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投资是企业创造与积累财富、保持可持续发展的前提,同时,投资又是企业价值得以最大化的源泉。首先,企业投资决策活动,不仅受其自身各种因素的影响,而且与其所处的内外环境有着不可忽略的联系,因此,企业在进行投资决策时需要考虑的因素很多,必须对这些因素进行权衡、取舍和利用,才能得出最终的决策结果;其次,对于一般的企业集团来讲,他们面临的往往是项目群,对该项目群中项目的取舍,会直接影响到集团投资目标的实现,影响到企业集团的整体投资收益水平。
根据以上两点,可以将投资决策归纳为一种多属性决策问题。多属性决策是指在决策过程中考虑的决策属性不止一个,而且可供选择的决策方案个数有限并且已知。由于各属性对各对象的描述可能不一致,因此,根据一个属性往往无法得出合理的决策,必须综合考虑各个属性才能获得有效的决策结果。此外,对于各个属性的取值,一般情况下,可以根据经验公式计算出具体的数值,但是,这其中存在一个问题,即忽略了属性的模糊性。因为经验公式具有一定的数据依赖性,所以在描述待处理数据时,必然存在一定的不确定性,这种不确定性是由于事务本身的不确定性和决策者(或专家)的主观性引起的,这就是客观存在于万物之中的模糊性。因此,本文借助模糊集来描述投资决策中存在的不确定性,解决企业项目投资决策中的一些关键问题。
一、投资决策的问题描述
企业集团项目群的投资决策涉及到多个(或多层)指标(或属性)。例如,影响项目投资决策的属性可能包括内含报酬率、初始投资额、投资回收期、风险程度等等,原始的投资决策表如表1所示。其中,内含报酬率是使投资项目的净现值等于零的贴现率,实际上反映了投资项目的真实报酬,是相对指标;初始投资额是绝对指标,是指项目初始投资时所投入的费用;投资回收期是指收回初始投资所需要的时间,一般以年为单位,是原始投资额与年现金净流量的比值;风险程度是标准差与期望值之比,是综合考虑了政策风险、技术风险、市场风险、管理风险和环境风险等得出的量化值,表示标准差与期望值的离散程度。
如果根据初始内含报酬率来判断,应该选择投资项目X,如果根据初始投资额,应该选择投资项目Z(这需要根据企业的财务状况来决定),如果按照投资回收期来判断,应该选择投资项目X,如果按照风险程度,应该选择投资项目Y。可以看出,根据不同的属性来判断,得到的结果是不同的。选择投资额大于投资资金限额的项目,并不是绝对不可行,因为可以选择逐年投入资金,而且根据财务状况和理财环境的变化进行调整;对于小于资金限额的项目,也不一定被选上。因此,需要一种综合的多属性决策方法,权衡利弊,最终选出最适合投资的项目。
二、基于模糊距离的多属性决策模型
针对以上投资决策问题,本文提出一种基于模糊距离的投资决策方法。该方法通过对原始决策表进行模糊化,并确定基准向量作为理想投资项目,进而度量已有的每个项目与基准向量的距离,最终投资的项目是与基准向量最接近的项目。
(一)模糊化
如前所述,影响投资决策的属性都具有一定的模糊性,这里将投资决策表中的每个属性都看作一个模糊语言变量,每个语言变量可取若干语言值,每个语言值又对应一个模糊集。因此,模糊化主要包括两个步骤,一是确定语言值的个数和等级;二是确定语言值对应的模糊集。对此,首先根据问题特点确定语言值的个数;然后根据模糊分布法确定各个语言值的隶属度函数,即根据现有隶属度分布,结合数据获取精度的情况,确定隶属度函数的表达形式。例如,对于表1的属性“内含报酬率”,根据专家知识和企业实际,这个语言变量可以取“很高”、“高”、“中”、“低”四个级别的语言值,这四个语言值对应的四个模糊集如图1所示。
(二)基准向量与模糊距离
为了确定最优的投资项目,需要确定投资项目的理想数据特征,即基准向量。基准向量确定的原则:将最高级别语言值的隶属度赋值为1,其他级别语言值的隶属度赋值为0。例如,对于表1的属性“内含报酬率”,因为它包含4个不同级别的语言值,那么该属性的理想数据特征是{1,0,0,0}。
最终投资的项目是与基准向量最接近的项目,因此,需要确定一个模糊距离的计算公式,来度量已有的每个项目与基准向量之间的距离。模糊距离的计算如下所示:
下面给出基于模糊距离的投资决策方法的具体步骤。
(三)步骤
第1步:将原始投资决策表进行模糊化;
第2步:确定基准向量;
第3步:计算每个项目对应的模糊集与基准向量之间的距离;
第4步:求出最小距离对应的项目,得到最终的决策结果。
针对投资决策中存在的不确定问题,本文通过对原始投资决策表进行模糊化,并引入基准向量,通过计算已有项目的模糊向量与基准向量的距离,得到投资决策的定量结果,从而使决策问题变得简单和明朗。为了对该方法进行进一步说明和验证,下面给出一个实例并进行分析。
三、实例分析
假设某公司有三个可供选择的独立项目:项目X、项目Y、项目Z,有关项目的原始数据如表1所示。其中,影响决策的因素包括内含报酬率、初始投资额、投资回收期、风险程度,即四个属性。
首先,对原始决策表进行模糊化。“内含报酬率”的语言值分别为“很高”、“高”、“中”、“低”四个级别;“初始投资额”的语言值分别为“超额”、“适宜”两个级别;“投资回收期”的语言值分别为“短”、“较短”、“中”、“长”四个级别;“风险程度”的语言值分别为“很大”、“大”、“中”、“小”四个级别。以上语言值对应的模糊集如图2所示。
最后,求出最小距离,确定投资决策结果。显然,项目X的模糊向量与基准向量的距离最小,所以投资项目X。
可以看出,应用本文方法所得出的结论和文献[1]所取得的结论是一致的,这说明了本文方法的有效性。另外,相对于文献[1]的方法,本文方法在确定属性的语言值时,是根据每个属性的具体特点进行等级划分,而不是对所有的属性都划分为完全一样的语言值。显然,本文方法更为灵活、更贴合实际。
四、结论
投资决策必须在科学理论的指导下,遵循科学的程序,进行科学的分析、论证,使所选取的投资方案达到技术、经济的统一与最优化。本文通过对投资决策中的模糊性进行描述,应用模糊语言变量和模糊语言值,建立了基于模糊距离的投资决策模型;然后利用该模型,结合实例数据,对本文方法进行了实证研究。结果表明,本文所建立的基于模糊距离的决策模型,可有效运用于企业项目群的投资决策。
【主要参考文献】
山西省是中国最大的炼焦用煤炭资源基地，也会使山西省成为中国最大的焦炭生产基地和世界最大的焦炭出口基地。2000年世界焦炭贸易量2510万吨，中国出口1520万吨，占世界焦炭贸易量的60%。其中，山西焦炭出口占中国焦炭出口量的80%，占世界焦炭贸易量的48%，山西焦炭是世界焦炭行业的龙头，其焦炭产量占到全国的40%，约占世界焦炭产量的20%，焦炭出口量占全国焦炭出口量的80%，并且天津口岸的山西焦炭价格已经成为国际贸易的基准价。可见焦炭对于整个山西省的重要性。而进行煤炼焦的过程中，会产生大量的焦炉煤气，如何有效环保的对焦炉煤气进行回收利用，如何对新上项目的综合价值进行评价，正是本文所要研究的重点。对待上新项目的环保性能、经济性能进行评价，从而做出准确的投资决策使我们所关心的。
一、NPV评价方法
净现值法（NPV）：是评价投资方案的一种方法。该方法是利用净现金效益量的总现值与净现金投资量算出净现值，然后根据净现值的大小来评价投资方案。净现值为正值，投资方案是可以接受的；净现值是负值，投资方案就是不可接受的。净现值越大，投资方案越好。净现值法是一种比较科学也比较简便的投资方案评价方法。我们知道传统的项目评价中对于投资决策分析而言，主要是采用这种净现值法，这种方法也曾经被美国亚利桑那州立大学资本资产投资管理学院的DondleL.MeeDer提出并且利用这种方法用于投资决策具有严重局限的概念中，因为它是以投资决策在一定条件下能够还原为前提的，也就是说项目的投资在市场条件恶化时，能够以某种方式还原，如果不能还原，则是一个要么投资，要么永远都不投资的决策，而如果公司现在不进行投资决策，那么它将永远失去投资机会。但是人们普遍认为，净现值法利用现值可加性原理，运用数学方法进行演绎计算，应该是一种最理性、最科学的分析方法，是投资决策分析中的法宝。
但是就我们所要研究的环保类项目的投资决策而言,净现值法只是用于静态的投资项目分析,对于动态的多投资阶段的项目显得有些不足,得到的评价结果势必也是有局限性的。就焦化产业中的焦炉煤气利用技术的选择与比较中,关键是如何确定折现率,这也是一大难题,可以说,到现在为止,这不得不依靠我们的主观判断,其道理就像任意多的已知数与一个未知数相加其结果还是未知数一样简单,在净现值为零的情况下,向左向右稍微调整某个因素,净现值就能变成或正或负。还有一个重要问题是焦炉煤气的利用技术的产生过程有其特殊的局限性和特点。焦炉煤气是指用几种烟煤配成炼焦用煤,在炼焦炉气中经过高温干馏后,在产出焦炭和焦油产品的同时所得到的可燃气体,是炼焦产品的副产品。对于单一焦化企业的主营业务就是焦炭生产和销售。而对那些利用焦炉煤气生产其他工业产品是由于国家环保政策法规的要求，故其计算时,当其净现值为零或者是负数时,也都可以投资。但是在什么范围内进行投资需要新的算法和条件,这也就是本文最终所要传达的信息。
