关键词： 住房保障；政策绩效；评价
Key words： public housing；policy performance；evaluate
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）18-0031-03
0 引言
住房货币化改革以来，住房泡沫和市场失灵程度愈发严重，越来越多的城镇低收入家庭无力支付商品性住房，住房问题日益突出。住房保障政策作为保障中低收入阶层居住权利的一项社会保障政策不断发展完善，各地积极参与住房保障建设目标任务的实施，投入大量的资金和人力。然而，住房保障的预期目标却并没有很好地实现，很多城市住房市场仍然存在很严重的市场失灵，住房市场整体价格飙升，普通居民依然无力负担商品住房。一方面是住房保障建设大张旗鼓的推进，另一方面却是分配、退出等并不完善的政策体制和依然严峻的住房问题。因此，有必要对地方政府住房保障政策进行客观有效的绩效评价，从而实现政策的不断调整与反馈，不断完善政策体系，实现住房保障目标，体现政策价值[1]。
住房保障政策绩效评价就是评价主体依据一定的评价标准和程序，对住房保障政策制定、政策过程和政策结果做出评价，目的在于取得相关的信息，作为政策调整、改进的依据。本文试图建立评价指标体系，探索适宜的绩效评价方法，为住房保障政策的评价和调整提供一定的理论依据。
1 住房保障政策绩效评价维度及指标体系的构建
在借鉴政府绩效评价的3E原则以及住房保障政策目标的基础上，构建包括公平性、效率性和效果性三个维度的政策绩效评价指标体系。
1.1 公平性
公平性是指公众是否得到平等的公共服务，可测度住房保障政策是否为中低收入者提供安居的机会[2]。主要指无力负担商品房的人群均有同等的机会获得保障性住房，即被纳入住房保障范围。
可用覆盖度指标衡量，即住房保障政策涵盖的保障对象对应保人群的覆盖程度如何，即当地住房保障政策中规定的居民收入准入标准与理论值之间的比值。理论值的确定运用住房可支付能力的计算公式推算得出。由于租售情况的可支付能力计算方法不同，因此，把覆盖度指标分为配租型覆盖度和配售型覆盖度两个具体指标。
1.2 效率性
在政策评价领域，效率性主要指政策执行效率，由于住房保障的根本目标是弥补市场失灵，因而效率性指标可以由市场失灵的弥补效率来衡量。可测度政策调整是否具有效率。市场失灵主要表现为商品房覆盖面与保障房覆盖面不能有效搭接，两者之间有夹心层的存在，因此，本文把市场失灵程度的大小界定为夹心层的人数。市场失灵修正度则指，当年度市场失灵程度较上一年的变化情况，即夹心层人数较上年一年的变化情况。包括配租型市场失灵修正度和配售型市场失修正度两个具体指标。
1.3 效果性
是指政策目标的实现程度或产生的社会影响。可测度住房保障政策在多大程度上实现了预期目标。住房保障政策可以调节收入分配、调节住房市场。因而，效果性指标可以用市场的变化情况以及居民收入差距的变动情况来衡量，具体来说包括房价收入比变化率、房价增长率与GDP增长率之比、基尼系数变化率三个指标。（表1）
2 住房保障政策绩效评价的实证研究
本文选择南京、无锡、扬州三个城市对住房保障政策绩效进行实证分析。从三个城市住房保障政策的综合绩效评价值、各分项绩效评价值和单项绩效评价值的分析比较，得出政策实施的结论与建议。
2.1 评价指标原始值
实证分析的数据来源于：2013年各地统计公报、南京市住建委、无锡市住房保障和房产管理局、扬州市住房保障网站公布的信息。（表2）
2.2 权重计算
根据评价指标体系的特点，采取熵值赋权法确定评价指标权重。熵权法根据各指标的变异程度，利用信息熵计算出各指标的熵权，再通过熵权对各指标的权重进行修正，从而得到较为客观的指标权重[3]。（表3）
2.3 评价值的计算
本文采用综合指数法对住房保障政策绩效进行综合评价。综合指数评估法是根据指数分析的基本原理，在确定各指标权数后加权算指数公式，是对评价对象进行综合评价分析的一种方法。计算公式如下：
A=■？姿i×Rj（x）
其中：A为指标的评价指数；
？姿i为各指标相对于总体目标的权重；
Rj为单项指标评价的标准值。
采用综合指数评价法，可以计算出单项指标评价值和综合指数评价值，见表4、表5。
3 住房保障政策绩效评价结论与对策
3.1 综合绩效评价结论
三个城市的综合绩效指数中的三个分项绩效指数的贡献率各不相同。其中无锡市的综合绩效指数最高，所以分项绩效指数也较为明显，公平性绩效指数和效果性绩效指数齐头并驱，效率性绩效指数最高；扬州市的效果性绩效指数贡献值较高、公平性绩效指数次之，但是效率性绩效指数明显较低；南京市由于其综合绩效指数最低，所以分项绩效指数相对较低，但是其中较为突出的是效率性绩效指数，而公平性绩效指数比较低。（图1）
3.2 单项绩效评价结论
单位绩效评价是通过比较三个城市各个指标的评价值，来全面认识各个指标对地方政府住房保障绩效作用的差异性，三个城市地方政府住房保障各单位指标绩效评价指数占比如图2所示。
3.3 公平性绩效评价指标的分析与对策
就三个城市的比较来看，扬州市最高、无锡次之、南京最低。无锡市配租配售保障房覆盖度均超过1，即实际配租配售线均超过了合理配租配售线，虽然无锡覆盖度指数最高，但也存在浪费资源的现象、增加了地方政府的财政负担，故无锡市应下调配租配售线；扬州市配租覆盖度较高，很接近于合理值1，但是配售覆盖度略低，故扬州市应扩大配售型保障房的覆盖对象，把更多买不起房的人纳入到住房保障政策对象体系中；南京覆盖度指数低主要是由于配售型保障房的覆盖度太低造成的，根据实证分析的测算，南京市2013年合理配售线为4823，而实际配售线为1513，存在很大的保障缺口。
3.4 效率性绩效评价指标的分析与对策
效率性绩效指数差异最为明显，其中无锡市最高、南京次之、扬州最低。无锡市住房市场比较健康，2012年、2013年的住房保障政策均把所有无法支付商品住房的人群全部纳入保障范围，故无锡住房市场和保障房完美衔接，不存在夹心层，因而市场失灵的修正度最高。扬州和南京住房市场和保障房政策对象之间均存在夹心层，2013年的住房保障政策中，南京对市场失灵人群的弥补程度大于扬州市的政策，故扬州市的市场失灵修正度最低，即效率性指数最低。
3.5 效果性绩效评价指标的分析与对策
从图1中，可以看出扬州市最高、南京市略大于无锡市。在公平性与效率性绩效并不是特别明显的情况下，扬州市的效果性绩效远远高于其他两个城市。说明住房保障政策效果并不是与公平性绩效、效率性绩效特别相关，这表明政策效果具有一定的滞后性。为了提高住房保障政策的效果性，应该从保障对象入手，合理设计户型、面积、安排建设地段，有针对性的开发建设，提高政策效果。
4 结语
为解决住房难题、实现住有所居的目标，我国各地都在积极发展建设住房保障，然而政策目标却并未很好地实现，因而对住房保障政策绩效评价的研究很有必要。本文从3E的角度设置评价指标体系，基于熵值赋权的综合评价模型计算城市住房保障政策绩效评价值，通过不同城市评价值的对比分析，发现政策绩效存在的问题和改进方向，为地方政府住房保障政策绩效评价提供理论依据。
参考文献：
【中图分类号】F323.89 【文献标识码】A
在房地产市场中，最初由较高收入者居住的住房，随着时间的推移逐渐老化，其所提供的服务越来越不能满足这部分消费者的需求，并且随着新建商品房的增加，这部分房地产的价格会相对甚至绝对地降低。根据梯度消费理论，这部分消费者会放弃原有住宅购买新建高品质住宅，而较低收入消费者则会购买或承租该类房地产并继续使用，我们将这一调整变化的过程称为“住房过滤”。
目前，政府提供的住房保障主要包括经适房、公租房以及棚户区改造，并且以公租房为主。就保障方式来说，保障房政策可以分为货币补贴和实物补贴两种形式。货币补贴即为住房困难家庭补贴一定的货币，以提高其住房承租能力；实物补贴，即政府为住房困难家庭提供住房，向这些家庭收取明显低于市场价格的租金。那么政府的住房保障政策是否会对房地产市场的供需产生影响呢？能否既实现了住房困难家庭的住房保障功能又促进了房地产市场的健康稳定发展？下面我们试图用住房过滤理论对其进行分析。
使用住房过滤理论分析保障房政策对房地产市场的影响时，需满足以下几个假设前提：一是“住房过滤”的产生并不是由于居民收入水平的提高，而是由于随着时间的推移，房地产逐渐老化，所能提供的服务越来越低，逐渐不能满足该收入群体的需要。二是低收入群体迫于预算收入的限制，会购买或承租被高收入群体过滤掉的房地产。三是收入水平不同的家庭，对住宅所能提供的服务质量的要求也不相同。高收入家庭所需求的住宅服务质量最高，中等收入家庭所需求的住宅服务质量中等，低收入家庭所需求的住宅服务质量也最低。四是整个房地产市场可细分为高端市场、中端市场和低端市场，对应的消费群体分别是高收入家庭、中等收入家庭和低收入家庭。五是房地产市场和土地市场是连通的，即供低收入家庭居住的住房随着时间的推移，其所能提供的价值会越来越低，最终被低收入家庭过滤掉，这时将会被开发商重新开发，转变为房地产市场中重要的土地资源。
本文将分别探讨货币补贴政策和实物补贴政策对住宅房地产市场产生的影响，从住房过滤理论角度剖析两类补贴方式对住宅房地产市场产生影响的异同，为政府制定相关政策提供理论支撑。
一、货币补贴政策对房地产市场的影响
对低端住宅房地产市场来说（图1），当政府采用货币补贴方式对住房困难家庭进行补贴时，实际上是提高了被补贴家庭的承租及购买住房能力，从而提高了低端住宅市场的住房承租和购买能力，扩大了该细分市场的需求，使需求曲线右移至D’。从供给方面来看，因房地产开发周期较长，短期内供给很难改变，需求增加供给不变，导致租金由R0上升至R1。从长期来看，租金上升会导致开发商开发更多的房地产产品，同时也会加速中端市场的房地产产品向低端市场的过滤，进而带来供给的增加，所以长期均衡状态下的租金水平是由S长与D’共同决定的，二者相交于R2，说明最终租金会由R1下降到R2，R2最终还是高于R0。租金上升会导致开发商拆旧盖新的成本增加，刺激低端市场上的房屋所有者延长房地产产品的寿命周期，有利于节约社会资源。
对中端住宅市场来说（图2），因低端住宅市场租金水平上升，促使一部分家庭由低端市场转向中端市场，导致中端市场需求增加，需求曲线由D右移至D’。另外，由于低端市场租金上升，导致一部分中端市场的房地产提早过滤到低端市场，长期供给减少，供给曲线S长左移至S长’。在供需双方共同作用下，中端房地产市场的租金由R0上升至R1。
