一、合同和结算报告的管理
现代企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的，合同管理作为现代企业管理制度的重要内容之一，能否实施有效管理，把好合同关，是现代企业经营管理成败的一个重要因素。因此，应注意以下几个方面：
（一）按照合同内容进行分类编号，如工程合同的前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同以及销售合同等等要逐级分类、编号，同类合同要归集在一起，以便于日常使用以及成本费用的归集和核算管理。
（二）合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同的签订时间记录准确、完整。
（三）合同的总金额或按照结算报告据实结算要标注明确。
（四）工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。
房地产公司的合同结算是合同履行的本文由http://收集整理主要环节和内容，把好合同的结算关至关重要，这既是对合同签订的审查，也是对合同履行的监督。财务部门要将结算报告与合同对应进行管理，在原合同内容的基础上，增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额以及工程结算的质保金金额及质保期等内容，形成一个完整的合同执行情况表。对于涉及合同内容较多的，也可以将合同结算情况表与原合同情况表分别建立excel工作表，但必须要保持编号的一致性，方便核查使用。
二、销售发票收据的管理
房地产开发企业的开发周期长，销售收入少则几千万、几亿，多则几十亿、上百亿，而一套开发产品的收款次数少则两次、三次，多则四次、五次，甚至还有一套产品购买后又退回多次销售的现象，那么其收款及退款的次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量之大可想而知，而发票收据的使用、查找及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。
（一）建立发票收据数据库。税务机关的发票管理系统开始施行后，可以直接借助于发票管理系统的数据库取得基础数据，但是对于未使用税务系统的情况下，自行建立一个发票收据的数据库就显得非常必要。随着现代办公软件的普及应用，建立一个excel工作表，从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束，涵盖整个项目的全部收款过程。
（二）工作表的建立内容要齐全。包括发票收据的本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及具体的收款时间、收款开户行等涉及发票收据的所有内容全部列示，这样一个完整的数据库就建好了。数据库具有数据、资料信息的查找功能，财务数据的内部核对功能、财务数据的编辑汇总功能、销售数据的复核功能等。
三、财务辅助台账的管理
现代房地产开发企业尽管使用了功能强大的财务软件，但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点，跨年度数据的分类整理汇总问题是财务软件无法解决的，所以财务辅助台账的建立是非常有必要的，直接决定着一个企业的财务管理水平。针对房地产开发公司的业务特点，有两大类科目需要建立辅助台账：一类是往来类和成本类科目；另一类是损益类科目。下面分别进行阐述。
（一）往来类和成本类科目的台账主要是预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。预付账款或应付账款科目虽然通过财务软件设置往来科目可以清
晰反映往来情况，但是其只能反映账面上的企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况，并且财务软件的缺陷即进行年度结转后不能再反映前一年度已发生明细，另外对于房地产开发企业来说，与合作单位的往来账务可能涉及项目开发的全过程甚至是项目竣工决算后的质保期间，鉴于上述情况往来科目台账的建立非常必要。
基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果（项目批准号：Hjk10-13）
中图分类号：F23文献标识码：A
房地产财务战略可以分为以“高负债、低收益、少分配”特征的快速扩张型财务战略、以“低负债、高收益、中分配”为特征的稳健发展型财务战略和以“高负债、低收益、少分配”为特征的防御收缩型战略等三类，由于社会经济环境的复杂性及多变性，再加上企业自身的原因，我们在选择和运用房地产战略模型时必须综合考虑各方面的因素，下面以某房地产公司为例来分析房地产战略模型的实际应用，以及在应用过程中应注意的问题。
一、财务战略模型的建立
根据影响财务战略选择的因素，结合房地产行业的实际情况，某房地产公司初步制定财务战略选择模型：包括战略选择及企业能力评价两部分。该模型笔者已在《现代营销》2011年2月期刊上发表的论文《基于海南房地产企业综合能力评价的财务战略管理模型》中进行了详细的阐述，在这里就不再重复。
二、房地产财务战略模型实际运用及选择
（一）影响财务战略选择的企业综合能力体系的实际运用。根据影响财务战略选择的综合能力评价体系，并选取市场占有率较高的5家样本公司（万科、保利、中国海外、金地以及招商）作为参照，对某房地产公司及样本公司2008年度及2009年度综合评分如表1所示。（表1）可以看出：
1、负债比率：某房地产公司资产负债率与样本公司相当，但资本负债率却接近样本公司的3倍。主要原因是某房地产公司承担同等负债的同时，净资产规模远远小于样本公司（按承担同等负债计算，净资产只占样本公司的60%），同时，某房地产公司期末现金余额远远小于样本公司平均数（现金余额及现金占到期债务的比率均只占样本公司的20%左右）。从负债比率来看，某房地产公司的财务风险非常高。
2、偿债能力：由于某房地产公司2008～2009年整体现金均为净流出，相对各项债务均保障程度非常低，这也是一个比较危险的信号。相比而言，样本公司2008～2009年均保持现金净流入，对到期债务的偿债水平保持在30%左右。
3、发展能力：从销售收入增幅来看，某房地产公司超过样本公司平均水平，反映某房地产公司的快速扩张速度；从净资产增幅来看，2008～2009年均低于样本公司平均水平，主要是受2008年上市股权融资规模相对较小，以及2008年未再进行股权融资的影响。
4、变现能力：某房地产公司2008年变现能力指标较样本公司相近，2009年低于样本公司平均水平，反映2009年流动负债进一步上升，同时存货占流动资产的比例增加致使速动比率进一步下降。
5、财务弹性：同偿债能力，由于现金净流量为负数，对利息及分红的保障能力比较差，同时，营运指数为负也反映了企业利润也不能表现为现金的取得，收益质量不高。
6、现金结构：经营现金结构比以及筹资现金结构比与样本公司基本一致，反映某房地产公司与样本公司在现金的获取途径上，销售资金回笼和融资所占的比例并无差异；经营活动流入流出比低于样本公司，主要反映某房地产公司存货投资上较样本公司更为激进，经营支出占到销售资金回笼的比重更大；筹资活动流入流出比与样本公司差异不大，但考虑2009年公司并无股权融资，实际净增银行贷款要远远高于样本公司（净增银行贷款占筹资净流量的124%，样本公司占59%），这一方面说明了公司银行贷款的实际取得能力较高；另一方面也反映了筹资活动结构上的不平衡。
综上所述，根据影响战略选择的企业综合能力评分体系，某房地产公司2008～2009年综合得分均低于70分，按照3档评分原则，某房地产公司影响企业财务战略选择的综合能力最终评价为：弱。
（二）结合企业外部环境做出财务战略选择
1、2010年8月份的财务战略选择。从公司面临的外部经济周期来看，中国经济长期向好的趋势没有改变，国民经济已经见底企稳，初步判断目前仍处于经济繁荣阶段。同时，考虑到下半年信贷政策可能会缩紧，类似上半年大规模的财政刺激将不可持续，经济复苏也存在不确定性因素。
从公司面临的行业政策环境来看，由于2009年国际金融危机，国家为刺激经济复苏，频繁出台各项政策，包括宽松的信贷政策（下调贷款利率，下浮首次购房贷款利率），宽松的税收政策（包括个人房产交易的营业税、契税减免等），宽松的投资政策（包括下降房地产投资资金比例，取消外资投资房地产限制）等，房地产行业目前面临相对宽松的政策环境。值得注意的是，如果下阶段房地产市场继续高涨，相应的行业政策可能会逐步偏紧。
