流转税、所得税和财产税法律制度是构成我国现行税收法律制度的三大体系。其中,以增值税、营业税和消费税为主的流转税是我国目前税收收入的主体税种;以个人所得税和企业所得税为主的所得税每年均有较快的增长;相对而言,财产税在我国税收体系中所占的比例较小,俗称“小税种”。纵观世界各国,财产税是地方政府收入的主要来源,而在中国,关于财产税的理论研究与实践均处于起步阶段。随着公民保有财产数量的迅速增长,以房产保有税为主的财产税法律制度改革显得尤为重要。房产税法律制度改革源于 2003 年党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》(下文简称 2003 年决定),该决定提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”2003 年决定第一次提出了在中国大陆地区开征物业税,之后,实务部门与理论界开始了物业税改革研究。2005 年党的十六届五中全会通过了《中共中央关于制定国民经济发展和社会发展十一五规划建议》(下文简称 2005 年建议),党中央再次提出了“稳步推行物业税”。到了 2009 年,国务院《关于 2009 年深化经济体制改革的意见》(下文简称 2009 年意见),再次提出“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。2011 年 1 月,在一片争议声中重庆、上海同时开始房产税改革,将部分个人非经营性住房纳入房产税征税范围。通过中国共产党党、全国人大、国务院和地方政府通过的一系列“决定、建议、意见和试点方案”来看,房产税改革从理论研究阶段上升为改革试点阶段。2013 年中国共产党第十八届三中全会颁布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下文简称 2013 年决定)明确提出“完善地方税体系,逐步提高直接税比重,加快房地产税立法并适时推进改革。”2013 年决定第一次在党的文件中明确提出“落实税收法定原则”,将“完善立法”置于财税体制改革总目标的首位。
二、 文献综述
发达国家的房产保有税法律制度相对完善,但相关文献更多地从经济学和税收制度的视角进行分析,法学视角的文献几乎没有,且发达国家关于房产保有税的研究前提是纳税人税收遵从度高且有相对完善的监督意识和制度保障等。因此,现有国外文献对发展中国家的指导意义较弱,但发达国家的相关文献仍有我国房产保有税法律制度的重要理论基础,因此将相关文献内容放入第一章“理论基础”之中。下文主要介绍我国内相关文献,并进行简要评述。房产保有税改革的焦点问题之一是合法性问题。重庆、上海的房产税改革将 1986年《房产税暂行条例》中规定的个人非营业住房从免税范围恢复为征税范围。这一改革是否有法律依据是学界争论的焦点。正方观点有:第一,中国现实社会需要此类授权立法,王光明(2011)提出,中国现行社会环境需要此类授权立法。傅光明(2011)提出,在中国特殊国情下,全国人大及其常委会主要就基本的税收立法,大量的地方性税收法规仍然应当实施授权国务院立法的模式。第二,房产税改革不等于开设新税种,因此无需立法机关的介入,刘隆享教授持上述观点。其三,税收的立法权应归于地方。郭维真提出房产税的决定权归属于中央或地方仅仅是形式问题,或者说这种决定权本应由纳税人所拥有,即“税负决定选民”,这种地方治理模式不应被认为是违法。反方的观点有:张守文(2012)提出,房产税改革应遵循法律保留原则,不宜采用空白授权或转授权。熊伟、丁一、张富强等学者认为,重庆、上海的房产税改革有违《立法法》。
第一章 房产保有税法律制度基本概念与理论基础
一、 房产保有税法律制度基本概念阐释
房产税与民生息息相关。房屋的概念与建筑物、构筑物的概念密切相关。简而言之,房屋是建筑物最主要的一种类型,建筑物最主要的分类是生产性建筑和非生产性建筑(又称为民用建筑)。前者包括工业建筑、农业建筑等;后者包括居住建筑、商业建筑和公共建筑等。狭义的房屋主要指居住建筑(又称为民用住宅),而我国现行房产税中的课税范围应理解为广义的房屋,即包括生产性建筑和非生产性建筑,但是针对某些建筑给予免税。一般认为,房屋是指有屋面和维护结构,可供人们生产、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。房屋,又称为住宅,主要指非生产性建筑。但现行房产税的征税范围包括房屋(非生产性建筑)、厂房(生产性建筑)。构筑物是指不具有围合空间,用于生产、生活的物体,例如室外游泳池、桥梁、烟囱、隧道灯。构筑物的概念与建筑物其他设施的概念有重合之处,在房产税制度设计时,须谨慎考虑。综上,房屋是指由基础、墙、门、窗、顶构成,供人居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。房屋可以从三个视角解析:第一,从建筑的视角看,房屋是有承重支柱、围护墙体和顶盖的建筑物。第二,从物质构成角度看,房屋包括四大物质构成,包括建筑材料、地基、屋内设施(水、电等)和外部环境(道路、附属设施等)。因此,我国现行房产税中“房”的概念基本等同于“建筑物”的概念。
1.2 研究的意义
1.2.1 理论意义
从理论上看,有关保障性住房的研究成果颇丰。但是有关保障性住房融资的系统性成果还不是很多,有待进一步探索。本文将在总结现有的融资模式存在问题的基础上,重点研究、探索新型融资渠道,比较、分析各种融资模式的优缺点,为探索适合我国国情的融资模式提供理论支持。此外,通过研究政府、市场和社会在保障房融资中各自的功能和职责,旨在进一步厘清政府、市场和社会的关系。为多元主体共同参与保障房建设,形成“政府主导、市场调节和社会参与”的机制提供理论保障。
1.2.2 实践意义
当前,我国的保障房建设已经取得了很大的成效,许多中低收入者受惠于保障房建设。在取得一定成绩的同时,我国的保障性住房建设也面临着许多困境。其中,融资难等问题直接制约着保障性住房的发展。积极扩展新型融资渠道,构建多元化的融资模式,加大保障性住房的融资力度,有利于缓解政府财政压力,弥补资金缺口,推动和促进我国保障房建设,并对实现我国住房保障的目标,解决中低收入者住房困难有重要意义。此外,在客观上可以有效缓解房价上涨过快,对稳定房价也有一定的作用。
