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[分类号]G258.6
非物质文化遗产是指各族人民世代相承的、与群众生活密切相关的各种传统文化表现形式和文化空间,具有无形性、活态性、传承性等特征和历史传承、审美艺术、科学认识、社会和谐等重要价值。我国是一个非物质文化遗产资源十分丰富的国家。位于重庆涪陵长江江心的白鹤梁题刻记载了1200多年来长江72个枯水年份的水文信息,空前规模的长江三峡水利枢纽工程和葛洲坝电站的设计,赖此得到了计算水量的史料数据;它对研究长江水文、区域及全球气候变化的历史规律有重要的科学价值,是“世界水文资料宝库”,又是集文学、书法、绘画、石刻等艺术为一体的“世界水下碑林”。受长江三峡水利工程的影响,白鹤梁将永没库底。为此,位于三峡库区的长江师范学院图书馆为白鹤梁题刻的抢救性保护做了大量工作。笔者曾在该馆从事图书资料管理工作10余年,也曾参与白鹤梁题刻保护的相关工作。本文将结合笔者自身的工作经验和体会以及该馆参与非物质文化遗产保护的整体思路和具体实践,探讨地方高校图书馆应如何在非物质文化遗产保护中发挥重要作用,以期为地方高校图书馆的非物质文化遗产保护工作提供一些参考和借鉴。
1 图书馆参与非物质文化遗产保护的意义
1.1 保存、传播非物质文化遗产是图书馆的重要职责
联合国教科文组织认为图书馆有四项职能,其中保存人类文化遗产位居第一。图书馆自诞生之日起就担负起保存人类文化遗产的神圣使命。参与非物质文化遗产的抢救、保护、传播与研究,使图书馆的知识组织与知识服务研究植根于本民族深厚土壤中,是图书馆正视知识文化、维护文化多样性的选择,也是图书馆义不容辞的职责。高校图书馆特别是地方高校图书馆除了为学校教学科研提供保障之外,还应肩负保存地方文化传统、为本地政府提供决策所需的信息资源、为本地区经济发展服务、支持地方建设的社会职能。
1.2 有助于拓宽图书馆学知识研究领域
与物质文化遗产相比,非物质文化遗产具有更多、更鲜明的跨学科、跨领域的文化特征和知识属性,因此,研究非物质文化遗产知识与现象,需运用多门学科领域的知识,需要与社会学、人类学、历史学、民俗学、教育学、语言学、心理学、美学、艺术学、文献学、信息技术等学科进行交叉研究。图书馆学正是与许多学科发生交叉或关联的一门学科。图书馆将活态知识适度地纳入研究范畴,可扩大图书馆学知识研究领域,开拓学术视野,增强图书馆学研究的活力。图书馆学本是一门实践性很强的学科,更应有学术的自觉,到生动丰富的民间社会活动中寻找研究课题,促使图书馆学在不断解答问题中得到发展。
1.3 图书馆的经验和方法可为非物质文化遗产保护提供借鉴
目前,中国的非物质文化遗产保护相对滞后,且处于无序状态,迫切需要有关部门的组织领导和专业人员的业务指导,对流散的非物质文化遗产进行保护。图书馆作为保存人类文化的重要部门,具有科学组织、科学分类、科学研究各种文献的经验与方法,诸如文献分类法、版本法、主题法、目录、索引等比较完整的科学的图书馆学研究方法,对非物质文化遗产的抢救、保护、研究等具有一定的指导作用和借鉴意义。数字图书馆的现代技术手段可为非物质文化遗产的保护提供其所需的各种技术,即将处于隐性、零散状态的非物质文化遗产知识进行概念化、显式化、形式化的本体化加工处理,使之成为可交流、可共享的显知识产品,为其保存、利用提供条件。
1.4 地方高校图书馆参与非物质文化遗产保护的优势
根据国务院办公厅《关于加强我国非物质文化遗产保护工作的意见》,各级文化行政部门是非物质文化遗产保护的主要机构;同时,鼓励学术研究机构、高等院校、社会团体、企事业单位等参与非物质文化遗产保护工作。地方高校图书馆作为高校的学术性研究机构,总体来讲,其优势主要体现在以下几个方面:
1.4.1 丰富的地方文献资源
地方文献是指记载一定地区范围的自然、社会、风土人情等特定资料,含有某一地区丰富的地方文化、自然和社会信息,是研究地方文化传承、发展、变更的重要史料。非物质文化遗产涵盖于地方文献内容之中,是地方文献的一种表现方式。地方高校图书馆是为学校的发展服务的,其文献信息资源建设与学校的办学定位始终应保持一致,即为地方经济文化发展服务。地方文献作为研究地方经济文化发展的重要载体,理应是地方高校图书馆的收藏重点。为打造馆藏地方特色,长江师范学院图书馆自2001年升本以来,突击性收藏地方志3000余册、中文书刊1.5万余册,成为该馆的一大亮点。而当地文化馆、博物馆、公共图书馆则相差甚远。区县公共图书馆中条件最好的涪陵区图书馆也只是零星收藏有一些方志、县志。涪陵区文化馆、博物馆仅仅依靠政府有限的拨款维系着日常运转,谈不上对地方文献的收集整理。不仅如此,高校图书馆的性质决定了其馆藏文献信息资源层次高、内容丰富等特点,可为非物质文化遗产保护、确认、项目申报及论证工作、民族民间文化研究提供切实的文献资源保障。
1.4.2 高素质的人才资源 人才素质决定着图书馆的服务能力。以长江师范学院图书馆为例,该馆自2002年成立乌江流域经济文化研究中心以来,十分重视人才队伍建设,通过引进、外聘、培训等方式,拥有一大批专兼职高层次研究人员,其中包括外聘的教授3名、博士生导师2名、硕士生导师5名,本校的专兼职教授17名、博士硕士研究生19名。他们当中不乏计算机专家、图书情报专业的专家和文献信息资源收集、整理、开发利用的专家。他们不仅热衷于非物质文化的保护、宣传、研究等工作,还具备相关的知识积淀,是参与非物质文化保护的坚强后盾。此外,学生社团和本馆职工也是不可或缺的人才资源。经过4年的努力,该中心已发展成为重庆市人文社会科学重点研究基地。而当地公共图书馆、文化馆、博物馆至今尚无硕士研究生以上学历人才,初、中级职称的工作人员达78%。可见,地方高校图书馆具有明显的人才资源优势。
1.4.3 现代化的服务能力 为适应我国高等教育发展的需要,目前我国高校图书馆绝大多数实现了网络化、现代化管理,信息服务能力显著提高。如长江师范学院图书馆信息存储容量达22TB,实现了业务管理自动化,采用图腾集成管理系统处理采访、编目、典藏、流通、公共检索、连续出版物管理等业务;电子阅览、视频点播、信息检索、文献传递、用户培训等服务实现了网络化;开通网上图书馆、手机短信、科技查新、定题跟
踪、信息推送、馆际互借等服务。而涪陵区图书馆、涪陵区文化馆、涪陵区博物馆至今还未实现真正意义上的现代化管理,有的部室还要借助手工借还,正在学习、借鉴长江师范学院图书馆的成功经验,向现代化、网络化管理的目标迈进。
1.4.4 得天独厚的地域优势 非物质文化遗产作为一个地区、一个民族的文化符号和生命记忆,主要还是藏于民间,具有明显的区域性特征,带有强烈的地方色彩,这些古老的文化因子在农耕大地上被传承下来,与群众生活密切相关。目前非物质文化遗产保护的最大困难就是要提高群众对非物质文化的保护意识。地方高校图书馆地处非物质文化遗产的腹心地带,对本地区的非物质文化比较了解,方便从事田野调查、民间资料采集整理以及开展对群众非物质文化保护的普及宣传教育。与其他高校图书馆相比,区域位置决定了地方高校图书馆在本地非物质文化遗产保护中所扮演的重要角色。
3 地方高校图书馆参与非物质文化遗产保护应采取的措施
《保护非物质文化遗产公约》认为:“保护”是指确保非物质文化遗产生命力的各种措施,包括遗产的确认、立档、研究、保存、保护、宣传、弘扬、传承(特别是通过正规和非正规教育)和振兴。笔者认为,地方高校图书馆参与非物质文化遗产保护应采取如下措施:
3.1 立档保存:对无形文化遗产的有形物化
保存是基础,是非物质文化遗产保护的首要程序。保存不是封存,是将传统文化元素有效地保护起来,供研究人员及后人研究借鉴。地方高校图书馆首先应通过多种途径采集非物质文化遗产信息,组织专业人员深入民间实地考察,开展非物质文化遗产普查工作。普查要坚持全面性、代表性、真实性的原则。全面性是指兼顾城镇和乡村、兼顾不同人群的全面调查和采录;代表性是指在全面掌握某地区的非物质文化遗产蕴藏情况的基础上,选择有代表性的民俗事象,加以认真、科学地采录;真实性是指普查时要忠实地采录讲述者讲述的原貌,按照民间文化作品和民俗表现形态,保持原状、不加修饰地将其记录和描述下来。符合这三原则的采录成果,才是真实而有价值的,才能经得起历史的检验。凡具有历史、科学、艺术价值的非物质文化遗产均在普查和保护之列。普查还要掌握科学方法。根据不同情况采用不同的调查方法,如重点走访、抽样调查、开小型调查会、观摩民间艺术家的表演、参与民俗节庆活动等。调查采访者以笔录、摄影、录音、录像等方式真实地记录现场考察成果,同时还要注意搜寻民间传抄的唱本、长诗、鼓词、皮影脚本、经书等手抄本。要对采集到的口头文学、民间艺术品、民俗事物、摄影摄像等进行详细登记。普查之后,要进行总结评估,写好调查报告,对遗产进行登记、分类、整理,对普查结果进一步系统化、规范化、档案化。同时,也应进一步挖掘现有馆藏的地方文献资源内含的非物质文化遗产信息,收集整理非物质文化遗产申遗材料和保护过程的档案,如申报项目的文本附件、音像资料、数字化多媒体等。然后,利用现代技术手段将收集整理的非物质文化遗产资料转化为文字、光盘、磁带等,或建成非物质文化遗产特色数据库。有条件的地方高校图书馆,还可建立非物质文化遗产博物馆或民俗博物馆。长江师范学院图书馆用文字、录音、录像、数字化多媒体等手段,对白鹤梁相关资料进行真实、全面、系统的记录,建成白鹤梁专题数据库;利用现代技术手段将其转化为文字、光盘、磁带等物化资料,并按照专题集中的原则,使用图腾集成管理系统软件分编入藏:①进入编目系统,将文字资料做成机读MARC记录,在MARC记录的010字段标注含光盘、磁带或图片集,210字段标注光盘X片、磁带X盒或图片X张,MARC做好后,打印书标贴于文字资料上;②进入书标打印系统,依据做好的文字资料的条码号,在含光盘或磁带的专用书标上打印出该文字资料的索书号和相应的光盘号、磁带号或图片集号,在文字资料和光盘、磁带或图片集上分别贴上该专用书标;③再次进入编目系统,在MARC机读记录中打开馆藏信息,在下挂数据记录中添加光盘号、磁带号或图片集号;④进入典藏系统,将分编好的文字资料分配给“非遗”书库,并将图片、磁带或光盘移交“非遗”书库保存。
3.2 价值研究:挖掘非物质文化遗产的价值精髓
非物质文化遗产具有历史、文化、审美、教育、科学、经济等多方面的价值。挖掘非物质文化遗产的价值精髓是非物质文化遗产保护的关键环节。比如,正因为葛修润等科学家研究发现了白鹤梁的重要价值,国家才不惜耗资1.89亿元修建“水下博物馆”,既将其妥善保存,同时又开发其旅游价值。可见,价值研究对非物质文化遗产保护有着十分重要的意义。抢救与保护非物质文化遗产不仅是一个实际操作的问题,更是一个需要澄清理论观念的问题。理论上模糊不清,就难以对保护对象做出科学的界定和评估。地方高校图书馆参与非物质文化遗产保护,应做好保护前的甄别鉴定、价值评估等先期工作,有的放矢地进行保护和合理利用。一般来讲,只有具备如下三个条件的文化形式和产品,才是急需得到抢救与保护的:一是具有民族独特性,深深扎根于文化传统或有关地区文化历史之中;二是具备一种或多种科学的、独特的、珍贵的价值;三是具有鲜明的个性化特征,同时表现出创造者丰富的想象力和高难度的技艺,是同类文化样式的典范。长江师范学院图书馆积极组织专家学者对非物质文化遗产进行价值研究,或与其他有关机构进行合作研究;用录像和记录等方式将民间艺人的技艺整理、保护下来,组织专家对传承人的成就和传承工作进行学术性、专业性的分析和评估;支持项目申报、论文撰写、论著出版等工作。该馆相关课题有184项(国家级12项),发表相关学术论文400余篇,出版专著、编著30余部;其中白鹤梁题刻研究成果有曾超的专著《三峡国宝一白鹤梁题刻汇录与考索》(中国文史出版社2005年版)、周晏的论文《白鹤梁蒙文题刻背景追述》(《三峡大学学报》人文社会科学版2007年第6期)、李胜的论文《白鹤梁石刻题名人考按五十六则》(《三峡大学学报》人文社会科学版2006年第1期)和《释文校读记》(《重庆社会科学》2005年第10期)等。此外,该馆学者坚持理论联系实际的原则,在进行非物质文化遗产价值理论研究的同时,还亲自参与非物质文化遗产保护实践,使遗产价值理论在实践中得到检验和发展。
3.省略/gwge/2005-08/15/content_21681.htm
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中图分类号：G642.3 文献标志码：A 文章编号：1002－0845(2012)06－0039－02
联合国教科文组织2003年10月通过的《保护非物质文化遗产公约》中明确指出，“非物质文化遗产指被各社区、群体，有时是个人，视为其文化遗产的各种社会实践、观念表述、表现形式、知识、技能及相关的工具、实物、手工艺品和文化场所”。从王文章教授对非物质文化遗产的解读中我们可以看到，非物质文化遗产的概念涵盖了以下五个方面的内容：1）口头传统及其表现形式，包括作为非物质文化遗产媒介的语言；2）表演艺术；3）社会实践、礼仪、节庆活动；4）有关自然界和宇宙的知识和实践；5）传统手工艺。地方理工类高校开展非物质文化遗产教育一般以通识教育为主要途径，课程设置以开设单一的通识公共选修课程为主，教学形式以非物质文化遗产项目赏析为主，课程名称多以民族民间传统艺术赏析、民间文学艺术赏析、民族地区手工艺制作技艺赏析等民俗学和民间文艺为主，教学内容涉及以下四个方面：1）民间长期口耳相传的诗歌、神话、史诗、故事、传说、谣谚；2）传统的音乐、舞蹈、戏剧、曲艺、杂技、木偶、皮影等民间表演艺术；3）广大民众世代传承的节庆礼仪、民间体育、竞技等；4）蜡染、刺绣、雕刻、首饰等民间传统手工制作技艺赏析等。教学理念也部分触及了非物质文化遗产项目保护中蕴涵的思想观念、思维方式、风俗习惯、生活方式、价值取向、等。这些课程的设置对于高校开展非物质文化遗产教育起到了积极的促进作用，不仅有利于调动理工类高校大学生参与非物质文化遗产保护工作的积极性，培养非物质文化遗产的传承人，而且还能够增强他们对民族文化的认同感，激发他们的爱国热情，培养他们的民族精神。
一、地方理工类高校“非物质文化遗产概论”课程建设的重要性和必要性
1.重视“非物质文化遗产概论”课程建设是文化传承的需要
高等教育肩负着传播文化的责任和传授知识的义务，是文化知识传承的重要渠道。高校作为文化传承的主体，拥有独特的教育文化资源，聚集着大量的知识分子和文化精英，把高校作为非物质文化遗产研究、保护、传承、教育的基地，对于拓宽非物质文化遗产保护的社会基础具有不可替代的作用。因此，高校应结合自身的特点，充分发挥文化教育的优势，加强对非物质文化遗产保护的理论研究，为民族优秀文化成果的传承提供理论依据和知识基础。
2.重视“非物质文化遗产概论”课程建设是人才培养的需要
