时间：2023-04-08 11:47:18
序论：速发表网结合其深厚的文秘经验，特别为您筛选了11篇物业税论文范文。如果您需要更多原创资料，欢迎随时与我们的客服老师联系，希望您能从中汲取灵感和知识！
抑制土地价格增长过快的问题，有三个途径：一是通过经济手段加大土地的供给，保证市场源源不断的土地需要。这种手段在我国根本行不通。二是通过行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府参与房地产的开发。由于地方利益决定了地方政府不可能不打折扣地执行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通过法律的手段制定合理的税收和财产分配制度，保证利益的各方都能获得理性的预期收入。
现在看来，征收物业税已经成为当务之急。首先，征收物业税可以从消费环节抑制需求。在中国的城市发展中，已经出现了房地产投资热的现象，一些城市居民购买房产并不是为了生活消费，而是为了进行投资。浙江温州炒房团的出现，从一个侧面说明房地产市场已经发展到新的阶段，以消费型为主的购房行为已经逐渐地被投资性的购房行为所替代。在这种情况下，国家鼓励房地产开发的一系列制度都应该调整。具体到税收制度方面，国家应该对占用土地资源而进行的房产投资活动征收特别的资源税。其次，征收物业税可以有效地遏制开发商的投资冲动。当商品房交易市场趋于理性化的时候，开发商必定会对商品房的建设规模有一个合理的计算。他们不会轻易接受地方政府提出的开发项目，将自己的资本集中投入到城市房地产开发中去。第三，征收物业税还有利于解决中央和地方政府财产分配不公的问题，从根本上控制地方政府参与房地产开发的利益需求。征收物业税可以有效地在中央和地方政府之间进行资源税的重新划分，保证地方政府运行所必需的财政资金，防止地方政府千方百计地截留国家收入。
开征物业税,是世界各国普遍的做法,主要是针对土地、房屋等不动产征收,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款。物业税不仅可以充当促进经济转轨的推进器,还可以用来化解经济运行中的各种矛盾,也是筹集地方政府收入的重要手段。
一、开征物业税的必要性
金融危机对全球经济产生了巨大的冲击,我国房地产行业也受到了很大影响,虽然中央出台了一些政策,但是这些政策对房地产市场的刺激作用有限。改革和完善现行房地产税制,应本着总体税负减少的原则,通过征收物业税,将税收从开发环节向持有环节转移,从而降低购置环节税收负担,促进我国房地产行业的持续、稳定、健康发展。
(一)优化资源配置
相关数据显示,2008年末全国商品房空置面积达到1.64亿平方米;业内预计,2009年有可能达到3亿～4亿平方米,是往年空置面积总量的2-3倍。而迫使闲置资源投入使用的好办法,就是对持有环节提高税负,减轻流转环节的税负。开征物业税将加大房地产持有成本,将迫使业主提高房地产使用效率,如果业主无法有效使用房地产,税收就成为业主的沉重负担,为降低税收负担最好的选择是出卖或出租房地产,从而使房地产流转到能更有效利用的人手里,优化资源配置。
(二)调节收入分配,促进社会公平
物业税将百姓的自用普通住房纳入优惠范围,高档豪华住宅采用累进税率,占有越多房地产,税率越高,让占有过多社会资源者付出更多代价,这些税收可以用来解决低收入家庭的住房问题,以实现调节收入分配的目的。同时地方政府通过物业税收入改善地方公共基础设施和公共服务水平,让普通百姓享受到更多福利待遇,从而促进社会公平。
(三)增加地方财政收入
财政部财政科学研究所所长贾康认为:物业税更大的意义主要在于地方税体系的变革和财政管理体制的完善。它能给中国分税分级财政体系提供一个极有综合正面效应的支柱财源。地方政府如果掌握这个税种,就能改变“以土地批租生财”的短期行为开发模式,抑制不理性投资,形成不动产保有环节稳定的长期收入。
由于房地产的天然不可移动性,并与地方的政治、经济关系密切,各国和地区政府大都把有关房地产税收划归为地方税。随着经济发展,房地产价值必然不断提高,以房地产价值为课税对象的物业税自然会随之提高,地方政府可从中分享房地产的增值收益,从而弥补地方政府在土地批租环节和房地产开发环节减少的土地出让金及大笔税费,地方政府就会改变以土地批租生财的短期行为,抑制不理性投资、盲目建设、浪费建设的冲动,地方政府将不断提高服务,提高资金使用效率,通过改善公共建设,换取民众缴纳物业税的积极性,形成稳定的长期财政收入。
(四)完善我国房地产税收体系,降低房地产购置环节税收负担
我国涉及房地产的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、交易手续费及各种收费等。我国房地产税收体系存在同一税种在多环节征收,而每一环节又征收多种税,如对房地产开发增值额,既征土地增值税,又征企业所得税;对房地产转让收入既按转让价款和价外费用征收营业税,又按增值额征收土地增值税;对房屋租金收入,既征收营业税,又征收房产税;对持有房地产者,既征城镇土地使用税,又征房产税。另外,我国地价及税、费三项成本约占房地产总成本的50%左右,而发达国家一般占20%左右。我国房地产税负水平表现在房地产开发、交易环节的税负偏重,而在房地产持有和使用环节税负偏轻。
由于房依地而建,地为房之基,房地难以分离,房价、地价之间难以分割且常常互含,市场上的房屋价值中或多或少包含土地的价值,将相关税种合并,同时取消相应的收费,统一征收物业税,从而简化税种,有利于我国房地产税收体系的完善,避免重复征收。物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房地产持有阶段逐年缴纳,减轻房地产在购置环节的税费负担。
(五)调控房地产市场
物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房地产持有阶段逐年缴纳,一般百姓就会调整自己的开支预期和购房决策,更多考虑选择适中的小户型房子;而投资性购房者就会从多投资多持有,改成少持有。开发商他们也适应这种需求结构和需求量的调整,更多提供需求方要求的小户型、低价位的房产,使置业投资和高档豪华住宅需求受到一定压制。
另外,通过调整物业税率还会影响住房需求。当经济过热、住房需求过于旺盛、房价连创新高时,调高物业税率则有利于稳定房地产市场。当经济衰退,住房需求不足时,降低物业税率亦有利于稳定房地产市场从而推动房地产市场的健康发展。
二、开征物业税需解决的问题
近年来虽然出台了一些与物业税相关的法律,但由于制约因素没有解决,物业税一直未开征,这些问题主要有:
(一)相关制度和部门的配合问题
为配合物业税的开征,我国必须尽快建立和完善与财产相关的法律制度,使真正的实名制财产登记制度、财产保护制度等基础工作做到位,加强对公民与法人合法收入与财产的保护,对个人和家庭之间的财产转让、继承、受让、捐赠等行为做出相应的法律规定。
物业税的开征,涉及国土、建设、规划、工商、公安、税务等多个部门,环节多、范围广、监管难度大,牵涉社会上各个阶层和团体的利益。因此,制定相关政策,明确其他部门有义务向税务部门提供相关资料。
(二)新旧政策衔接问题
由于开征物业关系到每一个城市居民的切身利益,是个敏感的话题。所以,对于已经出售的房屋,购房者在购房的时候已经一次性缴纳了相应的税费,而物业税实行后,新的购房者并没有缴纳这些税费。从设计原理上讲,物业税应是原房产税、土地使用税等部分税费的合并替代税种,如果把新、旧购房者一视同仁的征收物业税就存在不公平,对于在物业税开征前已经购房者就存在着重复征税的问题。如果让老房子采用老办法,不再缴纳物业税,新房子采用新办法缴纳物业税,在市场公允价值发生巨大变化时,尤其增高的情况,也存在不公平问题。建议按照已购住房所实际缴纳的税负水平,抵缴应纳的物业税,全部抵缴完之后,再按物业税制度规定,开始缴纳物业税,这样起到公平税负的作用。
(三)评估结果客观性问题
我国的房地产评估机构存在着严重的良莠不齐、评估报告质量令人担忧的客观事实。要开征物业税,首先建立适合中国实际的完善的房地产纳税评估制度,要整顿清理现行的评估机构,打造具有良好职业道德、诚实守信的公正、公平的中介机构,从而评定出公允的物业税征收税基。