对高端住宅市场来说（图3），因中端市场租金水平上升，促使一部分家庭由中端市场转向高端住宅市场，导致高端市场需求增加，需求曲线由D右移至D’。另外，由于中端市场租金上升，导致一部分高端市场的房地产提早过滤到中端房地产市场，长期供给减少，在供需双方共同作用下，高端房地产市场的租金也由R0上升至R1。
二、实物补贴政策对房地产市场的影响
实物补贴是指政府直接将保障房分配给住房困难家庭，这部分家庭以明显低于市场价格的形式购买或租赁该保障房。由于政府的保障房解决了一部分住房困难家庭的居住需要，所以对于低端房地产市场来说，总需求将减少，如图4所示。需求曲线由D左移至D’，短期内供给不变，租金由R0下降到R1。但从长期来看，租金水平的下降势必会导致供给的减少，长期均衡是由D’和S长共同决定的，二者的交点决定了长期均衡状态的租金水平是R2。可见，低端住宅市场因政府提供了保障房，租金水平在短期内由R0下降到R1，但从长期来看，租金又由R1回升至R2，但R2低于R0。租金的下降会导致以下几个结果：一是延缓中端市场房地产向下过滤，间接带来中端市场房地产供给的增多；二是降低了开发商拆旧盖新的成本，加速了低端市场房地产的退出，造成社会资源的浪费；三是低端市场租金的降低，会刺激一部分中端市场上的家庭转而租赁低端市场的房地产，带来中端市场上需求的减少。
对中端房地产市场来说（图5），因低端住宅市场租金水平的下降带来中端市场上需求减少，同时也会延缓中端市场上的房地产向低端市场过滤的速度，从而带来中端房地产市场的供给增加需求减少，供需双方力量共同作用的结果就是导致租金水平由R0下降到R1。对高端房地产市场（图6）的分析同中端市场，需求和供给的共同作用导致租金水平由R0下降到R1。
三、结论
通过上述分析可得到以下结论第一，保障房建设是一项重大的民生工程，对满足住房困难家庭的居住需要和维护社会稳定发挥重要作用。但保障房建设对商品住宅市场的供给和需求均会产生影响，无论是实物保障还是货币保障形式。第二，实物保障会降低各住宅细分市场的租金或售价，加速住房过滤的速度，进而使更多的房地产产品在其经济寿命结束之前提早结束其生命周期，通过拆旧盖新的方式退出市场，由房地产市场专向土地市场，为开放商开发新的房地产产品提供土地。这造成了社会资源的严重浪费。第三，货币保障形式会提高各商品住宅细分市场的租金和售价水平，从而对各商品住宅市场的价格水平的提高会有些许“推波助澜”的作用，可见货币补贴这种保障方式不仅可以有效解决住房困难家庭的住房保障问题，而且对整个房地产行业的健康稳定发展也具有一定的贡献。除此之外，货币补贴保障方式还会延缓各住宅细分市场住房过滤现象的发生，延长房地产产品的寿命周期，有利于节约社会资源。第四，用住房过滤理论分析保障房供给对商品住宅市场影响，其分析结果纠正了我们对该问题的传统认识。一般来说，我们认为保障房供给只会对住宅市场中的低端细分市场产生影响，而对中高端细分市场几乎没有影响。分析结果并非如此，保障房供给对中高端住宅细分市场同样会产生影响，并且这种影响是通过住房过滤理论产生作用的。
四、建h
1. 政府应转变保障方式，实现以货币补贴为主的保障方式
众所周知，政府每年投入巨额资金建设保障房，此外还要在保障房的使用维护和管理方面投入大量人财物，加大了政府的财政负担和管理难度。相反，如果转变为以货币补贴为主的保障方式，可以减轻政府的财政负担以及政府对保障房的管理工作重担。此外，更为重要的是货币补贴为主的保障方式有利于房地产市场的健康稳定可持续发展。因货币补贴会延缓各细分市场住房过滤发生的速度，同时会适当提高各住宅细分市场的租金和售价水平，对房地产市场的健康稳定可持续发展会起到积极作用。相反，实物补贴这种保障方式会降低各房地产细分市场的租金和售价水平，加速房地产过滤现象的发生，促使低端市场中的房地产过早退出市场，造成社会资源的严重浪费，同时也不利于各房地产细分市场的健康发展。因此，政府应采用以货币补贴为主的方式来解决住房困难家庭的居住需要。
2. 采用货币补贴方式时，政府在制定补贴标准时要秉持动态分析理念
当政府采用货币补贴方式时，保障房政策的实施会刺激整个房地产市场租金水平的提高。因此，为了确保住房困难家庭得到适当的保障幅度，要求政府在制定补贴标准时，要进行动态分析，将保障房政策的实施对整个房地产市场租金水平的影响考虑进来，有利于政府制定更准确的补贴标准以便达到预期的保障效果。否则，如果只作静态分析，可能会造成因保障房政策的实施产生的对住宅市场租金水平的上涨使政府不能达到预期的保障效果。
3. 采用实物分配补贴方式时，政府在制定准入条件时也要秉持动态分析理念
如前所述，实物分配补贴方式同样会对房地产市场的租售价格水平产生影响，会相应降低各细分市场租售价格水平，从而缓解处在保障覆盖范围边缘地带的住房困难家庭的居住需要。所以，当政府以实物补贴方式为主时，较以货币补贴为主的保障方式可适当缩小保障范围，以免因保障房政策的实施产生的对住宅房地产市场租售价格水平的下降使政府超出预期的保障效果。
4. 政府应科学合理确定保障范围和补贴标准，将保障房政策实施对住宅市场租金和售价水平的影响控制在合理范围内
本文已从理论上分析了实物补贴和货币补贴这两种补贴方式均会对各住宅细分市场产生影响。其影响程度将与政府制定的保障范围和补贴标准密切相关，保障范围越大、补贴标准越高，则对各住宅细分市场产生的影响程度就会越大，反之亦然。这就要求政府在制定保障范围和补贴标准时一定要科学合理，既能达到政府的福利保障目的又有利于住宅房地产市场的健康发展。关于这一问题，我们可以采用系统动力学软件构建模型对保障范围和补贴标准进行模拟测算科学确定。
5. 政府应制定相应政策减缓老旧住宅退出房地产市场，以有效利用和节约社会资源
在房地产过热时期，开发商出于逐利目的，政府出于增加财政收入的考虑，老旧小区的住户为了改善居住环境的需要，共同促成了拆旧盖新的加速发展，随之而来的是社会资源的严重浪费和房地产供给的过剩以及空置房的增加。所以，政府应制定相应政策减缓老旧住宅退出房地产市场，以有效利用和节约社会资源。本人认为可以从以下两方面着手，一是制定退出房地产市场的房屋的最低建设年限，低于该年限的普通商品住宅不得退出市场；二是在税费方面增加开发商的拆旧盖新成本，并将此用于保障房补贴。
参考文献：
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）04-0163-02
2006年，中国提出了住房保障政策；2008年提高了对住房保障的重视，并制定相关政策；从2011年起，进入保障性住房建设“加速跑”阶段：计划新建保障性住房3 600万套，大约是过去十年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房150万户以上。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上。中国近年来为改善人民群众的居住条件，不断地加大保障性住房政策力度，而保障性住房政策何时实施，如何实施成为关注的焦点。本论文从数据特征方面说明并论证保障性住房政策在现今实施的必要性和合理性。
一、“诺瑟姆”曲线
中国自改革开放以来，城市化进程明显加快，住房的需求随着城市化进程的加快也不断增加。在有关城市化进程理论中，美国城市地理学家诺瑟姆Ray.M.Northam于1979年发现并提出了表明一个国家城市化进程的“诺瑟姆曲线”。他将城市化进程分为三个阶段，第一阶段为城市化的初级阶段，城市人口增长缓慢，当城市人口超过10%以后，城市化进程逐渐加快；当城市化水平超过30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快趋势，这种趋势一直要持续到城市人口超过70%以后，才会趋缓；以后为城市化进程第三阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势。
表征城市化进程规律的“诺瑟姆曲线”的一个重要特征为，在初期和部分中期阶段，曲线呈现凹函数的性质，即曲线的斜率递增；在部分中期和后期阶段呈现凸函数的性质，即曲线的斜率递减。
二、美国和日本的城市化进程
根据美国、英国、日本等发达国家在城市化进程中应对城市住房短缺问题的历史经验，各国政府都适时地颁布各项法律法规及其保障性住房政策，以确保城市以及经济的正常扩张和发展。以下从美国和日本城市化率的数据及其各国出台保障性住房政策的时间数据方面，与中国现阶段出台保障性住房政策的时间以及城市化率作一些比较分析。将美国从1900—2000年和日本从1950—2000年的的城市化率数据收集整理如下：
将美国及其日本城市化率的数据随自变量时间t的关系做曲线拟合，结果（见下页图1、图2）：
可得出：美国，日本城市化率随时间拟合的曲线函数分别为（A代表美国，J代表日本）：
当xA，xJ>0时，yA″
查阅资料得知，美国在20世纪早期开始实施住房保障政策。日本在1960年开始实施保障房政策。分别在图2，图3中用箭头标示出，上页表1、表2中用阴影标出。此时，两国的城市化率分别约为：46%，43.7%。
三、中国的城市化进程
中国从1949—2009年每隔五年城市化进程数据整理如下：
中国自1949年成立以来，每五年城市化率数据如下，曲线拟合结果如下：
中国城市化率随时间拟合的曲线函数为（C代表中国）：
yc=10.686e0.1041xc yc″=0.1179e0.1041xc
当xc>0时，可得yc″>0，判断yc为凸函数，因此，中国的城市化进程符合“诺瑟姆曲线”的前中期阶段。
与美国和日本一样，中国的城市化进程也符合“诺瑟姆曲线”所揭示的城市化进程规律。所以，美国与日本在城市化进程中实施保障性住房的时间点，或者说在整个城市化进程中所处的位置可以为中国所借鉴。
四、结论
比较美国和日本均在城市化率为45%左右时实施保障性住房政策。如图3标示所示，中国在2008年城市化率约为45.68%时实施保障放政策。从时间维度分析，中国在2008年提出保障性住房政策，有其时间的偶然性。从“诺瑟姆曲线”城市化进程理论的角度与发达国家比较可知，中国在城市化率为45.68%时实施保障性住房政策有其合理性和历史必然性。
参考文献：
[1] Ray M.Northam Urban Geography Wiley Publisher，1979.
[2] 华东师范大学数学系.数学分析[M].上海：高等教育出版社，2010.
[3] 汤腊梅.基于住房支付能力的住房保障对象的界定[J].城市发展研究，2010，（10）.
[4] 王晖.主要发达国家住房保障制度及其实施对中国的启示[J].世界经济与政治论坛（Forum of World Economics and Politics），2006，（4）.