从行业的景气程度来说，根据全国房地产开发景气指数（“国房景气指数”）判断，在2010年3月份下降到2008年以来的最低点（94.74）以后，自4月份开始连续4个月上升，直至7月份的98.01，反映房地产市场已经逐步回暖。从影响财务战略选择的企业综合能力来看，按照2008～2009年的财务报告数据，某房地产公司的综合能力为：弱。
结合以上分析，某房地产公司自身能力和所面临的外部环境，按之前建立的财务战略选择模型，我们可以初步做出选择，如图1所示。（图1）即：在经济繁荣阶段，行业政策相对宽松的环境下，房地产行业整体回暖的趋势明显，结合某房地产公司企业发展目标，某房地产公司的财务战略选择应当是：扩张型和稳健发展型相结合的财务战略。但倘若行业政策一旦收紧，或是经济明显下滑，财务战略目标应当迅速调整为稳健发展型，甚至是防御收缩型。
2、2009年8月份的财务战略选择简要回顾。假设我们使用该模型，在面临一年前的经济环境和内部条件，简要地进行回顾及依据模型进行财务战略的选择。
从当时的外部经济周期来看，国内经济受国际金融危机的影响，经济增速放缓，但仍然保持了平稳较快的增长，上半年国内生产总值（GDP）增幅为10.4%，因此判断经济周期上仍然处于经济的繁荣阶段。从当时的角度来看，如果经济在之后有明显和长时间的持续下滑，则需要考虑是否进入了经济周期的下行期间。
从公司当时面临的行业政策环境来看，从紧。政府在2009年年初即开始执行从紧的货币政策，央行在2009年上半年已经多次上调存款准备金率（由年初14.5%调升至16.5%），至少在2009年8月时，尚无明显迹象表明政府将采取其后一系列的宽松政策，因此对此时行业政策环境暂时判断为紧缩。
从行业的景气程度来说，根据全国房地产开发景气指数（“国房景气指数”）判断，2009年8月份景气指数（101.78），已经自2008年11月起，连续9个月出现持续下滑，同时房地产销售价格指数以及房地产销售金额及面积增长率等指标均表现为持续下滑；显示了房地产行业继续向不景气的方向进行调整。
从影响财务战略选择的企业综合能力来看，按照2008年年报及2009年中报财务数据测算，某房地产公司的综合能力为：弱。
结合以上分析的某房地产公司自身能力和所面临的外部环境，按之间建立的财务战略选择模型，我们可以初步做出选择，如图2所示。（图2）即：在经济繁荣阶段，紧缩的行业政策环境下，房地产行业整体下滑趋势明显，结合某房地产公司自身财务状况，某房地产公司的财务战略选择应当是：防御收缩的财务战略。
三、房地产财务战略模型的其他支撑
财务战略管理是动态管理过程，在经济环境、市场环境和企业自身情况发生变化时，我们要及时对财务战略进行相应的评估和调整，以避免坚持原有不合时宜的财务战略导致的经营失误。在这个过程中，我们可以通过建立财务预警机制及实施全面预算管理，为财务战略模型提供强有力的支撑。
（一）建立财务预警机制。财务预警就是利用财务指标度量企业财务状况偏离预警线的强弱程度，进而发出财务警戒信号的过程。企业生产经营容易发生财务危机，即因经营决策失误或者外部环境恶化导致企业无力支付到期债务或费用，导致企业经营出现困难甚至破产的各种情况。企业财务危机尽管形成的原因有多种，结果的严重程度也不相同，但基本上都有一个产生、逐步恶化和爆发的过程。因此，企业应该及早发现财务危机信号，预测并化解可能的财务危机，这就是实施财务预警的意义所在。
财务预警机制对财务战略的重要意义在于财务预警机制能为财务战略的实施提供强有力的保障，能及时发现、监测、诊断财务战略具体实施过程出现的各种隐形决策失误，同时财务预警机制提供的信息为企业及时修正财务战略带来了强有力的技术支撑。
（二）实施全面预算管理。全面预算管理是指企业对未来的经营活动和相应财务结果进行充分全面的预测和筹划，并通过对执行过程的监控，将实际完成情况与预算目标不断对照分析，从而及时指导经营活动的改善和调整。
由此可见，全面预算管理是财务战略实施的重要支撑，财务战略具体实施后的完成结果，需要通过与预算目标进行对比和分析，从而考察财务战略是否达到预期目标，发现存在的问题和不足，进而调整、改善财务战略制定和实施流程。
（作者单位：海口经济学院经济贸易学院）
主要参考文献：
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[2]耿云江.企业集团财务控制体系研究.基于财务战略视角.东北财经大学出版社，2008.
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-0-01
在国家不断收紧房地产行业政策，抑制房价过快上涨的压力下，房地产行业目前形势严峻，对于资金充裕的企业，将是实现并购的大好时机。房地产行业并购的目的大致来讲分两种，第一，通过有利的价格获得二手土地；第二，进一步规模扩张的目的，通过并购能够迅速在某地区形成自己的市场。在并购过程中，财务方面工作一直伴随其中，下面主要就财务操作实务进行了简单的分析。
一、在并购前期阶段，主要是双方高层接触，双方都有并购的意愿，初步确定收购的方向和业务。在有了高层的初步意愿后，财务此时，应该做以下工作：1.初步了解并购目标公司的资产负债所有者权益方面的资料，获得初步的并购规模数字；2.初步了解并购目标的主要业务流程及土地方面的价值；3.初步了解并购目标内控制度以及财务管理制度是否完善，初步确定并购可能存在哪些方面的风险。主要是通过高层的沟通、并购目标公司现有资料（包含但不限于审计过的报表、财务管理制度、内控制度、固定资产特别是土地方面的资料）收集等方法做一个初步判断并形成内部报告，向决策层提供决策参考，特别是风险及资金流方面的提示。
二、在双方经过初步了解，确定在技术、程序及资金等方面并购基本不会出现大的问题后，双方签订并购意向书时。此时财务应该进行尽职调查：
1.查阅并购目标公司的基本资料，包括但不限于：第一，财务资料：财务账册、会计报表、凭证装订是否齐全等，了解目标公司会计核算是否健全；第二，纳税资料：税务登记证、税种核定表、纳税申报表、扣税凭证等，核查目标公司欠税情况；第三，出资资料：验资证明、银行进账单、营业执照、工商注册登记申请资料等，核查目标公司注册资本是否足额出资；第四，土地成本资料：土地相关合同、土地出让金票据、契税完税证明、拆迁费资料、土地开发成本票据等，核查目标公司的土地成本资料是否符合要求；第五，银行贷款及担保、保函等的合同、利息率等信息。
2.目标公司财务状况的确认：第一，确定目标公司土地使用权初始成本：根据土地出让合同计算目标公司土地成本及税费，取得已缴纳土地出让金及税费的相应原始有效凭证，核实应补交的金额及已付款未取得发票金额。土地使用权成本组成包括：土地出让金和契税、交易服务费、拍卖佣金等交易费用、耕地占用税（如有）、土地闲置费（如有）、拆迁补偿费、青苗补偿费等、土地一级开发所涉及的三通一平等土地平整费用、前期工程费用。第二，若项目已开发，根据目标公司与施工单位签订的合同核实应支付的100%进度款、已支付的工程款、已结算的工程款、已取得的合法、有效的工程发票和报建费用票据并取得相应原始凭证（工程进度、结算资料、发票、银行付款单据等），确定已发生并应支付的金额和已付、未付金额、已付款未取得发票金额。第三，确定目标公司其他资产会计账面价值及依据，包括货币资金价值的确认、应收票据的确认、应收款项和预付账款的确认、其他应收款的确认、固定资产和在建工程价值的确认、长期投资资产价值的确认。第四，确定目标公司账面负债和或有负债，包括银行借款的确认其他应付款、应付账款的确认、应缴税费的确认、或有负债的确认。第五，确定目标公司账面净资产价值和税法规定的前期可弥补亏损。包括实收资本的确认、以前年度可弥补亏损的确认。
三、在进行了尽职调查，基本掌握并购目标的资产负债状况后及其他方面的准备工作，双方就进入了实质的签约谈判，签订并购协议书，明确双方在并购活动中享有的权利和承担的义务。此时财务应该做以下工作：
1.根据并购协议，进行包干费的区分，根据股权转让合同及目标公司财务状况，判断区分包干费的构成，一般区分为长期股权投资对价、目标公司债务剥离两部分，正确进行购买方、目标公司的会计核算。包干费在购买方核算范围包括长期股权投资成本的确认和购买方对目标公司其他应收款金额的确认。
