房产销售计划1在已过去的20--年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20--年房地产销售个人工作计划。
一、加强自身业务能力训练。在20--年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20--年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20--年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20--年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20--年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20--年的房产销售工作重点是---公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20--年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
房产销售计划2一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。
最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。
房产销售计划3时间过得真快，转眼间又要进入新的一年了，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年，也是我非常重要的一年。因此我制定工作计划，现将计划制定如下：
一、销量指标：
上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元
二、计划拟定：
1.年初拟定《房地产年度销售计划》
2.每月初拟定《房地产月销售计划表》
三、客户分类：
根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。
四、实施措施：
1.熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。
公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。
2.制订学习计划。
学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。
3.在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。
对于已成交的客户经常保持联系。
4.在网络方面
房产销售计划420--年以来，我公司在佳宝房产开发集团有限公司和董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面地展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司在确保20--年底方案报批的前提下其工作计划如下：
工程方面
一、以“特洛伊城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务
(一)20--年底前力争方案报批通过
11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。
12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。
(二)20--年度工作安排
1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。
2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。
3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。
4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。
5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。
6-9月份：基础工程完成。
10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。
(三)报建工作
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
(四)工程质量
“特洛伊城”项目是市重点工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。
(五)预决算工作
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在20--年工程进展的同时做好以下两项工作：
1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，限度的节约使用资金。
2、制定工程资金使用计划，“特洛伊城”项目工程估算需用资金4.6亿元左右;
其中基础部分需用约0.8亿元;地上商业部分约用1.4亿元;公寓部分约用2.43亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。
财务方面
1、切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节
公司确定的二0--年工程启动资金约为2亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。
2、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“特洛伊城”项目建设资金的及时到位。
3、采取内部认购房号的形式，回笼资金、扩大现金流。
为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10-15﹪。
4、实行销售任务分解，确保策划合同兑现。
20--年公司建设工程款总需求是4.6亿元。按“特洛伊城”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
招商方面
1、全面启动招商程序，注重成效开展工作
招商工作是“特洛伊城”项目运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的项目销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。
2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
新的一年公司将扩大广告投入。其目的一是塑造“特洛伊城””品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，“特洛伊城”应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。
4、结合市场现状，制订可行的招商政策
按照公司与策划公司所签合同规定，“特洛伊城”应于20--年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。
为综合规范招商销售政策，拟由招商部负责另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。
5、组建招商队伍，良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。
行政管理方面
“特洛伊城””品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年，我们将在建立现代企业管理体系上下功夫。
(一)建立完善公司组织结构，不断扩大公司规模
公司目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、人力资源部、招商部、财务部，即“两室四部”。随着“特洛伊城”项目进入建设施工阶段，拟增设运营部、企业策划部、预决算等部门共同成为集团公司的基础。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。
公司的设想是在集团公司的统一领导下，公司实行独立核算，独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力。
(二)建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗
现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理。新的一年，公司将根据国家有关规范、条例和集团公司的要求，制定本公司工作标准，并到人到岗。各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成“特洛伊城”特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，化地提高企业管理水平，向管理要效益。
(三)以”特洛伊城”发展为历史契机，加快集团公司总体建设。
“特洛伊城”的发展是历史的使命，也是市场的要求，同时更是集团总司蓬勃发展树立企业形象地良好契机，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚“内功”，合理发挥员工动能，以使佳宝集团傲立于房产之林。
人力资源方面
以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础，“特洛伊城”的企业精神：“开放式管理，以人为本;实事求是，科学求真”决定了“特洛伊城”品牌的打造。公司的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。
(一)充实基础工作，改善经营环境
公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督。
(二)充实各类人才，改善员工结构
企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。20--年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于“特洛伊城”的各类人才，并相应建立“特洛伊城”专业人才库，以满足公司各岗位的需要。
(三)充实企业文化，改善人文精神
企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年，“特洛伊城”策划公司在进行营销策划的同时，对于“特洛伊城”文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是“特洛伊城”品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，“特洛伊城”文化的形成、升华、扬弃应围绕“特洛伊城”企业精神做文章，形成内涵丰富的“特洛伊城”企业文化。
(四)充实综合素质，提高业务技能
“特洛伊城”开工建设后，有着不同专业的合作公司，也有不同的工作岗位。员工能否胜任工作，来源于个人的综合素质、业务技能的提高，亦与整体素质相关。新的年度，办公室应制定切实可行的员工培训计划，包括工程类、运营类、招商营销类、地产类、物业管理类等，并逐季度予以实施，使员工符合企业的工作岗位要求。
二、以强化企业管理的手段，全面推行公司各项制度
现代企业的一个重要特征，就是制度完善、齐全，执行有据，行之有效。为使公司管理有序进行，公司将推行绩效考核制、推行责任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例会制、推行各级责任制。通过“五个推行”，把员工锻造为符合企业要求的一流的群体。
1、推行绩效考核制，以日常工作为考核内容
绩效考核是国际流行的企业管理形式，公司要求每个员工坚持登记《绩效考核手册》，公司定期对员工考核手册进行检查。考核等级的评定，主要以如期如质完成本职工作，遵守纪律等为主要考核内容。方法为领导考核、交叉考核、员工考核等，以客观评定每个员工工作的优劣。员工《绩效考核手册》每月由办公室负责检查。
2、推行责任追溯制，以提高员工的荣誉感和责任心
责任追溯是落实岗位责任制的重要方法，也是对事故根源防漏堵缺的可行良策。公司将制定责任追溯制(包括奖励赔罚制度等)。强化措施，分明奖罚。即可以责任到人，又能避免无据推论，使员工树立荣誉感，增强责任心。
3、推行末尾淘汰制，以提高企业市场竞争力
企业的生存发展，除市场客观环境外，很大程度取决于员工的个人竞争力。只有把员工打造为特别能工作，特别富于创造力、特别富于团队精神的群体，才能在市场竞争中立于不败之地。因此，要符合这一要求，公司必然推行员工末尾淘汰制。其方法以考绩为依据，综合考评员工的工作能力、工作表现。按考评等级，实行末尾淘汰。
4、推行例会制，提高阶段性工作总结工作
20--年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：
一是例会时间。在每星期二的上午进行。
二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的总经理、项目经理、主管工程师主持。
三是建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。
5、推行各级责任制，有效实行分工合作
公司的战略目标之一是建立科学高效的公司管理机制。这一既定目标客观上要求公司领导层、部门中层进行各级负责，且分工合作，以防止责任推诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。
