时间：2023-03-10 15:03:04
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中图分类号：F713.3
文献标识码：A
文章编号：16710169（2012）06011508
一、 问题的提出
我国快消品市场近年来发展迅速，竞争也日趋激烈。而竞争的焦点是销售订单的竞争。为了争夺销售订单，各快消品厂商均派出大量销售人员奔赴市场的各个经销商和渠道终端，以开发订单、维持订单和拓展订单。这些居于市场竞争前沿的销售人员，其个人销售订单（即“拿”订单）的工作行为无疑对厂商营销目标的实现发挥着重要的影响作用。笔者在对某啤酒厂商的销售人员调查时发现，不同经验和能力的销售人员在零售终端销售啤酒时，以其中一个月的业绩均值比较来看，最好的和最差的销售人员业绩相差4倍。因此，如果能科学测量这些人员在销售订单工作中的行为，对厂商制定行为激励机制以及把握市场，控制渠道，提高消费者满意度，最终实现可持续的市场目标和盈利目标具有重要意义。
二、 文献述评
国内外对此研究的相关文献可以分为行为研究、销售人员工作职责研究和行为量表开发研究三个方面：在行为研究方面，Kohn等通过收集大量人的特征和情景特征相互作用的资料发现：人对工作的影响要大于工作对人的影响[1]；Chatman认为，人对情景产生弥满性和持久性的作用，必须不断地去研究[2]； Diener等指出，当人们所处的环境满足他们的需要或者与他们的意向相一致，他们就会很快乐[3]。因此，个人与情境协调一致时，其行为绩效较高，反之则较低；Cascio则从人力资源管理的绩效角度研究行为，并认为所谓职务的关键事件是指在有效工作和无效工作之间造成差异的行为[4]（P58-79）。在销售人员工作职责方面。屈云波认为，销售人员需进行销售介绍、处理异议助销陈列和终结成交[5]（P8）。Kerin认为，销售员需要寻找顾客、接触顾客、演示、达成交易和跟进[6]（P527-548）。在实际工作中，各个快消品企业也对自己的销售人员制定了明确的工作要求，如统一集团的“八步骤”、中实粮油的“拜访八步”等。
关于行为量表开发方面的研究有很多，但基本程序类似。Schwab认为量表的开发大致分为三个阶段：题项开发、量表构建、量表评估[7]。Hinkin则认为进行因子分析时采用类似于主旋转轴的公因子提取法[8]。
从以上文献来看，现有关于销售员职责和行为特征的研究多集中在一般性描述方面，具体到快消品行业的则很少，而如何测量快消品销售人员销售订单的工作行为，还未见到相关研究成果。本文试图从最基本的行为测量元素，即题项入手，进行快消品销售人员销售订单工作行为测量量表开发的研究。
三、关键行为测量维度及其题项研究
快消品销售订单工作的对象是零售终端的零售商，其零售业态主要有超市、百货店、食品专业店、便利店等。销售人员主要是对这些零售终端的零售商进行促销、业务洽谈以促成订单的达成。本文通过调研5个快销品企业的终端销售订单工作案例，从销售订单工作的过程来考虑，列出了每个企业终端销售订单工作步骤的细分，在归纳总结的基础上得出一般快销品终端销售订单工作的步骤，以此作为9个考察维度，即规则意识、寻找顾客 、接近顾客、洽谈沟通、订单价格掌控、处理异议、订单成交、订单追踪、信息反馈与总结。
以下将对上面的每个维度进行详细分析，并试图设计每一维度下的若干个关键行为测量题项，这些题项旨在考察销售订单工作的行为特征以及销售人员的行为状况。
（一）规则意识
规则意识是销售人员遵守法律和企业销售规则的意识，反映销售人员的敬业精神，包括人的基本道德素养，如遵守顾客时间，准时到达目的地进行洽谈等。它是遵纪守法、道德品行的具体体现，规则意识强的人在销售订单工作中不易走极端，在这一维度中，可从公司制度、国家法律和具体遵守规则的表现三个方面进行考察，本文设计以下行为测量题项。
（1）您了解公司的各项制度。
（2）您非常懂得国家的相关法律。
（3）您认知销售规定和窜货的危害。
（4）您很尊重并服从顾客的时间[9]（P32-36）。
（5）您从来都实事求是。
从量表考察的范围看，是比较全面地考察了销售人员的规则意识，能提高测量的有效性。第1题主要是抽象地测量销售人员对公司制度的了解情况。在调查量表设计前，我们对某饮料公司的109名销售人员进行调查。经过调查发现，“非常正确”了解公司各项制度的21名销售人员在终端销售中要比“基本正确”了解公司各项制度的34名销售人员的平均销售业绩高27%。随后，我们又对其中的12名销售人员进行了深度访谈，发现产生这种差异的原因在于了解公司制度能使销售人员做正确的事情，做有效率的事情，提高销售订单达成的业绩。因此，设置这个问题能考察销售人员在这方面的能力和行为。第2题是考察销售人员对国家的相关法律的了解。因为遵纪守法是销售人员进行销售订单工作的合法性的基础，如果不遵纪守法，只能给企业带来麻烦，其行为造成的后果得不偿失。第3～5题从销售订单工作的具体工作来测量销售人员的行为，具有代表性。其中第5题，笔者参考了大连理工大学金玉芳的博士论文《消费者品牌信任研究》的分析方法，把尊重并服从顾客的时间作为一个考察的项目，它不仅体现销售人员时间管理能力，也体现销售人员的素养。总之，这5个问题测量的关键行为能体现销售人员在销售中的规则意识，有一定的可信度。
（二）寻找顾客
寻找顾客是销售订单工作的起点，销售人员寻找顾客的能力决定着销售订单工作的业绩，本文将在这一维度中，从选择顾客的重要性认识、信息获取、方式方法等方面设置以下行为测量项目，以考察销售人员寻找顾客的行为和能力。
（1）您认识寻找顾客在成交中的重要性。
（2）您能有效获得和使用潜在顾客的信息[10]。
（3）您能有效地辨认潜在顾客。
（4）您能了解快消品潜在顾客差异性。
（5）您能有效使用寻找顾客的方法。
（6）您能够创新寻找顾客的方法。
第1题测量销售人员对寻找顾客的重要性认识程度。它决定了其寻找顾客的态度，从而决定了寻找顾客的积极性和效率。第2题测量销售人员在销售订单工作中获得和使用顾客信息的情况。这个题目的设置前，我们参考了Zboja等的论文，该文分析了获取和使用潜在顾客信息在提升品牌满意度和忠诚度的重要地位，并指出它将影响今后的目标顾客寻找，是销售人员能力的体现。第3题测量销售人员辨认潜在顾客的能力，一个销售人员具有这方面能力，需要丰富的阅历和专业知识。这个题项能够发现不同销售人员会存在辨认潜在顾客能力上的差异。第4题将测量销售人员对快消品潜在顾客差异性的认识。快消品不同于家电和生产资料等商品，如果销售人员能区分快消品与其他产品潜在顾客的差异，将能提高寻找顾客的针对性，从而采取不同于其他商品的寻找顾客方法。第5题测量销售人员对寻找顾客方法的掌握，以及有针对性地使用寻找顾客的方法的行为和能力，它是销售人员的软实力，能使销售订单工作事半功倍。第6题测量销售人员在寻找顾客中的创新能力，打破前人的成规而有所创新，是测量销售人员的关键行为和能力之一。
（三） 接近顾客
接近顾客是销售人员和顾客之间的第一次见面，通过这一维度，可以测量其接近顾客的行为和能力，主要考察以下几个题项。
（1）您在接近顾客前，对他们非常了解。
（2）您在接近顾客前，明确自己要准备的工作内容。
（3）接近顾客过程中，您商务礼仪做得很好。
（4）接近顾客过程中，您能随机应变。
（5）接近顾客过程中，您能“先做朋友后做生意”。
（6）针对不同的顾客，您能灵活地使用接近技巧[11]。
（7）针对不同的终端零售业态，您能使用不同的接近技巧。
（8）接近顾客被拒绝后，你能马上恢复信心。
