一、 会计核算在投资性房地产企业中的重要作用
在日常企业经营管理过程中，通常由会计进行企业经济计算、经济预测，并根据适当的经济活动信息，制定科学的经费预算机制，不断提高企业经济的利用效率，从而提高企业的整体利益。
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产作为以盈利为根本目标的企业单位，在成立之初，就会遭遇社会各界的打压之中，时时刻刻处于生存、盈利与倒闭、亏损的轮回之中，企业只有一个良好的会计核算机制，才能够确保企业盈利，进而保证企业的长期生存，企业只有不断革新、不断创造，才能够跟上社会发展的步伐，才能够适应当今的社会，从而才能够生存。作为一个投资性房地产企业，它最主要的目标即是生存、盈利、创新，并不断循环。因此，在投资性房地产企业日常经济管理过程中，会计部门的工作一方面是加强对投资性房地产企业经济业务的经济计算、统筹、预算，另一方面，还要求会计部门要加强对企业经济环节的成本控制，预算控制，充分实现经济利益最大化，维护投资性房地产的经济利益。
在会计的日常工作过程中，会计部门要加强对账目的审核、统算，及时处理日常生产活动中的经济活动，充分做好投资性房地产企业的经济业务数据的记录、计算、处理工作，详细填写企业经济活动的报表，并及时作出反馈工作，确保上层部门能够第一时间知道企业的经济动态。另外，在相关部门进行会计核算过程中，会计人员要完全遵守会计原则，科学使用会计计算的方法，加强对日常投资性房地产企业的经济业务进行一定程度的管理、控制，并做好会计经济业务的及时反馈工作，为企业提供最佳准确、真实、可靠的经济业务动态，充分实现投资性房地产企业的经济利益最大化，从而提高企业的经济效益。
二、 投资性房地产会计核算的内容
1、 对投资性房地产企业的资产核算
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物；不包括自用房地产和作为存货的房地产，自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。会计部门在投资性房地产日常工作过程中，主要工作对象是投资房地产的总资产核算。包括对投资房地产企业的固定资产核算、无形资产核算等，并对这些资产进行有效的资产分类。同时针对具体的房地产项目，做出科学的投资预算，以提高投资性房地产企业的经济利益。
2、 对投资性房地产的日常计量
对投资性房地产的日常计量包括对房地产项目的初始计量和后期计量。初始计量即是指对投资性房地产总资产的最初态计量，通常由房地产买入资金和房地产归属地组成；而后期计量通常包括对房地产的装修、维护、管理、设施建设等方面的计量。对房地产的日常计量要严格按照相关的会计计量法则进行，以确保计量的科学、有效性，提高计量的价值。
三、 投资性房地产会计核算中存在的问题
1、在投资性房地产会计核算过程中，常常发生房地产处置核算问题。根据房地产相关规定要求：在某个投资性房地产遭到处置时，投资方要及时终止确认这个投资性房地产。
2、不同类别的投资性房地产有不同的会计核算，但由于我国投资性房地产在会计核算过程中，没有对投资性房地产进行有效的分类，这给会计核算造成了一定程度的困难。
3、在我国投资性房地产项目中，通常不会对房地产项目进行中产生的清理费进行有效的会计核算，而是在总的房地产处置收入中进行一定程度的扣除，然而，由于投资性房地产项目进行中产生的各种费用多而杂，且会计核算存在一定的滞后性，这会给会计核算造成一定程度的影响，严重阻碍了投资性房地产会计核算的效率。
四、有效解决投资性房地产会计核算问题的办法
1、针对房地产项目处置核算问题，要求相关部门要加强对投资性房地产的监管工作，加强对房地产项目的监督，对于已处置的房地产项目，要及时进行投资房地产项目的终止确认，保证投资性房地产的及时性。
2、针对我国投资性房地产项目分类问题，要求会计部门要做好对房地产项目的分类工作，根据房地产项目的类别不同，可分为处置、转让、损毁等多种类型。
3、针对我国投资性房地产清理费用核算混乱这一现象，要求会计部门要加强对清理费用的统计工作，可以设置简单的投资性房地产清理账户，进而加强对清理项目的核算。
结语：综上所述，随着我国投资性房地产企业的不断发展，大量的新问题、新状况不断涌出，为有效提高投资性房地产会计核算的效率，提高会计核算的准确性、科学性，房地产会计部门要不断学习新的会计核算方法，积极探讨新问题，创新新方法，不断提高我国投资性房地产的会计核算业务能力，进而促进我国投资性房地产的健康发展。（作者单位：陕西省鸿业房地产开发公司）
投资性房地产会计核算中存在的问题
1、投资性房地产的公允计量问题在一个企业对房地产进行投资前，就要对投资性房地产进行有效的评估。在投资性房地产进行评估的过程中，如果采用的是公允价值核算模式，那么在资产负债表中，投资性房地产公允价值变动产生的收益将会纳入利润总额的计算中，但是在实际中并没有产生这样的效果。在这种形式下，一旦市场上出现房价波动的情况时，就会给房地产投资企业造成严重的后果。另外，采用公允价值核算的方法，在一定的程度上会给企业留下可操纵的利润空间，从而就会影响到财务报表的准确性及科学性，同时也会影响会计核算工作者判断企业盈利的空间。投资性房地产在会计核算中属于企业的固定资产的一部分，企业在管理投资性房地产的过程中，投资性房地产所产生一切损益事项都是要和其他项目业务收入一起进行核算的。在我国成立的会计准则中，明确规定固定资产的盈利或者是亏损都不得和其他项目业务收入一起核算。这就造成了实际情况与规定出现不符，在这种情况下，会计核算工作者在实际账务处理的过程中，就会产生一定量的误差，很难达到准确无误的效果。2、投资性房地产的转换计量方面投资性房地产的转换，就是因房地产用途发生改变，从而对房地产进行重新的分类。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，自用房地产的账面价值应当以其转换当日的公允价值为基础，原账面价值与公允价值的差额作为当期损益，应记入“公允价值变动损益”科目。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于账面价值，则将差额作为当期损益，应记入“公允价值变动损益”科目；如果公允价值大于账面价值，则将差额记入所有者权益即“资本公积”科目。由此可见，投资性房地产与其他资产，包括自用房地产和存货，都采用成本计量，这种计量方法使投资性房地产的转换会计处理较为简单，但是仅仅反映了结转对应的科目。采用公允价值模式计量时，在投资性房地产相应的转换会引起当期损益科目、资本公积科目的变动。另外对于其他资产转换为投资性房地产，开始一直采用公允价值计量，后来出现因为出租关系消除，或者是因为资本增值从而转为代售或自用的，这种情况的会计处理在企业会计准则中还没有得到清晰的规定。当自用房地产转换为投资性房地产时，由于仅仅改变了该项资产的用途，而资产性能和形态并没有发生根本的改变，因此不能随意改变其原有账面的价值。如果在转换日对投资性房地产按公允价值进行计量，无论公允价值高于其账面价值，还是低于其账面价值，两种情况都会导致资产价值得到不真实的估量，这样会计信息也会失去其真实性。
对投资性房地产会计核算中存在问题的处理对策