公司领导层分工：
总经理：负责全面工作，主持融资、重大合作，主持公司日常工作，分管财务部。
项目经理：负责工程的实施全过程管理。分管工程部。负责与设计单位、施工单位、监理公司及相关部门的工作对接。
行政副总经理：负责公司行政工作，分管办公室、招商运营部、物业管理部，负责各项对外工作的对接。
营销副总经理：负责营销工作，分管营销部、企划部。负责营销广告策划，与销售公司、策划公司、媒体单位的工作对接。
房产销售计划5公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。为了使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出--年工作计划。
一、销售目标
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日。以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
二、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
三、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。
四、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯
经友好协商，甲乙双方就甲方的___________物业（以下简称“该物业”）委托乙方开展租赁事宜，达成如下合同条款：
一、委托事项
甲方委托乙方该物业的租赁、销售事宜，但不享有租赁服务权，甲方有权就该项目委托其它的租赁公司。
二、委托的物业情况
（一）该物业坐落位置：______________
（二）本合同所称“该物业”是指：__________________物业委托出租部分，建筑面积约为 _______ /平方米。
三、委托期限
（一）委托期限为自本合同生效之日起1 年(生效之日亦双方签署日期为准)。本合同期满时，任何一方如需要续约，可提前一个月以书面的形式向另一方提出，续约的期限及条件按实际情况由双方另行商定。
（二）在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，否则任何一方不得单方面终止本合同。如乙方工作需要，在甲方同的条件下，可以提交乙方履行合同所需的补充资料。
四、甲方的责任和义务
1.1甲方正式委托乙方全权____物业的招商和销售服务工作，并向乙方提供开展工作所需招商合同、销售合同、工期安排、物业交付标准等资料。
1.2自本合同签订之日起三日内，甲方需向乙方提供招商或者销售所需的一切相关证明材料。甲方需向乙方提供该项目合法性法律手续（包括但不限于证明文件），以及与本合同服务内容有关的项目背景资料，并保证一切文件资料的合法性和准确性。如因甲方所提交的前述资料存在虚假或其他违法情形的，乙方有权解除合同，并要求甲方承担因此给乙方造成的全部损失。
1.3甲方负责项目内部的改造工程等。
1.4甲方保证委托乙方招商、销售的物业需无抵押、冻结、经济纠纷等。
1.5甲方负责免费提供乙方工作人员为本项目开展招商和销售工作的办公场地及办公设备，包括：联络电话、员工工服、办公桌椅、电脑、计算器、复印机、打印机及办公类易耗品，并支付招商部和销售部的
水、电、物管及用于招商、销售用途的电话费用、网费等。
1.6甲方需派出专人配合调研、招商、销售工作，负责核查招商合同、销售合同、收款、协助办理合同签约、销售按揭等手续，并负责落实经营者、投资者的合理要求等工作。乙方人员离职一年内未经乙方同意甲方不得擅自录用。
1.7甲方有权定期检查乙方工作，但对乙方内部工作及分配不予干涉。
1.8甲方承担本项目的招商及销售推广费用，包括但不限于：媒体广告、报纸、电视、广播、印制宣传材料、招商书、销售书；现场招商部、销售部的建设、修改、包装与及质量提升；现场围挡或楼体户外广告媒体、招商、销售活动推广派发等费用，项目招商、销售推广方案及现场改良工程，由乙方及相关配合单位（广告公司、装修公司等）向甲方提报通过后实施。
1.9甲方有义务作好本合同的保密工作，以免对招商、销售造成不利影响。
1.10甲方执行乙方确认的项目推广计划，并负责提供广告公司的设计及制作、等费用。
1.11对于乙方人员就甲方非哈尔滨的商业项目进行商业顾问服务所产生的往返交通费用和人员食宿，均由甲方全部承担。
1.12 甲方提供乙方招商、销售人员工作餐（如有食堂乙方可承担伙食费）。
1.13 甲方随时提供调研、招商、销售工作中乙方用车。
1.14甲方负责安排财务工作人员统一收取项目全部租金和定金。
五、乙方的责任和义务
2.1乙方负责制定工作计划并按计划实施。
2.2乙方负责本项目商业部分的调研、招商、销售工作及实施。
2.3乙方负责工作人员的招聘、培训、指导、解聘，所有招商及销售人员均由乙方负责统一管理。本项目招商、销售人员工资、佣金、培训费用由乙方承担。
2.4乙方需按照合同约定时间完成招商、销售任务指标，严格执行招商租赁价格、销售价格及付款方式。
2.5乙方不得冒用甲方的名义进行本合同约定之外的业务。
2.6乙方需按照甲方认可宣传资料范围进行宣传。
2.7乙方应密切与广告公司合作，广告平面设计方案经甲方认可后实施投放。
2.8乙方有权根据市场需要在双方确定的租赁底价、销售底价上溢价招商和销售。
2.9乙方在宣传中有署名权。
2.10乙方于本合同签订后派驻招商及销售人员进驻案场开始工作，根据不同阶段的工作内容，总部派驻及本地招聘人数在8-10名。
六、招商租赁价格和销售价格的制定：
1、招商租金价格和销售价格由乙方提报并经甲方确定，乙方按照甲方确定好的价格进行招商和销售。乙方可根据实际招商情况向甲方提出合理化的建议。
2、本项目租金依据市场调研，甲乙双方最终签字确认为准，具体优惠政策及租金标准以合同的补充协议体现。后期乙方根据招商进度，乙方可适当调整租金标准，但调整的租金标准需经甲方认可。
3、本项目销售价格依据市场调研及乙方提报双方签字为准，执行中根据销售进度可适当调整售价标准，但调整的售价标准需甲乙双方共同参与制定并由乙方执行。
七、全案服务费用及支付方式
甲方商业项目前期调研、定位、规划对接、营销方案费用总金额为人民币￥万元整（大写人民币 元整），甲方分三次支付乙方，合同签订后3日内于 20xx 年 月 日前支付 ￥ 元整（人民币大写 整）；
第二笔费用于 20xx 年 月 日前支付 万元（人民币大写 万元整）；此阶段完成撰写并提交《项目调研定位报告初稿》（PDF格式）一份、提交《营销方案报告初稿》一份（PDF格式）、完成规划设计对接、审图、修改服务。
第三笔费用于提交《项目定位报告终稿》、《营销方案报告》3日内支付 万元整（人民币大写 万元整）。
八、招商、销售佣金和溢价佣金及支付方式：
1、 招商期间甲方每月支付乙方服务月费___万元整。招商佣金为成功招商客户第一年年租金之___天的租金标准作为乙方佣金。
2、销售期间甲方每月支付乙方服务月费__万元整。销售佣金的计提标准：按合同销售总额的 ___％计提，甲方以实际销售铺位金额按规定比例向乙方支付销售佣金。
4、支付方式：
一、业务招待费税法相关规定
1、业务招待费的列支范围
在业务招待费的范围上，财务会计制度和税法都未给予准确的界定。在税务执法实践中，招待费具体范围如下：因企业生产经营需要而宴请或工作餐的开支；因企业生产经营需要赠送纪念品的开支；因企业生产经营需要而发生的旅游景点参观费和交通费及其他费用的开支；因企业生产经营需要而发生的业务关系人员的差旅费开支。
税法规定，企业应将业务招待费与会议费严格区分，不得将业务招待费计入会议费。纳税人申报扣除的业务招待费，主管税务机关要求提供证明资料的，应提供能证明真实性的、足够的有效凭证或资料。会议费证明材料包括会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。如果税务机关发现业务招待费支出有虚假现象，或者在纳税检查中发现有不真实的业务招待支出，有权要求纳税人在一定期间提供证明真实性的、足够有效的凭证或资料，逾期不能提供资料的，税务机关可以不进一步检查，直接否定纳税人已申报业务招待费的扣除权。
2、业务招待费税务处理的扣除基数
《国家税务总局关于修订企业所得税纳税申报表的通知》（国税发〔2006〕56号）进一步明确，自2006年7月1日起，《企业所得税纳税申报表（试行）》规定广告费、业务招待费、业务宣传费等扣除的计算基数均为申报表主表销售（营业）收入。销售（营业）收入按照会计制度核算的主营业务收入、其他业务收入，以及根据税收规定应确认为当期收入的视同销售收入三部分组成。
主营业务收入是扣除其他折扣以及销售退回后的净额，纳税人经营业务中发生的现金折扣计入财务费用，其他折扣及销售退回，一律以净额反映在主营业务收入中。
其他收入包括按照会计制度核算的营业外收入，以及在资本公积金中反映的债务重组收益、接受捐赠资产、资产评估增值及根据税收规定应在当期确认的其他收入。对经税务机关查增的收入，根据规定，销售（营业）收入是纳税人的申报数，而不是税务机关检查后的确定数，税务机关查增的收入应在纳税调整增加额中填列，不能作为计算招待费的基数。
视同销售是指会计上不作为销售核算，而在税收上作为销售、确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。主要包含：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
3、业务招待费税务处理的扣除比例
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条规定：业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
二、业务招待费的筹划思路
1、充分利用业务招待费允许扣除的临界点
业务招待费作为期间费用筹划的基本原则：在遵循税法与会计准则的前提下，尽可能加大据实扣除费用的额度，对于有扣除限额的费用应该用够标准，直到规定的上限。
假设企业2010年销售（营业）收入为A，2010年业务招待费为B，则2010年允许税前扣除的业务招待费为B×60%与A×5‰两者中的较小者，只有在B×60%=A×5‰的情况下，即B=A×8.3‰，业务招待费在销售（营业）收入的8.3‰的临界点时，企业才可能充分利用好上述政策。
一般情况下，企业的销售（营业）收入是可以测算的。假定2010年企业销售（营业）收入A=10000万元，则允许税前扣除的业务招待费最高不超过10000×5‰=50万元，那么财务预算全年业务招待费B=50万元/60%=83万元。
如果企业实际发生业务招待费为100万元，大于计划的83万元，即大于销售（营业）收入的8.3‰，则业务招待费的60%为60万元，另一方面销售（营业）收入的5‰为50万元，按照两方面限制孰低的原则进行比较，取其低值直接纳税调整，调整增加应纳税所得额50万元，计算缴纳企业所得税12.5万元，即实际消费100万元则要付出112.50万元（100+12.5）的代价。
如果企业实际发生业务招待费40万元，小于计划83万元，即小于销售（营业）收入的8.3‰，则业务招待费的60%为24万元，另一方面销售（营业）收入的5‰为50万元，业务招待费的24万元可以扣除。纳税调整增加40-24=16万元，缴纳企业所得税4万元，即实际消费40万元则要付出44万元的代价。
由以上分析得出如下结论：当企业的实际业务招待费大于销售（营业）收入的8.3‰时，不仅超过60%的部分需要计税处理，而且销售（营业）收入的5‰超过实际发生额的60%部分也需要计税；当企业的实际业务招待费小于销售（营业）收入的8.3‰时，60%的限额可以充分利用，只需要就40%部分计税处理。
2、业务招待费与会务费、差旅费分别核算
在核算业务招待费时，企业应将会务费（会议费）、差旅费等项目与业务招待费等严格区分，不能将会务费、差旅费等挤入业务招待费，否则对企业将产生不利影响。因为纳税人发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会务费、董事费，只要能够提供证明其真实性的合法凭证，均可获得税前全额扣除，不受比例的限制。同时，不能故意将业务招待费混入会务费、差旅费中核算，否则属于偷税。
案例1：甲企业2010年度发生会务费、差旅费共计20万元，业务招待费7万元，其中，部分会务费的会议邀请函以及相关凭证等保存不全，导致6万元的会务费无法扣除。该企业2010年度的销售收入为600万元。试计算企业所得税额并拟进行纳税筹划。
根据税法的规定，如凭证票据齐全则20万元的会务费、差旅费可以全部扣除，但其中凭证不全的6万元会务费和会议费只能算作业务招待费，而该企业2010年度可扣除的业务招待费限额为3万元（600×5‰），超过的10万元（7+6-3）不得扣除，也不能转到以后年度扣除。仅此项超支费用企业需缴纳企业所得税2.5万元（10×25%）。
如果企业加强了财务管理，准确把握相关政策的同时进行事先纳税筹划。为充分利用扣除限额3万元（600×5‰），将业务招待费尽量控制在5万元（3÷60%）以内；各种会务费、差旅费都按税法规定保留完整合法的凭证。那么，当年超支费用仅为2万元（5-3），比筹划前节税2万元[（10-2）×25%）]。
3、将业务招待费合理转换为广告宣传费
在核算业务招待费时，企业除了应将会务费（会议费）、差旅费等项目与业务招待费等严格区分外，还应当严格区分业务招待费和广告宣传费，并通过二者间的合理转换进行纳税筹划。
案例2：甲企业计划2010年度的业务招待费支出为200万元，广告宣传费支出为1000万元。该企业2010年度的预计销售额10000万元。试对该企业进行纳税筹划。
