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中图分类号：TU984 文献标识码：A
我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。
1、城市规划的概述
城市规划是一门自古就有的学问，每个民族都有其独特的知识组成。而城市规划其实是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。同时城市规划的研究是城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。
城市规划是城市发展的目标和城市建设的依据，房地产开发则是城市发展目标的实施过程。房地产开发必须服从城市规划，服从城市社会经济发展的需要，这是从城市建设与发展的全局利益出发考虑的，同时也保证了房地产开发的社会效益、经济效益、环境效益的统一。然而，在当前我国城市化进程快速推进的过程中，城市规划与房地产开发之间并非是理论上的协调发展，一方面房地产开发速度过快，过度开发、破坏性开发等现象严重；另一方面城市规划则滞后于城市房地产的发展，严重影响了政府对城市发展的宏观控制力。
2、城市规划和房地产开发的关系
所谓的房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发转变成房屋的过程。从某种程度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。而城市规划是一个城市房地产开发的"龙头"，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分。同时城市规划与房地产开发的侧重点不同。在战略上，城市规划侧重于宏观地分析城市的发展条件，确定城市的发展方向；而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展和现实收益。从信息反馈角度来看，城市规划侧重于听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要；而房地产开发则侧重于收集市场信息，适应市场的需要。在空间上，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置；而房地产开发多从局部考虑项目的区位选择。在时间上，城市规划侧重于长远的效果，并兼顾近期的发展建设；而房地产开发更侧重近期的效果。从效益来看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境效益的相互统一，侧重于研究降低社会边际成本，提高整体综合效益；而房地产开发更关心开发项目、开发土地和开发企业的经济效益。
因此，城市规划是房地产开发的基础，没有城市规划，房地产开发就没有方向和依据。只有在详尽的城市规划指导下，房地产开发才具有前瞻性，才能可持续发展，在收到经济效益的同时，还可以带动相关产业的发展,以达到其本来的目的。两者的关系也可以说是宏观与微观、整体与部分、长期与短期的关系，是后者服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。
3、我国城市规划与房地产开发之间存在的问题
3.1、房地产开发片面追求利润，忽视了城市空间的综合利用
房地产开发商在经济利益目标的驱动下，忽视了开发项目的环境效益，甚至脱离了城市规划控制，使得一些地块过度开发，建筑密度、容积率和建筑间距能提则提、能压则压，与居住舒适度直接相关的绿地率一降再降，开发行为的随意性较大，难以使规划控制作用真正落到实处。国外高层建筑的发展为城市腾挪出更多的公共绿地和休闲空间，而我国高层建筑的发展却只是单纯的提高了土地的容积率和建筑密度。开发商往往从自身利益出发，注重企业的经济利益和微观效益，忽视了全局利益和地块的综合利用价值，使得城市宜居功能严重缺失，城市的综合竞争力受到很大影响。
3.2、城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性 我国城市规划编制工作需较长时间，完成后经权力机关批准才具有法律效应，实施若干年后，加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下.房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局严重失调，原有规划失去意义。
3.3、城市规划编制体系不完善、面临挑战 其主要表现在以下两方面：（1）规划编制内容综合性不够，缺乏经济分析。由于房地产开发具有明显的对经济利益的投机性，因此，城市规划编制的内容综合性不够、可操作性差，缺乏经济分析和规划编制体系不完善等问题，势必削弱其对房地产开发的调控能力。（2）城市规划编制的动态性和可操作性差。目前，城市规划的编制仍较多的偏重于物质建设规划，注重于确定规划期的人口和用地规模；对于房地产开发所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分区的原则，注重于静态的“最终蓝图”；对城市总体规划要求面面俱到，编制和审批的时间过长，可操作的时效性差；而控制性详细规划，往往又不能从全局上把握城市土地开发利用过程中房地产开发用地的规模和强度。
协调城市规划与房地产开发和谐发展的举措
4.1完善法制建设,强化城市规划对房地产开发的约束性、引导性管理
目前，我国城市规划大多以终极的理性规划方式为主, 难以面对现实中的冲突。规划只是政府部门的政绩与形式，在具体的实施管理中也缺乏相关的法制依据有效保障规划的实施。所以，我国需要以《城市规划法》为基本依据，建立健全的规划实施办法和监督办法以及区域性技术规范和地方法规，增强城市规划对房地产开发中的风险和不确定性的适应性，提高城市规划的服务意识，调节房地产开发与城市规划的互动关系，以完整的责权约束机制和广泛的监督机制保障规划实施中的强制性，以超前意识指导和引导房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展，保障规划实施中的持续效应。
4.2、城市空置化现象日益突出
目前，城市空置化现象这一问题日益严重，即城市的中心存在一定数量的未完全开发的土地空间。开发商开发规模过大，也会导致供大于求的局面，房屋滞销，空置房过多。此外，社会上层富裕人群购置多处房产进行炒作转售从中赚取利润，实际使用率却很低，以及不法房地产商故意捂盘惜售或哄抬房价等。这就要求我们完善城市规划对房地产开发的引导机制。此问题可以从3个方面着手：首先是增强全民的法制意识。应根据各地的实际情况,以市场为前提，以《城市规划法》为依据，制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用；其次是增强规划的超前战略性意识。城市规划通过战略研究发现空间变化的多种可能性，分析哪些是影响空间变化的决定性因素，能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备，按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，从而促进房地产业的健康发展；最后是增强规划行政主管部门的职能，提高城市规划的服务意识。
4.3、尽快完善房地产市场的预警监测体系
建立房地产市场监测系统，形成统一的房地产信息库，可以为城市规划提供其所必需的信息。因此，要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析。与此同时，要尽快结束当前土地市场的“双轨制”，实现土地使用权转让的市场化，以强化地价对城市用地结构合理化的促进作用。
4.4城市规划应加强对房地产开发的管理
