中图分类号：TU2文献标识码： A
一、引 言
就目前的建筑业发展趋势来看，住宅建筑是建筑业的主要发展方向与趋势，而为了更好的迎合消费者的购买需求，建筑厂商就会主打设计迥异的这张营销牌，所以就住宅区的建筑来说，最主要的就是建筑设计的不同。商品住宅与非商品住宅的差异随着时代的变迁差异也是越来越明显，就其设计方面来说最主要的是这两种住宅建筑的设计标准就存在许多差异，商品住宅有其自由无限制性，而非商品住宅就有各方面的约束限制。
二、商品与非商品住宅建筑设计上的差异
1 建筑形式上的不同
在目前住宅设计发展形式上来看，非商品住宅的设计基本是按照统一的设计图纸来进行建造的，因此非商品住宅都是设计规模相似、标准相同的建筑。而商品住宅则是为了满足广大消费者的要求，在设计上进行了多种多样的变化，产生了多种多样的建筑形式。
1.1 政府推出的经济适用房
随着经济社会的不断发展，政府的住房政策也开始越来越为民众考虑，于是政府就出台了解决低收入者的住房问题的经济适用房。经济适用房从原则上来说，是给低收入者以及无收入者提供住房的一项政策，经济适用房最重要的一点就是政府不从中赢利，所以经济适用房的各方面设计标准都是以最低标准为标准。
2 、设计所遵循的标准不同
设计所遵循的标准不同。过去的非商品房建设中，有着明确的标准。国家制定住宅设计标准，各单位套用后制定不同级别的分配标准，设计单位据此设计。在过去的标准中，不仅针对不同职务级别的单套住房面积，而且针对卧室、卫生间、厨房的单间面积都作了最上限的规定。除住房户型总面积不可超标外，每个
独立功能的房间面积也不允许突破。即使是在有较大进步的，只规定了各功能房间面积下限的95住宅标准，仍然没有在大幅度提高居住空间的舒适度方面起到推动的作用。
商品住宅的指标控制则完全不同，除对每户的总建筑面积的控制，以控制销售总价外，对户内的各功能房间的面积都有较高的下限要求。而这种要求会根据不同地段、不同项目类型、不同销售策略等开发理念的不同而不同。设计工作是在国家现有规范及规定等强制性条文作为前提，来控制建筑设计的主要方面，而
其它的细部指标与面积标准完全由面向市场的开发商研究制定，建筑面积标准、设备选型标准、室内外装修标准、门窗选型标准等等，都在以销售为核心的前提下，达到了空前开放的程度。
3 、一般的商品住宅
就目前的经济发展趋势以及人均GDP来看，一般的商品住宅是大部分人的选择，因此就所有的住宅建筑来说，一般的商品住宅是销售量最大的一部分。而一般的商品住宅建设设计则是要满足一般消费者的要求，基本以一室一厅、两室一厅、三室一厅、三室两厅为主。
4 、高级的商品住宅
高级的商品住宅就其名称而言就知道是相对于一般以及经济适用房来说的，所以高级的商品住宅就是占地面积较大且居住区的物业管理和园林设计要求高的一种住宅。这种住宅的建筑设计一般都以别墅型或公寓型为主，内部的设计则是保证了消费者的享受层面需求。
5、获得产权以及使用权的方式不同
1 商品房的获得方式
商品房是相当于商品进行货物交换的商品之一，所以获得商品房的最主要的方式就是通过货币获得商品房的特定年限的产权。购房者主要是根据自己的需求来对不同地段以及不同大小面积的商品房进行选择购买，这样就推动了房地产业的发展以及竞争，使得房地产商只有通过改变商品房的建筑设计来吸引消费者的购买，这样也就使得商品住宅的建筑设计风格各不相同，户型面积也有了各式各样的发展。
2 非商品房的获得方式
非商品房主要由两种构成，一类是政府突出的经济适用房，这种房屋的使用权是由房屋租赁者所有，而产权则是由国家的相关单位所有。而另一类就是相关单位的职工住宅，这是国家根据特定的计划对不同单位的不同职位的员工划分不同大小的住宅区域，而且部分单位为员工提供一定过的经济补贴，这类住房的使用权在员工手中，而产权仍在国家的相关部门。
6、物业管理的形式与对象不同
物业管理的不同带来如计量、维修、保洁等服务内容与形式的变化，设计也不可避免的随之改变。非商品住宅中由于住房体制上的特点，在水电费的收取、计量；设备与房屋的维修；公共区域的绿化、保洁等物业管理方面，基本上依靠单位或房管部门。定期统一查表，自行缴费或单位代扣；维修费用与维修质量均维持在一种基本要求的层面；定期统一缴纳很低的绿化费及公共卫生费。商品住宅中出现了诸多的变化，首先，要统一缴纳物业管理费，用于公共部位的保洁、保安、绿化等支出；水、电、燃气的计量与收费基本上都采用卡表式，即住户自行购买各种卡中的用量，自行控制用量，或通过弱电信号将用电、用水量远传至物业管理的中心机房，由物业管理公司向住户收取相应费用。
1、建筑形式上的不同
非商品住宅在形式上是单一的，几乎是清一色的相同标准，且标准较低的普通住宅，而商品住宅的形式也同样呈现出多样化的趋势。有些我们甚至很难定义全面或定义准确。
2、标准最低的经济适用住房
标准最低的应该是政府为解决低收入者的居住问题而正在大力推行与建设的经济适用住房，这类住房是为解决居者有其屋，保证基本居住功能的一类商品住宅，原则上开发建设方不从中赢利。因此，其无论是面积指标、建造标准，还是物业管理、园林环境水平都比较低。销售价格受到政府的严格控制与监管，购买人群要经过严格的审查后，方可被允许购买。
2.1一般商品住宅
一般商品住宅，应该是目前最普及的，建设及销售量最大的一部份商品住宅。各开发建设单位根据市场分析，确定各项目的销售策略及产品定位，进行开发建设与销售。
2.2高级住宅
高级住宅，是指户型面积较大、居住功能的设置丰富多样、社区的建筑密度较小、居住人口较少、配备的各种材料及设备设施标准较高、物业管理水平较高的集合式住宅或别墅。
2.3新型居住形式的商品住宅
随着商品住宅的开发建设的不断进步，在旅游风景区、度假区等自然山水秀丽的地区，近年来逐渐开始兴起一种分时度假酒店、产权式酒店或酒店服务式公寓。这种项目以商品住宅销售形式出售房屋的产权，平时由管理公司代管代租，为使用者提供酒店式的物业管理与服务，使度假型居住的生活品质得以保障及提
第二条（适用范围）
本办法适用于本区行政区域范围内配套商品房的开发建设和供应管理活动。
本办法所称的配套商品房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格的政策性商品住房。
第三条（管理部门）
区房地局负责本区配套商品房建设、供应的综合管理和协调，并具体组织实施配套商品房项目用地的供应和配套商品房建设项目招投标。区发展改革委、规划局、建设交通委等相关部门按照各自的职责，负责配套商品房开发建设的相关管理工作。
各镇政府、街道、工业区、新城区、海岸线管委会具体负责本管理区域内配套商品房建设、供应的管理和协调。
第四条（开发建设）
配套商品房建设采取“统一规划、市场运作、招标建设、企业开发”的运作机制。
各镇政府、街道、工业区、新城区、海岸线管委会应根据本管理区域内房屋动迁安置的实际需求，及时研究提出本区域内配套商品房项目开发建设计划，并报区政府审批。
配套商品房项目开发建设计划经区政府批准后，由区房地局根据有关规定，办理配套商品房项目确认手续，并由区土地储备中心办理项目土地储备手续。
配套商品房项目经市房地资源管理局批准确认后，由区房地局按规定组织实施配套商品房建设项目招投标，并由区房地局和区土地储备中心与项目中标单位分别签订土地使用权出让合同和征地等承包合同。
配套商品房项目中标单位确定后，由中标单位与区房地局签订配套商品房建设项目协议书，明确配套商品房项目建设要求、收购价格、交付时间等内容。项目所在地的镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）应当会同中标单位协调处理配套商品房项目设计、建设、配套等相关问题。
配套商品房的设计和建设应以“价廉物美、功能完善、环境舒适”为目标，按照“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的“四高”要求进行。
第五条（房源管理）
配套商品房房源实行按中标价格限价收购，按动迁安置政策定向供应，任何单位不得擅自销售配套商品房。
配套商品房具备交付使用条件后，由项目所在地镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）提出房源收购单位名单并报区政府审批。房源收购单位经批准确定后，由收购单位与中标单位按招投标文件规定签订配套商品房收购协议，房源由收购单位统一管理，并严格按动迁安置政策凭《配套商品房供应单》销售供应。
第六条（房源供应）
配套商品房供应必须做到“政策公开、程序公开、房源公开”。
配套商品房供应面积和价格必须严格按照区政府有关动迁安置政策执行。
（一）配套商品房可以向以下对象供应：
1、征地拆迁居住房屋且采取货币补偿安置或与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换安置方式的被拆迁人。
2、拆迁国有土地上居住房屋的被拆迁人，以及拆迁执行政府规定租金标准的公有居住房屋且被拆迁人选择货币补偿的公有居住房屋承租人。
3、区政府规定的其他供应对象。
（二）配套商品房按下列程序供应：
