小城镇居民评价生活一般
数据显示，生活在小城镇的人，对生活的观感并不如外人想象的乐观积极。镇区居民对本地生活状况的评价以一般为主，持此看法的人多至50%，而表示满意和比较满意的人合计为34%;相比之下，大城市居民评价以满意为主，满意度高至44%，较镇区明显高出10个百分点。
课题组指出，随着新型城镇化的推进，小城镇的发展备受瞩目。从分析结果看出，小城镇生活与人们所向往的大相径庭。小城镇如何吸引并留得住人们安居乐业，成为城镇化推进过程中不得不面临的挑战。
小城镇居民也嫌房价高
近年房价高企让买房成为奢望，这种情况不仅出现在大城市，在小城镇也如此。
房价贵是小城镇居民的共同感受，认为当地房价贵的人多达57%，还有22%的人认为比较贵，两者合计达79%。同时，镇区居民普遍表示对目前高房价无法承受，持此看法者多至65%。
四分之一居民不满治安
调查还发现，小城镇居民对生态环境、市容卫生及社会治安的评价均落后于大城市。
在整体的生态环境上，镇区居民不满意度居各类型城市首位，接近三成，比大城市高出3个百分点。而且从个人观察来看，多至70%的镇区居民表示当地环境受到污染，比例与大城市一样高。
对市容卫生，镇区居民不满意度为33%，满意度刚过三成;而在大城市，居民满意度高至43%。
同样，对反映公共安全的社会治安，在原本民风淳朴的小城镇，居民不满意度竟位居各类城市之首，为25%，远超大城市10个百分点。
小城镇居民评价生活一般
数据显示，生活在小城镇的人，对生活的观感并不如外人想象的乐观积极。镇区居民对本地生活状况的评价以一般为主，持此看法的人多至50%，而表示满意和比较满意的人合计为34%;相比之下，大城市居民评价以满意为主，满意度高至44%，较镇区明显高出10个百分点。
课题组指出，随着新型城镇化的推进，小城镇的发展备受瞩目。从分析结果看出，小城镇生活与人们所向往的大相径庭。小城镇如何吸引并留得住人们安居乐业，成为城镇化推进过程中不得不面临的挑战。
小城镇居民也嫌房价高
近年房价高企让买房成为奢望，这种情况不仅出现在大城市，在小城镇也如此。
房价贵是小城镇居民的共同感受，认为当地房价贵的人多达57%，还有22%的人认为比较贵，两者合计达79%。同时，镇区居民普遍表示对目前高房价无法承受，持此看法者多至65%。
四分之一居民不满治安
调查还发现，小城镇居民对生态环境、市容卫生及社会治安的评价均落后于大城市。
在整体的生态环境上，镇区居民不满意度居各类型城市首位，接近三成，比大城市高出3个百分点。而且从个人观察来看，多至70%的镇区居民表示当地环境受到污染，比例与大城市一样高。
对市容卫生，镇区居民不满意度为33%，满意度刚过三成;而在大城市，居民满意度高至43%。
同样，对反映公共安全的社会治安，在原本民风淳朴的小城镇，居民不满意度竟位居各类城市之首，为25%，远超大城市10个百分点。
中图分类号：F240 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）15-0080-03
一、房价的现状与影响
1.高房价的现状。当前，“蜗居”、“蚁族”、“房奴”等热词表明高房价已成为人们生活的“不可承受之重”。有研究表明，日本东京上百区中，2012年在售楼盘均价仅一个区在1亿日元即660万人民币以上，60%区均价为3千万～5千万日元，即人民币200万～300万之间，这与中国一线城市不相上下。但中国人均国民收入至少要40年再翻4番才可达日本今日水平。从2003—2013年，中国房价的非理性增长已引起社会的广泛关注。
2.高房价与大学生就业地域选择的关系。在高房价的背景下，大学毕业生们正面临走向社会进行择业的问题，那么，高房价究竟对他们的择业有没有影响，有多大的影响？本文从房价对大学毕业生就业地选择的角度进行分析和阐述。
高房价和大学生就业是当今社会亟待解决的两个问题，他们看似风马牛不相及，事实上却是相互联系的。在一定程度上，房价上涨过快抑制了就业，主要体现在其影响社会产业结构的平衡上。房价上涨过快将大量的资金引向房地产业，使实体经济受到抑制。房地产属于资金密集型而不是知识型、劳动密集型产业，不能创造更多的就业机会，尤其无法对更多的大学生创造就业机会。此外，通过调查表明，高房价从心态上会对大学生的就业地选择产生重要影响。住房属于必需的生活资产，房价上涨过快导致待就业大学生就业心态失衡，中低收入职业根本无法达到购房预期，但留在一线城市工作，虽然收入增加，但又会有除房价之外物价和生活的压力，在调查中，有超过半数大学毕业生因为高房价的现实压力而最终放弃在一线城市工作。
二、高房价下大学生对就业地域选择调研
1.高房价下大学生对就业地域选择调研数据分析。大多数学生希望留在一线城市工作，但房价的节节攀升和生活、就业的现实压力缺使他们望而却步。在对285位在校生的调查中，超过65%的人认为自己理想工作城市的房价水平高，甚至达到了难以承受的地步，因此，他们中的大部分最终放弃了在自己理想城市工作的愿望。
从本次调查结果来看，有54.39%的同学会选择一线城市作为就业地，40%的同学选择二三线城市就业，3.5%的同学选择出国就业，仅有1.75%的同学选择前往偏远地区或经济落后的农村地区进行就业。由此可见，大多数大学生仍然是选择毕业后在竞争力和经济发展水平较高的城市工作，发展水平低的城镇和农村则只在少数同学的考虑范围内。
毕业后愿意选择在北上广工作的学生数量为16.14%，但由于面临更现实的选择，只有11位表示会留在北上广工作。关于愿意选择在这些地区工作的原因，依据调查结果，有58.33%的学生认为其所想从事的工作在该地区有更多的发展机会。同时，对于大多数不愿意留在一线城市工作的应届毕业生来说，房价太高成为首要原因，影响重要性达67.71%。同时，我们也看到，绝大多数应届毕业生选择国内一线城市（北京、上海、广州、深圳）的主要驱动因素是就业发展机会更高，但仍有部分毕业生因生活更为安逸而流向非一线城市，并有数量增多的趋势。
2.针对高房价对大学生择业地域的影响调研结果分析：高房价会对大学生的就业地区产生影响，进而对一个城市乃至整个社会的发展产生影响。当今社会大学因为扩招，大学生人数激增，而对于一个城市和社会的长远发展来看，大学生能在这个城市有一个稳定的能维持生存和发展的工作是至关重要的。
根据调查报告显示，24.9%的大学毕业生由于北京、上海等一线城市的房价过高，而不得不降低标准选择其他中小城市。但从长远来说，买一套房子要比租一套房子更合算。假设他买一套60平方米的房子，那么总价为108万元。假设20内年还清，那么平均每月要付款4 500元。也就是说，一个大学毕业生在二十年内，他每月的平均纯收入必须超过5 000元，他才可能在北京定居。
另外，目前中国正处于经济转型时期，即由农业国家向工业国家转型，因此，在未来的20年内将有大约8亿多农业人口要转变成工业人口，或有3～4亿农民要到城里找工作。相当于国家每年要能提供3 000多万个新增职位给他们。那么，如果每年的经济增长率保持12%不变，则新增职位所能提供的平均工资最高只能达到1 500元。
