关于认真做好我省处置积压房地产工作的实施意见
省政府：
近年来，按照国家的有关要求，我省积极开展消化空置商品房工作，取得了一定进展，但由于多方面原因，全省空置商品房总量仍然较大，部分地区还出现了上升的势头，给经济社会发展带来了一定影响。为了认真贯彻落实《国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知》（国办发〔1999〕62号，以下简称《通知》）精神，做好我省处置积压房地产工作，力争在较短时间内使我省积压房地产数量有较大幅度下降，现提出如下实施意见：
一、切实加强对处置积压房地产工作的领导。商品房严重积压，不利于房地产市场的健康发展，不利于国民经济的正常运行，各地、各有关部门要把处置积压房地产作为落实中央关于扩大内需、促进增长的部署，加快培育新的经济增长点的一项重要工作来抓。政府主要负责同志要亲自过问，分管负责同志要直接抓，研究制定措施，协调解决有关矛盾和问题，加快处置本地区的积压房地产。省建设、计划、财政、税务、国土、金融等部门要认真落实国家的有关政策措施，加强对处置积压房地产工作的指导，加大工作力度，加快处置我省各地积压的房地产。
二、明确处置积压房地产的工作目标和任务。结合国家的有关部署要求，这次我省处置积压房地产工作的重点是消化1998年6月30日前建成，至今尚未出租、出售的商品住宅。具体实施中，坚持统一部署、条块结合、突出重点、全面推进的原则，通过有计划、有步骤的工作，力争在2000年上半年前使我省的积压房地产数量有较大幅度下降。苏州、无锡、南京、南通、常州等地区空置商品房数量相对较大，对全省处置积压房地产工作有直接影响，要加大工作力度，落实任务措施，努力取得突破。
三、抓紧研究制订工作计划。省建设、计划、财政、税务、国土、金融等部门将根据省里的总体部署，制定全省处置积压房地产工作计划，统一安排好各阶段工作。各地要对本地区的积压房地产进行一次全面、彻底的清理，掌握实情，摸清家底。在此基础上制定本地区处置积压房地产工作计划，明确责任和措施，把这一工作组织好、落实好。
四、抓好空置商品住宅转化工作。各地可将积压商品住宅转为经济适用住房、廉租住房、教职学员公寓、外来人员公寓和政策性安置住房，也可比照经济适用住房的价格实行限价、限期销售。对可转化的空置商品住宅。在地价、税收、行政事业性收费方面享受国家、省有关政策，符合税收照顾条件的可予以减免，已交纳有关费用的可在其他房地产开发项目中冲减。
五、落实国家有关处置积压房地产的政策措施。根据国务院办公厅《通知》和财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）精神，对在1998年6月30日前建成，在2000年12月31日前售出的空置商品住宅，免征销售环节所涉及的营业税、契税等税收以及各种行政事业性收费；对降价销售积压商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免其逾期贷款罚息。房地产开发主管部门要加强与计划、财政、税务、国土、人民银行等部门的协调配合，认真做好空置商品房的界定工作。
一、房地产企业税收筹划的理论基础
房地产企业税收筹划的理论来源于税收筹划的基本理论。从税收筹划的含义入手，探讨当前房地产企业税收筹划的影响因素，有助于正确把握当前房地产企业税收筹划的现状和存在的问题，为本研究提供理论支撑。
（一）税收筹划的含义
税收筹划并不是一个产生于本土的词汇，最早提出税收筹划概念的学者是英国的汤姆林爵士。他指出，纳税人不仅仅有履行纳税的义务，在纳税的过程中，还应享有一定的权利，在不违反税法规定之前提下，纳税人有权利通过合理安排，达到减轻税负的目的，而政府对此没有权力强迫任何一个纳税人多纳税。虽然汤姆林爵士并没有对税收筹划的概念进行明确的界定，但此观点的提出为税收筹划概念的界定打下了坚实的基础。随后不久，荷兰财政文献研究局（IBFD）就对税收筹划进行了界定，认为税收筹划就是纳税人为了实现缴纳最低限额税款的目标，对经营活动进行合理安排的过程。随着研究的进一步深入，国外学者对税收筹划概念的界定越来越准确，美国学者W.B.梅格斯在其专著《会计学》中，认为税收筹划就是企业为了降低税负，在不违反税法基本规定的前提之下，对各项涉税活动进行精心安排，使得纳税时间延迟或少缴税。
就国内而言，当前对税收筹划并没有一个统一的结论，著名税收研究学者盖地教授在其专著《税务会计与纳税筹划》中指出，税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下，市场经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划，以达到减轻税负、增加收益之目的。综合而言，从国内外学者对税收筹划概念的研究来看，都认为税收筹划是一种合法的涉税活动，与偷税、漏税等涉税违法活动相比，具有较大的区别。一方面，税收筹划遵守了相关的税收法律与政策，是一种合法、合理的行为，而偷税、漏税却是法律所禁止的行为，是故意欺骗征税主体的违法行为；另一方面，税收筹划是一种事前行为，发生在纳税义务产生之前，而偷税、漏税却是事后行为，发生在纳税义务产生之后。
（二）房地产企业税收筹划的影响因素
当前影响房地产企业进行税收筹划的因素主要来自两个方面，即新企业所得税法和新会计准则的实施，正是在不同的税法环境和会计环境之下，使得我国房地产企业在进行税收筹划之时，必须注意外部环境的变化。
1.新企业所得税法对房地产企业税收筹划的影响
2008年1月1日，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多；第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。房地产企业如何在收入相同的情形下，尽量增加税前扣除项目的金额，以最大限度地减少计税基础，是房地产企业在新企业所得税法下税收筹划的重点内容。
2.新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响
（1）《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法转变。此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会使其税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响房地产企业的当期损益，进而对房地产企业税金和利润空间产生影响。
（2）《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，单从字面上看，该条准则似乎是专门针对房地产企业而出台的会计规范，事实上并非如此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此，它并非专门针对房地产企业而制定的规范，但此条准则对我国房地产企业的影响却较为显著。该规定的出台有助于企业对房地产企业所持有的房地产进行科学而合理的分类。此条准则还引入了公允价值的计量模式，对投资性房地产的计量、确认都作出了明确的说明。从实际效果来看，如果房地产企业不能正确运用此项规定，将使房地产企业的税负增加。
二、房地产企业税收筹划存在的问题
作为当前国民经济的支柱产业，我国房地产业取得了较大的发展，房地产企业也在这个过程中获得了较多的利润。因房地产企业无论在收入还是支出方面，所涉及的金额都较为巨大，加之其涉及的税收项目种类繁多，很多房地产企业往往意图通过偷税或漏税的方式来达到节税之目的，使得税收筹划存在诸多方面的问题。
（一）税收筹划意识薄弱
