房地产基金特指投资于房地产领域的基金，一般情况下指投资一级市场，即直接投资于房地产产业相关的资产；同时也可以直接投资于二级市场，例如一些投资房地产相关证券的房地产证券投资基金。房地产基金主要有公募和私募两种形式，目前房地产私募基金占主导地位。本文主要阐述投资于一级市场的房地产私募基金。
房地产基金具有投资期限较长、回报率较高、投资组合灵活、退出机制多样等特点，可以资产证券化的方式加速企业资金周转，为房企的多元化经营提供资金支持，降低流动性风险，同时它也为行业发展开辟新的运作模式。
经过多年的发展，“金融杠杆撬动民间资本”模式逐渐成为房地产基金行业发展重点，而基金固有的私募股权方式使得房企资本运作更加灵活，在拓宽其融资渠道的同时，自身还可以获取管理费、项目增值、超额收益等多元化的收入。
当前中国经济处于“新常态”发展阶段，经济结构开始调整，房地产行业从“黄金时代”步入“白银时代”，行业增速放缓，企业转型升级已是刻不容缓，整个房地产行业也正在经历从一级增量市场占优到二级存量市场主导的转变，而从发达国家的实践来看，房地产基金的融资模式可以有效促进房地产行业转型与进一步纵深式发展。 房地产基金剖析
房地产基金可以在不同时点介入房地产开发。按照资金投入阶段不同，可以分为土地孵化、地产开发、物业持有、项目并购以及股权合作等基金模式。
根据交易的情况，房地产基金又可分为开放式和封闭式两大类，我们讨论的情况一般为封闭式；投资方向上，可分为债权投资、股权投资以及混合型投资基金；结构与组织形式上，主要有结构化与平层两种结构为主，相应有公司型、契约型与有限合伙型等组织形式。
1.夹层融资结构
这是最常见的一种架构模式，往往是采用有限合伙式，形成“明股实债”融资方式。在普通合伙人（GP） 层面，可以根据相关需求设计单一GP或者双CO-GP结构，房企作为GP之一；在有限合伙人（LP）层面，进行分层设计，一般分为优先与劣后级投资人，银行、保险、信托等金融机构认购优先级份额，房企的关联企业认购劣后级份额，有时候出于降低杠杆比例与优先级收益的需要引入夹层投资人；增信方面，通过采用差额补足、溢价回购、全额担保等措施，形成保证收益与差额收益相结合的机制；最终，基金对房地产企业旗下相关项目进行股权投资。管理层面，由房企与合作伙伴（诸如金融机构）共同设立基金管理公司，收取管理费用，实现房企“小股东操盘”的经营模式。
2.母子基金嵌套结构
这种模式越来越受到银行、信托等主流金融机构与房地产企业所欢迎，一方面是因为此架构可以较大提升杠杆比例，一般可以达到3∶7甚至更高；另一方面，优先级投资人（一般为银行、信托等机构）可以通过出资母基金端的资金规模来控制杠杆比例防控风险，同时通过母、子基金分离方式，形成“母基金引导先行投入，子基金配套逐步跟进”的模式，有利于提高资金运用效率。
3.平层融资结构
这种模式属于纯股权合作平层模式，一般采用公司型架构，房企与合作方（地产基金专业公司或者专业投资机构）组成以盈利为目的公司。从国际实践经验来看，主要有两种不同的管理模式：其一是自我投资管理模式；其二是委托投资管理模式。
从参与机构看，房地产基金一般以大型房企为发起人，整合银行、证券、信托、保险、私募、第三方理财等金融机构资金资源，成立基金管理公司，并由第三方专业机构提供专业的财务顾问服务。
大型房地产企业资产端内容丰富，一般都涵盖商品住宅、商业物业、工业园区、产业综合体等多元化组成，上述板块都可以成为房地产基金模式的有效探索。从投资业态角度砜矗住宅型基金依然当道，但房地产基金对于不同地产业态的兴趣正在萌芽，主要可分为三类：商业地产、养老地产和产业地产，其中写字楼、产业地产的投资基金在未来将最有望迎来发展先机，借由REITs实现与资本市场对接。
就退出方式而言，房地产基金主要有出售并购、股东回购、上市交易、股权转让等方式。
2016年，中国房地产基金整体呈现出巨大增长趋势，根据中国证券投资基金业协会基金备案数据显示：2016年全年共新增641只地产基金，承诺募集总规模超过6000亿元，截至2016年12月底，房地产基金市场已有超过1200只基金实体，总管理资金规模超过1万亿元，并在持续快速增长当中。 行业趋势
2016年，房地产基金行业的投资形式呈现出新的趋势。其一，在投资形式上，更多地偏向股权投资，与地产开发商共同承担风险，甚至是承担主要责任。由于市场融资利率降低，流动性得到改善，房企的高利率融资需求下降，高息债权式地产基金的存在空间进一步被压缩。随着国内各类型金融通道进一步扩大和发展，通道型地产基金的市场比重下降。
其二，部分房地产基金开始介入到PE基金的领域，开拓PE投资板块，由此衍生出地产和附属行业的PE投资，结合地产资源，进行创新创业型投资或者是现有资产的模式改造和效率提升。
其三，退出手段方面，借鉴PE基金的经验，通过公开市场挂牌、协议转让、资产证券化等方式实现退出，开创了房地产基金的新空间。
其四，资金渠道方面，更多的资金注入和资产形式来自于金融机构和地方政府。供给侧改革和政府平台去杠杆化导致了大量的新增投资必须以股权的形式进入，由此给房地产基金带来了新的一轮政策红利。这一轮新的行业趋势，给房地产基金行业带来巨大的资金规模，有助于行业规模化的形成。
经济学博士，管理学博士后，1994年开始研究会计准则至今，发表会计准则方面的著作5部，论文50余篇，承担财政部、科技部以及企业课题多项，并参与完成了部级课题多项。现为中国人民大学商学院会计系副教授，中国人民大学建华研究院副院长，中国会计准则委员会咨询专家。
一、《企业会计准则第3号――投资性房地产》有哪些主要特点
对于投资性房地产，我们以前的会计制度并没有将其作为一项单独的资产项目在会计报表上反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产，采取“历史成本+折旧”的方法进行核算。此次财政部新出台的《企业会计准则第3号――投资性房地产》(以下简称《准则》)，对投资性房地产的会计处理进行了规范，主要有以下四大特点：
1．投资性房地产进行单独核算和反映。目前，我国许多企业都持有投资性房地产，但历史成本下的投资性房地产以及稳健性原则的应用，使得这些资产的真实价值无法得到反映，新《准则》则将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。
2．整个准则所做出的会计处理规范基本上可以分为两类，一是公允价值模式，一是成本模式。一般地，投资性房地产只要能持续获得公允价，就可采用公允价值模式。因此判断一项房地产是否属于投资性房地产是本准则应用的最大特点。
3．引入了公允价值计量模式。《准则》以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，并适当引入了公允价值模式。公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，公允价值模式的应用还须稳步推进。所以《准则》仍然以成本模式为主导，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的投资性房地产，才采用公允价值模式。适当引入公允价值模式是新《准则》的一大突破。
4．借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法。在公允价值模式下，企业能否合理地对投资性房地产进行后续计量，取决于公允价值的确定方法是否恰当。考虑到可操作性和我国现实状况等因素，《准则》借鉴了国际会计准则中的方法，将相关活跃市场的现行市价作为确定公允价值的依据。以公允价值对以投资为目的而持有的房地产进行计价，与国际准则基本一致，更便于国际投资比较与公司价值衡量。
二、投资性房地产如何界定
《准则》规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。具体包括已出租的土地所有权或建筑物，以及持有并准备增值后转让的土地所有权等，但企业自用的房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
企业拥有的房地产、土地等有不同的用途和持有目的，判断其是否属于投资性房地产，必须根据其经济实质。我们阅读了《国际财务报告准则》第40号《投资性房地产》，认为主要有两类特殊项目房地产的处理原则值得借鉴：