(四)操作中的技术条件问题
物业税的征收,面临现实的征管技术与社会配套条件的问题。物业税的开征必须充分考虑到我国是否具备开征的征管技术、配套条件和措施。在制度设计上要统筹兼顾、全面推进,确保相关的配套措施到位,保证物业税税收制度的有效性,保证税收制度改革的成功。建立与税收征管评估有关的信息数据库,每一处房地产都搜集到详细的信息,同时向社会公开评估标准和结果,以保证税收政策的实施。
三、对物业税基本框架的设计思路
物业税改革的基本框架是将现行房产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。对物业税各要素的设计如下:
(一)纳税人
物业税的纳税人应该是指在我国境内拥有土地使用权和地上建筑物所有权的单位和个人,即以房地产的产权人为纳税人。
(二)征税范围
按照宽税基的原则,物业税征税范围不但包括市区、县城、城镇和工矿区,还应包括农村;不但包括经营性房地产,还应包括企事业单位及个人自住房地产。一是随着我国住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,对居民自用住房完全免税,不仅使国家放弃了一项应得的重要税源,还放弃了调节居民收入分配的重要手段,有碍税收公平功能的发挥。二是随着事业单位的改革,许多事业单位改制为企业,对所用房产也拥有了产权。从理论上讲,所有拥有房地产产权的单位和个人都应承担房地产相关税收的纳税义务。因此,应将事业单位用房纳入物业税征税范围。
(三)课税对象
以土地和房产共同作为物业税的课税对象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附着物为物业税的课税对象。物业税下设企事业房地产(包括经营用房地产和非经营用房地产两个子目)、居民用房地产(包括农村居民房地产和城镇居民房地产两个子目)两个税目。
(四)计税依据
可按一家人拥有多处住房的总面积,以反映房地产市场价值的评估价值为计税依据。物业税以市场价值为主要计税依据是符合国际惯例的,不仅可以克服现行计税依据的缺点,而且纳税人的纳税负担由其所拥有的土地和房屋的完全市场价值决定,更符合量能纳税原则。
(五)税率
确定税率形式和大小时,应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。据有关专家初步估算,按照平均水平为0.8%的税率征收物业税,不会增加纳税人的税收负担,并可保证政府财政收入与现在水平持平。对于物业税税率,一是税率的制定可由中央统一立法,规定幅度税率,考虑各地区房地产及经济情况的不同,各地根据自己的实际情况选择具体的适用税率。二是由于房地产类型及用途的不同,税率的制定也应有所差异,对经营用房可采用比例税率,对个人自住房采用超额累进税率的方式征收。个人自住房可按各地区经济适用房规定的人均居住面积作为免征额的确定依据,如以人均30-50平方米对应的房产价值为免征额,超出部分按超额累进税率征收,如超出50-100平方米按0.2%的税率、超出100-200平方米按0.3%的税率、超出200平方米以上按0.4%的税率等。
(六)减免税
根据现行房产税和土地使用税税收减免政策,物业税的税收减免应从以下几个方面着手:一是由财政部门拨付经费的机关、团体、军队、事业单位、宗教寺庙、公园、名胜古迹等单位的办公用地或业务用地的房地产免税;二是考虑到农村地区,尤其是中西部地区经济基础相对薄弱,农民负担能力有限,可以根据各地实际情况,因地制宜地制定一些辅减免税收政策,比如对农村家庭用房免税,对中西部贫困地区免税等;三是由于不可抗力造成房地产毁损的,税务机关可根据实际情况给予适当减免。
【参考文献】
[1]李冬辉.我国启动物业税的难点与对策分析[J].科技创新导报,2008,(30).
[2]姚稼强.改革我国房地产税制的政策建议[J].税务研究,2008,(04):60-61.
物业税的名词源于国外，各国的叫法也不同，称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产。我国所说的物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
一、开征物业税的必要性及重要意义
目前我国的房地产税制存在税种复杂、税基不合理、重复征税、计税依据不合理等问题。房地产税收政策是向房地产企业一次性征税，因此必然导致房地产价格高，从而影响到房地产市场的启动，也不符合国际惯例。只在房地产的买卖过程中课税不利于避免土地闲置和低效使用，而过高的土地增值税和极低的土地使用税又限制了房地产的合理流动。现在有的城市各种税费和地价占房价40%左右，多达百余项。其中重复和不合理收费就约占房价的30%。如目前土地出让金作为土地价格和房屋价格中的一部分，就被作为税基重复征税，开发商在土地一级或二级市场取得一定年限的土地使用权时，出让金就被作为基数缴纳5.5%的营业税和3%-5%的契税，当房屋建成销售时出让金再次作为基数缴纳5.5%的营业税和相应的契税。而开征物业税能够简化我国的房地产税制，避免重复征税，体现税收的公平原则。
开征物业税有利于国家从宏观上调控房地产价格，规范房地产市场。有利于降低开发成本，减少金融风险，降低购房门槛。目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，开发商必须一次性支付土地出让金和大部分税费来向政府购买一定期限内的土地使用权。巨大的开发成本一方面加大了开发商的筹资风险，另一方面也以高房价的形式转嫁给了消费者。“物业税”的开征，将有望改变原有的体制，把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳。从而减轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少了纳税环节，缩短了开发时间，从而大大降低开发商的开发成本，也相应降低了房价。据专家测算，从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10%-20%的购房成本。对于贷款买房的消费者来说，也可以减少贷款的利息支出。这样有利于中低收入阶层尽早解决住房问题。
二、开征物业税可能遇到的问题及一些不确定因素分析
物业税替代土地出让金的存在不利因素。从政府的角度看，物业税代替土地出让金会使政府目前的财政收入大幅减少，这将会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响。比如广州市2005年商品房销售金额达444亿元，如果土地税费按1/3计，约为148亿元，如果只按1/50或1/70收取物业税，每年这一部分将只能收2亿～3亿元。也就是说如果用物业税代替土地出让金，广州市政府有可能每年减少140多亿的财政收入，全国估计至少在数千亿以上。如果碰到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。从消费者的角度看，很明显的问题就是有可能买得起供不起，增加消费者购房风险。现在工薪阶层购房大多采取按揭方式，供楼的负担和压力已经很大，物业税尽管降低了购房的门槛，却更加重供楼和税赋的负担，增加供得起楼、纳不起税的现象，增加金融和楼市的风险。
开征物业税可能导致房地产的过度开发。征收物业税使得土地的取得成本降低、而相关税费的合并或取消，开发商的筹资额和筹资成本(财务费用如银行借款利息)大大下降，项目的总开发成本下降。同时，房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求，在需求旺盛和进入门槛降低的前提下，开发商可能会在合法免税的前提下，进行更加疯狂的圈地运动，造成房地产市场的虚假繁荣，空置率的提高。而物业税是随着房屋价值的提高而增加的，这意味着消费者要承担越来越重的税赋负担。导致大批本来家庭经济实力不强、只是因为购房“门槛”降低了而购置房屋尤其是使用银行贷款按揭购房者出现供不起楼、纳不起税的现象。
三、对物业税开征时机选择的几点建议