所以说，如果房价维持在目前的高位十年到二十年，即使不再增长，那么在可见的将来，收入也不会明显增加的前提下，大部分大学毕生无法在城市定居，只能去二三线城市或者农村。这样在长远来看，必将损害这个城市长远发展前景。
再有，现今许多二三线城市的房价比收入都高，因此大学生就业更应该要考虑工作地，导致大学生就业流向不平衡，一些城市人才流失严重。金融危机之后，经济发展受到限制，失业率也上升了，并且现在中国注重基础设施建设投资，而需要的是工人和更多的体力劳动者，但这并不能缓解大学生的就业压力，房价过高使大学生就业压力更大，这个问题已不容忽视。
3.针对调研结果提出建议：根据调查结果，超过90%的学生认为政府有必要对房价进行宏观调控。此外，介于以上分析，高房价对大学生就业地选择以及对城市和社会发展的会造成的不利影响，因此，政府在对房价进行宏观调控的基础上，还应采取积极的措施来帮助大学生解决住房问题。其中，提供经济适用房是大学是大学毕业生最希望得到的帮助，达到76.14%；其次是政府提供廉租房，达到51.23%；提供低息住房贷款和发放住房补贴等。
三、结合现状与调研结果提出建议
对于房价趋高的问题，政府应对房价采取积极的措施进行宏观调控，包含两个部分：首先，要调整和优化房地产市场的结构，保证和增加有效供给，对收入不高的人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次，要利用各种宏观调控工具来调控房价，着力控制投机性的住房需求。同时从这两个方面入手，房价就能够趋于比较平稳。为解决高房价问题，尤其是帮助大学生群体解决住房问题，政府解可以采取以下几个方面的措施：
1.调整住房供应主体结构。近年来，保障性住房建设进度缓慢，大量中低收入家庭的刚性需求被推向市场，推动了商品房价格上涨。最根本的调控之道在于，政府要真正成为住房供应的重要主体之一，完善多层次、广覆盖的住房保障体系，使更多居民通过保障渠道解决住房问题，降低对商品房的依赖。
2.调整住房土地供应结构。房地产供应结构不合理，症结之一在于土地供应。当前，中国不少城市以盈利为目的经营土地，形成了对“土地财政”的依赖，导致商品房用地需求的比重过大，严重挤压保障房和安居型商品房用地供应。因此，必须大力调节土地供应结构。其中，保障性住房用地占居住用地供应总量的比重要达到1/3，由于欠账多、缺口大，近期保障房用地供给的比重应不低于40%。同时，加大对安居型商品房的土地供应力度，为落实“建设70%以上中小套型中低价位住房”的要求提供用地保障。
3.调整住房供应产品结构。当前住房产品结构不正常、不协调，除了保障性住房供应不足之外，大户型高端住宅比例过高，适合普通居民购买的中低价住房数量却日益萎缩。结构失衡，诱导了大量非理性消费和投机性需求涌入市场，抬高房价，催生泡沫。因此，要合理规划、大力调整住房产品结构。对于保障性住房，2020年以前供应规模应占所有住房的25%以上，其中，小户型、大批量、低配置、高密度的廉租房和廉价房应分别占保障性住房的60%、20%左右，大户型、高配置的人才公寓占20%左右。对于安居型住房，由于中国大多数住房消费者收入水平较低，购房能力有限，当前要严格执行“70/90”政策，安居型住房供应规模达到40%以上。低密度、大套型住宅过度供应仍要严格限制，比重控制在30%左右。
4.调整住房供应价格结构。在调整供应结构的基础上，住房供应分为完全市场化的商品房、半市场化的安居型商品房和非市场化的保障性住房三部分，在价格管理上就可以做到“政府的归政府，市场的归市场”。其中，保障性住房主要由政府负责投资建设，其租金和售价实行政府定价；安居型住房限套型、限房价，享受土地、税收等政策优惠，适度降低发展商的利润率，由政府进行刚性限价干预或实行指导价；市场化商品住房则由市场自主配置资源，价格由市场自主形成，政府不必过多干预。
5.调节投资消费比重结构。调结构重要内容之一，是严格区分住房的消费和投资两种功能，运用差别化的信贷、税收、土地等政策，强化对市场供应结构、收益分配的杠杆作用，合理调整住房作为投资品和商品的结构比例。对满足刚性需求的商品房实行较低税收、较低贷款利息，支持居民自住和改善性购房需求；对房地产投资则要严格限制，通过提高首付、调高税率、加重利息等手段，提高投机操作成本，深入精准抑制投资和投机性购房，让房地产回归民生本质。
6.其他。除此之外，大学毕业生这个群体具有特殊性，他们中的大部分是属于既买不起商品住房，又不符合各类保障性住房条件的“夹心层”人群。对于这部分人群，本文提供了一个新的建议：政府可采用公共租赁住房的方式为他们解决住房问题，即政府在以市场化价格提供公寓出租的同时，向符合条件的人群发放租房券用于抵交租房费用。这种措施能使租房者拥有了充分的权利从而使租房成为一种可行的选择，这是其能解决住房问题的关键。在政府提供公寓出租的情况下，租房者拥有以下两个层次的权利，一是租房者只要按时交纳房租，就能居住在这座房子里，不存在房东赶走租房者的可能；二是租房者可以在不破坏房子结构的情况下按自己的意愿进行装修。
具体的解决方案是：政府首先选择地段用于建设出租公寓，以小户型为主，专用于出租。房屋验收后，通过公开招标，选择物业公司对政府公寓进行分包。采用两轮投标方式，第一轮由政府评判，仅以出价来选择，去掉低出价的公司，剩下的竞标者以相同的价格（即交给政府的租金部分）参与第二轮竞，标第二轮则由居民委员会评判，从中选择服务最佳的物业公司。签订一定期限的合同，中标的物业公司负责出租给住户，自行决定每套房屋的具体出租价格，与住户签订一定期限的合同，按时向住户收取租金（包括物业管理费），同时物业公司也负责房屋的维护及物业管理，大的房屋修缮需要居民委员会和物业公司一起向政府申请，由政府出资，以避免物业公司在该小区有固定资产投资，避免演化为类似出租车公司这种垄断公共资源的组织，分包合同到期后，再次以相同方式公开招标，选择新的分包商，每次的招标均是对价格的重新定义。不对物业分包公司及租房者设置准入条件或者较少的条件限制，为租房者办理居民证，拥有本社区的所有居民权利。如果该居民在本地纳税和缴纳社保，则可进一步获得本市的所有公民权利和公共服务。低收入人群可申请政府补贴，通过审核后发放实名制的租房券，可用于抵偿部分或全部房租。通过政府出租公寓同时带动和规范民间出租屋，民间出租者也可以收取租房券并到政府换取现金，并登记该租赁关，系缴纳房租，税租房者以完税凭证在入住期间获得该社区的公共服务。
四、结语
通过调查和分析可知，与个人职业发展密切相关的发展机遇是影响大学毕业生选择就业地的主要因素，而房价的现实压力也会极大的影响他们的选择。在毕业生逃离北上广的背后，我们发现，房子是个大问题，也正是因此，他们要在归属感和就业前景间做出选择。面对高房价的巨大压力，除了学校要加强对大学生的就业指导工作和大学生要努力提高自身素质外，政府应采取积极的措施对房价进行宏观调控，帮助大学毕业生们更好的解决住房问题。
