我国保险界对保证保险的有关论著甚少，少量书籍中对此概念的介绍也颇为含混，理论上的不成熟使人们对保证保险及相关问题的认识也比较混乱。因此，有必要首先从概念界定入手，分析保证保险这一概念的内涵和外延。
据《保险法与保险实务全书》所载，“保证保险是由保险人为被保证人向权利人提供担保的保险。当被保证人的行为致使权利人遭受经济损失时，保险人负经济赔偿责任”。《中国保险百科全书》也有同样界定。有的教科书上对保证保险作了如下阐述：“保证保险，这实质是一种担保业务。为两种，一种是由保险人代被保证人向权利人提供担保，……另一种是信用保险，是权利人投保他人的信用。”由此引出两个问题：（1）保证保险与担保之间有何联系？（2）保证保险和信用保险有何不同？
（一）保证保险和担保之比较
担保合同具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人，即申请人、受益人和担保人；（2）担保合同通常由义务人申请用来保障权利人的利益；（3）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，如被担保人不付，可由保证人来代付；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人追索。
而保证保险的特征在《中国保险百科全书》中有如下阐述：“保证保险要涉及三个方面的关系，保证人即保险人，权利人即被保险人或受益人，义务人即被保证人。在保证保险中，当保证的事件发生而权利人遭受损失时，只有在被保证人不能补偿损失时，始由保险人代为补偿，被保证人对保险人（保证人）为其向权利人支付的任何补偿均有返还给保险人的义务。”
比较保证保险和担保合同的特征，保证保险体现着担保的特征。同时，担保与一般保险相比，具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人：申请人、受益人和担保人，每一方从一开始就知道另两方的存在；而保险合同只有两方当事人：投保人和保险人，有时出现被保险人、受益人等，只是作为关系人存在；（2）担保通常由义务人申请、付费来保障他人（权利人）的利益；而保险则是由投保人申请、付费来保障自己的利益；（3）担保所承担的是申请人方面的风险；保险所承担的是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险，投保人的故意行为属于除外责任；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人（即申请人）追索；而保险项下的赔款是不能向被保险人或投保人追索的，只是在一定条件下可向应负责任的第三方追偿；（5）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，即“如果被担保人不付，我来支付”，这是由担保合同对商业合同的从属性所决定的；而保险赔偿无所谓第二性，只要符合条款规定，保险人即应从速支付；（6）在办理担保时，担保人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保、或提供附属抵押品；在办理保险时，保险人对投保人无类似要求。
需要说明的是保证保险的英文“BOND”，本身也有“保证书”或“担保函”的意思。所谓“BOND-ING”，就是办理“担保函”的业务，银行称之为“保函业务”。保证保险虽有担保特征但又不同于银行保函，其业务范围、条件、手续、程度、收费等方面均有差别，保证保险只是在传统上或依照有关法律规定保险公司可以办理的一种特殊的担保函。由上可知，保证保险是一种由保险公司开展的具有担保特征的特殊保险业务。
（二）保证保险和信用保险之比较
广义的保证保险提供两个方面的保证：应被保证人要求向权利人保证其信用和根据权利人要求保证被保证人的信用。二者存在严格的区别，前者称之为保证保险，后者称之为信用保险。狭义的保证保险仅指前者，本文所指的保证保险是狭义的。关于信用保险的性质，理论界常常把它与保证保险相提并论，均纳入担保行为。教科书上把信用保险作为保证保险的一种，仅把二者作保险对象上的区分，甚至出现信用保证保险这样的名词，实际上是不确切的。
信用保险具有一般保险的特征与原则，如信用保险只有两方当事人，即保险人与被保险人；承保的风险是对方的信用，是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险；保险人可行使追偿权等等，无不体现信用保险的保险本质特征。比如拿买卖合同来说，卖方向保险公司投保了买方的不支付货款的风险，这是信用保险；反之，卖方应买方的要求向保险公司投保自己不履行合同的风险，才是保证保险。这里，保证保险的标的是卖方应尽的义务，风险为卖方的不守约行为；而信用保险的标的是买方应尽的义务，风险为买方不守约行为。在一般债权债务关系中，债权人投保债务人不还债的信用风险，叫信用保险；而债务人应债权人要求投保自己不履行还债义务的信用风险，叫保证保险。所以，不能因两者都承担“信用风险”而将它们混为一谈。
二、住房消费信贷保证保险权利义务关系的特征分析
（一）住房消费信贷保证保险的特征
住房消费信贷保证保险是购买住房的借款人应银行的要求，为届时分期付款而向保险公司寻求信用保证的一种保险。当保险事故发生，受益人（银行）遭受经济损失时，由保险人代为补偿；借款人对保险人为其向受益人支付的任何赔偿，有返还给保险人的义务。保险人承保的是借款人还款的信用，保险人必须严格审查被保证人的资信。可见住房消费信贷保证保险合同具有如下特征：（1）具有三方当事人：投保人（借款人）、受益人（银行）和保险人（保险公司）。（2）借款人投保，支付保险费来保障受益人（银行）的利益。（3）保险人承保的风险是投保人（借款人）方面的还款信用风险。（4）在办理此保险时，保险人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保或提供附属抵押品。（5）保险人在保证项下（保险责任内）发生保险事故并收到索赔要求后，有权处置附属抵押品，或向借款人及其反担保追索，以代偿借款人的债务。
（二）住房消费信贷保证保险操作中的误区及解决方法
由保证保险的担保特征所决定，在住房消费信贷保证保险中，对抵押物的处置适用民法及担保法等法律法规。现今我国有关保证保险合同中，往往是银行（受益人）和借款人（投保人）在签订借款合同时，设置了相应住房抵押条款或已把相应抵押合同作为借款合同的从合同。其本质是，既要求借款人作贷款所购住房抵押担保，又要求借款人选择保证保险，造成借款人双重担保负担，而银行作为受益人便获得了“双重保险”。这一做法，完全是银行利用自身地位优势，在大量呆帐和不良资产的重压下，为了自身贷款安全，重复防范住房信贷中的道德及行为等风险。而保险公司未获得投保人（借款人）的任何抵押担保，从而使保险人在履行保险合同的责任时，缺乏对其权利的应有保障，使得在保证保险操作实务中，人为地增加了抵押权在保险人和受益人之间的转让环节，甚至是障碍，不利消费信贷业务的开展。
科学的做法是，应根据《保险法》及《担保法》有关立法精神及相关规定，采取如下两种方法解决：方法一：变更住房消费信贷保证保险合同为住房消费信贷信用保险合同。合同中，银行作为投保人，为借款人不履行还款义务的信用风险投保，保险费应由银行支付，仍可保留原相应住房抵押合同作为借款合同的从合同或必要条款。方法二：还住房消费信贷保证保险本来面目，让保险人与借款人直接签订贷款所购住房抵押协议，或把它作为相应保证保险合同中的必要条款。这是由保证保险合同的担保特征所决定的，也是保证保险运作规范的要求，同时，也符合《担保法》的有关规定。
（三）住房消费信贷保证保险的风险及对策
住房消费信贷保证保险对被保证人（借款人）的信用起到了一个有效的保证作用，在一定程度上保障了银行贷款安全。虽然许多风险可由相应的其他险种覆盖，但保险公司自身仍面临诸多风险，难度最大的是借款人信用风险的规避。虽然理论上保证保险是零赔付率赔偿，但由于保证保险运作的营业费用、赔款与抵押物处置后追回的款项差额，特别是经济衰退期，赔付概率会增大。同时在赔偿基金的提取上，一般方法，对一年期合同，按自留保费的50%计提未到期责任准备金；但对长期合同，责任准备金的计算应按借款年限来折算准备金。这些均应该由保险公司收取一定费率的保费，以使其顺利运作。
实际上，贷款所购住房，抵押合同附属于银行与借款人的借款合同，其抵押权归银行所有，住房消费信贷保证保险合同就必须有一个抵押权转移的操作环节，而这一转移环节相应的法律法规尚未完善，增加了保险公司抵押权转移风险，所以，这一转移环节必须清除。必须保证贷款所购住房抵押合同成为相应保证保险合同的必要条款或合同，这也是保证保险科学运作的必要条件。保险人即使在完全拥有相应抵押物的抵押权后，在抵押权的处置上，仍面临处置不了的风险，这在法律实践中也大量发生。在法律、法规不完善，执法不力的环境中，保险公司如何规避法律风险，仍是保证保险运作的关键问题。实际上，目前房地产市场上至少有50%以上的交易对象是期房，开展保证保险面临的风险更大，抵押物的确实存在，以及其价值确如购房合同所定的价值一致，其中风险是客观存在的，保险人必须面对这些复杂风险加以规避，否则，保证保险本身无法“保险”。
但是，由于其风险覆盖率低，远没有充分防范及规避对住房消费信贷业务中各方主要风险的需求，其只是提供了对保证担保的需求，真正替借款人保障的很少，没有达到最大可能保障购房者所有权的要求。同时，在操作层面上，几个关键环节还存在如下障碍：
1.保证保险合同中，保险人承保的是借款人还款的信用，因此，要求保险人必须严格审查被保证人的资信。但在实际运作中，这一环节往往由银行审查。银行在保证保险中，往往根据其对住房贷款者所作的信用评估，只是对其认为信用风险大的消费者，强制要求其购买保证保险，而对其认为信用风险不大的消费者，则并不努力推荐保证保险。因而造成投保人数减少，保险公司业务风险选择被动，从而使保险公司自身风险增加。加上银行及其相关机构没有建立个人信用制度，相配套的信用信息系统工程也尚未建立，而保证保险作为一种担保，必须要求保险公司与借款人是一种长久密切合作的关系，以便在过程中跟踪服务、控制风险，这一矛盾使得保险公司在开展此项业务中难以控制风险。
2.保证保险是一种特殊的保险业务，风险因素复杂，在一定保险责任范围内，其保险费率的计算，要有一个严密的风险评估及成本核算做为基础，且要求科学可行。而目前我国保证保险风险评估系统尚未建立，其承保的属信用风险，必须搜集和研究有关信息，逐一地做出是否接受的判断以及以何种条件承保，要制订出商业上可行的保险费率，目前需要靠市场试验。
3.住房消费信贷保证保险往往同时要求以贷款所购住房作为抵押。一旦保险事故发生，银行或保险公司对抵押物风险及抵押物处置风险具有不可控制的一面，这需要进一步完善配套相关的法律、法规及政策。
4.由于风险覆盖率低，没有覆盖的风险还需要相应的住房保险、寿险或其它方式来规避。
三、拓展保证保险，促进我国住房制度的改革
（一）西方国家可借鉴的经验
在欧洲国家，一般采用住房抵押担保、住房贷款保险等方式，如英国、荷兰等国；采用团体保险模式，如法国、意大利、西班牙等国；采取住房贷款寿险模式，如瑞典等国。不同保险方式各有其优缺点。其中法国的住房贷款保险不仅仅对死亡提供保障，同时还保证在借款人丧失劳动能力、失业等情况下向银行还贷，消除了借款人无处藏身之担忧，值得我们参考。法国的住房贷款保险运作基本程序如下：银行受保险公司委托，要求借款人填写投保时必需的健康问卷，同时，借款人和银行之间展开购房贷款的谈判。如果保险公司对某些银行转来的问卷存在疑虑，其结果将直接影响银行是否提供此笔贷款。银行、借款人和保险公司三方的责、权、利主要通过两个合同加以明确。一是保险公司和银行的合同；二是银行与借款人之间的借款合同。其住房贷款保险一般采用团体险模式，使其投保人数非常多，可以最大限度地降低保险费率，同时对任何年龄的投保人可以实行相同的费率，保费计算简单，容易管理。
（二）我国拓展住房消费信贷保证保险的对策
1.进一步营造信用消费的政策环境。住房消费信贷保险业务的发展与房地产业的兴衰休戚相关，而要在短期内改变我国房地产市场有效需求不足之重症，就必须完善有利于房地产市场繁荣的经济政策和法律法规。第一，鼓励商业保险公司积极参与，给予其专项低税政策或专项补贴政策；第二，尽快削减或取消在住房开发中的不合理收费，使商品房价大幅度的削减成为可能，从而增大商品房的有效供给；第三，进一步深化有利于扩大内需，促进经济增长，有利于促进老百姓收入增量的经济政策。在居民的收入增长预期趋缓，对住房未来消费不确定因素尚有后顾之忧，银行消费信贷的条件还不够优惠和便捷的情况下，提高老百姓的收入增量是推动住房信贷业务的根本之道；第四，要加快住房商品化、货币化房改政策的全面落实；第五，政策可规定住房信贷保险采用团体险形式，规定单位团体在住房改革中，必须给员工购买相应的住房信贷保证保险。使之具有保险强制性的一面，更有利于其进一步开展，以推动房改政策的落实。
2.健全法治，保障流通秩序。银行、消费者、房产商、保险公司形成住房消费市场的“生物链”，环环相扣，缺一不可，唯有都依法守信，才能真正体现市场经济的实质。发展住房二级市场，健全配套相关的法律、法规，尤其是针对我国执法过程中，住房作为抵押物处置难的问题，要严于执法，同时政府应采取相应的住房救济政策。3.建立个人信用制度。银行及相关机构（保险公司）应建立个人信用制度，以现代信息系统工程为基础，分阶段建立个人信用档案制度，形成多层次个人信用调查与评估制度，逐步建立并扩展个人基本帐户制度，形成银行与保险公司对个人的信用信息调查和资源共享系统。保险公司加强对个人健康问卷的设计审核，并在银行配合下，严格把关，控制风险。也可建立对居民个人资信进行调查和评估的征信机构来完善信用制度。
我国保险界对保证保险的有关论著甚少，少量书籍中对此概念的介绍也颇为含混，理论上的不成熟使人们对保证保险及相关问题的认识也比较混乱。因此，有必要首先从概念界定入手，分析保证保险这一概念的内涵和外延。
据《保险法与保险实务全书》所载，“保证保险是由保险人为被保证人向权利人提供担保的保险。当被保证人的行为致使权利人遭受经济损失时，保险人负经济赔偿责任”。《中国保险百科全书》也有同样界定。有的教科书上对保证保险作了如下阐述：“保证保险，这实质是一种担保业务。为两种，一种是由保险人代被保证人向权利人提供担保，……另一种是信用保险，是权利人投保他人的信用。”由此引出两个问题：（1）保证保险与担保之间有何联系？（2）保证保险和信用保险有何不同？