关键词：
保障性住房；跟踪审计；对策
保障性住房是公共产品，是公共资源在公共领域中的分配，也是国民收入的再分配；首要功能与核心价值是实现分配领域的社会公平。审计署从2007年开始，连续五年以资金、政策为主线，对保障性住房的建设、分配、管理及资金筹集等方面进行跟踪审计，取得的成效主要体现在资金运用的绩效性和政策落实的保障性等方面。同时发现的问题也不容忽视：部分保障房政策落实不到位，资金被套取、挪用及违规发放，保障房空心、闲置、退出机制不完善等问题。开展保障性住房跟踪审计，能有效加强审计监督，促进住房保障制度的完善和政策的落实，维护广大住房困难家庭的切身利益，充分发挥国家审计在保障房建设、分配全过程的“免疫系统”功能。由于各省（市）情况不同，保障性住房跟踪审计实践也不同，本文以宁波市为例，阐述全面开展保障房跟踪审计存在的问题及解决的对策。
1开展保障性住房跟踪审计的必要性
1.1促进保障房公共财政资金运用的真实性、合法性为解决中低收入家庭的住房困难，自2008年起，中央政府加大对保障性安居工程建设力度，建设规模连年攀升。“十二•五”期间，我国新建保障性住房3600万套，大约是过去10年的两倍。政府投入的公共财政资金比例不断提高：以审计署开展的五年保障房跟踪审计为例，2007年至2009年，19个省市筹集廉租住房保障资金1038.8亿元（中央补助67.25亿，占14.99％）；2011年，66个市县的保障性安居工程资金2811.62亿元（中央财政投入983.61亿，占34.98%）；2012年，31个省市、5个计划单列市和新疆生产建设兵团城镇保障性安居工程财政性资金4128.74亿元（中央财政下达补助资金1861.65亿元，占45%）；2013年，全国各级财政筹集安居工程资金共4722.92亿元（中央财政1749亿元，占37.03%）；2014年，全国各级财政筹集安居工程资金共5601.55亿元（中央财政资金1984亿，占35.42%）。在这样的资金和政策扶持下，必须开展保障性住房跟踪审计，不仅审查保障房公共财政资金运用的真实性、合法性，还要对工程建设及后续管理进行审计。全过程的跟踪审计，可以对保障房建设社会效益进行全面审查，准确掌握保障房的建设情况。
1.2保障房跟踪审计可以合理避免审计盲区保障房建设过程涉及住房形式的多样化、保障对象的层次化，而政策执行、资金筹集又涉及到住房保障主管部门以及发展改革、财政、民政、物价、国土资源等职能部门。只有将所有相关部门均列为审计对象，才能合理避免审计盲点，确保被审计单位采取审计建议和具体措施，掌握政策的执行效果，对保障性住房政策漏洞和体制及制度方面的缺陷有更加全面、深刻的认识，从而提出有针对性的建议，促使住房保障制度体系的完善。
1.3推动保障房准入退出机制不断完善自从有了保障房，不符合条件的人享受保障房的现象时有发生。有些城市，一边是保障房大量闲置，另一边是急需住房的新就业大学生以及外来务工者等住房困难群体成堆。这种极端现象表明，保障房建设需要全过程的跟踪监察，以保证这一民心工程的初衷。开展保障性住房跟踪审计，从传统的公共财政资金审计入手，整合保障房绩效审计、经济责任审计、公平正义审计、权益审计等不同的审计内容，对保障房建设全过程相关职能部门与职能主体的履责情况进行监督，并采用科学、量化的指标对保障性住房建设全过程的绩效进行评价，不仅推动保障房准入退出机制的不断完善，也为保障房建设、分配、管理全过程的公平性保驾护航。
2宁波市开展保障性住房跟踪审计的具体实践
宁波市从2002年实施廉租住房、经济适用房、限价房、公共租赁住房等住房保障制度以来，积极开展多种形式的保障房跟踪审计工作。截止到2014年底，纳入各级住房保障部门统计口径内的保障性安居工程建设总资金1488955万元。开展的保障性住房跟踪审计涉及范围之广、审计资金之巨是前所未有的。宁波市开展的保障性住房跟踪审计实践，对于审计发现的政策执行不到位和体制、制度不完善等问题，提出很多审计建议。住房和城乡建设局、发改委、财政局等部门高度重视审计反映的问题和提出的建议，先后出台了《宁波市市区经济适用住房销售管理办法》、《宁波市限价房管理办法》、《宁波市公共租赁住房管理暂行办法》、《关于加强住房保障阳光工程建设的实施意见》和《宁波市市级住房保障补助资金管理办法》等一系列政策，并根据群众需求，不断调整住房供需结构，构建多层次供应体系，切实缓解了中低收入家庭以及外来务工人员的住房困难压力，推进了城市内涵式发展和新型城镇化建设的顺利进行。宁波市保障性住房跟踪审计发现的问题主要表现为：
（1）保障性安居工程资金筹集和管理不够规范，项目管理不到位，分配及后续管理不够严格。如未按规定从土地出让净收益和住房公积金增值收益中足额提取廉租住房保障资金，未落实税收优惠政策，未及时拨付使用或管理专项资金，项目进度缓慢、配套设施不完善、建设程序不规范、建设面积超标、租金物业费收取难和退出难、住房分配不够严格等。
（2）国家住房体制存在缺陷，如相关保障性住房法制建设层次低，没有一部有关住房保障成文的法律或法规。虽然中央政府以通知、意见和办法等文件形式来推动住房保障体系，但法律权威性不强，政策措施的强制性力度不足。
（3）国家保障房类型过于繁杂，包括了经济适用房、“两限房”、廉租房、公共租赁房四种主要类型，还包括林区、垦区、煤矿、工矿的棚户区改造以及游牧民定居工程等。众多类型的保障房不仅造成公共财政管理难，也导致保障房跟踪审计存在盲区。
3全面开展保障性住房跟踪审计存在的制约因素
3.1审计理论研究落后，审计依据缺失从现有开展的保障性住房跟踪审计实践看，大部分都是研究一种形式的保障房跟踪审计，而没有将各种保障房形式和过程作为整体进行研究，也没有展开对相关审计标准、方法、手段等具体问题的深入研究，而且缺少实证成果，使保障房跟踪审计的理论只停留在表面层次。跟踪审计还存在审计依据缺失等现实困境。目前国家尚未出台有关住房保障的法律，已有的经济适用房、限价商品房、廉租房、公共租赁住房等方面的行政规章都属于各成体系的地方性法规。这与全面开展保障性住房建设的战略目标不相匹配，不仅造成城市住房保障制度缺乏长远规划，也导致各地住房保障的标准、原则、形式的混乱，出现了地方“合法化的突破”，给开展保障性住房审计带来了很大的困扰。
3.2保障性住房跟踪审计指标评价体系尚未出台审计指标评价体系是由相互联系的指标组成的有机整体，是审计人员衡量、评价被审计单位或项目的绩效标准和尺度，是提出审计意见和作出审计结论的依据。保障性住房审计作为事关广大中低收入人群切身利益的民生审计，应该对各地保障性住房的绩效情况进行严格、有效的评价，但目前保障房跟踪审计标准的制定相对滞后，至今还没有一套操作性强的绩效审计指标评价体系，也缺乏比较成熟的、广为认可的专业指南。同时，国家也尚未出台社会保障性住房制度评价指标。虽然住房和城乡建设部2010年出台了《中国人居环境奖评价指标体系（试行）》，但其中也仅对保障性住房建设计划完成率这一项指标有硬性规定，中央对各省市的保障性住房建设的考核也只局限在开工率和完工率，而对于住房供应中的适度性、分配管理的公平公正性、项目效益和政府执行效率等方面都没有相应的考核指标。
3.3保障性住房跟踪审计绩效有待提升随着保障房建设这一民心工程的全面展开，保障房跟踪审计受到的关注程度也越来越高，特别是审计署连续五年公布了不同省市的保障房跟踪审计结果，但这些公告都是从整体出发对建设全过程涉及的资金、政策进行审查评价，查处的问题具有普遍性，却没有一起因为保障房建设过程中的违法违规问题而对相关责任人进行刑事处罚，这种“雷声大、雨点小”的现象导致审计结果威慑力不足。不仅如此，虽然近几年的保障性住房审计已将保障性住房的质量状况纳入审计范围，但审计组并不具备完全的实施工程质量审计的能力，导致保障性住房分配的公平性、住房质量在审计报告中得不到全面的答案，而构成审计报告主要组成部分的传统财政财务收支审计结果利用率不高，屡审屡犯的恶性循环现象层出不穷，所以保障性住房跟踪审计的绩效有待提高。另外，由于保障性住房信息及信用体系尚不健全，从相关主管部门取得的家庭和个人等保障对象在住房、收入以及金融资产等基础信息不足，造成审计难以进行全面客观的评价。保障性住房形式多样，审计过程涉及部门繁多，包括发展改革委、建设、财政、国土、民政、物价、林业、农业等多个部门，各部门运作相对独立，实行分块管理，每个部门都掌握一个或几个环节的信息，这造成审计对象过多，覆盖面过广，导致跟踪审计绩效不高。
3.4国家审计人员结构和素质尚待提高保障性住房审计要在国家宏观政策的高度，不仅查处保障性住房建设和政策执行中存在的违纪违规问题，还要关注保障性住房的规划、质量、效益，加强对项目资金和建设的管理，为实现住房保障体系可持续发展提供保证。审计势必涉及财政、投资、社保等多个领域，这就对审计人员的结构和素质提出了特别高的要求：必须具备高层次、高素质、多门类的专业人才，以及缜密的逻辑思维和良好的沟通能力等相关素质。只有这样，才能高质量地完成保障性住房审计工作。然而，现有的国家审计团队均不具备这些综合素质。
4开展保障性住房跟踪审计的对策
4.1保障房跟踪审计要常态化要充分认识到开展保障性住房跟踪审计的必要性，增强开展保障性住房审计的紧迫感和责任感，逐年加大审计覆盖面，切实把全面持续开展保障性住房跟踪审计提上日程，形成跟踪审计常态化。坚持“全面审计，突出重点”的审计方针，在全面掌握保障性安居工程各项资金收支总体规模和结构的基础上，重点揭示资金的筹集管理、项目的建设管理、政策执行中存在的突出问题，分析原因，分清责任，提出建议，促进资金使用绩效的提高和住房保障制度的完善。选取延伸项目时也要突出重点，抓住规模大、影响大、政府和群众都瞩目以及指标明显、便于实施的住房保障项目。
4.2构建保障房跟踪审计指标评价体系针对我国保障性住房审计理论研究系统性、深度、广度、力度都不够的现状，要加快审计理论研究步伐。坚持理论与实际相联系、规范与实证相结合、感性与理性相统一的原则，改进保障性住房审计的理论研究方法，提高研究成果的质量。在保障房跟踪审计实践中，除了常规的审计方法外，审计的标准、手段、方式、原则都需不断探索、创新。同时将研究重点放在制定保障性住房审计指标评价标准和具体方法上，以便为开展保障性住房审计提供理论指导与技术支持。本文结合宁波市保障性住房跟踪审计实践，构建了保障性住房跟踪审计指标评价体系，如表1。
4.3强化保障房跟踪审计的威慑力，增强跟踪审计公告力度为强化保障性住房跟踪审计的威慑力，要将审计过程中查处的问题与促进被审计单位加强管理、提高效益、完善政策法规和推进改革有机结合起来；在审计内容上，逐步将保障性住房的质量、规划布局、效益纳入审计范围，并揭露因决策失误、管理不善等原因造成的严重损失、浪费问题和影响效益发挥的违纪违规、腐败行为等问题；在审计方法上，应当将常规审计与专项审计有机结合起来，积极探索科学、有效的审计方法，创造性地开展审计工作。要优化审计人员结构，提高审计人员素质，加大人力资源整合力度。在审计项目质量、规划布局时，可针对性地吸收工程项目审计人员或聘请工程领域的专家作为短期工作人员或顾问参与审计。同时，对现有审计人员可通过脱产培训和以审代训等方式，不断提高其政策理论和计算机应用能力等业务水平。开展保障性住房跟踪审计，要根据具体实践，对发现的违法违规问题进行查处的同时，应当发挥国家审计的独立、客观、公正的优势，利用所掌握的从宏观到微观、从微观到宏观的信息资源，针对产生问题的深层次原因，从体制、机制、制度层面提出具有针对性和操作性的审计意见和建议，促进国家住房保障政策和体制制度的不断完善。
参考文献：
[3]路君平，糜云.我国保障房的发展现状与融资渠道探析[J].中国社会科学院研究生院学报，2011（11）：50-57.
一、引言
住房问题连续几年成为“两会”的核心议题，是社会关注度最高的问题之一。“十二五”期间，我国计划新建保障性住房3600万套，从目前已开工和规划开工的保障性住房的规模来看，实际总量可以达到3900万套，届时全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题①。
姜伟新部长：我国保障房包括五大方面：廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造安置住房、经济适用住房、限价商品住房。住房保障范围就是低收入和部分中等偏下收入的，没有房子住的和住房困难的群体②。褚超孚（2005）保障性住房是为了实现社会公平，实现中低收入阶层居民的基本居住权，由政府直接出资建造或收购，并以较低价格或租金向中低收入家庭进行出售或出租的住房。
二、保障性住房建设的经济效应
贾康和张晓云（2012）认为我国推行住房商品化制度改革后，国家高度重视保障性住房的建设。从一度注重机会公平与资源效率配置为导向，转向更加注重结果公平的双轨统筹制度的转变。陶雪良和刘洪玉（2010）保障性住房供给所形成的市场效应，间接提高了中低收入人群的消费能力，拉动了经济的增长，推动经济结构的调整与升级。吕维霞、王永贵和赵亮（2011）提到保障性住房政策实现了一定的社会目标和政治目标，得到了社会公众的支持和信任，也使政府获得了较高的公众满意度和政府形象评价。
三、保障房建设、分配过程中存在的问题
杨帆和卢周来（2010）认为保障性住房作为解决社会公平的重要手段，需要政府无偿划拨土地和投入大量资金，并且利润空间有限，地方政府在推动保障性住房建设方面积极性不足。这导致保障性住房所需要的资金、土地、保障房等不能得到有效供给保障。
（一）保障性住房资金缺乏。保障性住房的建设是政府的责任和义务，作为建设主体的各级政府在保障性住房建设时面临最大困难是建设资金的问题。
何江华（2012）认为各地经济发展不平衡导致在财政预算时往往将保障性住房建设专项资金排在靠后或者不予考虑。仲崇酷（2012）由于我国社会经济发展水平有限，各地区发展也不平衡，导致了绝大多数的相对贫困地区保障房政策落实不尽人意，财政资金的短缺是导致社会保障房的建设与社会实际需求的差距较大的重要原因之一。葛扬，贾春梅（2011）地方政府未按规定足额提取保障资金，保障资金被挪用以及筹集资金的实际利用率不高等致使资金投入不足。资金投入不足一直是保障房供给面临的最棘手难题。
（二）保障房供给不足。贾春梅（2011）认为面对保障房建设、分配过程中存在的问题，地方政府对保障房建设本能上存在抵制是直观原因，最深层的原因在于我国财政集权体制和垂直的政治管理体制弱化了地方政府保障房供给的激励。乔坤元（2013）提及到：保障房支出属于典型的民生性支出，难以提升地方官员任期内的经济增长，且保障房支出情况未纳入地方官员的政绩考核体系之中，对地方官员政治升迁的影响力较小。
（三）保障房与保障对象不匹配。韩喜平，周玲玲（2012）在保障房政策实施过程中，最受人诟病的问题在于其分配的不公，保障房与保障对象不相匹配，出现“逆保障”问题。比较突出的表现为：大量的保障房项目以集资房名义成为某些部门单位的额外福利，能够进行集资建房的往往是经济基础比较好的企业或者部门，事实上成为“福利分房”，而真正需要覆盖的低收入人群却无法获得住房。
（四）缺乏有力的制度和法律规定。陈佳（2012）我国真正意义上的楼市还不到20年，计划经济形成的单位福利分房制度尾大难除，导致我国保障性住房建设无论在制度还是立法上都比较滞后，存在保障主体界定模糊、收入线划分不合理、建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。
四、结论
解决保障房的分配不公问题，不能仅仅指责地方政府的失责行为或者呼吁其承担主要供给责任，更应该从源头上对地方政府保障房支出行为进行相应的激励与约束。
（一）有效激励地方政府保障房的供给
首先将PPP融资模式引入到保障房建设中：引进民间资本为政府分担风险、缓解财政压力，引进先进技术促进保障房建设。其次改革地方政府以往的政绩考核制度，将保障房的建设完成情况也包括在内，有效激发地方政府建设保障房的积极性；
（二）推动保障性住房立法
保障房质量问题以及分配管理问题，很大程度上是因为法律体系的不完善，当前政府应加快完善保障房相关的法律政策，明确保障对象。成立专门负责保障房建设以及分配的机构，严格按照相关法律法规，加强对相关部门的监管。
（三）通畅监督渠道，强化社会监督
省社科院研究员吕连生认为，要分配好保障房，必须在准入标准和审核程序上下功夫，实行保障房源分配过程、分配结果“三公开”，强化社会监督。实行保障房源、分配过程、分配结果“三公开”，畅通监督渠道。保障房分配只有公开才能实现公平公正，使中低收入的群体真正受益。
参考文献：
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[4]陶雪良，刘洪玉.北京市经济适用住房供给规模影响因素的实证分析[J].系统工程理论与研究.2010年第3期.