城市规划应加强对房地产开发的管理首先必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城乡规划法》为依据，制定实施细则、规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用；其次是必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发商有一定的时间准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。第三是做好控制性详细规划。通过各项控制指标来控制过度开发，它一般规定8-9项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。第四是必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。通过强有力的执行、调控和整合，协调各方利益，真正做到局部利益服从整体利益，个别利益服从大局利益，眼前利益服从长远利益。
结束语
城市规划和房地产开发都是为改善城市环境和提高人们生活的质量服务。由于行为方式、实施主体、实现周期和实现方法等方面的不同，城市规划和房地产开发之间存在一定的矛盾。因此，正确处理这两者的关系，采取适当措施，使两者协调互动，才可以使城市得到更好的和谐发展，不仅可以为人们的居住提供一个更好的环境，而且还可以使城市规划和房地产开发协调互动，从而实现城市开发建设的良性循环。
我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。本文试图就这一问题，从几个方面进行分析研究。
一 城市规划与房地产开发的特点
城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优
城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为,开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。
2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为
我国城市规划年限比较长，约5―20年，甚至更长，长期发展利益为其重要依据；而对城市房地产开发最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。
3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性
我国城市规划编制工作需较长时间，完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下，房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。
二 城市规划与房地产开发的关系
首先城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。我国《城乡规划法》规定“城乡土地利用和各项建设必须符合城乡规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。
其次，城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。
再次，城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较高层次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生产生活的需要。
总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。
三 我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现
目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。如过度开发、随意性开发等行为，导致开发部门为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑密度，压缩基础设施、绿化、道路等公用设施的开发，往往导致居住区面貌单调，公用设施配套不完善，日照不足，居住环境质量下降等。
四 我国城市规划与房地产开发协调发展采取的措施
城市规划对房地产业发展调控的作用最直接、最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定符合市场经济规律的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。
1.市规划应加强对房地产开发的管理
首先，必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。其次，必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城乡规划法》为依据，制定《城乡规划法》实施细则、城乡规划管理技术规范等地方法规，使城乡规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。第三，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2.规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力。
在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，促使使规划设想付诸实施。另外，我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位，难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划作出调整和补充，逐步实现“滚动规划”。
3、加强城市控制性详细规划覆盖范围。对用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等作出控制，划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。
今年年初以来，深圳、上海、北京等一线城市的房价直线非理性上涨，与当地的市场经济基本面严重背离，也让当地的行政部门感到措手不及，政府及时出手进行了调控。而二、三线城市却出现了房屋空置率高企的现象，政府虽多方给当地房地产市场“打强心剂”，却收效甚微。一线城市限涨与二、三线城市解禁促销的措施，旨在促使房地产经济与市场经济协调发展。结合工作实际，下面就房地产经济与市场经济协调发展谈几点看法，以期抛砖引玉。
1房地产经济与市场经济协调发展的重要性
多年来，我国经济高速发展，房地产经济的促进作用是功不可没的，多行业受益于房地产经济支撑，人民生活水平和居住条件得到了大幅改善。同时，一直被认为影响社会稳定的就业问题，得益于房地产经济的繁荣，解决了大量闲余社会劳动力就业问题。但是，过热的房地产经济也给社会带来了负面的影响。过快上涨的房价让普通家庭承受着巨大的购房压力，这其间隐藏着巨大的社会安全隐患，一旦这一矛盾进一步激化，将严重影响给社会稳定。因此，政府相关部门应该着力从房地产经济发展的市场规律入手，总结多年来我国调控房地产市场的经验和教训，科学合理地调整政策，调剂市场良性发展。同时，还要加大力度建设保障性住房，解决部分困难群体的住房问题，确保社会稳定。
2房地产经济与市场经济协调发展存在的问题
2.1房地产价格过快虚涨背离了市场经济发展规
律市场具有调节作用，按照供需关系有其自身的规律和作用。然而，一旦市场被人为地操控，其自身作用和规律便会完全失去，最终结果导致商品的价格与实际价值相去甚远。当前，我国房地产经济发展极不协调，一线城市房价高不可攀，而三四线城市“鬼城”的空置率却居高不下，一方面由于当地政府为了卖地没有对房地产市场加以正确的引导，更多的则由于炒房、炒地的资本作用导致的。科学合理施策，是政府相关部门应该着力抓好的工作。严密监视房地产市场运行动态，控制“地王”“天价楼盘”的恶意炒作。同时，加强舆论宣传引导，打击媒体吹风助涨助跌炒作也是十分必要的。
2.2非理性上涨的房地产价格给国民经济平稳健康发展带来了危险
过快上涨或下跌的房价，都是非理性的。市场的调节作用根本没有起到作用，反而会对购房者产生极大的影响。首先是房价上涨给低收入群体带来了巨大的经济负担。其次是房价下跌会严重威胁银行的贷款安全，购房者一旦无力偿还贷款，进而产生大量的违约，其系统风险是巨大的，甚至会威胁到社会的和谐稳定。