虽然我国税法明确规定纳税人有依法纳税的义务，但房地产企业大多是大型企业，在涉税过程中纳税金额较大，这使得有些房地产企业往往存在偷税或漏税的思想，认为进行税收筹划并不能给企业减轻多少税负，而偷税或漏税却能够给企业带来较大的节税空间。为此，有些房地产企业设置两套账本，做假账。对外一套账本，专门应对税务机关的检查；对企业内部又是一套账本，以记录企业的真实经营状况。税收筹划意识的薄弱将给房地产企业带来严重的税收风险，一旦被税务机关查处，不仅仅需要补缴税款，还面临高额的罚款，更为重要的是，这将直接影响房地产企业的信誉，对于房地产企业未来的发展也会产生重大影响。
（二）进行税收筹划的组织机构不健全
税收筹划组织机构的不健全也是影响房地产企业税收筹划的重要因素，分析当前的房地产企业组织内部建设，可以发现极少有房地产企业会专门设置税务部门，以负责整个企业的税收筹划工作。一般而言，房地产企业的税收筹划工作都是交由财务部门负责。税收筹划工作的专业性程度不会低于财务工作，此项工作不仅仅要以企业财务管理为基础，还需要相关的人员对税收法律和政策有一个全面的了解。特别是在我国税收法律和政策繁多的背景之下，不同区域的涉税项目计算有较大差别，这无疑对税收筹划工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠财务人员的专业知识来解决税收筹划问题，显然难以达到实际的目标，需要设立企业税务部门，专门开展税收筹划工作。
（三）税收筹划内部管理缺乏
房地产企业业务的多样化决定了房地产企业税收筹划工作的复杂性与系统性，这就要求房地产企业内部要形成良好的内部管理体系，特别是各部门之间，要有畅通的信息共享机制，才能保证税收筹划工作的正常开展。然而，当前房地产企业有些部门之间的内部合作脱节，比如公司销售部在与客户签订商品房销售合同之时，由于销售人员缺乏必要的税收政策，没有依据我国税法的相关规定进行操作，使得财务部门在核算时，往往出现较多的问题，进而影响到税收筹划工作；比如我国税法针对打折销售和买房送装修两种销售方式规定的计税方式有所不同，其中打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房子送装修是依据购房款加上装修款的合计金额计税。因此，只有在房地产企业内部加强管理，使得税收筹划人员全面掌握企业各个环节的经营情况，才能在税收筹划过程中作出正确的方案选择。
三、解决房地产企业税收筹划问题的对策
在国家越来越重视房地产调控的背景之下，国家对房地产企业的税收管理将越来越严格，房地产企业面临的涉税环境也越来越复杂。由此，房地产企业必须正视当前税收筹划存在的问题，有针对性地采取措施，进行合理的税收筹划。笔者认为，房地产企业应着重从以下三个方面解决当前税收筹划工作中存在的问题。
（一）树立正确的税收筹划理念
随着我国市场经济的进一步发展，我国税收法律制度体系也会越来越完善，如果房地产企业还是想通过偷税或漏税等违法手段来达到节税的目的，显然难以实现。因此，房地产企业需要树立正确的税收筹划理念。建议国家通过电视、网络等媒介加强对税收筹划的宣传力度，展示税收筹划成功的案例，使广大房地产企业对于税收筹划与漏税、偷税的区别有一个正确的认识，以营造良好的税收筹划氛围，让房地产企业树立正确的税收筹划理念，将其纳入日常的财务管理过程之中，通过合法的方式维护自身权利。
（二）设立专门的税收筹划组织，强化税收筹划管理
针对当前房地产企业税收筹划组织缺失的现状，建立专门的税收筹划组织进行税收筹划尤为必要。因此，房地产企业应将税收筹划组织作为一个单设的机构，专门负责企业的税收筹划工作。建议房地产企业在风险管理部下面专设税收筹划部门，设置主管或经理一名，负责领导企业的税收筹划工作，制定各项总的税收筹划方案或措施。在主管或经理下面配置3―5名税收筹划专员，负责企业具体税收筹划事项的执行。
在建立了专门的税收筹划组织之后，就需要充分发挥税收筹划部门的作用，这需要强化企业内部管理。一方面，要建立各部门之间的信息共享机制，使得税收筹划部门能够准确掌握房地产企业各个环节的经营信息，进而设计出科学、合理的税收筹划方案；另一方面，还必须提高税收筹划工作者在房地产公司的地位，给予其良好的职业晋升通道，为其参与公司战略管理营造良好的外部环境。
（三）加强税收法律和政策研究
第二条 凡在本省行政区域内设立房地产开发企业（以下简称房地产企业），从事房地产开发活动，均应遵守本条例。
第三条 本条例所称的房地产开发，系指按本条例规定设立的房地产企业，根据社会经济发展和城市建设的要求，依法取得国有土地使用权从事房屋及土地开发建设，并将开发建设的房屋、构筑物及其他设施依法出售、出租等活动。
第四条 房地产开发应符合城市规划、土地利用总体规划和近期建设规划要求，坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
第五条 县级以上人民政府应加强对房地产开发管理工作的领导，并负责组织实施本条例。
县级以上人民政府建设部门负责城市房政管理、房地产业的行业管理和城市土地开发利用管理工作。
县级以上人民政府土地管理部门负责土地的统一管理工作。
各级计划、城市规划、工商行政管理、物价、财政税务等部门，应各司其职，配合建设、土地管理部门共同做好房地产开发管理工作。
第六条 房地产企业依法从事房地产开发活动，其合法权益受法律保护。
第二章 房地产开发规划
第七条 县级以上人民政府应根据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划，组织计划、城市规划、建设、土地管理、房地产管理等部门编制本行政区域房地产开发中长期发展规划。
编制房地产开发中长期发展规划，应坚持旧城改造与新区建设并重，优先开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重及简易房集中的区域。
编制房地产开发中长期发展规划，应注意保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，加强文化、教育、医疗卫生等设施的建设。
房地产开发在旧城区进行的，应坚持拆迁与安置并重，落实拆迁安置房源，切实安排好被拆迁人的安置工作。
第八条 市、县人民政府城市规划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划和开发建设需要，提前提供开发项目的规划设计条件。
第九条 省人民政府计划部门应会商建设部门根据市（地）、县（市）房地产开发中长期发展规划，分年度下达商品房建设计划。
第十条 省、市（地）人民政府计划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划、上一级计划部门下达的年度投资计划和用地规模总量指标，会商土地管理、建设、城市规划等有关部门，安排房地产开发项目用地计划，依法报经批准后实施。
第十一条 市（地）、县（市）人民政府计划部门应会同建设部门在省下达的商品房建设计划和房地产开发项目用地计划额度内，确定本行政区域房地产开发项目。
第三章 房地产企业的设立与管理
第十二条 设立房地产企业，应持建设部门核发的资质证书及有关批准文件向工商行政管理部门申请领取企业法人营业执照。
第十三条 建设部门应按规定对房地产企业的资质、开发情况实行定期检查。房地产企业不符合规定资质条件的，应降低其资质等级或注销其资质证书。房地产企业自领取企业法人营业执照之日起1年内，无正当理由，未进行房地产开发投资建设的，应注销其资质证书。被注销资质证书的房地产企业，由工商行政管理部门注销其企业法人营业执照或核减其经营范围。
第十四条 省外房地产企业在本省从事房地产开发的，应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行政管理部门审验，并将其实有资金存入房地产开发项目所在地银行。
第四章 房地产开发项目所需土地使用权的取得
第十五条 房地产开发项目所需土地使用权通过出让方式取得的，一般应采取招标或拍卖方式。因特殊情况需要通过协议方式出让的，应经上级人民政府批准。