2.在支付首期包干费时，应该有资产、负债的剥离方案；剥离方案中，对可转让的债权债务应签订协议，并相应征得或告知债务及债权人，对不可转让的债务由目标公司代为支付，从包干费中扣除，对不可转让的债权，则增加包干费并处理好税务问题。
3.资料交接，资料交接包括但不限于：财务专用章、银行印鉴、税务登记证、历年的会计报表、总分类账、明细账、会计凭证、银行对账单、银行余额调节表、纳税申报表、企业所得税汇算清缴报告、纳税网报的密钥、其他涉税资料、验资报告、审计报告等。
4.涉税事项的处理，主要包括自然人股东个人所得税、法人股东所得税、涉及外资的所得税、土地增值税、契税等。
5.目标公司的建账，原则上必须延续原股东控制时期的目标公司的期末余额作为建账的期初数，并参照企业会计准则要求进行调整。
在并购完成后，我们还应该根据母公司的财务会计制度，会计核算模式、会计软件等因素对并购目标公司财务人员的岗位及职能进行重新调整及划分，并对财务人员进行培训，使并购目标公司财务的日常流程与财务的工作思路符合母公司的整体财务战略需要。
参考文献：
收稿日期：20131023
作者简介：唐睿明 （1965-） ，女，辽宁大连人，教授，主要从事财务管理与管理会计等方面的研究。Email：trm65@sinacom
运用判别分析法建立了与我国房地产业相适应的财务预警模型，并在实证分析的基础上为我国房地产业发展提出合理化建议。
关键词：房地产业；上市公司；财务预警；Fisher判别模型
中图分类号：F29923文献标识码：A
文章编号：1000176X（2013）12009606
房地产业在国民经济中处于基础性和先导性的地位，是我国重要的支柱产业，与我国经济发展息息相关。它具有很高的产业关联度和较强的产业带动力，已经成为推动国民经济增长的重要引擎。近年来，由美国次贷危机引发的全球金融危机已经向我们展示了房地产业肆意扩张而付出的惨痛代价。我国房地产业如若没有有效的内部风险控制系统，快速的扩张步伐必然使企业面临较大的财务危机；同时，为了抑制我国房地产业的过度投资，国家已经逐步采取了有效的宏观调控政策和货币政策，“新国十条”的颁布也将使得房地产业面临前所未有的压力和风险。有调查显示，财务危机管理在我国房地产业并没有得到很好地应用，大部分房地产业没有采取有效的财务监控和预警机制来控制风险。在这种情况下，进行以财务风险预测为重心的财务预警研究，以降低房地产业发生重大财务危机的风险，减少财务危机发生给企业带来的损失，进一步提高房地产业的经营效率是非常重要和必要的。
一、相关概念
（一）财务危机含义的界定
财务危机（Financial Crisis）又称财务困境（Financial Distress）或财务失败（Financial Failure）。而对于财务危机的具体定义国内外至今还没有一个统一的标准，不同的学者往往具有不同的观点。（如表1所示）
参照表1，在广泛吸收国内外财务危机研究文献的基础上，结合我国资本市场相关政策制度，本文认为财务危机的标志是上市公司财务状况异常，进而被“特殊处理”。由此，陷入财务危机的公司即为被ST的上市公司。其中，财务状况异常指的是审计结果显示的最近两个财务报告年度的净利润均小于零或上市公司连续两年亏损或每股净资产低于股票面值。
表1国内外学者对财务危机的界定
以上市公司被特别处理，特别是因财务状况异常而被特别处理作为界定财务危机的标志
陈文浩、郭丽红
一般是指由于不能清偿到期债务而使得企业陷入困难和危机的情况，极端的财务危机表现形式为企业破产
何沛利、章早立企业盈利能力遭到实质性削弱，并伴随持续亏损的状态
（二）财务预警的理论基础
财务预警模型的建立需要扎实的理论基础作为支撑，通过细心地研究，本文概括总结了以下三个财务危机预警研究中所蕴含的基础理论：
1危机管理理论
20世纪80年代初，西方跨国公司提出了危机管理理论，该理论主要研究的内容是企业所处的环境不是稳定不变的，这种不确定性给企业日常经营管理带来风险，特别一些重大事件甚至会危及企业存亡，导致企业破产。为了有效预防危机情况的出现并降低财务危机对企业的影响，控制经营风险及财务风险，以促进公司长远发展，管理层必须通过计划、预防和控制等措施加强对危机事件的管理。财务危机预警和企业危机管理两者之间相互补充，相辅相成。财务危机预警的研究理论和方法拓宽了企业危机管理的视野，使企业危机管理的研究更加深入。如若企业的预警结果出现问题，那么企业就会即刻进入危机管理状态，利用危机管理的相应方法和措施解决企业所出现的问题。因此，企业的财务危机预警和企业危机管理是相互联系、相互促进的。
2权变理论
权变理论，又称权变观点，是以系统的视角，揭示各子系统内部和各子系统之间的相互关系，以及组织与它所处环境之间的联系，从而明确各权变因素的关系及结构模型。权变理论强调针对不同具体环境情况随机应变，找寻最适合企业的管理模式、方法。根据权变理论基本观点，在现代企业管理理论体系中，同样不存在一个适用于所有企业的财务危机预警系统。因此，在进行财务危机预警系统设计时，必须全方位考虑企业所处外部环境及内部自身条件，具有针对性地构建适用于特定企业的财务预警机制，并根据外部环境的变化对财务预警系统进行不断的调整与改进。因此，企业的财务危机预警模型要从宏观监督和微观管理的角度出发，要求模型的设计者站在权变的观点来分析财务危机预警企业的刚性财务指标和柔性的非财务指标，同时，对于处于不同行业和不同经营周期的分析对象，模型的设计者也要站在权变的角度进行分析。
3博弈论
1949年，Neumann和Morgenstern在《博弈论与经济行为》一书中提出博弈论的基础理论，指出博弈行为是一种具有竞争性或者对抗性质的行为。在博弈过程中，博弈各方因为自身利益目的不同，在进行决策时必然要考虑对方可能采取的所有行为，以此来选择对自己最为有利的决策达到自身利益最大化。在现实企业经营管理中，同样存在着各方的博弈，与财务预警机制最为密切的就是国家监管机构与上市公司之间的博弈，博弈的结果便是各种政策的制定。政府等监管机构通过改进政策制度来提高政策效率，而上市公司等被监管机构通过改进自身的经营策略来适应政策的改变，并提高经营效率。从这个意义上说，博弈论成为财务危机预警机制的理论基础之一。
本文以危机管理理论、权变理论和博弈论为基础，对企业财务预警机制进行理论分析。
二、我国房地产业上市公司基于Fisher模型的实证分析
本文结合我国资本市场发展情况，应用多变量财务预警模型即Fisher模型，运用逐步分析法，对我国房地产上市公司财务预警情况进行实证研究及结果分析。
（一）样本数据的选取
由于2011年和2010年被ST的房地产上市公司只有一家，研究样本较少，不利于建立有效的财务危机模型。因此，本文选取2009年4家被ST的房地产上市公司作为研究财务危机组的公司样本，选取46家正常公司作为非财务危机组公司样本，利用样本公司被ST前t-1年（2008年）数据建立模型，利用被ST前t-2年（2007年）和被ST前t-3年（2006年）的数据对新建模型进行检验。
（二）模型变量的选取
本文主要从财务指标和非财务指标的两大方面选择可能使公司陷入财务危机的31个变量（如表2所示），为了挑选出关键性的能反映房地产公司财务危机的变量指标，在构建模型前需要采用统
由表2可以看出，本文主要从财务指标和非财务指标两个范围来选取模型的变量，财务指标主要是从企业的偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力和现金能力方面来揭示企业的财务现状；非财务指标主要从委托成本、股权的集中度和股票的流通性角度来选取指标。从表2中还可以看出，尽管各个指标之间可能会存在一定的相似性，但是为了更全面地反应企业的财务状况，更加有效地排除由于主观经验而选择某些指标，本文将尽量多地选择指标，利用统计软件中的逐步回归筛选出重要的并且显著性水平比较高的指标来解决这一问题。
（三）模型的建立
本文主要通过SPSS分析中的逐步分析法，按照特征变量对判别值贡献的大小进行选择，剔除不显著的变量。为了能够直接对新样本进行判别分类，采用未经标准化的Fisher判定系数。通过逐步回归筛选，将原来31个变量逐步剔除25个，剩余6个变量。同时，为了保证判定模型的有效性，我们还对判别模型变量的有效性进行均值检验、拟合优度检验和特征值检验，其检验结果都比
（四）模型的有效性检验