社会对非物质文化遗产保护工作越来越重视，因而对该领域人才的需求也与日俱增。高校作为人才培养的基地，既要培养高素质的理论和实践工作者，又要培养优秀的文化传承人，同时也要通过培育一大批关心、支持非物质文化遗产保护事业的文化新人，扩大高校非物质文化遗产保护教育的影响力和覆盖面。为此，高校需要加快学科专业建设，构建完善的学科体系，以便更好地为非物质文化遗产传承人才的培养服务。
2.重视“非物质文化遗产概论”课程建设是科学研究的需要
高校应发挥科研和人才的优势，创造出更多的优秀科研成果，让非物质文化遗产保护工作的体制更加健全，让非物质文化遗产保护成果更加丰富，促使非物质文化遗产保护工作能够更加有效地进行，为更多的受众群体服务。为此，高校应结合自身的特点，在当前的非物质文化遗产保护中起到一定的学术带动作用，把科学研究的理论成果付诸实践，使非物质文化遗产保护工作迈上更高的台阶。
二、课程建设的内容
1.确立课程的教学目标
非物质文化遗产既包括华夏灿烂的汉文化遗产，也包括特色鲜明的地域文化遗产，因而要引导学生正确理解和认识非物质文化遗产项目，了解非物质文化遗产保护的相关知识，使学生能够使用科学的方法来搜集、整理、保护和传承非物质文化遗产项目，培养更多、更年轻的非物质文化遗产保护者和管理者，使其参与到遗产保护活动中来。“非物质文化遗产概论”课程教学的目标就是为了达到上述要求，使学生通过对该课程的学习，掌握非物质文化遗产的基本知识、基本方法、基本原则、目录分类和保护技术等，增强大学生的非物质文化遗产保护意识，鼓励大学生勇于肩负起传承保护华夏传统文化的重担，完善大学生的知识结构和能力结构，使他们树立正确的价值观、人生观和职业观，全面提升他们的人文素质和综合素质。
2.构建课程体系
一、建筑行业与房地产业的联
（1）数据选取。为了科学的进行分析，本文选取了我国近6年的历史数据进行科学的分析，本文选取2006～2011年建筑业和房地产业的总产值数据进行分析，如下表建筑业、房地产业2006～2011年总产值，其中房地产业的总产值收入来源范围广，但主要为房地产经营收入，所以在房地产总产值的数据时我们以房地产业经营总收入来替代。
（3）计算结果及结论。相关系数rXY的计算结果为0.98，趋近于1。rXY越接近1，表明两者的相关度越高。也就是说，通过对房地产业与建筑业总产值的相关系数的计算，两者具有很高的关联性。建筑业的发展也会影响房地产业。基于二者关联程度的分析揭示了房地产业与建筑业内在的一定联系。当然，相关系数的计算建立在一次线性的假设基础上，我们无法得出较为精确的结果，但是从最后的数据中可以发现，即使排除可能的误差，二者的关联程度依旧较高。房地产业与建筑业内在的联系不容忽视
二、营业税改革后建筑行业的税负测算情况
三、结论
论文研究的背景和环境：营业税改革增值税改革已经被国家提上日程，已经在部分城市试点运行，但尚未进入全面改革和确认阶段，论文研究的问题也是当下消费者最关注和关心的问题，关系到百姓安居乐业、过上稳定生活的房地产行业。论文借鉴外国税收改革的基本理论、实践经验、方案建议的基础上，根据我国营业税改革增值税可能运用的方案、模式来逻辑推导营业税改革对我国房地产业的影响。得出了如下的基本结论：
建筑行业税负构成了房产的开发成本，建筑行业在改革中税负的提高必将影响到房产价格，在规定中营业税改革在建筑行业的试行税率为11%，通过部分建筑行业的测算，建筑行业的的税负有所提高，主要是发票的获取和抵扣项目划分上，建筑行业税负提高，则房地产开发成本的提高，对房地产价格产生影响。
一．研究的背景和意义
金融危机爆发以来，全世界范围内各种资产价格都经历了较大幅度的下降，经济遭受到了剧烈冲击。我国经济各行业也受到了严重影响，但房地产业却是一个例外，2009年无论房价还是成交量都有较大幅度的增长，整个市场呈现量价齐升的景象。有学者认为是刚性需求支撑了房价的上涨，也有学者认为是政府的政策对房价起到了推波助澜的作用。但不可否认的是，中国房地产市场价格过高，其上涨速度远远超过了人们收入增长的速度，大部分中低收入家庭难以通过市场途径解决住房问题，而且房地产市场还存在土地的开发和使用不规范，房地产开发规模过大，投资结构不合理，房地产投机买卖行为盛行等一系列问题，这也引起了政府、学者和民众等各个阶层的广泛关注。房地产业因具有强烈的外部性金融调控，为规范房地产市场运行，促进其健康、持续、稳定的发展，国家队房地产市场进行过多次调控，从“国八条”、“国六条”到“国四条”，莫不显示了政府对房地产市场调控的决心，也对房地产市场发展产生了重要影响。最近又对房地产市场颁布了新的调控政策（“国十条”）,其力度前所未有，其调控的效果还有待于时间的检验。作为重要调控工具之一的金融政策，其历次对房地产市场的调控效果如何，这引起了笔者的强烈兴趣，如何保证金融政策宏观调控的效果，既促进房地产市场的健康平稳发展，又能让广大老百姓“居者有其屋”，这既是实践中重大的现实问题，又是需要深入研究的理论问题。
二．当前我国房地产市场的发展
房地产业已成为我国国民经济的支柱产业，房地产业的发展能带动建材业、建筑业、装修业物业管理、服务业等60多个相关产业的发展，对国民经济具有明显的促进作用，在繁荣经济、增加财政收入和解决就业等方面发挥着巨大作用。同时，由于我国房地产企业普遍实行高负债经营，尤其是银行存款，金融系统介入房地产活动已经达到很深的程度，但房地产金融风险的防范能力和水平都有待提高。因此，从金融政策视角来研究房地产市场可持续发展的因素和政策选择，具有重要意义，主要体现在以下几个方面：一是为央行制定货币政策、强化对房地产市场的宏观调控起指导作用；二是有利于房地产市场的持续、健康、稳定发展，避免房地产市场的大起大落；三是可以为房地产供需双方即开发商和消费者提供分析工具，帮助其进行正确决策。此外，还可以帮助金融机构、市场中介组织等其他市场参与者认清房地产市场的本质及行情，做出合理的决策。
十多年来，我国房地产市场发展取得了很大成就，房地产市场日趋成熟。但总体上来看，我国房地产市场基本呈现非均衡发展的态势金融调控，这既包括总量上的非均衡，也包括结构上的非均衡免费论文下载。
房地产市场总量的非均衡一般表现为潜在的总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时存在，或称短缺与过剩同时并存。。
首先，我国住宅市场的潜在需求巨大。现在我国处在承载化和工业化的加速期，潜在的住房需求与居民的支付能力逐步提高。另外，我国消费结构升级也带来住宅市场潜在的巨大需求。国际经验表明，恩格尔系数下降至0.4-0.5之间时，住宅消费比重将增加至18%左右。目前，我国城镇居民的恩格尔系数从1998年的44.1%下降至2009年的37.9%,这说明居民消费的重点已经转向住宅、教育等方面。消费结构的升级将大幅提高居民住宅的消费比例，增加住宅消费需求总量。有关统计资料表明，到2009年，我国城市居民人均住宅建筑面积已达到22.8平方米，但是和发达国家相比，我国城市居民目前的住房水平还很低。
