法律风险。实践中大部分房地产开发商均在未取得商品房预售许可证的情况下，为了吸收资金，以收取定金或预订款的名义预售商品房，与买受人签订《认购协议书》，此时收取费用法律风险巨大，房地产开发商及其负责人可能面临行政、经济处罚甚至刑事处罚的危险。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门可以依法进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。如果未完善相关手续而预售收取预售款，根据2011年1月4日施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，房地产开发中如果未完善相关手续而预售收取预售款，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金，构成非法吸收公众存款罪或者变相吸收公众存款罪。
二、 房地产企业法律风险防范
房地产开发风险无处不在是正常的，关键要正确把握和掌控风险，不出现系统性偏差和原则性风险，这需要必要的风险防范手段和措施。
（一） 加强内部管理，自觉守法、诚信经营，强化房地产企业法律风险防范意识
树立企业法律风险防范理念，加强房地产企业风险防范制度流程建设。古人有言凡事“预则立，不预则废。”预防风险比处理风险所花代价要小得多。房地产企业管理人员树立法律风险防范理念是企业风险管理最基本的要求，也是企业可持续发展的重要保障。要建立和完善内部风险评估机制和风险防控机制，构筑房地产企业内法律风险的内控防火墙。加强对企业员工的房地产法律风险知识培训，教育企业员工自觉学法、模范守法，使企业经营管理人员熟悉掌握与房地产相关的法律知识，树立诚信守法、依法经营的观念，不断提高依法管理的水平；加强规范化开发过程的监管，从土地的取得直至房地产销售、租赁、工程管理、客户服务、物业管理等方面逐一实行严格的风险管理，最大限度的发挥法律风险防范的效用，为企业的盈利避免额外的损失。
（二） 高度重视合同的签订与管理，避免房地产企业合同纠纷
《城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）是由全国人大常委会通过并的，用以调整我国房地产经纪行业行政管理活动的最高法律基础。它明确规定：设立包括房地产经纪机构在内的房地产中介服务机构应当具备“自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员，以及法律、行政法规规定的其他条件”，而且“设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业”，这表明我国房地产经纪行业管理具有了相应的法律依据，为行业管理依法行政奠定了法律基础。
2.《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》是行业准入（限制）制度的基础
根据人事部建设部关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知（人发[2001]128号）的规定，国家对房地产经纪人员实行（包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格的）职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效，而且“取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件”、“未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动”。
3.《房地产经纪行业管理办法》是行业管理的主要框架体系
《房地产经纪行业管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行业的部门规章，对房地产经纪机构和人员管理、房地产经纪活动规范、监督管理以及违反相关规定的法律责任等方面都作出较为全面系统性的规定。因而《房地产经纪行业管理办法》成为我国房地产经纪行业管理的主要框架体系。