开征物业税势所必然，但在可以预计的二至三年里还不具备开征物业税的充分条件，应采取积极有效的措施，为物业税的最终顺利开征创造条件。
1、目前开征物业税的一大障碍在于计税依据很难确定。比如房屋价格就很难评估，要充分考虑到折旧、升值、供需等各种因素。居民住房情况十分复杂，有在房改过程中买的，有贷款买的，也有现金买的，有已购房产，也有新购房产，在课税标准上，应该考虑有所区别。如果不加区别则难以公平；而加以区别，则又是一项工作量极大、难度很高的工作。再加上中国人口多，土地资源稀缺程度严重，即使开征物业税也不一定能真正起到抑制住房需求的作用。开征物业税一定要在抑制投资和保证居民居住上找到平衡点。如果贸然实行的话，将可能带来很大的不稳定因素。
财产课税是对纳税人拥有的财产或属其支配的财产课征的税收。严格来说，财产课税是一个税收体系，它包括若干不同的税种。物业税只是财产课税的其中一种，它属于从价税，是对不动产的保有环节进行征收的税种。从各国的征收实践来看，物业税的征收主体、征收范围、征收方式都各不相同，没有统一的形式。而且对这一税种的具体称谓也并不完全相同，有的国家（地区）称为不动产税、地方财产税、财产税、房产税、土地税，也有的国家（地区）直接就称为物业税。
各国（地区）开征物业税的概况
美国对不动产保有课税只设置单一的税种，称之为财产税（也即物业税）。财产税是美国地方政府重要的财政来源，是地方税的主体税种。美国财产税的纳税义务人为不动产的所有人。课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地和房屋建筑物。财产价值的估算是美国财产税征收的核心。经过多年以来的发展，美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门，并形成系统的财产估价标准和估价方法体系。评估主要采用三种方法：一是比照销售法，即通过比较最近在时常被售出的类似财产的价格来估价；二是成本法，即在历史成本的基础上根据折旧予以调整；三是收入法，即根据财产未来产生的净收入现值来估算财产的价值。财产税的税率是由各地方政府自行规定的，税率一般依据地方的支出规模、非财产税收入额以及可征税财产的估价来确定。各地方政府为加强对财产税的征收，还建立了比较详细的财产信息管理制度。资料卡片是其中最常见的管理方法。卡片上的信息很全面，包括所在地、税号、财产类别、所有权的变更情况、估价的组成和变化情况、建筑的种类、土地的类别、房屋种类和数量等。在使用计算机加以管理后，这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息，可以作为对财产价值重估时的参考，也可以为个人所得税的计算和检查提供必要的参考。美国财产税的优惠规定主要是针对非商业用途以及对年长公民和残疾人的减免。一般对政府、宗教、教育、慈善等非盈利组织免税；对家庭自用住宅设一定的宽免；对低收入家庭，当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的比率达到一定的标准时可享受一定的抵免额，用来抵免个人所得税或直接退回现金；所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可享受税收递延。
英国对物业所有者与租用者征收的税种称之为住房财产税，它是英国目前唯一的地方税，是按房产价值征收的一种税。纳税人为年满18岁的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租约居住人、特许居住人、业主等几类。如一处住房为多人所有或多人居住，则这些人将共同负有纳税义务。居民住宅包括楼房、平房、公寓、分层式居住房间、活动房屋、船宅等。住宅房产的价值由国内收入署的房产估价部门评估，每5年重估一次，按房产的价值分为A～H共8个级别，分别征收不同的税额。一般情况下最高税率是最低税率的25倍。具体每个级别的税率全国并不作统一规定，由各地区政府根据当年预算支出情况而定。英国住房财产税减免政策主要有折扣、优惠、伤残减免、过渡减免四大类。其中，优惠主要是针对没有收入支持或低收入的纳税人，优惠多少则取决于纳税人的收入、储蓄和个人境况，最高可达100%。伤残减免主要是针对某些伤残者，在征税时，可以降低其住房价值应纳税的档次，给予适当的减税照顾。
日本对不动产保有课税主要设立有固定资产税和城市规划税，按应税财产所在地，由各市町村或都道府县分别征收，是地方政府收入的主要来源。固定财产税是对土地、房屋和建筑物、商业有形资产征收。城市规划税是城市规划事业和土地规划事业的财源，对土地和房屋的所有者课征。固定财产税的税基为各市町村《固定财产登记册》中所列示的应税财产评估价值。在评估土地的价值时，每次单独对同一类土地进行评估，如住宅用地、农业用地和森林用地等。然后以某一区域内一定数量和标准的土地，作为同一类土地价值的标准，每块土地的价值可以依据标准土地的价值并结合周围环境而定。在评估房屋和建筑物的价值时，根据住房供给政策，对房屋提供税收减免。具体减免规定为，2002年3月31日前新建的面积为50-120平方米的房屋，在前三个纳税年度减征50%；2002年3月31日前新建的3层以上的耐火住宅，面积为50-280平方米的，前五个纳税年度减征50%。除此住房供给政策的减免规定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社会福利以及地方税法案规定的其他用途的财产免税，中央政府、都道府县和市町村以及外国大使馆所拥有的财产也免税。《固定财产登记册》中所列的房屋、土地或建筑物的评估价值，依据土地市价、房屋或建筑物的替代成本的变化，每三年修订一次。每年从3月1日起，《固定财产登记册》都要向纳税人公开展示20多天。在此期间，纳税人可以进行查询，如果对评估价值有疑问，可以向固定资产评估委员会提出申诉。
加拿大的物业税也是对不动产征收，是地方的主要税种。不动产的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府来评估，政府估价一般用市场价评估法。为了将评估的误差减少到最低程度，加拿大各省都成立了专门的集中评估机构。每个省都制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大部分省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，评估师可以任意索取相关资料，当事人必须予以配合。在加拿大没有全国统一的物业税率，税率主要依据各地方政府的收支状况自行规定，因此，即便在同一省辖区内，不同市区的物业税率也有比较大的差异。加拿大物业税收的减免与美国很类似，主要也是依据物业的用途和物业的所有者予以减免。主要包括对农业用地、森林用地、宗教用途的土地等给予轻税待遇；对政府拥有物业给予免税待遇。除此之外，加拿大的一些省还设有税额扣除法、延期付税法，以减轻低收入家庭和有困难的特定纳税人的税收负担。
香港物业税是对土地及建筑物课征的一种税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入的业主则不需要缴纳物业税。香港对物业税的免除项目主要三项：一是由业主支付的差饷，也即物业管理费；二是来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；三是作为支付修理费及其他开支费用的20%免税额，这是一个无论实际开支数目大小而规定的划一的扣除额。物业税的税率在15%左右，2004年略为增加，为16%。香港物业的业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表内，接受税务局评税主任的评税后，再根据评税通知书的时间和税额缴纳税款。
从上述各国（地区）对物业课税的概况可以看到，物业税是地方税种，由当地政府进行征收管理。物业税均对不动产保有环节征税，即对土地、房屋和建筑物征收，一般由物业所有者申报并缴纳。在物业税税收要素的具体设置上，各国（地区）并不相同，但从征收管理来看，又都是以政府评估、个人申报为主。