根据税法的规定，该企业2010年度的业务招待费的扣除限额为50万元（10000×5‰）。该企业业务招待费发生额的60%为120万元，故无法税前扣除的业务招待费为150万元（200-50）。该年度广告费和业务宣传费的扣除限额为1500万元（10000×15%），该企业广告宣传费1000万元，可以全额扣除。
如果该企业事前进行纳税筹划，可以考虑将部分业务招待费转为广告宣传费，比如，可以将若干次餐饮招待费改为宣传产品用的赠送礼品。这样可以将业务招待费的总额降低为80万元，而将广告宣传费的支出提高到1120万元。此时，该企业2010年度业务招待费的发生额的60%为48万元，可以全额扣除。该企业广告宣传费1120万元，亦可全额扣除。通过纳税筹划，企业不得税前扣除的业务招待费支出为32万元（80-48），由此可以少缴企业所得税29.5万元[（150-32）×25%]。
4、设立独立核算的销售公司
按规定，业务招待费是以营业收入作为扣除计算标准的，如果将集团公司的销售部门设立成一个独立核算的销售公司，将集团公司产品销售给销售公司，再由销售公司实现对外销售，这样就增加了一项营业收入，在整个利益集团的利润总额并未改变的前提下，费用限额扣除的标准可同时获得提高。
案例3：甲公司2010年度实现产品销售收入10000万元，“管理费用”中列支业务招待费150万元，税前会计利润总额为800万元。试计算企业应纳所得税额并拟进行纳税筹划。
业务招待费的扣除标准：150×60%=90（万元）；10000×5‰=50（万元）
根据孰低原则，只能扣除50万元。
应纳税所得额=1100+100=1200（万元）
应纳企业所得税=1200×25%=300（万元）
若进行纳税筹划，甲公司可将其下设的销售部门注册成一个独立核算的销售公司。先将产品以8000万元的价格销售给销售公司，销售公司再以10000万元的价格对外销售，甲与销售公司发生的业务招待费分别为100万元和50万元。假设甲公司的税前利润为500万元，销售公司的税前利润为300万元。两企业分别缴纳企业所得税。
分析甲公司：
业务招待费的扣除标准：100×60%=60（万元）；8000×5‰=40（万元）
根据孰低原则，只能扣除40万元。
应纳税所得额=500+60=560（万元）
应纳企业所得税=560×25%=140（万元）
分析销售公司：
业务招待费的扣除标准：50×60%=30（万元）；10000×5‰=50（万元）
根据孰低原则，只能扣除30万元。
应纳税所得额=300+20=320（万元）
应纳企业所得税=320×25%=80（万元）
甲公司和销售公司合计应纳企业所得税=140+80=220（万元）
可见，整个利益集团总共应纳企业所得税为220万元，相较于纳税筹划前节省所得税80万元（300-220）。
设立独立核算的销售公司除了可以获得节税收益外，对于扩大整个利益集团产品销售市场、规范销售管理均有重要意义，但也会因此增加一些管理成本。另外，独立核算的销售公司因以一定的价格接受产品，又将其售出，若应纳企业所得税较大，超出了节省的税额，这时筹划对企业就不划算了。纳税人应根据企业规模的大小以及产品的具体特点，兼顾成本与效益原则，从长远利益考虑，决定是否设立独立核算的销售公司。
总之，企业想让业务招待费被税务机关认可并顺利地在税前扣除，首先必须保证业务招待费的支出是与经营活动直接相关并且是正常的和必要的，以充分、有效的资料和证据来证明这部分支出的真实性；另外，必须合理地、最大限度地用好业务招待费的限额扣除比例，企业可采取业务招待费与其它费用划清界限、将业务招待费合理转换为其他费用、设立独立核算的销售公司等方法。
【参考文献】
一、业务招待费税法相关规定
(一)业务招待费的列支范围
在业务招待费的范围上,不论是财务会计制度还是新旧税法都未给予准确的界定。在税务执法实践中,招待费具体范围如下:1.因企业生产经营需要而宴请或工作餐的开支;2.因企业生产经营需要赠送纪念品的开支;3.因企业生产经营需要而发生的旅游景点参观费和交通费及其他费用的开支;4.因企业生产经营需要而发生的业务关系人员的差旅费开支。
税法规定,企业应将业务招待费与会议费严格区分,不得将业务招待费计入会议费。纳税人申报扣除的业务招待费,主管税务机关要求提供证明资料的,应提供能证明真实性的、足够的有效凭证或资料。会议费证明材料包括会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。如果税务机关发现业务招待费支出有虚假现象,或者在纳税检查中发现有不真实的业务招待支出,有权要求纳税人在一定期间提供证明真实性的、足够有效的凭证或资料,逾期不能提供资料的,税务机关可以不进一步检查,直接否定纳税人已申报业务招待费的扣除权。
(二)业务招待费税务处理的扣除基数
《国家税务总局关于修订企业所得税纳税申报表的通知》(国税发〔2006〕56号)进一步明确,自2006年7月1日起,《企业所得税纳税申报表(试行)》规定广告费、业务招待费、业务宣传费等扣除的计算基数均为申报表主表销售(营业)收入。销售(营业)收入按照会计制度核算的主营业务收入、其他业务收入,以及根据税收规定应确认为当期收入的视同销售收入三部分组成。
主营业务收入是扣除其他折扣以及销售退回后的净额,纳税人经营业务中发生的现金折扣计入财务费用,其他折扣及销售退回,一律以净额反映在主营业务收入中。
其他收入包括按照会计制度核算的营业外收入,以及在资本公积金中反映的债务重组收益、接受捐赠资产、资产评估增值及根据税收规定应在当期确认的其他收入。对经税务机关查增的收入,根据规定,销售(营业)收入是纳税人的申报数,而不是税务机关检查后的确定数,税务机关查增的收入应在纳税调整增加额中填列,不能作为计算招待费的基数。
视同销售是指会计上不作为销售核算,而在税收上作为销售、确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。主要包含:1.自产、委托加工产品用于在建工程、管理部门、非生产机构、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面的材料和自产、委托加工产品的价值金额。2.处置非货币性资产收入,指将非货币性资产用于投资、分配、捐赠、抵偿债务等方面,按照税收规定应视同销售确认收入的金额。
(三)业务招待费税务处理的扣除比例
新《企业所得税法实施条例》对业务招待费扣除比例改变了以前分内、外资企业的不同标准。上述条例第四十三条规定,企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。
二、业务招待费的合理筹划
(一)最大限度地合理运用扣除比例
税法规定,企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰,即企业发生的业务招待费得以税前扣除,既先要满足60%发生额的标准,又最高不得超过当年销售收入5‰的规定,在这里采用的是“两头卡”的方式。为什么要这样设计呢?笔者认为,对于业务招待费的发生额只允许列支60%,是为了区分业务招待费中的商业招待和个人消费,所以人为地设计一个统一的比例,将业务招待费中的个人消费部分去除;限制为最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰,是用来防止有些企业为了不调增40%的业务招待费,就采用多找餐费发票,甚至找假发票充当业务招待费,造成业务招待费虚高的情况。
那么,企业如何达到既能充分使用业务招待费的限额,又可以最大可能地减少纳税调整事项呢?现举例说明如下:
假设企业2008年销售(营业)收入为x,2008年业务招待费为y,则2008年允许税前扣除的业务招待费=y×60%≤x
×5‰,只有在y×60%=x×5‰的情况下,即y=x×8.3‰,业务招待费在销售(营业)收入的8.3‰这个临界点时,企业才可能充分利用好上述政策。有了这个数据,企业在预算业务招待费时可以先估算当期的销售(营业)收入,然后按8.3‰这个比例就可以大致测算出合适的业务招待费预算值了。
一般情况下,企业的销售(营业)收入是可以测算的。假定2008年企业销售(营业)收入x=10 000万元,则允许税前扣除的业务招待费最高不超过10 000×5‰=50万元,那么财务预算全年业务招待费y=50万元/60%=83万元,其他销售(营业)收入可以依此类推。
如果企业实际发生业务招待费100万元>计划83万元,即大于销售(营业)收入的8.3‰,则业务招待费的60%可以扣除,纳税调整增加100-60=40万元。但是,另一方面销售(营业)收入的5‰只有50万元,还要进一步纳税调整增加10万元,按照两方面限制孰低的原则进行比较,取其低值直接纳税调整,共调整增加应纳税所得额50万元,计算缴纳企业所得税12.50万元,即实际消费100万元则要付出112.50万元的代价。
如果企业实际发生业务招待费40万元<计划83万元,即小于销售(营业)收入的8.3‰,则业务招待费的60%可以全部扣除,纳税调整增加40-24=16万元。另一方面销售(营业)收入的5‰为50万元,不需要再纳税调整,只需要计算缴纳企业所得税4万元,即实际消费40万元则要付出44万元的代价。
因此,得出如下结论:当企业的实际业务招待费大于销售(营业)收入的8.3‰时,超过60%的部分需要全部计税处理,超过部分每支付1 000元,就会导致250元税金流出,等于消费了1 000元要掏1 250元的腰包;当企业的实际业务招待费小于销售(营业)收入的8.3‰时,60%的限额可以充分利用,只需要就40%部分计税处理,等于消费了1 000元只掏1 100元的腰包。
(二)综合运用相近的扣除项目余额
在实际工作中,业务招待费与业务宣传费存在着可以相互替代的项目内容。虽然税法未对业务招待费的范围作更多的解释,但在执行中,税务机关通常将业务招待费的支付范围界定为招待客户的餐饮、住宿费以及香烟、茶叶、礼品、正常的娱乐活动、安排客户旅游等发生的费用支出。上述支出并非一概而论,一般来讲,外购礼品用于赠送的,应作为业务招待费,如果礼品是纳税人自行生产或经过委托加工,对企业的形象、产品有标记及宣传作用的,也可作为业务宣传费。相反,企业因产品交易会、展览会等发生的餐饮、住宿费等也可以列为业务招待费支出。这就为纳税人对业务招待费的筹划提供了“活动”空间。
鉴于上述政策和筹划空间,纳税人可以根据支出项目性质合理运用自己的权利实施税收筹划。如在“管理费用”科目下设置“业务招待费”和“业务宣传费”明细科目,用于核算平时发生的业务招待费和业务宣传费,以防年终申报或在税务机关检查时对近似项目产生不必要的争议。应及时将公司“业务招待费”和“业务宣传费”明细科目核算的费用数额与已实现的销售(营业)收入净额(总额)比较,发现其中某一项费用“超支”时,及时用两者“近似”项目进行调整。如一个年销售收入净额预计达到1 000万元的企业,“业务招待费”的税前扣除限额是5万元,“业务宣传费”和广告费税前扣除限额是150万元,到10月末已发生业务招待费10万元(发生额的60%为6万元),发生业务宣传费30万元,业务招待费已经超过扣除限额,业务宣传费则还有较大的限额空间。这样,纳税人就可以将在剩余月份发生的自行生产或经过委托加工的货物当作礼品赠送给客户以及将业务洽谈会、展览会的餐饮、住宿等发生的费用列入“业务宣传费”科目核算。
三、几点注意事项
(一)一切以合法为前提
企业在日常生产经营中,税务筹划的概念已被广泛接受,合法性是其区别于逃税、偷税的根本性标志。税务筹划的前提条件是必须符合国家法律及税收法规,没有法律依据的税务筹划必将以失败告终。笔者在执业过程中曾遇到这样的例子:某公司经理总是为每年业务招待费税前扣除指标不够用而发愁,于是他想出了一个“好主意”,即通过异地关联企业互相交换各自在当地的招待费票据,然后再各自记入账目中的差旅费,以此办法“避税”。应该说这个方案不叫税务筹划,而是税收欺诈。税收欺诈属于法律上明确禁止的行为,一旦被税务机关查明事实,纳税人要为此承担相应的法律责任,受到相应的法律制裁。这位经理采取的弄虚作假行为是万不可取的,最终只会落个鸡飞蛋打的下场。
(二)把握真实性与合理性
业务招待费是一项比较敏感的支出,被称为“各国公司税法中滥用扣除最严重的领域”。作为企业,想让自己的业务招待费被税务机关认可并顺利地在税前扣除,首先必须保证业务招待费支出的真实性,即以充分、有效的资料和证据来证明这部分支出是真实的支出。而所谓的合理,就是说企业列支的业务招待费,必须是与经营活动直接相关并且是正常的和必要的。另外,企业当期列支的业务招待费应与当期的业务成交量相吻合。
(三)建立与税务机关之间的良好沟通关系
根据新税法规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。那么在列支业务招待费时,是不是满足“实际发生、与取得收入有关、合理”这三个标准,都需要主管税务部门的认可。另外,在实际发生业务招待费的过程中,经常会遇到无法取得正规发票的情况。诸如此类的问题还有很多,在企业自己难以把握的时候与税务机关多沟通,在两者之间建立良好的沟通关系,这对使税收筹划得到税务机关的认可有积极的作用。
【主要参考文献】
[1] 国务院.《中华人民共和国企业所得税实施条例》[s].2007(12).
[2] 徐芳.新企业所得税法对商业银行的影响[j].金融会计,2008(5).
一、业务招待费税法相关规定
(一)业务招待费的列支范围
在业务招待费的范围上,不论是财务会计制度还是新旧税法都未给予准确的界定。在税务执法实践中,招待费具体范围如下:1.因企业生产经营需要而宴请或工作餐的开支;2.因企业生产经营需要赠送纪念品的开支;3.因企业生产经营需要而发生的旅游景点参观费和交通费及其他费用的开支;4.因企业生产经营需要而发生的业务关系人员的差旅费开支。
税法规定,企业应将业务招待费与会议费严格区分,不得将业务招待费计入会议费。纳税人申报扣除的业务招待费,主管税务机关要求提供证明资料的,应提供能证明真实性的、足够的有效凭证或资料。会议费证明材料包括会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。如果税务机关发现业务招待费支出有虚假现象,或者在纳税检查中发现有不真实的业务招待支出,有权要求纳税人在一定期间提供证明真实性的、足够有效的凭证或资料,逾期不能提供资料的,税务机关可以不进一步检查,直接否定纳税人已申报业务招待费的扣除权。
