中图分类号：F293.33 文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2011)09-099-02
高校自1998年开始逐步在校内推行住房改革，将“公有住房”按房改政策出售给教职工，变公有产权为私有产权；多渠道开展集资建房、定向开发合作建房、团购商品房等工作，形成了公房私有化、产权多元化的格局。产权私有化、多元化的住宅小区要求社会化、专业化、企业化的物业管理模式与之相适应。但高校住宅小区的物业管理改革比较滞后，大部分仍然是行政性、福利性的物业管理模式。如何改革高校住宅小区管理模式，推行真正的社会化、专业化的物业管理已成为高校房产管理部门急需解决的重要课题。
一、物业管理的内涵与特征
1.物业管理的内涵。物业管理是指专门机构受物业所有人的委托，依照国家有关法规和合同，行使管理权，运用现代管理科学和先进的雏修养护技术，通过经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，同时对物业周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。在《物业管理条例》中，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业管理的特征。(1)物业管理的社会化。具体指物业管理将分散的社会工作集中起来，统一承担。除了房屋及机电设备的维修养护外，诸如水电管理、清洁、保安、绿化、消防、传呼电话等直接关系到居民正常生活的工作，都可以由物业公司承担。(2)物业管理的企业化。物业公司是企业，作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》和其他相关的法律规定运行，不受任何非法行政干扰。依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠经营能力和优质服务发展自我。(3)物业管理的专业化。专业化有三层含义：一是有专门的组织机构；二是有专业人才，如机电设备、空调、管道、消防、电梯、房屋等的维修专门技术人才；三是有专门的管理工具和设备。物业管理将有关物业的各项专业管理都纳入了物业管理公司的业务范围之内，物业管理公司通过设置专门的职能部门来从事相应的管理业务。(4)物业管理的经营化。物业管理的每项业务管理、每个进程都是有偿的，物业管理公司所提供的服务是以盈利为目的的，它通过收取服务费来实现自身的维持和发展，并通过多种经营，走上“以业养业、自我发展”的轨道。(5)物业管理形式的规范化。物业管理公司的规范化不位指公司的设立必须按照国家公布的有关法规和程序进行，还指公司的管理运行制度必须规范。
二、高校住宅小区的现状
1.高校住宅小区的建设布局。各高校经过院校专业调整的分校与撒并及高校扩招后的扩建与新建过程，大都形成了多校区、多功能和产权多元化的格局。住宅小区建设布局具有多样性特点。主要类型有：按功能分区的教学、生活区(住宅)，教学、生活区融入一体，教学、生活区相对独立但互相穿插，教学、生活区相对独立，设施配套齐全。如河南理工大学老校区有37栋住宅楼分6个小区属于“教学、生活区相对独立，设施配套齐全”类型，新校区有41栋住宅楼属“教学、生活区相对独立但互相穿插”类型。
2.高校住宅小区的产权归属现状。高校住宅小区的住房大致分为四类：一是按国家房改政策规定已出售给职1个人的房改房，二是在校园内兴建的集资合作建房。三是与社会企业定向开发建房或团购的商品房，四是用来解决新进青年教师临时住房的周转用房。前三类住房的产权均归属职工个人，大部分高校根据国家有关政策结合本校实际情况均制定有相关制度对职工私有住房的出售有所限制。第四类住房的产权归属学校，是公有住房。高校住宅小区的地产、公共绿化、道路、车棚等公共设施归学校所有。
3.高校住宅小区住户成分现状。推行住房改革政策前，高校住宅小区的住房产权单一，都是公有住房，居住人员为学校在编职工。公有住房出售后产权发生了转移，职工拥有了住房所有权，购房职工因家庭、工作、收入等各种因素的变化，要求对自己的住房进行交换、出售和重新购房，而高校根据国家政策结合本校实际情况对已售公房再交易制定了特殊的限定政策。在这种情况下，购房教职I私自向外单位人员出租、转让住房现象十分严重，导致居住人员成分日趋复杂。
三、高校住宅小区物业管理存在的问题
1.住户物业管理思想观念滞后，对学校依赖性很强。(1)住户物业付费意识不强，思想观念仍停留在行政性、福利性物业管理阶段。长期以来，高校住宅小区的绿化、保洁、保安、配套设施添置与维修、社区管理等服务福利性极强，各项管理费用几乎全部由学校承担。有的高校仅象征性收取极低的费用。随着高校住房改革和后勤社会化改革的深入，住宅小区的各项福利逐步向住户有偿使用过渡。住户长期享受福利性物业管理难以接受“自己什费买服务”的物业管理观念，对有偿服务采取消极甚至抵制态度。(2)住户缺乏社群精神，缺乏自治原动力。高校住宅小区实施社会化物业管理后，将建立业主大会和业主委员会负责监督物业管理公司的各项服务并及时处理小区的各项矛盾，学校将不在业主委员会和物业管理公司之间担任任何角色。目前，高校住宅小区的住户缺乏社群精神，自主意识、参与意识和自律意识不强，仍然习惯于无论涉及公共利益的大事还是仅涉及个别住户利益的小事都去找学校，使学校时刻处于矛盾的峰口。
2.房屋维修经费紧缺。按国家有关规定，在公有住房出售时，住户所交纳的购房款有一定比例为房屋维修基金，用来支付房屋公共部位的维修费用。从实际情况来看，高枝住宅小区许多房屋结构老化，最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要，许多线路、管道已严重老化，各项配套设施不齐全。设备陈旧老化，急需维修，房屋维修基金远远不能满足老房的各项维修改造工程需要，维修经费缺口很大。高校为了解除教职工的后顾之忧，稳定师资队伍，都不同程度的拿出一定资金承担房屋维修工程。
3.物业管理经费入不敷出，严重短缺。因高校教师的工作特点，对住宅小区的环境、物业管理服务要求很高。小区不仅是教职工的居住场所，也是其思想文化交流、休闲娱乐，开展各种文体活动的重要场所。物业管理部门必须创建高品住的人文环境、提供全方位、高质量、综合性的优质服务，这都需要资金保障，但高
校住宅小区的福利性、行政性很强。物业管理收费标准极低，造成了物业管理经费缺口很大。影响了物业管理部门的正常运行。
4.物业管理人员素质低，缺乏专业的物业管理人员。目前高校住宅小区的物业管理一般由本校后勤实体自责，物业管理服务人员基本上是从原总务处分离出采的后勤人员和新招聘的临时工，文化水平不高且从事物业管理服务时间较短。物业管理部门由于机构、编制、经费等原因，不重视职工队伍的建设，造成物业服务人员素质低，服务意识淡薄，工作不规范，不能给住户提供优质的服务。
四、高校住宅小区改革物业管理的对策
1.加强“物业服务社会化”宣传，转变职工思想观念。改革物业管理模式涉及职工思想观念的转变、心理和经济承受能力的适应以及各方面利益的调整，鉴于职工对于物业管理的认识仍停留在行政性、福利性阶段，高校后勤管理部门要通过多种途径加强推行物业管理社会化、专业化改革的宣传工作，转变职工思想观念。首先，使职工认识到高校住房私有化后实施社会化物业管理模式势在必行，是深化住房制度改革和学校后勤社会化改革的必然产物。其次，使职工真正了解物业管理的宗旨，物业管理在现实生活中的作用，业主在物业管理中处于什么样的地位度拥有什么样的权利和义务。最后，使职工认识到改革物业管理模式有利于提高住宅小区居民的生活质量；有利于延长楼房和公共设施的使用寿命；有利于创建和谐的小区环境，住户可以更好地安居乐业。
（一）室内装修可燃物多
现代居民家庭中家庭装修越来越豪华，越来越美观。建筑装修材料在给人们视觉美感的同时也给家庭的安全增加了危机。现代建筑装修材料中采用了大量的可燃材料，这些可燃物大都属可燃有毒物质，盲目装修增加了家庭的火灾荷载，燃烧时易产生大量的浓烟和毒气，为火灾的扩大蔓延提供了便利条件，一旦火灾初期扑救不利，极易造成轰然，若人员疏散不及时，容易使人窒息中毒，尤其是老、弱、病、残、孕等弱势群体。
（二）家用电气设备多
现代家庭中电气设备的使用大大方便了人们的日常生活，从电视、冰箱、空调等一些基础的电器设备到豆浆机、电饭锅、电磁炉、电饼铛等各类厨房电用具， 再到各类灯饰的使用，家庭中用电设备智能化、人性化程度越来越高。家庭中这些电气设备都在使用电，一旦电线发生故障或者用电器具发生故障都可以引发火灾。
（三）室内的物品摆放及使用混乱
据统计消防队火场勘查人员在日常的火灾调查中发现，造成火灾蔓延扩大的另一个因素就是家中物品摆放凌乱，乱推乱放。经常是插座下就有可燃物品，有的插座上插着的充电器直接放置在可燃物上，有的家庭熨完衣服直接把电熨斗放在木质熨衣服板上就离开了现场，有的家庭做着饭就出门了，回来后发现家中厨房着火了。
（四）火灾蔓延迅速
居民住宅火灾往往一家失火，殃及四邻，形成大面积连片火灾。高层住宅更是如此，因建筑内部竖向的电梯井、楼梯间、管道井易形成“烟囱效应”，火灾易形成立体燃烧。另外，居民住宅室内的可燃装饰物、固定家居、陈设用品、家用电器增加了火灾荷载，加速火灾的进一步蔓延扩大。
（五）安全疏散困难