以上8个测量题项，分别从对顾客的了解、目标、准备、消费行为、技巧和心理素质等方面进行测量考评。第1题测量对顾客的了解，对顾客投其所好才能有的放矢。第2题测量接近顾客时准备情况。设置第2题前，我们专门对某啤酒公司的107名终端销售人员进行了调查。调查发现，接近顾客前能“非常正确”地明确自己要准备的工作内容的销售人员要比“一般正确”明确要准备的工作内容的销售人员的销售业绩高21%，两者有一定的正相关的关系。因此，这一题项能考察他们的宏观运筹能力和处理微观事情的逻辑能力。第3题测量销售人员在商务礼仪方面的行为表现，商务礼仪做得好，能给对方良好的印象。第4题测量销售人员的随机应变能力，它能化危机为转机，变威胁为机会。第5题测量销售人员重视顾客关系的行为，如果能 “先做朋友后做生意”，将能化解许多谈判中的困难，为以后继续合作打下基础。第6、7题考察销售人员对接近顾客技巧的掌握，分别从“因人而异”和“因店而异”两个角度考察。“因人而异”是针对不同的顾客性格类型使用不同的技巧，“因店而异”根据不同的零售业态，对其零售商采用不同的技巧。第6与第7两个问题异曲同工之处在于都能测量销售人员在接近顾客时灵活运用销售技巧的行为和能力。第8题考察销售人员心态和心理素质。在销售中被拒绝是家常便饭，销售人员要学会被拒绝，每被拒绝一次就可能离目标顾客更加接近了一步。
（四）洽谈沟通
洽谈沟通能力的高低决定着销售订单工作的成效，在这个维度下，本文将分别从前期准备、礼仪、策略方法、心理等行为特征进行测量考评，具体将考察下面的关键行为。
（1）在洽谈前，您对顾客非常了解。
（2）在洽谈前，能充分地准备洽谈内容。
（3）您在整个洽谈中能做到彬彬有礼。
（4）您能客观地评价与您有过节的顾客。
（5）您能用自己的信心和热情感染顾客。
（6）对洽谈中的意外情况，您能随机应变。
（7）您能在洽谈中自如地运用洽谈策略。
（8）您经常能掌握洽谈主动权。
（9）您能察言观色并洞察顾客心理[12]。
（10）洽谈结束后，您能进行及时的总结。
第1题主要考察销售人员了解顾客的情况，包括经历、性格、学历等，能做到投其所好，进而顺利和愉快地进入到沟通阶段。第2题从准备洽谈内容角度考察销售人员，如果销售人员不做好洽谈的运输条件、价格条件、促销支持条件等方面的准备，就容易在洽谈中乱阵脚。第3题考察销售人员的礼仪与修养。得体的礼仪和修养在洽谈沟通中是非常重要的，尊重对手才能得到终端商的尊重。 第4题考察销售人员品德修养。对于有过节的顾客要不计前嫌进行合作与洽谈，依然把他作为 “上帝”看待，凸显自己的道德品质，促使订单洽谈的成功。第5题考察销售人员的感染力，其实是一种人格魅力，这方面的能力有助于洽谈的成功。我们分组在对某啤酒公司的21个终端销售人员进行深度访谈发现，他们中的19人都认为在与终端商的谈判中，销售人员表现出的信心和热情感染顾客能使自己在谈判中获得好的首因效应，进而获得谈判主动，甚至打破谈判僵局。因此这方面的能力是销售人员的必备能力之一。第6题考察销售人员在洽谈中的灵活性与处理危机的行为和能力。洽谈中或许会发生激烈的争执甚至是肢体冲突，如何化解这种意外情况，考验着销售人员的智慧。第7题考察销售人员对洽谈策略的掌握与运用。人与人之间千差万别，策略必须因人而异才能获得良好的效果。第8题从整个洽谈的层面考察洽谈的主动权，获得主动权的因素很多，直接影响订单谈判的成功。第9题考察销售人员在洽谈工作中对顾客的察言观色和心理把握的行为和能力。对顾客心理进行研究是非常重要的，而且这方面的能力难以学习。因此，它是销售中的核心能力之一，是成功的销售谈判人员不可或缺的能力之一[12]。第10题考察销售人员洽谈工作的总结能力。销售人员要善于总结才能提高，特别重视在技巧上的总结提高。总结能力从更高层次讲，是一种对事情的管理能力。
（五）订单价格掌控
销售人员在与终端零售商进行洽谈的过程中，要涉及价格条件，对订单价格的掌控就变得尤为重要。订单价格掌控包括定价、报价、还价和让价等行为，因此这个维度将设置以下关键行为的测量题项。
（1）您了解产品价格的制约因素。
（2）您能利用情景因素进行定价。
（3）针对不同类型的顾客，您能使用不同的定价策略。
（4）您非常掌握报价的陈述方法。
（5）您在报价中能做到留有余地。
（6）您不会犯漫天要价的错误。
（7）您在谈判中能掌握报价的时机[13]。
（8）您能灵活使用报价的方法。
（9）您能在讨价还价中尊重和理解对方。
（10）您能在讨价还价中总能把精力集中在利益协调上。
（11）[JP3]您能因人而异和因时而异地使用让价策略。
（12）您在整个价格策略中能摸透顾客心理。
第1题考察销售人员对定价因素的了解，包括成本、替代品互补品价格、经济周期等，虽然许多快消品是统一价格，但也有很多快消品有一定灵活性，掌握各种定价影响因素很有必要。第2题考察销售人员利用情景因素进行定价的行为和能力，情景不同对价格的确定就不相同，在轻松和紧张的情景中，零售终端商对还价和接受价格的反应是不同的。第3题从宏观的角度考察销售人员定价灵活性，只有在不同情况下使用不同的定价策略才能做到游刃有余，提高订单工作的有效性。第4题考察销售人员报价陈述方法，它是对顾客说明价格的合理性，以求得顾客的理解和认同。适当报价陈述方法将能促使顾客作出购买决定。第5、6题都是从同一角度，即报价的合理性考察销售人员不要漫天要价，但也要游刃有余，是尺度的把握。游刃有余将给自己主动性，特别是快消品竞争激烈，利润低，更需要报价留有余地。但同时不要漫天要价，那样将把顾客吓走。第7、8题考察报价时机和方法的掌握，报价时机如果选择在兴奋点，报价就能激发顾客购买热情。第9题考察销售人员的礼仪和修养，尊重对方才能获取对方的好感，了解对方才能知己知彼。第10题考察销售人员的利益协调行为和能力，协调双方利益，创造双方都有利的条件，有利于找到共同兴趣，是销售人员必备能力。第11题考察销售人员让价行为和能力，比如灵活使用一步到位法、虎头蛇尾法、步步为营法等，将能更好地促进成交。第12题考察销售人员对顾客心理掌握的行为和能力，它更是一种艺术。
（六）处理顾客异议
顾客异议是顾客对销售人员怀疑或者不合作态度。处理顾客异议的行为和能力包括分析原因、掌握处理问题的方式方法等。本文从异议产生的原因、态度、认识与重视程度等关键行为来考察销售人员处理顾客异议能力，这一维度的题项设计如下。
（1）您会积极寻找发生异议的原因。
（2）您认为顾客异议是达成订单的起点[14]。
（3）如果异议来自厂家本身，您会积极反省。
（4）如果异议只是顾客的借口，您能彬彬有礼地离开。
（5）您能较好地区别异议的类型。
（6）您认为顾客异议会对推销提供机会。
（7）[JP4]您在处理顾客异议时能坚持倾听和及时反应。
（8）[JP3]您在处理顾客异议时能坚持不与顾客争辩。
（9）您在处理顾客异议时能坚持求实原则。
（10）您在处理顾客异议时能适时让步和调整策略。
（11）您在处理顾客异议时能注意对方使用非语言表达。
（12）您会在必要时候主动提出异议。
第1题考察销售人员对产生异议原因的重视行为。一个对产生原因不甚了解的销售人员，难以成功获得顾客，这正是许多销售人员的差异。第2和6题中，如果对异议持有积极态度的人将把异议看成成交的起点，态度决定行动，这样的销售人员更容易化解问题，抓住机会，达到成功。其中第2题里，我们参考了南昌大学徐志的研究成果。徐志认为，顾客异议具有必然性，因为推销本来就是一个“异议—同意—异议”的循环过程，异议是同意的前提，没有异议就没有同意，它们是矛盾的两个方面。因此我们把异议看成成交的起点作为快消品销售人员测量的题目之一具有一定的科学性。 第3题考察对产品和服务等的态度，不同的态度影响与顾客继续沟通的可能。第4题考察礼仪行为，对一个借口异议的顾客，需要礼貌地离开，礼仪表现了人的修养，也与销售订单工作息息相关。第5题考察销售人员区别与鉴定顾客异议类型的行为和能力，有利于了解原因，对症下药，找到合适的应对措施。第7题考察销售人员的倾听能力和及时反应，耐心倾听将能赢得顾客的信任和青睐。第8题考察在处理异议时的一种礼仪和风度，不会伤及顾客的面子，有利于以后持续合作。设置这一问题前，我们对某矿泉水公司的24名终端销售人员进行了座谈。在座谈中，其中22名销售人员认为在处理顾客异议时与顾客争辩，伤害的一定是销售人员。销售业绩较好的6人都能坚持不与顾客争辩。因此，处理顾客异议时能坚持不与顾客争辩是一个策略，能提升顾客满意度和销售业绩。第9题考察实事求是的作风，面对现实，实话实说，代表一种真诚的态度，也是一种职业道德。第10题测量销售人员的让步和调整策略的行为和能力，有利于推动成交，减少摩擦。第11题考察对顾客使用非语言情况的把握，如顾客皱眉头、摇头等。如果销售人员能通过非语言来了解对方真实意图，就能掌握成交机会。第12题中，销售人员主动提出异议能表达销售人员的情意，解决潜在的问题，是销售人员远见的体现。