（一）保证保险和担保之比较
担保合同具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人，即申请人、受益人和担保人；（2）担保合同通常由义务人申请用来保障权利人的利益；（3）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，如被担保人不付，可由保证人来代付；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人追索。
而保证保险的特征在《中国保险百科全书》中有如下阐述：“保证保险要涉及三个方面的关系，保证人即保险人，权利人即被保险人或受益人，义务人即被保证人。在保证保险中，当保证的事件发生而权利人遭受损失时，只有在被保证人不能补偿损失时，始由保险人代为补偿，被保证人对保险人（保证人）为其向权利人支付的任何补偿均有返还给保险人的义务。”
比较保证保险和担保合同的特征，保证保险体现着担保的特征。同时，担保与一般保险相比，具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人：申请人、受益人和担保人，每一方从一开始就知道另两方的存在；而保险合同只有两方当事人：投保人和保险人，有时出现被保险人、受益人等，只是作为关系人存在；（2）担保通常由义务人申请、付费来保障他人（权利人）的利益；而保险则是由投保人申请、付费来保障自己的利益；（3）担保所承担的是申请人方面的风险；保险所承担的是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险，投保人的故意行为属于除外责任；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人（即申请人）追索；而保险项下的赔款是不能向被保险人或投保人追索的，只是在一定条件下可向应负责任的第三方追偿；（5）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，即“如果被担保人不付，我来支付”，这是由担保合同对商业合同的从属性所决定的；而保险赔偿无所谓第二性，只要符合条款规定，保险人即应从速支付；（6）在办理担保时，担保人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保、或提供附属抵押品；在办理保险时，保险人对投保人无类似要求。
需要说明的是保证保险的英文“BOND”，本身也有“保证书”或“担保函”的意思。所谓“BOND-ING”，就是办理“担保函”的业务，银行称之为“保函业务”。保证保险虽有担保特征但又不同于银行保函，其业务范围、条件、手续、程度、收费等方面均有差别，保证保险只是在传统上或依照有关法律规定保险公司可以办理的一种特殊的担保函。由上可知，保证保险是一种由保险公司开展的具有担保特征的特殊保险业务。
（二）保证保险和信用保险之比较
广义的保证保险提供两个方面的保证：应被保证人要求向权利人保证其信用和根据权利人要求保证被保证人的信用。二者存在严格的区别，前者称之为保证保险，后者称之为信用保险。狭义的保证保险仅指前者，本文所指的保证保险是狭义的。关于信用保险的性质，理论界常常把它与保证保险相提并论，均纳入担保行为。教科书上把信用保险作为保证保险的一种，仅把二者作保险对象上的区分，甚至出现信用保证保险这样的名词，实际上是不确切的。
信用保险具有一般保险的特征与原则，如信用保险只有两方当事人，即保险人与被保险人；承保的风险是对方的信用，是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险；保险人可行使追偿权等等，无不体现信用保险的保险本质特征。比如拿买卖合同来说，卖方向保险公司投保了买方的不支付货款的风险，这是信用保险；反之，卖方应买方的要求向保险公司投保自己不履行合同的风险，才是保证保险。这里，保证保险的标的是卖方应尽的义务，风险为卖方的不守约行为；而信用保险的标的是买方应尽的义务，风险为买方不守约行为。在一般债权债务关系中，债权人投保债务人不还债的信用风险，叫信用保险；而债务人应债权人要求投保自己不履行还债义务的信用风险，叫保证保险。所以，不能因两者都承担“信用风险”而将它们混为一谈。
二、住房消费信贷保证保险权利义务关系的特征分析
（一）住房消费信贷保证保险的特征
住房消费信贷保证保险是购买住房的借款人应银行的要求，为届时分期付款而向保险公司寻求信用保证的一种保险。当保险事故发生，受益人（银行）遭受经济损失时，由保险人代为补偿；借款人对保险人为其向受益人支付的任何赔偿，有返还给保险人的义务。保险人承保的是借款人还款的信用，保险人必须严格审查被保证人的资信。可见住房消费信贷保证保险合同具有如下特征：（1）具有三方当事人：投保人（借款人）、受益人（银行）和保险人（保险公司）。（2）借款人投保，支付保险费来保障受益人（银行）的利益。（3）保险人承保的风险是投保人（借款人）方面的还款信用风险。（4）在办理此保险时，保险人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保或提供附属抵押品。（5）保险人在保证项下（保险责任内）发生保险事故并收到索赔要求后，有权处置附属抵押品，或向借款人及其反担保追索，以代偿借款人的债务。
（二）住房消费信贷保证保险操作中的误区及解决方法
由保证保险的担保特征所决定，在住房消费信贷保证保险中，对抵押物的处置适用民法及担保法等法律法规。现今我国有关保证保险合同中，往往是银行（受益人）和借款人（投保人）在签订借款合同时，设置了相应住房抵押条款或已把相应抵押合同作为借款合同的从合同。其本质是，既要求借款人作贷款所购住房抵押担保，又要求借款人选择保证保险，造成借款人双重担保负担，而银行作为受益人便获得了“双重保险”。这一做法，完全是银行利用自身地位优势，在大量呆帐和不良资产的重压下，为了自身贷款安全，重复防范住房信贷中的道德及行为等风险。而保险公司未获得投保人（借款人）的任何抵押担保，从而使保险人在履行保险合同的责任时，缺乏对其权利的应有保障，使得在保证保险操作实务中，人为地增加了抵押权在保险人和受益人之间的转让环节，甚至是障碍，不利消费信贷业务的开展。
科学的做法是，应根据《保险法》及《担保法》有关立法精神及相关规定，采取如下两种方法解决：方法一：变更住房消费信贷保证保险合同为住房消费信贷信用保险合同。合同中，银行作为投保人，为借款人不履行还款义务的信用风险投保，保险费应由银行支付，仍可保留原相应住房抵押合同作为借款合同的从合同或必要条款。方法二：还住房消费信贷保证保险本来面目，让保险人与借款人直接签订贷款所购住房抵押协议，或把它作为相应保证保险合同中的必要条款。这是由保证保险合同的担保特征所决定的，也是保证保险运作规范的要求，同时，也符合《担保法》的有关规定。
（三）住房消费信贷保证保险的风险及对策
住房消费信贷保证保险对被保证人（借款人）的信用起到了一个有效的保证作用，在一定程度上保障了银行贷款安全。虽然许多风险可由相应的其他险种覆盖，但保险公司自身仍面临诸多风险，难度最大的是借款人信用风险的规避。虽然理论上保证保险是零赔付率赔偿，但由于保证保险运作的营业费用、赔款与抵押物处置后追回的款项差额，特别是经济衰退期，赔付概率会增大。同时在赔偿基金的提取上，一般方法，对一年期合同，按自留保费的50%计提未到期责任准备金；但对长期合同，责任准备金的计算应按借款年限来折算准备金。这些均应该由保险公司收取一定费率的保费，以使其顺利运作。
实际上，贷款所购住房，抵押合同附属于银行与借款人的借款合同，其抵押权归银行所有，住房消费信贷保证保险合同就必须有一个抵押权转移的操作环节，而这一转移环节相应的法律法规尚未完善，增加了保险公司抵押权转移风险，所以，这一转移环节必须清除。必须保证贷款所购住房抵押合同成为相应保证保险合同的必要条款或合同，这也是保证保险科学运作的必要条件。保险人即使在完全拥有相应抵押物的抵押权后，在抵押权的处置上，仍面临处置不了的风险，这在法律实践中也大量发生。在法律、法规不完善，执法不力的环境中，保险公司如何规避法律风险，仍是保证保险运作的关键问题。实际上，目前房地产市场上至少有50%以上的交易对象是期房，开展保证保险面临的风险更大，抵押物的确实存在，以及其价值确如购房合同所定的价值一致，其中风险是客观存在的，保险人必须面对这些复杂风险加以规避，否则，保证保险本身无法“保险”。
但是，由于其风险覆盖率低，远没有充分防范及规避对住房消费信贷业务中各方主要风险的需求，其只是提供了对保证担保的需求，真正替借款人保障的很少，没有达到最大可能保障购房者所有权的要求。同时，在操作层面上，几个关键环节还存在如下障碍：
1.保证保险合同中，保险人承保的是借款人还款的信用，因此，要求保险人必须严格审查被保证人的资信。但在实际运作中，这一环节往往由银行审查。银行在保证保险中，往往根据其对住房贷款者所作的信用评估，只是对其认为信用风险大的消费者，强制要求其购买保证保险，而对其认为信用风险不大的消费者，则并不努力推荐保证保险。因而造成投保人数减少，保险公司业务风险选择被动，从而使保险公司自身风险增加。加上银行及其相关机构没有建立个人信用制度，相配套的信用信息系统工程也尚未建立，而保证保险作为一种担保，必须要求保险公司与借款人是一种长久密切合作的关系，以便在过程中跟踪服务、控制风险，这一矛盾使得保险公司在开展此项业务中难以控制风险。
2.保证保险是一种特殊的保险业务，风险因素复杂，在一定保险责任范围内，其保险费率的计算，要有一个严密的风险评估及成本核算做为基础，且要求科学可行。而目前我国保证保险风险评估系统尚未建立，其承保的属信用风险，必须搜集和研究有关信息，逐一地做出是否接受的判断以及以何种条件承保，要制订出商业上可行的保险费率，目前需要靠市场试验。
3.住房消费信贷保证保险往往同时要求以贷款所购住房作为抵押。一旦保险事故发生，银行或保险公司对抵押物风险及抵押物处置风险具有不可控制的一面，这需要进一步完善配套相关的法律、法规及政策。
4.由于风险覆盖率低，没有覆盖的风险还需要相应的住房保险、寿险或其它方式来规避。
三、拓展保证保险，促进我国住房制度的改革
（一）西方国家可借鉴的经验
在欧洲国家，一般采用住房抵押担保、住房贷款保险等方式，如英国、荷兰等国；采用团体保险模式，如法国、意大利、西班牙等国；采取住房贷款寿险模式，如瑞典等国。不同保险方式各有其优缺点。其中法国的住房贷款保险不仅仅对死亡提供保障，同时还保证在借款人丧失劳动能力、失业等情况下向银行还贷，消除了借款人无处藏身之担忧，值得我们参考。法国的住房贷款保险运作基本程序如下：银行受保险公司委托，要求借款人填写投保时必需的健康问卷，同时，借款人和银行之间展开购房贷款的谈判。如果保险公司对某些银行转来的问卷存在疑虑，其结果将直接影响银行是否提供此笔贷款。银行、借款人和保险公司三方的责、权、利主要通过两个合同加以明确。一是保险公司和银行的合同；二是银行与借款人之间的借款合同。其住房贷款保险一般采用团体险模式，使其投保人数非常多，可以最大限度地降低保险费率，同时对任何年龄的投保人可以实行相同的费率，保费计算简单，容易管理。
（二）我国拓展住房消费信贷保证保险的对策
1.进一步营造信用消费的政策环境。住房消费信贷保险业务的发展与房地产业的兴衰休戚相关，而要在短期内改变我国房地产市场有效需求不足之重症，就必须完善有利于房地产市场繁荣的经济政策和法律法规。第一，鼓励商业保险公司积极参与，给予其专项低税政策或专项补贴政策；第二，尽快削减或取消在住房开发中的不合理收费，使商品房价大幅度的削减成为可能，从而增大商品房的有效供给；第三，进一步深化有利于扩大内需，促进经济增长，有利于促进老百姓收入增量的经济政策。在居民的收入增长预期趋缓，对住房未来消费不确定因素尚有后顾之忧，银行消费信贷的条件还不够优惠和便捷的情况下，提高老百姓的收入增量是推动住房信贷业务的根本之道；第四，要加快住房商品化、货币化房改政策的全面落实；第五，政策可规定住房信贷保险采用团体险形式，规定单位团体在住房改革中，必须给员工购买相应的住房信贷保证保险。使之具有保险强制性的一面，更有利于其进一步开展，以推动房改政策的落实。
2.健全法治，保障流通秩序。银行、消费者、房产商、保险公司形成住房消费市场的“生物链”，环环相扣，缺一不可，唯有都依法守信，才能真正体现市场经济的实质。发展住房二级市场，健全配套相关的法律、法规，尤其是针对我国执法过程中，住房作为抵押物处置难的问题，要严于执法，同时政府应采取相应的住房救济政策。3.建立个人信用制度。银行及相关机构（保险公司）应建立个人信用制度，以现代信息系统工程为基础，分阶段建立个人信用档案制度，形成多层次个人信用调查与评估制度，逐步建立并扩展个人基本帐户制度，形成银行与保险公司对个人的信用信息调查和资源共享系统。保险公司加强对个人健康问卷的设计审核，并在银行配合下，严格把关，控制风险。也可建立对居民个人资信进行调查和评估的征信机构来完善信用制度。
房改以后，中国房地产市场全面推进了市场化改革，在市场化运作下，房价出现了持续快速上涨的情况。这种情况下，大多数低收入群体由于收入低，难以付齐首付款，对于公积金因此也难以使用。相反的情况，高收入者则能充分利用住房公积金进行购房。实际上，公积金演变成低收入者缴纳，高收入者使用的尴尬局面。同时，在公积金贷款政策上，存在着倾斜高收入者的问题，现行的贷款制度，贷款数额与公积金缴纳数额成正比，高低收入者在公积金贷款额之间形成了巨大的差距，较少地享受到住房公积金的政策性低息贷款的好处。
（二）住房公积金覆盖面没有惠及大众
从目前的住房公积金覆盖来看，存在着覆盖率低的问题。其主要覆盖面集中效益较好的垄断行业、大型国有企业、股份制企业和行政事业等单位，这些单位的职工大多为高收入者。在国有企业转制过程中产生的大量下岗员工，私营企业合同工、个体经营户、农民工、自由职业者等却没有涵盖进来。据资料显示，截止到2007年末，我国住房公积金的缴存人数为7187.91万人，与全国几亿的在岗员工基数相比较，覆盖率仍然很低，最需要得到住房保障的人群没有受益。
（三）缴存基数和提取政策不够科学合理