我国人口数量庞大，因此房地产行业占有及其重要的地位。但房地产的发展过程中，但其中仍存在一定的问题，如初始计量中不明确的核算科目、后续计量中计算模式的模糊、转换过程中的一些问题。
一、投资性房地产和其会计核算
（一）投资性房地产的大致概念
房地产的投资是为了实现资本增值和赚取租金，主要从事出租土地使用权和建筑物等经营活动，即让渡资产使用权来获取利益的行为。另外，投资性房地产以持有并准备增值后进行土地转让为形式，经利益最大化的影响，最后转让增值后的资产减去投资本金所得的差价来获取利益。一般来说，房地产都是在资产增值最大化的时候才转让。我国相关法律法规规定，出租房屋和让渡资产使用权也是企业经营活动的一种也需要缴纳营业税。
（二）会计核算的意义
会计核算就是在企业会计工作中准确、全面、真实的记录会计信息一次来反映企业的经营活动。以我国境内主要流通货币人民币为记账单位。房地产行业发展迅速，做好会计核算工作对企业至关重要。投资性房地产的经营活动会计人员要通过会计凭证和记录账薄等形式来进行记录和管理，进一步提升企业会计报表的准确性，做好企业的会计核算工作，并对企业的经营管理活动提出建议。会计账薄明确划分和归纳投资性房地产中的各类信息，全面完整的记录会计信息，它详细地地记录了房地产经营活动情况。它为房地产管理者提供和分析了重要数据，帮助经营者做出正确的决定。
（三）投资类房地产的会计核算
房地产的投资主要是根据其准则来实施，大致可以分为初始计量和后续计量这两种情况。初始计量就是指房地产在最初计量之前预计的实际成本，而后期计量主要是指计量企业对房产的后期的投入，后期计量主要是采用成本模式计量和公允价值这两种计量模式，但是两者之间只能只能选择一种，且选择之后就无法再做后期的更改。
二、投资性房地产中在会计核算中可能出现的情况
（一）在初始计量中核算科目不清晰
国家规定，我国的投资性房地产包括：已经出租的土地使用权、以及后期的土地利用权、自己购买的固定资产等。而相关规定明确指出，在短期之内的用于出租手段的建筑物属于投资性房地产，其拥有者并没有发生变化。但这样就扩大了投资性房地产的核算范围，会计核算过程中，企业可以轻易伪造出租的意图文件，短期时间也不确定为多久，如果企业采用公允模式进行后期计量，企业会计核算就会出现众多的问题，因此，对于这种现象，企业可以将建筑物分为固定资产和投资性房地产两种。
（二）计量模式后期计量时的不明确
大多数企业在进行投资之前会对投资的项目进行全方位的分析、调研和考察和计算，通常会投资最有利于企业发展的产业，而且事先要进行投资性房地产有效评估，确保能实现企业利益最大化。但评估过程中，公允价值计量模式进行会计核算，利润总额中也要把因为公允价值而产生的利益而计算入内，两次比较计算，若公允价值与企业之前所预计的有出入，如果市场反应的波动小则对企业影响不大，如若市场房价波动大，企业就会受到极其严重的影响。除此之外，公允价值计算方式很容易被企业中的一些投机者利用，已达到为自己盈利的目的，这样问题的出现会使得会计核算失去准确性，不利于企业长期发展，也可能会影响企业经营者对企业的经营决策，造成严重的经济利益损失。
（三）在公允价值模式下投资性房地产的账面价值与实际价值不符
房地产的投资转换则是企业要根据房地产的用途进行相应的会计处理，根据房地产的实际用途进行分类。目前，我国大部分都采用公允价值计量模式进行房地产的投资转换，如果房产的用途发生变化，会计人员要严格按照会计准则记录房地产转换会计信息，让企业对房产有准确的了解，掌握房产最新信息，以便企业经营时能有效利用最新信息进行投资决策。因此，公允价值计量模式相应的会给企业的当期损益、资本公积等科目带来变化。如果房地产只是在用途方面发生改变，但实际形态等方面没有改变，就不能更改账面价值。如果忽略该点，则会影响资产价值报告，从而影响相关决策者的判断。
三、在投资性房地产中准确进行会计核算的方法
（一）在初始计量阶段应该明确核算科目
在投资性房地产的相关准则之中已经明确的规定了初始计量，投资性房地产只能是出租使用权或实现资本增值，自用的房产，要算为固定资产。
（二）后续计量中，变动差异应包含在公允价值之中
部分企业在投资房地产的过程中发生公允价值变动，“投资性房地产―公允价值”或“资本公积―公允价值变动公积”中要计入价值差额，这样才能更好地重估长期性资产价值，以此让会计信息准确、真实。
（三）以账面价值来计算公允模式下计量转换后的房产价值
认清房地产的转换核算问题后，相关企业的账面上的价值应该努力的转换为房地产的价值进行核算。而在投资性房地产转算核算的问题之中，采用公允价值模式计算自用房产时，房屋计量基础可以为自用房产的账面价值，其中产生的账面价值误差可计入当期亏损中。
房地产行业是一个发展空间大，升值潜力高的行业，因此，投资性房地产要深入认识到会计核算中的问题并及时找到方法解决，这样才能提高会计信息准确性，找到适合企业本身的计量方法，提高企业经营决策的正确性，为企业获取更大利益。
参考文献：
一、投资性房地产会计核算工作探究
在我国房地产企业的投资过程中,企业应首先对工程项目的初始成本进行计算,在准确把握工程项目的初始化成本以后再对工程项目建筑物的出租日期或者使用权限进行标准化的核算处理,以此保证工程项目会计核算工作的准确性。在我国房地产行业的实际发展与运营过程中,企业会计人员应严格遵循相关规章制度,对工程项目预期计划内的投资与经营程序进行核算与处理,如果企业董事会在短期内签订了书面协议,或者明确划分了建筑物与经营场所的出租所有权,那么该建筑物或者经营场所即使在没有签订租房协议的情况,其自身归属与所有权也不会发生变化,都会被重新定义为投资性房地产的一部分。国内投资性房地产企业:请记住我站域名在实际运营过程中,需要会计核算部门对其进行准确的确认以后才可以进行系统化的初始化计量工作,在初始化计量工作的持续开展过程中逐渐完善企业自身的会计工作运作架构。投资性房地产的会计核算工作往往需要相应的工作人员对房地产入账价值进行多次的确认与探究,在确切认真以后实现对企业自身价值的核算。根据有关部门的数据统计,国内部分投资性房地产企业在实践运营过程中过度追求租金与企业资金的增值,致使投资性房地产项目在实践运营过程中存在严重的价格偏差,投资性房地产会计核算工作形同虚设,严重侵害了住户与投资建设企业的实际经济效益,对我国房地产行业的发展造成了诸多不利影响。
二、投资性房地产会计核算工作中存在的问题
(一)计量转换过程中所存在的问题
投资性房地产会计核算工作在实践环节往往会采用转换计量的方式来提高企业的实际运营效益,这种方式具有一定的应用优势,能够帮助企业快速解决资金周转问题,在短时间内帮助企业获得较大的市场收益,然而,投资性房地产企业在计量转换的过程中往往会出现一系列严重的问题,严重危害到企业自身的发展和运营情况。投资性房地产企业在会计核算工作中采用计量转换的方式进行核算处理,可以快速实现企业工程项目的盈利状况,帮助企业在项目管理过程中获得更大的市场收益。然而,计量转换模式具有极大的约束性与局限性,在实践应用过程中往往会致使房地产企业的用途发生变化,使企业在发展过程中过于注重对转换问题的处理与优化,忽视了投资性房地产会计核算工作,导致会计核算工作在实践环节出现变动与缺损,引起当期企业资金流与亏损项目的变动,为企业带来巨大的经济损失。
(二)公允计量工作中存在的问题