（七） 订单成交能力
订单成交是销售订单工作的最终成果，能否把握成交的信号、机会和方法技巧，是达成订单的关键。在这一维度中，考虑到订单成交行为的因素，将设计以下题项。
（1）您能准确识别顾客的成交信号[15]（P228-229）。
（2）您能灵活机动地抓住成交时机。
（3）您能准确地使用公认的成交方法与技巧。
（4）您在推销成交的过程中能保持高度自信。
（5）您能集中精力攻克订单签约的难点。
（6）您在推销成交后能做到不得意忘形。
（7）您在推销成交后能及时握手与顾客告别。
（8）您在推销成交后能保持与顾客联系。
第1、2题考察顾客识别成交信号和抓住成交机会的能力，一个具有较强识别顾客成交信号的销售人员能做出适当而快速的反应，对成交起到关键的作用。识别成交信号是销售人员核心能力的重要体现，是一种能力，也是一种艺术。把它作为我们量表测量的一个题目，就可以测量销售人员在这方面的能力。第3题考察成交的技巧和方法，比如假定成交法、小数成交法、优惠成交法等，特别是小数成交法，对快消品更具有针对性，因为快消品价值不高，用小数成交法可以显得定价一丝不苟，刺激零售商进行购买并促使订单的达成。第4、5题考察销售人员的心态，自信的销售人员更容易成功。快消品销售很累，且给人“低三下四” 的感觉，经常被人拒绝，这需要销售人员内心强大，保持自信；第5题中，如果销售人员有不畏艰难的勇气，集中精力攻克订单签约的难点，将推动订单的达成，是优秀销售人员的一个关键行为。第6题考察成交以后的素养和心态，喜形于色，得意忘形是轻浮的表现，不利于给顾客留下好的印象。第7、8题考察销售人员在订单成交后的礼节。成交后与顾客继续保持联系，是一种感情投资，最终会带来回报。
（八） 订单追踪
订单追踪是销售人员在订单执行过程中，对订单规则，如交货条件、运输规定、付款条件等的监控行为，订单追踪还包括为零售商提供服务，如零售商可以通过网络，查询订单所处的状态，是否被处理，是否已发货等。订单追踪有利于保证订单的执行，也是维护顾客关系的重要措施。根据这一维度，本文将设计以下题项进行考察。
（1）您能适时和有效地对交货情况进行检查。
（2）您能适时和有效地进行运输情况检查。
（3）如果己方违反订单和合同的要求，您能妥善和及时地进行危机处理。
（4）您能适时追踪顾客的付款情况。
（5）[JP4]如果对方违反合同规定，您能做到据理力争。
（6）您能在订单追踪过程中处理好人际关系。
（7）您能在订单追踪过程中及时与顾客沟通。
（8）您能恰当地在订单追踪过程中使用现代信息工具。
第1题考察销售人员对订单交货情况的追踪控制能力，没有交货无从谈履行订单，销售人员对订单的追踪和控制能力有利于订单高效履行。第2题考察销售人员适时进行订单运输情况检查的行为。第3题是对自己责任进行危机处理的行为，可以分别从态度、补偿对方、引导舆论方面进行考虑。第4题考察销售人员追踪顾客的付款情况。交易的核心是货款与货物的相互转移，没有款项到位，就会影响公司的资金流并打乱公司的资金计划。第5题是针对零售终端商违反合同而进行的危机处理，它不只是维护自己的利益，而是要具体分析，如果零售终端商不是有意违反合同，可以通过协商而不是法律进行解决，因为最重要的是双赢。第6、7题考察订单追踪过程中搞好人际关系的能力，在销售中以情感人、与顾客做朋友是销售订单工作成功的“加速器”。其中，在第6题的设置前，我们对某方便面公司的29名销售人员进行了抽样的电话访谈。电话访谈中发现，24名销售人员认为在订单追踪过程中，会遇到顾客异议甚至顾客冲突，处理好与顾客的关系非常重要，决定着以后销售订单的达成和忠实顾客的培养。第8题考察销售人员在订单追踪过程中使用现代信息工具的能力和行为。快消品大多为食品，使用现代信息工具，将能提高快消品的物流速度，保证商品不变质；在资金流方面，使用网上银行等信息技术，能更加方便追踪快消品货款。总之，一个掌握了现代信息技术的快消品销售人员将能在追踪订单中节约时间和成本，提高顾客满意度。
（九）信息反馈与总结
[JP3]货款交付完成后，销售人员还要进行销售订单工作的回访、反馈和总结。这项工作能了解快消品在零售终端的销售情况，零售商的期望和要求，自身要做什么改进等等。这些信息反馈给厂商，将能改进产品和服务。这一维度将设置以下考察的问题。
（1）您能及时和定期进行顾客回访。
（2）您能在顾客回访中科学恰当地使用回访方法。
（3）您能把回访作为提升关系的契机。
（4）您能直面顾客的批评建议。
（5）您能每日对自己的工作进行总结。
（6）您能在完成订单工作以后对其进行总结。
（7）您在总结时会深刻解剖自己。
（8）您会把信息反馈作为顾客关系管理的一部分[16]。
[JP3]第1题考察回访时间掌握。销售人员及时和定期回访能准确获得顾客的一手资料，有利于保持与顾客的常规性联系。我们在对三个快消品企业的127名销售人员进行分层抽样调查时发现，业绩优秀的销售人员在及时和定期进行顾客回访方面做得更好，而业绩表现差的销售人员在顾客回访时，不够及时，造成顾客的流失，因此这一行为与他们的销售业绩成正相关。第2题考察使用回访的方法。回访方法有问卷调查法、座谈会法、深度访谈法等。恰当使用回访方法能促进回访顺利进行并提高访问效率。第3题考察销售人员对回访重要性的理解，如果把回访当作提升双方关系的契机，将能以关系营销为指引，巩固双边关系，为扩大订单打好基础。第4题考察销售人员回访的心态，虚心接受批评与建议，将能给顾客良好形象。第5题考察销售人员每天总结的情况，每天总结自己的订单工作，将其作为日常事务能发现当天的不足，为第二天工作提供借鉴。第6题考察对整个销售订单工作的总结情况，从而能从整个订单工作全过程中发现自己的不足，有利于下一次销售订单工作的开展。第7题考察总结心态。快消品销售中，销售人员接触的人员多，说话多，犯错误的机会也多，销售人员如果能坚持深刻解剖自己，找到存在的问题，将使销售订单工作更加顺利。第8题考察销售人员对信息反馈并扩展顾客关系的行为和能力。顾客乐于和在意销售人员的回访等信息反馈形式，因为顾客有对厂家发表对于产品看法的欲望，通过信息反馈能扩展顾客关系，销售人员应该具有这方面的行为和能力。
一是销售员言谈举止存在不良习惯。有的销售员言谈过于侧重理论。许多刚从学校毕业的年轻人。说话过于书生气，爱讲大道理、理论，会给人造成空洞、不切实际的感觉。容易引起客户的不信任感。销售员应努力积累社会知识和行业、工作经验，树立起成熟、自信的形象，增强自身的感染力。有的销售员说话蛮横。面对文化水平比较低的客户，没有足够的耐心，经常因为对方的不礼貌或无理行为而表露出不满，或用生硬的语言还击，出言不逊。相反，面对客户的一些较低水平的表现，要显出涵养和素质，用真诚和耐心去打动对方。
有的销售员为了促进销售随意向客户做出难以实现的承诺。随意许诺而不能兑现，会逐渐丧失客户对自己的信任，对于没有把握的事情，万不可随意地满口答应，应适当采用迂回战术，在调查清楚之后再给客户以满意的答复。