1、申领《配套商品房供应单》。各镇政府、街道、工业区、新城区、海岸线管委会凭配套商品房预售许可证或房地产权证向区房地局申领《配套商品房供应单》。《配套商品房供应单》应落实专人负责管理，并按户（套）建立明细表。
2、申请房源。拆迁人需要按规定使用配套商品房房源的，应向房源所在地镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）提出申请，并与房源收购单位签订配套商品房供应协议，凭协议领取《配套商品房供应单》。
3、拆迁人在拆迁基地公布配套商品房的位置、套数、单价等情况。
4、符合条件的被拆迁人向拆迁人提出购房申请，并提交有关证明材料。
5、拆迁人会同村（居）民委员会对被拆迁人的购房申请及有关情况进行审核。
6、被拆迁人持房屋拆迁补偿安置协议、《配套商品房供应单》等材料，与房源收购单位签订配套商品房销售合同。
7、拆迁基地完成拆迁安置后，拆迁人应及时将配套商品房使用情况明细表报镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）和区房地局。
第七条（剩余房源处理）
配套商品房房源应首先确保用于本镇（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）管理区域内的动迁安置，本区域内房源确有剩余的，可在相邻区域之间调剂使用。如剩余房源需向本办法规定的供应对象以外的对象销售的，必须报区政府审批，并报区监察委备案。
第八条（税费政策）
房源收购单位因统一收购配套商品房房源而缴纳的契税，由区财政按实得部分给予补贴。被拆迁人按规定购买配套商品房的，可按房屋拆迁补偿金额抵冲购房金额后的差额计缴契税。
经批准，本办法规定供应范围以外的对象购买配套商品房，应当按规定计缴契税。
第九条（转让规定）
房地产交易登记部门应当在配套商品房产权证的附记栏内注记“配套商品房”字样。配套商品房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。
第十条（责任追究）
配套商品房开发建设单位违反本办法的，取消其再次参与配套商品房开发建设的资格，并由区房地局等有关部门依据相关规定予以处理。房源收购单位违反本办法的，由区政府通报批评，并由区监察委追究有关责任人的责任。
第十一条（实施时间）
关键词：
商品住宅；非商品住宅；建筑设计
近年来，随着城市化进程的加快，大量的非城市人口涌入城市当中，给房地产事业创造了一个快速发展的春天。与此同时，随着人民生活水平的提高，以及精神文化需求档次的提升，商品住宅建筑不仅要满足百姓的日常居住需求，还要同时兼顾周边的配套设施，建筑施工的外在审美等诸多因素，而非商品住宅由于不涉及到百姓的日常居住，所以对于一些生活上的需求相对弱化，而其他便捷性的需求可能会相对提高，只有将两种住宅之间的差异进行系统化的分析，未来的建筑施工才能更加具有针对性。
1获得使用权与获得产权的不同
过去的非商品住宅基本上分成两类，一类是各国有单位建设的职工住宅，由单位据国家的计划任务建成之后，根据职工职务等级所划分的各级面积标准分给职工。同时单位向职工个人提供房屋的租金、供暖费、维修费等经济补贴。职工在调离本单位之前，几乎是象征性地缴纳所住房屋的各种费用。因此，这种形式的非商品住宅也被称之为“福利分房”。另一类是以极低的租金租赁由政府统一建设，国有房屋管理部门管理的住房，并按照当时的价格缴纳水、电等费用。相比上一种“福利分房”的形式，此种形式居住者个人的房屋使用费用相对较高。这两种类型的住房形式中，个人都只是获得房屋的租赁使用权，产权由国营单位及国家的房屋管理部门所有。而商品住宅则完全不同。首先，个人通过有偿（用货币购买）的方式获得房屋在一定年限内的产权。没有了职务级别的制约，完全按购房者的需求及购房能力来选择户型的大小及各种与住房有关的房屋配置，这一点从根本上改变了非商品住宅的各种内容及形式。既然是商品就要符合市场的需求，而任何商品的市场需求都一定是多样化的，住宅市场更是如此。因此，商品住宅无论从户型面积、居住空间的多样性方面，还是结构形式、立面造型的多种变化方面，都对建筑设计提出了更多、更严格、更细致的要求。
2设计所遵循的标准不同
非住宅的设计标准不是设计人员可以随意更改的，例如一些公职人员的福利待遇房子，不同职务人员的规格是不同的，而每种规格都有其明确的规定，不能超过规定的上限标准。虽然标准可能随着时代的进步而稍作调整，但是同一级别的建筑标准仍然是统一的。而商品住宅则没有这方面的硬性规定，由于广大用户的购买能力不同，具体的居住需求也不尽相同，所以除对每户的总建筑面积的控制，以控制销售总价外，对户内的各功能房间的面积都有较高的下限要求。而这种要求会根据不同地段、不同项目类型、不同销售策略等开发理念的不同而不同。设计工作是在国家现有规范及规定等强制性条文作为前提，来控制建筑设计的主要方面，而其它的细部指标与面积标准完全由面向市场的开发商研究制定，建筑面积标准、设备选型标准、室内外装修标准、门窗选型标准等等，都在以销售为核心的前提下，达到了空前开放的程度。现在购房者在购房时除了重视功能，越来越注重居住环境，选择住宅就是选择一种生活的理念成为越来越多的人的共识。
3非商品住宅与商品住宅体现出生活方式上的不同
商品住宅需要更好的迎合广大消费者的品味和需求，商品住宅的最终目的是成功的销售，并获得既定的经济效益，因此，它的设计需要参考目前社会的需求和百姓生活的变化，例如，如果百姓比较重视教育，那么距离学校近的商品住宅其销售就会比较好，而如果百姓比较注重环境，那么绿化面积比较大的建筑其销售前景必然也是好的。而非商品住宅则不然，它不需要经过市场经济的售卖，对于百姓和业主的需求考虑就相对少一些。无论是建筑规格还是其体现出来的生活方式都是比较单一的。
4设计的精细程度不同
由于非商品住宅不需要进行市场的经济调节，其用户是已经固定好范围的，或者是出于某种特殊需求的群体，因此，对于用户的需求考虑不全面，反而建筑的设计与施工都参考统一的标准，涉及起来比较简单。但是作为出售的商品住宅，为了迎合更多消费者的胃口，每一个房间每一栋楼的设计都是经过设计人员的精心规划的，甚至于在同一栋楼中设计了不同规格和大小的房间，以便于满足不同住户的需求，它的设计更加的人性化，设计的理念也更加的科学合理。
5物业管理的形式与对象不同
非商品住宅进行的管理是统一而简单的，一些非商品住宅都是企业或者单位等给职工的福利或者特殊待遇，因此，公司和企业负责缴纳相应的水费以及电费、物业费用等，因此，基本上物业会在统一的时间进行费用的缴纳，这种管理费用的收取比较简单而且数额比较低。而用户销售的商品住宅，由于不同用户的生活需求不同消费水平也不同，所以需要用户依据自身的生活情况，进行相应费用的自主缴纳，这种缴费的行为完全是个人的，同时完全是自主的。
6建筑形式上的不同
非商品住宅由于基本上是以福利的形式分配下来的，所以其外在的设计比较简单，而且所有的外部设计样式是相同，外观难免会简单一点，单调一点。而非常品住宅需要满足不同人群的居住需求，因此建筑形式也相对复杂一些奇特一些。尤其是私人别墅，其设计过程更是精细。即使是普通的住宅，其外在的设计也会相对的考虑周边的建筑以及环境背景，并适当的与这些外部建筑进行相应的呼应，以满足人们的审美需求。
7密集度不同
由于非商品住宅的不重视经济效益，因此在设计的过程中密度比较大，建筑施工比较集中。而商品住宅却需要迎合广大购买者的需求，如果是高档的别墅，则别墅与别墅之间的距离应该是比较远的，才能保护居住者的隐私，即使是普通的商品住宅其居住密度相比于非商品住宅来说也是比较低的，毕竟在小区内需要进行绿化带的设计以及公共场所的设计，这样就会占用大量的土地，从而降低了密集度。
8结论
综上所述，作为商品住宅，它的设计更多要考虑到用户的日常生活上的便捷，例如学校、餐饮、购物、书店等，只有满足了百姓的生活所需要的各个方面，同时环境清新宁静，才能够更好的获得用户的青睐，而作为非商品住宅，则需要更多的考虑到其每一个内部的构造以及空间的设计、地下停车等因素。设计人员要从用户的实际需求出发，不断的挖掘他们的最新需求，并有针对性的进行设计的改变和调整，才能更好的服务于大众，获取更广阔的发展空间。
作者：刘治 孙宏阳 单位：中国建筑东北设计研究院有限公司
Abstract: compare of the past not commercially available housing and now the differences between the commodity residential house, and looking for both before and after in the design, development and construction of differences and main change point. Again according to these 10 one content classification, launches the discussion.