3促进房地产经济与市场经济协调发展的措施
市场经济发展有其自身的规律，但我国的房地产经济发展已完全背离了这一规律，更多的是人为的炒作。物极必反，过快过猛上涨的房价一旦价格回归价值，其下跌的速度将会严重打击国民经济的健康稳定发展，世界其他国家房地产泡沫破灭的例子已经给我们提供了经验和教训，参考他们多年前的房地产经济发展实际，可以很好地为我们的调控发展提供支持。我国经济发展进入新常态后，我们应该适应新常态，树立新的理念，促进房地产经济与市场经济互动良性发展。
3.1调控房地产价格平稳健康发展
市场一旦出现非理性的波动，政府适时运用政策调控价格是十分必要的。如果放任其非理性的涨价，进而形成严重的房地产经济泡沫，最终泡沫破灭将对国民经济产生严重的冲机，同样，放任其价格下跌，无人购买将导致空置率升高，既浪费资源，同样更加伤害国民经济健康发展。及时监控房地产价格，再运用行政手机调控房地产价格在合理的范围内良性发展，让价格与价值回归理性，按照市场经济规律发展，对于房地产经济健康发展具有重要意义。
3.2严格约束信贷行为，加强银行贷款的系统风险监管
无论是哪一行业，在市场经济环境下，政府以及相关部门都应该做好金融监督工作，以维护金融市场秩序。一直以来，我国的房地产企业大多高度依赖银行的贷款，一些较小的房地产企业根本没有开发实力，靠搞关系大量从银行融资贷款进行楼盘开发，一旦市场价格大跌，房子卖不出去，小企业根本无力承担这么大的风险，房企老板“跑路”违约将严重威胁银行的信贷安全。因此，政府与银行都应该做好金融监督工作，严格约束房企信贷行为，加强银行贷款的系统风险监管。
近些年来，房地产行业的发展非常快速。在其发展的过程中，房地产企业之间的竞争也越来越激烈，从而使得房地产经济不协调，拉大了贫富差距，这对于我国构建和谐社会有着不利的影响。鉴于此种情况，如何解决房地产经济所带来的负面影响，促进房地产经济和市场经济的和谐发展，成为人们当前关注的焦点。
1房地产经济和市场经济不协调的体现
（1）部分地区房地产价格以及价值之间出现部分不协调。房地产行业在快速发展的过程中，其价格的波动比较大，而且在部分地区已经出现了价格和价值之间一定程度不协调的情况，此种情况的出现，使得市场经济的秩序受到了不利的影响。尤其是在最近几年，房地产价格的上升趋势是十分明显的，导致此种情况的原因主要有以下两点：①房地产开发商采用不法销售手段来提高其价格。这样就使得房地产经济成为泡沫，在发展的过程中和市场经济成为对立，其安全性以及稳定性无法得到保证；②受泡沫经济的影响。房地产行业是高利润以及高风险并存的行业，在发展的过程中会面临一定的经济风险，这样就使得房地产价格居高不下[1]。另外，房地产行业在发展的过程中，会占用大量的土地资源，这样就加剧了资源浪费，从而对我国的可持续发展产生了不利的影响。（2）政府过度干预。房地产行业的快速发展，引起了政府的关注，所以政府加强了对房地产行业的宏观调控力度，但并没有有效地解决房地产价格问题。房地产行业在发展的过程中，受很多因素的影响，其中比较突出的就是国家政策对其影响不大。有部分人将购房作为一种投资，所以有些比较富有的人就大量购买房子，这样就使得一人多房以及多人一房的情况出现。面对以上的情况，国家应该从政策方面进行限制，但实际情况却是国家出台了一些政策，但这些政策对于市场的了解并不深入，所以制定的政策很难解决市场中的问题，只能通过民意来进行控制，进而导致政策流于形式，并没有任何实质性的意义[2]。（3）资源利用不合理。房地产经济属于粗放型经济，在其发展的过程中，需要对土地进行不断的开发利用。这样一方面导致我国的土地资源越来越少，并且对占用的土地也没有进行合理地利用，从而导致土地浪费现象严重；另一方面，使得环境污染更加严重，房地产行业在发展过程中造成的后果，导致房地产行业想要长久地发展下去具有一定的难度。
2房地产经济与市场经济协调发展策略
（1）控制房地产的市场价格。房地产行业在快速发展的过程中，高昂的价格使其扰乱了市场经济的正常发展。所以想要实现房地产经济与市场经济的协调发展，首先要做的就是对房地产的市场价格进行严格地控制。对房地产价格进行控制，并不是意味着要降低房地产的价格，而是应该保证其价格和价值是相符的，以此来保证房地产价格可以处于稳定的状态。我国对房地产价格进行控制的力度不断加强，在金融危机的时候，房地产的价格是低于正常水平的，这样就使得房地产行业的发展受到阻碍。在金融危机度过之后，房地产价格快速上升，这些情况都对市场经济的稳定发展产生了不利的影响[3]。因此，国家应该通过宏观调控来对房地产价格进行有效地控制，确保其稳定地发展，从而降低房地产价格波动对市场经济发展的影响。另外，房地产的价格波动还是引起泡沫经济的主要因素，因此，政府应该通过宏观调控来对房地产价格进行有效地控制，使其价格可以处于正常的范围内，以此来维护市场经济的秩序，保证市场经济以及房地产经济的协调发展。在对房地产价格进行控制的情况下，2015年以来全国整体的楼市销售温和回暖。1～5月全国商品房销售面积已经达到35996万平方米，同比下降0.2%；商品房销售额达到24409亿元，同比增长3.1%，已经回正。虽然销售数据有了一定程度的增加，但从整体分析可以看出，房地产开发投资增速仍然呈现的是下降。1～5月房地产开发投资累计完成额32292亿元，同比增长了5.1%，增速比1～4月累计完成额增速回落0.9个百分点。（2）加强对房地产经济的金融监管力度。想要确保房地产经济和市场经济可以协调发展，相关部门就应该对房地产经济进行严格地金融监管。比如说，对房地产企业的借贷的还款能力以及市场效应等进行严格控制。这样既可以保证银行资产结构更加规范科学，还可以推动银行改革的进行，对房地产行业中存在风险的项目进行回避，以此来降低市场经济所要面临的金融风险。（3）加快房地产经济的转型速度。在社会不断发展的过程中，对环境进行保护，实现人与自然的协调发展已经成为当前人们的发展理念，并且还要求房地产行业在发展中也进行环保以及节能。面对这样的情况，房地产企业在发展的过程中，必须按照节能并且环保的要求来发展。而房地产企业想要实现这一目标，就需要进行转型，只有这样才能在满足社会发展需求的基础上进一步发展[4]。与此同时，政府还应该发挥自身的作用，通过政策以及宏观调控等手段来推动房地产经济的转型。政府可以对坚持低碳环保的房地产开发商给予政策方面的支持，也可以利用对贷款利率调整的方式，来吸引传统房地产开发商转变发展理念，进而实现房地产行业的可持续发展。
3结束语
综上所述，房地产经济对我国经济的发展有着至关重要的影响。国家应该提高对房地产经济的重视程度，并采取有效的措施推动房地产经济的稳定发展，从而促使房地产经济和市场经济可以实现协调发展。与此同时，政府还应该加强宏观调控力度，通过对房地产经济进行有效地控制，来促进其与市场经济的协调发展，从而实现我国的可持续发展目标。
作者:朱晓林 单位:徐州市白蚁防治管理处
参考文献：
[1]孙玉明.探讨房地产经济与市场经济的协调发展[J].财经界(学术版),2015,(10):11+49.
关键词:
经济法;视域;房地产;宏观调控;行为透析
一、我国房地产宏观调控行为特征分析
(一)遵循法律规定下进行宏观调控具体行为我国房地产工作的宏观调控行为具有众多特点，根据其工作的性质进行判断不难发现，宏观调控的制度行为必须遵循严谨的法律和法规制度，在良好的制度体系框架下实现对经济工作的进一步完善。在良好的环境和氛围之下进行相关工作的运作，所有的运作权利和职能，以及程序中涉及的具体内容和措施都是需要遵循一定制度执行的。
(二)遵守市场监管法则基础下进行房地产宏观调控房地产的宏观调控工作还需要遵循市场的基本原则，服从市场的监督和管理制度，在良好的法则规范条件下进行制度的运作和执行。社会的相关职能部门必须认识到市场运营的重要性，以及法律、法规监督管理的重要性，希望能够通过良好的宏观调控制度在遵循市场管理工作的基础上进行相关工作的执行。
(三)房地产开发需要重视土地资源维护我国房地产工作开展的过程中存在不同的宏观调控特征，其中非常重要的工作内容还涉及到房地产开发时设计的土地资源维护工作内容。在房地产开发过程中出现的土地资源工作不单单涉及到环境的因素，还存在财政、税务等众多内容。