其次，我国住宅有效需求不足和大量商品房空置的问题。上面的分析表明，我国住宅市场的发展前景是非常好的，市场中现身和潜在的购买者在今后数年内仍将维持一个庞大的队伍。然而，近几年住宅市场繁荣的表象下仍掩盖不了一个不争的事实，即大量商品住宅楼闲置的局面仍然存在。一方面新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，大量楼盘空置；另一方面是大多数的中低收入群体买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，这说明我国城镇居民住宅实际需求水平不高。居民实际需求水平不高，这主要体现在居高不下的商品房空置率和居民住房现状的不尽如人意。发展前景只反映了市场的潜在需求，大量闲置的住宅商品表明潜在的市场需求并没有向人们所预期的那样转化为现实的购买需求。
我国的商品房空置量高早已是一个公认的事实，如下表所示。我国每年的商品房空置面积在绝对数是相当大的，年均在7000万平米以上。
表2 全国商品房空置情况表 单位：万平方米
年份
2004
2005
2006
2007
2008
商品房空置总量
6385.29
7108.19
中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-0000-01
一、房地产企业绿色营销概述
（一）房地产企业绿色营销的概念
房地产绿色营销是绿色营销理论在房地产行业中的实际应用，房地产企业在经营管理过程中，更注重企业的可持续发展，通过贯彻绿色环保的理念，采取各种绿色营销策略来满足房地产市场中消费者对于绿色产品的需求，从而同时为企业、消费者、社会和生态环境创造收益。
（二）房地产企业绿色营销的特点
房地产绿色营销策略和传统房地产营销策略的不同之处在于房地产绿色营销在生产管理过程中，注重环保与可持续发展的理念，向消费者推广时着力于展现其产品绿色环保的特点。
从获益对象方面来说，传统房地产营销只能为企业带来收益以及满足消费者的需求，而房地产绿色营销还考虑到了社会的可持续发展和对生态环境的保护。
二、房地产企业绿色营销所面临的问题
（一）房地产项目成本增加
房地产企业开发绿色住宅势必会造成开发成本的大幅提高。首先，扩大项目绿化面积就会导致建筑面积的减少，从而使得商品房收益降低，房地产项目的成本也相应提高，这样的结果是房地产企业所不愿意见到的。其次，为了满足绿色住宅的要求，企业需要投入大量资金建设各种环保设施，考虑到我国在环保技术方面水平有所欠缺，不能以较低的投资建设令人满意的设施，同时又缺少相关的研究资金，为绿色住宅的建设带来了很多不必要的成本。
（二）绿色消费观念普及性不高
在当前的房地产消费观念中影响消费者购房的因素主要集中体现在价格、商圈、配套和环境几个方面上。消费者固然会考虑住宅周边的生态环境，但此时消费者对生态环境的考量仅仅停留在绿化、空气质量层面上，并没有真正了解绿色住宅环保、可持续发展的理念。虽然绿色消费观念已经在一定程度上深入人心，消费者也愿意在挑选商品时选择更为环保的商品，但住宅作为一个高消费产品，已然给大部分需求者带来了沉重的经济压力，因此在当前房地产市场环境下，绿色住宅往往供大于求，在房地产绿色营销过程中如何普及绿色消费观念也成了房地产企业所需克服的一个艰巨挑战。
三、房地产企业绿色营销对策
（一）加强政策支持
政府应支持绿色住宅相关技术的研发，提升环保设施的建设能力，增强环保设施的环保效果，向房地产企业提供技术支持，从而减少企业自身的研发费用。为了使企业有更多的资金用于研究创新环保技术，政府可以减少绿色房地产企业相关的税收，减轻企业的资金压力。政府应该完善房地产行业的各项技术指标与绿色认证，对达到标准的房地产项目颁布由政府部门提供的绿色认证，加强人们对绿色住宅的认同，这样一来就能形成技术和营销相互促进的局面，加速房地产绿色营销的发展。
（二）实行绿色定价
绿色定价是指与绿色产品相适应的定价方式，它是房地产企业绿色营销模式不可缺少的一个关键因素。绿色住宅的设计与开发与传统住宅相比增加了成本，主要体现在以下几个方面：一是在施工环节实施环境保护而增加的成本；二是绿色住宅的生态运营和维护所增加的成本；三是采用绿色建材和绿色施工技术而增加的成本等。绿色住宅的定价方法可以使用成本加成定价法，在绿色住宅的成本的基础上加上一定的利润；也可以使用竞争定价策略，通过比较绿色住宅与相近地段的传统住宅，利用住宅差异化带来的竞争优势进行定价。绿色住宅由于其成本及价值特殊性，其绿色定价策略要尽可能把握绿色住宅和消费者的特点，选择合适的定价方法，才能赢得竞争优势。
（三）发展绿色科技
对房地产企业自身来说，为了能使房地产绿色营销的成效更显著，必须要在绿色科技方面不断取得突破。目前房地产市场中的绿色住宅品质良莠不齐，一些房地产绿色项目在宣传其绿色环保特点时夸大其词，实际效果却不尽如人意，原因就是没有相应的技术支持，只能通过简单注入绿色生态环保的概念而与绿色住宅打一个球。
房地产企业可以通过借鉴发达国家的先进技术，结合本土环境的特定情况，研发适合国内绿色生态理念的技术和设备。掌握先进环保技术的房地产企业往往在消费者心目中拥有更强的影响力，在足够影响力帮助下便能更有效的向消费者传达绿色消费观念，这样一来消费者对绿色住宅的消费需求就会增加，提升企业收益，从而为企业环保技术的发展提供稳定的资金支持，以此形成一个良性循环。
（四）开辟绿色分销渠道
绿色物业管理和传统房地产开发企业最好建立自己的绿色分销系统，因为这样可以直接面向消费者，并获得对分销渠道的完全控制，以求最大限度地减少分销过程中资源的损失，同时可以直接在市场上建立知名度向顾客直接提供更完善的服务，所以如果企业的经济实力雄厚，并试图直接在市场建立知名度或向顾客直接提供完善的服务，就应建立自己的销售系统，直接控制分销渠道。
四、结论
房地产行业倡导绿色理念，实行绿色营销，是我国经济社会的可持续发展起到了重大的作用。无疑在房地产行业中，随着时代的变迁都有着属于这个时代最合适最有效或者说是最赚钱的营销方式，但房地产绿色营销却是任何时候都不应改变的中心思想，无论在什么时候都是政策和形式的不变导向。相信在不远的未来，房地产企业将一改原来资源高消耗的特点，成为保护环境，贯彻可持续发展理念最强劲的一股力量，房地产绿色营销终会在不断摸索，不停进步的过程中发展成熟。
参考文献：
房地产业的发展非常迅速，已是不争的事实，问题的关键是这种发展速度是否正常?或者说，是什么原因导致房地产行业的高速增长?在这些因素中，哪些是正常因素，哪些是非正常因素?房地产过热有什么负面影响，本文对此进行了初步探讨。
论文关键词:房地产过热 价格上涨 炒作
1.房地产价格迅速上涨的原因分析
我认为，房地产市场的高速增长主要是因为福利分房体制的终结和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，使房地产投机行为大行其道，主导了房地产价格的上涨。
(1)城市化拉动了住房消费
一、房地产价格规制的概念
（一）房地产价格的概念
我国房地产市场的商品主要是以城镇商品房为主，房地产的价格也主要表现为通过市场机制形成的商品房的价格，因此房地产的价格也被称为"商品房价格"，简称"房价"。
（二）我国房地产价格的基本构成要素
房地产价格（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。
（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金；以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。
（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。
