随着我国经济结构的不断调整，房地产业已成为我国一个独立的产业部门和重要的经济支柱，它在国民经济中的作用也愈显重要，我国经济实践及发展趋势告诉我们，目前乃至今后相当长一段时间，房地产业为我国新的经济增长点。房地产业作为民生的重要问题，目前备受关注，有关房地产业的信息也日渐成为各级政府、广大群众普遍关注的热点。2005年，国家统计局创立了房地产开发统计报表制度，把房地产开发统计报表从固定资产投资统计制度中单独列出来，这表示出国家对房地产业的重视。作为一名房地产统计工作人员，深感责任重大，同时，随着房地产业企业的增多，统计的难度也在加大。为搞好这方面的工作，特针对房地产统计工作中存在的问题作简单探讨。
1 房地产统计的意义
房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的，作为经济发展的一个重要产业，房地产开发投资呈现出快速增长的态势，房地产投资的快速增长，有效地促进了经济增长，成为支撑经济增长的重要因素。同时，由于房地产业对民生的关系密切，与其他行业关联度很高，对国民经济与其他产业的发展影响非常大。所以，能够准确、客观地反映房地产业真实状况和走势的统计制度和数据预报，就显得尤为重要。近年来，房地产数据越来越受到人们的关注，对房地产信息的需求越来越大，房地产统计信息对政府部门的决策及国民经济的发展起着至关重要的作用。因此搞好房地产统计意义重大。
2中国房地产业的发展历程
房地产又称不动产，通常是指房屋和土地两种财产的合称。房地产业则是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。中国房地产业的市场化是在有计划地将计划经济下由政府提供住房的体制转变成适应消费者需求的市场化住房体制的推动下实现的。自从1998年开始连续9年保持了增长远高于GDP增长的态势，国家为了在宏观上控制房地产泡沫的出现，出台了各项关于土地、金融等方面的政策法规，旨在不断推动和完善房地产业的成熟和发展。国务院先后颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、引导和调控房地产市场的八项措施，强调坚持住房市场化的基本方向，并且大力发展住房信贷，在提出房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用的同时，强调对房地产业的监管和调控，以促进房地产业持续健康发展。在2006年的政府工作报告中，总理部署土地调控三新规，督察制获准建立，强调调整利益机制、完善责任制度、健全法律机制几方面。2008年3月在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告中，温总理进一步强调要抓紧建立住房保障体系，坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。2009年2月28日，指出，因为房地产直接关系到人民群众的生活，而且直接影响到国民经济的发展，所以希望在应对金融危机当中，房地产业能够保持稳定、健康的发展。
3现行房地产统计制度与方法分析
房地产统计制度方法是一个复杂的体系，它主要包括统计调查体系、统计指标体系和统计标准体系。
3.1统计调查
我国房地产调查体系中主要存在两大调查系统：一是由国家统计局及其调查总队所组成的政府综合统计系统；二是由建设部和地方政府建设主管部门所组成的部门统计系统。我国房地产统计调查主要采用。即房地产统计的组织部门（政府统计部门和建设部门）通过向房地产企业发放房地产统计报表，由房地产企业自行填报，上报给基层统计部门，然后逐级汇总、上报。房地产报表方式为年度报表和定期报表中的季报、月报。
3.2统计指标
我国目前还没有完善的房地产统计指标体系，房地产统计指标散见于由各省统计局印制的《房地产开发统计报表制度》（某年统计年报和下一年定期报表）和建设部印制的《房地产统计报表制度》，并且每年的指标数量都有差异。
3.3统计标准
为了便于对统计数据和各种有关信息进行分类研究，国家统计局对某些重要的复杂的统计分组体系，制定、和实施统一的标准，实行标准化管理，形成统计标准。将己有的和应有的各项统计分类标准，按其内在联系组成的整体所形成的体系，就是统计标准体系，使各项统计分类标准有机结合，相互衔接，减少重复，防止矛盾，避免人力、物力、财力的浪费。另外，统计口径的规定在统计工作中也有一定标准。房地产统计标准体现在统一的房地产统计制度、房地产统计指标解释、房地产统计指标编码。
4房地产开发统计工作中存在的问题
4.1对房地产统计工作不重视
房地产统计由国家统计局将报表下发到房地产开发企业，由企业填报；省、市、区县各部门都有报表下发到企业，并且依靠政府统计局颁发的房地产统计报表制度搜集有关房地产方面的统计资料，前提是房地产企业有正规的专门统计机构和统计人员。
有些房地产企业的领导者认为，房地产统计工作可有可无，没有必要专门设置统计工作岗位，统计人员兼职的多、专职的少，有的企业由财务人员兼任，有的企业让工程管理人员填报。他们未经过系统的统计专业培训，业务素质不高，统计工作规范化程度低，对指标解释理解不透，在核算过程中容易发生差错，致使上报的统计数据出入较大，不能正确反映企业开发、经营情况，造成企业统计报表中的指标填报不全，不能客观、全面、准确地反映房地产的真实情况。
4.2统计指标设计存在的问题
在日常房地产统计工作中，计划总投资、本年完成投资、商品房建设投资、土地开发投资等指标涉及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等涉及得较少。目前房地产二、三级市场已形成，而房地产业的统计制度还残留着计划经济时期的烙印，与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符。此外，房地产开发统计指标设计缺乏实用性，未做到与时俱进。
国家统计局和建设部均采用全面报表的方式采集数据，使得房地产统计数据的来源渠道单一、缺口大。基层统计数据仍存在虚报、瞒报、错报、漏报问题，甚至伪造和篡改统计数据。在统计数据汇总处理中，各级政府出于自身利益的考虑，往往干预统计工作的独立性。
5完善我国房地产统计的措施
5.1确保统计数据的质量
房地产统计是一项严谨细致的工作，准确、全面、及时地采集基础数据是房地产统计质量的根本保障。应从基础数据采集到综合处理，从数据分析研究到最终服务于社会，各个环节紧密相连，处理流程严密。还应建立并规范统计工作流程，确保统计数据质量、提高统计工作效率、充分发挥统计工作的职能作用。因此，提高专业房地产统计人员的素质至关重要。只有拥有一只高素质、稳定的基层统计队伍，才能及时、准确地统计房地产基础数据。
房地产开发企业的统计基础工作规范化是统计工作一项重要的基础建设，是企业统计工作现代化建设不可缺少的一个环节，也是提高企业统计工作质量的前提。企业应在巩固和加强综合统计部门职能的基础上，完善基层统计队伍，配备充足的素质优良的统计人员，并进行经常性的统计培训，培养各级专业统计人员和综合统计人员的高度责任心和敬业精神。并保持其稳定性，采用先进的数据收集方法、技术和装备，形成上下贯通、纵横交织、完整高效的统计数据收集组织网络，同时辅以有效的奖惩机制，以确保上报数据的质量。
5.2建立健全房地产业统计制度和统计指标体系
近年来，我国房地产市场发展迅速，房地产业交易的多级市场已形成。而与此形成鲜明对比的是，房地产业的相关统计信息已不适应房地产业的发展要求，物业管理、房地产业中介服务的统计制度还未建立。而美国房地产统计体系完善，无论是统计机构，还是统计指标都强于我国。
因此，应尽快完善我国房地产市场多级统计制度，增加物业管理、房地产中介服务和其他房地产业的统计；完善统计指标体系，充分发挥房地产统计工作的服务功能，开辟房地产统计的新领域、增加新内容、采取新形式。
现代房地产统计指标体系庞大而复杂。建立房地产统计指标体系，一是为了系统、全面地考察和描述我国房地产企业的现状和规律，并对其进行宏观调控。二是必须密切联系实际，以确定指标的含义和统计口径。三是应从房地产业的投资、开发、销售、物业管理等一系列连续活动出发，既要有总量指标，又要有相对指标和平均指标；既要有实物量指标，又要有价值量指标和劳动量指标，多方位反映房地产业的全貌。四是要有动态思维，并随着经济形势和客观条件的变化经常予以修正，动态地反映房地产业的发展进程，既要联系我国现阶段房地产业的现状和水平，还要参照国际相应的技术标准。
5.3稳定统计队伍，提高专业人员素质
一、房地产开发统计工作中存在的问题
（一）统计制度缺乏完整性