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[10]乔坤元.我国官员晋升锦标赛机制：理论与证据[J].经济科学.2013年1月.
我国房价上涨的原因是多方面的，除去房地产开发商的炒作和一些投资商的投资性购买外，其根本原因是“供不应求”我国现在处于城市化进程快速发展时期，一方面，是向城市集聚的新居民需要住房，另一方面，随着城市居民生活水平快速提高，居民改善住房条件的要求极其迫切。建设跟不上快速上升的需求，按市场经济规律其价格上涨是必然的。但是当前在我国的一些大中城市，房价收入比已远远高出世界银行的权威认定水平。中国高房价的现实和由此引发的问题，让人们认识到了住房问题不仅仅是一个经济问题，更是一个民生问题和一个社会问题。当城市政府试图将居民的集体消费模式转变为个人消费模式时，即将原来属于政府、企业处理住房问题的责任转移到市民自己身上时，必然会产生各种利益冲突和社会不满情绪，导致不同社会阶层居民对政府住房制度的态度分化。所以在此阶段，我国把保障型住房的建设、分配、监管等提上了重要日程。
保障性住房，是与商品性住房（简称“商品房”）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国在取消计划经济的福利分房制度之后，把解决住房的责任全部交给市场，直到近几年才开始真正重视最低收入阶层保障住房的建设。但忽略了社会上既没有资格承租廉租房，又没有能力购买商品房的中间层居民住房问题。而且此部分人群又占大多数，使他们不得不牺牲其他消费攒钱去购买经济适用房或商品房，不但加大了商品房供不应求的程度，也引起较为普遍的不满情绪。
在社会学视角下，住房对个人的影响力和功能性是非常强的。马斯洛需求层次理论认为，生存需要是最基本的需要，而住房是满足基本生存的重要条件之一，只有在社会成员基本生存条件满足之下，社会成员才能真正的融入社会，进行平等的互动，社会成员才能对社会环境认可。如果没有健全的住房保障政策，在目前房价居高不下的情况下，就会使很大一部分城市中低收入群体没有适当的居住场所，就会长期被排除在主流社会之外，与其他社会成员处于“隔离状态”，造成“社会排斥”，成为社会的边缘群体，长期的边缘状况会形成群体意识，在一定的条件下会产生一些群体行为。如果很难通过有效的途径去改变自己的不利状况，这种情况下自然会导致一部分人社会失衡就容易产生对社会的不满，进而引发一些的行为，从而对现有的社会秩序起到破坏作用。我国目前的住房问题，已经成为了社会问题，随着经济等其他因素的影响，房价上涨的过快，普通工薪阶层已经无力承担购买住房的费用，而且在目前阶段，保障型住房和其他关于住房的保障措施有没有及时有力的落实，保障型住房监管也存在很多问题，所以造成了较广泛的社会积怨。保障型住房在许多发达国家的发展阶段同样是存在很多问题，如房源的短缺、监管机制的准入和退出原则不明确等。在亚洲一些发展中国家，保障型住房面临着更多的资金短缺、监管机制不健全等问题。在住房问题上，如若处理不得当会面临的不仅仅是住房问题，而是更大的社会问题，如在印度，由于保障型住房问题所引起的，贫民区的形成，造成了贫民区亚文化，进而造成了居住再次的人群不能进入社会主流的文化，形成了社会阶层更大的分化和落差，这已经是事实的形成，如果在今后的一段时间不能解决，那么也许会造成更大社会问题，乃至整个的社会动荡。
我国现行阶段的保障型住房政策制度只能以低水平、广覆盖为目标；中国的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。而其他的多数以住房公积金、经济适用方来保障。对于我们有稳定收入却又不足以支付目前商品房总支出的群体来讲，住房公积金是我们最熟悉也是唯一的保障体系。但是住房公积金制度对中低收入家庭的保障作用没有完全体现。截止到2011年末，全国住房公积金缴存人数过亿，但相比全国几亿的在岗职工人数来说，住房公积金覆盖范围仍然很小。在公积金政策中，不同个人之间、不同群体之间、不同单位之间缺乏同一性。住房公积金政策并没有给每一个社会成员公平的对待，相反由于这种政策的执行使得收入差别本来就较大的群体差异变得更大。所以此种制度，在改善小部分人群（加入住房公积金体系，而收入价高群体的居住环境同时，也加大了其与大部分人群的住房公积金差额，没有从根本上解决弱势群体的居住问题。住房保障政策的目的是协调社会不同群体之间的利益分配，维护中低收入居民的社会成员的基本生活状态，保证社会成员在一个社会当中所应当具有的生存底线——“人人有房住”，促进社会整体福利的不断增进。而目前种种保障型住房政策并没有真正体现此公平性。
另外，从保障型住房补贴形式来看，也有政策的缺失，也容易造成社会问题。
目前，中国经济适用房建设是政府的暗补（减免税费和划拨土地）交给开发商运作的（人们称为“补砖头”）。这种“补砖头”的形式，本身就存在致命的缺陷：一是划拨的土地以牺牲农民利益为代价，农民有抵触情绪，由征地引发的“群发性事件”频发就说明这点；二是影响地方政府土地出让金的收入。地方政府在农民手里几万元征来的土地，经初步开发，就可以在市场上出让几十万到上百万元，这样大的差价让地方政府哪还有开发经济适用房的积极性所以，“小产权房”久禁不止，越演越烈；三是补贴目标抽象，经济适用房所谓有资格购房的中低收入者，难以科学划分，没有监管机构提供准确的收入证明，又没有进人和退出机制，很多经济适用房被有钱人买走后出租或出卖，造成经济适用房房源短缺，没有保障真正需要的人群，反而为占有社会资源更多的人服务，进一步加剧了社会阶层的差距和社会矛盾。
其次，从保障型住房的保障范围来看，以实物补贴政策为例，主要分为经济适用房和廉租房政策。这些政策的实施范围是城市的并拥有户籍的人口并且居住达2年以上（有的要求时间更长）。在这种条件设定下，农民工群体以及刚毕业参加工作的大学生都被排除在保障范围之外。随着城市化进程的加快，大批的农民工为城市的建设做出了巨大的贡献，但是他们的生存权并没有得到保障，他们居住的大都是简易的工棚，或自己租住的房屋，设施极为简陋。农民工市民化是历史发展的趋势，如果不把农民工群体包括在住房政策之内，社会的和谐发展问题就永远得不到解决。刚毕业的大学生，收入水平较低，无力购买商品房，但是对于住房保障政策来说，他们处于夹心层，被排除在外。有的因为工作不固定，户籍不在城市，有的虽在城市还不能算常住人口，这种情况下，经济适用房和廉租房政策均把他们排除在外。这就造成了社会大批年轻劳动力被动的丧失了保障的权力，在其刚步入社会阶段不能更好的融入社会主流文化和人群当中。会造成其心理等一系列消极因素，进而酝酿成社会问题。如目前北京已经形成“蚁族”群体，其大部分为非本市高校毕业生，长期租住在城市的边缘，由于地域等限制，也正在从事城市中较为低端行业。他们已经处于“隔离状态”，造成“社会排斥”。
从总体来看我国住房改革没有把住房和房地产、市场和保障予以有效区别。政府只想到通过房地产的繁荣拉动消费、促进国民经济发展，而忽视了普通民众最基本的住房需求，住房保障职责缺位，廉租房、经济适用房建设滞后，在土地供应、市场监管、住房金融政策等诸多方面，政府所应发挥的功能也严重缺失，在我国住房保障政策的制定者主要是政府，其作为社会公平与公正的代言人，在制定相关房产政策时候，首先，应考虑到社会整体的利益，而不是权威者的利益，更不能只顾短期的经济效益，社会政策和经济政策并重，协调各个阶层的利益，关注弱势群体的生存，把体现社会公正作为社会政策的首要目标。
以下为针对保障型住房造成的社会问题的相关政策建议：
首先，在住房保障方面，我国政策补贴可以借鉴西方需求方补贴方式。需求方补贴政策旨在根据不同住户的收入水平和实际需要来决定补贴力度和补贴方式，进一步减免保障型住房保障从投入到实施过程中政府的运营成本和房屋开发商的利润，以提高需求方在市场上获取适当住房的经济能力，保障中低收入和弱势群体获得体面的住宅而不必承受过重的经济负担。
其次，灵活选择多种补贴的形式。应根据不同的实施对象（不同地区、住房紧缺程度、住户社会结构特点等）灵活采用，确定合适的人群得到合适的补贴，努力避免出现“贫困陷阱”，并使有限的公共资源尽可能多地向低收入家庭和各类弱势群体（特殊类型家庭）倾斜。
最后，民间组织协助政府管理。如英国住房协会出租住房。住房协会是民间非营利团体。二战后，住房大量短缺，民间自助组织的住房协会迅速成立，共同兴建出租住房，自行解决住房问题。政府住房公司协助管理。民间组织会定期访问，租住或购买廉租房的人群，调查与其相关的收入、就业等相关信息，建立了较为健全的准入与退出机制；另一方面通过对自有住房者的税收优惠、向建筑协会提供购屋贷款资金，通过私有化政策将公共住房出售给承租户等。从而改变了不同经济状况和收入人群的住房问题。
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中图分类号F062.9
文献标识码A文章编号1002-2104（2017）07-0120-08DOI：10.12062/cpre.20170404
随着保障制度的不断完善，保障性住房的建设为中低收入家庭解决住房困难问题起到了积极作用。但是，供需结构失衡、贫困小区形成、受保对象放弃租赁或购买保障性住房、夹心层产生等一系列问题也进一步突显。在以往保障性住房需求的研究中，大多学者从需求规模、供给模式及制度政策等角度出发，鲜有学者从保障对象需求角度，实证研究保障性住房的租购需求。因此，本文基于保障对象住房需求角度，以调研数据为基础研究影响保障性住房租赁与购买选择的关键因素。期望通过研究，证实个体特征、家庭特征、住房特征及住区环境等因素对保障对象在保障性住房租赁与购买的影响关系，进一步揭示保障性住房需求特征与规律。同时能使政府进一步明确政策导向，构建更科学合理规范的保障性住房供给标准，提高保障性住房的有效供给。
1文献综述
住房需求不仅包括住房服务需求、住房特定特征需求、租房与买房住房租购选择需求，还包括家庭居住区位选择需求。保障性住房是政府通过直接出资建设、收购或提供补贴等方式为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。可以说，保障性住房是政府在供给侧实施住房保障的一种方式，它具有有别于商品房的特殊属性。住房租购选择研究始于20世纪80年代，发展至今初步形成了的理论框架。根据研究理论体系，大致可分为三个方向，Megbolugbe等[1]、Goodman[2]，Diaz[3]、Zhou[4]、Arnott[5]等基于成本费用视角的新古典经济学理论；Lancaster等[6]、Henderson等[7]、Ioannidis等[8]基于特征价格视角的新效用理论；以及Clark等[9]在方法上的离散选择理论等。
1.1租房租购选择的影响因素
住房租购选择研究视角包括：宏观与微观视角、主观与客观视角、经济与非经济视角、供给与需求视角及权属选择等多种层面。宏观因素包括税收政策和信贷政策、政府补助政策、住房保障等特殊政策及通货膨胀、利率变动等方面。微观因素包括住房特征、房价因素、家庭人口特征及其生命周期因素、收入与财富等家庭经济特征因素及户主心理特征因素等。
1.1.1政策因素
宏观层面上，影响住房租购选择的因素主要包括：税收政策和信贷政策、政府补助政策及住房保障等特殊政策因素。Lineman等[10]认为购房者的限制政策制约居民的购房。Haran等[11]研究发现，抵押保险的限制条款降低住房需求者的购房概率。Seiko等[12]对日本租者保护法案研究发现，家庭成员少且非户籍未结婚居民更倾向于租赁有固定租赁期限的房子。
1.1.2供给侧因素
供给侧对住房租购需求的影响因素主要是住房自身的特征，如面积、户型、房龄、使用年限及区位环境等。住房面积对购房有正向影响，住房环境比较拥挤的区域住房自有率比较低。Vasanen[13]研究发现区位、房屋质量、小区物业及环境等因素直接影响住房租购选择行为。Morrow等[14]证实公共服务设施资源情况对住房租购选择也存在一定影响。冯皓等[15]通过经验证据与政策含义分析了教育是购买住房的关键影响因素。