借鉴国际经验对我国开征物业税的建议
目前，我国对不动产课税，也就是类似于物业税的税种有7个，包括营业税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。收费的项目更是多不胜数。现行的房地产税收政策存在许多问题：首先，税制不统一。目前我国外资企业和外籍个人适用《城市房地产税暂行条例》，内资企业和个人适用《房产税暂行条例》。内外税制不统一，不仅不利于企业之间的公平竞争，也不符合国民待遇原则。其次，计税依据、税率设计不科学，税收负担不公平。第三，税费名目繁杂。我国房地产开发过程中缴纳的税费很多，除上述7种税外，还有城市维护建设税，教育费附加，印花税等等，过多的税种，既不符合简化税制的原则，又会出现重复征税的情况。对房地产业的收费更是将近百种，这不仅给征纳双方带来很多麻烦，更制约了房地产市场的健康发展。
针对目前我国不动产课税的种种弊端，借鉴各国（地区）征收物业税的经验，并结合我国的实际情况，对我国开征物业税提出以下几点建议：
简化合并税种。根据简化税制的原则，对现行与房地产有关的税种进行合并，统一内外资企业税制。建议取消土地增值税，合并涉及房地产开发和保有环节的税种和相关收费，开征统一规范的物业税，并将物业税的征收管理权限下放，确立为由地方政府征收的地方税种。因为，从国外对物业课税的成功经验可以明显地看出，物业税都是地方的主体税种，是地方政府主要收入来源。因此，在统一税政的前提下，赋予地方政府一定的税政管理权，以调动地方政府的积极性。
科学设置物业税的计税依据。从国际上看，以不动产的市场价值作为计税依据被各国普遍采纳，运用得最为广泛，如以上所述的美国、英国和加拿大等。以市场价值为计税依据更符合量能纳税的原则，而且还具有税源丰富，收入富有弹性，交易证据多、便于诚信纳税等优点。因此，我国的物业税也应建立以市场价值为核心的计税依据，每隔3-5年重新评估一次，这样既能够准确真实地反映税基，并随经济的发展带动税基的提高，进而稳步提高财产税的收入，同时又能体现公平税负、合理负担的原则。
合理确定税率。国外财产课税大多为地方税收，因此普遍都是由各地方政府自行决定税率，而没有实行全国统一的税率，具体的税率都是根据当地政府的预算支出规模来确定。我国物业税税率也不适宜全国统一税率，因为各省的经济发展状况不一致，可考虑全国范围内制定一个幅度的税率，具体税率的大小可由地方政府自行规定。至于税率的形式，我国宜采用比例税率，因为比例税率比较简单，易于征收和管理。
建立完善的评估制度。以不动产的市场价值为计税依据需要相应完善符合我国国情的不动产评价体系和评估制度。首先，要制定评估的法规和操作规程，并设置专门的评估机构，从法律和制度上对评估从业人员的职业道德加以规范和约束，对评估从业人员还要进行定期培训，考核其执业能力。其次，要确定科学合理的评估方法，可以重置成本法和现行市价法作为评估办法的基础。最后，还要通过法律保障纳税人对评估结果拥有知情权和申诉权。不动产的评估结果必须定期公布，并允许纳税人进行查询。如果纳税人对不动产的估价等持有异议的，他们有权申请复议，地方政府必须设立专门的机构办理有关复议事项，纳税人对复议结果仍有异议的，可再向法院，由法院进行判决。
建立与不动产登记、评估有关的信息数据库。物业税的评估工作需要大量的、详尽的不动产信息和较长时期内的市场信息。建议为纳税人进行不动产信息登记，详细登记纳税人所拥有不动产的类别、所在地、评估价值、评估价值变化的日期情况等等，运用计算机技术对这些信息进行及时地搜集、处理、存储和管理，以获取有效的评估和征管的资料。
参考资料：
1.陈永良，《外国税制》，暨南大学出版社，2004
2.财政部税收制度国际比较课题组，《美国税制》，中国财政经济出版社，2000
3.财政部税收制度国际比较课题组，《英国税制》，中国财政经济出版社，2000
4.财政部税收制度国际比较课题组，《日本税制》，中国财政经济出版社，2000
另一面，土地出让、房地产开发与以土地廉价出让为手段的招商引资又可以带来地区经济扩张，从而带动预算内的税源增加。因此，与土地相关的收费已经成为地方政府各部门改善财政状况的重要途径。
平新乔（2007）在对8省8县3个市的调查访谈中发现，地方政府对土地的收费大体分为三类：一类是土地部门的收费。如耕地开垦费、管理费、业务费、登报费、房屋拆迁费、折抵指标费、收回国有土地补偿费、新增建设用地有偿使用费。二是财政部门的收费，如土地使用费、土地租金。三是其他部门收费，如农业、房产、水利、交通、邮电、文物、人防、林业等部门。它们将收取从土地征用到土地出让过程中与之搭得上边的相关费用。这些收费十分庞杂，透明度低，难以查清，但数额不菲。
据经济媒体提供的资料，2001－2003年我国土地出让合计9100多亿，约占同期全国地方财政收人的35%.2004年“8.31大限”使土地有偿出让进一步市场化。当年全国出让的价款更达5894亿元，占同期地方财政总收人的47%，2005年我国执行收紧地根政策，出让金收入占比虽有所下降，但总额仍有5505亿元。随着房地产市场的火爆，2006年出让金收入达3000亿元左右，预计全年出让金占地方财政收入比例可能将突破50%，事实上，北京、广州、深圳等房地产热点区域的土地出让金上半年的收人就已超过全年的总额。
平新乔（2007）根据各地区地方政府批租土地的面积数、各地区的土地价格以及估计出来的实际收入系数得出自己的估计。2004年，全国地方政府手中大约有6150.55亿元左右的“土地财政收人”。这个数字，是2004年全国预算外收人4699.18亿元的1.3倍。这个计算结果与《21世纪经济报道》公布的土地出让金总数大体一致。
为了说明土地出让金收入的相对规模，我们可以比较2004年中国地方政府的其他项目收入。我们可以清楚地看到，土地出让金收入占到地方政府可支配收入的约20%，是地方政府的重要收入来源。2004年中国地方政府的实际可支配财力为30367.17亿元。这个数字，是当年中国中央政府财政支出7894.08亿元的3.85倍，是2004年中国GDP总额136875.9亿元（调整前数字）的22.19%.即使按调整后2004年的GDP数字计算（调整后的2004年中国GDP为159575.3亿元），地方财政占当年GDP的比重也达到了19%.
二、土地出让金支付制度改变对财政收入的影响
我们首先分析土地出让金由一次性支付转向年金制后对地方财政的影响。
我国当前一年期、三年期以及五年期定期存款利率分别是4.14%，5.40%和5.85%，五年期以上贷款利率为7.83%.我们在折中之后选择6.5%作为贴现率。
如果把土地出让金按照6.5%的折现率均匀分配到后续的70年，根据计算可以得知，每年的土地租金为一次性支出总额的大约1/16，即为原来土地收入的6.25%.当然，我们可以对折现期限进行调整。2如果保持贴现率不变，将一次性土地出让金收入分摊到10，20，30年，则相应的年租金分别为原来总额的13.06%，8.53%，7.19%.可见土地批租支付方式的改革对政府的年度土地出让收入影响极大。实际上，将土地出让金的一次性支付改成在70年的时间内收取土地租金，过度细化了地方政府的收入流。尽管这样的做法克服了先前的种种弊端，降低了土地成本和投资门槛，地方政府无法在短期内得到全部土地出让金，从而降低了地方政府过度批地的激励，也使得地方政府拼命上工业项目的过高热情得以降温。对于居民来说，地价的下降带动房价相应下降，购买或使用住房的门槛就会降低，有利于居民购房和就业。但这也大大弱化了地方政府的财力，不利于公共服务的提供。因此，我们可以将土地出让金的分摊期限减少，再设定一个合理的首付比例。
如果我们将贴现率定为6.25%，设定分摊期限为10年，假设土地出让的首付分别为30%和50%，这样地方政府仍然可以取得原先收入的38.7%和56.5%.按照当前公认的地价占房价30%的说法，在仅考虑成本的情况下，土地成本的下降导致房价下降的比例分别为18.39%和13.05%.我们在这里的重点并不是比较那种土地出让金方式更为恰当，我们需要测度的是地方财政缺口。所以，我们不妨假定以30%的首付，并在十年内支付租金。这样的情况下，地方政府土地出让的当期收入减少61.3%.