1．尚未确定用途的土地。我国的会计准则未对此项目的会计处理做出规定，我们认为，可参照《国际财务报告准则》的解释予以处理：如果主体尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应被视为用于资本增值，即视为投资性房地产。
2．业已出租的房产。对于已经出租的房产，企业应根据其实际提供的服务是否重大来确定其是否属于投资性房产。如果企业拥有一家酒店，但并不对入住的客人提供服务，而仅仅是提供维持酒店正常状态的服务(比如维修)，那么这项房产应该确认为投资性房产；但如果企业不仅要提供维修服务，而且还提供针对客人的各种服务，那么此时企业提供的服务已经非常重大，酒店就不再是投资性房地产，而属于自用房地产了。
三、投资性房地产如何进行初始计量
投资性房地产的初始计量采用单一成本模式。投资性房地产是一项资产，其确认必须符合资产的确认条件，即可以带来经济利益的流入并且成本能够可靠计量。在会计上，需要设置“投资性房地产”科目，对投资性房地产价值或成本进行专门记录和核算。
无论投资性房地产从何种渠道取得，其初始计量都采用实际成本法，即外购的投资性房地产根据购买价款、相关税费和其他可归属本资产的支出之和进行初始计量；自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的投资性房地产(如投资者投入、融资租入、非货币易换入等)的成本，按照相关的会计准则的规定进行处理。
例1：某企业有大量闲置资金，故购入一处房产进行出租，购买价格200万元，契税及其他税费为20万元，交易中发生律师费3万元，有关会计处理如下：
借：投资性房地产
223
贷：银行存款
223
例2：某企业自行建造一处房产，准备将来进行出租，建造过程中使用工程物资(含增值税)200万元，分配工程人员工资20万元，企业辅助生产车间为工程提供有关劳务支出10万元，工程完工交付使用。有关会计处理如下：
借：在建工程
230
贷：工程物资
200
应付工资
20
生产成本
10
借：投资性房地产
230
贷：在建工程
230
四、投资性房地产的后续支出如何处理
投资性房地产的后续支出或资本化处理或费用化处理。投资性房地产的后续支出是指投资性房地产初始确认和计量后又发生的相关支出，如装修、维修、改造、改良支出等。如果该支出符合投资性房地产确认条件，则应将该支出计入投资性房地产成本(类似于初始计量的方法)，否则应以费用化处理，直接计入当期损益。如改良支出应资本化，日常维修应费用化。
五、投资性房地产如何进行后续计量
《准则》规定，企业应当在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量，计量模式分为成本模式和公允价值模式两种。除有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式进行后续计量外，应采用成本计量模式。
采用公允价值计量模式，必须同时具备两个条件：(1)投资性房地产
所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。采用成本计量模式时，则依据固定资产、无形资产会计准则对相关的建筑物或土地使用权进行折旧的提取、价值摊销及减值准备的计提。
采用公允价值计量模式的，在会计处理上以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础对其账面价值进行调整，公允价值与原账面价值的差额直接计入当期损益，也就是说，公允价值成为投资性房地产的账面价值，公允价值的变动直接体现为投资性房地产的损益。在这种方式下，历史成本已无反映的必要，因而也就不再对投资性房地产计提折旧或进行历史成本的摊销，也无须计提减值准备。
采用成本计量模式的，在会计处理上应将提取的折旧、计提的摊销以及减值准备计入与投资性房地产相关的损益(即投资性房地产损益)，并与其他自用房地产计提的折旧、摊销和资产减值分开处理。
需要特别强调的是，投资性房地产后续计量模式一经确定，不得随意变更。如果企业所处的环境发生改变，成本模式转为公允价值模式时，会计上作为会计政策变更处理(一般应采用未来适用法)，但已经采用公允价值计量模式，不能再转为采用成本计量模式。这也体现出公允价值计量模式作为投资性房地产首选计量模式的趋势。
六、投资性房地产的转换如何进行会计处理
如果企业拥有的房地产用途发生了改变，在会计确认上也要进行相应的转换处理，即投资性房地产转为自用时就应转为固定资产或无形资产核算；作为存货的房地产改为出租、自用土地所有权停止自用转而用于赚取租金或资本增值，以及自用建筑物改为出租时，则应将固定资产或无形资产转为投资性房地产进行核算。
在账务处理上，将投资性房地产转为自用房地产，应根据原投资性房地产计量模式的不同，分别进行不同的处理。在成本计量模式下，应将转换前的账面成本作为转换后的入账价值，按固定资产、无形资产确认，并以成本模式进行后续计量(即提取折旧、计提摊销和资产减值)。
在公允价值计量模式下，将投资性房地产转为自用房地产时，应将投资性房地产转换日的公允价值作为自用房地产的入账价值，其后以该入账价值为基础对自用房地产以固定资产、无形资产采用成本模式进行后续计量(折旧、摊销及计提减值)。
将自用房地产转为投资性房地产时，应区分两种情况对待。如果投资性房地产不能采用公允价值计量模式，则应将转换前的账面价值作为转换后的投资性房地产初始成本，并以成本模式进行后续计量。如果投资性房地产符合公允价值计量条件，则转换日公允价值应作为投资性房地产初始计量价值，其后采用公允价值计量模式进行后续计量。转换日公允价值大于转换时自用房地产账面价值的差额作为所有者权益入账，小于转换时自用房地产账面价值的差额直接计入当期损益。
例3：某企业有一厂房，原值200万元，已提折旧100万元，减值准备20万元。由于产能缩减，将此厂房由自用转为出租，并按成本模式进行核算。其会计处理是：
借：固定资产清理
80
累计折旧
100
固定资产减值准备
20
贷：固定资产
200
借：投资性房地产
80
贷：固定资产清理
80
如果此厂房原来用于出租，现在改为自用，则会计处理为：
借：固定资产
80
累计折旧
100
投资性房地产减值准备 20
贷：投资性房地产
200
七、投资性房地产的处置如何进行处理
企业在经营过程中，对已经不需要和不适用的投资性房地产，可以出售或者转让；对于正常磨损到达使用年限或因非正常损失永久退出使用且预计不能取得经济利益时，也应终止确认投资性房地产。在会计处理上，企业出售、转让、终止确认投资性房地产时，应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，该损益应作为投资性房地产损益对待。
沈阳市自开始实施公共租赁住房建设以来，已经取得了一定成果。但是公共租赁住房建设对资金的需求量很大，仅仅依靠政府保证资金拨款，使得后续的发展受到了很大的阻碍。结合我市的实际情况和公共租赁住房制度的自身特点，急需突破资金来源的紧迫问题，保障预期的公共租赁房建设的实现。
一、房地产投资信托基金分析（REITs）
1.REITs的含义
房地产投资信托基金与一般的投资基金最大的不同在于它是专营房地产投资项目的投资基金。房地产投资基金将众多的中小投资者的资金集聚起来，采用专家经营和专业化管理，在风险分散的原则下，从本质上看是房地产投资信托基金是一种证券化的产业投资基金。
2.REITs的特征
概括REITs自身的特征主要有以下几点：一是房地产投资信托本身的特点，税收优惠。发展REITs的原因是税收优惠，对绝大多数国家都在税收法律或特殊法律法规中给予已推出房地产投资信托基金一定的税收优惠政策。例如，美国国内税账单的定义，如果房地产投资信托基金会每年以现金股利的方式回报给投资者，则不需要缴纳企业所得税，从而避免双重征税。投资者可以通过房地产投资信托基金的产品，享受更多的税收优惠的投资收益。二是强制分红。从已发行REITs的国家实施运作过程来看，带来的好处是在房地产投资信托基金的年收入分配做了强制性要求。他们中的大多数是规定将给投资者90%的收入分配。三是投资领域具有限制性。REITs投资领域为房地产领域，不仅直接拥有房地产所有权，还可以依靠房地产项目的管理，租金收入或通过购买抵押债券或抵押担保来支持证券。大多数的房地产投资信托基金选择房地产直接所有权，以房地产项目的管理或资产提升为主要收入来源。