1.1.3需求侧因素
需求侧对住房租购选择的影响因素主要有：人口统计特征、家庭特征（包括家庭人口结构、生命周期因素）、户主心理特征及经济因素。Clark等[9]、Morrow等[14]进一步研究发现：年龄、家庭结构等家庭人口统计特征，以及生育、结婚等个体生命周期突发事件等因素对租购选择具有重要的影响。而性别、职业、文化程度等个体特性对住房租购选择的影响效果，Somerville[16]、Dawkins[17]、Groot[18]、Li[19]、Carter[20]等人的研究结果则不一致。
家庭特征包括家庭人口结构、生命周期及经济收入等因素。Clark等[9]研究发现：当个体年龄变大、结婚、形成家庭时，更倾向于自有住房，而诸如通胀、贷款利率等市场因素对住房选择影响也较大。Mok[21]通过实证分析发现，将生命周期作为内生变量时，持久收入对住房消费影响不显著。
户主心理特征主要包括个人偏好及未来预期等因素。虞晓芬[22]对杭州市居民的住房租购选择研究发现，心理归属感对住房租购选择具有显著的影响。
具体变量体系主要包括：个体特征（含年龄、性别、单位性质、学历及工作年限等因子）、家庭特征（含家庭收入、家庭人口总数）、保障性住房特征（含面积、户型、质量、居住稳定性及准入条件设置）及住区环境（含交通配套、上班便利性、通勤方式、区位、周边环境、教育资源配套、小区物业）等四个部分。解释变量既含有连续变量、有序变量，也有虚拟变量。根据理论分析及实际调查结果，选取变量指标体系如表1。
3.2回归模型的选择
本文采用Stata13.1统计软件，依次加入个体特征、家庭特征、住房特征及住区环境特征等各个维度的解释变量，对比分析不同维度对模型的回归效果。再根据模型回归效果，选取最优回归模型进行实证结果分析（见表2）。通过对比下面五个回归模型发现，除了个体特征以外，家庭特征、保障性住房特征及住区环境特征等维度上的解释变量在一定程度上显著影响了保障对象的保障性住房租购选择。但单一维度回归模型在模型的整体拟合效果与预测准确性都不及模型5。说明全部加入个体特征以外，家庭特征、保障性住房特征及住区环境特征等维度上的指标体系能更好地解释保障对象租赁或购买保障性住房的选择过程。因此，本文最终选择模型5进行保障性住房租购选择影响因素实证结果分析。
3.3回归结果分析
模型设定检验及拟合优度检验结果表明，模型设定合理且整体拟合效果较好。进一步地对回归结果进行分析，
结果显示，除了学历水平、住房质量、上班便利性、周边环境及小区物业等变量的系数不显著外，其余系数前的符号都具有实际意义并在5%的显著性水平下。
从影响方向上看，与保障性住房租购选择存在显著正向关系的解释变量有：年龄、性别、工作年限、家庭人口总数、家庭年收入、保障性住房户型、面积、居住稳定性、教育资源、交通配套资源等。住房可支付能力及保障性住房政策合理性与保障性住房租购选择则负相关。
（1）个体特征维度上，年龄（age）的回归系数为0.460，P值为0.000，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响效果。即年龄越大，保障对象越可能购买保障性住房。性别（sex）的回归系数为0.687，P值为0.000，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。即女性购买保障性住房的可能性大于男性。工作年限中，参加工作在3年及3年以
内（workyears1）的回归系数为1.435，P值为0.013，在0.05
的显著性水平下与保障性住房租购选择正相关；参加工作超过3年（workyears2）的回归系数为0.774，P值为0.064，在0.1的显著性水平下与保障性住房租购选择正相关。相对于无业者而言，与用人单位签订工作时间长、具有持久收入的保障对象越可能购买保障房。此外，其中相对于
失业者，在政府企事业单位工作（job1），在一般职员与自由职业（job2）的保障对象租赁保障性住房的可能性更大。其回归系数分别-1.153、-0.803。
学历水平（education）对保障性住房租购选择并无显著影响。其原因可能是：一方面，保障对象学历水平在高中以下居多，高中学历的子样本与初中以下的子样本没有显著差异；另一方面，大学学历以上保障对象大多为刚毕业大学生，其经济收入水平低，租赁保障房则是其最佳选择。
（2）家庭特征维度上，家庭人口数（popul）的回归系数为0.792，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。即家庭人口总数越多，购买保障性住房的可能性越大。家庭年收入（income）的回归系数是0.430，在0.01的显著性统计水平下与保障性住房租购选择显著正相关；即家庭年收入越高，保障对象越可能购买保障性住房。住房可支付能力（affordability）的回归系数为-0.173，在0.05的显著性统计水平下，对保障性住房租购选择有显著负向影响效果。分析其原因是，住房可支付能力不仅包含了家庭经济收入因素，也包含有住房价格因素。
（3）住房特征维度上，居住稳定性（resista）的回归系数为0.722，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响；即居住稳定性越好，保障对象越可能购买保障性住房。保障性住房准入条件设置合理性（policy）的回归系数为-0.575，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著负向影响；即保障性住房准入条件设置越合理，保障对象租赁保障性住房的可能性越大。保障性住房建筑面积（area）的回归系数是0.330，在0.01的显著性统计水平下与保障性住房租购选择显著正相关；即保障性住房面积越大，保障对象购买保障性住房的可能性越大。分析其原因可能是，一般保障性住房建筑面积具有严格限制，住房面积是反映住房舒适度的一个重要指标。选择较大面积住房的保障对象对居住的舒适度有更高的要求，更可能购买保障性住房。户型（layout）的回归系数为0.234，在0.05的显著性水平下与保障性住房租购选择显著正相关；即户型越大，保障对象越可能购买保障性住房。住房户型是反映住房舒适度的重要指标之一。选择较大户型住房的保障对象对居住的舒适性要求更高，更可能购买保障性住房。
（4）住区环境维度上，教育资源配套指标（edufac）的回归系数为0.978，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响；即越重视教育资源，购买保障性住房的可能性越大。交通配套资源（traffac）的回归系数为0.698，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响；即保障对象越重视交通配套资源，越可能购买保障性住房。
3.4租购选择优势比分析
由上述回归结果可以发现，Logit模型估计结果的系数是指数系数。根据模型回归结果可以判断解释变量对保障性住房租购选择的影响方向。优势比可以进一步研究某事件在一个群体内发生概率与不发生概率之间的比值（见表3）。根据优势比结果可以得出如下结论。
（1）个体特征中，女性购买保障性住房的概率是男性的1.99倍。年长者更倾向于购买保障性住房，其购买保
障性住房的概率是低龄者的1.58倍。工作年限在3年及3年以内者的保障对象购买保障性住房的概率是失业者的4.19倍。工作年限超过3年的保障对象购买保障性住房的概率是失业者的2.17倍。在政府机关企事业单位工作的保障对象购买保障性住房的概率是失业者的0.31倍。工作性质为一般员工、自由职业者及个体经营的保障对象购买保障性住房的概率是失业者的0.45倍。
（2）家庭特征中，家庭人数超过平均水平的家庭，购买保障性住房的概率是家庭人数少的家庭的2.21倍。家庭年收入高的家庭，购买保障性住房的概率是家庭年收入低的家庭的1.54倍。
（3）保障性住房特征中，居住稳定的保障对象更可能
购买保障性住房，其购买保障房的概率是居住不稳定的保障对象的2.06倍。追求住房面积大的保障对象购买保障性住房的概率是小面积需求对象的1.39倍。从户型上看，追求套三的保障对象购买保障性住房的概率是套一需求对象的1.26倍。保障性政策合理性提高，租赁保障性住房的可能性更大，评价保障性住房政策准入条件合理的保障对象购买保障性住房的概率是认为政策准入条件不合理的保障对象的0.56倍。
（4）住区环境特征中，重视教育资源的保障对象购买保障性住房的概率是不重视教育资源的保障对象的2.66倍。重视交通配套的保障对象购买保障性住房的概率是不重视的保障对象的2.00倍。
4结论与建议
4.1结论
通过研究，主要得出了如下结论：
（1）从整体上看，个体特征、家庭特征、保障性住房特征及住区环境等因素对保障性住房租购选择均具有显著影响。住区环境是影响保障性住房租购选择的关键因素；其次是个体特征、家庭特征。保障性住房特征对保障性住房租购选择影响最弱。从细分指标看，年龄、性别、家庭人口总数、家庭年收入、保障性住房户型、面积、居住稳定性、通勤方式、教育资源、交通配套资源等对保障性住房租购选择具有显著正向影响效果。工作年限、住房可支付能力及保障性住房准入政策合理性评价对保障性住房租购选择显著负向影响。其中，教育资源、家庭人口总数、交通配套是保障性住房租购选择的关键影响指标。
（2）住区环境特征中，教育资源、交通配套设施是影响保障性住房租购选择的关键指标。教育资源配套的回归系数为0.978，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。重视教育资源的保障对象购买保障性住房的概率是不重视的2.66倍。交通配套设施指标的回归系数为0.698，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。重视交通配套的保障对象购买保障性住房的可能性是不重视的2.00倍。
（3）个体特征中，性别与年龄对保障性住房租购选择影响效果最大。女性较男性更可能购买保障性住房，女性购买保障性住房的概率是男性的1.99倍。随着年龄的增长，购买保障性住房的可能性增大。学历水平与保障性住房租购选择没有显著影响关系。
（4）家庭特征中，家庭人口数量对保障性住房租购选择的影响作用大于家庭经济收入。家庭人口总数的回归系数为0.792，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。即家庭人口总数越多，购买保障性住房的可能性越大。
（5）保障性住房特征中，居住稳定性对保障性住房租购选择影响效果最大，其次是保障性住房准入政策合理性、住房面积及户型。
4.2建议
（1）加强教育资源、交通配套设施等住区环境建设，满足保障对象生活配套需求。在现实生活中，保障性住房小区基础设施建设存在不少问题。因此，政府应加强保障性住房小区教育、交通等基础设施配套建设。
（2）采取相对灵活的分配方式，适应不同保障对象的住房需要。从本文结果可以看出，性别、年龄、工作年限等个体特征对保障性住房租购选择均有着重要的影响。保障性住房的保障对象虽然都是收入偏低、住房困难的居民，但他们的性别、年g、工作年限、职业和对将来住房的需要都存在着较大的差异。目前，经济适用保障性住房只售不租，而住房二级市场又不发达，保障对象可负担得起的租赁住房选择余地非常有限。因此，应采取相对灵活的保障性住房分配方式，适应不同保障对象的保障性住房租购需求。
（3）科学规范保障性住房供给标准，合理设置保障性住房准入条件，确保最困难家庭尽快受益。保障性住房准入条件设置合理，保障对象租赁保障性住房概率变大。由于我国保障性住房供给体系针对不同收入水平的保障对象采取不同的保障性住房政策，从而出现一些不属于廉价租赁住房保障范围又买不起经济适用住房的“夹心层”。因此，构建科学合理规范的保障性住房供给标准，有助于把有限的房源给真正需要的家庭。（编辑：刘呈庆）