然而，我国房地产经纪服务方面的法律法规还处于构建框架过程中，其完整的体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，许多方面法律关系的调整还难以涵盖。即使是现有的《城市房地产管理法》也仅从法律上对房地产经纪机构依法设立的基本条件进行界定，除对房地产经纪机构的设置进行规范外，并没有将房地产经纪服务行为置于民商法的调整范围，尤其是对房地产经纪从业人员准入限制和经纪机构的权利、义务、责任等方面并未涉及。
二、已构建“行政监管与行业自律”并重的行业管理主体框架模式，但仍需高度重视社会监督机制的建立与完善
1.从行业发展阶段来看，我国房地产经纪行业已经从幼稚发展阶段步入了正向引导和扶持发展阶段
自1978年改革开放以来，我国房地产经纪行业就开始复苏，尤其是进入20世纪90年代以来，随着房地产业的兴起，房产经纪服务行业开始蓬勃发展。据统计，目前我国共有房产经纪机构5万多家，从业人员近百万，佣金规模超过300亿元（已经达到了未来期望值3000亿元佣金规模水平的1/10）。当前房地产经纪服务行业正向规模化、品牌化方向发展，房地产经纪企业正由外延式资本集中的粗放经营模式向内涵式资本集聚的集约化经营模式转变。因而，从总体上来看，我国房地产经纪行业已经从幼稚发展阶段步入了正向引导和扶持发展阶段。
2.从管控程度来看，政府对我国房地产经纪行业控制已从绝对控制阶段步入相对控制和引导扶持阶段
1983年12月17日国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》（国发[1983]194号）明确规定“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋，严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动”。1987年9月17日国务院颁布的《投机倒把行政处罚暂行条例》规定：经纪活动不再是投机倒把行为。1988年8月8日建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合下发的《关于加强房地产交易市场管理的通知》（建房字[1988]170号）规定“对一些在房地产交易活动中出现的尚存在争议的问题，如房地产经纪人问题等，可通过试点，从实践中摸索经验”。我国房地产经纪行业逐渐得到了国家和社会的认可。
之后，1995年1月1日《城市房地产管理法》的颁布实施，确定了房地产经纪机构的设立条件；2002年8月20日建设部的《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号）和2006年7月6日的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》等都强调通过整顿规范，倡导规范经营模式和业务流程，扶持诚信经营企业，对违规企业及违规行为记入信用档案系统、通过媒体进行曝光并报行政机关予以行政处罚。这些均说明了我国房地产经纪行业已走出绝对控制阶段，完全进入到房地产经纪行业地位的合法化和正面规范引导的相对管制与扶持的关键阶段。
3.以“行政监管与行业自律”并重的行业管理主体框架模式得以构建
虽然房地产经纪业已步入了正向引导和扶持发展阶段，但我们也必须清楚地意识到：一方面房地产经纪行业还是依附于房地产业的年轻行业；另一方面，由于培育和发展滞后，房地产经纪行业在发展中还存在不少需要通过行政予以规范管理的问题；再加上计划经济体制的历史原因，我国房地产经纪行业协会还无力担负起行业管理的重要责任。因此，根据我国建立社会主义市场经济体制的改革目标，完全放开对房地产经纪竞争性行业的管理，形成小政府、大社会的国民经济管理格局，并实施一步到位的协会主导型或行业自治型的主体管理模式还不现实。
尽管问题诸多，发展步伐艰难而缓慢，但随着2004年6月29日建设部的《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》（建办住房[2004]43号）以及2004年7月12日，中国房地产估价师学会的更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会，全国性唯一的房地产经纪行业组织得以正式成立。
当前，我国房地产经纪行业行政督管重心主要是强化其宏观管理职能，弱化微观管理职能，政府作为宏观管理者,主要立足于对房地产经纪行业的宏观调控，充分利用行政、法律、经济等调控手段，在依法办事的条件下，处理好行政主管部门与房地产经纪组织以及政府行政主管部门之间的关系。相反，随着政府在微观领域实施行政干预的相对弱化，我国房地产经纪行业组织的自我管理职能却不断得到培育与强化。由此可见，基于历史与现实的考量，构建以“行政监管与行业自律”并重的行业管理主体框架模式已经成为一种必然。