Keywords: commodity residential; Not commercially available residential; Architectural design
中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号
1、获得使用权与获得产权的不同
过去的非商品住宅基本上分成两类，一类是各国有单位建设的职工住宅，由单位据国家的计划任务建成之后，根据职工职务等级所划分的各级面积标准分给职工。同时单位向职工个人提供房屋的租金、供暖费、维修费等经济补贴。职工在调离本单位之前，几乎是象征性地缴纳所住房屋的各种费用。因此，这种形式的非商品住宅也被称之为“福利分房”。另一类是以极低的租金租赁由政府统一建设，国有房屋管理部门管理的住房，并按照当时的价格缴纳水、电等费用。相比上一种“福利分房”的形式，此种形式居住者个人的房屋使用费用相对较高。这两种类型的住房形式中，个人都只是获得房屋的租赁使用权，
产权由国营单位及国家的房屋管理部门所有。
当时的建筑结构形式也基本上以砖混结构，预制梁板、大板体系为主，后期发展为内浇外砌、内浇外挂等结构形式。由于结构形式的单一与限制，使得建筑设计也无发挥应有的设计创意。外立面也只是变化一种外墙涂料的颜色或者是层数与开间数的不同；门窗同样是标准的构件，唯一可变得只有将窗框涂成绿色还是铁红色。正是由于标准化的体制下的种种制约，使住宅设计在当时几乎成了不用设计的设计，或不需要设计的设计。
而商品住宅则完全不同。首先，个人通过有偿(用货币购买)的方式获得房屋在一定年限内的产权。没有了职务级别的制约，完全按购房者的需求及购房能力来选择户型的大小及各种与住房有关的房屋配置，这一点从根本上改变了非商品住宅的各种内容及形式。既然是商品就要符合市场的需求，而任何商品的市场需求都一定是多样化的，住宅市场更是如此。因此，商品住宅无论从户型面积、居住空间的多样性方面，还是结构形式、立面造型的多种变化方面，都对建筑设计提出了更多、更严格、更细致的要求。
2、设计所遵循的标准不同
设计所遵循的标准不同。过去的非商品房建设中，有着明确的标准。国家制定住宅设计标准，各单位套用后制定不同级别的分配标准，设计单位据此设计。在过去的标准中，不仅针对不同职务级别的单套住房面积，而且针对卧室、卫生间、厨房的单间面积都作了最上限的规定。除住房户型总面积不可超标外，每个独立功能的房间面积也不允许突破。即使是在有较大进步的，只规定了各功能房间面积下限的95住宅标准，仍然没有在大幅度提高居住空间的舒适度方面起到推动的作用。
商品住宅的指标控制则完全不同，除对每户的总建筑面积的控制，以控制销售总价外，对户内的各功能房间的面积都有较高的下限要求。而这种要求会根据不同地段、不同项目类型、不同销售策略等开发理念的不同而不同。设计工作是在国家现有规范及规定等强制性条文作为前提，来控制建筑设计的主要方面，而其它的细部指标与面积标准完全由面向市场的开发商研究制定，建筑面积标准、设备选型标准、室内外装修标准、门窗选型标准等等，都在以销售为核心的前提下，达到了空前开放的程度。
现在购房者在购房时除了重视功能，越来越注重居住环境，选择住宅就是选择一种生活的理念成为越来越多的人的共识。
3、非商品住宅与商品住宅体现出生活方式上的不同
非商品住宅与商品住宅不仅是形式上的不同，时代上的不同，更主要的体现在生活方式上的不同。并不仅仅是因为住宅成为了一种商品，更是因为社会的变化，生活内容、生活节奏、生活空间一一都产生了变化，而这种变化最剧烈的阶段正与商品住宅兴起的时段相差不多。人们越来越多地从国营的单位走出来，在不同体制的公司、集体当中工作，没有了福利分配的住房，同时也没有了种种的限制与约束。生活完全掌握在自己手里，各种希望都在萌芽、各种冲动在激励着人们努力工作，创造属于自己的天地。于是，社会渐渐的开始活跃了起来，各种新的思潮、流派、社会趋向变得极为多元化了。人们不再只是两点一线式的生活轨迹；不在只是在家里庆祝节日；社会组成也不再只是以家庭为单位了；在家里的生活也不再是“吃饭―睡觉―看电视―做家务”这麽简单的行为了。住宅的内部与外部空间都因此而发生了巨大的变化。加上越来越多的有海外生活经历的人士参与置业行为，又使得人们的生活方式变得更加丰富。
4、通用标准田已在商品住宅的设计中消失了
前面所提到的“77板住1”、“80住2”等通用图，非商品住宅的建设几乎是各项目引用不同或相同的通用标准图，谈不上或用不着设计。而商品住宅的开发建设当中，每一个项目都是具有特殊性的项目，“差异化”与设计创新几乎是每一个开发项目共同的重要要求。不仅整个项目要与其它的项目拉开差距，项目自身的每一栋楼也要求各不相同，从一点一滴的人性化细节进行研讨，做出各不相同的个性化设计。因此，住宅通用标准图已在商品住宅的设计中消失了。
5、物业管理的形式与对象不同
物业管理的不同带来如计量、维修、保洁等服务内容与形式的变化，设计也不可避免的随之改变。非商品住宅中由于住房体制上的特点，在水电费的收取、计量；设备与房屋的维修；公共区域的绿化、保洁等物业管理方面，基本上依靠单位或房管部门。定期统一查表，自行缴费或单位代扣；维修费用与维修质量均维持在一种基本要求的层面；定期统一缴纳很低的绿化费及公共卫生费。商品住宅中出现了诸多的变化，首先，要统一缴纳物业管理费，用于公共部位的保洁、保安、绿化等支出；水、电、燃气的计量与收费基本上都采用卡表式，即住户自行购买各种卡中的用量，自行控制用量，或通过弱电信号将用电、用水量远传至物业管理的中心机房，由物业管理公司向住户收取相应费用。
6、建筑形式上的不同
非商品住宅在形式上是单一的，几乎是清一色的相同标准，且标准较低的普通住宅，而商品住宅的形式也同样呈现出多样化的趋势。有些我们甚至很难定义全面或定义准确。
6．1标准最低的经济适用住房
标准最低的应该是政府为解决低收入者的居住问题而正在大力推行与建设的经济适用住房，这类住房是为解决居者有其屋，保证基本居住功能的一类商品住宅，原则上开发建设方不从中赢利。因此，其无论是面积指标、建造标准，还是物业管理、园林环境水平都比较低。销售价格受到政府的严格控制与监管，购买人群要经过严格的审查后，方可被允许购买。
6．2一般商品住宅
一般商品住宅，应该是目前最普及的，建设及销售量最大的一部份商品住宅。各开发建设单位根据市场分析，确定各项目的销售策略及产品定位，进行开发建设与销售。
6．3高级住宅
高级住宅，是指户型面积较大、居住功能的设置丰富多样、社区的建筑密度较小、居住人口较少、配备的各种材料及设备设施标准较高、物业管理水平较高的集合式住宅或别墅。
6．4新型居住形式的商品住宅
二、加强制度建设，建立健全房地产价格监管长效机制
（一）严格执行商品房销售备案和明码标价制度
凡在我市开发经营房地产企业，都要严格执行商品房销售备案制度，合理制定商品房销售价格，明确填报商品房备案价格有效期限，在预（销）售商品房前必须将价目表和明码标价书报市物价局备案。明码标价书按省物价局规定的统一式样，由市物价局监制，作为商品房买卖合同的附件（买卖双方各执一份）。备案情况在政府网站、时讯等有关媒体进行公示。
房地产开发经营企业在预（销）售商品房时，必须严格执行明码标价制度，在售楼部或销售场所公示每套商品房销售价格。
（二）全面实行商品房销售“一价清”制度
市物价局与市房地产管理局建立商品房“一价清”和预（销）售许可证发放联动管理机制。房地产开发经营企业未到市物价局进行预（销）售商品房价格备案的，市房地产管理局不予办理发放预（销）售许可证等手续。
市建设规划、设计等部门要做好新建商品房的供水、供电、供气、通讯、有线电视等各项基础设施的规划、设计工作。房地产开发企业在商品房开发建设期间所发生的各项费用，特别是与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，以及按照规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公建配套设施建设费，一律按规定计入开发建设成本。房地产开发经营企业不得在商品房销售价格之外另行收取相关费用。
商品房实际销售价格不得高于备案价格。因成本因素等原因确需调整备案价格的，须在初次备案满3个月后，由开发经营企业提出书面申请，报市物价局重新备案并公示。
建立备案约谈制度，对备案价格明显高于本地段平均价格的开发经营企业，采取约谈方式，请经营企业负责人说明情况，引导开发企业合理定价。
（三）建立并实行商品房价格监测、成本监审制度
市物价局联合相关部门，切实做好房地产市场价格的监测分析，完善房地产价格指数统计公布制度，对重点地区、重点楼盘商品房价格运行情况进行月度动态监测。
加强对商品房价格构成中直接成本、间接费用及代缴行政事业性规费的监审。房地产开发企业在价格备案时，一并上报价格成本构成，并如实填写《缴费登记卡》，对涉及房地产开发经营企业的乱收费行为，企业有权拒付并可以向市物价局投诉。必要时，市物价局可公布不同地段、不同类别商品住房平均成本，正确引导市场走向，提高商品房价格信息的透明度。
三、严格经济适用住房价格和廉租住房租金管理，维护低收入群体的利益