第 2 章 保障性住房融资的基本理论
2.1 保障性住房的概念
一、凡使用1998年度经济适用住房（含第一、第二批国家安居工程及省安居工程住房）计划，在1998年底前开工、1999年底前竣工的单位自建经济适用住房、单位购买并在1998年内预付了购房款且可在1999年底前竣工的经济适用住房，均可以按照43号文件规定的以现行成本价向职工出售。
二、昆明市二环路以内因服从‘99昆明世博会管理需要，停止房屋拆迁而导致单位自建经济适用住房不能如期在1999年底前竣工的，由项目实施单位提出竣工延期报告送省建设厅，由省建设厅审核汇总后报省政府批准，竣工时限最长可顺延3个月。凡在2000年3月底前竣工的，仍可按43号文件规定的现行成本价向职工出售。
三、因出售符合上述规定的经济适用住房而导致单位售房及职工购房情况变化的，按下列规定办理：
1.职工原已按房改政策购买了公有住房并已取得了房屋权证、此次调整购买经济适用住房的，原已购买的住房不论完全产权或部分产权均由原产权单位收回，职工再行按43号文件规定的现行成本价购买经济适用住房。
2.上款规定由单位收回产权后的住房，除不宜出售的外，原则上均应按43号文件规定的现行成本价出售给本单位其他职工。
一、引言
在发展中国家，随着经济的高速发展，人口的较快增长，城市化进程加速的影响，普遍出现住房问题，特别是高昂的房价和较低的收入以及住房短缺问题相当严重。住房问题是关系国计民生的大事，直接影响社会是否稳定，民众对政府的执政能力是否满意，所以这是许多发展中国家政府长期致力解决的主要问题。由于各发展中国家住房政策千差万别，本文选择2个具有代表性的国家的住房政策进行比较研究，即印度、巴西。
二、印度和巴西住房存在的共同问题
1.房价昂贵，一房难求
印度的孟买房价高的令购房者难以承受，位于孟买的非中心地带的一套普通公寓售价在100万美元至300万美元，而一套93平方米简陋住宅的平均售价也在25万美元，这相当于当地人均GDP的90倍。
2.住房短缺
在印度的孟买就有著名的“贫民窟”，居住条件异常艰苦，有的孟买人不住在平民窟，但半数以上以租房为家。在巴西低收入者也住在叫“法维拉”的贫民窟里。
不过住房短缺最主要的原因是城市化进程加快，无论是巴西还是印度或者中国在过去的50年，大量的农村居民涌入城市，这使得城市的住房问题日益突出。
3.地产商融资困难
印度的银行虽然多数会向购房者发放抵押贷款，却不愿为开发商竞拍地皮提供贷款。开发商为了融资只能预售楼花，如果开发商到时候不能如约交房，不用赔偿已经付款的购房者。其实，无论是印度、泰国、墨西哥、巴西还是中国，开发商融资困难已经是非常严重的问题了。
4.低收入人群占大多数
在巴西，住在贫民窟或者不安全居住区的家庭，70%每月仅靠3个最低薪（共750美金）生活；44%的家长只读到小学，67%的家庭处于贫困状态。大约70%的墨西哥人口需要从银行取得分期偿还的住房贷款。
5.住房需求大，且需求缺乏弹性
随着城市化进程的加速发展，对住房的需求急剧增加，而且需求弹性不大，因为住房是生活必需，就算居民认为房价令人难以承受，但是宁愿做房奴也要有一套自己的房子，使得住房的需求价格弹性较小。
三、印度与巴西住房政策比较
（一）不同之处
1.对待贫民窟的政策不同
2009年巴西政府大力整治贫民区住房改造。改造工程由政府出面公开招标，改造贫民窟预计在两年内完成。主要包括：合法用地上自建住房的改造和非法占地上的住房改造。合法的住房改造是针对一层楼住4-5家的居民，留下2家仍居于此，其余2-3家，由政府提供较低的利息贷款，帮助其另购房。非法占地政府尽力帮其合法化，并改善生活条件。对于改造房，最低收入家庭可以免费住房，低收入家庭按较低租金（约200巴币），支付满17年可拥有该房产。
印度贫民窟非常多，政府也有决心整治贫民窟，并推出清除贫民窟计划，并在2010-2011年度为此计划拨款127亿卢比，比此前拨款增加了7倍。为此政府专门设立了保障房立法，规定凡是无房户每家最少可获得24平方米住房。此外印度中央政府计划修建1200万套低价住房。
2.对中低收入者措施不同
2009年巴西政府预计在未来几年投入192亿美元，为中低收入者提供100万套住房，2010年又公布第二轮计划，再追加452亿美元，提供200万套住房。对购买住房的中低收入者政府给予购房补贴。
印度最重要的政策是每年建设100万套廉价房，配套的塔塔集团推出“最便宜住房”政策，只需花一周时间就可以建成20平方米的一室房，成本只有4000人民币。
3.信贷支持政策不同
在巴西，为了更好的实施住房发展计划，全国的住房建设银行统一掌握住房贷款审批、发放工作。重点帮助中低收入者，最低收入为261美元，年收入低于最低收入者1-3倍的家庭，政府提供1%的长期优惠贷款。
在印度，比较成功的是印度的拉贾斯坦邦政府同印度国家住房银行、世界银行等一起建立的“低收入家庭小额住房贷款”。特别针对低收入家庭住房要求上的特点，制定了各种各样的项目，出了住房贷款外还包括房屋维修贷款、房屋改扩建贷款。
4.配套措施不同
巴西针对中低收入家庭出台了保障就业基金制度。具体做法是：雇主按照工资总额8%的税款交给基金会，以便存入每个工人的存款账户。工人如果加入基金6年后，购买住房就可以提取账户上存款，用以偿还房款。
印度政府在2011至2012财政年度，将增加对保障性住房建设的财政支持,包括将购买保障性住房的贷款上限从200万卢比提高到250万卢比，对建造保障性住房的开发商实施减税政策。同时政府还为他们提供相应补贴。
（二）相同之处
1.政府治理住房问题的决心
巴西和印度的住房政策推行了二三十年，政府不断推出一系列的住房政策来解决住房问题。每年还投入巨额的资金支持，可以发现，政府是有决心去解决住房问题的。
2.住房措施的缓慢效果
虽然巴西和印度政府都有解决住房问题的决心，并实行了相应的措施，但是由于人口庞大，执行力度的孱弱，以及配套部门的阳奉阴违，使得目前还是越来越多的人成为房奴。这使得住房政策的效果不太明显，比较缓慢。
3.对中低收入人群的政策倾斜
无论是巴西还是印度，出台的住房政策都比较倾向于中低收入家庭。比方住房贷款政策、廉价房政策等。中低收入人群是存在住房问题的主要群体，解决好这一群体，住房问题自然迎刃而解。
4.对开发商的建房贷款支持力度不够