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0 引言
近年来我国房地产市场持续高位运行，中低收入者难以承受高价商品房消费究竟是政府通过直接干预商品房市场采用行政手段把商品房价格打压到与广大中低收入者的可支付能力相应的水平，还是通过构建公共住房体系来满足普通收入者住房需求，发达国家和地区的二元化住房制度实践模式已经提供了有益的启示：建立分众化、多层次的房地产市场，既满足低收入家庭的刚性消费需求和中等收入的改善性住房需求，又满足投资性需求。本文将以二元化住房制度视角，通过我国历年来房地产政策的纵向比较以及中德、中新房地产政策的横向比较来分析中国房地产目前保障性住房存在的问题，借鉴其他国家的二元化制度实践模型，为中国进一步加强住房保障有重要启示。
1 二元化住房制度内涵与研究现状
1.1 二元化住房制度的内涵
二元化住房制度是将住房分为商品房性住房和公共保障性住房，根据两类住房的不同属性分别用两套不同的逻辑来进行资源配置的制度。其中商品性住房主要依靠市场供求关系来进行调节，针对的受众主要是高收入群体；而公共保障性住房主要有政府直接提供或者帮助实现，针对的受众主要是中低收入家庭。
二元化住房制度是基于住房这种商品的特殊属性而产生的制度模式。住房不仅要满足低收入人群满足基本住房的需求，中等收入人群改善居住条件的需求，还要满足高收入人群消费投资的需求。所以，一方面住房具有其准公共产品的属性，不论贫穷富有都应该享有最基本的维持生存生活的住房权利，国家政府有义务提供保障；另一方面，住房又是用来交换的劳动产品，具有商品属性。因此运用二元化住房制度视角指导房地产政策的制定和实施有其理论根据。
1.2 研究现状
现今，提倡突破商品房制度框架，利用二元化制度来解决当前住房问题的研究已经逐渐成为热点。徐平华认为，市场作为配置资源的手段，往往只讲效率，不讲公平，他主张构建“市场+保障”的二元化住房制度框架，把解决中低收入家庭“住房难”问题的工作重心从控制房价转移到提供保障住房上来【1】。新加坡南洋理工大学刘云华博士认为，在新加坡二元化的房地产市场结构下，普惠性的公共住房制度为普通民众提供了可支付的低价住房，而自由竞争的商品房市场满足了高收入者和外来资金对房地产的需求，即使面对金融危机的影响，新加坡亦做到了房价涨跌而与民无涉。刘云华认为，房地产在和谐社会构建中具有重要作用，主张二元化房地产市场是不发达的开放经济通常的选择【2】。清华大学刘洪玉教授等人指出，房价的持续上涨使中等收入者也逐渐失去了从市场上购买住房的能力，这需要我们重新审视我国的住房问题，重新认识房地产市场，重新认识公共住房政策；我国的市场经济体制改革还未完成，住房制度的转型，即从公有住房体制转为公共住房与市场住房结合的新体制，也才刚刚起步。
2 我国二元化住房制度的实践
2.1 我国房地产房地产政策现状
从1998年首次启动房改至今，中国的房地产政策从土地、财税、金融、行政等方面陆续进行了多次改革。在房地产调控政策频出的同时，保障性住房政策却进展缓慢，并在反腐进程不断推进的同时屡屡爆出“房哥”“房姐”及保障房分配丑闻。
中国的现行公共保障性住房分为经济适用房、廉租房、限价房等几种形式，这开始于1998首次启动的房改，此次改革核心是建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，具体包含高收入者购买商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次，政府承诺城市80%以上家庭应由政府供应经济适用房，而不是商品房。这为中国奠定了房地产政策的整体基调。然而2003年国家的政策却发生了偏转，03年8月，“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”（18号文件）出台，将房地产业定位为国家经济发展的支柱产业，经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”，经济适用房让位于商品房，这也成了我国住房保障缺位的开端。此后中央虽出台了《经济适用住房管理办法》、“关于保障性安居工程建设和管理的指导意见”等相关文件，并提出建设3600万套保障房，但制度的漏洞与实施环节的监管不严使得保障房却仍屡陷建设和分配困境――建设方面由于利润低导致地方政府和开发商都无动力参与建设，在分配上更是屡屡曝出保障房成公务员福利小区的丑闻。
2.2 二元化住房制度在我国实践的迫切性
基于以上现状，我们发现中国的房地产政策在政府和市场的定位中仍存在偏差，商品房与公共保障性住房存在混杂，根据二元化住房制度的分析视角，政府除了通过税收、银行利率等方式对商品房市场进行干预外，更加应该着力推动保障性住房的进程，不仅大力建设保障性住房，同时还要加强相关立法、落实监管并保证保障性住房的质量，让保障性住房制度真正发挥其作用。商品房与公共保障性住房齐头并进，商品房主要交由市场调控，政府主导保障性住房建设，才能真正扭转中国目前房地产市场的矛盾与尴尬。
3 国外二元化住房制度
3.1 新加坡二元化住房制度
在新加坡的房地产政策中二元化住房制度起了极其重要的作用，“以政府分配为主，市场出售为辅”是新加坡房地产政策所坚持的特色理念，住房市场分为公共住房（租屋）和商品房市场。
1、分阶段梯度来细分房地产市场的有效需求
新加坡的房地产政策目标经历了“满足居民居住需求――不断改善居民居住质量――鼓励居民拥有住房产权”三个阶段。早期的房地产政策旨在满足公民居住需求，基本居住条件满足之后，新加坡又通过发展新市镇，不断提升居民居住环境和品质，现如今其房地产政策目标转为保证公民拥有自己的住房并促进房地产市场发展，让公民拥有自己产权的住房，不仅满足居住需求还能为居民提供资产收益。
2、建立多层次住房供应体系以保障居民居住权
从各国的实践经验来看，住房具有消费和投资的双重属性，住房市场既要满足低收入人群的刚性消费需求和中等收入人群的改善性需求，又要满足高等收入人群的投资性需求，因此应该建立有分众化、多层次的房地产市场。
3、制定严密的制度来保证有限住宅资源优先满足民生需求
制定严格的市场准入条件和严格的市场退出机制。新坡政府规定，一个家庭只可拥有一套组屋，如需再购买新房子，旧组屋须退还出来，以防投机占有。对于弄虚作假、骗购骗租者，当事人将受到达5000新元的罚款或6个月的监禁，或者二者兼施。
3.2 德国的二元化住房制度
德国的二元化住房制度的成功实施主要得益于其明确的住房福利政策和完善的房地产市场机制。
首先，德国拥有明确的住房福利政策即对于房地产业有明确的房地产经济地位。德国宪法规定，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是政府的首要政策目标之一，德国并未把房地产作为经济增长的支柱性产业而是作为社会福利机制极其重要的一环，稳定房价是政府实施房地产政策的基本目标，并未把房地产作为支柱产业。
其次，德国建立了完善的房地产市场机制。主要表现在以下几个方面：
第一，房地产规划。德国法律规定，开发商应为社会不同阶层的居民提供住房，在面积大小、房屋设施、租金或购买能力等方面需满足不同阶层需求。第二，房屋租赁市场。德国政府重视房屋租赁市场的法规建设与管理，鼓励修建租住房屋，保护房客利益，大批量供应廉租房和商业出租房。第三，独立的房地产评估。德国建立起一套完整的独立的地产价格评估机制，各类地产的价格均由独立的地产评估师来评估认定，并要求其对自己的评估结果负责30年。第四，完善的信贷制度。在地产金融领域，德国的合同储蓄住房金融模式和房贷的固定利率机制为稳定房价提供了金融制度保障。第五，法令政策方面。承建者必须履行国家规定的义务，受到以下几方面的制约：公益性住宅须是供出租的住宅；出租的公益性住宅实行低房租制，受政府控制。
4 二元化住房制度的启示
二元化住房制度为我们重新认知住房问题，调整宏观调控住房市场的思路，推进住房市场的健康发展具有重要意义。构建二元化住房制度，应从以下三方面着手：
第一，制定住房保障法，在法理上界定清楚居民的基本住房权利与政府在住房保障中的责任与义务。近些年来，我国的公共性住房政策出现摇摆，商品房投资高速增长，公共住房却越建越少，这与我国缺乏相关的住房保障法律有很大关系。在发达国家，公共住房法均是国家大法。因此，当前我国尽快制定公共住房法，明晰二元化住房制度的法理地位迫在眉睫。
第二，加强公共租赁房的建设，树立住房梯度的消费理念。住房租赁与较低的支付能力相对应，是形成住房梯度消费理念的前提。国际上在制定公共住房政策时都很重视公共租赁房的发展。我国租赁房建设严重滞后，加之近年来旧城改造，城区廉价房源减少，很多人只能到城郊租房。针对当前新进入城市的年轻人以及进城务工人员被排斥在住房保障范围之外的情况，可用发展租赁房来保障他们的基本住房需求。
第三，发挥非营利机构的作用，加大公共住房建设力度。我国目前的住房市场开发商独家经营，而公共住房的非营利性使得一些开发商兴趣不大，更有甚者，开发商为谋取利益通过粗制滥造来降低公共住房的成本。在国外，公共住房建设中政府控制的非营利性公司和非营利组织发挥了重要作用，这些机构组织的存在打破了开发商的垄断势力。鉴于我国正处于城市化发展阶段，应该重点借鉴发达国家在城市化过程中实施的住房政策，增加公共住房数量，而不应把中低收入者推向商品房市场。
5 结论
近年来，我国商品房价格的上涨和高位运行，受很多因素影响，如土地供给有限性“人口城市化加速”国外热钱的涌入等，房地产市场的需求还可能持续旺盛，房价具有不断上涨的趋势【15】，这使得中低收入者难以承受高价商品房消费。政府通过直接干预商品房市场采用行政手段不断把商品房价格打压到与广大中低收入者的可支付能力相应的水平，但力度过强抑制房地产市场发展，力度过弱达不到使低收入者买得起房的目的。发达国家和地区的实践证明通过市场化的方式不可能解决所有人的住房问题，中低收入者的住房问题必须靠公共住房来解决，通过建立健全住房保障机制，为困难家庭的基本住房需求“托底”【14】，一味的通过干预商品房市场已经不再使用。
如今，提出通过构建公共住房体系来满足普通收入者住房需求而不影响房地产市场的正常运行成为新的解决思路。发达国家和地区的二元化住房制度实践模式为中国解决当下问题提出了新思路。制定住房保障法、加强公共租赁房的建设、发挥非营利机构的作用，建立分众化、多层次的房地产市场，既满足低收入家庭的刚性消费需求和中等收入的改善性住房需求，又满足投资性需求，建立中国化的二元化住房制度。
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【Abstract】As a kind of innovation in housing security mode， common property right housing's operation mechanism and the way of improving are received extensive attention of the academia. The present study focuses on policy making and policy evaluation. For policy research，it includes a total of property right of pricing， property right allocation， entry and exit. Policy evaluation is mainly qualitative analysis， the evaluation of mixed reviews. Through research， summarizes the current research results， analysis of the defects in the study.