市物价局对经济适用住房和享受政府优惠政策的普通商品住房，严格按照国家和省规定的定价程序、办法等规范操作。认真审核控制经济适用住房的建设成本，禁止乱摊费用和虚置成本，利润率控制在3%以内，管理费控制在2%以内。合理确定享受政府优惠政策的普通商品住房的销售价格。廉租住房租金实行政府定价、动态管理，根据城市经济发展水平和住房市场租金价格变化情况，每年调整、公布一次租金补贴标准，其标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应。
四、落实分等定级办法，规范物业服务收费
市物价局和市房地产管理局根据《省城市物业服务收费管理实施办法》、《市住宅小区物业服务等级收费标准》和《市住宅物业服务等级标准》等规定，完善我市物业服务收费等级标准、基准价格指导标准，公正公平地评定住宅小区物业服务等级。对实施前期物业服务的企业，综合服务收费标准应参照物业服务收费分等定级办法，由建设单位或物业服务企业根据物业管理服务等级，对照相应的基准价及浮动幅度与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定，并向市物价局备案，物业服务企业收费前，应向市物价局履行收费审批程序，并取得收费许可手续后，方可实施收费行为。
物业服务企业要遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。市物价局会同市房地产管理局每年对物业服务企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，尤其要加强对前期物业服务收费的监督检查，促进全市城市物业服务收费步入规范化、标准化轨道。
第二条本规则所称限价商品住房是指市人民政府选定拟出让的普通商品住房建设用地，采取招标、拍卖、挂牌出让方式，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。
第三条本市城市区内限价商品住房的开发建设、销售及监督管理，适用本规则。
第四条限价商品住房建设和管理工作坚持“政府主导，多方参与；全市统筹，以区为主；公开透明，公平公正；自愿申请、逐级审核；限制交易，动态监管”原则。
第五条市住房保障和房产管理局是本市限价商品住房管理工作的行政主管部门，其职责是负责编制限价商品住房年度建设计划；会同市国土资源部门选定限价商品住房项目用地，提出限制要求，确定房源、住房套型面积、套数；会同物价等部门制定销售价格；负责限价商品住房购买对象的资格审核、销售、交易和监督管理等。市发展改革、国土资源、城乡建设、城乡规划、财政、物价、工商、监察、税务、民政等有关部门和各区住房保障、民政、街道办事处（乡镇人民政府）以及相关金融机构按照职责分工做好相关工作。
第二章项目建设
第六条市住房保障和房产管理部门根据本市限价商品住房的需求情况，编制限价商品住房的年度建设计划，经市政府批准后组织实施。市国土资源部门按照限价商品住房的年度建设计划安排建设用地，并在年度土地利用计划中优先安排。
第七条限价商品住房项目在拟出让的普通商品住房建设用地中，本着公共交通方便，周边配套设施完善的原则综合选定，并报市政府批准。其建设方式、销售价格、建筑面积总量、套型和装修标准、销售管理、产权初始登记等事项应由市住房保障和房产管理部门会同市国土资源部门确定，并列入土地出让公告，由市国土资源部门与开发建设单位在土地出让合同中约定。
第八条限价商品住房单套建筑面积应控制在90平方米左右，具体户型设计方案由市城乡规划部门会同市住房保障和房产管理部门确定。
第九条开发企业必须通过招标、拍卖或挂牌出让方式取得限价商品住房用地的土地使用权，并按与市国土资源部门签订的《国有土地使用权出让合同》约定负责项目建设。可以采取“定房价，竞地价”或“定地价，竞房价”方式进行土地招标、拍卖或挂牌出让，土地出让底价不得低于基准地价和市场评估地价的平均值。
第十条市住房保障和房产管理部门应根据限价商品住房项目建设安排情况，分别与开发企业签订《限价商品住房建设销售协议》其协议中应明确销售价格、销售对象、物业管理和具体销售事宜以及违约责任等事项。
第十一条按照节能省地的原则组织限价商品住房建设，开发企业应严格执行国家和省、市有关技术规范和标准，优化规划设计方案，应用先进成熟的建筑技术、工艺、材料和设备，提高建设水平。
第十二条限价商品住房工程质量应当符合国家和省、市工程建设强制性规范和标准。开发企业对限价商品住房工程质量负责，并依法承担质量责任。
第十三条限价商品住房的销售价格，统建项目以项目综合开发成本（包括土地取得成本、建安成本、销售费用、财务费用、管理费用、税等）以及不超过10%利润、4%管理费为基础，参照经济适用住房定价规则核定。配建项目按照同地段、同品质普通商品住房价格80%以下的标准掌握，并在《国有土地使用权出让合同》和《限价商品住房建设销售协议》中约定执行。
以“定地价，拍房价”取得开发权的房地产开发企业的中标价格即为限价商品住房的最高平均销售价格。中标价格和楼层、朝向差价由市、县物价部门向社会公布。
第十四条限价商品住房项目配套的公共服务设施和市政基础设施应符合本市普通商品住房建设标准。住宅与公共服务设施和市政基础设施应当同步建设、同步交付使用。
第三章申购对象
第十五条限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭和经市人民政府批准的特需家庭。申请购买限价商品住房家庭应符合以下条件：
（一）申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，申请人须具有本市户口且家庭成员中有一人取得本市城市区常住户口三年以上。单身家庭提出申请的申请人须年满30周岁。离异家庭，离婚时间满三周年以上；
（二）现有住房人均建筑面积不超过20平方米，且家庭住房总建筑面积不得超过70平方米；
（三）申请家庭成员5年（含5年）内没有住房交易记录；
（四）申请家庭人均收入不超过当年本地人均年总收入的1.2倍以下，家庭总资产净值须符合规定的标准，并实行动态管理。
第十六条申请家庭成员之间应具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，包括申请人及其配偶、子女（未成年）父母等。
第十七条家庭住房是指家庭全部成员名下承租的公有住房和拥有的私有住房。申请家庭有两处或两处以上住房的住房面积应合并计算。
第十八条家庭收入是指全部家庭成员的收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴等劳动收入和储蓄存款利息等财产性收入。
第十九条家庭总资产净值是指全部家庭成员名下的房产、汽车的净值及现金、有价证券、投资（含股票）存款、借出款等。
第二十条符合条件的家庭只能购买一套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭不得再次享受其他形式的保障性住房。
第二十一条限价商品住房项目实行属地化销售，即城市区居民原则上只能购买户籍所在区范围内的限价商品住房。家庭成员户口不在一个区的只能选择在一个区购买。
第四章资格审核
第二十二条购买限价商品住房实行申请、公示、审核和备案制度。
第二十三条申请购买限价商品住房按照下列程序办理：
（一）申请。申请家庭如实填写《市限价商品住房家庭资格核定表》一式三份，以下简称《核定表》向户口所在地的街道办事处或所在单位提出申请。申请时应当同时提交以下材料的原件和复印件（复印件一式两份）
1户口本和家庭成员身份证；
2家庭成员婚姻状况证明；
3现住房产权证明或租赁合同；
4家庭成员所在单位出具的收入证明，街道办事处出具的住房情况证明；
5其他需要提交的证明材料。
（二）初审。街道办事处通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭收入、住房、资产等情况进行初审，提出初审意见，并将符合条件的申请家庭报区住房保障和房产管理部门。人户分离家庭在户口所在地和实际居住地同时进行公示。
（三）复审。区住房保障和房产管理部门对申请家庭情况进行复审，符合条件的报市住房保障和房产管理部门。
（四）审核。市住房保障和房产管理部门对区住房保障和房产管理部门上报的申请家庭情况予以审核。对经审核符合购买限价商品住房条件的家庭，由区住房保障和房产管理部门为其建立市、区共享的住房需求档案，录入保障性住房信息管理系统。
（五）公示。对审核后符合条件的申请人，由市住房保障和房产管理部门统一进行公示。公示期间，对申请人有投诉或对其相关申请材料真实性有异议的市住房保障和房产管理部门应进行调查核实，核实后不符合购买限价商品住房条件的家庭，取消申购资格。
第二十四条市住房保障和房产管理部门统计并公布符合条件的申购家庭总户数。符合条件的申购总户数低于或等于限价商品住房建设总套数的市住房保障和房产管理部门发给申购人《市限价商品住房准购证》符合条件的申购家庭总户数超过限价商品住房建设总套数的由市、区住房保障和房产管理部门共同组织摇号确定申购人，市住房保障和房产管理部门发给中号者《市限价商品住房准购证》市限价商品住房准购证》从发放之日起3个月之内有效。