二、实物期权定价模型
实物期权分析法是指企业或者是个人在进行投资决策时拥有的、能根据决策时尚不确定的因素，改变行为的权利（期权）进行投资可行性分析的方法。麻省理工学院FaimoK.Lamalain分析：如果投资者对某个投资项目进行首轮投资后，若该项目盈利前景良好，将能降低投资者进行第二轮投资的成本，而如果第一轮没有投资，今后想再投资该项目或进入该投资领域就要付出相当高的成本。在进行投资时还要考虑应用动态规划中的整数规划进行投资时机的选取。可以看出，期权法强调了投资是分阶段进行的，投资资金往往并不是一步到位，而是先投入先期部分资金，生产销售该产品，同时继续对产品的性能、技术进行研发和改进，这可以减少投资者的潜在损失，其价值远远大于一次性投入的情况。这种方法就是针对项目的发展动态过程，根据项目开始投资后，管理者能够收集到更多的关于项目进程和最终产品市场特征的信息。后继的商业化过程是在前期的成功基础上实施的，是可以选择的;当新的信息不断到达,项目投资回报率不确定性逐渐消失时,管理者可通过修正最初投资策略,提高项目的价值和限制损失。如果项目成功，企业能从中获得巨大的投资收益；如果不成功,企业至多也是损失项目投入的沉没成本,相当于期权的成本。
对于期权定价模型而言，焦炉煤气的利用技术中，只有以焦炉煤气作原料生产甲醇这项技术可以进行下一步投资，可以利用甲醇为原料生产甲醛、聚甲醛、醋酸等化工产品。而其他的投资项目成为最终的消费品。期权的投资前提是筹资的无限可能性，但是在实践中难免有种种困难。存在很多的不确定性，也使得我们在进行环保技术创新项目投资决策中不能够简单的依靠一种投资决策方法。
三、灰色关联分析评价方法
灰色理论概述与于1982年由我国学者邓聚龙教授所提出。邓教授认为现实世界并不是清清楚楚的白色系统，又非一无所知的黑色系统，而是略知一二的灰色系统。灰色系统理论主要研究“小样本贫信息不确定性问题”。以往用白色的思想处理问题，要找到因素间明确的映射关系，然而确定性作用原理在社会、经济、农业、生态的等领域都没有物理原型，虽然能知道某些因素，但很难明确全部因素，更不可能建立明确的映射关系。比如影响物价的许多因素，如心理预期、政府导向等是无法量化的。一些可以量化的数据又缺乏详细的资料，因此对物价的定量预测具有一定难度，若不考虑这些因素，只将可以得到数据的因素考虑进去，必然带来预测结果的不准确。就白色系统常用的回归分析工具而言，在应用过程中具有其缺点。比如：要求样本有大容量，是正态分布，平稳过程才能得到统计规律，计算工作量较大，不容易分析复杂系统等等。而对于以上困境，灰色理论应运而生，它处理问题另辟蹊径，不是找概率分布，求统计规律，而是用生成的方法求得随机性弱化，规律性增强的新数据序列。这一新的数据序列既能体现原数据序列的变化趋势，又消除了其波动性，它可以较好的解决某些参数已知，某些参数未知的系统问题。
在我国焦炉煤气的利用技术上既有新的技术也有些不被淘汰的旧技术，当然对于现在的生产而言，这些技术是相当成熟的，而要将项目的技术性和经济性进行有效结合不是件容易得事情，更何况环保技术创新项目的投入需要考虑更多的因素。需要我们对项目的各方面进行综合性考虑，这就涉及了灰色系统关联评价方法。作为一种综合评价方法，这种方法在对白黑两种情况的考虑是相当充分的，即使实际中技术和经济都存在不确定性，我们也是能进行相应决策分析的。就焦炉煤气的利用上来说，可以根据项目的各种经济性参数和项目的技术参数来构建综合评价指标体系，从而为项目投资决策的分析提供决策依据。
四、结论
由于本文所要研究的是环保技术创新项目投资决策评价方法研究现状，我们在对目前比较流行的几种评价方法进行分析之后，发现在进行单一的项目评价时，如果考虑的因素不是很多，可以采用NPV方法来进行项目投资的决策分析。可是这种方法又不能摆脱静态性，而实物期权定价模型可以解决这个问题，使项目的投入具有动态性，可以提高决策的效果。但是如果我们在进行一个项目的开发时，如果所要考虑的因素不仅仅是经济因素，那么影响我们做出最终投资决策的就不能用NPV方法进行简单的评价，必须借助于系统工程理论中的综合评价来进行综合评判，从而决定我们待上项目的未来。
通过对三种评价方法的说明，结合文章的背景，山西的焦化产业环保技术创新项目决策时不仅要考虑投资性指标，还要考虑到技术投入指标和环境保护指标。只有将这三者考虑周全，才能做出正确的评价结果，从而有效的指导实际工作。这也是作者今后所要进一步研究的重点，利用净现值法和实物期权方法对经济性指标进行先评价，然后通过这一步整理好的经济参数与技术指标、环境保护指标进行结合，利用灰色系统关联分析综合评价方法对待上投资项目进行最终综合价值的评价，依据综合价值最高原则可以选择出优先进行开发的投资项目。这样就实现了我们的决策分析。
总之，在今后的研究中，努力将技术创新与环境保护联系起来，不光考虑项目的经济特性、也要考虑项目的技术创新性和环境保护特性。充分利用项目评价中的各种评价方法进行深入细致的评价工作，从而有效的指导实际工作。文中提到的综合评价方法灰色系统关联理论只是综合评价方法的一种，今后将其他的综合评价方法进行再分析，通过实际案例结合数学模型来分析这种投资决策评价方法的优越性。
参考文献：
[1]白思俊等:系统工程[M].北京:电子工业出版社，2006
[2]叶义成等:系统综合评价技术及其应用[M].北京:冶金工业出版社，2006
[3]杜栋等:现代综合评价方法与案例精选[M].北京:清华大学出版社，2005
摘 要：正确的投资决策可以为企业带来机遇和可观的收益，而错误的投资决策很可能会导致企业的衰落甚至灭亡。论文在介绍了实物期权相关理论的基础上，以地铁PPP项目为例，详细阐述了传统投资决策方法的应用及不足，将传统投资决策方法和实物期权方法进行比较分析，肯定了传统投资决策评价方法在处理确定型投资时发挥的重要作用，并指出实物期权方法在处理不确定性强、投资回收期长、不可逆、要求管理灵活性高的投资项目时所具有的不可忽视的优越性。
关键词 ：实物期权；投资决策方法；确定性；地铁PPP
中图分类号：F830.593文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）28-0139-03
我们的生活充满了不确定性，在做出项目投资决策时，同样受到项目未来的不确定性的影响。传统投资决策分析总是假定，一旦做出投资决策就不会改变，要么投资，要么不投资，对项目的未来情况不做任何改变，这种方式忽略了管理者可以通过管理手段、在掌握更多有利信息之后做出的管理努力的价值，让投资者在进行决策时，无法正确估计不确定性的项目的真实价值，往往做出了错误决策。面对这种情况，一种新的思维方法——实物期权方法投资决策方法被引入。本文首先介绍了实物期权的概念与内涵及其类型，再以地铁PPP项目为例，分析传统投资决策方法的应用及其不足，最后将传统投资决策方法与实物期权方法进行比较，旨在揭示实物期权方法在处理地铁PPP项目这种不确定性强、投资回收期长、不可逆、要求管理灵活性高的投资项目时相较于传统决策方法所具有的优越性。
一、实物期权的概念与内涵
实物期权是指存在于实物资产投资中，具有期权性质的权利。所谓期权，是一种在未来采取某种行动的权利。当存在不确定性时，期权是具有价值的。实物期权认为项目的风险以及应对风险而采取的柔性管理是具有价值的，并且这种价值是巨大的，可以影响最终的决策。实物期权实际上就是以实物投资为目标的资产的期权，它是金融期权理论在实物投资领域的扩展应用。
实物期权理论建立了不确定性可以创造价值的信念，非常契合正式世界投资决策的特点，即未来充满了不确定性，而项目的不确定性越大，投资者可能获得的收益也越大，从而资产的投资价值也就越大。实物期权方法运用于投资的核心优势在于指出并强调规避风险的收益，充分体现了管理柔性的价值。
二、实物期权的类型
实物期权理论来源于金融期权理论，实物期权的类型与金融期权的类型也是类似的。按照投资项目中所含的期权数目，实物期权可为单一期权和复合期权。其中，单一期权包括：延迟期权、增长期权、放弃期权三大类；而复合期权，则是上述这些单一期权的组合，通常涉及到继续或阶段性的投资项目，实际中经常指的是期权的期权，即执行一种期权即产生另一期权。相对于单一期权，复合期权与实际情况更为贴近，但也更为复杂和难以处理。下面对单一期权的三大类进行分析，具体见图1。
（一）延迟期权
