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中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-01
前言
在市场经济体制中，总供给与总需求并不始终保持平衡，无论是超额供给还是超额需求都会打破市场平衡，为相关产业的发展带来诸多问题。而非均衡理论则主要针对上述现象，在市场不均衡条件下研究如何实现市场稳定的一种经济学理论。本文以非均衡理论为基础，通过对我国房地产市场供求特点进行分析，以建立房地产市场供求模型的方法对现阶段房地产市场供求情况进行了具体分析。
一、我国房地产市场供求特点
1.房地产市场供给特点
现阶段，我国房地产市场供给主要特点表现为如下方面：第一，房地产市场具有高度垄断性。房地产市场的垄断性从根本上说是土地的垄断性。由于我国土地使用权主要由各级政府通过招投标方式移交给具有较高经济实力的土地开发商，长期的政企合作关系为房地产市场的垄断提供了有利契机。第二，房地产市场具有时期性。所谓时期性具体是指在不同时段内，房地产市场供求变化具有不同的规律。主要由于房价、房源数量均会在一定时期内产生相应的波动。第三，房地产市场具有滞后性和风险性。由于现阶段我国多数房地产产品均具有生产周期长、开发价值高等特点。生产周期长将为房地产市场带来较强风险性和滞后性。
2.房地产市场需求特点
房地产市场需求主要特点则主要表现在房地产市场的区域性、多样性和层次性。所谓区域性指房地产产品不能同其他产品一样进行空间上的移动，人们对住房位置的选择也具有明显个人偏好。多样性指根据人们不同的需求，房地产产品在类型、户型、房型上呈现多样性。层次性则主要指根据人们具体经济收入情况，房地产产品也被划分为中、高、低档，人们可根据自身实际情况对不同房产进行选择。
二、模型建立与变量说明
1.有效供求计算与非均衡估计
基于分均衡理论下的定量分析方法可以分为双曲线聚合方程、最小原则性方程以及CES指数聚合方程等。由于现阶段我国房地产市场供求具有较高的聚合性，因此本文以双曲线聚合方程作为主要研究方法。基于双曲线聚合的非均衡理论：将某种产品的市场分成若干个微观市场，在各微观市场中，该种产品在上市初期均处于过度饱和，即过度供给状态，此时增加各微观市场产品需求，产品市场则出现供给量（S-Q）/S减弱的变化。同理，若产品微观市场需求量达到饱和，此时增加供给量，则出现产品需求量（D-Q）/D减弱的变化。上述两种变化的关系可用双曲线聚合方程[（D-Q）/D] [（S-Q）/S]=r2表示。式中，S表示产品供给总量，D表示产品需求总量，Q则表示市场成交量，r为产品供求市场摩擦系数。根据此非均衡理论对我国房地产市场供需情况进行分析可知，影响我国房地产市场供求变化因素很多，例如在供给方面主要受房地产投资规模、房地产既有价格以及房地产投资与开发的成本等因素影响；在需求方面则主要受居民收水平、房地产产品面积、国家相关经济政策以及银行信贷水平和利率等因素影响。综合相关因素，建立非均衡理论下的房地产供求模型：D=α1P+β1Y+γ1+μ1；S=α2P+β2I+μ2。由非均衡理论中双曲线聚合方程可知，式中D为房地产需求总量，S为房地产供给总量，Q为房地产成交量。此外，本文选取Y（国内生产总值）、P（商品房销售价格）以及I（商品房投资完成额）作为影响房地产市场供求平衡主要因素。μ1、μ2为模型计算的随机误差，r为摩擦系数，其他希腊字母代表相关参数。
2.非均衡方向上房地产市场交易量的确定
为了对房地产市场供求变化进行有效分析并对市场供求变化的非均衡程度进行合理反映，引入房地产市场非均衡度Z，Z= 。以2002―2011年我国房地产市场供求变化为例，据相关数据可知，2002-2005年我国房地产市场的非均衡度Z在0值上下波动，这说明该段时间内，房地产市场供求变化处于基本平衡状态。而2006-2011年Z值基本达到了0.3（Z值最大不超过1），这表明尽管房地产市场需求量远远大于市场供给量，但由于受市场成交量Q以及人民收入水平等多方面的影响，使得既有房地产价格高于人们经济负担能力，为人们带来了购房难题。虽然在2008年国际金融危机爆发后，我国房地产市场发展受到了较大影响，但在国家出台相关政策后，房地产的价格则又开始升高。一方面，房地产产品价格升高使得房地产市场供求情况始终处于供大于求的市场现状；另一方面，由于受经济水平、国家政策以及房地产销售价格等因素影响，我国房地产市场会在相当长一段时间内呈现出供大于求的市场变化规律。
结论
本文通过对目前我国房地产市场供求特点进行分析，以非均衡理论作为研究方法，利用双曲线聚合方程建立了房地产市场供求模型。通过分析可知，尽管国家自2006年来对房地产市场总体取向是抑制房价快速上涨、保持房地产市场健康发展，但总体效果并不明显。因此，国家还需要通过强化市场总量供给管理，增加有效供给；构建多层次市场结构体系，积极培育结构合理的消费梯度市场，以有效满足多层次住房需求；设立分区域调控标准与预警系统，对不同对象实施差别化调控政策等方式，加强对房地产市场的宏观调控力度并规范市场秩序，进而实现房地产市场的供需平衡。
地产商品的非流动性与房地产市场的运行风险
房地产是指土地及其房屋建筑物的总称，属于不动产范围。房地产市场所提供的商品的非流动性决定着不同地区相互之间房地产余缺的调剂性较差。结合我国具体国情，农业生产的基础地位，工业化进程与农村耕地的保障，我国城市化进程所需土地只能视具体情况适当限量供应。这是自然形成的不可回避的客观垄断，这里我们暂且称之为资源的客观垄断，资源的客观垄断在其它资源产业上也一样存在，如粮食、能源、矿产，由此可以扩大到“此有他物、别无他物，缺他不可”的生产、生活必需品都可能形成这种垄断。借助这种资源的客观垄断优势容易形成区域性炒作，实现某一区域甚至某一地区的高价位限量供给——高价位运行。运作房地产市场比运作其它市场，实现其它市场商品的限量高价供给要求具备的资源条件相对较低。适当的价格上涨有利于增加供给，刺激房地产市场的健康发展。住房空置，无疑是社会有限资源的巨大浪费，当住房供给量达到一定程度，政府部门应抓住时机进行宏观调控。实现“居者有其屋”的良性循环，定将有助于实现房地产市场的可持续性发展。
对产品的高价值性与房地产市场的运行风险
这里所指的房地产商品的高价值性并非商品的高附加值。通常情况下，房地产商品的科技含量较低，不具备形成高附加值的技术条件。房地产资源客观垄断优势加上较强体力劳动的大量凝结，铸成了房地产商品高价值性。房价收入比，联合国人居中心的标准是3∶1；世界银行的标准是5∶1。由此推断，一般国家大致为（36—60个月的平均家庭工薪积蓄/100平方米中等住房），房地产自身的较高价值性一定程度上阻碍着房地产交易，房地产商品流通性较差，变现风险较高，房地产市场高价位运行时，一旦出现波动，被套的可能性较大。房地产商品交易的进行，需要寻求外界资金的筹措与支持。资金的融资过程，使得房地产商品价格的上涨与跌落波动的时间是缓慢和长期性的。除非具有较强的金融资本的介入，或者具有较为充裕而广阔的资金融资渠道，没有产业资本、金融资本的介入，仅凭民间资金的推动，实现房地产市场价格的高价炒作，也只能是现实需求不足的“有价无市”。
房地产商品投资的长期性与房地产市场的运行风险
房地产经营周期的长期性增加了房地产投资的不确定性，使得人们对房地产市场的预期难以把握。房地产市场供给与需求的此消彼长、房地产市场运行的政策、法令、法规的调整，建筑材料价格的变动，建设用地的供给量，土地价格的升降，融资环境的变化，利息的调整无不牵动着房地产市场商品的开发、出售以及房地产市场的整体运行。最终都将影响到房地产“投资收益”的层面上来。房地产商品的投资周期较长，房地产商品的经营周期更长，房地产商品的经营周期少则三四十年，多则五六十年，房地产商品的经营周期中涉及的是大量的房地产折旧，高额的折旧加上物业管理费用，决定了房地产商品较高经营费用。依广东沿海，浙南沿海，长三角地区，每百平方米的住房，3000—6000元/平方米的均价，30—60年的使用年限折衷计算，每年的折旧1万元再加上每期的物业管理费用，平均每月的经营费用接近千元。较高的经营费用加大了房地产商品经营的长期风险。
信息的非对称性与房地产市场的运行风险
房地产市场信息的非对称性决定着房地产市场的价值风险，受到信息传递的非完全性、非对称性的局限，房产交易中，开发商信息的相对主动，有助于房地产商品的高价开盘和连续高价开盘。房地产市场上，逐期连续的高价开盘现象较为普遍。信息的非对称性，不仅表现在房地产信息容量上，在信息的媒体传递、媒体信息的创造上，更加具有倾向性。“房地产炒作，媒体帮了大忙”，1999-2004年末，房价上涨最快的五年间，房地产媒体信息出现了较大倾斜。其中不排除付费炒作的可能性。基于利益考虑，房地产商多家联合，利用新闻媒体，制造虚假信息，打压人们的“房慌”心理，借机调高房价，操纵房市、从中渔利、自造“房托”哄抬房价的有之。相反，房产消费者受着精力和实力的局限，不可能为了自己购房去澄清房地产市场信息。纠正房地产市场信息失衡，抑制房地产炒作，需要政府、房地产相关部门，建立起一套科学的房地产价值评价体系，公开市场信息，做好三方公正。