同时，需要高度重视房地产经纪行业的社会监督机制的建立和完善。为此，一方面，需要加大对典型案例及检查结果的曝光力度。要充分发挥举报投诉机制的作用，通过设立举报电话、开通举报信箱等多种方式，提供快速便捷的举报、投诉渠道，及时发现违法违规行为线索。另一方面，对群众的举报和投诉，要认真接收、快速处理、及时反馈，规范房地产经纪行为，推动房地产经纪服务诚信体系的建设，促进房地产经纪行业健康发展。
三、行业监管涉及多个行政管理部门，但这些部门尚未形成有效的监管合力
1.行业监管涉及多个行政管理部门
目前我国房地产经纪行业监管涉及房地产、工商、价格、劳动等多个行政管理部门。其中包括：（1）政府建设（房地产）部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，如房地产经纪机构（执业登记事后的）备案管理、从业人员注册（事后的）备案管理、经纪活动督管、违法违规惩罚以及构筑房地产交易信息服务平台等权能；（2）工商行政管理部门主要负责房地产经纪机构设立（事前的执业）、登记与执照发放、房地产广告和宣传资料承诺等管理职能；（3）人力资源和社会保障部门负责对房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员签订劳动合同实施管理；（4）价格主管部门负责房地产经纪服务收费管理；（5）行业协会负责行业从业人员注册、行业诚信建设、房地产交易信息共享系统建设、房地产经纪执业规则制定、建立健全房地产经纪机构资信评价体系、建立房地产经纪机构和经纪人员失信惩戒机制、建立房地产经纪机构房源、客源信息共享系统，以及探索房地产经纪损害赔偿和执业风险防范制度安排等行业自律职能；（6）建设主管部门、人力资源和社会保障部门对房地产经纪人员职业资格制度中的考试制度进行监管；（7）房地产、工商管理部门以及行业协会负责房地产经纪合同示范文本的制定与推荐工作。以上所述说明了我国房地产经纪行业管理牵涉面广，涉及到专业性强的多个相关政府管理部门。
2.相关部门尚未形成有效的监管合力
然而，正因为目前各地对房地产经纪机构的监管，涉及部门太多，才使得这些部门尚未形成有效的监管合力。监管合力的缺失一方面造成领取营业执照从事房地产经纪机构的大量个体经营户难以纳入房地产主管部门备案监管范围；另一方面造成未备案、超范围经营、非法异地经营、无照经营等违规行为的房地产经纪机构难以吊销营业执照，及时清出市场。因而，针对这种多头管理难以拧成一股力的现状，各相关部门必须加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制，这样才能综合有效地监管我国房地产经纪行业。
图1：我国房地产经纪行业管理主体框架模式选择示意图
四、行业自律机制基本形成，但行业协会应有的作用并未得到充分发挥
1.我国房地产经纪行业自律机制基本形成
当前我国房地产经纪行业基本上形成了一个以转变行业从业人员注册管理方式为依托、行业诚信（档案）体系建设为内核和行业执业规则建立为依据的行业自律机制。
首先，转变行业从业人员注册管理方式已成为我国房地产经纪行业自律管理的重要依托。转变房地产经纪人注册管理方式之后，行业组织将房地产经纪人执业资格注册与房地产经纪行业自律管理的有机结合作为创新性的注册管理制度并成为我国行业自律管理工作的重要依托。而且把通过制定实施并不断完善的继续教育课程，作为提升房地产经纪从业人员业务素质和职业道德水准的重要渠道，并为行业从业人员达标执业条件和提升执业水平提供重要机会。
其次，行业诚信（档案）体系建设成为我国房地产经纪行业自律管理的内核。目前各地行业组织基本上建立了房地产经纪行业信用档案；搭建了行业信用信息平台；暴光违法违纪案件；定期开展房地产经纪资信评价活动，并向社会公布评价结果；房地产交易风险提示；推广房地产经纪业务合同文本等。这不仅有助于建立房地产经纪行业的守信褒奖、失信惩戒的机制，而且有利于引导房地产经纪行业的规范、健康、持续发展。
再次，行业执业规则的建立成为我国房地产经纪行业自律管理的重要依据。2006年10月中国房地产估价师与房地产经纪人学会的《房地产经纪执业规则》，成为了行业组织对房地产经纪机构和房地产经纪人自律管理的重要依据。它不仅是评判房地产经纪行为是否符合房地产经纪职业要求的行业标准，而且也是房地产经纪行业组织对违规的房地产经纪机构、房地产经纪人进行自律管理与惩戒的重要依据。