3.REITs优势
REITs与一般的房地产产业投资方式相比，具有明显的优势，有以下几点：一是相对强劲的流动性。房地产投资信托基金是一种证券化产品，在发行时他们中的大多数都是公开募集的形式，采用股票或证书的形式在证券交易所发行和流通，这样具有很好的流动性，还可以通过资产证券化将资产转化为流动资产的形式，这样就有了快速清算投资的优势，在很大程度上吸引投资者的积极参与投资；二是较强的专业管理和经营。房地产投资信托基金的资产由专业的基金管理机构的投资运营管理，并由具有房地产专业的投资知识和集中管理经验丰富的专业投资人士集中化管理，广泛使用投资信息渠道，选择最优的投资组合和最优的投资业务，可以有效降低投资风险和交易成本，以获得投资收益的最大化；三是税收优惠和高额回报。房地产税收优惠政策极大地刺激了房地产投资信托基金的发展，此外REITs将每年度盈利的绝大部分以现金股利的方式回报给投资者，无需缴纳企业所得税。仅由投资者缴纳个人所得税，所以房地产投资信托基金的奖金数额较大；四是具备一个更好的杠杆投资能力。根据公布的房地产投资信托的国家或地区法律的角度来看，房地产投资信托基金必须将其不小于现金应税收入90%比例分配给投资者；五是具有较高的筹集资本的广泛性。作为一种融资工具，REITs较高的优势吸引了许多小投资者，可以迅速筹集社会闲散资金。
二、REITs模式在沈阳公共租赁住房融资中的应用分析
1.内外部环境分析
沈阳市是东北地区最大的国际大都市和金融政治中心，也是渤海经济圈的重要环节与东北地区的重要结合部，具有良好的经济基础和投资环境。同时，在现阶段大力发展公共租赁住房建设，积极引进REITs模式，拓宽融资渠道。
沈阳市公共租赁住房是政府关注的民生项目，在政府信用担保的同时，项目的风险是很低的，这是引起投资者兴趣的先决条件；其次，REITs模式的引入必须基于相对发达的资本市场上的，沈阳市民营经济在国民经济中的作用逐渐突出。对于沈阳市引入REITs模式为城市公共租赁住房融资也需要该项制度保证。目前，中国颁布了《招标投标法》、《证券法》和《担保法》等用于廉租住房项目实现投资多元化奠定了良好的政策环境，在沈阳市公共租赁住房REITs模式的操作中，也可以在此基础上借鉴与完善。这使得沈阳市公共租赁住房PPP融资模式也具备了一定法律制度。
2.具体操作可行性分析
操作时，房地产基金管理公司聘请有关专业团队组成房地产管理公司，经过检查后，将合格的建造或购买的公共租赁住房出租给符合条件的住户，当RElTs模式步入正轨后，为沈阳市带来的经济效益是巨大的。
世界各国迅速发展起来REITs模式，有很多成功的案例，在这期间也积累了很多宝贵的经验，如在北京、天津、上海等其他城市和地区已经先后开展了REITs试点工作。近年来，REITs模式已经应用在城中村的改造，这对沈阳市公共租赁住房使用REITs模式具有一定的参考意义。
三、REITs模式的发展前景
2投资性房地产后续计量
2.1计量模式运用数量新规则规定一个企业只能采用一种计量模式对其所有房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。国际会计准则规定，可以采用公允价值模式或成本模式作为其会计政策，并且将选定的会计政策采用于其全部投资性房地产。可见在投资性房地产后续计量模式数量上，二者规定都是二选一。
2.2计量模式选用侧重点新准则规定，投资性房地产后续计量，通常采用成本模式，只有企业有确凿证据证明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产地产的公允价值做出合理的估计。可见新准则更倾向于成本模式，只有在公允价值能够可靠取得时采用公允价值模式。
国际会计准则虽然对公允价值模式和成本价值模式选用，并未规定优先顺序，但认为从公允价值模式变更为成本模式通常不大可能导致更恰当的列报；对于选用成本计量模式的企业，仍应对投资性房地产的公允价值进行披露；公允价值计量模式还被作为了一些房地产归为投资性房地产的一个必备条件。例如：国际会计准则规定，对于经营租赁方式租入的房地产再转租的，只要该类房地产符合投资性房地产定义的且企业对该房地产采用公允价值模式计量的，允许将其归类为投资性房地产，但企业必须对所有其它投资性采用公允价值模式计量。从以上三个方面可以看出，国际会计准则更侧重于使用公允价值作为投资性房地产的后续计量。
2.3计量模式转换方面新准则规定，为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠计量取得且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。这主要是由于我国资本市场发展并不完善所决定的。对于企业而言应该慎重的选用公允价值计量模式作为其投资性房地产的后续计量。选用成本模式的，当资本市场、经济发展等客观情况发生变化时，还有选择公允价值的机会，而一旦选择了公允价值模式，就没有回旋的余地了。因此，新准则了这么长时间，但是很多企业仍旧选择成本计量模式作为其后续计量。
《国际会计准则第8号——会计政策、会计估计变更和差错》规定，只有能够导致在企业财务报表中对交易、其他事项或情况进行更恰当的列报的情况下，才能自愿变更会计政策。而从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报。由此看出，国际会计准则不主张从公允价值模式变更为成本模式对投资性房地产后续进行计量，但是并没有明确的禁止，在特殊条件下，还是存有一定变更的空间，而我国则明确禁止。
综上所述，《企业计准则第3号——投资性房地产》的制定，规定了投资性房地产范围的界定、确认、计量模式及转换和相关信息的披露，顺应了我国经济的发展，填补了我国投资性房地产准则的空白，反映了与国际会计准则的趋同。但是由于我国具体国情如资本市场不健全，还与国际会计准则存在一定的差异，但这种差异的存在是客观和必要的。在我国资本市场逐渐完善和与国际市场融合中会逐渐的缩小。
以凯德置地为代表的房地产投资基金，属于开发和投资并举模式。由于凯德置地本身也是一个开发商，所以可以充分利用产业运营和产业投资并举的模式。凯德置地主要投资方向包括住宅地产、商用房产和服务公寓等。旗下嘉茂基金是亚洲最大的上市地产基金，其运作成立的中国住宅地产投资基金主要投向北京、上海等中心城市中档商品房。
凯德置地80%的土地获取来自于协议转让，仅有20%通过招拍挂形式获得。凯德置地一般采取与其他地产商合作的拿地战略，并与目标城市的大型企业合作，开发当地项目。如与深国投和沃尔玛合作涉足商业地产，与丽丰控股合作收购其项目股权，与北京华联集团建立战略合作关系，同万科合作部分商业项目等。
二是侧重商品住宅投资模式，此模式追求行业平均收益。
由国内众多著名房企如复地、SOHO、阳光一百等发起成立的盛世神州房地产投资基金专注于商品住宅市场，主要投向京津唐及环渤海、长三角区域中经济发达和房地产快速发展的成长性城市，尤其是其中以居住类物业为主的房地产项目。
此类基金的主要功能定位是：第一，为开发商提供一揽子金融解决方案；第二，为开发商全程运营管理提供专业支持；第三，为开发商的品牌价值提升创造动力。
三是侧重收租型物业投资模式，此模式追求长期稳健收益。
最近几年，国内涌现出新加坡腾飞基金和内地高和投资为代表的收租型物业投资模式。以开发苏州工业园区扬名的新加坡腾飞集团2007年成立了两只数额庞大的中国基金――腾飞中国工业园/产业园基金和腾飞中国商业地产基金。两大基金最初的资产项目包括在中国房地产市场能产生稳定现金流的标的资产。其主要投资中国内地的轻工业和物流设施，包括仓库、分销中心、软件和科技产业相关设施、郊区商务办公楼和产业园，通过多元化的租户结构、资产优化和租金增长空间来实现投资回报的最大化。