（1）房地产业统计的范围单一。房地产业是从事土地和房屋的投资、开发、经营、管理和服务的经济活动，它包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。目前房地产业统计的范围仅限房地产开发企业，而物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动在制度上还是个空白。
（2）统计指标设计重投资轻经营。在日常房地产统计工作中，计划总投资、本年完成投资，商品房建设投资、土地开发投资等投资指标涉及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标涉及的较少。另外目前房地产二、三级市场已经形成，而房地产业的统计制度还残留着计划经济时期的烙印，与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符合。
（二）房地产开发统计报表制度缺乏可操作性
房地产开发统计采用的是全面定期统计报表制度，在实际工作中，随着房地产开发企业的增多，全面定期统计报表的操作性难度加大。具体表现在：
（1）房地产开发统计基层表收集难。一是人难找。目前许多房地产开发企业没有固定的统计人员，一遇到统计局要报表，老总总是临时指定人员来做，往往是这个月报表做了，下个月又不做了，统计人员变动频繁，培训又不及时，经常造成房地产开发企业漏统，或者填报的基层表质量不过关。二是按时上报难。按照制度要求，房地产开发企业基层表一般均在月底前上报统计局，方不影响统计资料的汇总和上报，在现实中，总有些企业以各种各样的理由无法按时上报。从客观上讲，房地产开发企业月底才能结账，如果不给企业一定的时间，企业就无法完成统计工作，如果碰到星期六或星期天，上报报表会更加困难。三是全面统计难，目前房地产开发统计采用的是全面定期统计报表的方式，统计范围包括各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发单位。目前房地产开发企业逐渐增多，县市级统计人员缺少，一个人往往要从事许多工作，再加上房地产统计报表上报的时间紧，工作难度可想而知。
（2）房地产统计报表填报难。据填报房地产开发情况的统计人员反映，如果要填好统计局的一套报表，非下一番苦功夫不可。一是报表指标太多太细。例如房地产开发企业（单位）投资、资金和土地情况共有40个指标，40个空格；房地产开发企业（单位）施工、销售和空置情况29个指标，168个空格，在年报中在加上房地产开发企业财务报表，又要增加44个指标，44个空格。二是逻辑关系很复杂。一套房地产开发统计报表指标之间的关系也是很复杂的。房地产按用途分组的投资额与房地产施工面积是有对应关系的，房地产竣工面积、房地产竣工套数和房地产竣工价值是相对应的，所以在填报房地产开发统计报表时，刚开始接触统计报表的人员往往感觉到很头痛。三是填报的指标搜集难。据填报房地产统计报表的人员反应，填报房地产开发报表需要房地产开发企业工程部、财务部、销售部三部门配合。如果房地产统计人员不与工程部销售部去联系，填报数据的真实性就值得怀疑。如本年完成投资额指标来源于施工企业填报的“工程进度报告单”或“工程价款结算帐单”，如果施工单位没有或施工单位不能够按时提供，统计人员又怕麻烦，很容易造成投资额数据不准确。
（三）房地产开发统计指标设计缺乏实用性。
房地产开发统计指标设计不够实用主要表现在：一是统计指标设计过于专业。过于专业的指标只宜用作专业研究，如果的统计信息老百姓连看都看不懂，他们又如何能使用呢？二是统计指标设计没有做到与时俱进。在实际工作中，有时领导和群众关心的热点、难点问题，统计部门无法用数字去回答。而领导和群众不关心的问题，报表中涉及的很多，这是因为统计指标的设计还比较传统，没有做到与时俱进。传统的统计工作主要是为政府部门的决策提供统计资料和统计咨询意见，重点在于为如何管理好国家、企业、百姓提供依据，而可能为广大百姓 所用的统计指标则很少。三是统计的结果缺乏真实性。只有真实、及时的数据方能为社会所用。如果基层统计报表填报的不准确，填不全或干脆不填，造成了汇总数据不准确，无法为社会所用。
（四）政府综合统计和部门统计间缺乏协调性。
一是数据较乱，数出多门的现象时有发生。笔者从网站上曾看到多篇反映政府部门的数据不一致，甚至打架，给房地产市场造成了一定的混乱，也给社会带来了不好的影响。二是同一指标，由于部门之间的统计标准、统计口径、统计方式不一致，导致数据不一致；在向外信息时，部门之间缺少沟通交流，给人们造成了数据不一致的误解。比如房价，因为商品房有住宅、办公楼、商业营业用房和其他之分，也有期房和现房之分，又有一级、二级地段之分，如果笼统地某个城市的房价是多少，这样数据不一致的可能性很大。
二、解决当前房地产统计工作中存在问题的对策
1、建立、健全房地产业统计制度。目前，房地产业的发展加快，而与此对应的房地产业的相关统计信息已经不适应房地产业的发展要求，物业管理、房地产业中介服务的统计制度还没有建立，房地产业交易的多级市场已经形成。所以建立健全房地产业统计制度已是摆在统计部门的议事日程了。笔者对建立健全房地产业统计制度有两条粗浅建议，一是增加物业管理、房地产中介服务和其他房地产业的统计。二是改房地产开发统计月报为季报，增加房地产业人员劳动报酬、利润、税收等经营统计指标，以满足gdp核算的需要。
中图分类号：P21文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）04（a）-0000-00
随着《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》的颁布实施，特别是2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》的公布，对进一步规范房产登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人合法权益的意识起到了极大的推进作用。而在日常的房产登记管理工作中，建立房产测绘及成果管理系统是建设房屋等级管理系统的基础。系统主要是集房产图绘制、测绘流程管理和测绘成果档案管理于一体的现代化房产测绘管理系统，涉及网络技术、计算计软、硬件技术、地理信息技术等多个方面的专业范围。本文就结合工作实际，探讨如何建立一个新型的房产测绘信息化系统建设，进一步服务群众、服务城市化建设。
1 房产测绘系统的建设目标和重要性
房屋是我们人类生产和生活的重要场所，是人类赖以存的基本物质要素。房产测绘是房产管理工作中必要的基础资料和数据。在房屋登记过程中，房产测绘系统的建立和完善是房地产市场信息系统的基础，如果没有安全、稳定、可靠的房产测绘成果做支撑，如果没有准确而完整的房产测绘成果作为确认房屋产权、产籍和有效保障权利人合法权益的重要依据。因此，建立一个标准、权威及数据精度可靠的房产测绘系统是房产管理工作的重要基础。
2 房产测绘系统的总体设计
建立房产测绘系统建设必须从总体上把握、从高起点着眼，遵循“统一部署、分步实施、逐步完善”的科学指导思想，确保业务流程的高效性和操作的标准化。
（一）建立统一标准、系统先进，操作规范为目标。房产测绘过程中必须以建立房产公共服务平台为目标，以建设部及国家规范的相关标准为原则，实施房产测绘系统建设，统一地理基础坐标与房屋编码，提高测绘系统的兼容性、开放性、可靠性和安全性。同时在房产测绘系统的总体设计上，要借鉴一些国内房管和测绘部门中房产测绘应用系统建设的先进经验和理念，在技术上采用先进、成熟的技术，使得设计更加合理、操作更加规范。同时要在注重系统的实用性的前提下，尽可能采用先进的计算机软、硬件环境；在软件的开发思想上，严格按照软件工程的标准，保证系统的规范标准和先进性。
（二）建立一个合理、实用、可靠的安全保障体系。房产测绘系统安全是系统正常运行的保证，要建立一个合理、实用、统一的安全保障体系，其安全需求主要有：一是身份认证。系统对房产测绘业务工作中的不同岗位人员实行分级授权，实行有效的管理。二是入侵检测。在系统的关键环节设置入侵监测系统，以便有效防止非法入侵，及时做出应对措施。三是漏洞扫描。采用专业漏洞扫描工具，定期对网络系统及计算机系统运行进行扫描，及时发现潜在安全隐患，加以防范处理。四是病毒防范。在服务器端上安装防病毒系统，以提供对病毒的检测、消除、免疫和对抗能力。五是测绘数据安全交换。在房产测绘系统安全、网络安全的基础上，实现内网和外网、内网和专网间的数据安全交换。同时要建立切实可行的安全防护系统，从日常的规章制度建设、安全管理手段建设等方面保障系统的安全可靠、稳定运行。
