时间：2023-08-14 09:25:05
序论：速发表网结合其深厚的文秘经验，特别为您筛选了11篇土地使用税征管建议范文。如果您需要更多原创资料，欢迎随时与我们的客服老师联系，希望您能从中汲取灵感和知识！
【关键词】
城镇土地使用税；风力发电；计税面积
土地是一种不可再生资源，为了节约用地，合理开发资源，我国在1988年开征了城镇土地使用税，自条例颁布以来，土地使用税在严格土地管理中起到了积极的作用，但是，随着经济和城镇建设的快速发展，很多开发利用的土地资源未纳入城镇土地使用税征收范围，限制了土地使用税的调节作用，不利于耕地保护制度。另外，在城镇土地使用税执行过程中还暴露了一些问题，本文根据本地区风力发电企业土地使用税的纳税情况提出几点思考。
1 现行的城镇土地使用税不适用于风电企业等新能源产业发展
在“十二五”期间，国家将大力推动可再生能源和新能源产业的发展，按照《可再生能源发展“十二五”规划》，预计到2015年，累计并网运行风电达到1亿千瓦。风电企业的生产经营特点决定了它的用地面积非常大，而且主要在农牧业地区，占用大面积的耕地、草地、林地等农用地，我国的土地政策，要保护18亿耕地红线，而且对于草地、林地的保护也是越来越重视，这两方面要调和，必须是土地有偿使用，节约用地。城镇土地使用税作为税收政策本来是有调节作用的，但是根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一税，而风电厂主要在乡、村、嘎查，不属于城镇土地使用税的征税范围。现有的法律规定不适用于风电企业等新能源产业发展，不能满足经济发展的要求。
2 风电企业在征管实际中纳入了征税范围
一方面根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，风电企业所在地不属于城镇土地使用税的征税范围。可是另一方面，国税总局对于水电、火电、核电企业的城镇土地使用税的征收进行了规定，根据国税地字[1989]13号，国家税务局关于电力行业征免土地使用税问题的规定，对火电厂厂区围墙内的用地，均应照章征收土地使用税.对厂区围墙外的灰场，输灰管，输油（气）管道，铁路专用线用地，免征土地使用税，厂区围墙外的其他用地，应照章征税；对水电站的发电厂房用地（包括坝内，坝外式厂房），生产，办公，生活用地，照章征收土地使用税，对其他用地给予免税照顾；根据财税[2007]124号，财政部、国家税务总局关于核电站用地征免城镇土地使用税的通知，核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通讯设施用地（不包括地下线路用地），生活、办公用地按规定征收城镇土地使用税，其他用地免征城镇土地使用税。对核电站应税土地在基建期内减半征收城镇土地使用税。针对这些规定，各地的理解和执行上不一致，有的地方参照火电、水电企业的情况，征收风电企业土地税，有的地方不征收，这就导致企业间税负不一致，征管机关与纳税人之间产生矛盾。内蒙地区在2006年，人民政府关于进一步明确城镇土地使用税征收范围的通知（内政字[2006]190号）中明确规定，对尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地开征土地使用税，由各盟行政公署、市人民政府提出征收方案，经自治区人民政府批准后执行。把是否征收、如何征收的权利下放到各盟市，这就造成各地执行上有差异。后来，内蒙古地税局在2013年11月发文，关于明确风电企业征免土地使用税问题的通知（内地税字[2013]284号），对风电企业征免土地使用税政策进一步明确，第一条规定，对风力发电企业的生产、办公、生活、检修道路、机座用地、变电站用地等永久性占地照章征收土地使用税；第二条规定，对其输电线路及不改变农牧民直接从事农牧业生产用途的农牧业用地，暂免征收土地使用税。关于城镇土地使用税的各项法律法规中，就征税范围不一致的说法造成在税收征管实际中，风电企业征收城镇土地使用税是有争议的。
3 风电企业在城镇土地使用税的缴纳过程中对于计税土地面积的确认模糊不清
风电场占地面积大，必须连片开发，而且分布广泛。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条规定：“城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据”，但风电场存在特殊性，每一期如按实际占用面积为计税依据，就存在纳税人税负过高的问题。那按风电场的风机单台占地面积计税还是按条带状计税，没有明确规定。各地税务机关在税收征管过程中各有不同处理，有的按照实际占用面积征收，这对于来说企业税负过重，就会造成企业尽量减少申报面积，造成少申报少缴纳。按风机面积或其他标准征税，又无明确法律依据。内蒙古地税局在2013年11月发文，关于明确风电企业征免土地使用税问题的通知（内地税字[2013]284号），对风力发电企业的生产、办公、生活、检修道路、机座用地、变电站用地等永久性占地照章征收土地使用税；对其输电线路及不改变农牧民直接从事农牧业生产用途的农牧业用地，暂免征收土地使用税。看起来有了具体的规定，但是还不是很清楚，执行起来仍旧存在一定的问题。比如：对于机座用地如何确定面积，塔基外延多少米还是没有明确，检修道路如何计算确定面积，按照多宽计算，如果道路是村民和企业共用，应如何认定，都不明确，输电线路如何确定面积，也没有说明。不明确的规定执行起来必然产生差异，造成企业间税负不公平，也会造成征收机关和纳税人之间的矛盾，不利于当地经济发展。
4 加强城镇土地使用税征管的建议
（1）以风电企业为代表的工矿业企业发展迅速，占用了大量土地。但按照现行城镇土地使用税政策，又不在城镇和工矿区范围内，不是城镇土地使用税的纳税人。为了保护国家土地资源得到合理的开发利用，加强对土地的管理，法律法规制定者应根据经济发展的实际情况扩大划入城镇土地使用税的征收范围，将风电企业等大型企业、经济开发区、工业园区等尽快纳入城镇土地使用税征收范围。这样，不仅提高了土地的使用效率，也增强了企业加强经济核算，合理规划使用土地的意识，又增加了地方财政收入。
（2）风电企业占用土地面积的确认问题。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条规定：“城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据”，但风电场存在特殊性，应制定出可执行的实施细则，例如：参考新疆地区政府对于当地的风电企业土地面积的认定方法，关于风电场塔基及相关构筑物用地面积的确定明确“对风电塔机、回流箱、电缆等设备划定保护区并计入征地面积，具体如下：1.风电塔基，以塔机基础外沿起划定10米保护区；2.风机机箱变用地面积按照设备基础外墙所围实际占地面积计算；3.升压站用地面积按照设备基础外墙所围实际占地面积计算；4.办公场所用地面积按院墙外墙所围实际占地面积计算；5.风电场内检道路宽度按照10米计算；6.地埋电缆划定宽度为3米的保护区，架空电力线路廊道宽度按相关规定执行。其他用地面积的计算由县（市）行业主管部门按照国家有关规定执行。明确的标准对于税收征管和纳税人履行纳税义务都是有利的，也不容易造成国家的税款流失。
（3）利用地理信息系统等现代化的手段，与国土资源部门进行信息互联，完善土地使用税的税源登记，完善土地使用信息档案，过去税务部门征管基础信息掌握不清，纳税人存在漏报面积、少缴税款。
总之，中国的土地税收法律法规还处于很不完善的阶段，还需制定者们依实际情况完善，使之具有可执行性，即可以避免征纳双方的矛盾，保证财政收入，又可以促进经济发展，发挥税收政策的调节作用。
【参考文献】
[1]赵新贵.城镇土地使用税相关政策梳理与解读[J].财务与会计，2007（21）
[2]刘元涛.城镇土地使用税法律问题探讨[J].湖南财经高等专科学校学报，2008（04）
[3]丁艳琼.城镇土地使用税缴纳工作中几个问题的探讨[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2010，（09）
G镇位于福建省东南沿海，面积120平方公里。该镇民营经济较为发达，近年来制造业发展很快，辖区土地得到较快开发，2009入库年城镇土地使用税997万元，比2008年度增长96%。
一、调查对象的选定
为保证调查结果的科学性和普遍性，笔者从G镇共选定各类土地87块，占G镇全部批地的17%，累计占地534983.86平方米，占全部用地面积的15%。为保证调查对象的多样性，笔者对这87块用地进行了适度的分类：
1.占地改变用途：此类土地主要被用于变相房地产开发，共选定25块，累计占地43579平方米。
2.占地未进行开发：此类土地主要以荒地和未平整形式存在，共选定21块，累计占地211375平方米。
3.占地已（正）基建未投产：此类土地正在基建或者虽然已经部分基建，但尚未实质性投产，共选定17块，累计占地123563平方米。
4.占地已正常管征但欠税：此类土地虽反复催缴，但企业以各种理由拒绝申报或者虽已申报但未入库的，共选定11块，累计占地78914平方米。
5.占地已正常管征并清欠：此类土地共选定6块，累计占地46259平方米。