房地产市场的连带性与房地产市场的运行风险
房地产市场金融链风险
没有个人住房贷款的充足支持，或者个人住房贷款的利率较高，个人住房潜在需求与现实需求的转化的能量应当被缓慢释放。我国金融体系中的个人房地产借贷，极大地支持了我国住房供给全面市场化配置体系形成。“1998年以来，个人住房消费信贷的启动以及自1996年以来的连续8次降息，我国住房贷款出现了较快增长，2000年个人住房贷款占个人贷款金额的71%，2003年这一比重仍高达49.5%。”住房贷款制度实施的根本目的是支持我国的住房制度改革，实现百姓的安居乐业。房地产炒作与投机行为，已经或正在多次利用着我国对房地产市场保护——住房贷款的优惠政策。多套房产的同时炒作与“连环”炒作，房屋的高价运行，远期偿债能力的降低，加大了银行资金链的绝对风险。
房地产市场同其他产业市场的连带风险
房地产产业市场的快速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的“双高”特点。这种“双高”效应，需要几十年经济的持续高速的发展、积累才能鼓显出来，需要经过几十年经济的持续高速的增长、蓄积才能完成。经过经济快速发展长期孵化孕育成的房地产市场经济繁荣，催生了房地产商品支柱产业化的形成。2004年12月3日上海第六届中国住房交易会上的统计数据。中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力，房地产市场运行的“双高”效应要求我们在处理有关房地产市场的热点问题时，既要讲求效益和效果，又要注意连带经济的影响性，防止连带经济的剧烈波动。
当今社会条件下，城市化进程是不可逆转的世界潮流，房价上涨的不利影响，应当引起人们重视。现代城市的建设与国家发展，需要的是人们共同的智慧与呵护。
房地产市场营销是市场营销的一个重要分支.房地产市场营销与其他市场营销一样,也是个人和集体通过一系列的活动,特别是某些创造性的活动,同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种社会过程.可见,房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通过有效地提供住宅,办公楼,商业楼宇,厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活,物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动.与一般商品市场营销相比,房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等,因此,房地产市场营销既有其特点,同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用.
现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中,涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科,在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟,在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用.
(二)房地产市场的特征
由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务和管理活动,因此,必须充分认识房地产市场的特点,以便为有效管理和组织市场营销活动服务.作为整个市场体系的组成部分,房地产市场具有以下主要特点.
1.房地产市场是权益交易市场.由于房地产的不可移动性,因此房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产实物上的权益.交易的对象可以是房地产的所有权(包括占有权,使用权,收益权和处分权),也可以是部分所有权.不同权益的交易,形成市场上不同性质的交易行为.
2.房地产市场是区域性市场.由于房地产的不可移动性,房地产生产和消费都只能在特定的地点进行,从而使得房地产市场具有区域性的特征.这一特征要求房地产市场营销中的各项活动内容均需以房地产所在地市场为主.例如市场调查,目标市场,产品定位,销售策略的确定等都应结合房地产所在地市场进行.
3.房地产市场是不完全竞争市场.房地产的异质性使房地产市场中的商品具有差异性,如果考虑房地产的区位因素,则各项房地产商品各不相同,但不同房地产之间又不是不能替代的,所以,房地产市场是一种不完全竞争特征明显的市场.
二,房地产市场营销观念
企业的市场营销观念直接影响企业市场营销活动的组织和管理,在商品经济发展过程中,市场营销的观念经历了三种不同的指导思想.
(一)生产观点
20世纪20年代以前,资本主义经济虽然得到了高度发展,但社会生产的增长速度仍然落后于消费增长的速度,社会产品供应不足,产品品种比较单一,市场需求处于被动的地位,没有多大的选择余地.企业生产出来的产品不愁卖不出去,因此,企业整个的着眼点就放在生产上面,"我能生产什么,就能够卖什么",企业的普遍思想是"生产观点".
(二)推销观点
20世纪20年代以后,经过第一次世界大战后的复苏,资本主义经济由于大批军品生产设备和技术运用于民品,社会生产得到迅速发展,市场商品数量,品种开始增加,部分商品出现供过于求的状况,竞争开始加剧,不少企业逐渐采用"推销观点"指导企业的经营活动.其基本特征是"我卖什么,人们就买什么".这一时期企业经营活动虽然增加了推销活动,但其仍然是一种"以产定销"的观念,即"我生产了什么,就推销什么".
(三)市场营销观点
第二次世界大战以后,特别是20世纪50年代以后,商品经济进一步发展,广大消费者的生活方式发生了极大的变化,市场商品进一步供过于求,各种需求和欲望花样翻新,市场转变为买方市场,许多企业家开始认识到,能不能使自己的产品满足市场的需求,在市场上占有较大的份额,关系到企业的生死存亡,因此,许多企业逐渐用"市场营销观点"代替"推销观点".
用市场营销的观点组织房地产企业的营销活动,最基本的一点就是要清楚地了解潜在的市场和需求,以及消费者和可能的买主的消费观念和偏好,并运用合适的产品,定价,销售渠道,促销和服务等方法来满足消费者的需要,房地产开发和经营商应本着顾客需要的宗旨去开发和经营房地产,才有可能吸引购房者,才能获取盈利,实现企业的经营目标,做不到这一点,市场营销工作就可能是浪费金钱和时间.
我国房地产业虽然起步晚,但发展速度快,房地产企业之间竞争加剧,部分房地产出现了供过于求的现象,因此,我国房地产企业必须运用市场营销观点组织房地产营销活动,才能在激烈竞争中取胜.
三,房地产市场营销的内容
现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作,而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动,要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动,因此,房地产市场营销涵盖面广,包含丰富的内容.概括起来,包括以下方面.
(一)房地产市场研究分析
1.市场需求分析.通过对房地产市场调查和预测,了解房地产市场近期或未来需求是什么.
2.房地产市场环境分析.分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响,有利因素和不利因素各有哪些.房地产是不可移动的高价值财产,受环境的影响大,因此,环境分析是房地产经营活动中的重要内容.
(二)确定房地产投资经营目标
在研究和分析市场的基础上,作出经营决策,包括选择和确定房地产投资规模,投资方向,投资地区和地点以及投资方式.
在进行上述决策之前,必须选定适当的顾客群.任何企业都不可能面向所有的市场,满足所有顾客的需求.而房地产企业所开发的商品房在一定时期内所能够满足顾客需求的范围就可能更小了,因此,企业必须明确"我为哪一类用户开发房地产商品及提供相应的服务"
企业在进行投资决策时,首先必须解决这个问题,从现代市场营销的角度而言,即目标市场选择――我是准备面向普通老百姓开发经济适用的住宅,还是高级别墅,或者是高档酒店.
确定目标市场时,至少需要考虑两个基本问题:一是这个顾客群的需求必须有足够的容量;二是在这个顾客群中,供应的竞争对手,特别是具有较强竞争力的对手要尽量少.
(三)项目决策
项目决策是在项目经营目标确定的基础上,根据选定的地段和项目,决定能够满足市场需要的开发经营策略.具体包括以下几种.
1.产品策略.确定和开发满足市场需求的房地产商品.适当的产品是同适当的顾客群相联系的.当目标市场选定以后,必须设计和开发建设可以满足顾客群的适销对路的房地产商品或相应的服务.