2.行业协会应有的作用并未得到充分发挥
从全国性的房地产经纪行业组织构建来看，我国还未建立全国性的房地产经纪协会组织，一些地方甚至连区域性的房地产经纪协会也没有，即便是已经建立的地区性经纪协会，在会员数量、服务培训、管理手段上往往表现得相当疲软，使行业自律处于缺位状态。尤其是一些地方性房地产经纪协会仅仅局限于在一般的教育培训、学术交流、业绩评定等方面发挥作用，再加上政府行政干预的程度和力度还较强，目前房地产经纪行业协会应有的作用并未得到充分发挥。
五、行业管理的技术手段与制度安排得到了进一步创新，但在实际工作中，往往却重管理轻服务、重制度安排轻监管执行力
1.我国房地产经纪行业管理技术手段与制度进一步创新
随着网络信息技术的逐步推广与应用，促进了我国房地产经纪行业监管技术手段的根本改变，大多建设（房地产）主管部门也相继构建了包括从业人员资质注册、经纪机构备案、交易与登记查询、交易合同网上签订、资金监管、经纪信用档案信息公示和在线投诉等网络管理平台，极大地提升了行业管理绩效。
[中图分类号]D920.4 [文献识别码]A [文章编号]1004-7069(2011)-02-0008-02
房地产业作为支柱性产业，产业链长、关联度大，能直接或间接地带动上下游60多个产业的发展。作为房地产业发展链条中的重要组成部分，房地产市场变化态势不仅在经济层面上影响着我国国民经济持续、健康和稳定发展，而且也在政治高度上关系着如何更好地实践“三个代表”重要思想、实现党的十六大提出全面建设小康社会目标、人民安居乐业及其全面发展和促进社会繁荣与稳定的实现。因此，本文从法律的视角对如何维护我国房地产市场稳定发展做了分析和探讨。
一、我国房地产法律立法发展历史沿革
房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。
我国房地产法发展历史可以分为三个阶段：
1.第一阶段：1949年--1978年
这一阶段的房地产法的立法特点主要有：(1)这时期房地产立法主要是以部门规章、党的政策的形式出现。(2)确立了城市土地为国家所有，农村土地归集体所有的原则，彻底消灭了土地私有制。土地供给由行政划拨；土地的经济价值不被承认。城市住房实行非商品化。(3)立法数量过少；立法程序混乱，缺乏民主性；立法层次较低，缺乏科学性，规范性。
2.第二阶段：1979―1994年
这一阶段房地产法立法的特点：(1)随着经济体制的改革，房地产的发展受到主管机关的高度重视，制定了大量的房地产法规、条例、政策，尤其是1986年《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、对与土地所有权、使用权、建设用地、农村建设用地等房地产关系做出了重要规定。(2)房地产立法地位提高了。过去我们对于房地产管理习惯于用政策和行政命令的手段，现在这一手段已被法律、法规所取代。已颁布的法律、法规在调整人们房地产产权、房地产开发、建设经营等市场活动中所产生的各种法律关系方面已起了重要的调节作用。(3)房地产法调整的对象和范围不断扩大。房地产法调整对象从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到现在。不仅包括原有的调整范围，而且还包括了房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。(4)房地产立法数量剧增，司法解释大量存在，司法部出台了100多个有关房地产方面的司法解释，部门规章健全。
3.自1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布至今房地产法的立法
这一阶段我国房地产法的立法特点：(1)当前大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规，国土资源部、建设部等部委制定的部门规章，以条例、办法、规定、细则等形式出现，立法层次较低。享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规较多。(2)我国房地产基本法律《中华人民共和国城市房地产管理法》得以确立，相应法规日臻完善，房地产方面的各种规章制度健全。
二、当前我国房地产法律不足之处
1.房地产开发管理有关法律规范不够完善