6.其他：此类土地共选定7块，其中倒闭注销及地址不详的5块，政府用地及铁路征用土地2块。累计占地31293.86平方米。
二、G镇城镇土地使用税征管中存在的问题
通过对上述地块的调查，笔者发现G镇城镇土地使用税的征管实际与征管法规之间存在一定的差距，主要存在以下几个问题：
（一）纳税主体的界定问题
《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]第015号）对纳税人的确定做出了如下解释：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。但在对G镇的土地使用税征管调查过程中，笔者发现存在两个问题：第一，L企业购买了一块土地，基建完成后租赁给A企业使用，由于L企业和A企业均在G镇地税分局辖区，所以土地使用税应该由L企业缴纳，但L企业是空壳公司，本身没有实质性经营，而A企业又不负有扣缴义务，因此税款入库难度很大。第二，G镇Q村有一部分集体土地，不符合国家的土地流转政策，难以办理土地转让手续，然而村委会以租赁的形式将土地转租给企业，实现了土地的变相转让；这就给纳税主体的界定增加了很大的难度，由于土地仍然是集体用地毕业论文提纲，所有权在村委会手中，所以名义上应该由村委会缴纳；但村委会认为使用权已经转让给了企业，只是手续暂时没有办理下来，因此纳税主体应该是承租企业。
（二）纳税依据的计算问题
《福建省城镇土地使用税实施办法》规定：持有《国有土地使用证》、《集体建设用地使用证》和《土地房屋权证》的，以证书记载的土地面积为准；尚未持有前款所列土地使用权证书的，暂以纳税人申报，并经主管地方税务机关核定的土地面积为准。但在实际执行中，难度相当大，笔者通过对G镇的实地调查后发现，计税依据确认存在以下几个难点：第一，纳税人的土地证虽然已经办理，但由于实际原因土地根本无法使用。例如，Z企业在Z村获得土地后办理了土地证书，但占有的土地全部都是荒山和沟壑，而且新批准的一条高速公路要经过此地，土地根本无法使用；再如，F企业在Z村获得了土地并办理了土地证手续，但由于当地村民反对和占用，土地根本无法使用。第二，对于无证面积的核定，G镇税务机关基本采用税管员亲自丈量的方式，这相当不科学，因为缺乏基本的测绘知识和专业的测绘技术，丈量出来的面积往往与实际面积相差很大。第三，G镇的X居委会部分工业用地被纳税人变相用于私人住宅建设，地税部门是否应该继续征收土地使用税存在很大的争议，因为其一，土地用途非法变更后，产生的收入就是非法收入，而非法收入并非税收的征收范畴，而应该由相关部门直接没收；其二，目前各省均规定个人所有的居住房屋及院落用地免征土地使用税，这样一来，工业用地被转为私人住宅用地后，似乎就属于免税范畴了。
（三）纳税期限的确定问题
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第八条规定，土地使用税按年计算、分期缴纳。G镇的土地使用税目前采用按年计算，分4月和10月两期缴纳的方法怎么写论文。这一方法衍生出三个问题：第一，由于其它税种基本采用按月申报缴纳的模式，所以土地使用税往往被纳税人错估为一个临时税种，能够逃避就尽量逃避；第二，一年集中在4月和10月缴纳，会对企业短期内的资金流动造成很大的压力；第三，分两期计算，可能会导致城镇土地使用税难以得到准确的计算和缴纳，例如，Z村的Q企业11月份征用了一块非耕地，按理来说这块耕地应该从当年12月开始缴纳土地使用税，但由于该企业10月份申报缴纳时尚未获得该地，所以该地当年无法及时申报，等到下年度4月份申报缴纳时，企业就不得不缴纳滞纳金甚至会面临罚款的处罚。
（四）不同税种的衔接问题
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。这一规定主要是为了避免重复征税，因为新征用的耕地第一年必须缴纳耕地占用税。但这一政策似乎在G镇没有得到很好的应用。因为G镇的城镇土地使用税征收由地方税务机关进行，而耕地占用税的征收由财政机关进行，两者之间没有实现有效的信息共享。这样一来，耕地占用税和土地使用税同时征收导致的重复征税问题比较普遍。
（五）定额税率的调节功能问题
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条规定，县城、建制镇、工矿区土地使用税年税额0.6元至12元。G镇目前土地使用税年税额定为4元/平方米，属于合理范围。但定额税率本身却出现很大的弊端：第一，2006年，G镇Q村的土地售价为6万元/亩，当时土地使用税年税额是3元/平方米，比例税率大概为3.33%（3×666.67÷60000=3.33%）；但到了2009年，同样一块地土地售价30万元/亩，土地使用税年税额是4元/平方米，比例税率锐减为0.89%（4×666.67÷300000=0.89%），土地使用税的调节功能被极大的削弱。第二，同一镇区内土地的单位售价也存在很大差异，比如在毗邻镇区中心的Z村，土地单位售价能卖到35万元/亩，而在距离镇区较远的T镇，土地的单位售价只有20万元/亩，土地级差很大，但土地使用税的年税额都是4元/平方米，根本无法发挥出应有的调节级差收入的功能。
（六）征税范围的确认问题
根据《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]第015号），关于征税范围的解释：建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。郊区和农村自然不在征收范围之内。但从G镇的征管实际来看，Z村、Q村、N村、T村等等所有镇区以外的企业用地都被纳入到了征收范围，这就使得征收范围的界限变得很模糊，征税的法律法规依据也变得很脆弱。
三、解决土地使用税征管问题的几点建议
（一）进一步明确纳税主体
首先，对于国有土地，应该一律以实际使用土地的单位和给人为纳税义务人；其次，对于集体用地，应该明确规定集体土地改变用途但尚未获批得，应该以集体土地的所有人为纳税义务人，实际使用人为扣缴义务人。
（二）合理界定纳税依据
首先，对于拥有相关土地证书的，以证书记载的土地面积为准，但在证书办理后的一个期限之内，比如3年毕业论文提纲，土地为荒山或者沟壑等尚未平整或者其他原因确实无法使用的，应该由当地乡镇人民政府和县级以上国土部门共同出具相关证明，暂免征收土地使用税；其次，对于尚未获得相关证书的土地，可由税务机关认定的专业测绘部门进行测算，企业按照测绘部门出具的测绘报告面积进行申报。对于测绘部门和企业串通逃税的行为，税务机关可以根据税收征管法对其进行相应处罚；最后，对于工业用地的变相使用，要区分处理，如果土地变相使用后用于商业住宅或者其它目的的商业开发的获取收益的，税务机关要照收土地使用税；对于工业用地被变相用于私人自住自用住宅建设的，税务机关应该将其剔除在征收范围之内，变相使用的惩戒问题应该由国土部门来解决。
（三）改变现有的纳税期限
首先，可以继续采用按年计算，分期缴纳的纳税方式，但纳税人应该以一个月或者一个季度为纳税期限，自期满之日起十五日内自行申报，预缴土地使用税，以提高一年内土地使用税的纳税频次；其次，为防止在申报年度内纳税人土地面积变动而导致纳税不实，可以在纳税年度结束后一定期限内，比如3个月，进行土地使用税的汇算清缴。
（四）逐步归并类似税种
第一步，将耕地占用税从财政部门逐步移交到地税部门征管；第二步，要求纳税人在申报土地使用税时，必须先将缴纳的耕地占用税税单到地税部门报备，便于核查；第三步，取消耕地占用税，规定无论新旧耕地还是非耕地都必须统一缴纳土地使用税，但对新征用的耕地，第一年适用的土地使用税税率必须大体等于耕地占用税税率，以保持税负的一致性和政策的延续性。
（五）改革定额税率为比率税率
要逐步将现行的定额税率改为比率税率，以增强土地使用税的调控功能。但在改革过程中，要把握两点：第一，必须采用幅度比率税率，可以比照定额税率的制定方法，将土地使用税的比率税率也区分为大城市、中等城市、小城市、县城建制镇和工矿区等四级幅度比率税率；第二，比率税率的确定，要以当地城镇五年内的土地使用税税负的加权平均数来确定，以保持总体税负的一致性；第三，在将定额税率改为比率税率后，土地使用税的计税依据也应该由土地面积改变为土地价值，土地价值应该由专业的资产评估中介来进行。
（六）逐步扩大征税范围
要将土地使用税的征税范围扩展到全部城乡，在延续现有的城镇土地使用税征税范围的基础上，规定所有农村的工商业的非农性质的盈利用地都要纳入征税范围。
四、结论
本次调研收集到的资料基本能够反映G镇城镇土地使用税的征管现状，反映的问题在全国特别是沿海乡镇具有极大的普遍性，因此本文提出的若干改革意见可以给城镇土地使用税的法规改革和征管改进提供有益的参考。
参考文献：
[1]常玉斐.对城镇土地使用税调整后的几点思考[J].大众商务,2009, (02).
[2]杨孟著.城镇土地使用税计税办法存在的问题及改进设想[J].财会月刊,2009,(05).
[3]国家税务总局.关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定[EB/OL]．chinatax.gov.cn/chinatax/jibenfa/jibenfa0305.htm，2008－8－29.