成立于2009年10月的高和投资是中国首只人民币商业地产私募股权基金，专注于投资一线城市核心区域商业类物业（包括写字楼和商业）。具体操作模式是收购一线城市核心地段的商业类物业，再通过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源，出售给追求资本安全的理财型资本及安全型资本。该基金的主要功能定位是：为追求安全性的资本提供专业的房地产投资理财服务，以及投资产品和相应的资产管理服务，从而实现投资者的丰厚收益。
四是侧重城市综合体投资模式，此模式追求商业运营收益。
由复星集团、易居国际等发起成立的星浩资本成立于2010年9月，短短4个月募集资金37亿元，是目前内地最大的房地产私募股权投资基金。该基金主要专注于城市综合体建设项目。星浩资本所要开发的地产项目被命名为“星光耀城市综合体”。所谓“城市综合体”，就是一个具备办公、娱乐、学习、休憩、商业等多种功能及设施的超大型楼盘，遍布全国的万达广场就是城市综合体的代表。其中，地产基金、实体开发和商业服务，构成了星浩资本的3大业务板块。
在拿地和实体开发方面，星浩资本已在哈尔滨、大连、南通分别拿地140万平方米、58万平方米和33万平方米，预计未来这些项目将全部启动。目前该基金承诺投资的收益是25%-30%，计划3年内收回成本，之后的两年争取盈利。未来该基金计划通过IPO、REITs等渠道实现退出。
五是侧重保障房投资模式，此模式追求低风险和适度收益。
保障房类投资基金近两年开始涌现。2011年成立的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金，是我国第一只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金，该基金将目标瞄准了保障房建设。通过收买公租房房源或开发建设公租房项目等形式，投资建设数百万平方米的公共租赁住房。
该基金采取股份公司制，由建银精瑞联合有志于保障房建设的开发商作为基金的发起人和投资人，向社会合格投资者募集不低于100亿元，未来3年，在全国范围内选择符合基金投资条件的项目，基金投资后第7年退出。该基金主要功能定位是：提供投融资服务，提供房地产基金管理和房地产投资银行服务。
六是侧重专业化功能性地产投资模式，此模式追求细分市场的领先优势。
专业化功能地产类基金主要是养老地产和旅游地产基金。
房地产信托融资的基本理论
（一）房地产信托的要素
通常所说的房地产信托包括信托行为、信托当事人以及信托标的物三个基本要素。具体来说，信托行为一般是指以设定信托而发生的法律行为，其主要书面形式是在双方相互了解、自愿的情况下签订房地产信托契约或者合同等；信托当事人包括委托人、受托人以及受益人三个方面。其中受益人可以是委托人自己，也可以是委托人指定的其他自然人或者组织等；房地产财产就是房地产信托的标的物，即委托人通过信托行为，转移给受托人代为管理或者处理的房地产财产。通常广义上的信托财产还包括受托人在经营管理标的物的过程中产生的盈利，也叫信托收益，这些均在房地产信托的范畴之内。
（二）房地产信托的分类
根据中国人民银行的《信托投资公司管理办法》中有关条款，国内的房地产信托主要分为两大类：一类是房地产资金信托，另一类是房地产财产信托。其中房地产资金信托以委托人的货币资金作为信托财产，受托人对委托人委托的货币资金进行自主经营，这种情况下，信托资金的来源必须是个人的资金财产或者是单位空闲的资金财产；而房地产财产信托是指委托人将自己的房产、地产作为信托标的物交给信托机构，信托机构在收到财产后并不给予现金与委托人，而是签发一系列的凭证，委托人拿着这些凭证可以在证券市场上进行交易，以期获得利润等。委托人从这些凭证上的所得就相当于出售房地产的价款。
房地产信托融资运作模式
（一）信托贷款型模式
属于债权型融资方式，是目前国内公司使用最为广泛的一种房地产信托融资模式。它的原理是由信托公司开发出一系列的信托种类以吸引顾客投资，筹集到资金之后，信托公司再将资金放贷给房地产企业。信托贷款型模式有以下的特点：首先，信托公司与房地产企业联系，就融资的项目达成共识。然后，信托公司开发设计一份房地产信托计划，依据信托计划接受的合同数选择是否需要向银监会备案，通常以200份为标准。在通过审核或者备案后，信托公司开始公开向市场发行信托计划，有意向投资于该计划的投资人会将其投资资金划入信托公司指定账户。最后，信托公司将筹集到的信托资金放贷给房地产企业，同时，信托公司为了确保筹集到的资金的安全，也可能会与房地产企业签订一系列合同，如财产担保等。
上述的房地产信托融资模式给房地产企业融资带来便利，主要表现在：第一，虽然“121”号文件对房地产企业向银行申请贷款进行了规定限制，但只要符合相应条件，信托公司就可以向某些证件不齐全的房地产企业放贷款，这就为房地产企业的前期融资提供了便利；第二，对于房地产企业来说，从信托机构贷款属于债券型融资，不会产生额外的手续费用等成本，而且反映在资产负债表上是作为负债项目列示，可以产生抵税效应。相比于其他融资模式来说，经济效益可观；第三，这种贷款融资管理起来也比较方便，而其在现金流量表上反映的现金流也比较稳定，有利于公司对资金的使用进行规划，节约公司管理成本。
对于我国房地产企业，该模式有以下几个缺点：第一，《暂行办法》规定信托投资公司在给房地产公司发放贷款时，需要遵守相关的房地产贷款标准和要求的规定。在信托贷款方式下，这些规定和要求要更加严格。
第二，该方式所获得的款项是信托投资公司根据工程进度所划拨的资金，这些资金的用途有明确的规定。而且信托投资公司规定房地产采用信托融资的项目所获得的销售回款必须划入由保管人所开设的资金专户，这里面的资金不能被挪为他用。由于这些限制的存在，导致房地产公司很难实现资金的最优化配置，从而造成了很大的限制。
第三，一方面，房地产项目风险较大；另一方面，与银行相比较而言，信托投资公司对房地产项目的评估能力要低一些，综合来看，信托投资公司所面临的风险要大得多。实际过程中，信托公司往往要求房地产企业提供相关土地使用证明或者房产作为抵押，部分信托投资公司甚至需要房地产公司提供担保人。
（二）股权投资型信托模式
这种模式是权益型信托投资方式的一种，是指通过发行集资信托产品，信托投资公司把所募集的资金以参股的方式直接投入到房地产企业或者房地产的某个项目，这样信托投资公司就会按照一定的方式直接或者间接地参与经营或者管理。而且还能够根据其在房地产企业的股权或者房地产项目所有权，分获经营所得，从而作为信托投资公司的信托受益。
这种模式的特征如下：信托投资公司向社会公众发起房地产投资信托计划，以募集资金，社会公众购买信托计划并委托信托投资公司进行管理；信托投资公司运用所募集的资金购买物业用以长期投资，这些投资对象主要包括：具有稳定收入的写字楼、商业楼以及一些生产厂房等；信托投资公司将所投资的物业进行出租，稳定的租金收入被用来支付委托人的收益。
从实例来看，这种信托投资模式的产品很少见，主要是因为作为权益性投资者，他们需要承受较大的市场风险和经营风险。而且该种方式的退出机制也存在一定问题，难以与集合资金产品短期化投资现状相匹配，对于房地产企业，这种模式的缺点是：开发企业可能失去部分或者全部控制权，信托投资公司成为被投资企业的股东，参与企业管理、决策、最终的利润分配；这种产品目前在我国流动性不好，甚至连柜台交易也没有。
在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。
我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。
二、投资性房地产的初始计量和后续计量
1、投资性房地产的初始计量
企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。
（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。
（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。
（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。
在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。