建立判别模型之后，在确定判别规则的基础上，进而说明该模型的准确性。本文主要是利用Fisher准则构建Fisher判别式，其在本文中的具体表现为将每一家样本企业的6个财务指标带入两个判别式中，得出判别式的函数值，以较大者作为判别标准将该企业进行归类。主要采用三种方法来检验模型的预测精度：原始样本的回判检验、原始样本的交叉检验和外部数据的回代检验。
1 原始样本的回判检验
利用SPSS统计软件，根据上述判别函数值及判别规则得出被ST前t-1年（2008年）原始样本的回判检验结果如表4所示。
2 原始样本的交叉检验
SPSS软件还提供一种原始样本的交叉检验方法，该方法是在建立判别函数时去掉该例，然后用函数进行判别，发现强影响点。本文利用被ST前t-1年（2008年）样本数据对新建判定模型的交叉检验结果如表5所示。
由表5可以看出，在交叉检验中，4个财务危机公司和46个非财务危机公司的分类判别的准确率也高达100%，效果令人满意。
3外部数据的回代检验
外部数据回代检验是在判别函数建立以后，再重新收集一部分样本数据，用判别函数对样本的新数据进行判别，来检验判别效果的一种检验方法。
三、结论及建议
本文大量参阅国内外相关文献，将研究的重点集中在财务危机定量分析上，依据我国房地产上市公司的实际情况，运用判别分析法建立了适合于我国房地产业的财务危机预警模型——Fisher判别模型，并对其实用性和有效性进行了检验，实证结果表明该模型有效性和实用性较好，预测的准确性较高。
本文通过上述研究，得出如下结论：
第一，我国房地产上市公司在即将陷入财务危机时（即被ST时），公司的偿债能力指标和盈利能力指标的异常变动是公司财务状况开始恶化的主要表现，依据本文研究结果，应该对产权比率、流动比率、总资产报酬率和销售净利率以及与其相关的其他同类财务指标的变动予以更多的关注，及早发现出现异常变动的原因，做到防患于未然。
第二，在对我国房地产上市公司财务预警进行研究时，应该将财务指标和非财务指标相结合，从财务和非财务的角度全面地研究公司可能面临的财务困境。
结合本文研究的结论，笔者对于以后的研究提出几点建议：
第一，由于财务预警的研究方法中不但包括定量研究方法，还包括定性研究方法，结合各个方法的优缺点，在今后的研究中可以将定量和定性的研究方法相结合，取长补短，创建综合性的预警体系。
第二，传统单一维度的财务指标在反映公司状况时有其局限性，因此非财务指标的引入对深化财务预警研究十分重要，故要加大财务预警研究中的非财务变量的研究。
第三，企业的财务危机一般都是渐进性的，是在某一时间内逐渐积累而成的，而我们所研究的财务危机往往都是集中在某一时点上的。因此，在以后的财务危机预警研究中要着重过程危机的研究。
参考文献：
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关键词:logistic回归STT检验预警模型
继1998年3月中国证监会了《关于上市公司状况异常期间的股票特别处理方式的通知》后,同年4月沪深交易所即宣布将对财务状况或其他状况出现异常的上市公司的股票进行特别处理(Special Treatment,简称ST),从此ST板块的股票即成为我国股票市场上一个特殊的群体。无论是资产重组的题材,还是关联交易的频繁发生,都可以引起市场对ST股票的敏感反映,使得该类股票的波动远大于市场波动的平均幅度,成为制造投机成分,为股市营造变数的一个板块。为排除行业不同所造成的影响,本文选择ST板块中房地产业的上市公司作为研究对象,运用常用统计分析软件SPSS对这些上市房地产公司的财务困境进行研究,并运用logistic回归寻找造成财务危机的原因,试图构建相应的财务预警模型,为ST公司和投资者的经营和决策提供参考。
研究选样标准与指标体系的建立
本文选取的研究对象为2009年被ST的12家房地产公司,并且选取了在沪深两市中排名前12位的表现正常的12家房地产企业作为对比样本。样本相关变量数据取自CSMAR数据库中各上市房地产公司2008年的数据以及证券之星、中国上市公司资讯网、和讯网等网站。
(一)财务风险预警指标的初步选取
美国纽约大学的Edward.Altman教授在建立企业破产预测的Zeta模型时,财务指标的最初选取遵循了两个原则:该指标在以前的研究中出现的频率;指标与所要研究问题的潜在相关性。结合这两个原则以及敏感性、先兆性、关联性、可操作性和互斥性,本文从反映上市公司的盈利能力、经营能力、偿债能力、成长能力四个方面提取了各项财务指标,具体说明如下:
1.盈利能力指标。X1净资产收益率:该指标是从所有者的角度考察企业盈利水平的高低。该指标越高,表明资产增值能力越强,企业越有活力,财务状况越健康;X2总资产利润率:该指标反映企业总资产获得利润的能力,是反映企业资产综合利用效率的指标。该指标越高,表明资产利用效果越好,企业发生财务危机的可能性越小。
2.经营能力指标。X3应收账款周转率:该指标反映企业应收账款周转速度的比率。该指标越高,表明公司收账速度快,坏账损失少,资产流动快,偿债能力强;X4存货周转率:该指标是衡量企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标。它影响到企业的短期偿债能力。该指标越高,存货的占用水平越低,企业的变现能力越强;X5总资产周转率:该指标综合评价企业全部资产经营质量和利用效率。数值越高,表明企业总资产周转速度越快,销售能力越强,资产利用效率越高,发生财务危机的可能性越小。
3.偿债能力指标。X6流动比率:该指标是流动资产对流动负债的比率,用于衡量企业流动资产在短期债务到期前,可以变为现金用于偿还负债的能力。该指标越大,企业短期偿还债务的能力越强;X7速动比率:该指标是速动资产对流动负债的比率,衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。该指标是对流动比率的补充,它越大,企业的短期偿债能力越强,财务风险越小;X8资产负债率:该指标又称为财务杠杆系数。在企业经营状况良好的情况下,适当的财务杠杆可以起到正面的作用,在经营不良时,过度的财务杠杆会导致企业的财务状况恶化。
4.成长能力指标。X9主营业务收入增长率:该指标衡量公司的产品生命周期,判断公司所处的阶段。该指标越大表明企业的发展潜力越大;X10总资产增长率:该指标反映企业本期资产规模的增长情况。该指标越高,表明企业一定时期内资产经营规模扩张的速度越快。
(二) 财务风险预警指标的进一步筛选
进入预警模型的指标应当能够显著地区分ST公司和非ST公司,因此,本文选取应用多元统计方法中的T检验对预警指标进行再次筛选。对同一财务指标而言,当两组样本具备齐方差性时,采用的检验统计量为:
当两组样本不具备齐方差性时,采用的检验统计量为:
利用24家上市房地产公司的样本数据,采用SPSS统计分析软件中的双样本(独立)平均数检验Independent-Sample T Test,对样本2008年的数据进行显著性检验的结果如表1所示。由表1可以看出,在财务风险发生的前一年中有三个指标通过了显著性检验,分别是:X7速动比率、X5总资产周转率和X10总资产增长率,这三个指标可以有效地区分有财务困境和没有财务困境的企业,因此,选取它们作为logistic回归中的入选变量。
财务困境预测模型选择和构建
根据上述筛选出的三个财务指标,本文试图预测我国上市房地产公司发生财务困境的可能性,即根据该指标组刻画的财务状况推测企业未来发生亏损的概率。
Logistic回归是处理定性被解释变量的常用统计分析方法,尤其对于相依变量为二分类变量时的模型往往具有较好的效果。并且相对于多元线性回归,logistic回归不要求变量服从正态分布,因而比判别分析更加稳健。其表达式为:
其中,xn的值为自变量,β0为截距, βi为回归系数,P为在给定自变量的条件下事件发生的概率。
运用SPSS统计分析软件对筛选出的三个经过T检验的财务指标进行logistic回归分析,得到如表2所示。
所得方程可表示为:
logistic回归模型一般以0.5为最佳判定点,即如果通过模型计算出来的某事件发生的概率(Y=1)大于等于该事件不发生的概率(Y=0),则判定该事件发生,否则判定该事件不发生。在本文中即为当P>0.5时,该企业被判定为ST公司,当P
将样本公司的财务数据代入模型,进行回判,得到结果如表3所示。
从上述预测结果来看财务指标的综合运用大大提高了预测的准确性,本文对ST公司的正判概率为83.3%,对正常上市公司的正判概率为83.3%,综合正判概率即为83.3%。
结论及亏损的原因
(一)结论