在缴存基数上，目前的政策上，对缴存基数没有合理明确的界定，主要以缴纳者的工资基数为参照，同时制度只规定缴存公积金的基数上限，并没有限定下限，这种制度导致了低收入职工的公积金缴存额明显偏低的问题，进而导致公积金分配的不合理。在一些效益一般的单位，职工公积金缴纳数额不足百元，而效益较好的单位，缴纳数额则高达千元以上。在公积金提取上，目前的政策上，缴纳物业管理费、支付房租、家庭装修等住房消费不能够提取使用公积金。例如，低收入者往往租房生活，房租就是一笔较大的开支，但由于公积金不能使用,只得望房兴叹。
二、住房公积金如何帮助低收入家庭解决住房困难思考
（一）强化贷款政策对低收入家庭的倾斜力度
结合低收入者的实际困难，应对现有贷款政策从低收入者贷款政策制定和首付比例调整等方面进行调整，在政策上扶助低收入家庭。低收入者贷款政策制定，就是在低收入家庭购房时，提供贴息贷款，住房公积金管理中心向购房者发放一定的利息补贴，减轻低收入者的还款压力。首付比例调整，针对首付往往是低收入者购房的主要制约因素的情况，在政策上应进行相应的调整，按照低收入者的具体收入情况，划分相应的等级，针对不同的等级设定不同的贷款利率和贷款额度，扶持低收入群体购房。
（二）扩大住房公积金的覆盖面
在政策上，要强制推行住房公积金缴纳制度，将民营企业、外资企业等全面纳入住房公积金缴纳范畴，使个体小企业职工、困难企业职工、个体经营者以及农民工享受这一政策，同时应加强监管，对各单位住房公积金建立情况进行考核，提高人们享有住房公积金权益的意识，扩大覆盖面，对不建立住房公积金制度的企业单位，加大处罚力度，确保实施。在机制创新上，可以探索住宅储蓄机制建立，对于没有条件缴纳住房公积金的低收入者，在政策上参照住房公积金的贷款和首付等政策，通过个人自愿建立住宅储蓄账户的方式，弥补公积金的不足，进一步扩大覆盖面，扶持低收入群体。
（三）完善公积金缴纳基数和提取办法
“5.12汶川大地震”不仅造成严重人员伤亡，还造成多个县市房倒屋塌，让成千上万的人无家可归。灾后重建面临的最大挑战之一就是如何为灾民提供住房安置。此外，灾情引发的“房屋震毁而按揭贷款是否仍需继续偿还”的话题也受到了全民关注。围绕居民住房因地震损毁而产生的一系列问题，深刻凸显了我国建立住房地震保险体系的必要性和紧迫性。
一、住房地震保险的内涵及其国际比较
住房地震保险是指对由地震造成的居民个人住房及相关财产损失提供保险保障的制度。从广义上说，地震保险既可以针对财产损失，也可以针对人身损失。由于人身保险合同往往将地震风险列为承保范围，而财产保险并非如此，因此从狭义上说，地震保险往往单指财产保险。住房地震保险是狭义地震保险的一部分，其承保的标的是居民个人财产，而非企业或者其他组织的财产(见图1)。
严格来说，地震对于商业保险公司来说是不具可保性的风险。主要原因在于：(1)缺乏大量同质的、独立分布的风险暴露，不适宜运用大数法则；(2)地震风险造成的损失异常难以预测，特别是几乎无法准确估计风险事故发生的频率；(3)地震造成的损失巨大，单个保险公司难以承担；(4)地震保险的保费往往非常昂贵，普通居民可能难以支付。正因为如此，完全依靠商业保险体系承保地震风险十分困难，特别是如果期望在地震多发地区建立覆盖面很广的保险补偿制度时，政府的参与和引导就必不可少了。
目前，世界上最有代表性的地震保险制度主要存在于三个国家和地区，即美国加利福尼亚州、新西兰和日本。巧合的是，这三种地震保险制度都是在某次特大地震发生之后2年之内建立起来的，并具有一些共同之处：
1.实质上都是一种住房地震保险制度，即承保的标的都仅限于居民住房及其相关家庭财产，不包括企业或其他组织的财产(在这些国家和地区，企业或其他组织财产所面临的地震风险一般都由商业保险体系予以承保。)；
2.建立的目标都在于提供居民支付得起的地震保险产品，具体设计中都对最高赔偿额、免赔额等做出了详细规定；
3.政府通过立法和成立专门机构等形式对地震保险制度的设计、规划以及行政管理起到了主导作用；
4.商业保险公司参与具体的运作，包括代收保费或者提供理赔服务等；
5.都包含较为复杂和完备的再保险安排。
另一方面，这三种地震保险制度也存在一些细微的不同(见下表)，主要表现为：
1.政府承担责任的程度。在美国加州和日本，政府和商业保险公司共同分担对地震保险的责任，在新西兰，住房地震风险则更多地由政府承担。具体说来，加州设立专门的地震局(CEA)管理住房地震保险，政府虽然通过派人参加地震局委员会来影响重大决策，但地震局从资金来源到具体运作都由会员保险公司负责提供。在日本，地震保险的所有风险都由国家设立的日本地震再保险公司(JER)给予再保险，相应损失则由政府、保险公司和JER共同分担。在新西兰，住房地震保险由新西兰地震委员会(EQC)负责管理，政府承担全部的赔偿责任，商业保险公司只提供代收保费的服务。
2.强制保险的程度。加州、新西兰和日本的住房地震保险制度都包含着一定的强制成分，但具体内容有所不同。在加州，房主是否购买地震保险是自愿的，是否从加州地震局(而不是从其他保险公司)购买是自愿的，保险公司是否选择加入地震局也是自愿的，但保险公司的承保行为是强制的，即只要加州房主选择购买，经营家财险业务的保险公司就必须向其提供住房地震风险的保障。在新西兰，凡是购买了家庭财产火灾保险的房主，就必须购买住房地震保险，即地震保险的强制性建立在普通家财险的购买行为之上。在日本，居民可以自由选择是否购买住房地震保险，但商业保险公司一旦承保，则必须向日本地震再保险公司进行分保，即分保行为是强制的。
二、当前我国住房地震风险的承保现状和问题
1996年之前，我国保险公司提供的企业财产保险和居民家庭财产保险的保障范围中覆盖了包括地震在内的各类巨灾风险因素。但从1996年开始，随着保险市场化改革的启动，行业监督管理机构从控制和防范保险公司经营风险角度出发，限制保险公司大范围开办地震保险，地震保险业务仅以个案特别审批的形式开展。2000年，保监会将地震险剔出了财险主险合同，只有部分保单以附加险承保。当前在特别约定下，我国财险市场上少数家财险和房贷险保单提供地震风险的承保。一是人保财险、大地财险等公司在个别地区试点推出了“居家无忧”、“大地解忧”等针对家庭财产的地震保险；二是少数公司因为客户的特别要求会将地震风险纳入房贷险的承保范围。考虑到当前我国商业保险公司所提供的大多数企业财产保险和家庭财产保险中均将地震风险列为除外责任，商业保险机构和政府都没有承担实质的责任，因此可以说现阶段我国并没有建立真正的地震保险制度，只是存在极少数特别约定情况下的地震风险承保行为。
具体来说，这种个别的地震风险承保行为存在如下问题：
(一)政府的职责缺位
国际经验表明，在使得地震之类的巨灾风险从不可保转变到可保的过程中，政府和商业保险企业的作用缺一不可。政府的主要作用体现在颁布法律法规、设计整体框架、制定相关标准、确立监管规则等方面，有时还需要在前期提供必要的资金支持，在后期参与再保险安排。至于保单的承保和理赔等工作则最好由商业保险公司承担。反观我国，巨灾保险体系至今推进缓慢的根本症结在于政府职责的缺位以及对于政府应该承担何种职责认识不清。具体表现为：(1)缺乏相关的巨灾保险法律法规；(2)缺乏专门的巨灾保险管理机构；(3)缺乏巨灾保险的整体规划，未纳入到国家灾难风险管理体系的灾前防范环节中；(4)政府未明确在巨灾保险体系中与商业保险公司的职能划分；(5)在巨灾保险的再保险安排方面没有明确规定和作为；(6)缺乏相关的财税优惠政策，例如对计提巨灾保险准备金、免征巨灾保险保费收入的营业税等方面缺乏相关政策。可以说，1996年之后我国地震保险制度的缺失是在保险市场不断壮大、保险机构对风险和收益的认识逐步加深但政府未能发挥应有作用的背景下，保险监管机构以及保险公司本身的一种必然选择，具有历史的合理性。如果政府发挥了应有的作用，提供了必要的支持，相信保险行业自身也会有动力提供地震巨灾保险，毕竟有效的巨灾保险体系对于保险公司更好地服务客户、拓展相关业务、增加运作资金、承担更多的社会管理职能等方面都大有裨益。
(二)缺乏强制性
住房地震保险的保单数量必须足够大，才能形成一个足够大的分担风险的团体，缓解承保过程中的逆选择风险(逆选择风险是指只有那些经常遭受损失的人才会通过保险寻求保护。)，并实现国内地震风险保障的“广覆盖”目标。从这个意义出发，住房地震保险制度应该包含一定的强制性因素。2006年之前，我国家财险市场中的房贷险投保具有强制性要求。央行在1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定：以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。此后相当长时间内，银行都将购买房贷险作为借款人申请房贷的必要条件之一(基本房贷险一般不保地震，主要保火灾、爆炸、暴雨、台风等条款列明的13种自然灾害，但个别情况下会应借款人要求，将地震险列为拓展条款。)。2006年银监会下发通知，规定房贷险采取自愿缴纳，不再强制上缴；2007年住房公积金贷款也改为自愿投保房贷保险。自此，我国家财险的投保和承保行为中不再有任何强制性的因素存在。由于多数公众保险意识不强，存在侥幸心理，家庭财产保险的投保率很低，在贷款买房时投保房贷险的购房者也变为极少数。另一方面，保险公司出于费率难以计算、潜在损失过大等现实考虑，也不愿意主动提供地震风险的承保。在供需双方的保险意愿都不强烈的情况下，加上市场化改革以来家财险费率一路走低等因素的影响，自2001年以来，我国保险业家财险的保费收入持续下降(房贷险保费收入一般归类在家财险收入中进行统计。)。2003年，家财险保费收入19.42亿元，占财险公司全部保费收入的2.23%；2007年在其他险种多为两位数增长的前提下，家财险保费收入仅为17.01亿元，占财险公司全部保费收入的0.82%。
(三)相关配套制度极不完善
住房地震保险制度的建立是一个系统工程，涉及到方方面面，目前我国在相关配套制度的建立和完善方面还存在相当多的问题，主要表现为：(1)住房建设中存在制度性缺陷。尽管我国政府自1989年起就出台法规，要求建筑物的设计标准需要达到一定的防震能力，但根据现行规定，新建商品房的竣工质量验收实行由开发商自行进行、工程监理资料备案制度，开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付。由于这一规定，现实中不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准，要么在建设过程中偷工减料，大大影响到了房屋的实际抗震性能，增加了保险承保的难度。(2)缺乏对地震风险的有效评估。对巨灾风险进行承保必须建立在对巨灾损失进行有效评估的基础上。巨灾风险的评估不同于简单的灾害图绘制或者描述，不仅应该包括地震等巨灾事故发生的位置、发生的频率、严重程度等内容，还应该包括可保性的分析，包括易损性(特定灾害强度下的损失程度如何)、价值分布(受损区域的财产价值集中状况如何)等内容。我国尽管有丰富的地震历史数据，但在地震数据与保险数据进行有效对接方面做得很不够，使得从保险角度对地震风险进行有效评估十分困难。(3)风险转移机制单一。地震等巨灾风险事故发生的频率如此稀少而造成的损害程度又如此严重，即使在全球范围内也很难完全分散，依靠传统的再保险手段作为风险转移机制已经远远不够。目前国际上的一个整体趋势是借助资本市场的容量扩大承保能力，并通过长期融资安排稳定保费支出，其中巨灾债券就是目前最普遍应用的创新型风险转移工具。反观我国，风险转移机制单一，仍然主要依靠再保险安排，缺乏与资本市场对接的、更强有力的风险转移和融资工具。
三、政策建议
1.必须尽快建立起多层次的住房地震保险体系。该体系主要由国家主导的地震保险和商业地震保险共同构成。其中，国家主导的地震保险体系应面向全国建立，以“广覆盖、低保障、保费可负担”作为基本原则，对象主要是居民的住房及其必要财产；商业地震保险体系承担基本保障之外的额外保障，并且对企业财产以及重大项目的地震风险进行承保。
关键词：住房反向抵押养老保险；可行性研究；经济敏感性
住房反向抵押养老保险是源于荷兰的反向抵押贷款的一种。住房反向抵押养老保险包括以下基本要素：投保人、保险人、住房所有权、房使用权、贷款费用、贷款期限、优先偿付、无追索权保护。美国住房反向抵押养老保险的理论研究与实践探索均走在世界前列。按照发行机构分类，美国市场上的住房反向抵押养老保险产品主要有三种：1、房产价值转换抵押贷款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者贷款计划（the Home Keeper Program）；3、财务自由计划（Financial Freedom）。HECM的发起和实施机构是美国联邦抵押联合会（FNMA）；HECM是美国市场上唯一得到联邦政府担保的反向抵押贷款，具体担保机构是由美国住房与城市发展部（HUD）和联邦住房管理局（FHA）。
一、住房反向抵押养老保险的理论基础
生命周期理论、保险精算理论和金融资产定价模型是住房反向抵押养老保险业务的三大理论基础。
随着样本数量的不断增加，实际观察结果与客观存在的结果之间的差异将越来越小，这个差异最终将趋于零。也就是说，集合的风险标的越多，风险就越分散，损失发生的概率也就越有规律性和相对稳定性，估计值也会越来越精确。保险机构虽然不能准确把握个别标的随机风险，但只要保险标的数量足够多，就可以将保险标的平均风险视同个别保险标的之预期风险。
在现实操作中，保险机构虽然不能准确估算出办理反向抵押贷款业务的具体某位老人的预期余命，但当参加该项业务的老人数量足够多时，他们的寿命分布符合“大数定律”。对于无赎回权的反向住房抵押养老保险产品，贷款期限结束后，房产完全由贷款人处置，可以视同借款人以远期的房产所有权作为为自己购买养老保险的趸缴保险费，保险机构向其提供养老保险的一项业务，因此对于无赎回权的住房反向抵押养老保险完全可以采用保险精算原理进行定价。