2.价格策略.根据房地产市场需求分析的情况,制定房地产价格,受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定.
3.销售渠道选择.选择房地产租售的基本方式和途径,房地产开发商自行租售与委托房地产中介机构进行房地产租售各有特点,要进一步结合项目情况决定经营方式.
(四)促进销售
确定和使用有效的信息传递促进销售的手段,如房地产广告,房地产交易会等,提供售前咨询服务,吸引租客或买家,促成房地产交易.
(五)信息反馈和物业管理
提供售后服务和良好的物业管理,并搜集反馈信息,扩大顾客群.
以上几个方面,是现代市场营销的主要内容.在上述市场经营过程中,每个环节又有更多的策略性选择.
四,房地产市场营销的基本过程
根据上述房地产市场营销的内容和现代市场营销的观念,结合房地产开发经营的基本过程,房地产市场营销的基本过程可以概括如下.
1.分析市场机会.
2.研究和选择目标市场.结合市场情况和企业自身的优势,通过可行性研究分析,作出投资决策.
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）29-0069-01
一、房地产市场波动含义
学术界对房地产市场波动并没有确切的定义，许多学者将“房地产市场周期”及“房地产市场波动”混为一谈，但是二者之间存在着很大区别。简单来说，房地产市场波动包含多种形式，周期波动只是其中一种。房地产市场波动广义的含义是房地产经济数量表现出依时间先后次序所组成的排列，狭义的定义是指房地产价格水平、房地产经济增长率等方面的波动形成的整体运行状态。
二、房地产市场波动根源
房地产市场供求关系变动是房地产市场波动的根本原因。从长期来看，房地产需求会不断上升，这是由房地产在国民经济中的支柱性地位所决定的；而另一方面，由于房地产的不可移动性，尽管土地供给和房屋供给都会不断增加，但是二者在数量和结构上总是存在差异，这就使得一定长的时间内房地产市场发展中存在波动。假设房地产市场供给在短期内保持相对不变，房地产市场需求呈现持续出上升趋势，而此时土地的供应量不变，房地产生产过程较长，使得房地产市场无法在短期内增加供给，从而使得在相对较长的房地产市场运行过程中，基本保持不变的房地产供给将无法在短期内满足不断上升的房地产需求，导致房地产市场波动。
三、抑制房地产市场波动的对策
1.明确房地产市场发展目标
房地产业的稳定健康发展与其市场繁荣，带动了国民经济增长，提高了居民的生活水平。为抑制房地产市场波动，建立房地产市场发展目标是必要的。过去的房地产市场主要追求经济的发展而忽视了社会的需求，因此，明确房地产市场发展的目标是抑制房地产市场波动，促进其稳定健康发展的前提和基础。
2.加大房地产市场需求调控
供求关系是房地产市场波动的根源，因此调整房地产市场的需求和供给平衡才能从根本上抑制房地产市场的大幅度波动。针对中国房地产市场需求的特点，应通过抑制投资和投机需求、限制被动需求、打击虚假需求三种措施来调整需求和供给之间不平衡关系。
3.加强保障性住房建设
中国保障性住房制度订立及建造过程中存在一些问题，出现了资格审查不严，保障对象错位；建设标准不严，户型不合理；区位不合适，交通不便利等现象，这些问题的存在阻碍了保障性住房建设的发展。在保障性住房制度完善方面，应加大保障性住房建设考核力度，盘活空置房进入保障性住房市场、鼓励房地产商参与保障房建设，完善保障性住房的准入和退出制度。
4.健全房地产市场监控机制
房地产市场运行是个完全动态的经济变化过程，对房地产开发项目的完整周期实行动态跟踪能更早的发现房地产市场中存在的问题。首先，应建立房地产市场预警机制，根据监测的数据设立合理的警戒线，为房地产市场调控的时间与手段提供依据。其次，应完善房地产市场监测机制，通过房地产市场监测数据，政府或房地产企业可以对市场进行周密的分析，进而预测供应量，促进供给与需求平衡。房地产市场监测体系建设必须注重其长效性，从监测制度、信息及动态等方面加强长效机制建设。
5.完善房地产业相关政策
能有效抑制中国房地产市场波动的宏观调控政策有许多因素，主要包括土地供应政策研究、金融政策研究和税收政策等方面。
（1）完善土地政策
中国土地政策是房地产市场宏观调控体系中重要组成部分，它以优化土地资源配置、保护土地资源为最终目标，通过经济、法律及行政手段，以保证国民经济稳定健康发展。为了使中国房地产市场供需平衡、结构合理，土地供应应进一步定量化、结构化与目标化。根据土地政策对房地产市场的产生的三方面影响，应加强城市存量用地挖潜供应，增加保障性住房土地供应比例，完善城市土地节约集约利用考核评价。
（2）完善金融政策
房地产金融是指，贯穿房地产全过程，随着中国房地产金融政策体系的建立和完善，中央银行在货币政策上对房地产市场的发展进行引导，运用金融政策促进房地产市场稳定健康发展。金融政策对中国房地产市场的的影响体现在市场供给与需求平衡关系上，通过供给与需求的调整来影响房地产市场的价格。首先，房地产金融政策通过调节货币供应量以及利率水平等方面来影响房地产开发企业的融资能力，从而影响房地产市场的供给。其次，金融政策对住房需求市场针对性渐强，2011年1月国务院对贷款购买第二套住房进行了限制，规定贷款利率不低于基准利率的1.1倍。从以上国家出台的金融政策来看，国家的宏观调控政策对房地产市场的需求的控制地位越来越重要，影响程度越来越强。
（3）完善税收政策
伴随着经济社会的快速发展，房地产经济已经成为国民经济的重要支柱产业，并且推动了国民经济的发展和壮大。市场营销是房地产企业面向社会的注意窗口，是房地产企业运营生产的重要手段。只有正确合理的市场营销手段才能促进房地产事业的蓬勃发展，推动社会经济的进步。市场营销策略是房地产企业向社会获取经济利益的有效途径，市场营销决定了房地产开发的增长速度。
一、当前房地产市场营销现状分析
（一）市场调研不足且缺乏真实性
开展房地产市场营销策略的重要依据就是进行市场调查，获取第一手资料。当前，有些企业对市场调视力度不够，市场调研不足，缺乏真实有效性。致使企业在制定营销策略时，仅仅是理论性的判断，没有实际生活调研数据作为依据。忽略了社会需求的状况，导致理论与实际出现了偏差，使制定的市场营销策略失去了时效性，制约了市场营销策略的效果，影响了企业的发展和经济利益。
（二）目标市场的定位模糊
随着社会经济的发展，人们生活水平出现了两级分化的情况，导致了在收入和思想意识形态的差异，使社会的整体消费人群之间存在着对产品需求的差异，需要的房地产产品也不相同。当前，有些房地产开发商忽略了这一特点，将房地产建设成高端大气的高档小区，使得中低收入人群无法承受高档的房价。这种目标市场定位的模糊状态，影响了整体的房地产市场。
（三）市场营销渠道陈旧
当前的房地产市场影响渠道采用的是以电视营销和平面广告设计为主。随着网络的兴起，大中规模的房地产企业的市场营销渠道比较广泛，获得的经济效益更好，一些小的房地产企业由于资金和品牌知名度都不到位，所以限制了市场营销渠道的发展，使得受益低，导致房地产企业减少了在营销方面投入的资金。
（四）价格营销策略单一
价格营销包括市场定价和调价，是房地产市场营销的重要策略。当前的房地产企业都采用了降低价格开盘的策略，在楼盘销售过程中，逐渐的调节房价，没有合理的调节机制制约。有些房地产企业甚至是盲从的进行价格的调整，促使价格营销策略的单一性。
二、房地产市场营销策略分析
（一）产品策略
房地产营销包括的内容有房地产实体项目产品和有关项目的服务设施。所以，房地产市场营销策略要从基础、核心、产品等方面考虑，将房地产市场营销策略的重点放在打造品牌战略和特色战略上。特色战略就是突出房地产项目的实体产品特征、周边环境、相关的配套设施等方面的特点和不同与别家的优势，将房地产项目的优势充分的展现出来，用建筑的风格、户型设计、质量、服务等作为抢占市场的依据，满足消费者的需求。打造房地产品牌战略就是将房地产企业的形象鲜明化。品牌的竞争是房地产市场竞争的核心，是将企业的无形资产变成企业竞争的附加值，将企业向多元化发展。凭借企业品牌优势，可以促进市场营销的开展实现营销目标。
（二）价格策略
价格策略是房地产市场营销的重要策略，直接影响房地产的发展。价格关系到房地产经营的成本和利润，和消费者的购买支付行为，影响着销售的情况和企业利益目标的最终实现。价格策略的制定要考虑企业成本利润核算和消费人群的实际购买情况，运用科学的定价方法，制定出合理的价格。