2、投资性房地产的后续计量
投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
三、投资性房地产的转换
房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。
在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产
房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产
企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
3、公允价值模式下投资性房地产转为自用
企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。
企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。
四、综合示例
2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。
2007年5月1日转换时：
借：投资性房地产—成本94000000
贷：开发产品90000000
资本公积—其他资本公积4000000
2007年12月31日：
借：投资性房地产—公允价值变动2000000
贷：公允价值变动损益2000000
2008年3月31日出售时：
借：银行存款110000000
贷：其他业务收入110000000
借：其他业务成本96000000
贷：投资性房地产—成本94000000
—公允价值变动2000000
同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。
借：公允价值变动损益2000000
贷：其他业务收入2000000
同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入
借：资本公积—其他资本公积4000000
贷：其他业务收入4000000
一、投资性房地产概述
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。
我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。
二、投资性房地产的初始计量和后续计量
1、投资性房地产的初始计量
企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。
（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。
（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。
（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。
在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。
2、投资性房地产的后续计量
投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
三、投资性房地产的转换
房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。
在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产
房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产
企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
3、公允价值模式下投资性房地产转为自用
企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。
企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。
四、综合示例
2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。
2007年5月1日转换时：
借：投资性房地产—成本94000000
贷：开发产品90000000
资本公积—其他资本公积4000000
2007年12月31日：
借：投资性房地产—公允价值变动2000000
贷：公允价值变动损益2000000
2008年3月31日出售时：
借：银行存款110000000
贷：其他业务收入110000000
借：其他业务成本96000000
贷：投资性房地产—成本94000000
—公允价值变动2000000
同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。
借：公允价值变动损益2000000
贷：其他业务收入2000000
同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02
对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。由于是按公允价值对其期末的账面价值进行调整，因而公允价值计量模式下的投资性房地产不存在减值的问题。
一、投资性房地产定义及确认条件
1.投资性房地产的定义
投资性房地产同时满足下列条件时，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。新企业所得税法没有对投资性房地产作出专门的定义，而将其包括在固定资产的税务处理中[1]。
2.成本的确定
新企业会计准则规定，投资性房地产的成本，按照以下规定确定：（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。（3）投资者投入的投资性房地产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。（4）非货币性资产交换取得的投资性房地产的成本，分别以下情况确定：①该项交换具有商业实质，且公允价值能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本按照换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。如果有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠，则以换入资产的公允价值为确定换入投资性房地产的成本的基础。②该项交换不具有商业实质，或者公允价值不能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费，并加减相关补价后的金额确定其成本。（5）债务重组取得的投资性房地产成本，按照所取得投资性房地产的公允价值确定其成本。（6）企业合并所取得的投资性房地产成本，分别以下情况处理：①属于同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照被合并方账面价值确定其成本。②属于非同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照购买日该项投资性房地产的公允价值确定其成本。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产，其相关成本的确定按照固定资产成本确定方法确定[2]。
二、公允价值模式计量的投资性房地产采用的条件
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易场所；2.企业能够从活跃的房地产交易场所取得同类或类似的房地产市场信息，从而对投资性房地产的公允价值作出估计。同类或类似的房地产，对土地使用权而言，是指同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地；对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相似、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相似的建筑物。