(四)房价调控政策不能脱离经济法原则市场运作过程中出现的房价调控工作内容，也需要在良好的制度监督下完成，并且不能够脱离实际的经济法规则和内容，需要进行相关工作的宏观调控，具体工作设计到对实际产生的经济价值进行有偿的服务，另外就是在行政法规和制度的内容下进行调节与完善，进而实现对制度的调整。
二、我国房地产宏观调控行为的经济法规章制度
(一)房地产宏观调控需要坚持合法性本质原则需求从整体角度进行观察，我国的房地产宏观调控制度存在一定的行为约束，需要在经济法的基础下进行相关工作的执行，要求在规章制度监督的条件下完成众多的工作内容。只有完善相关的工作职能和效果，才能够合理的进行市场行为的推进和拓展。
(二)房地产宏观调控需要在经济决策和法律规制紧密联系下执行房地产的宏观调控工作需要在良好的经济法规和秩序下进行，只有将决策的内容与法律的规则进行融合，才能够保证相关部门对于房地产行业的宏观调控需求，也实现对国家法律、法规的进一步完善，以此实现国家权力和制度的进一步执行与完善。构建宏观的职能体系对于社会的进步具有重要的意义，进而实现政府与行业发展之间的紧密联系。
(三)脱离经济法的房地产宏观调控会导致行政专权一旦房地产的宏观调控工作出现问题，就会导致实际的经济法规监督和管理工作出现偏差和缺失，导致社会体系发展的单一性和不规则形。行政专权的局面影响了市场经济的稳定性，在不符合经济法范畴的管理制度监督下影响了房地产宏观调控制度的缺失。
三、经济法视域下完善我国房地产宏观调控对策
(一)构建良好的房地产宏观调控法律体系构建良好的房地产宏观调控法律监督体系，对于完善房地产行业发展具有重要的影响作用，这一政策的实施具有非凡的意义，是改革开放政策不断进步与发展的重要体现，也是关注到我国特色社会主义国情发展的基本需求而进行调整的重要工作内容。关注到国家发展的基本情况，以良好的法律监督体系实现对房地产工作体系的进一步巩固，以此实现对经济视域下房地产行业的长足发展。
(二)体现经济法利益观的房地产市场宏观调控房地产行业在发展的过程中受到了市场经济的宏观调控，这一政策的实施实现了经济法的利益观念完善，也体现出经济法视野发展下的社会需求，对于完善我国的基本经济制度和宏观调控工作具有良好的影响力。
(三)以制度创新促进房地产市场调控成效革新房地产行业在市场经济发展中的宏观局面，需要以良好的制度进行管理和控制，实现全面的制度监督是完善整体市场经济发展环境在重要措施和发展对策。体现出宏观调控对于我国国民经济权益上的保护，才能够满足社会不断发展和完善的重要目标。
(四)以科学的市场调节手段实现最大程度的公众利益以科学的方式进行市场经济的调节，才是满足社会发展重要需求的关键。房地产行业在运营和发展的过程中不断的遇到新的问题，采取宏观调控的制度能够解决行业发展中存在的问题，同时也成为保护社会民众经济利益的重要举措。
四、结论
综上所述，本次研究通过了解和掌握我国房地产宏观调控的相关内容，并具体分析其中涉及的特征和内容，希望能够在掌握相关工作细节的基础上，积极的与我国经济法律和法规进行配合，以此实现经济制度的完善。
［参考文献］
在我国房地产经济建设与发展的过程中，其对市场经济产生的影响是不可忽视的，只有房地产经济得到了发展，市场经济才能得到稳步的提升，满足市场经济与房地产事业协调发展的趋势，并且还能预防房地产经济对市场经济带来的风险，所以在我国当前的建设过程中，应该保证房地产经济与市场经济协调一致的发展，二者之间是相互依存以及相互影响的关系，之所以要加强相互协调的发展，主要是为了能够保证房地产经济在市场经济中充分的发挥其作用。因此本文重点对相关方面的问题展开了探讨，希望能够对今后的房地产行业发展起到一定的作用，同时促进我国市场经济的建设。
1 房地产经济发展的意义
在房地产经济不断发展的过程中，其主要的发展意义体现在以下几点。首先是通过房地产经济的发展，能够为我国国民收入的增长带来一定的促进作用。我国的房地产经济在发展的过程中经历了一段较长的历程，所以在国内收入方面呈现出不断增长的趋势，在经济体中其作用是无法代替的。其次是在房地产经济发展的过程中，能够满足人们对住房的需要，并且让人们的生活质量变得更好。第三，在房地产经济发展的过程中，我国的就业情况也得到了极大的改善，就业压力有所缓解。与此同时，房地产行业的发展虽然对我国的经济发展带来了积极的作用，但是因为房价的关系，很多居民根本无力承担高昂的房价，所以对国民经济的建设也产生了一定的阻碍作用。因此我们应该从现实情况出发，对房地产行业加以有效的调控，这样才能促进房地a经济拥有一个良好的未来。
2 房地产经济与市场经济发展的不协调问题
在当前的房地产经济发展过程中，主要存在的问题就是与市场经济的发展不协调的现象，这一现象主要表现在两个方面。首先是在价格上，价格与价值背道而驰，因此对市场产生了极大的波动。虽然价格围绕价值进行上下波动是一种十分正常的现象，但是如果这种波动较大，就会与市场的需求相偏离，造成房地产价格持续上涨，在这种情况下，如果是供不应求的，那么就满足市场经济规律的要求，但是在现实生活中，房产价格的增长是人为因素带来的结果，这对健康市场的发展是不相符的。其次是泡沫经济的影响造成市场出现较大的波动。虽然房地产经济能够创造一定的收入，但是在这一过程中却不能忽视泡沫经济的现象，一旦价格出现较大的增长，那么就越容易出现泡沫经济的现象。并且在银行信贷业务中，房地产信贷占据着很大的比重，所以资金链出现断裂的现象必然会对整个行业带来极大的冲击，银行因此也会面临严重的损失，进而波及其他产业，要想对市场经济加以有效的维护将会是十分困难的。
3 房地产经济和市场经济协调发展的措施
3.1 控制好房地产商品的价格
加强对房地产商品价格的有效控制是重要的手段，采用这一手段可以有效的预防泡沫经济的产生，避免市场经济出现瘫痪的状态。在众多的经验教训中都能看到这一点，因此有效的对房地产商品价格进行合理的控制是很有必要的，但是并不一定要采取强制性的手段，只要某一产品具有与价格相符的价值，就可以按照价值制定价格，这样才能真正的满足供需平衡的要求。应该严格预防价格与价值严重不符现象的出现，这样最终就会让房地产行业陷入困境之中。我国当前发展过程中的主要矛盾就是房地产价格过高，因此国家需要采取必要的措施对这一矛盾进行治理。
3.2 做好金融监督
无论是哪一行业，在市场经济环境下，政府以及相关部门都应该做好金融监督工作，以维护金融市场秩序。我国目前的房地产市场之所以会出现价格虚高的现象，主要就是金融监督工作不到位，有很多的房地产企业自身并不具备开发大规模房地产的实力，但是通过向银行借货等方式进行了大规模的开发，这种行为非常容易引起银行坏账现象，很多的开发商开发出来的房地产价格过高，无人问津，银行货款也就无法按时归还，因此政府与银行都应该做好金融监督工作，全方位的了解房地产企业的各个信息，尤其是偿还能力，加强控制力度，并且对银行货款行为进行相应的调整，从而使资金更加隔离的配置，从房地产行业逐渐的流向其他有更有希望的产业中，也使整个市场经济繁荣发展起来，而不是过度集中在某一产业中。为了达到金融监督的目的，政府以及银行都应该对自身的很多业务进行改进创新，在改进传统的存货模式的同时，还要引入更多的没有任何问题的资产，尽可能的降低高风险货款的比例，从而实现房地产经济与市场经济的协调发展。
3.3 尽快实现房地产经济转型
目前房地产经济发展与市场经济并没有完全的靠拢，甚至有些脱离市场经济的发展走向，因此政府在各方面上鼓励房地产企业实现经济转型，实现低碳环保，不再只是考虑经济效益问题。政府可以利用杠杆经济原理来对房地产企业进行有效的调整。杠杆作用主要表现在以下两方面：一方面，政府可以通过政策支持鼓励更多的房地产企业投资智能建筑，在开发的过程中给予更多的优惠，这样参与智能化建筑的开发的开发商就会越来越多，进而改变这种房地产开发商经济发展模式，另一方面，政府也可以对购买低碳环保的住宅的用户实行优惠，进而扩大购买人数，购买人数的增多，又会促进开发商开发智能化的环保的建筑，进而完全的实现了房地产经济的转型，也促进了我国建筑行业的良性发展。
结束语
综上所述，可知就我国目前的房地产经济与市场经济发展现状来说，采取措施使其能够和谐发展已经成为刻不容缓的任务，房地产产业的初期发展对市场经济来说起着非常大的作用，但是因为市场监管等工作并没有落实到位，使其越来越偏离市场经济发展方向，因为相关部门应该给予更多的优惠政策，促进房地产企业转型。本文是笔者多年房地产经济发展研究经研究的总结，希望为市场经济的发展提供借鉴。
