根据《德国民法典》关于买卖合同的一般规定，其调整范围不仅包括物的买卖关系，而且还包括权利的买卖关系，特别是债权的买卖关系，《德国民法典》第433条第1款规定，“因买卖合同，物的出卖人有义务向买受人交付物，并使其取得物的所有权。权利的出卖人有义务使买受人取得权利，并在权利使权利人有权占有物时，向其交付物。”从该定义中，可见《德国民法典》中的买卖制度适用于权利的买卖关系。该民法典第437条规定了权利买卖的担保责任；第451条规定了权利买卖的危险移转和费用；而关于买卖的一般规定中的许多规则（如权利瑕疵担保制度），既适用于物的买卖也适用于权利的买卖。（注：史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司1981年版，第15页。）买卖合同制度中包括物的买卖和权利的买卖，主要优点在于将各种类型买卖的共同规则抽象为买卖的一般规定，从而可以大大地简化有关买卖的规定，尤其是因为权利买卖的规定日益复杂，很难完全通过制定特殊的买卖合同规则解决各种权利买卖关系，因此，通过买卖合同制度统一调整物的买卖和权利的买卖，从而使各种权利的买卖关系都具有可供适用的法律依据。
然而，我国合同法关于买卖的制度原则上仅限于物的买卖，而不包括权利的买卖。《合同法》第130条将买卖定义为：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”与《德国民法典》第433条的规定相比较，可见该定义中只是规定了出卖人在转移标的物所有权方面所负的义务，而并没有规定权利买卖中的出卖人在移转权利方面的义务。这就表明了合同法在买卖合同一章中原则上并不适用于权利买卖。我认为，采纳这一立法体例的主要原因在于：
（一）权利的买卖的类型较为复杂，有一些类型的买卖与物的买卖存在着差距，不能完全适用买卖的规定。例如，关于债权的买卖涉及到转让人、受让人以及债务人三者之间的关系。与一般的买卖显然是有区别的。因此，应当在买卖之外设立单独的规则来规定有关权利买卖的问题。
（二）尽管权利的买卖类型比较复杂，但几种主要的权利买卖关系已经受合同法的其他制度或者专门法律规定调整。具体来说，第一，有关债权的买卖，我国合同法将其作为合同的转让规定在第五章之中，而不是将其规定在买卖合同之中。这一规定具有其合理性，因为债权的移转涉及到债权人的通知义务、债务人对让与人的抗辩等问题，与一般的买卖关系不完全相同。尤其是因为债权的转让与债务的移转往往是联系在一起的，所以将权利的移转与义务的移转一并作出规定是有必要的。第二，关于知识产权的转让，我国合同法并没有对此作出规定，有关知识产权的移转问题由知识产权法作出规定。但在买卖合同中，也涉及到出卖具有知识产权的计算机软件问题，根据《合同法》第137条的规定：“出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。”可见此处涉及到出卖具有知识产权的计算机软件，仍然只是规定物的买卖问题。第三，关于在例外情况下人身权的转让问题，根据我国民法通则的规定，法人的名称权、自然人的肖像使用权可以依法转让。但有关这些权利的转让是由人身权制度加以规范的。第四，关于有价证券的买卖问题，例如关于票据、股票、债券、提单等的转让，一般是由票据法、证券法、海商法等加以规范的。买卖合同制度没有必要专门规定权利的买卖。
一、小产权房买卖合同效力的争议
小产权房的买卖是指产权不全房屋的出售与购买，比如本集体经济组织成员把房屋买给非本集体经济组织成员，特别是指卖给城市居民。小产权房买卖可能破坏国家法律、法规的尊严，影响城市规划及房地产市场的常态发展，违反国家耕地保护政策，但是有的小产权房买卖却没有综上影响和危害，比如农村集体经济组织成员将自己在集体所有土地上的房屋销售给本集体经济组织成员，就不存在上述危害，应该是有效的。所以当前对小产权房买卖合同效力在理论上就被分为了有效和无效两种观点。
认定小产权房合同无效的原因有二。其一，违反法律强制性规定。“小产权房的买卖违反我国《土地管理法》关于宅基地使用权只有农村集体经济组织的成员才能够享有，并且一家仅能享有一处宅基地，若非本集体经济组织的成员一定不能够享有的规定”。其二，违反了国家相关政策。小产权房的买卖虽然在一定程度上缓解了购房压力，但是却扰乱了国家土地利用开发规划，影响了城市规划和房地产市场健康发展，危及了国家耕地保护政策。也违背了国家出台的一系列用来防范小产权房问题影响扩大化的政策措施。
认定小产权房买卖合同有效的观点。一是认为，小产权房的权属问题并不影响小产权房买卖合同的效力。小产权房买卖合同自成立时生效，不会受到小产权房嗍粑侍獾挠跋欤小产权房权属是物权的范畴，小产权房买卖合同是债权范畴，分别属于不同的范畴。依据《合同法》有关条文关于当事人之间订立合同，无其他规定或约定的情况下，合同从成立时就生效的规定，又根据《物权法》规定的区分原则，小产权房权属问题，不影响小产权房买卖合同的效力，小产权房买卖合同在法律没有另外规定，当事人没有另外约定的情况下，自合同成立时生效。二是认为，承认小产权房买卖合同有效是民法基本原则中公平原则的体现。国家所有的土地由国务院代表国家进行管理，国家可以对土地进行征收，给被征收者相应的补偿，被征地者因而可以得到巨额的土地出让金。同样是土地，《土地管理法》规定不得流转用于非农建设的土地理应有集体所有的土地，那么集体所有的土地只能被政府低价征收，政府然后以高价出卖给开发商，处于弱势的农民就只能得到很少的征地补偿。
二、小产权房买卖合同效力争议的分析
我国现行法律、行政法规没有对小产权房买卖合同的效力作出明确规定，只是对土地使用权的问题进行了立法；比如小雪和朱先生案件，因为双方行为人都有相应的民事行为能力，不违反法律、行政法规和社会公共利益、双方意思表示真实、符合法律规定或约定的形式要件，所以该小产权房买卖合同有效。该合同有效的关键是不违反法律，就是因为我国还没有关于小产权房的正式立法，因此尽快完善对小产权房相关问题的立法才是上善之策，才能对小产权房买卖合同的效力问题进行一个明确的界定。其次法院在对案件进行实际审理的时候，对国家一些政策性规定作了自由裁量以及根据买方、卖方的身份不同而作了不同判决。比如李玉兰和马海涛案件，之所以买卖合同无效，关键是因为李玉兰是城镇户籍，法律依据是《房地产管理法》明确规定农民集体所有土地的使用权不得流转用于非农建设，而且城镇居民不得享有集体土地使用权。所以该案的买卖协议也就因为违反了法律的强制性规定而无效。
三、对小产权房买卖合同效力认定的方法
小产权房的大量出现和交易，相关政策和法律对小产权房买卖也做出了限制或者禁止，因此买卖小产权房的法律风险也是显而易见的，小产权房开发的背后还存在着大量农村集体所有的建设用地和耕地被占用，无序的开发、流转土地，导致土地的管理、利用和城乡规划被破坏，这些对我国的社会稳定造成了一定的冲击。所以笔者认为，小产权房买卖合同效力认定应当以无效为原则，有效为例外。首先对违反规划建设的小产权房的买卖合同与质量不合格的小产权房买卖合同，应对认定为无效。其次，对农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖合同与签订时间已经较早并完成了相关手续的小产权房买卖合同，应对认定为有效。
我国《合同法》规定合同除了双方具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，具备法律所要求的形式，最重要的是不违公共利益和法律、行政法规。而小产权房违反规划建设，就是对《土地管理法》强制性规定的违反，小产权房买卖合同也就因为合同内容所针对的标的不能而无效。但是《民法通则》却规定了，公民进行民事活动必须遵循法律，法律没有明文规定时，就应该遵循政策。国土部的政策是对质量不合格的小产权房进行拆除。公民把质量不合格的小产权房作为标的签订小产权房买卖合同，该小产权房买卖合同就因为标的的不能而无效。
四、结语
国土部部长徐绍史在2012年3月表示，2012年开始试点治理小产权房，为大规模清理小产权房做准备。小产权房主要集中到在大中城市城乡结合部、城中村、旅游景区、休闲度假区，这些情况比较复杂的地区。对于小产权房的清理注重保护农民权益、依法依规行政。将会有更多的小产权房买卖合同将被判定无效，退房退款、进行信赖利益赔偿将普遍化。小产权房最终还是不受法律保护，并且在今后会被逐渐清理出来。但是即使如此，仍然没有任何一部法律来明确规定小产权房买卖合同的效力，所以小产权房买卖合同效力问题的最终解决还是需要通过立法来明确，但在明确规定小产权房买卖合同效力问题的法律出台前，仍然要依据政策和相关法律来推导总结，因此小产权房买卖合同仍然是有的有效，有的无效，以无效为原则，以有效为例外。
参考文献
一、农村房屋买卖合同纠纷的现状
随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深，相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生，需要购买相对便宜的农村房屋居住；另外，城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。
由于我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地（即宅基地）需要经过所在村许可，而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批，且宅基地上的房屋交易关系至今没有位阶较高的规范性法律文件予以调整，农村房屋买卖合同纠纷没有直接的法律引导。近年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。
二、农村房屋买卖合同的法律效力分析
（一）农村房屋买卖合同的效力
1.认为农村房屋买卖合同无效
理由是：
（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。
（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。
（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。
（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。
2.认为农村房屋买卖合同有效
理由是：
（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。
（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。
（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。
（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析
1.农村村民买卖农村房屋的法律效力
（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。
（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。
2.城镇居民购买农村房屋的法律效力
（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。
（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。
第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。