（三）促销策略
促销策略就是运用合理的传递方法将房地产企业的产品和服务的知名度扩大化，包括人员促销和非人员促销两种。人员促销就是房地产企业的销售人员直接与楼盘消费人员进行有效的沟通、接洽，建立良性的关系，用产品和服务质量说话，加强消费者的信任度。人员销售的行为受到人员自身素质的影响，而且人员销售的成本比较高，具有一定的局限性。非人员销售指的就是房地产的各种广告，树立的品牌形象，进行中的营业推广技术等，运用到房地产产品销售和服务质量中进行的促销活动。将人员促销和非人员促销结合在一起，就形成了促销策略。
三、房地产市场营销策略的创新发展
社会经济的发展，必然带动房地产市场经济的发展，所以传统的房地产市场营销策略和组成营销策略就无法满足经济市场的发展和壮大，为了在社会市场竞争中立于不败之地，房地产企业只有改变已有的思想理念，创新市场营销策略，使房地产企业长久的发展下去。
（一）人文营销
由于现在社会的发展和进步，影响着消费水平的发展，所以消费者对居住环境的要求越来越高，这就要求房地产的产品和服务质量要具备人文理念。在进行市场销售时，将产品的项目特点和服务的人文理念充分的体现出来，将项目营销变环境，提升房地产企业文化的内涵。
（二）社会营销
社会营销是从社会发展的角度出发，因为房地产企业是社生产力的重要组成部分。以经济实体的形式，获取社会群众的经济利益。在做房地产企业营销策略时，以品牌形象承担社会应尽的职责，与人们群众搞好关系，建立口碑式营销，树立社会良好形象，获取经济利益。
（三）知识营销
1 房地产市场健康现状描述
“健康”原本用来形容人的身体和精神方面的良好状态，是人生最宝贵的财富。同样的，对房地产行业而言，良好的市场机制和稳定的外部环境对其发展至关重要。目前，我国的房地产市场相对稳定，作为国民经济的最新增长点，它为我国经济的快速增长做出了相当大的贡献。此外在开发投资上，房地产业的投资潜力也是很大的，目前在投资结构当中，价格走势逐渐趋于稳定。总体来说，我国的房地产市场健康状况良好。但需要注意的是，一些不利因素仍然存在，如果处理不当，很可能会影响到原本良好的发展态势。具体来看，影响我国房地产健康的状况的因素主要表现在以下几个方面：①城市化发展水平。随着城市化发展进程的逐步加快，越来越多的人口涌进城市，居民对住房的需求也越来越大。同时，随着我国居民消费水平的进一步提高，他们对住房质量和房产服务水平的要求也更为严格。②流动人口的增加。随着我国流动人口数量的大幅增加，相应地对住宅的需求量也进一步激增，对我国房地产市场的健康状况产生了一定影响。③城市改造。在改造环节，通过对旧城建造，原有的城区住房结构也发生了相应改变，居民住房面积进一步扩大，也在影响着我国房地产市场的健康状况。④改革与市场发展。在深化改革的过程中，随着经济的不断发展，建筑行业发展的逐步稳定，势必会对我国的房地产行业造成影响。
2 房地产市场健康的内涵
所谓房地产市场健康是相对而言的，受我国地区发展水平的限制，各地区房地产发展情况差别明显，同时还处于一个不断变化发展的体系当中，随着市场的发展各阶段都呈现出不同的特点，通过对比不同地区房地产发展的情况，结合影响房地产发展的因素来看，房地产健康就是指在一定时期内，通过综合各个影响因素，如房地产发展的规模、整体结构、战略目标和发展方向等，进行整体性的把握，通过协调和调整各因素间的关系，实现房地产业的可持续发展。总而言之，一个健康的房地产市场必须能够容纳足够数量的竞争主体，通过竞争机制，实现可持续发展。
首先，对房地产市场来说，健康是一种和谐稳定的理想状态，根据健康程度，可将房地产市场的健康状况分为健康和不健康，而健康状态又可以分为基本健康和非常健康；不健康状态又可以分为轻度不健康、重度不健康以及严重不健康。一旦房地产市场处于严重不健康状态，再加上处理措施不当，则房地产市场势必会陷入市场危机，对今后的长远发展造成不良影响。此外还要注意，绝对健康状态对房地产市场的发展来说是不存在的。其次，一个健康的房地产市场还有一个显著特征，即实现持续发展，既能保证当前形势下的市场需求，又能把眼光放长远，合理规划，统筹兼顾，正确处理资源、人口和环境的关系，为未来房地产行业的发展奠定良好基础。最后，房地产市场还具有很强的区域性特征，因此各地区房地产市场的健康状况和评价标准存在一定程度的差异。针对不同地区的发展情况和未来趋势，各个地区的房地产发展策略要进行相应调整，并根据实际需求不断补充和完善。因此，一个健康稳定的房地产市场，必须具备良好的外部基础，即稳定的发展环境和运行机制，房产行业的可持续发展是评价房地产市场健康与否的重要标志，评价指标主要由经济、人民生活、环境三方面组成。只有适应了这三方面发展的需求，才能建立起和谐稳定的房地产市场健康体系。
3 房地产市场健康概念的特征
根据房地产市场健康的内涵，笔者分析了房地产健康的基本特征，具体来说，可以分为以下四点：
3.1 系统性：影响房地产市场发展的因素众多，既有外部原因，如城市的产业结构、政策变化以及土地供应情况等；又有内部原因，如开发商的整体实力和购房者的心理等。同时这些因素相互独立，彼此影响，对房地产行业的发展产生了重大影响。房地产市场健康体系是一个综合的结构系统，在分析时，要考虑全面，分清主次，抓好重点，将它们置于一个完整的系统当中。
3.2 动态性：房地产市场的评价内容和标准并不是一成不变的，因此在评价过程中，必须根据实际情况，及时作出相关调整。并在此过程中，不断补充和完整房地产市场健康体系的标准和规范。
3.3 区域性：我国的房地产市场发展受区域性影响很大，不同地区的房产价值和发展情况存在明显差异。同样的，我国的房地产市场健康体系建设也具有区域性特点，一些东部沿海地区的房地产业往往起步较早，基础雄厚。
3.4 相对性：对房地产业来说，所谓健康与否，是就评价的对象来说的，并不绝对。因此，对房地产市场健康体系而言，研究对象必须统一固定，前后一致，否则会影响房地产评价的结果。
4 构建房地产市场健康体系的反思和对策
目前，我国的房地产市场存在着产权不明晰、融资渠道单一以及保障性住房分配不合理等种种问题，结合我国房地产市场的当前形势，笔者从以下几个方面提出了建设性意见：
4.1 走出“土地财政”困境，改革土地税收政策。土地是发展房地产行业的根本所在，是进行房产开发的前提和基础。在房地产行业的发展过程中，不可避免的会涉及到土地产权，开发商在实施开发时，常因房地产资源的分配和产权归属问题引发纠纷。中国的人口数量和结构决定着当前住房高增长的需求，但由于土地财政的普遍存在，由土地带来的税收占地方预算收入的比重过大，造成了国民收入分配结构不合理，抑制民间投资，不利于市场秩序的稳定和长远发展。同时，土地财政还造成了房价增长，房价过高，严重威胁着我国房地产市场的可持续发展。为了构建我国房地产市场的健康体系，必须从根源上解决房价过高和增长过快问题，即调整地方财政收入结构，推动税收结构多元化，尽快开征物业税。
4.2 调整住房结构，建立健全住房保障体系。保障性住房是解决房地产市场经济问题、社会问题一项重要举措，住房保障的落实有助于社会和谐，有利于房地产行业的健康稳定发展。我国保障性住房制度自建立发展至今，已然取得了不少的成绩，但由于经济和社会发展阶段及渐进式体制改革的路径限制，在制度建设方面还非常不完善。
2008年以前，我国保障性住房的建设总体上呈现“类型少、供应量少、覆盖面小、供求矛盾大”的特点，保障性住房不仅在融资上相当困难，而且一些配套支持发展严重滞后，再加上地价上涨和地方政府对土地出让收入的依赖，保障性住房土地供应也难以保证，保障性住房机构建设落后，分配不合理等一系列问题，使得我国保障性住房建设一直饱受诟病。2008年以后，保障性住房这一重要供给，到目前扩充了大量的公共租赁住房、限价商品房以及各类棚户区改造的多方面供应体系。
4.3 完善预售制度，拓展融资渠道。我国现行的商品房预售制度存在着诸多问题。首先，预售制度使得房地产开发市场的门槛过低，刺激了非房地产开发企业进入房地产市场的冲动；其次，商品房质量无法得到切实保证，商品房预售制度导致开发商和购房者严重信息不对称，消费者对于所购房屋综合信息的掌握处于绝对劣势地位，消费者在商品房质量达不到预先要求的情况下也不得不违心接受；第三，有些开发商利用商品房预售变相进行非法集资活动，例如通过收取定金、诚意金或认购等方式损害消费者利益。以上存在的这些问题都是由于现行的商品房预售制度存在缺陷所致。虽然商品房预售制度存在很多弊端，但是骤然取消期房预售制度，必将对房地产市场产生过大的冲击，在目前房地产融资渠道比较单一和房价居高不下的情况下，必须要通过软着陆才能保障消费者的权益，避免金融系统风险，稳定市场秩序，促进房地产市场的理性发展。因此本文认为商品房预售制度的废除还不合时宜，必须改革完善现行商品房预售制度，充分发挥政府职能，进一步完善预售监管措施，加强监管。也是商品房销售方式实现逐步转型，平稳过渡的必要手段。