按照平新乔的估计，地方财政支出占年度GDP的19%左右，其中20%来自土地出让金收入。2007年我国GDP总量为246619亿元，那么地方财政支出为46857亿元，土地出让金的收入达到9300亿元，这样由于土地出让金支付方式的改革，使得当期收入减少了5700亿元。
三、物业税的估算
物业税改革的首要目标是为地方政府提供稳定、可持续的税源。上面的分析反映了土地出让金支付方式的改变会减少地方政府的当期收入，相当于做了一个减法；而开征物业税对政府而言是加法。下面对这个加法的规模做出估算。我们在这里按照当前其他国家物业税在国内的比重进行横向比较，然后预测其规模。
从OECD国家的数据来看，物业税税收收入占GDP的比重基本稳定，长期以来保持在1.9%左右。物业税税收收入占税收收入的比重从1965年－1985年有逐渐走低的态势，其后有所回升，近年来保持5.5%的比重。
2007年，我国GDP总量为246619亿元，财政总收入累计完成51304.03亿元，其中，税收收入45612.99亿元，占财政总收入的比重为88.9%.如果分别按照1.9%和5.5%的比重计算，我国2007的物业税收入将分别为4685.76亿元和2508.71亿元。两者之间的差距非常大，原因在于我国税收收入占GDP的比重偏小，而预算外资金收入在政府收入中所占比例偏高。另外，我国正处在城市化高速发展阶段，居民财富中以房地产为形式的比例越来越高，物业税的增长与GDP的相关性更强，并且OECD国家物业税占GDP的比重非常稳定，所以我们选择物业税收入为GDP的1.9%作为估算值，即认为2007年的物业税收入的横向估计值为4685.76亿元。
于是，我们得到了土地出让金减少和开征物业税给地方政府收入带来的总效应：在2007年，即改革的第一个年度，地方财政缺口约为1000亿元，占地方财政支出的2.13%.
根据《中华人民共和国土地管理法》，我国的城市土地的所有权都属于国家。不过，城市中大部分需要土地作为生产资料投入的经济活动，都是由国有或者私人的公司进行的，其主体并不是国家。改革开放以来，除了对行政部门以及部分国有企业少量无偿划拨土地外，基本上都是实行的土地批租方式出让土地使用权。协议转让是最初的土地批租方式。由于土地有偿使用之初，房地产开发主体很少，势力较弱，而且房地产商品市场还没有发展成熟，土地价格机制还没有有效确立，协议出让是一种可行的选择。至2002年，国务院出台了新的土地批租规定，土地批租一律采取“招、拍、挂”三种市场竞争方式，即招标、拍卖和挂牌公开转让，使我国的土地管理制度逐步完善，与国际管理接轨。对采取拍卖、招标以及挂牌公开转让方式的批租土地，基本上都是一次性收取土地出让金。所谓土地出让金，是土地使用年限的租金资本化，也就是说，是5年或70年土地租金的折现值。因此，交纳了土地出让金的房地产自然不应当再交纳土地租金或土地使用费。
实践表明，无偿划拨土地和协议出让土地，都不是市场竞争的方式。在国际上流行的竞争性土地批租方式，由于其资源配置的有效性以及公平性等优点，在我国土地批租方式中最终占据了主体地位，但也出现了较为明显的“排斥”反应。主要表现为房价的快速上涨以及土地的过度开发利用。虽然房价上涨主要是房地产供求关系影响的结果，但土地批租制度，尤其是一次性收取的土地出让金，抬高了土地进入房地产成本的初始价格，在我国流转税制的进一步放大作用下，转嫁给了消费者，这无疑为房地产价格抬高起了推波助澜的作用。竞争性土地批租方式要适合中国的国情，必须解决其一次性收取土地出让金的问题。
二、土地批租制度的强化以及土地批租制度的缺点
由于我国地方财政收入有限，而地方财政又承担了诸多公共服务和城市基础设施建设的职能，为了能在短期内筹措了足够的收入，通过土地批租制度，政府以土地出让金的形式提前收取了土地未来几十年的租金就成了地方征地的最优抉择。
1、城镇化导致城市财政支出压力增长
不断提高的城镇化比率要求政府为之提供相应的公共服务，这导致城市财政支出压力的不断增大。改革开放以来，我国城镇化水平不断提高，从改革开放初不到20％提高到2000年的36.09％，再到2005年的42.99％。“十五”期间平均每年提高1.38个百分点，目前我国的城镇化水平已经超过发展中国际平均城市化水平。并且从发展趋势看，在未来相当长的一段时间内，城镇化比率仍会持续提高，这将对城市财政支出提出更高的要求。尽管不断增长的城镇化水平也给城市带来了财政收入，但财政收入增加的幅度不足以应付日益膨胀的城市支出，所以城镇化水平的提高直接导致城市财政赤字的增加。
2、地方财政收入来源的不足
地方政府收入来源主要有税收、政府转移支付、公共服务收费、政府借贷等。其中只有地方税收可以为地方政府提供稳定、可观的收入。但1994年的分税制改革并不彻底，在政府间转移支付方面存在许多需要改革和完善支出。由于主力税种基本都被列为中央税，地方税的设置和比重并没有得到很好的解决，使得地方政府的事权和财权不匹配。忽视可以成为地方财政收入重要来源的物业税，造成了地方政府凭借现有的地方税所能支撑的财政支出比重不断下降。
3、地方政府财权和事权的不匹配激励了地方政府谋求非常规收入的动机
在我国，地方财政收入和所承担支付责任的严重不匹配，成为地方政府谋求以土地批租在短时间内获得大量预算外收入的直接原因。土地批租收入占预算外收入的很大比重，土地批租收入弥补了地方政府财政的部分缺口，还为基础设施建设提供了大量资金。但是，预算外资金的膨胀衍生出了诸多问题，破坏原来预算约束，扭曲了激励机制，增大了预算管理的成本，影响了公共部门之间的信息流动，从而动摇了决策依据的基础。同时预算外资金容易滋生腐败，导致预算外收入分配的不公。
目前我国的土地批租制度确实存在着明显缺陷。尽管土地批租制度的存在，在很大程度上缓解了地方政府的财政压力，激发了潜在的经济活力，但该政策实施后衍生出的问题也开始逐渐暴露出来，且日益严重。主要问题有：土地批租的利益分配机制不合理，不利于地方财政经济的健康、可持续发展；土地批租制度扭曲了资源的配置，刺激地方政府的短期行为；土地批租制度不利于宏观经济的稳定运行；现行土地批租制度成为推高城市房价的一个基础性因素；土地批租制度容易造成对弱势群体利益的侵占，引发不和谐因素；土地批租制度不利于创造就业。
三、物业税与土地批租制度的协同改革
土地批租制的改革本来与物业税的改革具有各自的意义，属于不同的范畴，但物业税在税基的选择上与征收方式上与土地批租制度密切相关。
二者的整合改革，还可以取得“增值”效应。房地产财产税制的改革可以增加政府税收收入，减少了政府靠土地批租获取收入的压力，有利于土地管理制度的改革；另一方面，通过土地批租改革降低房屋的土地成本，通过房地产税制改革打击房屋的投资炒作，可以收到对房地产市场较好的宏观调控效果。
物业税改革和土地管理制度的改革都需要政府主导推动，而且在市场经济已经充分发育，市场规模、资本市场等相当成熟的情况下，两项改革的内外部条件都已成熟，将两项改革协同推进，不存在可行。