(二)业务招待费税务处理的扣除基数
《国家税务总局关于修订企业所得税纳税申报表的通知》(国税发〔2006〕56号)进一步明确,自2006年7月1日起,《企业所得税纳税申报表(试行)》规定广告费、业务招待费、业务宣传费等扣除的计算基数均为申报表主表销售(营业)收入。销售(营业)收入按照会计制度核算的主营业务收入、其他业务收入,以及根据税收规定应确认为当期收入的视同销售收入三部分组成。
主营业务收入是扣除其他折扣以及销售退回后的净额,纳税人经营业务中发生的现金折扣计入财务费用,其他折扣及销售退回,一律以净额反映在主营业务收入中。
其他收入包括按照会计制度核算的营业外收入,以及在资本公积金中反映的债务重组收益、接受捐赠资产、资产评估增值及根据税收规定应在当期确认的其他收入。对经税务机关查增的收入,根据规定,销售(营业)收入是纳税人的申报数,而不是税务机关检查后的确定数,税务机关查增的收入应在纳税调整增加额中填列,不能作为计算招待费的基数。
视同销售是指会计上不作为销售核算,而在税收上作为销售、确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。主要包含:1.自产、委托加工产品用于在建工程、管理部门、非生产机构、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面的材料和自产、委托加工产品的价值金额。2.处置非货币性资产收入,指将非货币性资产用于投资、分配、捐赠、抵偿债务等方面,按照税收规定应视同销售确认收入的金额。
(三)业务招待费税务处理的扣除比例
新《企业所得税法实施条例》对业务招待费扣除比例改变了以前分内、外资企业的不同标准。上述条例第四十三条规定,企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。
二、业务招待费的合理筹划
(一)最大限度地合理运用扣除比例
税法规定,企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰,即企业发生的业务招待费得以税前扣除,既先要满足60%发生额的标准,又最高不得超过当年销售收入5‰的规定,在这里采用的是“两头卡”的方式。为什么要这样设计呢?笔者认为,对于业务招待费的发生额只允许列支60%,是为了区分业务招待费中的商业招待和个人消费,所以人为地设计一个统一的比例,将业务招待费中的个人消费部分去除;限制为最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰,是用来防止有些企业为了不调增40%的业务招待费,就采用多找餐费发票,甚至找假发票充当业务招待费,造成业务招待费虚高的情况。
那么,企业如何达到既能充分使用业务招待费的限额,又可以最大可能地减少纳税调整事项呢?现举例说明如下:
假设企业2008年销售(营业)收入为X,2008年业务招待费为Y,则2008年允许税前扣除的业务招待费=Y×60%≤X
×5‰,只有在Y×60%=X×5‰的情况下,即Y=X×8.3‰,业务招待费在销售(营业)收入的8.3‰这个临界点时,企业才可能充分利用好上述政策。有了这个数据,企业在预算业务招待费时可以先估算当期的销售(营业)收入,然后按8.3‰这个比例就可以大致测算出合适的业务招待费预算值了。
一般情况下,企业的销售(营业)收入是可以测算的。假定2008年企业销售(营业)收入X=10000万元,则允许税前扣除的业务招待费最高不超过10000×5‰=50万元,那么财务预算全年业务招待费Y=50万元/60%=83万元,其他销售(营业)收入可以依此类推。
如果企业实际发生业务招待费100万元>计划83万元,即大于销售(营业)收入的8.3‰,则业务招待费的60%可以扣除,纳税调整增加100-60=40万元。但是,另一方面销售(营业)收入的5‰只有50万元,还要进一步纳税调整增加10万元,按照两方面限制孰低的原则进行比较,取其低值直接纳税调整,共调整增加应纳税所得额50万元,计算缴纳企业所得税12.50万元,即实际消费100万元则要付出112.50万元的代价。
如果企业实际发生业务招待费40万元<计划83万元,即小于销售(营业)收入的8.3‰,则业务招待费的60%可以全部扣除,纳税调整增加40-24=16万元。另一方面销售(营业)收入的5‰为50万元,不需要再纳税调整,只需要计算缴纳企业所得税4万元,即实际消费40万元则要付出44万元的代价。
因此,得出如下结论:当企业的实际业务招待费大于销售(营业)收入的8.3‰时,超过60%的部分需要全部计税处理,超过部分每支付1000元,就会导致250元税金流出,等于消费了1000元要掏1250元的腰包;当企业的实际业务招待费小于销售(营业)收入的8.3‰时,60%的限额可以充分利用,只需要就40%部分计税处理,等于消费了1000元只掏1100元的腰包。
(二)综合运用相近的扣除项目余额
在实际工作中,业务招待费与业务宣传费存在着可以相互替代的项目内容。虽然税法未对业务招待费的范围作更多的解释,但在执行中,税务机关通常将业务招待费的支付范围界定为招待客户的餐饮、住宿费以及香烟、茶叶、礼品、正常的娱乐活动、安排客户旅游等发生的费用支出。上述支出并非一概而论,一般来讲,外购礼品用于赠送的,应作为业务招待费,如果礼品是纳税人自行生产或经过委托加工,对企业的形象、产品有标记及宣传作用的,也可作为业务宣传费。相反,企业因产品交易会、展览会
等发生的餐饮、住宿费等也可以列为业务招待费支出。这就为纳税人对业务招待费的筹划提供了“活动”空间。
鉴于上述政策和筹划空间,纳税人可以根据支出项目性质合理运用自己的权利实施税收筹划。如在“管理费用”科目下设置“业务招待费”和“业务宣传费”明细科目,用于核算平时发生的业务招待费和业务宣传费,以防年终申报或在税务机关检查时对近似项目产生不必要的争议。应及时将公司“业务招待费”和“业务宣传费”明细科目核算的费用数额与已实现的销售(营业)收入净额(总额)比较,发现其中某一项费用“超支”时,及时用两者“近似”项目进行调整。如一个年销售收入净额预计达到1000万元的企业,“业务招待费”的税前扣除限额是5万元,“业务宣传费”和广告费税前扣除限额是150万元,到10月末已发生业务招待费10万元(发生额的60%为6万元),发生业务宣传费30万元,业务招待费已经超过扣除限额,业务宣传费则还有较大的限额空间。这样,纳税人就可以将在剩余月份发生的自行生产或经过委托加工的货物当作礼品赠送给客户以及将业务洽谈会、展览会的餐饮、住宿等发生的费用列入“业务宣传费”科目核算。
三、几点注意事项
(一)一切以合法为前提
企业在日常生产经营中,税务筹划的概念已被广泛接受,合法性是其区别于逃税、偷税的根本性标志。税务筹划的前提条件是必须符合国家法律及税收法规,没有法律依据的税务筹划必将以失败告终。笔者在执业过程中曾遇到这样的例子:某公司经理总是为每年业务招待费税前扣除指标不够用而发愁,于是他想出了一个“好主意”,即通过异地关联企业互相交换各自在当地的招待费票据,然后再各自记入账目中的差旅费,以此办法“避税”。应该说这个方案不叫税务筹划,而是税收欺诈。税收欺诈属于法律上明确禁止的行为,一旦被税务机关查明事实,纳税人要为此承担相应的法律责任,受到相应的法律制裁。这位经理采取的弄虚作假行为是万不可取的,最终只会落个鸡飞蛋打的下场。
(二)把握真实性与合理性
业务招待费是一项比较敏感的支出,被称为“各国公司税法中滥用扣除最严重的领域”。作为企业,想让自己的业务招待费被税务机关认可并顺利地在税前扣除,首先必须保证业务招待费支出的真实性,即以充分、有效的资料和证据来证明这部分支出是真实的支出。而所谓的合理,就是说企业列支的业务招待费,必须是与经营活动直接相关并且是正常的和必要的。另外,企业当期列支的业务招待费应与当期的业务成交量相吻合。
(三)建立与税务机关之间的良好沟通关系
根据新税法规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。那么在列支业务招待费时,是不是满足“实际发生、与取得收入有关、合理”这三个标准,都需要主管税务部门的认可。另外,在实际发生业务招待费的过程中,经常会遇到无法取得正规发票的情况。诸如此类的问题还有很多,在企业自己难以把握的时候与税务机关多沟通,在两者之间建立良好的沟通关系,这对使税收筹划得到税务机关的认可有积极的作用。
【主要参考文献】
[1]国务院.《中华人民共和国企业所得税实施条例》[S].2007(12).
[2]徐芳.新企业所得税法对商业银行的影响[J].金融会计,2008(5).
刚接触这个行业时，在电话预约客户、与客户洽谈的问题上走过不少弯路,那是因为对这个行业、对产品还不太熟悉,，语言组织能力、业务能力太差。所以，新的一年，再接再厉，争取把自己提高到最强。
____年的计划如下：
一;对于老客户，和固定客户，要经常保持联系，在有时间有条件的情况下，送一些小礼物或宴请客户，好稳定与客户关系。
二;在拥有老客户的同时还要不断从各种媒体、社交获得更多客户信息。 三;要有好业绩就得加强业务学习，开拓视野，丰富知识，采取多样化形式，把学业务与交流技能向结合。
四;今年对自己有以下要求
1：每周要增加2个以上的新客户，还要有到个3潜在客户。
2：自己一周一小结，每月一大结，看看有哪些工作上的失误，及时改正下次不要再犯。 3：见客户之前要多了解客户的状态和需求，再做好准备工作才有可能不会丢失这个客户。
4：对客户不能有隐瞒和欺骗，这样不会有忠诚的客户。在有些问题上你和客户是一直的。
5：要不断加强业务方面的学习，多看书，上网查阅相关资料，与同行们交流，向他们学习更好的方式方法。
6：对所有客户的工作态度都要一样，但不能太低三下气。给客户一好印象，为公司树立更好的形象。
7：客户遇到问题，不能置之不理一定要尽全力帮助他们解决。要先做人再做生意，让客户相信我们的工作实力，才能更好的完成任务。
8：自信是非常重要的。要经常对自己说你是最好的，你是独一无二的。拥有健康乐观积极向上的工作态度才能更好的完成任务。
9：和公司其他员工要有良好的沟通，有团队意识，多交流，多探讨，才能不断增长业务技能。
10：给自己设立目标，然后分小目标去实现。
11吾日三省吾身。自己就要每天晚上睡觉之前，想想自己一天的不足， 以及明天该怎么做的更好。
以上就是我这一年的工作计划，工作中总会有各种各样的困难，我会向领导请示，向同事探讨，共同努力克服。为公司做出自己最大的贡献。
年度工作计划之销售人员
一、实际招商开发操作方面
1、回访完毕电话跟踪，继续上门洽谈，做好成单、跟单工作。
2、学习招商资料，对3+2+3组合式营销模式领会透彻;抓好例会学习，取长补短，向出业绩的先进员工讨教，及时领会掌握运用别人的先进经验。
3、做好每天的工作日记，详细记录每天上市场情况。
4、继续回访__六县区酒水商，把年前限于时间关系没有回访的三个县区：__市、_县、_县，回访完毕。在回访的同时，补充完善新的酒水商资料。
二、公司人力资源管理方面
1、努力打造有竞争力的薪酬福利，根据本地社会发展、人才市场及同行业薪酬福利行情，结合公司具体情况，及时调整薪酬成本预算及控制。做好薪酬福利发放工作，及时为符合条件员工办理社会保险。
2、根据公司现在的人力资源管理情况，参考先进人力资源管理经验，推陈出新，建立健全公司新的更加适合于公司业务发展的人力资源管理体系。
3、做好公司__年人力资源部工作计划规划，协助各部门做好部门人力资源规划。
4、注重工作分析，强化对工作分析成果在实际工作当中的运用，适时作出工作设计，客观科学的设计出公司职位说明书。
5、公司兼职人员也要纳入公司的整体人力资源管理体系。
6、规范公司员工招聘与录用程序，多种途径进行员工招聘(人才市场、本地主流报纸、行业报刊、校园招聘、人才招聘网、本公司网站、内部选拔及介绍);强调实用性，引入多种科学合理且易操作的员工筛选方法(筛选求职简历、专业笔试、结构性面试、半结构性面试、非结构化面试、心理测验、无领导小组讨论、角色扮演、文件筐作业、管理游戏)。
7、把绩效管理作为公司人力资源管理的重心，对绩效工作计划、绩效监控与辅导、绩效考核(目标管理法、平衡计分卡法、标杆超越法、kpi关键绩效指标法)、绩效反馈面谈、绩效改进(卓越绩效标准、六西格玛管理、iso质量管理体系、标杆超越)、绩效结果的运用(可应用于员工招聘、人员调配、奖金分配、员工培训与开发、员工职业生涯规划设计)进行全过程关注与跟踪。
8、将人力资源培训与开发提至公司的战略高度，高度重视培训与开发的决策分析，注重培训内容的实用化、本公司化，落实培训与开发的组织管理。
9、努力经营和谐的员工关系，善待员工，规划好员工在本企业的职业生涯发展。
三、办公室及后勤保障方面
1、与王经理分工协作，打招商电话。
2、准备到铁通公司市北分局开通___(___)免费电话[号码___(___)_______]，年前已经交过订金300元。
3、外协大厦物业管理，交电费、取邮件、咨询物业管理事宜等。
4、协助王经理做好办公室方面的工作。
5、确保电脑、打印复印一体机正常运行，注意日常操作。
6、为外出跑业务的市场拓展部各位经理搞好各类后勤保障(主要是协助王经理复印、传真、电话、文档输入电脑、报销、购物等)。
我经常这样对自己说：开心工作，快乐生活。不能将这生命里大部分时间要经营的工作当作是一杯苦酒，要把它当作美酒，越陈越香。
金融危机只是暂时的，只要大家顶住压力，金融危机很快的就会过去的，我们国家市场重新繁荣就在不久之后，我相信那一天的到来。我作为一个公司的销售人员，虽然对公司负责的项目过问不多，因为职位的关系。但是我一样关注股市，公司的未来就是我的未来，公司就是我的家，我会为公司的工作尽出自己最大的努力!
我知道销售工作现在不好做，但是我想凭借我这么多年积累的销售人气和能力，我是能够迎来一个不错的未来的，我相信公司的明天一定有属于我的一片明媚天空!