（3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。
（4）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。
（5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。
（6）销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售费、办公费等。
（7）利息通常是指房地产开发项目贷款利息。
（8）税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。
（9）利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本以后的余额。
二、我国房地产价格规制的历程
改革开放之后，实施城镇住房体制改革同时，逐步形成了房地产价格政府规制的法律基本框架。1983年国务院《城市私有房屋管理条例》明确了房地产交易价格的形成机制。1994年《城市房地产交易价格管理暂行办法》提出新的房地产价格管理原则，对交易价格实行直接管理和间接管理相结合的原则，以市场为主导的房地产定价机制。2003年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确地方政府稳定房地产价格的行政问责制。2010年1月《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》首次规定了省级人民政府对房价的稳定负责； 2010年1月《国十条》从保障性住房和普通住房的增加，通过信贷政策房地产税收政策的实施来调节需求达到稳定房价的作用。2012年《商品房销售明码标价规定》要求房地产价格要严格明码标价并执行"一房一价"政策，7月国务院常务会议，落实问责制，完善价格规制政策，同时继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。
三、我国房地产价格持续上涨的原因
（一）开发成本因素
地方政府的城市建设资金主要来源于房地产行业带动的土地拍卖。土地价格成本占房地产总建设成本的20%，土地价格的上涨直接导致房地产建设成本的上升，房地产价格自然而然就会水涨船高。
（二）市场需求旺盛
城市人口数量和规模不断增长；人们对住房的质量要求高，改善型住房需求增长；城镇化进程加速，旧城改造带来的需求，这些都增加了对房地产的需求。
（三）资本市场的因素
资本市场不发达，投资工具稀缺是造成房地产市场资金过热的重要原因之一，国内银行信贷的迅速扩张，增加了房地产开发与投资机会，人民币升值，导致外资大量涌入，进一步扩张了房地产市场。
（四）房地产市场体系不够健全
短期投机行为盛行，如消费者"买涨不买跌"、"温州炒房团"等；房地产要素市场发展不协调，房地产要素市场包括土地市场、金融市场和原材料市场等，受固定资产投资规模的影响，成本上涨的压力增大。
四、我国房地产价格规制中存在的主要问题
我国房地产政府规制工作起点低、起步晚，不管是政府规制的理论基础还是实际操作经验都无法满足实际发展的需要。我国房地产价格政府规制存在以下几个方面的问题：
（一）政府规制的目标不明确
我国历次的房地产价格规制都是围绕"促进房地产市场平稳发展"这个主要目标进行的，直到2010年国家颁布通《通知》强调当前时期的房地产价格规制的目标是"遏制房地产价格过快上涨"即"稳房价"。
（二） 政府规制政策执行不力
房地产的供求关系，地理位置和消费者的购买热情都会对房地产的价格造成影响，自1998年取消福利分房后，住房要通过市场，房价不断升高。2004年我国房地产市场价格增长率达到百分之十七点八。
（三）政府规制监管不到位
当前的房地产市场在政府干预过多的同时，政府监管力不够，同时法律监管，民意监管及舆论监管的建设远远滞后于市场发展速度，市场交易混乱，缺乏针对于发商的有力约束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作为房地产价格政府规制的两个主体，在价值目标、行为准则以及利益诉求等方面都一致，都是社会公共利益和诉求的代表者，但二者管辖范围和工作落脚点和出发点略有差别。
五、完善房地产价格规制的对策
房价一路上涨，房地产业泡沫仍然在继续发展。一旦房价暴跌来临，其背后隐藏的巨大危险应该受到政府的高度重视，并且这也是国家对房地产业宏观调控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中国城镇住房体系。
这意味着要通过多条途径保持市场供应，增加丰富产品供给来源。首先要加快廉租房、公租房建设。其次，继续投资建设经济适用房和推出限价房。最后，加大住宅土地和商品房供应及打击囤地等空置房，增加商品房实际有效的房源。
（二）逐步取消中国商品房预售制度。
因为能解决开发商资金链的50%资金，商品房的预售已是推动房价上涨的关键因素之一。
（三）调整税费分配制度。
由于财政分配不平衡，房地产成为地方政府的最大财政收入来源。地方政府财政收入60%上交缴中央，留给地方政府的财政不到一半，却承担着60%的财政支付压力。
（四）加强对房地产企业的垄断规制。
对房地产的实际销售价格进行监督和管理，成本加适当利润的方法（平均销售价格）并公布指导价。
（五）改革中国土地制度。
地方政府对土地财政的依赖，是造成房价上涨最重要的原因。自2003年经营性用地实行招拍挂制度后，出现很多"地王"，致使土地价格上涨幅度远远高于房价，房价很难再降下来。
（六）建立房地产信息管理系统，提高市场透明度。
利用IT技术，建立全国联网实名房产登记制度，使政府对现有居住水平及房地产结构完整把握，对干预策略提出数据支持，对投机需求进行管理与调控。
六、结论
房地产是我民经济的支柱产业之一，对民经济的发展起着至关重要的作用。对房地产价格规制的研究，为政府进一步调控房价提供理论支持。本文通过对房地产价格规制中问题的分析，从七个方面提出进一步调控房地产价格的对策，来完善政府在调控房地产价格方面的不足。
参考文献：
[1]专著：张红凤著，《西方制度经济学的变迁》[M]，经济科学出版社年版，2005年。
[2]专著：余建源著，《中国房地产市场凋控新论》[M]，上海人民出版社，2009年。
[3]学位论文：炎贤锁，《中国的房地产市场的宏观调控研究》[D]，福建师范大学硕士论文，2009年6月。
一、问题的提出
著名的营销专家MariaSicola[1]认为由于房地产开发、销售及产品固有的一些特点，使房地产业更需要市场营销。然而不少房地产企业的营销观念落后，忽视营销管理，轻视营销人员形象等，结果使企业形象受损，造成了重大的损失。这些问题产生的主要原因在于房地产企业缺乏正确的营销理论和营销形象理念的指导。随着房地产市场发展水平的提高，房地产企业的营销形象日益受到重视，其好坏直接关系到企业的成败。[2]如何面向市场、面向公众塑造房地产企业的营销形象，获得公众的认同和顾客的忠诚是赢得营销竞争胜利的关键。本研究旨在根据房地产企业营销形象中存在的主要问题探讨提升策略。
二、房地产企业营销形象中存在的主要问题