第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。
第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。
第四，城镇居民在购买了农村房屋之后，如果所购买房屋已经经过有关机关批准，获得当地农村集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，并且取得了合法权属证书的，农村房屋买卖合同有效。
三、完善农村宅基地、房屋交易制度及认定农村房屋买卖合同效力的措施
（一）加强有关农村宅基地使用权流转的立法，促进农村房屋买卖的交易稳定
应加强农村宅基地的立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地流转等问题的位阶较高的规范性法律文件，形成较规范的农村宅基地使用权管理制度，从而保障农村房屋买卖的交易安全，保障善意第三人的利益，稳定农村房屋买卖市场。
（二）让农村宅基地使用权进入交易市场，公开、公平、公正交易
建立新的流转模式，在农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的规定，对建造合法、手续齐全的农村宅基地及其上的房屋，颁发权属证书，让农村宅基地及其上的房屋合法地进入交易市场。促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的农村房屋交易市场。
（三）建立农村宅基地的有偿使用制度和有期限使用制度。建立一定范围内的宅基地有偿使用制度
宅基地具有一定的福利性质，本集体经济组织成员可以无偿使用，但是如果进入交易市场，就要变成有偿转让。要在立法中明文规定转让农村宅基地使用权应缴纳的使用费或补偿金，并且根据宅基地的位置、流转对象等不同因素，确定所应缴纳的使用费或补偿金的数额。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期满不再需要的宅基地使用权，以避免浪费土地。
（四）关于认定农村宅基地进入交易市场公开流转后的农村房屋买卖合同的效力
1．1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。
2．1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内容。对于卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。 以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。
3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效呢？
4．以尚未办理房产证为由主张合同无效者，其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。赵律师认为，此说法不对。理由有二：1。虽然在房产证办理下来之前，原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。2。即使原房主没有房产证就出卖房产，依据〈〈合同法〉〉51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。
5．签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？赵律师认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。本人就曾过相关诉讼，一个案子打了两年，打完一审打二审，打完二审再发还重审，后来总算达成了调解。
6．房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。
7．法律规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢？赵律师认为，《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。我国〈〈合同法的司法解释一〉〉第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》
56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
8．总之，赵律师认为，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一民法的帝王规则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。
二．集资房、安居房买卖合同效力。
1．我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴，个人也出资购买，产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。
2．按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
3．但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有：将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证买卖无效；原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情况。那么，他们的这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？
3．赵律师认为，在国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理过户登记。
4．赵律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市已经在2007年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不受法律的保护。因此，赵律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过政府购买，而不要和原房主自由协商购买。
三．村证房（小产权房）买卖合同效力。
一、农村房屋买卖合同纠纷的现状
随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深，相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生，需要购买相对便宜的农村房屋居住；另外，城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。
由于我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地（即宅基地）需要经过所在村许可，而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批，且宅基地上的房屋交易关系至今没有位阶较高的规范性法律文件予以调整，农村房屋买卖合同纠纷没有直接的法律引导。近年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。
二、农村房屋买卖合同的法律效力分析
（一）农村房屋买卖合同的效力
1.认为农村房屋买卖合同无效
理由是：
（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。
（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。
（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。
（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。
2.认为农村房屋买卖合同有效
理由是：
（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。
（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。
（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。
（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析
1.农村村民买卖农村房屋的法律效力
（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。
（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。
2.城镇居民购买农村房屋的法律效力
（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。
（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。
第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。
第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。
第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。
第四，城镇居民在购买了农村房屋之后，如果所购买房屋已经经过有关机关批准，获得当地农村集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，并且取得了合法权属证书的，农村房屋买卖合同有效。
三、完善农村宅基地、房屋交易制度及认定农村房屋买卖合同效力的措施
（一）加强有关农村宅基地使用权流转的立法，促进农村房屋买卖的交易稳定
应加强农村宅基地的立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地流转等问题的位阶较高的规范性法律文件，形成较规范的农村宅基地使用权管理制度，从而保障农村房屋买卖的交易安全，保障善意第三人的利益，稳定农村房屋买卖市场。
（二）让农村宅基地使用权进入交易市场，公开、公平、公正交易
建立新的流转模式，在农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的规定，对建造合法、手续齐全的农村宅基地及其上的房屋，颁发权属证书，让农村宅基地及其上的房屋合法地进入交易市场。促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的农村房屋交易市场。
（三）建立农村宅基地的有偿使用制度和有期限使用制度。建立一定范围内的宅基地有偿使用制度
宅基地具有一定的福利性质，本集体经济组织成员可以无偿使用，但是如果进入交易市场，就要变成有偿转让。要在立法中明文规定转让农村宅基地使用权应缴纳的使用费或补偿金，并且根据宅基地的位置、流转对象等不同因素，确定所应缴纳的使用费或补偿金的数额。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期满不再需要的宅基地使用权，以避免浪费土地。
（四）关于认定农村宅基地进入交易市场公开流转后的农村房屋买卖合同的效力