第一，房地产开发主体不清，导致法律纠纷的产生，国家资源的流失，腐败现象的增加。其中涉外房地产企业在设立及运作方面存在的问题较多。由于在《中华人民共和国城市房地产管理法》虽然有一些政策性的规定，但界定不够明确，再加上执行过程中主观因素多，结果导致某些开发商钻法律条文的空子。第二，土地使用权出让的透明度有待提高，存在暗箱操作现象。在《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”但由于法律条款对于诸如何为“条件”没有做出具体的规定，导致在有偿出让土地中，绝大多数是协议出让。这就给房地产开发土地取得程序存在暗箱操作的可能，造成国有土地资产的流失。
2.房地产法律中专有部分与共有部分的关系未能理顺，调整共有部分权属关系的法律规范尚需完善
物权法虽对建筑物的专有部分和共有部分的分界作了原则性规定，至于建筑物以外的共有部分，未列举齐全，也未作完整覆盖的概括性规定。实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的。除《物权法》第六章规定的法定共有部分，如建筑区划内的道路、绿地等。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分。包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。这种范围不清和界限模糊的权属状态，加上共有制的某种固有的脆弱性，使一些住宅区的共有部分往往成为容易引起纠纷的“无主物”。
3.房地产业有关立法存在相对滞后性、独立性差等缺陷
从立法原则上体现了原则性与灵活性相结合根据房地产市场经营需要并总结经验的基础上形成法律制度的滞后性立法原则；从内容上来看，法律条文比较简单，缺乏可直接操作的规范，且国家政策成为我国房地产立法的主要基础，部门规章、地方性保护条例大多在实际应用中居主导地位，而且在一定领域，国家利益取代法律规定，房地产政策时常起着法的作用，降低了法制适用的效力；从立法技术上看，我国房地产立法质量不离，立法层次较低，房地产法律体系不够科学，结构混乱，各种不同层次的法律规范交叉重复，界定不清，且政策指导因素较多；我国房地产立法存在的上述情形，是制约我国房地产事业健康发展不利因素。为此，我国房地产立法将面临严峻挑战。
三、我国现行房地产法律体系的完善
1.增强法律的可操作性是制定相关实施条例和细则的出发点和落脚点
为达到此目标，在构建我国房地产法律体系时，应以基本法为纲领，以各具体职能法为补充。我国的房地产法律体系建设还处于初级阶段，像西方国家房地产法律一样。势必经历一定的发展历程。在我国房地产的基本法律已经有用以解决我国土地管理和城市房地产业的根本性问题的《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产法》等，今后在制定各项具体职能法时，应进一步规范开发经营行为，规范销售行为，建立和完善房地产保险、担保、抵押登记、资产处置等配套制度，提高防范风险，推广和规范物业管理，以加快完善我国房地产市场规范的进程。
2.在政府对房地产市场宏观调控过程中。房地产相关法律和法规要发挥出应有的作用
有序、稳定的房地产市场容易在政府的调控过程中健康运行。无序、混乱的市场则相反，市场的秩序性是能不能正常发挥宏观调控效力的关键因素，而这一因素是由法律掌控的，法律对市场秩序的形成一直发挥着重要的支撑和保障作用，没有法律规范和法律秩序的市场是无法调控的。所以，我国应以法律来制约调控政策，以法律来构筑有序的微观市场，并通过法律来保障全面的、多层次的房地产宏观调控政策体系的建立和实施。
3.注重房地产法与其他法规的协调与配合，以及注重在相关法规中充实有关房地产的内容，以完善我国房地产法律体系
由于房地产的内容广泛、复杂，且具有多面性，因此仅仅依靠加强房地产法律的建设还是不够的，需要在宪法、民法、经济法、合同法、市政管理法等法律中充实和增加有关房地产方面的内容，以此来完善我国房地产法律体系。同时，还要加强房地产法自身的修订、补充和编纂工作，要对现行各房地产法律法规进行修改、补充。该删除的删除，该修正的修正，该合并的合并，该补充的补充。房地产的立法，除了应受建设法、环境法的制约外，还应受银行法、财政法、公司法、税法等有关规定的制约。
参考文献：
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]2095-3283（2012）12-0072-02
一、房地产评估的概念