通过对我国房地产行业的实际运营情况进行探究,在我国部分投资性房地产企业当中,其会计核算工作与公允计量工作往往存在诸多偏差与不足之处,致使投资性房地产会计核算工作的实际应用价值大大降低,工程项目承包方与施工方的经济效益无法得到保障,严重危害到我国房地产行业的整体发展状况。在一个企业对房地产项目进行投资建设之前,企业会计核算部门应对投资项目与投资性房地产进行切实有效的评估与研究。在传统的投资性房地产评估工作当中,会计核算人员大多采用公允价值核算模式,这种核算模式在实践应用过程中往往会根据投资性房地产的实际价值而产生变动,并且将变动数值纳入利润总额当中,致使企业盈利的标准值与投资判断受到影响,极大的降低了企业会计核算工作的准确性,使企业在投资项目的过程中存在极大的资金风险。同时,计量的会计核算方式在很大程度上给予了不法之徒可趁之机,使心怀不轨的会计核算人员在实践操作过程中为自身谋得了大量的利润,致使企业实际运营情况受到严重侵害,对我国房地产行业的发展产生了极大的阻碍,直接影响了会计核算工作者在实践工作中的判断,导致施工项目进度减慢,降低了我国城市化建设的发展速率。
三、解决投资性房地产会计核算问题的有效措施
(一)完善会计核算工作中的公允计量模式
针对我国房地产企业在实践运营过程中所存在的问题,在相应优化与改善的过程中,企业会计部门应对会计核算工作中的公允计量进行相应的优化,使公允计量在投资性房地产会计核算工作中能够充分发挥效用,帮助会计核算人员更加准确的把握投资性房地产的公允价值与账面价值。在投资性房地产的项目投资过程中,如果企业会计核算工作中的公允价值发生了变动,那么企业投资项目的账面价值与公允价值也会相应发生变动,致使公允价值变动公积出现浮动。在相应优化与完善的过程中,投资性房地产企业应对会计核算工作中的转换计量与公允计量进行相应的处理,在投资性房地产的核算转换过程中,采用公允价值模式作为投资性房地产会计核算转换的主要手段,使公允计量模式在会计核算工作中产生的价值与原有账面所产生的价值持平,有效保证投资性房地产企业会计核算工作的准确性。同时,根据我国投资性房地产企业的会计核算相关计量方式所规定,在同一企业内,所有的投资性房地产企业在实践运营过程中不得采取两种计量模式进行会计核算工作,因此,在实际工作当中,我国投资性房地产企业应积极利用公允计量的会计核算模式,为会计人员的实践工作提供确切可靠的准确性保证,使投资性房地产企业的会计核算工作在实际情况中合理化的选择成本模式,并且进行后续的计量与核算工作。
(二)完善会计核算工作中的转换计量模式
0 引言
投资性房地产的后续计量引进了公允价值计量模式，这一个模式的应用将大大提高企业的资产价值和经营业绩。2006年2月，财政部公布了《企业会计准则第3号―投资性房地产》，对于企业投资性房地产的会计账务和有关信息的公开得到规范，有必要将投资性房地产的这个概念被引进在企业会计准则体系中。最近几年，这种出租房地产投资方式已是十分普遍的经济局面。这种投资回报方式也逐渐在我国非常流行，更是企业新的经济增加点。新会计规定，投资性房地产可以选用两种核算模式中任意一种实行计量，就是成本模式和公允价值模式。在会计工作执行中，大部分房地产企业会进行公允价值模式计量，然而仍有不少企业继续使用成本模式进行核算。经案例解释了投资性房地产进行会计核算中处置核算出现的问题及处理方法，企业选择正确适当的核算模式应注意的事项。
1 投资性房地产的概念与确认
1.1 概念 资性房地产的含义主要是指，能够单独实行计量，能够对外出售，赚取租金收入、资本增值或两者共同兼有而持有的房地产。
其特点有以下三点：①它是一项经营性生产活动，持有宗旨就为了出租或资本增值后转让的目的；②它是在生产营业场所和用于销售的房地产来划分其目的、用途和状态等；③它有两种后续计量模式，一是成本模式，一是公允价值模式，要有证据表明满足其特定条件情况下才可使用公允价值模式进行核算计量。
1.2 确认 遵从新的企业会计规定，投资性房地产确认的条件和一般固定资产或无形资产的确认条件并无不同之处，要满足了下面三个标准时，才能给这类投资性房地产予以确认：①要与它的概念相符，目的是以赚取租金收入、资本增值或两者共同兼有而持有的房地产。②可以取得与它相关的租金收入或增值的经济利益。③它的成本可以持续地可靠地计量出来。
2 选取投资性房地产计量模式
2.1 计量模式选取的依据 何为理论依据，就是指在投资性房地产不考虑会计信息本身所代表的经济利益，与其可能发生的经济功效与影响，纯粹从理论角度来推定，应选用的会计信息加工和生成操作手段的计量模式。
2.2 计量模式的图表区别 两者在会计账务处理内容的真实性、正确性和全面性是有分别的，根据新的规定，具体做法如表1来区分。
这意味着属于投资性房地产的公司来说，可以对两种模式选取其一。选取其中一种计量模式实行计量后，就不得随意作修改变更，在各个会计期间应当保持一致。已选取公允价值模式的，不能转变为成本模式；从原来的成本模式转变为公允价值模式的，其投资性房地产的公允价值与原有账面价值差额应记入留存收益调整。无论是选取成本模式还是公允价值模式计量都各有各利弊取舍，关键是看该模式是否适用于本公司，应注意的问题有哪些。
3 投资性房地产处置核算存在的问题
新会计规定：对出售、转让、报废或毁损的，应该把处置投资性房地产的收入减去其账面价值，再减去与有关税费后的发生数计到当期损益；当被处置时、或者永久性退出使用情况时，不能从中取得经济收益的，应该终止该类投资性房地产的确认，处置核算决定用成本模式计量的投资性房地产，应该把实际收到的发生额记入科目“其他业务收入”的贷方，把投资性房地产的账面价值记入科目“其他业务成本”借方；而用公允价值模式计量它的处置核算，仍要把“投资性房地产―公允价值变动”的累计数转入到“其他业务收入”，如果发生了原转换日记入“资本公积”发生额的，也要转入。
依规定所述发现存在的问题有如下：
3.1 没有区分具体情形核算上的差别 企业发生出售、转让、报废、毁损投资性房地产等情形，应该在核算上有一定程度的差别，在会计账务上要分开来，不能混为一谈。新准则对此不仅区分了两种情形，而且还进行了详细说明。出售、转让投资性房地产的处置核算比较简单容易，能够直接在卖出收入减去，而报废、毁损投资性房地产的情况相对复杂点。
3.2 进行的清理后续工作不核算 不实行会计核算直接在处置这类投资性房地产中减去。在出售、转让、报废、毁损时产生的清理费用、相关税费减去后的净损益记入当期的损益，简化了处置损益的计算过程。固定资产与投资性房地产发生出售、转让、报废、毁损的费用迹象众多而繁杂。若遵从现行的会计准则去作出处理，会容易造成了不同会计时间段，混乱的会计核算和实物管理的不到位。
3.3 同一房屋和建筑物报废、毁损时处理不同 这种投资性房地产的处置收入记入“其他业务收入”，而固定资产或无形资产类的报废、毁损时的处置净收入则计入“营业外收入”。前者创造了营业利润，后者则是与非营业范围内盈利，不仅影响了利润结构，也无法让投资者准确辨别企业的盈利情况，提高了企业操纵利润的可能性。令投资者作出错误的投资决定，也令大部分消费者作出无理的消费，严重影响其判断与决策。
4 投资性房地产处置核算的处理方法
发生出售、转让、报废、毁损等投资性房地产的经济业务分别进行正确核算，通过佳田公司提供的数据，准确地反映出企业的经营情况与利润结构，其宗旨也是使投资者和消费者可以正确地清楚、掌握和领悟公司的财务报表，此类投资性计房地产应该要：