二是专业知识不全面。激烈的竞争对专业销售人员提出了一定的素质要求。具体而言，销售人员应具有丰富的房地产专业知识，有丰富的市场营销知识，能掌握好的市场营销方式，有一定的金融、经济法规和心理学知识。但是现在大多数的销售人员没有经过专业化的培训，他们中大多数人是到了公司中跟着老销售人员学习。基本上只学习一些谈单的技巧罢了，还有许多方面的知识都是空白的。
二、塑造成功销售员的主要途径
一要具备良好的职业道德。在销售行业有这样一句话“要想做一个成功的销售人员，那你先要把人做好”。从这句话中我们可以看出，房产销售在销售房产前需先推销自己。这对销售人员的品格要求是比较高的。除了我们平常说的做人基本的道德外，还要有敬业精神、职业道德这两个重要方面。
要有敬业精神。销售人员是房地产企业与顾客间沟通联系的桥梁，是企业文化、社区文化和楼盘主题概念传播的窗口，并肩负着不断开拓新顾客维系老顾客的重任。因此，销售人员应热爱本职工作。具有企业的使命感和迫切完成销售任务的责任心，具有坚韧不拔的进取精神与扎实的工作作风，具有一股勇于进取、积极向上的敬业精神，才能扎扎实实地做好销售工作。
要具备良好的职业道德修养。房地产销售人员除掌握必要的专业知识外，还应该具备良好的职业道德素质，如守法经营、以诚为本、恪守信用、尽职尽责、团结合作等。良好的职业道德是房地产销售成功的要件。
在销售这个行业中诚实守信是十分重要的，因为在大多数情况下，我们销售员做的都是回头客的生意。因为买房子对大家来说是一件大事，有许多人一生只买一套房子，因此客户就会十分小心，许多客户是经过朋友的介绍而来的。诚实守信就是销售人员最大的资本，也是回头客选择的重要原因之一。
二要树立良好的形象。首先，销售人员要注重仪表与装束。销售人员的个人形象蕴涵着公司的企业文化，折射出企业的形象，在某种程度上也代表着楼盘的形象。它能够拉近与顾客的距离，减少顾客的疑虑，提高亲和力。进而促使顾客产生购买行为，达成交易。因此，销售人员应有整洁的仪表、亲和力较强的仪容；有主动积极、面带微笑、亲切诚恳的态度；有进退有序的规范的礼仪；有流利的口才、收放自如的交谈能力等。
此外，销售人员还要讲究公关礼仪。礼貌和规矩反映出一个人的修养水平，销售人员也不例外，要形成良好的交往习惯。要坚持礼貌待客。礼貌的基本要求就是话要尊称，态度平稳；说话要文雅、简练、明确；说话要讲究语言艺术，力求语言优美，婉转悦耳。礼貌在语言上的体现主要有问候用语、征求用语、致歉用语、致谢用语、尊称用语和道别用语。
三要提升销售人员的专业知识能力。一是房地产相关理论知识。房地产相关知识主要包括：房地产开发、房地产市场、房地产物业管理与经营、常用建筑材料、房屋建筑识图、民用建筑结构、民用建筑设计、住宅小区规划等。二是市场营销理论知识。市场营销“是对思想、产品及劳务进行设计、定价、促销及分销的计划和实施的过程，从而产生满足个人和组织目标的交换。”主要表现是：(1)产品概念扩大了，它不仅包括产品或劳务，还包括思想；(2)市场营销概念扩大了。市场营销活动不仅包括赢利性的经营活动，还包括非赢利组织的活动；(3)强调了交换过程；(4)突出了市场营销计划的制定与实施。三是从业技术能力。销售人员应熟悉房地产市场交易法规、程序，具有策划和组织小型促销活动的能力，具有一定的文案写作能力，具有丰富的房地产市场知识并能灵活运用的能力，能为消费者提供合意的方案，能针对不同类型的消费者从不同的角度作不同的介绍，对房地产市场信息能做出正确的分析和判断，如此才能为客户提供优质的服务。
四要掌握销售技巧。销售不仅仅要有内在和外在的知识。还要有一定的技巧，技巧也可以说是理论的实际应用，有了理论知识加上技巧，那么你的销售将易获得成功。如何掌握销售技巧。主要包括以下两个方面的内容：
拜访资料准备
拜访前仪表准备
拜访的目的
客户可能需求分析
拜访信息完善
销售人员了解客户的基本信息应该包含以下10项：
在这里面，1、2、5、6和8是比较重要的信息，尤其是在一些主管具有直接决定权的企业，关键人物的相关信息的准确性有时候是会起到决定性作用的。
了解到以上信息，就可以做到对拜访客户有一个基本的认知，从而更能有针对性地提出方案建议，有效切中客户的要害，这样就做到了“知彼”。当然，仅有这些信息是远远不够的，我还建议销售人员固定准备一些资料，如产品彩页、公司介绍、国家部门红头文件或政策和厂商的促销政策。这些资料一方面可以展示企业自身实力，树立初次见面在客户心中的可信度和好感; 另一方面也可以帮助销售人员在与客户对话中有理有据。拜访客户时，如果销售人员能够提前准备这些资料，在与客户进行初步沟通之后，就可以很快找出与客户谈话的切入点，这样客户就容易接受销售人员提出的建议。
准备好相应的资料之后，拜访者应该做到仪容仪表的整洁，良好的精神面貌和形象会给客户留下良好的印象，同时要注重职业礼仪，小到如何介绍自己，大到在与客户沟通时如何保持分寸。尽管做了多年渠道销售工作，但是我每次去拜访客户，无论客户大小，亲疏，我还是会很注重这个环节。
如果问销售人员去拜访客户的目的是什么？可能很多人的回答会是“看看有没有生意机会”，在我看来，在进行客户拜访之前，销售人员应该明确自己此行有几个主要目的：
确认背景资料信息――将之前收集的客户背景资料进行确认及完善，比如说是不是有一些信息是我们拜访前没有了解到的，或者是客户这边有一些什么样新的计划和调整，这些我们都应该进行记录和备案。
完善信息
引起客户的兴趣
建立人际关系――在这个环节，之前收集整理的客户的兴趣爱好就可能成为销售人员与客户展开话题建立关系的敲门砖。
了解客户目前的状况
提品的资料以及样品，报价单――所有给客户准备需要客户留下的资料和文件，最好整理好统一放置在一个大的文件夹或是信封内，然后在信封外部装订上销售人员公司的名片，方便客户在日后在需要的时候能够很容易地找到。
介绍自己的企业
要求同意进行更进一步的调查工作，以制作建议书
要求客户参观展示
如果能够按照这样的流程，完成以上目的，就可以为下一次见面的会谈和方案建议做好充足的准备工作。同时，在与客户的沟通中，销售人员可以从不同角度寻找客户的需求点：
安全需求――法律风险
客户使用非法软件是存在法律风险的。如果销售人员手上有国家相关部门的政策或是文件，就可以给客户察看帮助他们树立版权意识。
产品功能的需求――信息化建议
在信息化飞速发展的时代，企业的信息化建设就显得尤为重要，因此势必会对产品的功能产生需求。之前了解到的客户信息中，这家客户的员工数量如果增加了，或是业务量增长了都意味着存在产品的需求，这对于销售人员来说就是生意的机会。
利益的需求――信息化给企业的声誉\效率\竞争力
信息化建设不但可以帮助企业提高效率和核心竞争力，还可以帮助企业树立良好的声誉。
自我实现的需求――信息化在企业中的地位作用
在很多企业内部，信息部门或IT部门的地位并不高，原因是因为企业对IT的投入和依赖程度不高，加大企业IT投入是帮助IT部门在企业内部成为核心部门的重要推动力。这一点在与企业的IT部门主管沟通时可以是一个比较好的切入点。
我这有个例子请参考.对自我评价高的员工公司反而不想录
用,你怎么评价?大家的观点是
(1)我想可能有两个方面吧:
本人于1999年进入房地产行业以来，在自己做销售人员的时候通过自己的努力学习，不断提高自己的专业水平与素质．为自己后来的职业提升打下了坚实的基础．能切实贯彻公司的营销方针政策．熟悉并积极应对周边具有竞争性楼盘的销售动向．随时掌控并处理销售部的各种突发事件．把握每个员工的思想动向，并且能理解和解决员工的实际问题，所以我不论在什么地方任职都会有一批永远忠诚跟随我的员工．本人具有敏锐的市场观察能力和良好的执行力，所以请相信我的能力一定会给贵公司带来更辉煌业绩的．
在此，也祝愿小猪能顺利过关，并能取得好成绩。衷心的祝福！
1.自我评价与自我能力不符,公司发现了一些不可取的地方.