无论是巴西还是印度，政府以及银行对开发商的项目建设贷款没有多少相应的政策支持，较多的眼光放在了购房者的贷款上，使得开发商在建设住房时不能有足够的资金支持，政府和开发商未能达成较好的合作协议，开发商不能得到银行的全力支持，而开发商在建设好房屋后主要向“钱”看，高昂的房价使得住房还是压力山大，也使得政府的措施苍白无力。
四.结论
根据印度和巴西住房政策的比较，为我国住房政策提供了一定的借鉴。住房问题也是中国面临的严峻问题，我国政府也出台了各种措施，但是从以上分析不难发现，政府应该始终坚持：
1.加快住房改造步伐，比如加快城市周边的开发，设置更好的住房布局，避免形成像巴西、印度那样大量的穷人聚集区。
2.保障性住房建设应该持续提供，但更重要的是出台政策尽量提高低收入人群的收入。
3.实施更温和的住房贷款，包括购房者住房贷款、购房者维修贷款、开发商建设房屋贷款等多项措施。
参考文献
[1]张磊、姜雷；发展中国家低收入者住房理论发展轨迹：多元性与渐进性，城市发展研究[J]，2011（3）
一、问题的提出
改革开放30多年来，我国社会经济各方面都得到了迅猛发展，城镇社会经济的进步则首先反映在城镇居民居住条件的不断改善。起步于上世纪80年代的国家住房制度改革，根本上打破了政府对城镇住房分配管理的主导，迫使住房资源接受市场经济的调配。城镇低收入家庭住房难已成为市场经济发展的客观事实，实物配租廉租房作为我国住房制度的重要组成部分，对于党和国家有效解决城镇低收入群体居住问题，维护广大劳动人民根本利益，进而实现和谐社会理念建设，具有重要的意义。
针对实物配租廉租房的理论研究，国内学术界主要集中在两个领域：一是对实物配租廉租房制度建设现状的分析，例如学者白友涛等实证抽样了南京市鼓楼区56户实物配租家庭，总结提出我国实物配租制度存在保障对象界定不清等问题；二是对实物配租和货币补贴保障方式的对比，例如学者高峰详细论述了两者的利弊，认为具体补贴形式的选择必须结合地区社会经济发展实际。目前国内相关成果多以定性方法得出，研究范围有待于进一步扩宽。本文以廉租户自身因素为切入点，借助Logistic模型深入剖析廉租户住房满意度，试图评估实物配租廉租房制度建设成效，为我国住房改革提供一定的参考和借鉴。
二、研究设计
1、模型选取。本文在描述实物配租廉租户住房满意度基础上，探讨廉租房制度实施效果的影响因素及其作用机理。欲达到变量因子解释的实证目的，本文将廉租户住房满意度严格界定于“满意”与“不满意”之间，并定义“满意=1”，“不满意=0”。因变量满意度是二分类变量，一般的线性计量模型无法解释自变量的影响维度，采用经典二元Logistic回归模型正好满足了研究需要。模型回归公式为：
该模型由计算机SPSS17.0软件专门运行，模型回归过程及延伸推广已被王济川等学者证明。其中Y为因变量“满意度”，Xn为影响因子，βn为对应因子的回归系数，？琢为常量。
2、理论假设。本文基于廉租户个体因素分析其住房满意度，综合目前国内外已有的典型成果，将廉租户性别、年龄、婚姻状况、文化水平和月均收入共5个影响因子纳入模型（自变量赋值详见表1），并提出以下理论假设：假设1：男性居民住房满意度较高。假设2：年龄越大，住房满意度越高。假设3：丧偶居民住房满意度较高。假设4：文化水平越高，住房满意度越高。假设5：月均收入越高，住房满意度越高。
三、调研区域概况及数据来源
1、调研区域概况。作为湖北省的省会城市以及我国中部六省的中心城市，自1998年中央下发《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》以来，武汉市根据本市实际进行了政策摸索，成立以市房管局牵头、相关单位配合协同的廉租房管理创新平台，适时修增《廉租住房管理办法》，逐步形成了独具特色的廉租房制度建设体系。截至2011年底，武汉市政府累计投入10多亿元人民币集中兴建了大批实物配租廉租房，解决了本市10万余户低保家庭住房难题，有力推动了武汉市廉租房制度改革和社会经济的稳定发展。
2、数据来源。本次调研以问卷填答和实地访谈为主要形式，项目组于2012年8月下旬对武汉市江岸区、青山区和新洲区3个城区的实物配租廉租户进行了随机抽样，发放问卷200份，实际回收198份，剔除4份信息严重缺失的问卷，得到有效问卷194份，问卷有效回收率达到97%（抽样区域分布详见表2）。项目组成员还实地走访了武汉市房管局和青山区廉租房相关监管部门，搜集了大量武汉市实物配租廉租房整体建设资料。将问卷数据录入计算机VFP6.0统计软件，随后导入SPSS17.0软件分析得到廉租户基本信息。调查对象中女性居民所占比例为51.55%，男性居民为48.45%；已婚居民所占比例为61.86%，未婚居民为21.13%，丧偶居民为17.01%。
四、模型回归分析
Logistic回归模型运行前要对其进行拟合优度系数计算，以此检验本文假设的影响因子是否具有统计学意义以及选取的样本能否代表廉租户整体。自变量中包含连续性因子，故应选用Hosmer Lemeshow 和Model Chi-square指标。表3模型拟合优度的Sig.系数均在5%显著性水平之下，说明设计的5个影响因子存在显著性差异，即该模型的拟合优度较理想。
模型拟合优度检验通过后，在计算机SPSS17.0软件界面中点击“二元Logistic回归”选项得到模型的回归结果详见表4。表中B为回归系数，符号代表作用方向，绝对值代表作用大小；Sig.为显著性水平，表示相应因子对于因变量的显著性差异；S.E.为抽样误差，Wald 为统计量，df为自由度，EXP（B）为对数发生比。下面结合模型回归数据对自变量理论假设作逐一解释。
假设1不成立。性别的显著性水平Sig.>0.05，说明性别因子在5%的显著性水平上未能通过模型检验，即在廉租户其他条件相同的前提下，性别因素对住房满意度不存在显著性影响。课题组前期对实物配租廉租户的实地调查统计显示，选填“满意”的男女居民比例接近1：1，模型研究结果与之相吻合。这种现象的出现是由实物配租保障对象的特殊性决定的，就城镇低收入群体而言，男性居民和女性居民都是廉租家庭的一员，他们对待廉租房制度建设的看法和态度趋于一致。
假设2成立。年龄的显著性水平Sig.
假设3成立。婚姻状况的显著性水平Sig.
假设4不成立。文化水平的显著性水平Sig.