（三）建立一套房产测绘图文数据综合系统。房产测绘图文综合系统的建立和应用，是建立一套以房产测绘管理系统为主，房产图形数据为基础，以权属登记管理为核心的房产信息综合数据库。同时，充分利用地理信息系统（CIS）、电子办公（OA）、房产测绘流程信息系统及服务平台等先进技术，通过专用网络实现房产数据图形在房屋登记部门、房产测绘部门、房产信息管理部门、产权交易和产籍管理之间电子化自动流转。总体来设计，该房产测绘图文综合系统的建立包括五个系统：测绘流程子系统、分层分户图子系统、房产平面图系统、产权产籍流程、档案管理应用系统。
（四）建立以GIS为核心的房产测绘管理系统，实现图属联动。在房产测绘系统建设过程中要充分考虑软件技术的先进性、可靠性、安全性、可扩展性、可移植性及系统效率。集成GIS技术，建立以GIS为核心的房产测绘系统，实现测绘与信息系统的一体化。建立准确、完整、规范的信息资源（特别是房屋测绘信息）采集、更新体系，建立基础测绘及项目测绘成果管理机制，规范统一全市房产基础测绘和项目测绘业务作业流程，对外业采集的测绘成果基于面向对象GIS数据模型进行统一的入库管理，建立基于统一控制测量网下的测绘成果管理系统。
（五）建立人机界面应用系统和图表生成管理业务处理系统的智能化。应用系统要稳定、可靠、实用，人机界面友好，输出、输入方便，图表生成灵活美观，检索、查询简单快捷。同时房产测绘管理业务中还存在不同时期的不同测绘成果，例如房产规划之前的面积概算、房产预售之前的预测绘（图纸测绘）、房产竣工验收时的实地测绘等。通过在房产测绘管理业务系统中输入房屋的特定信息，查询出房屋在各个时期的测绘成果，根据这些测绘成果进行比较、分析。
3 房产测绘系统的应用
房产测绘系统的建设，很好地适应了现代化管理的需要，使房屋面积计算、房屋共有面积分摊等工作全部实行计算机自动化计算、不但避免了人工计算的繁杂，极大地提高了工作效率，同时也使计算结果精度更高，一般中间计算结果保留六位小数，计算最终结果保留两位小数。依据测绘成果管理系统，能根据关键字段（如建设单位、项目单位、测绘委托人等信息）查询出房产测绘成果档案，在房产变更测量时提供原始数据，同时，还能根据不同时间段，建立房屋的新建、变更到灭失的历史档案。此外，房产测绘系统还可以提供对外数据接口，通过XML标准交互语言或者其他标准webservice方式，提供房产测绘成果属性数据和图形数据，为房屋产权登记业务办理提供安全、完整的房屋信息、权证配图及楼盘信息，避免了手工二次录入造成的繁琐与出错的可能，大大提高了工作效率。
通过房产测绘系统的应用，保证了房产测绘成果的现势性及广泛应用性，将房产测绘平面图、房产测绘分幅图、房产测绘分层分户图与基础地理数据（GIS）数据相互叠加，通过与房屋产权登记、档案管理等信息有机结合，不但丰富了基础地理数据库的图层内容，并进一步推进了房屋信息可视化管理和科学管理。
2008年7月，国家发改委宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批，标志着这个囊括全国40个城市的房地产预警预报系统在2004年停滞后再次启动，但对于正式运作的时间并未指名。只有拥有一个切实有效的房地产信息统计系统，配合完善的房地产监控和预警机制，才能未雨绸缪，及时调控，避免房地产大起大落，对经济发展，人民生活，金融安全尤为重要。在房地产数据中，空置率是一个较为重要的指标，它较客观的反映房地产市场供求状态，国际上将该指标作为房地产市场调控的重要依据之一，但国内对该指标的价值未予足够重视，该指标体系仍处混乱状态。例如，我国国家统计局的“国房景气指数”中的“商品房空置面积分类指数”，是指前一年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积（截至2008年9月末，统计局公布的商品房空置面积分类指数为103.54，比8月份回落0.36点，同比回落5.93点。全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%）。住房与城乡建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置待销面积（指竣工验收后空置时间在一年以内的商品房建筑面积）、空置滞销面积（指竣工验收后空置时间在1年以上、三年以内的商品房建筑面积）和空置积压面积（竣工验收后空置时间在三年以上的商品房建筑面积）。那么，我国的空置房面积到底是多少?应该怎样计算空置率才合理？怎样应用空置率对房地产市场指导和调控都亟待解决。
一、建立和健全我国住宅市场空置指标体系，重视空置率的研究
空置（Vacancy）是指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售状态。空置=未售出房屋+已售未使用+已售未出租。“未售出房屋”直接反映房屋销售状况。可能原因：时间短尚未售出；在预期房价上涨时地产商捂盘惜售；其他各种原因不能售出。“已售未使用”包括：第二套房（为将来自己或子女住）或现有房住；投资或投机购房，这类购房者购房的目的是为了出售或出租房屋，并从中获取利润。因此，被投资者和投机者购买的房屋，必将又重新投放到房屋市场上出售或出租。由于转手交易成本增加及转手交易价格预期的提高，拉高了房价，从而产生投资和投机性空置房屋。对投机性购房，其目的只是为转手，不装修也不打算出租。“已售未出租”包括：无人租；租金过低房东不愿出租；租金过高房客不愿租。
空置主要包括以下五个指标：空置量：指某一时点如年末等空置的商品房数量 ，不包括季节性使用的房屋或腾空待拆的旧房屋。计量单位用面积m2表示。空置率：空置率指某一时点（如年末等）空置商品房面积占全部商品房存量面积的比重。平均租售时间：平均租售时间是指空置房屋求租、求售所需的平均时间，其计算公式为：平均租售时间（年）=年平均空置面积/年平均租售面积。吸纳量：吸纳量是指一定时期一定范围内现有的可供使用的住宅商品房中被市场占用的部分，其计算公式为：本期吸纳量=本期销售量+本期租赁量。吸纳率：吸纳率指吸纳量与本期可供量之比，用公式表示为：吸纳率=本期吸纳量/本期可供量，式中的本期可供量 =期初空置量+本期新增量。该指标体系可反映房地产使用市场和交易市场的景气状况。其中，空置量、空置率、平均租售时间的大小对空置产生正面影响，与房地产景气状况呈反向关系；吸纳量、吸纳率的大小对空置有负面作用，与房地产景气状况呈正向关系。美国采用空置量、空置率、吸纳率等指标，香港采用空置量、空置率、供应量与吸纳量之比等指标；台湾则采用空屋数、空屋率和自有住宅比例等指标。
二、明确空置率统计指标，以增量空置统计为重点，向存量统计过渡
空置率指标比较有常用的有如下几种：第一，商品房空置率V1=商品房空置总量/城镇所有房屋总量 ×100%，第二，商品房空置率V2=商品房空置总量/近三年商品房竣工量×100%，第三，商品房空置率V3=商品房空置总量/当年竣工量×100%，第四，商品房空置率V4=近三年商品房空置量/近三年商品房竣工量×100%。前三种方法都是以现有总空置存量为分子，分母则各有不同。国际上和我国港台一般以商品房空置总存量为分子，以商品房空总存量为分母，这却不适合我国内地，用建国以来的空置总量来计算，混淆和掩盖了我国在经济发展过程中各个不同时期的房地产发展的问题和矛盾，不能准确反映不同时期房地产发展状况，再者我国现有房地产统计体系尚不完善，很难得到全国商品房及其空置总量较准确的数据。商品房空置总量作为分子，特别是未出租部分的统计，因其有变化快的特点，更难得到准确的数据。现行条件下，存量空置统计难以实施。我国人口众多，房屋存量巨大，仅建国以来，全国累计住宅竣工面积就近70亿平方米，在此基础上统计调查存量空置面积，难度很大。因此，目前将总空置和存量指标纳入空置率计算还难以实现。现阶段应从增量空置统计入手，按照国际通用指标口径，完善商品房空置率的计算方法和确定合理空置率标准，逐渐向存量统计过渡。V4是以商品房空置和竣工量的增量数据进行统计计算，符合现阶段国内房地产状况。
三、缩小统计时间段，以三年为时间单位