由于居民住宅的人员中有相当一部分是老年人和小孩，其中还有身体残疾、精神障碍者，发生火灾行动不便，疏散速度迟缓，如果没有别人帮助引导，很难在火灾中自行逃生。如火灾发生在晚间，造成人员伤亡的可能性大大增加，一旦火灾蔓延扩大给夜间疏散带来了更大的困难。还有居民在阳台、窗户上安装防护栏、防盗网，虽然在家庭防盗方面起到了一定的安全作用，但这些平时的安全“守护者”，在火灾中却给室内人员疏散逃生和消防人员扑救带来很大的困难。由于居民住宅中每个家庭是一个相当独立、封闭的小环境，他们集中参加防火灭火常识培训的机会少，特别对如何报警、如何扑救初起火灾、如何自救逃生等技能掌握甚少，加之发生火灾后浓烟与高温等容易导致惊慌失措，火灾发生后容易盲目选择逃生路线，加之住宅内疏散设施有限，楼梯是主要的疏散通道，一蹿入高温烟气，就会严重影响疏散，造成人员伤亡。
二、居民住宅火灾的防范措施
居民住宅的消防工作要坚持“统一来抓，共同来管，全部来学”的思路开展，有物业的小区要依托物业作为主体对小区的消防统一管理，没有物业的单位要依托业主委员会等群众性组织进行管理，消防工作必须做到深入人心，做到人人懂消防知识，人人会灭火逃生；还要依靠消防队、城市街道办事处、公安派出所等职能部门结合居民住宅区物业管理单位和住宅区居民形成“合力”，齐抓共管，群防群治，共同创造一个良好的消防安全环境。
（一）强化宣传教育
地方政府及各有关部门应该本着对国家和人民群众生命财产安全高度重视的态度，切实提高对居民住宅区防火工作重要性的认识，把居民住宅区防火工作列入议事日程，利用召开居民住宅区业主委员会、群众大会等形式，开展群众性的消防工作，制定切实可行的防火安全公约，切实将消防安全责任制落实到每一个家庭。同时，要依托消防宣传“五进”工作，加强对典型火灾案例及逃生自救方法的宣传，有效搞好住宅区消防宣传教育，增强群众的防火意识。
（二）发挥公安派出所消防管理工作职能
消防监督管理工作是公安派出所工作的一项重要内容，公安部第107号令《消防监督检查规定》明确了公安派出所的管理工作职能，公安派出所要充分认清消防监督工作职责，公安消防部门要积极依托派出所搞好住宅区的消防监督工作，要积极督促住宅区和物业管理企业明确双方消防安全职责，加强对居民住宅区的物业管理企业及居民消防监督管理，及时纠正消防违法行为，要采取有力措施加强对住宅区的消防安全管理，对发生房屋租借关系的，要逐户登记造册，还可通过设立举报电话等形式，鼓励群众积极举报消防违法行为，共同做好住宅区的消防安全工作。
（三）规范住宅室内装修
对居民住宅的室内装修首先要选择正规的家装公司并与公司签订合同，明确材料质量品牌、工艺要求、违约责任等内容，窗户、阳台上不要安装防护栏防盗网，确实需要时必须有在紧急情况下能开启的孔洞。要妥善处理装修效果与安全之间的矛盾，尽量使用不燃或难燃材料，避免使用燃烧后产生大量毒气的建材，做到安全适用、技术先进、经济合理。要保证电器线路质量，预防电器火灾及用电不慎引起火灾，线路敷设时应尽量走近路、直路，避免迂回曲折，减少交叉跨越，接头要牢，防止接触面松动氧化，线路穿墙的部分要设置导管，防止线路磨损而造成漏电、短路。
（四）规范室内电器用具的使用
对家中电器较多的，应请专业电工查看家中线路是否符合敷设标准，电线是否能够承受所有电器一起使用所担负的负荷；电器设备的选用要选正品，尽量选用大厂家、口碑好、有质保的电器设备，避免因电器本身故障导致火灾的发生；如果出差或家中长时间没有人尽量把电闸关掉，不要所有的电器都处于待机状态，以免机器长时间通电导致故障的发生。
为进行中央国家机关物业管理和供暖体制改革，协调中央国家机关住宅小区社区建设工作，围绕改善职工居住环境这一总目标。2003年中央国家机关物业管理主管部门成立了专门的指导机构，调整了工作思路，转变服务观念，采取得力措施，下大力气抓管理工作。致力于改革现行的物业服务体系，分类推动机关住宅小区规范化管理；促进住宅小区物业管理与社区建设协调发展；国管局物业主管部门为此作出了巨大的努力。
(二)完善制度，制度管人，提高效率
国管局物业主管部门认真贯彻《物权法》、《物业管理条例》，还根据《业主大会规程》和《国务院关于加强和改进社区服务工作的意见》的要求，积极指导住宅小区成立业主大会和业主委员会，将热心公益事业、有能力、有责任的业主推举到业主委员会的工作岗位上。在工作中充分发挥业主委员会的作用，规范业主委员会成员的行为和权限，有效推进业主大会制度健康有序发展。
根据物业管理的实际情况，国管局物业主管部门首先从规章制度入手。在调整专项资金交存标准、规范资金使用管理等方面，制订了《关于调整在京中央和国家机关公有住房出售收入使用方向的意见》、《关于旧住宅小区环境整治有关问题的通知》、《中央国家机关住宅专项维修资金管理办法》、《关于中央国家机关住宅专项维修资金交存标准问题的通知》、《关于加强中央国家机关售房款和住宅专项维修资金统一管理有关问题的通知》等相关文件。这些文件在原有规章制度的基础上，完善了物业管理的工作标准，规范了工作流程，提高了工作效率。
(三)精细管理，精心维护，细心防范
在规范制度建立流程的同时，国管局物业主管部门鉴于旧小区建造时间较久、房屋、道路和各种管线年久失修，居民生活服务设施不配套，居住环境脏乱差的实际情况，利用住宅专项维修资金、08环境整治专项资金、星光计划资金，物业和供暖试点经费等支持住宅小区进行环境整治维护。
对旧住宅小区房屋结构进行加固，老旧管网进行改造，清洁能源、供暖，公共部分进行修缮，多层房屋平改坡等。
加强环境综合治理力度，拆除违章建筑，清理楼道杂物，粉刷房屋楼道和立面，整修道路补种增劈绿地，清除垃圾治理环境卫生。
完善配套设施，增加补充旧小区的文化体育设施，安全防范、邮政通信设施。以及水、电、暖、气等市政公用设施的补建和改建工程。
国管局物业主管部门认真贯彻党中央、国务院领导对开展资源节约、建设节约型社会的工作部署，按照“节能、节地、节水、节材、环保”的原则和要求。强化节能管理，采取有力措施推行节约能源活动。改造既有住宅约30万平方米，加装户用热表和楼栋计量表，实施分户计量；进行燃气和室温控制管理；实施房屋外墙节能改造；杜绝跑冒滴漏现象的发生。
(四)加强队伍建设，构建新型团队
物业公司依据职工承受能力、消费需求和物业服务企业服务水平差别化物业管理、引导物业公司从“管家”式管理与服务做起，延伸管理范围，丰富管理内涵，逐步把物业管理培育成集“保姆、管家、参谋、顾问”为一体的服务模式，使物业管理逐步向管理、服务、经营三位一体的全方位、多功能的方向发展。
随着高校改革的深入，高校住宅区物业管理改革也进一步深化，并取得了一定的成绩，一些学校基本建立起安全、和谐、团结、友爱的居住区环境。但一部分高校由于各种历史因素与现实因素，改革步履维艰，进展不大，部分高校依然存在使用财政性资金支付应由个人负担的物业费、水电费等问题。推进高校住宅区物业管理的改革，建立健全高校住宅区物业管理制度，对创建安全、和谐的大学校园环境具有重要的意义。
一、广西高校住宅区物业管理的现状
当前，广西高校住宅区的物业服务和管理方面大体上可以分为以下四种模式:一是校方包揽管理，这类管理表现是校方大包大揽，对住宅区内的物业管理费和水电费都是由学校统一支付给物业公司和水务公司、电网公司，再从工资中扣除相应水电费；二是校方包给后勤集团，由后勤集团聘用员工，负责进行统一高校物业管理服务;三是校方包给后勤集团后，后勤集团再转包给有资质的社会物业公司，由物业公司负责对高校校园与住宅区进行管理；四是完全社会化，高校直接通过对有资质的物业公司进行招标，由中标物业公司对高校物业进行管理[1]。在这四种管理模式中，就当前广西高校来说，采用第四种管理模式的高校还是比较多，但也有不少高校采用其他三种模式。无论哪一种物业管理模式，高校基本都设置有后勤管理部门，直接或间接地对物业公司进行监督管理，处理相关高校物业管理中的事宜。但不论是哪种管理模式，高校物业在住宅区物业管理中，基本上很少收取个人住户的物业管理服务费，对住户只象征性收取相关的水电费，有些高校，甚至只对水电费定个基数，每个月只收取住户8元水费，而不看其实际用水量，绝大部分费用开支仍由高校财政支付。
二、广西高校住宅区物业管理存在的问题
（一）缺乏住宅区所需的维修基金
由于年代因素，限于当时条件限制，高校住宅区是以解决教职工住宿为主，因而这些老住宅规划设计不是很合理、面积狭窄，布局不周，配套设施不全，比如两户合用一个厨房，一层楼共用洗澡间、卫生间等等。再加上年代久远，这类老住宅区整体上已明显陈旧破敝，各种设施包括线路、管道、消防及安全设施严重老化，存在种种不容忽视的安全隐患与问题，不仅不能满足教职工对现代生活的需求，而对这类老住宅区维修所需费用也随着时代的久远所需维修费也愈来愈高，而分配到房子的教职工因为没有房产证，亦不愿负担这一笔额外的维修费用。住宅楼由于没有公共维修基金，住宅楼公用基础设施、公用设备的更新、改造等项目的维修是由学校统一管理，统一维护，所需资金是由学校统一支付，然而高校由于经费有限，这导致老住宅区在维修存在资金短缺。
（二）管理方法陈旧落后，基础套配不健全