假设5不成立。同理可知，月均收入对廉租户住房满意度存在正向的显著性影响，月均收入每增加一个等级，住房满意度就降低35.3%。收入较高的居民往往是廉租家庭主要的经济来源，这使他们精神上承受了很大压力，因此对当前的居住条件较为不满。
五、结论
本文以武汉市194份调研问卷为数据分析样本，利用二元Logistic计量模型实证揭示了实物配租廉租户个体因素对住房满意度的影响机制，并得出了重要结论。研究认为，实物配租廉租房制度建设的推进不仅应与地方社会经济发展相适应，同时必须充分兼顾廉租户年龄、婚姻状况、文化水平、月均收入等个体条件，针对保障对象的特殊性具体开展廉租工作。
进一步把握廉租房制度实施建设规律，本文就理论界的后续研究提出两点展望：本文仅仅讨论了实物配租廉租户个体因素对住房满意度的影响，研究成果的丰富完善还需结合廉租户外部因素加以考虑；廉租房三种补贴方式各具优势，货币补贴廉租户和租金核减廉租户的住房满意度及其影响因素的研究同样值得关注。
（注：本文属武汉理工大学部级大学生创新创业训练计划资助项目（20121049719002）。）
【参考文献】
社会保障性住房是我国的一项重要民生工程，实现人民的安居乐业才是实现和谐社会的重要内容。保障性住房的重要性引起了人们的重视，对其建设和管理的深入研究，能促使我国的保障性住房建设健康地发展下去。
一、社会保障用房概述
（一）保障性住房定义
保障性住房和商品性住房是一对相反的概念，保障性住房一般是政府提供给中低收入的人们。保障性住房一般分为了三种类型：廉租房、经济适用房和租赁住房。
（二）保障性住房的发展现状
目前，保障性住房政策实施存在着很多问题，制度存在一些漏洞，导致人们对这一政策的实施缺乏信心。对于政府来说，保障性住房是必须按照国家的发展规划来进行实施，但是保障性住房不能获得较大的经济利益，反而需要政府为之付出大量的资金。因此，各地政府在不违背政府的允许下，将保障性住房的建设地选择在偏远、房源不好的地方，这样的情况并不能使贫困阶层安居乐业[1]。
二、社会保障性住房的建设实施情况及存在的问题
（一）社会保障性住房的建设实施情况
我国的保障性住房经历了三个阶段：中央推动阶段、稳定发展阶段和“加速跑”阶段。
（1）中央推动阶段 社会保障性住房建设是从2008年底开始实施的，国务院在《国务院办公厅促进房地产市场健康发展的若干意见》中就明确提出：要加大保障性住房的建设力度。
（2）稳定发展阶段 在“十一五”期间，我国初步形成了住房保障体系。国家通过各种保障性住房建设，基本满足了中低收入居民的住房需求。截至2010年底，我国的城镇保障性住房覆盖率达到了8%。
（3）“加速跑”阶段 在“十二五”建设的第一年，我国的保障性住房建设进入了加速发展阶段。2011年全国就将开工建设保障性住房和旧房改造住房1000万套。通过大规模的建设，截至到“十二五”末，我国的城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本满足了城镇低收入家庭的住房需求。
（二）存在的问题
目前，我国的保障性住房建设存在这三方面的突出问题：住房设计落后、住房质量差和政策与法制不完善[2]。
（1）住房设计落后 中国各个地方的保障性住房在前期的规划设计和后期的配套基础设施都是相当的落后。多数政府在进行保障性住房前期选择的时候，会选择低价便宜，距离城市中心遥远的地段。在这些地方，往往交通落后，缺乏相应的配套设施。这样就造成了选择居住保障性住房的居民生活、就医等得不到有效地保证。
（2）住房质量差 目前，我国的保障性住房质量存在着严重问题。政府在部分保障性住房建设中，对设计、施工、监理、验收质量等环节监督不力，把关不严，导致了这些工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。
（3）政策与法制不完善 目前，我国的保障性住房建设还处于初期的探索阶段，还需要不断地去完善相关的政策、法律法规，从而保障更大范围的中低收入人群，并采用科学合理的保障方法。在法律法规的实施过程中发现，部分政策法规模糊不清，存在分歧。同时，国家尚未颁布具有法律效应的住房保障政策，这就造成了住房管理松懈，住房建设者有空子可钻。
三、强化社会保障性住房建设管理的策略
（一）优化保障性住房设计，提升居住品质
保障性住房建设是政府改善民生的重大工程。比较完善的功能，相对合理的结构，比较适宜的造价，相对优美的环境等，这些都需要科学合理的住房建设设计。具体的策略如下：
（1）提高保障性住房的人均居住面积 第一，可以借用空间，包括借用交通通道和各空间相互借用。另外，各空间也要注意相互借用，如门厅和餐厅，客厅和通道，相互借用后不仅能公用面积，还能够增加空间的气势。第二，集中功能，不要过于细分。比如，冰箱尽量与厨房设置在一起，衣柜尽量与床设置在一起。一居室居住人口有限，卫生间尽量不做干湿分离，节约面积。第三，要合理摆放家具。比如，床要平行窗户摆放并能两侧上下，沙发与电视的距离要在2500毫米以上，餐桌要选用4人以上的，以保证家庭的正常使用等。
（2）完善保障性住房功能 第一，加大对中小套型保障性住房设计的研究。保障性住房虽然是为了解决低收入家庭住房问题，但不能因为“低收入”这个字眼就降低住房标准。因此，保障性住房需要保证居住质量，规划设计要充分体现对中低收入家庭的人文关怀。第二，通过精细化设计提高居住品质。除了卧室、餐饮、厨卫等功能空间的设计布局不可或缺外，细化的设计也非常重要。小面积的套型设计，往往可以通过细节满足多功能需求，对于提高居住的舒适度有“事半功倍”的效果。
（二）加大对保障性住房的质量监督和处罚力度 为了加大对保障性住房的质量监督，必须进一步放开舆论，实现言论自由，提升舆论的监督能力，同时政府应向新加坡等地学习，成立专门的中立的权威机构进行全方位的监督，并督促行政政府部门对违反行为的进行处罚，实现“零容忍”，对保障性住房建设的标准及科学性进行调研分析，确保不损害广大群众的切身利益，同时督促政府有关部门完善相应的配套设施，尤其是公共交通，使其社会效益实现最大化。
（三）制定保障性住房法，完善相关行政法规 保障性住房建设比较成功的国家和地区均有完善的法律作保障，而我国目前还没有专门的法律法规。建议我国尽快制定《住宅法》来规范住宅建设。同时，政府应该在保障性住房建设方面尽到应有的责任和义务，建立长期而稳定的监管机制。在这样的机制下，对保障性住房的建设、分配、消费等环节加以规范，明确各级政府的责任目标，加强考核监督。
四、结语
加大保障性住房建设，扩大人均住房居住面积和居民的生活舒适度，改善其生活品质，是改善民生的重要内容。这一措施不仅可以提高人们的整体幸福感，而且也能够实现社会的和谐发展。加大保障性住房建设，也能够带动相关产业的发展，从而扩大就业，促进当地经济的可持续发展。加大保障性住房建设，对旧城改造、危房改造等工程项目能够改善城镇的整体面貌，从而改善人们的生活环境。这一重要举措能够提高中低收入群体的生活信心，这一群体主动去改善生活状态，在一定程度上能够促进他们消费，从而加速经济有序发展。
本文提出的保障性住房管理策略是在分析保障性住房建设存在的问题的基础上，提出的强化策略。这些策略并不只是保障性住房监管策略的一部分，在以后的研究中将逐渐完善这一部分策略，并形成科学、全面的监管系统。