一、一房二卖的界定
一物二卖现象自古有之，是指房屋出卖人在与先买受人签订房屋买卖合同后办理所有权转移登记之前，又与后买受人达成买卖该房屋的协议。出卖人因以同一标的物订立合同而成立了不同的债权，但出卖人只能实际转移一个标的物的所有权，所以这对未取得房屋所有权的买受人来说可能是债法上不能充分补救到的。因为房屋这类不动产标的特殊性，其不同于动产当合同的标的物存在替代品时，一旦发生违约，法院通常会选择损害赔偿进行违约救济，受害人可以通过赔偿重新购买替代品。而不动产的价值高且具有很强的区位性与稀缺性，不可替代性或难以替代。在我国，由于特殊的体制，一些不动产甚至还附带某些特殊的利益，如坐落在重点小学或中学附近的所谓“学区房”。[1]因此买受人都希望出卖人实际履行合同以取得房屋的所有权。这也是本文之所以选择讨论一房二卖问题的原因。
二、审判实践及其法律解决规则综述
1、相关审判案例总结
通过对近两年关于一房二卖案件的分析，可以得出以下结论：（1）此类案件案由多为房屋买卖合同纠纷;（2）当事人的诉讼请求，有的请求确认买卖合同效力，要求获得该房所有权;[2]有的请求解除买卖合同，要求返还购房款和利息，同时赔偿一倍的购房款;[3]还有的请求出卖人在承担赔偿一倍购房款的同时也要赔偿房屋涨价的损失;[4]此外，还有同时要求承担违约金责任的。[5]（3）从法院的裁判结果来看，有后买受人的买卖合同不存在无效事由且完成登记从而取得房屋所有权;[6]有因一方买受人事先已实际占有房屋居住而取得房屋的优先权;[7]有判决解除买卖合同，出卖人承担返还购房款及利息的，[8]除此之外还有再赔偿一倍购房款的;[9]有支持赔偿房屋差价损失的;[10]还有在惩罚性赔偿责任与房屋差价权衡之后择一选择的;[11]还有因后买受人于出卖人恶意串通判决买卖合同无效的;[12]还有因所卖房屋为小产权房判决买卖合同无效返还财产的。[13]
上述所提到的案件都是一房二卖中较为典型的情况，虽然案情各异，法院判决多样，但都是围绕着以下核心问题来争议并解决的：（1）房屋买卖合同的效力如何认定;（2）房屋所有权的归属问题如何确定;（3）未能取得房屋所有权的买受人的权利救济。
2、审判中的法律解决规则
目前我国《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》等等以及最高人民法院公布的各种相关司法解释对审判实践在法律处理上提供了一个较为整体的把握，在实务争议中的相关处理规则主要有：
（1）关于房屋买卖合同的效力认定。审判实践中认为只要一房二卖合同不具备《合同法》第52条规定的无效事由，房屋买卖合同就是有效的，买受人不能实现该合同目的时，可向合同相对方主张违约责任。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均对此表示肯定。
（2）关于房屋所有权问题，目前并没有可以明确参考的法律法规。最高法《全国民事审判工作会议纪要》（2011）中第16条规定，数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应当按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。可见，最高人民法院提供了一个审判实践方面的参考。许多地方法院对此也有一些相似的规定，[14]例如，北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发〔2010〕458号）第13条规定，房屋的顺位是转移登记，已合法占有，实际付款数额的多少及数额，是否办理了网签及合同成立先后等因素。[15]
（3）关于未能取得房屋所有权的买受人的权利救济问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第8条、第9条分别从违约责任和缔约过失责任不同的的请求权基础角度规定了如果开发商恶意违约和欺诈行为则可适用惩罚性赔偿责任，即购房人在请求解除合同、返还已付购房款和利息、并且赔偿损失的同时，还能要求不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。审判中，一般买受人要求返还购房款及利息、赔偿损失的都会得到法院的支持;关于惩罚性赔偿责任，若法院在查明事实后认定确因开发商欺诈或恶意违约致使买受人不能实现合同目的时，一般也会判决出卖人承担惩罚性赔偿责任;关于如何确定惩罚性赔偿责任的具体数额，最高法的解释是不超过已付购房款的一倍，这就使得法院在适用该条时有一定的考量。[16]此外，对于是否支持房屋差价损失、同时适用惩罚性赔偿责任与房屋差价损失，[17]因相关法律和司法解释没有明确规定，各地法院在审判中也有不同的实践处理方法。一般法院会选择其中之一来适用。[18]
三、完善未取得房屋所有权买受人的救济方式
因出卖人只能实际履行其中一买受人的合同，未取得房屋所有权的买受人只能通过其他方式来请求救济，维护其合法权益，致使救济方式的完善就显得尤为重要。
1、请求商品房合同变更
若是买受人不想要给付金钱的赔偿方式，而是想要出卖人开发的同一小区内、户型、面积等与原合同相同或类似的另一套房屋，即买受人请求商品房合同变更，能否得到法院的支持吗？本人认为法院理当支持买受人的变更请求。
首先，《合同法》第54条规定了在重大误解和显示公平两种情况下有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销合同，并且当事人请求变更，人民法院或者仲裁机构不得撤销。后买受人若因出卖人隐瞒其已将该房屋出卖给他人的事实，而订立房屋买卖合同，因出卖人已构成欺诈，后买受人则有权要求变更该房屋买卖合同而不撤销该合同，买受人提出变更请求的，则人民法院不能撤销该买卖合同。
既然在先买受人取得房屋所有权时，后买受人可因出卖人隐瞒其将房屋卖给第三人的事实主张欺诈而将订立的合同进行变更，那么“举重以明轻”，则对于后买受人取得房屋所有权的情形，先买受人因不能实现原合同目的自然就有变更原合同的权利，要求出卖人开发的同一小区内、户型、面积等与原合同相同或类似的另一套房屋，出卖人不得拒绝。
2、基于合同的损害赔偿请求权
出卖人一房二卖的情况下，未获得房屋所有权的一方可请求获得赔偿损失。在不存在《合同法》规定的无效事由影响时，关于后买受人未取得房屋所有权时，后买受人可以根据《合同法》第94条、第97条、第107条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条的规定请求解除合同、赔偿损失;此外，后买受人还可以根据《合同法》第58条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条的规定，确认后房屋买卖合同无效或撤销合同，请求返还已付购房款和利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这种情况下，会出现请求权的竞合，需后买受人自行决定其请求权基础是违约责任还是缔约过失责任。有观点认为，虽然二者的法律关系与请求权基础不同，但在个案处理上，会出现相同的赔偿范围。[19]
关于先买受人未取得房屋所有权时，根据《合同法》第94条、第97条、第107条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条的规定，请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（1）损害赔偿范围的确定。根据最高院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第15条规定“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院予以支持。”可见，不管是先买受人还是后买受人其请求赔偿的请求权基础都可为违约责任。根据《合同法》第一百一十三条规定损害赔偿的范围包括积极损失和应预见的可得利益。
在一房二卖中，积极损失一般包括订立合同的费用，违约造成的直接损失;对于可得利益，王泽鉴先生认为“买卖标的物之涨价部分系先买受人通常可期待之利益，应视为所失利益，列入赔偿范围之内。”[20]由于近年来，房价波动较大，买受人若遇到出卖人一房二卖损失是非常大的，与该房屋相关联的就业、入学、邻里关系等等几乎是得不到弥补的。只有将房屋价格上涨的部分弥补给买受人，其损失才能从金钱上得到补偿。这样对买受人再从当前市场购买相同房屋有了相应的保障，才能实现其期待的合同履行所达到的目的。对于房屋涨价部分的确定，实践中，有的法官认为是出卖人二卖价格与一卖价格之差;有的法官认为是出卖人出卖时的价格与当前市场价格差。本人认为对于先买受人应允许其选择是要求赔偿房屋转售价格差还是当前市场价格差。因为房屋的转售价格受影响的因素太多，如出卖人与后买受人的亲密关系、后买受人的谈价技巧等等，这样后买卖合同房屋的价格有可能高于市场价格也有可能低于市场价格，所以为了更好的保护先买受人的履行合同的预期利益，应由先买受人自行选择;而对于后买受人来说，由于不存在房屋再转售价格，只能依当前市场价格来确定房屋的涨价赔偿。
（2）惩罚性赔偿责任的适用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条、第9条，承担该责任的主体限于房地产开发企业，对于二手房的买卖却不适用，但如今二手房的买卖日益普及，本人认为，对于房地产开发企业以外的出卖人也应适用于该责任。
北京市高级人民法院公布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第19条规定了房屋涨价损失可与一倍赔偿并用。可见，一定程度上，房屋涨价损失与惩罚性赔偿责任一并得到法院支持也逐渐被认可。
3、完善不动产的善意取得
我国《物权法》第106条规定了动产与不动产的善意取得制度，这一制度适用的前提就是出卖人是无权处分人。在一房二卖中，先买受人若已实际占有该房屋，但出卖人将其再卖与后买受人且办理了过户登记的情形下，因房屋登记才会发生所有权转移，出卖人二卖时仍旧是房屋所有权人，对此，后买受人是不能主张善意取得该房屋的。因先买受人现实入住已形成稳定的生活秩序，此时若允许后买受人仅仅通过登记就简单地取得房屋所有权，显然是不够公平的。登记构成了对现存生活秩序的破坏，打破现存生活秩序必须要有足够的、公正的理由和依据，登记的背后需要有其他的构成要件来支撑。[21]所以一房二卖应与善意取得制度相协调，才能更好的保护实际占有房屋人和通过登记的后买受人的权益。具有合法权源的占有使用应受到合法的保护，这对于现存的、稳定的生活秩序的保护非常重要。由于我国登记制度目前的不完善，在一房二卖中，尤其是二手房的交易，承认交付占有为所有权转移的一种方式或者赋予占有使用的先买受人的债权以物权化的形态，来保护其已形成的合法的生活秩序，这样在一定范围内可以对抗已知悉该占有事实的后买受人登记取得房屋的权利，后买受人也能通过适用善意取得制度取得该房屋，这样是比较公正的。
4、实际占有情形下的瑕疵担保责任
我国《合同法》第150条规定了出卖人的权利瑕疵担保义务，第151条规定了权利瑕疵担保责任的免除情形，可见，对于知悉先买受人已实际占有该房屋的后买受人来说，表明其自愿接受不能取得房屋所有权的风险承担，因此在其不能实现合同目的时，不能要求出卖人对其承担合同不能履行的违约责任。对于后买受人的损失，由其自行承担。出卖人可以根据自身的过错予以合理承担。
【注 释】
[1] 程啸.论动产多重买卖中标的物所有权归属的确定标准――评最高法院买卖合同司法解释第9、10条[J].清华法学，2012.6.