长期以来，广西高校住宅区中的基础设施维护的物业管理，还停留在几十年前沿袭下来的管理方法。虽然高校在改革中都组建起后勤集团，在住宅区物业管理中引进市场化的物业公司，但在管理方法和管理手段上基本还是沿袭老一套的方法，不适应时代的发展要求。如现代高校住宅区中，由于教职工调动频繁、住房更换、住宅区外租户增多、已调走但已购房的教职工水电费收取情况的变动，仍然按原有的管理方法来管理已行不通。同时，高校住宅区跟教学区、宿舍区呈交错现状，如共用一条路，共享一片绿地、甚至有些学校住宅区旁边就是教学区、学生宿舍区，这使得在物业管理过程中，该区域的水电与管理费用该由那一方负担，需要区分如还按原有的管理方法手段，就容易造成纠缠不清。尤其是老旧住宅区，规划不够合理，基础套配不建全，没有规划建设停车场。现在随着人们生活水平提高与改善，许多教职工都购置有汽车，小区内出现汽车、电动车乱停乱放的现象。
（三）物业从业人员素质不高，服务不到位
受制于思想观念、服务技能、人工成本等因素的影响，物业从业人员素质不高，具体表现在只有少数管理层人员文化素质较高，其他大多数从业人员年龄介于四十多岁到五十多岁间，此类从业人员特点是比较能吃苦耐劳，但文化素质普通不高，鲜有经历过专业培训。这导致在服务过程中，出现服务不到位的情况，比如水电管线坏了，修护的质量不够好，生活垃圾无人清理，楼道卫生无人清洁或是清洁不干净。同时，高校住宅区的物业管理存在多头管理的情况，这反映在基础设施维护中校方、后勤集团、物业公司相互扯皮、推诿的现象，使得一些问题需要花很久时间才能解决。如有时老旧的楼房出现渗水，找物业公司，物业公司认为这不是其管理范围，推给后勤集团，后勤集团以经费为由，推给校方，而校方认为这是属于物业管理的，再踢给物业公司，这使得问题长久得不到解决，影响了教工的身心健康。此外，存在一些特权服务。对领导要求的服务，尽量优先满足，如优先给予停车位或是预留停车位，甚至不收停车管理费；对于普通教职工找个停车位都觉得困难。
（四）住户观念转变滞后
广西高校住宅区中的基础设施的维护与建设，绿化地带的管护、消防安全、室内水电管线维护、网络维护与建设所需的费用，基本都是由学校大包大揽，学校只是收取象征性的一点费用。如有的学校水费按每户只收8元，多出的费用则由校方财政支付。此类沿续了几十年的收费管理，被教职工认为是理所当然的福利。而在高校住宅区物业管理向市场化运作的改革中，不仅要交房子维修基金、还要每月定期交纳垃圾清理、绿化地带的管护、公共水电、有线电视、网络、停车管理等其他相关的费用，这就动了长期以来被认为是教职工福利的“奶酪”，这使得一部分教职工心理不平衡，对改革漠不关心，使改革难以顺利进行，这也是当前一部分高校住宅区物业管理改革步履维艰的原因之一。要彻底地转变广大教职工从“福利”服务思想，到“花钱买服务”[2]消费观念中来，还需要一个过程，需要校方做广泛的思想动员工作。
三、加强广西高校住宅区物业管理的措施
（一）加强思想总动员与政策宣传
当前高校住宅区物业管理在向市场化运作改革之所以进展不大，很大的一部分原因是改革触动了被广大教职工长期认为的“奶酪”，因此，必须切除这块“奶酪”，对广大教职工进行思想动员，让其了解方针政策，从而转变广大教职工福利的“奶酪”到市场“花钱买服务”消费上的思想认识，自觉的执行上级的方针政策。要做好这一点，首先根据本校的情况，对本校住户作周密详细的调查，如住户数、人数，多少是公房，多少是私房，现有教职工住户、退休教职工住户、已购置房子但调动了工作的原教职工住户、外来租户等等，然后根据实际情况制定切实可行的住宅区物业改革方案；其次是把政策文件、改革方案下达到各二级学院、学校各部门，由其组织对本学院、本部门教职工进行思想动员与政策学习，并对改革方案进行讨论，提出意见，从而取得广大教职工对住宅区物业改革的理解与支持；再次针对本校中的住户、教职工家属的宣传，通过张贴宣传材料等多种方式，加强对住户与其家属的思想教育，充分理解文件精神，拥护政策决定，认真贯彻执行。
（二）设立公共维修基金，成立业主委员会
高校住宅区与一般商品房居住小区不同，一般商品房居住小区，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2～3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，并经超过三分之二的业主同意方可使用，[3]这为商品房居住小区公共基础设施提供了专项的维护基金。然而，长期以来高校公共基础设施的修护，都是由校方全权负责，这不仅加重高校自身的财政负担，造成教学、科研经费紧张。随着高校物业改革的进一步深入，政府出台一系列文件严禁高校使用财政性资金支付应由个人承担的费用，如自治区财政厅下发的《关于严禁使用财政性资金支付应由个人负担的物业费和水电费的通知》（桂财行〔2016〕63号）。对此，高校住宅区物业管理的改革，必须以市场化运作为改革的方向，改变校方大包大揽的福利“奶酪”物业服务方式，向着“花钱买服务”消费的市场化运作改革，谁使用谁负责向住户收取公共维修基金，以减轻学校的负担。要收取上述的费用，首先是做好住宅区内住户的调查统计，加快推进住宅区内住户房子产权化，只有住户拥有产权了，才能成为真正意义上的业主，住户只有成为业主，才能负担起楼房公共维修基金。其次是确定公共维修基金的负担比例，由于高校住宅区大部分都是属于老旧住宅楼，如果按新楼比例来收取住户公共维修基金，有失公平，应该按二手楼房方案来办理（住宅折旧后价值），对于没有分配出去，由校方租给外来人员居住的，校方除了承担这些住户的公共维修基金，还应承担住宅提折旧后一定的比例的公共维修基金。其次对于调动工作了的住户，校方应收回原来分配的房子，再分配给本校中无房的教职工；已买断住房，但又调动了工作的住户，且在外面还有其他福利性个人住房的，校方应该有权回购回住宅区内的房子，再分配或卖给本校无房的教职工。再次，成立业主委员会，由业委会来管理维修基金，校方所承担的比例应由后勤管理部门的工作人员作为业主委员会代表，参与维修基金的管理，在今后对住宅进行基础设施维护时，由业主委员会三分之二的成员通过时方可使用公共维修基金。
（三）推进物业管理创新，加强住宅区秩序管理
对于当前高校沿用了几十年的物业管理办法，在推进高校住宅区物业管理向市场化中，必须学习商业住宅小区物业管理的方法与制度，加强高校住宅区内秩序管理，营造和谐、安全的大学校园环境。必须与国务院颁布的《物业管理条例》接轨,成为具有教育属性的社会新型服务部门,实现物业管理的现代化,即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段现代化,与国际物业管理接轨[4]。在现实中具体的操作中，对于长期以来不收取的物业管理费、城市垃圾清理费、公共水电费必须按市场化运作要求来管理，按市场价格来收取相应的费用。对于住宅区内公用场合的绿地维护、运动场的管理与维护，要收取相应的管理费用；对于属于校方的还是属于住宅区内住户负担的公共基础维护费用、水电费，要由校方与住宅区内主委会共同协商，属于校方负担的，应由校方支付，属于业主负担的，应由全体主业与校方所占的比例来公摊。对于日益增多的汽车与电动自行车，应开设规划相应的汽车停车场与电动自行车停车场，由物业派人专门管理，只允许本校内的教职工车辆停放，并收取相应的停车管理费，所得物业管理的费用，应由物业、业主、校方三方按相应比例共有。同时，成立以物业为主，业主为辅的住宅区内维护员，加强对住宅区内秩序管理，如对住宅区内饲养鸡狗等的行为，坚决按市宠物饲养的管理条列加以管理，对私垦菜地、破坏绿化的行为，坚决制止。
（四）提高物业从业人员职业素质与服务水平
高校住宅区物业管理从业人员职业素质与服务水平是物业管理改革成功的重要因素。不少教职工存在这样的矛盾心理“不怕花钱买服务，就怕花钱买来的不是服务，而是受气”。因此，必须提高物业从业人员的素质与服务水平。首先，对技能岗位从业员人要进行入职前岗位技术与职业道德培训，如水电、木工岗位，由于现在水电、木工技术的发展，水电、木工安装工具与设备也不断的更新，因此，对水电、木工进行岗前的技术培训、安全教育、职业道德教育是十分必要的，否则仍存在不胜任本职工作或是对本职工作应付了事，如某住户玻璃窗坏了，需要物业派员维修，但这时木工拖踏迟迟不来，恰逢大雨，淋湿了住户家里财物，这将导致住户对物业服务的不信任，认为自己白花钱养人。其次要对物业从业人员进行入职前的职业培训，虽然这类服务要求不高，只要具备有劳动能力的人都可以胜任，但差别就在服务过程中的服务态度与服务质量。如物业从业人员在打扫楼梯中，只有端正劳动态度，把楼梯楼道打清洁全面，不仅要把地板打扫干净，还要做到天花板无蛛网、地板死角无粉尘，只有全面的清洁干净，才让住户感到称心如意。因此，加强物业从业人员的职业素质培训是十分必要的，只有物业从业人员态度端正、服务质量好，就会让业主觉得花钱买来的服务物有所值。再次，要提高服务水平，物业从业人员对待所有的用户要平等对待，对住户合理要求，要想方设法来解决，而不是口气生硬的拒绝；如果实在不能解决的，要礼貌地向住户道歉，希望得到住户的谅解。如前面说的停车的事，停车管理人员不能看菜下单，而是想法设办协调，尽量解决住户停车需求。总之，深化高校住宅区物业管理的改革，建立起行之有效的物业管理制度与管理方法，不仅使教职工安心于教学、科研工作，减轻高校财政负担，而且对营造安全和谐的校园环境具有重要的意义。
［参考文献］
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［2］陈志武.建立广西高校住宅物业服务管理新模式［J］.广西教育学院学报，2014(1）.