参考文献
伴随着经济社会的不断发展，我国房地产企业之间的竞争日趋激烈，从而在一定程度上导致房地产经济出现了不协调的情况，这在一定程度上加大了我国贫富差距，从而激化了社会矛盾，不利于和谐社会的发展，所以加大的房地产市场的管理力度，保障我国房地产市场经济的健康发展是当前房地产市场的重中之重。
1 房地产经济发展的重要性
作为国民经济的重要组成部分，房地产行业经济的发展不仅是房地产行业稳定发展的基石，也是房地产经济和市场经济协调发展的重要保障。所以对房地产经济中存在的问题进行研究是保障房地产经济健康发展的关键环节，就房地产经济中存在的问题采取措施加以解决，也对完善市场经济、提高我国竞争力有一定的促进作用。
1.1 增加国民收入
房地产经济长期稳定发展是我国国民收入总值的重要增长点，我国国民经济之所以能够快速稳步上升与房地产经济的发展分不开。事实证明，房地产经济带来的经济效益在所有行业中占有十分明显的优势。
1.2 提高了人们的生活质量
改革开放深刻地改变了人们的生活，人们的生活水平都有了明显地提高，自然而然的对生活质量有了更高的追求。住房是人们最为基本的生活需求，房地产行业就直接改变人们的生活，从多层到高层，从扶梯到电梯，人们的住宅环境得到了极大地改善，生活质量明显提高。
1.3 促进社会进步
房地产经济的发展能够促进社会的进步。最为基本的就是提供很多的就业岗位，比如说，房屋销售工作，对人才的需求量很大，这在一定程度上帮助了很多大学毕业生就业，有效地缓解了连年紧张的就业矛盾。
在房地产经济的发展中，存在着一些问题，比如，房价过高已经在社会上引起了不满，这不但加大了社会矛盾，也不利于我国市场经济的发展。相关职能部门应该加以分析，追根溯源，积极借鉴国内外先进的成功经验，对房地产经济以科学合理的方式进行引导，从而使房地产经济能够健康、持续、稳定的发展。
2 房地产经济与市场经济不协调的原因
2.1 价格与价值出现不协调
房地产的价格与价值背离的现象引发了强烈的市场波动，价格是围绕着价值进行波动的，但现阶段的房地产价格过高，偏离了其自身的价值，这也就扰乱了市场经济的秩序。近几年，我国的房地产价格一路飙升，其主要是由于开发商的非法销售手段以及炒房团的影响，造成房地产行业出现泡沫经济，这与市场经济的发展是相反的，难以保障房地产经济向着稳定、健康的方向发展。此外，由于泡沫经济的问题，导致房地产的发展过程中存在一定的经济风险，并随时面临着市场破裂的现象。房地产进行开发的过程中需要大量的土地资源，并在建设的过程中造成极大的能源浪费与环境污染，这不仅对房地产行业有着一定的影响，也阻碍了我国的可持续发展。
2.2 政府的过度干预
我国对房地产的发展较为重视，所以对其进行宏观调控的力度相对较大，但效果却并不明显，没有对房地产价格过高的问题进行解决。2013年2月20日出台的"国五条"虽然对炒房投机的现象进行了抑制，但对市场的刚性需求的影响不大，虽然使二手房的交易成本提高，但对一手房的影响却是相对较小。房地产市场受到多种因素的影响，所以国家的政策难以对市场的状况进行解决。现阶段房地产经济依然被认为是财产保值的主要方式，目前阶段，我国的房地产经济并没有受到政策的影响，一手房与二手房之间的价格差异相对较小。尤其是现阶段很多的政策在制定的时候没有对市场进行研究，所以市场也就无法成为政策制定的依据，只是按照民意来对市场的秩序进行干预，这也就难以将政策贯彻落实，更是起不到预期的效果，并随着时间的发展逐渐流于形式。
2.3 对资源利用的不合理
房地产经济长期处于粗放式的发展模式，已经导致很多不利的要素在环境中慢慢滋生，这其中包括对土地无计划、无节制的开发，没有环保和节能的概念，都加剧了环境的污染与能源的破坏，房地产行业可持续发展无法保障。我国人口众多，人均资源占有量贫乏，这些年房地产行业对土地的开发，已经破坏了我国的自然环境，加大了能源矛盾，不符合我国可持续发展的基本国策，更不利于我国经济社会的健康稳定发展。
3 解决房地产经济与市场经济不协调的对策
3.1 调控房地长价格
现阶段房地产价格偏高，违反了价值规律，一定程度上造成了市场混乱的局面，这就要求有关部门对房地产的市场价格进行有效调节，调节并不是要打压房地产价格，更不是无底线地降低房价，而是要通过合理的手段来使房地产的价格与它真实的价值相适应，稳定房地产动荡的现状。近些年，我国房地产中一个最重要的问题就是房价过高。而在金融危机时候，我国的房地产又是由于价格过低，企业的资金不能进行有效地运转，房地产行业的发展一度受到阻碍。综上所述，可以看出，房地产的价格不能过高也不能过低，否则都不利于房地产经济的发展。国家的有关部门应该做好调控工作，地房产发展的各个环节进行调研和把关，从而正确地判断房地产经济与市场经济之间的协调程度，制定出行之有效的政策法规。其实，价格始终是引导房地产发展的关键因素，泡沫经济也是由此而来。因此通过政府正确的宏观调控地引导使得房地产的价格回到与其价值相适应的范围内，建立正确房地产行业秩序，是保障市场经济健康发展的重要手段。
3.2 加大对房地产经济的金融监管力度
政府相关部门应该加大对房地产市场进行金融方面的监管力度以便保障房地产经济与市场经济能够和谐发展。房地产的各个环节都应该进行有效地管理，特别是在投资和还款能力上，对这些方面进行管理是加强房地产与银行间合作的基石。将房地产的借贷业务与资金流动进行控制，是保证银行的资产结构更加地科学化和合理化。
3.3 加快房地产经济的转型
社会发展进行时，环境保护越来越受到人们的重视。在房地产经济中倡导环保、节能新理念是时下的风尚，是人们对追求更高生活品质的愿望，更是我国建立可持续发展目标的根本要求。需要指出的是，现阶段还需要政府来管理房地产行业将环保和节能的理念落实到位，才能保障房地产经济与市场经济有一个良性的发展空间。政府还可以以奖励的方式来鼓励那些自觉进行低碳和环保的房地产商，也可以调整贷款利率的方式来促进房地产企业改变思路，把企业向着节能环保的方向发展，也是房地产行业稳定健康发展的新方向。
4 结束语
房地产行业的发展直接影响我国经济的发展，政府职能部门应该重视其发展。房地产行业健康稳定发展了，才能有效推动我国市场经济健康发展，也是实现可持续发展战略的必然要求。随着政府宏观调控力度地不断加大，房地产经济与市场经济得到了协调发展，在一定程度上提高了我国的综合经济实力。
参考文献
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[2]谭伟，李成奎.我国房地产经济管理中存在的问题与应对措施
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：
引言：随着中国城市化快速来临和科学发展观的确立, 追求城市综合效益的最大化是成为现代化城市发展的最终目标, 城市规划与房地产开发经营协调发展则是实现这一目标的现实选择。因此,在科学发展观的指导下,寻求促进城市规划与房地产开发经营协调发展的有效途径,已经成为当前城市建设工作的重点之一。深入分析、正确把握城市规划与房地产开发协调发展的内在机制，对于探求协调发展的有效路径具有重要理论和现实意义。
1.城市规划对房地产用地开发强度的影响
1.1 城市建设用地的开发强度
受到其使用性质和对周围环境的要求以及周围建筑物、构筑物对其制约关系等的影响。城市规划可对确定建设用地的开发强度起到指导作用。通过制定开发地段的控制性详细规划，并根据城市空间景观要求和环境要求以及群体之间的关系，确定该地段的建筑高度、建筑密度和容积率等技术经济控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过密的倾向，保证良好的生活居住环境质量。这对于实现城市土地利用、城市产业发展和居民生活质量提高相一致的城市规划目标，是非常重要的。
1.2房地产开发对城市规划作用的内在机制
近年来，城市建设逐步引入了房地产开发机制，房地产开发企业逐渐成为城市建设的重要力量，扮演着城市发展者的重要角色。随着城市化快速发展期的来临，城市建设和城市发展的速度将大大加快。为了有效地带动城市建设，促进城市布局结构的完善，加快城市旧区的更新和新区开发，以保证城市规划的有效实施，必须重视和研究房地产开发对城市规划的作用机制。