延迟期权是指对于市场前景不明确的投资项目，投资者可以选择对本企业最有利的时期去执行这一投资方案。它包括等待期权和分期投资期权。当投资者延迟投资此方案时，投资者即获得一个等待期权的价值，若执行此投资方案，就意味着牺牲了这个等待期权，损失的部分就是投资此方案的机会成本。在等待的过程中，投资者可以获得市场上诸如市场规模、市场价格、原材料成本等新信息，从而改进项目各期的净现金流的评价结果，优化投资。分期投资期权也被称为时间积累型期权，投资者可以将待投资项目划分为若干不同的阶段，再根据实际投资环境决定是否继续进行投资。环境变好且有利投资时，有权利进行追加投资；而投资环境较差且项目无利可图时，可以选择放弃。
（二）增长期权
增长期权指的是企业较早投入的计划，不仅仅可以获得宝贵的学习经验，并且可以视为未来投资的基础投入。增长期权让管理者从整体战略角度来考虑决策，即一个项目的投资价值并不仅仅局限于该项目的所产生的现金收入，往往是通过此项投资，获得宝贵的经验，以及更多有利的信息。通过对信息的收集和分析，当项目具有肯定增长的机会时，此时公司具有继续投资的权利，从而获得很大的收益；当信息显示，项目不具有增长价值甚至具有亏损的可能时，公司可以选择不执行该期权。
（三）放弃期权
放弃期权指的是当市场状况非常差时管理者拥有的提前结束项目的权利。它的执行价格为项目的清算价值。对于不确定性大的连续投资项目来说，一旦市场状况非常差时，就可以选择执行放弃期权，减少进一步的损失。
三、传统投资决策方法的应用及其不足
传统决策方法适合解决确定型以及投资周期短的项目，对于像地铁PPP项目这种不确定性强、投资回收期长、不可逆、要求管理灵活性高的投资项目，传统投资决策方法不能正确反映项目的真实价值。下面以地铁PPP项目为例，介绍传统投资决策方法的应用并分析其不足。
（一）静态分析方法的应用及不足
静态分析方法没有考虑资金的时间价值，即项目期初发生的资金流出直接用若干年后取得的收入来予以补偿。就拿地铁PPP项目来说，它的一般建设和经营期较长，资金的时间价值是必须考虑的，静态分析方法此时不能真实反映项目的经济状况。
1.投资收益率法
投资收益率法指的是采用工程项目达到设计生产能力时的一个正常年份的利润总额与项目投入的总资金相处得到的投资收益率，并与项目所在行业的基准收益率相比较，来评价投资项目财务收益状况的一种分析方法。当投资收益率大于行业平均基准收益率时，我们认为该项目是可行的，可以进行投资决策。这种方法计算便捷，经济意义简洁、明确、直观，可以在一定程度上判别项目优劣，但忽略了资金的时间价值，且正常年份的选取带有一定不确定性和主观性，只适合简单而生产情况变化不大的项目投资决策。而对于投资回收期长，投资成本具有很强的时间价值项目来说，投资收益率法只考虑了投资所得，没有考虑投资中资金的时间价值，忽略了投资回收问题。因此，项目公司将难以判断投资所能实现的盈利水平能否满足预期要求，投资者极有可能作出错误的决策。
2.静态投资回收期法
静态投资回收期法指的是在不考虑资金时间价值情况下，以项目的净收益回收项目全部投入资金所需要的时间与行业基准投资回收期相比较来评价项目盈利能力的一种分析方法。该法计算简便且通俗易懂，可以在一定程度上反映项目的经济性以及风险大小。静态投资回收期越长，影响价值的不确定性因素出现的可能性越大，项目的经济结果与预期的差异就越大。由于静态投资回收期的计算只反映项目投资的回收速度，没有考虑资金的时间价值，它不能反映投资的整个寿命周期与盈利能力之间的关系。同时，该方法没有考虑投资的收益不确定性与不可逆性所隐含的机会成本，缺乏对投资的时机选择的管理柔性，容易出现偏差，导致参与方中部分成员产生损失。
（二）动态分析方法的应用及不足
动态分析方法考虑了资金的时间价值这一重要因素，与静态分析方法相比会显得更加客观、更加精确。下面介绍动态分析方法在地铁PPP项目投资决策中的运用，主要介绍净现值法、内部收益率法、敏感性分析、决策树法等。
1.净现值法
净现值（NPV）是指用一个预定的基准收益率或者行业基准收益率，分别把整个计算期内各年所发生的净现金流量都折现到建设初期的现值之和。当计算出NPV大于0时，可以认为项目是可行的。净现值法的优点是考虑了资金的时间价值，全面考虑了整个计算期内项目的经济状况；经济意义明确；评判标准明确，判断直观。净现值法的不足之处在于基准收益率选取往往比较复杂，由于地铁PPP项目的特殊性决定了净现值法在运用于地铁项目投资决策时会暴露出许多缺陷。
第一，贴现率过高，容易低估项目价值。地铁PPP项目具有较高的不确定性，在应用净现值法时，一般会采用较高的贴现率，来降低风险的影响，但这样会低估项目的价值，而且通常贴现率大小是固定的，不能动态地反映项目所面临的风险的变化，使得评估结果不能反映项目的实际价值。
第二，投资刚性假设。运用净现值法进行项目价值评估时，通常设假设投资是不可延迟的，要么投资要么永远放弃不投资。但对于地铁PPP项目这种未来不确定性大、投资不可逆项目的价值隐含在等待之中的项目来说，该方法限制了PPP项目公司的投资灵活性，无法对投资进行动态管理，一旦投资失败，会造成难以收拾的后果。
第三，忽略地铁PPP项目的未来成长机会价值。地铁PPP项目作为准公益性基础设施，政府在选择私营部门合作时，会对私营部门本身的实力进行严格的考核，一旦私营部门能够进入该地区的地铁项目，不仅可以带来较为稳定的收益，还可以使得企业的形象深入人心，建立其他企业不可替代的竞争优势。
2.内部收益率法
内部收益率（IRR）指的是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率，其本质上是反映投资方案占用的尚未回收资金的获利能力，也可以说是项目对贷款利率的最大承担能力。内部收益率取决于项目的净现金流量，因而很好的考察了项目的经济状况，其不足之处在对于非常规现金流的项目，可能不存在内部收益率。
内部收益率法也是传统投资决策方法中非常重要的一种方法。但对于地铁PPP项目这种现金流是异常的项目来说，可能不存在相应的内部收益率，此时该方法就无法衡量项目的价值，也无法使得投资者做出正确的判断。
3.敏感性分析
敏感性分析可以让投资者识别出那些对投资影响大的变量，且可以清楚地反应其对决策的影响程度，帮助投资者做出准确的决策。但是，敏感性分析只考虑单个相关变量对投资决策的净现值所产生的影响，对于地铁PPP项目价值的各影响变量之间的相关关系，在现实中也是很难清楚把握到的。此外，该方法没有考虑到单个变量估计值对于时间的依赖性，变量的预测差会累积，使得对净现值的描述产生更大的误差。
4.决策树法
决策树方法虽然可以适用于要求管理灵活性项目的评价，但在地铁PPP项目的运用中仍存在一定的局限性。首先，在地铁PPP项目投资决策中，决策路径数随决策数、决策的变量数以及变量状态数的增加而增加，使得决策数变得异常庞大难以计算。地铁PPP项目投资过程中的随机事件不只是以离散点出现，也会以连续的形式出现；其次，如何选择合适的贴现率。使用的常数贴现率在实际上是假设投资过程中各种风险是恒定的，且不确定性是以常利率连续地变化，决策数法此时就显现出其不足的地方。
可以看出，传统投资决策方法在地铁PPP项目中是不适用的。地铁PPP项目的特点决定了必须选择一种投资方法能够准确衡量项目所面临的不确定的价值，以及由此而采取的管理柔性的价值，只有这样才能全面、客观、准确地认识项目的真实价值。
四、两种方法的比较
对于投资决策方法评价的关键在于，是否在最合适的条件下选用最适合的投资决策方法。传统投资决策评价方法在处理确定型投资时发挥了重要的作用。但现实的投资决策往往面临着许多的不确定性因素的影响，此时实物期权方法显示出其强大的生命力，它适合处理项目的不确定性，采取灵活的投资决策手段以捕获机遇，对项目风险进行调节，通过定性与定量的分析全面揭示投资项目的真实价值。图2可以清晰的表面各种方法的适用范围，圆圈中的黑色部分表示决策方法对指标的满足程度。
实物期权方法可以解决项目投资决策所面临的不确定性和不可逆性，尤其是像地铁项目这种资金密集型项目，需要采取灵活性投资策略，即当不确定性的发展有利于投资时，投资者可以选择执行期权；而当项目所面临的不确定性的发展不利于投资时，投资者可以选择延期执行期权或者放弃期权，从而规避风险和损失，增加项目获利能力。
不可否认，实物期权方法相较于传统投资决策方法在处理项目的不确定性，对项目风险进行调节，全面揭示投资项目的真实价值等方面有着强大的优越性。但是对于传统投资方法，我们也不能全盘否定，它为实物期权方法的产生奠定了一定的基础，我们要一分为二的看待它。现实的投资决策往往面临着许多的不确定性因素的影响，可以预见，在处理类似于地铁PPP项目这类的投资决策问题时，实物期权方法必将显示出其强大的生命力。
参考文献：
[1] 陈涛.基于实物期权的地铁PPP项目投资决策研究 [D].[长沙理工大学硕士学位论文].长沙：长沙理工大学，2011.