全国人大常委会2月23日第三次审议刑法修正案（八）草案。草案加重了对生产销售有毒有害食品犯罪的处罚。草案二审稿提出：在生产、销售的食品中掺入有毒、有害的非食品原料的，或者销售明知掺有有毒、有害的非食品原料的食品的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；对人体健康造成严重危害或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；致人死亡或者有其他特别严重情节的，依照刑法相关规定处罚。
全国人大法律委员会经研究，建议对此作出修改，规定在生产、销售的食品中掺入有毒、有害的非食品原料的，或者销售明知掺有有毒、有害的非食品原料的食品的，处五年以下有期徒刑，并处罚金。
2.0以下车船税降低
2月23日，全国人大常委会审议了车船税法草案。其中，车船税草案二审稿吸纳民意后，调整幅度较大，1.0升以上至1.6升(含)乘用车税负由一审时的360元至660元降为300元至540元；1.6升以上至2.0升（含）乘用车税负由一审稿规定的660元至960元降为360元至660元。
学术期刊收取版面费牟利面临全面整顿
国家新闻出版总署将对大量刊载学术论文的期刊进行监测评估，对不注重学术质量、刊载拼凑、剽窃学术文章的学术期刊予以严肃处理，采取措施整治学术期刊由其他单位和个人，对超越办刊宗旨及范围刊载学术论文的期刊将依据相关规定予以行政处罚，结合报刊出版质量评估体系对学术质量差、经营水平低、靠收取版面费生存的期刊予以停办。
日前，新闻出版行政部门依据相关规定对严重违规的《中国包装科技博览》等6种期刊予以停业整顿、警告等行政处罚，对《管理观察》等2种期刊予以通报批评，同时责令立即纠正违规行为。
如房价不稳则对省级政府约谈直至问责
谁承想，市长话音刚落，深圳便成为中国新一轮房价上涨的领头羊。仅在2007年上半年，深圳房价就暴涨了50%以上。6月初，招商地产的一位高管在一个房地产论坛上说，他们开发的高级住宅兰溪谷，近1100套房子，以当时市值计算，已可买下整个伊利集团。
从上海、北京，到深圳、广州，一个又一个城市被卷进商品房涨价潮。
房改“失败论”抬头
对少数人来说，这是个最好的时代；但对大多数买不起房子的人来说，这是个最坏的时代。今天的中国，每个城市都在以前所未有的速度诞生着百万富翁、千万富翁、亿万富翁，同时，也以前所未有的速度，让更多的人远离安居乐业的梦想。
基于这样的现实，一些人把问题归咎于住房市场化改革，并开始怀念那个福利分房的年代。自2006年以来，随着“房价高、住房难”成为社会舆论关注的焦点，住房改革“失败论”也在抬头。
房改“失败论”者认为，尽管房地产行业市场化改革推进了中国房地产市场的繁荣，但其市场缺陷也日益显露，并不断诱发出社会不和谐因素。从中国住房改革发展的现实情况看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会不公平问题。
作为中国向市场经济转型过程中最具争议的行业之一，中国房地产业凝聚了中国在走向市场经济过程中的种种矛盾，同时也体验着中国经济改革过程的阵痛。
住房改革的成与败已经不是一个简单的认识问题，而是直接关系到住房改革的方向。是制度落实不够？还是制度设计本身存在问题？中国房地产业到底在走着一条怎样的路？
市场化改革执行中跑偏
在近期一个以房价为主题的沙龙上，一位建设部政策部门的专家称，最近他们关注的重心已经不是房价了，“这几个月，我们上上下下都不再提房价，部长也不问这事。主要精力都放在了保障低收入阶层的住房上面了。”
部属专家的话似乎传达出这样一个信息：今后的房价涨跌，完全根据市场的供需情况自行调节。不管是主动调整，还是无可奈何，政府似乎已放弃对房价进行调控。
实际上，政府放手房地产市场，任其市场化发展从1998年就开始了。当年，国务院颁布了对房改具有里程碑意义的文件――《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文件）。该文件宣布，全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。
从政策定位上分析，国务院一开始只是将房地产市场作为一个有限竞争的市场来对待，并没有把房地产市场完全交给市场来调节。但在实际执行中，各级地方政府并没有把住房改革的重心放在经济适用房的供给上。地方政府控制和批租的土地，大批流向商品房市场。
按照23号文件要求，建设经济适用房为主的土地供应比例应在60%以上。但实际上，一些城市连1%都不到。比例相对高的北京市，也不到10%。
以2003年为例，中国用于经济适用房建设总投资为600亿元，只占当年房地产投资的6%，2004年，该比例更是只降不升。经济适用房政策在住房体制改革过程中旁落为一个不被人关注的配角。
1998年的政策“里程碑”，吹响了资本向房地产市场进攻的号角。同时，也拉开了中国房地产价格暴涨的序幕。
全面推进市场化走入误区
令人不解的是，在中国房地产过热问题开始暴露的2003年，国务院颁发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件）。23号文件提出“以建设经济适用房为主的房地产市场”的定位，在18号文件中变成“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。”
中国的房地产市场，由此成为一个由商品房主导的市场。这说明国务院对中国房地产市场的定位，已经从1998年的“有限竞争市场”转变为按“一般竞争市场”来对待。这实际上是对已经存在的房地产市场现状的认可。由于以“经济适用房为主”的房地产市场根本没有出现过，而真正存在的，是一个由商品房占主导地位的市场。
尽管国务院文件并没有明确提出将中国房地产完全交给市场来调节，但在实际操作中，严重存在着把房地产市场向完全市场化推进的趋向。
不可否认，相比于计划体制下的住房制度，住房改革的市场化、商品化取向没有错。但是，把中国房地产市场与其他商品市场一样，进行完全市场化的推进，显然值得探讨。这个政策出台后，2004年中国房价陡然升高。此后，中国房地产价格开始暴涨，一发不可收。
就中国现阶段的居民收入水平和土地供应的总体情况而言，要实现多数家庭购买或承租普通商品住房，不仅超越了客观经济条件，而且直接导致房价虚高。住房难，成为突出的社会矛盾。
有经济学家形容，就像已经一去不复返的金本位时代，某种程度上，中国经济进入了房本位时代。
制度建设落后导致矛盾重重
住房市场化改革在很大程度上改善了我国城镇居民的住房条件。统计数据显示：1978年，我国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米。到2005年底，城镇居民人均住房面积已达到26平方米。近年来，居民的住房越来越宽敞、居住条件不断改善，这是有目共睹的事实。
从小学到大学的政治经济学教育告诉我们，判断一项改革的成败，要看是否有利于人民生活物质水平的提高。我国房地产业在促进经济增长的同时，也为解决住房问题、改善居住条件提供了数量规模巨大的住宅产品。虽然目前的住房改革遇到了很多问题，但也取得了很大的成绩。从这一点来看，中国的住房制度改革似乎是成功的。
发展房地产业和住房制度改革在解决住房问题上，大目标是完全一致的，只是在执行层面有所不足，甚至有失误之处。比如，房地产供给结构不合理、房价上涨过快、投机严重、市场欺诈、资源浪费，等等。