房价问题是房地产多方面结构失衡长期累积的结果，控房价是治标，调结构是治本。只有切实解决深层次的结构性问题，促进形成合理住房供给结构，才能有效控制房价，促进经济社会整体良性发展。2013年的两会中，政府也强调当前是房地产市场调控的关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化，今后要继续做好房地产市场的调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。据此，国务院也了新“国五条”，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房和增加普通商品住房及用地供应等。而现在新政的具体细则还没出台，新政产生的影响，还需要一段时间之后才能显现。
本次调查仅局限于广西三地（南宁、柳州和桂林）地区的部分高校，收集的数据虽不能全部体现当今大学生的就业状况，但这些数据和分析也反应了高房价对大学毕业生的压力。而对房价的调控和对在高房价情况下大学生对就业地的选择，是一项系统的工程，涉及政府、学校、学生等各个方面。对于政府来说，要重视学生就业工作，对房价采取适当的调控措施；对学校来说，应承担相应的权利和义务；对于大学毕业生来说，还是应该调整自己的就业观，加快适应中国国情。只要各个方面共同努力，从实际出发，问题就能得到改善。
参考文献：
[1] 乔金燕，谷永祥.调查报告：高房价——消费者不能承受之重[J].市场研究，2006，（1）：12-15.
小城镇居民评价生活一般
数据显示，生活在小城镇的人，对生活的观感并不如外人想象的乐观积极。镇区居民对本地生活状况的评价以一般为主，持此看法的人多至50%，而表示满意和比较满意的人合计为34%;相比之下，大城市居民评价以满意为主，满意度高至44%，较镇区明显高出10个百分点。
课题组指出，随着新型城镇化的推进，小城镇的发展备受瞩目。从分析结果看出，小城镇生活与人们所向往的大相径庭。小城镇如何吸引并留得住人们安居乐业，成为城镇化推进过程中不得不面临的挑战。
小城镇居民也嫌房价高
近年房价高企让买房成为奢望，这种情况不仅出现在大城市，在小城镇也如此。
房价贵是小城镇居民的共同感受，认为当地房价贵的人多达57%，还有22%的人认为比较贵，两者合计达79%。同时，镇区居民普遍表示对目前高房价无法承受，持此看法者多至65%。
四分之一居民不满治安
调查还发现，小城镇居民对生态环境、市容卫生及社会治安的评价均落后于大城市。
在整体的生态环境上，镇区居民不满意度居各类型城市首位，接近三成，比大城市高出3个百分点。而且从个人观察来看，多至70%的镇区居民表示当地环境受到污染，比例与大城市一样高。
对市容卫生，镇区居民不满意度为33%，满意度刚过三成;而在大城市，居民满意度高至43%。
同样，对反映公共安全的社会治安，在原本民风淳朴的小城镇，居民不满意度竟位居各类城市之首，为25%，远超大城市10个百分点。
而70个大中城市的非住宅商品房销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月高0.2个百分点；环比上涨0.5%，涨幅与7月持平。其中，办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨6.5%、7.4%和6.1%。
业内人士指出，今年全国房价的确呈普涨态势，似进入新一轮上升通道。根据国家发改委、国家统计局每月公布的数据，今年1-7月，70个大中城市的房屋售价同比分别上涨5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%，加上此次8月的7.5%，很显然，当前全国房价的涨幅在加速放大。而在连续几年政策调控的背景下，房价未见低头却又抬头的形势使楼市平稳发展的压力再次加剧。
供求失衡应该是造成此轮房价上涨的主要因素。中国指数研究院华东院副院长陈晟分析，2004年起的土地供应下降所造成的住宅有效供给减少，70-90结构调控所导致的部分项目供应放缓，及不排除开发商中存在的捂盘惜售行为，都是目前楼市供应吃紧的原因。同时，供不应求所带动的楼市增长又增强着市场对于未来的预期。
但是，陈晟又认为，强弩之末，力不能入鲁缟，单纯的预期支撑下的高涨楼市不会长久，目前高量交易的局面还会短暂延续，但随着未来几年结构调控等措施进一步发挥效应，供需矛盾将逐渐缓和。更有市场人士表示，不匹配的房价增长已造成一些城市有价无市的局面，房价调整或为期不远。
工商行政管理机关作为广告的主管机关，应如何履行职责、加强监管？去年查处的一起房地产广告案件，引发了笔者的几点思考。
一、案情介绍
（一）媒体宣传
当事人湖北某某房地产有限公司于2008年2月底至3月初，先后利用《武汉晚报》、《长江日报》和开发楼盘外墙悬挂条幅做房地产销售广告，其内容为：“中国光谷CBD光谷商业中心光谷中心花园；江城地产第一炮，轰下武汉高房价；响应政府号召，平抑武汉房价；高级住宅原价：8800元起/平方米，现价：6000元起/平方米，5A写字楼原价9800元起/平方米，现价：7000元起/平方米，顶级商铺原价：20000元起/平方米，现价：16000元起/平方米；数量有限，欲购从速；投资这！投资那！都不如投资房地产！！！光谷核心，无与伦比；地段！地段！还是地段！”
（二）违法事实经查，当事人在位于洪山区鲁巷广场第二期楼盘住宅楼，于2008年1月4日取得《武汉市商品房预售许可证》。根据当事人于2008年3月17日提供的《武汉市商品房买卖合同》复印件，2008年1月20日销售了一套住房，买受人艾某，购买第B2幢2层202号房，价格为8800元/平方米，该合同文本第二十五条明文约定：“商品房为预售的自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房产、土地管理部门申请登记备案。”执法人员于2008年3月18日到东湖高新技术开发区房产局核实，当事人仍然未在房产局依法登记备案。其发票为《武汉市地方税务统一收款收据》第二联收据联，即客户联，发票号为02418524，是房屋交易后交给买受人艾某的收款凭证。其买受人艾某的身份证号为422437197708264712，经武汉市公安局东湖新技术开发区分局刑事侦查大队于2008年6月2日在人口信息系统查询，无此身份证编号。据当事人交待，该公司为了应付工商部门的检查而临时签订的合同及开具的发票，且没有销售8800元/平方米的备案记录，事实上当事人广告前没有以此价格销售过一套房屋，当事人为了增加市场影响，虚拟原销售价格，以大幅降价的方式，利用《武汉晚报》、《长江日报》及开发楼盘上悬挂条幅连续广告宣传，广告后在社会上造成较大的、长时间的负面影响，武汉新闻媒体均进行了采访和报道。其一楼事实上为架空层（不是用于销售的商品房），根本不存在6000元/平方米的房屋销售。“5A写字楼原价9800元起/平方米，现价7000元/平方米起。”也是虚拟原销售价格，以大幅降价的假象扩大影响，欺骗消费者。经调查，广告内容中对价格的表示，未能明示价格的有效期限。其宣传广告上多次使用“江城地产第一炮，轰下武汉高房价”、“平抑武汉房价”、“高级住宅”、“5A写字楼”、“顶级商铺”、“数量有限，欲购从速；投资这！投资那！都不如投资房地产！！！”等用语，含有升值或者投资回报的意思。当事人的行为属于广告中含有虚假的内容，欺骗和误导消费者。
（三）查处结果