[2] 沈玉志，黄训江．基于实物期权理论的投资项目评估方法研究[J]．数量经济技术经济研究，2001（11）：59-62.
[3] 刘晓君.工程经济学[M].北京：中国建筑工业出版社，2006.
随着近几年我国宏观经济的健康稳定发展,投资环境的不断得到改善,固定资产的投资规模越来越大,在企业决策中显得越来越重要。由于固定资产投资决策具有涉及企业全局利益,投资金额大,投资回收期长,投资风险大,投资收益期限比较长等特点,企业决策者往往对固定资产投资决策应考虑的诸因素如原始投资额、每年现金净流量、投资回收期以及内涵报酬率等评价指标慎而又慎,仔细推敲,反复论证,唯恐出一丝一毫的差错,但对固定资产决策中的净残值,特别是报废净残值的处理方法,有的干脆回避,在决策时不予考虑,有的显得轻描淡写,随意处理。纵观固定资产决策可行性分析全过程,对报废净残值的处理,总给人一种虎头蛇尾的感觉,因此,本人认为:在固定资产投资决策分析中应首尾并重,对报废净残值的处理同样也应予以足够重视。
由于固定资产投资决策可行性研究的方法很多,本文仅以内涵报酬率法为例谈谈对固定资产投资决策分析中对预计净残值的几种处理方法:
1.残值折现法 即把固定资产预计报废残值按照资金成本折算成原始投资时的现值,并以此现值低减原始投资额的一种处理方法。例如,某项固定资产投资方案原始投资额100万元,预计项目建成投产后每年现金净流量为25万元,预计使用期限为十年,期末净残值为5000元,假定资金成本为14%,试分析此投资方案是否可行?(注:资金成本为14%,期数为10的复利现值系数为0.270,年金终值系数为19.337)利用该方法处理如下:
1000000-5000×0.270
年金现值系数=―――――――――=3.995
250000
再利用插值法计算出该方案的内涵报酬率IRR=21.45%
2.残值均摊法 即把固定资产预计报废残值在有效使用期限内平均分摊,从而增加每年现金净流量的一种处理方法。同前例,利用该方法出处理如下:
1000000
年金现值系数=―――――――――=3.984
250000+5000÷5
再利用插值法计算出该方案的内涵报酬率IRR=21.64%
3.等年值法 即把固定资产预计报废残值作为有效使用期末的年金终值,先计算出考虑资金时间价值因素下每年应均摊的净残值,而后再增加各年现金净流量的一种处理方法。同前例,利用该方法出处理如下:
1000000
年金现值系数=―――――――――― =3.996
250000+5000÷19.337
再利用插值法计算出该方案的内涵报酬率IRR=21.44%
从以上三种处理方法的计算结果可以看出,该固定资产投资方案的内涵报酬率都大于资金成本,方案可行。
残值折现法、残值均摊法和等年值法不仅能在投资方案各年现金净流量相等的前提下,对固定资产预计净残值进行处理,而且,也可以在投资方案各年现金净流量不相等的前提下,对固定资产预计净残值进行处理,所不同的是在计算投资方案的内涵报酬率时必须采用逐次测试法计算。
例如,某项固定资产投资方案原始投资额100万元,预计使用期限为五年,项目建成投产后各年现金净流量为45万元、30万元、25万元、20万元、15万元,期末净残值为5000元,假定资金成本为12%,试分析此投资方案是否可行?
利用残值折现方法处理如下:设折现率为14%,
计算净现值NPV=450000×0.877+300000×0.77+250000×0.675+200000×0.592+150000×0.519-(1000000-5000×0.519)=-6755元
设折现率为12%,
计算净现值NPV=450000×0.893+300000×0.797+250000×0.712+200000×0.636+150000×0.567-(1000000-5000×0.567)=34035元
再利用插值法计算方案内涵报酬率IRR=13.67%
利用残值均摊方法处理如下:设折现率为14%,
计算净现值NPV=451000×0.877+301000×0.77+251000×0.675+201000×0.592+151000×0.519-1000000=-5917元
设折现率为12%,
计算净现值NPV=451000×0.893+301000×0.797+251000×0.712+201000×0.636+151000×0.567-1000000=34805元
再利用插值法计算方案内涵报酬率IRR=13.71%
利用等年值方法处理如下:设折现率为14%,每年等年值为756元,
计算净现值NPV=450756×0.877+300756×0.77+250756×0.675+200756×0.592+150756×0.519-1000000=-6754.6元
设折现率为12%,每年等年值为787元
计算净现值NPV=450787×0.893+300787×0.797+250787×0.712+200787×0.636+150787×0.567-1000000=34037元
二、传统项目投资决策方法存在的局陷
传统的项目投资财务评价方法有两种，一类是贴现指标，即考虑了货币时间价值因素的指标，主要包括净现值、现值指数、内含报酬率等；另一类是非贴现指标，即没有考虑货币时间价值因素的指标，主要包括投资回收期、会计收益率等。传统投资决策方法理论仅仅把企业作为一个独立的系统加以研究，只考虑投资项目运营对本企业的经营状况和财务成果所造成的影响，而忽视其生产经营活动对自然环境、社会所产生的影响。自20世纪60年代以来，作为解决可持续发展中资源与环境问题的理想途径的“循环经济”在西方发达国家得到快速发展，从而给现行管理会计模式提出了新的挑战，同时也给以现行管理会计为核心内容的企业的投资决策方法提出了新的挑战。
第一，企业财务投资决策的目标范围过窄。传统经济条件下的投资决策目标主要是做出对企业股东经济收益有利的决策，而不考虑与企业投资决策有利害关系的其他利益相关者。传统经济条件下的投资决策目标忽视了循环经济条件下的环境保护和资源利用、社会可持续发展等因素，如影响环境和社会生态的本、费、税问题，仅仅关心企业的微观经济效益，不考虑环境和社会目标，范围过窄，不能满足基于低碳经济的企业对社会可持续发展的贡献的评价。投资决策的目标应由单一目标向多元目标发展。如图1所示。
第二，自然资源和环境资源等会计信息在决策中往往被忽视。企业的投资决策过程离不开会计信息的支持。而现行的会计制度下产生的会计信息不能充分反映资源、环境对企业的影响。传统成本观立足于企业微观主体，追求企业范围内的成本补偿和资本增值，造成企业对自然资源的无偿占用和污染破坏，以牺牲环境质量为代价虚增盈利，没有把如何节约和高效利用资源，以及怎样减少污染物的排放等循环经济思想融入其中。而且，没有定价的自然资源和环境资源并没有包括在资产负债表中，自然资本的折扣没有予以内部化，只是反映了罚款、处罚、排污费和清理成本，企业发展循环经济也难以实现。所以，传统项目投资决策方法越来越暴露出其缺陷，即没有从整个物质世界的循环过程看待成本耗费及补偿问题，仅考虑人类劳动消耗的补偿，不适应可持续发展战略对自然资源消耗的成本补偿要求。
第三，投资决策者的受托责任单一。在传统经济条件下，企业投资决策考虑的受托责任比较单一，仅局限于“财产托付论”，即除了实物财产的保管和使用之外，生态环境和治理环境污染并未成为企业投资决策中委托—受托责任关系的主要内容，也就是没有考虑资源托付。然而，随着人口增加和经济增长，人们对环境资源的需求越来越大。人们对环境资源的利用已超越或接近环境承载力的边缘，环境资源的稀缺性正在迅速显现，而且随着人们对环境资源需求的进一步增加，环境资源的稀缺程度在急剧上升。投资决策过程须考虑的决策受托已不仅仅只是受出资人之托，而是受整个社会、整个社会公众之托，受托人有义务和责任向包括社会的各个方面充分履行其责任，以体现企业经济效益为主的经济责任、环境效益和社会效益为主的社会责任的统一。
三、基于低碳经济的投资决策方法探讨