本文通过自编的《房地产企业营销形象》问卷调查了600名公众，收回有效问卷442份，对数据用SPSS11.0社会统计软件进行统计分析，发现目前房地产企业营销形象总体上是正面的，但仍存在不同程度的问题，具体表现如下：
1、营销观念相对落后。调查显示有有44.1%的内部公众（118人）认为本公司目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念；外部公众的评价较为一般（平均数为3.61分，5分为最高评价），这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、营销管理科学性不强。根据调查，公众对房地产企业管理形象的评价平均为3.5分，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有的堆砌太多的承诺而失信于人。
3、营销资产价值不高。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、环境、产品品牌等。在对营销资产的评价上，内外部公众有较大大的差别（相差0.3分），表明部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感；营销环境脏乱等不文明现象。
4、营销人员的形象有待于提高。在调查中发现外部公众对营销人员的评价偏低，平均为3.5分，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在问题，如服务态度不好；仪容仪态需改善；知识需要扩充；沟通能力尚需提高。
5、房地产产品的质量需要提高。“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和建筑质量。
在调查中，我们发现一些公众对房产品的质量持怀疑态度（20.1%），有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能给使客户有一种放心感、满意感。
三、房地产企业营销形象的提升策略
1、树立合适的市场营销观念
从市场营销理论出发，结合房地产产品的特殊性，企业应从以下几个方面确立房地产营销观念：开发企业肩负着改善人居环境，提高人民生活水平的重任；承担着实现城市规划，塑造城市形象，改变城市面貌的责任；在拉动经济，促进经济繁荣中扮演重要角色；树立“以人为本”的思想，克服一切从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、加强对营销管理形象各因素的剖析，提升营销管理形象
（1）明确营销形象的定位
房地产公司营销形象的定位关键在于占据消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于两个方面：一是将定位信息有效地传达到消费者头脑中；二是定位信息是否与消费者的需要相吻合。
（2）协调组合各种营销手段
开发商对媒体的选择和组合是根据地域环境、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、电视台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；亦或向邻近地区的居民打电话或上门推销。如果房地产需求特别大，房地产商只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，销售商也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把文化体育活动引入楼盘销售。
3、提高营销资产价值
（1）提高房地产企业营销守法形象。它主要是商品住宅销售合同、预售的合法性等方面的综合体现。商品住宅销售合同应体现买卖双方平等原则，不能因为客户不懂“专业”或疏忽而把一些不平等条款强加给客户。开发商在整个销售过程中的规范操作、遵纪守法，将使客户产生一种信任感。
（2）改善营销环境形象。环境形象主要包括房地产开发企业工作环境、住宅小区项目施工现场环境和售楼处环境三个方面。它在一定程度上能反映出一个企业的整体管理水平、经济实力和精神面貌。
（3）加强房地产企业品牌或产品品牌的建设与管理。
房地产品牌与其他领域的品牌创建内容基本是一致的，[3]但基于房地产品牌的特殊性，房地产品牌在创建时应该特别注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。
4、提高营销人员的素质和能力
首先，对于销售人员的管理，笔者建议采取“竞争制”的销售模式。这种模式能集中销售人员在工作时的注意力，时刻关注现场动态；同时可以提高销售人员的竞争意识，由以前的等待客户变成迎接客户。
其次，加强房地产企业营销人员素质的训练。提高礼仪修养，包括个人形象如整洁的仪表、亲和力较强的仪容等，电话礼仪，接待顾客时的礼仪等。
最后，提高销售人员的综合能力。通过多种渠道来锻炼销售人员的创造能力，判断及察言观色的能力，自我驱动能力，人际沟通的能力，从业技术能力，说服顾客的能力等。
5、提升房地产企业营销产品形象
对于房地产企业来说，要提高产品形象，笔者认为：一是建立顾客回声系统(ECHO)[4]。顾客回声系统用来倾听消费者心声，包括疑问、抱怨、建议等，而后根据这些意见和建议对楼盘进行改进。二是制定具体的楼盘品质控制标准。毁掉不合格的楼房，且保证楼盘品质和消费者的期望相一致，甚至超出。最后要建立楼盘品质管理的激励机制。如建立相应的组织品管会，设立品质奖金、品质勋章，对优秀的执行者予以奖励，在企业内部创造一种重视品质的良好氛围。
参考文献：
[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.
中图分类号：[F235.91]文献标识码： A 文章编号：
一．引言
我国的房地产经济发展迅猛，并一度成为我国国民经济建设的支柱行业。在地方经济发展中，房地产行业成为了主要收入力量。由于房地产本身的快速发展，越来越多的外商开始投资国内房地产，导致房地产市场过于火爆，房地产行业迎来了寸土寸金的时代。大规模的房地产建设，导致土地逐渐变成稀有资源，土地价格直线上涨，同时又存在过高的房屋空置率。为避免出现房地产泡沫，政府通过运用财政政策、金融政策和税收政策等对房地产进行调控，防止房屋价格上涨过快。政府的调控和外资的加入，使的房地产行业竞争加剧，为保证房地产开发企业的永续经营，对开发成本的控制成为必然手段。
二.对房地产开发成本控制的分析。
1.房地产开发成本的组成和控制方法。
一个房地产项目的主要开发成本包括以下内容：
（1）土地成本。
（2）前期费用。
（3）工程成本。
（4）管理成本。
（5）营销成本。
（6）财务成本。
（7）其他费用。
成本控制是以成本的发生为基点，根据预定的成本目标，对实际生产过程中的一切生产资料消耗通过指导、限制和监督，及时纠正偏差，促使成本下降，事项预定的成本的目标。在房地产的开发成本中，土地成本、管理成本、财务成本及税费等在项目开始初期即可基本确定，其变化幅度较小，可控性相对较弱；前期费用、工程成本、营销成本会随着项目的变化而变化，其中涉及因素较多而且较复杂，在前期预算和后期统计中，差异较大，这部分具有可控性强的特点。在成本控制中要以工程成本控制为主，将营销成本和工程成本作为控制的重点。