[4]福建省人民政府.福建省城镇土地使用税实施办法[EB/OL]．chinacourt.org/flwk/show.php?file_id=122082，2010－04－16.
（一）税制方面存在的问题1．征税范围过于狭窄现行的房产税和城镇土地使用税都只针对城市、县城、建制镇和工矿区征税，并未将广大农村地区纳入征税范围，征税范围过于狭窄。随着农村地区经济的不断发展，农民收入水平不断的提高，农民私人房产日渐增多，城乡差距正在不断的缩小。但是，按照现行规定的征税范围，企业有可能因城市与农村的地域区分而面对着截然不同的税收待遇。这种情况不仅容易造成企业间税负不公，不利于城乡企业间的公平竞争，也给税收征收管理工作带来诸多麻烦。2．免税范围较大目前两税免税范围过大，对国家机关、人民团体、军队自用的房产和土地，免征房产税和城镇土地使用税。对于个人所有非营业用的房产免征房产税，同样对个人所有的居住房屋以及院落用地给予免征城镇土地使用税的优惠，这就导致了房地产居住行为长期基本处于无税负状态，多数房产投资者购置了大量的商品房坐等升值，而不会有额外的成本支出，造成了资源配置的不公平。3．计税依据不合理现行的房产税按照房产原值一次减除10％－30％后的余值作为计税依据，按照1．2％税率缴纳房产税。由于房产的账面原值为建造价值，当房地产完工后，其建造价值为永恒的固定数额。因此，考虑到房产后期的升值因素，房产的账面原值无法随着房产市场价值的增加而增加，房产税亦无法随着房产市场价值的增加而增加，使得房产税计税依据缺乏弹性［3］，影响了税收收入的自然增长。城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，一方面，其从量计征方法既没有考虑物价水平的上涨，也未曾考虑所占用耕地的质量好坏，使得纳税人占用好地与劣地的缴纳的税额没有差别；另一方面，由于土地属于自然资源，供给固定，随着经济发展和社会进步，土地价值必然逐步提高。现行土地使用税不能随着土地的市场价值的增加而增加，计税依据同样缺乏弹性，不但影响了税收收入的增长，而且也不能充分发挥对土地资源的配置作用。4．重复征税严重现行税收制度按照土地和房产分设独立税种，对于土地征收城镇土地使用税，再对于房屋征收房产税，对土地从量计税，对房产从价或从租计税，对房产价值中所含地价既按照房屋所占土地面积征收了土地税，又按照价值征收了房产税。即土地价值在承担了城镇土地使用税之后，城镇土地使用税进入土地价值，成为房产价值的组成部分，再一次征收房产税。因此，房产税与城镇土地使用税依据存在着重复计税。
（二）税收征管方面存在的问题1．财产登记制度不完善目前，我国尚无明确的法律规范私人财产申报登记制度，现有的一系列财产申报登记制度存在一定的缺陷，尤其是房地产登记管理制度的缺乏。房产税税源点多面广、隐蔽分散，地税部门难以及时取得房产的登记资料及变动情况，导致税务机关对纳税人的税源监控不到位，容易出现征管漏洞，纳税人偷税、逃税现象严重，严重削弱了税收征管的力度。2．房产评估体系不完善现行房产税的征收，需要对相关房地产的价值进行科学评估。我国目前房地产评估业起步晚，有待进一步规范和成熟。我国现有房地产估价师执业人员的数量远远不能满足房地产估价的需要，房地产评估制度还不健全，使得房地产的价值评估工作相当困难，从而增加了税务机关税收征管难度。3．评税纠纷争议解决机制不健全在房地产税收的征收过程中，纳税人和税务机关经常会就房地产评估价格发生争执，当前我国缺少一套解决此类纠纷争议的机制，相关部门应该加快研究制定出有关方案，保证房地产税收的顺利征收。
二、房产税试点改革效果评价
（一）试点改革方案概述自2011年1月28日起，上海市、重庆市作为试点地区，开始对居民个人住房征收房产税。上海市试点的征税对象为本市居民第二套及以上新购住房和非本市居民新购房，税率暂定为0．6％和0．4％两档，暂时先按照房地产的市场价格计算缴税。重庆市房产税试点的征税对象包括独栋别墅、高档公寓，以及无工作户口、无投资人员所购二套房，计税依据是房地产交易价格，税率分为0．5％、1．0％和1．2％三档。
（二）试点改革方案的成效从完善税制角度看，意义重大。这次改革试点，将个人住房纳入了征收范围，是房地产税收在房地产保有环节的补缺［4］，为下一步全面改革积累了经验，有利于进一步完善房地产税制。从对税收制度的影响看，效果不显著［5］。首先，两市的房产税改革实际上仅是对个人非营业用房恢复征税，只是将部分居住房屋纳入征税范围，改革力度较小。其次，两市税收规模小，对税收体系影响较小。两市房产税试点改革的征收范围主要是居民住房中的增量房，较少包括存量房，又包括多项减免税措施，实际征税范围狭小。从税收职能角度分析，成效并不明显［5］。第一，对地方财政收入的影响很小。2011年重庆市对个人住房征收的房产税收入为1亿元，仅占同期税收收入的0．11％，占地方财政收入的0．03％，几乎可以忽略不计。第二，对收入分配的影响有限。试点地区的征税对象主要是增量房和高端房，只针对少量的存量房，多数存量房被排除在征税范围外，影响了收入调节作用的实现。
（三）改革中存在的问题试点地区效果不明显的主要原因是试点地区的税制要素设计不合理［4］。一是征税范围过于狭窄。上海市没有把存量房纳入征税范围，而重庆市仅对存量中独栋别墅和高档住宅征收房产税。二是税率偏低。上海市执行的税率为0．6％和0．4％两档，重庆市实际执行的税率大多是最低档0．5％，都低于其他国家的一般标准。三是计税依据不合理。两市计税依据均不是评估价值，而是采用了房地产的交易价格。四是税收优惠过宽。两市均规定了多项减免税措施，例如上海市规定人均60平方米的免税面积。
三、积极推进房地产保有环节税制改革的基本思路
目前，国际上关于房地产保有环节税收有两种基本模式：一种是分类房地产税，其特点是对房产和地产分别征税；另一种是综合房地产税，就是对房产和地产合并征税，按照统一的税基和税率征税。考虑到我国目前的实际情况是：第一，对房产和地产课税的实质不同［6］。对土地的课税实质为收取租金，其税制的设置应当遵从地租原理。而对房产课征的房产税属于真正的税收，应该按照税收的原理实行同一的征税办法。第二，房屋和土地的价格变化趋势不同［6］。土地属于自然资源，供给固定，随着经济的发展，地价必然逐步提高；而房屋属于劳动产品，具有特定的使用年限，随着折旧的增加而逐渐减值；最后，对房产和地产合并征税，税基和税率的确定有难度，在相关的配套制度不健全的情况下，要兼顾中央、地方以及纳税人的利益平衡。综上所述，笔者认为，近期我国不动产保有环节税应当采取分类房地产税模式。
（一）房产税改革建议1．逐渐对居民非经营住房恢复征税随着个人住房的商品化，住房成为个人与家庭重要的财产，购买住宅也成为一些高收入群体投资的重要手段。高收入阶层购买的住房价格高、地段好、服务设施齐全，同时享受到更多更好的社会公共服务。根据多收益多纳税的公平原则，高收入家庭应该缴付更高的房产税［7］。对非经营性住房恢复征收房产税，提高房地产保有环节的税收负担，引导民众进行合理住房消费，不但有利于缓解收入差距扩大的问题，促进税收公平实现，而且可以为地方政府开拓新型税源，不断增加地方财政收入。房产税的推出不可一蹴而就，宜采取渐进的改革路径，在相关配套制度完善、试点地区取得成功经验后，将房产税征收范围逐步扩大，将征收对象由城市居民住房等扩大到广大农村地区［8］。2．对增量房和存量房同时征收房产税从房产税改革试点来看，把存量房纳入房产税征税范围有以下优势［9］。第一，实现税收公平的目标。第二，有利于扩大税基，增加地方财政收入。第三，将存量房纳入房产税征收范围，有利于增加二手房市场的供给，加大房产税对商品房市场价格的调控，促进房地产市场资源的合理配置，促进房地产市场健康发展。因此，对于个人住房应不予以区分存量房屋与增量房屋都征收房产税，对于仅拥有的唯一住房，应以特定数额的人均面积进行优惠限定，超过面积的部分应予计税。一视同仁地对于个人拥有的第二套及第二套以上的住房征税。3．允许地方选择税率水平房产税改革后应统一采用比例税率形式，并应综合考虑各地的经济发展水平、房地产市场发展情况以及居民平均收入水平的差异，规定全国统一的房产税税率变动幅度。并授予地方政府一定权限，允许地方政府根据本辖区的实际情况，因地制宜地在上下限内自行选择并确定税率水平。4．实行从价计征实行从价计征即以房地产的评估价值为计税依据。无论是经营用房产还是非经营用房产，无论是企业房产还是个人房产，房产税的计算依据应统一为房产评估价值。房产评估价值应由政府认可的权威评估部门，运用科学的方法评估确定，并根据市场及其他外界因素变化情况进行定期调整。5．减免税管理我国房产税的开征，应当明确界定税收优惠范围，在确保普通居民住房需求的基础上，设置适度的免税扣除，例如对居住用房地产设定人均免税面积，可以规定家庭唯一的一套不超过人均免税面积，自用住宅免税，对超过人均免税面积或拥有的第二套以上的住宅征税，并逐渐提高税率。