当事人的上述行为，属于广告中含有虚假的内容，欺骗和误导消费者的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第三条、第四条和《房地产广告暂行规定》第九条、第十六条的规定。当事人的上述违法行为，市工商行政管理部门依据《广告法》第三十七条之规定，责令其停止上述违法行为，并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，同时决定给予当事人罚款人民币30万元。
二、争论焦点
（一）主体认定
当事人在媒体上所的广告，系由某某（集团）公司下属的某某国际旅行社有限公司垫付广告费。由于在媒体上广告的广告费不是当事人直接支付的，某某（集团）公司下属的某某国际旅行社有限公司又不从事房地产经营活动，是不可能房地产广告的。处罚对象是谁成为争论的焦点。争论的焦点指导了行动的方向，执法人员针对某某（集团）公司下属的某某国际旅行社有限公司负责人及当事人关于垫付广告费一事进行了调查，作了询问笔录，同时调查了当事人利用开发楼盘外墙悬挂条幅做房地产销售的广告，进行了拍照取证和调取了制作条幅的票据。调查结果形成了证据链，确定处罚对象为湖北某某房地产有限公司。
（二）适用法律法规
对本案当事人制发虚假广告的行为进行处罚时，市工商行政管理部门内部曾有不同观点。一种观点认为本案应适用《广告法》的规定查处，理由是：其一，《广告法》后于《反不正当竞争法》颁布。
其二，《反不正当竞争法》是普通法；而《广告法》是专门调整广告行为的特别法。其三，《反不正当竞争法》第二十四条的罚则仅针对商品虚假宣传的行为作出处罚规定。其四，根据《湖北省工商行政管理机关实施行政处罚自由裁量权暂行规定》的规定，适用《反不正当竞争法》的处罚幅度不及《广告法》第三十七条的处罚幅度，按法规竞合择一、从重处罚的适用规则，本案应适用《广告法》。另一种观点认为本案应适用《反不正当竞争法》，理由是：其一，两法各有自己的调整对象。《广告法》的标的是商品和服务，本案与此不吻合；而《反不正当竞争法》规定的虚假宣传却涵盖了虚假广告宣传。其二，《反不正当竞争法》第九条、第二十四条都相应地对商品作扩充性解释。
（三）自由裁量理由
在处罚金额上如何裁量也是焦点。执法人员在办理该案中程序合法，调查其违法事实清楚，调查取证的证据充分，定性准确，适用依据正确，处罚适当。理由有三：一是当事人的广告中含有虚假的内容，涉嫌欺诈和误导消费者，在社会上造成较大的、长时间的影响。依据《湖北省工商行政管理机关实施行政处罚自由裁量权暂行规定》第十一条第二项的规定，“违法行为侵害国家利益、社会公共利益或社会负面影响较大的”应当从重处罚。二是案件初期调查核实时，当事人有意向执法人员提供虚假材料（房屋销售发票、房屋销售合同），为案件调查增设障碍。依据《湖北省工商行政管理机关实施行政处罚自由裁量权暂行规定》第十一条第五项的规定，“故意毁灭、转移或藏匿证据，无理拒绝、拖延提供证据材料或提供虚假材料以逃避处罚的”应当从重处罚。三是案件调查后期当事人能够认识其违法事实，积极配合。同时能够及时拆除外墙宣传条幅和停止在媒体上继续其违法广告,属于从轻情节。依据《湖北省工商行政管理机关实施行政处罚自由裁量权暂行规定》第十二条的规定，“行政罚款自由裁量原则上在法定幅度内划分为三个层次：低幅度范围为罚款上限额的30%以下，中幅度范围为罚款上限额的30%—70%，高幅度范围为罚款上限额的70％以上。”和《广告法》第三十七条的规定，“违反本法规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，由广告监督管理机关责令广告主停止、并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款；情节严重的，依法停止其广告业务。构成犯罪的，依法追究刑事责任。”执法人员对当事人作出了处罚，该案件终结。
三、当前房地产市场广告现状
目前房地产市场的广告主要是房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介机构的房地产项目预售、预租、出售、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。十几年来，这个行业由兴起到兴盛，发展十分迅速，此案件引发了我们的思考。尽管颁布了《房地产广告暂行规定》等规章，也有一定的监管和处罚，但是房地产市场的广告依然存在以下几个方面的问题：（一）房地产广告中对价格采取虚高原销售价格，然后采取大幅降价或打折的方式来表示价格，也没有明确表示价格的有效期限此案件就是采取的这种方式。根据调查，当事人为了增加影响，虚高原销售价格，再以大幅降价的方式，在媒体及开发楼盘上悬挂条幅连续广告宣传，广告后在社会上造成较大的、长时间的负面影响，武汉新闻媒体对此均进行了采访和报道。同时，其广告宣传没有明示价格的有效期限，涉嫌误导和欺骗消费者。
（二）房地产广告中表示的项目位置，应以从项目位置到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离房地产广告的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。房地产广告中涉及的其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。本案中的广告也出现“中国光谷CBD，光谷商业中心，光谷中心花园；光谷核心，无与伦比；地段！地段！还是地段！”及以交通干道的实际距离表示，以所需时间来表示距离的项目位置示意图，不准确、不清楚、比例不恰当。
（三）房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度和年限。本案中的广告也出现“数量有限，欲购从速；投资这！投资那！都不如投资房地产！！！光谷核心，无与伦比；地段！地段！还是地段！”及信贷服务的承诺，误导消费者。
（四）五花八门的房地产广告中含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染等有悖社会公序良俗等房地产广告中承诺能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；房地产广告中涉及所有权或者使用权的，涉及资产评估的则模糊表示评估单位、估价师和评估时间；虚拟或引用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，不真实、不准确，不表明出处；房地产广告中涉及物业管理内容的，不符合国家有关规定；房地产广告中不标明开发企业名称、不标明预售或者销售许可证书号等等，均系违法宣传。
四、加强广告监管的几点思考
2007年以来，在国家持续加强房地产调控的形势下，房地产业发展呈现回落趋势。据《武汉晚报》2008年7月9日第二版报道，2008年1－5月房地产增加值下降6.7％，十余年来首次出现负增长。2008年上半年商品房销售面积、套数分别下降19.1％、16.4％，销售额下降5.3％，而空置房面积上升53.3％，商品房销售同比下降57.7％,房价涨幅趋缓。而另一方面，商品房市场供应量又在不断增加，上半年房屋竣工面积与套数分别增长34.6％、64.9％。房地产企业资金日趋紧张，各大银行对房地产业均不再加大支持。在此严峻的形势下，房地产商纷纷使出浑身解数，大肆多种形式的广告，其间存在的违法行为也花样百出。因此，工商行政管理机关作为广告的主管机关，应如何履行职责加强监管，是值得我们思考的。