参考文献：
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改革开放30多年，房地产不仅成为重要的生产和生活资产，而且是国民经济重要组成部分。其中，新建商品房和存量住房是房地产市场流通的主要部分，也是反映区域房地产市场是否健康、平稳发展的晴雨表。在实行房地产市场宏观调控政策之前，由于城市人口增长过快，普通商品房供不应求，投资投机需求得不到抑制等问题存在情况下，商品房和存量房呈现量价齐升，市场呈现虚假繁荣，房地产市场发展像一匹脱缰的野马快速前行。买卖双方出现较多的冲突和矛盾，房地产管理部门不能有效的进行管理，只能被动的解决出现的问题。究其原因，主要是发展速度不符合国情，管理部门只做促发展的工作，忽视重要的监管职责。实现房地产市场又好又快发展，建立对房地产开发企业、房地产中介机构监管制度是唯一正确的方法。只有管理部门高度重视此项工作并积极开展监管工作，才能从根本上消除影响新建商品房建设、流通过程中出现的问题，消除存量住房信息虚假，房地产中介机构违规开展业务等行为。以实际行动解决房地产市场平安发展中存在的障碍，使得监管工作成为房地产市场平稳发展的坚定捍卫者。
二、监管是依法治市场的具体体现
监管工作是按照现行的法律、法规、政策规定，根据工作特点制定具体的工作流程和要求，组织具备一定政策水平和专业知识的人员对监管相对单位开展的专项监督工作。对房地产开发企业监管内容包括：售楼处公示资料、销售房屋的公示信息、销售人员的公示信息、销售中介机构公示资料、公开发放的与销售项目有关资料。对房地产中介机构监管内容包括：店面公示资料、持证经纪人员公示信息、居间合同示范文本公示及使用、信息平台。为保证开发企业、房地产中介机构公示内容真实、有效并符合新建商品房销售、存量房交易、租赁和有关信息规定，房地产市场监管工作尤其重要。天津市区县房管局监管队伍要在设定时间内对全部在售新建商品房销售现场、房地产中介机构门店公示内容进行周期性检查。在检查过程中确保一般性问题随时发现随时纠正。对违反政策规定的问题均下达责令整改通知书，对整改情况进行复查至整改完毕。对严重违反政策损害购房人利益，扰乱房地产市场秩序的行为，在调查取证的基础上转执法机关依法查处，同时关闭商品房销售合同、存量房交易合同网络打印功能。监管工作具有长期性、稳定性，而监管对象处于不断变化的情况中，违法违规现象随时发生，使得监管工作要不断适应变化的环境，坚持现场监管的传统，不断把法治的理念及时传达到监管对象，使其时刻尊法、守法，按照各项规定从事相关工作，真正实现依法管理房地产市场的目标。
三、监管是改进管理模式的有效途径
房地产市场管理部门在日常管理中，较为注重制定政策、程序和研究问题的解决方法，注重事物发展的过程，在意形成的结论是否可控。较为忽视事物形成的原因调查，忽视运用规范标准分析构成事物组成成分准入要求合规性的审查，使得管理的措施、办法、解决问题的效率呈现明显滞后性。在商品房销售、房地产中介、房屋租赁等方面出现许多违反市场经济公平、公正、公开、依法等原则的典型案例，使得相关管理部门疲于应对，在不能及时解决出现的问题情况下，使得、投诉、聚众维权等事件高居不下。解决这些问题的有效途径在于从根本上转变管理方式，由注重事中、事后管理变为注重事前、事中、事后全程管理，建立体制机制完善的房地产市场监管制度成为唯一选择。通过管理部门将必要的人力、物力及相关资源配置前移，最大限度实现用无形的手调控，处理、化解房地产市场发展中出现的各类问题。用监管的方式形成管控房地产市场的重要手段，使得房地产开发企业、房地产中介机构的执业行为始终处于市场管理部门法眼内。监管部门通过不断改进监管工作，公开监管规范、程序、标准及处罚办法，形成透明度高的工作模式。同时，要使开发企业、房地产中介机构清楚，出现违法、违规行为必将受到处罚、信誉受损的结果，真正实现监管工作在维护房地产市场健康发展中的正能量。
四、监管是实现源头治理的重要手段
【关键词】
菏泽市；房地产市场；对策建议
一、房地产市场的相关理论
（一）房地产的概念
房地产就是指土地、建筑物及固着在其上的不可分离的部分及其附带的各种权益。通俗地讲即指房屋和土地，或者房产和地产。
房地产由于其自身的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称之为不动产，包括实物，权益和区位三要素。房地产的范围包括土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。
（二）房地产市场的概念
市场一般狭义上指商品交换的场所；广义上可以理解为商品交换关系的总和。在房地产经济学中，对房地产市场下的定义是指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。现时所称房地产市场，包括国有土地使用权出让，转让，出租，抵押和城市房地产转让，房地产抵押，房屋租赁等交易活动。
二、菏泽市房地产市场发展的现状分析
菏泽市位于鲁西南，与江苏、河南、安徽三省接壤。总面积12238.6平方公里，人口875万。随着经济的发展，菏泽市房地产市场一直保持增长势头。菏泽市房地产开发投资逐年递增，但是增长速度在2010年达到71.1%的最高点后开始放缓，2013年房地产开发投资增速仅为16.9%。商品房的施工面积也呈逐年递增的趋势，但增速同样是在2010年后放缓，但在去年回升了17个百分点。房屋竣工面积和房屋销售面积发展趋势类似，都是在2012年进入低谷，但在2013年有所好转。从结构上看，可知住宅投资占房地产开发投资的比重最大，但近三年所占比重开始下降，与之相对应的商业营业用房投资占房地产开发投资的比重在逐渐上升。
由以上数据可以看出，菏泽市房地产市场总体呈上升趋势，但增长速度在减缓，但在2013年情况有所好转，商业营业用房投资所占的比例越来越大，反映出房地产市场的结构变化。
三、菏泽市房地产发展中存在的问题
（一）房地产市场产品需求不足
现阶段，菏泽市房地产开发投资规模相对过大，菏泽市城市人口增长相对缓慢，外输人口明显多于输入。整个市场刚性需求不足。首先，从人口数量上看（图1），2007年至2013年菏泽市人口一直呈上升，增长速度在2009年达到最快后开始放缓，近三年菏泽市人口保持平稳低速增长态势，本地居民的刚性需求经过前几年的努力基本已经得到满足。其次，从年龄结构上看，少儿比重略有上升。2013年，全市014岁少年儿童占总人口的比重为20.9%，比2010年的20.8%略有上升。老年人口增长较快。2013年，全市65岁及以上老年人口占总人口的比重达到11.0%，比2010年提高1.3个百分点。全市65岁及以上老年人口达到92.0万人，比2010年增加11.6万人，年均增加3.9万人。而20002010年间，65岁及以上老年人口年均仅增加1.7万人，老年人口增长明显加快。由于少儿和老年人缺乏房屋购买能力，这对于房地产市场有不利影响，
（二）房地产价格与居民收入不协调
2013年菏泽市市在岗职工年人均工资35450元，比上年增加3239元，增长10.1%；城镇居民人均可支配收入21236元，比上年增加2096元，增长11.0%；农民人均纯收入9309元，比上年增加1122元，增长13.7%。但是菏泽仍旧是一个经济欠发达地区，2013年全市城镇居民人均可支配收入和农村人均纯收入仅为全省平均水平的75.1%和87.7%，制约了居民的房屋购买能力。目前商品房的价格已超过了中低收入者的实际购买力，中低收入人群无法得到有效的需求。
（三）房地产开发模式单一
菏泽市大多数开发企业开发模式单一，缺乏全产业链的开发能力。近几年，许多只有资金而没有经验的企业纷纷加入房地产产业，业务能力偏低，开发模式单一，大多数资金是用于投资住宅地产的开发。随着城镇化的推进，国家对发展第三产业的支持以及消费者消费需求的升级，商业地产和旅游地产所占份额将会相应的扩大，而目前菏泽市房地产市场中同型产品较多，可供购房者选择的其他业态形式的产品很少。