【Key words】Common property right housing； Policy； Review
0 引言
随着房价的节节攀升，买房成为了人们的不堪承受之重。住房问题事关民生，为帮助困难家庭解决住房问题，我国政府积极完善住房保障体系。在目前住房保障体系中，廉租住房保障面向的是低收入家庭，供应对象存在局限性，而经济适用房由于价格过高和监管不力，其效果甚微。为解决“夹心层”家庭的住房难题，提供多层次的住房保障体系，同时也为了抑制投机炒房等行为，2007年3月，淮安市委市政府出台了《民生帮扶“九大工程”实施意见（淮安市安居工程实施意见）》，在全国首创出让土地性质的共有产权住房保障模式，共有产权房应运而生。共有产权经济适用住房（以下简称共有产权房），是指以出让方式取得经济适用住房用地，总价格参照普通商品住房执行政府指导价（一般低于同期、同区段普通商品住房销售价格的5-10%），购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，购房人和政府各自的出资比例构成共有产权，具有保障性质的政策性住房。共有产权房，由政府提供政策优惠，限定套型面积，按照合理标准建设，通过政府产权分摊购房人出资负担，面向城市中低收入住房困难家庭提供住房保障，变经济适用住房与普通商品住房双轨制为普通商品住房单一制。
共有产权房政策于2007年在淮安首次推出，实施期间有一定成效，在2014年4月住建部正式发文指定北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6市为共有产权房全国试点城市。政府逐步淡化经济适用房转而大力推广共有产权房的一个重要原因就在于共有产权房的退出模式更为科学，可以避免经济适用房领域的倒卖套利行为，确保政府保障资金的积累和循环利用，使共有产权房持续健康运行。目前有关共有产权房这项政策的研究主要集中在交易价格的设定、产权分配的设计、准入门槛和退出时机的选择和对于政策的评价上。
1 共有产权房定价的研究
在共有产权房初始分配阶段，结合土地的出让性质、政府与个人的产权比例和共有产权房的福利性，其初始定价有一定特殊性。由于有一部分产权为政府所有，因此，个人需向政府支付剩余产权租金，租金一方面要考虑到保障对象的住房负担能力，另一方面又要考虑政府回收成本的需要。而在个人增购政府手中的剩余产权或政府回购个人的剩余产权时，由于房地产市场的波动，此时的价格如何体现公平性也是一大问题。对于共有产权房不同阶段的定价问题，学者们的研究依据和角度不同，定价方式也不一。
依据取得土地的方式不同来研究房屋价格构成，基于中低收入者可支付能力的视角，顾正欣等在考虑了共有产权房的土地出让性质后，根据房屋的价格构成，设计了共有产权房的定价模型和操作流程[1]。颜莉和严荣以上海为例，考虑到共有产权房在分配、回购和入市的价格随时间和环境而变化，通过分析共有产权保障房的经济学特性和社会政策特性，提出了共有产权保障房的定价原则，以建成分配阶段和回购及上市转让阶段为基础，构建了两阶段定价理论框架[2]。基于供应方建设成本和居民住房负担能力的双赢定价机制，邓宏乾和王昱博在比较分析我国六个试点城市定价方式的基础上，研究了共有产权住房的初始定价、租金价格以及增购和回购定价机制[3]。
2 共有产权房产权分配的研究
共有产权房，涉及政府和个人的产权分配，共有产权的复杂性就在于产权的主体不具有唯一性，同时存在的多个权利主体必然会存在利益的矛盾。产权份额明晰是共有产权房最重要的特征，如何确定产权份额的大小，拿什么标准考量其合理性，共有产权房产权比例调整时应建立什么样的利益分配机制，才能有效遏制投机牟利，实现保障的公平合理性等问题也是共有产权房制度设计的重难点。
政府和个人之间的产权比例多少为最适合，什么样的比例能使有需要的人收益，学者们在这一问题上也是各抒己见。邓小鹏等对出资比例式、产权面积式、完全租赁式和法律推定式等四种有产权份额的计算形式进行了介绍认为出资比例式最为理想[4]。他们还通过探索PPP模式下合理的产权结构安排，分析研究PPP模式下保障性住房的产权配置方式、产权主体、产权的初始分配和再分配，在此基础上揭示各产权主体之间的产权利益分配关系，给出产权分割思路[5]。郜浩等基于出资比例式建立了共有产权经济适用房的产权分配模型，主要有两点特征：一是，增值收益按比例分配，购房者不承担房地产市场风险；二是，购房者出资比例应不低于房屋的建设成本，以保证资金循环利用[6]。
3 共有产权房准入门槛和退出机制的研究
3.1 准入门槛
2008年7月，淮安首次向主城区低收入住房困难家庭供应300套共有产权住房，其房屋价格、质量、地段都很有吸引力，但1个月过去，只有70多户家庭申购。其后，淮安政府将人均收入低于300元以下可申购的门槛，放宽到人均收入低于800元，扩大了共有产权房的保障面，申购户就突然增加。共有产权房在淮安实践初期，竟然出现了“房等人”的现象，大量的共有产权房并没有得到市民的青睐。这是由于当时设定的申请标准中，对于家庭收入的申请标准不合理，导致低于此标准的家庭仍无力购买共有产权房，而有能力购买的中低收入家庭，其收入又达不到申请标准。因此学者们根据实践中存在的问题，不断提出准入标准的改进方案。刘广平和陈立文采用定量分析的方法，在构建了共有产权房最优赎回时机和最优租金定价模型的基础上，基于可支付能力视角，设计了共有产权房的准入门槛模型[7]。
3.2 退出机制
共有产权房一共有3条退出路径：一是，居民可以购买政府手中剩余的产权将其变为自己独有的商品房；二是，当居民想出售公有产权房时政府有权优先回购作为保障房的储备房源，以便出售给其他需要的人；三是，居民和政府可以将共有产权房推向市场出售并按一定方式分享收益。若居民长期不退出则可支付租金一直租用政府产权。曾亚萍等肯定了共有产权房政策运用在以往经济适用房退出制度的积极作用，共有产权制度运用到经济适用房制度中，从产权理论上给出了构建退出机制的基础，并通过对淮安市的实证分析得出，在共有产权制度下构建的退出机制解决了经济适用房上市增值收益分配的问题[8]。韦海民和王浩构建了退出模式的理论框架并提出完整的退出模式应具备的三大要素，即上市交易方案、产权转化机制和租金方案，对连云港、上海、南京和淮安的退出模式按退出要素逐一考察和比较分析，指出各个城市退出模式的优点及不足之处，并提出具体的改进建议[9]。
4 共有产权房政策评价
对于共有产权房政策评价，并从定性分析的角度阐述了各自观点。陈淑云从家庭财富积累的角度，通过将共有产权房与传统经济适用房、公共租赁房制度进行对比和分析，论证了共有产权房在解决由住房消费和住房财富分配不公引发的问题上，对于我国经济和社会发展的意义，并指出在非营利性住房保障机构参与保障住房的管理中，引导多种社会资本进入住房保障领域等是共有产权住房发展的创新式外部条件[10]。王盛和高宪哲认为，作为住房保障政策的一种，共有产权住房政策是对原有保障形式的反思和创新。相比其它保障形式，共有产权住房模式优势明显，它体现住房保障性和商品性的统一，降低了购房门槛，扩大了住房保障面，有助于经济适用房的循环利用[11]。而吕萍在通过对黄石市共有产权保障房模式的实地调研及其分析后，认为目前共有产权房存在价格基数如何确定、市场价格下行风险是否共担、保障群体差异性划分标准如何确定以及相关配套政策的束缚怎么解除等问题，由此建议共有产权这一制度创新的推广应分类指导，差别推进[12]。袁立华和王文萍根据淮安实践经验，评估了这一模式存在的不足：一是，共有产权房在为低收入群体谋福利的同时，也的确在法律中明确政府从中收益的权利，政府的投资收益的使用难以避免利益部门化和寻租行为，因此政府立场备受关注；二是，对共有产权房的保障功能的质疑，淮安推出的共有产权房的数量较少，与普通经济适用房的数量不在同一级别上[13]。
5 结语
目前共有产权房还处于小范围的试点阶段，在政策实施期间，学者们通过实践过程的分析，对政策存在的风险和问题进行研究。在共有产权房定价方面的研究，学者们根据不同阶段的变化研究定价方式，但目前没有统一的定价方式，各试点城市根据实际情况各自定价。在产权分配方面，学者们依据出资比例、面积比例和增值收益比例等划分产权。关于准入和退出机制，大多数学者从理论框架出发，建立准入和退出模式。而对于此项政策的评价泽褒贬不一，但都停留在定性分析上，因此如何建立定性与定量相结合的评价体系将是以后研究的重点。随着政策的推进实施，在实践中发现与政策目标的偏差，今后的研究也将更具有实际意义。
【参考文献】
[1]顾正欣，吴翔华，聂琦波.我国经济适用房定价模式研究――基于共有产权制度的分析[J].价格理论与实践，2010（2）：29-30.
[2]颜莉，严荣.上海市共有产权保障房定价机制探讨[J].上海经济研究，2015（3）： 87-95.
[3]邓宏乾，王昱博.我国共有产权住房定价机制问题探讨[J].观察思考，2015（7）： 34-36.
[4]邓小鹏，莫智，李启明.保障性住房共有产权及份额研究[J].建筑经济，2010（3）： 31-34.
[5]邓小鹏，段昊智，袁竞峰，等.PPP模式下保障性住房的共有产权分配研究[J]. 工程管理学报，2012，26（6）：81-86.
[6]郜浩，吴翔华，聂琦波.共有产权经济适用房运作体系研究[J].工程管理学报，2011，25（2）：201-205.
[7]刘广平，陈立文.共有产权房赎回时机、租金定价与准入门槛模型研究[J].环境与社会，2015（1）：82-84.
[8]曾亚萍，吴翔华，聂琦波.共有产权经济适用房的退出机制研究[J].改革与战略，2010，26（10）：24-27.
[9]韦海民，陈浩.共有产权保障房退出模式比较分析――以我国试点城市为例[J].建筑经济，2015，36（11）：78-82.
[10]陈淑云.共有产权住房：我国住房保障制度的创新[J].华东师范大学学报：人文社会科学版，2012，51（1）：48-58.
公共租赁住房是我国政府为了解决中低收入人群以及社会“夹心层”群体住房问题而发展的新型住房保障模式。作为住房保障领域的一项全新的公共政策，公共租赁住房的建设和发展，政府责无旁贷。
一、政府在公租房发展中的责任定位
（一）政府在公租房发展中承担主导责任
关于政府在公共租赁住房建设和发展中的责任定位，学界普遍认为政府理应承担主导责任。公租房建设作为解决中低收入阶层住房困难的新政策，成为我国社会保障住房供应体系的重要组成部分，它的政策性和公共性就决定了政府在发展公租房中应发挥主导作用。政府主导就是把发展公共租赁住房列入政府的职责范围之内，政府通过制定相关政策，统筹协调公租房的规划、建设、供应、分配和管理等活动。政府的行政部门、土地管理部门、建设管理部门等分别承担不同的责任，分工协作，相互配合，以保证公租房政策的顺利实施。
（二）政府与其他责任主体之间的关系
政府承担主导责任并不意味着政府是公租房发展中的唯一责任主体。住建部等七部委联合下发的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中明确提出，为了加快公租房的发展，要坚持“政府组织、社会参与，因地制宜、分别决策，统筹规划、分步实施”的原则。尤其是明确提出要“充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性”，“多渠道筹集”房源，即在政府主导下实行市场运作的模式。无论是从政策层面来看，还是根据各地的建设实际分析，其他主体（各类企业、投资机构、社会组织等）参与公租房建设都是十分必要的。在公租房的保障计划当中，政府与其他主体应该建立一种合作的关系，通过明确责任边界，真正实现责任互补，互惠互利，从而更好地实现社会福利的最大化。
二、政府在公租房发展中的责任缺失现状
（一）政府在推动立法方面的责任缺失
虽然中央政府高度重视住房保障制度的建设，更是在“十二五”规划的开局之年定下了新建1000万套保障房的宏伟目标，并与各地政府签订了“2011年保障性安居工程目标责任书”，以“军令状”的形式推动包括公租房在内的保障性住房建设，但是我国至今为止仍未建立一套较为完善的住宅方面的法律法规保障体系。虽然深圳、厦门、北京、重庆、上海等许多地方都相继推出了公租房的管理办法，但这些以政策和地方规章的形式体现的规定立法层次不高因而缺乏长远性和长效保障机制。而且，即使是各地已经出台的相关管理办法仍有很多缺陷，如各地建设标准差异大、缺乏统一的约束标准等，这些都限制了我国公租房的建设和发展，并可能引发一系列的深层次问题。
（二）政府在群众观念引导上的责任履行不到位
自从我国住房制度改革，脱离国家主导分配的住房制度后，商品房市场轰轰烈烈地运作起来，地方政府在土地经营的利益驱使和政绩考量标准下，一味追求房屋产权和住房自有率，加上‘买房比租房划算’的舆论导向，盲目引进一些发达国家的负债消费观念——政策环境和舆论导向都趋向于“购买”这唯一途径，老百姓总觉得有一套产权房，心理比较踏实，致使越来越多的人沦为“房奴”，也在观念层面阻碍了现今公租房的发展。最典型例子是深圳，在推行政策之初就遭遇尴尬，“2007年推出的大芬村268套公租房空置率在70%以上，2008年新增的公租房基本上为2007年被弃租的房子。”[1]政府在加快公租房建设步伐的同时，如果不能很好地打破观念壁垒，用完善的政策给群众吃下“定心丸”，就会造成公租房“闲置”“空置”的尴尬，很难使政策真正为群众带来福利。