（一）抓责任，确保监管到位
注重发挥基层工商所广告监管职能作用，除了对报纸、电视、广播的广告活动由市工商局负责监管外，其它媒介的广告，由辖区工商所负责监管，从而做到责任明确、措施落实、监管得力、职能到位。
（二）抓宣传，营造良好监管和执法氛围
通过利用报纸、电视、广播等媒体曝光一批虚假广告和违法广告，大力宣传《广告法》和《消费者权益保护法》，提高广告主、广告经营者、广告者的遵规守法意识和消费者的自我保护意识，营造整治广告市场的良好氛围。
(一)圆满完成了各项制度性调查工作
按照国家调查方法制度的要求，从新余实际出发，积极部署，周密安排，确保了各项制度性调查工作有序推进，做到了工作进度与时间完美对接。
1. 扎实开展城镇住户调查工作。上半年，在圆满完成城镇居民生活状况和收支调查工作的同时，按照国家局和总队的统一部署，全面启动新一轮全市城乡抽样调查样本轮换工作。抽取19个社区居委会577户居民家庭为抽样点;编制完成了一、二级样本抽样表，汇制完成小区图，对辅调员的培训工作和入户前的宣传工作已全面展开。
2. 规范做好农村住户调查工作。一是按要求完成了一季度全市140户农村住户季报的审核、汇总、上报工作。二是积极、稳妥、有序地组织和指导辖区内县级调查队开展农村住户抽样调查样本轮换工作。在严格执行总队实施方案的基础上，结合新余实际情况，制定市级实施方案，明确了职责和工作目标，落实了人员，细化工作任务，优化工作程序。目前样本框资料已经上报总队农村住户处。
3.全面加强价格统计调查工作。继续做好居民消费、商品零售价格指数、城镇居民基本生活费用价格指数编制工作。认真执行工业品出厂价格和原材料、燃料、动力购进价格调查、固定资产投资价格、房地产价格三个专业调查方案，不断完善调查样本，进一步保证了样本代表性，对由于各种原因失去代表性或非主导产品进行适时调整。新增1家固定资产投资价格调查样本企业，新增1家开发量大的公司作为“其它费用”填报单位，剔除10家无项目、无地、无交易的房地产价格调查样本企业，新增15家经营稳定、项目较大的房地产企业和2家市场影响大、经营网店多的房产中介公司。工业品价格调查企业由去年的51家增至78家。
4.积极推进规模以下工业统计调查工作。利用一个月时间完成了新一轮规模以下样本轮换及新的辅助调查员培训工作，详细解读了定期报表中的变动指标;加强对县区的检查、指导，及时、高效、准确地完成了XX年报、XX年一季度和上半年报表收集、数据汇总、进度分析、报表说明等任务;绘制适合我市的《规模以下抽样调查工作流程图》，编印、使用《规模以下工业调查回访(查询)记录》和《规模以下工业调查报表核查清单》，确保了推算数据的真实可靠。
5.不断强化服务业统计调查工作。一是强化样本维护。为确保有效样本，对被纳入调查样本的54家企业的基本信息进行全面核对，确保企业有效样本的上报率;二是强化数据评估、审核。加强现场登记数据与历史数据的对比，保证数据的连贯性和一致性，对上报数据采取“三审”措施，做到“企业调查员初审、专业负责人二审、分管领导三审”，确保源头数据真实可信。三是强化现场调查。6月初，对部分已上报报表企业进行了实地调查，重点核实企业人均月工资情况，利润总额小于营业利润情况，固定资产原价减少情况。经核查，更正了部分数据，保证了上报数据能真实反映企业的实际运行状况;
(二)充分发挥统计调查的监测预警职能
随着房地产市场的迅速膨胀，房地产与土地评估业务愈加频繁，而面对大量激增的评估业务和评估数据，以纸质或excel表格等传统评估业务管理手段已经无法满足评估公司的业务管理需求。基于房地产评估的流程及核心内容，并根据郑州某房地产评估测绘咨询有限公司（以下简称公司） 的实际需求，我们开发了基于B /S 模式的房地产评估办公自动化管理系统，并成功在公司中应用实施。
1 房地产评估办公自动化管理系统的业务分析
通过我们与公司业务人员的咨询，结合房地产与土地评估的相关业务规范，并根据公司的实际业务需要，得到房地产评估业务主要有以下几个过程，包括报单管理、现场勘查、预评管理（ 简称预评） 、正评管理（简称正评） 、业务统计、业务归档等几个主要关键流程。
报单管理：公司业务经理收到委托方（银行、法院、政府或个人等）房地产评估业务请求。公司业务经理如果受理，则将此业务通过报单具体分配给公司某个业务员，由他来具体承办此单评估业务。
现场勘查：公司业务人员接收到业务报单，由现场勘查人员到现场进行现场勘查。现场勘查人员根据业务分派详细信息，对业务现场勘查与记录，收集评估体相关资料，填写现场勘查记录表。
评估管理：预评人员根据现场勘查人员的现场勘查记录表，确定评估所用方法，完成房地产评估初评报告。由审核估价师审核已完成的评估报告。审核未通过的评估报告将发回给报告撰写评估师重新调整，直至审核通过。评估报告分为预评报告和正评报告两类报告格式。预评报告内容简略，通常是以表格形式展现，涵盖房地产评估主要方法及结果，而正评报告内容规范并详实记录评估方法应用过程。
提交用户：完成估价报告书后，最后要将估价报告书交付给委托估价者，并可就某些问题作口头说明，完成对委托估价者的估价服务。
归档管理：由于公司不同的人员从事不同的业务，通过房地产评估办公自动化管理系统可以自动地统计出每个人不同业务的业务量，方便领导、员工、财务及相关人员进行查看、汇总及费用统计。权限不同，每个人查看的具体内容也不一样。
2 房地产评估办公自动化管理系统的角色分配及功能设计
系统角色分配。根据业务流程，并考虑到评估业务管理系统用户的多样性，将用户分为系统管理员、业务经理、报单管理员、现场勘查员、预评报告撰写员、预评报告审核估价师、正评报告撰写员、正评报告审核估价师、财务员等角色。在实际工作中，公司同一工作人员可以利用多种角色权限使用系统。
系统功能设计。基础模块主要包括：人员管理，对公司员工基本信息的维护，如用户名，密码，地址，所拥有的角色等；部门管理，对公司部门基本信息的维护，如部门名称、种类、所拥有的角色等；角色管理，根据业务的要求，对不同的角色拥有不同的权限，如报单权限、业务经理权限等。
业务管理，按照评估项目运作过程中各个项目状态建立评估业务工作流，详细记录工作流中的项目过程信息。评估工作流包括报单管理、现场勘查管理、业务分配管理、预评管理、预评审核、正评管理、正评审核、业务统计等。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//总第547期2014年第15期-----转载须注名来源在系统的设计中，根据录入的信息，可以方便地导出报单、预评、正评等各种Word文档，各种统计通过报表显示一目了然，业务量的统计也可以通过Excel表格方便地导出，极大地方便了公司用户的。
其他模块，根据公司的实际需要，还开发有公告通知，行业新闻，我的便签，法律法规，技术交流等模块[3]。