二是财务核算不规范，会计信息失真。检查时发现，砖瓦生产企业普通存在自制凭证多，核算不准确现象。查看记帐凭证，收条、白据、假发票等彼彼皆是，买卖、搬运等行为很少用合法有效的票据，随意性较大；不少企业用工不固定，人数不确定，工资发放手续不齐全，成本费用不准确。部分企业用砖瓦抵算上交乡镇管理费，减免税不入帐，瞒报收入、虚列支出的现象较为普遍。
三是上缴额度大，税收流失多。这些企业的产权多数是乡镇集体的，乡政府常用招标的形式，将企业承包或租赁给个人经营，要求经营者上交足额承包费，企业留利少，造成企业应纳税所得额下降，导致所得税流失。据统计，15户企业年上缴各类费用228万元。如某经营者与乡政府签订协议，年上交管理费（承包金）18万元，企业上交承包费用后帐面亏损3.8万元，如果税务部门将上交费用核增应税所得，经营者不接受且负担不起。如果是租赁经营，承租者还不承担房产税和土地使用税，这些税收想让乡政府承担更不容易，这样造成国家税收大量流失。
四是业主不固定，欠税无着落。这些企业的经营者因上缴费用大，管理不善等原因经常更换，他们在思想上存在短期行为，想方设法拖欠税款；一旦甩手不干，人去场空，重新易主，新人不认旧账，多数欠税被束之高阁，税务部门无法追缴。据了解，多数砖瓦企业存在呆账税金，个别企业高达30万元。
五是占地面积大，税负难承受。砖瓦生产企业由于自身行业特点造成占用土地面积较大，一般企业有200—300亩土地。从20__年度起，要求对建制镇范围内的所有企业征收土地使用税。这类企业每年要增加10万元左右的税负，对这些年销售不超过200万元的小窑厂，实在是难以承受。
针对上述问题，究其原因，笔者认为主要有以下几个方面：
1、不少经营者缺乏管理理念，认为砖瓦企业与泥土打交道，生产经营成果归自己所有，不需要专业会计进行规范化核算和管理。
2、部分业主纳税意识淡薄，主观上存在偷税、欠税想法，不愿意建真帐如实申报纳税。
3、税收法律法规不健全，税务部门征管和处罚力度不到位，征管方式单一。
4、税法宣传力度不够，业务培训少，纳税辅导不到位。
5、部分乡镇领导观念陈旧，税收意识不强，思想仍停留在“利改税”前的状态。
6、部分行业的改革步伐不快，行政体制改革滞后，预算外资金管理不规范。
这些问题的存在，不但阻碍企业发展，损坏企业形象，而且扰乱税收秩序，造成国家税收大量流失，给日常税收征管工作带来许多麻烦。为有效地解决这些问题，笔者建议从以下几个方面入手，强化企业管理，提高纳税意识，促进征管质量的提高。
一是加大税收宣传力度，营造良好的纳税氛围。一要加强对企业经营者的宣传，组织他们学习新《征管法》和《发票管理办法》等法律法规，提高他们的纳税意识。二是做好纳税辅导工作，帮助企业财会人员提高业务素质。三要加强与乡镇领导的沟通，向他们宣传税法知识，汇报税收征管工作，争取他们对税收工作的理解和支持。
二是要加大对税收违法行为的打击力度，维护税法的严肃性。对征管中发现的问题，及时发放整改建议书，限期整改到位，对屡教不改者，对照法律法规，加大处罚力度；严格执行税收滞纳金制度；对故意瞒报收入或虚列支出的偷逃税者绳之以法。
骆秀枝
内容摘要：虽然我国历史上最早的房产税可以追溯到周朝，历史较长，但现行的房地产税收制度存在诸多与当今经济社会发展不适应之处，需要改革。根据我国的实际情况，对税制成熟国家房产税制度的比较分析和借鉴是完善我国的房地产税制改革的有效途径。
关键字：房地产税
税制改革
房产价值评估
一、厘清房地产税的概念
房地产税，顾名思义是对房子及其土地征收的一种财产税，准确理解房地产税的概念，需要从以下四点来把握。第一，房地产税是将房子和土地视为一个整体而征收的不动产税，相当于现行的房产税和城镇土地使用税合并。第二，房地产税的征税范围扩大，不仅对工商业房地产进行征收，而且将个人住房纳入征税范围。第三，房地产税的计税依据不同于现行的房产税和城镇土地使用税。现行房产税的计税依据是按照房产原值扣除一定比例计算，城镇土地使用税的计税依据是按照土地使用面积计算。现行房产税和城镇土地使用税的计税依据导致的问题是税收和房地产价格出现严重背离，尤其体现在房地产市场过热的城市，政府通过税收对房地产市场进行调控的能力下降。因此，房地产税的改革方向将是“按照评估值征收”。第四，房地产税是对房地产保有环节进行征税，在此不涉及房地产的建设环节和交易环节。
那么，为什么生活中人们往往更加关注房产税的改革，而忽视了城镇土地使用税呢？主要原因有二。一是“房子是用来住的”是党和国家的住房政策，我国传统文化中的置业观念也赋予了住房特殊的社会属性。如果开征房地产税，普通老百姓最关心是否设定人均免税面积、是否对家庭购买的首套住房免税等与房产有关的涉税事项。二是从广义上来说，土地是一种财产，对土地课税在国外属于财产税。但是，根据我国宪法规定，城镇土地的所有权归国家，单位和个人对占用的土地只有使用权而无所有权。因此，现行的城镇土地使用税实质上是对占用土地资源的课税，属于准财产税，而非严格意义上的财产税。要想把现行的房产税、城镇土地使用税合并为房地产税，在立法角度上也需要破解一些难题。基于此，城镇土地使用税似乎离人们遥远了一些，受关注的程度自然而然就小了许多。
因此，加快房地产税制改革，应包含或者至少包含房产税和城镇土地使用税的相关政策。
二、评述我国房地产税发展历程
（一）历史上的房地产税
我国对房地产的课税，历史悠久，最早的房地产税可以追溯到周朝，古籍《礼记·王制》中就有：“廛(chán)，市物邸舍，税其舍而不税物”的记载。自周朝以来，中国曾经多次开征专门针对房产的税且有多种称呼。例如，唐朝时的“间架税”，当时唐朝仅将其视为缓解财政困难的权宜之计；五代十国和宋朝时的“屋税”，五代十国时将其作为一种杂税，宋朝时则将其视为一种辅财政收入。清代房产税纷繁复杂且名称多变，江南地区叫“廊钞”、“棚租”，北京叫“檀输税”，直至乾隆年间，才逐渐废止。民国时期，北京和上海也曾在短时间内开征过房捐等。这表明，中国历史上的确存在以房产为课征对象的房产税。
（二）我国房地产税制评述
我国现行房产税和城镇土地使用税主要是依据国务院在1986年9月颁布并实施的《中华人民共和国房产税暂停条例》及1988年9月颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，对房屋和土地分别征收。当前，这两个房地产保有环节的税种主要存在两个问题。一是房产税的征税对象过窄，房产税把城市、县城、建制镇和工矿区等房产作为征税的对象，而将房产的原值或者房产的租金收入作为计税依据，并将个人所有非营业用的房产（即个人住房）予以免税，可见房产税的征税对象只限于营业用房产；二是城镇土地使用税的纳税人主要是企业和单位，与房产税一样基本上不直接涉及居民个人，再加上其按照占用土地面积从量课税，与物价之间缺乏联动调整机制，不利于发挥税收杠杆的调节作用，无法通过该项税收调控房地产价格，调节社会贫富差距。
三、国外房地产税制比较和经验借鉴
鉴于美国、德国、新加坡的房地产税资料比较翔实，专家学者们对其房地产税的税制要素均进行了详细研究与论证。在前人研究的基础上，对其进行了归纳整理，从课税对象、税率、计税依据和税收优惠等方面进行了分析，以期能为我国房地产税改革建言献策。
（一）国外房地产税制要素比较
1、征税对象和纳税人比较分析
美国房地产税征税对象主要是居民住宅，纳税人为拥有房地产的自然人和法人，包括住宅所有者、住宅出租者，房地产税作为地方税种，其收入的95%以上由地方政府征收。
德国是土地私有制国家，对拥有土地的自然人、法人征收土地税；对用于出售的房地产征收房地产税和不动产交易税。纳税人为土地所有者及房屋所有者。
新加坡对所有房地产均征收物业税，物业税属于一般财产税，征税对象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不动产，纳税人是土地、房屋以及其他建筑物等不动产的所有人。
2、计税依据和税率比较分析
美国房地产税以房地产核定价值作为计税依据，房地产核定价值由专门的机构进行评估，与税收征管分开管理。不同州采用了不同的房地产价值评估办法，如新泽西州以房地产的市场价值作为评估依据，纽约州以房地产市场价值的一定比例作为评估依据。美国房地产税税率的设定较为灵活，主要根据地方政府预算需要确定，用预算应征收的房地产税金额除以当年所有应缴税房地产核定价值计算当年的房地产税税率。
德国土地税计税依据土地登记的状态和价值确定，一年一缴；房地产税按照用于出售的房地产评估价值的1%至5%征税；不动产交易税按照房地产交易价格的2%至3.5%征税。其中，对土地和房地产价值的评估设立独立的评估机构，并实行“指导价”制度，只允许土地和房地产价格在“指导价”的合理区间浮动。
新加坡房地产的计税依据为房屋年价值，房屋年价值用年租金来衡量，由国内税务局对房地产年租金进行综合评估，对自住型房地产征收4%的物业税，对其他类型房地产征收10%物业税。
3、税收优惠比较分析
美国一是通过减少税基或者低估财产价值对自住房屋税收进行减免；二是允许房地产税超过一定限额的纳税人从州政府得到个人所得税抵免或现金补偿。