四、对菏泽市发地产发展的建议
（一）加强对房地产市场的宏观调控
依法整顿地产市场经济秩序，进一步完善房地产土地开发的方法，合理控制城镇房屋拆迁的规模和进度，稳定住房价格。房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平相适应。加强整体规划和管理，统筹要进一步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建设成本。要加强对房地产形势的监测分析，建立房地产预警体质和信息系统，引导企业理性投资和居民理性购房。
（二）促进发展房地产市场多元化发展
切实引导开发企业注重产品的开发模式的转变，鼓励企业丰富业态形式，积极引导商业地产、旅游地产等业态形式的发展。特别是旅游业对房地产市场的发展具有升温作用，能够促进房地产市场的稳定与繁荣。菏泽市发展旅游业过程中规划不够合理，对环境的破坏严重等问题制约了菏泽市旅游地产的开发与繁荣。因此，菏泽市发展旅游地产首先要做好的就是旅游业的合理规划及环境保护工作，要科学规划与布局旅游景点，规划要严格按照最大限度的利用旅游资源及完善的环境保护措施相结合的原则，建立起房地产市场与旅游业之间密切的联系。
（三）扩大房地产投资融资渠道
菏泽市房地产市场投资的融资渠道单一，亟需建立完善的融资法律法规是政府的职责，融资法律法规的实施有助于建立多元化的融资体系。发行股票是房地产开发商进行融资的一种有效途径，因此菏泽市要借助于法律法规建立多元化的房地产融资渠道。
参考文献：
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[3]刘丽.广州市房地产市场投机度实证分析[J].特区经济，2010，08：4243
针对这样的情况，今年总理的报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”的目标。可以说，这个目标的提出对未来的国内房地产市场发展具有重要的指导意义。从这个目标的内涵来看，未来国内房地产市场发展就是要建立一个满足绝大多数民众住房需求的住房消费市场，而不是一个少数人投资的市场。当国内房地产市场是一个消费者的市场的时候，政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场的投资行为。尽管早几年的房地产宏观调控政策在这方面有一定的认识，但所出台的政策的效果还是十分有限。但总理在今年的政府工作报告中把中国未来的房地产市场发展确定在消费意义上来，这对国内房地产市场发展具有十分重要的意义。
总理政府工作报告中关于房地产政策的新意之一，就是强调了未来中国房地产业的发展重点要放在面向广大群众的普通商品住房上。这一点与上述住房消费模式的改变有关。因为，要形成具有中国特色的住房消费模式，就得生产适应这种消费模式的住房产品。出于这点考虑，就应该将房地产市场发展的重点放在面向广大群众的普通商品房上，这既是对2006年《国六条》细则的进一步强调，也是向市场发出了明确的政策信号。对应于国六条细则两个70％指标(90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型)，就是以中低档住房为主，这已经明确不允许有人借政策弹性把90平方米以下的住房建造成高档住房。可以说，这点是中国未来房地产市场发展的基点，是任何人或房地产企业都不可改变的原则。
同时，报告也表明，普通商品房的生产还表现在建立起完全由政府负责的廉租屋、经济适用房及限价房的住房保障体系上。目前市场流行的住房保障体系的思路，是要建立大量的廉租屋来解决城市居民的住房问题，我对此持保留意见。因为， “大量的廉租屋”到底量应该是多少，它解决的住房对象应该是哪些人，这些问题应该首先明确。按照发达市场体系的情况来看，廉租屋只是解决那些完全丧失工作能力的残疾人、老人等的住房问题，而且美国的这个比重不会超过总人口的3％-4％。但在中国，即使把这个比重上升到10％，也仍然还有许多民众的住房需要通过其它方式来解决。
还有，通过经济适用房是否能够解决广大民众的住房问题。在这里，我先不讨论这种经济适用房的合理性与否。我们先假定这种经济适用房是一个合理的制度安排，如北京三年要拿出“两个一千万”来建经济适用房及限价房，如果这些住房的建筑面积每套在50-90平方米之间，取中位数每套70平方米，那么两千万平方米住房相当于30万套住房。30万套经济适用住房对拥有1700万人口(600万户，以2006年统计数)的北京来说，同样是杯水车薪，所占总居民户口的比重只是5％(这还不包括新增人口)。可想而知，北京花这样大的力气来建造经济适用房所能够满足的人口也仅是5％，那么其它城市要通过这种方式来化解居民的住房问题更是不可能。大家也可以看到，1998年至2005年北京建成经济适用房1773万平方米，但实际上解决了多大比例的居民住房问题，早就一目了然。
关键词：数学方法；房地产市场；市场调查；市场预测
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）30-0155-02
随着社会经济的不断发展，我国的房地产市场也在不断地实现突破增长，但是在房地产市场的发展中仍然存在一些风险以及问题，因此房地产市场一般都是利用调查与预测的方式来实现市场的规划发展，这就在我国的市场经济发展的指导下有效地实现房地产市场的再发展，同时能够有效地体现我国的市场经济利益。
1 房地产市场调查与预测解析
目前我国的房地产市场已经实现了从买方市场转化为卖方市场的突破，这就在一定程度上造成了房地产市场竞争不仅是在价格上的竞争，而且是在非价格上的竞争，这也是我国的房地产市场竞争在经济发展下不断强化的主要原因。市场的营销信息对于房地产企业来说是发展的关键，因此市场的调查以及预测就成为我国房地产企业营销过程中，实现房地产市场发展的主要依据，笔者根据以往的经验发现，目前的房地产市场在近五年之内已经发展成为了有计划有制度的市场营销化体系，在这一体系中只有利用科学有效的市场调查以及预测手段，才能帮助房地产企业根据自身的发展制定具有可操作性的的营销模式，同时能够帮助房地产市场在我国的经济发展中占有重要的位置。
（1）房地产市场调查介绍。在房地产市场调查的过程中主要包括以下三个环节：首先是在调查的前期进行准备，前期你的准备阶段主要是分析经济对房地产市场的影响以及发展的机遇，这个时候就需要确定房地产市场的具体调查目标、制定详细的调查计划、根据自身的发展以及文艺设计调查方案，当然要在调查的过程中对于调查的方式、人员等进行计划，一般采取的是抽样式的问卷调查，对调查的数据资料进行详细的整合，为后期的正式调查做好准备工作。其次是正式调查阶段，这一个阶段的任务主要是收集资料，同时要对调查人员进行专业的调查培训，这个环节是房地产市场调查过程中最重要的，因此在这个环节中要保证调查的严谨。最后一个环节就是调查的总结，这一环节主要是针对前两个环节中比较分散的数据进行一下整理，并根据经验对本次的调查结果进行总结，得出比较科学的结论，同时将结论进行记录，为营销策略做出明确的建议。
（2）房地产市场预测介绍。房地产市场预测环节是建立在房地产市场调查的基础之上，我们在进行预测的时候可以利用已经调查得出的资料预测的信息，当然这一过程中需要利用一定方法以及手段，通过对房地产市场中存在的各方面因素整合分析，对一个阶段的房地产市场的发展进行一定的判断。在一般的房地产市场预测环节主要有以下内容：臆断预测的目标方向性、收集整合调查资料、选择预测方法并且建立设施的数学模型、审核预测的结果、总结预测结果。
2 数学方法在房地产市场调查与预测中的应用
（1）数学统计方法分析。数学统计分析是一种描述性的定量性分析方法，这一种方法主要依靠描述以及评价研究对象的数量特点以及基本的变化规律。在这一种数学分析方法中比较常用的方法是有集中数据的变化趋势分析、分散的程度分析以及数据综合指数的分析。其中的集中数据趋势变化的分析是将全体数据中的整合变量的方向性规划为某一个数据指标上，这一点就成为这一组数据中的核心点，同时可以用它来代表整体的数据发展趋势。这种集中数据整合的方法有很多种，例如可以算术数据的平均数、中位数以及众数。分散的程度分析是借助整个数据数列之间变量的变化分散程度，数据的标志性变化的情况是指标的变化越小，平均数的代表程度反而越大，统计方法中的常用统计方法有：数据平均差、数据标准差以及离散系数。