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。一旦选择采用公允价值计量模式，企业就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）来确定投资性房地产的公允价值；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定[3]。
三、公允价值计量模式投资性房地产初始确认和计量
采用公允价值模式计量的投资性房地产，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，分别计量取得时的成本和持有期间的公允价值变动情况。
1.外购投资性房地产
外购投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。按照初始取得的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目。
2.企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产
其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企业管理当局正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，可视为存货转换为投资性房地产，转换日为企业管理当局作出书面决议的日期。企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产，应按照该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出，借记“投资性房地产”，贷记“在建工程（无形资产）”或“开发产品”科目[4]。
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产
（1）将存货的房地产转换为投资性房地产，企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该房地产转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。
（2）企业将自用的建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计折旧（累计摊销），借记“累计折旧（累计摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备（无形资产减值准备）”科目；按其账面余额，贷记“固定资产（无形资产）”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目[5]。
4.由成本计量模式转换为公允价值模式计量的投资性房地产
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。即：当满足公允价值计量条件时，按照转换日公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目；按照原已经计提的折旧和减值准备，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”科目；按照原来确认的成本，贷记“投资性房地产”科目；按其借贷方差额，借记（或贷记）“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”科目。
投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，企业应当设置“公允价值变动损益”账户。“公允价值变动损益”账户核算企业投资性房地产、交易性金融资产等公允价值变动而形成的应计入当期的损益，贷方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值高于账面余额的差额，借方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值低于账面余额的差额。期末，应将本账户余额转入“本年利润”账户，结转后本账户无余额。
四、投资性房地产中公允价值计量模式的应用
1.后续计量
新企业会计准则规定，企业应当在资产负债表日对投资性房地产选择采用不同的后续计量方法：（1）采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的，按照固定资产后续计量的原则进行处理。（2）对于有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠获得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，于资产负债表日对投资性房地产以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产，对于投资性房地产按照固定资产的预计使用年限和折旧方法计提的折旧在计算应纳税所得额时予以扣除。对于按照新企业会计准则规定选择采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值变动计入当期损益的金额，在计算应纳税所得额时予以调整，即公允价值大于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额，在计算应纳税所得额时予以调减；公允价值小于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额，在计算应纳税所得额时予以调增[6]。
2.减值的处理
（1）新企业会计准则规定，对于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产发生减值所计提的减值准备，计入当期损益。（2）新企业所得税法对于按照新企业会计准则规定计提的减值准备在计算应纳税所得额时予以调增。
3.应用案例
2011年8月20日，G银行购买一块土地使用权，购买价款为18000000元，支付相关手续费300000元，款项全部以存放中央银行款项支付。企业购买后用于对外出租。G银行对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。该项投资性房地产2011年取得租金收入为800000元，已存入银行，假定不考虑其他相关税费。经复核，该投资性房地产2011年12月31日的公允价值为19000000元。2012年2月，G银行出售了该项投资性房地产，取得价款22000000元。
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
五、结论
“投资性房地产”账户也可以用以核算采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值。企业取得投资性房地产和期末投资性房地产的公允价值高于其账面余额时，记入借方；期末投资性房地产公允价值低于其账面余额和处置按公允价值计量的投资性房地产时，记入贷方；期末余额在借方，表示结存的投资性房地产的公允价值。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
参考文献：
[1]李俚.公允价值计量投资性房地产在我国上市公司的运用分析[J].科技致富向导，2008（22）.
[2]徐琼，高云朝.试论投资性房地产公允价值模式的应用[J].内蒙古科技与经济，2009（08）.
[3]王艳，张晗.我国投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].中国证券期货，2011（02）.