2.自我评价与自我能力相符,公司觉得以他们的实力无法保证你能长期的与公司合作,到时造成应聘新员工的开支浪费.
总之,聘用这种员工与他们公司的利益会产生某种程度的冲突
(2) 出现这种情况有以下几个原因
1、最有可能是你的自我评价距离实际情况差距巨大。公司觉得你好高鹜远，不切实际，因此放弃
2、公司面临严重问题，而要被迫裁员，而在人员的选择上有比你更加适合的人选。更加适合未必是能力最好，是综合起来最适合而已。
ps，如果自己对自己的能力有足够的自信，那么何必在意公司对你如何呢
从中,可以看到,一定要对自己的自我评价(销售人员也罢,其他类型职业也罢)做到客观,这也是看你能否对自身素质做到一次全面深刻的认识,也就所谓是的"认识自己".
2 一般来说,销售人员自我评价很可能是公司要求销售人员写的。具有一定的官腔.哈哈。这有一份样式表.供参考.
工作以来，在领导的关心、关怀和支持下，在广大同事的全力帮助下、无私指导下，自己兢兢业业，尽心尽职，做出了一定的成绩：
1、.. 保质保量完成了本年度领导交给的销售任务,在大家的支持下,取的了良好的效益
2、.. 工作中也遇到了一些困难，但是在公司万众一心的气氛感染下，没有气馁,使得今年的销售任务圆满完成
3、..
虽然取得了一定的成绩，但距领导的要求和同事们的期望，还有一定的距离，我将更加努力，.....
3 你想做销售人员，看什么自我评价啊.建议你还是多看看销售人员所要求的具备的素质吧.或者说销售人员应注意什么问题.而不是什么自我评价!
(1)销售员应具有的素质：积极，自信，大胆，沟通力强。专业的产品知识、谈话技巧、商务礼仪。在面试方面首先就要给面试官体现你的自信度，然后你的说话能力，语言组织能力，你的声音，灵活度。销售往往是从拒绝开始，客户拒绝是家常便饭，也是你积累经验的好助手。可以说销售这个行业确实是一个难做的行业。
你可以去网上查些关于销售方面的知识：销售技巧，电话销售技巧，面谈销售技巧，销售心理问题，个人销售管理，商务礼仪等。也可以买些相关的书籍。
以上是我的个人建议，呵呵。
(2)销售工作，首先你准备好，你将会遇到很多波折。。其次是压力。。你要有承受压力的这种能力，其次你必须是一个乐观的人。我觉得并不是所有的人都适合做销售。否则效果会适得其反。。浪费了你的时间
我这有个例子请参考。对自我评价高的员工公司反而不想录
用，你怎么评价？大家的观点是
（1）我想可能有两个方面吧：
本人于1999年进入房地产行业以来，在自己做销售人员的时候通过自己的努力学习，不断提高自己的专业水平与素质。为自己后来的职业提升打下了坚实的基础。能切实贯彻公司的营销方针政策。熟悉并积极应对周边具有竞争性楼盘的销售动向。随时掌控并处理销售部的各种突发事件。把握每个员工的思想动向，并且能理解和解决员工的实际问题，所以我不论在什么地方任职都会有一批永远忠诚跟随我的员工。本人具有敏锐的市场观察能力和良好的执行力，所以请相信我的能力一定会给贵公司带来更辉煌业绩的。
在此，也祝愿小猪能顺利过关，并能取得好成绩。衷心的祝福！
1.自我评价与自我能力不符，公司发现了一些不可取的地方。
2.自我评价与自我能力相符，公司觉得以他们的实力无法保证你能长期的与公司合作，到时造成应聘新员工的开支浪费。
总之，聘用这种员工与他们公司的利益会产生某种程度的冲突
（2） 出现这种情况有以下几个原因
1、最有可能是你的自我评价距离实际情况差距巨大。公司觉得你好高鹜远，不切实际，因此放弃
2、公司面临严重问题，而要被迫裁员，而在人员的选择上有比你更加适合的人选。更加适合未必是能力最好，是综合起来最适合而已。
ps,如果自己对自己的能力有足够的自信，那么何必在意公司对你如何呢
从中，可以看到，一定要对自己的自我评价（销售人员也罢，其他类型职业也罢）做到客观，这也是看你能否对自身素质做到一次全面深刻的认识，也就所谓是的“认识自己”.
2 一般来说，销售人员自我评价很可能是公司要求销售人员写的。具有一定的官腔。哈哈。这有一份样式表。供参考。
工作以来，在领导的关心、关怀和支持下，在广大同事的全力帮助下、无私指导下，自己兢兢业业，尽心尽职，做出了一定的成绩：
1、 保质保量完成了本年度领导交给的销售任务，在大家的支持下，取的了良好的效益
2、 工作中也遇到了一些困难，但是在公司万众一心的气氛感染下，没有气馁，使得今年的销售任务圆满完成
3、
虽然取得了一定的成绩，但距领导的要求和同事们的期望，还有一定的距离，我将更加努力，……
3 你想做销售人员，看什么自我评价啊。建议你还是多看看销售人员所要求的具备的素质吧。或者说销售人员应注意什么问题。而不是什么自我评价！
（1）销售员应具有的素质：积极，自信，大胆，沟通力强。专业的产品知识、谈话技巧、商务礼仪。在面试方面首先就要给面试官体现你的自信度，然后你的说话能力，语言组织能力，你的声音，灵活度。销售往往是从拒绝开始，客户拒绝是家常便饭，也是你积累经验的好助手。可以说销售这个行业确实是一个难做的行业。
你可以去网上查些关于销售方面的知识：销售技巧，电话销售技巧，面谈销售技巧，销售心理问题，个人销售管理，商务礼仪等。也可以买些相关的书籍。
以上是我的个人建议，呵呵。
（2）销售工作，首先你准备好，你将会遇到很多波折其次是压力你要有承受压力的这种能力，其次你必须是一个乐观的人。我觉得并不是所有的人都适合做销售。否则效果会适得其反浪费了你的时间
不要总喝鸡汤了，一位优秀的选手绝对不是靠喝营养液培养出来的，一定是各种动作分解训练而成……
如果非要找秘笈，这才是赢销精英修炼秘笈——销售人员工作技能检核表（示例）
以下是我们为每一个企业进行“业绩倍增”顾问时必须为销售团队建设完成的项目之一。
很多企业招聘新销售人员，往往指望2、3天的培训就能帮企业带来效益，日常训练缺乏系统，晨会、周会流于形式。
对照下表，经理人会发现有太多内容可以融入日常的培养之中，而销售人员也能够不断进行自我提升。
传递价值，成就梦想 ，希望对您也有用。
销售人员工作技能检核表
（示例，因为版式问题，您可以复制并制作成表格，并在项目、内容后面再加上3列：自我检核、经理验收、领导抽查）
一、市场相关知识：
1. 行业：了解行业的发展情况、市场规模和前景。
2. 企业：了解公司的相关情况。
3. 竞争：了解竞争状况与主要竞争者情况。
4. 趋势：了解产品的应用趋势。
5. 产品：了解各种产品的相关知识。
6. 技术：掌握一定的产品应用方面的技术知识。
7. 价值：了解我们提供的产品及服务给客户带来的价值。
8. 价格：掌握价格体系及报价技巧。
二、销售专业知识：
1. 客户细分：了解各主要细分客户群体的需求。
2. 客户价值：1、了解不同规模细分客户群体的当前需求价值。2、了解不同规模细分客户群体的长期需求价值。
3. 交易流程：了解各主要细分客户群体的交易流程与典型案例。
4. 计划：1、了解保障业绩实现的客户开发、跟进计划等。2、根据销售目标制定合理的年度、季度、月度及每周、每天的工作计划。
5. 规划：掌握所属区域市场运作的整体规划。
6. 客户开发：掌握客户的识别、开发及推进技巧。
7. 客户关系：了解客户内部相关人员的作用及关系维护技巧。
8. 渠道：了解各类销售渠道的特征及运作关键。
9. 拜访：掌握客户拜访技巧、拜访工具等运用。
10. 提案：根据客户沟通的不同阶段，掌握相应的提案技巧。
11. 谈判：掌握一定的商务谈判技巧。
12. 招投标：掌握一定的招投标技巧。
13. 合同：掌握合同的各项条款、原则及执行内容与履行过程。
14. 售后服务：了解客户的售后服务流程及注意事项。
15. 客户指导：能快速培训客户正确使用产品。
16. 回款：了解回款流程及催款技巧。
17. 财务常识：了解客户往来相关的财务知识。
18. 投诉处理：掌握主要的投诉处理技巧。
三、人际能力：
1. 表达能力：1、能够逻辑清晰、语言简洁的表达自己所需表达的内容。2、能够简洁、熟练的介绍自己、公司、业务、产品、服务等。
2. 沟通能力：掌握沟通技巧，提高沟通水平，快速建立良好的关系。
3. 文案写作：熟悉各类应用文档的写作格式、规范，有一定水准。
4. 说服能力：掌握说服技巧，提高说服客户的能力。