（2）数学解析性分析。关于房地产的调查与预测方面的解析性统计分析方法主要是借助数学理论基础来进行的，通过对调查预测数据的规律进行深入的解析来定量数据的分析，常用的数学方法有：数据的方差分析、预测的聚类分析以及整合的因子分析等。在数据的方差分析中首先通过分析不同的调查数据来进行整合。在了解了整个调查的数列中自变量对因果变量的影响意义来预测整个调查结果的内容。同时数据方差分析应用的过程中针对一般假定的数据分布，可以选择相对比较稳定的方差来实现数据的预测。在预测的聚类分析中主要依靠特定的并且有规则的数列数据进行多元统计，整个的多元统计可以根据数量的变化选择多样性，在房地产市场的调查与预测中我们一般选择类聚的形式来进行聚类分析。聚类分析系统主要有：聚类法、动态聚类法、模糊聚类法等。当然随着计算机技术的不断发展，数学模型的方式成为了整合因子分析方法的主要依据，例如利用计算机中的SPSS软件对调查的原始数据进行统计。
（3）数学定量预测方法，在这一种方法中主要依据一元线性的模型建立来实现在数据资料的整合，一方面利用运用数学方法，另一方面结合计算机技术，对房地产的营销变化做出科学的估计和判断。数学统计模型是一个相对比较稳定的调查与预测应用，同时比较准确、客观真实，特别是在中短期的调查与预测中有比较客观的优势。
3 结语
数学方法在房地产市场的调查与预测中已经有了很长一段的应用历史，当然在经济不断发展的背景下，房地产市场的发展也会不断地提高，因此在整个过程中，我们可以通过调查与预测的更新来实现房地产营销的发展，因此对于数学方法的应用需要不断的去研究探索。
参考文献
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市场运行机制 政府宏观调控
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2011)03-277-03
一、引言
随着我国工业化与城市化的进程不断推进．房地产市场在住房制度改革后得到了快速发展与壮大。房地产业作为我国经济发展中的基础性产业和支柱产业，对我国经济发展的影响重大。房地产市场的健康发展与否，直接关系到我国的国计民生。现阶段，我国房地产市场运行过程中，出现了一些不容忽视的问题。直接表现为房价的居高不下，此外还存在着供需不平衡、供给结构不合理以及房地产商不公平竞争等一系列问题。面对这些仅靠市场机制已不能解决的问题，政府从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策以及住房保障政策等方面，对我国房地产市场进行了调控干预，但调控效果并不理想。因此，房地产市场要取得预期的调控成效．必须从市场和政府两个方面同时进行。对于如何有效发挥市场机制和政府宏观调控对我国房地产市场调控的作用也就成为了热点研究问题。
研究我国房地产市场调控的文献较多，大致可分为两类，一类是从市场和政府两方面进行分析的。另一类是单从政府调控分析的。
(一)从市场和政府两个层面对房地产市场调控的研究
赵传伟(2006)从市场和政府两个方面的运行机制对房地产市场调控进行了研究。从房地产市场运行机制来分析，他认为企业和个人追求利益最大化是市场经济的基本特性，但是在这个过程中，房地产商为获取更高的私人利益而提供虚假商品信息，甚至违反相关法律法规则说明了其运行的不规范性。此外，我国房地产市场的运行并不是一个完全竞争的市场，其商品的价格也不能反映商品的真实信息，这必然导致了我国房地产市场发展的不正常。从政府对房地产市场的宏观调控机制分析，作者提出正是由于市场经济条件下，市场存在着以上的不足，因此需要政府对此加以宏观调控。而我国由于地方政府与中央政府的政策目标差异，使得政府调控房地产市场的效果并不理想。因此作者提出需要在市场机制和政府运行机制两个方面对房地产市场进行调控才能取得相应的成效。张跃庆(2005)认为价格是市场经济的核心问题，对于很多开发商和学者提出的房地产价格只能由供求决定的说法，他认为是不符合市场经济运行实际的。他提出房地产商品价格与一般商品价格一样，都是由成本+利润构成的，而之所以我国的利率机制对房地产调控不起作用的原因是房地产开发贷款利率不是由房地产商负担的，而是转嫁给了消费者。他认为只有提高房地产市场化的水平。国家宏观调控政策和市场机制，就一定能够对房地产业发生国家预定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地产市场运行的基本情况后，认为需求结构的变化主要与住房价格有关，与硬性指标关联不大，单靠行政的手段使需求适应供应结构的调整难以达到目的，并对促进房地产市场健康发展提出了相关政策建议。此外，李旭辉(2008)从房地产行业垄断枧角，提出要斩断产业链条，用市场机制重新整合房地产业．并提出房地产的项目规划、设计、施工与销售、物业管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代税费；成立房地产业市场管理局，实现准公共产品的特许化管理等政策建议。可见，从市场和政府两个层面研究的文献并不多。以上学者的研究从不同的视角分析了市场和政府对房地产市场的调控作用，但是对二者在房地产市场调控中如何作用的机理并未涉及，且提出的政策建议未能有效结合市场机制与政府责任在房地产市场调控中的作用来制定对策。
(二)从政府层面对房地产市场调控的研究
目前大多数的文献研究集中于政府在房地产市场调控中的责任。俞露(2008)从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策和住房保障政策四个方面对政府调控对房地产市场的影响进行了效应分析。黎显扬(2010)分析了房地产宏观调控的必要性与可行性，提出房地产宏观调控的主要途径分为直接调控和间接调控两种方式，直接调控手段有价格指导和价格管制，计划，规划以及管理手段；间接调控手段有经济手段和法律手段。张鸿俊(2007)阐述了地方政府对房地产市场的影响．认为地方政府在房地产宏观调控中应进行角色转换，从受益者向监督者转变，以在房地产调控中充分发挥出地方政府作用。陈丹(2009)认为当前中国房地产市场过热。迫切需要政府通过宏观调控予以调解控制，但利率调控房价失效，土地储备制度调节房价难度高、效果差，期房销售制度改现房销售制度缺少相应的现实基础以及开征物业税的基础性工作准备不足。以经济手段为主的政府宏观调控工具已经出现“调控疲劳”．进而预示着当前我国政府对于房地产市场的调控或许将由以经济手段为主的“软着陆”转变为以行政手段为主的“硬着陆”。赵传波(2009)认为中国房地产市场处在整体供给过剩与价格持续上涨并存的非均衡状态，房地产价格受到房产商的操纵，是一个供给垄断价格而不是均衡价格，建立了政府参与下的房地产企业模型，通过模型分析得出政府和房产商在博弈过程中存在着严重的信息不对称和乐观预期，政府的政策效应实际上推动了房地产价格的上升．造成了房地产开发企业的效率损失和房地产市场上政府政策失灵。此外．张，张京京(2009)，程旭(2009)，孙军(2009)，童中文。邓熳利(2009)，孙琳(2008)，白曜新(2008)等作者从不同角度分析了政府在房地产宏观调控中的角色以及政府调控对房地产市场的影响。以上研究从不同视角分析了政府在房地产市场调控中的工具、作用、影响以及“政府失灵”，但却未分析市场机制在房地产市场调控中的基础性作用。
综上所述，目前对于房地产市场删控的研究还远远不能满足现实需要，本文将在对市场机制和政府责任在房地产调控中的作用机理分析之后，结合我国房地产的实际情况，分析市场失灵的具体表现以及我国政府所采取的政策及其效果分析，并据此提出符合我国房地产市场调控的政策建议。
二、市场在房地产运行中的作用机制
市场经济条件下市场运行机制在资源配置中起基础性优化作用，其作用的发挥是建立在两个前提条件之上的，一是市场充分竞争，二是价格反映真实商品信息。若两个条件有其一不能满足，则市场机制在配鼹资源时会出现“市场失灵”。
(一)市场机制在房地产运行中的作用分析
我国从计划经济向市场经济转变后，市场这只“看不见的手”就通过价值规律在房地产市场运行中起着基础性的配置作用。市场机制包括价格机制、供求机制和竞争机制，在房地产市场中．市场运行机制有其自身
的特点。