德国房地产税对居民住宅与其他买卖和经营性质的土地、房屋实行区别对待政策，对自有自住的房屋不缴纳房地产税，只缴纳房屋所在的土地税；对参加住房储蓄的纳税人给与奖励；对自建房和购房的纳税人提供个人所得税优惠政策。
新加坡一是对不同类型的房地产采取不同的税率，对购买自住型、小户型房地产的纳税人实行较低的税率，对投资性质及改善型的购房人实行较高的税率；二是采取累进制税率，对富人征税更多的税收。
（二）国外房地产税制经验借鉴
房地产税制体系完整，征税范围广。对房地产取得、保有和转让环节都设有税种，并且主要以保有环节的税收为主，对保有环节征税较高的税收能够提高房屋、土地的使用率和流动性。征税对象包括自然人、法人所拥有的各种类型的房地产，房地产税征税范围广、税源稳定使得房地产税成为地方政府财政收入的重要来源之一。
计税依据明确，税率设置灵活。房地产税的计税依据统一，有专门的机构对房地产价值进行评估，按照房地产评估价值计税，评估价值随着经济增长提高，相应税收随之增加，起到调节房地产价格的作用。税率灵活，通过设置层次丰富的税率，使低收入者等群体纳税更少，高收入者等群体纳税更多。
房地产税收征收管理制度较为完善。一是建立了房地产产权登记制度，健全的房地产产权登记和公开查阅制度减少了房地产私下交易，提高了房地产税制的有效性；二是完善的房地产评估制度，有独立的机构评估房地产价值，并具备标准化的房地产评估理论和方法，能够客观、公正地对房地产价值进行评估。
实行多项税收减免优惠政策。各国都设置了专门针对自住型购房者的税收优惠政策，鼓励自住型住房购买，如美国对自住型住房进行减免税，另外房地产税超过一定数额的纳税人可以从州政府得到相应的个人所得税抵免或者现金补偿。
四、完善我国房地产税制改革的建议
根据我国的实际情况，借鉴其他国家的相关经验，提出以下几点完善我国房地产税制改革的建议。
（一）合并房产税和城镇土地使用税
我国城市土地是国家所有，但房和地是连在一起的，房价和地价更是紧密相连，而且地占主要比重，特别是改革开放后的房地产税制，将按市场评估价值为计税依据，更无法清晰区分房价和地价。另外，现行城镇土地使用税是从量计征，存在背离土地价值、有违税负公平的问题。因此，房产税和城镇土地使用税合并征税，以利简化税制，体现公平税负，保证地方税收收入，进一步完善我国现代财税制度。
（二）以房地产的评估价值作为计税依据
我国现行房产税的计税依据有两种：一是采用房屋原值，另一是采用租金价值。而城镇土地使用税采用的是纳税人实际占用的土地面积为计税依据。有研究表明，各国房地产计税依据的选择很大程度上出于社会和政治的考虑。我国地域辽阔，不同地区的房产价值差异较大。因此，在决定我国房产税的计税依据时，既要考虑时代性，又要重视我国的地域性。从我国开征房地产税的初衷和实际可操作性看，以房地产的评估价值作为计税依据比较合适。但在实际征税时，对每一应税房地产对照统一评定的不同等级的土地市值，不同建筑的房产市值，再核算综合市场评估值，核定计税依据予以征税。
近年来，随着房地产的快速发展，房地产业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产业的税收收入占财政收入的比例逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分之一。在房地产企业缴纳的税款中，房产税和土地税只占很小的比例。尽管如此，由于征纳双方对相关政策的理解有偏差。房土两税缴纳存在一些不规范和不正确的问题。
一、目前房土两税的常见疑难问题
（一）土地税的纳税义务截止日期
目前，有三种情况，1、以签订商品房销售合同的时间为截止日期：2、以商品房销售合同约定的交房日期为截止日期：3、以房产证办理完毕的日期为截止日期。
（二）房产税的计税依据问题
即房产原值的确定依据。目前房地产企业对房产原值的确定较为随意，往往以暂估价值入账，缺乏合理的证据。还有一种情况，即物业公司使用的办公场所中，存在自用和出租的现象，这时房产税、土地税的纳税主体、房产原值及占地面积的合理划分等问题成为焦点。
（三）地下车库（停车场）的房土两税是否应缴纳？应如何缴纳？
二、关于房土两税的分析和建议
要解决和规范上述问题，需从以下几方面进行分析和梳理。
（一）城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间判定
根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，一是对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间.由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税：二是合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税：三是是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。
财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税也是纳税人和税务机关争执的焦点。一是如果合同约定了交房时间，以交房时间为截止日期：未能履约时，则以实际交付时判定终止缴纳：二是如果合同没有约定交房时间，则按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。三是如果购房人迟迟不交接，也可以公告交房时间为准。在实际计算过程中，税务机关应要求开发商提供具有政府有关部门批准资质的单位出具的实测建筑面积。
还有两个问题须注意，1、在开始确定应税土地面积时，应扣除企业自用的房产占用的土地面积。2、如果物业用房有对外出租的房产，应合理划分并扣除实际占地面积。以上两条占地面积需另行计算缴纳土地税。
（二）自用房产的计税依据判定
税务机关应要求开发企业提供自用房产真实合理的建筑成本和建成时间，建筑成本应以建设方和施工方结算的工程金额做为参照，由具有资质的中介机构出具审定结论。
根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）规定，自建房屋，自建成次月起缴纳房产税。委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续次月起缴纳房产税：在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税。
根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件第三条规定，“对按照房产原值计税房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”房产原值不仅包括地价，还应包括开发成本及费用。文件最后规定“本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行”。执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，地价计入房产原值征收房产税的原则和新文件是一致的，应继续执行。换句话说，执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，原来地价如未计入房产原值征收房产税本身就是错误的，应按规定予以调整追征，要注意并不是财税[2010]121号文公布之后才执行。执行新准则企业，地价和房产原值分开核算，财税[2010]121号文件公布前地价不计入房产原值征收房产税，文件公布后才需按规定将地价计入房产原值征收房产税，也就是和执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业适用税法得到了统一。这与《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税（2008）152号文件第一条“关于房产原值如何确定的问题”中的第一项“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”的规定并不矛盾。
（三）地下停车场应区分不同情况判定是否缴纳房土两税
1.地下车库产权归属界定问题，有三种情形：
（1）停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的产权应归开发商所有，开发商有权对业主出售或出租。
（2）如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有。
（3）地下停车场是利用人防工程建造的，开发商无权出售。
2.地下停车场的建造形态，有两种情形：
（1）单独建造的，独立于整体建筑之外的地下停车场。
（2）与整体建筑连为一体的地下停车场。