年度工作计划之销售人员
第一。督促销售人员的工作：
每位销售人员都会有自己的一套销售理念，我们一开始，是不知道每位销售人员的特色在哪里。等完全了解的时候，我们就应该充分发挥其潜在的优势，从而来弥补其不足之处。
如果销售人员实在没有什么潜力可以发掘，可以进行相对的帮助，来帮助每一位销售人员顺利的完成公司下达的销售指标。
销售总监需要督促的方面有：
1。参与制定公司的销售战略、具体销售计划和进行销售预测。2。组织与管理销售团队，完成公司销售目标。3。控制销售预算、销售费用、销售范围与销售目标的平衡发展。4。招募、培训、激励、考核下属员工，以及协助下属员工完成下达的任务指标。
5。收集各种市场信息，并及时反馈给上级与其他有关部门。
6。参与制定和改进销售政策、规范、制度，使其不断适应市场的发展。7。发展与协同企业和合作伙伴关系，如与渠道商的关系。8。协助上级做好市场危机公关处理。9。协助制定公司项目和公司品牌推广方案，并监督执行
10。妥当处理客户投诉事件，以及接待客户的来访。
第二。销售业绩的制定：
销售业绩的制定要有一定的依据，不能凭空想象。要根据公司的现状，以及公司课程种类划分。当然不能缺少的是销售淡、旺季的考虑。我应该以公司为一个基准进行实际的预估。
随后要做的事情就是落实到每一个销售人员的身上，甚至可以细分到每一个销售人员日
销售业绩应该是多少，周销售业绩是多少，从而完成公司下达的月销售业绩。最终完成每年的销售指标。
第三。销售计划的制定：
制定一份很好的销售计划，同样也是至关重要的事情。当然销售计划也是要根据实际情况而制定的。销售计划的依据其实就是以销售业绩为一个基准，进行不同策略的跟进。现在，销售计划可以分下面这几个方面进行：
1。分区域进行
2。销售活动的制定
3。大客户的开发以及维护
4。潜在客户的开发工作
5。应收帐款的回收问题
6。问题处理意见等。
第四。定期的销售总结：
销售总结工作是需要和销售计划相结合进行的。销售总结主要目的是让每一位销售人员能很具体的回顾在过去销售的时间里面做了些什么样的事情，然后又取得的什么样的结果，最终总结出销售成功的法则。当然，我们可能也会碰上销售不成功的案例。倘若遇到这样的事情，我们也应该积极面对，看看自己在销售过程中间有什么地方没有考虑完善，什么地方以后应该改进的。
定期的销售总结同时也是销售总监与销售人员的交流沟通的好机会。能知道销售团队里面的成员都在做一些什么样的事情，碰到什么样的问题。以便可以给予他们帮助，从而使整个销售过程顺利进行。
销售总结同样也可以得到一些相关项目的信息。我们不打无准备之仗。知己知彼方可百战百胜。
第五。销售团队的管理：
销售团队的管理可以说是一个学问，也是公共关系的一个重要方面。如今的销售模式不再是单纯的单独一个销售人员的魅力了。很好的完成销售任务，起决定性的就应该是销售团队。
在所有销售团队里面的成员心齐、统一、目标明确为一个基本前提的基础上，充分发挥每一成员的潜能优势，是其感觉这样的工作很适合自己的发展。感觉加入我们的销售团队就像加入了一个温馨的大家庭中间，我们共同创造一个很好的企业文化。每一个人员都会喜欢自己的工作。
现在的销售人员不是过去的简单的找工作，而是会分析公司的文化，公司的策略，公司的背景等等很多方面。所以销售团队的管理也是至关重要的。也是起决定性作用的。设想销售部门的每一个销售专员都是有自己的想法，都是一味的按照自己的想法去销售，那么还会有公司文化，公司形象吗？
第六。绩效考核的评定：
绩效考核的评定虽然比较繁琐，但是势在必行。对于很好的完成销售指标，绩效考核是一个比较直接的数据。绩效考核表大致的内容包括：
1。原本计划的销售指标
2。实际完成销量
3。开发新客户数量
4。现有客户的拜访数量5。电话销售拜访数量6。周定单数量7。增长率8。新增开发客户数量9。丢失客户数量10。销售人员的行为纪律、汇报完成率12。需求资源客户的回复工作情况
第七。上下级的沟通：
销售总监也起着穿针引线的作用。根据公司上级领导布置的任务，详细的落实到每一位销售人员的身上。在接受任务的同时，也可以反应一下销售人员所遇到的实际困难。
1、组织研究、拟定市场营销、市场开发等方面的发展规划；
2、组织编制年度营销计划及营销费用、内部利润指标等计划；
3、制订营销实施方案，通过各种市场推广手段完成公司的营销目标；
4、负责组织在编制范围内对所属部门的营销业务人员进行聘用、考核、调配、晋升、惩罚和解聘；
5、组织编制并按时向总经理汇报营销合同签订、履行情况及指标完成情况；
6、组织对营销业务员业绩档案的建立，定期组织对营销人员业绩考核和专业培训；
7、组织搜集和汇报市场销售信息、用户的反馈信息、市场发展趋势信息等；
8、负责组织、推行、检查和落实营销部门销售统计工作及统计基础核算工作的规范管理工作；
第八。销售专员的培训：
销售专员培训的主要作用在于：
1。提升公司整体形象
一、业务招待费税法相关规定
(一)业务招待费的列支范围
在业务招待费的范围上,不论是财务会计制度还是新旧税法都未给予准确的界定。在税务执法实践中,招待费具体范围如下:1.因企业生产经营需要而宴请或工作餐的开支;2.因企业生产经营需要赠送纪念品的开支;3.因企业生产经营需要而发生的旅游景点参观费和交通费及其他费用的开支;4.因企业生产经营需要而发生的业务关系人员的差旅费开支。
税法规定,企业应将业务招待费与会议费严格区分,不得将业务招待费计入会议费。纳税人申报扣除的业务招待费,主管税务机关要求提供证明资料的,应提供能证明真实性的、足够的有效凭证或资料。会议费证明材料包括会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。如果税务机关发现业务招待费支出有虚假现象,或者在纳税检查中发现有不真实的业务招待支出,有权要求纳税人在一定期间提供证明真实性的、足够有效的凭证或资料,逾期不能提供资料的,税务机关可以不进一步检查,直接否定纳税人已申报业务招待费的扣除权。
(二)业务招待费税务处理的扣除基数
《国家税务总局关于修订企业所得税纳税申报表的通知》(国税发〔2006〕56号)进一步明确,自2006年7月1日起,《企业所得税纳税申报表(试行)》规定广告费、业务招待费、业务宣传费等扣除的计算基数均为申报表主表销售(营业)收入。销售(营业)收入按照会计制度核算的主营业务收入、其他业务收入,以及根据税收规定应确认为当期收入的视同销售收入三部分组成。
主营业务收入是扣除其他折扣以及销售退回后的净额,纳税人经营业务中发生的现金折扣计入财务费用,其他折扣及销售退回,一律以净额反映在主营业务收入中。
其他收入包括按照会计制度核算的营业外收入,以及在资本公积金中反映的债务重组收益、接受捐赠资产、资产评估增值及根据税收规定应在当期确认的其他收入。对经税务机关查增的收入,根据规定,销售(营业)收入是纳税人的申报数,而不是税务机关检查后的确定数,税务机关查增的收入应在纳税调整增加额中填列,不能作为计算招待费的基数。
视同销售是指会计上不作为销售核算,而在税收上作为销售、确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。主要包含:1.自产、委托加工产品用于在建工程、管理部门、非生产机构、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面的材料和自产、委托加工产品的价值金额。2.处置非货币性资产收入,指将非货币性资产用于投资、分配、捐赠、抵偿债务等方面,按照税收规定应视同销售确认收入的金额。
(三)业务招待费税务处理的扣除比例
新《企业所得税法实施条例》对业务招待费扣除比例改变了以前分内、外资企业的不同标准。上述条例第四十三条规定,企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。
二、业务招待费的合理筹划
(一)最大限度地合理运用扣除比例
税法规定,企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰,即企业发生的业务招待费得以税前扣除,既先要满足60%发生额的标准,又最高不得超过当年销售收入5‰的规定,在这里采用的是“两头卡”的方式。为什么要这样设计呢?笔者认为,对于业务招待费的发生额只允许列支60%,是为了区分业务招待费中的商业招待和个人消费,所以人为地设计一个统一的比例,将业务招待费中的个人消费部分去除;限制为最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰,是用来防止有些企业为了不调增40%的业务招待费,就采用多找餐费发票,甚至找假发票充当业务招待费,造成业务招待费虚高的情况。
那么,企业如何达到既能充分使用业务招待费的限额,又可以最大可能地减少纳税调整事项呢?现举例说明如下:
假设企业2008年销售(营业)收入为X,2008年业务招待费为Y,则2008年允许税前扣除的业务招待费=Y×60%≤X
×5‰,只有在Y×60%=X×5‰的情况下,即Y=X×8.3‰,业务招待费在销售(营业)收入的8.3‰这个临界点时,企业才可能充分利用好上述政策。有了这个数据,企业在预算业务招待费时可以先估算当期的销售(营业)收入,然后按8.3‰这个比例就可以大致测算出合适的业务招待费预算值了。
一般情况下,企业的销售(营业)收入是可以测算的。假定2008年企业销售(营业)收入X=10000万元,则允许税前扣除的业务招待费最高不超过10000×5‰=50万元,那么财务预算全年业务招待费Y=50万元/60%=83万元,其他销售(营业)收入可以依此类推。
如果企业实际发生业务招待费100万元>计划83万元,即大于销售(营业)收入的8.3‰,则业务招待费的60%可以扣除,纳税调整增加100-60=40万元。但是,另一方面销售(营业)收入的5‰只有50万元,还要进一步纳税调整增加10万元,按照两方面限制孰低的原则进行比较,取其低值直接纳税调整,共调整增加应纳税所得额50万元,计算缴纳企业所得税12.50万元,即实际消费100万元则要付出112.50万元的代价。
如果企业实际发生业务招待费40万元<计划83万元,即小于销售(营业)收入的8.3‰,则业务招待费的60%可以全部扣除,纳税调整增加40-24=16万元。另一方面销售(营业)收入的5‰为50万元,不需要再纳税调整,只需要计算缴纳企业所得税4万元,即实际消费40万元则要付出44万元的代价。
因此,得出如下结论:当企业的实际业务招待费大于销售(营业)收入的8.3‰时,超过60%的部分需要全部计税处理,超过部分每支付1000元,就会导致250元税金流出,等于消费了1000元要掏1250元的腰包;当企业的实际业务招待费小于销售(营业)收入的8.3‰时,60%的限额可以充分利用,只需要就40%部分计税处理,等于消费了1000元只掏1100元的腰包。
(二)综合运用相近的扣除项目余额
在实际工作中,业务招待费与业务宣传费存在着可以相互替代的项目内容。虽然税法未对业务招待费的范围作更多的解释,但在执行中,税务机关通常将业务招待费的支付范围界定为招待客户的餐饮、住宿费以及香烟、茶叶、礼品、正常的娱乐活动、安排客户旅游等发生的费用支出。上述支出并非一概而论,一般来讲,外购礼品用于赠送的,应作为业务招待费,如果礼品是纳税人自行生产或经过委托加工,对企业的形象、产品有标记及宣传作用的,也可作为业务宣传费。相反,企业因产品交易会、展览会等发生的餐饮、住宿费等也可以列为业务招待费支出。这就为纳税人对业务招待费的筹划提供了“活动”空间。
鉴于上述政策和筹划空间,纳税人可以根据支出项目性质合理运用自己的权利实施税收筹划。如在“管理费用”科目下设置“业务招待费”和“业务宣传费”明细科目,用于核算平时发生的业务招待费和业务宣传费,以防年终申报或在税务机关检查时对近似项目产生不必要的争议。应及时将公司“业务招待费”和“业务宣传费”明细科目核算的费用数额与已实现的销售(营业)收入净额(总额)比较,发现其中某一项费用“超支”时,及时用两者“近似”项目进行调整。如一个年销售收入净额预计达到1000万元的企业,“业务招待费”的税前扣除限额是5万元,“业务宣传费”和广告费税前扣除限额是150万元,到10月末已发生业务招待费10万元(发生额的60%为6万元),发生业务宣传费30万元,业务招待费已经超过扣除限额,业务宣传费则还有较大的限额空间。这样,纳税人就可以将在剩余月份发生的自行生产或经过委托加工的货物当作礼品赠送给客户以及将业务洽谈会、展览会的餐饮、住宿等发生的费用列入“业务宣传费”科目核算。
三、几点注意事项
(一)一切以合法为前提
企业在日常生产经营中,税务筹划的概念已被广泛接受,合法性是其区别于逃税、偷税的根本性标志。税务筹划的前提条件是必须符合国家法律及税收法规,没有法律依据的税务筹划必将以失败告终。笔者在执业过程中曾遇到这样的例子:某公司经理总是为每年业务招待费税前扣除指标不够用而发愁,于是他想出了一个“好主意”,即通过异地关联企业互相交换各自在当地的招待费票据,然后再各自记入账目中的差旅费,以此办法“避税”。应该说这个方案不叫税务筹划,而是税收欺诈。税收欺诈属于法律上明确禁止的行为,一旦被税务机关查明事实,纳税人要为此承担相应的法律责任,受到相应的法律制裁。这位经理采取的弄虚作假行为是万不可取的,最终只会落个鸡飞蛋打的下场。
(二)把握真实性与合理性
一、引言
纳税筹划，是指在不违反国家税收法规和政策的前提下，通过对经营、理财、投资等活动进行事前筹划，最大限度地获得税收收益，以使税后利润最大或企业价值最大。企业所得税是我国的主体税种，它的征税对象是企业收入扣除成本、费用、税金和损失后的生产经营所得。因此，对企业所得税中扣除项目进行纳税筹划，能使企业的扣除项目尽可能提前和最大化，从而降低企业所得，减轻企业税收负担，实现企业税后利润最大化的目标。
二、企业所得税扣除项目纳税筹划原则
企业所得税法规定的准予从收入中扣除的项目包括两类，即限额扣除项目和无限额扣除项目。无论哪一类扣除项目，能在企业所得税税前扣除必须具备的条件是：内容上与取得应税收入有关，并且合理和必要，形式上要有税法规定的合法凭据。
对于限额扣除项目筹划的总原则是充分利用限额，超限额部分要通过其他合法途径尽可能税前列支。具体来说包括：一是准确掌握限额扣除的条件，正确计算限额，降低纳税风险；合理预计限额，加强对限额扣除项目的控制；二是根据业务特点，综合利用扣除限额；三是转化费用支出形式，将限额扣除项目转化为无限额扣除项目；四是扩大限额费用的计算基础，如业务费的计算依据是纳税人的收入额，如果纳税人增加一道销售环节，就可以增加收入额，业务招待费的限额自然会增加。
对于无限额扣除项目的筹划原则是要保证扣除项目与取得应税收入有关，是必要的、合理的支出，并且具备合法的凭据。一般来说，无限额扣除项目的筹划空间比限额扣除项目的筹划空间要大得多。
三、扣除项目纳税筹划的具体方法
（一）工资、薪金的筹划
《企业所得税法》规定，企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。企业发生的职工福利费、职工教育经费、拨缴的工会经费，分别在不超过工资薪金总额14％、2.5％、2％以内的部分，准予扣除；对职工教育经费超过限额的部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
1.工资、薪金的合法性