P键词： 高校教职工；住宅小区；物业管理；对策；社会化
Key words： teaching staff in colleges and universities；residence community；property management；measures；socialization
中图分类号：G647 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）07-0001-03
0 引言
随着高等学校教职工住房制度改革的完成，教职工住房实现了市场转型，彻底解决了高校教职工住房难的矛盾，教职工住房的权属发生了根本的变化，产权发生了根本转移，教职工住宅小区形成了住房私有化、产权多元化的格局[1]，这些变化使得原来由高校承担的社会职能逐步释放到社会，随着物业管理专业化的发展和市场化的加快，对高校教职工住宅小区进行专业化的有效管理就成为一个迫切需要解决的问题。
1 当前高校教职工住宅小区管理存在的问题
1.1 观念滞后使物业管理社会化难度加大
高校教职工住宅小区在住房制度改革前，高校每年从学校经费中划拨专项经费对小区进行管理，小区的房屋修缮、绿化管养、安全保卫、卫生保洁、配套设施添置及社区管理，全是福利性的，所有服务都是由学校免费提供，教职工习惯了学校大包大揽的福利性物业服务[2]。住房制度改革后，虽然原为学校所有的公房变成了教职工所有的私房，但高校的一些教职工业主由于观念滞后，缺乏市场经济意识，对物业管理的性质、目的和作用认识不清，缺乏花钱买管理、买服务的意识，没有“谁受益、谁付费”的观念，认为物业管理社会化就是变换名目收钱，对物业管理提出质疑，对物业管理社会化怀有抵触情绪。
1.2 物业管理体制存在的问题使得高校办社会的现象依然存在
在当前住宅物业管理运行中，高校教职工住宅小区物业服务大部分都由高校直接交由学校后勤部门成立的住宅物业中心或物业管理公司进行管理，这种管理模式在住房制度改革初期，对教职工住宅小区物业管理市场化起到了一定的推进作用，使物业管理由无偿服务转变为有偿服务，但由于收费较低，管理水平不高、服务质量较差，存在着物业低收费与业主对服务高要求的矛盾，在管理体制上，存在着政社不分、职责模糊和行政色彩浓厚的现象，没有实现预期设定的政社分开的目标，导致教职工业主对物业服务市场化没有认同感，在物业服务过程中，缺乏有效的监督机制和沟通机制，服务低劣的现象经常出现[3]，教职工业主仍然习惯于有问题直接找学校，学校领导为了教职工的安定，要花很多时间处理住宅物业管理事务，学校办社会的现象依然没能摆脱。
1.3 基础设施不完善加大了物业管理社会化的难度
高校教职工住宅主要是房改房、学校教育用地变更为住宅用地建盖的经济适用房、集资建盖的商品房以及学校统一组织购买的团购商品房，除校外商品房，其他教职工住宅小区的供电、供水设施基本上与教学区共用，小区没有独立的高低压配电室和水泵房；小区规划简单；供水供电管网严重老化；房改房建设年代较早、房屋质量参差不齐，维修维护量大；配套设施不齐全[4]，没有专门的物业用房，机动车停车位严重缺失；绿化面积较小；消防设施不健全，没有安防设施，安全隐患较大；这些问题的存在，在很大程度上加大了高校教职工住宅小区实施物业管理社会化的难度。
1.4 房屋产权的转移使得住户成分复杂
高校住房制度改革前，房屋产权是学校的，住户都是学校的教职工和家属，住户成分单一，高校住房制度改革后，部分房屋产权发生了转移，房屋产权单一的格局被打破，公有房与私有房产权交叉，部分教职工将房屋向社会出售和出租，房屋产权日益多元化，社会业主日益增多，住户成分日益复杂[5]，学校办社会的负担越来越重，学校委派自己的物业公司对教职工住宅小区进行管理的弊端越来越突出。
2 高校教职工住宅小区实现社会化物业管理的对策
2.1 转变观念，提高教职工对物业管理社会化的认识
高校住房制度改革完成后，教职工从房屋的使用者（使用权）成为了房屋的所有者（产权人）[6]，从根本上改变了长期以来一直延续的使用权与所有权分离的格局。把长期实行的福利性物业服务转变为有偿服务，改变学校包揽的行政管理的物业服务转变为货币化、市场化的物业服务，这会对教职工业主的心理上、思想上产生巨大冲击，为了使教职工业主理解支持这种新的物业管理体制，减少矛盾和冲突，原产权高校要把宣传工作贯穿于整个转型的过程，一是依托各学院、各部门党委、工会召开教职工大会宣传动员；二是分别召开离退休业主代表、在职职工业主代表座谈会进行宣讲；三是利用网站、宣传栏、校报等进行宣传；四是通过对小区业主发放问卷调查征求意见；五是通过学校职工代表大会广泛讨论；六是组织教职工业主代表参观考察相关小区的物业管理社会化的成功案例。通过这些形式加大对高校住房改革的目的意义、《物权法》以及物业管理等方面知识的宣传力度，消除教职工在认识观念上的障碍，让教职工充分认识到产权性质的变化不是简单的形式转变，只有通过规范的物业管理，将教职工住宅小区物业管理推向市场化，才能给业主提供一个持久的良好的小区生活环境，才能实现小区物业持久健康的运行，让广大教职工充分认识到小区物业管理社会化是实现小区长治久安的必由之路，不能再抱有“等、靠、要”的思想，维护自己的物业是业主的权力和义务，接受物业管理服务必须走向社会化的现实，使教职工树立一种全新的物业管理理念。
2.2 完善教职工住宅小区基础设施，为物业管理社会化创造条件
完善的基础设施是推动高校教职工住宅小区物业管理社会化的基础和前提，教职工住宅小区大部分基础设施严重滞后，与实施规范的社会化物业管理都有一定的差距，为了顺利推进小区的物业管理社会化工作，原产权学校应划拨专项资金对小区的基础设施进行改造完善。一是建设小区技防设施，改造完善消防设施，使小区具备基本的安全条件；二是在有条件的小区引资建设立体停车库，优先满足教职工业主有偿使用，解决教职工业主停车难的问题；三是对小区与教学区进行分隔，使学校与小区分离，让小区相对独立，形成独立的居住体系；四是对严重老化管网进行改造，完善供水供电设施设备，按一户一表改造业主的水电计量设施，彻底与学校的供水供电系统分离，由政府的供水供电部门直接与小区业主结算水电费；五是配置一定面积的物业管理用房，满足小区物业管理的基本用房需求。在教职工住宅小区的改造过程中，充分听取教职工业主的意见建议，让教职工业主代表参与设计、施工的全过程，使他们体会到学校对教职工业主的关心和对教职工住宅小区物业服务的重视，通过完善教职工住宅小区的基础实施，为顺利推进高校教职工住宅小区物业管理社会化创造条件。
2.3 健全小区组织体系，为物业管理社化提供组织保障
良好的小区管理离不开健全的小区自治组织，完善的小区组织体系是小区规范管理的保证[7]，只有在小区自治组织的管理下，小区物业管理才能顺利进行，小区业主才能拥有环境整洁、和谐安全的小区环境。小区自治组织体系包括业主代表大会和业主委员会，由于教职工住宅小区的业主大部分是学校教职工，部分房屋的产权仍然是学校的，学校要按照物业管理条例，主动协调当地政府，组织30%以上的业主向小区所在街道办事处、乡人民政府递交成立业主大会的书面申请，协调当地政府和小区业主按规定成立业主大会会议筹备组，在当地政府的领导下，帮助筹备组召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，业主委员会产生以后，教职工住宅小区物业社会化管理就有了组织保障，这是小区业主自治的前提和基础。业主委员会按物业管理条例，选择优秀的物业管理公司进驻小区服务；业主委员会代表业主与物业管理公司签订服务合同，物业服务公司在业主的授权范围内开展活动，为业主提供有偿服务；业主委员会代表业主监督物业公司按合同约定提供服务。小区自治组织完善后，教职工住宅小区的管理就能逐步过渡到与社会上其他居民小区同样的物业管理模式，使高校摆脱学校办社会的职能。
2.4 创新教职工住宅小区国有资产管理机制，确保物业管理健康发展
教职工住房制度改革完成以后，教职工业主取得的是房屋的产权，道路、物业用房、公共区域、公用设施设备等的产权仍然是原产权学校的，这部分资产如果由学校管理和使用，会造成小区物业管理成本加大，业主负担加重，将导致高校教职工住宅小区物业管理社会化缺乏动力，为了顺利推进物业管理社会化，原产权学校对小区的国有资产应创新管理方式，采用零租赁的模式，将小区道路、物业用房、公共区域、公用设施设备等委托业主委员会管理和使用，技防设施、水电管网等直接划拨给小区，立体停车库可引入社会企业投资建设，优先由教职工业主有偿租用或购买，利用小区道路、公共区域划出的停车位，在社会化初期，以零租赁提供给业主委员会使用，优先由教职工业主有偿租用，收取的租金专项用于弥补物管费的不足，小区社会化物业管理成熟后，原产权学校按一定比例收取国有资产使用费，学校职能部门要经常与业主委员会和物业管理公司联系，维护教职工业主的利益，监督国有资产的管理和使用，为教职工住宅小区顺利实施规范的、社会化物业管理提供帮助，确保小区社会化物业管理健康发展。
3 结语
高校教职工住宅小区物业管理问题是住房制度改革遗留下来的特殊问题，有着自身的特点和复杂性。伴随着房屋产权的性质变化，高校教职工业主对物业取得了所有权、处置权和收益权，物业管理成为业主的权利和义务，小区物业管理的质量，关系到教职工业主的利益。在实施高校教职工住宅小区社会化物业管理的过程中，必须得到学校的支持、教职工业主的配合以及政府部门的帮助和指导，才能建立起具有高校教职工住宅小区特色的社会化物业管理模式，为高校教职工住宅小区创造整洁、文明、舒适的生活环境，使教职工业主全身心投入到学校发展的过程中，学校不再为教职工住宅小区的事务所烦扰，实现建设和谐社区、和谐社会的目标。
参考文献：
[1]韩杰.高校住宅小区物业管理社会化的思考[J].高校后勤研究，2014（4）：71-73.
[2]柳玮.当前我国社区管理存在的问题及对策[J].现代农业，2012（11）：100-101.
[3]龚孝东.新时期高校教师住宅物业管理模式的探讨[J].考试周刊，2012（33）：158-159.
[4]徐超妮.完善高校教职工小区物业管理的思考[J].现代营销，2010（12）：108.
一、统一思想，提高认识，加强对城市住宅区物业管理工作的领导。城市住宅区物业管理工作是城市管理的重要环节，是住房管理体制的一项重大改革。加强物业管理工作，有利于深化城镇住房制度改革，启动住房消费，拉动内需，发展第三产业，促进经济发展。同时，对于改善居民居住环境，提高城市整体管理水平，建设社会主义精神文明和物质文明也具有重要意义。各级各有关部门要统一思想，提高认识，把城市住宅区物业管理工作纳入政府的议事日程，抓紧抓好。各级房地产行政管理部门要设立相应的职能机构，配备得力的人员，努力加强城市住宅区物业管理工作。财政、税务、物价、工商、规划、城建、电力、邮电、公安等部门要发挥各自的职能作用，支持房地产管理部门搞好物业管理工作。各新闻单位要积极做好宣传工作。