房地产评估包含房地产价值评估、房地产工程质量评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估等。但是目前房地产评估主要指的是针对房地产价值的评估，即房地产估价。房地产估价是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格进行估算和判定的活动。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性和复杂性等特点，是科学、艺术和经验三者的结合。
二、我国房地产评估行业发展现状
我国的房地产评估行业已经经历了30多年的发展和创新过程，通过国家各级房地产的主管部门、各评估机构以及估价人员的共同努力，目前已初步建立了基本的房地产估价师执业资格制度，经过注册的房地产评估机构也逐渐步入正轨，整个评估行业都处在健康发展的过程中。具体来说，首先，制定了房地产评估的相关法律和规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了评估的相关法律法规和规范性文件；其次，基本建立了房地产估价师执业资格制度并制定了房地产评估的技术规范，通过统一评估程序和技术方法，来保证评估结果的客观、公正和合理；第三，房地产评估的服务领域逐步扩大，在房地产评估机构发展初期，主要服务内容局限于房地产交易管理，以防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，目前房地产评估业务已经逐步在社会经济发展中发挥着越来越重要的作用，如为银行、城市建设、房地产开发、土地管理、司法、保险、投资等领域提供评估、咨询等各方面服务。
三、我国房地产评估行业中存在的问题
（一）立法滞后
虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章组成，以房地产评估机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产评估法律体系，对评估机构、估价人员的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产评估制度的法定地位，但关于房地产评估的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏手畏脚，无法充分发挥其能动作用，其评估结果也就难以得到社会的认可。同时这也导致了对房地产中介业务缺乏有效监督的局面。
（二）从业人员素质参差不齐
房地产评估不仅具有很强的专业性，而且由于房地产价值的个别性，使得没有两处房地产的价值是完全相同的，这就使得房地产评估结果的科学性非常倚重估价师的经验和诚信度。但是我国目前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制，相关的法律法规还不够健全，而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱并存在一定程度准入门槛偏低现象，导致了许多进入该行业的人员并非相关专业出身，学历层次较低，对房地产评估的科学性和严谨性认识不足，工作积极性和热情较低以及遵守职业道德的情况较差等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。而且房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能充分体现估价师水平的高低和资历的深浅，因此也不能激励估价师为提高业务水平和提升执业资格而继续学习和深造。
（三）社会公信力不高
房地产评估行业发展较好的国家，不仅有健全的法律法规，相关的行业协会也发挥着重要的监督和规范作用。但我国由于房地产评估行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。
四、对我国房地产评估行业发展的建议
（一）建立健全房地产评估行业的法律法规