第十六条 房地产开发项目所需土地使用权的出让，其项目应具备下列条件：
（一）已列入当年商品房建设计划；
（二）已由城市规划部门提供规划设计条件；
（三）所需土地已列入年度用地计划。
第十七条 房地产开发项目所需土地使用权的出让方案，由市、县人民政府组织建设和土地管理、计划、城市规划、财政、物价、房地产管理等部门共同拟定，按国家规定的批准权限报经批准。
第十八条 房地产开发项目所需土地使用权的出让方案经批准后，其招标或拍卖，由土地管理部门会同建设部门共同办理。
第十九条 房地产企业或申请单项房地产开发项目的企业、其他经济组织，申请参加房地产开发项目所需土地使用权招标或拍卖的，应具备下列条件：
（一）具有与该项目建设规模相适应的企业资质等级或相当的开发能力；
（二）具有该建设项目总投资20％以上的实有资金或银行出具的融资证明（不包括土地使用权出让金）；
（三）符合市、县人民政府规定的其他条件。
第二十条 房地产开发项目所需土地使用权的招标，按下列程序进行：
（一）由土地管理部门会同建设部门共同编制招标文书，由土地管理部门招标公告；
（二）投标者按招标文书规定交付投标保证金，提供投标文书，参加投标；
（三）由土地管理部门会同建设部门共同主持开标、评标、决标，并在决标之日起7日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还其投标保证金（不计利息）；
（四）中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
（五）中标者在中标通知书规定的期限内，与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该开发项目总投资（不包括土地使用权出让金）1％的开发项目保证金。
中标者在中标通知书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其中标资格自行丧失，所交投标保证金不予退还。
第二十一条 房地产开发项目所需土地使用权的拍卖，按下列程序进行：
（一）由土地管理部门会同建设部门共同编制拍卖文书，由土地管理部门拍卖公告；
（二）土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖；
（三）竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金，参加竞投；
（四）拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金（不计利息）；
（五）竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
（六）竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该项目总投资（不包括土地使用权出让金）1％的开发项目保证金。
竞投得主在拍卖文书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其竞投得主资格自行丧失，所交拍卖保证金不予退还。
第二十二条 建设部门按本条例第二十条、第二十一条规定收取的开发项目保证金，应在该项目开工后10日内，向支付者退还50％；在该项目竣工验收合格后10日内，全部退还（含利息）。
第二十三条 出让房地产开发项目所需土地使用权，应按国家和省规定的程序，通过评估，确定基准地价。
出让土地使用权招标的标底和拍卖的底价，应以基准地价为基础。
第二十四条 房地产开发项目所需土地使用权出让的全部价款，由土地管理部门收取后，按规定期限全额上交财政部门，实行专项管理，按规定用途使用。
第五章 房地产开发管理
第二十五条 房地产企业应按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地。
房地产企业应按房地产开发项目合同规定的质量、用途、进度、期限等要求进行开发建设。
第二十六条 房地产企业应确保房地产开发项目规划、设计、施工的整体质量，并按规定对其开发建设的项目质量负责。
建设部门应按国家有关规定对房地产开发项目工程质量实施监督、检查。
第二十七条 房地产企业开发的商品房需要预售的，应向建设部门申请领取《商品房预售证》。未取得《商品房预售证》的，不得预售商品房。
申请领取《商品房预售证》，应具备下列条件：
（一）有审核批准的工程设计图纸；
（二）已取得建设工程规划许可证；
（三）除土地使用权出让金外，实际投资已达该开发项目总投资的20％以上或已完成该项目的基础工程。
第二十八条 房地产企业未取得《商品房预售证》的，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或商品房预售广告业务。
第二十九条 房地产企业预售商品房收取的预售款，应存入项目所在地银行。商品房预售款用于清偿该预售商品房的全部开发费用后，方可作为他用。
第三十条 房地产企业开发的商品房，经建设部门会同有关部门验收合格后，方可依法出售、出租。
第三十一条 房地产企业应按国家和省规定的比例承担微利居民住宅建设任务。
第三十二条 商品房的销售价格，除微利居民住宅实行国家定价外，由房地产企业根据成本和市场供求情况自行确定，并报该商品房所在地物价、房地产管理部门备案。
第三十三条 房地产企业开发的商品房的出售、出租，应签订合同，并在合同签订之日起30日内向该商品房所在地房地产管理部门和土地管理部门办理有关登记手续。
第六章 涉外房地产开发管理
第三十四条 外商投资房地产企业开发的项目应以国家和省规定的鼓励类引进项目相配套的房地产开发为主。
第三十五条 设立外商投资房地产企业，应持建设部门核发的资质证书和有关部门批准的项目建议书、项目可行性研究报告、合同、章程等有关文件以及资信证明，向工商行政管理部门领取中华人民共和国企业法人营业执照。
第三十六条 外商投资房地产企业注册资本与房地产开发项目投资总额的比例，应符合国家有关规定。中外合资经营企业、中外合作经营企业各方应按合同、章程规定的期限缴清出资额，外资企业应在审批机关核准的期限内在中国境内投资。
第三十七条 外商投资房地产企业的开发项目，由省人民政府计划部门会同建设部门实行专项管理。
第三十八条 外商投资房地产企业开发的商品房应以向境外销售为主，并收取外汇。具体销售比例由企业按外汇收支平衡原则自行确定。
第三十九条 外商投资房地产企业向境外销售的商品房，境外购买者的身份应符合国家有关规定，并提供有效身份证明。
第四十条 外商投资房地产企业向境外销售商品房，可在中国境内进行，也可在中国境外进行。国家另有规定的除外。
第四十一条 省内房地产企业经批准向境外销售其开发的商品房的，应执行本条例第三十九条、第四十条规定。
第四十二条 外商投资房地产企业除执行本章规定外，应同时执行本条例其他有关规定。
第四十三条 香港、澳门、台湾地区公司、企业和其他经济组织或个人，投资设立房地产企业，从事房地产开发活动，参照本条例有关外商投资房地产企业的规定执行。
第七章 法律责任
第四十四条 房地产企业在注册登记时虚假出资或注册后抽逃、转移资金的，由工商行政管理部门责令限期补足资金，并处以1万元以下罚款；逾期未补足资金的，吊销营业执照。
第四十五条 房地产企业超资质等级从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动。超经营范围从事房地产开发活动的，由工商行政管理部门责令停止开发活动，没收违法所得，并可处以违法开发的工程造价1‰至5‰的罚款；情节严重的，吊销营业执照或核减其经营范围。
房地产企业无资质证书从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动，限期补办申请领取资质证书手续。无营业执照从事房地产开发活动的，由工商行政管理部门按前款规定从重处罚。