（三）住房反向抵押养老保险产品的定价模型：国内外关于住房反向抵押养老保险产品的定价模型众多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe构建的支付因子定价模型得到较多关注，该模型中的支付系数包括了利率、通货膨胀率、贷款期限、房地产价格波动率和调整精算系数等。YKTse（1995） 提出的相关参数模拟模型要求在固定利率和浮动利率两种情境下，计算反映住房反向抵押养老保险产品的风险和利润指标。YKTse模型的计算分为两步；第一步是计算贷款机构损益两平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是计算出预期利润现值和损失率两个指标。YKTse模型的重要假设包括：未来利率与历史平均利率相等；历史平均房价升值率等于未来房价升值率；用生命表计算平均剩余生命年限；贷款机构在贷款期限结束后4个月才可出售住房资产。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定价模型在风险中性的情境下，利用欧式看跌期权对抵押贷款保险定价。国内学者研究住房反向抵押养老保险产品定价问题主要集中在四个方面：介绍并发展 HECM的定价模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基础上提出的保险精算定价模型；利用Black-Scholes模型根据无套利均衡理论对有赎回权的住房反向抵押贷款进行定价；利率服从Markov链的住房反向抵押贷款的一般定价模型。
二、住房反向抵押养老保险的经济敏感性分析
本研究选择南方Z市的数据，参考Tse，YK（1995）提出的预期损益两平金，计算分析在住房价值和利率水平变动的条件下，住房反向抵押养老保险产品提供的年金水准值及相应的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金额与退休当时的每月薪资的比例。一般认为维持70%以上所得替代率是老龄人退休后能否维持生活水平之关键。
（一）预期损益两平年金模式的假设
1住房反向抵押养老保险产品的类型为HECM的tenure型产品，期初年（annuity-due），每月等额方式。借款人假定为60岁以上的城镇居民。2、期初住房价值，按照Z市统计局公布的城区户均面积与2010年二手房屋平均成交价格相乘计算。3、业务开办费并入贷款额度内；销售住房成本率为5%，住房销售价格减去交易成本后的剩余属于贷款机构所得。4、住房反向抵押养老保险合同生效日为1月1日，死亡事件只发生在年中6月30日，死亡后第4个月需偿还贷款。5、基本房价升值率按2000年至2010年10年间Z市每年房价升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年银行一年期存款利率的样本平均数替代。7、Z市市民寿命以该市2010年统计年鉴数据为准。8、在计算替代率时忽略法定退休社保年金、企业年金以及其它由老年人购买的储蓄型保险带来的年金收入。
三、结论
中国已经进入人口老龄化阶段，很多老年人缺乏足够的养老现金，“以房养老”是重要解决途径之一；住房反向抵押养老保险又是其中的一种重要的方式。生命周期理论、保险精算理论和金融资产定价模型是住房反向抵押养老保险业务的三大理论基础，不仅有可靠的理论基础，并且在实践中已在许多发达国家实施。
在回顾了住房反向抵押养老保险业务的理论基础后，本研究以南方Z市的数据为例，分析了该市老年人使用住房反向抵押养老保险融资后，在住房价格本身和利率水平变动的情况下，能够提升多少幅度的退休后所得。数据表明：无论在那种情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押养老保险。
本研究采用的退休前所得、住房价格升值、等参数均是历史资料；计算的年金值结果，取决于房价升值率、利率、死亡率、期初房屋估计值等的参数资料，未来房市的行情、利率水平对反向住房抵押养老保险亦有相当大的影响。
参考文献：
[1] Bardhan，A，Karapand，R，and Urosevic，B，“Valuing Mortgage Insurance Contracts in Emerging Market Economies” The Journal of Real Estate Finance and Economics，2006（1），9-20
[2] 柴效武以房养老模式，浙江大学出版社，2008，ISBN9-7873-0806-0240
[3] 陈珊，谭激扬，杨向群利率服从Markov链的倒按揭模型，湖南理工学院学报，2007（3）：13-15
[4] 范子文以房养老-住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择，中国金融出版社，2006，ISBN-7504941034
中图分类号：F832.4 文献标识码：A
一、个人住房抵押贷款违约风险管理的理论研究
（一） 国外相关的理论研究。
国外在个人住房抵押贷款违约风险的理论研究方面具有代表性的是期权理论、风险管理再协商理论、消费者最优化选择理论、个人住房抵押贷款状态跃迁理论等。下面着重介绍期权理论和风险管理再协商理论。
期权理论认为贷款者在一切经济活动中的行为都是合乎所谓的理性的，即都是以利己为动机，力图以最小的经济代价去追逐和获得自身的最大经济利益。因此，对于申请个人住房抵押贷款的贷款者来说，在经济条件一定的前提下，是否选择违约取决于经济利益上是否能给他带来最大的效用。根据决定因素的不同，在对期权理论的研究中分化为两种理论方向：权益假说和还款能力假说。
权益假说认为决定何时违约的变量是权益贷款比。Foster、Order在研究中得出权益贷款比过高是影响违约风险产生的重要原因。Waller在比较分析自行出售房屋偿还贷款的贷款者与取消抵押品赎回权的贷款者差异性时得出决定违约与否的主要因素是住宅权益。Spring在研究中也进一步证明权益贷款比是影响违约的重要因素。Deng在对1976年-1983年联邦住宅抵押贷款公司的资料进行分析研究时认为，住宅权益、初始贷款价值比虽然是影响违约的重要因素，但其它诸如离婚率、失业率同样对贷款者的违约决策造成影响；还款能力假说的主要观点是，贷款者选择违约的前提是贷款者的收入不足以偿还抵押贷款所要求的还款金额。
个人住房抵押贷款违约风险管理再协商理论是于1995年由Terrence M. Clauretie和Mel Jameson提出的。他们认为还款人违约后，不论是站在银行的角度还是贷款者个人的角度，取消抵押物赎回权过程需要花费大笔的费用，因此双方都希望可以通过再协商重新设定贷款利率、贷款到期日，甚至放弃部分或全部拖欠利息以继续保持信贷关系。以期通过个人住房抵押贷款的在协商使昂贵的违约和取消抵押物赎回权成本得以避免。
（二）国内相关的理论研究。
具有代表性的有，刘萍在研究中将银行面临的风险分为购买力风险、信用风险、利率风险、流动性风险、抵押物风险和房地产市场风险六类。他在研究中认为导致个人住房抵押贷款违约风险的主要原因是我国财政担保没有分担商业银行的贷款风险；住房福利政策尚不完善等，并对如何规避这些风险进行了对策分析。刘洪涛将风险类别分为六类，分别是利率风险、流动资金风险、抵押物风险、抵押物处置风险、违约风险及外在风险。赵凯、牛刚认为银行的个人住房抵押贷款违约风险除了受外部环境的影响，其自身由于各种不规范行为也会造成违约风险的发生，如：信贷人员对个人住房抵押贷款违约风险不重视；银行管理人员或基层信贷工作人员在审核贷款者信息时对信息掌握不全面，造成贷款审批失误导致的风险等。陈则明、吴光伟认为导致个人住房抵押贷款违约风险发生的原因还在于贷款者因住房质量、与房地产开发商之间的矛盾导致的主动违约。同时我国的个人信用体系不健全，相关的法律体系也不规范，贷款者的恶意借款行为也是导致违约发生的因素之一。
在对个人住房抵押贷款违约风险形成动机的研究上，国内学者一般将违约行为的发生可分为两种情况，即理性违约和被迫违约。理性违约又称作主动违约，刘水林、吴双全认为理性违约行为的发生是贷款者在有能力履约的情况下，为了进行更有利的投资，在权衡了成本和收益后做出的违约行为。赵新华在研究中认为理性违约行为与贷款者的实际支付能力无关，而是贷款人出于个人收益最大化考虑的一种主动选择；被迫违约又称作被动违约，该种违约情况的发生主要是由于贷款者在还款过程中发生了意想不到的变化，如收入水平突然恶化、家庭遭受重大变故等，导致贷款者失去了偿还贷款的能力。
吴晨等学者利用博弈论的基本理论针对信息不对称问题和逆向选择问题来分析个人住房抵押贷款违约风险产生的原因。
国内许多学者认为发展与个人住房抵押贷款相关的保险制度可以有效降低我国该种贷款的违约风险。其中具有代表性的是于长秋研究了如何利用保险制度分散和转移商业银行个人住房抵押贷款违约风险，在他的研究中表明，我国商业银行之所以在控制个人住房抵押贷款违约风险时承担了较大的压力，原因在于政府在分担违约风险方面没有起到应有的作用，应该借鉴国外先进经验，应该建立以政府为主体的个人住房抵押贷款担保体系，为中低收入者的贷款提供担保，从而适当分散我国商业银行在这方面承担的风险。
二、个人住房抵押贷款违约风险管理的实证研究
（一）国外方面的实证研究。
Lawrence et al.利用1998年美国国家财务公司（National Financial Company）的资料，对贷款者个人特征、贷款特征、经济因素等进行了研究分析，结果显示贷款者的个人特征，如贷款者年龄、每月偿还金额占家庭月收入比、信用状况等是影响违约的重要因素。Burrows将影响个人住房抵押贷款违约的因素分为三类，分别是个人因素（个人理财能力、家庭关系、个人的主观意识等）、家庭收入和支出因素（失业、工时、身体状况、其它家庭支出等）、结构性因素（LTV、收入贷款比、利率水平等）。Burrows在研究中认为最容易违约的样本具有的特征是贷款者年龄在18-24岁之间、离异、单身、学历较低、LTV较高等。澳大利亚学者Mike Berry和Tony Daliton等人，从国内一家大型贷款机构收集到大量贷款资料，并对其进行实证分析，研究得出家庭因素（如家庭中某个成员破产、一个或多个成员长期失业等）是造成贷款者违约的主要原因。英国学者Ford和Wilcox对国内相关个人住房抵押贷款资料进行分析研究后，认为收入的下降、小生意的失败、个人人际关系的破裂以及为了生育孩子而放弃工作等是造成违约的主要因素。Calmer et al.研究发现贷款者年龄越大、家庭流动资产越多、需要抚养的亲属越少，发生个人住房抵押贷款违约的可能性就越小。
在贷款特征与违约风险的研究中，Kau、Keenan和Kim在研究中得出是LTV（loan-to-value，贷款价值比）而非个人的特征如贷款者的流动性资金在显著影响着违约行为的发生。Quercia和Stegman在总结归纳了之前30年间的29个相关领域的实证研究结果发现，贷款与住宅价值比率显著影响着贷款者的违约决策。英国学者Bart Lambrecht、William Perraudin和Stephen Satchell（1997）分析研究了1987年-1991年间国内个人住房抵押贷款违约情况，他们将贷款者月工资、婚姻状况、LTV和利率等作为研究的主要变量，研究发现，贷款价值比在影响违约风险时起了较大的作用。Clauretie对收集到的个人住房抵押贷款数据进行分析时发现，贷款价值比与贷款违约率之间有明显的正向关系，当贷款价值比在80%以上时，损失率为13%，当贷款价值比在89%以上时，损失率会上升至20%。同时，研究人员对已还款期限这一因素也做了统计分析，Moody公司收集了1970-1988年美国加州的全部金融机构近700多万笔个人住房抵押贷款的资料，经过统计研究发现，已还款期限在3.5-6年间的贷款违约率较高，其中在第四年达到最高。
在对住房特征与违约风险进行研究时，Von Furstenberg 对1957年到1965年美国联邦住宅委员会的贷款资料进行分析研究发现贷款期限同样为30年的新房抵押贷款和二手房抵押贷款，新房贷款的违约风险要大于二手房贷款的违约风险。他认为这种现象的出现主要是因为贷款者在购买新房时，新房的建筑质量不易测定，其周边的配套设施尚未完工，购房者很难通过自身的经验了解到新房的真实价值，因此，购房后可能出现房屋达不到购房时预期的情况，加上新房的房价相对较高，对贷款购房者造成了较大的经济压力。相反，购买二手房时，购房者可以清楚地了解房屋的结构、居住环境的情况，同时房价相对较低，所以发生违约的可能性较小。
在对区域经济环境与违约风险的研究中，Sanchez、Lawrence和Deng在对个人住房抵押贷款违约风险进行研究时选择了当地经济特征来进行违约风险的测算。Follian、Huang和Ondrich在研究中还加入了区域、人口和宏观经济变量。在他们的研究中发现，导致违约的主要因素是房价的变化，其次才是贷款者特征等微观因素。
（二）国内方面的实证研究。
刘春红的研究结果表明首次付款比例、家庭月收入、家庭月还款额占家庭月收入比等对个人住房抵押贷款违约风险的影响较为明显，而贷款者年龄、家庭人口、房价、住房面积对贷款违约风险无明显影响。王福林利用因子分析、判别分析、聚类分析和Logistic模型对调查数据进行了分析。从贷款者特征、贷款特征、房产特征和区域特征四个方面进行变量选择，得出房产特征对个人住房抵押贷款违约风险的影响程度最大。
从以上的分析总结可以看出，由于国外的个人住房抵押贷款业务发展时间较长，对违约风险的管理方法进行了比较深入的研究，研究的主要理论依据有期权理论、个人住房抵押贷款违约风险管理再协商理论，其中期权理论可以分为权益假说和还款能力假说。研究中使用的主要方法有多元线性回归、逐步判别函数、因子分析、Logistic 回归等，在研究中，个人住房抵押贷款违约的影响因素被分为四个类别，分别是贷款人特征（性别，年龄，学历，月收入、贷款者信用水平等）、贷款特征（贷款金额，贷款价值比，贷款期限等）、房产特征（住房面积，房屋结构，房屋单价）、区域特征（房价指数）。研究的结论普遍认为贷款者月收入、贷款价值比、贷款者信用水平等是影响贷款者违约的重要因素，同时，贷款人月收入、信用水平、学历等因素与个人住房抵押贷款违约风险成反比，贷款金额、贷款价值比、贷款期限等因素与个人住房抵押贷款违约风险成正比。
相对国外的研究成果，我国在这一领域的研究大多集中在定性方面，近几年，国内学者们才开始了定量方面的研究。随着个人住房抵押贷款市场的发展，我国商业银行开展个人住房抵押贷款业务的风险日益扩大，因此，借鉴国外在这一研究领域的先进经验，深化对我国个人住房抵押贷款违约风险管理的研究意义重大。
（作者单位：广州城建职业学院）
参考文献：
[1]李馨苹.住宅抵押贷款违约风险之实证分析[M].国立台湾工业技术学院博士学位论文，1997.