3.根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税（2005）181号文件和《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号文件的规定，结合上述情况加以说明：
（1）房地产企业能办理地下车库产权证，拥有完全产权，应按开发产品处理，除非房企将地下车库转做自有资产对外出租，否则不征房产税。如果是独立的地下车库，不论是出售或出租，按照应征税款的50%征收土地使用税。
（一）财务核算不规范
一些房地产企业建账不规范，未按财务会计制度规定建立健全财务核算体系。如对收取的定金及销售车库、地下室房款，挂在往来账上，未按预收帐款处理，不按规定开具房地产销售发票，以自制或购买的收款收据收取售房款隐瞒收入，造成预售款不申报或者滞后申报，占压税款；商品房出租收入，不申报营业税和房产税；房地产开发企业在预付施工企业工程款时未按规定及时取得发票，这严重影响了工程成本的及时结转。
（二）行业税收管理措施不到位。
1、企业所得税征收方式问题
目前对企业所得税征管，有核定征收、查帐征收。很大一部分企业税收征收方式一次鉴定后多年不变，甚至在纳税人的财务核算状况发生变化后仍未进行变更，导致稽查查处上的尴尬。比如，在检查某纳税人时，其企业所得税鉴定的征收方式是查账征收且好几个纳税年度未变，但其日常申报时又是核定应税所得率征收，且实际上其财务制度往往又不健全或无法进行查账。
2、土地增值税清算问题
我市很大一部分房地产企业认定为查账征收，但基本未对土地增值税进行清算。按照规定房地产全部竣工决算、销售完毕要进行土地增值税清算，有的房地产开发企业利用种种手段钻这一政策“空子”，迟迟不进行决算，或留下几套“尾房”，不进行销售，逃避土地增值税的清算，影响了土地增值税税款的及时足额入库。对清算要求账务核算健全、严格按项目进行账务处理，结转成本核算收入，而企业往往不能及时结转成本，提供扣除项目的依据不足，计算程序复杂，税务部门大多按核定征收率进行预征土地增值税。在征管上存在较大的漏洞。
3、税款所属期问题
稽查部门在检查时，发现往往因纳税人缴纳税款的所属期划分不清而无法对往年少缴税款的行为进行处理处罚，纳税人的税收违法行为也因此逃避了应有的处罚。这种情况在检查房地产企业中经常发生，因行业特点或种种原因（如纳税人逃避处罚，税务机关在年关所谓的调库）导致纳税人当年实现的税款到次年缴纳，在纳税申报时又以次年的所属期申报且征收部门开具的完税凭证上注明所属期也是次年的，稽查部门检查难以区分又不好延伸检查，对往年实现到次年缴纳的税款很难准确进行处理，导致房地产企业存在违法事实但难以进行处罚的矛盾被动局面。
4、印花税漏申报问题
印花税虽然是小税种，但在稽查过程中，发现绝大部分企业都存在漏征行为，好多企业对小税种印花税不被重视。如签订货物运输合同、加工承揽合同等不知道要申报缴纳印花税，主要原因是财务人员对印花税的计算申报从思想上不够重视，往往只关注营业税等正常税收申报，而对印花税等小税种疏忽，另一方面是财务人员对印花税的有关具体规定也不甚了解。
二、加强房地产业税收征管的建议
1、提前介入房地产企业税收管理
在房地产企业税收专项检查中，许多企业漏缴了印花税、土地使用税。这与房地产税收管理滞后分不开的。我们对房地产企业的税收管理往往是从销售环节才介入，原因是与政府有关部门信息不沟通，导致税务部门的管理明显弱于其他管理部门，而房地产企业从立项开始就产生地方税收，注册资金、签订土地出让合同、建安合同、规划设计等合同均要缴纳印花税，取得土地使用权要缴纳土地使用税。另外，要加强对印花税和土地使用税政策的宣传力度，注重宣传方式，让纳税人形成习惯从而提高遵从度。
2、实行房地产专业化管理
要规范房地产业的日常税收管理，强化项目跟踪和后续管理，建立房地产开发企业税源监控制度。要实行项目管理，建立房地产开发项目税收管理台帐要加强纳税辅导，要加大对项目的巡查巡管力度，，房地产企业预收定金、预收房款时必须开具正式发票，对商品房出租的，要督促企业并入收入纳税，加强对地下室、车库发票的控管，实行以票控税，促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票。项目结束后及时对其进行土地增值税清算，对账务不健全的也要带率核定征收土地增值税。应进一步发文件明确车库、地下室土地增值税适用的核定征收率。
3、加强房地产业纳税申报的管理
不能把房地产业作为税款调剂的“蓄水池”，而应当要求企业正常纳税申报，不得要求对以前年度税款延迟到以后年度申报，以免影响税务检查对已交税款的确认，即使要调剂税款，今年的税款最迟也要到明年1月份之前申报入库，建议市局加大对房地产业纳税申报的督促督查力度，对随意调剂税款的，要依法从严处理。另外，对企业有困难，今年税款确需推迟到明年交税的，也要履行延期审批手续，没有履行手续的，一律按规定加收滞纳金。
4．加强对企业所得税的管理
要加强对房地产行业成本核算的审查。对在成本核算时，不分项目设立成本明细，而将完工和未完工的多个项目成本混在一起，造成账面亏损以及利用关联关系转移利润，通过虚开建安发票加大建安工程造价的，要从严查处。要加强企业所得税法及其实施条例的学习，加强企业所得税汇算清缴的业务培训和相关报表填写的辅导。要重视对企业所得税征收方式的认定，企业所得税征收方式应一年一定。
5．加强对分红收入个人所得税的控管
我国现行的房地产税存在税制过时、税基狭窄、税种重复、内外企业税负有别等诸多问题。税负主要集中在房地产的开发、建设、转让和交易环节，保有环节少，不能适应社会经济的发展状况，不能在地方政府的财政收入中起重要作用，改革现行的房地产税制势在必行。
一、我国房地产税制现状及存在的缺陷、不足
（一）税制繁复，税种结构不合理，房地产保有环节税负过轻，内外资房地产企业税制不统一，有违税收公平原则
我国现行征收与房地产开发经营相关的税费共12项，分别在房地产运行的不同阶段和环节征收。土地批租、征用环节，要缴纳契税、耕地占用税（外资企业不征）、印花税，同时还要交纳土地出让金、土地使用费等费用；开发建设、转让环节涉及的税费较多，有契税、营业税、印花税、城市维护建设税和教育费附加（外资企业不征）、土地增值税、企业所得税、个人转让房地产征收个人所得税；房地产占有和使用环节缴纳的税种有房产税（外资企业为城市房地产税）、城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）。
由此看出，一方面，房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节，多为流转税种，而流转税为间接税，具有可转嫁性，房地产开发企业将税负转嫁给了购房者；另一方面，房地产税种繁复、征收环节多，存在重复征税和多层次收费，如对房屋出租的租金收入，既要征收营业税，又要征收房产税，成为导致商品房房价居高不下的原因之一。
内外资房地产企业分别使用两套房地产税制，对涉外企业只征城市房地产税，而且只对房产征收，对地产不征收，城镇土地使用税、城建税、教育费附加、耕地占用税也只对内资企业征收，内、外资企业税负不统一的矛盾日益突出。内外有别的房产税税收待遇，不符合市场经济公平、公正的原则，也不利于市场经济竞争机制的建立。
（二）城乡税制不统一，征税范围有一定局限性
我国目前房产税和土地使用税的课税范围仅包括城市、县城、建制镇和工矿区，这些范围以外的房产与土地则不需要纳税。伴随着城乡经济一体化的发展，在城乡交界处和农村开办的工商企业数量日趋增多，所占用的房地产数量也日趋增大，这些企业与坐落在城镇的企业同样享受到公共物品带来的便利，却不需要承担房产税的纳税义务，过窄的征税范围影响了房地产税的公平性。企业容易通过选择坐落地，在日常税收管理中形成“合法”避税，不利于企业在同等条件下公平竞争。尤其在城镇与非城镇的交界处，有些地方一条街道两侧，一侧企业纳税，而几米之外的另一侧企业就不用纳税，税负显失公允。
（三）计税依据和税率设计不合理、不规范，易导致税负不公
现行房产税的计算有从价计征和从租计征两种办法。从价计征是房产原值减除10％－30％的比例后的余值按1.2％的税率计征，房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价，这种折余价值依据的是历史成本，不能反映房产的市场价值；从租计征是依据房产的租金收入按照12％的税率征收，房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认。同一个税种，两种计税依据，不够规范。同时，对房产出租者而言，除交纳房产税外，还要承担营业税和城建税与教育费附加，与按历史成本计税的从价计征相比，使得房屋出租这一行为的综合税负非常高，从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。