①把减去账面价值和税费后的金额记入“其他业务收入”贷方。出售、转让该类投资性房地产，按准则执行记入当期损益金额等于卖出价款减去其账面价值与相关税费后的金额。
②“投资性房地产清理”账户的设置。核算存续期间报废、毁损等该类投资性房地产发生的各项费用、损失金额，记入“投资性房地产清理”科目借方；期末结转“其他业务成本”贷方。
③存续期间发生的处置收入记入“其他业务收入”贷方。处置完投资性房地产的出售、转让、报废、毁损后，其收入记入“其他业务收入”贷方，会计期末要结转。
④收回自用后出售、转让、报废、毁损的处置净损益作营业外收支。这项投资性房地产应参照固定资产的会计处理方法，利得列作营业外收支处理。
下面通过案例根据新规定的投资性房地产准则对以上四点作详尽的会计处理方法并进行对比分析。
【例】2007年12月31日，SJ公司开发完成一幢写字楼价值3000万元（属于投资性房地产）。该写字楼预计使用寿命30年，用直线法按年计提折旧且无残值。2008年1月1日，把写字楼出租给华特公司3年，年末一次性收取年租金100万元。2009年1月1日，写字楼的公允价值3030万元，公司决定把原本初始计量的成本核算模式换成公允价值核算模式。2009年末按净利润的10%计提盈余公积，该写字楼公允价值3050万元。2010年12月31日，写字楼的公允价值3100万元。2011年1月1日，写字楼租期满收回并作出售处理，出售收入3200万元收存银行，假设暂不考虑其他因素。
①2008年有关业务的处理方法
1）出租
借：投资性房地产 30000000
贷：开发产品 30000000
2）按年计提的折旧
借：其他业务成本 1000000
贷：投资性房地产累计折旧 1000000
3）收取租金
借：银行存款 1000000
贷：其他业务收入 1000000
②2009年有关业务的处理方法
1）转换日
借：投资性房地产―成本 30300000
贷：投资性房地产 30000000
利润分配―未分配利润 270000
盈余公积 30000
2）按年计提的折旧
借：其他业务成本 1010344
贷：投资性房地产折旧 1010344
3）收取租金
借：银行存款 1000000
贷：其他业务收入 1000000
4）2009年12月31日
借：投资性房地产―公允价值变动 20000
贷：公允价值变动损益 200000
③2010年有关业务的处理方法
1）按年计提的折旧
借：其他业务成本 1010344
贷：投资性房地产折旧 1010344
2）收取租金
借：银行存款 1000000
贷：其他业务收入 1000000
3）2010年12月31日
借：投资性房地产―公允价值变动 500000
贷：公允价值变动损益 500000
④2011年1月1日，对外出售
1）取得价款
借：银行存款 32000000
贷：其他业务收入 32000000
2）结转账面价值
借：其他业务成本 27979312
投资性房地产累计折旧 3020688
贷：投资性房地产―成本 30300000
―公允价值变动 700000
3）结转公允价值变动损益
借：公允价值变动损益 700000
贷：其他业务收入 700000
依计算得知，SJ公司投资性房地产出租的盈余5000000元[（1000000*3）+300000-1000000-（1010344*2）+32000000-27979312+700000=5000000元]与（1000000*3+32000000-30000000=5000000元）计算值一致，结果相同的。
5 结束语
社会经济的不断增长，房地产行业市场渐渐繁荣，很多企业就会关注起投资性房地产的真实价值。在于公允价值和历史成本之间作出选择，给了投资性房地产企业选择的空间，这无疑给审计师一个很大的挑战性，意义重大，怎样判断并选择适宜的计量模式呢？
笔者觉得引进了公允价值模式实施计量是必不可少的，这种模式的使用会大量提高企业会计信息的真实资产市场价格，也肯定会被越来越多的企业广泛应用。使用成本模式计量，在会计处理方法上比较简单，容易计算和理解，也反映企业的总资产与净利润的稳定性，但不可以及时反映投资性房地产真实的市场价值。若只仅保持了财务会计的传统特色的，不能顺应会计行业进步发展的趋势，就跟不上社会发展的需要，所以为避免边缘化，必须对会计计量模式进行一系列有针对性的重大改革。而公允价值计量的提出，依据SJ公司各处理方法比较分析所知，其计量更科学、合理，它的可比性与操作性十也更强，可以真实准确反映企业经营活动收益情况。当然，该准则在实施过程中也需要不断完善以帮助更多的投资者、消费者看得明财务报表，能够合理作出决策。
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[中图分类号]F23 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2008)44-0129-02
1 投资性房地产与固定资产等其他资产的区别
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号――投资性房地产》，投资性房地产的主要表现形式为：出租本企业拥有产权的建筑物、出租土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产的范围：已出租的土地使用权和已出租的建筑物；持有并准备增值后转让的土地使用权；企业将建筑物出租。
固定资产，是指同时具备下列特征的有形资产：①为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；②使用寿命超过一个会计年度。固定资产的确认、计量和相关信息的披露适用《企业会计准则第4号――固定资产》，其中“出租”的固定资产，是指企业以经营租赁方式出租的机器设备类固定资产，不包括以经营租赁方式出租的建筑物，后者属于新企业会计准则投资性房地产核算范畴。核算范围：固定资产可分为动产和不动产，其中不动产包括房屋、土地、建筑物等土地上的附属物。
对于其他资产则按照相应的会计准则进行分类核 算。
2 投资性房地产的确认与计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
(1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
(2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
3 投资性房地产的核算范围
3.1 已出租的土地使用权
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权[关键词：已出租，经营租赁]。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。例如：甲企业2007年9月20日购入一块土地使用权，计划用于出租赚取租金，此时不属于投资性房地产，应作为无形资产核算。当年12月1日甲企业与乙企业签订经营租赁协议（注意：不包括融资租赁），将土地使用权出租给乙企业，租赁期2年，租赁开始日为2008年1月1日，2009年12月31日到期。按新准则规定2007年甲企业仍作无形资产核算，甲企业应在租赁开始日，即2008年1月1日将土地使用权从无形资产核算转让为投资性房地产核算。其中用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权，不包括企业通过行政划拨获得的土地使用权，企业通过行政划拨获得的土地使用权，企业未花费任何代价，按《企业会计准则》规定，企业不能入账核算，但在企业将土地使用权出租赚取租金收入时，应按规定补交土地出让价款应作无形资产核算。从租赁开始日再转化为投资性房地产核算。企业外购的土地使用权一般应作为无形资产核算，但在企业将其出租用于赚取租金收入时，应从租赁开始日转化为投资性房地产核算，企业只有外购的同时即已办理了出租手续并开始出租的，才应从购买日即作为投资性房地产核算。