5. 公众沟通：能在正式场合介绍自己、公司、业务、产品、服务等。
6. 内部关系：了解内部各部门职能、各项工作流程，并能高效协作。
7. 职业礼仪：掌握必须的职业礼仪，表现出专业、得体的职业形象。
8. 人脉维护：掌握人脉关系维护技巧，包括各种通讯手段的运用。
四、企业了解：
1. 企业文化：了解并认同企业文化。
2. 企业目标：了解并认同企业发展目标。
3. 规章制度：了解并认同企业各项规章制度。
4. 收入构成：了解自己的收入构成，并有积极的收入目标。
5. 团队精神：有合作精神，并能积极帮助他人。
6. 部门配合：了解各个部门与自己岗位之间的关系，并熟悉相关流程。
五、日常工作管理：
1. 办公软件：Word、Excel、PPT的基本操作技能。
2. 工作日志：有效制定每天的工作规划，并积极完成。
3. 工作计划：有效制定每周、每月的工作计划，并积极完成。
4. 工作总结：定期对自己的工作进行总结与改善。
5. 工作汇报：每次都能简明、清晰的对自己的工作进行汇报、分享。
6. 时间管理：能够有效安排时间，并对重要事件备忘。
7. 心态管理：能够管理好自己的情绪，并不断自我激励。
8. 客户管理：建立客户管理体系及相应档案，有效管理各类客户。
9. 销售辅导：（经理、主管）掌握基本的销售人员培训技能。
10. 办公系统：掌握公司办公OA系统或客户管理系统等使用。
11. 绩效考核：了解绩效考核的内容，并通过绩效考核发现自身不足，下月做出改善计划。
六、自我提升与持续改善：
一、问题的提出
著名的营销专家MariaSicola[1]认为由于房地产开发、销售及产品固有的一些特点，使房地产业更需要市场营销。然而不少房地产企业的营销观念落后，忽视营销管理，轻视营销人员形象等，结果使企业形象受损，造成了重大的损失。这些问题产生的主要原因在于房地产企业缺乏正确的营销理论和营销形象理念的指导。随着房地产市场发展水平的提高，房地产企业的营销形象日益受到重视，其好坏直接关系到企业的成败。[2]如何面向市场、面向公众塑造房地产企业的营销形象，获得公众的认同和顾客的忠诚是赢得营销竞争胜利的关键。本研究旨在根据房地产企业营销形象中存在的主要问题探讨提升策略。
二、房地产企业营销形象中存在的主要问题
本文通过自编的《房地产企业营销形象》问卷调查了600名公众，收回有效问卷442份，对数据用SPSS11.0社会统计软件进行统计分析，发现目前房地产企业营销形象总体上是正面的，但仍存在不同程度的问题，具体表现如下：
1、营销观念相对落后。调查显示有有44.1%的内部公众（118人）认为本公司目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念；外部公众的评价较为一般（平均数为3.61分，5分为最高评价），这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、营销管理科学性不强。根据调查，公众对房地产企业管理形象的评价平均为3.5分，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有的堆砌太多的承诺而失信于人。
3、营销资产价值不高。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、环境、产品品牌等。在对营销资产的评价上，内外部公众有较大大的差别（相差0.3分），表明部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感；营销环境脏乱等不文明现象。
4、营销人员的形象有待于提高。在调查中发现外部公众对营销人员的评价偏低，平均为3.5分，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在问题，如服务态度不好；仪容仪态需改善；知识需要扩充；沟通能力尚需提高。
5、房地产产品的质量需要提高。“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和建筑质量。
在调查中，我们发现一些公众对房产品的质量持怀疑态度（20.1%），有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能给使客户有一种放心感、满意感。
三、房地产企业营销形象的提升策略
1、树立合适的市场营销观念
从市场营销理论出发，结合房地产产品的特殊性，企业应从以下几个方面确立房地产营销观念：开发企业肩负着改善人居环境，提高人民生活水平的重任；承担着实现城市规划，塑造城市形象，改变城市面貌的责任；在拉动经济，促进经济繁荣中扮演重要角色；树立“以人为本”的思想，克服一切从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、加强对营销管理形象各因素的剖析，提升营销管理形象
（1）明确营销形象的定位
房地产公司营销形象的定位关键在于占据消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于两个方面：一是将定位信息有效地传达到消费者头脑中；二是定位信息是否与消费者的需要相吻合。
（2）协调组合各种营销手段
开发商对媒体的选择和组合是根据地域环境、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、电视台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；亦或向邻近地区的居民打电话或上门推销。如果房地产需求特别大，房地产商只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，销售商也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把文化体育活动引入楼盘销售。
3、提高营销资产价值
（1）提高房地产企业营销守法形象。它主要是商品住宅销售合同、预售的合法性等方面的综合体现。商品住宅销售合同应体现买卖双方平等原则，不能因为客户不懂“专业”或疏忽而把一些不平等条款强加给客户。开发商在整个销售过程中的规范操作、遵纪守法，将使客户产生一种信任感。
（2）改善营销环境形象。环境形象主要包括房地产开发企业工作环境、住宅小区项目施工现场环境和售楼处环境三个方面。它在一定程度上能反映出一个企业的整体管理水平、经济实力和精神面貌。
（3）加强房地产企业品牌或产品品牌的建设与管理。
房地产品牌与其他领域的品牌创建内容基本是一致的，[3]但基于房地产品牌的特殊性，房地产品牌在创建时应该特别注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。
4、提高营销人员的素质和能力
首先，对于销售人员的管理，笔者建议采取“竞争制”的销售模式。这种模式能集中销售人员在工作时的注意力，时刻关注现场动态；同时可以提高销售人员的竞争意识，由以前的等待客户变成迎接客户。
其次，加强房地产企业营销人员素质的训练。提高礼仪修养，包括个人形象如整洁的仪表、亲和力较强的仪容等，电话礼仪，接待顾客时的礼仪等。
最后，提高销售人员的综合能力。通过多种渠道来锻炼销售人员的创造能力，判断及察言观色的能力，自我驱动能力，人际沟通的能力，从业技术能力，说服顾客的能力等。
5、提升房地产企业营销产品形象
对于房地产企业来说，要提高产品形象，笔者认为：一是建立顾客回声系统(ECHO)[4]。顾客回声系统用来倾听消费者心声，包括疑问、抱怨、建议等，而后根据这些意见和建议对楼盘进行改进。二是制定具体的楼盘品质控制标准。毁掉不合格的楼房，且保证楼盘品质和消费者的期望相一致，甚至超出。最后要建立楼盘品质管理的激励机制。如建立相应的组织品管会，设立品质奖金、品质勋章，对优秀的执行者予以奖励，在企业内部创造一种重视品质的良好氛围。
参考文献：
[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.