现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量计征方式。这种征税方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升，具有税源不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。
二、完善房地产税制的建议、思路和措施
按照新时期税制改革“简税制，宽税基，低税率，严征管”的原则，改革现行房地产税中不合理的部分。要通过房地产税制改革，建立起新的房地产税体系，促进税收制度的改革与完善，推动财政体制的变革，从而提高整体经济运行的效率和质量。
（一）改革和完善现行的房地产税制，建立统一、规范的房地产税收体系
1.房地产投资环节，保留营业税和企业所得税
在房地产交易环节，保留印花税和契税，将不适宜的内容进行调整。继续征收个人所得税，建议改变目前对个人财产租赁、财产转让所得的资本性收益采取20％的比例税率的做法，采用累进税率计征。
2.加强房地产保有环节的征税
为促进合理利用房地产资源、调节政府与房地产所有者、房地产实际占有者之间的收益分配，建议合并现行的房产税、耕地占用税、城镇土地使用税及对外资企业征收的城市房地产税，开征统一的物业税，将对房产和地产的征税统一起来。对于城市房地产，无论是经营性的，还是非经营性的，都要纳入房地产税的征税范围。为体现房地产的市场价值，建议按房地产的评估价格作为计税依据；为体现量能负担的原则，可以考虑经营性房地产按高档税率课征，非营业性房地产按低档税率课征，特别是对居民住宅的保有课税，实行低税政策；为简化税制，将从价、从量、从租计征统一为从价计征。
3.开征空地税
即以闲置未用的土地为课征对象，对空地的实际持有人征收。所谓空地，是指未按法定要求利用满一年的；或者有偿出让的土地超过出让合同约定的动工开发日期一年未动工开发利用的；或其地上建筑改良物价值不及所占基地标定地价20％的土地。开征空地税，可以节约用地，杜绝土地浪费现象，使土地得到合理的利用，提高土地利用效率。目前，国家对闲置一年以上的空地征收土地闲置费，这已经从实践上和法律上奠定了开征空地税的必要条件。
4.适时开征遗产税和赠与税
遗产税和赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位，防止纳税人以无偿转让为掩护，逃避纳税。
（二）建立评估机制，以房地产的评估价值作为税基
现行房地产税中存在多种计税依据，多种标准混用，造成纳税人的税负不均，既影响公平，又缺乏效率。因此，建议改革房地产税的多种标准，采用统一的评估价值作为税基。随着经济的发展及房地产市场的变化，房产价值随之上下浮动，而评估值中包含房产升值和降值所产生的收益变化因素，能够真实地反映房产的现值，可以较好地调节土地级差收益，使纳税人的税收负担相对公平。同时，也可使国家的财政收入随房地产价格的上涨而增加，避免了由于从租、从价计税造成的税收差异，促使纳税人合理利用房地产，促进房地产的合理配置，发挥房地产税对房地产市场的积极作用。以评估值为计税依据，没有出租房产和自营房产之分，提高了税收透明度，增强了公民的纳税意识。
（三）健全、完善房地产税课税的相关配套制度与保障系统
完善房地产价格评估制度，建立以房地产评估制度为核心的征管运作体系。加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、评估评税制度和方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；制定房地产评税法规和操作规程，设置房地产评税机构，配备评税或评价专业人员，加大房地产税收征管的力度；建立财产登记制度，设置土地位置、权属及面积的台账，实行房屋和土地产权证书合一制度，尽快实行“房地合一”的新体制，建立与评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术进行搜集、处理、存储和管理。
（四）完善现行的转移支付制度，赋予地方政府一定的税收自
按照市场经济体制和公共财政理论的要求，参照国际经验，规范我国的转移支付制度，建立起以均等化为目标的转移支付制度，以保证各个地方政府有财力提供最基本的公共产品和服务。赋予地方政府一定的税收权限，充实地方政府财源。房地产税的税基不具有流动性，地方征收管理的成本较低，适宜划归地方所有。房地产税归地方所有，能促进地方政府提高公共服务的效率和质量，使地方政府真正成为一级独立的财政，增加地方政府的财政收入，减少对土地出让金的依赖程度，维持财政的可持续发展和提高地方财政的效率。
【主要参考文献】
[1] 邓菊秋.论我国房地产税改革的目标和思路.《税务与经济》，2007年第1期.
[2] 何红，王维宏.论我国房地产税收制度的改革与完善.沈阳工程学院学报（社会科学版），2007年第3卷第2期.
2、房屋出租双方签订的房屋出租合同税务部门很难掌握，这给税务机关确定计税依据带来了一定的难度。还有几种情况，其一，纳税人拒不提供出租合同；其二，纳税人单方面伪造一份假合同提供给税务机关，故意降低合同载明的房屋租金；其三，出租双方在签订出租合同时首先达成口头协议，在正式合同中故意降低合同中载[本文转载自[文秘站网-找文章，到文秘站网]明的房屋租金，专门用于欺骗有关部门，而承租方在支付租金时却按双方达成的口头协议约定的金额；其四，有些出租房屋双方根本不签订正式合同，只达成口头协议，这种情况为数不少，约占30，多见于出租双方是熟人或者有中间人担保。不管属于以上哪种情况，虽然税务机关都有权核定其营业额，但因核定的营业额往往会有偏差，致使征纳双方矛盾加剧，给税务部门的征管工作带来了被动。
3、城镇土地使用税的计税依据不好确定。房屋出租双方一般没有在出租合同中单独注明出租房屋占用的土地面积，只注明几间房屋，使得税务机关难以掌握城镇土地使用税的确切计税面积。有房屋出租行为的个人，一般是将自己拥有使用权的、闲置的临街房地产出租出去，往往只是其拥有使用权的土地的一部分。其土地使用证上不可能单独注明这片出租土地的面积，这就使税务机关在征收城镇土地使用税时无据可查，给征收工作造成困难。
4、部分纳税人故意抬高房屋租金收入中的扣除费用以少缴税款。现行税收政策规定，对房屋租金收入中包含的水电费、电话费等，凡单独计价的可予以扣除。部分纳税人正是看准了这一规定，在签订房屋出租合同时，故意抬高这部分费用的金额，想用此方法达到少缴税的目的。但事实上，据我们了解，大约90的承租人的水电费、电话费等都是由其自己直接交到有关部门，与出租人和房屋租金没有关系，出租合同中约定的金额根本不包括这些代垫费用。
5、某些出租人和承租人在结算房屋租金时不采取货币结算方式，这又给税务部门的征税行为设了一道坎。有的承租人对出租人的房屋进行了修理、装修，以修理和装修费用抵顶一部分房屋租金；有的承租人为出租人提供了某种劳务或支付了某种商品，以劳务和商品价值抵顶一部分房屋租金。这些情况，承租人一般不能向税务部门提供准确无误的凭据以证明其支付的劳务、商品的价值或费用的金额。税务部门需要核定房屋出租业的计税营业额，这无形之中就给税务部门增加了工作量。
6、相当一部分个体纳税人采取“软抗税”的方式来对付税务人员。他们不以实施明显的暴力为手段而以各种借口拒绝缴纳房屋出租业应纳的各项税款，与税务人员软磨硬泡，或者托关系、找门路向税务人员说情，或者通过社会各个方面向税务人员施加压力，想方设法、千方百计，能拖就拖，能漏就漏。象这样在无明显暴力事实的情况下，公安机关也拿他们没办法，况且我们的日税工作也不可能都靠公安机关的配合。不管怎么说，这种“软抗税”现象往往会造成欠税甚至死欠却是不争的事实。
针对目前房屋出租业税收征管过程中存在的问题，在以后的工作中应着重采取以下措施：
1、进一步加大税法宣传力度，全面增强全体公民而不仅仅是纳税人的纳税意识。这是一个老生常谈的问题了，税法宣传我们年年搞，当前，纳税人的纳税意识较过去有了一定的提高，但毕竟还很淡薄，与我国社会主义市场经济法制化的要求还相差甚远，税法宣传工作依然任重道远。在税法宣传方面，在注重对纳税人宣传的同时，还要注重对非纳税人的宣传；在注重于税法宣传月中宣传的同时，还要注重日常工作中的宣传；在注重于电视、报刊等媒体上宣传的同时，还要注重于各种网络媒体上的宣传；在注重对普通公民宣传的同时，还要注重对各级领导干部的宣传；在注重对成年人宣传的同时，还要注重对少年儿童的宣传。总之，要通过多形式多角度的税法宣传，全面增强全体公民的依法纳税意识，增强税法的威慑力。
关键词 地产税收政策 税制改革
一、我国现行房地产税制体系
我国现行房地产税制渗透到房地产行业的各个环节，包括：房产税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税和教育费附加。
这11项税收可分为以下五类：其中房产税、城镇土地使用税，属于房地产财产税类；土地增值税、房地产企业所得税属于房地产收益税类；耕地占用税、城市维护建设税是房地产资源税类；营业税属于房地产流通环节税类；契税、房地产印花税属于房地产行为目的税类。