在以上四种计算方法中，V1以城镇所有房屋总量为分母，分母必然很大，使空置率结果偏小，而且我国地源辽阔，房屋总量巨大，品种繁多，它包括商品房、单位自建房、居民自建房、住宅合作社建房和大量农村建房中的空房量，所以很难准确统计社会拥有的全部空房量。以2003年为例：全国城镇共建住房7.25亿平方米，其中商品住房只有2.85亿平方米，商品住房占全部竣工住房的比例只为40%，所以以城镇所有房屋总量为分母的数据也很难准确。V2以近三年竣工量为分母，而以空置总量为分子也不合理。V3以当年年度竣工量为分母，虽然在现行房地产开发统计条件下，年度统计指标最多（有出租、不可销售面积等指标）、指标也最准确，在此基础上统计的空置率等指标波动最小，计算的空置率最能反映实际情况。但按年度计算商品房空置率分母很小，空置率结果则会偏大。用当年的竣工量作为分母和商品房建设的长周期性相违背，时间段过短，不能反映商品房出售和出租的时间概念，空置房和滞销房没有合理区分。实际上商品房在一年之后才得以使用是正常的现象，这包括正常销售周期及销售商悟盘等因素，无法反映当年的实际空置水平，这些结果都会失真而失去其价值。例如用V3计算2003年建设部公布的全国商品房空置面积为1.28亿平方米，除以当年竣工面积3.25亿平方米，则空置率高达39.4%。2004年建设部公布的全国商品房空置面积为12326万平方米，除以当年竣工面积42465万平方米，则空置率也高达29%。用V2计算（2001-2003年三年商品房竣工面积之和为10.43亿平方米），空置率就降到了12.3%。而若用V1计算则不到5％。V4较为适合我国的国情，除因其以增量数据进行计算，其以三年为时间单位也更为合适。这是因为以近三年增量商品房空置量作为分子，数据较易统计，也比较准确。既可以用于全国范围调查指标，也可以作为某个地区或某个类别房屋的统计。分母以近三年商品房竣工量也比较合理，一年时间过短，房屋来不急售出，四年则过长，不能实际准确地反映空置量。从理论上讲，V4更接近实际情况，明确了待销、滞销、积压概念。
四、以套为单位，取代以平方米为单位
我国目前空置率和空置量指标，是用平方米而不用套数作为计量单位，主要是应用于反映房地产市场的销售状况，而不是使用情况，所得出的空置率难免失真，故很难全面衡量房地产市场所存在的问题。从另一个角度统计房屋购买或租时，按套数统计显然比按面积统计容易和方便得多。
五、按类、区段统计
在商品房空置率中，商品住宅空置面积所占比率为最高（根据国家统计局最新数据为51%）。故现商品住宅空置率的合理区间暂用商品房空置率的标准。按照商品房空置率的定义还可按物业分别计算商品住宅空置率、办公（写字）楼空置率、商业营业用房空置率。商品住宅、办公楼、商业营业用应该将经济适用住房、商品住房及商业物业分别进行统计，以有效防范投资性购房引发的“泡沫”，对宏观与微观市场起到切实的指导作用。以上几类房因特点和需求不同，国家的政策各异，其空置率的合理区间应分别确定。因为我国地域辽阔，地区之间经济发展不平衡，空置率分区统计更具有指导意义，东、中、西部空置率在同一发展时期，合理区间也不同。5％空置率对经济较落后，居民收入低和金融资产积累不足的中小城市可能已经危险，但对北京、上海这类经济较发达，居民收入高，外来人口购房需求量大的城市，7%或8%可能仍为合理空置率范围。所以分别统计大、中、小城市的空置率更为合理。
六、强调政府主管部门定期披露房地产信息的责任和义务，尽快完善空置率统计体系
商品房的空置量大小对市场开发、投资机构及个人投资都有很大影响。目前房地产信息披露的平台还没有建立，由于产业范围划分的不清晰，相关的土地、技术指标、销售等方面的数据也就无法公开和透明，导致了统计数据不全面。不仅购房者无法获知他们想知道的有关房地产项目的基本数据，就是开发商也无法通过正常渠道了解有关方面的数据。作为行业主管部门，建设部有自己的一套统计系统和统计数据，但受《统计法》的限制，不公开，只用于行业内部的调控管理。其对商品房空置量的描述也只是商品房空置面积的概念。国家、省、市应按年度正式公布各级商品房空置率等指标，包括分类空置率指标。全国工商联住宅产业商会也在建立“空屋率”的数据，用实际抽样调查的方式将未销售或销售而未使用的房屋统一纳入“空屋”。然而，客观地说， 要想做出完整的数据， 企业和商会都难以实现。全面的、体现权威性的数据最终要靠政府的行政力量才能完成。
空置的界定是空置率统计体系中最为困难的工作，挨户调查统计的方法，不仅费时费力，因户主私秘或暂时外出等原因，对有些房屋是否空置难以确定。国内有的房地产顾问公司将连续三个月电表不走字的已购商品房计入空置统计。台湾则采用参考台电公司的每月用电度数低于20度的户数来统计空置率，其计算方法如下：空置率＝空置房户数/非营业用电总户数×100％。因电力公司收费系统已电子化，用与空置率高度相关的变量用电度数来统计房屋空置率，不仅准确而且简便，这种方法无疑是目前最值得研究完善并加以推广的方法。至于是以电表不走字或用20电度数作为分水岭值得进一步探讨，若以年度统计，用年总用电量少于多少度（如100度）为界定标准更便于统计，这排除了中介看房、户主打扫卫生及偶然的小住或短暂的出租用电对统计准确性的影响。
【参考文献】
[1] 贾海：商品房空置率计算方法初探[J].中国统计，2003（7）.
1.搞好这项工作，是满足国家实施房地产市场调控政策的迫切需要。近年来，房地产业的发展突飞猛进，在不断改善我国城镇居民住房条件的同时，也带动了其他相关行业的快速发展，成为国民经济发展中的重要支柱产业。然而，伴随着房地产业的飞速发展，房价过高、上涨过快的问题变得越来越突出。为此，国务院相继出台了多项调控措施促进房地产市场平稳健康发展。实施房地产市场调控政策，促进房地产市场平稳健康发展，迫切需要包括房价统计信息在内的相关统计数据作为决策参考依据。在《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》([2010]4号)中，明确指出“有关部门要及时市场调控和相关统计信息，稳定市场预期”。
2.搞好房地产价格统计工作，是统计部门的重要责任。统计工作从本质上讲，就是客观准确地反映经济社会活动的真实情况。房地产既是一个产业，也与居民生活改善和提高密切相关。因此，及时、完整、准确地掌握和房地产市场价格统计信息，是统计部门的重要责任。
从1997年四季度起，国家统计局组织35个大中城市开展房地产价格调查工作，到2005年开展价格指数编制工作的城市扩展到70个。十多年来，各相关城市调查队及其工作人员克服困难，求真务实，不辞辛苦，认真组织实施房地产价格统计调查，为国家实施房地产市场调控政策和社会公众提供了大量的房地产价格统计信息，应予以充分肯定。当前，党中央、国务院对房地产价格统计工作的要求比过去更高，房地产价格统计工作的难度也在不断增大，机遇与挑战并存，同志们务必要明确自己所承担的重要责任，自觉增强使命感和责任感，迎难而上，全力以赴搞好房地产价格统计工作，不辱使命，为提高政府统计公信力做出自己应有的贡献。
3.搞好房地产价格统计工作，是社会各界对政府统计工作的迫切要求。对于房地产价格信息，党和政府高度重视，社会高度关注。当前，我国房地产价格信息的出处较多而且数据差异也较大，有时甚至趋势相反。从我们的房地产价格统计方法来看，也确实存在一些必须改进的问题。社会各界迫切希望和要求政府统计部门进一步完善统计方法，提高房地产价格统计数据的科学性和准确性，为满足社会公众的需要提供真实可信、及时完整的房地产市场价格统计信息，正确引导居民对住房的理性消费，最大限度地减少损害社会公众利益的相互重复或矛盾的房地产市场信息。
二、当前房地产统计的内容和存在的问题
1.当前房地产统计的内容
目前房地产业统计主要是对房地产开发企业的经营状况、房地产物业、中介和其他房地产企业进行的统计。诬蔑心地产业统计主要包括政府统计部门和政府部门统计。政府统计部门统计是指统计局、国家调查队针对房地产行业开展的统计，分别是房地产开发与经营统计、房地产企业劳动工资统计、房地产价格统计、房地产企业景气调查、企业集团报表。政府部门统计指建设部门、房地产管理部门、土地管理部门针对房地产业开展的统计，目前主要有房地产管理部门的物业统计、房产交易及有关信息等。
2.房地产业统计存在的主要问题
(1)统计制度缺乏完整性
①房地产业统计的范围单一。房地产业是从事土地和房屋的投资、开发、经营、管理和服务的经济活动，它包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。目前房地产业统计的范围仅限房地产开发企业，而物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动在制度上还是个空白。
②统计指标设计重投资轻经营。在日常房地产统计工作中，计划总投资、本年完成投资，商品房建设投资、土地开发投资等投资指标涉及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标涉及的较少。另外目前房地产二、三级市场已经形成，而房地产业的统计制度还残留着计划经济时期的烙印，与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符合。