本文利用logistic回归对中国预亏上市房地产公司的财务困境进行了预测研究。采纳的数据是综合反映公司经营状况的财务指标,判断公司发生财务困境的标准是被ST。此外,作为对比研究,文章还选入数量相同的未发生亏损的业绩正常的上市公司。从logistic回归模型的预测结果来看,判别的准确率达到83.3%,表明模型在预测上市房地产公司发生亏损方面是有效的。因此,这个模型可以为资本市场上的机构与个人投资者做决策提供参考。同时,这个模型可以看做是对上市房地产公司连续亏损原因的解释,表明速动比率、总资产周转率和总资产增长率这三个指标所代表的相应的偿债能力、经营能力和成长能力对企业的财务状况具有重要的影响,这三个指标越大,企业的发生财务困境的概率越小,因此,企业的管理层应当在这些方面给予足够的关注。
(二)我国上市房地产公司连续亏损的原因
企业偿债能力偏低,风险大。我国房地产企业普遍存在自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠向银行贷款解决。而对比ST企业与经营良好企业的财务指标可以发现连续亏损企业的资产负债率多在90%以上,有的高达1000%,远远高于正常经营的企业,而速动比率却明显偏低。这样,过高的负债,不足的偿债能力必然导致企业经营的成本增加,盈利下降,以致出现亏损。这种自由资金不足,过分依靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等方式来进行房地产开发的公司,一旦商品房销售不畅,资金不能即时回笼,将导致工程难以为继,极易出现亏损乃至破产。 企业重开发,轻经营管理。依据上述研究结果中显示的经营能力,再结合实际,可以发现被ST的房地产企业相对于业绩良好的房地产企业而言更加轻视物业经营管理。在这种情况下,公司业绩取决于具体的开发项目,而一个开发项目的周期只有2-4年,极易导致开发企业经营业绩的大起大落。在国外,物业经营管理的比重大大高于物业开发的比重,这也是国外房地产企业经营相对稳定的主要原因之一。
企业开发能力低,发展潜力小。房地产业是非常密集的资本密集型产业,而我国很多房地产企业规模小,资源分散,开发企业整体水平不高,与其密集的行业特点极不相适应。这也是ST房地产企业所面临的问题之一,再加上它们偿债能力和经营能力的欠缺,导致其融资能力也大受影响,进而影响到企业的发展潜力。而发展潜力所映射的成长能力的缺乏又进一步增加了其亏损的可能性。
此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表现在:由于考虑了行业和规模进行实证分析,难以取得足够的样本,这可能会导致研究结果与实际状况存在一定误差。样本的选取局限于上市公司,限制了模型的适用范围。由于搜集数据的途径有限,有关公司治理、宏观环境、行业竞争情况等影响企业财务状况的非财务指标因素没有纳入研究范围。
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二、主要经营指标
其中每月均增加万元；其它业务收入全年净增万元，1主营业务收入全年净增万元。每月均增加万元。
其中：人为客户流失力争降低为零、坏帐回收率为总客户的％。2客户流失率为总客户的％。
占应收款％。3全年完成业务总收入万元。
4实现净利润万元。5委托银行扣款成功率达％。
三、工作措施
开拓市场，1.捕捉信息。争当业绩顶尖人。面向市场，扩展团队队伍，广泛招纳能人之志为我所用。让安居的业务铺遍全国，独占熬头。
实行规范管理，2.抓好基础工作。全面提高工作质量。搞好各类客户分类细划，摸底排查工作。对客户进行分类细化管理，行之有效的工作方法。3月份由分公司经理分别按照“分类排队、区别对待、上门清收”等管理措施，对所属客户进行分类，确定清收方案，落实任务层层分解，明确目标及责任人，以确保全年既定目标任务的全面完成
继续做好呆帐回收及核销工作。3.加强坏帐清收组织管理工作。
构建新型的客户管理模式。一是要实行客户分类管理，4.适应营销新形势。提供差别化、个性化服务；二是对重点客户进行重点管理，尤其要做好重点客户的后续服务工作。
实现跨越式发展。企业未来的发展空间将重点集中在中间业务和新业务领域，5.努力加大中间业务和新业务开拓力度。务必在认识、机制、措施和组织推动等方面下真功夫，花大力气，力争使中间业务在较短时间内有较快发展，走在同业前面，占领市场。加强中间业务的组织领导和推动工作。
杜绝漏收和少收。并进一步规范标准，6.严格客户的收费标准。坚决执行公司规定的中间业务收费标准。杜绝漏收和少收，除特殊情况，经领导批准同意，任何人无权免收和少收，坚决做到足额收费，只有积极拓展收费渠道并做到足额收费，才能完成全年各项业务收入的艰巨任务。
7.强化员工教育培训工作。
树立职工爱岗敬业，1职工思想教育方面：一是通过培训教育。敢为人先的创新精神。二是增强职工爱岗如家，行兴我荣，行衰我耻的观念。三是遵纪守法教育，以提高全体员工遵纪守法和自我保护意识。
不断提高办理业务的质量和效率，2职工业务教育方面：一是继续学习新业务；二是技能培训工作持之以恒进行岗位练兵。通过业务技术竞赛等形式，激活员工工作热情，提高工作效率。三是学习市场营、销学，填补员工市场营销知识空白。通过请进来与走出去的方法，提高员工营销的技巧，为培养一批营销骨干打好基础。
对所属部门、工作岗位均实行规范化管理，8.完善企业内部管理机制。使每个员工人人肩上有压力，心中有蓝图，前进路上有方向，工作行程有目标。各个部门均要制订周计划、月计划。并要制订切实可行的考核方案，跟踪考核，以利提高。
以狠抓管理制度落实来带动企业管理水平的提高。一是要建立和健全各项管理基础工作制度，促进企业管理整体水平提高。企业内部各项管理基础工作制度，包括：财务管理制度、财产物资管理及清查盘点制度、行政管理制度，根据各项管理制度的基础工作的要求，实行岗位责任制，规定每个员工必须做什么、什么时候做、什么情况下应怎么做，以及什么不能做，做错了怎么办等细则。这样，每个岗位的每个责任者对各自承担的财务管理基础工作都清楚，要求人人遵守。通过实施这些制度，进一步提高企业管理整体水平。二是建立和健全自我约束的企业机制，确保企业持续、稳定、协调发展，严格审核费用开支，控制预算，加强资金日常调度与控制，落实内部各层次、各部门的资金管理责任制。尽量避免无计划、无定额使用资金。三是根据企业的生产经营特点和管理的客观要求，严格执行企业内部财务管理和会计监督。落实企业内部责任。建立内部责任会计制度，对各部门的经营收益、成本费用、部门利润进行分别核算。使各部门对自己的任务、目标做到心中有数。这对于调动各部门的积极性，努力做好做足生意，节约费用开支是有促进作用的建立一套内部的约束机制，内部制度中明确规定各部门的权力责任，做到分级负责、职责分明、相互制约。会计监督。会计监督不单纯是对一般费用报销的审查，而应贯穿于企业经营活动的全过程，从企业的经营资金筹集、资金运用、费用开支、收入实现，一直到财务成果的产生。严格按照制度办事，正确核算，如实反映公司财务状况和经营成果，维持投资者权益，强化会计监督职能，保证制度的落实和有效执行。共2页,1建立和健全企业内部管理制度。当前第1页12
执行力，2进一步提高企业的执行力。企业的执行力决定企业竞争力。就个人而言，就是把想干的事干成功的能力；对于企业，则是将长期战略一步步落到实处的能力。执行力是企业成功的一个必要条件，企业的成功离不开好的执行力，当企业的战略方向已经或基本确定，这时候执行力就变得最为关键。战略与执行就好比是理论与实践的关系，理论给予实践方向性指导，而实践可以用来检验和修正理论，一个基业常青的企业一定是一个战略与执行相长的企业。提高执行力的具体措施：
要设立清晰的目标和实现目标的进度表：这个目标一定要可衡量、可检查，首先。不能模棱两可。再者，目标一旦确定，一定要层层分解落实。
找到合适的人，其次。并发挥其潜能：执行的首要问题实际上是人的问题，因为最终是人在执行企业的策略，并反馈企业的文化。柯林斯在从优秀到卓越》别提到要找“训练有素”人，要将合适的人请上车，不合适的人请下车。
修改和完善规章制度，其三。搭建好组织结构：企业做大之后，只能通过规则来约束，规则是一个组织执行力的保障。PDCA循环”说的就是制度制订与执行、检查和绩效四者间的互动关系。
倡导“真诚沟通”工作方式，其四。发挥合力：一项调查表明，企业内存在问题有70％是由于沟通不力造成的而70％的问题也可以由沟通得到解决。每个人都应该从自己做起，看到别人的优点，接纳或善意提醒别人的不足，相互尊重、相互激励。