中图分类号：F113.7文献标志码：A文章编号：1673-291X(2009)09-0181－02
一、美国房地产市场的监测机构
（一）政府机构
美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（US Census Bureau）。
普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。
（二）行业组织与协会
1.全美房地产协会（National Association of Realtors, NAR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（state association），在全国1 500多个地方建有地方协会（local association）。
2.全美住房建筑商协会（National Association of Home Builders，NAHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（Housing Market Index，HMI）和住房机会指数（Housing Opportunity Index，HOI）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。
3.按揭银行家协会(Mortgage Bankers Association, MBA)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（Weekly Applications Survey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的部级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。
二、各监测机构公布的房地产市场数据
1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。
建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。
2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。
当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。
住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。
4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。
因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3―4个月内结算交付。
以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。
5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。
一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。
新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。
普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。
6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（Single Family House）旧房的销售数量和价格数据。NAR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。
地方协会每月向NAR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。
旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。
7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查公布的指数主要包括：NAHB-Well Fargo房地产市场指数（NAHB-Well Fargo Housing Market Index, HMI）、NAHB-Well Fargo住房机会指数（NAHB-Well Fargo Housing Opportunity Index, HOI）和房屋改建市场指数（Remodeling Market Index, RMI）。
HMI基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。HMI是对不同扩散指数（diffusion indices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。
HOI的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成HOI的两大因素为收入和住房成本。收入方面，NAHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，NAHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，NAHB每月从第一美国不动产经纪公司（First American Real Estate Solutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。HOI即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。
2001年住宅改建市场规模达到了1 530亿美元，相当于GDP的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。NAHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。NAHB通过向15 000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2 000家改建商作为样本。NAHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（Current Market Conditions Index），二是未来预期指数（Future Expectations Index）。
8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（Market Index）、购买指数（Purchase Index）、再融资指数（Refinance Index）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRM/ARM Index）、常规指数（Conventional Index）和政府指数（Government Index）。