一、引言
改革开放以来，我国老龄化程度迅速加深，截止2007年，我国60岁以上的老年人为1.53亿，占人口总数的11.6%，65岁以上的老年人为1.06亿人，占人口总数8.1%，中国早已进入老龄化国家行列。在我国现有情况下，开展包括住房反向抵押贷款在内的多种养老模式，有利于提高老年人的生活水平，保障社会的稳定局面，减轻社会保障系统的压力，促进社会福利制度的完善与发展。同时，住房反向抵押贷款的推出给相关金融机构提供了新的业务，房地产市场得以健康持续的发展，使经济社会更具活力。
国外对住房反向抵押贷款的以房养老模式的风险研究主要是住房反向抵押贷款期限长、不确定性较多，可能遭受损失的风险也较大，住房反向抵押贷款的市场风险主要有长寿风险、道德风险、利率风险、房产价值波动风险。住房反向抵押贷款的风险主要体现在作为偿还贷款本息保证的住房未来价值低于抵押贷款本息和。在风险防范上，Thomas Davidoff和Gerd Welke（2007）认为老年人的长寿风险是一种可以分散化的风险。通过聚集大量的住房反向抵押贷款可以有效控制长寿风险。
国内学者对住房反向抵押贷款养老模式的研究不断深入，开始探讨其在中国实行的障碍与风险。柴效武（2004）对在住房反向抵押贷款养老模式运营过程中可能发生的各种风险如：道德风险、抵押物风险、支付风险、变现风险、利率风险、政策风险及其成因，及应采取防范举措等，给予较深入的思考。李玉米（2005）分析了国内实行住房反向抵押贷款中可能出现的房地产价格波动风险、房地产泡沫风险、诚信风险以及自然风险，同时提出了相应的风险规避。
国外开展“以房养老”的时间较长，研究者不但有较为雄厚的理论基础，还有许多实际例证。国内目前对住房反向抵押贷款养老模式的研究，侧重于此种养老模式对社会、金融机构和老年人带来的积极影响，而较少关注住房反向抵押贷款养老模式在中国推行的风险和障碍，而在已有的风险和障碍研究中，也因国内没有住房反向抵押贷款养老模式的实践，大多数只是停留在简单化的理论推测或一般性体验层次，并且缺乏足够的定量研究，因此，有必要研究这些风险的产生，以及规避的措施。
二、反向抵押贷款的风险
1、住房价值变现风险
只有将收回的不动产变现，贷款机构才能盈利。住房价值变现的办法一般说来有两种，出租和出售。我国的二手房交易市场尚不成熟，而且现在的大多数年轻人买房倾向于买新房，而中年人换房也多是换新房，收回的已居住数十年的旧房可能有出售不掉的风险，若将出售不掉的住房大量收进，全面更新改造，或拆旧建新，这个成本会很高，贷款机构可能会选择退出。
2、利率及物价变动风险
如果老人将产权完全易主，一次性得到一笔现金用于养老，那样老人会遭受利率和物价变动的双重风险。产权部分易主的反向抵押贷款模式，交易双方都存在着购买力风险。交易达成后，贷款机构会按照合同规定支付养老费用。如果未来利率下降，住房价格上升，但给出的货币价值增大，机构受损，老人得到的现金购买力增强，否则，机构获得了资本利得，老人利益受损。如果物价上升幅度大于利率上升的幅度，则机构承受购买力风险能力增强。随着时间的推移房屋自然磨损，还有受经济环境的影响，房价会有下跌的风险。
3、国家政策风险
国家有关住宅，土地使用政策，养老保障政策乃至金融保险政策，大致是可据测定的，但长达十数年的政策走向，极难把握，构成政策风险。主要有两方面：a.城市规划风险（拆迁）；b.土地使用年限的法律规定变化，我国现行规定工商用地50年，居民住宅70年。反向抵押贷款是一个较长时期的运作，因此考虑国家政策变动是能否顺利完成贷款机构和老人之间合同的重要一环，若国家的相关政策变化，势必影响反向抵押贷款的运作，使某一方受到损失。
三、反向抵押贷款的风险的制约因素分析
1、地权制度的限制
在我国，居民住宅用地为70年，规定住宅建设用地使用权期间届满可以自动续约。但是，新的规定中却没有明确对续期的土地使用费支付标准和办法，到期后是否续费仍不明朗，这对“以房养老”的实施也是一个不确定因素。在农村，“以房养老”模式无法推行。因为依照我国《担保法》规定，农村的宅基地归集体所有，宅基地使用权不能用作为财产进行抵押，这使得农民的房产不能作为资产来运作。虽然近来农村宅基地使用权问题受到极大关注，但是这项规定的存在使得占大部分人口不利的农民被排斥在“以房养老”模式外。
2、房产市场的波动
房产市场波动对“以房养老”的影响表现在房产价格上。如果借款人与贷款机构在签订协议时，房产处于较低的价格，那么借款人肯定会担心将来房价上涨的可能性，房价上涨，借款人获益减少；相反，如果交易时，房价处于较高价位，贷款机构就会顾忌将来房价下降的风险，房价下降，贷款机构收益减少，尤其是在住房反向抵押贷款协议到期之后，如果房地产市场不景气，就会使贷款提供机构面临巨大的风险。因此，稳定的房地产市场是住房反抵押贷款业务能够达成和稳定发展的保证。
3、相关法律的缺失
以房养老但是作为一种新的模式被引入国内，难以避免地要与国内的法律法规产生矛盾。主要有以下两点。第一，国内缺少针对住房反抵押贷款的专门法律规定，如监管法规，责任追究法规等。第二，住房反抵押贷款制度的引入与国内现行法律的冲突。首先，住房反抵押贷款是一个庞大而复杂的系统，需要多方金融机构合作才能实现，而我国《银行法》规定银行业、保险业、证券业不能跨行业经营，不管是银行还是保险机构都不具备单独承办这项业务的能力。其次，住房反抵押贷款业务流程中，只要贷款机构按协议，定期向老人发放资金，协议到期后，房屋产权归贷款机构所有，但是我国《民法通则》中规定，所抵押房屋的所有权仍属老人。
4、国民观念的制约
受传统文化影响，我国老人的“养儿防老”的观念根深蒂固。对于老人来说，采用“以房养老”一方面担心由于自己的行动会伤害到子女的尊严，另一方面也有在自己过世后要为后代留下遗产的考虑。除了"养儿防老”的影响外，在相当比例的国内老年人在养老规划中依赖政府的养老安排，由于金融知识的缺乏，国民尤其是老年群体很难在观念上接受“以房养老”这种新的养老理念。
四、降低反向抵押贷款的风险的对策和建议
反向抵押贷款业务经营中也应注意采取有效的风险管理手段进行风险防范，保证各种风险发展不会偏离定价预期太多，保证贷款机构能够获得合理的收益。
具体可以从如下两个方面加强反向抵押贷款的风险防范。
1、完善反向抵押贷款保险制度
反向抵押贷款涉及的风险多且复杂，贷款机构可以通过保险的方式，进行风险的分散和转移，推动住房反向抵押贷款业务的稳健发展。反向抵押贷款的具体保险安排可以包括人寿保险、住房价值保险、财产保险、保证保险、年金保险和利率保险。
（1）借款人人寿保险。这种保险方式主要用于防范借款人的长寿风险。借款人寿命越长，贷款合同的期限越长，风险越难以预料，对金融资金的稳定有较大影响，所以应当将人寿保险列为强制保险的范畴。采用这种保险方式可使多方受益。
（2）利率保险。未来的利率走向，往往是很难准确预测的，这就需要对利率实施相应的保险，从而帮助贷款机构分散利率波动的影响。总的来说，利率保险可以使贷款机构锁定未来借款人需偿还的贷款总额，从而锁定其净收益。
（3）住房价值保证保险。贷款机构可以通过购买此保险有效防范住房价格波动风险。具体运作是贷款机构向保险公司缴纳保险费，贷款到期如房产价值低于贷款累积金额，可以从保险公司获得赔偿，保证了贷款机构的财务稳健性。
（4）财产保险。反向抵押贷款中，由财产保险公司提供保障老年房主财产安全的家庭财产保险。住房作为抵押物对贷款双方都具有重要意义，当借款人赖以生活的房屋遭受火灾、爆炸、自然灾害等事故，导致借贷双方共同损失。因此，住房财产的保险收益应为贷款方和借款方共同所有，贷款方获得支付的贷款金额及利息部分，借款方获得剩余款项。
2、建立反向抵押贷款经营联盟
我国实行分业经营，银行、保险、社保、信托等机构独立开展反向抵押贷款各有其优劣势。银行拥有雄厚的资金，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，而且传统的房地产贷款是由银行开办的，经验较为丰富。然而此业务运作周期长，银行无管理长寿风险经验，储蓄业务以活期或短期为主，存在短存长贷，周期不匹配问题。综上所述，由银行独立开办反向抵押贷款，一定会存在这样或那样的问题，有必要将他们联合起来，建立以开办机构为主体，中介机构综合参与的服务平台，实现优势瓦补、风险共担，真正建立综合反向抵押贷款机构联盟，从而达到转移和分散抵押贷款风险的目的。
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一、 引言
近年来，人口老龄化现象在中国日益明显。如表1，2000年以来，反映一国老龄化的通用指标――老少比和老年抚养比都在逐步攀升。第五次人口普查的数据显示，中国60岁以上的人口占总人口的比例为10.45%，其中65岁以上人口占总人口的比例为7.09%;而到2010年第六次全国人口普查时，这两个指标分别攀升至13.31%和8.91%。
人口变迁过程中，经济和社会各方面都将经受冲击，养老问题首当其冲。目前中国城镇基本养老保险覆盖率不足50%，个人账户事实上已经空账运转了多年（孙祁祥，2001;王延中，2001），这些问题与人口老龄化叠加后，使中国的养老困境愈发凸显。对于以房养老这个热门话题，已有很多研究。本文将以严格的经济学理论为基础，集中分析人口结构变迁怎样通过经济增长、利率等变量影响房地产市场的走势，进而通过严格的分析来揭示以房养老的风险。据笔者了解，类似严格而新颖的分析目前并不多见。此外，现有文献并没有剖析过以房养老产品交易的标的和特有风险，本文将在这些方面对已有研究进行补充。
二、 以房养老产品剖析
以房养老是指老年人将住房抵押给银行，从而获得借款，当其去世或满足约定条件时，贷款机构通过出售、拍卖或者出租抵押的房屋收回借款的本金和利息。我们先辨析出以房养老产品中真正的标的物，再通过与常规养老保险产品的对比识别出以其特有风险，以便后文对该产品风险的进一步分析。
1. 以房养老产品的真正标的。以房养老问题的核心在于保险的提供者为住房所有者提供养老保险，但保险购买者支付的并非货币，而是房屋。显然，整个交易的关键是交易的载体――住房，且是未来的住房，而真正的交易对象是两个现金流，一是保险公司支付的养老保险金，另一个是房屋在未来的出售价格。从理论上讲房屋未来的价格决定了养老金的给付标准。
保险交易的对象实际上是风险，保险的购买者通过支付保费将风险转移给保险公司，保险公司收取保费，承担风险。为了识别出以房养老的风险，我们假设某老年人拥有自有住房，若他希望靠出售房产获得的收入来养老，除了可能面临房产售价不够高的风险外，卖房的收入按照预期寿命安排，如果实际寿命超过预期寿命，将面临将无钱可花的风险。
如果参加了以房养老项目，未来房价波动的风险及长寿风险都将转移到保险公司，因此以房养老交易的对象实际上正是这两种风险。长寿风险是所有寿险产品都必须考虑的，不是以房养老的特别之处，本文主要关注以房养老项目中的特有风险――房产价格波动的风险。
2. 以房养老的核心风险。传统的商业养老保险产品保费和年金通常都已事先确定，风险仅体现为长寿风险。对于以房养老型产品，保险公司的保费收入本质上是一笔风险收入。如果未来房产价格下跌，合同终止时保险公司出售或出租借款人抵押的房产所得可能无法补偿其支付的贷款总额，从而保险公司将遭受损失。因此房产价格未来走势与保险公司能否盈利息息相关。
此外，虽然保费是随机变量，但保费与养老年金之间的正相关关系不会改变：保费越高，投保人获得的养老年金就越丰厚。在以房养老模式中，保费是未来房屋的出售价格，售价越高，投保者得到的养老年金就越多。然而未来的售价是随机变量，理论上可高可低，因此在实际操作中，保险公司仅能根据房屋价值未来的变化趋势确定年金给付。如果未来房屋价值看涨，年金的给付标准就高;如果看跌，给付标准就低。而年金给付标准同时又会影响老年人是否参与以房养老项目的决策，如果年金给付太低，老年人参加此项目的可能性就较小。因此养老金给付标准的高低不仅影响保险公司的盈利状况，同时也决定着以房养老市场能否顺利构建。
根据前文的论述，房屋未来的价格不仅决定着养老金的给付水平，同时还影响保险公司的盈利状况。因此，房产价格是以房养老模式的核心，正确判断它的变化趋势可以揭示这个市场的主要风险。
三、 以房养老的风险分析――人口结构变迁视角
我们将围绕房产价格未来的变化趋势分析以房B老模式可能存在的风险。房产价格的变动受很多因素的影响，严格的房地产市场分析应综合考量各种因素，但本文的目的是定性分析房地产价格走势及其对以房养老模式带来的风险，因此只集中分析那些明显受到中国人口结构变迁影响的变量。一旦人口结构变化对这些变量造成冲击，冲击力将不可避免地传导到房地产市场，进而影响以房养老模式的运行。
1. 经济增长视角。按照经济学定义，房产属于正常品，人均收入的提高将提升房产市场的需求，在房地产供给一定的情况下，房价将上扬，且人均收入提高的越快，房价的涨势就越猛。反之，人均收入增速下降，房价的涨势也随之下降。经济增长理论研究的主要内容就是人均收入的增长，以下将讨论人口结构变迁将如何影响人均收入。
考虑简单的经济增长会计恒等式Y/N=（Y/W）（W/N），N是总体人口，W是劳动力人口，Y是GDP。这个式子表明人均收入=每单位劳动人口收入与劳动者占比之乘积。对恒等式两边取自然对数并通过计算就可以得出：人均收入增长率=每单位劳动人口收入增长率-人口抚养比增长率。显然，人均收入和人口抚养比之间存在此消彼长的关系。