第二十五条属于公益性项目所涉及的被拆迁或腾退的家庭以及已取得经济适用住房购买资格但放弃购买经济适用住房的家庭，各区住房保障和房产管理部门应根据限价商品住房申购程序，出具审核意见后报市住房保障和房产管理部门备案。
第五章分配销售
第二十六条各区负责组织建设的限价商品房，主要由本区安排销售，市住房保障和房产管理部门可根据情况从中划出一定比例的房源，用于本规则第十五条规定的购买人的配售。
市住房保障和房产管理部门组织建设的限价商品住房，由市住房保障和房产管理部门根据市直部门职工的需求情况，制定房源分配计划，重点支持没有享受福利分房政策无住房或住房标准较低的国家机关在职人员。
第二十七条各区住房保障和房产管理部门负责组织本区符合条件的申请家庭按配售条件及住房困难程度，通过摇号等方式配售限价商品住房。
第二十八条市住房保障和房产管理部门统筹分配的房源，各区住房保障和房产管理部门和相应单位应在两个月内确定购房人，并向开发企业交纳购房款。逾期不能确定购房人的由住房保障和房产管理部门收回重新分配。
第二十九条持《市限价商品住房准购证》家庭应在3个月内到限价商品住房开发建设单位办理购房手续。未能在规定时限内购买并办理购房手续的按自动放弃处理。
第三十条限价商品住房开发企业应按照《国有土地使用权出让合同》和《限价商品住房建设销售协议》约定，向市、区住房保障和房产管理部门如实提供房源情况，按照规定进行销售，配合市、区住房保障和房产管理部门做好申请家庭选房购房工作。选房购房结束后，限价商品住房开发企业应当在1个月内将购房家庭情况等信息上报市、区住房保障和房产管理部门。
第六章监督管理
第三十一条限价商品住房产权登记在购房人名下，产权登记部门进行权属登记时应当在房屋权属证书上注记“限价商品住房”字样。
第三十二条购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房。
第三十三条已经由住房保障和房产管理部门审核合格的申请家庭，轮候期间内家庭收入、住房或资产情况等方面发生变化的应如实向区住房保障和房产管理部门报告，由区住房保障和房产管理部门会同有关部门对其进行复核。区住房保障和房产管理部门应定期组织对申请家庭的收入、住房和资产情况进行检查。对经检查核实，不符合购买限价商品住房条件的家庭，取消购房资格。
第三十四条限价商品住房开发企业有下列行为之一的由相关行政主管部门依法进行处理：
（一）开发企业未按《国有土地使用权出让合同》约定缴纳地出让金、擅自改变土地用途的由市国土资源部门处理；
（二）开发企业违反限价商品住房价格管理有关规定的由市物价管理部门处理；
（三）开发企业擅自向未经市住房保障和房产管理部门确定的申请家庭出售限价商品住房的由市住房保障和房产管理部门责令开发企业限期收回；不能收回的对开发企业依法给予处罚。同时，计入企业信用档案，三年内该企业不得参与市商品住房建设用地竞买，不得参与全市保障性住房项目建设。
第三十五条对弄虚作假、隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明的申请人，由市住房保障和房产管理部门取消其申请资格，五年内不得再次申请。已骗购限价商品住房的由住房保障和房产管理部门责令购房人退回已购限价住房或按同地段商品住房价格补足购房款；构成犯罪的移交司法机关依法追究责任。
第三十六条对为申请人出具虚假证明的单位，由住房保障和房产管理部门提请其上级主管部门或监察部门依法追究单位主要领导和相关人员的责任；构成犯罪的移交司法机关依法追究责任。
第三十七条对有关部门和单位工作人员在申请家庭资格审核和限价商品住房建设、销售等管理过程中，、、的由其所在单位或上级主管机关按规定给予行政处分；构成犯罪的移交司法机关依法追究责任。
(1) 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。
(2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证。
(3) 按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。
(4) 已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
上述四个条件是发展商预售商品房最起码的要求,随着房地产业的进一步发展,上海、广东等地已经在此基础上提高了商品房预售的准入门槛。以上海为例,1997年6月1日实施,2000年9月20日修正的《上海市房地产转让办法》第三十二条规定,商品房预售应当符合下列条件:
① 土地使用权以出让方式取得,已经支付全部的土地使用权出让金;
② 土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书;
③ 取得商品房的建设工程规划许可证;
④ 取得商品房的建设工程施工许可证;
⑤ 商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准;
⑥ 已经确定商品房的竣工交付日期,并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划;
⑦ 已经与上海市从事房地产项目资金监管的专业机构(以下简称监管机构)签订预售款监管协议
本办法所称住宅商品房，是市建设行政主管部门列入商品房计划、经济适用房计划和危陋房屋改造计划，由房地产开发企业开发建设，面向社会公开销售的住宅。
第三条 住宅商品房实行准许使用制度。
房地产开发企业对其建造的住宅商品房在取得住宅商品房准许使用证后，方可交付使用。未取得准许使用证的，不得交付使用。
第四条 市建设行政主管部门负责本市住宅商品房准许使用管理工作。
住宅商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向建设行政主管部门申请领取住宅商品房准许使用证。
座落在本市外环线以内的住宅商品房，房地产开发企业应当向市建设行政主管部门申请领取住宅商品房准许使用证；座落在本市外环线以外的住宅商品房，房地产开发企业应当向所在区、县建设行政主管部门申请领取住宅商品房准许使用证。
住宅商品房准许使用证由市建设行政主管部门统一印制、统一管理。
第五条 申请领取住宅商品房准许使用证，应当符合下列条件：
（一）已经交付全部土地出让金或按规定享有划拨土地使用权，并取得土地使用权证书；
（二）住宅商品房已经竣工验收合格，并提供竣工验收报告；
（三）持有《建设工程规划验收合格证》；
（四）具备供水、排水、供电、供气、供热、道路以及其他配套条件，并由相关配套单位出具住宅商品房已具备配套条件的证明；
（五）非经营性公建与住宅商品房同步建成，已具备使用功能，并由区、县配套单位出具证明。
经审查住宅商品房符合上述条件的，建设行政主管部门应当自收到文件之日起7个工作日内核发住宅商品房准许使用证。
第六条 分期建设的商品房住宅小区，可以分期领取住宅商品房准许使用证，分期入住。
第七条 住宅商品房准许使用证按幢发放。
房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的住宅商品房准许使用证。
第八条 房地产开发企业和各配套单位应当签订配套合同。配套合同应当载明配套费用、配套工程交付使用的日期、违约责任等主要内容。国家和本市对配套费用的标准有规定的，应当执行规定的标准。
配套合同使用市建设行政主管部门制定的示范文本。
第九条 房地产开发企业应当按照配套合同的约定支付配套费用。
各配套单位应当按配套合同的约定履行配套义务，并自配套工程竣工并具备使用条件之日起5个工作日内向房地产开发企业出具配套证明。
2008年7月，国家发改委宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批，标志着这个囊括全国40个城市的房地产预警预报系统在2004年停滞后再次启动，但对于正式运作的时间并未指名。只有拥有一个切实有效的房地产信息统计系统，配合完善的房地产监控和预警机制，才能未雨绸缪，及时调控，避免房地产大起大落，对经济发展，人民生活，金融安全尤为重要。在房地产数据中，空置率是一个较为重要的指标，它较客观的反映房地产市场供求状态，国际上将该指标作为房地产市场调控的重要依据之一，但国内对该指标的价值未予足够重视，该指标体系仍处混乱状态。例如，我国国家统计局的“国房景气指数”中的“商品房空置面积分类指数”，是指前一年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积（截至2008年9月末，统计局公布的商品房空置面积分类指数为103.54，比8月份回落0.36点，同比回落5.93点。全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%）。住房与城乡建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置待销面积（指竣工验收后空置时间在一年以内的商品房建筑面积）、空置滞销面积（指竣工验收后空置时间在1年以上、三年以内的商品房建筑面积）和空置积压面积（竣工验收后空置时间在三年以上的商品房建筑面积）。那么，我国的空置房面积到底是多少?应该怎样计算空置率才合理？怎样应用空置率对房地产市场指导和调控都亟待解决。