[2] 史继国等诉杨海龙等房屋买卖合同纠纷案，河南省焦作市中级人民法院，（2014）焦民二终字第00180号;上诉人李静与被上诉人河南六合置业有限公司房屋买卖合同纠纷案，河南省郑州市中级人民法院，（2014）郑民四终字第910号.
[3] 运城市菲华房地产开发有限公司与彭红运商品房销售合同纠纷上诉案，山西省运城市中级人民法院，（2014）运中民终字第68号.
[4] 谢伟科与珠海万威房地产有限公司商品房预售合同纠纷上诉案，广东省珠海市中级人民法院，（2014）珠中法民三终字第54号.
[5] 北京三界外文化艺术公司与北京市顺义大龙城乡建设开发总公司房屋买卖合同纠纷上诉案，北京市第三中级人民法院，（2014）三中民终字第00018号.
[6] 包逸诉王杭生房屋买卖合同纠纷案，上海市嘉定区人民法院，（2013）嘉民三（民）初字第1335号.
[7] 姜万忠等诉王云鹏等商品房预售合同纠纷再审案，内蒙古自治区赤峰市中级人民法院，（2012）赤民再字第89号.
[8] 四川富临实业集团有限公司与马山成商品房买卖合同纠纷上诉案，四川省绵阳市中级人民法院，（2014）绵民终字第1202号.
[9] 冯洋诉达州市鸿兴房地产开发有限公司等商品房买卖合同纠纷案，四川省达州市通川区人民法院，（2014）通川民初字第1338号.
[10] 上诉人郑杰与被上诉人李俊峰房屋买卖合同纠纷案，河南省信阳市中级人民法院，（2014）信中法民终字第783号.
[11] 杨玉军诉天津茂川房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，天津市津南区人民法院，（2012）南民二初字第1411号。该案支持了房屋涨价损失赔偿;李勇与郑州进达置业有限公司房屋买卖合同纠纷案，河南省新乡市中级人民法院，（2013）新中民五终字第312号。该案支持了一倍已付购房款的赔偿.
[12] 汪忠明等诉史亚菲等房屋买卖合同纠纷案，湖北省武汉市中级人民法院，（2014）鄂武汉中民终字第01183号.
[13] 尹志强诉郭丽芬房屋买卖合同纠纷案，河南省伊川县人民法院，（2013）伊二民初字第89号;于萍诉丁占华合同纠纷案，河南省漯河市源汇区人民法院，（2013）源民初字第415号.
[14] 山东潍坊中院《民事审判工作会议纪要》（2008年）第五部分第4条规定的房屋归属顺位依照先办理商品房登记手续的，先行交付的，以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准;辽宁沈阳中院《关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）》（2004年12月2日沈中法〔2004〕31号）第14条规定的房屋归属顺位依照已办理房屋产权过户登记手续，已接受交付的等因素.
关于商品房一房二卖，地方司法性文件可参见：重庆高院《关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》（2007年11月22日）第38条;山东高院《关于印发〈全省民事审判工作座谈会纪要〉的通知》（2005年11月23日鲁高法〔2005〕201号）第5条.
关于二手房一房二卖，地方司法性文件可参见：山东临沂中院《关于印发〈临沂市中级人民法院关于审理民事案件的若干指导意见（试行）〉的通知》（2011年3月29日临中法〔2011〕55号）第5条;广东深圳中院《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）》（2009年7月）第4条;广东深圳中院《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》〔2009〕;内蒙古包头中院《关于印发关于审理城镇房屋买卖纠纷案件相关问题的处理意见》（2008年8月5日）第1条;湖南高院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》（2008年1月21日）第4条;江苏高院《房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述》（2004年11月27日）第2条.
[15] 北京市高级人民法院近日公布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日 京高法发[2014]489号）第16条关于一房数卖中买受人的权利顺位的规定，应当依据最高法《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日 京高法发〔2010〕458号）第13条的规定，确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人;办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人.
[16] 如福建高院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》（2008年7月5日）中规定买受人主张不超过已付购房款一倍的赔偿数额的，一般应予支持。但由此造成双方当事人利益明显失衡，出卖人要求减少的，人民法院可以根据案件的具体情况，予以适当减少。浙江温州中院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》（2010年4月30日）第十条 买受人依据《解释》第八条、第九条的规定，要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一般应予支持。出卖人请求减少的，人民法院可以结合案件的具体情况，决定是否予以适当减少，但原则上不得低于已付购房款的50%.
[17] 北京市高级人民法院公布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日 京高法发[2014]489号）第19条规定了房屋涨价损失可与一倍赔偿并用，具体表述为：“出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同的解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额.”
[18] 福建高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》（2008年7月25日）第五条、第六条规定“出卖人违约不导致合同无法继续履行，买受人可以选择继续履行或者解除合同。如果买受人请求解除合同，则无权要求赔偿房屋涨价的损失，损失赔偿额仅以信赖利益为限。出卖人具有《商品房买卖合同司法解释》第八条规定的违约情形，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人解除合同后，买受人同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍购房款的赔偿责任的，应当支持两者中赔偿数额更高的诉讼请求.”
浙江温州中院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》（2010年4月30日）第九条 买受人根据《解释》第八条、第九条的规定，要求出卖人赔偿损失的，可以选择房屋涨价损失或者不超过已付购房款一倍中的一项适用.
[19] 巫国平，李俊晔.一房二卖的差价损失赔偿[J].人民司法，2014.12.32-35.
[20] 王泽鉴.民法学说与判例研究（第四册）[M].中国政法大学出版社，2005.152.