（三）政府管理责任的落实上存在诸多问题
首先，目前我国大部分城市没有设立明确的住房保障部门，没有相应的专职管理人员，在制度建设和机构人员落实层面很难对公租房进行有效管理，从而造成建设质量、房源分配等多方面的问题。目前条件下，住房保障这个庞大的系统工程有赖于城市建设、土地、规划、财政、民政等多个部门机构的共同管理，因而部门协调沟通和管理责任落实成为最大的难题。其次，保障方式单一、租金和租期管理上的“一刀切”，影响了政策实施的有效性。目前我国大部分城市都实行实物配租，这种单一的保障形式势必会延长住房困难人群的轮候期，难免陷入廉租房的困境；而租金和租期管理上，“市场价格的60%、70%”等笼统规定没有考虑到承租人群的实际收入水平，甚至出现公租房租金和市场价格相差无几的情况，“租赁时间不超过5年”等的硬性规定又不一定能够满足不同承租人群的实际住房需求。
三、强化公租房发展中政府责任的措施建议
（一）积极引导群众树立正确的住房消费观念
党的十七大明确指出我国的住房保障以“住有所居”为目标，并不是要使所有人都买的起房子，而是使人们都能通过适当的代价获得稳定的居所。我国政府要通过多种方式，合理利用新闻舆论等工具，宣传“梯度消费”的住房观念，引导居民在不同的阶段选择恰当的住房消费方式，增强居民对保障性住房政策的理解，创造适合公租房发展的社会舆论环境，促进公租房乃至整个保障性住房系统进入良性循环，从而实现社会房产资源的优化配置。
（二）加快立法，完善保障性住房的制度法规体系
法律体系不健全、立法层次低、制度不完善等因素制约了我国包括公租房在内的保障性住房的发展，造成实践中“无法可依”或政策落实困难等尴尬。立法保障是落实各项政策措施的基础，“国家应该在综合各地公共租赁住房管理办法的基础上，参考国外的立法，明确公共租赁住房的建设标准、入住条件、管理办法及监管部门的职责、建设单位的义务、消费者的权益，并把住房公积金条例及其它保障性住房政策等一并纳入形成《住房保障法》。”[2]同时，国家可以采用试点的方式，在制度建设过程中进行探索，不断优化公租房的制度设计，使公共租赁住房的建设管理逐步走向法制化、制度化、规范化。
（三）设立专门的住房保障机构
从我国的国情和住房保障系统的现实状况出发，宜采取新加坡式的专门机构管理。目前，国内的许多发达城市如北京、上海、深圳等地政府纷纷设立了专门的机构对保障性住房的建设管理工作负责。其他地方可以根据自己的实际情况，由建设或房地产管理部门牵头，各相关部门协调配合，成立专门住房保障机构，配备相应的专职管理人员。在公租房的物业管理等问题上，可以在该机构的主导和监督下，采取市场化运作，做好清洁、修缮等后续管理工作。
（四）完善保障方式，实现有层次的动态保障
从国外住房保障的经验来看，货币补贴具有成本低、效率高、易满足保障人群的个性化需求等方面的优势，我国的公租房政策在发展的过程中也应从单一的实物配租逐渐向采取货币补贴等多种方式的转化。在租金的制定上，要根据住房地段、质量、面积和家庭收入水平等因素分别确定不同的租金标准，并随着家庭收入的变化进行动态调整。租期方面可根据保障对象的年龄、家庭收入情况等进行有层次的划分，实现有层次的动态保障。
（五）强化监督，完善公租房的准入和退出机制
由于我国仍然缺乏全国联网的住房档案和居民收入信息管理系统，为公租房的动态管理造成很大的困难，准入和退出环节也缺乏客观依据。对此，我国政府应尽快通过开展城镇居民住房和收入情况普查等，建立居民个人收入信用管理系统和住房档案，同时，各级政府应根据当地实际收入水平进行定量分析，“科学地划分家庭收入水平……建立严格的审查、登记及征询制度，甄别申请受保障家庭的真实收入水平，防止住房保障对象认定出现偏差”[3]，实行动态监管，同时，积极发挥非政府组织、新闻舆论、民众等社会力量的外部监督作用，约束政府行为，增加进入退出机制的透明度，体现公平公开的原则。
参考文献：
[1]袁业飞．公共租赁房：准备好了吗？——对各地公租房建设情况的考察[J]．中化建设，2010（8）．
[2]徐炉清．亟待发展公共租赁住房[J]．中国房地信息，2010（5）．
近年来，随着我国经济持续快速发展、城市化进程提速、土地价格不断飙升，高房价已成为摆在政府面前的一个现实民生问题，由此引发的各种社会问题也层出不穷，房价已成为构建和谐社会的拦路虎。作为国家对房地产市场宏观调控重要组成部分的住房保障政策，已紧密关系到人民群众的切身利益。
2011年6月，党的十七届五中全会，再次提出要加大保障性住房建设力度，全国将在今年完成建设保障房1000万套，未来5年开工建设约3600万套保障房，这为我国未来的保障性住房建设指明了方向。因此，在当前房地产市场宏观调控的大背景下，如何正确理解及评价住房保障制度的经济学作用，对保持我国房地产市场的健康有序发展具有重要意义。
一、住房保障制度的基本概念
住房保障制度通俗地讲就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，运用经济、行政和法律手段，以保障满足国民基本住房需求所做出的多种制度安排。在一个完整的住房保障体系中，住房保障的对象，从狭义上讲是对少数低收入、住房困难群体提供的特殊保障；从广义上讲，是对广大社会成员以提高其住房消费能力而提供的普遍的住房保障。特殊保障是对少数贫困群体的一种社会救助；普遍保障是对广大社会成员提高住房消费可支付能力的一种扶持。换言之，普遍性的住房保障制度是社会和谐、经济发展的基石，而特殊性住房保障制度则是为了救助弱势群体，体现的是社会公平与互助，而一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普遍性住房保障的有机结合。因此，保障性住房可以定义为那些政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、价格、租金的经济适用房和公共租赁房。
政府救助和扶持的保障对象不同，保障的方式也有所不同，可以是实物保障，也可以是货币保障；而从保障切入点或方式上讲，又可以将住房保障分为住房供给面和需求面的保障，前者主要是由政府直接出资兴建住房并分配给保障的对象，后者则是政府通过收入补贴、税收减免、信用担保、金融扶持等方式增强保障对象的住房可支付能力。尽管住房保障的对象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府实施住房保障政策的目标只有一个，就是让“人人住有所居”。
二、制度评价的理论依据
住宅保障制度作为政府调控房地产市场的政策措施应符合经济规律。因此，了解相关经济理论对制度评价具有特殊重要作用。
（一）“准公共物品”理论
经济学所谓的公共物品是指政府为社会提供集体利益的物品和劳务，具有消费的排他性、使用效益的外部性和所需费用的共同分担性特征，如国防、教育等。而所谓私人物品指那些消费具有竞争性和排他性，而且能够准确地识别其受益产品，如食品、服装等。介于上述两者之间的就是“准公共物品”或“准私人物品”，如煤气、通信等。
在解决居住问题时，居民对市场的依赖程度与家庭收入水平息息相关。家庭收入水平越高，对市场的依赖程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府优惠政策扶持的程度越高，住房就越接近公共物品。显然，在我国现阶段，对于中低收入人群而言，住宅介于公共物品和私人物品之间，具有“准公共物品”特征。
（二）供求理论
供求理论是在市场经济条件下，描述供求数量和价格之间相互关系的理论，价格与供给数量正相关，与需求数量负相关。由于房地产市场的不完备性，使得仅靠价格机制的作用难以实现市场均衡，因此需要借助政府的干预来影响市场的供给、需求的数量和价格，引导各市场主体对房地产市场形成合理预期，以实现房地产市场资源配置的优化。
政府干预房地产市场是必需的，但这种干预并不是取代市场本身的自行调节机制，而是弥补市场机制的不足和缺陷。因此，政府制定市场干预政策时，必须准确把握已存在的供求关系，分析房地产市场供给弹性、需求弹性等市场特征，遵循房地产市场短期和长期的供求变化规律。
三、住房保障制度的经济学评价
在当前国家对房地产市场宏观调控的政策背景下，住房保障制度作为调控的手段之一，一方面增加了住房供给；另一方面拉动了住房需求，对平衡房地产市场的供求失衡，平抑居高不下的房价，避免房地产市场因国家调控对经济发展的影响，起到了内在稳定的作用。
（一）保障住房供给
保障住房供给的方法有两种：一是修建公有住房，直接增加住房供给；二是减少投资者的成本，间接增加住房供给。
1.直接增加住房供给
如图1所示，政府直接增加住房供给时，住房供给曲线向右移动，与住房需求在E′点相交，在较低的价格水平上使供给与需求达到均衡。
政府直接提供住房充分发挥了政府行政调配资源的优势，能够在短时间内扩大住房总量，缓解住房短缺。但其弊端也很明显，如政府财政压力过大，而且在相当程度上抑制了房地产开发企业的作用，不利于发挥社会投资的积极性。因此，政府直接提供住房仅限于在住房供求矛盾尖锐、住房严重短缺的环境下实施，同时还要注意保持适度。
2.间接增加住房供给
当前，政府对保障性住房建设出台了许多优惠政策，如提供优惠贷款、减免税收、降低土地成本和简化行政审批手续等形式来减少投资成本，间接地增加了住房供给。
政府采取这些措施的目的是减少修建住房投入要素的成本，降低住房平均成本和边际成本。如图2所示，房地产开发企业的投资建设成本由于各种供给政策而下降，住房的平均成本曲线和边际成本曲线分别从AUC0和MC0下降到AUC1和MC1，成本减少使住房供给量从Q0增加到Q1。
减少房地产开发企业的投资成本，间接地在更大范围内增加住房供给，同时也存在着某些缺陷，如低息贷款政策不仅需要国家不断的财政支持，而且这种金融制度与整个国家的资本市场分割，不利于提高国家金融体系的运行效率；同时，减少土地成本不仅会造成国有资产的流失，而且会使享受政策的房地产开发企业处于一种不公平的竞争状态；另外，减税政策扭曲了市场信号，降低了微观经济效率。
（二）拉动住房需求
政府实施保障住房需求政策的目的是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求。这里，我们依据一般消费理论对政府的住房补贴政策进行分析。
基本假定：家庭全部收入用于住房商品和非住房商品消费，且住房商品正常消费数量q和非住房商品消费数量z时效用最大；家庭初始选择住房商品和非住房商品的消费数量分别为q0（最低为qmin）和z0；得到没有任何附加条件的住房补贴s时，家庭消费住房商品的数量增加到q1。
对于接受补贴的家庭，还必须假定其家庭收入的某一比例固定地用于住房消费，图3中q′表示这一固定的住房数量。显然，只需考虑q′点竖线右方的区域。根据qmin、q0和q1之间的关系，可以得出以下三种情况：如图3（a）所示，初始消费q0超过要求的最小值，即q0在qmin的右方，对于其进行补贴，这种家庭会将这种补贴当作额外收入，而由于住房收入弹性较小，因此预期拉动住房支出的增加较小；如图3（b）所示，初始消费q0没有达到最低限度要求，即q0在qmin的左方，对于其进行补偿，收入就会使住房消费增加，达到最低限度的要求qmin，从而预期会拉动住房消费；如图3（c）所示，初始消费也没有达到最低限度要求，即q0在qmin的左方，对于这种家庭进行补贴，住房消费仍然小于qmin，因此预期：除非政府给予更多的补贴，否则原有的补贴不会拉动住房需求。
由此可见，住房补贴政策，一方面能保证真正补贴给中低收入家庭，从而更能控制和减少政府的住房开支；另一方面，它还能避免对房地产市场自身运行规律和运行效率的干预。但同时，这种方式只能在一定限度内拉动住房需求，并不能对住房供给产生任何作用，并且在住房供给不足的情况下，发放住房补贴会引起房租和房价上涨，从而增加申请住房补贴的数量，增加政府财政支出压力。
四、结论
房地产业由于具有较强的产业关联性和广泛的市场，是国民经济增长的重要支柱产业，国家对房地产的宏观调控，在一定程度上影响了社会投资。而通过保障性住房的建设，一方面可以平衡因宏观调控导致房地产业的投资下降，避免经济的剧烈震荡；另一方面也保障了中低收入家庭的住房需求。因此，从经济学理论角度看，住房保障制度对于稳定社会投资，拉动住房消费，保持国民经济的健康稳定发展具有极其重要的经济学意义。但同时，因其实行政府严格的价格管制，虽然在一定时期能够达到“满足中低收入家庭需要”的目的，但会对长期住房问题的解决带来压力，如会影响社会投资的积极性，导致长期市场供给的减少，不利于房地产市场自我调节机制的形成，所以住房保障制度也有一定的局限性。
参考文献：
1.洪银兴.现代经济学(第三版)[M].江苏人民出版社,1998.