有法可依是房地产评估行业存在和发展的保证。国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规，出台专门的《房地产估价法》。该法应综合现有法律法规的各方面规定和要求，完善以下几个方面：一是强化行业标准，制定和强制推行技术规范和规程，对违反相关法律法规的估价人员要严惩不贷；二是在收费标准方面应做适当调整，对总额小的项目应再细分档次并适当提高收费标准，否则面广量大的小额估价项目因收费少而导致无人承接，对总额大的项目也应再细分档次并适当降低收费标准，否则容易助长压价竞争和给回扣现象；三是制定房地产评估行业职业道德标准，房地产估价师守则等规定，规范评估机构和评估师的行为，通过推动房地产评估行业的法制建设，实施详细的规章制度，使房地产评估机构在执业过程中，有法可依，有据可查，有章可循。
（二）加强房地产评估执业人员的资格认证工作
为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平，一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证，并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度，结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平，促进房地产估价师队伍的健康发展，另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括：第一，提高报考的学历要求，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的，但执行力度不够，没有起到其应有的作用，所以要严格执行注册制度；第三，提高考试的难度，择优录取。如扩大考试相关知识面，实行定量录取等。
（三）全面推进房地产评估行业诚信体系建设
保证我国国民生活有保障,经济水平稳定增长,良性循环的基础上,房地产产业的稳步有序发展的总体思想和行为目标作为房地产政策的指导思想,出台房地产行业中长期发展规划的相关政策。对于房地产市场要惊醒引导和调节,让其走上正规的轨道,避免房地产行业长期处于有政策的时候尚能有序发展,没有政策的时候完全混乱的现象。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01
一、我国房地产经济管理过程中存在的问题
（一）缺乏连续性政策，目标模糊不清。近几年，我国政府一直将管理重点放在调整房地产市场供需平衡方面，以此控制国内房价的增长速度和供应数量。然而，我国政府在房地产市场管理方面，存在缺乏连续性政策，导致管理目标模糊不清。首先，我国政府管理目标是抑制房地产市场需求。目前，我国政府不能从本质上认识对房地产市场存在的问题，不能有针对性地制定长期的经济管理政策，不能对房地产行业进行有效的管理。同时，政府的短期政策和长期政策存在控制目标不一致问题，大大降低房地产行业经济管理效果。不连续、不合理的经济管理政策会扰乱房地产行业，为不法投机者提供可乘之机，不利于我国房地产行业的良好发展。例如，经济适用房、房产税收、国五条等政策的执行情况，都充分说明我国房地产经济管理存在目标模糊不清，缺乏连续性政策。
（二）相关法律、法规体系的不健全。从国外房地产经济管理经验来看，房地产经济管理政策有效执行的前提是完善的法律、法规体系。目前，我国房地产行业处于初级发展阶段，房地产经济管理缺乏完善的法律、法规。虽然房地产经济管理贯穿于房地产开发、建设、交易和后期管理的整个阶段，但我国目前尚未建立贯穿房地产整个阶段的经济管理法。同时，我国房地产法律、法规建设落后于我国房地产行业发展，经常出现房地产法律存在真空的现象。我国房地产经济管理文件主要以国务院名义颁发，或者以国家部委办公室的名义颁发，诸如国11条、新国4条等。这些房地产经济管理法，缺乏严肃性、稳定性和适用性。虽然我国政府在房地产特定领域建立初步的法律、法规，但缺乏相应的管理条例和实施细则，导致房地产行业经常出现政令不通、有法不依、执法不严等现象。
二、我国房地产经济管理建议和对策
在充分了解我国房地产经济管理现状的基础上，分析房地产经济管理存在的问题，利用归纳、总结和分类的方法，提出我国房地产经济管理对策。