当然，会计恒等式的论证并不能代替严格的经济学理论推演。要了解人口结构变化与经济增长之间的关系，还需要回到经济增长模型中。从恒等式提供的信息可知，如果每单位劳动人口收入增长率不变，那么人口老龄化导致的抚养比上升的确会损坏经济增长潜力。问题的关键在于，抚养比的上升是否会影响每单位劳动人口收入增长率。经典的经济增长模型对人口的处理较为简单，忽视了人口结构因素，因此经典理论的人均经济增长事实上对应本文中的每单位劳动人口收入增长。从而，本文的分析可以完全对接传统的经济增长理论，即人口结构的变化如何影响经济增长的几个重要源泉。
经济增长的源泉从中长期来看，可以是人均资本存量的增加，这是物质资本投资对经济增长的作用，也可以是技术进步，特别是人力资本的提升，这可以理解为一种无形投资对经济增长的作用。在总人口不变的前提下，老龄化意味着劳动适龄人口比例下降，社会中生产者减少，净消费者（老年人口）增加，一般而言，储蓄将走低。储蓄是投资的来源，因此投资必然会下降，经济增长速度放缓。同理，人口老龄化对人力资本投资也将产生不利影响。根据以上分析，随着人口老龄化程度的加剧，人均物质资本以及人力资本的投资都将稀释，人均收入增速不可避免地放缓，社会对于房产的需求也将走低。
2. 利率视角。人口结构的变迁会分别对储蓄和投资产生影响，而利率会同时受到储蓄和投资两个因素的作用，因而本节以下将分别对其进行论述。
从储蓄来看，人口结构与国民储蓄率之间的关系并非显而易见，既有理由和实证支持人口结构老龄化降低国民储蓄率（宋奇成和袁凯2013;胡涛，2014），也有研究持相反的观点（袁志刚和宋铮，2000;张春海和孙健，2012）。我们认为，在老龄化发展初期，虽然老年人数所占比例在上升，但是劳动力资源丰富，依然享有“人口红利”的优势，因此可能会造成虽然老龄化程度在加深，但是社会储蓄依旧较高的现象。随着时间的推移，劳动人口会的减少导致人口红利消失，在此情况下老龄化的加深将会造成储蓄的减少。
人口老龄化导致适龄劳动人口减少，劳动力市场的供给状况趋紧，推动劳动力价格上扬。企业减少劳动力的需求。严格的生产者理论指出，当一种生产要素减少时，另一种生产要素的边际产出将下降。那么我国人口老龄化引发的工资上涨、劳动力需求下降将导致社会投资边际产出下降。当以边际产出衡量的投资回报下降时，企业进行投资的激励将下降，社会整体的资金需求趋软。
当资金供给和需求都减少时，利率的变化不确定。如果人口老龄化造成资金供给的下降更为显著，利率将上升;如果资本边际产出下降更显著，利率将下降。实证研究亦无定论，如陈国进和李威（2013）指出在人口老龄化进程中，利率处于下降通道。不过，也有研究得出了相反的结论。前美联储主席格林斯潘更是认为，中国加入世界贸易组织后，全球经济都享受的低利率正是来源于中国的人口红利，一旦人口红利结束，将意味着低利率时代的结束。
本文亦不能对利率的变动趋势下定论，但本着提示以房养老风险的出发点，再加上格林斯潘的意见现在更占上风，我们不妨假设利率上行的概率更大，进而分析利率变动对房产价格的影响。
房产既能被看作耐用消费品，从保值增值的角度也可被视为投资品。作为消费品，利率上升人们对其消费会减少，房产价格将下降;作为投资品，利率上升时，其他条件不变的情况下，其未来无穷期租金的折现值下降，房产价格也下降。因此，无论从哪个角度，利率上升时，房产的价格都会下降。
即使人口结构的变化使利率发生了小概率的下降事件，这将引起房产价格上升。如果房产价格上升足够多，可以弥补提前终止合同所需费用，那么以房养老参与人可能提前终止合同，享有房价上升带来的好处。这样，参与以房养老项目的保险公司仍然会面对项目结束期不确定所带来的风险。
3. 拓展：利率管制、信贷配给与人口结构变迁。利率表面上是资金借贷的价格，其动态本质则是联系今天与将来经济决策的关键变量。中国人口结构变化后，福利经济学第一定理的结论可以保证利率的变化能使得有限的资源在不同产业之间实现最优配置。假若利率受到管制，其作为价格信号就不能精确反映外部因素的变化，有时候甚至扭曲外部信号，使得资源的配置更为恶化。下面，本文将通过对利率管制、信贷配给及人口结构变迁之间关系的简单分析，得出“房地产行业的发展在将来有可能成为以房养老保险模式的障碍”这一结论。
为分析方便，我们将经济简化为两种产品，一类是住宅产品;另一类是老龄化产业。当没有利率管制时，经济达到一般均衡状态，如图1所示。
这是一幅典型的一般均衡图形，横轴和纵轴商品分别是住宅和老龄化产品。当利率由市场决定时，市场均衡由无差异曲线U1与生产可能性边界的切点描述，两者的公切线是“非管制价格”线，其斜率代表了住宅和老龄化产业之间回报率的对比。
如果利率受到管制，较低的利率减少了消费者通过资金要素获得的收入，从而减少了产品需求;此外，利率管制产生的资金供需缺口实际上提高了资本的影子价格。需求减少，供给成本提高，老龄化产业回报率必然下降。
在中国，由于住宅被当成资产，其回报会提高。当存款利率被人为压低时，人们会将房产作为存款的替代选择，房产的需求因利率管制而增加。在利率管制下，信贷配给出现，资金更偏好违约风险小的行业。在中国，房地产行业由于有隐性的地方土地财政担保，市场认为它的风险较小，资金的配给更多地流向住宅市场。需求增加，供给成本减少，行业回报率必然上升。
根据以上分析，利率管制最终降低了老龄化产业的投资回报率，提升了住宅产业的投资回报率。由于产品价格实际上是回报率的折现值，因此这两个产业产品的相对价格也会发生变动：住宅的相对价格提高，如D中的“管制价格”线。市场的扭曲从图中可以很直观地看出，由于住宅相对价格提高，资源更多地流向住宅市场，而留在老龄化产业的资源过少。图中“管制价格”线与生产可能性曲线的切点是利率管制后的均衡，它和利率市场化均衡之间的差异反映了资源扭曲的程度。
人口结构的变迁，将加重两个行业资源配置的扭曲程度。老龄化导致对老龄化产业的需求增加，回报率提高，市场化的利率会将一些不能产生相同回报的投资挤出市场。利率如果受到管制，未来社会老龄化的高额回报将不能通过利率价格正确引导，本该流入老龄化产业的资源分流到了其它行业。本文认为，房地产行业就是其中重要的代表性行业之一。
综上，中国的利率管制扭曲了资源在不同行业之间的配置，使房地产业的供给偏高，老龄化产业供给偏低。考虑到中国人口结构趋于老龄化的事实，这种行业间的扭曲更加严重，造成未来房产供给过多，老龄化产业供给过少。一旦这成为事实，则房产价格将下行，而老龄化产业的价格将上升，届时，以房养老模式将经受严峻考验。
四、 结语
在人口老龄化趋势不断加深的今天，以房养老项目能否成为社会养老保险的一个重要补充仍旧存在争议。以房养老项目持续时间较长使得其更多地面临各种风险，老龄化社会的到来使其雪上加霜，以房养老的发展前景更加扑朔迷离。本文从人口结构变迁的角度，分析了人口老龄化通过各种途径对房产价格产生的不利影响及其对以房养老业务造成的风险，以期为决策者提供有益的参考。
当然，现实永远比理论复杂得多。以房养老项目在现实操作中也一定会遇到各种新的问题和困难，本文只是分析了人口老龄化对房产价格波动的影响，所提到的只是纷杂矛盾中的部分可能。但我们相信，随着中国经济和社会的不断发展、市场制度的不断完善、法律法规和监督机制作用的持续发挥以及人们思想观念的更新和进步，以房养老在中国社会将逐渐为人们所接受，市场机制将引导人们不断探索规避风险、创造条件。
⒖嘉南祝
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一、按揭
（一）按揭的起源及定义
所谓"按揭"，译为英文即mortgage.在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage.亦有学者认为，"按揭 "一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音。笔者较倾向于第二种观点。
对按揭的定义，多见学理解释。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。美国传统词典解释为“抵押给予债权人临时的、有条件的财产抵押，以此作为履行责任或偿还债务的保证”。
香港李宗锷法官在《香港房地产法》（注一）中指出，"按揭（mortgage）是属主、业主或归属主将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为效果，经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属、业或归属转让予原按揭人".李曙峰亦在《抵押与担保》（三联书店（香港）有限公司出版）一书中指出，"根据1899年Santley. V. Wilde一案，简单说，按揭 （mortgage） 就是转让物业权益保证偿还债务。房地产按揭就是房地产按揭人把其对房地产的业权转让（convey）给债权人，以作为偿还债务或履行责任的保证，一旦所保证的债务或责任得到偿还或解除后，债权人应把房地产的一切权益再转让给按揭人。"
中国大陆的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。中国大陆的按揭，必须有银行介入，并且按揭银行介入的目的是为了促进房地产交易的完成。（注二）
（二）中国大陆按揭的法律特征及涉及法律关系
现阶段，中国大陆的按揭所涉及的法律关系一般有四个，即：
1、按揭人（购房人）因购房和房产商产生的房屋买卖关系；
2、按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系；
3、按揭人（抵押人）将所购房屋作为按约向银行（抵押权人）偿还贷款本息的担保所产生的抵押关系；
4、房产商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系。
在一些做法中，按揭法律关系并包括按揭人按银行指定的险种向保险公司办理保险而产生的保险关系，及当按揭人不能按约定向银行偿付本息，则由房产商按原房价的一定比例回购按揭房屋所产生的房屋回购关系。
可以看出，按揭包括购房人、房产商及按揭银行三方主体。按揭银行既是借贷关系中的贷款人，又是保证关系中的被保证人。房产商既是按揭人的保证人，又是房屋回购关系中的回购人。
二、住房按揭与保险
（一）住房按揭风险分析
按揭风险可能源于房产商的欺诈行为，或房产商经营不善，无法按期交楼，及交楼质量不符合《商品房买卖合同约定》导致的购买人要求解除合同，甚至购房人因失业、残疾或主观原因无法按期偿还借款等因素。且贷款银行多为专业银行的房地产信贷部门，其资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源，而住房按揭贷款期限一般较长，五至三十年不等，金融机构因此存在着银行以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。由于我国房地产按揭起步较晚，楼市缺乏稳定性且抵押物评估及楼宇拍卖等方面存在不足。
以上原因致使银行在减少付款首期和延长贷款期限方面裹足不前，严重影响了购房人的积极性，不利于推动房地产业甚至整个国民经济的发展。
（二）西方保险业介入住房按揭的经验
在西方发达国家，保险公司（机构）是房地产金融市场的一个重要主体，它包括官方的保险机构和私人的保险公司，前者实际上经营政策性保险业务，后者则经营商业性保险业务，它们在房地产保险市场上，主要开展三个方面的业务：一是为房地产业办理财产保险；二是为抵押的房地产办理抵押保险；三是为房地产金融机构发放抵押贷款办理贷款保险。
美国既有官方的保险机构，也有私人保险公司，共同构成按揭保险，房地产保险业高度发达。作为官方的保险机构有联邦住宅管理局和退伍军人管理局，前者承包经其认可的任何私人金融机构向居民发放的住宅抵押贷款，借款人出现违约时，由联邦住宅管理局承担保险责任；后者专门为退伍军人从金融机构获得住宅抵押贷款提供保证或保险。除此以外的其他抵押贷款，一般由私人保险公司（如美国抵押贷款公司）提供保险。
加拿大1945年颁布了《国家住宅法案》，据此成立了加拿大抵押贷款和建房公司。该公司为官方保险机构，制定了金融机构发放住宅抵押贷款的一些具体规定，并对符合规定的住宅抵押贷款提供保险。在借款人最终无力偿还的情况下，该公司负责赔偿损失。
澳大利亚根据国会通过的《住房贷款保险法》，1965年成立了住房贷款保险公司，作为购房居民在存款不足的情况下引导放款商发放住宅贷款的手段。由于有了贷款保险公司的保险，放款商就可以在没有任何风险的情况下按照惯例的借款价值比率发放贷款。日本"人寿保险金融系统"作为住宅贷款担保系统为住宅抵押贷款提供担保。英国住宅抵押贷款主要由保险公司作保，通过保险公司保险的住宅抵押贷款要占所有住宅抵押贷款的80%以上。（注三） 由于保险公司的参与介入，推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。
（三）我国房地产保险现状及解决方案