周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。
9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（Freddie Mac Weekly Primary Mortgage Market Survey, PMMS）后公布的数据,分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（ARM Indexes）。
房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。
参考文献：
第二条本办法适用于全县党政机关、社会团体、各类事业单位的国有房屋、土地等国有资产的处置管理（以下简称各单位）。
第三条资产处置是指资产进行产权转移或注销的行为。处置方式包括：拍卖、资产置换、协议转让、无偿划转等。
第二章处置原则及审批程序
第四条国有房屋、土地处置应在符合全县整体建设规划前提下，坚持“公开、公正、公平”的原则，采取拍卖、招投标的方式进行，无论采取何种方式都必须呈报县政府批准。
（一）单位对房屋、土地处置情况撰写相关报告后，签署处置意见，报县政府主管部门审核；
（二）县政府主管部门对处置意见进行审核，提出处置意见；
（三）单位将处置意见上报县政府批准，根据县政府的批准文件，到财政部门办理有关处置手续。
第三章处置方式及程序
第五条拍卖、资产置换、协议转让、无偿划转等处置方式及程序。
（一）拍卖
1、单位对房屋、土地进行资产清查，实际丈量土地，与土地证、房产证、账册登记情况进行核对，撰写情况报告；
2、房屋评估机构、土地评估机构对房屋、土地进行评估（应委托具有资产评估资质，并在县财政部门备案的资产评估机构）；
3、国土部门对土地价格给予备案、财政部门对房屋评估价格给予核准，财政部门出具综合评估报告；
4、财政部门以评估价格为基准，制定拍卖底价，上报县政府批准；
5、以县政府批准的拍卖底价委托拍卖公司进行公开拍卖；
6、拍卖价款上缴县财政；
7、根据财政部门的批复，各单位签署同意拆迁意见，调整有关会计账目，协助买手人办理相关手续。
（二）资产置换
1、单位对房屋、土地进行资产清查，实际丈量土地，与土地证、房产证、账册登记情况核对，撰写情况报告；
2、房屋评估机构、房屋工程造价机构、土地评估机构对现有房屋、土地及拟置换资产进行评估、造价（应委托具有资产评估资质、房屋工程造价资质，并在县财政部门备案的资产评估机构、房屋工程造价机构）；
3、国土部门对土地价格给予备案、财政部门对评估价格给予核准，财政部门出具合并报告；
4、财政部门对评估价格、工程概算价格上报县政府批准；
5、各单位以县政府批准的评估价格、工程概算价格为基础进行资产置换协商，初步签订资产置换意向书；
6、财政部门根据各单位与置换人签订的资产置换意向书上报县政府批准；
7、经县政府批准后，各单位与置换人正式签订协议，财政部门监督实施；
8、根据财政部门的批复，各单位签署同意拆迁意见，调整有关账目，协助置换人办理相关手续。
（三）协议转让
1、单位对房屋、土地进行资产清查，实际丈量土地，与土地证、房产证、账册登记情况核对，撰写情况报告；
2、房屋评估机构、土地评估机构对房屋、土地进行评估（应委托具有资产评估资质，并在县财政部门备案的资产评估机构）；
3、国土部门对土地价格给予备案、财政部门对评估价格给予核准，财政部门出具合并报告；
4、财政部门对评估价格上报县政府批准；
5、各单位以县政府批准的评估价格作为协议转让底价，与受让方协商转让价格，初步签定转让意向书；
6、财政部门根据各单位与受让方签订的转让意向书上报县政府批准；
7、经县政府批准后，各单位与受让方正式签订转让协议，财政部门监督实施；
8、根据财政部门的批复，各单位签署同意拆迁意见，调整有关会计账目，协助受让方办理相关手续。
（四）无偿划转
1、单位对房屋、土地进行资产清查，实际丈量土地，与土地证、房产证、账册登记情况核对，撰写情况报告，上报县政府批准；
2、各单位根据财政部门的批复，签署同意拆迁意见，调整有关会计账目，办理相关划转手续。
第四章监督检查与责任追究
第六条财政部门主要负监督检查责任。
第七条各单位是本单位房屋、土地等国有资产管理的直接管理者，单位主要负责人为第一责任人。
第八条财政部门、各行政事业单位工作人员违反本办法，擅自处置房屋、土地等国有资产的，按照《财政违法行为处罚处分条例》等法律、法规进行处理。
第五章附则
中图分类号：中图分类号：F293.33 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2014）01-
估价的假设和限制条件是房地产估价报告的构成要素之一，是估价结果成立的前提条件和估价结果应用的限制条件。估价师在估价报告中所做的分析、意见和结论受到估价报告中所说明的假设和限制条件的限制，因此合理、合法、尽职设置估价的假设和限制条件至关重要。本文从设置估价假设和限制条件的意义、写作注意事项和估价假设和限制条件的组成部分加以论述，阐述了估价的假设和限制条件在估价报告中的应用。
1.估价报告中设置估价的假设和限制条件的意义
通过估价报告中估价的假设和限制条件这部分内容，能够告知估价报告使用者估价结果是在何种估价假设前提下测算出来的和估价报告在运用中应注意的事项。因为在评估过程中假设估价对象的状况可能与估价对象现状不同或是在估价对象现状规划限制条件不清时要通过估价的假设来设置一种规划限制条件，通过阅读估价的假设和限制条件这部分内容使报告使用者可以清楚了解到这些内容并对估价结果有更正确的认识。同时对估价假设和限制条件这部分内容的写作是对估价师的职业能力的体现，因为估价假设和限制条件与估价技术路线的制定和估价方法的选择密切相关，而这两部分内容直接决定了估价结果的合理性。不合理、不合法和不尽职设置的估价假设和限制条件将导致估价结果与正常的公开市场价值产生较大偏差。
估价师通过估价假设和限制条件这部分内容的写作，不仅可以告知报告使用者正确有效的使用估价报告，使他们的权利得到保证。同时估价假设和限制条件这部分内容也起到了对估价机构和估价师的保护作用。同时这部分内容的写作也是对估价师执业道德的体现，有些估价师为了逃避责任特意地去编造一些假设或是为了迎合估价委托人高估或低估的要求而特意地去编造一些假设。因此合理、合法、尽职地设置估价的假设和限制条件体现了估价师的执业道德。而且通过这部分内容的设置也提示除估价机构外的估价相关人履行各自的责任、对所提供的资料数据的合法性、有效性负责。
因此估价的假设和限制条件这部分内容在估价报告中的作用意义相当的重要，可以说在估价报告中起到了画龙点睛的作用，因此这部分内容应该引起估价人员的足够重视。
2.估价假设和限制条件的写作注意事项