二、加快建立完善社会化、专业化、市场化的城市住宅区物业管理体制。城市住宅区物业管理要贯彻业主自治的原则，遵循价值规律，建立业主与物业管理企业双向选择，平等协商，根据服务内容和质量确定费用，通过签订合同明确双方权利、义务的动作机制。
各地各单位在公有住房出售后，原则上不再负责物业管理。对现有单位生活区、街道院落、居住小区，要抓紧进行配套设施、物业管理设施的整治完善，进行规范化管理。新建居住小区和旧城改造项目，必须完善基础配套设施和物业管理设施，物业推向市场，实行社会化管理。
要通过政策引导和经济杠杆的作用，鼓励物业管理企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，扶持一批规模大、机制新、效益好、信誉高、实力强的物业管理企业，并将企业资质等级与管理规模、服务水准和收费挂钩，鼓励企业开拓市场，形成规模优势。
各地要推行物业管理招投标制度。尽快改变“谁开发，谁管理”的垄断经营局面。开发企业下设的物业管理机构应与开发企业脱钩，面向社会，独立经营，自负盈亏。
三、建立城市住宅共用部位共用设施设备维修基金。
（一）建立城市住宅共用部位共用设施设备维修基金，维修基金主要从以下渠道筹集：
1、商品住房（包括安居房、经济适用住房）销售时，购房者按购房款2－3％的比例缴交；
2、公有住房出售时，售房单位按多层住宅不低于售价的20％、高层住宅不低于售价的30％的比例从售房款中提取；
3、当地人民政府规定从其他渠道筹集的资金。
维修基金归业主所有，由市、县房地局在银行专户存储（省直在长单位维持原办法不变），定向使用，不足时，由业主委员会续筹。当前，要特别做好房改售房时提留的维修基金归集到位工作，对历年来房改售房款提留的维修基金要进行清理。已经挪作他用的要限期清还。对投资已分摊进住房销售成本的小区配套设施，属业主的合法权益不得无偿占用，其收益可用来补充物业管理费用的不足。
维修基金的筹集、使用、管理按国家和本通知有关规定执行。具体办法由省建委会同省财政厅另行制定下发。
（二）业主可以用住房公积金中住房大修费用作为共用部位共用设施设备维修基金的支出。
（三）有条件的单位，可对房屋的共用部位共用设施设备的维修给予资助。
中图分类号：TU714 文献标识码： A
东营市西城因处于胜利油田生产基地，燃气行业的发展起步较早，始于上世纪90年代，胜利油田的高速发展，为天然气行业的发展提供了有力的支持。截止2013年底，整个西城区天然气用户数达到20万户，天然气管道总长约50000km。早期建设的地下燃气管线以中、低压管道为主，存在的问题较多。特别是城乡结合部等村镇，私扯乱接现象较为严重，且工程质量较差，管道防腐层质量差，都易造成埋地管道腐蚀问题严重。当时的工程施工过程管理、竣工资料管理和运行管理均处于较低水平。随着国家经济发展、基础行业的技术进步才逐步得到改善。目前，发生安全事故燃气管线也主要集中在以上时期建设。本文通过对老旧住宅区燃气管道存在的安全隐患类型进行分析，确定较为合理的设计思路，提出一些具有可实施性的改造技术方式，为以后各地实施老旧住宅区燃气管道技改工程提供参考。
一、安全隐患分析
1.缺少统筹规划、管网杂乱无章。由不同的建设单位在不同时期、对不同区域负责建设，每一次的建设规模小，燃气管网建设缺乏统筹规划。部分住宅小区燃气管线建设周期过长，再加上社区管理的不完善，促使管网布置比较杂乱，给燃气管道运行管理带来不便。
2.设计水平低、施工监管不严。管道设计工作执行的专业规范理念落后，对管道必要的防腐蚀措施不完善、不到位。管道施工现场防腐过程无第三方的有力监管，人工除锈标准控制不规范，防腐层质量无法保证，造成防腐性能的下降。
3.验收不规范、资料整理不齐。由于早年的燃气管道手绘图纸资料保管不全9甚至无设计图纸），并且验收极不规范（甚至工程无验收）。即便是燃气企业，也对一些老旧住宅小区地下燃气管线的分布不是非常了解，也就不能及时地对存在安全隐患的燃气旧管道进行安全性排查，当发生事故时也不能及时采取有效措施。
4.管位杂乱无章、占压严重。城市的大规模建设时期，燃气、热力、电信等管道排列杂乱无章，管道相互挤占水平空间，管道之间安全间距不够。随着城市建设发展存在大量燃气管道被野蛮占压，更甚者在燃气管道上方已经盖起了建、构筑物，从而导致燃气管道发生断裂。
由于燃气具有易燃易爆的特性，管道中燃气一旦发生泄漏，遇到点火源会引发爆燃甚至爆炸等危险事故，造成重大人身伤亡和财产损失。尤其是当那些被挤占、占压的燃气管道发生泄漏事故时，不宜发觉和抢修，发生恶性事故的几率增大。因此，急需更新存在安全隐患的旧管线。所以，对燃气旧管道进行及时、可靠的改造势在必行。
二、技术改造的思路
旧住宅小区居住环境较差，居住人口较多，生活配套设施比较完善，同时用气点多而且乱。燃气管线改造对居民出行和日常生活用气影响较大。设计工作中，在严格遵循现行的规范、规程和企业标准的基础上，还需要特别注意以下几点：
1.优化管网系统。由于部分旧住宅小区燃气管线建设周期过长，地下燃气管网布局比较杂乱，现状燃气管道存在大量重复敷设现象。新设计燃气管道应该统筹整体管网布局，合理优化管网结构，避免管道重复敷设。
2.选择管材。由于旧住宅小区内庭院燃气管道使用的材质不同，存在如铸铁管等旧材质。改造工程设计中，应重新进行管网系统的水利计算，合理确定管径。由于燃气埋地PE管道防腐性能高，且易敷设，故燃气埋地管道采用PE燃气管，地上采取镀锌钢管或铝塑复合管。
3.优化用气管理创造。为保证户内供气安全，避免燃气引入口阀门设置于居民用户室内，出现紧急情况无法及时关断阀门等问题，居民住宅燃气引入口阀门均应设置于建筑物外，离地高度符合规范要求。同时根据室外地形条件，尽量采取室外集中挂表的模式。优化燃气运行管理单位对用户的管理，增强对突发事故的处理能力。
三、技术改造的主要方式
1.贴临换管方式。贴临换管方式，顾名思义，即在旧管道旁敷设一根新的燃气管道，并拆除原有旧管道，同时保证新建管道与其他管道的安全距离满足规范要求或尽量维持与现状其它管道的相对关系。贴临换管改造方式能够方便管道切接线和拆除旧有管道，减少工程土方量，降低工程投资，缩短工程施工周期，减少施工对用户的影响。此种管道改造方式的施工难度在于：由于住宅小区内市政管道比较多，而且错综复杂，各类管道的位置、埋深等资料不易掌握，因此，设计前必须加强与相关部门进行配合，通过专业测绘和探测成果，现场核实。施工前必须做坑探，进一步核实之后才能进行
2.非开挖方式。非开挖技术是指通过定向钻、夯管、顶管、插管、裂管或翻转内衬等工艺方式，在地表极小部分开挖的情况下，敷设、更换和修复各种地下燃气管线的施工技术。在住宅区燃气管道的改造工程中，由于非开挖改造方式的施工过程无需破路，对居民的正常通行影响小，故其主要适用于一些车流量或人流量较大、明开方式存在困难的干道；也常用于穿越障碍。
3.外爬墙改造方式。老旧住宅区由于建成年代较早，地上建筑格局很可能由于居民的个人意愿而发生变动，甚至存在私搭乱建现象，导致先敷设的燃气楼前管道被后建的建、构筑物等占压，而拆除此类建、构筑物存在较大难度。遇到此种情况，可巧用沿建筑物外墙建设外爬管道对楼前管进行改造，尽量减少对居民的影响。
四、庭院燃气管道的安全保护措施
国家城市建设总局关于加强城市公房管理工作的意见
（1980年7月19日）
全文
全国城市现有公有房屋约十二亿平方米，其中，由市房管部门统一经营管理的约二亿五千万平方米。这是国家一顶巨大的物质财富。把它们管理好，维修好，使用好具有重大意义。但是，由于林彪、“四人帮”极左路线的干扰破坏，加上我们工作中的缺点，城市房产管理工作存在很多问题，机构不健全，体制不适应，统一管理和以租养房的方针不落实，房屋失修失养严重，影响了城市房产经营管理工作的进一步开展。
为了贯彻国民经济“调整、改革、整顿、提高”的方针和落实中共中央〔1978〕13号文件关于“城市公有住宅、中小学校舍和机关、事业单位、文化、卫生、商业、服务行业的房屋，以及企业厂区以外的公有房屋，应由城市逐步实行统一管理”的要求，把城市公房管理好，维修好，使用好，更好地为人民居住生活服务，为四个现代化建设服务，现就加强房产管理工作提出如下意见。
一、建立健全房产管理机构
城市房产管理部门担负公私房产管理和组织住宅建设的双重任务。它是人民政府行使房地产管理职权和组织住宅建设的职能机构，又是经营房地产业务的领导机关。任务十分繁重，现有机构、体制远不能适应要求，必须切实予以调整和加强。为此，建议各省、市、自治区城市建设局（建委城建处），可根据任务大小，设立房产住宅处或房产住宅科；各城市设房产住宅局或房地产管理局，统一管理人、财、物的使用和调配。地、县也要设立相应的管理机构。
为了加强对直管公房的专业经营，大城市的局可根据需要情况，设立房产经营；房屋修缮、住宅建设、材料生产供应等公司；中小城市可酌情建立必要的专业机构，按企业办法经营。房管所（站）作为房产经营公司的基层服务单位，实行管养合一。
城市房管部门的编制，行政、企业、事业应当分开，人员配备要精干。行政管理人员，列入行政编制。企、事业管理人员，由经营费用开支。
二、坚持统一管理的方针
城市公有通用房屋实行统一管理，是党中央、国务院早就确定了的方针。贯彻执行这一方针，可以从根本上克服目前存在的各自为政的现象，充分发挥现有房屋的作用，合理地使用有限的财力、物力和人力，把房屋管理好，维修好。同时，有利于各单位集中精力搞好自己的生产和工作。因此，房管部门要积极创造条件，有计划、有步骤地扩大统一经营管理面。把中小学校舍和机关、事业单位的办公用房，以及文化、卫生、商业、服务行业的营业用房统一经营管理起来。对单位自管的住宅，也要根据不同情况，逐步实行统一经营管理。国家和地方投资新建的住宅一律由房管部门统一经营管理。已经统一经营管理的房屋，不得再分散各单位自管。目前尚未纳入统一经营管理的房屋，使用单位要执行当地政府有关房产管理的规定，在业务上接受房管部门的指导和监督，并按时向房管部门填报各种产权产籍变更和新建住宅情况等报表。
由市房管部门统一经营管理的房屋，使用单位和个人不得自行转让、拆除、改装和变更用途。如需要转让、拆除、改装和变更用途的必须经房管部门同意。空闲不用的，要交回房管部门统一调配。
房产管理工作要贯彻群众路线。街道居民委员会和单位，要建立健全群众管房组织，协助搞好房屋的管理、维修、调配、拆迁等工作。
三、贯彻“以租养房”的原则
目前，城市现有中小学校舍、机关、事业单位、文化、卫生、商业、服务行业以及企业厂区以外的公有房屋，有的实行租金制，有的实行预算制，个别的不收取房租。住宅的租金标准和补贴办法也不统一，职工负担苦乐不均。特别是现行住宅租金标准很低，租金不够“以租养房”。