一、建立和健全我国住宅市场空置指标体系，重视空置率的研究
空置（Vacancy）是指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售状态。空置=未售出房屋+已售未使用+已售未出租。“未售出房屋”直接反映房屋销售状况。可能原因：时间短尚未售出；在预期房价上涨时地产商捂盘惜售；其他各种原因不能售出。“已售未使用”包括：第二套房（为将来自己或子女住）或现有房住；投资或投机购房，这类购房者购房的目的是为了出售或出租房屋，并从中获取利润。因此，被投资者和投机者购买的房屋，必将又重新投放到房屋市场上出售或出租。由于转手交易成本增加及转手交易价格预期的提高，拉高了房价，从而产生投资和投机性空置房屋。对投机性购房，其目的只是为转手，不装修也不打算出租。“已售未出租”包括：无人租；租金过低房东不愿出租；租金过高房客不愿租。
空置主要包括以下五个指标：空置量：指某一时点如年末等空置的商品房数量 ，不包括季节性使用的房屋或腾空待拆的旧房屋。计量单位用面积m2表示。空置率：空置率指某一时点（如年末等）空置商品房面积占全部商品房存量面积的比重。平均租售时间：平均租售时间是指空置房屋求租、求售所需的平均时间，其计算公式为：平均租售时间（年）=年平均空置面积/年平均租售面积。吸纳量：吸纳量是指一定时期一定范围内现有的可供使用的住宅商品房中被市场占用的部分，其计算公式为：本期吸纳量=本期销售量+本期租赁量。吸纳率：吸纳率指吸纳量与本期可供量之比，用公式表示为：吸纳率=本期吸纳量/本期可供量，式中的本期可供量 =期初空置量+本期新增量。该指标体系可反映房地产使用市场和交易市场的景气状况。其中，空置量、空置率、平均租售时间的大小对空置产生正面影响，与房地产景气状况呈反向关系；吸纳量、吸纳率的大小对空置有负面作用，与房地产景气状况呈正向关系。美国采用空置量、空置率、吸纳率等指标，香港采用空置量、空置率、供应量与吸纳量之比等指标；台湾则采用空屋数、空屋率和自有住宅比例等指标。
二、明确空置率统计指标，以增量空置统计为重点，向存量统计过渡
空置率指标比较有常用的有如下几种：第一，商品房空置率V1=商品房空置总量/城镇所有房屋总量 ×100%，第二，商品房空置率V2=商品房空置总量/近三年商品房竣工量×100%，第三，商品房空置率V3=商品房空置总量/当年竣工量×100%，第四，商品房空置率V4=近三年商品房空置量/近三年商品房竣工量×100%。前三种方法都是以现有总空置存量为分子，分母则各有不同。国际上和我国港台一般以商品房空置总存量为分子，以商品房空总存量为分母，这却不适合我国内地，用建国以来的空置总量来计算，混淆和掩盖了我国在经济发展过程中各个不同时期的房地产发展的问题和矛盾，不能准确反映不同时期房地产发展状况，再者我国现有房地产统计体系尚不完善，很难得到全国商品房及其空置总量较准确的数据。商品房空置总量作为分子，特别是未出租部分的统计，因其有变化快的特点，更难得到准确的数据。现行条件下，存量空置统计难以实施。我国人口众多，房屋存量巨大，仅建国以来，全国累计住宅竣工面积就近70亿平方米，在此基础上统计调查存量空置面积，难度很大。因此，目前将总空置和存量指标纳入空置率计算还难以实现。现阶段应从增量空置统计入手，按照国际通用指标口径，完善商品房空置率的计算方法和确定合理空置率标准，逐渐向存量统计过渡。V4是以商品房空置和竣工量的增量数据进行统计计算，符合现阶段国内房地产状况。
三、缩小统计时间段，以三年为时间单位
在以上四种计算方法中，V1以城镇所有房屋总量为分母，分母必然很大，使空置率结果偏小，而且我国地源辽阔，房屋总量巨大，品种繁多，它包括商品房、单位自建房、居民自建房、住宅合作社建房和大量农村建房中的空房量，所以很难准确统计社会拥有的全部空房量。以2003年为例：全国城镇共建住房7.25亿平方米，其中商品住房只有2.85亿平方米，商品住房占全部竣工住房的比例只为40%，所以以城镇所有房屋总量为分母的数据也很难准确。V2以近三年竣工量为分母，而以空置总量为分子也不合理。V3以当年年度竣工量为分母，虽然在现行房地产开发统计条件下，年度统计指标最多（有出租、不可销售面积等指标）、指标也最准确，在此基础上统计的空置率等指标波动最小，计算的空置率最能反映实际情况。但按年度计算商品房空置率分母很小，空置率结果则会偏大。用当年的竣工量作为分母和商品房建设的长周期性相违背，时间段过短，不能反映商品房出售和出租的时间概念，空置房和滞销房没有合理区分。实际上商品房在一年之后才得以使用是正常的现象，这包括正常销售周期及销售商悟盘等因素，无法反映当年的实际空置水平，这些结果都会失真而失去其价值。例如用V3计算2003年建设部公布的全国商品房空置面积为1.28亿平方米，除以当年竣工面积3.25亿平方米，则空置率高达39.4%。2004年建设部公布的全国商品房空置面积为12326万平方米，除以当年竣工面积42465万平方米，则空置率也高达29%。用V2计算（2001-2003年三年商品房竣工面积之和为10.43亿平方米），空置率就降到了12.3%。而若用V1计算则不到5％。V4较为适合我国的国情，除因其以增量数据进行计算，其以三年为时间单位也更为合适。这是因为以近三年增量商品房空置量作为分子，数据较易统计，也比较准确。既可以用于全国范围调查指标，也可以作为某个地区或某个类别房屋的统计。分母以近三年商品房竣工量也比较合理，一年时间过短，房屋来不急售出，四年则过长，不能实际准确地反映空置量。从理论上讲，V4更接近实际情况，明确了待销、滞销、积压概念。
四、以套为单位，取代以平方米为单位
我国目前空置率和空置量指标，是用平方米而不用套数作为计量单位，主要是应用于反映房地产市场的销售状况，而不是使用情况，所得出的空置率难免失真，故很难全面衡量房地产市场所存在的问题。从另一个角度统计房屋购买或租时，按套数统计显然比按面积统计容易和方便得多。
五、按类、区段统计
在商品房空置率中，商品住宅空置面积所占比率为最高（根据国家统计局最新数据为51%）。故现商品住宅空置率的合理区间暂用商品房空置率的标准。按照商品房空置率的定义还可按物业分别计算商品住宅空置率、办公（写字）楼空置率、商业营业用房空置率。商品住宅、办公楼、商业营业用应该将经济适用住房、商品住房及商业物业分别进行统计，以有效防范投资性购房引发的“泡沫”，对宏观与微观市场起到切实的指导作用。以上几类房因特点和需求不同，国家的政策各异，其空置率的合理区间应分别确定。因为我国地域辽阔，地区之间经济发展不平衡，空置率分区统计更具有指导意义，东、中、西部空置率在同一发展时期，合理区间也不同。5％空置率对经济较落后，居民收入低和金融资产积累不足的中小城市可能已经危险，但对北京、上海这类经济较发达，居民收入高，外来人口购房需求量大的城市，7%或8%可能仍为合理空置率范围。所以分别统计大、中、小城市的空置率更为合理。
六、强调政府主管部门定期披露房地产信息的责任和义务，尽快完善空置率统计体系
商品房的空置量大小对市场开发、投资机构及个人投资都有很大影响。目前房地产信息披露的平台还没有建立，由于产业范围划分的不清晰，相关的土地、技术指标、销售等方面的数据也就无法公开和透明，导致了统计数据不全面。不仅购房者无法获知他们想知道的有关房地产项目的基本数据，就是开发商也无法通过正常渠道了解有关方面的数据。作为行业主管部门，建设部有自己的一套统计系统和统计数据，但受《统计法》的限制，不公开，只用于行业内部的调控管理。其对商品房空置量的描述也只是商品房空置面积的概念。国家、省、市应按年度正式公布各级商品房空置率等指标，包括分类空置率指标。全国工商联住宅产业商会也在建立“空屋率”的数据，用实际抽样调查的方式将未销售或销售而未使用的房屋统一纳入“空屋”。然而，客观地说， 要想做出完整的数据， 企业和商会都难以实现。全面的、体现权威性的数据最终要靠政府的行政力量才能完成。
空置的界定是空置率统计体系中最为困难的工作，挨户调查统计的方法，不仅费时费力，因户主私秘或暂时外出等原因，对有些房屋是否空置难以确定。国内有的房地产顾问公司将连续三个月电表不走字的已购商品房计入空置统计。台湾则采用参考台电公司的每月用电度数低于20度的户数来统计空置率，其计算方法如下：空置率＝空置房户数/非营业用电总户数×100％。因电力公司收费系统已电子化，用与空置率高度相关的变量用电度数来统计房屋空置率，不仅准确而且简便，这种方法无疑是目前最值得研究完善并加以推广的方法。至于是以电表不走字或用20电度数作为分水岭值得进一步探讨，若以年度统计，用年总用电量少于多少度（如100度）为界定标准更便于统计，这排除了中介看房、户主打扫卫生及偶然的小住或短暂的出租用电对统计准确性的影响。
【参考文献】
[1] 贾海：商品房空置率计算方法初探[J].中国统计，2003（7）.