中国社科院金融研究所尹中立博士认为，从国外经验看，多数国家都是从市场为主导的住房制度演变为福利化住房制度，公共住房保障制度在整个住房制度中占有十分重要的地位。当社会经济发展到一定阶段后，才重新强调市场化。中国在人均收入还很低的情况下准备直接过渡到高度市场化的住宅商品化时代，是否为时过早？这是一个需要认真思考的问题。
中国住房体制改革的方向没有错，只是在从计划向市场转型的过程中，各种制度建设严重滞后，市场法规不够完善，从而积累了诸多矛盾。对这些问题，我们给予总结、讨论，希望能够得到相关部门的重视，并尽快加以解决。
政府这只“看得见的手”，需要充分发挥作用了。
政府出台新办法纠错
也许正是因为认识到中国房地产发展中的不足，政府在8月9日颁布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，意见要求：
新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；
经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；
1978～1987年为理论突破阶段。邓小平同志在1978、1979年先后提出可以允许私人建房，城市居民可以自购自建，要联系房价调整房租等等。理论界也提出了住房商品化、土地产权理论等概念。这之后，1982年国务院在四所城市进行“三三制”售房试点。1984年10月进一步批准扩大城市公房补贴出售的试点范围。到1986年，又明确进一步提高房租、增加工资，变实物分配为货币分配，并成立了住房银行和专业银行下设立的房地产信贷部。同时，国务院于1980年同意征收城镇土地使用费，1983年在抚顺开始试点，1984年开始，广东、重庆开始征收土地使用费。1988年国务院城镇土地税暂行条例。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，拉开了房地产综合开发的序幕。
1987～1991年是中国房地产市场化的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让第一幅住房用地，12月10日又首次以拍卖方式出让一幅土地，拉开中国土地市场化的序幕。1988年，各市县开始建立房地产交易机构与常设的房地产交易市场，1990年上海房改方案出台，住房公积金制度开始建立。1991年开始，国务院先后批复了24个省、自治区，直辖市的房改总体方案，从而房改开始在全国范围内全面推开。1988年4月12日，七届全国人大一次会议通过《中华人民共和国宪法修正案》规定“土地的使用权可依照法律的规定转让”等以及之后陆续出台的法律法规政策，构成了中国城市土地市场的基本框架。
第二阶段(1992～1997年)：非理性炒作与调整推进
1992～1993年为非理性炒作阶段。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年建立了三级住房基金和发行住房债券筹集住房建设资金。1993年“安居工程”计划开始启动。
1992年房地产投资总额比上一年增长了117％，达到731亿元，1993年又增长了115％。到1993年7月末，仅国有房地产开发经营机构就达到了29625个。在地方利益驱动下，不少地方政府滥没开发区，超计划违规批地，且多以划拨及协议方式出让，从而导致房地产价格猛涨，在深圳，1991年初平均价格为3000元／米2，年底涨到了4000元／米2，1992年6月，海南省住房价格比1991年上涨了100％，珠江三角洲地区房价的上涨也超过了60％，其他城市上涨了40％。大量资金涌向了房地产业，导致投资结构失衡，普通住房供应不足，高档商品房、别墅和写字楼大量过剩，房地产行业出现了明显的过热与泡沫化倾向。
1994～1997年为调整推进阶段。1994年房改向纵深方向发展，确立了城镇住房新制度基本框架，完善了关于房改部分产权，公房出售价格衔接问题。房地产市场经过低迷后开始复苏。普通住房迅速发展，房地产市场体系开始健全，住房逐渐成为新的消费热点和新的经济增长点。GDP的增长率约有1／3是房地产业贡献的。
第三阶段(1998～2001年)：健康协调，全面发展
1998年以来，中国房地产市场整体出现了飞跃。随着住房制度改革不断深化，特别是住房货币化分配方案的积极推进和住房信贷政策的调整，使居民的消费观念发生了根本性的转变，推动了全国范围内商品房销售持续、快速健康增长。到2001年房地产投资占总投资的比重为16．9％，2001年住宅占投资总量的比重保持在66％，其中普通住宅占51％，别墅和经济适用房分别占6％和9％，办公楼为12％，商业用房为12％。
第四阶段(从2001至今)：市场过热，正在调控
自2001年至2004年，房屋价格指数持续上扬(见图1)。2004年，全国房屋销售价格又一路上涨，涨幅高达9．7％，大部分城市房屋销售价格上涨明显。其中9个城市房价涨幅超过10％，分别是上海(15．9％)，沈阳(15．9％)、南京(15．3％)、青岛(15．3％)、天津(13．5％)、重庆(13．9％)、宁波(13．9％)、杭州(11．7％)和济南(10．3％)。出现了与上世纪九十年代初期的海南房地产泡沫、中后期的股市泡沫等诸多类似的情况。
在这个阶段也出台了许多针对房地产行业的政策。首先是2002年下半年建设部和人民银行对房地产金融展开大检查，检查的范围是商业银行在2001年6月到2002年9月的房地产信贷业务的办理情况。检查结果使管理层不得不正视房地产金融所隐藏的问题。
2003年6月的“121”号文件适时出台，该文是195号文件的具体化并切中数年房地产金融的乱局。但121号文件收效并不十分显著。
一、引言
“十一五”以来，我国农村住宅投资额从2083.1亿元增长至2009年的4743.3亿元。4年间增长了127.7％，年均递增22.8％；农户住房面积从62292.4万平方米增加至2009年的95570.5万平方米；人均住房面积从2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。整体上，农村住房情况有明显改善。但长期以来，国家对农村住房的关注程度远不及城镇住房，对以往农村住房研究问题进行系统研究尚不多见。对此，梳理国内已有的研究成果，有利于研究人员从系统的角度来审视我国的农村住房问题。
二、国内农村住房问题的研究情况
（一）对农村住房消费行为的分析
1、整体上分析农村住房消费行为
国内对农村住房消费的研究主要集中在消费需求的现状、变动趋势、以及影响因素的分析。其中于静波（1996）的研究表明传统文化、收入水平、人口数量及其结构、政策制度四个方面是影响农村住房消费的主要因素。[论文之家:]并借助住房支出的弹性系数比较指出，当农民生活消费从维持型向温饱型消费模式转变时，住房开支的弹性系数最大，将是农民建房热的易发期。姜长云（1999）利用分层随机抽样的方法，随机抽取6个省各1个县的住房调查资料，对不同收入等级农民的住房消费需求进行了比较。发现随着收入等级的提高，农民的人均住房消费支出及其所含的各分项支出呈增加态势。其次，农民的住房消费结构也会做出相应的变化。还指出在相当长的一段时间里，中国农民的住房消费需求，仍将以自建房为主，商品房的购买极为有限。
2、以区域为研究对象分析农村住房消费