（一）房地产投资者直接融资模式
房地产投资者直接融资模式是由房地产项目投资者直接融资，同时由房地产项目投资者直接承担融资中的责任和义务，目前来说是结构相对较简单的一种融资模式。这种模式一般情况适用于房地产投资者自身财务结构简单，且房地产投资者的信贷良好的情况。对于这种模式，其投资机构一般是非公司型合资机构，房地产投资者可以依据其投资战略需要来灵活地安排融资，同时还可以利用其与银行的良好关系和信用等级，降低融资成本。但这种方式难以实现贷款的有限追踪，无形中增加房地产投资者融资风险。
（二）以产品支付为基础的融资模式
以产品支付为基础的项目融资模式是建立在由贷款银行或者第三方融资机构购买地产项目产品的未来租金或者销售收益的权益基础之上。主要适用于项目产品数量和现金流量可以比较准确计算的房地产项目。主要特征有：它由贷款银行和投资者建立的一个融资中介机构，通过购买一定比例的房地产来作为融资的基础；贷款银行提供资金给第三方融资机构，第三方融资机构再根据协议将资金融入房地产项目；销售阶段根据销售协议，项目公司承担房地产销售义务和责任，且销售收入将直接进入第三方融资机构。
（三）房地产ABS项目融资模式
ABS(Asset-Backed Securitiation)即资产证券化。这种模式是以房地产项目所有资产为基础，以房地产项目资产的未来收益作为保证，并通过在国际资本市场发行债券来筹集资金的一种证券融资方式。房地产ABS项目融资模式是通过国际资本市场发行高档债券来筹集资金，由于这种负债数据不在房地产投资者的资产负债表上显示，从而能够避免对房地产投资者资产的限制。另一方面，国际高级债券市场利率较低，这样不仅可以大幅度降低发行债券筹集资金的成本，同时也为房地产ABS项目融资模式应用于资金量大的房地产项目提供了无限空间。
（四）房地产TOT项目融资模式
TOT ( Transfer Operate Transfer) 即转让一经营一转让的模式，这种模式主要是通过房地产投资者投资购买项目所在地的基础设施所有权，并由该地区政府授予特许经营权，进而投资者在授权时间内拥有对该基础设施的所有权、经营权，通过经营获得相应的利润，在授权期届满时，房地产投资者必须将该基础设施的所有权和经营权无偿移交给该区政府。[1]
（五）房地产PPP项目融资模式
PPP(Public-Private Partnerships)即公私伙伴关系模式，对于这种模式，根据联合国培训研究院的定义认为是不同社会系统倡导者之间的所有制度化的合作方式，目的是解决当地或者区域内的某些复杂问题。而广义的PPP 模式泛指公共部门和私营部门为了提供公共产品或者服务而建立的一种合作关系；狭义的PPP 更多的是强调政府在项目中的所有权以及与企业合作过程中的风险分担和利益共享机制。[2]这种模式是政府、营利性企业以及非营利性企业共同基于某个房地产项目而形成的以双赢或多底为目的的相互合作模式，参与方可以达到比单方面单独行动更为有利的效果。
二、房地产项目融资中的问题
（一）房地产融资市场体系不健全，融资效低
虽然上面介绍多种融资模式，当时从实际情况来看，我国房地产业尚未形成真正多元化的融资模式，主融资渠道还是通过银行贷款，这种单一融资方式所带来的风险是难以避免的。这些情况主要原因还在于我国房地产融资市场体系不健全。房地产融资体系的不健全会导致一系列的问题，如大多数房地产企业只顾短期效益而不考虑企业的长期发展，自有资金的缺乏，使得剩余资金往往需要依赖于银行贷款，只有少数的房地产企业看清市场走向，这不利于房地产行业的长期发展。还有一个方面，由于房地产融资市场体系不健全，无形中增加了企业的融资成本，进而使得更多的企业为了保证自有资金而不得不采用银行贷款或者地下融资方式。
（二）房地产项目融资目的不明确
房地产企业多元化进程也在慢慢开展，虽说目前股权融资已经成为房地产企业进行直接融资的主要方式，但很多企业在依赖于银行贷款的同时也在积极探索多元化融资渠道，力求适应市场需求。但其中一个问题就是，房地产企业在进行融资时必须要结合企业自身情况，这就需要对企业进行合理的估算。如待融资房地产项目的规模、项目的数量、融资方式以及融资的时机等。但是目前我国房地产企业存在一种盲目融资的现象，如大部分房地产企业在融资时只是估算一个数额，而并没有结合企业自身实际，这无形中带来潜在的风险，很可能造成房地产企业的财务危机。[3]
（三）缺乏明确的产权制度和法律体系
作为一种投融资工具，REITS具有多元化组合投资分散风险，专业化经营管理，快速汇集资金，可随时买卖赎回，流动性强的特点，在多数国家还有专项法律规定的税收优惠。由于参与主体多元化，其法律关系也相对复杂。
二、我国发展REITS的背景
我国房地产业发展时间短，融资形式的扩展也刚刚起步，但随着近年来行业的快速发展，我国现已有60多家房地产上市公司，房地产开发企业也有约30000家，巨大的市场对金融工具创新提出了新的需求。2005年6月，香港证监会撤销了香港房地产投资信托基金投资海外房地产的限制，可以看出我国房地产业的融资需求已经吸引了海外投资者的注意力。2007年3月，天津滨海新区的房地产“领锐基金”获得银监会批准，标志着国内房地产信托投资基金试点进入了实际操作阶段。2008年12月出台的《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确提出要“开展房地产信托投资基金试点”。银监会2009年1月《关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》中也提出，“根据风险可控、成本可算、信息充分披露的原则，积极推动信托公司开展如房地产投资信托基金等创新业务”。
从实践情况来看，虽然受到政策、法律、税务等多方面因素的制约，我国尚未形成REITS这种高端的融资形态，但REITS的概念已广泛运用在了地产类信托产品的设计中。在许多信托公司的房地产信托项目中，准REITS已初显雏形。准REITS强调在保证REITS核心释义的前提下，结合中国目前地产金融发展需求，对投资产品的环节有适度的调整。同时在市场发展的推动下，上海、天津等地正在竞相研究推进成立正式的REITS。
三、我国发展REITS的路径选择
由于我国面临着独特的历史背景、经济发展阶段、法制环境、投资基金和上市公司的监管经验以及税收体制等，对于国外先进的经验和模式只可借鉴，不可照搬。以下将根据国外REITS的发展经验，结合我国的法律环境和投资特点，探讨适合我国的REITS的发展模式。