目前，我国房地产保险品种几乎仅限于抵押住房保险，这是购房者按照贷款银行的要求向保险公司投保的一种保险，抵押的住房在火灾等自然灾害或意外事故中所遭受的保险责任内的损失由保险公司赔付，这实际是购房者花钱保障银行的利益，公众对这种单一品种的房地产保险反映冷淡，不少消费者认为住房作为一种不动产不可能丢失，所以，其风险很小，且银行是受益者，要投保也该由银行来支付保费，个人没有投保的必要。这种由险种单一而引致对房地产保险的片面认识严重地制约了对房地产保险的需求。（注五）
近期商品房按揭保证保险已逐步替代抵押住房保险，并为越来越多的银行所接受。商品房按揭保证保险是指由保险人承担商业信用中的信用风险的一类新型财产保险业务。权利人要求保险人担保债务人或买方信用的保险属于信用保险；被保证人根据权利人的要求，由保险人担保被保证人信用的保险属于保证保险。日常通称信用保证保险。购房者只需交纳少量的保费购买商品房按揭保证保险，在购房者由于自然灾害、意外事故或市场风险等原因造成伤残、疾病、失业等后果，收入流中断不再具有偿还贷款能力期间，保险公司便可代替购房者向银行归还这段时期的贷款本息，化解了购房者的房屋被低价拍卖的风险。一些论著因保险合同出现“第一受益人”字眼，将该保险归为财产保险，引入《保险法》有关受益人仅限于人身保险的规定，得出《抵押住房保险合同》不符合《保险法》规定、保险公司越俎代庖的结论，此观点有待商榷（注六）。实际上，银行因为有了保险公司的还款保证而较大幅度地提高贷款与房价的比率，例如在美国、日本，得益于房地产信用保证保险，贷款与房价比率可以高达95%，这使首期付款额下降到普通居民的承受能力之内。
笔者认为，需要运用商业银行法律规避型创新的相关理论，开发新的险种以降低银行贷款风险，进而减少购房人首期付款及供款负担，促进房地产业发展。借鉴国外经验，可以考虑以下险种：
1、住房抵押贷款寿险
住房抵押贷款寿险是购房抵押贷款与人寿保险相结合的一个险种，其与住房信用保证保险密不可分、彼此互补，是ING（荷兰国际集团）模式（个人住房融资与寿险联合运营机制）的核心。ING模式要求购房者购买相应年期和金额的人寿保险作为贷款的抵押，在这种机制下，一方面购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面，又保障购房者因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续按期归还贷款，直至本息归还完毕，确保贷款提供者的债权，不会因借款人中途遭遇不幸以至丧失还款能力而出现贷款无法收回构成风险。且由于保险公司介入，ING模式不要求第三方（即房地产开发商）作为保证人，购房者在购买失业保险及房屋损失险、医疗保险后，寿险公司的风险亦大为降低，可以看出， ING模式对于购房者、保险公司、商业银行和房产商均有重要意义。
2、房地产产权保险
产权保险的标的是房地产产权，产权保险的保证人向购房者保证其所购房屋是完全合法的，保证其房屋无其他债务的牵连，即没有任何别人再拥有此房屋的任何部分，对此房屋的任何部分有任何诉讼或纠纷时，房地产保险公司承担一切风险。
产权保险增加了房地产交易的可信度，具有广阔的市场前景，在目前我国房地产市场发育初期，产权保险弥补了管理、信息与法律上的不足，可起到激浊扬清、规范市场的作用。
3、房地产质量保险
由房地产开发商向保险公司投保质量险，当商品房发生承包责任内的质量问题，可直接由保险公司向购房者承担赔偿责任，这样既确保了购房者的利益又可提高房产商的信誉，保险公司对建筑工程质量的有力监督也可促进住宅工程质量的改进，保险公司本身也可借此开拓一揽子保险业务。
4、建筑工程险
对于楼花按揭贷款，为防止来源于房屋质量严重不合格等风险，银行可要求房产商投保建筑工程险。
三、住房按揭证券化
（一）证券及住房按揭证券化的可行性
所谓证券，是一种记载财产所有权的有价的书面凭证，故而又称为有价证券。证券发行人是债务人，在依法发行证券后必须履行其一定的义务，如定期发放股息及红利、定期支付利息和到期偿还本金等。证券持有人是债权人，持有证券这种有价的书面凭证就意味着享有处理财产的权利。综合来看，证券可以看作是经济学意义上既具有法律属性，又具有在市场上进行转让并要求获得相关的权益回报等特性，它反映了一定的经济关系中人们对债务和财产的权属关系。（注四）
一种资产是否能够证券化，主要取决于证券化的成本与收益之间的关系，只有收益大于成本，才适宜证券化。而决定这种资产证券化成本高低的关键因素在于资产的信用、还款条件和期限的长短。住房按揭贷款以住房为抵押品，配合保险公司相应保险，其安全性较强，符合证券化资产必须是优质资产的内在要求。在美国，住房借贷抵押公司证券享有"美国政府赞助机构"所发行证券的待遇，被人们视为"美国政府机构证券"而走势坚挺，被评为AAA级证券。兼之住房按揭贷款债权这种资产具备了信用特征简单、还款条件明确、期限长、评估费用低等特点，因而其易于证券化。
我国证券市场经过近几年的迅速发展，市场规模日益扩大，现已形成了以深圳交易所、上海交易所为核心，A股、B股、债券等的交易体系，并且培育了一批具备从事证券承销、发行的大型证券公司和信托投资公司，这也为住房按揭贷款证券化创造了良好的主体条件。
随着市场经济改革的深化，我国有关证券法律体系日趋完善，《中华人民共和国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《公司法》、《证券法》、《企业债券管理条例》等法规为按揭证券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本国际协力事业团（网址： .cn ）就住宅金融改革支援调查向我国提供技术援助，由人行及建设部协办，该调查历时两年，日前的《中国住宅金融制度改革支援调查》终期报告认为，我国住宅金融制度改革应从建立住房市场阶段开始，逐步进入引导住房市场阶段。它建议：通过对住房公积金阶段性的根本改革，
形成政策性住房金融，同时，扩大商业性住宅金融与确立风险管理体制，并建立抵押与担保制度。据此，在第六次中国住宅金融制度改革课题研讨会上，中国人民银行研究局局长谢平透露，我国住房贷款证券化的有关政策将于今年出台，商业银行有望在年内发行第一批住房金融债券。（注七） （二）日本信托型房地产抵押债券证券化的操作程序
1、 银行和其他金融机构以及住宅贷款专业公司（以下二者统称"住宅贷款债权人"）将其持有的适合于信托的住宅贷款债权汇集成一定数额后，信托给信托银行，并同时缔结信托契约。在积累债权时，对贷出时间、利率和担保等条件类似的住宅贷款债权进行分类选择。
2、信托银行根据住宅贷款债权信托契约，从住宅贷款债权人手中取得债权证书及其他有关文件，同时发给住宅贷款债权人受益权证书，以证明其拥有信托契约上的受益权。从这时起，受益权就为住宅贷款债权人所有。
3、住宅贷款的债权人将受益权分为两类，在信托期内归还本息的受益权（第一受益权），由本人作为受益人保存受益权证书；在过了信托期以后归还本金的受益权（第二受益权），则通过将受益权证书卖给第三人的办法流通债权以便于受益人筹措资金。把受益权一分为二是为了防止第二受益权受让人的资金运用效率下降，避免业务复杂化，并以此提高住宅贷款债权信托的商品性。
4、根据前述委托事项，住宅贷款债权人把债务人按约定日期支付的本息，寄给信托银行。在一般情况下，债务人每个月都支付同等金额的利息，并偿还少量本金（特别在贷款初期，在应偿还的本息中利息比重较大）。受益人如通过他人接受偿还的信托债权本金，则不利于资金的运用和简化业务手续。
5、信托银行在托收贷款中扣除手续费、信托报酬之后，对第一受益人（住房贷款债权人）支付债务人所偿还的本金和红利后，再对第二受益人支付红利。
6、信托期结束后，信托银行对第一受益人交付信托所剩的本金，并以此换取收益权证书，对第二受益人交付按时价变现的本金，并以此换取收益权证书。以上两种类型的房地产抵押债权证券化过程，从设计发行的方式看基本上是一致的，只是信用加强的方式和交易方式有所不同，但其实质都在使房地产抵押债权经证券化后能够流动起来，从而有力地推动了房地产金融市场的发展。
结束语
相信保险业介入住房按揭及按揭证券化的实现对于缓解我国目前住房供求矛盾、解决开发商业住宅销售、促进房地产及金融（包括银行、保险）的繁荣将起到积极的推动作用。由于保险业介入住房按揭及按揭证券化要求银行、保险及证券行业的密切合作，可以预期，不久的将来，综合经营信贷、保险、证券等金融业务的金融集团亦可能应运而生，金融行业将面临新的挑战和机遇（注八）。
注释：
一、《香港房地产法》商务印书馆香港分馆，1997年5月第7版
二、《住房按揭法律问题研究》第三章第一节《中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系》
三、《银行法律实务》法律出版社1999年6月版第26-27页
四《住房按揭法律问题研究》第六章第一节《证券及证券化》
五、尹晨：“保险业能为启动房地产业做些什么？”载《住宅与房地产》，1999年第2期
六、贝政明《保险公司不能越俎代庖——再谈抵押住房贷款保险合同》
摘要：本文通过分析中国养老保障制度、产权制度和税收制度对以老年住房反向抵押养老保险为主的“以房养老”模式的影响，从制度经济学的角度，探究了该模式在中国是否具备了发展的现实条件。在结合中国的传统文化对于家庭和房产的内涵下，作者认为该模式在现有制度中能够起到的作用十分有限，同时国内的产权制度降低了投保人的预期收益，而且没有能阻断财产在代际的传递效应。因此，本文认为当前的制度条件还没有达到开展老年住房反向抵押养老保险的要求。建议暂缓住房反向抵押养老保险的相关业务。待日后各方面时机成熟时再做考虑。
关键词 ：以房养老；制度经济学；养老保险
中图分类号：F840.67 文献标志码：A 文章编号：1000-8775（2015）04-0227-02
收稿日期：2015-01-20
作者简介：王佳林（1985-），男，蒙古族，内蒙古自治区通辽市人，中央财经大学财政学院2012级博士。主要研究方向：公共财政改革，宏观经济研究，社会保障等。
引言
继2013年国务院在《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点之后，2014年中国保监会又出台了鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险的政策性文件，该项文件从可以参加该项养老保险的参保人的标准，到可以开展此类业务的保险公司资质的标准，以及信息披露、财务管理、投诉等多个方面都做了详细、清晰、明确的规定。保监会这份政策文件的出台被视为支持保险公司开展该项养老保险业务的又一利好消息，由此来自市场对此项业务的发展前景都给予了很高的期盼，但是，保险公司的回应却相对冷淡的多，只有幸福人寿向保监会提供了试点材料，而多数保险公司却仍旧持观望态度。不由得让人推测保险公司的观望态度并非仅仅是对新兴市场的谨慎，而是处于对“以房养老”前景的一种理性判断。事实上，在明确提出对老年人住房反向抵押养老保险试点之前，国内的养老保险机构已经进行过了类似的摸索和实践。但是市场反应极为冷淡，
虽然，这种通过使用房产反向抵押模式构建的老年人养老保险产品在国外已经发展的相当的成熟，市场受欢迎度也较高。不仅在美国、加拿大、英国、法国这些欧美国家有着不俗的口碑，在文化及习俗上和我们更相近的国家，如日本和新加坡也开展的非常的好。但是，为什么同样类型的产品进入中国之后，就屡次折戟，甚至难解破冰之旅呢？本文将从制度经济学的角度，在国内外相关制度比较的基础上，讨论“以房养老”在中国的发展可能性。
一、文献综述
（张仁枫，2012）1、（徐婧、李跃，2011）2、（李昕蔚，2011）3从房价、房产在居民财富中的比重、房屋产权等角度入手，分析了“以房养老”可以在居民养老保障中可能起到的作用，以及在我国开展“以房养老”在可行性。（王新，2014）7、（郑萍，2012）8、（刘楠楠，2013）9从“以房养老”在养老保障体系中的地位和作用进行了讨论。部分学者如（罗雨菱、宋吉河，2011）15、（吴伟彬，2014）16认为当前“以房养老”发展受限的主要影响因素可以归结为传统观念的根深蒂固，以及相关的法律法规制度的不健全。上述学者对以老年住房反向抵押养老保险为代表的“以房养老”在中国开展的可能性、开展过程中存在的障碍和限制因素、在养老保障体系中作用和位置、以及如何有效的开展这项业务进行了较为全面的研究和分析。不过，已有的研究对于影响其发展障碍的分析更多的是止步基于问题的表面，只分析了存在障碍的现象及影响，并没有深入到产生这些障碍的根源。本文将从讨论这些障碍背后的制度因素入手，考察造成中国“以房养老”困局的内在原因。
二、养老保障制度结构及"以房养老"相关制度影响的分析