第四十六条 房地产企业在投标活动中有弄虚作假、行贿行为的，其中标无效，并可由工商行政管理部门处以1万元以上20万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 土地管理部门或建设部门擅自改变已依法公布的招标文书或拍卖文书，给投标者或竞投者造成损失的，应依法承担民事赔偿责任。
第四十八条 房地产企业未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地的，应依法承担违约责任。
房地产企业未按房地产开发项目合同规定的期限和质量要求完成工程建设的，应依法承担违约责任。
第四十九条 房地产企业未取得《商品房预售证》擅自预售商品房的，由建设部门责令停止预售活动，限期补办申请领取《商品房预售证》手续；不符合预售条件的，责令其向购房者退还预售款，并可处以10万元以下的罚款；情节严重的，并可吊销其资质证书，由工商行政管理部门吊销营业执照或核减其经营范围。
第五十条 房地产企业未取得《商品房预售证》进行商品房预售广告宣传的，广告经营者为未取得《商品房预售证》的企业承办或商品房预售广告业务的，由工商行政管理部门依照《反不正当竞争法》等有关法律、法规的规定处罚。
第五十一条 房地产企业开发建设的商品房，经验收不合格的，由建设部门责令其限期改正，处以5万元以下的罚款；有严重质量问题，危及安全的，责令其改建或重建，并可降低其资质等级或吊销其资质证书；因质量问题造成严重后果，构成犯罪的，依法追究直接责任人员的刑事责任。
房地产企业交付使用的商品房，因质量问题给用户造成损失的，应依法承担民事责任。
第五十二条 建设、土地管理、计划、城市规划、工商行政管理、物价、房地产管理等有关部门工作人员，在房地产开发管理活动中，玩忽职守、徇私舞弊、弄虚作假的，按管理权限由有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十三条 当事人对行政处罚决定不服的，除法律、法规另有规定外，可在接到处罚决定通知之日起15日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可在接到处罚决定通知之日起15日内，直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第八章 附 则
关键词 ：房地产企业；税务筹划
税务筹划的合法性不但可以提高纳税人纳税的积极性、防止偷税漏税现象、实现所有者权益最大化，而且还能够帮助企业合理的配置资源、提高企业的管理水平、促进企业组织结构的优化，进而提高企业的收益和竞争力。由于房地产企业资金量大、营业额高，因此进行科学合理的税务筹划就显得更为重要。
一、房地产企业税务筹划的意义
第一，有利于企业自身的发展：房地产企业的税负沉重，税务筹划作为科学避税的手段，可以减轻自身的税负，降低成本。
第二，有利于国家的宏观调控：为了实现宏观调控的目标，政府会出台不同的税收优惠政策。近年来，由于房价持续增高，政府也出台了一系列的调控政策，因此房地产企业进行税务筹划是对国家宏观调控政策的反应，通过房地产企业的税收筹划方案，政府可以观察到宏观调控的效果，大大提高了国家宏观调控的效率，有利于房地产行业健康有序的发展。
二、房地产企业税务税筹划具体方法
（一）税收优惠政策法
中央政府或者地方政府为了促进经济发展，在不同的经济环境和不同经济发展阶段都对纳税制定了相应的优惠政策，房地产企业应当密切关注政府部门所出台的法律法规及相关的优惠政策，合理使用税收优惠政策来达到税务筹划的目的，有利于企业实现利润最大化的目标。
（二）特殊行为和特殊地区选择法
国家出于对经济宏观调控的考虑，会对一些企业行为和具体地区出台优惠政策。比如国家为了清理三角债而出台的债务重组政策、为了鼓励企业之间优势互补而出台的对合并企业的优惠政策。如根据去年国家税务总局的公告，企业垫资参与土地的一级开发属于投资行为，如现在火热的新农村建设，这种业务不属于营业税应税业务。而特殊地区选择法就是寻找有税收优惠政策的地区作为企业的注册地，从而达到节税的目的。
（三）会计筹划法
利用会处理筹划法进行税务筹划就是充分利用会
计政策使得企业税负最小化的一种税务筹划方法。房地产企业可以通过会计处理使得当期的会计所得大于应纳税所得额，就可以实现纳税期限的递延，增加房地产企业的流动资金量，从而提高了企业收益，起到节税作用。比如根据我国有关条例规定，税收滞纳金、罚款等项目不可以在所得税前扣除的，因此房地产企业应尽量避免发生该类项目的支出，而应通过会计处理创造更多可以递延的项目，延长所得税的纳税期限。
三、房地产企业税务税筹划现存的问题
（一）没有认识到税收筹划的必要性
我国房地产企业的领导者和管理者通常将楼盘开发的规模和利润额视为企业竞争力的核心，而税务筹划并不能给企业带来巨大的利润，因此，管理层大多对房地产企业的税务筹划问题不感兴趣，意识不到房地产企业税务筹划的必要性，而领导者的态度直接影响到员工的态度，因此企业的财务人员对企业税务筹划也并不重视。
（二）税务筹划的思路不清晰
房地产企业的税务筹划是一个完整的体系，具有系统性的特点，不是单独某个环节或者某个节点的筹划，在制定筹划方案时应综合考虑企业现状，系统性的进行税务筹划，但就目前来看，我国许多房地产企业财务人员进行税务筹划时不能从整体出发，而是将整个系统筹划分割开来，只注重点上的筹划，大大降低了企业税务筹划的效果，税筹划思路不明确。
（三）税务筹划方法不成熟
房地产企业的税务筹划是一项对专业技能要求很强的工作，因此，税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作。目前来看，许多房地产企业的财务人员并不具备专业的技能，对企业税务筹划方法不够熟练，应该加强系统的学习，提高自身的业务素养。
四、房地产企业税务税筹划的建议
（一）优化税收筹划方案
税务筹划的目的就是为了减轻税收，因此，要结合房地产开发企业的自身情况对税收筹划进行分析。首先，要设定适合自身发展的筹划方案，在选择房地产企业选择税收筹划方案时，不但要考虑利润最大化的原则，还要考虑整个企业持续发展的长远目标，注重与企业的未来发展战略相结合，只有这样才能保证税务筹划目标的最终实现。其次，房地产企业要向当地税务机关进行咨询，政府每年都会出台不同的税收优惠政策，而税务机关有义务向纳税人进行解释。因此，企业税务筹划者在对政策存在疑问是，应当充分利用税务机构进行咨询，制定出最优的税收筹划方案。
（二）灵活调整税务筹划方案
税务筹划方案具有时效性的特点，而国家税务法规政策是不断变化的，因此房地产企业要时刻了解税收政策的变化，研究市场经济的走向，及时依据税收法规政策来变更筹划方案，根据最新政策适时调整方案，从而达到利润最大化的目标。另外，房地产企业还应当充分利用现代科技手段，通过互联网建立一套纳税筹划预警系统，以科学的方法来对筹划过程中存在的潜在风险进行监控，一旦发现问题及时调整筹划方案。
（三）加强税收筹划人员的培训
税务筹划是对专业技能要求很强的工作，方案的质量和结果取决于各个企业税务筹划人员的专业素质，税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作，因此房地产企业应当加强税收筹划人员的培训，提高其业务水平。首先，应加强财务人员会计专业知识的培训，熟悉我国的会计法、会计准则以及会计制度；其次应当加强财务人员对税法的学习，熟悉我国现行的税法条例，能够在现行税法的基础上通过会计方法进行税收筹划。
（四）完善企业会计核算制度
健全的会计核算制度是企业高效运行的前提，也是企业科学合理进行税务筹划的前提。企业要通过合法避税来降低税负依赖于税收筹划人员的专业素养，如果企业具有健全的会计核算制度，则有利于财务人员的工作效率的提高，因此，房地产企业建立健全会计核算制度至关重要。
参考文献：
[1]何泳仪.房地产税与房价的关系研究综述[J]. 中国外资，2013(02).