1．1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。
2．1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内容。对于卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。 以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。
3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效呢？ 5．签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？赵律师认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。本人就曾过相关诉讼，一个案子打了两年，打完一审打二审，打完二审再发还重审，后来总算达成了调解。
6．房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。
7．法律规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢？赵律师认为，《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。我国〈〈合同法的司法解释一〉〉第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》
56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
8．总之，赵律师认为，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一民法的帝王规则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。
二．集资房、安居房买卖合同效力。
1．我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴，个人也出资购买，产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。
2．按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
3．但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有：将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证买卖无效；原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情况。那么，他们的这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？
3．赵律师认为，在国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理过户登记。
4．赵律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市已经在2007年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不受法律的保护。因此，赵律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过政府购买，而不要和原房主自由协商购买。
三．村证房（小产权房）买卖合同效力。
随着各国经济的不断发展，使各国之间的联系得到了进一步的加强，致使在国际贸易中，国际货物买卖的地位更加重要。在国际货物买卖中，进行所有权转移是非常重要的，是买卖货物的关键点。在所有权转移的问题上，基本上每个国家都给出了相应的法律法规，买卖双方可以预定所有权转移的时间，但在实际的合同中，很少见到买卖双方对转移所有权的时间进行约定，针对于具体的情况，各国都有对应的法律法规，本文主要从以下几个方面进行论述。
一、国际货物买卖所有权转移概述
在法律条件下，所有人可以对自己享有的财产给予处分、占有、收益、使用的权利就是所有权。在国际货物买卖中，在某时某地出卖方以某种方式将自己拥有的货物所有权依法转移给买受方的法律制度就是所有权转移。在实际的货物买卖中，对于货物的所有权，买卖双方并不深究，但事实上，买卖货物即买卖货物的所有权，只有转移了货物的所有权，才能最终达成货物买卖的目标。如果在某一时刻实现了货物所有权的转移，那么从这一刻起，出卖人就彻底失去了拥有货物的权利，反之，从那一刻起货物的所有权就在买受人手中了，所以说，在买卖过程中，进行货物所有权的转移是出卖方的义务。从本质上来说，买卖货物就是对货物的所有权进行转移。有当事人提出可以在买卖合同中，对货物所有权的转移进行约定，也有人提出直接利用法律，在买卖合同中对不转移所有权进行规定。从买卖合同的本质来考虑，只是对货物进行转移，而对货物的所有权不转移，这种观点是非常不合理的，因为在双方签订合同的时候，即便是保留了货物的所有权，但是实现所有权的转移是交易的最终目的。
在买卖合同中，出卖人和买受人对货物所有权的截止问题，与货物所有权的转移时间是紧密相连的。对于货物所有权的转移时间给予确定，有利于帮助监督当事人严格按照合同办事，避免违逆合同内容的事情发生，对于货物转移过程中风险的承担问题具有决定性的作用，对于其他问题也具有话语权，比如货物产权的最终归属问题。实现货物买卖的最终目的就是对货物的所有权给予流转和买卖，在买卖双方签订合同中，货物所有权的转移时间起着关键的作用，由此可见，在买卖合同中，转移所有权的问题占有举足轻重的地位。国际货物的买卖属于跨越国界的贸易形式，交易的主体是有限责任的企业法人，主要进行大宗货物贸易，因此，买卖国际货物中，转移国际货物所有权就更加重要了。当货物出售之后，出卖方就失去了对货物的拥有权力，而在此刻，买受方就拥有了货物的所有权，若货物售出之后，买受方由于各种原因没有能力支付款项，那么就会给出卖方带来巨大的财产损失，如果买受方破产了，出卖方可以作为普通债权人参与买受方的财产分配。由此可见，对于出卖方而言，如果发生了此类情况，是非常不利的。因此，对于出卖方来说，对货物所有权转移时间的确定是极其重要的。
二、所有权转移问题的相关法律规定
一是两大法系的规定：一是大陆法系，法国方面的相关法律规定，买卖双方只要在标的物和价款达成协议，虽然出卖方没有交付货物给买受方，同时买受方也没有支付标的物的价款，就算买卖成立了，此刻起，出卖方就将所有权转移给买受方了。可见，这里货物所有权转移的时间就是双方签订合同的时间；德国法规定：只是签订合同，与货物所有权的转移时间无关，只有双方完成了交付行为，才算做货物所有权转移了；二是英美法系，英国相关法律规定：与大陆法系比较，英美法系更加详细。在买卖中，如果货物已经是特定化的，对于货物所有权的转移时间，由买卖双方的意愿而定。对于意愿的确定，主要根据双方约定的行为、合同的条款以及签订合同的具体情况而定；美国法规定与英国法规定的一样。
二是国际公约的相关规定：对于出卖方而言，交付货物与转移货物所有权，使其必经的义务。出卖方应该按照国际公约和合同的规定，完成货物交付，并将与货物有关的一切票据都要交给买受方。对于货物所有权的转移时间，各国各不相同，国际公约也没有办法进行统一规定，因此，在转让货物所有权的问题上，国际公约并没有给出较为详细的规定，在具体实践中，各国法律可以对此类问题进行调解；国际惯例规定：对于海上货物运输，国际惯例具有三大规定，但是在货物所有权转移的问题上，国际惯例只能以回避的态度来面对。
三是我国法律的相关规定：《合同法》规定：在没有法律规定和双方当事人其他约定的情况下，标的物的交付时间就是标的物所有权转移的时间；《民法通则》规定：在没有法律规定和双方当事人其他约定的情况下，财产交付的时间就是财产所有权转移的时间。由此可见，我国法律将标的物交付的时间，规定为标的物所有权转移的时间，属于交付主义。
三、与货物所有权转移相关的几个问题
（一）权利瑕疵与所有权转移