关注细节，其五。跟进、再跟进：制定战略时，更多是发挥“最长的指头”优势，而在具体的执行过程中，就要切实解决好“木桶效应”问题。执行力在很大程度上就是认真、再认真；跟进、再跟进。
建立起有效的绩效激励体系：管理理念：企业管理＝人事管理，其六。而人事管理＝绩效管理。
要营造执行文化：要从以下几方面入手建立执行文化：其一，最后。讲求速度：崇尚行动，雷厉风行；其二，团队协作：沟通直接，拒绝繁琐，各司其职，分工合作；其三，责任导向：提倡“领导问责”出了问题要找出其原因并分清主要责任，只有这样才能更好地树立起责任心；其四，绩效导向：拒绝无作为，关注结果，赏罚分明；其五，继承文化：对企业中优秀的传统、规章及成果要注意继承，继承基础上的革新才会事半功倍；其六，用人文化：文化始于招聘。人才引进要严把关，力争将不认同企业文化的人挡在门外；要营造爱心文化：相互尊重、相互鼓励、乐于分享、共同成长。
3提高管理者执行力的素质要求
识马、赛马、追求团队成功—对管理者而言，其一。团队的成功才是真正意义上的成功。
指令明确—指令是否明确也是当领导最重要的功夫之一。有歧义或自己想当然的认为下属已理解，其二。后果是严重的
中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）05（b）-0183-01
现阶段，我国房地产实现了突飞猛进的发展步伐，建筑业的发展为房地产企业的发展铺平了道路。我国社会主义市场发展步伐加快，经济的建设和建筑业的长足发展促使房地产发展日趋成熟，房地产企业在其自身建设方面也日趋需要健全一个发展体系，房地产企业会计管理要求也越来越高。针对现阶段房地产企业对会计管理的要求，我们探讨当前房地产企业会计管理所存在的一些具有代表性和亟待解决的问题，并深入研究，提出相关解决措施，从而为房地产企业的会计管理指明方向，以期达到促进房地产企业更加健康地发展的根本目标。
面对我国现阶段房地产企业会计管理的混乱现状，亟待我们进一步研究解决。为此，笔者认为，应该从资源节约和我国公民消费水平及我国经济发展实况出发，研究探讨我国房地产企业会计管理存在的缺陷，提出确实可行的解决措施，实现我国房地产企业的绿化发展方式。
1 我国房地产企业财务会计管理存在的主要问题
1.1 房地产企业财务会计管理的重要性认识不够
房地产企业在财务会计方面的工作的重要性认识不够成熟。房地产企业这一表现给房地产企业的长远发展设置了一个隐含的绊脚石。在许多房地产企业发展中，财务会计的管理轻度化发展，其重视程度不够。殊不知，房地产企业主要以经济中资金支出与回笼的主要发展手段，企业财务会计管理发挥着十分重要的作用，它不仅平稳了企业发展前进的步伐，而且实现了企业各部门管理层面的渗透和督促作用。
然而，时下不少房地产企业对财务会计管理认识度和重视度不够，在现实工作中疏于管理，督促工作马虎了事。企业财务会计管理漏洞百出，这样必然导致企业发展成本不断增高，给企业的生存发展埋下了隐患。例如，财务在会计做账管理方面，因平时管理不到位，账务缺漏和重复支出等现象时有发生，这对企业财务管理百害而无一利。
1.2 财务会计信息严重失真
作为经济发展重头戏的房地产企业，财务管理其实就是其发展的血脉，不能轻而视之，然而，现阶段不少房地产企业财务会计信息严重失真。在企业财务会计信息管理监督方面，存在很大的随意性，财务管理混乱，会计信息由此严重失真。例如，企业财务人员管理工作过重或权力过大，出现管理能力或监管力度不力。
1.3 企业财务管理人员和会计人员能力素质偏低
我国现阶段由于体制问题存在相关缺点，导致各行业从业人员综合能力和专业能力素质偏低，房地产企业也不例外。社会市场经济发展要求，企业特别是房地产企业要实现企业健康稳步快速发展，就必须拥有高素质专业技能过硬的财务管理人才和会计人才，只有这样，才能保证企业财务健康发展，保证企业经济血液的健康运行。财务会计管理作为企业发展的中心环节，如果抓不好相关管理工作，必然导致房地产企业经济发展虚化或低迷情况出现，这不仅不利于房地产企业发展，同时也会影响国家经济的健康发展。
2 房地产企业财务会计管理存在问题的解决措施
2.1 实现房地产企业财务会计管理的重要性全面认识
房地产企业财务会计管理方面的重要性要加强宣传，使企业高层对财务会计管理的充分认识。在政府方面，要加强房地产企业财务管理重要性的宣传与严厉监督，改变房地产企业财务会计管理松散混乱的现状，实现房地产企业财务会计的集约式管理。在房地产企业本身内部管理建设方面，作为企业财务优化管理后的直接受益者，房地产企业应该加强本企业内部财务会计管理，实现管理方式的优化，提高企业综合竞争力。
2.2 实现房地产企业财务的真实性，实现制度化和责任化企业会计管理的加强
事实证明，企业财务的真实性直接关系到企业本身的发展，财务的真实度更有利于企业在发展竞争中的综合竞争力的实现。为了实现房地产企业财务管理的优化，实现其财务会计的真实性，需要政府的大力支持，在房地产企业中建立健全相关管理制度，同时加强相关监督队伍的建设，从法律和制度方面的管理实现房地产企业财务管理人员素质的提高。
再者，房地产企业本身从制度化建设方面入手，纯洁房地产企业财务管理人员队伍，实现财务人员的精简化和素质化管理。严格杜绝错账漏账的财务会计管理现象发生。例如，财务管理人员在制度范围内必须管理好权责在内的相关工作，做到每一环节责任化，会计人员必须管理好每一笔账目，做账达到真实可靠，无漏账和死账发生，实现会计人员责任到人的严格控制和监督管理。
2.3 实现房地产企业财务管理人员和会计人员素质能力的提高
人的思想控制着人的行为，如果要实现从根本上控制人的行为，就必须控制好人的思维，只有这样，才能够实现房地产企业财会人员的优化管理，才能使房地产企业经济得到快速提升，健康发展。那么，提高房地产企业财务管理人员和会计人员的专业素质势在必行。要实现企业内部管理能力的提升，就必须建立健全一支强有力的财会管理人员队伍，实现房地产企业财会的高效优化管理。只有从经济源头狠抓起来，才能够实现房地产企业的长足发展。
在纯洁和精简优化管理房地产企业财会人员队伍的同时，也要实现该部门人员的不断培训，有付出才有收入，优化和强化财会人员队伍的素质能力，实现企业财会内部的精准化管理。
3 结语
综上所述，现阶段房地产企业由于本身发展迅速，企业经济效益繁荣发展，在短时间内很难发现企业财会当前存在的潜在问题，为了实现企业长远发展目标，就必须从高效益发展的现状中走出，以持续发展的角度，对企业财会管理加以重视，纯洁财会人员队伍，实现房地产企业更大限度地向前发展，真正地为我国建设多作贡献。
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由于我国经济的不断发展，推动了我国房地产企业的快速发展，近年来，房地产行业已经成为我国各大行业中发展最快的。但是随着各大企业纷纷转战房地产，加上国家对房地产经济的宏观调控，目前我国房地产市场中竞争在不断加剧，财务管理的重要性得以进一步体现。如何对现阶段房地产企业财务管理工作存在的问题进行总结，积极探求行之有效的改进对策，是现阶段相关人员最亟待解决的问题之一。
一、房地产企业财务管理中存在的问题
我国房地产企业在长期的发展中将中心放在如何去开发新项目，认为企业的经济效益都是由企业的生产带来的，没有意识到企业财务管理的重要性。在财务管理方面对于现代化企业财务管理制度及其措施的落实还不够全面，企业财务管理存在的问题比较多，导致财务混乱，严重阻碍了房地产企业的正常运行 。从大体上来说，房地产企业财务管理中存在问题主要有下面几个：
1、财务管理制度执行力不强
虽然目前房地产企业在制定财务管理制度方面做的比较好，但是财务管理制度的执行力比较低，导致财务管理制度不能真正为房地产企业的财务管理服务。在财务收支过程中，很多人员并不能真正按照规范的流程进行操作，对收支审批不重视，很多时候审批人员在自己权限范围之外进行审批，而且在办理企业的各项经济业务的时候对相关手续的完整性不重视。另外，由于房地产企业中领导层的权利过于集中，在财务管理中很多时候其财务管理制度于不顾，往往受到企业领导的干涉比较严重，各项支出费用大部分都以企业的领导的意图进行，从而导致房地产企业财务管理制度的实效性降低。
2、房地产企业融资存在问题