为切实加强对县房地产信息系统和预警预报体系建设的组织领导和协调，成立由相关部门和单位负责人为成员的县房地产信息系统和预警预报体系建设工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在县房管局，负责领导小组的相关具体工作（成立领导小组的文件另发）。
二、工作思路
以县城规划区为单位，通过信息平台，依托房地产有关业务系统，将分散于住房建设规划、年度住房建设计划、项目立项、土地储备、土地出让、规划设计、施工、预售（销售）、转让、租赁登记备案、权属登记、税费征收、价格等管理环节的信息有机整合起来，同时纳入与房地产市场发展相关的金融政策等其它信息，形成全面客观地反映各房地产市场运行状况的信息系统。在此基础上，通过数据的分析把握发展趋势，有针对性地提出调控对策；通过市场信息的，增加房地产市场的透明度，引导企业理性投资，消费者理性消费。
三、系统建设要求
从房地产市场和相关部门的业务管理系统中采集房地产市场信息，包括从年度住房建设计划、开发用地情况、土地储备、出让计划、立项、施工许可管理、房地产开发项目手册管理、商品房预售管理、房地产权属登记、存量房转让、房屋租赁管理、房地产企业信用档案等业务管理系统提取信息，并与从规划、土管、金融、财政、城管、公积金、税务、物价、统计等相关部门提取的相关信息的数据接口，进行数据质量监控和标准化处理。
四、工作任务
（一）近期任务
抓紧建立和完善房地产信息系统和预警预报体系，开通“县房地产信息网”网站，为房地产综合信息采集及数据报送提供网络平台，同时为政府、企业、消费者提供网上房地产信息、查询及有关网络平台。
（二）远期任务
通过几年的努力，逐步实现房地产信息系统与规划、建设、土管、财政、城管、公积金、税务、统计、物价、房管、金融等信息的互通，建立完善的房地产市场管理信息系统和预警预报体系。
五、职责分工
领导小组办公室负责有关数据的收集、整理、分析，并根据需要建议领导小组召集相关部门召开房地产形势分析研讨会，适时调整政策。一是收集处理各类房地产信息，为政府有关部门和社会提供房地产信息服务，对我县房地产市场运行情况进行科学判断和正确评价，适时召开市场形势分析会议，收集整理相关信息后形成市场监测分析报告并提出政策建议，为县委、县政府决策提供依据；二是加大对房地产政策的宣传力度，向社会公开相关信息，落实县委、县政府对房地产业的扶持政策，增强市场的信心；三是引导企业遵循市场规律，按照需求制定计划，主动应对市场变化，适时调整发展战略，提高抵御风险的能力；四是依据上一年度房地产市场监测分析的相关信息，制定下一年度的重点开发区域、土地供应面积、开发建设面积、住房建设结构，确保供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。
县发改委提供国民济济运行情况，房地产开发项目立项情况的数据；县建设局负责提供规划建设用地、施工许可、项目设计方案审批的有关数据；国土资源局负责提供房地产开发项目用地情况、土地储备情况、土地出让计划；县房管局负责提供商品房预售及房地产交易、权属登记、房产抵押有关数据；县人民银行负责提供有关房地产金融情况的数据；县地税局、国税局负责提供房地产税收情况的数据；财政局负责提供有关房地产契税征收情况的数据；县统计局提供房地产开发统计数据和有关宏观经济运行数据；县物价、城管、公积金管理等其它部门也要积极报配合提供与房地产市场有关的数据。各相关部门要按照领导小组办公室的要求及时报送有关数据，房地产信息系统和预警预报体系的软件研发工作领导小组办公室牵头负责。
六、工作要求
（一）将原区建设局除指导市客运以外的职责划入区住房和乡建设局。
（二）取消已公布取消的行政审批事项。
（三）建立健全全区镇住房保障体系，完善廉租住房制度，落实住房建设和住房制度改革政策，着力解决低收入家庭住房困难问题。
（四）加强全区乡建设统筹，推进建筑节能和镇减排，改善人居生态环境，促进辖区内镇化健康发展。
（五）落实政文33号文中涉及的安全生产监督管理职责。
二、主要职责
（一）贯彻执行国家和省、市的法律、法规、规章和政策，以及相关的发展战略、产业政策、中长期发展规划，并指导检查督促实施；规范全区住房和乡建设管理秩序；协助相关部门落实住房和乡建设地方规范性文件、政策，拟订全区住房和乡建设科技发展规划；指导和管理全区住房和乡建设行政执法、执法监督工作，进行行业管理。
（二）建立和完善住房保障制度；拟订全区住房保障相关政策并组织实施；协助区政府拟订全区镇住房保障、棚户区（危旧房）改造中长期发展规划和年度计划并监督实施；拟订全区廉租住房规划及政策，协调有关部门做好中央、省、市有关保障性安居工程资金安排有关事项。
（三）拟订全区住房政策，指导全区住房建设和住房制度改革工作；完善镇住房制度改革实施方案和配套政策并组织实施；研究提出住房和乡建设重大问题的政策建议。
（四）会同或配合有关部门拟订全区房地产市场监管政策并监督执行，指导镇土地使用权有偿转让和开发利用工作；提出房地产业的行业发展规划和产业政策；制定房地产估价与经济管理、物业管理、危房公房管理、国有土地上房屋征收拆迁的规章制度并监督执行，协同有关部门管理和全区房地产开发信息；受托管理市规划区内国有土地上房屋拆迁安置工作。
（五）参与全区市规划、村镇规划、风景名胜区规划、开发区规划、市勘察和工程测量以及市雕塑工作；参与镇体系规划、市总体规划、市级住宅试点小区规划的审查、报批工作；参与土地利用总体规划的审查；参与对历史文化名相关的审查、报批和保护监督工作。
（六）拟订全区乡市政公用事业的发展规划和政策并指导实施；负责辖区排水、燃气、园林、污水垃圾处理、建设档案等行业工作；参与管理市规划区内的绿化工作；参与管理全市风景名胜区保护、建设工作；参与市规划区和风景名胜区内生物多样性工作；指导和管理乡环境治理工作；指导和管理全区建设项目档案工作。
（七）指导和管理全区村镇建设；指导村镇公用设施、村镇容貌、环境卫生、园林绿化、农村住房建设工作；指导和管理小镇和村庄人居生态环境的改善工作；指导村镇统一开发和综合建设。
（八）组织贯彻实施国家、省工程建设行业规范、规程、标准设计；指导和管理新型建筑材料和散装水泥工作；执行全市建设工程估算指标、概（预）算定额、工程费用定额、工程劳动定额、工期定额工作，组织工程造价信息。
（九）指导和管理全区建筑市场，规范建筑市场行为；负责全区勘察设计咨询、建筑施工、室内外装饰装修、工程监理的行业管理；指导和管理全区有形建筑市场；指导和监督全区建设工程的招标投标活动；指导和管理全区工程建设监理工作；指导和管理全区建设工程的施工图设计文件审批、施工许可证发放工作。
（十）负责工程建设过程中规划、勘察设计咨询、工程监理、工程施工和安装、室内外装饰装修、工程质量监督与检测、市建设、房地产开发与管理等企事业单位资质审批与管理；负责建筑行业生产与应用的企事业单位资质审批与管理。
（十一）指导和管理全区建筑工程和市政公用设施建设质量安全监管工作，拟定建筑工程质量、建设监理、建筑安全生产和竣工验收备案的政策、规章制度并监督执行；指导和管理建设工程质量监督、检测工作；管理建设行业安全生产工作，组织或参与重大工程质量、安全事故的调查处理；参与房屋建筑和市政公用设施工程的抗震设防工作；推进全区建筑节能镇减排工作，组织指导重大建筑节能项目，推进镇生活减排。
（十二）负责编制全区建设系统科技发展规划、计划和技术改造计划，并组织实施；组织重大科技项目攻关和成果推广；指导先进技术引进和创新工作。
（十三）开展住房和乡建设方面的对外交流与合作，组织协调建设企业参与国际工程承包和建筑劳务合作。
（十四）制定全区住房和乡建设行业人才教育培训规划并组织实施；负责全区住房和乡建设行业专业技术资格评审的相关工作;负责组织实施住房和乡建设行业职业标准和执业资格标准；管理机关和局属单位的人事、机构编制和劳动工资的审查报批工作。
（十五）承办区政府交办的其他事项。
三、内设机构
根据上述职责，区住房和乡建设局机关设3个股（室）：办公室、市建设管理股、建筑业管理股。
（一）办公室
综合协调局机关和局属单位工作，督促重大事项落实；负责文电、重要会务、机要和档案等机关日常运转工作；承担信息、保密、、政务公开、新闻宣传、重要文稿起草工作；接转处理部门、单位的请示报告、上级批示件；负责局决定事项的催督办；负责机关政治学习、思想教育；管理局机关财务、物资、房产和安全保卫等行政事务；指导所属单位保卫、保密、工作。
（二）乡建设管理股