3.2 持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业购入的，准备增值后转让的土地使用权。例如上例甲企业于2007年9月20日购买的土地使用权是经管理层决定用于增值后转让的，那么甲企业于2007年9月购买日办完手续后即作为投资性房地产核算。否则企业在购入时，应作为无形资产核算，如果经企业管理层研究决定用于增值后转让，那么应从停止自用于资本增值之日起转化为投资性房地产核算，但是，按照国家《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）的规定，认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权，不能归为投资性房地产核算，按《闲置土地处置办法》处理。
3.3 已出租的建筑物
由于房地产行业在建设期、销售期会对很多行业产生不同的影响，因而它的有序化、健康发展对于我国的经济有着一定的拉动性作用，同时也于一定程度上影响到国家的税收。然而，由于房地产企业销售形式上的多样化及会计准则与税法相关规定上的不一致情况，致使房地产企业在会计核算与税法规定下的相关处理方面产生了较大的差异，这使得企业财务报表无法真实地反映出企业的经营状况。因此，对于房地产企业而言，处理好会计核算与税法核算上的差异对于规范房地产企业有着一定的促进性作用，是房地产企业健康发展的基础。
一、房地产企业会计核算与税法核算所存在的差异
（一）会计与相应税目间存在的差异
1.会计核算与营业税间的差异。对于房地产企业而言，在其发生经营产生收入后应相应地缴纳营业税。但是，由于会计准则与税法的相关规定，对于收入的确定存有不同，进而在营业税的缴纳、计量上便产生了差异。这主要是因为在房地产企业的销售中存有预售情况，进而在会计账务上出现了预收账款情况，而在会计准则中是不将预收账款确认为收入的，在没有形成收入的情况下，则无需进行营业税的计量。但是，在税法的相关规定中，对于这一情况进行了相应的规定，明确对于该类情况同样应缴纳营业税。因此，在房地产企业中，虽然企业缴纳了营业税及相关附加费用，但是却无法得到确认。
2.会计核算与所得税间的差异。根据税法的相关规定，房地产企业所应缴纳的所得税额应以应纳税所得额为基础来进行计算。而应纳税所得额是按照会计核算中的利润总额为依据，以税法规定为准则来进行相应调整后获得的。然而，在会计准则下，预收账款下的金额则不应被确认为收入，按会计的配比性原则，因此也相应地不存在与预收账款相对对应的毛利情况。但是，在税法的规定下，即便是没有被确认收入的预收账款同样也存在毛利情况，应按相关的规定进行所得税申报处理。
例如：某市的房地产开发企业，在2013年的预收账款下有预收账款2000万元，并未达到交付使用的条件，企业所在地的成本利润率为10%，所得税率30%，相关的处理如下：
会计核算上的毛利润=营业收入-营业成本=0-0=0元
税法核算下的毛利润=预售收入（预收账款金额）*成本利润率=2000*10%=200万元
会计核算上与税法核算上的差异=200-0=200万元
会计核算上的所得税额=0*30%=0元
税法核算上的所得税额=200*30%=60万元
通过例题，我们可以直观地看出不同核算方法下所产生的所得税差异情况。
（二）会计核算下的后续计量与纳税调整上所存在的差异
在投资性房地产的后续计量上存有两种计量方法，一是成本法计量，一是公允价值模式法。不同的计量方法下与税法的相应核算呈现出不同的差异形式，而会计核算与税法核算所出现的差异主要是针对投资性房地产减值准备的处理上而形成的。
1.成本模式法下的后续计量处理。在对房地产企业进行后续计量中，我国的税法中对投资性房地产的减值准备进行了详细的规定。其指出：当投资性房地产的账面价值小于计税基础时，所形成的可抵扣性的暂时差异，应相应地来调增此时的应纳税所得额；而当投资性房地产的账面价值大于计税基础时，则应相应地调减应纳税所得额。由于会计准则中规定：对于已确认了的资产减值准备是不允许转回的。因此，这种按可抵扣的暂时性差异所确认的递延资产只有在处置房地产时才能全部转回。
例如：2010年A企业购入一写字楼准备出租，于4月10日双方签合同确定A企业将写字楼出租给B企业，并约定从购买日起，将该写字楼出租给B企业。4月15日，A企业花1000万元购买了写字楼，假定此楼使用的寿命为20年，预计净残值20万元，企业所得税率30%，按相关合同，B企业每月支付租金5万元。在2010年12月，该写字楼发生减值迹象，A企业于2010年12月31日计提减值准备200万元，A企业的相关会计分录为：
购入写字楼时的会计分录为：
借：投资性房地产-写字楼 1000万元
贷：银行存款 1000万元
每月计提折旧的分录为：
借：其他业务成本4.08万元
贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 4.08万元
计算公式=（1000-20）/20/12=4.08万元
A企业确认租金收入的分录为：
借：银行存款（现今） 5万元
贷：其他业务收入 5万元
2010年末计提减值准备分录为：
借：资产减值损失 200万元
贷：投资性房地产减值准备 200万元
假设只有计提的减值准备200万元形成了暂时性差异，在投资性房地产账面价值小于计税基础时的递延所得税分录为：
借：递延所得税资产 60万
贷：所得税费用-递延所得税费 用 60万
2.公允价值模式法下的后续计量处理。投资性房地产企业在采用公允价值法进行后续的账务处理时，会计核算与税法核算的主要差异为：其一，公允价值的变动。在会计核算时予以确认而税法不予以确认时所形成的变动损益，应进行相应的纳税调整；其二，对于发生的折旧、摊销情况，税法上可正常处理，并允许在税前进行抵扣。
二、房地产企业应如何来应对会计处理与税法处理上所产生的差异
（一）针对预收账款问题而引发的会计与税法的差异情况进行调理
为了同时满足会计法规与税法的规定，相关房地产会计人员在对预收账款进行处理时，可在收到预收账款时不进行会计处理，而在实际缴纳营业税金及附加时再进行会计处理。处理的分录为借“应缴税费-相应科目名称”、贷“银行存款（现金）”，但并不对该税金进行结转。年末时，将此类税费结转到递延所得税科目下，相关分录为借“递延税费-营业税金及附加”、贷“应缴税费-相应税费名称”，并在报表中加以说明。这种会计处理方法既符合了会计准则下的配比原则，又达到了税法要求，同时考虑到了报表的需求。
（二）进一步协调会计核算下与税法规定所产生的差异
在对公允价值进行计量时，按照相关规定可将账面价值与公允价值的差异计入到当期损益，并计入到应纳税所得额中，对可抵扣折旧税前予以抵扣，这将极大程度上减少会计核算与税法核算间的差异。