(2)房地产开发统计报表制度缺乏可操作性
①房地产开发统计基层表收集难。一是人难找。目前许多房地产开发企业没有固定的统计人员，一遇到统计局要报表，老总总是临时指定人员来做，往往是这个月报表做了，下个月又不做了，统计人员变动频繁，培训又不及时，经常造成房地产开发企业漏统，或者填报的基层表质量不过关。二是按时上报难。按照制度要求，房地产开发企业基层表一般均在月底前上报统计局，方不影响统计资料的汇总和上报，在现实中，总有些企业以各种各样的理由无法按时上报。三是全面统计难，目前房地产开发统计采用的是全面定期统计报表的方式，统计范围包括各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发单位。
②房地产统计报表填报难。一是报表指标太多太细。例如房地产开发企业(单位)投资、资金和土地情况共有40个指标，40个空格；房地产开发企业(单位)施工、销售和空置情况29个指标，168个空格，在年报中在加上房地产开发企业财务报表，又要增加44个指标，44个空格。二是逻辑关系很复杂。一套房地产开发统计报表指标之间的关系也是很复杂的。房地产按用途分组的投资额与房地产施工面积是有对应关系的，房地产竣工面积、房地产竣工套数和房地产竣工价值是相对应的，所以在填报房地产开发统计报表时，刚开始接触统计报表的人员往往感觉到很头痛。三是填报的指标搜集难。据填报房地产统计报表的人员反应，填报房地产开发报表需要房地产开发企业工程部、财务部、销售部三部门配合。如果房地产统计人员不与工程部销售部去联系，填报数据的真实性就值得怀疑。如本年完成投资额指标来源于施工企业填报的“工程进度报告单”或“工程价款结算帐单”，如果施工单位没有或施工单位不能够按时提供，统计人员又怕麻烦，很容易造成投资额数据不准确。
(3)房地产开发统计指标设计缺乏实用性
主要表现：一是统计指标设计过于专业。过于专业的指标只宜用作专业研究，如果的统计信息老百姓连看都看不懂，他们又如何能使用呢?二是统计指标设计没有做到与时俱进。在实际工作中，有时领导和群众关心的热点、难点问题，统计部门无法用数字去回答。而领导和群众不关心的问题，报表中涉及的很多，这是因为统计指标的设计还比较传统，没有做到与时俱进。传统的统计工作主要是为政府部门的决策提供统计资料和统计咨询意见，重点在于为如何管理好国家、企业、百姓提供依据，而可能为广大百姓所用的统计指标则很少。三是统计的结果缺乏真实性。只有真实、及时的数据方能为社会所用。如果基层统计报表填报的不准确，填不全或干脆不填，造成了汇总数据不准确，无法为社会所用。
关键词：
动态成本；房地产；管理系统
1房地产企业动态成本管理模型
成本管理从核算型向控制型管理改变，之后向价值创造型管理方式变化。管理系统的运作，使得建设企业从本质上提高控制成本的能力，更准确的分辨增值和非增值作业。最终使企业能够由原来的粗放型，不断向精细化管理演变，增强企业的市场竞争力。房地产动态成本管理系统的主要有如下作用：①主要用于获取房地产开发企业以往建筑工程的数据，以及目前实际的市场信息。此种做法能帮助企业决策时参考以往项目的历史指标、以及估算最新的人才、材料、设备的所需投入资金；②根据建设项目的动态情况，制定施工建设清单，在参考内部基准价库的前提之下，通过分析建设开发信息、施工材料清单，结合动态市场制定此工程的目标成本，将其作为工程成本把控的重要内容。施工材料清单清单的准确性，直接影响着项目施工目标成本的合理性；③依照施工材料清单以及工程图纸，结合实际市场状态，实施建设项目的招标采购步骤，上一个步骤制定的建造施工目标成本起到掌控投入资金的作用，最终达到的效果在实施前设立标准之内。将这一阶段和上个阶段制定的成本计划做出对比，并将分析报告第一时间传送到企业成本数据库，帮助将来建造施工资金把控更加精准；④根据施工图纸完成既定的建设项目。通过一系列的措施，使得施工的实际成本低于制定的计划成本。掌控建造中产生的变动，管理资金投入。然后将得到的结果传送建立的信息数据库中，由此得到相关参考标准；⑤成本分摊。建造实施过程中产生的成本分摊到单位工程上，然后就可以获取单位工程需要投入的资金，将其进行累加计算得到项目的总成本；⑥评估分析。对建设项目的预期成本、计划成本以及实际成本进行差异化数据分析，然后对导致投入差异的因素进行限制，对资金投入控制能力进行验收，能为决策者提供较高的参考价值。
2研究与投入使用
房地产动态成本管理系统投入使用的作用是：房地产信息，房地产运作成本，工程建设过程，房地产涉及资金数量和相应数据统计等相应方面的管理。
2.1基础信息管理分析
房地产涉及的信息，记录其中的建设性信息，对房地产建设的具体过程进行记录分析，与市场价值对比，从而建立企业的整体价值数据库。预估资金管理：分析项目的作业过程，确立单个项目花费，还要算上项目建设过程的费用，这个过程利用作业成本法完成。测算建设项目耗费，完成相关资源分配，获取单位工程需要投入的资金，累加计算得到项目的总成本。
2.2合同管理
管理工程构建过程中涉及到协议和合同，在第一时间获取和确认签约内容，传送到内部存储数据库，将其作为指导参考。变更管理：施工计划最终完成会花费很长时间，可能会出现影响原计划，引起设计图的改变和施工计划的调整。这个部分就是记录这些变化，将数目与合同原始执行资金数目结合。计算出这个项目执行过程中总的成本，使项目管理者及时的掌握变化，调整企业内部的相应工作，提高工作效率。
2.3结算管理
根据项目工程动态的实施状态，对相关协议当中已完的内容执行结算，将其分配到对应的单位工程中。研究成本变化问题，转化成图表的模式。这样做有利于项目管理人员通过数据分析调整成本模式，该调整数据的结果应该储存到该企业的数据库中，更加有利于项目实施。
2.4成本统计管理
参照施工不同步骤的成本信息，在模块中对相应内容信息进行整理，及时对不同单位的投入资源完成合理的调配。本模块还需要完成差异分析功能，如：目标成本和签约成本的对比等，运用可视化的图表信息完成投入资金掌控工作。
3房地产动态成本管理系统的应用
房地产动态成本管理系统使用的效果体现在如下几个方面：①能及时获取项目的成本信息，控制不合理成本的增长，分析无效作业和增值作业，能及时了解项目的资金状况，为企业的资金运作提供第一手资料，降低了企业的财务费用；②费用分配更加科学合理，产品成本比以前得到更加真实的反映，由此使得企业决策者能更加准确地进行产品定价，提高了开发产品的竞争力；③对工程的耗费资源实行动态核查，对资金投入差异的原因进行探究，系统向使用者展现的可视化内容，能帮助工程监督者第一时间制定对应的资源管理措施，从而达到降低项目投入的效果；④保证数据获取的有效性，第一时间得到信息反馈。通过相关历史工程项目资金投入信息和在建项目成本信息进行新项目的目标成本制定，将两者进行有机的结合，从而保证投入决策数据最大限度的客观、及时、精确；⑤实现了企业内各部门的数据共享，使得工作效率大大提高。中小型的房地产企业和工程建设公司在项目开发的步骤和资金雄厚的企业具有很多共性，差异在于投入资源、流动资金和项目总的工作时间。这些因素不是可以影响上述系统工作状态的原因，该系统反而会使企业内部提高工作效率，加大工作管控力度，使企业的社会效益，经济效益稳步提升。
4房地产动态成本管理系统的特点
实时性：利用上述动态成本管理系统，结合企业本身的市场属性，将最终获取的实际成本管理成果实时、动态、真实的展示给决策者。成本管理模式：通过核算对象分解，将作业成本管理引入房地产企业管理中，细化成本管理对象，使成本发生情况具有可追溯性，动态反映成本状况。提供多维成本分析方法，规范成本管理流程。WEB技术：通过对系统使用WEB技术，解决集中式管理需求问题，能使企业和在外地的项目或者分公司及时进行数据汇总和实时数据的采集，保证信息的一致性，方便成本控制和企业决策。
5结束语
房地产企业动态成本管理系统能有效地提高信息的传递速度和信息的真实性，企业的高管也能及时地获取有关的信息，辅助企业决策。房地产企业动态成本管理系统的运用能有效地减少企业的管理费用，节约项目投资。房地产动态成本管理系统将最新的计算机技术结合，更加有效的整合企业的获取和存储信息，同时为企业管理层提供决策、计划、控制与经营业绩评估的全方位和系统化的管理平台。
参考文献：
财务成本核算缺乏真实性、及时性,影响了科学决策①设立成本核算对象时不够规范,由于房地产产品规模大、生产周期长,往往成片分期开发,而且建筑产品是非标准产品,许多房地产企业没有能够根据产品特点合理确定核算对象;②建设部门和财务部门对建造成本的确认和计量存在着差异,造成了对成本管理财务账面与实物数量不符的现象;③成本费用分摊随意性过高,造成工程成本核算脱离了经营实际;④成本核算与施工进程不同步,造成核算结果滞后于工程进度,财务成本信息不够准确、及时,影响了决策者判断。