第一，全部成本评价法。全部成本评价法（Total Cost Assessment，TCA） 最先是由美国环保局设计的，是在资本预算分析中综合考虑环境成本的一种方法，把环境成本作为成本中重要的一项，对项目的全部成本和收益进行长期综合的财务分析。全部成本评价法是在评价周期、扩大了成本和收益的考虑范围等方面对传统投资评价法进行了改进。全部成本法的原理同净现值法，都是将现金流量折现，不同的是该方法能够比较明显地列示出项目的全部成本和效益，避免企业忽略一些有益于环境保护的投资项目。全部成本法能够避免对于一些项目周期短的污染预防性投资项目做出错误评价。传统财务会计只使用单一货币计量，不能将外部环境成本量化，比如矿石开采地表恢复成本、废气的污染造成的损害、小区生活品质下降、噪音污染等。EPA 规定的四种成本的计量难度逐渐加大，企业应借助现有的理论界公认的环境成本核算方法： 直接市场价值法、替代市场法、作业成本法等并考虑广泛的数据来源，努力将不可计量的成本部分考虑在投资决策中，为企业全面评价项目提供足够的信息依据。
第二，多标准评价法。多标准评价法 （ Multi - criteria Assessment，MCA） 从企业长远和整体出发，不仅仅考虑某一指标或几个指标的最优，而是采用多目标、多标准，把社会效益、环境、竞争能力等无形的非财务评价指标也纳入投资评价体系中进行优化评价。这种方法的必要性在于能够将项目产生的经济、社会、环境效益统一起来，也就是有助于企业在无法将全部环境和社会影响加以货币化时帮助企业进行投资决策，也可以帮助企业在环境和其他目标之间进行权衡。多标准评价法除了考虑各个目标的要求外，还必须考虑每个目标的相对重要程度，即权重。权重是各个指标对投资项目相对重要性的定量化程度，可以通过德尔菲法确定，通过请环境、经济、政治等各个方面的专家对这些不同指标发表自己的看法，然后对这些意见进行综合，从而得出专家的意见。最后通过对项目投资方案各评价指标的叠加分析，对方案进行决策。
第三，绿色评价指标。随着政府对环保越来越重视，外部成本内部化并由企业承担环境污染及环境治理费用将成为趋势，这将给企业增加大笔财务费用。投资项目绿色评价指标是在传统投资决策评价指标计算公式的基础上进行改进，不仅考虑项目的经济效益，还将企业生产经营过程中的外部效应作为一项潜在费用，主要是对环境污染造成的外部成本及治理过程中新创造的收益。这些指标能够帮助企业进行全面评估，降低外部环境因素给项目带来的影响。
第四，利益关系人价值分析法。该种方法的理论基础是利益关系人价值导向观点，认为企业是利益相关者的集合，企业以利益相关者价值为导向，满足利益相关者价值的实现，而不仅仅是为投资者创造价值。利益关系人价值分析法要求企业不能一味只追求股东利益，应关注利益相关者的共同利益，遵循可持续发展原则，为利益相关者创造可持续价值。低碳经济下，企业利益关系人中外部群众组织、政府的地位越来越重要，企业不能忽视他们的存在。企业各方利益关系人对企业投资活动都有不同的价值观和预期，利益关系人价值分析法优先考虑这一层面，避免了传统的投资评价方法将所有的成本和收益风险看作相同的，根据不同的成本和收益分别计量其风险，同时利益关系人价值分析法根据不同利益关系人的预期来调整相应的权重。
第五，较低的折现率法。在投资项目比选时，选择不同的资本成本进行折现，项目的净现值会表现出不同的优先次序。因此，折现率的大小对投资项目的决策具有重要的影响。传统投资决策方法往往使用企业的资本成本作为现金流的折现率。环境管理会计主张使用较低的折现率对未来的现金流进行折现。由于未来许多环境成本和收益无法用货币计量，使用较低的折现率可以得到较大的净现值，未来的价值相对于目前价值有所上升，有利于财务部进行项目比选时倾向于那些实施期长且环境效益高的方案，有利于投资项目目标与可持续发展目标趋同。
不同投资决策方法的多视角比较
（一）以净现值法为代表的传统投资决策方法
1.非贴现现金流量法应用思路。一是投资回收期法。对于独立方案，当投资回收期不超过基准静态投资回收期时项目可行；反之，项目不可行。对多个投资项目，以投资回收期短的为最优项目；二是平均报酬率法。一般而言，当年平均报酬率大于或等于期望投资报酬率时项目可行；反之，项目不可行。对多个互斥项目，以年平均报酬率高的为最优项目。
非贴现现金流量法由于既不考虑资金的时间价值又不考虑投资风险，对使用寿命不同、投入时间和收益时间不同方案缺乏鉴别能力。因此，在现实投资决策中已很少被直接运用。
2.贴现现金流量法应用思路。一是净现值法（NPV）。若NPV≥0，则投资项目报酬率≥预定贴现率，项目可行；若NPV＜0，则投资项目报酬率＜预定贴现率，项目不可行；二是内含报酬率法（IRR）。若IRR≥必要报酬率，则项目可行；反之，则应拒绝该项目。在多方案互斥决策中，先确定项目可行与否，再在可行项目中以内含报酬率最大的为最优项目；三是获利指数法（PI）。如果PI＞1，则该项目可行；反之，则项目不可行。在多个PI＞1的互斥抉择中，应以获利指数最大的项目为优。
净现值法具有与股东财富最大化目标相一致优点。这一优点使大部分企业高级财务人员都普遍采用以净现值法为代表的贴现现金流量法动态评价方案。
（二）以实物期权法为代表的现资决策方法
1.实物期权理论的起源、内容、特征。1977年，美国麻省理工学院的斯图尔特·迈尔斯认为投资者在投资过程中具有经营柔性，经营柔性的存在使其在投资过程中具有某种选择权，这种选择权类似于金融看涨期权，可借用金融期权定价理论来评估具有经营柔性和战略作用的投资机会。后经卡斯特、马森和默顿等人努力，实物期权理论逐渐发展、成熟起来并拓展了企业价值评估方法新领域。
实物期权是金融期权在实物领域的拓展，是企业进行投资决策时拥有的、可根据决策不确定因素改变投资行为的权利。在实物期权有效期内，投资者有根据最新掌握的信息推迟或提前、扩大或缩小、进入或放弃投资的选择权。具体内容包括推迟投资期权、扩张投资期权、收缩投资期权、放弃期权、转换期权、增长期权六种形式。实物期权除具有金融期权共性外，还具有以下特征：非交易性；非独占性；先占性；关联性。
2.实物期权定价机理。实物期权法将投资过程中的经营柔性作为看涨期权，将不确定性作为项目价值的一部分。一个项目的真实价值等于项目净现值加上期权价值，即ENPV＝NPV＋C0。式中：ENPV为项目真实价值；NPV为项目净现值；C0为项目期权价值。
对实物期权定价最常用的方法是Black-Scholes期权定价模型。具体公式如下：
式中：C0为看涨期权价值，S为标的资产当前价值，X为期权执行价格，T为期权到期日，t为当前时刻，r为无风险利率，δ2为标的资产自然对数方差，N（d1）、N（d2）为标准正态分布概率函数。
（三）NPV与ROM比较
ROM以NPV为基础，两者相比较，ROM优势主要表现在：
1.决策视角优势—考虑经营柔性。投资者在项目投资过程中具有灵活性，这种灵活性被称为经营柔性。NPV法忽略了这一柔性，而ROM对经营柔性的考虑凸显出其决策视角优势。
2.决策理念优势—对投资不可逆性、可推迟性把握。传统NPV法在决策时认为投资不可推迟，项目投资后不具有不可逆性；实物期权法认为投资具有不可逆性、可推迟性。即随着时间推延，投资者可选择有利投资机会投资。
3.决策核心优势—肯定不确定性价值。传统NPV法把不确定性看作风险，不确定性越高选择的折现率也就越高；实物期权法认为不确定性是项目价值组成部分，不确定性越高，投资机会价值（实物期权价值）就越大。
4.决策原则优势—审度企业未来成长机会价值。在传统NPV法决策中，投资战略意义或间接价值及知识价值难以量化，不能为着眼于未来投资决策提供理论依据；实物期权法通过弥补这一缺陷提高了投资决策科学性。
基于NPV、ROM比较的企业投资决策方法实践
案例：某企业2004年初计划投资1000万元购买一条生产线A1，2005年初正式投入生产，2009年报废无残值。资金成本率为15%，无风险利率为5%。相关数据如表1所示。
同时，企业计划在2006年末再投入3000万元购入生产线A2，A2于2007年末正式投产，2012年末报废无残值。企业对A2的生产和销售预测如表2、表3所示。
（一）NPV法
根据表1可知，NPVA1=300×（P/F，15%，2）+390×（P/F，15%，3）+360×（P/F，15%，4）+370×（P/F，15%，5）+180×（P/F，15%，6）-1000=
950.99-1000=-49.01（万元）
根据表2可知，EI=11×0.3+9.4×0.4+8×0.3=9.46（万元）；Eo=9.6×0.3+8.6×0.4+7.5×0.3=8.57（万元）；E（I-O）=1.4×0.3+0.8×0.4+0.5×0.3=0.89（万元）； =0.356，即每件产品以35.6%的价格波动获得利润0.89万元。