首先，从养老保障制度的结构分析。当前中国的养老保障体系主要分为三个大的支柱，即国家提供的基础养老保险、企业年金和个人储蓄性的养老保险。而购买房产既不具有国家强制性，也不属于集体行为，更多的是自主决定。因此“以房养老”就应该被归到第三个支柱体系内，属于个人储蓄性养老保险的一个类型。也就说“以房养老”和基础养老保险，两者之间的各自承担的责任彼此是不能替代的。基础养老保险的目地是为本国公民在老年时期提供一份能够维持基本生活的养老金。而通过“以房养老”获得的资金对于公民来说，则是一种自主选择的养老金补充，它的目地是为了在已有基础养老保险的基础上改善老年人的生活。这种目地的不同将对“以房养老”的需求产生重要的影响。因为是起到改善性的作用，所以“以房养老”的受众人群的范围就会十分有限。能够通过“以房养老”来改善生活的人群就需要具备这样或者类似这样的条件，要拥有至少一套符合“以房养老”标准的房子，以及有更高生活标准需求。至少在这样的条件下，老年人才会有可能选择“以房养老”的形式来改善自己的生活。从一个理性人的角度，居民通常会把收入在生命的不同时期进行统筹规划。因此，能够购买房产的居民通常会保有足够的资金储备使自己老年时期住在自己购买的房产里的同时依然可以保持一个相对良好的生活标准。
其次，产权制度对“以房养老”带来的收益的影响。在欧美国家采用的是土地私有制，房产是归购房者所有的。而在中国，宪法明确规定城市土地归国家所有。也就是说，在中国购买的房产并不完全属于个人，而仅是租用了使用权。并且购房者租用的上限是70年，这其中还要包括开发商开发楼盘的时间。另外老年住房反向抵押养老保险的业务，在国外抵押的是这项房产的财产权，包括收益权、质权、抵押权等。但是在中国该项业务抵押的只是房产的使用权。而且，这项保险业务只能抵押的是房产使用权的剩余期限。虽然在2007年1实行的《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是并没有明确说明续期的期限、是否缴纳金额等。那么金融机构一旦在合约期满后回收房产时，就面临房屋产权续期的不确定性政策风险。一旦政策出现变化，那么这个风险将全部转移到金融机构。也正因为这个原因，在国外这项业务因为房屋产权的完整性，所以可以给投保人带来较高的收益；而在中国，投保人用以抵押的只能是有年限的土地的使用权，所以可以获得收益将会相对会较低。一旦考虑到，如果未来保持这种免费或者较低续费的自动续期政策，投保人的损失会显著上升，而收益全部被金融机构获得；但如果政策发生改变，续期成本较高或者房产使用权不能续期，那么金融机构就要承担这些损失。因此，对于保险机构和居民个人，这项业务的风险和不确定都远大于其收益。
第三，税收制度对房产持有人在财产规划上的影响。对于房产有影响的税收国际上主要有两种，一个是房产税，另外一个是遗产税。但是，从税制改革的趋势看，开征房产税和遗产税已经被政府提上了日程。在十八大三中全会的《决议》全文中，就明确提出：加快房地产税立法并适时推进改革。其实对于房产税的试点工作最早在2011年就分别在上海和重庆开展了，并且采用了不同的改革方案。2013年，政府有对房产税的试点城市又进行了扩围。而遗产税在1950年通过的《全国税政实施要则》就被作为拟开征的税种之一，但限于当时的条件未予开征。1994年的税制改革又被列为国家可能开征的税种之一。1996年全国人大批准了《国民经济和社会发展“九五”（第9个五年计划）和2010年远景目标纲要》，纲要中提出“逐步开征遗产税和赠与税”。但时至今日，对这两种税的征收并没有还没有真正开始。由于个人财产的规划并没有受到这两种税收的实际影响，遗产的继承无需承担较高的税负所以家庭在房产的规划上更倾向于由子女继承房产，同时家庭持有房产的数量受到影响也不大。而对于开展老年住房反向抵押养老保险的金融机构来说，在签订了养老保险合同后，由于可能存在产权的转移问题，未来开征房产税则有可能加大金融机构的成本、降低收益，并且在无形中增添了较多的风险。
三、结论
通过从国内运行的养老保障制度、产权制度和税收制度对“以房养老”中老年住房反向抵押养老保险的影响的分析，可以得出这样的结论。以老年住房反向抵押养老保险为代表的“以房养老”在养老保障制度所能起到的作用有可能被政府预估过高，而有可能在未来存在政策风险；同时该项业务又深陷产权制度的困局，能够发挥的财富效应较低，并且还存在较多的金融风险和产权风险；在税收制度中，由于对其有利的遗产税和房产税在我国还不具备征收的现实条件，家庭在进行代价间财富转移的过程中受限较低，倾向于按照传统文化，将房产交由子女继承。因此，本文认为，就如同中国的经济发展由粗放式增长向集约式增长逐步转变一样，中国的改革也需要逐步进入精细化改革的轨道。而以老年住房反向抵押养老保险为代表的“以房养老”与房产税和遗产税在国内当前的处境类似，还不具备开展的现实条件。目前，还需要做的是增加多样化的试点和有针对性的调研，作为下一步的制度创新提供有利的经验，等到日后诸多条件成熟，再逐步的开展，而不是急于创新求成。毕竟房产在中华文化里具有不同于其他财产的特质。它具有深刻的内涵，与中国传统文化中家的概念相互交融。在传统意义里，家和房子呈现出一种等价的关系。虽然，现代社会的文明对这一传统文化造成了很大冲击，但是买一个自己的房子仍然根深蒂固的扎植在中国人的脑海里。这也是中国住房市场面对不合理高房价，仍然存在大量的刚性购买的原因。中国人在房产市场的行为某些时候已经不能用理性人的假设来思考，因为中国人对房产的判断和定位，超越了房产经济价值本身，而是给以赋予了一种厚重的文化价值。
参考文献：
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[2]徐婧，李跃.浅谈以房养老模式在我国“遇冷”的现状——从现行房价的视角[J].知识经济，2011，07：68.
[3]李昕蔚.我国城市居民“以房养老”方式的研究[D].四川省社会科学院研究生学院，2011.
[7]王新.走出“以房养老”困局之对策[J].现代经济探讨，2014，02：20-22.
[8]郑萍.美国养老模及其对我国的启示[D].湘潭大学，2012.
[9]刘楠楠.“以房养老”模式在中国受挫的原因及其政策建议研究[J].劳动保障世界（理论版），2013，06：185-186.
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2014年7月10日
近年来，保障性住房建设规模不断扩大，融资问题成为保障性住房建设能否顺利完成的关键环节。越来越多的学者和机构开始关注保障房的融资问题，研究者从不同角度对其展开研究，本文对国内保障性住房融资问题的研究文献进行综述，梳理思想脉络，展现研究成果。
一、保障性住房融资制度的缺陷及对策研究
杨绍萍（2012）分析了我国保障房建设的金融支持存在的问题，主要表现在：融资渠道狭窄，以银行信贷为主；金融工具和金融品种单一，住房信贷风险分担和转移机制不健全；公租房融资存在困难；政策性住房金融体系尚未建立；住房金融市场发育程度较低，抵押、评估、担保、保险、中介等发展滞后。陈怡（2011）分析指出当前住房保障金融支持中存在的问题主要是：保障性住房市场融资体制不完善，风险分担体系尚未形成，融资渠道少，住房抵押贷款证券化刚刚起步，多元化的融资格局远未形成，专业化的住房抵押贷款机构、投资机构、担保机构发展缓慢。而解决问题的建议是：明确保障性住房金融支持政策；建立政策性住房金融机构；拓宽保障性住房资金来源；优化住房公积金制度；开拓多元化融资渠道；开发适合中低收入阶层的贷款工具；丰富保障性住房承贷主体，积极探索多种融资模式。人民银行岳阳支行课题组（2009）总结了境外金融支持保障性住房建设经验的基础上，提出应该：制定战略规划和完善法律法规、设立专门的保障性住房金融机构、扶持和引导银行支持保障性住房项目、尝试对保障性住房项目证券化融资、允许地方发行保障性住房信托基金、发展流通市场增强住房抵押贷款流动性。
二、保障性住房传统融资方式的研究
除了政府财政资金，国内保障性住房利用传统融资方式主要有：利用住房公积金支持保障性住房贷款、利用地方政府融资平台发行债券。彭瑞雪（2011）对住房公积金支持保障性住房建设项目贷款的必要性和可行性进行分析，并分析存在的问题：缺乏法律依据、管理主体性质不当、风险控制薄弱，提出改善建议。然而，利用闲置住房公积金贷款支持保障住房建设是受到质疑的，张世涵（2009）从法律、所有权关系和风险角度对质疑的观点进行了总结，认为应该完善住房公积金的管理体制、运行机制、在实施过程中注意资金和项目贷款风险的防范。
保障性住房利用债券融资方面，2011年6月，国家发改委发文允许符合条件的地方政府投融资平台公司和从事保障性住房建设项目的其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。路君平（2011）提出要充分发挥债券市场的功能，筹集保障房建设资金，同时也要加强对用于保障房建设债务的监管，采取措施有效防范与化解风险。
保障性住房利用保险资金融资方面，路君平（2011）提出可以吸引保险资金参与支持保障房建设，可以实现保险业在有效防范风险的基础上获得稳定的投资收益与保证保障房建设有可持续性的资金来源的双赢。保险资金投资保障性住房还面临一些挑战，张艳、刘丽华（2011）认为保障性住房的收益率较低、缺乏必要的具体实施规定指导保险资金合理运用于保障房建设、缺乏必要的投资路径和模式，要构建保险资金参与保障性住房建设的长效机制，应该制定优惠政策、建立起良好的制度环境、建立保险资金投资保障性住房的BOT模式。
三、保障性住房创新性融资方式的研究
目前，创新性融资方式研究和实践主要有：抵押贷款证券化、房地产投资信托基金（REITs）、BOT、公私合营模式（PPP）等项目融资方式。巴曙松（2010）提出四种融资创新方式，包括房地产信托投资基金、房地产证券化、创新房地产租赁方式和发行住房建设公债。
在REITs领域，雷蕙、宇罗华（2008）通过借鉴美国廉租房REITS成功经验，提出了未来我国发展廉租房REITs运作模式框架的构想设计；李静静（2011）分析了保障性住房REITs在我国运用的可能性及条件，总结了保障性住房REITs的运作模式，分析了我国发展保障性住房REITs存在的问题并提出解决对策；张巍、杨莹（2010）总结了廉租房REITs模式得以顺利运行所应必备条件。
在BOT等项目融资方面，李德正（2010）探索引进BOT等融资模式以此吸引社会资本进入公共租赁房的建设，在国家法律政策、市场经济的需要及可提供的金融环境等方面对其进行了可行性分析，提出了公共租赁住房的BOT运作方式和实施构架图。
在PPP融资模式方面，盖国凤（2013）首先分析了保障房融资和建设过程中的利益相关者关系，设计了基于PPP模式的保障性住房融资建设体系，对利益相关者的利益取向和实现过程进行分析。方周妮、王静（2009）对中国保障性住房项目采用PPP模式进行内部、外部条件分析，分析其采用PPP模式开发的可行性。在此基础上根据经济适用房与廉租房的不同特点探索具体操作形式。为了达到合作双赢的初衷，还应具备清晰的市场准入机制、合理的激励约束机制、公平的风险分担机制、有效的政府监管机制。
四、保障性住房融资模式研究
在一些研究中，有的把某一种具体的融资方式作为融资模式，实际上融资模式是指各种不同融资方式的组合，一种融资模式通常以某种或几种融资方式为主，其余方式为辅，使各种融资方式在组合方式中能够共同发挥作用。融资模式选用是否得当，直接关系到保障性住房建设能否顺利实施。唐丽丽（2013）认为经济因素、保障性住房项目因素、融资成本及融资效率和技术因素，是保障性住房融资模式构建的主要影响因素。
赵鹏（2010）、孙文娟（2011）、谢恒、周雯（2012）总结了国外保障性住房的融资模式，美国保障性住房从70年代以后逐渐倾向于通过提供贷款补贴鼓励和引导私人机构参与公共住房开发与建设。英国保障性住房的融资模式也由原来的完全政府财政支持转变为政府主导、多元化融资和多方参与的融资模式，住房协会作为保障性住房的主要提供者，它的资金来源包括政府部门的公共资金资助、地方政府补贴、运营存量公共住房的收入以及金融机构、私人投资部门提供贷款以及其他融资方式等。新加坡建屋发展局负责公共组屋的规划设计、建造运营，主要的资金来源是政府的建屋发展贷款以及各项运营补贴，中央公积金贷款，租金和出售组屋取得的收入。
杨大楷、张烁（2011）总结了重庆保障性住房“1+3”的融资模式，“1”即财政投入，“3”即银行贷款、保险公司、社保基金等渠道筹集。唐丽丽（2013）归纳了我国保障性住房3种融资模式：财政拨款为主的融资模式、政府专门机构融资模式和投融资平台融资模式。其中，投融资平台融资模式以政府组建的国有投融资平台如城市建设投资公司等为核心，采取多种融资方式，负责保障性住房的开发建设等管理工作。
五、保障性住房融资风险的研究
保障性住房融资风险也是融资过程中重要的问题，林铁钢（2012）分析了目前的保障房建设融资渠道面临着各种可能的风险，财政资金渠道面临稳定性风险，债务类融资渠道面临信用风险，社会资金渠道面临法律风险，金融渠道面临信用风险和市场风险，并提出防范保障性住房融资风险的思路。陈杰（2010）认为盈利性差、风险性高的保障性住房建设融资需要有专门的独立的担保机制给予配合和支持，以控制风险和转移风险，否则将很难可持续发展，应设立覆盖各类保障性住房的担保基金或担保体系，从而促进保障性住房建设融资的多元化渠道和良性发展。
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