1．供求机制。供求机制是通过供求关系的变化导致价格的上涨或下跌，从而使供求处于平衡。当供过于求时，供给商之间竞争激烈，此时为买方市场，价格下跌；反之．当供小于求时，买方竞争激烈，为卖方市场．价格上涨。房地产市场由于其特殊性。供求机制发挥作用的形式也具有特殊性。一是供求机制的作用范围有限，因为房地产市场具有较强的区域性，一个区域的房地产业的短缺很难由其他区域的房地产业来弥补。此外。就算是同一个区域的房地产业由于建筑风格等的差异，其他房地产也难以替代。二是房地产供求均衡需要较长时间完成，因为房地产市场不像其他商品市场，其建设周期较长，在需求变化后，不能及时调整供给以符合市场需求。三是满足需求的方式较多，房地产市场不仅仅可以通过提高增量房地产的供给来满足市场需求。还可以通过改变存量房地产的用途，如出租转出售等来满足需求。
2．价格机制。价格机制是通过房地产价格围绕其价值波动的变化来影响房地产市场的供求，从而使供求趋于平衡，优化资源配置。对于房地产市场来说，若房屋销售价格上涨。则会使社会有效需求减少，而供给增加，若房屋销售价格下跌．则会增加社会有效需求，供给减少。此外，房地产市场租售比价的变化也可以促进存量房地产的流通，存量房地产如能有效进入流通领域，可在一定程度上解决供需失衡的矛盾。
3．竞争机制。房地产市场通过竞争机制实现资源的优化配置，竞争机制是其动力机制，包括争夺土地、市场、资金、人才以及先进技术等。房地产市场的竞争不单单是供给商之间的竞争，买方之间的竞争也很激烈。因为房地产商品具有差异性，特殊地理位置的房地产具有特殊的使用价值，买方会因此竞相提价，从而使得其价格远远高于其价值。此外，房地产市场的竞争还具有区域性，这与房地产市场本身具有较强的区域性是一致的。房地产商为了吸引顾客，会在价格、质量以及物业管理等方面展开竞争。
(二)我国房地产市场运行中“市场失灵”的表现
我国房地产市场运行中“市场失灵”表现在四个方面：一是房地产市场供需不平衡，二是市场信息不对称，三是房地产商不公平竞争，四是供给结构不合理。下面对每个问题逐一详述：
1．房地产市场供需不平衡。近年来，我国房地产市场表现出供小于求的现象，而且供需不平衡有不断扩大的趋势，这从近几年我国房地产开发企业建设成套住宅竣工与销售情况可以看得出来(见表1)。房地产开发企业住宅竣工的套数均小于住宅销售的套数，且有逐年扩大的趋势。直接的后果是我国房地产价格居高不下(见图1)。供需不平衡的原因大致可分为几个方面：一是我国改革开放以来，城市化进程加快，城市人口快速增长。客观上对房地产的需求加大；二是我国城市批准建设用地有限．土地供给不能满足快速增长的需求，致使“地王”频现；三是房地产商囤积土地、“捂房”现象严重。使房地产市场有效供给减少。四是房地产市场投机行为严重，虚增了房地产市场需求。
2．房地产市场信息不对称。信息不对称指的是交易一方对交易另一方的了解不充分，双方在与交易相关的信息在准确性、全面性、及时性与连贯性方面存在差别。由于房地产市场的特殊性，以及房地产市场预防信息不对称的成本费用高，我国房地产市场信息不对称的现象比起其他产品市场更为明显。我国房地产市场由于信息不对称已造成了诸多问题，并呈现上升趋势。在一个完整的房地产市场消费链条中，只有消费者是信息不对称的受害者．而开发商则无疑占据信息优势地位，我国市场管理层还没有建成中立的、公开的信息体系。
3．房地产商不公平竞争。市场经济条件下，房地产商通过正当竞争追求利益最大化本无可厚非，但是我国房地产商为了获取更高的私人利益而蓄意向市场提供虚假的商品信息，故意囤积居奇，以此抬高商品价格，并且因此给消费者的合法权益造成了不必要的损失，使得整个社会经济的健康发展也因此遭受损害。从现实情况来看，房地产商土地囤积逐年增长(见图2)，房屋空置率过高同时价格又不断飙升，本身就说明了我国房地产运行中的不规范性。
4．房地产市场供给结构不合理。供给结构不合理是我国房地产市场突出的问题之一，表现在三个方面：一是户型结构不合理，房地产供给中以大户型住房供给较多，而中小户型住房供给较少；二是价格结构不合理，中高端住房供给较多，低端住房供给较少；三是在住宅供给中，占人口总人数70％的中低收入者所需要的经济适用房的新开工面积以及投资完成额占比小且逐年降低．而别墅、高档公寓的新开工面积以及投资完成额相对来说占比大，且逐年增加。
三、政府在房地产运行中的责任
我国房地产市场运行在市场机制充分发挥作用的两个前提条件方面均存在不足．存在“市场失灵”，需要政府从社会收益最大化的角度对房地产市场进行宏观调控。
(一)政府宏观调控在房地产运行中的作用分析
在房地产市场调控中，政府主要是通过土地出让管理、财政税收政策、对信贷资源的疏导以及住房保障政策来影响房地产市场的内部运行机制，以促进资源的优化配置，同时兼顾房地产市场的公平性。
1．土地出让管理机制。由于我国土地是国家所有的，私人没有土地的所有权，因此政府有责任根据房地产市场的供求变化及价格的涨落来调节土地的出让计划。通过变动土地出让数量及出让方式．影响房地产市场的供给结构和供给数量，从而调节房地产市场的供需平衡。
2．财政税收机制。财政税收机制是政府对房地产市场调控的重要手段之一，政府通过对房地产市场的课税对象、交易数额以及征收税率的大小的调节来影响房地产市场的有效需求和有效供给，通过房地产市场需求结构和供给结构的变动．实现政府预期的政策目标，优化房地产市场的资源配置。
3．信贷政策机制。我国房地产市场开发经营的资金来源主要是银行信贷，因此，信贷政策机制可以从金融调控的视角对我国房地产市场进行调控。通过对房地产市场信贷规模的管理以及利率的变动．可以有效地调节房地产开发的力度以及购房者需求的大小。从而影响供给和需求结构，实现政府的调控目标。
4．住房保障机制。我国中低收入者比例非常大，必须有相关的住房保障机制来保障迭一群体的基本住房需求。政府通过制定相关的住房政策，如修建经济适用房、廉租房、规定房地产商在开发过程中经适房的修建比例等政策来保障广大低收入职工及住房困难户的基本居住条件．以促进社会的稳定发展。
(二)我国政府对房地产市场进行宏观调控的措施及其效果分析
针对我国房地产市场存在的一系列问题．我国政府从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策以及住房保障政策等方面，对我国房地产市场进行了调控干预，但调控效果并不理想。
1．土地政策分析。我国房地产市场过热问题是一个结构性问题，用土地出让管理措施来调控结构性矛盾，其政策效果不强。更重要的是我国是多渠道、多源头供应土地。由于我国财政体制的原因，地方“土地财
政”的局面难以改变．导致地方政府和中央政府的调控目标不一致，通过土地出让管理措施调控房地产市场针对性不强。
2．财政政策分析。我国政府对房地产需求调控中，出台了一系列相关的房地产税收政策，比如从2010年1月1日起，政府对个人购房不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，还有诸如二手房转让个人所得税等，这些政策的变化会对房地产市场产生一定的影响，但却不能从根本上使房地产市场供需达到平衡。
3．货币政策分析。货币政策是我国政府对房地产市场常用的调控手段，诸如调整准备金率、调整住房公积金存贷款利率、调整购房首付比例等。如2010年4月15日对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭．贷款首付比例不得低于30％．4月17日对房价过高地区暂缓发放第三套房贷等等。这些货币政策在一定程度上遏制了房地产市场的投机需求，但仍不能从根本上解决房地产市场存在的问题。
4．住房保障政策分析。1998年我国城镇住房改革的目标就包括要建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，政府在调控的过程中也加大了保障性住房供给的干预。但是我们从表2和表3可以看到无论是经济适用房开工面积占住房开工面积的比重，还是经济适用房投资完成额占住宅投资完成额的比重都在逐年的下降。这是由于政府对经适房的价格管制使得房地产开发商不愿投资低利润的经适房，而是投向高利润的豪华住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效监督机制的缺乏，政策未能得到有效实施。
四、完善我国房地产市场发展的对策建议