在买卖合同上，对于第三人的权利有规定，或是触犯了第三人的权利，在标的物由出卖方交给买受人之后，在此情形下，第三人对标的物具有行使权，这样加剧了买受人的负担，买受人在对标的物行使权力时，第三人的权利产生较大的妨碍作用，此种情形就表示为权利瑕疵。对于权利瑕疵的责任担保问题，可以归类为瑕疵担保责任，由此可以看出，出卖方在将标的物的所有权转移给买受方时，必须保证此转移具有有效性、完全性、无任何限制性，对于买受方对于标的物的任何主张，第三人不能产生任何责任担保形式，在法律上，权利瑕疵担保责任还有另外一种叫法，比如追夺担保，其实质就是第三人在用益权、抵押权及所有权的基础上，对买受方的标的物进行追夺，此时，买受方的担保责任应该由出卖方来承担。由此可见，在对货物所有权进行转移的过程中，权利瑕疵具有重要的作用，主要的影响作用表现为以下三方面。一是标的物的所有权属于他人或部分所有权属于他人。出卖人将标的物交付出去之后，并没有完全得到标的物的所有权，这种瑕疵是天然存在的，在此情况下，标的物的所有权是没有办法转移的。二是限制了标的物的所有权，标的物上还存在担保权及益物权等其他权利的限制，在此情况下，持有标的物的人就不能随便使用所有权，致使标的物出现强制执行的可能性。但是，如果出卖人在规定时间内交付了标的物，即使标的物的所有权受到其他权利的限制，对于标的物所有权的转移并不会产生任何影响。三是标的物对他人的知识产权具有侵犯行为。对于他人的著作权、商标权及专利权，标的物具有侵犯的情形下，只要标的物由出卖人交付了，即使第三人以其相关权利对标的物提出相关要求及权利，标的物所有权也不会受到任何影响，也就是说，一旦标的物由出卖人交付了，标的物的所有权还是能够顺利转移给买受人。
（二）所有权保留与所有权转移
所有权保留是一种制度，在商品交易中，对财产所有权进行转移时，以当事人的约定和相关法律的规定，将财产占有转移给对方当事人，自己将财产所有权保留下来，直到完成特定条件或将价款支付了，才将财产所有权真正转移给对方当事人。对于所有权转移来说，在所有权保留的影响下，具有部分所有权转移之说，在标的物交付给买受人之后，买受人只能取得所有权的一部分，也就是说此标的物是出卖人和买受人所共有的。由此可见，在交易中，买受人的地位具有相对独立性和独特性，比较合理，但是缺陷也是存在的，比如：（1）对于标的物的所有权，也承认买受人具有，但是这违背了初衷，与出卖人保留所有权以及所有权保留条款的内容相悖，在此情形下，相关条款规定，在特殊条件没有成就之前，不能对标的物的所有权进行转移，只能是买受人和出卖人共同享受标的物的所有权；（2）随着价款的不断支付，标的物的所有权也随之发生转移，从物权角度来说，是不符合理论的，从本质上来说，所有权就是完全物权，对于标的物具有全面支配的权利，具有不可分性，由此可见，所有权的转移具有“削梨”的特点。
（三）海运中途停运权与所有权的转移
海运中途停运权是一种比较老旧的法律制度，在货物运输途中，买受方没有能力支付价款，在这样的情形下，法律不理会出卖方没有得到货款，在运输途中，对于买受方赋予的权利要比出卖方优越，因此，这样的规定对于出卖方过于苛刻。因此，对于所有权的转移时间，中途停运权具有较大的影响作用，当确定了货物的目的地之后，在货物到达目的地之前，货物的所有权是属于出卖方的，在此期间，如果买受方没有能力支付货款或拒绝支付货款，出卖方就有权利对途中的货物进行处理，因此，由于海运中途停运权的存在，致使所有权的转移被迫停止，如果货物恢复运输的话，在货物运输途中，所有权的转移也随时可能发生变化，因此，对于所有权的转移时间，海运中途停运权具有巨大的影响作用。如果没有对目的地进行制定，货物所有权发生转移之后，所有权由交货的第一承运人来承担。
四、结论
综上所述，通过对国际货物所有权的转移进行相关分析，并从法律角度对所有权的转移时间给予分析，可以了解到对所有权的转移具有影响作用的有：海运中途停运权、所有保留权以及权力瑕疵等，因此，对影响标的物所有权转移因素分析清楚之后，有利于降低买卖双方更好的实施所有权的转移。
参考文献：
在约定买卖货物所有权方面，有一个案例很有借鉴意义。英国有一家公司购买荷兰某公司的铝土，打算将一部分铝土用于本公司生产，另一部分铝土用于转卖出售。买方接受铝土后支付了部分货款，在没有付清其余货款前破产，接受破产清算。买方已转卖的部分铝土由清算人支配，剩余的部分铝土尚未投入生产。英国法院受理了该破产案。卖方在诉讼中主张：对于转卖铝土的收入和剩余的铝土卖方拥有优于其他债权人的请求权，理由是合同列明了所有权转移条款：（1）只有当买方付清全部货款时，未投入生产的铝土才能转为买方所有；（2）买方对未投入生产的铝土只有保管的责任；（3）在买方付清全部货款之前，卖方对投入生产的铝土所生产出来的成品或最终产品享有追偿权，即买方转卖铝土或对用铝土生产出来的最终产品的出售，只是卖方的行为，其收益归卖方所有。英国法院的判决支持了卖方的主张，确认以上合同三条款具有法律效力，使卖方免爱了损失。
从这个案例的启发中，在约定关于对货物买卖标的物的所有权转移时，卖方要注意以下几点：
一是要约定买卖标的物的所有权只有在买方付清全部货款后才能转移给买方，在买方没有付清全部货款前，卖方必须保有对标的物的全部所有权。
二是要根据买方接受货物后，对货物可能不同的处理方式进行具体的约定。一般来说，买方收受货物后，会有三种处理方式：一是用于生产；二是用于转卖出售；三是存放在仓库里。要根据这三种处理方式对货物所有权转移进行分别的约定，使约定具体化。
三是一定要约定卖方的追偿权，即对买方把收受货物用于生产后相关的成品、半成品及出售后的收益拥有追偿权，对买方把收受货物进行转卖出售后的收益拥有追偿权。这两方面的权益是最容易引起争议的，因为，往往是货物的形态已经发生了变化或转化，原物已经不存在了，或者已经历了几次易主，关系或联系已经复杂化，对此进行约定，便利主张卖方的权利。
四是要约定买方在货物所有权方面的对应责任或权利，使双方对货物的所有权方面的权利互相统一对应，这对卖方主张和保护自身正常权益是十分有利的。因为，把对方的权益限定了，相等于约定了自身的权益，在诉讼中更有利于自身权益的解释与主张。
中图分类号：D920.5 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）04-082-02
随着我国房地产市场的升温，国家出台了一些治理制度和管理方法。其中房屋租赁制度的完善是保障相应制度实施和方法执行中的保障。在房屋租赁制度中买卖不破租赁规则对租赁市场稳定，保护相干人权利具有重要意义。买卖不破租赁规则是指租赁合同有效期间，租赁物所有权的变更不影响承租人对租赁物占有、使用及收益的权利，即租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人。民法中规定，物权优于债权；买卖不破租赁规则中债权对民法发生了对抗效力，这是为了保护承租人作为弱势群体的具体措施，是债权物权化的结果。因此，许多学者对这一对抗效力存在的合理性、公平、公正和正义等问题进行了大量的研究。
一、买卖不破租赁规则的产生与发展
“买卖不破租赁”规则自德国立法中产生，至近现代在民法上逐步形成，经历了漫长的历史进程，对世界租赁法律的发展产生了深远的影响。
1.“买卖破除租赁”规则产生的法律根源。传统民法一直以来奉行“物权破除债权”的规则，根据该规则，当租赁物被买卖时,承租人所享有的租赁权必然受到买受人对租赁物的所有权的影响,其结果是被所有权的效力排除,由此衍生出一个子规则――“买卖破除租赁”规则。该规则认为，租赁权基于租赁合同而产生,在本质上属于债权，债权属于相对权,其效力只能及于债务人,不能对抗第三人。在就同一物设定债权和物权时,债权纵使设定在先,也无从对抗设定在后的物权,物权优先于债权；相反,物权作为绝对权,却具有破除债权的效力。基于传统民法长久以来恪守的债权效力不及于第三人的理论,根深蒂固于立法者及执法者的脑海，成为了“买卖破除租赁”规则产生的法律根源。