如何判断工资薪金“真实、合法性”，主要从雇员实际提供的服务与报酬总额在数量上是否配比合理进行，凡是符合企业生产经营活动常规而发生的工资薪金支出都可以在税前据实扣除。因此，企业在作税前抵扣工资支出时，一定要注意参考同行业的正常工资水平。
2.取得合法的扣除凭证
对于建立工会组织的纳税人，按每月职工工资总额的2％向工会拨缴经费，凭工会组织开具的《工会经费拨缴款专用收据》在税前扣除。凡不能出具《工会经费拨缴款专用收据》的，其提取的职工工会经费不得在企业所得税前扣除。
（二）捐赠的筹划
依据《企业所得税法》的规定，企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12％以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。但企业对捐赠采取的捐赠方式不同，抵税的金额也会有差异。比如，为了优化企业形象、提高社会知名度，某企业董事会决定在2009年向社会捐赠80万元。当年不考虑捐赠的实际利润总额为600万元，无其他纳税调整项目，适用的企业所得税税率为25％。该企业有以下两种捐赠方案可以选择：
方案一：通过企业的主管行政部门向该省的贫困地区捐赠80万元。
方案二：通过境内非营利的社会团体、国家机关，向教育、民政等公益事业进行公益、救济性的捐赠。
两种捐赠方案比较分析如下：
方案一：由于捐赠是通过该企业的主管行政部门向贫困地区的捐赠，依据有关规定，捐赠不得在所得额中扣除。企业实际应该交纳的企业所得税税额为：600x25%=150（万元）。
方案二：其捐赠支出在扣除限额内的部分可以据实扣除，故其应纳所得税税额为（600－600×12％）×25％＝132（万元）
由以上计算可知，企业同样发生80万元的捐赠支出，由于选择不同的捐赠途径导致企业的实际所得税税额有很大的区别。在选择第二种方案时，比选择第一种方案少缴企业所得税18万元。
（三）利息费用的筹划
纳税人在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。但纳税人购置、建造固定资产和无形资产等，在购置建造期间的借款费用应作为资本性支出计入有关资产的成本，而不能作为费用在所得税前列支；对于超出列支标准的利息费用，也不能得到所得税前扣除。比如，某商贸公司为筹集资金，某年向职工内部集资1 200万元，按12%年利率付息，而同期银行颁布的贷款利率为7%，多列支利率5%，当年税前多开支利息费用60万元［1 200×（12％－7％）］。税务部门检查出问题后要求该公司将税前多开支利息费用60万元转入税后列支，补缴企业所得税60×25%＝15万元。
因此，企业需要筹集资金时应尽量向金融机构借款或者通过金融机构发行债券，避免高息借款，以便使支付的借款利息费用可以足额据实地在税前扣除。在资金周转紧张，急需资金而发生高息借款后，应考虑将高息部分分散至其他名目开支。如转化为对员工的工资及福利、企业之间的业务往来开支，在产品销售费用、经营费用等列支，从而扩大在税前扣除的支出范围。
（四）业务招待费的筹划
《企业所得税法》规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。如何对业务招待费进行纳税筹划，具体可进行如下操作。
1.业务招待费节税临界点
按照《企业所得税法》对业务招待费的扣除规定，无论企业开支多少业务招待费，至少有40%的费用不能够在企业所得税前扣除；如果发生额的60%超过了当年销售收入的5‰，不得在所得税前扣除的费用比例会更高。那么企业如何既能充分使用业务招待费的限额又可以减少纳税调整事项呢？
假设企业年销售收入为X，当年业务招待费为Y，则当年允许税前扣除的业务招待费为Y×60%，须满足：Y×60%≤X×5‰，即Y≤X×8.3‰。
当企业的实际业务招待费大于销售收入的8.3‰时，能够得到税前扣除的业务招待费将不足实际发生额的60%；当企业的实际业务招待费小于销售收入的8.3‰时，60%的限额可以充分利用。
2.业务招待费的转换
实际工作中，业务招待费与会议经费、业务宣传费存在着可以相互替代、相互交叉的项目内容。这就为业务招待费与其他费用项目的相互转化提供了“筹划”空间。比如，A企业计划2010年度的业务招待费支出为200万元，业务宣传费支出为150万元，广告费支出为600万元。该企业2010年度的预计销售额9 000万元。分析：根据税法的规定，该企业2010年度业务招待费的扣除限额为45（9 000x5‰）万元。该企业2010年度业务招待费发生额的60%为120万元，故该企业无法税前扣除的业务招待费为155万元（200万元-45万元）。该企业2010年度广告费和业务宣传费的扣除限额为1 350万元（9 000万元 X15%），该企业广告费和业务宣传费的实际发生额为750万元（150万元+600万元），可以全额扣除。
针对上述情况，企业可以考虑将部分业务招待费转为业务宣传费。比如，一般情况下，外购礼品用于赠送应作为业务招待费，但如果礼品印有企业标记，对企业的形象、产品有宣传作用的，也可以作为业务宣传费。假设这样可以将业务招待费的总额降低至75万元，则业务宣传费的支出将提高到275万元。此时，该企业2010年度业务招待费发生额的60%为45万元，没有超过扣除上限可以全额扣除。该企业广告费和业务宣传费的总发生额为875万元，可以全额扣除。通过纳税筹划，企业不能税前扣除的业务招待费支出为30万元，由此可以少缴企业所得税31.25［（155-30）x25%］万元。
当然，业务招待费与广告费、业务宣传费合理转换的前提是在准确把握会计原则的基础上正确归集费用，切不可随意将不符合会计政策规定的业务招待费归集为业务宣传费。
3.妥善处理筹建期间支付的业务招待费
企业在筹建期间所支付的业务招待费应列入开办费而资本化，并在规定的期限内摊销，在企业所得税前进行扣除。开办费总额不受业务招待费限额限制，企业可妥善运用此项规定，以达到减轻税负的目的。
4.通过设立销售公司分摊费用
业务招待费、广告费和业务宣传费均是以营业收入为依据计算扣除标准的，如果纳税人将企业的销售部门设立成一个独立核算的销售公司，将企业产品销售给销售公司，再由销售公司对外销售，这样可以增加一道营业收入，而整个利益集团的利润总额并未改变，费用扣除的“限制”可同时获得“解放”。比如，某工业企业2009年度实现产品销售收入8 000万元，管理费用中列支业务招待费150万元，税前会计利润为200万元。按规定，业务招待费可以扣除40万元，业务招待费超支110万元。该企业总计应纳税所得额为310万元，应纳企业所得税77.5万元。
如果该工业企业将产品以7 500万元的价格销售给商业公司，商业公司再以8 000万元的价格对外销售。工业企业与商业公司发生的招待费分别为70万元、80万元。假设工业企业的税前利润为80万元，商业企业的税前利润为120万元，则两个企业分别缴纳企业所得税28.125万元、40万元，整个集团应纳企业所得税税额为68.125万元，节省所得税9.375万元。
设立销售公司除了可以节税外，对于扩大产品销售市场，加强销售管理均具有重要意义，但也会因此增加一些管理成本。纳税人应该根据企业规模的大小以及产品的具体特点，兼顾成本与效益，从长远利益考虑，决定是否设立分公司。
（五）存货计价的筹划
《企业所得税法》允许企业在先进先出法、加权平均法、个别计价法中选用一种，但计价方法一经选用，不得随意变更。选择不同的存货发出计价方法，会导致不同的销货成本和期末存货成本，产生不同的企业利润，进而影响各期所得税额。企业应根据自身所处的不同纳税期以及盈亏的不同情况选择不同的存货计价方法，使得成本费用的抵税效应得到最充分的发挥。在具体选择存货计价方法时主要考虑以下两个因素：
一是价格变动因素。在预测购进货物价格下降的情况下，应当采用先进先出法；在预测价格较稳定或者难以预测的情况下，应当采用加权平均法；在价格变化不定且单位价格较大的情况下，应当采用个别计价法。
二是税率变动的因素。如果物价上涨，在预测未来适用税率上升的情况下，应当采用先进先出法。这里所说的税率变动，既包括国家调整所得税税率，也包括企业适用的实际所得税税率的变化。比如企业适用的所得税税率为25％，但是现在处于免税期间，则其适用的实际所得税税率为0，免税期后适用的实际所得税税率为25％，在免税期内选择存货计价方法时要考虑到免税期过后所得税税率上升的因素。
【参考文献】
［1］ 徐元玲，兰庆莲.企业所得税的纳税筹划研究［J］.税务与审计，2010（5）：91-92.
［2］ 高磊.企业所得税纳税筹划新解［J］.经济研究导刊，2010（7）:21-22.
医药销售经理个人工作计划2020范例【1】
营销目标：以最快的速度进入本地医药市场，并在周边地区取得一定的市场份额。本着用心服务的原则，与国内的厂商和客户建立良好的合作伙伴关系。
营销策略：凭借优质的服务，诚信至上的经营理念去开拓市场。计划在初期采用如下策略：以服务赢得市场的经营策略，重点培训销售人员的药品专业知识，打造一支高水平、高素质、凝聚力强的优秀销售团队。
具体营销工作计划：
一、建立团队：
医药专业销售需要高素质的、有成功进取心医药代表。以往的销售员仅有送货和签合同等的功能，现代医药代表是企业与医生之间的载体，公司产品形象的大使，产品使用的专业指导，企业组织中成功的细胞。
通过招聘的形式，建立一支5-10人的销售团队，进行系统的、专业的药物知识、沟通技巧的全面培训(3-5天)。以便快速的了解公司及药品情况，并迅速进入市场。以后每周进行培训，月底考核，制定详细、科学的培训考核方案。
二、开发市场
重点开发二、三级医院(县、市级医院)，同时普及一级医院(乡镇卫生院、社区服务站、规模大的门诊部)，以销售“区域独家”品种为主，确保客户享受独家销售权和区域保护政策。有利于建立和保持良好的客户关系。
1、销售目标：争取1-3个月，完成县内医疗机构的临床药品销售目标，3-6个月初步建立全市医疗机构的临床药品销售目标。逐步覆盖到全省及周边。利用多种营销手段，和院长、药房主任、临床医生建立良好的朋友关系。实现共赢互利，对客户中的关键人物进行有效说服及定期拜访，为应用我们产品的客户提供帮助、解决问题、清除障碍，及时收集市场综合信息和竞争对手产品及市场信息。
2、药品提成方案初步建议：
院长：5%
药房主任：2%
临床医生：20-30%
以上提成均按药品供货价百分比计算。(根据具体药品价格再做进一步明细)
3、产品进入医院的具体方法：
(1)通过行政手段使产品进入。可以到医院的上级部门，如卫生局或政府部门进行公关，从而使他们出面使产品打进医院。
(2)召开新产品医院推广会。时间、地点确定好以后，。将该区域内大中小型医院的院长、药剂科主任、采购、财务科长和相对应科室的主任、副主任以及有关专家请到，邀请比较有名的专家教授、相应临床科室的主任在会上讲话以示权威性，进行产品的交流，发放礼品或纪念品，以达到产品进入医院的目的。
(3)通过医院临床科室主任推荐。在做医院开发工作时，若感到各环节比较困难，可先找到临床科室主任，通过公关联络，由他主动向其他部门推荐企业的产品。一般情况下，临床科室主任点名要用的药，药剂科及其他部门是会同意的。此外，医院开发工作本身也应该先从临床科室做起，先由他们提写申购单后，才能去做其他部门的工作。
(4)通过间接的人际关系使产品进入医院。对医院的各个环节作了详细的调查后，若感觉工作较难开展，可以从侧面对各环节主要人员的家庭情况和人际网络进行了解。了解清楚医院相关人员的详细个人资料，以及与他最密切的人(朋友、孩子、亲属)，然后有选择性地去间接接触访问，通过他们间接地将产品打入医院。
(5)试销进入。先将产品放到医院、卫生院、门诊部试销，从而逐步渗透，最终得以进入。
总之产品进入医院，成为临床用药，需要一定的程序和方法，需要销售人员充分利用天时、地利、人和的各种优势。
三、市场促销与维护
医院市场的促销与维护工作方向是：以建立、联络感情为主，介绍公司、产品为辅。如涉及相应科室较多，要根据自己的人力、物力、财力，抓重点科室，抓重点医生。具体方案：
(1)一对一促销
由医药销售人员与某个科室主任、医生面对面的私下交流来实现的。药品销售人员事先备好工作证、产品说明书、产品样品、产品临床报告、产品宣传册、产品促销礼品等资料，这样进行交流时才会更方便。
(2)一对多促销
主要是指药品销售人员与在同一个办公室里的三、五个医生交谈的形式。在此场合下必须做到应付自如，遇乱不惊，运筹帷幄，掌握谈话的主动权，整个交流过程中药品销售人员以一位学生求教的身份出现。
(3)人员对科室促销
在药品刚进医院时，组织门诊、住院部相关科室的医务人员在饭店或酒店进行座谈，以宣传新产品为由建立促销网络，可以给一定的组织费，让科室主任把门诊部坐诊医生和住院部医生通知到位，定在某一时间和地点开座谈会。为每人准备一套产品资料(产品样品一盒、说明书、产品宣传册、临床报告书、促销礼品各一份)，会议过程中，要注意保持温馨、和缓的气氛。座谈会内容可分为公司简介(主要介绍公司的发展前景)、产品知识、临床报告(侧重于谈产品作用机理、用法用量)三个方面。会议快结束后就餐并发小礼品。并要求各到会人员留下姓名、住址、电话，便于以后互相交流。
(4)定期以产品交流形式，组织院领导及其亲属参加旅游及其他观光活动。加深相互之间感情，以确保我公司的产品在医院长期稳定销售。
医药销售经理个人工作计划2020范例【2】
2020年某月某日至某日，药品营销公司隆重举行了2020年上半年工作总结及培训会议，集团总裁、营销总监、各总经理助理、各办事处经理、新员工和公司内勤部门经理及相关人员60余人出席了会议。
在药品营销公司半年工作总结报告会中，某总指出，上半年药品营销公司健全了内部组织与制度，运作越来越独立，部门职责更清楚，下一步运营更加规范。截止某月某日，药品营销公司成立了28个办事处，销售队伍扩大到58人，但是目前销售队伍较年轻，整体经验不足，销售人员的业务知识、技能、社会阅历等都有待提高，公司将会给予支持，加强教育、培训，以提高销售队伍的整体水平。某总还明确指出公司下一步的发展战略方向，强调办事处管理模式、职能与办事处经理职责的转变，保证团队发展。
会上，内勤各部门以幻灯片形式汇报六月工作总结及上半年工作总结，以某总的要求“以数字为导向、以市场为中心、以客户为中心、以销售为中心”为宗旨，从销售、客户以及市嘲四率”几个方面，用数据的方式分析各省区的工作情况，指出优势与不足。外勤汇报半年以来的销售工作情况、进展以及下一步的工作开展计划，并且采劝问答”方式，外勤人员提出存在的问题，某总逐一给予明确答复。通过总结报告，充分达到内、外勤工作透明化、程序化的效果，同时使内、外勤之间的工作得以互相理解，为今后的沟通、协作奠定良好的基础。
员工培训通过自组和外聘老师相结合的培训方式，特聘请北京某管理顾问公司讲师某老师进行培训。整个培训围绕着提升办事处经理管理能力、执行力、营销技巧、产品知识等方面内容进行培训和交流，全面提高公司各办事处经理的营销能力，完善各办事处的管理模式。
会议最后，经全体参会人员公开投票选举的方式，评选出半年度优秀员工，并对评选出的优秀员工以及第一季度、第二季度综合考核第一名至第五名的员工进行了表彰。
某总对药品营销公司下一步工作提出要求：要深度营销，根据公司产品特点，向二级、三级市场推进。对产品合理定位，组成产品群，同时细分市尝细分产品，销售不走单一路线，慢慢渗透到终端，更贴近终端市场，下半年将启动OTC市常加强团队建设，使我们的员工队伍更有战斗力、凝聚力，员工要适应企业文化，与公司共同发展，共同进步!