“经租养房”，系指租金收入除去其他必要的开支外，不仅能够保证房屋的正常保养修缮，而且在房屋使用年限终了时。能够收回投资，重建房屋。因此，成本租金构成应该包括折旧费、维修费、管理费、税金和利息。鉴于房租制度的改革是件大事，特别是住宅租金的调整，与职工工资收入有密切联系，不应轻易变动。需要在调查研究的基础上，提出方案上报审批。
从当前实际情况出发，建议采取如下过渡办法：
（一）住宅租金标准不统一的城市，要在不降低房租总收入的前提下，制定统一的租金标准，报市人民政府批准执行。各单位自管房屋，也必须执行统一的租金标准。
（二）文教、卫生和行政机关用房，实行预算制的，可改为租金制，按折旧费、维修费、管理费三项因素计租。
（三）商业、服务行业生产、营业用房，原则上要按成本租金计租。
要按时收取房租，做到应收尽收。要积极清理和追收陈欠租金。用户不得借故拒交房租，对无理拒交，经教育无效者，处以适当的罚款，并由所在单位扣交。
每年收入的租金，要用于房屋维修和管理，不准挪作别用。
四、加强房屋维修保养
目前，城市房屋失修失养十分严重，各地房管部门必须切实采取有效措施，把现有房屋及其附属设施，维修保养好，尽快扭转失修失养的被动局面，确保正常使用与居住安全。要在查清房屋损坏状况的基础上，制订规划，有计划地推行成街成片轮修的经验。同时，要重视经常性的小修养护，不断改善服务态度，做到及时方便。对不同类型的房屋，要按不同的修缮标准，经常保持完好。要十分重视中小学校舍和商业、服务行业等非住宅房屋的维修，切实把它们维修好。
按照我国目前的房屋状况，自然淘汰率一般年平均为百分之一至二。到了淘汰年限，需要翻建时，在租金不含折旧费的情况下，所需资金应列入地方基本建设计划。
房屋修缮公司与房产经营公司要明确承发包关系，实行合同制，要改变修缮工程不搞核算，不计成本，“吃大锅饭”的状况，加强企业管理，全面考核各项技术经济指标，不断提高劳动生产率。要保证房屋修缮质量，建立验收、回修制度。要注意安全，杜绝重大工伤事故。对管修服务工作确有成效者，要给予表扬和奖励。对玩忽职守造成塌房伤人或住户财产损失事故者，要给予批评或处分。
根据测算，维修每万平方米房屋，全国平均每年约需钢材一点七吨，木材九立方米，水泥十二吨，玻璃七十平方米。各地应根据实际需要，纳入地方物资分配计划。要注意节约原材料，充分利用旧料，对节约材料、使用旧料成绩卓著者，应予以适当奖励。
房屋维修费（不包括管理费）每万平方米全国平均每年约为二万一千元。房管部门直管公房的房租收入不敷支出者，不足部分按规定由城市维护费拨付。
五、要合理分配房屋
城市住房供需矛盾非常突出，根本原因在于房源缺乏，但分配上的不合理，也加剧了住房的紧张，因此必须加强对住房分配工作的领导和管理。各地可根据职工家庭人口数量、性别、辈份、职务及有利于计划生育等因素，制定暂时分配标准和实施办法。分配的原则，要首先解决无房户和严重拥挤户。分房要走群众路线，严禁徇私舞弊、走后门等不正之风。住宅分配渠道要与住宅建设投资渠道一致起来，凡国家补助和地方投资建设的住宅，由市房产住宅局编制分配方案，报市人民政府批准，统一分配。各单位自筹资金建设的住宅，由单位自行分配。企、事业职工缺房，应向各自的单位申请，不能直接找房管部门。
各经政府制定了住房分配标准，就要严格执行。对现已超过住宅分配标准过多的住户，要做好思想工作，动员他们把多余的房房管部门。
各经政府制定了住房分配标准，就要严格执行。对现已超过住宅分配标准过多的住户，要做好思想工作，动员他们把多余的房房管部门。
各经政府制定了住房分配标准，就要严格执行。对现已超过住宅分配标准过多的住户，要做好思想工作，动员他们把多余的房屋调剂出来，分配给无房、缺房户居住，任何单位不得挤占住宅作其他用房，挤占了的，原则上要退还。严禁抢占公房，抢占者经教育仍不退还的，要提请司法机关强制其迁出或依法处理。
各城市房管部门要加强经常性的调配工作，设置换房机构，搞好换房业务，帮助群众解决居住困难，有利生产，方便职工生活。
六、搞好房屋修建材料生产
城市房屋修建材料，主要依靠物资部门按计划供应。鉴于当前材料供不应求，凡有条件的地方，房管部门要积极建设一些水泥、砖、瓦、灰、砂、石等建筑材料生产企业，以弥补计划供应的不足。
目前房屋修建队伍的机械化水平很低，各省、市、自治区建委在分配施工机具时，要优先安排。房管部门要积极创造条件，自制一部分专用机械设备。装备费用，维修工程从城市维护费中支出，新建工程按规定从预算成本中提取。
房管部门所属工厂企业的生产，要列入各地工业生产计划，所需的原材料、燃料、动力、设备等，纳入现行物资供应体制供应。
七、大力培训专业人才，积极开展科学研究
目前城市房产专业技术力量严重不足，科学研究工作十分落后，不抓紧解决这个问题，必将阻碍房产事业的发展和住宅建设技术水平的提高。各级房管部门要下大力气把这项工作抓好。
培训房产管理专业干部和技术人才，要两条腿走路。有条件的城市，要兴办中等专业学校、技工学校；所有城市都要有计划地加强在职干部和工人的业务培训，领导干部要带头学科学、学技术、学管理。
中图分类号：C913 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）36-0065-02
城市住宅小区是现代化城市的基本组成部分，是城市的重要展示窗口，也是创建文明城市的重要基础。因此，加强城市住宅小区建设是改善居民居住环境、提升居民生活质量的需要，是衡量城市和谐程度的重要内容，也是创建文明城市的关键环节。为了解城市住宅小区建设的状况，探索加强城市住宅小区建设的举措，在深入调研的基础上，形成了专题报告。
一、城市住宅小区建设的样本分析
相山区是安徽省淮北市主城区，是淮北市政治、经济、文化的中心。相山区辖一镇和十个街道办事处，辖区内共有住宅小区272个，大致分为三种类型：一是实施市场化物业管理的小区87个；二是由单位实施自治管理的小区34个；三是不具备物业管理条件，由区环卫人员简单进行卫生保洁的小区151个。本文样本城市住宅小区取自淮北市相山区，具有代表性。近几年，相山区结合实际创新体制，建立起“统一领导、分级负责、齐抓共管、综合协调”的城市住宅小区建设新体制，充分发挥镇、办和社区居委会、村民委员会在住宅小区建设中的作用，推动了城市住宅小区建设的健康发展。主要做法有：
（一）建立组织机构，明确目标职责
目前相山区在住宅小区的管理方面建立了组织机构，明确目标职责：按照“谁的辖区谁主管、谁的社区谁负责”的属地管理原则，建立区、办事处（镇）、社区（村委会）三位一体的物业管理机构。首先，区成立物业管理办公室，具体负责指导、协调全区的物业管理工作；其次，镇、办事处也分别成立了物业管理工作领导小组，领导小组下设办公室，具体负责辖区内物业管理工作；再次各社区（村委会）明确1名党政副职具体负责物业管理工作，全面开展工作。各部门按照职责分工，积极开展工作，确保各项任务落到实处。
（二）创新工作机制，探索管理模式
一是对已实施市场化物业服务的住宅小区，建立市场化物业管理模式。由“政府主导、街道牵头、社区参与、物业管理”的四级物业管理体制。不断加强对物业服务企业的监管力度，通过建立物业服务企业台账、物业小区台账、物业服务企业督查考核台账，对物业服务企业的收费标准、制度建设、“四率”（收费率、投诉率、回访率、满意率）等进行督导、考核，加强物业服务企业行业规范、行业监管、行业监督和行业自律，促进物业服务企业自觉接受业主的监督；二是对无物业、零散住宅小区，建立“整合小区、社区托管、推向市场”的物业管理模式。通过对零散小区，制定改造和管理计划，结合老城区整治，从“拆墙、封闭、沟通、路平、灯亮、整洁、有序”等方面着手，进行整合改造，完善小区公共服务设施，进一步提高居民的满意度，提高居民参与率；三是对回迁居民安置小区，积极探索实施“居民自治管理+城管、环卫协助”的物业管理模式。实施主体为社区物业专管员、办事处城管中队、办事处环卫所。通过发挥社区（村委会）的组织作用，动员居民积极参与物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面；四是对单位自管小区，积极实施以单位为主体，社区、办事处实施监管的物业管理模式。办事处督促相关单位切实担负起自管小区物业管理责任，加强对小区的日常监督指导，定期开展检查考评，并及时向管理单位通报情况，督促管理单位不断提高管理服务水平。
（三）做好物业投诉受理工作，化解物业管理矛盾
自开展物业管理工作以来，共受理物业投诉40余件，协调、解决了住宅小区停水、停电等物业投诉问题，确保了住宅小区环境的改善，维护了广大业主的合法权益。同时，针对个别物业公司退出问题，及时采取应急措施，实行管理无缝对接，做好各项小区建设工作，确保小区和谐稳定。
（四）强化分类指导，抓好示范小区管理
为加快住宅小区规范化建设，严格要求镇、街道办事处在对辖区内各小区进行调查摸底的基础上，认真梳理、筛选本辖区内物业管理示范小区，以点带面迅速开展物业管理工作。同时加大督查力度，联合有关部门对镇、街道办事处物业管理工作开展情况进行了督查，针对存在问题要求各办限期进行整改。
（五）搞好试点，分类管理
南黎街道办事处作为全区物业管理先行试点单位，选取了问题较突出的商业化居住小区和单位零散型居住小区作为试点，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，积极实施政府主导、街道牵头、社区参与、物业管理的四级管理模式，引入竞争机制，逐步走向市场化。
二、城市住宅小区建设存在的问题分析
（一）全市住宅小区发展不平衡
从地域范围来看，物业管理较先进的住宅小区，其基础设施和配套设施较完备，智能化水平较高，业主的观念更新较快，比较容易接受适应新的方便快捷的生活方式，善于享受更多的服务消费，对物业公司有较高的管理与服务的要求。与此同时，一些物业管理较落后的住宅小区，其配套设施、物业公司的经营理念和服务水平，业主的素质和观念与管理先进住宅小区相比存在较大差距。从建设时间来看，一般新建住宅小区的管理服务水平较高、注重人性关怀，而一些老旧住宅小区管理服务水平低下或者无人管理。
（二）行业收费不规范、物业管理收费难
目前，住宅类物业管理行业收费不规范，执行标准不统一。不少小区的业主们常常不满物业公司的收费不公开、不透明、标准不清或者“高收费、低标准”，而拒绝及时缴纳物业费。加之部分业主物业管理消费意识和责任意识没有完全确立，缴费积极性不高，而物业企业只能通过电话、上门、发信等方式催缴物业服务费用，并无相应的强制或制约措施。即使按照《物业管理条例》有关规定可以依法向人民法院。但又面临着周期长、涉案人数多、涉案金额小等客观因素，致使费用收缴困难。
（三）物业公司没有执法权，管理和服务水平有待提高
物业公司对业主的违规行为没有执法权，只能劝告，下整改单，报告政府执法部门，而无他法。而且物业管理投诉问题涉及多个部门，单靠物业管理部门难以及时解决问题。加上我国物业管理工作起步较晚，物业管理市场不成熟，市场准入“门槛”低，企业资质、服务人员、设备设施管理等存在参差不齐的现象，“小、散、乱”的状况比较突出。目前，全市住宅小区物业管理的职业化队伍尚未形成，现有管理人员很少受过物业管理专业培训，思想水平、服务素质较低，专业知识和管理经验缺乏。