现在市场的汽车营销模式主要有汽车4S专卖店模式、汽车超市模式和网络销售模式，虽然三种营销模式的特点不一样，但是其营销理念是一样的，那就是以消费者为中心。所以，这也就导致了现在汽车企业在招聘汽车营销服务人才时，更看重的是人所具备的软性条件，比如说，看中这个人的素质、整体形象、语言表达能力等等，当然汽车专业的知识的掌握是必不可少的一个前提条件，也是企业在职校招聘汽车营销服务人才时优先录取的一个条件。
下面我就从学生的形象、语言表达能力和素质教育这三个方面来谈谈汽车营销人才的培养。
一、增强学生礼仪意识，打造良好的商务形象
礼仪被公认为协调人际关系的行为准则。没有礼仪，就没有事业的成功。要增强学生的礼仪意识，首先要利用班会课或者在相关的课务上向学生灌输这样的思想。其次利用商务礼仪课的机会，让学生知道商务场合中形象礼仪、社交礼仪、会议礼仪、办公礼仪等礼仪的具体知识点。最后就是利用营销实务，要学生按照具体的要求做到礼仪规范。只有结合上实践才能将知识灵活起来，真正地使学生接受它们。
我们知道良好的商务形象包括仪容礼仪、服饰礼仪和仪态礼仪。如今在服务业都要求员工上班时盘发、淡妆、统一的着装甚至统一的接待语。汽车行业也早已踏入规范化管理的行列，所以，对员工的形象管理也是十分的重视。比如说奥迪4S店，仪容上要求员工盘发，统一的头饰，短发要求前不盖眉，后不触领，两鬓不盖耳，上班必须化淡妆；服饰上夏冬两套工作服，男士白衬衫黑西服搭配两条领带，分别是以灰色系和橙色系为主，女士白衬衫加职业套裙再搭配两条丝巾，一条灰色一条橙色，另外工作时男女一律穿黑色皮鞋。仪态上，接待客户时，站姿要标准，坐姿要优雅，走姿要自然大方。其他品牌汽车4S店在员工形象管理上基本上都符合以下原则：发型整洁和庄重；衬衫每日烫平，服装一周内至少更换两次；女士应施以淡妆，不可浓妆艳抹；指甲不宜过长；工作时间不可戴有色眼镜；工装口袋不宜放东西；尽量不带戒指；必须穿深色袜子，皮鞋必须每天擦亮。
那么对于学生的形象打造，我认为最好的方法就体现在汽车营销实务和工学交替中。汽车营销实务中，根据现有的条件首先我们要求服装统一。女生：白衬衫、深色职业套装、黑皮鞋；男生：白衬衫、黑西服、深色领带、黑皮鞋、深色袜子。在仪容上要求女生头发扎起来，面部整洁得体；男生不许留长发和胡须，面部要保持整洁清爽。在仪态上要求站姿标准，坐姿优雅，走姿自然大方。我想这样的形象去服务业应聘，首先在形象上就会给招聘单位留下一个好的印象。
二、拓宽学生的汽车专业知识面，提高学生的语言表达能力
很多人认为一个人的口才好与不好，是由先天来决定的。当然我不是完全否认这句话。有句话说得好，言由心生。所以我认为语言表达能力的提高更离不开后天的培养。细细观察，不难发现，人们往往对自己了解的知识，熟悉的事物更善于用语言把它表达出来。那么提高学生的语言表达能力我认为要从三个方面来培养。
首先，组织一些演讲比赛等活动，主题就以学生感兴趣的、亲身感受过的人生成长的经历等等，因为我认为通过这样的方法会发现学生在语言表达这块到底欠缺的是什么。其实经过验证，现在的学生语言表达能力并没有问题，只要是他们熟悉的知识或事物，他们都能很准确的用语言表达出来，但是却有好多学生担心自己如果从事汽车销售的话，口才方面有问题，为什么？是因为他们对汽车了解的不够，对汽车方面的知识积累的太少。
其次，就是要着重扩大学生的汽车知识面。现在各职校的汽车营销服务专业的首届学生已基本上面向社会，然而现在社会上却出现了汽车企业大量招聘汽车营销人才而职校汽车营销专业学生却难以找到专业对口工作的情况，因此，我认为要成为合格的汽车营销人才，应随时掌握汽车市场的动态，具有较强的学习能力，掌握营销技能，又具备汽车养护技能的复合型营销人才，内容包括汽车保险、汽车理赔、汽车金融等方面。
下面大家看一个案例：
某日一位老板走进一间专门销售进口品牌汽车的车行并问销售人员：
顾客：宝马730i是不是全铝车身？
销售人员：（客户提出的这个问题有点突然，而且他是第一次听到全铝车身的概念）哦，不太清楚，我要查一下资料。（查完资料后告诉客户）不是全铝车身。
顾客：刚才我到了某车行看了奥迪A8，他们的销售人员告诉我奥迪A8采用的是全铝车身，是最新的技术，能够提升动力而且省油，我以前开的是宝马530，对宝马车比较了解，现在想换一部车，准备在奥迪和宝马之间做出选择。如果宝马也是全铝车身的话，我就买宝马。
销售人员：（经过确认后再次告诉顾客）实在对不起，宝马730i不是全铝车身。
结果：顾客离开了展厅再也没有回来，据了解后来买了奥迪A8。
其实这个案例很明显，没有达成宝马730i的交易，关键原因在销售顾问，我想只要销售顾问多了解一点汽车技术的前沿知识，在这个案例中，销售顾问首先肯定全铝车身的优势，再说出全铝车身的劣势所在：比如说容易变形，成本高等；另外充分说明宝马730i的优势，尤其是针对宝马感兴趣的客户，只要对比性地介绍奥迪A8和宝马730i即可。
最后，要鼓励学生充分抓住工学交替的机会，这期间是多接触客户，与客户多交流，了解买车时客户最在意的是车的哪些方面性能；另外工学交替时要重视培训的机会，这个过程往往会针对某一品牌车型的特色以及营销的特点做具体培训，这样在一定程度上不仅拓展了知识面，对汽车营销也了一个全新的认识。
三、加强学生的素质教育，提高学生的社会责任感
汽车销售工作也可以说是知识性、技术性很强的开拓性活动，这就要求汽车销售员，要具备一般的市场营销知识、心理学知识、合同法知识及汽车基本知识和专业知识等广博的知识和多方面的才能。尤其在汽车产品不断更新和新技术不断涌现的今天，汽车营销人员更应该不断充实和更新自己的知识面，并具备多种能力和综合素质。
加强学生的素质教育，培养出社会需要的人才也就成为了职校的一个教学方向。所以职校为了培养出高素质有社会责任感的汽车营销人才，充分发挥了校企合作的办学理念，采用工学交替、顶岗实习等多种下企业的方式使学生得到锤炼，从而慢慢形成了健全的思想道德素质、职业道德素质以及业务素质，这也是商务人员在企业中求生存、求发展，求成就的必备素质。
在顶岗实习中，我认为是学生全面发展自己的一个最好的机会。很多学生在学校很散漫，但是走上社会之后却非常积极；而有些同学在学校表现一般，但是走上社会在工作中却表现非常突出，很受领导的重视。因为在工作岗位上他们接触到了真实的社会，思想和身心都成熟了，明白了竞争的道理，明白了优胜劣汰的社会发展需要自己的努力和辛勤付出。更重要的是明白了社会需要的是高素质、高技能的复合型人才。
参考文献：
[1]吴新红.商务礼仪[M].化学工业出版社，2009（6）
一、问题的提出
二、房地产企业营销形象中存在的主要问题
本文通过自编的《房地产企业营销形象》问卷调查了600名公众，收回有效问卷442份，对数据用SPSS11.0软件进行统计分析，发现目前房地产企业营销形象总体上是正面的，但仍存在不同程度的问题，具体表现如下：
1、营销观念相对落后。调查显示有有44.1%的内部公众（118人）认为本公司目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念；外部公众的评价较为一般（平均数为3.61分，5分为最高评价），这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、营销管理科学性不强。根据调查，公众对房地产企业管理形象的评价平均为3.5分，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有的堆砌太多的承诺而失信于人。
3、营销资产价值不高。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、、产品品牌等。在对营销资产的评价上，内外部公众有较大大的差别（相差0.3分），表明部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感；营销环境脏乱等不文明现象。
4、营销人员的形象有待于提高。在调查中发现外部公众对营销人员的评价偏低，平均为3.5分，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在问题，如服务态度不好；仪容仪态需改善；知识需要扩充；沟通能力尚需提高。
5、房地产产品的质量需要提高。“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和质量。