1.3．房地产开发对城市经济发展的影响
一般而言，在城市经济发展过程中，房地产开发可以带动或影响许多产业的发展，从而加强或改变城市的性质，由此带来城市规划的改变。房地产开发对城市经济发展的作用，主要表现以下两方面：一方面，产业关联作用。房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向关联是指带动为房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇公用公共事业的发展。这两类产业与房地产的开发具有直接关联效应。房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。
从城市规划的不同分类对房地产开发的指导来看。房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设，也要接受城市规划的指导，纳入到城市统一规划之中。但是，城市规划是有层次的，各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。
1.4 城市总体规划对房地产开发的指导
主要体现在三方面：指明房地产开发用地的方向和地段；确定房地产业的开发规模、时序和步骤；安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。分区规划的指导作用更加具体，尤其是在如下两方面：要更加明确：确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模；指明各居住区、片区、组团的建筑及用地容量控制指标。详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，规定各地块建筑密度、容积率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距；提出各地块建筑体量、色彩等要求。因此，以为有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导，或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。
2. 城市规划和房地产开发的关系
1)城市规划对房地产开发起着规范和管制作用。城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划, 服从规划管理。因为在市场经济条件下, 房地产开发商由于受到自身利益的驱使, 往往只考虑到自己的经济效益, 而忽视全局和社会利益。体现在具体的开发过程中就是房地产开发商任意提高容积率或建筑密度或占用公共绿地。因此, 有必要通过城市规划对房地产开发行为进行规范和管制。
2)城市规划影响房地产开发的效益。
影响房地产开发效益的因素很多, 城市规划就是其中的主要因素。城市规划通过影响地价从而影响房地产开发的效益。城市的性质、职能、规模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。而这些因素主要都是由城市规划决定的。
3)城市规划指导和促进房地产开发。
由于城市规划是一个城市在比较长的一段时间内的发展蓝图。因此, 城市规划都是建立在详细调查和科学论证的基础上的, 具有一定的前瞻性和指导性。
4）从城市规划的不同分类
对房地产开发的指导来看房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设, 也要接受城市规划的指导, 纳入到城市统一规划之中。但是, 城市规划是有层次的, 有总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划, 后二者又统称为详细规划。各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导,或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。
2 城市规划和房地产开发的协调发展
2. 1 城市规划应加强对房地产开发的管理
必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想, 物质准备按照规划进行开发建设,而且能影响房地产开发的投资方向、策略, 促进房地产业健康发展。各城市应根据各地的实际情况,以市场经济为前提,以《城市规划法》为依据, 制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规, 使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。必须增强规划行政主管部门的职能意识。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2. 2 房地产开发要符合城市规划
房地产开发要符合城市规划, 就要配合政府宏观调控和规划,不能违规操作。其次, 在政府的领导下, 小区规划、建筑风格定位、产品定位、产品配套等方面, 也要结合市场以及城市规划、城市发展定位、城市的人文文化和风土人情。
2. 3 重视市场需求, 促进城市运作
现代城市规划除了注重其系统功能, 形象功能,商业功能, 居住功能,交通及其基础设施等常规功能外,还应重视其经营和市场需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的运作效率和经营效益。由于城市规划及建设目标的实现与房地产开发密切相关,对一些重要的城市中心区建设工程项目, 应注意规划部门与房地产商的协同与配合。
2. 4 符合城市需求, 达到可持续发展
将项目开发与城市运营结合起来, 自觉围绕城市的总体发展目标,获得可持续发展,而且房地产开发要与城市的规划、发展相一致。这个城市发展需要什么, 就做相应的开发。一个项目的定位一定要符合这个城市、片区的发展需求,也要符合片区消费的需求。
2. 5 城市规划应具有弹性
现代城市规划应具有一定的弹性。由于市场及环境是在不断变化中的, 为适应这种变化,提高经营效益在总体规划布局不发生重大改变的前提下, 局部应具有一定的可调性, 这样可促进城市与环境也应注重创新, 特别应考虑具有地方的资源优势和支柱产业特点民族风特色结合, 增强城市的吸引及辐射功能。另外,在规划指导下的房地产开发经营公司,也必须构建不断创新的经营理念, 以独特的环境文化,经营文化, 经营技巧的运作手段提升自身的核心优势, 增强自身竞争能力。
结语：城市规划与房地产开发协调发展的内在机理应该是：城市规划从总体上对城市开发和建设进行有序的安排，对房地产业开发活动起着最直接、最具体、最有影响的调控作用；房地产开发作为城市规划的落脚点和得以实施的执行者，则是在追求自身利润最大化的同时，实现着城市规划，进而提高城市综合效益。只有这样，才能实现城市规划和房地产开发的共同目标符合科学规划的房地产开发项目得以完满实施取得经济、社会和环境效益时，政府获得最佳政绩，开发商获得最佳业绩。房地产开发按城市规划的指导而进行才能使得城市建设有条不紊的建设,实现科学发展的观念。
近几年，市场经济模式开始呈现多元化趋势，如以休闲地产、文化地产为核心的休闲型经济获得了良好发展，饱受争议的房地产经济也得到了市场认可。良好的房地产经济，对扩充消费市场规模、拉动内需产生明显效果，但是房地产泡沫经济的出现，也会制约市场经济更好发展。基于该状况，只有让房地产经济与市场经济协调发展，才能促进我国经济的稳定增长。
房地产经济与市场经济协调发展的重要性
结合当前我国经济发展情况来说，房地产经济发展呈现出综合性效益特点。一方面，房地产发展促进了建筑、建材等领域发展，这些领域提供的就业岗位也随之不断增加。换句话说，房地产经济的发展解决了我国部分社会就业问题。但是从另一方面来看，因为房地产的快速发展，特别是随着一线城市规模的扩大，房产价格随土地利用成本的逐年升高而上涨。居民有限的工资水平无法承担高昂的房价，导致住房矛盾更为严重，这给我国市场经济发展带来直接影响。所以，协调房地产经济和市场经济关系，减少居民面临的住房问题，对推动社会经济发展有现实性意义。
房地产经济与市场经济发展存在的问题