在房地产开发项目开始阶段，要对项目各建立成本控制目标，将目标按类别分解，责任落实到部门。房地产开发单位成立有公司总经理为首的成本控制小组，定期对各个项目的开发成本进行全面的分析、评估、检查，对项目成本和预算产生差距的部分要及时纠正，并提出解决措施。
2.房地产开发成本在各阶段的控制要点。
（1）初期阶段。
在房地产方案设计阶段，要对市场需求进行调查了解，建多少层、多少花园、配置哪些基础设施等，通过容积率指标控制面积。通过比较确定单体平面和户型，对户型做多方案的设计，对建筑面积、套内面积和公摊面积进行比例测算，确定最合理的户型结构和搭配，以取得最大销售面积。对各方案搭配的配套设施、绿化面积、道路等进行土地成本和建造成本的分析和比较，对各方案的建设工期、销售预期及价格等做以比较，编制投资的预算额度。
在初步设计中，要按照批准的设计任务，对设计规模和标准、工程数量和预算指标等方面进行控制，充分考虑施工可能出现的问题和处理的经济性。对施工图设计时，要对不同形式的基础工程以及不同结构体系对工程造价的影响进行比较，选择合适的基础形式和结构体系，对施工方法和材料选用等细节部分要注意把握。通过分析比较，要在保持功能不变的情况下，尽量使成本降低。
在选择施工方案时，要对施工设备的选择、基础土方、运输方案、材料费用等进行比较选择。材料选择时，要考虑材料质量、价格以及运输的成本，选择机器设备时，要对机器的运行成本和使用寿命以及配件价格和维修费用进行比较。
施工图设计预算阶段，要根据施工图文件，按照各专业工程的预算定额的计算规则，计算工程量，结合实际的施工方案，安装现行的规定，确定单位工程或单项工程的造价。施工图编制时，要尽量采用限额设计，确定各设计阶段的造价计价，严格控制不合理的变更，保证总的投资额不超标。在进行成本预算时，要对历史数据进行搜集整理，结合当前的市场实际情况，对材料、人工、税费按照市场价格进行调整。对工程的概况、建设的标准以及经济指标和技术指标进行明确。
设计阶段是开发成本中最关键的阶段，其对工程造价影响的可能性为70%-90%，控制工程造价的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。
（2）施工阶段。
在工程项目施工中，常常出现使用材料、施工进度、工程量以及设计的变化，随之带来的是成本目标和预算不相符。这种情况下，要对工程的变更原因进行控制，对工程变更要在不提高建设标准、不影响工期和施工范围的情况下，同时要建立工程变更的相关制度，进行严格的审核。在施工阶段，要严格控制人工和材料的消耗管理，对市场价格信息要加强了解，要严格控制工程变更，按照合同约定拨付工程的进度款。
在施工时要建立工程变更审查和流程制度，要充分对市场价格进行了解和调查，对材料和设备要建立确认质量确认价格的制度。
（3）竣工阶段。
竣工阶段要对合同条款进行审核，按照图纸核实施工量和单价，要检查隐蔽验收记录。
三.房地产开发成本控制的思考。
目前，我国很多地区普遍存在房价偏高的情况，在这种环境下，消费者信心未恢复，对楼市的观望情绪较浓，对房地产的投资性被压抑。前几年的高价拿地项目在这几年的集中上市，房地产上存在大量存货，这对房地产企业的资金也带来了压力。消费者的观望必将导致价格的下跌，成本的因素将变得更加敏感，房地产开发商对成本的控制将变得越来越重要。
房地产行业习惯通过在招投标中低价中标进行成本控制，从另一方榨取利润。在现在的情况下，要转变成准确了解客户需求，做出高性价比的房产。在招标阶段和施工阶段的成本控制的同时，也要注意关注产品定位和设计的管理。在进行成本控制中，不能当当只做好成本的预算和核算，更要将核算变成实际的控制。
在土地成本中，要尽可能的争取优惠价格同时要加强项目可行性研究和论证。在前期费用中，要利用优惠政策，争取减免费用。在工程成本中，要设计出最具性价比的产品，开展设计阶段的成本控制和限额设计，严格控制工程变更审核，加强采购管理和新工艺的应用。在后期要对营销策略进行跟踪确认，对各成本费用要确定支出标准，同时加大费用支出的审查力度。
四．结束语
通过施工前的设计阶段和施工实际控制阶段以及后期的成本核算，成本控制要贯穿房地产开发的全过程。房地产开发企业通过各阶段的成本控制可以提高投资效益和增强管理水平，在成本控制中，要多比较多评价，多预测多核算，多管理多控制。做好成本控制，优化管理，以最少的成本，满足需求的功能，获得利润的最大化，这样才能保证企业健康发展。
参考文献：
[1] 薛由庆 房地产开发成本控制的对策 [期刊论文]《福建商业高等专科学校学报》2001,(05)
[2] 曹晨琦 浅析房地产开发成本控制[期刊论文] 《现代经济信息》2009,(07)
[3] 何孙秀,金诚 房地产开发成本控制与管理思考[期刊论文] 《中国新技术新产品》 2010,(15)
[4] 蔡东红 论房地产开发企业项目成本控制管理[期刊论文] 《现代经济信息》2012,(07)
随着全球化的到来，我国的房地产市场逐步壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产行业为了求生存和谋发展，必须提高自身的市场竞争力。而提高房地产市场营销策划水平作为提高自身市场竞争力的有效手段之一，越来越收到开发商们的重视，但目前房地产行业在市场营销策划中存在着一些值得探索的问题。与其他产业相似，房地产的获利能力也是由行业竞争格局决定的。在这样的新形势下，如何有效提高房地产市场营销策划水平已成为房地产企业亟待解决的问题之一。笔者根据自身经历，对此有以下三点认识：
一、房地产市场营销的涵义 房地产市场营销作为市场营销的一个分支概念，它的涵义可以从广义和狭义两个方面去进行概括。从广义上讲，房地产市场营销的涵义是指房地产企业通过创造住房产品及其相关价值，与客户进行等价交换，实现房地产企业经营目标的一个过程；从狭义上讲，房地产市场营销是指房地产企业运用各种促销手段，将房地产产品和服务销售给买房客户的整体过程。
二、目前房地产营销存在的主要问题
(一)缺乏有效的市场考察
任何一个企业的发展，都是从市场中来，到市场中去。一个优秀的企业，始终是依托于市场这个大，去谋求发展。科学地考察市场的当前形势和未来发展前景，把握好企业发展的方向，才能使企业有更好的生存和发展条件。房地产企业开展营销策划的最重要的依据就是进行市场考察，但是目前许多房地产企业在开展市场考察的时候，考察力度不够深入，注重表面资料数据，未进行深入分析，从而导致企业决策者在制定项目市场营销方案时，做的营销方案过时，缺乏时效性，未从市场消费者的需求情况及其购买力的角度出发，导致市场营销未达到预期的效果，从而影响企业经营效益的实现。
(二)目标市场的定位不准确
我国消费者群体是一个庞大的社会群体，他们在收入、水平、消费观上存在着明显的差异，因此消费者在对房地产产品的需求上是具有差异性的。但是某些房地产企业忽略了消费者对产品需求差异性的特征，只是盲从随波逐流，跟随大流，侧重对高档产品的定位，以致最后效益不佳。出现这种现象的原因就是因为企业没有确定这批项目主要针对什么群体消费者，市场定位的不准确不但对房地产企业产生不良影响，而且导致整体房地产结构的不平衡，难以解决广大中低收入群体的住房难问题。
(三)广告投入过度
许多房地产企业寄希望于广告的作用，来提升本企业品牌效益。房产广告具有基本广告的告知作用，在一定时期内使销售业绩有所增加，但是增加幅度较小。加上目前是一个信息爆炸的社会，消费者通过网络、、手机短信等多种大众媒体的传播而获得各式各样的广告，譬如说，房产、家电、促销活动等广告，早已形成一定的疲劳。房产广告对吸引消费者的作用已不大，在这样的形势下，还去过度投入广告，加大市场营销显然是不明智的。