在调查中，我们发现一些公众对房产品的质量持怀疑态度（20.1%），有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能给使客户有一种放心感、满意感。
三、房地产企业营销形象的提升策略
1、树立合适的市场营销观念
从市场营销理论出发，结合房地产产品的特殊性，企业应从以下几个方面确立房地产营销观念：开发企业肩负着改善人居环境，提高人民生活水平的重任；承担着实现城市规划，塑造城市形象，改变城市面貌的责任；在拉动，促进经济繁荣中扮演重要角色；树立“以人为本”的思想，克服一切从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、加强对营销管理形象各因素的剖析，提升营销管理形象
（1）明确营销形象的定位
房地产公司营销形象的定位关键在于占据消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于两个方面：一是将定位信息有效地传达到消费者头脑中；二是定位信息是否与消费者的需要相吻合。
（2）协调组合各种手段
开发商对媒体的选择和组合是根据地域、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；亦或向邻近地区的居民打电话或上门推销。如果房地产需求特别大，房地产商只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，销售商也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把体育活动引入楼盘销售。
3、 提高营销资产价值
（1）提高房地产企业营销守法形象。它主要是商品住宅销售、预售的合法性等方面的综合体现。商品住宅销售合同应体现买卖双方平等原则，不能因为客户不懂“专业”或疏忽而把一些不平等条款强加给客户。开发商在整个销售过程中的规范操作、遵纪守法，将使客户产生一种信任感。
（2）改善营销环境形象。环境形象主要包括房地产开发企业工作环境、住宅小区项目施工现场环境和售楼处环境三个方面。它在一定程度上能反映出一个企业的整体水平、实力和精神面貌。
（3）加强房地产企业品牌或产品品牌的建设与管理。
房地产品牌与其他领域的品牌创建内容基本是一致的，[3]但基于房地产品牌的特殊性，房地产品牌在创建时应该特别注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。
4、提高营销人员的素质和能力
首先，对于销售人员的管理，笔者建议采取“竞争制”的销售模式。这种模式能集中销售人员在工作时的注意力，时刻关注现场动态；同时可以提高销售人员的竞争意识，由以前的等待客户变成迎接客户。
其次，加强房地产企业营销人员素质的训练。提高礼仪修养，包括个人形象如整洁的仪表、亲和力较强的仪容等，电话礼仪，接待顾客时的礼仪等。
1、精神状态的准备。
在销售的过程中，如果销售人员有一个好的精神状态，就会给顾客一种积极的、有活力的、上进的氛围，那么这种积极的上进的情绪总会影响到客户，从而，让顾客感到自己得到一种情绪感染，那么才能顾客在我们的门店里多留些时间，总能他挑选一款合适的衣服。精神状态的表现还从我们的仪容仪表表现出来，具备一定礼仪知识的销售人员，才能让顾客感觉到品牌的价值，因为在看一个品牌的时候，我们的销售人员就是直接体现我们品牌形象的，所以销售人员素质的提升，也是品牌提升的一个重要的标志。精神状态好的好的销售人员，成交的机率大很多。
2、身体的准备，
如果我们有一个好的身体，我们才能保持旺盛的精力，才能更好的工作。这段时间，在卖场里的站立服务，让我感觉到很疲惫，所以我才更能体会到有一个好的身体，才能让我们更好的全力以赴的工作。所以强健的体魄还是一个有活力有朝气的团队所必备的。
3、专业知识的准备。
在接待顾客的时候，由于我对产品的知识的不熟悉，在顾客要一件中号的毛衣的时候，我不能把中号的衣服拿给顾客，因为我不知道中号是几号，在我手忙脚乱的时候，店长把中号的衣服拿给顾客，销售结束后，店长告诉我毛衣32号是小号，34号是中号，36号是大号就是这么一点小小的产品知识，体现的就是你是一个新手，你不懂，顾客就不会和你购买。因为你不能把适合他的产品提供给他。所以产品知识在销售中是很关键的。
4、对顾客的准备。
当我们了解了相关的产品知识的时候，就是我们掌握销售的第一部，让自己的销售业绩提升还需要我们对顾客的性格，穿衣风格等的了解，只有我们对顾客掌握的越多，我们就能更能把握顾客的心理，和顾客建立一种和谐的关系，创造一种轻松休闲的购物环境，善于倾听顾客的每一句话，然后分析顾客是否有购买的意向，推荐适合他的衣服。
在实习中店长的一次销售，让我感觉到对顾客了解才是轻松销售的关键，一位顾客在试穿一件衣服后，店长为顾客把穿在身上的衣服整理好来，让顾客感觉到他很受尊重，一种亲切的感觉，让顾客对店长产生好感，这就是先作好人，才能做好销售的的销售技巧。然后店长对穿在顾客身上的衣服做出了一个很中肯的评价，然后将这件衣服如何搭配告诉顾客，如果这样穿出来，这件衣服所体现的感觉是什么样的效果告诉顾客，然后顾客同样感觉很合适，然后给顾客一个购买的理由,于是顾客毫不犹豫的就把这件皮衣购买了。
销售看起来是如此的轻松，其实在这里运用了很多销售技巧。所以销售是有方法有技巧的，只要用心去做，我们的销售业绩一定会有所提高的。两个月的店堂生活，让我学到了很多东西，充实了自己；专卖店的工作人员流失量很大。但是我发现最优秀的专卖店都具有5个最基本的坚实支柱，在5个环环相扣的领域里为顾客创造了价值。提供解决方案。比如，作为店长，只是保证销售的服装质量良好是不够的。你必须雇佣能够帮助顾客找到合身，得体衣服的销售人员，他们需具备丰富的专业知识，并提供专业知识；如雇佣专业的裁缝随时候命，为顾客提供送货服务，并且乐于接受特殊的订单。当然，必须让导购通过每期的培训；确定培训目标。如，a.服务技能培训。b.商品知识与管理培训。c.店务作业技能培训。d.思想观念培训。这样，导购综合素质才有提高，销售业绩或服务水平才有更大的提升，更能利于培养团队精神。真正尊重顾客。要有积极的工作态度，商品整齐，摆放合理，有商品标价单。明码实价。和顾客建立情感联系。给顾客接近，喜欢和信任的感觉。熟记接近顾客的一些基本技巧：“三米原则”就是说在顾客距离自己还有三米远的时候就可以和顾客打招呼，微笑，目光接触。主动与顾客打招呼。导购员也应注意：a.顾客的表情和反应，察言观色。b.提问要谨慎，切忌涉及到个人隐私。c.与顾客交流的距离，不宜过近也不宜过远。
1、精神状态的准备。
在销售的过程中，如果销售人员有一个好的精神状态，就会给顾客一种积极的、有活力的、上进的氛围，那么这种积极的上进的情绪总会影响到客户，从而，让顾客感到自己得到一种情绪感染，那么才能顾客在我们的门店里多留些时间，总能他挑选一款合适的衣服。精神状态的表现还从我们的仪容仪表表现出来，具备一定礼仪知识的销售人员，才能让顾客感觉到品牌的价值，因为在看一个品牌的时候，我们的销售人员就是直接体现我们品牌形象的，所以销售人员素质的提升，也是品牌提升的一个重要的标志。精神状态好的好的销售人员，成交的机率大很多。
2、身体的准备，
如果我们有一个好的身体，我们才能保持旺盛的精力，才能更好的工作。这段时间，在卖场里的站立服务，让我感觉到很疲惫，所以我才更能体会到有一个好的身体，才能让我们更好的全力以赴的工作。所以强健的体魄还是一个有活力有朝气的团队所必备的。
3、专业知识的准备。
在接待顾客的时候，由于我对产品的知识的不熟悉，在顾客要一件中号的毛衣的时候，我不能把中号的衣服拿给顾客，因为我不知道中号是几号，在我手忙脚乱的时候，店长把中号的衣服拿给顾客，销售结束后，店长告诉我毛衣32号是小号，34号是中号，36号是大号就是这么一点小小的产品知识，体现的就是你是一个新手，你不懂，顾客就不会和你购买。因为你不能把适合他的产品提供给他。所以产品知识在销售中是很关键的。
4、对顾客的准备。
做到锻炼和提高自己，通过这几个月的实习。尤其开拓自己的眼界，解一个不曾了解的环境，这让我受益匪浅。与此同时，也更加明确和肯定今后学习的方向和目标，也许我一个不谙世事、涉世不深的大学生离成熟还有距离，这更激励我要不断地学习，锻炼自己。
就是掌握销售的第一部，当我解了相关的产品知识的时候。让自己的销售业绩提升还需要我对顾客的性格，穿衣风格等的解，只有我对顾客掌握的越多，就能更能把握顾客的心理，和顾客建立一种和谐的关系，创造一种轻松休闲的购物环境，善于倾听顾客的每一句话，然后分析顾客是否有购买的意向，推荐适合他衣服。