1.房地产价格变化频繁违反市场发展要求
在市场经济发展中，价格改变和供需关系有着直接的关联，在供大于求的环境下，价格将会明显降低，而在供不应求的环境下，价格则会呈现出直线上升的状况。结合当前我国房地产价格浮动情况，房价的变动和市场规律是相悖离的。通过对当前我国有关的住房统计调查得知，商品房已呈现出供过于求的局面，在这种形势下，房产价格应有所下降。但是当前房价日益上涨趋势的没有明显改观，这种异于常理的状况，和市场经济客观规律相偏离，如不妥善处理，将会引发严重后果。
2.经济泡影加剧金融风险出现
在当前市场经济发展中，无法避免经济泡影现象，无疑将直接积累金融风险。2008年全球金融危机爆发以后，导致经济泡影破裂，引发严重经济后果。当前我国房产价格持续升高和地产泡沫有直接关联。换句话说，因为近几年房地产如火如荼的发展，使得大量资金注入房地产市场，开始出现的炒房现象抬高了房价，而房价升高又成了住房刚需逐渐降低的原因之一，这导致房地产泡沫越来越大，金融风险出现的概率也随之升高。如果不对其进行科学Z/EpTil4190AzYpqzydljA==控制，后果将不堪设想。
3.政府监管偏移影响房地产调控效果
政府部门在房地产经济发展过程中扮演重要角色，其发挥的作用在于市场监管，实现对房地产市场的宏观调控。但是结合当前实际情况来看，政府部门对房地产市场监管存在不全面的状况，而导致该现象出现的根本原因在于政府部门宏观调控对象发生偏移。例如，在市场监管过程中，主要监管内容在于土地出让、房地产项目开发、房地产企业资历审核等，而主要调控的内容是房地产价格。但是在实际中，政府监管目标主要放在因土地出让产生的经济效益上，调控对象也不再是房地产价格。因为监管目标的偏移，导致整个监管效果不理想，影响市场经济自身发展。
房地产经济与市场经济协调发展的相关对策
1.明确房地产经济发展方向调节市场结构框架
结合当前情况，房地产泡沫经济现象比较严重，需要实行风险控制管理对房地产行业今后发展进行精准的预测。现阶段，大多数城市都会面临房产开发过剩问题，大量库存给城市经济发展带来了直接影响，因此，去库存成了当前房地产行业重点关注的内容。今后房地产发展方向有两方面，一个是房屋建设的绿色化，另一个是房屋建筑的智能化。因此，要想实现房地产经济的稳定发展，在房地产项目开发建设时，应该侧重智能化及绿色环保等方向工作。此外，政府部门应结合市场经济发展情况，相关政策鼓励更多企业制止资金垄断行为。根据目前我国国情发展情况，房地产企业需要由物质资本拉动型向服务推广型方向转变，做好市场调查工作，适当调节市场结构框架。当前我国大部分城市均建立了二手房交易市场，但是整体效果并不理想，在这种局面下，将会给我国住宅市场消费造成不良影响，并且制约房地产市场更好发展。基于此，政府部门应该对二手房交易市场运营发展提出明确要求，尽量简化交易手续，从某种程度上优化市场结构。在土地开发过程中，应科学构建决策体系，把决策体系更改成集中制，对年度供给总量情况进行调查统计，根据功能用途、区域情况进行有序供给。在城市开发建设过程中，需要结合市场发展规律进行开发建设，保证城市建设的规范性和标准性。
2.消除经济泡沫适当调整房产价格
要实现房地产经济与市场经济的协调发展，需要全面处理房产经济泡沫现象，让房价回归正常。为了能够有效处理房产经济泡影问题，国家及政府部门应结合实际情况，颁布相应的法律标准，制止炒房行为，帮助房地产需求回归正常。在此过程中，市场经济规律将会在房地产经济中发挥一定作用，受供求关系影响的房地产经济，房地产价格将会随供求关系发生一定变化。在正常市场环境下，房地产经济泡沫问题将得到有效处理，房地产价格也能够回到正常水平。除此之外，相关部门也可以通过制定价格机制的方式，实现对房价的控制。价格机制并非能够降低房产价格，价格作为房地产经济中最为重要的因素，且其对行业其他方面也有一定影响。通过采用价格机制方式，对促进市场经济和谐发展有着现实性意义。在政府部门价格评价下，便于房产价格回归合理范围，维护市场秩序，达到房地产经济和市场经济协调发展的效果。
3.加强政府管理适当提供金融支持
我国自改革开放以来，经济建设获得了巨大的成就。随着改革开放范围和程度的进一步加深，西方经济思想和发展模式对于我国经济的影响越来越大。市场经济体制是我国从西方引入用来发展我国经济的重要武器，在这些年的发展中，利用市场经济竞争性、自由性、平等性的特点，我国资源配置的优化水平不断提升，经济活力也得到了显著增强。在社会主义市场大环境中，我国企业的竞争能力不断提升，国际影响力也在逐渐增加。房地产经济作为市场经济的一个重要组成部分，近年来发展过快、热度较高，以至于市场经济的大部分资金都流向了房地产行业。由于市场经济的整体性较强，而房地产经济和市场经济的这种不协调性严重影响到了市场环境中其他行业的发展，所以为了实现市场经济发展的平稳，实现市场经济和房地产经纪的协调发展意义重大。
1 房地产经济与市场经济协调发展的意义
从目前的经济发展来看，房地产经济的发展具有综合性效益。一方面是房地产的发展推动了建筑行业、建材领域、装修市场以及人力资源市场的综合发展，由于这些行业得到了发展，所以可以提供的就业岗位也显著的增多，换言之就是房地产经济的发展使得社会就业矛盾得到了进一步缓解。但是从另一个方面来看，由于房地产发展迅猛，尤其是一些大城市，城市的规模在不断扩大，土地利用成本也在不断上升，这些原因造成了房价的高涨。由于人们的工资水平不足以负担房价的上涨，所以造成了越来越严重的住房矛盾，这些矛盾的产生使得经济发展的质量受到影响。为此，协调市场经济和房地产经济，缓解社会住房矛盾，可以有效地促进社会经济的质量化发展。
2 房地产经济与市场经济发展存在的问题
2.1 房地产价格变化背离市场发展规律
在市场经济中，价格变化和供需关系有着密切的联系，在供大于求的情况下价格会出现明显的下跌，而在供不应求的情况下价格会出现大范围的上涨。从目前我国的房地产价格变化来看，明显存在着背离市场发展规律的问题。就我国目前的住房统计而言，明显存在着供过于求的现象，在这种现状下，房价应该存在明显的下跌，但是就目前而言，房价一路高涨的情况依然没有改变，这种异于常理的房价走势，与市场经济的客观规律严重背离，如果不进行解决，必然会造成更为严重的后果。
2.2 泡沫经济现象的产生催生了金融风险
在经济发展的过程中，不可避免会出现经济泡沫，而经济泡沫的大小决定着金融风险的大小。2009年美国次信贷危机就是严重经济泡沫破裂产生的经济后果。我国目前的房地产市场，房价的持续走高与地产泡沫有着密切的关系。简而言之，由于近几年房产市场的火热使得大批的资本涌入到了房产市场中，出现了炒房的现象。炒房的存在使得房产开发的成本不断提升，由于成本的提升，而实际刚需又在不断下降，所以房产泡沫在不断增大。这种泡沫的增大，使得金融风险的发生概率进一步提升，如果不能进行有效控制，后果不堪设想。
2.3 环保意识较低不利于绿色城市的建设
随着环境问题的日益突显，人们对于绿色生活越来越重视，为此，也更加重视自身的生活品质。但是目前的房地产开发，由于部分开发商的主要目的是要在房地产利益中分得一杯羹，所以并不重视自身技术的提升和设计的整体优化，所以在进行开发的过程中，低碳环保的节能意识比较缺乏。这种绿色建筑思想的匮乏使得建筑的绿色设计水准严重落后与同行业的绿色水平。由于建筑绿色设计水平意识较低，所以这部分建筑便成为了城市绿色建设的主要障碍，这对于推进城市绿色建设非常不利。
2.4 政府监管偏移使得房地产调控变空调
在房地产经济的发展中，政府作为一个关键性角色，最主要的作用就是做好监管，实现对房地产市场的有效调控。但是从目前的情况来看，政府对于房地产市场的监管存在明显不到位的情况，而造成这种不到位情况的主要原因是政府的调控目标发生了偏移。比如在监管中，主要监管的环节应该是土地的出让、房地产开发公司的资质审核等，而主要调控的也应该是房产的价格，但是在实际的操作中，政府的监管主要目标成为了出让土地的经济效益，调控的主要对象也不再是房价。由于监管的整体偏移，使得整个调控形同虚设。
3 解决房地产经济和市场经济协调发展的措施
3.1 化解房地产泡沫，使房价回归理性