税收政策原则重房地产转让，轻房地产保有，随着市场经济的发展，房地产税制逐渐暴露出一些问题，还需要不断完善改进。
二、现行房地产税制体系存在的问题
1.现有税率不合理
现行土地增值税实行30%，40%，50%和60%的四级超额累进税率，远远高于其他国家和地区，过高的税率提高了纳税人缴税的机会成本，增加了税收的征管成本，不但加剧逃税现象，更扭曲了决策者本来的调节意图。
城镇土地使用税和耕地占用税税率偏低，难以起到合理用地和保护耕地的作用。随着经济的不断发展，地价必将持续上涨，而从量计征方式，使纳税人税负过轻，因此很难起到抑制土地投机的作用。
2.存在重复征税
以自用和出租房产为例，出租房屋的税负明显偏高。出租房屋，除了按租金的1.2%征收房产税以外，还要征收5%的营业税及城市维护建设税和教育费附加，名义税率最高可能达到37.6%，税负重并且存在重复征税，相当不合理。
3.税制配置不完善
由“我国房地产税主要税种一览表”可见，房地产开发流通环节税费多，变相增加了新建商品房的成本，进而抬高了房价；保有环节税负较轻，导致土地闲置浪费、商品房空置率过高，尤其对个人住宅房地产的保有环节事实上没有征税，因此只要个人不转让交易不出租，就可以零税收成本占有房地产。这样的税收制度是有利于房地产投机需求，而不是抑制房地产投机需求。
4.计税依据不科学
我国现行的房产税的计税依据分为从价计征，从租计征、从量计征（以土地面积为依据），多种方式并用。然而，房产的市场价值一般是随着时间的推移而不断上升的，作为房产税计征价值的房产原值与实际的市场价格之间的偏差逐渐变大，而房产税无法随着房产的增值而增加，因此不能有效的发挥调节财富分配差距的功能。
三、完善我国房地产税制体系的对策
基于上述问题，要完善我国的房地产税制体系，应该围绕房地产取得、房地产转让、房地产保有等征税环节进行思考，借鉴国际先进经验，不断改善房地产税制体系。
1.调整房地产取得环节的税收
建议房地产取得环节设置耕地占用税和契税，取消印花税。结合地理位置、肥沃程度、单位面积常年收入、使用年限、生产潜力等因素，合理确定计税依据、税率，建立统一的耕地占用税，形成节约用地的机制；扩大契税征税范围、取消印花税。针对特定房地产行为，大幅度提高契税税率水平，取消对房地产产权交易征收印花税的规定，避免契税和印花税对房地产产权取得行为的重复课税。
2.调整房地产交易环节的税收
房地产交易环节设置企业所得税、个人所得税、营业税、城乡维护建设税、教育税五个税种，取消房产税和城镇土地使用税、代之以物业税。因为房产税与城镇土地使用税针对房和地而重复设置。取消土地增值税。因为土地增值税和所得税存在重复征收的现象，且税率较高，与国际上普遍对资本利得税适用较低税率背道而驰。
3.调整房地产保有环节的税收
房地产保有环节设置物业税。将现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取物业税，将目前由房地产开发商一次性缴纳的土地出让金改为由消费者在购房后分次缴清，加大保有环节税负。
四、结束语
不合理的房地产税收体制阻碍了房地产行业的发展，只有加快完善我国现行房地产税制体系建设，把惠及人民群众的政策做好，才能更好的带动经济发展，更好的保障和改善民生。
（一）有效税源没有完全转化为税收，在一定程度上造成了税收流失。具体表现在土地使用税漏征漏管问题比较突出，已征用但未开发使用的闲置用地、经营不正常企业用地、个体工商户用地等前期大多未纳入监控，正常企业也存在不申报或少申报土地使用税现象，胶州市地税局在08年进行的土地使用税清查中，共清查入库以前年度土地使用税5000多万元；此外个体工商户未办税务登记或已办理税务登记但未达到起征点户数的比例较高，个体假停业户、假非正常户、假注销户还不能得到有效监控。
（二）中小企业管理措施落实不到位，所得税管理质量比较低。虽然推行了企业所得税分类管理，但诸多措施在实际工作中并未有效落实，中小企业经济税源运行质量难以保障，特别是所得税管理质量普遍不高。从08年前3个季度的申报来看，地税征管企业所得税的1101户企业中，零申报户507户，占总户数的46%，其中核定征收126户，查帐征收381户。
（三）分支机构管理不规范，与总机构所在地管理信息不对称。连锁经营店总、分支机构管理不规范，跨区域汇总纳税的总、分支结构所在地分局管理信息不对称，对于总机构是否能够完全将分支机构纳入核算，核算是否准确难以确定，容易形成管理缝隙。
（四）税源管理信息失真，造成大集中系统的垃圾数据。主要表现是税务登记信息与实际不符，如经营地址与办证地址不一致、经营范围与实际不符、法人代表与实际经营户主不一致等；此外一些应注销未作注销处理户，实际工作中早已人去楼空，或更换了业主后新业主重新办证，但对原经营户主的登记没有及时注销。凡此种种，主要原因是日常管理没有跟上，基础数据没有及时更新清理。
（五）巡查巡管不到位，税收管理员职责没有完全履行。每次税源清查，都能清理出一部分税源，清理出的税源中，大部分是日常未能有效监管的税源，这从一个侧面也反映了日常巡查巡管流于形式，没有真正落到实处；或者是在巡查巡管过程中往往只看现象、不抓本质，使本应纳入监管的税源没有及时纳入监管，导致了税款的流失。
（六）管理和稽查没有真正形成互动的局面，以查促管的成效甚微。虽然建立了查管互动机制，但在落实上并不理想，特别是征管所能提供的案源数量太少，大部分征管单位即便发现了有价值的案源，也仅是协调纳税人补税了事，根本不按规定移交稽查处理。
（七）管理和发票脱节，“以票控税”推行难度较大。一方面是同国税的信息传递机制还没有完全建立，增值税纳税人的发票开具信息掌握不全面；另一方面是管理人员参与发票管理程度不够，游离于发票管理之外，基本不掌握纳税人的发票开具情况，未能及时将纳税人开票金额与核定税额相比对，掌握纳税人真实经营信息。
（八）对涉税违法行为的惩处力度不够，税收管理的执法刚性有待强化。主要表现在税收执法上避重就轻，对税收违法行为“情节严重的”，按照一般违法行为定性处理；对税收违法行为达到移送稽查处理的不移送，进行变通处理；在企业所得税汇算清缴纳税评估、检查工作上，通过纳税评估该进行深入检查的，仅仅是走纳税评估程序，进行补税、加收滞纳金了事，没有按规定履行检查程序，该处罚的没有进行处罚。
二、问题的原因分析
综合以上八个方面，集中反映了在税收管理工作中管理衔接不畅、管理内容不明、管理手段滞后、管理落实不够等具体问题。存在以上问题的原因是多方面的，既有体制上的原因，也有制度上的原因；既有税收管理员日常事务性工作量大、临时性工作多、自身素质不高的原因，也有税收管理员认识不到位、工作能动性欠缺的原因。分析起来，主要有以下五点：
一是政策、制度落实不够。近年来，特别是国家税务总局倡导科学化、精细化管理理念以后，从上到下陆续出台了一系列管理的制度和办法，但是税收管理员并没有按照这些制度和办法的要求来完善自身的管理理念，并没有将这些先进的理念和管理手段落实到具体管理工作中。
二是个别税收管理员工作能动性不够。个别税收管理员无法应对社会及地税新形势的发展，思想认识上存在一定误区，盲从、求稳、迷茫、攀比等不良心态，导致税收管理员对自身工作角色定位不准，工作动力不足，缺乏应有的紧迫感和责任感，凡事习惯于照搬照套，信奉“不求有功，但求无过”，不敢、不愿也不善于突破固有的思维模式开创工作新局面。
三是缺乏行之有效的竞争激励机制。虽然制定了税收管理员的考核办法，但是考核大多停留在表面指标上，难以深入到税源管理层面上，考核的效果不理想，没有完全起到促进工作的作用；考核机制和评价机制还未能完全切合基层实际，在某些环节和方法上还有待完善，考核成果的运用还不够宽泛。
四是发现问题、解决问题的能力不够。个别的税收管理员对税收政策理解不透，发现问题不研究，也不上报，听之任之；对待纳税人的疑问，不闻不问，或是一推了之。
五是工作中督导不到位，监督乏力。管理部门在贯彻政策或布置工作后，往往只重结果不重过程，期间对基层的落实情况缺乏必要的督导，没有了上级的监督，基层的执行力就大打折扣，直接影响到抓落实的效果。
三、解决问题的对策和建议
（一）加强能力建设。首先，要加强教育引导，增强干部政治意识和责任意识，坚定“聚财为国、执法为民”的根本宗旨，始终保持良好的职业道德。其次，要完善培训机制，把教育培训工作的重点由单纯追求提高全员学历层次向提升全员岗位技能转变，重点围绕大集中系统、税收业务、财务会计、法律法规、服务技能等方面开展更新知识培训。 其三是通过多种形式鼓励广大基层税务干部在税收实践中加强对征管难点、薄弱环节和突出问题的研究和分析，积极探索适合税收征管的有效措施和手段，不断提升征管队伍的操作能力和实践能力。
（二）建立税源管理的长效督导机制。要层层建立税源管理督导组织，定期不定期地下基层进行督导，督导重点包括：上级部署重点工作、税收政策贯彻落实等情况，以及各单位、征管责任区的税收管理情况。督导情况要形成书面报告，将搜集问题、归纳分析、措施建议等及时通报反馈，并监督落实，确保税源管理无盲点，征管质量不断提高，税收收入稳步增长。