三、结语
投资性房地产与无形资产均为企业的长期资产。但在会计核算过程中,二者确有相同之处和一定差别。本文将投资性房地产与无形资产进行比较,以期对学习投资性房地产准则和无形资产准则的读者有所帮助。
一、投资性房地产与无形资产的不同之处
(一)定义及特点
投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。
根据投资性房地产定义,我们可以看出,投资性房地产主要有以下特征:投资性房地产是一种经营性活动;投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产;投资性房地产有两种后续计量模式。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,只有在满足特定条件的情况下,即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,也可以采用公允价值模式进行后续计量。
由于投资性房地产与无形资产内涵不同,内涵决定其特点,因而二者的特点也各不相同。
无形资产,是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产具有无实物形态属性,一般情况下,企业的资产都具有实物形态,而无形资产及各项债权资产则不具有实物形态。无形资产一般有企业专利权、非专利技术、土地使用权等。同时,无形资产是可辨认的长期资产。也就是说,无形资产的使用年限超过1年。相对于商誉来说,无形资产具有可辨认性。另外,无形资产的收益具有很大的不确定性。
(二)持有目的
通过无形资产与投资性房地产的特点可以看出,企业取得投资性房地产则是为了出租或者升值,所以一旦投资性房地产升值则可能被持有者转让,因而企业拥有投资性房地产具有投机性;而企业拥有无形资产与拥有投资性房地产的目的是不同的:企业取得无形资产,不是为了销售,而是用来生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的。所以,企业拥有的无形资产是生产经营活动不可或缺的部分。比如,企业拥有的商标权,就是为了企业生产、销售商品。土地使用权则是为了企业必须存在的生产场所。
(三)核算范围
投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值的土地使用权和已出租的建筑物等3项内容。
无形资产有多种分类方法,不论如何分类,但其主要内容仍然包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、专营权和土地使用权等6项内容。
可见,虽然投资对象相同,但无形资产包括范围较投资性房地产范围广。无形资产中只有专门用作整体出租并准备增值的土地使用权才可能作为投资性房地产核算。
(四)科目设置
投资性房地产核算采用成本模式计量情况下,除了一级账户设置“投资性房地产”账户外,还要设置“投资性房地产累计摊销”等账户。当然,投资性房地产若为土地使用权则通过“投资性房地产累计摊销”账户核算摊销额。
需要说明的是,投资性房地产核算采用公允价值模式计量的情况下,则要在一级账户“投资性房地产”账户下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细账户,用来核算投资性房地产价值的变动情况,并计入当期损益。
无形资产核算设置的会计账户主要有“无形资产”账户、“累计摊销”账户、“无形资产减值准备”等账户,用来核算无形资产账面价值的变动情况。其中,“无形资产”账户核算无形资产初始价值的增减变动情况;“累计摊销”账户和“无形资产减值准备”账户等反映无形资产价值损耗情况。
(五)后续计量方法
投资性房地产后续计量模式则有两种选择:企业资产负债表日可以采用成本模式计量,也可以另选公允价值模式计量。其中,投资性房地产采用成本模式计量的,建筑物的后续计量与无形资产后续计量相同;土地使用权的后续计量与无形资产后续计量相同。而采用公允价值模式计量的投资性房地产按公允价值计量,其价值增减变动情况计入当期损益。因而采用这种模式计量的投资性房地产不再计提折旧。
无形资产后续计量方法采用实际成本方法。这种方式下,有关无形资产采用会计制度规定的方法计提摊销额,系统地将其价值计入当期损益。
二、投资性房地产与无形资产相同之处
(一)确认方式基本相同
什么是资产,如何确认资产?企业会计准则对此有明确的标准。了解了资产确认方法,无形资产与投资性房地产确认方式也就简单了。资产,包括无形资产、投资性房地产等的确认基本相同。不论是确认投资性房地产,还是确认无形资产,二者均要求在符合该资产定义的前提下,同时满足以下两个条件:与该资产有关的经济利益很可能流入企业;该资产的成本能够可靠地计量。
(二)初始计量成本
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产初始计量成本形成情况有:外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确定。
无形资产初始计量成本根据以下情况确定:外购无形资产的成本,包括支付的价款及相关税费,以及使无形资产达到预定用途所发生的全部支出,作为无形资产成本。对于一揽子购入的无形资产,其成本通常应按该无形资产和其他资产的公允价值相对比例确定。即以一笔款项购入多项没有单独标价的无形资产,应当按照各项无形资产公允价值比例对总成本进行分配,分别确定各项无形资产的成本。自行建造无形资产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。投资者投入无形资产的成本,应当按照投资合同或协议约定的价值确定,但合同或协议约定价值不公允的除外。
(三)投资对象
投资对象中,二者均有土地使用权。虽然二者核算范围不同,但其中投资对象中有一部分相同。即投资的土地使用权相同。
投资性房地产主要包括两部分:一是用来出租或者增值的土地使用权;二是用来出租的建筑物。
投资性房地产虽然与无形资产投资对象相同,但范围不同。投资性房地产仅是无形资产中的一小部分;且只是用来出租或者增值的部分。
无形资产包括的内容很多,诸如专利权、非专利技术、著作权、土地使用权等。其中,无形资产的土地使用权与投资性房地产中的土地使用权基本相同。
(四)出租核算方式
投资性房地产出租的核算与无形资产出租的核算基本相同。具体表现为:
1、租金核算方式相同:二者出租时,均将取得的租金收入计入“其他业务收入”账户,摊销的资产成本均通过累计摊销形式核算,并计入“其他业务成本”账户。
2、摊销方式相同:二者摊销均采用直线法摊销,即按照资产平均使用年限分期等额摊销。
(五)后续支出
按会计准则的有关规定,与投资性房地产有关的后续支出和与无形资产有关的后续支出的会计处理基本相同。
与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本;不能满足投资性房地产确认条件的后续支出应当在发生时计入当期损益。其实,无形资产发生的后续支出的会计处理与投资性房地产支出的会计处理基本相同。
参考文献:
1、财政部.企业会计准则[M].经济科学出版社,2006.