根据表3可知，以2006年末为参照点A2生产线净现值NPV`A2为：NPV`A2=0.89×800×（P/F，15%，2）+0.89×1500×（P/F，15%，3）+0.89×1350×（P/F，15%，4）+0.89×1250×（P/F，15%，5）+0.89×700×（P/F，15%，6）-3000=2926.01-3000=-73.99（万元）
以2004年初为参照点，A2生产线的净现值为：NPVA2=NPV`A2×（1+15%）-3=
-48.69（万元）；NPVT=NPVA1+NPVA2=
-97.97（万元）。
由于整个项目总净现值为负，根据NPV法决策原则该项目显然不可行。
（二）ROM法
在实物期权法下，可把生产线A2这个投资机会视作一个期限为3年，期权执行价格X为3000万元的实物期权，该期权标的资产的当前价值为：S=2926.01×（1+15%）-3=1925.31（万元）；=
-0.16；
查标准正态分布表得N（d1）=0.4364，N（d2）=0.2177；该期权价值为C0=1925.31×0.4364-3000×e-0.05×3×0.2177=
278.08（万元）；则实物期权法下该项目的真实价值为ENPV=-49.01+278.08=229.07（万元）。
可见，该投资项目具备可行性，不应该被拒绝。导致结论不同的原因在于NPV法对间接收益忽视，而实物期权法投资决策可充分考虑企业发展战略、发展前景等间接收益，全面评价项目价值。
基于财务战略的企业投资决策方法拓展及优化
基于财务战略视角分析，投资战略决策的核心在于产业筛选，目的在于进行行业选择并寻找所在行业中存在威胁和机会，把握竞争态势并确定自己在行业中的地位。在此基础上做出投资进入、扩大或退出决策。本文只探讨波特行业结构分析法中的“五力模型”。
（一）“五力模型”基本机理
迈克尔·波特在其经典著作《竞争战略》中提出了行业结构分析模型—“五力模型”。即，特定产业的竞争性质可由图1所示五种力量决定，基本理念可表述为以下内容：
一是企业间竞争。只有那些比竞争公司战略更能带来竞争优势的战略才可能是成功战略；二是新竞争者威胁。财务战略的任务在于识别、监视潜在的可进入市场的公司战略，必要时进行反击以充分利用现有优势和机会；三是潜在替代产品开发。度量的最好尺度是替代产品进入市场后所得到的市场份额及竞争公司增加生产能力和加强市场渗透计划；四是供应商议价力量。优质替代原材料少或改用其他原材料的转换成本很高时供应商议价力量会影响企业竞争程度；五是客户议价力量。当客户分布集中、规模较大或大批量购货时，其议价能力将成为影响产业竞争强度的主要因素。
（二）五力模型竞争分析方法与企业投资决策战略制定
由于各产业竞争程度差异性，在与五种竞争力量抗争中蕴涵着三类成功战略思想：一是总成本领先。要求在经验基础上全力以赴降低成本及最大限度减小研究开发、服务、推销、广告等方面的成本费用；二是差异化战略。差异化战略是将公司提供的产品或服务树立起一些在全产业范围中具有独特性的东西。最理想的情况是公司在几个方面都有其差异化特点；三是专一化战略。这一战略的前提是公司业务专一化能以较高效率、更好效果为某一狭窄战略对象服务，从而超过在较广阔范围内的竞争对手。波特认为这些战略目标将使企业的经营在行业竞争中高人一筹。在一些行业中，这意味着企业可取得较高收益；而在另外一些行业中，一种战略的成功可能只是企业在绝对意义上能赢得微利的必要条件，同时波特认为每一个公司必须明确选择战略，徘徊其间必然影响公司的战略地位。
综上所述，传统投资决策方法与实物期权法最根本的区别是在投资决策过程中对待不确定性态度。事实上，不同投资决策方法只是决策过程中的一种参考，要做到科学决策，还必须基于战略视角，在整合拓展并优化不同投资决策方法基础上考虑项目的产业背景、项目的具体行业，并针对项目的不同阶段对相应方法做适当调整。
参考文献：
1.[美]托马斯·沃尔瑟．再造金融总裁：从财务管理到战略管理[M].商务印书馆，2000
一、投资决策阶段建设工程造价控制的方法
目前业界都投资决策阶段的造价控制有对静态投资和动态投资进估算方法:
1)资金周转率法
资金周转率法是通过对资金周转来估算投资额的简单的方案。其计算公式为:
资金周转率法相对来说操作简便、计算速度非常的快,但同时准确性比较差,因此这种方法常常被应用于战略性的投资机会研究和项目的建议书规划阶段。
2)生产能力指数法
生产能力指数法的依据是根据完成项目的投资总额或者是投资的设备总额,来计算后续项目的投资和设备金额。
计算公式如下:
在这个公式中:
C1:完成项目和设备的投资总额;
C2:将要建设的项目的投资或者设备金额;
Q1:已经完成项目或者设备的生产能力
Q2:将要建设的项目和设备的生产能力;
F:不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数;
N:生产能力指标(0≤n≤1)。
若已建类似项目或装置的规模和拟建项目或装置的相差不大,生产规模比值0.5到2之间,则指数n的取值近似为1;若已建类似项目或装置与拟建项目或装的规模相差不大于50倍,且拟建项目的扩大仅靠增大设备规模来达到时,则n取在0.6～0.7之间;若是靠增加相同规格设备的数量来扩大规模时,n值的取值在0.80.9之间。
二、决策阶段控制造价的主要措施
根据当前建设项目的决策阶段的工作特点和经验,笔者建议在决策阶段造价控制的主要措施如下:
1、方案多元化
通过对建设项目的工程造价及其影响因素的进行分析的基础上,可设计多个方案来表达业主单位的投资意向和最经济性的方案,在设计方案的时候可考虑以下的因素:
1)项目的区位:建设项目的建设区位选择的合理性对后期的项目的造价控制有着重要的影响,比如对项目的投资、项目的建设质量和项目完成后的的经营盈利状况有着很大的影响。因此在投资决策阶段选择项目的区位的时候要考虑项目区位的的经济发展水平、区位的市场需要、区位的社会资源及其条件等等,还有就是业主的建设投资意向、项目的功能目标价值。结合这些因素,从更大的范围内拟定建设区位。实践证明,项目区位现在的合适与否能够对整个的成本的影响在10%左右。由此可以看出区位选择的重要性。
2)建设项目地点的拟定
与区位的选择一样,在同一区位内,不同的项目地点也有着不同的效果。比如同样的区位,某个项目选择在城市市中心不仅要在项目的土地投资、拆迁费用需要很大的花费,同时由于市中心的空间限制,通常施工场地都比较狭小,这会导致施工车辆来往不便、同时会在施工过程中可能会造成扰民的现象,因此,在不影响项目的功能的基础上选择在市郊会大大的节省成本。当然,同样的原因,如果考虑到项目的投资回报,比如一些商业住宅的项目,选择在交通便利的市中心位置,由于其地点的优势可能会带来大量的后期回报,因此在选择地点的时候要多方面的考虑项目的建设功能、业主的投资意向和后期的经营状况从而统一的规划,选择最佳的地点。
3)建设标准的确定
所谓建设标准是指设备工业、项目的建设标准、配套设施、员工等各个方面的指标。建设标准的制定过程是项目可行性评估的重要指标,是决定项目造价是否正常和检查建设项目的重要依据。
4)设备和工业的确定
由于建设项目的特殊性,通常的情况向设备的投资在整个的投资的比重中所占较大,所以选择设备的时候,一方面要保证设备能够满足项目的建设需要,同时要考虑其性价比,在不耽误工程建设的前提下,可根据项目设备的性能和性价比来对设备进行寿命成本分析,跟进成本分析的结果选择项目生命周期成本最低的设备,从而达到最经济的建设方案。
5)融资渠道的选择
评估选择筹资的渠道也是建设项目投资决策阶段的主要工作。现代经济的发展,使得业主和施工单位在筹资时有非常多的选择,但不同的筹资方式有着不同的风险和特征要求。项目所以资金的成本=项目使用资金+筹集资金所使用的筹资费用。项目的筹资渠道选择是评价项目可行的主要指标,在投资决策阶段,筹资渠道的选择的主要工作就是在满足项目资金使用的前提下,尽量选择资金成本趋向最低水准,从而降低整个工程的造价,确保方案的最优。
6)项目建设时机的确定