财务成本管理控制意识淡薄开发初期房地产行业的高额利润使管理者和员工忽视了财务成本管理的重要性,不论成本高低都能盈利,形成粗放经营的局面。从全局和战略的角度认识到精细化的管理模式,是未来房地产企业所必然经历的转变。
财务成本管理措施和管理方法落后房地产企业财务成本管理的方法分析,主要是利用财务管理部门的决算报告为依据。按照此方法即使分析过程中发现问题,由于项目已经实施,已经无法进行相关的弥补工作。不能及时进行事前预测和事中控制,财务成本核算显得很被动。如果财务成本在账面上出现失控状况,则无法挽回已经产生的损失,没有真正实现核算型财务成本管理向管理型财务成本管理的转换。
房地产企业财务成本管理及控制的方法策略
积极构建全面预算管理体系房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
全面预算模式根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
预算的编制与执行房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
预算的考核与分析房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
完善现有的财务管理体系
完善财务会计体系①科学设置会计科目。根据《企业会计制度》和管理控制要求,科学设置会计科目。如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于进行不同产品的盈利能力分析。②统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一,在此基础上增加适当的灵活性;会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;财务数据记录和归集程序、财务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一。
建立管理会计系统建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心、利润中心和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别确定其绩效考核指标、标准、办法,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。同时,设置科学的管理会计报告体系,向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。
健全预算会计体系,实现财务管理预算化房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后,根据资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表,构建企业财务预算指标体系。同时要加强管理,坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则,定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施,形成以财务制度对经济行为定性约束、以财务预算为主对经济行为定量约束的格局。
强化资金管理在资金筹措方面,首先要加强企业信用管理,信用良好的企业将能获得条件优厚的长期低息贷款,企业将会有更多的资金开发经营更多的房地产项目,有利于做大做强。其次资金筹措要有计划,根据企业实际需要选择适合的资金来源。在资金使用方面要加强管理,加快资金周转。防止企业过度预支资金,否则一旦发生债务危机就会危及到企业生存。严格控制管理费用支出。
加强财务制度建设,完善内部审计制度房地产企业在制定财务会计制度时,应当遵循针对性、可操作性和强制性原则,制定一套符合企业实际的财务制度:一是要设立专门的财务管理机构,统一负责企业的资金融通、现金出纳、财务管理、工资核算、固定资产等的预算编制、决算实施工作;二是要制定相应的财务管理制度,如现金、采购、报销、稽核等制度,实行财务管理规范化和制度化;三是要具备相应的考核制度,强化监督机制。内部审计工作要从事后的财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预(决)算审计、专项审计等领域发展。要善于发现问题,及时提出解决问题的措施,从而提高整个企业的财务管理水平。
调整并优化资金管理体制,完善资金管理系统
2.项目计划管理——策划工作分解
房地产策划工作按照工作流程进行结构分解，即将策划总体工作分解为任务模块，并确保各模块之间形成联动机制，实现策划各模块工作配合顺畅运转。为此，房地产策划项目组织部门应在不同的策划阶段，以项目经理办公室为牵头，实现各部门工作协调实施。根据房地产策划各阶段的具体工作任务，结合项目组织部门进行科学分工，做到责任到人，确保房地产策划所有部门和员工能够各司其职，整体联动。在房地产项目具体策划工作中，进行项目工作分解，可以将房地产项目划分为市场分析、市场需求调研分析、项目定位、项目规划设计方案、项目营销策划五大模块，其中市场分析模块包括经济发展状况及预测、房地产所在区域城建规划两大工作任务，市场需求调研分析包括土地市场供求分析、年度区域土地供求分析、价格走势分析三大工作任务；项目定位包括房地产项目市场定位、客户群体定位、产品方案和售价确定三大工作任务；项目规划设计方案包括项目平面规划、项目户型分析、项目园林景观和项目室内设计四大工作任务；项目营销策划包括入市时机、营销思路和市场推广策略三大工作任务。
3.项目实施管理——关键控制点
在项目组织管理和项目计划管理工作结束后，要结合项目实施现场活动确保落实项目工作分解中的各项工作任务，保证各项工作任务的质量。项目经理应结合房地产项目历史经验，紧抓项目实施过程中的关键环节进行控制，即关键控制点，对项目实施整体状况进行查缺补漏，有效监督，实现项目管理“以点带线+以线带面”全程管理，做好项目实施管理。此外，项目经理还需要结合项目实施过程中可能出现的突发状况进行有效控制，制定项目应急预案，消除项目后顾之忧。在房地产项目市场分析中，策划工作关键控制点在：对房地产项目宏观经济和市场环境的分析比较，房地产项目所在区域市场产品竞争对比分析、房地产成功项目案例借鉴启示、结合房地产项目土地性质分析项目价值，为房地产项目定位提高数据支撑；在房地产项目产品方案分析中，策划工作关键控制点在：参照土地、客户、市场进行环境分析，确定房地产项目在市场的定位，确定项目客户群体定位，确定项目产品定位，确定项目产品价格，实现和市场快速有效对接。按照房地产项目策划工作侧重点，对项目实施进度周期进行计划、控制，最终对房地产项目进行整体评估；在房地产项目规划设计分析中，策划工作的关键控制点在：产品设计涉及到房地产整个项目元素设计规划，是房地产项目产品策划的重要点，是房地产项目后续营销包装的重要过程，具体包括土地平面规划、户型设计、园林景观设计、交通道路规划、智能化系统、建筑设计等方面；在房地产项目营销方案分析中，策划工作的关键控制点在：销售方案和市场推广方案。其中，销售方案要做好卖点提炼、形象定位、制定销售策略、价格策略；推广方案要做好前期推广的成本费用统筹和具体推广策略的策划工作。
开展城镇居民住房和收入状况调查，摸清城镇居民住房和收入底数，对于科学制定保障性安居工程建设计划，合理确定保障性住房建设的数量、种类和户型结构，有计划、有目的地推进这项工程建设具有重要意义。各单位、各部门要统一思想，提高认识，高度重视城镇居民住房和收入状况调查工作，周密部署，精心组织，抓好各项措施的落实，按时保质完成城镇居民住房和收入调查任务。
二、加强领导，明确任务
（一）为保证该项工作顺利进行，特成立城镇居民住房和收入状况调查工作领导小组，负责全市城镇居民住房和收入状况调查工作的协调、指导和监督工作。其组成人员如下：
领导小组下设办公室在市房产局，办公室主任由张同志兼任。各乡镇人民政府、市直机关各单位、省驻各单位各自成立调查工作小组，根据调查方案的具体要求和时间安排开展工作。市统计局负责对调查统计工作进行业务指导；市财政局负责落实调查工作经费；市公安局负责提供居民家庭人口及户籍等数据资料，并配合做好调查员入户调查工作；市民政局负责提供低收入（低保）居民家庭户数、人口等数据资料；市人力资源和社会保障局负责提供居民家庭就业、社会保障等数据资料。