宣传贯彻执行国家有关市建设管理、村镇规划建设的方针政策和法规，研究制订全区市建设管理和村镇规划建设的实施细则、技术规范、发展目标、产业管理办法、中长期发展规划，并指导检查、督促、实施；负责乡建设项目的编制立项工作及建设发展规划并指导实施；组织实施环境卫生的基本建设和公园、风景区、苗埔基地的建设和绿化工作；负责全区内的生物多样性保护工作；负责全区燃气企业的资质管理；指导村镇的统一开发、综合建设，参与组织村镇建设试点工作；指导推广村镇规划、设计及村镇建设的技术进步，推动农房建设新技术、新材料、新结构的应用；组织和推动农村通用设计图的编制和推广工作；指导村镇规划建设有关资料的收集、整理保管工作；负责全区房地产业的行业管理；负责对从事房地产开发、交易、价格评估、中介和物业管理机构的资质及其从业人员的资格认证管理工作；指导住宅示范小区试点建设和经济适用房基地建设；负责有关房地产业的政策业务知识咨询和有关经济指标的统计。
㈢建筑业管理股
组织执行建筑业的发展计划、产业政策和有关的法律法规，健全和规范全区建筑市场，负责规范建筑市场各方主体的市场行为以及全区建设工程质量、建筑安全生产、工程招标投标、建设监理、合同管理、工程风险管理、工程勘察设计咨询和工程造价咨询市场的规章制度的制定并监督执行；组织或参与工程重大质量事故、安全事故的调查处理；负责建筑施工企业、建筑安装企业、建筑制品企业、建设监理单位、勘察设计咨询单位资质的审查和审报并监督管理；负责认定从事各类工程建设项目招标业务的招标机构的资格；负责各类房屋建筑及其附属设施和市设施的建设工程抗震设计规范工作；负责研究全区建筑项目开发和论证、科技成果申报和推广应用；组织协调建筑企业参与国际工程承包、建筑劳务合作。
三、人员编制和领导职能
区住房和乡建设局行政编制为4名；其中：局长1名，副局长3名，总工程师1名。
四、挂靠单位
（一）区住房委员会办公室
中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）26-0092-03
房地产企业在经营过程中，其业务涉及物业、基建、建材、商业、广告等多方面，涉税种类的多样化使得房地产企业必须精心进行税收筹划，否则将面临较大的税务风险。2002年，我国开始将房地产企业的税务稽查作为税务工作的重点之一，使得房地产企业在快速发展的同时，也面临着日益复杂的税收环境。最近几年，我国政府更是加强了对房地产市场的调控。2013年3月，新国五条出台，提出在二手房交易过程中，对个人所得部分征收20%的税收，这对房地产企业的经营亦会产生一定的影响，对房地产企业的税收筹划工作提出了更高的要求。
一、房地产企业税收筹划的理论基础
房地产企业税收筹划的理论来源于税收筹划的基本理论。从税收筹划的含义入手，探讨当前房地产企业税收筹划的影响因素，有助于正确把握当前房地产企业税收筹划的现状和存在的问题，为本研究提供理论支撑。
（一）税收筹划的含义
税收筹划并不是一个产生于本土的词汇，最早提出税收筹划概念的学者是英国的汤姆林爵士。他指出，纳税人不仅仅有履行纳税的义务，在纳税的过程中，还应享有一定的权利，在不违反税法规定之前提下，纳税人有权利通过合理安排，达到减轻税负的目的，而政府对此没有权力强迫任何一个纳税人多纳税。虽然汤姆林爵士并没有对税收筹划的概念进行明确的界定，但此观点的提出为税收筹划概念的界定打下了坚实的基础。随后不久，荷兰财政文献研究局（IBFD）就对税收筹划进行了界定，认为税收筹划就是纳税人为了实现缴纳最低限额税款的目标，对经营活动进行合理安排的过程。随着研究的进一步深入，国外学者对税收筹划概念的界定越来越准确，美国学者W.B.梅格斯在其专著《会计学》中，认为税收筹划就是企业为了降低税负，在不违反税法基本规定的前提之下，对各项涉税活动进行精心安排，使得纳税时间延迟或少缴税。
就国内而言，当前对税收筹划并没有一个统一的结论，著名税收研究学者盖地教授在其专著《税务会计与纳税筹划》中指出，税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下，市场经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划，以达到减轻税负、增加收益之目的。综合而言，从国内外学者对税收筹划概念的研究来看，都认为税收筹划是一种合法的涉税活动，与偷税、漏税等涉税违法活动相比，具有较大的区别。一方面，税收筹划遵守了相关的税收法律与政策，是一种合法、合理的行为，而偷税、漏税却是法律所禁止的行为，是故意欺骗征税主体的违法行为；另一方面，税收筹划是一种事前行为，发生在纳税义务产生之前，而偷税、漏税却是事后行为，发生在纳税义务产生之后。
（二）房地产企业税收筹划的影响因素
当前影响房地产企业进行税收筹划的因素主要来自两个方面，即新企业所得税法和新会计准则的实施，正是在不同的税法环境和会计环境之下，使得我国房地产企业在进行税收筹划之时，必须注意外部环境的变化。
1.新企业所得税法对房地产企业税收筹划的影响
2008年1月1日，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多；第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。房地产企业如何在收入相同的情形下，尽量增加税前扣除项目的金额，以最大限度地减少计税基础，是房地产企业在新企业所得税法下税收筹划的重点内容。
2.新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响
（1）《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法转变。此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会使其税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响房地产企业的当期损益，进而对房地产企业税金和利润空间产生影响。
（2）《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，单从字面上看，该条准则似乎是专门针对房地产企业而出台的会计规范，事实上并非如此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此，它并非专门针对房地产企业而制定的规范，但此条准则对我国房地产企业的影响却较为显著。该规定的出台有助于企业对房地产企业所持有的房地产进行科学而合理的分类。此条准则还引入了公允价值的计量模式，对投资性房地产的计量、确认都作出了明确的说明。从实际效果来看，如果房地产企业不能正确运用此项规定，将使房地产企业的税负增加。
二、房地产企业税收筹划存在的问题
作为当前国民经济的支柱产业，我国房地产业取得了较大的发展，房地产企业也在这个过程中获得了较多的利润。因房地产企业无论在收入还是支出方面，所涉及的金额都较为巨大，加之其涉及的税收项目种类繁多，很多房地产企业往往意图通过偷税或漏税的方式来达到节税之目的，使得税收筹划存在诸多方面的问题。
（一）税收筹划意识薄弱
虽然我国税法明确规定纳税人有依法纳税的义务，但房地产企业大多是大型企业，在涉税过程中纳税金额较大，这使得有些房地产企业往往存在偷税或漏税的思想，认为进行税收筹划并不能给企业减轻多少税负，而偷税或漏税却能够给企业带来较大的节税空间。为此，有些房地产企业设置两套账本，做假账。对外一套账本，专门应对税务机关的检查；对企业内部又是一套账本，以记录企业的真实经营状况。税收筹划意识的薄弱将给房地产企业带来严重的税收风险，一旦被税务机关查处，不仅仅需要补缴税款，还面临高额的罚款，更为重要的是，这将直接影响房地产企业的信誉，对于房地产企业未来的发展也会产生重大影响。
（二）进行税收筹划的组织机构不健全
税收筹划组织机构的不健全也是影响房地产企业税收筹划的重要因素，分析当前的房地产企业组织内部建设，可以发现极少有房地产企业会专门设置税务部门，以负责整个企业的税收筹划工作。一般而言，房地产企业的税收筹划工作都是交由财务部门负责。税收筹划工作的专业性程度不会低于财务工作，此项工作不仅仅要以企业财务管理为基础，还需要相关的人员对税收法律和政策有一个全面的了解。特别是在我国税收法律和政策繁多的背景之下，不同区域的涉税项目计算有较大差别，这无疑对税收筹划工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠财务人员的专业知识来解决税收筹划问题，显然难以达到实际的目标，需要设立企业税务部门，专门开展税收筹划工作。
（三）税收筹划内部管理缺乏
房地产企业业务的多样化决定了房地产企业税收筹划工作的复杂性与系统性，这就要求房地产企业内部要形成良好的内部管理体系，特别是各部门之间，要有畅通的信息共享机制，才能保证税收筹划工作的正常开展。然而，当前房地产企业有些部门之间的内部合作脱节，比如公司销售部在与客户签订商品房销售合同之时，由于销售人员缺乏必要的税收政策，没有依据我国税法的相关规定进行操作，使得财务部门在核算时，往往出现较多的问题，进而影响到税收筹划工作；比如我国税法针对打折销售和买房送装修两种销售方式规定的计税方式有所不同，其中打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房子送装修是依据购房款加上装修款的合计金额计税。因此，只有在房地产企业内部加强管理，使得税收筹划人员全面掌握企业各个环节的经营情况，才能在税收筹划过程中作出正确的方案选择。