2.“买卖不破租赁”规则的发展动力分析。“买卖破除租赁”规则使承租人的租赁权处于绝对劣势的状况，扰乱了正常的经济秩序。为了维护承租人的利益，“如果出租人中途转让出租物,应使受让人尊重租约”的条款,随着市场需求而出现，并被广泛接受。物权绝对优于债权的思潮松动，人们的财产观发生转变,不再满足于只拥有形式上的所有权，而更加注重发挥财产的实际功用和社会效益。财产的流转和利用成为社会发展必不可少的要素,所形成的动态财产关系更成了经济生活的主要层面,这种经济现实使得法律调整和保护的重心从财产的“静态安全”转向了“动态安全”。在这样的历史背景下,所有权绝对的规则被打破,代之而来的是契约自由与契约正义相统一的法学理念兴起,保护弱者的思潮逐渐居于社会主流。所有权的行使必须符合社会公共利益,并兼顾经济薄弱者的利益,以达到社会共同体内的权利和自由的并存逐步成为现实，人们开始从实践操作到民法具体制度的设计上,谋求对财产租赁的充分保护。于是，在各国孳生了“买卖不破租赁”的土壤，以避免对承租人对财产的用益权因后来的物权关系而受到影响。“买卖不破租赁”使租赁规则不因租赁物的买卖、转让而受影响,使得处于弱者地位的承租人能够对租赁物进行合理、持续的利用,以发挥财产的最大功用和社会效益。同时已存在的租赁关系完全直接地适用于租赁物新所有人,免去了就该物另订立租赁合同所需费用,降低了法律行为成本，维护了社会的整体利益，带来了积极的社会效果。由此，“买卖不破租赁”规则逐渐形成，并为民法所传承。
二、买卖不破租赁规则突破的法律关系
“买卖不破租赁”规则，实质上体现的是物权与债权的关系问题。传统民法认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。物权是法律调整物的占有关系的结果，所要解决的是现存财产归谁占有和所有的问题，表现为人支配物的权利。物权实际上是人与人之间针对物之支配而发生的权利义务关系。在这种关系中，权利主体享有以自己的意志支配某物从而取得某物利益的权利，其反映的是静态的财产关系，即所有权的归属利用关系，其主要目的是保护财产的静态的安全。债权是相对权，是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定权利，尤以各种合同关系为最。其反映的是动态的财产关系，即财产流转关系，通常表示财产利益从一个主体移转到另一个主体的财产流转关系，目的是保护财产的动态安全。从一定意义上说，在物权与债权的关系中，物权是债权发生的基础和前提，没有对某物拥有物权，也就不能以转让某物的物权为条件，取得请求对方为对价给付的债权，即没有物权就不可能产生合法的债权。在同一标的物上物权与债权并存时，物权有优先于债权的效力。基于二者在性质上的不同，物权具有这种优先效力。
“买卖不破租赁”规则的特别规定，突破了债的相对性原理，把原来与买受人毫不相关的承租义务通过买卖行为移转给买受人，这表面看起来对买受人有损公平，但仔细研究发现，买受人之所以愿意接受负担承租义务的房屋，是一种自愿承担风险的行为，同时买受人也并不完全都是承担义务的，他在承担一定义务的同时，也会获得收取租金等诸多相应的权利。“买卖不破租赁”规则，突破了原先物权与债权的相互关系，在这两种权利的互动关系中，债权的效力优先于物权的效力，这是债权对抗所有权的一个特例，也是物权优先于债权的一个例外。
三、买卖不破租赁规则体现的法律价值
1.“买卖不破租赁”规则法律价值：民法视角。我国法律关于“买卖不破租赁”规则的规定很多，诸如合同法第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”经济合同法第23条第2款规定：“出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对新的财产所有人继续有效。”1988年最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第119条第2款:“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”另外，担保法第48条规定:“抵押人将已出租财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第65条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”诸规范均涉及买卖不破租赁规则的适用问题。
2.“买卖不破租赁”规则的法律价值体系。随着市场经济的发展，买卖不破租赁规则在保护承租人弱势地位，保护尽合理注意义务的物权人和提高租赁物的经济效用的同时，买卖不破租赁规则作为处理物权与债权关系的一个例外，在调整市场经济秩序中发挥了重要作用，其存在有重要法律价值。
（1）“买卖不破租赁”规则的经济效率与社会公正、交易便捷价值。“买卖不破租赁”规则在调整平等市场经济主体活动时，全面照顾到出租人、承租人、受让人三方的利益，确保了处于弱势地位的承租人的合法权益，注重了社会公平与交易安全。该规则在平等保护租赁双方当事人及买卖双方当事人权益的同时，对租赁合同中承租人权利给予了特别的关怀，将存在的租赁关系完全直接地移转给租赁物新所有人,免去了就该物另订立租赁合同所需费用, 降低了法律行为成本，提高了效率，避免了资源浪费，杜绝了靠损害社会利益、个人合法利益而发财致富，确保了交易便捷与交易安全。在促进社会生产力发展的同时，更促进了社会公正、公平，从而有效地维护了社会的整体利益，体现了合同法的立法要求。
（2）“买卖不破租赁”规则体现了民法原理中的平等规则。平等规则是我国民法的一项基本规则，也是我国合同法的基本规则。这一规则意味着民事主体的地位平等，在从事民事活动中，可充分表达自己的意思，并根据自已的意思设立、变更、终止民事法律关系。“买卖不破租赁”规则，从保护合同当事人的合法权益出发，体现了法律面前出租人、承租人、受让人三方一律平等的根本规则。首先表现在：租赁双方当事人及买卖双方当事人在订立合同时，地位平等，任何一方当事人不得将自己的意志强加于相对方；其次，三方主体参与民事关系时，适用相同的法律，在司法上平等，具有平等的地位。即三方在参与民事关系订立租赁、买卖合同时，都要适用民法及合同法的规定，不允许有任何例外，更不允许有任何凌驾于法律之上的违法行为；最后，该规则体现在租赁双方当事人及买卖双方当事人在订立、变更、解除合同时，民事主体在民事法律关系中必须平等协商。有缔结合同的自由，有选择相对人的自由，有决定合同内容，决定合同方式的自由等。通过平等的协商，尽可能的协调三方利益和矛盾，促进市场经济又好又快的发展。
（3）“买卖不破租赁”规则的诚实信用价值。诚实信用规则在合同法中是一项极为重要的规则。在大陆法系，它常常被称为债法中的最高指导规则或称为“帝王规则”，其含义是指民事主体在从事民事活动时应诚实可信，以善意方式行使权利和履行义务。同时，诚实信用规则要求当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益之间的平衡。根据这一规则，为正确适用买卖不破租赁规则，就首先要求出租人在准备将其租赁物出卖时，首先负有通知义务，具体的说，在合同订立阶段，尽管合同尚未成立，但当事人之间具有了订约上的联系，这时应提前通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。我国合同法第230条就规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”其次，本着诚实信用的规则，出卖人应以善意的方式根据交易习惯履行告知义务，即将要出卖的租赁物上负担的承租义务如实告知受让人，使受让人在真实了解房屋的产权及使用情况的基础上，作出自己真实的意思表示。并且，在合同订立后，尚未履行前，当事人双方还应依诚实信用规则认真做好履约准备。在合同订立后，双方因合同发生争议时，当事人也应依该规则妥善处理争议，避免给对方造成不应有的损失。
（4）“买卖不破租赁”规则的市场经济法律秩序价值追求。在改革开放和发展社会主义市场经济中，有许多成功的法则在调整市场经济秩序中发挥了重要作用，“买卖不破租赁”规则就是诸多成功法则中的一例。它有效解决了财产归属与财产利用问题，实现了公民、法人之间调剂余缺，更好发挥现有物资的作用。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见（试行）》则更是进一步规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该规定是为了最大限度的保护房屋流转秩序的稳定。“买卖不破租赁”规则的实施，通过对出租人与受让人权利的必要限制，抑制了合同中的不公平待遇及不良行径，最大限度的发挥了租赁物的作用，稳住了财产流转秩序，符合市场经济效益规则，有效地建立起健康有序的市场经济法律秩序，也进一步完善了市场经济法制，实现了法的秩序价值追求。