第三条市人民政府价格主管部门是本市行政区域内商品房价格的主管部门，负责审核在市城市规划区范围内开发经营的经济适用住房和普通住宅商品房的价格，指导、协调和监督全市商品房价格管理工作。各县（市）人民政府价格主管部门负责审核本行政区域内的经济适用住房和普通住宅商品房价格。
第四条经济适用住房和普通住宅商品房实行政府指导价，别墅型住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。
第五条商品房销售价格由成本、利润、税金、政府规费及住宅差价组成。
第六条成本包括：土地使用权取得费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费用、销售费用、财务费用。
实行招投标或拍卖项目应当以中标书中载明的成本为合理成本；未全部完工项目的成本应当以规划设计书（图）和正确的预算金额为合理成本。
含有住宅用房的综合楼，其住宅用房与非住宅用房的土地使用权取得费考虑相关因素合理分摊。
经济适用住房管理费用和销售费用一般不超过本条第一款规定的前5项成本之和的2％；普通住宅商品房一般不超过本条第一款规定的前5项成本之和的4％。
财务费用即利息，其支出的计算基数不超过本条第一款规定的前5项之和的30％：计息时间为多层住宅不超过14个月，高层住宅不超过36个月，利率按国家规定执行。
第七条利润以第六条第一款规定的前5项成本之和为基数，按照规定的成本利润率计算。经济适用住房的成本利润率不超过3％；普通住宅商品房的成本利润率不超过8％。
税金是指房地产开发企业按国家规定的税目和税率缴纳的税额。
政府规费是指经省及省以上有权部门批准、由房地产开发企业代收的行政事业性收费。
第八条商品房的楼层差价、朝向差价、环境差价等住宅差价，由房地产开发企业自主确定，但增减差价额代数和必须分别为零。
第九条下列费用不得计入商品房价格：
（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；（二）房地产开发企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用：
（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其它费用；（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；（五）已经减免及其它不应计入价格的费用。
第十条经济适用住房和普通住宅商品房的平均销售价格，由房地产开发企业以价格主管部门核定的基准销售价格为基数，按照规定的浮动幅度确定。经济适用住房价格的浮动幅度由价格主管部门在核定价格时确定，普通住宅商品房上浮幅度不超过5％。
商品房价格计算公式为：
商品房基准销售价格；成本+利润+税金+政府规费商品房平均销售价格；基准销售价格x（1浮动幅度）
第十一条普通住宅商品房预售价格由房地产开发企业自主确定，报价格主管部门备案，预售价格调整的应当重新备案。
不按规定备案的，房产管理部门不予核发商品房预售许可证。备案价格应当与实际预售价格一致。
第十二条房地产开发企业建设的经济适用住房和普通住宅商品房，应在销售、交付使用前向当地价格主管部门申报商品房销售价格，当地价格主管部门依据有资质的成本认证机构确认的合理成本和本规定的相关规定，核定经济适用住房和普通住宅商品房基准销售价格。
第十三条普通住宅商品房价格成本发生变化的，应当重新申报核定基准销售价格。
已销售的普通住宅商品房，附属公共配套设施和公共基础设施实际建设成本低于定价时的测算成本的，由于规划设计发生变更等客观原因导致的，由房地产开发企业将其差额部分解缴该住宅小区的维修基金帐户，作为住宅小区全体业主共有的住宅维修基金；由于弄虚作假等主观原因导致的，其差额部分视为价格违法所得，价格主管部门应当依法查处。
第十四条商品房一般按建筑面积计价销售，住宅商品房也可以按套内建筑面积计价销售，别墅型高档住宅可以按套计价销售。无论采用何种计价方式，同一住宅小区、同类型房屋的计价方式必须一致，预售、销售和营销广告中使用的计价方式也必须一致。
第十五条住宅小区内按规定配套建设的可售车库、阁楼的价格由开发企业报价格主管部门审核，销售总金额抵减核定商品房价格的成本。自行车库价格不得高于住宅商品房建筑安装工程费和土地使用权取得费的80％，阁楼价格不得高于住宅商品房的建安成本。
第十六条建设成本摊入价格成本的物业管理用房，产权属于住宅小区内的全体业主，房地产开发企业应当在竣工验收后的3个月内办理房屋共有产权证。未经业主委员会或全体业主同意，房地产开发企业不得利用共有产权的物业管理用房获取利润。
第十七条住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用，实行“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，任何单位和个人不得无偿占用或平调投资者资金。
第十八条房地产开发单位在房屋交付过程中，不得强迫购房人接受具有选择性的附属项目。
在商品房价格以外收取费用的，应严格执行商品房价费结算清单制的规定。
房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，中介服务机构销售商品房的费用，应由委托的房地产开发企业支付，不得向购房者收取。
第十九条购房人预付订金或房价款的，房地产开发企业应当按银行同期存款利息率计算利息，并抵算购房款；买卖双方另有约定的，从其约定。
中图分类号：DF417文献标识码： A 文章编号：
前言
保障性住房是指根据国家政策及法律法规，由政府统一规划、统筹，为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金，具有社会保障性质的住房。上海的保障性住房则为“四位一体”保障体系，其中包括就近安置动迁商品房、廉租住房、经济适用住房（共有产权房）、公共租赁房等。而根据杨浦旧改“十二五计划”，“十二五期”间杨浦需征收3万户居民，涉及建筑面积90万平方米，故对于杨浦区来说，与旧改适配的就近安置动迁商品房就成为了保障性住房中最为关键的一部分。
一、就近安置动迁商品房项目的建设管理原则
合理性原则，从基地所在区域的实际情况出发，合理规划和布局。经济性原则，注重实际可操作性，寻求社会效益和经济效益的平衡。生态性原则，注重基地与周边环境的生态可持续性，积极保护和利用现状的自然生态要素，体现“绿色和环保”。人性化原则，深入考虑居民的生活特点和实际需求，满足安全性、耐久性、健康性要求。“四高”原则，高起点规划、高水平设计、高质量施工及高标准管理。高标准管理更要具有超前性、示范性和创新性。
二、就近安置动迁商品房建设管理存在的问题
1、房源稀少短缺
目前杨浦区保障性住房工作，尤其是就近安置动迁房工作已成为区委、区地方政府的重中之重，同时根据杨浦区保障性住房“十二五”计划，杨浦每年会新开工20万平方米的就近安置动迁商品房。但房屋建设本身存在施工周期长、投资总额大、涉及面广等特点，导致短期内难以大规模提供就近安置动迁商品房房源。因此，目前整个就近安置动迁商品房供应总量严重不足，难以满足我区快速开展的旧区改造的实际需求。很多征收基地由于房源问题只能暂时搁置。
2、整体结构性失衡