三、解决房地产企业税收筹划问题的对策
在国家越来越重视房地产调控的背景之下，国家对房地产企业的税收管理将越来越严格，房地产企业面临的涉税环境也越来越复杂。由此，房地产企业必须正视当前税收筹划存在的问题，有针对性地采取措施，进行合理的税收筹划。笔者认为，房地产企业应着重从以下三个方面解决当前税收筹划工作中存在的问题。
（一）树立正确的税收筹划理念
随着我国市场经济的进一步发展，我国税收法律制度体系也会越来越完善，如果房地产企业还是想通过偷税或漏税等违法手段来达到节税的目的，显然难以实现。因此，房地产企业需要树立正确的税收筹划理念。建议国家通过电视、网络等媒介加强对税收筹划的宣传力度，展示税收筹划成功的案例，使广大房地产企业对于税收筹划与漏税、偷税的区别有一个正确的认识，以营造良好的税收筹划氛围，让房地产企业树立正确的税收筹划理念，将其纳入日常的财务管理过程之中，通过合法的方式维护自身权利。
（二）设立专门的税收筹划组织，强化税收筹划管理
针对当前房地产企业税收筹划组织缺失的现状，建立专门的税收筹划组织进行税收筹划尤为必要。因此，房地产企业应将税收筹划组织作为一个单设的机构，专门负责企业的税收筹划工作。建议房地产企业在风险管理部下面专设税收筹划部门，设置主管或经理一名，负责领导企业的税收筹划工作，制定各项总的税收筹划方案或措施。在主管或经理下面配置3―5名税收筹划专员，负责企业具体税收筹划事项的执行。
在建立了专门的税收筹划组织之后，就需要充分发挥税收筹划部门的作用，这需要强化企业内部管理。一方面，要建立各部门之间的信息共享机制，使得税收筹划部门能够准确掌握房地产企业各个环节的经营信息，进而设计出科学、合理的税收筹划方案；另一方面，还必须提高税收筹划工作者在房地产公司的地位，给予其良好的职业晋升通道，为其参与公司战略管理营造良好的外部环境。
（三）加强税收法律和政策研究
为了适应社会转型和经济发展的需要，我国会及时调整相应的税收法律和政策。从这个层面上讲，税收法律和政策将呈现出动态变化的特点，特别是在国家对房地产市场调控和监管日益严格的背景之下，与房地产相关的税收法律和政策变动很大。因此，房地产企业只有加强对相关税收法律和政策的研究，及时系统地了解税收法律和政策的变化，才能在设计税收筹划方案时不断更新筹划内容，采取措施分散税收筹划风险。建议房地产企业在设置税收筹划专员的同时，设置税收研究专员，以加强房地产企业对税收法律和政策的研究。
四、结语
税收筹划关系着房地产企业的直接经济利益，通过合理的税收筹划，不仅可以减轻房地产企业的税负，还可以促使房地产企业进行合法经营。但房地产企业税收筹划工作是一项系统的工程，需要房地产企业提高重视，真正将税收筹划工作纳入企业的日常管理，才能使我国房地产企业走上健康、可持续发展之路。
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第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回上地使用权。但是，因不可杭力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买入出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买入提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申情重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）切实调整住房供应结构
1、开展住房调查和制定实施住房建设规划落实情况。本市住房调查情况；住房建设规划的编制和公布、备案情况；今明两年普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设目标、规模、项目布局、进度安排的落实及公布情况。
2、新建住房结构比例落实情况。贯彻落实〔20*〕37号文件及建设部等部门《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔20*〕165号）落实情况；20*年6月1日起，新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重落实情况；20*年6月1日后，已审批但未取得施工许可证的商品住房项目清理和套型结构调整情况。
（二）税收、信贷、土地政策落实情况
1、税收政策落实情况。《关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税〔20*〕75号）落实情况；自20*年6月1日起，调整房地产营业税有关政策的落实情况；严格税收征管，防止漏征和随意减免的落实情况。
2、信贷政策落实情况。《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》（银发〔20*〕184号）以及《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发〔20*〕54号）落实情况；对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款的落实情况；对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行从严控制展期贷款或滚动授信的落实情况；对空置3年以上商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物的落实情况；自20*年6月1日起，个人住房贷款首付比例有关规定的落实情况。
3、土地政策落实情况。贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔20*〕3号）、《*省人民政府关于切实推进节约集约利用土地的若干意见》（浙政发〔20*〕3号）文件精神情况；房地产用地出让计划、出让过程、出让结果、利用状况以及土地出让收入的全过程信息公开落实情况；上一年房地产用地供应计划的实施情况和当年度房地产用地供应计划的编制情况，廉租用房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地保障情况；房地产用地出让宗地规模，开竣工时间约定情况，土地使用权出让合同中住房套型结构比例具体设置情况，严格控制低密度大套型住宅用地投放，中低价位、中小套型等紧凑型住房（含廉租房、经济适用房）用地供应量不低于城镇住宅用地供应总量的70%的落实情况；建立建设项目用地开发利用全过程的跟踪检查制度，实施以土地使用合同或划拔决定书履行情况为主要内容的项目用地复核验收制度情况；闲置土地清理和处理情况，对房地产项目用地达到法定闲置标准的，征缴增值地价，以及依法收取土地闲置费，收回土地使用权情况。各县（市）政府对土地供应情况是否能做到有序供给，满足当地居民的需求，维护房地产业稳定健康发展。
（三）合理控制城市房屋拆迁规模情况
《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（〔20*〕46号）的贯彻落实情况；20*、20*年房屋拆迁规模控制情况；20*年拆迁计划制定情况；拆迁安置和拆迁补偿政策落实情况；拆迁矛盾、纠纷排查和处理情况。
（四）解决城市低收入家庭的住房困难情况
1、城镇廉租住房制度落实情况。合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模的落实情况；城市人民政府将土地出让净收益或土地出让金总额按规定用于廉租住房建设的落实情况；财政加大对廉租住房建设支持力度的情况；以及其他专项用于廉租住房建设资金的落实情况；20*年廉租住房开工建设计划及实施情况；20*-2012年扩大城镇廉租住房制度覆盖面计划情况。
2、规范发展经济适用住房落实情况。严格执行经济适用住房管理的各项政策，解决建设和销售中存在问题，真正解决低收入家庭住房需要的落实情况；对已审批的集资合作建房项目重新审查，已查出的违规建设行为处理情况；停止党政机关集资合作建房的情况；《关于制止部分单位违规集资合作建房的通知》（建住房〔20*〕196号）落实情况。
3、积极发展二级市场和租赁市场情况。引导居民通过找购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应的落实情况。
4、旧小区综合整治情况。对成片集中主体结构质量完好的旧住宅区，以改善城市低收入家庭居住条件和保护历史文化名城养护、完善配套设施、居民参与的原则，积极进行以房屋维修养护、完善配套设施、绿化美化环境、提高节能性能为内容的住宅区综合改造工作落实情况。