(四)企划创意不合理
房地产企划创意是为了达到项目预期的效果而采用的一种方向性决策，更是一种创造性活动。许多房地产企业在策划过程中，不是一味地去追求“新”与“奇”，而没有真正地创新思维，就成了标新立异；就是采用过于保守的营销策划策略，这样就成了墨守成规、因循守旧；无法实现创意与实际操作的有机结合；还有就是在整个企划创意过程中，并没有将各种因素进行综合考虑，更无法进行有机整合，致使最终房地产产品无法使消费者有眼前一亮的感觉。
三、提高房地产营销策划水平的策略
(一)高度重视市场考察，增强市场预测科学性
市场考察对于房地产市场营销策划起着十分重要的作用，因为市场考察为营销策划提供了真实的信息数据。房地产企业在进行市场考察前，要做好充分的准备。比如说考察的目标、考察方法以及如何收集整理。房地产市场营销贯穿房地产从选址、设计、施工、销售以及物业的始终，这需要深入市场进行考察，并根据大量的数据材料作出科学的预测，并经过专业的人士的反复论证，才做最终的工作。
(二)明确目标市场
房地产市场营销需根据不同消费者的需求去，将具有相同需求的消费者聚合在一起。按照因素、水平、购买力等因素可以将消费者划分为不同的市场需求群体，比如按照消费者的支配类型有可以划分为价格支配型、户型支配型、品牌支配型。明确目标市场以后，就能决定采用适合的形式进行市场营销，比如市场集中化、选择专业化，科学地选择目标市场，不但可以平衡市场供求，还可以促进房地产企业实现经营目标。
(三)适宜地进行诚信宣传
房地产广告要起到预期效果，在宣传过程中，一定要坚持诚信与实效原则。在充分考虑企业广告投入的基础之上，去选择广告宣传的具体形式；并在广告时间、广告量、广告地点上把握好分寸，广告内容上以真实有效为主，以满足客户的需求为目的，让客户相信企业的信用度，形成一定的好感；在广告表现形式上可以进行适当的加工，给客户以想象的空间，激发人们的发散思维。
在房地产市场竞争日益激烈的大环境下，市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线，因此加强房地产服务营销对房地产开发商提高自身的综合实力有着十分长远而重要的意义。
一、服务营销及房地产营销的趋势
作为服务营销基石的“服务”概念，营销学者一般是从区别于有形的实物产品的角度来进行研究和界定的。非利普科特勒把服务定义为“一方提供给另一方的不可感知且不导致任何所有权转移的活动或利益”。而美国市场营销学会则将其定义为“主要为不可感知，却使欲望获得满足的活动，而这种活动并不需要与其他的产品或服务的出售联系在一起。生产服务时可能会或不会利用实物，而且即使需要借助某些实物协助生产服务，这些实物的所有权将不涉及转移的问题”。不管对服务的定义如何，一般而言，与有形产品相比，服务具有以下特征无形性这是服务最为显著的一个特征，它可以从三个不同的层次来理解。首先，服务的很多元素看不见，摸不着，无形无质。其次，顾客在购买服务之前，往往不能肯定他能得到什么样的服务。第三，顾客在接受服务后难以对服务的质量做出客观的评价。
中国房地产营销的发展经历的是一个从局部到全局、从单一到综合的这样一个过程。随着中国房地产开发环境的变化、市场竞争的加剧，以及房地产营销本身所存在的不足，房地产营销必将继续向前不断发展。其主要的发展趋势表现为服务营销的思想将逐步深入到房地产的营销过程中。一直以来，房地产业都属于第三产业，即服务业的范畴，房地产业具有一些显著的服务特征。随着服务营销理念在中国的广泛传播，服务营销中的相关思想和营销方法将被房地产业普遍接受。全程整合营销将是未来房地产营销的主流。将整合营销的理念运用到房地产开发的全过程营销中，这是未来房地产营销的主流。
二、基于服务营销的房地产营销组合模式构建
房地产业属于第三产业服务业的范畴房地产业是现代国民经济中的一个重要行业，它是一个包括房地产的投资、开发、经营、管理和服务等行业的产业部门。而且房地产产品具有服务产品的相关特性。
由此我们可以清楚地看到房地产产品具有服务产品普遍有的无形性、异质性等特征，同时房地产产品的不可移动性与服务产品的不可储存性具有一定的相似性。
服务业的营销是服务营销研究的传统领域，服务营销的相关理论自然可以用来指导属于服务业的房地产营销。同时，房地产产品具有很多服务产品的特性，所以服务营销的很多理论可以应用到房地产营销的理论探讨和实践应用之中。基于以上观点，本文试图从服务营销的营销组合策略体系出发，来构建房地产的营销组合策略模式。在充分考虑到房地产产品的无形性及消费者感知对房地产营销的影响的情况下，从房地产开发的全程出发，以服务营销的理论为基本出发点，借鉴服务营销的7PS策略，笔者认为，房地产营销组合模式应该包括产品策略、价格策咯、渠道策略、沟通策略、人员策略、有形展示策略和过程策略。
产品策略。根据房地产整体产品概念，房地产产品包括了其所提供的空间、户型，小区的规划、景观、建筑风格、建筑质量、配套、公共部分装修，楼盘的区位、品牌、社区文化、物业管理服务和购买过程服务，楼盘的升值潜力和楼盘所在区域的规划等。因此，产品策略便是在项目开发之前，确定以上内容的框架。其工作内容包括了建筑策划、品牌构建、物业管理服务内容的确定等。
价格策略。房地产楼盘的定价必须科学地根据楼盘造价、利润、税金、地段、朝向、楼层、房地产市场利息率、物价指数和商品房的市场竞争状况、供求状况、市场反应周期曲线并结合楼盘的消化过程的规律性，进行价格战略性决策及过程控制。在房地产定价中，一是要控制好销售前期、中期、后期的销售比例和价格，二是要利用期房和现房的销售各自优势，控制好预售阶段，使现房能热销，以获取项目的最大效益。
沟通策略。在接受了多年房地产广告等促销方式而进行的教育后，消费者日益成熟老练，对楼盘综合素质的高下有着自己明确的评判标准，普通的广告说辞、概念设计已难以让他们动心。开发商们不能再局限于单方面的销售促进，而应该注重与消费者的有效沟通，彻底摒弃过去“教师爷式”的强加于人的促销行径，以积极的方式适应顾客情感，建立基于共同利益上的新型关系。房地产营销中的沟通策略包括传统的促销策略，如广告，销售促进和公共关系同时，顾客关系管理己成为刀几发商与顾客有效沟通最有成效的策略。
渠道策略。营销渠道是将产品山生产者转移给消费者的途径。在房地产营销中，主要有三种主要的营销渠道开发商直销、委托商销售和房地产经纪人销售。开发商可以根据自身的实力、房地产市场结构、楼盘素质等因素选择适当的渠道策略。
有形展示策略。所谓“有形展示”，是指服务市场营销管理的范畴中，一切可传达服务特色及优点的有形组成部分。由于房地产产品具有无形性特征，并且该特性对购房者产生了种种特殊影响，房地产开发商可以借鉴服务营销理论中的有形展示策略，充分展示房地产产品的质量及开发商的良好形象，从而规避房地产无形性带来的不利影响。房地产营销中的有形展示策略包括环境展示、人员展示、品牌载体以及信息沟通展示四大部分。
人员策咯。在房地产营销中，营销人员对于顾客对楼盘质量的理解具有相当重要的作用。因此，房地产营销组合应该充分考虑“人”的因素。人员策略既包括了营销人员的构成、培训、管理、激励、仪表、态度管理等，又包括了顾客参与程度的管理、顾客参与行为的管理、顾客与顾客之间的联系等。