1．REITS在我国发展的模式选择。从REITS在世界范围的发展路径来看，存在两种模式，即以美国、澳大利亚为代表的市场需求推动型和以香港、新加坡为代表的政府立法推动型。美国模式主要是从税收的角度，确立REITS符合税收优惠的条件，根据税法和市场状况，在投资结构、经营策略上做出相应的决策，因此美国模式基本上是在税收优惠驱动下的市场型模式。而亚洲REITS是在本世纪才起步的，它是在经济全球化和金融一体化的背景下，为加强本国经济金融竞争力，政府通过专项法规驱动的结果。
目前我国没有制定类似美国的税收优惠来推动REITS发展，而中国成文法的法律环境，在某种程度上决定了我国会倾向于制定类似亚洲国家或地区的专项REITS法律，来引导并规范REITS的成立。对于具体的业务运行模式，更多的应借鉴亚洲模式，特别应充分研究香港、新加坡经验，同时也参考美国的经验，但不能直接照搬美国模式。
2．REITS在我国发展的组织形式选择。美国的REITS主要以公司形式运作，具体形式有三种，即传统型的封闭式基金、可以公开上市的伞形合伙结构的UPREIT，以及在传统的封闭式基金基础上发展起来的伞形多重合伙结构的DOWNREIT，它们发展运行的动力都是来自市场的推动。与美国的市场驱动型不同的是，REITS在亚洲的发展基本都是按照法规的要求设立的，主要以信托契约形式运作，突出特点是强调受托人和管理公司的独立性。
从国际上通行的组织结构中可以看到，我国的REITS发展主要有信托型、公司型和契约型三种路径。但在我国现有的法律法规中，《公司法》和《信托法》在不同领域、不同程度上对公司型和信托型的REITS产品都有所限制，同时信托产品在我国缺乏统一的交易平台，很难解决其二级市场的流动性问题。借鉴香港、新加坡经验，结合我国法律环境，本文建议在目前我国设立契约型REITS模式，法律、政策障碍少，可行性强，试点成功的机会更大。
契约型结构中主要包含基金管理人、基金托管人及持有人。三方当事人在结构中的关系为双重委托和双重监管。第一，持有人委托基金管理人投资，委托基金托管人托管。第二，管理人接受委托进行投资管理，同时监督托管人并接受托管人的监督；托管人保管基金资产，执行投资指令，同时监督管理人并接受管理人的监督。这样的组织形式能够保证REITS产品的投资和收入分配策略顺利实施，并有效保护基金份额持有人的利益。
3.REITS在我国发展的流通机制的选择。房地产投资信托基金按照流通机制不同可分为封闭式和开放式。封闭式基金的规模是固定的，而开放式基金可以随时购买和赎回。两者的主要区别在于REITS的存续期间、基金总额以及变现能力不同。就国际情况来看，目前美国以开放式REITS为主，新加坡的房地产投资基金有封闭式和开放式两种，而香港房地产投资基金是封闭式投资基金。产生差别的主要原因在于资本市场的成熟程度与管理水平不同，开放式REITS对市场的成熟度要求较高，市场发展的初期较难满足开放式REITS的运作要求。根据我国现有的法规制度，以及房地产行业的投资特点，本文认为在目前已有的证券投资基金的基础上，我国设立封闭式产业基金模式可行性比较强。建议我国先采用封闭式运作方式发展房地产投资信托基金，随着金融技术以及资本市场的成熟与发展，可以逐步尝试发行开放式REITs。
首先，实施封闭式的交易方式，适应房地产行业投资特点。房地产业投资项目流动性较差，投资周期较长，要求资金来源具有较强的稳定性。封闭式的交易方式，可以使得基金规模保持不变，便于投资运作，因此采用封闭式交易方式更加适合产业的投资特点。其次，由于证券市场、房地产市场都具有高度的波动性，如果发展开放型房地产投资基金，可能会加剧证券和房地产价格的波动，不利于我国初期的REITS发展。最后，由于开放式REITS必须保留一定数量的现金用于投资者赎回，这必然会影响到基金的收益，而且开放式REITS资产规模经常变动，需在每日交易前对价值进行评估。然而，目前国内的资产评估机构体系不健全，无法对基金所持有的房地产项目价格进行持续评估，这也会提高投资操作难度，影响投资对象的选择。
在发展封闭式REITS的同时，也不能忽视为开放式REITS创造发展的条件。封闭式REITS运营成本较低，且不会稀释投资者权益，利于长期投资。但封闭式REITS也有诸多弊端，比如其流动性要低于开放式，当资产价值下降时，投资者只能承担损失而无法退出，因而投资风险要高于开放式。随着资产证券化以及产权交易市场的发展，房地产投资的流动性逐步提高，其变现能力将大大增强，发展开放式REITS的条件也将逐步成熟。
4．REITS在我国发展的募集方式的选择。房地产投资信托基金的募集方式主要有公募和私募两种。公募指向社会大众公开发行，私募则是指采取非公开发行方式向特定投资者发行。公募和私募各有优点和缺点，但是综合来看，本文认为目前我国发展房地产投资信托基金更应选择公募方式。
首先，目前我国进行私募REITS的风险较大。私募形式对金融市场的要求较高，其附带的市场风险以及政策风险较大，而我国金融市场还不够规范，资本市场的发育还不够成熟，建立私募式REITS可能损害投资者的利益，造成金融市场混乱。同时，从国际经验看，私募形式在很大程度上依赖于机构投资者，而我国机构投资者的成熟度不足，且投资方向受到国家法律法规的限制，因此私募方式较难募集到所需的巨额资金，从而使REITS长期渐进式发展的体系难以建立。
其次，公募形式募集可以丰富市场投资理财工具，拓宽居民投资渠道，吸引资金的流向。目前我国居民的富裕程度越来越高，而适合居民投资理财的工具较少。公募发行REITS可以将广大居民手中的小额资金汇集起来投资于资金需求量较高的房地产行业，使得居民无论资金数额大小均可以参与房地产行业投资，分享我国房地产业高速增长带来的回报。
最后，目前我国公募化金融产品已经初具规模，很多市场基础和资源可以共享和利用。作为一种典型的公募产品，证券投资基金在我国的发展已经日趋成熟，可以给REITS的制度安排提供较好的借鉴。同时，监管机构在分类监管模式、信息披露的充分性以及托管责任的独立性等方面的规定也在逐步完善，这些都给公募方式提供了发展环境。
5．REITS在我国发展的投资管理方式的选择。房地产投资信托基金根据投资组合方式不同，可分为权益型REITS、抵押型REITS和混合型REITS。权益型REITS直接投资并拥有房地产，其收入来源主要为拥有的房地产的经营收入。抵押型REITS是指以金融中介的角色将所募集的资金用于发放各种房地产抵押贷款以及购买抵押证券。而混合型REITS具有权益型和抵押型REITS的双重特点。