（一）制定连续性政策，明确管理目标。目前，我国正处于体制改革的重要时期，需要不断进行产业经济结构调整和产业发展方式转变，所以我国经济发展的关键就是“转型和发展”。“我国政府需要充分认识房地产行业对于改善国民居住条件和提高生活质量的重要作用，以及其在我国经济增长的特殊地位。”政府需要制定连续性发展规划。我国房地产行业处于初级发展阶段，需要制定连续性发展规划，以保证房地产行业健康发展。同时，在连续性发展规划的背景下，政府需要明确房地产经济管理目标，以此缓解日益增长的城乡居民实际居住需求和城镇化建设需求之间的矛盾。连续性政策的制定可以维护社会的稳定，促进国民经济和谐，保证房地产经济管理目标的实现。其三，应制定长期发展规划。在了解我国房地产行业发展状况的基础上，我国政府出台房地产行业经济管理长期发展规划，以此保证房地产行业健康、稳定地发展，避免出现“越长越调，越调越长”的调控常态。从房地产市场发展状况来看，我国一直处于人多地少的情况中，所以政府对房地产市场经济管理目标进行明确规定，积极引导国民住房消费，切实承担起政府的社会保障职责。房地产行业经济管理短期目标的明确，可以帮助政府建立和完善住房保障体系，有效控制炒房、囤房等扰乱房地产市场的违法行为。
（二）完善相关法律、法规体系。目前，我国房地产市场处于初级阶段，各项法律、法规需要逐步地建立和完善，进而形成具有中国特色的完整的房地产法律、法规体系。其一，房地产法律、法规体系建立过程漫长。完善的法律、法规体系，可以实现房地产市场规范化地运行，实现房地产市场经济的合法化管理。房地产行业直接关系到社会经济，影响国民经济的稳定。“我国政府需要建立符合房地产市场发展规律的法律、法规体系，使中、低收入购房者可以享受国家的宏观调控政策。”其二，规范房地产市场秩序。在现有房地产法律、法规条件下，住房业主尚未获得法律方面的确认和保护，房地产涉及的多元化的复杂财产关系尚未得到有效的规范。目前，我国房地产秩序长时间脱离正常经济轨道，经常出现矛盾纠纷，业主维权困难等问题，所以我国需要完善相关法律、法规，使得房地产秩序回归到正常经济轨道。我国政府对相关法律、法规体系进行完善，既可以规范房地产市场秩序，又避免出现政府过度干预房地产发展的现象。同时，完善的法律、法规体系，可以全方位、多角度、多层次地保障宏观调控体系的建设。其三，不断地完善房地产法律。目前，我国政府不断地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》等法律，并出台相关的法规，促进《房地产法》的出台。这些法律、法规将房地产开发、建设、交易和后期服务纳入到经济管理中，标志着我国房地产市场法律、法规体系的建立，提高房地产行业相关政策的层次性、严肃性和稳定性。
（三）完善我国房地产经济管理途径。我国政府需要完善房地产经济管理管理途径，以此提高经济管理的效率。首先，认真核算投资总额。开发商的项目可行性报告通过审核以后，其必须选择适合的经理去完成项目。在房地产项目实施过程中，严格按照可行性研究报告、项目投资总额进行施工。因为项目投资总额的确定直接关系到项目的成败，所以政府要严格审核开发商的资金情况。工程人员对项目进行初步估算之后，制作出资金流量表，并交有关部门进行审核，并载入相应档案，为政府制定经济管理政策提供依据。政府依据社会的实际发展需要和开发商的自身运转情况，来确定开发商的投资总额。政府在项目开发前对开发商的投资总额进行核算，既可以有效地降低开发商投资失误的几率，又可以减少投资失败给地方经济造成的损失。其次，加强开发商的成本控制。房地产行业经济管理的关键是成本控制，而成本控制又是开发商提高自身效益的主要手段。成本控制既关系到开发商的经济效益，又关系到住房的未来使用价值，所以成本控制是总额核算之后的又一关键问题。房地产日常支出是成本控制中比较容易的一项，但日常支出中的业务费用控制却很难有效进行，这主要归咎于业务费用具有较大的弹性。成本管理者要具有较强的责任意识，保证成本控制的有效进行。同时，我国政府应该建立、完善成本控制制度，避免出现成本控制漏洞。另外，开发商采用合理包干的方式，提高相关人员的成本节约积极性。再次，在项目定性前进行利润预期核算。我国加强经济管理的最终目标是保证房地产行业的健康发展，促进地方经济的良好发展。房地产行业的发展关系到地方部门之间的关系，也关系到地方政府利润的获得。在房地产经济管理的过程中，地方政府应该将利润的实现作为自己的目标。在项目定性前进行利润预期核算，既从根本上保障开发商的利润，又带动了地方经济发展。
三、结束语
我国房地产市场处于初级发展阶段，相关法律、法规还不完善，大大影响了我国政府经济管理的执行效果。我国政府需要客观、准确地了解房地产市场情况，加强对房地产经济管理的力度，制定切实可行的宏观政策，保证房地产市场健康、稳定的发展。另外，我国政府应该借鉴国外房地产经济管理的先进经验，提高我房地产经济管理水平，促进我国房地产行业健康发展。
参考文献：
[1]余凯.中国房地产宏观调控的长效机制研究[J].首都经济贸易大学学报，2008（4）：12.