在物业税税基、税率和税收征管等基础性制度安排的基础之上，可以对将来的“协同改革”设计一个合理的方案：一方面，将与房地产有关的但不属于财产税性质的税收分别归入相应的流转税和所得税税目，按照国际房地产财产税制的三要素构建我国的物业税，合理确定税率和减免税范围，建立我国的物业税制度主体；另一方面，继续实行土地批租制，通过公开竞争，确定土地出让金，然后依据土地出让金计算各年应分摊的土地年租金后征收地租。对于已经一次纳了土地出让金的房地产，在有效使用期限内免除土地年租金。同时，实行配套改革：在产权登记机关的房地产产权登记以及房地产产权证件上增加土地性状栏目，明确是否要交纳土地年租金以及应交纳土地年租金的数量；为减少征收成本，委托地方税务局征收，并由物业税纳税人将应纳物业税和应交土地年租金自行统一申报，对不申报或申报不实的，税务部门可以依据法律或地方规章进行处罚，并在房地产买卖过户时由产权登记部门把关核验土地年租的交纳情况。
我们可以从居民对产地产的消费、开发商在一级市场的需求以及“同步改革”对相关制度的影响这三个方面来判断其经济效应。
1、同步改革不会改变居民对住房的消费行为
虽然取消土地出让金会降低房屋的购买价格，但增加了屋主的经常性支出，也就不会降低屋主的负担。实质上，新的方案只是改变过去一次性总付为分期付款。因此，屋主在买房时绝不会不看土地性质，也不会不考虑应按期缴纳的土地年租金，轻易改变购房决策。
2、同步改革不会导致开发商在土地竞争性批租时对土地的疯狂抢购，从而影响房地产市场的供给行为
尽管取消土地出让金降低了土地的价格，但开发商购买土地不是目的，而是以土地为载体，通过在土地上建造房屋销售牟利。如果通过竞争批租得来的土地，因为竞价过高引起的土地年租金相应过高，则会影响购买人的购买决策。
企业在环保部门的督促下配备了治理设施以后，出于企业经济利益最大化的考虑，设施大多在运行一段时间后，一些起沉淀作用的主要药剂材料没有按照要求进行处理或更换，如石英砂、斜管过滤设施等，这样的做法导致设备不能正常运行，从而配备的治理设施也形同虚设，当作上级部门监督检查时的摆设而已。再加上有些工业企业环保意识欠强，存在偷排、直排现象，治理设施得不到正常运转，生化设施中细菌因缺少营养而死亡，生化完全失去作用，从而也无法保证出水水质。
1.2企业水污染治理人员主观责任心不强
企业治理效果好坏不与治理人员经济直接挂钩，再有些企业治理人员不是尽力钻研治理方面的业务知识，而是整天想着如何变着法子偷排和应付环保部门的检查，平时不熟练掌握水污染治理设施的要领，等到环保部门监测时，手忙脚乱，药剂乱加，设备阀门乱开，水污染治理设施不能得到有效的运行。
1.3治理人员操作技术有待进一步提高
有些企业治理人员，本身文化素质比较低，虽多次参加环保部门组织的治理设施培训班，但由于每次培训时间较短，又注重理论，再加行业较多，无法面面俱到，所以培训效果欠佳，导致这些治理人员无法真正掌握治理方法，并且得到长足运用，技术不精的治理无法发挥治理设施的最佳效果。
1.4工业企业职工水污染防治意识有待加强
为了降低企业经营成本，我国大中型工业企业在建厂时通常都自配有水厂，生产时使用自己水厂出来的水。因而企业职工基本没有形成节约用水的意识，冲洗地面之事也司空见惯。每逢检查，企业职工都习惯用水清洗设备、冲洗地面，导致清污不分流。即使不应付检查，当有物料泄漏在地面上或在上下班交接时，有些职工也还是习惯于用水来冲洗地面。水管一冲固然省事，其结果是既浪费水资源又加大了污水处理场污水处理量。有些冲洗废水甚至直接从雨水管道排至江河湖泊，污染水环境。
2对策措施
针对以上存在的问题及原因，作者认为，要切实有效的做好水污染治理工作，必须从以下几方面着手。
2.1排污收费依法征收
排污收费必须完全按污水排放监测结果征收，并实行“浮动制”，每季甚至每月随时调整，坚决杜绝协商收费的现象，同时各级部门不能单凭排污费的收缴情况衡量监察部门的工作好坏，相反，应以各企业的治理情况及周围水环境状况来评价监察工作。
2.2督促企业做好治理设施的维护保养工作
环境管理部门应对管辖区内的每个企业的治理设施建立水污染治理设施运行台账，并经常检查治理设施的保养情况，对一些治理设施破损严重且污水超标排放的企业，应限期整改，必要时实行重新验收，督促企业做好治理设施的维护保养工作。
2.3对企业治理人员实行奖惩措施
对辖区内所有企业的污水治理人员加强管理，实行持证上岗。在建议企业本身对治理人员实行治理效果实行奖惩的同时，环保部门也应对治理人员实行管理，对一年内有偷排行为及治理设施不正常运转且连续多次排水超标企业的治理人员实行警告、严重警告，甚至吊销治理人员上岗证；对每次排水都达标的治理人员，环保部门给予精神奖励和一定的物质鼓励.并且建议企业本身对治理人员实行工资与效益挂钩的激励制度或者定期对其进行考核制度。
2.4治理人员培训注重实效
首先加强对企业员工水污染治理重要性的宣传教育，节水和减少水污染的意识要从每个员工抓起，要将节水和减少水污染工作落到平时工作的实处，调动每个员工的积极配合性。平时通过职工喜闻乐见的方式，加大宣传力度，在职工中全面普及节水、减少废水排放量的意识。只有提高每个职工的节水意识，才能将减少废水排放量落到实处。其次加强行业内治理人员的对流，请治理效果较好的企业治理人员进行现场讲解，使治理人员的操作技术取长补短，共同提高。在原注重理论的情况下，逐步转变为理论和实践并重，并注重实践，使企业治理人员的水平有较大的提高。
2.5注重污染前的长效机制建设
一是加强对经济发展规划和建设项目的环境影响评价，对于有污染的项目，防患于未然，坚决不采取危害环境与资源的建设政策，不进行建设危害环境与资源的项目。二是尽快着手进行水污染源防治的研究和实践，并加大对水污染防治的投资。三是政府加快建设城市污水处理厂，提高城市废水无害化处理率，大力鼓励和采用适用于我国国情的高效、低耗的废水处理技术，不要照搬外国的方案和技术。四是工业污染的治理应从末端处理改变为源头控制，以达到节约资源、削减污染的目的。
第一，从企业实际的税负增加的风险角度进行分析，从营业税改征增值税的试点地区的情况来看，多数的小规模纳税人的税率从5%的营业税税率改征3%的增值税税率，税收负担明显下降；而多数的一般纳税人，营业税改征增值税增加了其税负。而该类企业能够从上游企业获取的增值税专用发票的可能性基本没有，由此造成该类企业的税负明显增加。简言之，营业税改征增值税有力地支持并促进了我国小微企业的健康有序发展，而对于一些一般纳税人而言，比如，不知道如何运用一般纳税人的抵扣政策或是抵扣流程的企业，其税负是明显增加的。
第二，从企业税收优惠风险的角度进行分析，营业税改征增值税的企业在享受税收优惠方面主要是分为免征增值税和即征即退增值税两种，那么，企业就要根据自身的情况判断企业是否符合税收优惠政策的条件，如果符合了优惠政策条件，企业是否需要按照主管税务机关的规定来进行必要的操作流程和备案手续，是否可以对企业的应税项目和免税项目做出准确的核算，是否可以处理好免税项目和增值税专用发票两者间的关系等。如果企业不能对这几个方面做出正确的判断与核算，那么营业税改征增值税就会对企业引发税收风险。
第三，从增值税专用发票可能引发风险的角度进行分析，很多企业会希望通过取得更多的增值税专用发票来进行增值税的抵扣，从而实现少缴税的目的，将不得抵扣事项进行抵扣、虚开、代开等违法犯罪行为；也可能出现因为对增值税的相关法规了解不足而导致错失了从上游企业取得增值税专用发票的机会，或是错失了抵扣税款的机会。