估价假设和限制条件在房地产估价报告中应该是比较难写的部分，而现状是这部分的写作没有一定的标准，而且许多估价人员对这部分内容的写作不够重视，对什么事项或因素应该给予表述，什么可以不用表述不能做到成竹在胸。经过总结，在写作估价的假设和限制条件这部分内容时时应该注意：（1）须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明。（2）估价的假设应该是估价尚不能肯定的、但是估价所必要的、必须予以说明的因素和前提条件。即确定的因素和前提条件一般不做假设。 （3）估价假设必须具有针对性。即估价假设应根据估价目的，结合估价对象的具体情况，为本次合理测算出估价结果而设定。（4）估价假设应按照“合法、必要、合理、有依据”进行说明。（5）不能随意编造对估价结果有直接影响的估价假设。
3.估价的假设和限制条件的组成部分
3.1本次估价的假设前提
在这部分的写作中经常会遇到如下情况：
3.1.1估价时点与现场查看之日不同
这时可以在估价的假设前提里写道：“根据委托人的要求，本次估价的估价时点为XXX日；估价人员于XXX日对估价对象进行现场查看。本次评估设定估价对象于估价时点的实物状况和权益状况与估价人员查看现场时的状况一致，并以此作为本次估价的假设前提。
3.1.2权属合法性的假设
没有合法权益的房地产是没有价值的，所以可以在这部分说明：“本次评估设定估价对象的国有土地使用权和房屋所有权均为合法方式取得。估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。”
3.1.3装修状况的假设
有可能是由于某些原因而未进入估价对象内部，如果是抵押评估，考虑谨慎原则的前提下可以写到：“由于某某原因，估价人员未进入估价对象内部查看，本次评估以其室内装修为普通装修、户型未作改造为估价的假设前提，如室内装修情况与上述假设不符，则估价结果应作相应的调整。”也有可能是装修正在进行中，这时可以写到：“截至估价时点，估价对象现状尚未完成室内装修。本次估价以估价对象于估价时点完成拟装修标准为估价假设前提。”
3.2未经调查确认或无法调查的资料
在这部经常遇到的情况有：
3.2.1房屋建成年代的确定
有的《房地产权证》上没有记载房屋的建成年代，这时候需要委托人提供证明材料，可以这样说明：“估价对象《房地产权证》上未标注建成年代，根据委托人提供的证明材料，估价对象建成于XXXX年。”
3.2.2未标明分层建筑面积
在评估商业房地产时，无论从市场价格还是从租金收益的角度看，楼层的不同将会导致估价对象价值差异较大。当《房地产权证》上有没有载明估价对象各层的建筑面积而各层面积大致相同时，可以说明如下：“估价对象总建筑面积以委托人提供的《房地产权证》上载明的为准。由于《房地产权证》上未记载估价对象一层、二层分层建筑面积，根据委托人介绍和估价人员现场查看，估价对象一层、二层建筑面积大致相同，本次评估按估价对象一层、二层分层建筑面积相等为估价假设前提。
3.2.3法律优先受偿款
法律优先受偿款包括的种类比较多，因此估价师要做到尽职调查的职责，明确估价对象可能涉及的法律优先受偿款。在这部分可以这样说明：“①根据委托方提供的《国有土地使用证》，截至估价基准日，估价对象抵押权未见登记；②根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议、《国有土地使用证》、相关款项发票，截至估价时点，估价对象地价款及契税已全部支付。③根据《国有土地使用证》记载，估价对象土地使用权为划拨，今后如需处置估价对象所得价款应优先向政府缴纳土地出让金和相关契税，经测算该部分费用为×××元，准确的金额以相关政府部门核定的为准。”
3.3估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响
这部分写作中经常会遇到的情况有：
3.3.1无法预知的情况
估价结果是根据本次估价目的、在估价时点下得出的市场价值，没有考虑国家宏观政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力等因素对估价结果的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价价值的影响。当上述条件发生变化使，估价结果一般亦会发生变化。
3.3.2土地开发程度的设定
在对土地的估价过程中要对开发程度进行设定，如果土地的实际开发程度和设定的不同应予以说明：“估价对象宗地实际开发程度为红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气）、红线内场地未平整。根据委托方的要求，本次评估设定土地开发程度为红线外 “六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气）及红线内场地平整。
3.3.3合并使用
抵押估价中会遇到被估价房屋室内格局做了某种调整或是与相邻房屋合并使用的情况，这时可以在这部分写到：“估价人员在对估价对象进行现场查看时，估价对象室内格局已经做调整，阳台与厨房已打通作为厨房使用。考虑到处置估价对象过程中，需将估价对象恢复原状后处置，本次评估未考虑上述情况对估价结果的影响。
3.4本估价报告使用的限制条件
写作这部分内容会遇到的情况有：
3.4.1报告的有效期
本估价报告自出具日起一年内有效。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。
3.4.2估价目的地说明
估价的目的可能是为委托人核定房地产价值、处置估价对象提供参考、办理抵押贷款等。估价目的不同最后的估价结果就会存在差异。因此应该在这部分说明：“本估价报告仅在本次估价目的下使用，不做其他目的之用。如若改变估价目的，估价对象需重新进行评估。”
3.4.3知识产权的保护
为了保护估价机构的知识产权，可以在这部分说明：“未经估价机构和估价委托人书面同意，本报告的全部或任何一部分不得向报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人提供，亦也不得以其他任何方式公开发表。”
3.5其他说明
3.5.1市场价值
报告的估价结果为正常条件下的市场价值，市场价值是指估价对象在保持现有用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方充分了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时间，交易双方的交易地位平等及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格。
3.5.2计算过程
报告中计算的数据均按四舍五入进行了取整，所以可能出现个别等式两边不完全相等的情况，但这种情况不影响估价结论的准确性。估价结果中房地产的单位面积价值是以总价值除以建筑面积以元为单位取整后得出。若以上述得出的取整后的单位面积价值再乘以建筑面积返算总价值，由于取整位数不同会产生细微误差。本报告以估价结果中的单位面积价值、总价值为准，返算的总价值不影响估价结果的准确性。
3.5.3闲置土地