（二）城镇居民住房和收入状况调查工作领导小组下设资料汇总分析小组和城镇居民住房和收入状况调查工作督导小组。
1．资料汇总分析小组
资料汇总分析小组负责做好资料审核、建档、汇总和分析工作；督导小组负责对工作进度进行督导。
（三）冲山镇人民政府负责、社区居民（非农业人口）的入户调查和统计工作；市教育局负责全市教育系统（含农垦系统教职工）人员的入户调查和统计工作；市卫生局负责全市卫生系统人员的入户调查和统计工作；市就业局负责外来务工人员的调查统计；市国资办负责全市国有企业职工的入户调查和统计工作；各乡镇站、所由上级垂直主管部门负责入户调查和统计工作。
三、明确调查的对象、步骤和方法
（一）调查对象和内容。包括全市城镇（7个乡镇）所有非农业人口。财政供养与非财政供养要分别统计。
1.市公务员单位、市参照公务员管理单位、市直事业单位在职工作人员（含工勤、公益岗、聘用、自筹人员），离退休人员。
2.乡镇政府机关和各站、所工作人员（含工勤、公益岗、聘用、自筹人员），离退休人员，乡镇政府所在地城镇居民（非农业人口）。
3.市国有企业、市属农场人员。
4.、社区居民（冲山镇非农业人口）。
5.省驻各单位工作人员，包括行政、企事业人员。
调查对象以家庭户为单位，为避免重复，夫妻双方以男方为调查登记对象，单亲家庭以单方调查为单位。
调查具体内容见《城镇居民住房和收入状况调查表》（附件1），重点采集各阶层群众住房、收入现状和住房需求。同时，还要对外来务工人员住房和收入状况进行调查，填报《外来务工人员住房和收入状况调查表》（附件4）。调查工作结束后，要按《城镇居民住房和收入状况调查汇总表1》（附件2）、《城镇居民住房和收入状况调查汇总表2》（附件3）、《外来务工人员住房和收入状况调查汇总表》（附件5）进行汇总，形成各类统计数据。
（二）调查时间与步骤。调查工作从开始，至结束，分四步进行：
第一步，前期准备。制定调查方案，组织调查人员，广泛开展宣传活动，对城镇居民进行耐心的政策讲解，包括调查目的、调查内容，争取城镇居民的理解和支持。
第二步，组织培训。由市保障性住房工作领导小组办公室统一组织培训，包括讲解调查方案、各类调查表填写要求、调查数据质量审核等。
第三步，入户调查。由各调查工作小组按方案要求分阶段、分级、分片区方式逐户进行调查。同时认真核对房屋产权证、租赁证及相关证明材料。住房建筑面积按房产证或购房合同确定，没有房产证和购房合同的要实地勘测。
第四步，审核汇总。各乡镇人民政府、市直机关各单位、省驻各单位收集整理调查数据后，采取交叉审核、逻辑审核等方式对调查数据进行审核，审核后的调查表于年月日前报送市住房保障与房产管理局，市保障性住房工作领导小组办公室根据汇总数据进行分析，并撰写《城镇居民住房和收入状况调查分析报告》上报省住建厅。
（三）调查方式与方法。本次调查采取逐户普查和统一报表格式、统一上报内容、分级分区域实施、逐级逐片汇总的方式进行。各乡镇人民政府、市直机关各单位、省驻各单位调查工作小组要指定专人（2人以上）负责本单位干部职工（含离退休、工勤、司机、公益岗、自筹等人员）的入户调查和统计工作，财政供养与非财政供养、在职与离退休、市区与乡镇要分别统计上报。被调查人和调查单位主要负责人要在调查表上签名，社区居委会及乡镇政府（或单位）要在调查表上加盖单位公章。
四、狠抓工作落实，切实完成好调查工作任务
（一）确保调查质量
调查人员要增强工作责任意识，把好登记关，对调查对象身份证、户口簿、婚姻情况、住房情况（房产证、购租房合同或其他证明材料）、家庭收入情况等逐项核实。、社区居委会、各乡镇政府、市直机关各单位、省驻各单位、市保障性住房工作领导小组办公室要对调查数据逐级审核，严把登记、录入和抽检关，防止出现差错、遗漏或重复，保证调查结果的真实、准确。
（二）严肃工作纪律
1．要求各乡镇、市直机关各单位、省属驻各单位于月日前将本单位调查机构、调查工作队员名单报市住房保障与房产管理局。
2．被调查的城镇居民要如实填报住房和收入状况，弄虚作假的，一经查实，不得再享受政府提供的住房保障。
城市拆迁评估工作发展以来，工作繁琐，时间紧张是拆迁评估工作一直存在的问题所在。在2003年10月我国下发了关于城市拆迁文件《中小城市房屋拆迁估价补偿评估规定》的规章，确定了中小城房屋拆迁工作进入了一个暂新阶段，国家下达了各项规章制度，各个房地产评估公司必须从新规划自己的发展，一般在评估几千户的城市拆迁工作的量，这一份评估报告要在半个月左右出据，完成几千户拆迁的评估报告，工作量和时间是非常关键的。计算机系统的介入城市房屋拆迁大大的缩减了劳动时间，另一方面计算机有它的优点：高度精确性，能够在很大程度上给与房屋拆迁工作的质量保障。对于拆迁工作的评估专业性要求较高，拆迁评估工繁琐复杂，当前没有可应用的管理系统。所以作者根据实际理论相结合，研究一套简约中小城市拆迁评估体系管理系统。该系统在使用之后，通过多次的改进，最后行成了一套比较简单实用的操作系统。
一、中小城市房屋拆迁估价业务分析
设计中小城市房屋拆迁评估管理系统输入（拆迁房屋的基本介绍）、预算（被拆迁房屋的总价值，包括装修费用）、输出（中小城市房屋拆迁的总报告表格）三部分相结合。输入部分填写相关房屋拆迁信息和分类比较后的相关信息。上报拆迁房屋的基本信息：拆迁人与承租人姓名，产权证号、产权坐落、产权性质、建筑现有面积和实际使用面积、房屋总楼层数、房屋是商用还是民用、新或是旧、主体结构、朝向、房屋基本装修等信息。预测算部分由五部分组成：（1）按照拆迁的相关规定，在房屋拆迁中对没有条件测量的使用面积应该转换成建筑面积；（2）计算机管理系统应该预算包括（朝向系数、成新系数、楼层系数、商服用途房屋的临街系数）；（3）计算机管理系统应该预算包括房屋价格及装修总价；（4）如果有房屋出租情况下，计算拆迁房屋重置价格结合层新的单价及总价；（5）房屋拆迁基本信息进行修正对比应该按照住宅民用、非住宅商用等等分类标准汇总。
二、系统的设计
（一）系统的软件结构。本系统开发研究主要集中在于怎样节约评估时间并且保证评估的总体质量的输入与测算汇总。因此，系统开发分为三个部分：信息存储区、功能模块部分和用户使用区。信息存储区涵盖了房屋拆迁的基本信息、对比信息和最终的评估结果。作为信息的存储，并不涉及信息的应用。功能模块部分包括两个主要功能：（1）模块主要是在于用户界面实现对接对输入数据进行分析；（2）对相关拆迁房屋进行信息汇总、预算等等。用户界面部分包括两个主要功能：（1）模块的主要功能途径，并给于用户操作说明；（2）给予一个快捷方便数据输入模块、并且能够对已经输入的数据进行准确检索。系统软件包括三部分使系统的数据与应用分离、操作界面与应用逻辑分离。数据与应用的分离能较好的保护数据的安全性，也能实现数据与应用的灵活的物理配置。譬如本系统实际操作过程中，该系统能够同时录入同一批拆迁房屋信息，大大的节约评估的时间成本。
（二）系统的数据库设计。设计中小城市房屋拆迁评估管理系统，数据库分8个主要部分，主要包括：（1）输入被拆迁的相关信息（输入表）；（2）案例比较的（案例表）；（3）中小城市房屋拆迁（重置价格表）；（4）住宅表；（5）非住宅表；（6）公示非住宅表；（7）暂不公示非住宅表；（8）汇总表。
（三）模块设计。把模块分成两部分，分为输入拆迁房屋相关信息表单和比较修正相关信息表单。在模块设计的过程中，要对输入的相关信息进行核实，同时为了节省工作时间，系统允许多名员工同时输入不同部分的信息。最后合并成模块，对不同的员工输入进行合并、整序。测算模块，根据有关规定、方法计算出相应信息，并汇总生成各种报表的数据。
（四）用户界面设计。用户操作界面分为主窗口和菜单栏。主菜单包括（有录入、查询、整理测算和报表）。录入主要是拆迁房屋的信息、录入比较案例的两个子菜单栏。查询包括拆迁房屋信息、比较案例和报表的查询。对于工作人员来讲是相当的便捷
三、系统的特点
能够减少输入的工作量，大多数情况下，房屋拆迁的信息大部分是相同的，系统通可以设置成默认，就是拆迁房屋的相关信息与之前的相关信息相同，输入者只要按一下默认按钮，则相关信息就会拷贝过来，对不同之处稍加修改。对房屋拆迁价位进行修改，该系统能做到省时省力。操作系统非常注重细节，该系统更加人性化。拆迁过程中人为变化很大，评估结果总是需要重心调整，要是需要修改的拆迁户较多，工作量是较大的。本系统研究了排序功能，评估时按一下按钮，系统自动完成任务。
四、结语
本系统从开发到现在，经过多次应用与修改，在以后城市拆迁工作的变化中，该系统能够得到更好的完善。因此，希望本文能够为城市房屋拆迁评估工作提供一定的帮助，使城市房屋拆迁评估工作实现自动化与信息化。
参考文献
[1] 方盛.房地产拆迁测绘管理系统设计和应用[J].测绘与空间地理信息，2009，32（3）.