另外，也有部分研究人员以一个一定区域为研究范围，对农村居民消费行为进行研究。例如，王伟（2004）对湖北省黄梅县分路镇2个自然村1990-2003年农村住房发展情况进行调查，指出农民收入提高、农村消费观念转变、土地制度改革是推进农村住房发展的主要原因，并点出住房开发导致大量土地占用、农村住房消费后劲不足以及农村住房相关法律不健全等问题，提出规范农村住宅审批制度，完善法律措施；增加农民收入，促进农村住房消费；落实农村基本政策，完善农村民主制度的解决对策。也有学者就民族地区的牧户与农户居住支出水平，资金来源，人均居住面积，住房质量，探讨牧户与农户住房消费差距的演变趋势。
3、结合制度变迁研究住房消费行为
此外，还有研究者以消费行为与制度变迁对一个村庄住房消费行为进行结构化理论分析，发现传统消费文化对农户的消费行为具有引导作用，而现存制度对农户的消费行为具有直接影响。消费者会对制度变迁做出积极的反应，而不仅仅是消极被动地遵从。
（二）对农村住房制度改革的探讨
当前，城镇化进程中现行的农村住房制度制约了村镇住宅建设的健康持续发展，有待变革。有一批学者和研究人员从农村住房制度进行探讨，指出农村住房制度改革的重要性，并着重于强调农村住房产权改革和宅基地制度改革。
1、对农村住房的产权与流转探讨
刘润秋2005年的研究指出农村住房产权改革是统筹城乡发展中的一个视角盲区，现有农村住房产权制度严重制约城乡协调发展，亟待通过改革来推动城乡要素市场统一，弥合城乡经济二元结构，并提出农村住房产权改革的大致思路。2006年他又对农村住房的产权问题进行了深入探讨，指出受现行法律和政策限制，我国农村住房产权难以合法流转，闲置的农村住房日益增多，导致市郊农村出现大量“空心村”。随着城乡经济的发展，土地价值不断攀升，农村房屋交易隐性市场规模日增，农村住房产权面临着改革的压力。然而，农村住房产权流转必须突破错综复杂的产权、法律、政策和意识瓶颈，借鉴城市住房制度改革经验，进行农村住房产权制度创新，在不改变现有农村土地基本制度的基础上，通过多次博弈完成。
2、立足于农村宅基地制度的分析
在宅基地制度改革上，现有的研究指明农村宅基地常见纠纷包括：土地管理部门违法审批引起的宅基地纠纷；未经土地管理部门审批或者采取欺骗手段骗取建房手续用地建房，侵犯了集体或相邻关系人利益引发的纠纷；争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷；建房户私下调换宅基地引发的纠纷；用地建房影响相邻关系人利益引发的纠纷等方面。宅基地产权是有关农民居住土地所有权利及其关系，是在农村土地集体所有制下以农民对居住土地使用权为核心的一系列权利，其实质是以土地的使用权为主要内容的农村土地产权。
可见，确定农村住房的产权制度，以宅基地流转为突破点，实现宅基地和住房的经济属性和资产资本功能。才能有效保障农村农民的根本利益，才能为下一步实现农村住房以及农村土地的资产和资本功能奠定基础。
（三）对农村住房规划布局的研究
1、对农房与村庄布局问题的探讨
长期以来，我国农村居民点用地实行的是“无偿、无限期、无流动”的使用制度，长期缺乏村庄规划，农户建房的随意性很大，导致农村居民点人均、户均占地超标准，村内房屋错落无致，朝向不一，乱搭乱建严重，道路堵塞，环境恶劣。由于村庄内部脏、乱、差，农民建房逐步搬离村中央而向村庄周边扩展，导致村内闲置用地增多，闲置率高的“空心村”。不仅村庄内部问题较多，就村庄整体布局而言，也同样存在较大的问题。对此，章大梁（2000）提出实行农村居民点全程跟踪监管制度，主要内容包括：建房申请审批制度；现场勘测制度；核查制度；验收制度；验收结果公示制度。
2、对农村居民点整理的研究
同时，农村居民点迁并因其在增加建设用地、实现耕地占补平衡中的重要作用，成为各地土地整理工作的重点之一，学术界对其进行了探讨。杨庆媛等（2004）以重庆渝北区为例研究了西南丘陵山地区农村居民点土地整理模式，提出两种土地整理模式：一是农林综合开发整理模式，即居民点闲置土地的复垦利用与山地区退耕还林等生态建设工程结合，进行退宅还林；二是新村建设整理模式，即由政府对新村统一规划，供给道路等基础设施，引导农民集中建房的农村居民点整理模式。
3、对国外经验的借鉴方面
此外，在村庄规划的经验借鉴方面，国内学者参考美国的小城镇规划，提出尽可能满足人的生活需要，使新村一般布局紧凑，将人们的居住、工作、购物、娱乐集中在一起，同时注意尊重当地的生活传统，最大限度地绿化和美化环境，重视垃圾处理和污水处理，努力创造一个良好的生活环境。借鉴德国经验，提出通过村庄更新和农村地区的土地整理，以及完善的法律体系、严谨的规划方法和公民的积极参与，使村庄更新和规划得以实施。借鉴英国的做法，从20世纪50年代开始大规模的中心村建设，加强基础设施和公共设施的建设，促进乡村人口的集中，以便发挥规模效益，提高乡村的生活质量。
三、总结评述
长期以来，农民住房问题作为农户个体投资与消费行为独立于公共政策体系之外的，在管理上普遍存在着政府缺位的现象。处于“自建自管自用自灭”的境地，即农户自筹资金建设，自己维护，自己使用，乃至废弃重建。导致农村住房缺乏设计支持，建房存在建筑质量低、平均寿命短的现象；缺乏规划引导，布局分散、占地浪费的情况，与公共设施的建设不衔接等；缺乏政策配套，财政、信贷、保险和用地制度缺乏有力支撑，影响了农村居住条件改善的进程，不利于扩大内需；缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而无资产资本功能，农民住房权益缺失合法保障，难以取得长期建设资金支持。
参考文献：
1、姜长云.中国农村住房消费需求研究[J].调研世界,1999(10).
2、于静波.我国农村住房消费的比较研究[J].中国农村观察,1996(5).
3、王伟.关于对农村住房的调查及其相关分析和对策[J].重庆社会工作职业学院学报,2004(4).
4、张红,谢娜.新时期中国农村住房消费状况[J].中国房地产,2009(3).
5、刘金星,于洪彦.消费行为与制度变迁——一个村庄住房消费的结构化理论分析[J].广西财经学院学报,2008(1).
6、刘润秋.农村住房产权流转的瓶颈及政策建议[J].农村经济,2006(3).
8年里，曾因诸多“创新”而成为全国住房制度改革排头兵的深圳，在公务员的住房问题上却坠入处理“历史遗留问题”，一度处于“政策真空期”――新的制度还未建立，旧的制度却已被废除。
福利房“最后的晚餐”
7月中旬，深圳市“最后一批福利房”将迎来入住主人。这批福利房在3年前就已竣工，但一直无人居住。
2003年6月，深圳市出台的《深圳市机关事业单位住房分配货币化改革实施方案》(下称“104号文件”)中提出，“最后一批福利房”的分配对象被限定为“2002年12月31日前入职、符合购买全成本微利房条件、但未购房的职工”。
然而，这顿福利房“最后的晚餐”迟迟未能端上餐桌，一拖就是8年。这期间，深圳市乃至全国住房保障政策经历巨大调整，保障房被重新厘定为“民生工程”，政策重心向城镇中低收入者倾斜。
有知情人士告诉《财经国家周刊》记者，导致深圳市“最后一批福利房”分配搁浅的原因颇为复杂。但福利房与周边商品房之间的巨大“价差”，显然是主因之一：周边商品房目前价格早已“破4（万元）奔5（万元）”，福利房的定价虽经数次“动态调整”，每平方米的配售价仍不及1万元。
用当地人的话形容：“分到一套福利房，就等于净赚几百万元。”
于是，在诸多争议的夹击下，深圳市处理“历史遗留问题”的最后一次福利分房变得十分棘手。政府部门承受巨大压力。