2020年上半年，在市委、市政府和省局的正确领导下，我局始终坚持以科学发展观统揽全市食品药品监管工作，全面贯彻落实省食品药品监管工作会议和市委五届十一次全会精神，围绕我市“争先进位、率先崛起”的目标，把保障群众饮食用药安全作为中心任务，深入开展食品药品安全专项整治工作，继续强化药品市场监管，大力推进机关效能建设，确保了广大人民群众饮食用药安全有效。
医药销售经理个人工作计划2020范例【3】
2020年已经逐渐远去了，总结一下这一年的药品销售情况，能更好的为明年的工作做好准备。
一、加强学习，不断提高思想业务素质。
“学海无涯，学无止境”，只有不断充电，才能维持业务发展。所以，一直以来我都积极学习。一年来公司组织了有关电脑的培训和医药知识理论及各类学习讲座，我都认真参加。通过学习知识让自己树立先进的工作理念，也明确了今后工作努力的方向。随着社会的发展，知识的更新，也催促着我不断学习。通过这些学习活动，不断充实了自己、丰富了自己的知识和见识、为自己更好的工作实践作好了预备。
二、求实创新，认真开展药品招商工作。
招商工作是招商部的首要任务工作。2020年的招商工作虽无突飞猛进的发展，但我们还是在现实中谋得小小的创新。我们公司的商比较零散，大部分是做终端销售的客户，这样治理起来也很麻烦，价格也会很乱，影响到业务经理的销售，因此我们就将部分散户转给当地的业务经理来治理，相应的减少了很多浪费和不足;选择部分产品让业务经理在当地进行招商，业务经理对商的情况很了解，既可以招到满足的商，又可以更广泛的扩展招商工作，提高公司的总体销量。
三、任劳任怨，完成公司交给的工作。
本年度招商工作虽没有较大的起伏，但是其中之工作也是很为烦琐，其中包括了客户资料的邮寄，客户售前售后的电话回访，商的调研，以及客户日常的琐事，如查货、传真资料、市场销售协调工作等等一系列的工作，都需要工作人员认真的完成。对于公司交待下来的每一项任务，我都以我最大的热情把它完成好，基本上能够做到“任劳任怨、优质高效”。
四、加强反思，及时总结工作得失。
反思本年来的工作，在喜看成绩的同时，也在思量着自己在工作中的不足。不足有以下几点：
1、对于药品招商工作的学习还不够深入，在招商的实践中思考得还不够多，不能及时将一些药品招商想法和问题记录下来，进行反思。
2、药品招商工作方面本年加大了招商工作学习的力度，认真研读了一些有关药品招商方面的理论书籍，但在工作实践中的应用还不到位，研究做得不够细和实，没达到自己心中的目标。
3、招商工作中没有自己的理念，今后还要努力找出一些药品招商的路子，为开创公司药品招商的新天地做出微薄之力。
4、工作观念陈旧，没有先进的工作思想，对工作的积极性不高，达不到百分百的投入，融入不到紧张无松弛的工作中。 “转变观念”做的很不到位，工作拘泥习惯，平日的不良的工作习惯、作风难以改掉。在21世纪的今天，作为公司新的补充力量，“转变观念”对于我们来说也是重中之首。
总结2020年，总体工作有所提高，其他的有些工作也有待于精益求精，以后工作应更加兢兢业业，完满的完成公司交给的任务。
医药销售经理个人工作计划2020范例【4】
1、销售目标
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体状况分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
2、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
3、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法。
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的职责心，提高销售人员的主人翁意识。
4、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和推荐，业务潜力提高到一个新的档次。
5、在地区市建立销售，服务网点。
根据今年在出差过程中遇到的一系列的问题，约好的客户突然改变行程，毁约，车辆不在家的状况，使计划好的行程被打乱，不能顺利完成出差的目的。造成时间，资金上的浪费。
甲、乙双方经友好协商, 就甲方委托乙方作为销售租赁招商，负责 [ ]项目（以下简称“本案”）的销售租赁招商事宜，一致同意订立本合同，以资共同遵守。
第一条 委托项目位置
1.1 本案基地坐落于_______________________________。
第二条 委托项目基本资料
2.1 乙方销售、租赁招商本案的范围为本项目上委托乙方的建筑标的，具体如下：
i.建筑面积约 ________㎡的商铺(详见附表a及附件各层面积表)；
ii.建筑面积约__________㎡的办公楼（详见附表a、及附件各层面积表）；
iii.该委托面积为预测面积，以最终实测面积为准。
2.2 土地使用权证编号： 。
2.3 预售许可证编号： 。
第三条 销售面积、出租面积及其对应底价、均价及各期(按期考核) 销售、租金收入
3.1 详见附表a 、b。
第四条 委托(含考核)期限
4.1 委托期限：委托期包含前置期和销售租赁招商期。
4.2 前置期为：本合同签订之日起至项目竣工验收之日止。
4.3 销售、租赁招商期为：自项目可预（销）售之日后的18个月（详见附表a）。
注：项目可预（销）售之日是指甲方拿到预售许可证之日。
第五条 项目正式招商条件
5.1 甲方向乙方提供销售、租赁招商接待处，供乙方销售、租赁招商使用。
5.2 甲乙双方应在销售、租赁招商前共同确定《商品房销售定金合同》、《上海市商品房销售合同》范本以及销售租赁招商房屋的“一房一价”的价目表（见附件、商业部分见表a）。
5.3 本案有抵押的，须有抵押权人出具同意出让或出租的证明文件。
5.4 甲方同意现场销售租赁招商接待处拟于 ____ 年 __ 月 __ 日前交乙方使用, 乙方确切入场时间以甲方书面通知为准。
第六条 甲方权利义务
6.1 甲方为本项目的投资开发商，甲方保证有权签订本合同及对本案有处分权。
6.2 甲方应及时向乙方提供房地产测绘中心出具土地、建筑面积、房号等相关证明。
6.3 甲方确保本案产权清楚，并配合乙方办理各项符合上海市房屋土地管理局规定的手续。
6.4 甲方有权审核乙方在广告、宣传资料及销售、租赁合同中的内容，确保与本案建筑结构、建材设备、规划等相符。并于乙方正式公开销售租赁招商前根据乙方通知提供必要的正本或复印件资料。
6.5 在业务操作过程中，甲方指派__________为常驻代表人。销售租赁招商接待处常驻代表人对乙方合理提出要求甲方予以解决或协助的问题，应予以解决或协助。
6.6 甲方确保本案通过竣工验收，并如期交房。如发生交房时间延迟等因素所产生的遗留问题，由甲方负责解决。
6.7 甲方提供的本案物业为近甲级写字楼，物业智能化程度为5a级（具体以竣工验收时的指标为准）。
6.8 甲方将为本案选聘物业管理企业和合适的物业顾问企业。
6.9 甲方确保在项目竣工验收合格后三个月内办理出大产证，如有延误且影响到乙方办理销售房屋小产证的，销售租赁招商考核期根据延误期天数相应顺延。
6.10 乙方销售租赁招商过程中，仅由于甲方原因造成乙方销售租赁招商进度受影响，甲方应承担相应责任：考核期天数视乙方受影响程度，相应顺延。
第七条 乙方权利义务
7.1 乙方承担相应广告企划设计工作，负责销售租赁招商企划方案的制定，企划方案（如广告、楼书和招租招商道具）及其具体内容应当经甲方书面确认后实施。
7.2 乙方在企划作业方案中的广告、楼书和销售租赁招商道具等必须符合国家法律、法规和上海市有关规定，如该等广告、楼书及道具违反有关规定所造成的一切后果均由乙方自行承担，与甲方无关。甲方有权要求其整改、重做。同时，如因该等广告、楼书及道具不符合法律规定而给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方赔偿。
7.3 乙方依甲方所提供之书面资料（包含建材设备标准、公建配套、交房竣工日、施工图、建筑结构、小区规划等相关内容）作为销售租赁招商资料，但向第三人公开前，须经甲方书面同意。
7.4 乙方应负责销售租赁招商人员的招聘与岗位培训，传授销售租赁招商技巧，确保本案顺利招商。乙方为本项目建立专门的销售团队，主要负责人名单应在本案销售期前书面通报甲方，不得擅自更替。
7.5 乙方应负责客户接待、签订定金合同、首期房款、租金的收取、负责客户资料的收集，协助甲方签订销售、租赁招商合同及负责办理销售、租赁合同行政登记手续（含银行按揭等手续）。
7.6 期间，乙方应协助甲方交房（含为客户办理小产证等）。
第八条 销售租赁招商广告费用
8.1 甲方同意以人民币______万元编定广告销售租赁招商费用计划(详见附表)，但其计划方案及其各子项费用的执行均须得到甲方的审核同意后划付。乙方有义务积极动员并使用乙方品牌、商家资源、办公资源及优质的客户资源，配合本项目销售租赁招商。
8.2 在乙方销售租赁招商期内，如乙方要求增加广告宣传物时，之前需要得到甲方的书面批准。
8.3 现场接待处的装修以及日常涉及的水、电，均由甲方提供。
8.4 凡现场接待处设备支出（含音响、电脑、打印机、复印机等基本办公设备）、电话费、清洁费及乙方销售租赁招商人员的工资、奖金、以及低值易耗办公用品等费用均由乙方承担。
第九条 费用认定
9.1 凡销售、租赁客户正式签订销售、租赁合同并支付该首期款项后（含销售合同下的定金和租赁合同下的押金），并办理完成预（销）售登记或租赁行政登记手续后即视为乙方完成该物业销售、租赁招商行为，相应物业面积计入销售、租赁招商成交面积；
9.2 佣金的计算：当办公楼及商铺的销售面积、出租面积、销售价格、租金等指标分别达到考核要求(见附表a)时，佣金按附表b明细分别收取(见附表b)。
9.3 当因招商需要，需低于招商底价招商时，乙方应征得甲方书面同意后，方能与客户签订租赁合同。方可记入乙方招商招租成交面积并按照实际租金支付乙方佣金。
第十条 指标
10.1 乙方在销售、租赁招商期内，从竣工验收之日起的办公楼及商业部分的面积、价格、租金等指标分别达到考核要求(见附表a、b)。
第十一条 费用结算
11.1 本案项目销售、租赁面积及价格情况应按月统计，计算统计时间是每月15日。乙方应自行统计并制表交于甲方签字确认。
11.2 费结算及支付按考核期内完成的销售、租赁合同签定等情况，在自销售、租赁招商期开始后按各考核期达标之日起15天内，由甲方以预付款支付给乙方，具体按附表b要求执行(详见附表b)，乙方提供正式营业发票给甲方；对于办公部分如在考核期内超额完成销售合同签定等考核指标，甲方除支付基准佣金外，还将按约定支付溢价奖励佣金(详见附表b)；如在考核期内未达到销售合同签定等考核指标的, 按附表b要求执行(详见附表b)；对于商业部分如在考核期内未达到租金合同签定等考核指标的，没有佣金(详见附表b)。
11.3 如甲方未按时按约定支付销售、租赁招商费(含每笔预付款)给乙方，则每逾期一日，甲方支付应付款0.1%的滞纳金给乙方。
第十二条 违约责任
12.1 在销售租赁招商期间，双方均无违约情况下，双方不得未经对方同意而将本合同一切权利义务转让他人，否则守约方有权选择要求违约方停止违约行为并支付违约金 万元并得解除本合同。
12.2 甲方确认本案指明的面积由乙方独家，非经乙方书面同意，甲方不得自行销售、租赁招商或委托第三方销售、租赁招商。但乙方存在未按约定履行本合同项下义务的情形除外。乙方存在违约情形的，甲方有权终止履行本合同义务并终止乙方的独家权。经甲方催告后乙方仍不整改的，甲方有权行使本合同单方解除权如甲方违反本条约定自行销售、租赁招商或委托第三方销售、租赁招商的房屋，视为乙方成功销售、租赁招商的房屋，计入乙方指标并支付相应的佣金。
12.3 客户已签定销售、租赁合同并支付首期款项后，因甲方原因而退房，甲方仍应向乙方支付合同规定的销售、租赁招商佣金并将该户计入乙方销售、租赁招商指标；凡因乙方原因造成客户退房、经甲方同意并办理所有退房手续后，乙方应将该物业已收受之销售、租赁招商费退回甲方，且不计入乙方销售、租赁招商面积及完成的销售指标中。
12.4 除本合同及其附件另有约定外，甲乙双方中任何一方如中途提出终止本合同履行，须经对方同意。否则视为违约，应承担违约金人民币50万元整。
第十三条 附则
13.1 本合同的附件是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。
13.2 本合同若有未尽事宜，甲、乙双方可签订补充合同，补充合同是本合同不可撤销的一部分，具有同等法律效力。
甲、乙双方经友好协商， 就甲方委托乙方作为销售租赁招商，负责 [ ]项目（以下简称“本案”）的销售租赁招商事宜，一致同意订立本合同，以资共同遵守。
第一条 委托项目位置
1.1 本案基地坐落于_______________________________.