为了使得房地产经济和市场经济能够协调发展，第一步便是要化解房产泡沫，使房价回归到理性。要想化解房产泡沫，国家和政府必须要出台明确的法律法规对炒房的行为进行遏制，当炒房被有效遏制之后，房产的需求便会最大限度地回归到正常的水平。这个时候，市场经济发展的规律便开始作用于房地产经济，受供求关系影响的房地产经济，房价也会根据供求关系进行上涨或者下跌。在正常的市场环境中，房地产泡沫可以得到有效的化解，房价也可以回归到理性的水平。
3.2 加强政府对房地产经济的管理和金融支持力度
我国近年来房地产经济获得迅速的发展，与政府有着密不可分的关系。所以，为了实现房地产经济和市场经济的协调发展，必须要从政府角度出发对房地产经济进行有效的管理。政府对于房地产经济的管理，主要在于对地产开发的控制上：通过审查、审批和审核三个环节，对于房地产开发商的经济状况、资金运行效果等要进行综合的把握，从而有效地控制开发商的数量和规模。另外，对于区域性银行，政府也要进行严格的掌控，以此实现对地方经济的管理。
3.3 推动房地产经济转型，促进其绿色智能化发展
目前，绿色生活的观念已经深入人心，人们在住宅的选择上也更加关注其绿色设计水平。所以为了推动房地产的转型发展，在房地产经济的发展中要积极引入绿色的概念：首先是要在设计方面体现绿色水平，使得建筑的整体自然性得到提升；其次是要在施工中保证绿色，确保建筑的施工能够实现成本的掌控；最后要在建筑性能上实现绿色，比如通风、采光等要具备绿色标准。通过绿色控制，可以积极推动房地产经济的转型，也能够促进绿色建筑的智能化发展。
3.4 合理利用土地资源，实现节约型城市建设
从目前的房地产经济发展来看，房价过高的一个重要原因是开发用地的成本较高，而开发用地的成本上升，很大一部分原因来自于土地资源的紧缺。为了缓解土地资源紧缺的现状，实现对土地资源的合理规划和利用具有重要的价值。例如在目前的城市建设中，可以积极开发城市地下空间，也可以实现城市高层的大规模建设，通过“上天入地”的形式，使得城市土地资源得到最大化的利用，那么城市的土地紧张问题便能得到进一步缓解，实现节约型城市的建设也可以更加的快捷。
3.5 准确定位房地产经济发展方向，降低房地产经济发展的风险
就目前的情况来看，房地产经济的泡沫十分严重，所以为了有效控制风险，必须要对房地产未来的经济发展方向进行准确定位。目前，大部分的城市存在着房屋开发过剩的情况，大量的库存成为了城市经济发展的障碍，所以去库存成为了现在房地产经济发展的主要目标。在未来房地产经济发展中，主要的方向有两个：首先是房屋建筑的绿色化；其次是房屋建筑的智能化。所以为了促进房地产经济的进一步发展，房地产开发要向智能化和绿色环保化转变。
3.6 树立品牌效应，强化人们对房地产的信赖
过去，由于房地产市场火热，大量的人力物力涌入到了这个领域，随着房地产市场的收紧，一部分规模较小、资金不足的开发商纷纷倒闭，而一些受开发商影响的业主对房地产的信任度也急剧下降。为了改变这一现状，房地产行业要积极做好资源整合，树立较为典型的品牌，通过品牌效应来提升人们对房地产的信赖。在目前的房地产市场中，恒大和万科是两个比较响亮的品牌。当然，随着我国品牌化意识的觉醒，越来越多的品牌会在房产经济中树立起来。
4 结语
房地产经济在我国经济中占有重要的地位，为了实现房地产经济的持续稳定发展，必须深刻分析现在发展中的问题，并对问题进行针对性的解决。房地产经济是市场经济不可分割的一部分，所以要积极地做好房地产经济与市场经济发展规律的分析，使二者在统一的规律下做好协调发展，这样房地产经济发展才会更具规范性，而市场经济发展也会具有更加强劲的活力。
参考文献
[1] 王萃彦.关于房地产经济与市场经济发展的协调问题 研究[J].河南科技，2014，（7）.
[2] 王蓓.浅谈房地产经济与市场经济发展的协调发展 [J].科技创新与应用，2014，（26）.
[3] 张梅芬，童彦.云南旅游经济空间差异及协调发展途 径探究[J].国土与自然资源研究，2014，（4）.
随着我国经济的不断发展，房地产行业取得了突出的进步，在发展过程中需要将其和市场经济相结合，发挥不同经济体系的最大化作用，禁止出现经济不协调的情况。房地产经济隶属于市场经济，因此市场经济的变化对房地产行业有重要的作用，如果存在干预机制不合理的情况，则必然会增加管理难度。因此在实践过程中必须强化市场管理力度，保证房地产行业的有序发展。
一、房地产经济和市场经济不协调的原因
针对经济发展形式的特殊性和复杂性，在整个干预过程中必须及时对影响因素进行分析，明确后续干预形式的要求，进而探究切实可行的发展措施。以下将对房地产经济和市场经济不协调的原因进行分析。
（一）价格和价值出现不协调
根据房地产价格形式和价值形式的变化，必须及时对价值形式进行分析，基于已有控制机制的特殊性，如果出现价格过高的情况，则必然会扰乱市场秩序。近些年来随着房地产价格变化比较明显，甚至出现泡沫经济的情况，和市场经济发展方向是相反的，因此很难保证房地产经济的有效发展，减少经济风险。
（二）干预形式不合理
基于已有发展形式的特殊性，要制定合理的宏观调控形式，避免出现控制机制不合理的情况。在后续干预过程中政府的干预形式有重要的作用，必须制定合理有效的干预机制。在实践过程中，存在干预机制不健全的情况，无法在第一时间对市场发展形式进行了解，进而出现控制形式不健全的情况。
（三）资源应用不合理
房地产经济处于开放式管理形式，在实践过程中必须灵活应用资源，体现出资源应用形式的要求。在具体控制过程中存在土地规划形式不合理、开发形式不合理的情况。由于我国资源比较少，人均占有量少，必须根据实际情况，及时处理能源矛盾的问题，使其适应房地产经济和市场经济发展形式的要求。
二、如何保证房地产经济和市场经济的协调发展
基于房地产经济和市场经济之间的关系，在发展过程中必须及时对经济形式进行调整，使其适应协调发展形式的要求，进而促进房地产经济和市场经济的有序发展。以下将对如何保证房地产经济和市场经济的协调发展进行分析。
（一）调整房地产商品价格
根究房地产经济发展形式的要求，在后续控制阶段，如果不及时对其进行控制，则会出现经济泡沫的情况，增加市场经济的风险。在实践过程中必须及时对房地产商品价格进行调整，强化控制机制。控制控制好房地产商品价值决定价格市的价格并不说一定要强制性将房产价格降下去，应该按照房地产商品的价值制定相应的商品价格。房地产价格过高成为制约市场经济发展的重要因素，要明确价格变化形式，调整工序矛盾，及时对房地产市场进行调整，保证房地产市场处于稳步发展的状态。
（二）强化金融监督形式
在市场经济的影响下，相关部门的管理和控制机制对整体发展有一定的影响，在整个干预过程中，要及时对房地产经济进行调整。金融监督管理形式采用的是大规模发展形式，为了避免出现价格控制不合理的情况，必须做好监督管理工作。相关部门要及时对房地产企业的信息进行了解，提升监控管理力度，及时对贷款机制进行调整，进而保证资源的合理应用。在干预过程中，要及时对存贷形式进行分析，灵活应用资产形式，降低高风险贷款风险，保证市场经济和房地产经济的有序发展。
（三）进行经济转型
当前房地产经济和市场经济之间存在必然的联系，如果控制不当必然会出现转型机制不协调的情况。政府在发展过程中需要发挥主导性作用，应用杠杆经济原理，鼓励相关房地产企业应用智能化发展形式，此外对购买的住宅区进行环保设置。如果存在控制不合理或者经济发展机制不明显的情况，则必然会经济发展造成消极影响。此外房地产建设形式必须以低碳环保为建设目标，和市场经济发展保持一致的步调。如果房地产建设不能以低碳环保为建设目标，则必然会出现控制机制不合理的情况。
（四）合理应用激励政策
基于房地产设计形式的特殊性，在后续干预过程中，则必须从现有发展形式入手，结合后续控制形式的要求，合理应用激励政策。市场经济发展必须树立战略发展目标，制定合理有效的经济发展形式。政府在发展过程中，要及时调整贷款形式，吸收更多的购房群体对这种住宅的关注。实践证明，政策的激励政策势必会带动房地产经济向着低碳经济的转型，工作人员必须在已有设计基础上，调整经济发展形式和干预机制，使其适应整个发展形式的要求。
三、结束语
近些年来我国房地产经济取得了突出的进步，为了调整房地产经济发展形式和市场经济干预形式，必须立足于市场经济的发展现状，对控制机制进行分析，控制经济发展形式，采取合理有效的宏观调控形式，必须发挥房地产经济的最大化作用，带动市场经济发展，重视转型发展机制的要求，及时对其进行总结，对房地产经济加以控制，这样才能发挥出房地产经济的积极作用，进而促进房地产经济和市场经济的协调同步发展。
参考文献：