在当前金融危机的背景下,项目的建设时机显得更为重要。通常的情况下,项目的建设时机要考虑经济的发展趋势。因为建设项目的跨度时间长,因此要考虑诸如通货膨胀等因素对建设项目资金的影响,选择在正确的时间采购材料、设备,在合适的时候进行完成、销售等的这些都会影响到建设项目的整个投资和回报。
2、正确决策
所谓建设项目的投资决策就是对投资方案进行筛选确定,对建设项目的可行性进行论证,对各种建设方案进行筛选,对项目的各种利弊因素和时机进行判断的过程。正确的决策是整个项目进行的基础。要确保投资决策的正确,就需要对项目进行正确的判断,在确保工程建设的基础上,制定出最佳的建设计划,正确的配置各种资源,只有这样才能为正确的估算工程所需资金和造价进行估算。
3、编制投资估算
在建设项目的前期投资决策分析阶段,一个重要的工作就是对项目的投资预算进行分析,这个是整个项目后期的经营绩效的评估标准和项目立项的重要依据。在实践中,通常把投资决策分为项目建议书的制定――初步可行性研究――详细可行性研究――投资预算编制等几个阶段。在这些阶段,随着决策的深入和深化,对项目的整体的投资预算也要越来越详细。在最后一个投资预算表的编制时要有详细准确的投资预算。在编制投资预算的过程中要全面考虑各种因素,要考虑市场的情况和建设周期等因素对工程造价的影响,据此提出价格浮动的幅度,使得投资预算留有一定的空间。
要做到投资预算的准确性,就必须采用合理的指标和数据资料,使用可行科学的估算法,合理估算,从能保证投资预算的准确性,保证其在建设工程中的造价不会出现“三超”等现象。
4、重视建设项目的经济评价
价值工程与模糊评价方法是现代科学管理技术与技术经济综合分析方法。价值工程与模糊评价方法广泛应用于改进产品设计、改进生产工艺、改进生产组织、管理方法和效果评价等多方面。价值工程与模糊评价可以在商业项目决策领域广泛应用。
一、价值工程与模糊评价方法简介
价值工程（Value Engineering，简称VE），是一种提高研究对象“价值”的科学方法和管理技术。价值工程中的“工程”的含义是指为实现提高价值的目标，而对研究对象的功能和成本所进行的一系列分析研究活动。因此，价值工程可定义为：以最低的寿命周期成本，可靠地实现研究对象的必要功能，从而提高对象价值的有组织的活动。价值工程的研究对象，包括所有为获取功能而发生费用的事物，如产品、工艺、服务等 。模糊评价方法则是以现代模糊数学为基础，研究和处理模糊现象、模糊事物的一种评价方法，主要应用于将难以量化的研究对象进行定量分析，做出定性判断的评价活动。如公共福利实现程度的定性分析等。
二、价值工程与模糊评价方法相结合的主要特点
价值工程与模糊评价相结合是一项通过对研究对象的功能进行分析，从而提高对象价值，然后进行效果评价的有组织的活动过程。其特点体现了价值工程和模糊评价的基本原理和思想方法，主要表现在以下四个方面：
1.着眼于提高项目价值。价值工程与模糊评价相结合既不单纯追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是以提高它们之间的比值――价值为目标，研究多角度、多项目的最佳匹配，然后进行评价。
2.功能分析是研究的核心。价值工程与模糊评价相结合的方法着重对项目进行功能分析，通过功能分析，明确和保障项目的必要功能，尽可能减少或消除其多余的不必要功能，并补充不足功能，使项目的功能结构更加合理，以达到降低成本提高价值的目的。
3.价值工程与模糊评价相结合是有组织的创造性活动，需要进行系统的分析、研究。项目的价值涉及到投资、收益、管理、成本和政策等，需要调动多方面共同协作，寻找最佳方案。
三、价值工程与模糊评价方法相结合，优化商业项目投资决策的步骤
在投资决策过程中，不同方案间的比较选择是一个非常重要的环节。以往的一些评价方法主要侧重于经济指标的评价，缺少对实际情况和项目功能的考察，测算出的数据具有片面性，不能全面反映商业项目的情况。利用价值工程与模糊评价相递进的方法，可以比较准确地评估商业项目的价值功能，测算出工程项目总体功能的优良程度，是一种比较适宜的评价方式，其操作步骤如下：
1.确定各项功能指标及其权重。对于拟建商业项目，在方案比选时利用价值工程原理，可以以方案比选过程作为价值工程的对象，根据商业项目的不同用途和要求，确定功能指标及其权重。现在假设有甲、乙、丙三种备选方案，假定预期收益（U1）、市场占有率（U2）、期间费用（U3）、综合指数（U4）为功能评价指标。可以利用04打分法或层次分析法（AHP），确定各项评价指标的权重，现假定U1、U2、U3、U4的权重分别为A1(0.38)、A2(0.25)、A3(0.16)、A4(0.21)。
2.求出各被选方案的功能系数Fi（i=甲，乙，丙）。由数位专家组成投资决策方案评审小组，对各方案的功能满足程度分别用百分制评定打分，将数位专家对于一项功能指标的打分加权，算平均值；得出每个方案各项功能的得分后，按照各项功能指标权重加权，得到各方案的加权总分；然后计算各方案的功能系数F，如表1所示。
3.求出各方案的成本系数（Ci）和价值系数（Vi），如表2所示：从价值工程的角度分析，虽然甲方案相对比较是最佳方案，但三种方案的价值系数差别不大，所得结论缺乏说服力，此时价值工程评选结果失真。因此可以再次利用价值工程评选过程中的数据，运用模糊分析方法，测评出各备选方案的总体功能的优良程度，然后做出选择。
4.对各投资方案进行模糊分析。首先，建立因素集。令U={ 预期收益（U1），市场占有率（U2），期间费用（U3），综合指数（U4 ）}。然后建立U的诸因素评价集A，各因素的权重为A (0.38)，A1(0.25)，A2(0.16)，A3(0.21)，权重集为（A1，A2，A3，A4），即A＝(0.38，0.25，0.16，0.21）。
5.建立U的评语集，进行比较分析。评语集是评价者对评价对象可能做出的各种评价结果所组成的集合。本评语集可以在数位专家对各个方案不同打分的基础上建立，选取一定的规则，针对U的每一个因素，将不同的打分转换成优、良、合格和不合格出现的概率，总和等于1。这样不同的方案就会形成不同的模糊评价矩阵R ，对U进行评价，就可以得到模糊综合评价Qi=ARi（i＝甲，乙，丙）
例如：甲方案中预期收益（U1）的得分为80,它是由100位专家打分的均值，我们可以规定90分以上为优，80分到90分为良，70分到80分为合格，70分以下为不合格，这样就可以把得分转换成优、良、合格与不合格发生的概率。可以用同样的方法将所有功能评价指标转换成概率形式，这样就形成模糊评价矩阵R 。如下（数据假定）
因此，Q甲=AR甲=（0.51，0.25，0.15，0.09）。用此方法同样可以分析出Q乙、Q丙，然后进行比较。
6.对比模糊综合评价值，确定备选方案。比较各备选方案的模糊综合评价值，着重考察各方案的优良实现程度，优良实现程度最高的方案为最佳方案。
参考文献：
[1]武献华:工程经济学.东北财经大学出版社，2002年3月
[2]吴全利:建筑工程经济.重庆大学出版社，2004年9月
在房地产投资项目中财务人员主要通过以下环节对投资进行经济分析：首先，财务人员作为项目研究小组成员从包括政策、土地出让金、市场预测、建设规模等方面的市场调查到负债、权益分析等进行深入的调研与预测；其次，通过对基础数据的估算、资金筹措方案和计划的选择、财务分析、不确定性分析和风险分析等对投资方案进行选择，为投资决策提供有力的依据。
二、房地产项目投资决策行为特性
（一）前期性
房地产项目投资决策具有一定的前期性，其决策行为的科学性和合理性直接影响房地产项目各个环节的相对落实，其一切的决策行为都是在房地产项目实施前期完成，该项决策是一个较为系统的工作，对前期调查的各项数据作为相应的科学依据，其决策具有一定的不可更改性，其引领着整个项目的实施，也是房地产项目成败的关键。
（二）预测性
房地产项目投资决策直接影响项目今后各个环节项目的实施，其投资决策必须要具有一定的预测性，能够预估项目实施过程中存在的各个风险，促使其风险处于可控范围，提前做好风险防范应对措施。投资决策的科学性和合理性取决于对未来市场、政策、施工成本、盈利以及社会效应的精确评估与预测。
（三）重要性