一、投资性房地产计量理论分析
（一）我国房地产企业投资性房地产计量现状
1.房地产上市企业投资性房地产成本法计量现状
通过对房地产上市公司财务报表进行比较分析，对比采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算和采用公允价值模式计量投资性房地产的方式。通过选取几家大型房地产上市企业，如万科、金地、碧桂园、中原地产，近年来采用投资性房地产成本法计量模式。万科和金地在全国各大城市均开发了类似楼盘，在财务状况及企业发展规划战略上具有一定的相似性，因此我们对其财务报表披露中的投资性房地产进行对比分析。
以万科公司为例，2011年资产负债表中年初投资性房地产为129，176，195.26，年末投资性房地产为1，126，105，451.00，从年初至年末呈10倍增长趋势。对比金地公司，其财务报表披露中，其投资性房地产由期初1，344，969，330.10变为期末1，283，150，487.11，有微幅下降。
在华远有限公司财务报表披露中，投资性房地产从年初至年末有微幅下降。根据披露的信息和数据，结合企业会计准则对投资性房地产计量的相关规定可以得知，当采用成本法进行计量时，变动会由增加房地产投资或折旧摊销变动等因素引起，其中的变动量存在抵消变动可能性，无法为投资者提供可靠有效的投资性房地产真实情况，但当采用公允价值进行计量核算时，我们可以通过评估市场公允价值以对现存投资性房地产价值进行可靠估计。
房地产上市公司期初投资性房地产规模相当，但是期初至期末却呈现不同的变化。两家公司对于投资性房地产均采用成本法核算，成本法即以购买时价格为核算基准，而房地产公司对于土地的购买多采用拍卖购买方式，同时近年来由于房地产市场调控严格，土地每年的价格受到多种因素影响，所以采用成本法不利于投资者对企业财务报表进行横向比较分析，成本法以历史成本为计量依据，不能真实有效的反映现实经济发展状况。
如果投资者对以上房地产企业进行投资分析时，当采用成本法计量时，由于影响增减变化存在多种可能，折旧等认为因素会对年末投资性房地产账面价值合计产生影响，因此仅仅依靠增减变化趋势不能有效说明企业的未来发展，如果企业使用公允价值进行核算时，通过分析比较土地公允价值的差异时，可以了解不同区域投资性房地产真实价值及企业未来开发能力，为财务报表使用者投资决策提供参考性意见。
因此在国际会计准则提倡公允价值计量的背景下，我们需要重新探究公允价值计量方式的必要性，对于公允价值存在的问题进行分析，趋利避害。
2.投资性房地产计量模式的选择
以北辰实业公司为例，在港交所进行上市，其在国内财务报表中投资性房地产采用成本法进行核算，在境外披露的财务报表中投资性房地产采用公允价值进行核算。
通过对投资性房地产、净利润、股东权益三类财务指标进行对比分析，采用公允价值法进行核算后三类指标均呈上涨趋势，则同样规模的企业，当采用公允价值核算后其净利润上涨，盈利能力更为客观，股东权益上升，投资者对企业的前景预估更为良好。公允价值核算标准自更新以来，通过查阅上市公司董事会会议及相关信息披露，发现他们对成本法向公允价值计量方法的转换持谨慎态度。
基于我国投资性房地产公允价值计量模式的应用现状，首先，这不利于投资者依靠会
计信息相关性进行决策。在公允价值计量模式下，以市场交易为基准，大部分物业会增值，在成本计量模式下，此类房地产数倍、数十倍的增值空间不但没有显现出来，其账面净值反而随折旧和摊销不断减少。也就是说，投资者拿到的财务报表不能反映企业资产的真实价值。其次，不利于满足国际投资者的需要。国外大多数企业对投资性房地产采用公允价值计量模式，当投资者对境外报表与境内报表进行比较分析时，两种计量模式不利于对不同企业进行对比分析，也不利于对统一企业的两类财务报表进行比较分析。
（二）我国房地产企业投资性房地产公允价值计量经济后果分析
1.税收影响
出于对税收成本的考虑。目前，我国国家财政部、税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际处置或结算时，处置去的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。虽然无论企业采用何种模式后的纳税所得额一样，但是如果企业采用成本法进行核算，形成的期间费用和这就可以在当期得到抵扣，如果采用公允价值模式，考虑到会计和税法的处理差异，企业不能根据利润直接计算，而只能通过纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加企业的核算成本。
所以，企业为利用折旧的“税盾效应”以达到避税目的，在很大程度上仍会采用成本模式。
2.企业发展的影响
采用成本法进行计量时，采用历史成本计价而不确认其市值变动损益，产生的期间费用等对上市公司而言具有抵税的作用，有利于企业的资本保全。新会计准则采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值，这样的调整虽然会增加利润，但是由公允价值而增加的利润部分并没有产生真实的现金流量，且我国资本市场发展尚不完善，近年来随着“国五条”、“国十条”的出台，各地政府对房地产的价格持谨慎态度，公允价值的计量随时面临风险和波动性。由于对净利润产生影响后，其间接影响每股收益和每股净值，推高了企业的股东权益。
如果管理者想要通过权责发生制来减少报告期收益的不确定性，则会倾向于选择成本模式计量投资性房地产，因为成本模式可以用于平滑收益和减少价格波动。对于我国来说，这种平滑利润的动机依然存在。
3.利润分配影响
利润分配政策通常会影响上市公司的股价，因此，依靠投资性房地产公允价值变动损益增加的利润是否可以参与分配，成为上市公司会计政策选择时所关注的问题。事实上，计入当期损益的公允价值变动，本质上属于未实现利得或损失，在资产或负债没有处置前，这部分收益只是在账面上确认，没有相对应的现金流量。因此，短期内实质上并未改善公司财务状况，即公司分配利润的能力实质上并未得到提高。但是，投资者根据利润表进行分析时，会得出企业盈利状况良好的结论，如果进行股利分配，则会影响企业的实际现金流和运营能力，如果不进行股利分配，则企业所有者和投资人会认为企业存在故意留存收益的动机，企业的形象会受到一定影响，投资者的投资积极性也会受挫。
4.企业运营影响
首先，如何对公允价值进行确认？新会计准则确定了公允价值的方法，列示了4种可供选择的方案，即活跃市场存在着相同或相近地理位置、不同地理位置或不活跃市场存在类似的其他房地产最新交易价格的，均可参照类似房地产的现行市场价格，亦可以采用估计未来现金流量的现值法进行确定。但是，大多数上市公司的楼盘分布各地各区，如何对其价值进行有效合理的评估，如何让投资者相信其价值评估的合理性都是现存的问题。
二、我国现阶段投资性房地产计量方式的展望与思考