深圳此刻的遭遇，在全国其他一些城市也有上演。去年6月，海南省海口市被曝出6000多套“限价房”专供机关事业单位人群，沦为“公务员保障房项目”。类似事件还出现在陕西咸阳、山西忻州等城市。
现实表明，在当前普通民众住房需求巨大且住房有效供应不足的大背景下，但凡有为公务员、国有企事业单位等群体集中兴建“限价房”的行动，无论理由有多充分，均会招致社会舆论的强烈反弹。
显然，房改8年后，深圳公务员的“最后一批福利房”如何获得公众舆论的谅解，已成为摆在当地政府面前的一道棘手难题。
房改“不归路”
已经退休3年的原深圳市住宅局房改处处长孙利平，是深圳市住房制度改革的亲历者。据他介绍：在2001年以前，深圳大部分资历比较老的公务员均已分过房子。2003年叫停实物分房时，一批卡在政策边缘、符合分房条件但未分到房子的公务员意见极大。于是，就有了兴建“最后一批福利房”、解决“历史遗留问题”的“过渡性方案”。
上世纪80年代到90年代初期，深圳国有企业、党政机关和事业单位大量从内地调入人才。而住房制度被作为吸引人才的一项重要条件。一个公务员在内地可能要奋斗10年才能分到房；但是在深圳，工作1年就可以有房。
1988年，深圳向毗邻的香港学习，在全国率先启动住房制度改革，比中央提出的改革时间整整提前10年。深圳当时设计的房改机制是“双轨三类”：“双轨”指商品房+保障性住房；“三类”是指给一般社会成员的商品房，给国企的微利房，以及给政府的福利房。
大约从1990年开始，深圳市为公务员和国有企事业单位兴建微利房、福利房的行动渐至高潮，此后进入了长达10年的繁荣期。
据了解，当年的福利房建设，是由政府指定的几家大型国有建设公司具体实施。这些公司在建设福利房的同时，还建设商品房，并以商品房的销售利润来弥补福利房的投资亏损。但终究还是陷入巨亏，不得不靠政府的财政补贴过日子。
与政府财政包袱日益沉重形成鲜明对比的，是福利分房的个体受益人迅速实现财富的增值和套现。
孙利平告诉《财经国家周刊》记者，截至2003年叫停实物分房前夕，深圳市总计建设的微利房、福利房约为14万~15万套。其中，面向政府公务员的约为2万套，其余为国有企事业单位职工分得。如今，这些“公房”大部分均已变性为商品房上市交易。
以深圳市最有代表性的公务员福利房社区“梅林一村”为例。该小区兴建于1998年至2000年前后，居住规模在10万人以上，曾被舆论称为“亚洲最大的公务员村”。当年，“梅林一村”作为微利房项目配售给机关事业单位职工，据称内部售价不足4000元/平方米；但如今，该楼盘的二手房最新上市交易价格接近2.5万元/平方米。
在孙利平看来，自从2003年深圳市叫停福利分房、并允许十几万套公房自由交易后，深圳市的房改从此就“走上了不归路”。
对于公务员的住房问题，深圳特区报评论员、专栏作家陈冰认为，“人们争议的不是该不该建房，而是该不该延续公务员的特权”。
历史上，深圳曾对公务员住房制度进行过诸多有益探索。
早在特区成立之初，深圳曾效法香港，对高级公务员实行官邸制住房政策。这种政策的核心在于，对任期内的高级官员提供免费的高级住宅（一般是独栋别墅），但“官邸”住宅是没有产权的。官员任期结束后或调动时，要自行退出，将钥匙交还政府。
据孙利平介绍，官邸制在深圳实行了大约不到十年的时间，最后终于在住房制度市场化改革的浪潮中销声匿迹。
孙利平说，自从2003年叫停实物分房后，深圳市的公务员住房制度就陷入一个“真空期”：旧的制度废除了，新的制度还未建立。
孙利平是在2008年正式退休的。他将自己任上那几年的深圳市公务员住房政策描述为“基本上悬在空中”。
孙曾在任职期间提出诸多改革建议，比如重点对低级公务员、年轻公务员实施住房保障，高级公务员申请住房保障前首先应公示财产，禁止公务员住房上市流通、牟利套现，以及严格限制公务员住房的超标、奢侈现象，等等。
曾有深圳市官员对记者表示，当前国家的“大政策”，是允许经济适用房满5年后可上市交易。“这是国家七部委定的调，我们不好随意改。”
公务员住房“新政”
《财经国家周刊》记者获悉，最近几年，深圳市明显加快包括公务员住房在内的住房保障政策立法进程。相关新政、法规的出台数量多过以往数年。
深圳市住房和建设局副局长胡建文在接受《财经国家周刊》记者专访时表示：当前深圳面临着客观存在的公务员住房困难问题。“通常讲的城市‘夹心层’群体，就包括公务员队伍”。
深圳的公务员住房压力究竟有多大？胡建文表示“具体数字还没有统计”，但是“近10年来进入公务员队伍的年轻人，都有住房问题的困扰。这是很大一个数字”。
共青团广东省委员会办公室曾在官方网站上公布一份资料。早在2009年，共青团广东省直团工委曾以普查形式，对广东省直机关及有关部门35岁以下青年公务员的住房状况进行调研。在回收的3045份有效问卷中，绝大部分青年公务员表示面临购房压力；对于房价的“可承受范围”，93.3%的人希望房价在7000元以下，其中，60.1%的人期望房价在3000~5000元之间；甚至还有18.8%的人干脆选择放弃购房。
这份调查报告还披露，“购房压力对青年公务员的工作及生活造成了很大影响”：52.6%的人被影响了工作的积极性；42.5%的人由于购房而影响婚育计划，30.8%的人表示因为购房压力过大而考虑过辞职。
胡建文告诉记者，深圳市解决公务员住房历史遗留问题“是在全面落实住房保障计划的背景下统一进行的”。目的是要做到对低收入阶层“应保尽保”。而一旦解决完“历史遗留问题”，今后将不再针对公务员群体实行特殊的住房政策，而是将其纳入城市公共住房保障体系框架内，统一安排。
根据《财经国家周刊》的了解，深圳市目前已经确立的住房保障制度和法律框架可以概括为：一个“条例”（《深圳市住房保障条例》）、一个“决定”（《关于实施人才安居工程的决定》）、两个“规章”（《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》和《深圳市人才安居暂行办法》）。这个制度框架所确立的深圳市公务员住房“新政”有三个解决渠道：公共租赁住房、安居型商品房和货币补贴。其中，安居型商品房是深圳的“首创”，也是政策的核心。
参与政策制定的深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫告诉《财经国家周刊》记者，深圳市经过多年酝酿，终于在2010年4月以政策法规的形式，确立了安居型商品房概念的合法性，并作为深圳市住房保障制度的一项重要创新予以推广。
所谓安居型商品房，简单说就是政府以地价让利的形式，面向城市户籍的无房户，提供低于市场价30%~50%的限价商品房。这种房子的重点供应对象，是深圳市政府确定的各类“人才”，其中包括公务员。
深圳提出的安居型商品房概念，与北京等城市流行的限价房略有区别：“限价房是限房价、竞地价，是开发商让利；安居型商品房则是减免地价，是政府让利”；安居型商品房与经济适用房也有区别：“经济适用房是根据收入水平划定供应对象，安居型商品房则不查收入，不需要公布财产状况”。
胡建文告诉记者，安居型商品房政策设立的初衷，是为深圳引进人才。但是目前，它已变成一项普惠型制度，面向深圳市全体市民。“凡是有户籍的无房户均可申请”。
胡建文说，安居型商品房在实践中被证明是一项颇有“优越性”的制度、是一种可持续的住房保障形式。“相对于公租房等保障房形式来说，社会资金和地产商都愿意参加安居型商品房的建设开发，是政府减轻了财政包袱”。