房地产企业融资是企业财务管理的重要内容，因为房地产项目一般投资比较多，建设周期比较长，所以对企业资金的占用量比较大，所以在财务管理过程中谨慎投资。目前很多房地产企业破产的主要原因是由于在进行财务决策的过程中对自己的财务状况了解不够，对自己的融资能力没有全面的了解，导致房地产项目中资金缺乏，影响房地产企业的发展。另外，房地产企业融资中主要的融资对象是银行，但是银行会根据房地产企业信誉等做出贷款决定，再加上当前国家对房地产行业的调控，房地产企业的融资难度进一步增加。
3、房地产企业财务集中管理程度较低
房地产企业往往存在同时进行多个工程项目的情况，要保证自己财务管理的有效性就需要对整个房地产项目都要加强管理。但是目前房地产企业的各个项目工程的财务管理并没有集中起来，一般都是各个项目设置财务管理部门，并且很多房地产项目中的会计核算体系是不一样的，导致房地产企业的财务信息失真，而且这种分散式的财务管理还降低了房地产企业的资金利用效率，一些工程项目中资金过剩闲置现象严重。另外一些项目中资金短缺，没有形成资金合力，影响房地产企业的进一步发展。
二、如何改进房地产企业财务管理
1、提高财务管理制度执行力
房地产企业要想真正以财务管理制度来保证房地产企业的发展首先就需要完善财务管理制度，针对房地产企业财务运行情况，制定合理的财务管理制度，确保各项制度能真正与房地产企业的财务管理相结合，并且指导房地产企业财务管理活动。另外一点要严格执行财务管理制度，房地产企业在财务管理的过程中要严格按照各项制度进行工作，明确各部门及工作人员在财务方面的权限，尤其是房地产企业的支出管理中，要严格按照程序进行，必须要求要相关的审批以及各项手续，从而保证房地产企业财务管理有序性，也能保证房地产企业资产安全。
2、拓宽房地产企业融资渠道
房地产企业在开展工程项目的过程中对资金用量和时间的要求比较高，融资成为房地产企业财务管理的重要任务，现阶段银行贷款的限制性条件更多也更加具体，这也就是说，房地产企业的应该积极拓展自己的融资把渠道，保证有充足的资金。房地产企业可以通过发行股票、债券等向社会筹集资金，也可以在房地产市场中进行重组和并购，形成企业合力，增强自己的实力。另外，房地产企业也可以利用除了贷款之外的金融业务进行融资，例如，可以通过信用证、商业汇票等结算方式。
3、建立资金结算中心
针对房地产企业工程项目分散导致企业财务管理不善的问题，房地产企业可以通过资金结算中心进行财务管理。房地产企业要在内部建立完善的计算机财务管理系统，将公司总部与各工程项目联系起来，形成一个系统化的财务管理网络。然后房地产企业要取消各工程项目独立的账户，设置公司总的账户，各项目中的支付都在企业总部进行，分项目中需要使用资金则要填制相关的财务申报表，经过批准之后在企业账户中统一划拨，房地产企业财务部门要保存好相关的凭证。成立企业财务阶段中心不仅能使企业的资金形成合力，发挥更大的作用，而且提高企业资金的利用率。
4、加强风险控制
房地产企业在开发工程项目的时候因为资金的占用时间长，加上市场信息变动较快，所以面临的各种风险就比较多，所以在财务管理中要提高风险控制能力。在财务管理过程中首先应该保证财务信息的真实性，这样企业的各种财务情况才能得到真实的反映，从而采取正确的措施。另外在财务管理过程中要对企业面临的风险进行有效的预测，提前做好防御措施，降低财务风险发生概率。
结论：
房地产企业财务管理中存在的问题导致房地产企业面临的风险增多，给房地产企业稳定发展带来了一定的影响。在新时期，房地产企业应该深入分析自己的财务管理状况，找出财务管理中存在的问题，转变财务管理观念，创新财务管理模式，提高财务管理水平，从而增强房地产企业的综合实力，在市场中能有较强的竞争优势。
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二、当前房地产企业财务管理的主要弊端
当前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面的强有力作用。
1.企业资本结构紊乱。企业资本结构是企业各种资金的来源及其比例关系。由于我国房地产经济开发市场环境的弱化,造成很多房地产企业的融资渠道相对单一,依靠银行贷款是房地产企业资金筹借的主要来源,企业投资基金中的主权资金比例较低,由于筹资渠道的狭窄性,造成很多房地产企业对银行贷款的债务资金负担较重,资本结构的失衡导致房地产企业资产负债率往往很高。
2.财务管理模式滞后。受经济管理理念的约束,很多房地产企业的管理者高度集权、越权行事现象严重,企业在财务管理方面的家族式管理严重,掌管财务的会计、出纳等相关人员多由投资者亲属担任,缺乏科学的财务管理模式和经验指导,造成企业内部审计机构职能弱化,财务监控不严,偷税漏税现象严重,导致财务管理工作存在账务混乱、会计信息失真等现象。
3.财务管理机制缺失。财务管理意识的滞后,造成很多房地产企业的财务管理制度不完善,财务会计内部控制体系不健全,资金运行回收保障机制不合理,财务管理体系未能有效集中,财务核算、会计核算程序及内审保障机制得不到有效落实,财务管理缺乏统一明确的财务业务授权机制,企业各项目部门核算体系不协调,财务软件和核算标准不统一,造成很多财务会计信息的相关性、真实性较差。
4.运行资金监控弱化。流动资金是企业发展的重要保障,资金融通困难、运行资金效益不高,成为当前房地产企业财务管理的普遍弊病。很多企业管理者的财务内控认识不到位,资金筹措和使用没有科学规划,缺乏科学的现金流量管理意识,加上财务人员素质的偏失,导致房地产企业内部财务核算、会计内审等监管职能相对弱化,资金流失。资金管理的职权分散,客观上增大了房地产企业的财务风险。
三、强化房地产企业财务管理的策略
当前,随着国民经济的不断增长与社会需求,房地产开发愈加规模化,加强房地产企业财务管理,是规避市场风险的重要措施:
1.拓展企业融资渠道,注重项目资金融合。融资是企业获取发展资金的重要形式,根据房地产开发的自身特点,积极拓展金融业务,通过实施并购重组措施扩大市场份额,拓展多元化筹资渠道,优化资本结构,抢占资本市场。要加强房地产投资项目管理,对于项目开发的选择预测要全面谨慎,综合考虑市场风险因素,注重项目资金的融合应用及合理配置。
2.完善财务管理制度,强化财务管理职能。制度建设是保证企业能够长期健康发展的重要条件。建立规范的法人治理体制,以及能够相互制衡和约束的权利分配和决策机制,用各项制度来体现企业的发展战略和管理思想。管理制度化是当前房地产企业管理的重要目标,实行企业所有权和经营权职责分离,保障企业财务管理的独立性,整合房地产企业财务管理的人才资源和素质,健全和完善企业财务管理的内控保障监督运行机制,加强企业财务管理的会计核算及内审职能建设,严格落实会计核算考核分析管控,提高财务管理效率。
3.注重成本效益开发,提高资金使用效率。通过财务预算加强对费用支出的控制,能有效降低企业的营运成本。在企业开发经营周期中,房地产企业财务部门应以项目预算、资金预算、经营预算及财务预算等方面进行全面预算,对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。成本效益原则是当前市场经济环境下,所有企业必须认真实施的重要财务管理措施。对于房地产企业来说,开发资金的投入量大,周期长,风险高,必须加强房地产项目资金投入的成本预算管理,合理调度资金配置,控制流动资金的耗费,最大程度的提高现金流量的资金使用效益,实现企业整体经济目标。
4.创新财务管理模式,实施财务动态管理。科学的财务管理模式,有利于房地产企业财务运行的高效性。立足于房地产企业的长远发展需求,引进先进财务管理经验理念,优化从企业内外经济环境,创新有效的财务管理方法,构建合理的会计核算体系建设,加强企业财务会计内部控制,完善财务动态管理程序建设,保障会计信息的真实可靠性。
一、房地产财务相关问题
1、房地产财务概念及运作方式
房地产财务指房地产经营管理部门在其经营中,通过资金的筹集、分配、运用和收回,而与有关方面所发生的经济关系。这种财务关系包括:①房地产开发、经营、管理部门与国家之间发生的财务关系;②房地产各开发、经营、管理部门之间所发生的财务关系;③房地产开发、经营、管理部门内部各职能部门之间发生的财务关系;④房地产开发经营管理部门与职工之间的财务关系。
房地产资金运作方式指房地产资金筹集、运用、回收的整个过程。房地产资金运动以预付一定的货币资金开始,房地产资金的循环和周转是其运动的表现形式,周转速度的快慢是衡量房地产资金运动质量高低的主要指标。只有把房地产与金融业结合起来,并使个人参与住房建设,才能充分调动公民建房的积极性,使房地产建设资金转入轨道。