第四，从增值税申报的时间引发的税务风险的角度来看，小规模纳税人和一般纳税人会根据企业自身的情况做出推迟纳税等行为，以便实现节税的目的。一旦被主管税务机关查出，不仅要依法追缴应缴而未缴的增值税，还要对企业进行罚款，给企业造成更多的经济损失。第五，从企业财务核算与纳税不合规的风险的角度进行分析，一个营业税改征增值税对企业的会计核算工作提出更高的要求，如果企业会计核算工作多由兼职会计或是记账公司会计来做，那么，就容易因该会计缺乏对企业全面的经营状况的了解而导致会计核算不健全，最终或因偷税漏税受到主管税务机关的处罚或是引发刑事责任等。
天津市自来水集团有限公司和天津大学合作进行“城市供水业务管理系统”的探究，并于1998年将这一探究成果应用在“供水综合热线服务系统”中。探究内容包括各级供水热线服务系统软件设计和硬件集成，并按主管部门的要求做到功能齐全，满足实际工作需要摘要：运行速度快、界面友好、操作简单、信息输入简捷、输出信息丰富等。具体设计思路是把系统中营业所、水厂、管网所及下属各服务站业务管理微机作为远程结点，在程序支持下，采用Modem拨号方式和管网所、公司两级调度中心互联，并支持本站、所、公司调度中心的对外业务服务。即用热线电话对外接待所有用户，及时记录用户报修的业务和站、所派修及完工的情况，建立业务管理数据库进行查询、统计、计算、分析，按要求打印各种报表和进行站—所、所—公司的远程通讯等。
在项目研制过程中不仅使用了先进的微机、通讯等管理设施，改变了原有传统工作方式，而且使供水服务管理工作规范化，提高了工作效率和信息反馈速度，更便于供水服务的管理和监控，进一步提高了自来水企业科学管理水平和窗口服务水平。
1系统构成
1.1系统构成图
1.2硬件配置
①站、所(或厂)级
彩色VGA监视器摘要：建议256色或以上，实际采用256色、分辨率800×600；
586微机摘要：建议CPU200或以上，内存16M或以上，实际采用CPU200、内存32M；
打印机摘要：A3(Canon330,LQ1600KIII)；
Modem摘要：实际采用33600bits/s；
电话线摘要：2对。
②公司级
主要配置同上，另增设通讯中继线一条、通讯用工控机(公司调度室)一台。
2系统软件探究
2.1软件开发环境
操作系统摘要：Windows95
开发工具(RAD)摘要：对较为流行的Powerbuilder、Dephi、Developer、VFP等进行分析，考虑到VFP50是在中文Windows95环境下使用的数据库管理系统，其运行速度快，数据处理功能强，用户界面友好，软件开发工具丰富，在开发费用、开发周期、使用维护等方面均有一定的优势，而且这一系统已经为公司各有关部门业务管理和微机操作人员所熟悉、把握，故将其作为开发工具。
2.2软件设计流程图
经反复探究修改后，提出各级软件设计流程框图，因篇幅关系，仅给出站级软件(以下同)设计流程框图(见图2)，据此进行数据库设计和程序的编制。
2.3数据库结构设计
和公司、所、站内各部门协调，建立数据采集、处理、储存的标准。建立数据库最基本的策略是各部门(包括各站)的信息资源不但能为本部门的人员访问，而且可被上一级部门具有合法权限的人员访问。
根据需要解决的新问题和生成报表的格式，同时收集当前用于记录数据的表格等，最后确定采用关系型数据库的结构。
2.4数据库文件设计
本系统设计的数据库文件主要由主执行文件、业务数据库、数据库字典、数据库复合索引、数据库业务表、巡检、施工及业务人员表和远程通讯等20多个文件组成。
2.5菜单结构和软件功能
2.5.1菜单结构
菜单项结构设计见表1、表2、表3。
2.5.2软件主要功能
①电话热线服务摘要：全系统用一个对外公布的特号(易记号)电话进行供水服务，用户一旦有需求电话拨入，系统即可形成用户、公司(或所)、站(用户所在地)的三方同时通话。由站级操作人员接待用户电话、录入电话记录、发出派工单并录入完工信息等；所、公司级操作管理人员进行追踪查询和监督，并对用户和上级领导的询问及时反馈。
②增加、修改摘要：对系统中各个数据库文件增加新接报的电话记录、修改或删除已有记录，并对新记录或修改记录进行合法性检验。
③浏览摘要：让操作人员随时浏览查看数据库的内容。
④查询摘要：根据操作人员输入的条件，查询有关记录。
⑤报表摘要：根据操作人员输入的条件，从数据库中整理出有关记录加以汇总、统计，并以报表形式显示或打印(本系统可根据需要打印数十种不同格式的报表)。
⑥统计计算摘要：根据领导及管理人员的要求，计算出相应的数据，并以报表形式显示或打印。
⑦数据传送和接收摘要：对数据文件(日报、月报等)随时可进行站—所、所—公司之间的远程传送和接收。
⑧所、公司可根据接收的数据文件(日报、月报等)进行有关报表的打印和汇总分析。
3结论
经过近一年的运行、考核和改进，该服务系统可最大限度地发挥供水业务管理资料的功能和效能，并可实现三级数据资料共享(站、所、公司)。操作人员可以改变过去人工的、经验的管理方法，用微机在软件系统支持下进行高效、科学的管理。
1、从长期来说，税务筹划起到增加国家税收的作用。金融业是国民经济的重要组成部分，我国商业银行的纳税额在国家税收中占较大的比重。例如，在广东地方税收入中，金融保险营业税占各项税种收入合计的12.7％，占各行业营业税合计的23.4％。（广东省地方税务局《调查研究与决策参考》。根据经济学拉弗曲线原理，税率的降低和税负的减轻可以刺激经济的发展。虽然商业银行进行节税筹划，减轻了税负，但是从长远来看，增强了商业银行的实力，国家的税源得到了维护和培育，国家税收总额不但不会减少，反而会有所增加。
2、税务筹划有利于税法建设，抑制偷税、漏税、逃税行为的发生。商业银行的税务筹划是用合法的手段达到减轻税负的目的，需要在深刻认识和了解税法、财会、金融、电脑等知识的基础上进行，这就要求商业银行重视税法的宣传教育，普及全系统人员的税法意识，有利于抑制偷税、漏税、逃税等违法行为的发生。另外，税务筹划还有助于商业银行从被动的、应付的申报纳税，转移到主动的、积极的税务筹划上来。
3、税务筹划有利于促进国家经济政策的贯彻执行。国家经常运用税收杠杆来代化国民经济产业结构，调整社会投资方向。一旦国家的这类税收政策出台，商业银行立即采取行动，调整经营方向以符合税收优惠政策，这正是国家经济政策所引导和鼓励的。因此，税务筹划在客观上也起到了更快、更好地落实国家经济政策的作用。
二、商业银行的税务筹划
（一）所得税的筹划。
我国商业银行和其他企业的所得税税率均为33％，由于许多商业银行是全国性的跨地区银行，各地分支机构的经营状况差异很大，所以国家允许商业银行总行汇总全行系统的所得，盈亏相抵后计算所得税向国家税务局缴纳。企业所得是企业在一定时期内取得的收入减去成本、费用后的收益，因此，所得税的筹划可从组成收入和成本、费用的各项目来考虑。