（四）政府对住宅小区的监督管理不到位
政府作为市场经济的宏观调控者，对物业管理市场的持续健康发展有着不可推卸的责任。淮北市物业管理行业得不到有效的发展，与其管理不善，监督不到位有着直接的关系。例如南黎街道办事处作为相山区物业管理先行试点单位，目前入驻的22家物业管理公司中，一级资质的物业企业只有1家，二级资质企业也只有3家，而三级资质企业多达18家，物业管理企业的水平参差不齐，更有甚者，极个别物业企业“跑路”，广大业主的合法权益得不到有效保障等问题，市房地产行政管理部门相关部门没有及时地解决处理，是其监督管理不到位的明显表现。
三、加强城市住宅小区建设的若干建议
（一）深化对住宅小区建设重要性的认识
城市住宅小区建设是提高居民文明素质的重要阵地，是密切党和政府与人民群众关系的桥梁和纽带，是实现社会治安综合治理的基础。加强城市住宅小区建设将进一步有效改善居民居住环境，提高居民生活质量，并进而提升城市品位和文明程度。
1.端正思想认识。城市住宅小区建设不仅仅是搞好物业管理工作，更重要的是做好小区的规划设计，文化活动的开展，安全技术防范，学校、健身、娱乐、通讯等配套设施的引入和管理等问题。尤其是重视业主委员会的建立，要放弃过去那种认为业主大会可有可无的思想。事实上，业主合法权益的代表就是业主大会，法律赋予业主大会的地位和作用应当得到应有的尊重。没有业主大会，就无法确立正常的物业服务供求关系，广大业主的合法权益难以得到有效维护。
2.加强宣传教育。相关部门要加大宣传力度，深化对小区建设重要性的认识，广泛宣传物业管理法律法规，不断增强物业服务企业物业管理意识，增强广大业主主动缴费意识和维权意识，互相理解并支持配合物业管理工作。同时也要加大监管力度，杜绝物业管理企业乱收费现象的发生。
3.明确建设目标。通过在全市住宅小区开展创建“文明小区”活动，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和、幸福家园”的城市人居环境。
（二）理顺体制，形成“市、区，街道、社区”四级管理体系
市住房保障和房产管理局作为小区建设的行政主管都门，应切实履行职责，贯彻执行国家和省有关物业管理法律、法规和政策，起草并组织实施我市物业管理法规、规章和政策，培育和规范物业管理市场；做好小区建设总体方案的制定和实施，指导各区的物业管理工作。各区政府应负责辖区内小区建设的监管工作；贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策；对物业管理企业进行日常指导和监督；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。街道办事处应负责组织业主大会的召开和业主委员会的选举、备案工作。指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动；调解社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业之间的关系。社区居民委员会应协助街道办事处组织辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，协助街道办事处对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导、监督；负责辖区业主的文明教育，在小区业主委员会未成立时，代行业主委员会职责，调解物业管理活动中的纠纷，促进社区建设与物业管理共同发展。四级管理体系应相互配合，协调运作，使各项工作落到实处。
1住宅小区监控系统现状分析
监控系统对于住宅小区的生活安全来说是很重要的，为小区居民的生活做最基本的保障，使住宅小区的居民能够生活在和谐安宁的环境中。伴随着楼房建筑的不断发展，楼房的高度和规模也在不断的扩大，这对于住宅小区的管理来说越来越难，规模和范围越大，物业对小区的管理就更加力不从心，从而对一些小区内的犯罪现象难加以控制，出现盗窃和抢劫的现象，更甚至是危害到住宅小区居民的生命安全，这就会导致居民对住宅的物业安全管理产生质疑，所以加强住宅小区的物业监控系统的管理是至关重要的。但是目前的住宅小区的监控系统却存在着一些问题，首先由于监控系统产品不统一，技术标准也不统一，从而监控系统的各个子部分之间不相融合，监控设备与技术之间不相适应，在一定程度上会造成物力、财力和人力的浪费；其次，很多的住宅小区的监控系统形同虚设，收取高物业费用，对于监控系统却不启动使用，仅仅当成摆设物件，造成物业费用高却利用率低的现象；最后是监控系统的技术维修服务方面的问题，对于这些信息技术类的科技产品，并且需要长期的维护和管理，需要专业性较强的技术维修人员，但是住宅小区对监控系统的维护与管理的重视力度不足，许多住宅小区的技术维修人员的维护水平没有达到专业的标准要求。
2住宅小区监控系统设计
2.1闭路电视监控设备
监控中的最核心的部分是闭路电视，主要是由四部分构成，最主要的是监视器和录像机两部分，要把监视器放在各个楼道口内，比较隐蔽的小区角落里也要放闭路电视，进行全方面，多层次的监控，把摄像头所拍摄的画面传入到小区监控室的监控器上，进行存储以便利于查看，监控系统的控制主机把监控系统所保存的视频内容切换成视频输出内容，便可以通过全自动的切换序列来定时定点的设置警报系统进行运用。
2.2视频对讲监控系统
舒适的住宅能够给住户带来安静的环境，但是城市住宅的弊端也渐渐现漏出来，人们同住一个小区，或者一个单元，更甚至是对门，但彼此之间却不沟通和交流，如果说发生什么紧急的事件，邻里之间也没有办法帮忙，缺少最基本的了解和来往，对彼此之间的事情无从知晓，怎么伸以援手呢，所以为了缓解这种邻里之间的关系，也为了管理好住宅小区闲杂人员入内，住宅小区的物业管理应该建立相应的视频对讲联系渠道，把住宅小区的门口、楼梯口间以及与住户之间联系起来，在达到有效的防止闲杂人员进去住宅小区、减少住宅区犯罪事件发生的目的之外，还能够方便住宅小区居民的进出，当有访客来小区进访时，先由小区物业中心接通，再由小区物业中心通知业主，在征得同意后方可同意访客进入。
2.3住宅小区报警管理系统
除了上面所说的闭路电视很重要以外，还有报警防盗系统，对于监控系统来说，它也是至关重要的。住宅小区的报警防盗系统主要是够热感式的红外线探测器构成，报警系统全面覆盖住宅小区的各个进出口，包括小区门口、街道、楼梯口以及家门口都按上探测器，探测器输入密码才能够关闭，以便防止被不法分子关闭。这样的报警监测系统能够及时有效的了解住宅小区居民的情况，以便及时解决。除此之后还有火警监测防护系统，在住宅小区的每个住户的家中安装火灾探测器，光电感烟、离子感烟以及感温组成火灾探测器在小区易发生火灾的位置设置火灾探测器,能够准确及时的发现火情，保障住宅小区居民的安全。
3住宅小区物业管理系统
3.1住宅小区物业管理类型
小区的物业管理主要分为两种，第一种是综合管理，主要是对小区的公共设施和区域进行管理，包括对环境的维护与秩序的治安、公共财产的安全管理、区内停车管理以及住户消防安全的管理等等都是作为物业综合管理；第二种是基本管理，例如对住宅小区的住房进行公用设施的基本管理和维护和住宅小区用户问题的反馈、服务等管理内容。
3.2住户需求分析调研
住宅小区的物业管理系统在设定之前一定要明白住宅小区居民的实际需求和现状，在了解的基础上进行细致深入的设计，准确的满足住宅居民的实际需求，因此，对于住宅小区的物业管理的程序和相应的服务来说，首先应该调查居民的实际意向以及各种数据信息，通过全面的数据信息来进行分析，理清各数据信息之间产生关系的关键所在，对住宅小区的物业业务作系统的规划，使物业管理系统能有条不紊的进行下午；其次。根据研究所得的成果确立住宅小区物业管理系统的结构，并根据各种数据间的流程与关系以及物业管理系统目标的数据内容，以此来判断物业管理系统的成与否。
3.3住宅小区物业管理功能
根据上面所提到的住宅小区物业管理等一些内容，掌握物业管理对与住宅小区的功能来说主要可以概括为以下几个方面：一要把现代科学技术与住宅小区中住户的市场需求、物业管理的基础设备和物资设施连接起来，例如把物业管理系统中的查询系统简洁化，有利于住宅小区的管理人员与住宅居民查询信息，信息类、数据类的资料要做好整理与统计，时刻监控自己的住宅环境和安全；其次，物业管理的各个部门之间要相互联系，实现资源共享，提高效率，从而促进住宅小区物业管理之间的最优合作；最后，也是最重要的一点要提高住宅小区物业管理的水平与效率，房产公司也要对住宅小区的管理加大整合的力度，发展各自小区物业管理的优势。
4小结
本文针对住宅小区的监控系统做简要的分析设计，根据住宅小区的物业管理系统来说，要想达到良好的物业系统监控效果，首要的一点就是在了解住宅小区住户的基本需求的情况下进行，一定要满足住宅小区居民的内外在要求，还有一点就是物业管理系统在执行之前，要进行系统测试，站在住户居民的角度上进行思考和设计，监控系统要有人性化、科技化以及全面化等特点，使住宅小区的居民在在居住中能够感受到安宁与和谐，避免犯罪行为对其居民的伤害。
中图分类号：C91
文献标识码：A
文章编号：1672―3198（2014）21―0037―02
1沈阳市旧住宅区社会治安管理现状
作为老工业基地，沈阳市拥有数量众多的老旧小区。近些年市政府高度重视，花大力气整顿了大量的旧住宅区，为老百姓办了实事。2010年开始，沈阳市启动了“弃管小区”改造三年计划，投资15亿元改造了1502个弃管住宅区，受益人口达165.5万人。市长陈海波表示，随着弃管住宅区改造任务的全面完成和后续管理责任的初步落实，“弃管”这个特定称谓在沈阳已经成为历史，“弃管小区”改称为“旧住宅区”。但由于旧住宅区的“先天不足”，改造后的后续管理工作仍然任重道远。根据统计数据，改造后的小区，其管理模式主要包括专业化物业管理（235个小区，占157%）、自治管理（20个小区，占1.3%）以及社区代管（1246个小区，占82.9%）等。其中占绝大部分的是由社区代管，这种管理模式下的旧住宅区，仍然避免不了管理水平有限、基础设施欠缺、管理费用匮乏、社会治安管理水平难以大幅度提升等困境。为了打造良好的城市环境，必须加大力度整治社区环境，尤其要下大力气整治、减少旧住宅区频发的盗窃、抢劫等社会治安问题，提升社区居民的幸福指数。
根据课题组的调研，沈阳市旧住宅区居民对目前的小区社会治安问题非常关心和关注，调查显示，48.2%的被调查者表示对小区的治安状况不满意，44.6%的被调查者表示一般，仅有7.2%表示满意。有近70%的被调查者表示发生过车辆被盗事件，另外诸如入室盗窃、街面扒手、打架斗殴等事件均有发生。