2、房地产财务统计的内容
房地产财务统计就是对房地产财务活动的经济特征进行数量方面的分析,以提高资金使用效果提供依据。
财务统计的内容有以下几方面:
(1)固定资金统计,为制订固定资产投资计划提供依据。
(2)流动资金统计,为合理地使用流动资金,提高流动资金周转速度提供分析数据。
(3)成本统计,反映一定时期内成本的升降情况,可为降低成本提供分析资料。
3、房地产财务统计的意义
城市房地产经营单位随着房屋出租与出售业务的开展,要以价值形式来实现房屋的生产、分配、交换和消费。要按一定的方式筹集房地产经营单位的资金,用来进行周转和购置设备、物资,组织房地产经营活动。为充分有效地利用资金,节约生产费用,降低成本,必须实行严格的经济核算。因此可以说,房地产经营单位财务统计是适应房地产经营管理的需要而产生和发展起来的,它是对房地产经营单位实行统计监督的重要工具之一。
房地产财务统计的主要意义在于以下几方面:
(1)为编制房地产经营财务计划和检查计划执行情况提供依据。房地产经营单位要依据财务统计资料来保证各项计划指标的科学性,运用统计指标来反映房地产经营过程中资金运行的实际状况。
(2)核算房地产经营单位的资金数量,对于管好、用好资金,保证房地产经营需要,加速资金周转有着重要的现实意义。
二、房地产财务内部控制制度内容
任何形式的管理都离不开系统、全面的经济信息,而这些经济信息中绝大部分属于财务信息,来源于财务信息系统。因此,为保证财务信息的真实性、可信性,有必要建立一整套财务内部控制系统。财务内部制度控制是根据信用社的各项业务、财务活动,以国家的政策法规法令为依据,建立财务业务处理的各项程序,以保证财务信息的可信性、合法性、真实性和准确性。具体控制系统包括以下几个方面。
1、执行各项制度办法控制
各级财务职能部门应严格遵守上级制定的各项制度、办法等,根据自身的业务情况也可制定有关的业务核算制度、办法、操作程序以及为执行上级制度而制定的补充规定等,并及时上报上级社(行)核查备案,并严格贯彻执行。
2、财务内部管理控制
财务部门根据业务实际需要,组织人力和合理地进行分工。劳动组织和人员分工应有利于执行规章制度和提高工作效率,建立健全各项业务操作规程和岗位责任制,建立质量考核制度及经常性的检查评比制度。
3、建立财务凭证的审核制度
对财务凭证的内容和连续编号进行审查,对各部门或个人领用的空白重要凭证要进行登记,并定期检查使用情况。
4、财务核算
财务核算是通过填制凭证等一系列的活动,对企业日常发生的财务活动情况进行反映和监督,形成系统的财务信息。
5、建立复核制度
6、建立分批控制和检查差错的制度
7、财务分析
财务分析主要是以会计核算提供的资料为依据,对企业财务活动进行调查研究,检查财务计划的完成情况,为以后进行财务预测和编制财务预算提供资料。
房地产企业进行财务分析的主要财务指标包括:偿债能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。房地产财务分析还应及时为财务风险的控制提供依据。
三、房地产财务内部控制制度模式创建
随着市场经济的不断完善,房地产市场的不断扩大,为了准确地进行财务预算是企业保持竞争的重要保障,是企业实现内部控制的一个重要方法。房地产企业要保持财务的运转,必须进行财务内部控制管理模式的构建。
1、预算管理创新模式
预算管理是为了实现企业既定的经营发展目标,通过编制经营活动案在实际工作中得到贯彻执行。企业的预算要以明确经营目标为前提,采取分权控制的模式,将决策权进行分解来进行内部控制。预算管理是实现企业内部控制的一个重要模式。
2、财务计划控制的加强
依据资产业务增长量、最高盈利水平来编制财务收支计划,并通过有计划、有秩序、有目的进行控制。财务内部控制的检查,主要是对银行业金融机构财务管理制度建立健全情况和制度执行情况进行现场检查,通过对财务内部控制的检查,督促被查机构加强财务管理,健全各项制度。
3、对财务内控制度执行情况的控制
要调阅损益类科目账、表和有关凭证以及岗位责任制等资料,调阅有关财务管理制度、报表有关报告等资料,检查是否财务授权审批制度。调阅《会计检查登记簿》和有关报告等资料,检查是否按照有乡规定组织人员对本级和下级单位财务管理工作进行定期或不定期检查。
参考文献:
[1]苗天青,朱传耿.中国房地产市场的经济特征分析[J].经济地理,2005,(5):325―326
二、当前房地产企业财务管理的主要弊端
当前，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面的强有力作用。
1．企业资本结构紊乱。企业资本结构是企业各种资金的来源及其比例关系。由于我国房地产经济开发市场环境的弱化，造成很多房地产企业的融资渠道相对单一，依靠银行贷款是房地产企业资金筹借的主要来源，企业投资基金中的资金比例较低，由于筹资渠道的狭窄性，造成很多房地产企业对银行贷款的债务资金负担较重，资本结构的失衡导致房地产企业资产负债率往往很高。
2．财务管理模式滞后。受经济管理理念的约束，很多房地产企业的管理者高度集权、越权行事现象严重，企业在财务管理方面的家族式管理严重，掌管财务的会计、出纳等相关人员多由投资者亲属担任，缺乏科学的财务管理模式和经验指导，造成企业内部审计机构职能弱化，财务监控不严，偷税漏税现象严重，导致财务管理工作存在账务混乱、会计信息失真等现象。
3．财务管理机制缺失。财务管理意识的滞后，造成很多房地产企业的财务管理制度不完善，财务会计内部控制体系不健全，资金运行回收保障机制不合理，财务管理体系未能有效集中，财务核算、会计核算程序及内审保障机制得不到有效落实，财务管理缺乏统一明确的财务业务授权机制，企业各项目部门核算体系不协调，财务软件和核算标准不统一，造成很多财务会计信息的相关性、真实性较差。
4．运行资金监控弱化。流动资金是企业发展的重要保障，资金融通困难、运行资金效益不高，成为当前房地产企业财务管理的普遍弊病。很多企业管理者的财务内控认识不到位，资金筹措和使用没有科学规划，缺乏科学的现金流量管理意识，加上财务人员素质的偏失，导致房地产企业内部财务核算、会计内审等监管职能相对弱化，资金流失。资金管理的职权分散，客观上增大了房地产企业的财务风险。
三、强化房地产企业财务管理的策略
当前，随着国民经济的不断增长与社会需求，房地产开发愈加规模化，加强房地产企业财务管理，是规避市场风险的重要措施：
1．拓展企业融资渠道，注重项目资金融合。融资是企业获取发展资金的重要形式，根据房地产开发的自身特点，积极拓展金融业务，通过实施并购重组措施扩大市场份额，拓展多元化筹资渠道，优化资本结构，抢占资本市场。要加强房地产投资项目管理，对于项目开发的选择预测要全面谨慎，综合考虑市场风险因素，注重项目资金的融合应用及合理配置。
2．完善财务管理制度，强化财务管理职能。制度建设是保证企业能够长期健康发展的重要条件。建立规范的法人治理体制，以及能够相互制衡和约束的权利分配和决策机制，用各项制度来体现企业的发展战略和管理思想。管理制度化是当前房地产企业管理的重要目标，实行企业所有权和经营权职责分离，保障企业财务管理的独立性，整合房地产企业财务管理的人才资源和素质，健全和完善企业财务管理的内控保障监督运行机制，加强企业财务管理的会计核算及内审职能建设，严格落实会计核算考核分析管控，提高财务管理效率。
3．注重成本效益开发，提高资金使用效率。通过财务预算加强对费用支出的控制，能有效降低企业的营运成本。在企业开发经营周期中，房地产企业财务部门应以项目预算、资金预算、经营预算及财务预算等方面进行全面预算，对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。成本效益原则是当前市场经济环境下，所有企业必须认真实施的重要财务管理措施。对于房地产企业来说，开发资金的投入量大，周期长，风险高，必须加强房地产项目资金投入的成本预算管理，合理调度资金配置，控制流动资金的耗费，最大程度的提高现金流量的资金使用效益，实现企业整体经济目标。
4．创新财务管理模式，实施财务动态管理。科学的财务管理模式，有利于房地产企业财务运行的高效性。立足于房地产企业的长远发展需求，引进先进财务管理经验理念，优化从企业内外经济环境，创新有效的财务管理方法，构建合理的会计核算体系建设，加强企业财务会计内部控制，完善财务动态管理程序建设，保障会计信息的真实可靠性。