5、多渠道改善农民工居住条件。用工单位切实承担起改善农民工居住条件的责任，向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所情况；农民工集中的开发区（工业园区），集中建设集体宿舍向农民工出租情况；“城中村”改造时，在符合城市规划和土地利用规划的前提下，引导当地集体经济组织，投资建设向农民工出租的集体宿舍情况等。
（五）完善房地产统计和信息披露制度方面
1、建立健全市场信息系统和信息制度落实情况。城市人民政府对住房状况调查工作的开展及成果应用情况；房地产市场信息系统和信息制度的开展及成果应用情况；完善市场监测分析工作机制，全面、及时、准确市场供求信息的情况。
2、坚持正确的舆论导向落实情况。对房地产市场调控政策的宣传、报道情况；引导居民树立合理住房消费理念，理解消费的情况。
二、职责分工
加强对房地产调控政策执行情况检查，由市建设局牵头，各相关职能部门根据职能分工，各负其责，协调配合，认真做好本部门的各项工作。
市建设局：负责房地产调控政策执行情况检查工作的组织协调，制定工作计划和实施方案；组织召开联席会议，研究协调房地产调控政策执行情况检查工作的有关问题和工作安排；负责住房供应结构调整落实情况；负责房地产开发项目规划落实情况；负责住房保障政策落实以及拆迁管理等政策落实情况；负责检查的总结上报工作。
市发改局：按照职能分工，加强房地产项目管理；参与经济适用住房、廉租住房、城镇房屋拆迁计划执行情况的检查；加强房地产调控政策执行情况的检查。
市监察局：按照职能分工，会同相关部门组织开展贯彻落实房地产调控政策落实情况的检查；对各职能部门处理举报工作情况进行督查；依法查处房地产领域违纪违法案件。
市财政（地税）局：按照职能分工，负责对廉租住房资金是否按照政策到位情况的检查；负责对贯彻落实房地产税收政策和税收征管措施情况的检查。
市国土资源局：按照职能分工，负责对土地管理部门贯彻落实国家各项土地管理政策的检查。重点是：土地出让合同是否明确90平方米以下住房套型结构比例的情况；优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房土地供应的情况。
市工商局：按照职能分工，组织开展房地产市场主体准入方面情况的检查；强化房地产广告监督和房地产展销活动管理；会同建设（房地产）主管部门加强房地产经纪机构管理。
人行金华市支行：按照职能分工，负责对商业银行贯彻执行中央有关房地产信贷政策情况的检查，进一步加强房地产信贷管理。
三、计划安排
房地产调控政策执行情况的检查，分制定方案、开展自查和迎接专项督查三个阶段。
（一）制定方案（20*年8月上旬）
由建设局按照金华市房地产调控政策执行情况检查工作方案制定我市的工作方案，并抄送各部门组织实施。
（二）自查阶段（20*年8月20日前）
8月20日前，各职能部门按照工作方案要求，认真开展自查和检查工作，并写出自查报告报金华市级各相关职能部门。
（三）迎接督查阶段（20*年10月底前）
10月15日至10月底，迎接金华市联合检查组对我市贯彻落实房地产市场调控政策情况进行的集中专项督查。
四、其他事项
（一）按照制定的工作方案，明确各相关主管部门的工作职责和任务，完善相关工作制度，建立健全信息共享、情况互通、联动查处、齐抓共管的协调机制。
（二）各相关职能部门按照本方案要求，认真做好自查和检查工作，客观、准确地上报有关自查和检查情况，如实汇报和反映情况，不回避问题和矛盾，不走过场。
三、年度住房建设的指导思想。
调整住房结构，重点发展中低收入家庭的住房，加快建设廉租住房和经济适用住房，增加政策性住房保障供给；大力发展中低价位、中小套型普通商品住房，适度建设两限普通商品住房，解决中等收入家庭住房困难。
四、年度住房建设总量。
年，建设各类住房1.8428万套,总建筑面积158万平方米,总投资35.28亿元。
年，建设政策性住房0.7308万套,建筑面积42.6万平方米,投资7.28亿元,其中建设经济适用住房0.506万套,建筑面积30.36万平方米,投资5.2亿元;建设廉租住房0.1248万套,建筑面积6.24万平方米,投资1.06亿元;建设公共租赁住房0.1万套,建筑面积6万平方米,投资1.02亿元。
年，建设商品住房1.112万套,建筑面积115.4万平方米,投资28亿元,其中建设两限普通商品住房0.25万套,建筑面积23万平方米,投资4.8亿元。
五、年度住房建设分区安排。
年新建经济适用住房0.506套,建筑面积30.36万平方米,主要安排在城北区北环路以南、五陵路以东、文科路以北地块。新建廉租住房0.1248万套,建筑面积6.24万平方米,主要安排在城北区北环路以南、五陵路以东、文科路以北地块。新建公共租赁住房0.1万套,建筑面积6万平方米主要安排在城东区。
年,新建商品住房0.862万套,建筑面积92.4万平方米，主要安排在沣河新区、高新技术产业区和物流产业区。新建两限普通商品住房0.25万套,建筑面积23万平方米主要安排在沣河新区河南街地块。
六、年度住房建设结构。
本年度凡新审批、新开工的商品住房和两限房套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到商品住房总建筑面积70%以上。
本年度凡新审批、新开工的经济适用住房和公共租赁住房套型建筑面积控制在60平方米左右；廉租住房建筑面积控制在50平方米以内。
七、年度住房新增用地供应量。
年度，新增住房用地供应总量为1177亩。
八、年度住房用地供应结构。
政策性住房新批用地427亩。
商品住房新批用地750亩，通过旧城改造利用存量土地401亩，其中70%的土地必须用于建设中低价位、中小套型普通商品住房建设。
九、年度住房用地供应分区安排。
经济适用住房新批用地304亩，安排在城北区北环路以南、五陵路以东、文科路以北地块。廉租住房新批用地63亩，安排在城北区北环路以南、五陵路以东、文科路以北地块。公共租赁新批用地60亩，安排在城东区。
商品住房新批用地供应总量中，城东区85亩、城西区150亩，沣河新区182.5亩,城北区112亩。双限普通商品住房新批用地220亩，安排在沣河新区河南街地块。
十、严格对新建住房规划设计的审批。
市规划部门对新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度和住宅建筑净密度两项指标规定，必须符合本计划中相关套型建筑面积结构比例的规定。
十一、增加住房用地有效供应。
市国土资源、建设规划部门要积极增加住房用地供应，尤其保障政策性住房土地供应，严格制定高档商品住房土地供应，停止别墅类房地产开发项目土地供应。加强旧城区改造，充分利用存量土地资源。
十二、加强廉租住房保障资金的筹集和监督管理。
市发改委、市财政局要切实按照国家和省上有关廉租住房保障资金的有关政策规定，做好筹集和管理工作。按照本年度廉租住房建设投资计划，落实市财政预算内安排用于廉租住房保障资金；落实土地出让净收益中提取不低于10%比例用于廉租住房保障资金；落实住房公积金增值收益扣除风险准备金和管理费用后用于廉租住房保障资金；落实省级财政和中央财政安排的廉租住房补助资金和保障资金，确保廉租住房保障资金来源，并做好廉租住房保障资金使用的监督管理工作。
十三、做好政策性住房建设项目的组织实施。
市房产局要加快对年已开工的经济适用住房和廉租住房工程项目建设进度，加强施工管理，确保0.37万套、22.2万平方米经济适用住房和0.1248万套、6.24万平方米廉租住房项目审批,土地供应等前期准备工作,力争5月底前开工建设。
十四、充分发挥税收、信贷政策的调节作用。
综合运用税收、信贷、土地手段，完善公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求,防止房价过快增长。
十五、进一步规范房地产市场秩序。
落实中、省及我市规范房地产市场秩序的有关规定，加强房地产开发建设全程监管，切实整治房地产交易环节违法违规行为；认真清理已购公有住房上市交易政策，妥善处理住房和发证过程中的历史遗留问题，引导居民通过换购方式，合理改善住房条件；加强租赁市场建设和管理，促进存量住房供应，发挥存量住房在稳定市场中的积极作用。
十六、健全房地产市场信息系统和信息制度。
健全房地产市场信息和信息制度，建立和完善市场监测分析工作机构。市统计局和房产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面准确地市场供求信息。
十七、全面落实住房组织实施责任。
市发改、财政、国土资源、建设规划、城建、房产、税务等相关部门，应结合各自在住房建设和管理上的职责，积极组织好计划的实施工作，建立计划实施分级负责制，保证计划内项目的顺利实施。
十八、完善住房计划实施的监督检测机制。