为切实改善旧住宅区环境，提高居民生活质量，保障出行安全，沈阳市政府决定2014年继续开展“改善100个旧住宅区居住环境建设”工作，以建设美化、绿化、整洁、通畅的住宅区为目标，本着“功能齐备、设施完善、环境优美、住用安全”的原则，在全市老旧小区范围内选择100个住宅区，通过改造全面提升旧住宅区管理水平，此项工作已列入2014年沈阳市政府为城乡群众“办实事”内容之一。该项工作主要实施绿化提升工程、增设健身娱乐设施、增设安全防范设施、整修破损道路等5大项17小项改造内容，其中增设安全防范设施中，特别提到要在旧住宅区安装挡车器、新建门卫（监控室）、修建小区围墙、维修外墙空鼓、安装监控探头等多项措施。
由此可见，相关部门已经意识到旧住宅区社会治安管理需要进一步提升水平，但是仍需要进一步深入研究和系统完善，从多个角度多个层面共同提高旧住宅区社会治安管理水平。
2旧住宅区存在社会治安问题的原因分析
虽然各界都比较关注旧住宅区的管理问题，但一直以来，该问题却没有得到有效解决。分析其原因多种多样，但是最根本的矛盾所在，无外乎资金投入与资金来源不匹配造成，加上管理对象的特殊性，导致管理主体缺位，管理媒介缺失，管理目标无法实现，即管理机制不健全导致管理过程不可持续。
具体来讲，管理对象的特殊性，就是旧住宅区自身特点，居住群体属于中低收入者，素质参差不齐，园区基础设施较为落后，房屋自身破损程度较为严重等等，导致对齐管理的前期投入过大，纯粹依靠市场机制进行调节的难度很大，这样导致物业企业不愿意参与，政府又没有精力面面俱到，导致无人管或者管理效率低下，效果不理想的结果。目前沈阳有80%以上的旧住宅区由社区代管，这种管理模式属于粗放式管理范畴，由于缺乏必要的人力财力物力，不可能满足居民的日常需求。根据调查显示，居民普遍认为没有物业公司、流动人口太多、安全设备缺乏等是造成小区社会治安问题的主要原因，另有部分被调查者认为警务工作缺乏，没有实行封闭管理等也是重要原因。
分析调查结果可以发现，旧住宅区居民对物业公司参与管理是认可的，但由于旧住宅区自身特点，却没有物业公司愿意接手。同时广大业主也指出了对基础设施，警务工作的需求。这就要求我们深入探讨对旧住宅区实行管理的机制问题，保障旧住宅区能够得到长期有效的管理，保障居民的生命财产安全，提高居民的幸福指数。
3提高旧住宅区社会治安管理水平的对策建议
对旧住宅区进行有效管理，提高旧住宅区社会治安管理水平，总体思路应该是“市场主导，政府扶持，全民参与”。
随着我国物业管理行业的快速发展，物业企业参与小区的管理已经具备了较为丰富的管理经验与管理资源，物业企业理应成为小区的管理主体。但是由于旧住宅区的特殊性，完全依靠企业的市场行为却很难满足企业的逐利动机，因此政府应该在一定程度上积极参与，发挥指导、协调、扶持、激励、约束等功能。同时采用“谁受益、谁出力”的原则，调动园区内具有热情和能力的业主参与到日常管理工作中，降低物业公司成本，提高管理效率。具体来讲包括如下措施。
3.1管理主体层面
明确物业企业作为旧住宅区的管理主体，负责旧住宅区的日常管理。由于物业企业具有丰富的管理经验，提供旧住宅区日常保安保洁工作非常容易，理应成为旧住宅区的管理主体。但是旧住宅区的特殊性导致目前大多数物业企业不愿意接管，这也是物业企业逐利的本质决定的。在此过程中，政府要发挥积极的扶持与促进作用，包括部分或全部出资完善旧住宅区围墙、路灯、监控报警设备等基础设施设备，降低物业企业的前期投入，提高盈利预期，促进物业企业积极参与。资金来源，可以通过政府的财政拨款、建立专项基金、动用专项维修资金等多种方式筹集，甚至可以通过企业赞助、广告经营等方式获得部分资金投入。待旧住宅区的基础设施较为完善，物业企业就可以参与日常管理，管理模式可以参照其他小区，包括服务项目、服务标准、服务费用等，也可以结合园区特征进行分类管理。另外，由于旧住宅区居住群体特征，有很多下岗或待业的业主，还有部分退休老人，可以充分调动一部分具有热情及能力的业主参与日常管理，组成治安巡逻队等进行日常巡逻，收集居民意见反馈等，降低物业企业在保安工作方面的支出，提高工作效率。因此，管理主体视角下，旧住宅区社会治安管理应该以物业企业为主体，政府扶持，业主参与。
3.2管理对象层面
明确旧住宅区中管理对象的特征，系统评价人、物、事的现状与发展趋势，采取有针对性的措施提高旧住宅区社会治安管理的水平。根据旧住宅区居住群体的低收入特征，对其收取的费用要保证不影响其生活水平，标准不能过高，要考虑大多数群体的基本物业服务需求来确定服务内容与服务标准。针对少数具有特殊需求的群体，可以通过采取特约服务的方式额外收取费用。关于流动人口，物业公司可以联合社区做好登记统计工作，同时要加大宣传力度，让旧住宅区的居住群体更多的了解物业管理带来的好处，让大家主动参与到园区的管理中来。针对旧住宅区基础设施落后的现状，物业企业要联合政府一起进行完善，其中这一环节政府要起到主导作用，并且要从资金上大力支持，帮助物业企业以较轻的负担承担起旧住宅区的管理职能，只有这样才能迅速提升对旧住宅区的管理水平，尤其是社会治安管理水平，保障居民的生命财产安全。而针对居民比较关心的社会治安事件，则需要加强监督执法力度，能够快速有效的解决居民遇到的各种问题，物业公司与当地的警务工作者要紧密联系，快速响应，能够真正解决问题。根据调查显示，居民认为安装监控设备、聘请物业公司、设立社区警务队等手段是解决旧住宅区社会治安问题的重要方法，另外成立社区志愿者巡逻队也具有重要作用。
因此，管理对象方面，要以较低的收费标准提供符合业主需求的社会治安管理，需要政府大力投入，完善基础设施，提高办事效率。
3.3管理目标层面
保证旧住宅区居住者能够安居乐业，就需要各主体能够长期合作，实现多方共赢。首先，物业企业作为旧住宅区管理的主体，其根本性追求就是盈利。目前，物业企业的收入来源主要为物业费，但由于旧住宅区的居住者大多为中低收入水平，且流动人口较多，很多业主具有物业管理需求但是支付意愿却不高。这种矛盾下，一方面需要物业企业提供优质服务促进业主主动交纳物业费，另一方面，还需要从制度上约束不交费的业主，需要政府制定相应的规章制度来对欠费业主进行警告与惩罚，以此来实现物业费的顺利收取，例如对恶意欠费业主在园区内进行公示，通知业主所在单位，强化诉讼判决的执行力度等。另外，要鼓励物业企业积极开展多种经营，一定程度上弥补物业管理经费的不足，提高管理服务质量。如果物业企业实现了长期稳定的盈利，那么对于旧住宅区的管理也必然就实现了长期稳定的目标。
3.4管理媒介层面
理论上构建人防、物防、技防相结合的立体防护结构是最佳状态，考虑到旧住宅区的特征，应从如下几个方面进行考虑。
人防应该以物业企业保安员为主体，动员业主参与组建巡逻队，并加大警务工作人员的巡查力度。值得注意的是，目前物业小区安保队伍具有明显的不稳定性。一方面，业主与企业需要大量高素质的安保人员，另一方面，安保岗位的工作性质与福利待遇又严重制约了人员的聘用，这种矛盾急需解决。根据经济学规律，价格机制是较好的市场调节剂，通过提升安保人员的工作福利与工作环境，营造良好的岗位口碑，从社会舆论角度多多进行正面宣传和引导等等，是今后要加强的重点工作。例如可以直接提高工资水平、为安保人员购买各项保险、强化法律法规与业务技能培训、改善工作环境等等，通过政府与物业企业联合，建设一支高素质的安保队伍，是提升旧住宅区社会治安管理水平的重要手段。同时，针对旧住宅区的特征，要将安保队伍与小区居民组建的巡逻队结合起来，从物质与精神奖励等方面激励巡逻队参与到小区的治安管理中来，降低物业企业的成本，提高物业管理的持续性。
物防最基本的就是实行封闭管理，修缮小区的围墙，设置有人看守的住宅区大门及值班室，配备警棍、手电筒等必要的防护器械，设置报警电话。为住宅楼统一安装单元防盗门，业主家里尤其是一楼二楼等较低楼层安装防盗门与防盗窗，园区装有安全照明灯等，同时增强个体治安防范意识。该项工作应该在物业企业承接旧住宅区伊始与政府部门联合完成。
技防则主要采用闭路电视监控系统、周界报警系统、门禁管理系统、电子巡更系统等，同时鼓励有条件的业主使用家庭报警系统，进一步补充技防的范围与层次。有条件的园区还可以建立网络治安管理平台，如QQ群，短信平台等作为补充。
3.5管理机制层面
在对管理主体、管理对象、管理目标、管理媒介进行系统讨论的基础上，将各个层面的内容进行整合，即形成了一系列的管理机制，促进持续提升旧住宅区社会治安管理水平，实现旧住宅区居民安居乐业。
第一，资金投入机制。通过财政拨款、政府专项基金、引入社会资本等形式，联合物业企业共同完善旧住宅区的
基础设施设备；在物业从业人员的业务技能培训、职业资格
作者简介：
徐龙双（1988-），男，四川广安人，天津商业大学在读硕士研究生，研究方向：产业经济与区域发展。
考试、法律法规普及、社会保险补助、安保人员的业务培训等方面，由政府适当投入，联合相关部门共同完成。
第二，激励与约束机制。一方面激励物业企业积极承接旧住宅区的物业管理，对承接积极，效果良好的物业企业进行表彰，甚至可以从税收等方面给予优惠，在承接新的项目时给予一定的优先权。而对于不愿意承接旧住宅区物业，或者管理效果不佳的物业企业，则可以限制其承接新的项目，或者资质审查时给予特殊标注，把物业企业承接旧住宅区的管理纳入到企业的社会责任与诚信档案。
第三，沟通协调机制。首先，物业企业承接旧住宅区的管理后，政策层面需要明确，业委会、物业企业、居委会等主体要定期召开沟通协调会议，就一定时期内出现的管理问题进行通报，让全体相关人员共同参与，共同讨论，以主人翁精神解决存在的问题。例如可以规定每月举行社区性质的沟通协调会，每季度召开各个区的沟通协调会，每半年举行全市的旧住宅区物业管理沟通协调会，集中讨论并解决居民反映强烈的共性问题，群策群力。另外，随着信息技术的发展，手机、电脑的普及，可以构建一定的沟通平台，例如网络社区、QQ群、微信平台等，延伸沟通协调会议的范围，及时收集居民的意见和建议，进而将汇总后的问题带到每月、每季度举行的沟通协调会上，如果仍没有解决，则可以进一步在全市范围内进行讨论和解决。这种沟通协调机制的建立，同样要以制度的形式确定下来，形成长效机制。
第四，评价考核机制。针对旧住宅区物业管理水平、社会治安环境、业主满意度等方面的综合评价，是对物业企业进行激励或约束的参考指标，也是促进政府重视旧住宅区社会治安管理，提升旧住宅区居民生活质量的重要手段。一年至少要进行一次全方位的考核与评价。针对物业企业的评价结果在全市范围内进行比较，作为物业企业资质审查与新项目承接的参考基础。对政府主管部门的评价，要加大辖区内治安管理水平的指标权重，激励政府更多的投入到对旧住宅区的改造中来，实现一种互相促进，互相约束与激励的格局，以此促进政府主管部门重视旧住宅区的管理，提高旧住宅区百姓的居住环境质量与幸福指数。当然，对物业企业与政府主管部门的评价，应该交由相对独立的第三方进行，比如专业的评估机构，行业学会与协会等，以保证评价考核的公正性。
参考文献