一、关于房地产开发企业的成本核算系统的分析
1.经济的发展，我国的房地产经济不断得到发展，在此过程中，房地产市场规模形势不断得到深化。其办公楼的租售价格及其商品房等的销售价格都是日益提升的。房地产市场的各个人员在房地产经济的运作过程中，对房地产的整体成本问题是非常重视的。作为一个合格的房地产开发管理人员，具备良好的职业素质、工作能力是很重要的，这样就有利于通过相关环节的深化应用，进行其房地产的开发成本的计算，促进其整体房地产运作环节的完善，实现其房地产的综合管理系统的健全，以满足实际工作的需要，通过对其内部各个环节的优化，保证其企业财务管理系统的健全促进其房地产的开发企业的成本核算系统的健全，满足房地产经济的发展需要。
在进行房地产的成本核算过程中，我们要进行相关环节的深入应用，我们必须要明确房地产的成本核算控制，与一般行业的成本核算模式存在差异，为了促进房地产企业的成本核算系统的健全，我们必须要根据其成本核算系统的内部相关环节，展开分析。与传统的非房地产企业相比，房地产行业的内部会计核算模式更加具备复杂性的特点，它主要分为两种运用形式，分别是发包形式及其自营形式。在开发项目的运作过程中，我们要进行相关设计图纸环节的应用，在建设过程中，我们要进行相关施工方法及其施工组织的应用其，确保其施工成本核算环节的稳定发展。在此过程中，我们要进行其定单成本法的应用，确保其生产费用环节等的规范，促进其下序环节的稳定运行。
2.房地产经济的开发是一个比较统一性的工程，它不仅仅是一种产品的概念，更是一种一体化销售观念的应用。在实际房地产的开发工作中，由于其存在完工的房地产及其正在建设的房地产，其开发成本是针对于房地产整体运作环节来说。房地产的间接费用环节的分摊模式是比较独特的，所谓的间接费用指的是企业为生产产品及其相关劳务活动的提供而产生的一系列的费用。传统的非、房地产类企业，其把间接费用归结为制造费用环节里面，在一定时间内按照相关规范方法进行分配。其分配方法的应用通过是对生产环节的相关细节的应用，保证其产品质量的提升。在房地产企业的开发运作过程中，其间接费用环节是属于开发间接费用环节的，其分配标准也是不同的。需要我们根据实际房地产企业的内部运作情况，进行相关措施的应用，保证其房地产内部成本核算系统的健全，以满足实际工作环节的需要。划清收益性支出与资本性支出是正确计算产品成本的重要界限。按现行《企业会计制度》规定，应予资本化的借款范围为专门借入的款项，不包括流动资金借款等。按照这个规定，制造业生产产品成本中不含资本化利息费用，而利息是在当期的财务费用中体现。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用利息，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入产品成本中，如属于成本对象完工后发生的，计入当期的财务费用。企业在日常经营活动中发生的某些费用不一定当时就要支付，但按照权责发生制原则，属于当期的费用应该计入当期。
3.传统企业在产品成本的核算环节中，将其直接材料成本、人工成本及其管理费用、间接费用等进行相关环节的应用。通过对其整体环节的应用，进行其标准分摊间接费用环节的规划，确保其相关产品成本的有效计算。在产品的销售过程中，通过对其结转的产品成本环节的规范，确保其成本核算系统的健全。确保房地产的开发企业成本核算环节的不断优化。在其成本的运作管理过程中，除了要进行相关费用的分摊外，还要进行相关项目成本环节的规范。然而在实际工作过程中，由于相关因素的影响，企业的相关环节的项目成本具备一定的不确定性，这就难免导致了房地产施工工程的综合效益的稳定提升。在其运作过程中，政府机关的房地产政策的变化对其也是影响巨大的。比如其项目的动迁，其发生一定的工程成本，在其动迁环节中，如果出现了一些意外情况，政府会进行动迁费用环节的控制。还有在对外景观要求在项目完成后，政府为了统一规划而要求开发商增减某些景观，也会相应增加开发产品成本。项目完工后预算和决算之间的差异，加上项目决算时间较长，在结转销售成本时往往很难判断差异数。考虑到上述两种情况影响成本的金额较大，一般通过预提费用来处理，并在预提费用中设置一个“不可预计费”用来列置。房地产开发成本中会发生一些其他不确定因素对成本的影响，如车库、小区会所、人防工程的地下室等是单独出售，还是和商品住宅或办公楼一同出售，或者无偿转交给小区物业；多结构、多品种的项目同时开发，土地成本的分摊是按建筑面积、占地面积还是工程概算面积来计算等都会对每个成本对象所发生的开发成本影响较大。
二、关于房地产企业成本核算的特征及其相关要求的分析
为了满足房地产企业的综合效益的提升，我们要进行房地产成本核算特征的深入了解，以促进其房地产内部成本核算系统的健全。房地产企业的会计核算模式相对于其他的企业具备一定的独特性。由于其房地产本身工作性质的影响，其房地产施工的时间是比较长的，需要的施工周期是比较短的，其企业运作的重要关键是其成本核算模糊。在房地产企业的内部会计管理过程中，其通过对开发成本科目内容的核算，促进其核算开发成本环节控制。通过对相关会计软件、职能的应用，确保其房地产成本管理环节的优化，实现对其成本系统的有效健全，推动其开发产品成本的有效控制。适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
为了促进房地产开发成本环节的深化，我们要明确成本核算对象及其相关的成本项目环节。在其开发成本的管理过程中，我们要进行相关开发项目的应用，以实现对成本核算对象的核算，保证期辅助核算环节的优化。在此过程中，我们要进行商品房项目的基础设置的规范应用，促进其相关环节的项目的单独设置，确保其开发成本核算管理系统的健全，满足实际工作的需要。应计入所规定的成本费用明细科目；应按照规定进行相应的辅助核算。开发成本应设立项目成本管理台账，以完整反映成本的发生过程。现场管理部门发生的费用应先计入“开发间接费”科目，然后再转入“开发成本—开发间接费”科目。企业应采用合理的方法核算配套设施所发生的费用。对于开发产品已经完工而相应的配套设施尚未完工的，建议各企业结转完工的开发产品时，预先提取相应的配套设施费，以较为准确地反映成本。
三、关于其核算内容的深入分析
1.为了促进企业的成本核算系统的健全，我们要进行其企业成本核算内容的分析。在其土地征用过程中，由于其相关开发成本的应用，导致了其科目核算系统的不健全的，为了保证这一环节的稳定运行，我们要进行开发成本的核算模式深化。同对其相关环节的土地成本展开分析，促进其单独项目主体对象的深化，通过对其项目主体内容的深化，确保其虚拟开发主体的实现。在此过程中，我们要进行企业施工过程中的准备工作，确保其设计环节、测量环节及其规范方案环节的优化。确保其整体工程质量效率的提升，以满足工程的需要。在此过程中，我们也要对地质勘测工作、图纸设计环节、测量环节等的的优化，确保其工程的整体运行质量效率的提升，保证其内部成本环节的有效控制。因土地征用和拆迁所支付的土地出让金、转让款、有关税金和补偿费用等在“开发成本——土地使用及拆迁补偿费”科目核算。对于整块取地、分项分期开发的土地，在尚未确定总体规划之前土地成本先按照单独项目主体，设立虚拟开发主体，归集核算土地成本、前期整体规划、测量、设计、勘测等支出进行核算，设立“**地块”之类的辅助项；在确定总体规划时再按照各分期的土地面积占总土地面积的比例分摊归集的土地成本，按照各分期的建筑面积占总建筑面积的比例分摊归集的前期费用。建筑安装工程费，甲供材料、工程款、监理费等的支付，不管哪种形式均要通过“应付账款”科目。
为了保证房地产工程施工过程中的综合效益的提升，我们要进行其建筑单体室之外的配套工程成本的互动。通过对其小区相关环节的优化，促进其工程的开发项目的成本环节的深化发展。促进其相关物业设置、居民会等环节的应用，确保其工程的整体成本环节的有效控制。为此我们要进行相关公共配套的应用，确保其公共配套环节的不断优化，以保证城市相关方案规范的有效要求，确保其公共配套设置的健全，促进其相关环节的配套设置环节的优化。在实际工程作业过程中，对于出现的一系列的配套设施的健全， 我们要先进开发项目的开发成本的有效核算，实现其工程整体运作质量的提升。为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种： 对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，住宅小区围墙内的支出计入“开发成本——基础设施费”科目，住宅小区围墙外的支出计入“开发成本——公共配套设施费”科目，并均按某具体开发项目辅助核算；对不能直接计入有关开发项目的开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——公共配套设施费”科目进行归集，归集完成后再按具体的开发项目再进行分摊。
2.为了满足实际房地产工程的发展需要，我们要进行房地产工程的建设，促进其管理的不切当行为的改善。通过对其相关辅助信息的深化应用，保证其核算模式的健全，从而有利于科目核算配套设施系统的健全，促进其各个环节的开发成本的有效控制，确保其配套设施系统的有效协调，以满足市场经济的发展。在国家的房地产工作过程中，我们也要进行施工成本环节的有效设置，确保其开发成本环节及其供给配套设施的完善。满足工程的需要。土地征用及拆迁补偿费，前期费用，基础设施费，建筑安装工程费，配套设施费，开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。为什么要设置明细科目中的明细呢？因为一个大的公共配套项目，它虽是整个开发项目的中的一个配套，但这个配套本身很大，较为复杂，涉及的内容很多，本身也成为一个较大的项目，所以需要相当多的明细科目来核算，以符合核算及管理上的需要。
在实际房地产工作的开发间接费用的运作过程中，由于工程相关因素的因素，导致了其开发成本的管理环节的缺乏，为了保证开发间接费用科目的有效应用，我们要进行相关施工管理体系的健全，确保其开发间接费系统的健全，确保其环节的稳定运行。可对“开发间接费”科目采用开发项目辅助核算。开发间接费可仅对有关开发房屋、能有偿转让配套设施的分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本，包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费进行。
四、成本核算管理模式的深化应用
为了保证房地产企业的成本核算模式的深化，我们要进行相关基础程序的应用，确保其成本核算基础程序系统内部各个环节的有效协调，促进其相关成本核算对象的测定，确保其满足房地产工程的施工原则标准及其相关环节的施工特点。在此过程中，我们要进行成本核算会计科目系统的健全，促进其相关开发成本费用及其归集开发成本费用环节的有效控制。我们要根据房地产经济的发展情况，进行相关开发成本费用环节的优化，保证其各个环节的核算对象之间的有效协调，促进其项目开发成本计算表环节的健全，确保其房地产整体开发成本的应用。进行其开发产品的不能开发成本环节的深化，促进其开发产品成本及其未开放产品成本的有效控制，确保其工程施工现象的健全。我们要按照工程的发展需要，也要进行成本报表的编制，总括反映各成本核算对象的成本情况。成本核算对象的确定原则，满足成本计算的需要，便于成本费用的归集。利于成本的及时结算，适应成本监控的要求。成本核算对象的确定方法：各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