四、结论与展望
买卖不破租赁规则是合同法的重要补充说明，能体现诚信、平等的法律关系和地位，是实现租赁市场价值提升的重要保障措施。规则是随着社会环境和法律关系的变化而变化的，随着租赁市场的发展和法律体系的完善，买卖不破租赁规则也将会出现新的释意和新的拓展。
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一、负担行为与处分行为的区分
在针对“出卖他人之物与无权处分”加以分析前，拟先说明何谓“负担行为与处分行为”。这二者均属于基本概念，而怎样区分“负担行为”和“处分行为”呢？首先应考虑的是“负担行为”与“处分行为”的技术性极强，且贯穿在整个民法中，尤其是在财产法领域中，区分“负担行为”和“处分行为”则是处理好财产法问题的核心，也是民法上的“任督二脉”。就如著名教授王泽鉴所说：“负担行为、处分行为及无因性理论，是民法三个最基本概念及极具争议的问题。初习民法之人对此恒感困惑，不易理解，有经验的舵手，亦难免触礁。”
因此，负担行为也被称为债务行为、债权行为，其指的是以发生债权以及债务作为核心内容的一种法律行为，包括了单独行为（例如：捐助），然而多数属于契约（例如：买卖、租赁）。负担行为的主要特色是由于负担行为的组成，因此债务人应承担相应的给付义务，如基于买卖契约，出卖人负有交付标的物与买受人，买受人则承担支付价金以及受领标的物等义务。
而处分行为则指的是直接导致某种权利的发生、变更，甚至消灭的一种法律行为，包括了物权行为以及准物权行为。其中物权行为指的是发生在物权法上的一种效果行为，包括了单独行为（例如所有权的抛弃），以及有为契约（如：设定所有权的移转权、抵押权）。准物权行为，如债权让与、债务免除。
对于负担行为和处分行为区分，其实际意义是：处分行为的有效性是以处分人具备相应的处分权作为前提基础。反之，负担行为，并不要求负担义务者具备相应的处分权。此为本文之关键问题，容后详述。处分行为适用优先次序原则；反之，负担行为则无次序关系，即债权具有平等性（例如一物二卖）。
二、无权处分与买卖合同效力
（一）无权处分的概念
所谓”无权处分行为”应仅指处分行为而言，而非负担行为。一个是处分行为，一个是负担行为，二者在性质上有着截然的区别。因此所谓“出卖他人之物”应分割为两个行为：“出卖他人之物的买卖合同”是负担行为，而“将买卖合同项下的标的物所有权移转的行为”才是处分行为。
（二）出卖他人之物与无权处分
出卖他人之物，可谓无权处分之常见类型。此外，出租他人之物，抵押他人之物，私卖共有物，亦属无权处分。
其一，出卖他人之物之买卖合同的效力。买卖合同属于负担行为的范畴，买卖合同的有效成立并不以出卖人的处分权作为基本条件。虽然中国学界通说并没有彻底接受德国法律上的物权行为的独立性以及无因性理论，然而已经接受了负担行为以及处分行为等基本法律概念。
根据我国《物权法》中有关规定，如果双方签署了不动产物权设定、转让、变更、转让以及销毁等内容相关的合同，在法律另外规定、合同另外约定以外的基础上，自合同成立起生效；如果没有办理物权登记，所签订的合同并不具有合同效力。这也就说明了中国已经在立法上遵循了“区分物权变动的原因与结果”的基本原则。同时，在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》也明确指出，如果当事人一方通过出卖人的形式在缔约期间，对标的物并没有所有权或者处分权，所签订的合同则属于无效合同，并不具有合同效力，人民法院也不支持。出卖人由于无法取得所有权、处分权，导致标的物所有权无法转移，而买受人则有权要求出卖人承担相应的违约责任，或者是要求和出卖人解除合约，并主张要求获得相应的损害赔偿，且人民法院给予支持。所以出卖他人之物的合同应当认定为有效。
其二，出卖他人之物与无权处分的关系。据此，应该讨论的问题是：“出卖他人之物的处分行为”效力如何？即出卖之标的物所有权的移转，是否有效？
在中国《合同法》中的第51条，关于“处分”定义为处分行为，且不涉及到负担行为，也能够让我们明确区分债权与物权，我国最高院在《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》中，提到“《合同法》的第51条所著的‘处分’与‘合同’，只是指处分行为，也就是标的物之物权的转移变更，且并不涉及到负担行为以及处分合同。”这样无权处分中的处分就被限定在了侠义的处分行为，而不包括负担行为。
据此，出卖他人之物的情形下，买卖合同的效力是确定有效的，真正效力未定的则是无权处分行为，也就是所有权的移转，且处在效力待定的状态。
以下谨以具体案例详细析之，解析出卖他人之物情况下当事人之间的法律关系问题。应说明有二：一是以下解析主要基于受让人善意的情形，至于受让人恶意的情况将在后续部分做简要分析。二是以下案例未涉及缔约过失情况。
案例：乙将借自甲的电脑擅自出卖与丙，并将电脑交付于丙。
1.乙丙之间的法律关系：乙与丙之间的买卖合同有效成立，处分行为效力待定。乙对丙有交付价款之请求权，丙对乙有交付电脑并转移所有权之请求权。因乙并非所有权人，故乙对丙不享有因所有权产生的返还原物的物权请求权；又基于债权的相对性，丙相对于乙系有权占有，故乙据此亦不享有返还原物的请求权。
关于乙将电脑所有权移转与丙的处分行为，该处分行为系效力待定。若甲对乙的处分行为追认，则自始有效，丙取得所有权；若甲对乙的处分行为不予追认，则乙的处分行为无效，丙不能取得所有权。
另依据《买卖合同司法解释三》的相关规定，履行期届满时，乙因不能获取所有权、处分权，造成标的物所有权无法发生移转，丙则能够要求乙承担相应的违约责任，以及解除合同，还赔偿损失。
2.甲丙之间的法律关系：甲丙之间因为不存在契约关系，故双方无契约请求权的存在。虽则乙系无权处分，但丙因基于善意取得制度可取得所有权。则需要讨论甲对丙是否有不当得利请求权，依据不当得利之理论，一方受损，一方受益，损益变动之间不存在法律上之原因。本案中，丙取得电脑的所有权，乙丧失所有权，关键在于丙之受益是否存在法律上的原因。丙之所以取得所有权，系直接基于法律之规定（善意取得制度），该善意取得制度，乃为其受有利益之法律上的原因，丙不成立不当得利，据此，甲对于丙不享有返还不当得利的请求权。
3.甲乙之间的法律关系：（1）违约责任：甲乙之间系使用借贷关系，乙将借自甲的电脑转卖给丙的行为，构成了违约，甲可向乙主张违约损害赔偿。（2）物权请求权：物权请求权的前提需请求人为物权人，丙因善意取得电脑的所有权，甲已经丧失所有权。故甲对乙不享有物权请求权。（3）不当得利：甲之受损丧失所有权，乙之受益取得价款，但乙受益没有法律上的原因，构成不当得利。故甲对于享有不当得利请求权要求乙返还电脑价款。（4）另外，甲对乙亦有侵权损害赔偿请求权，由于在本案中，甲方和乙方属于承担违约损害赔偿请求权以及侵权损害赔偿请求权系竞合关系，得择一行使。
其三，买受人恶意或善意是否影响买卖合同的效力：
1.买卖合同的效力不因买受人之恶意而受影响，因法律并未规定买卖契约之生效，须以买受人善意为生效要件。简言之，买受人不知道标的物属于第三人，买卖合同固然有效；纵然买受人明知买卖标的物属于第三人所有，其买卖合同仍然有效。买受人为恶意产生的法律效果为买受人不能取得所有权，双方之间的法律关系详述如下：
如前文所述之案例，丙系恶意的情况下，甲丙之间的法律如下：（1）契约请求权：甲丙之间因为不存在契约关系，故双方无契约请求权的存在。（2）返还原物请求权：乙系无权处分，丙因恶意不能取得所有权。甲作为所有权人，对丙享有返还原物等物权请求权。（3）不当得利请求权：另需要讨论甲对乙是否有不当得利请求权，依据不当得利之理论，一方受损，一方受益，损益变动之之间不存在法律上之原因。本案中，乙收取电脑价金，但是甲并未丧失所有权，故甲对于乙不享有返还不当得利的请求权。然则，当丙不知去向，甲无法行使物权请求权时，甲如何救济？甲唯有对乙的无权处分行为进行追认，则乙的处分行为自始有效，丙取得所有权，甲丧失所有权，在此种情况下，甲方得以对乙享有不当得利请求权。