在保障性住房建设实践中，政府或急于求成，未能认真调查当地实际情况、推算各类型房源合理比例就盲目发展;或限于财力，仅重点发展政府财政投入小、可引入商业资本的经济适用住房等，结果是廉租住房、经济适用住房和公共租赁房等比例失调，整个保障性住房市场在总量不足的情况下又出现结构性失衡，与当地实际需求脱节，甚至出现部分户型合理、价格适中的房源严重紧缺、部分大户型房源因总价过高、超出实际需求而无人问津的现象。故而上海由于经济适用房、公租房产出过多，已开始了一轮经适房转就近安置动迁商品房或公租房转就近安置动迁商品房的举措。该举虽然一部分的满足了就近安置动迁商品房不足的问题，但由于经适房、公租房的设计标准与就近安置动迁商品房稍有区别，直接导致整体结构性失衡。
3、配套设施建设不足
作为重要的民生工程和政治任务，保障性住房小区，尤其是就近安置动迁商品房项目自身的建设得到区政府的高度重视和大力支持，但杨浦区作为中心城区，同时能开发的住宅用地少之又少，新建项目基本均与老城区犬牙交错。由于老城区配套定位已成型，新增配套设施又难以建设。故新建就近安置动迁商品房小区周围的配套设施建设，包括交通、医院、学校、体育馆、绿化带等等无法配套到位。
同时，市属的就近安置动迁商品房通常地处城郊，地理位置不合理，结果造成入住居民工作、生活极为不便，影响了小区的入住率，甚至出现退房现象。投入大量人力物力财力的就近安置动迁商品房，却成为居民的“鸡肋”，整体满意度大打折扣。
三、改进就近安置动迁商品房建设管理的对策
1、多渠道筹集资金和房源
我国保障性住房资金筹集渠道比较单一，以财政拨款为主，房产商配建为辅。但面对相当一部分城镇中低收入家庭住房困难这一严峻现实，快速推进保障性住房发展、增加住房保障产品的市场供应已势在必行。为此，中央政府应当加大对保障性住房建设的支持力度，增加对财政困难地区的转移支付，对现有的住房金融制度进行改革，先选择个别城市试点，在保障性住房建设中引入商业资本、民间资本等。地方政府要切实增加财政投入，不得挪用挤占保障性住房建设资金，落实土地供应、资金投入、税费优惠等相关政策，引导房地产开发企业积极主动参与保障性住房建设，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房资金和房源。
而杨浦区的就近安置动迁商品房则大力鼓励区属、市属、央企的大型房产公司参与，政府给予支持与服务，提供绿色通道，配合开发企业完成项目前期开发手续，尽快启动项目建设。而项目所得土地出让金循环用于杨浦区区内的旧区改造。
2、规范管理，完善工作机制
虽然住房建设的主体为开发企业，其工作的各个环节，从项目立项、方案设计、项目招标、项目实施、旧区居民认购到项目、居民入住。政府即全程参与、配合、协调。同时做到透明公开，避免滋生腐败、违规操作等不正常现象。同时还要建立动态管理机制，搭建多部门信息共享平台，增加对违规单位或个人的惩罚力度。
3、科学规划保障性住房结构比例
在就近安置动迁商品房方面，区政府不能急于求成，盲目立项，将就近安置动迁商品房建设作为面子工程、政绩工程，而应当认真调研区域内的实际情况，制定科学的方案，统筹当地可利用资源，合理规划住房结构比例，把这项关系社会稳定和谐的民生工程真正落实到位。一方面，根据各个项目的基地情况、周边日照影响合理规划整体方案，整体均衡几个项目的整体房屋结构比例;另一方面，也要考虑单个项目的房屋结构配比，确保每个就近安置动迁商品房项目中各种户型(一室户、两室户、三室户等)的结构比例适当，避免出现部分户型紧缺、部分户型无人问津的现象。比如杨浦区旧区征收中，每产每户一本产证中家庭人员结构较为复杂，多为父母和子女共住，故对两室户型的需求较大，这是在杨浦区就近安置动迁商品房建设规划中就应当考虑到的。
四、 成本控制管理
建筑工程成本预算管理是建筑工程管理的重要组成部分，必须采用科学管理方法，合理确定造价和有效控制造价，以最大限度控制最终房价，为建筑施工企业提高经营效益。
1、项目招标前的成本预算管理
项目招标前，杨浦区政府先期将土地收储或土地征收的成本计算完成，同时聘请专业单位，根据政府先期拟定的项目设计方案，编制一套项目成本概算。作为项目开发企业项目立项的初始成本概算。
2、投标过程中的成本预算管理
由于杨浦区的就近安置动迁房是定向招标。开发企业与区政府签订建设框架协议、与区房管局签订建设意向书后即可进行项目投标。
杨浦区的就近安置放项目均以“建设成本”加“建设微利”的原则进行开发。待项目四证齐全后，开发企业根据已审判完成的施工图、已签订的施工、设计等合同等内容，编制项目投资概算报区房管局住房保障中心。由区房管局住房保障中心牵头杨浦区有关职能部门和第三方工程咨询机构一起进行评议会审，结果报杨浦区房源平衡领导小组审核，以区房源平衡领导小组审核后的价格作为开发企业的投资结算依据，来最终确定项目的“建设成本”。同时，区房管局住房保障中心会提请杨浦区旧改指挥部，根据区内旧区改造进度，搭桥供应开发企业建设的征收安置房源。
3、施工过程成本预算管理
项目进场前开发企业会同施工、设计、勘察、监理等单位要结合施工图纸和现场实际情况、施工经验、管理水平和技术规范验收标准，制定科学的、切实可行的施工方案，以便合理组织施工，节约成本，向管理要成本效益。在施工现场，要增强合同意识和索赔意识，熟悉费用索赔、工期索赔内容和索赔程序，作好索赔记录，同时也要严守施工合同。
作为政府监管，杨浦区的就近安置动迁房以加“建设微利”的原则进行开发。在确定了“建设成本”的情况下，杨浦区制定《保障性住房建设项目管理考核实施意见》，由项目的成本控制、质量控制、进度控制、管理控制、安全控制，这个五大控制30条细化内容来对开发企业及其开发的项目进行综合评议，并根据考核小组评议和最终审计身价意见，拨付给予建设单位项目建设微利。
4、细化预算
资金预算与成本预算互相关联,我区根据成本预算对资金预算内容进行了科学分类,细化了付款标准。在实际操作中,我们对经营性支出按照费用要素进行划分,并确定具体的付款时间和付款标准;对资本性支出按照地下工程、地面工程、科研项目、工程物资、设计费、监理费、质检费等项目和一定的投资额度划定界限进行划分,明确规定工程预付款、工程进度款、工程结算款、质保金的支付时间、范围和标准。同时,在预算编制过程中,以成本预算为基础,经过严格审核形成当月资金预算。还重点推行了资金“月预算、周滚动预算”的管理办法。根据审价单位审批的月度资金预算和各单位实际资金需求程度,在保证生产经营正常运行的前提下,将项目各分包单位每月资金需求总额再分解到每周,实行周滚动预算日拨款制度。这样,对资金预算做到了最大程度的细化,提高了资金预算的准确性和透明度。
4、引入绩效考核机制，建立多方位监督体系
在就近安置动迁商品房中引入绩效考核机制并付诸实施有助于提高政府绩效。绩效考核中的绩效指标为政府制定保障房建设的具体工作计划提供依据，并指导其合理配置资源，严格、客观的考核体系的存在促使政府必须按考核的标准而不是自己的意愿开展工作。
杨浦区的就近安置放项目“建设成本”加“建设微利”的开发原则中，政府就引入。在“建设成本”中经过程序确定的项目概算政府采用包干制，故开发企业只要项目管理的合理，在保质保量的前提下，科学的缩短工期，就能对减少建设成本，产生效益。在“建设微利”中政府实行《保障性住房建设项目管理考核实施意见》对开发企业开发的项目进行成本控制、质量控制、进度控制、管理控制、安全控制，通过该绩效考核机制来确定最终开发企业的建设微利。
结束语
保障性住房项目，尤其是区属的就近安置动迁商品房的建设管理和成本预算关系到人民人身安全、居住质量，关系到杨浦区旧改改造的进度。该项工作需要继续一如既往的加强管理、不断努力。
参考文献
[1] 上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的《上海市动迁安置房管理办法》的通知
[2] 杨浦区保障性住房建设项目管理考核实施意见（修改稿）
[3] 杨浦区区房管局“十二五”规划