房地产项目的投资数目十分可观，其项目资金甚至影响企业的资金正常的流转，其项目周期较长，一般中小型项目都要持续一年以上，并且其干扰性因素也较多，存在很多不定性风险，其需要系统的行为模式以及精密的数据分析才能尽可能的降低房地产项目的投资风险，其投资决策的失误很可能造成企业财力、物力、人力等方面不可挽回的损失，项目投资决策的工作直接关系到企业的生死存亡，其重要性不必言说。
三、房地产项目投资决策的行为过程
（一）市场调查
市场调查为房地产项目投资决策提供科学可靠的依据，是房地产投资决策的基础与前提，也是投资决策的关键。房产项目投资决策之前需要对房地产市场做详细的调查，从而明确房地产项目存在的问题、解决问题的最佳方案以及解决问题需要付出的代价。明确问题的过程中应该抓住关键因素，通过对关键因素改变、转移和消除来判定问题的转变，即通过现象看本质，同时也要确定问题的解决时机，准确把握问题解决的时机是解决问题的关键。
（二）确定目标
科学合理的目标是投资决策前提，决策目标的形成、大小、层次以及决策者对目标的确立的认识程度都影响决策目标后续完成的程度。决策目标是由市场调查阶段所确立的问题所决定，其目标的确立就是为了解决房地产项目的问题。因此确立科学合理的目标首先就是对项目问题进行分析，从而才能设立正确的目标。决策目标不需十分明确，其目标完成的各项衡量标准，目标完成的时间段以及相对应的责任都需要明确的规定。
（三）可行性方案的制定
根据房地产市场的数据信息以及目标制定可行性方案。决策者尽可能找出所有的可行性方案，在众多可行性方案中选出最佳的方案，并且针对高质量的可行性新方案进行重点分析、对比，在可行性方案制定的过程中应该将一些不定性的因素考虑进去，并根据相关数据信息对不定性因素进行科学性的预测分析，提前做好防范措施以及应对措施，进一步确保方案的顺利实施。
（四）制定房地产投资效益的衡量标准
针对初步制定的可行性方案预测房地产项目实施的预期结果，制定科学合理的效益衡量标准，根据相对应的标准判定项目方案的可行性，其直接影响其方案选用的最终结果。主要是从成本与效益两个方面具体衡量房地产项目方案的可行性，成本就是项目方案落实过程中所消耗的资源，效益就是方案实施后所产生的价值，两者综合考虑确定方案的整体价值，为方案的选定提供科学的依据，最终选用一个最佳的项目方案。
（五）房地产投资决策方案的评估与选定
决策者结合众多房地产决策方案的可行性、效益的衡量标准和预期的结果，从而对各个可行性项目方案进行综合型评估，在企业经济和技术水平允许的前提下选定最具可行性和创造最高价值的初步项目方案。然后利用经验判断法、数学分析法和试验法等方法对其进行对比分析，从而选定最佳的决策方案。
（六）房地产投资决策方案的实施与监管
一、引言
企业投资方案决策是否正确直接关系到生产经营的成败。现有投资方案决策通常是采用比较各备选方案净现值、期望收益额、期望收益率、收益标准差和收益标准差率等单一量化指标来选择最优投资方案。运用单一的量化指标进行决策虽然方便但没有综合考虑影响企业投资决策的各种量化、非量化因素，尤其是当运用不同量化指标对备选方案选择得出的结论相悖时企业将陷入无法决策的困境。本文针对这种情况，综合考虑影响投资决策的量化和非量化因素，运用层次分析法结合案例分析进行最优投资方案选择。
二、层次分析法运用于投资方案决策的原理
层次分析法（Analytia1 Hierarchy Process，简称AHP）是美国匹兹堡大学教授A. L. Saaty于20世纪70年代提出的一种系统分析方法。AHP方法能够综合分析量化因素和非量化因素进行决策，因此在经济管理类研究中有着广泛的运用。层次分析法的基本原理：根据问题的性质和需要达到的总目标，将解决方案分解为目标层、中间层、方案层等，并按照因素间的相互关联影响以及隶属关系，将各因素按不同层次聚集组合，形成一个多层次的分析结构模型。层次分析法运用于投资方案决策可分为四个步骤。
（一）目标层的确定
层次分析法运用于投资方案决策首先要确定投资方案决策的目标。投资方案的决策目标就是选择最优投资方案。投资方案决策是否正确，直接关系到企业的生存和发展，因此必须对企业内外各种定性和定量的信息进行全面分析，才能做出正确的决策。最优投资方案的选择并不仅仅取决于某一单项指标的优劣，比如净现值的高低。净现值的高低只是企业衡量投资方案的一个方面，最优投资方案应该是最符合企业整体发展战略，能够发挥企业自身优势的方案。
（二）中间层要素的确定
决策目标确定为最优投资方案后，最优投资方案的实现将分解成各层次的中间层要素。中间层要素可以是量化的也可以是非量化的。层次分析法在投资方案决策中运用的关键就在于要将决策目标分解为合适的中间层要素，即：投资方案优劣的判断标准。判断投资方案的标准必须符合企业实际，一般情况下期望年收益高、投资风险小、净现值高的投资方案是优秀的投资方案，但对于特定企业而言，国家政策支持力度、投资周期的长短、技术优势是否明显，在选择投资方案时也许更加重要。因此建立层次结构模型应列出决策目标的影响因素，通过考虑各影响因素之间的重要性建立关系矩阵来确定各因素的权重关系。
（三）确定多个备选方案完成层次结构模型
将企业多个备选投资方案和层次结构模型的决策目标、中间层要素进行连接，通过计算权重、单个矩阵、整体矩阵的一致性判断来确定层次结构模型的合理性，最终根据计算结果选择最优投资方案。
（四）进行层次单排序及总排序，并进行一致性检验
计算出各判断矩阵的最大特征根及特征向量，并通过归一化处理，同时要检验判断矩阵的一致性，如果不能通过一致性检验则需对判断矩阵重新计算；计算同一层次对最高层次（总目标）相对重要性的排序权值，此过程从最高层依次到最低层进行，同时对判断矩阵进行一致性检验，如果不能通过一致性检验则需要重新开始。
三、层次分析法在投资方案决策案例中的应用
笔者通过案例来探讨层次分析法在投资决策中的具体应用。假设A企业要进行投资决策，现有三种方案可供选择。三种备选方案投资收益基本情况见表1。
三种备选方案的投资周期不同，C1方案为5年，C2方案为4年，C3方案为6年（假设均为一次投入，分年收益）。A企业的再投资年收益率为10%。从A企业现有的科学技术来看，C1方案有一定的技术优势，其他两个方案均为新的领域，但C3方案是环保产业，国家政策比较支持。
从A企业案例可以看出三种备选方案的决策信息中既有量化信息也有非量化信息。传统的投资方案决策方法通常运用净现值、投资年收益、收益标准差等单一的量化指标判断最优投资方案。这些传统决策方法在决策时考虑的因素比较单一，而且在本例中，传统决策方法出现了多项指标优势交叉而无法进行判断的现象。因此笔者选用层次分析法进行投资方案的决策，以综合考虑投资方案中的量化因素和非量化因素。
（一）建立层次结构模型
根据A企业案例资料，综合现有数据选择六个中间层要素，画出A企业投资方案的层次模型结构图，如图1所示。
（二）构造判断对比矩阵A—B
A企业管理当局选定10位专家组成专家系统，运用德尔菲法对六个中间层要素的重要性进行比较，使用九级指标法将中间层要素两两比较后进行打分，得出决策目标层A对中间层要素B的判断对比矩阵，即：A—B对比矩阵，见表2。
其他对比矩阵的权向量计算过程同对比矩阵A—B的权向量计算过程限于篇幅不再详述。
（五）一致性检验及备选方案的选择
计算各对比矩阵的最大特征根，利用随机一致性指标进行检验，计算出CR的值（表9）。从表9可以看出，各中间层要素的一致性比率CR均小于0.1，即各判断矩阵的一致性检验均通过。
计算层次总排序，进行一致性检验得出CR=
0.0774
从表10可以看出备选方案C3的方案总权重最大，A企业应选择备选方案C3作为最优投资方案。
四、结论
通过A企业的案例分析，笔者认为层次分析法能够较好地结合量化指标和非量化指标综合考虑影响企业投资方案决策的各方面因素，使企业投资方案决策更具科学性。运用层次分析法对企业投资方案决策过程中的各影响因素进行权重分配，可避免在影响因素过多的情况下决策者顾此失彼，将主观意识过多地带入企业的经营决策。当各种决策方案出现多项指标优势交叉时，层次分析法更能做出科学的判断。
【参考文献】
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献：
1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).
2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).