第二条 委托项目基本资料
2.1 乙方销售、租赁招商本案的范围为本项目上委托乙方的建筑标的，具体如下：
i.建筑面积约 ________㎡的商铺（详见附表a及附件各层面积表）；
ii.建筑面积约__________㎡的办公楼（详见附表a、及附件各层面积表）；
iii.该委托面积为预测面积，以最终实测面积为准。
2.2 土地使用权证编号： .
2.3 预售许可证编号： .
第三条 销售面积、出租面积及其对应底价、均价及各期（按期考核） 销售、租金收入
3.1 详见附表a 、b.
第四条 委托（含考核）期限
4.1 委托期限：委托期包含前置期和销售租赁招商期。
4.2 前置期为：本合同签订之日起至项目竣工验收之日止。
4.3 销售、租赁招商期为：自项目可预（销）售之日后的18个月（详见附表a）。
注：项目可预（销）售之日是指甲方拿到预售许可证之日。
第五条 项目正式招商条件
5.1 甲方向乙方提供销售、租赁招商接待处，供乙方销售、租赁招商使用。
5.2 甲乙双方应在销售、租赁招商前共同确定《商品房销售定金合同》、《上海市商品房销售合同》范本以及销售租赁招商房屋的“一房一价”的价目表（见附件、商业部分见表a）。
5.3 本案有抵押的，须有抵押权人出具同意出让或出租的证明文件。
5.4 甲方同意现场销售租赁招商接待处拟于 ____ 年 __ 月 __ 日前交乙方使用， 乙方确切入场时间以甲方书面通知为准。
第六条 甲方权利义务
6.1 甲方为本项目的投资开发商，甲方保证有权签订本合同及对本案有处分权。
6.2 甲方应及时向乙方提供房地产测绘中心出具土地、建筑面积、房号等相关证明。
6.3 甲方确保本案产权清楚，并配合乙方办理各项符合上海市房屋土地管理局规定的手续。
6.4 甲方有权审核乙方在广告、宣传资料及销售、租赁合同中的内容，确保与本案建筑结构、建材设备、规划等相符。并于乙方正式公开销售租赁招商前根据乙方通知提供必要的正本或复印件资料。
6.5 在业务操作过程中，甲方指派__________为常驻代表人。销售租赁招商接待处常驻代表人对乙方合理提出要求甲方予以解决或协助的问题，应予以解决或协助。
6.6 甲方确保本案通过竣工验收，并如期交房。如发生交房时间延迟等因素所产生的遗留问题，由甲方负责解决。
6.7 甲方提供的本案物业为近甲级写字楼，物业智能化程度为5a级（具体以竣工验收时的指标为准）。
6.8 甲方将为本案选聘物业管理企业和合适的物业顾问企业。
6.9 甲方确保在项目竣工验收合格后三个月内办理出大产证，如有延误且影响到乙方办理销售房屋小产证的，销售租赁招商考核期根据延误期天数相应顺延。
6.10 乙方销售租赁招商过程中，仅由于甲方原因造成乙方销售租赁招商进度受影响，甲方应承担相应责任：考核期天数视乙方受影响程度，相应顺延。
第七条 乙方权利义务
7.1 乙方承担相应广告企划设计工作，负责销售租赁招商企划方案的制定，企划方案（如广告、楼书和招租招商道具）及其具体内容应当经甲方书面确认后实施。
7.2 乙方在企划作业方案中的广告、楼书和销售租赁招商道具等必须符合国家法律、法规和上海市有关规定，如该等广告、楼书及道具违反有关规定所造成的一切后果均由乙方自行承担，与甲方无关。甲方有权要求其整改、重做。同时，如因该等广告、楼书及道具不符合法律规定而给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方赔偿。
7.3 乙方依甲方所提供之书面资料（包含建材设备标准、公建配套、交房竣工日、施工图、建筑结构、小区规划等相关内容）作为销售租赁招商资料，但向第三人公开前，须经甲方书面同意。
7.4 乙方应负责销售租赁招商人员的招聘与岗位培训，传授销售租赁招商技巧，确保本案顺利招商。乙方为本项目建立专门的销售团队，主要负责人名单应在本案销售期前书面通报甲方，不得擅自更替。
7.5 乙方应负责客户接待、签订定金合同、首期房款、租金的收取、负责客户资料的收集，协助甲方签订销售、租赁招商合同及
负责办理销售、租赁合同行政登记手续（含银行按揭等手续）。
7.6 期间，乙方应协助甲方交房（含为客户办理小产证等）。
第八条 销售租赁招商广告费用
8.1 甲方同意以人民币______万元编定广告销售租赁招商费用计划（详见附表），但其计划方案及其各子项费用的执行均须得到甲方的审核同意后划付。乙方有义务积极动员并使用乙方品牌、商家资源、办公资源及优质的客户资源，配合本项目销售租赁招商。
8.2 在乙方销售租赁招商期内，如乙方要求增加广告宣传物时，之前需要得到甲方的书面批准。
8.3 现场接待处的装修以及日常涉及的水、电，均由甲方提供。
8.4 凡现场接待处设备支出（含音响、电脑、打印机、复印机等基本办公设备）、电话费、清洁费及乙方销售租赁招商人员的工资、奖金、以及低值易耗办公用品等费用均由乙方承担。
第九条 费用认定
9.1 凡销售、租赁客户正式签订销售、租赁合同并支付该首期款项后（含销售合同下的定金和租赁合同下的押金），并办理完成预（销）售登记或租赁行政登记手续后即视为乙方完成该物业销售、租赁招商行为，相应物业面积计入销售、租赁招商成交面积；
9.2 佣金的计算：当办公楼及商铺的销售面积、出租面积、销售价格、租金等指标分别达到考核要求（见附表a）时，佣金按附表b明细分别收取（见附表b）。
9.3 当因招商需要，需低于招商底价招商时，乙方应征得甲方书面同意后，方能与客户签订租赁合同。方可记入乙方招商招租成交面积并按照实际租金支付乙方佣金。
第十条 指标
10.1 乙方在销售、租赁招商期内，从竣工验收之日起的办公楼及商业部分的面积、价格、租金等指标分别达到考核要求（见附表a、b）。
第十一条 费用结算
11.1 本案项目销售、租赁面积及价格情况应按月统计，计算统计时间是每月15日。乙方应自行统计并制表交于甲方签字确认。
11.2 费结算及支付按考核期内完成的销售、租赁合同签定等情况，在自销售、租赁招商期开始后按各考核期达标之日起15天内，由甲方以预付款支付给乙方，具体按附表b要求执行（详见附表b），乙方提供正式营业发票给甲方；对于办公部分如在考核期内超额完成销售合同签定等考核指标，甲方除支付基准佣金外，还将按约定支付溢价奖励佣金（详见附表b）；如在考核期内未达到销售合同签定等考核指标的， 按附表b要求执行（详见附表b）；对于商业部分如在考核期内未达到租金合同签定等考核指标的，没有佣金（详见附表b）。
11.3 如甲方未按时按约定支付销售、租赁招商费（含每笔预付款）给乙方，则每逾期一日，甲方支付应付款0.1%的滞纳金给乙方。
第十二条 违约责任
12.1 在销售租赁招商期间，双方均无违约情况下，双方不得未经对方同意而将本合同一切权利义务转让他人，否则守约方有权选择要求违约方停止违约行为并支付违约金 万元并得解除本合同。
12.2 甲方确认本案指明的面积由乙方独家，非经乙方书面同意，甲方不得自行销售、租赁招商或委托第三方销售、租赁招商。但乙方存在未按约定履行本合同项下义务的情形除外。乙方存在违约情形的，甲方有权终止履行本合同义务并终止乙方的独家权。经甲方催告后乙方仍不整改的，甲方有权行使本合同单方解除权如甲方违反本条约定自行销售、租赁招商或委托第三方销售、租赁招商的房屋，视为乙方成功销售、租赁招商的房屋，计入乙方指标并支付相应的佣金。
12.3 客户已签定销售、租赁合同并支付首期款项后，因甲方原因而退房，甲方仍应向乙方支付合同规定的销售、租赁招商佣金并将该户计入乙方销售、租赁招商指标；凡因乙方原因造成客户退房、经甲方同意并办理所有退房手续后，乙方应将该物业已收受之销售、租赁招商费退回甲方，且不计入乙方销售、租赁招商面积及完成的销售指标中。
12.4 除本合同及其附件另有约定外，甲乙双方中任何一方如中途提出终止本合同履行，须经对方同意。否则视为违约，应承担违约金人民币50万元整。
第十三条 附则
13.1 本合同的附件是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。
13.2 本合同若有未尽事宜，甲、乙双方可签订补充合同，补充合同是本合同不可撤销的一部分，具有同等法律效力。
13.3 本合同的订定、解释、履约和争议解决均采用中华人民共和国法律。凡甲、乙双方因本合同发生的一切争议，应先友好协商解决，如协商不能解决，应向本案项目所在地人民法院提讼。