公允价值计量虽然存在问题，但是在国际会计准则趋同的背景下和市场经济不断建立健全的背景下，对企业资产按照公平交易下的价格进行核算是必然趋势。它不仅能有效反应市场经济的运行，同时能为投资者提供更加符合实际的财务信息，也更加符合财务报告目标的相关性和有效性。鉴于公允价值计量的方式在我国仍处于初步发展阶段，我国投资性房地产的计量方式需要得到改进。
（一）提高准则的有效性和可操作性
目前会计准则中仅对公允价值的操作提供指导性框架和意见，并未对其操作进行具体明确。公允价值的计量本身就存在较大的浮动性和不确定性，因此有必要进行详细的规范，在操作指南或准则讲解中可以进一步明确：一是通过哪些途径取得投资性房地产的公
允价值。可以鼓励企业聘请专业的房地产评估机构确定，但对于有能力确定其公允价值的企业，也可允许这些企业自己确定，但必须设定相应的计量办法，并对外公布可比项目价值清单。二是对公允价值定义进行更具体的界定。可以在借鉴国际研究成果的同时结合我国实际情况，对投资性房地产的公允价值做更具体的说明。一方面可以使相关人员更加深入地理解这一重要概念；另一方面也可以通过这一重要概念，促使资产评估行业与会计行业进行更好的合作。三是可以效仿IAS40的做法，将公允资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策进行梳理。
（二）鼓励企业转换核算方式，给与一定的税收支持
目前大部分企业仍采用成本法核算的主要原因是税收因素和核算成本因素，公允价值的计量与市场经济的有效发展具有高度匹配性，因此，为了促进我国市场经济的发展，使市场经济的运作更加有效和完善，应针对成本法和公允价值核算法中税收的差异进行政策上的鼓励支持。例如，按照一定比率给予税收返还，对转换企业实行一定年限的税收减免政策等。程序方式的转换势必会带来经济成本，应对企业造成的经济成本给予一定弥补，出台统一的培训标准和转换标准，减轻在核算方式转换中的问题和不确定性。为企业的核算方式转换提供明确的指引方针。
（三）加快市场经济发展，完善市场环境
公允价值本质上是与公平交易相联系的，有公平交易才会有公允价值。所以，要想保证公允价值的有效实施，必须努力构建一个完整、统一、开放、充分竞争的市场，为公允价值的运用创造良好的大环境。我国应加快建立与市场经济发展程度相适应的全国市场价格信息数据网络，大力推进信息资源公开化，形成良好的市场价格信息体系。这样，将极大地方便企业财务人员及专业估价人员在资产定价时选取适当的参数数据。
（四）改进披露模式，增加披露的透明度
评估价格确定公允价值的上市公司应对外公布所采用的评估报告，而对于自行确定公允价值的上市公司则必须披露可比项目价值的具体情况。例如，不存在活跃市场、但类似可比资产存在活跃市场的投资性房地产，应当首先披露资产存续期间存在活跃交易的类似资产的交易价格，并披露将可比资产的交易价格调整为该资产公允价值的依据，让报表阅读者根据会计报表判断上市公司采用的计量方法是否合理。
参考文献：
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[5]谢诗芬.公允价值：国际会计前沿问题研究[M].长沙：湖南人民出版社，2004
投资性房地产的会计核算问题
在投资性房地产转换核算中存在的问题所谓投资性房地产转换，就是在房地产使用性质发生变化时房地产的再分类。在《投资性房地产准则》中这样规定：在进行公允价值模式下的投资房地产转变成自用房地产后，必须将转换当天的公允价值当作转变完成后的该项目的账面价值，其公允价值和原来账面价值之间的差额要记入到公允价值的变动损益的项目之中；当存货或者自用性房地产转换为投资性房地产后，投资性房地产必须按照转换完成后的当天的公允价值进行计价，账面价值大于转换当天的公允价值，那么，其差额就要记入到公允价值的变动损益项目之中，如果账面价值大于公允价值，其差额就记入到资本公积项目之中。(二)在投资性房地产公允价值变动情况下会计核算中的问题在《投资性房地产准则》中，对于投资性房地产公允价值变动情况下的会计核算做了这样的规定：在计量过程中按照公允价值模式，对于投资性房地产不进行计提折旧或者摊销，要按照资产负债表日的公允价值作为调整投资性房地产账面价值的基础，原账面价值和公允价值存在的差额要公允价值变动损益项目之中。(三)在投资性房地产被处置情况下会计核算中的问题在《投资性房地产准则》中，对于投资性房地产被处置情况下的会计核算做了这样的规定：企业转让、出售、报废或者损毁投资性房地产时，应该把扣除账面价值以及相关税费后的处置收入记入到当期损益之中，也就是说收入要计入到奇特业务收入之中，相对应的成本所产生的费用要计入到其他业务成本之中。
投资性房地产会计核算问题的改进措施
在投资性房地产转换核算中存在问题的改进措施在投资性房地产转换核算过程中，同样都是账面价值与公允价值之间的差值，在进行会计核算时后续计量和初始计量却出现了不一致的状况，这样就和会计信息质量的可比性原则相违背。在实际操作中，要想不再发生类似的问题，在完成转换后的当天不管房地产的账面价值和公允价值谁高谁低，存在着多大的差额，都必须按照房地产的实际账面价值计入到该项投资性房地产的成本项目之中；账面价值和公允价值之间存在的差额，要同时计入到该项投资性房地产的公允价值变动项目以及资本公积的项目之中。为了以后更好的对投资性房地产进行转换处理或者和另外的资本公积进行区别，在会计核算过程中，有必要在资本公积项目之下添加变动公积项目，这样就能够准确判断投资性房地产进行转换过程中的价值变化，确保会计信息可比、一致。
投资性房地产的会计核算问题
在投资性房地产转换核算中存在的问题所谓投资性房地产转换,就是在房地产使用性质发生变化时房地产的再分类。在《投资性房地产准则》中这样规定:在进行公允价值模式下的投资房地产转变成自用房地产后,必须将转换当天的公允价值当作转变完成后的该项目的账面价值,其公允价值和原来账面价值之间的差额要记入到公允价值的变动损益的项目之中;当存货或者自用性房地产转换为投资性房地产后,投资性房地产必须按照转换完成后的当天的公允价值进行计价,账面价值大于转换当天的公允价值,那么,其差额就要记入到公允价值的变动损益项目之中,如果账面价值大于公允价值,其差额就记入到资本公积项目之中。(二)在投资性房地产公允价值变动情况下会计核算中的问题在《投资性房地产准则》中,对于投资性房地产公允价值变动情况下的会计核算做了这样的规定:在计量过程中按照公允价值模式,对于投资性房地产不进行计提折旧或者摊销,要按照资产负债表日的公允价值作为调整投资性房地产账面价值的基础,原账面价值和公允价值存在的差额要公允价值变动损益项目之中。(三)在投资性房地产被处置情况下会计核算中的问题在《投资性房地产准则》中,对于投资性房地产被处置情况下的会计核算做了这样的规定:企业转让、出售、报废或者损毁投资性房地产时,应该把扣除账面价值以及相关税费后的处置收入记入:请记住我站域名到当期损益之中,也就是说收入要计入到奇特业务收入之中,相对应的成本所产生的费用要计入到其他业务成本之中。
投资性房地产会计核算问题的改进措施