1、固定资产折旧的筹划。折旧是缴纳所得税前准予扣除的项目，在收入既定的情况下，折旧越大，应纳税所得额就越少。加速折旧是一种比较有效的节税方法。例如一台银行电脑主机，原值2，000，000元，使用年限五年，在不考虑残值的情况下，不论采用双倍余额递减法或年数总和法，前两年的折旧累计为原值的64％和60％，而直线法则每年折旧为原值的20％。企业财务制度虽然对固定资产折旧年限作出了分类规定，但具有一定的弹性，对没有明确规定折旧年限的固定资产可尽量选择较短的年限，从而增加每年折旧额。这样就可以在较短的期限内将该项固定资产折旧计提完毕。前者，因增加前期折旧额，把税款推迟到后期缴纳，相当于依法从政府取得了一笔无息贷款。后者，则因能较早使固定资产得到补偿，得以加速固定资金的周转期。
2、准备金的筹划。商业银行的准备金有呆帐准备金、风险准备金、坏帐准备金。目前，这三项准备金提取率偏低，提取范围偏窄。在这种情况下，商业银行应及时地、积极地核销呆帐、坏帐、投资损失，从而增加计税时可扣除的营业费用。
3、营业收入的筹划、营业收入包括利息收入、金融机构往来收入、手续费收入等。由于商业银行的会计核算由过去的收付实现制改为现在的权责发生制，因而许多得不到及时偿还甚至拖欠不还的应收利息也计入了营业收入，造成营业利润的虚增和所得税款的垫交，加重了商业银行的纳税负担，增加了商业银行的资金周转困难。进一步改进营业收入计息办法是商业银行的共同意愿，各家商业银行应积极地、如实地反映自身的实际困难，争取中央银行和财政部门的支持，在营业收入计息中尽量采用收付实现制。
4、国债的筹划。在计算应纳税所得额时，购买国债的利息收入可作为扣除项目。在资产风险分类中，国债的风险权数为0，信用程度属于最高一级，商业银行应多购买国债，既可支持国家经济建设，又可减轻自身的纳税负担。
5、职工工资的筹划。计算应纳税所得额时扣除职工工资的办法有两种：第一种是计税工资办法，发放工资总额在计税标准以内的，据实扣除；超过标准的部分不得扣除。第二种是工资总额与经济效益挂钩的办法，职工平均工资增长幅度低于劳动生产率增长幅度以内的，在计算应纳税所得额时准予扣除。在两种办法可供选择的情况下，位于内地或效益不佳的商业银行可采用第一种办法，位于沿海或效益较好的商业银行可采用第二种办法，尽可能把职工工资控制在应纳税所得额可扣除的范围内。
6、兼并或收购的筹划。盈利的商业银行可兼并或收购其他亏损的企业，在后者不具有独立纳税人资格的情况下，后者的经营亏损可由前者的以后年度所得逐年延续弥补，从而减少应纳税所得额，减轻所得税负担。例如，A商业银行收购B企业，而B企业两年共有150万元的亏损，收购前后A银行的计税如下（单位：元）：
通过收购的筹划，使所得税额由原来的660，000元降低至165，000元，节税495，000元。但是此类税收筹划不能孤立地进行，收购亏损企业，虽能节税，但需承担其他财务风险，对此必须作统盘考虑，权衡得失。
（二）营业税的筹划。
营业税是以从事经营活动的营业额为纳税对象的税种。商业银行的营业额是营业收入扣除金融企业往来收入的余额，营业税税率为8％，其中5％向地方税务局缴纳，3％向国家税务局缴纳。
1、金融企业往来收入的筹划。金融企业往来收入指存放中央银行款项、存放同业、拆放同业、拆放金融性公司所取得的利息收入。由于金融企业往来收入在计算营业额时可予扣除，所以商业银行可在这些同业往来上多投放资金以获取利息收入，减轻营业税税负。商业银行的城市维护建设税、教育费附加是分别按照5％营业税（即向地方税务局缴纳的那部分）的7％和3％计算，营业税税负的减轻，城市维护建设税、教育费附加的税负也相应地减轻。
2、转贷款的筹划。税法规定：转贷业务，以贷款利息收入减去借款利息支出后的余额为应税营业额。这样，一笔外贷项目（人民币）委托贷款所缴纳的营业税，肯定比相同金额的信用贷款、抵押贷款或按揭贷款少。因此，商业银行增加外贷项目转贷款业务，可减轻营业税税负。
（三）其他税种的筹划。
除了企业所得税、营业税外，商业银行计缴的税种还有印花税、房产税、车船使用税、土地使用税等。如商业银行一般在借款合同、购销合同或技术合同以及营业帐簿、权利许可证照上贴印花税票。其中营业帐簿分两种情形贴花：一种是记录实收资本、资本公积的帐簿按金额贴花，另一种是其他帐簿均按件贴花。因此，如果在使用帐簿上能减少贴花件数，可少用印花税票。其余的税种也可以在各个环节中寻找税务筹划的可能性。
（四）经营方式的筹划。
除对税种进行税务筹划外，商业银行还可以对经营方式进行税务筹划。我国的商业银行除了中、农、工、建四家大型的国有银行外，还有许多新设立的商业银行和为数更多的城市合作银行、农村信用社。这些商业银行的业务能力、资产规模相对较小，抗风险能力较差，假如能够与外商合作，办成合资银行，则可大大增强竞争能力，并取得许多税收优惠，例如：
在批准地区设立外资银行、中外合资银行等金融机构，外国投资者投入资本超过1，000万美元，经营期10年以上的，经企业申请，当地税务机关批准，从开始获利年度起，第一年免征企业所得税，第二年和第三年减半征收企业所得税。
二、海外税务风险管理建议
(一)提高税务风险意识，严格履行合规纳税义务
企业应对被投资国财税体制和税法充分了解，对于企业涉及的业务活动涉及的税种，适用税率及计税方法，纳税申报的要求等进行专业判断，提高税务风险意识。同时企业需按当地要求履行注册手续，定期进行年检，履行企业合规申报和税款缴纳义务，完整提交纳税申报表和相关财务支持文档。
(二)规范企业法人管理和财务核算
企业应严格按照公司治理履行相关法律程序，完备法律文档，做到内部交易和资金调拨有合同可依，或有法律文件支持。在此基础上，保持完整会计记录和报表，必要时经当地会计师事务所的审计。
(三)加强转让定价管理
公司应满足关联交易、资金流动具有合理商业目的的要求，减少不必要关联往来。注资、分红、借贷款，均有法律文件、董事会决议或会议纪要支持。对于重大关联交易，税务提前参与评估方案，需要时引用顾问支持。对于转让定价监管严格的国家，建议公司对于重大关联交易，定期出具转让定价报告，详细记录交易类型、交易金额，定价方法评估过程等，年度终了及时出具同期资料报告。
(四)做好和主管税务机关的沟通协调
由于企业经济业务的复杂性和多样性，税收政策盲点依然存在。有些欧洲国家，如荷兰，税局的处事方式相当灵活，并倾向于与企业协商处理涉税事宜，企业应多与主管税务机关沟通，取得主管税务机关的理解和支持。预约定是当前许多发达国家普遍采用的一种转让定价调整新方法，能够有效降低企业税务的不确定性。
(五)运用税收协定保护权益
企业应主动关注中国、投资平台公司以及投资国之间的税收协定，积极发挥税收协定在维护国家税收和保护企业合法权益方面的职能作用。企业在境外遇到涉税纠纷、歧视待遇时，应及时向我国税务部门反映，并按照相关规定申请启动相互协商程序，由税务总局与缔约对方税务当局展开双边磋商，通过政府间正式的磋商机制来解决税务争端和纠纷，维护企业合法经济利益。
(六)充分利用“内脑+外脑”两种资源
企业应结合公司业务特点、投资渠道和主要运营国家情况，加强税务人员培训，重点了解和掌握所在国家的财税制度以及我国与世界主要国家和地区签定的税收协定情况，培养适应企业“走出去”的专业税务人员。同时也可以积极借助专业税务咨询机构的技术力量，合理使用、调配企业内外部的专业资源。“外脑+内脑”的模式可使企业扬长补短，更好的规避企业税务风险。
