时间：2023-08-27 15:12:05
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二、引入运营管理
原工程管理中心改为运营管理中心，全面提升执行力企业的快速扩张和持续发展，不仅要求其本身具备较强的资源获取能力，而且必须解决项目运作过程中工作配合及运作效率问题，企业在发展壮大的同时必须逐步走向精细化管理。运营管理就是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。房地产开发运营全过程从拿地到售罄也是一个从资源投入到实现项目产出目标的价值增值管理过程，运营管理考虑的是如何将整个过程中的活动进行计划、组织和控制。对房地产开发活动的管理，也就是对整个活动过程进行设计、运行、评价和改进的过程。从制订规则、建立及优化流程开始，通过系统化的流程梳理建立流程管理意识、开展流程管理并不断的优化流程。其真正目的是让流程管理运作更加有效，让流程顺利落地，提高整体执行力。
三、减少招标时间，缩短项目建设工期
在建立战略合作后，工程总承包发包实行直接承包方式和合理的定价制度。传统的招投标体制，多环节、费时间、增加投标费用和相应的成本。与之相反，直接发包就是根据双方的战略合作协议以及定价原则、支付原则以及结算原则，直接签订总承包合同。一方面缩短招投标环节，缩短房地产项目的开发周期；另一方面，将战略合作双方紧密地联系在一起，使双方都加快项目的前期准备时间、并能对项目的变化做出及时响应。因此，实行直接交易制度是战略合作的主要特征，也是战略合作发挥作用的交易形式。追求“双赢”的合同造价定价制度，有效保证合作双方的利益，确保双方的合同造价的合理性、市场性、公平性。
四、成本控制实行全成本管理
在当前的房地产市场形势下以及客户对产品的品质、质量要求不断提升的环境下，对于房地产开发企业来说,成本管理无疑是最重要的。更何况房地产项目开发是商业行为，是以利润最大化为目标的。质量、进度目标需要紧紧地围绕着规划报建、设计管理、施工准备、现场施工、竣工验收、工程决算、营销管理来进行的。既要质量、进度，又要成本控制在预期之内，因此，全过程成本控制变得尤为重要。其主要过程和措施有以下几个方面：
1.项目开发全成本估算及规划
由于房地产产品的生产周期长,涉及的部门和环节较多。因此,在不同的阶段都要进行相应的成本管理,这也是房地产开发项目开展全面成本管理的前提。对项目开发全过程每一个环节的成本进行估算及规划，并形成项目开发过程中成本控制的目标。然后对每一环节的成本分解到每一项具体的工作中。同时在各个阶段、各个环节成本管理时要实现反馈制,及时将信息反馈给成本控制中心,以便全面成本管理的顺利进行。此项工作要求在每一项目开发前必须完成。
2.对与工程管理线条有关的设计管理、施工管理等环节的成本控制制定一系列的管理规定：
a.设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段
其对工程造价的影响在75％以上。成本控制人员会同工程管理人员对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置等从工程管理的角度以及成本控制角度进行分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。
b.项目施工阶段加强设计变更、现场签证的监督和管理
施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。
c.加强资金计划执行的监控
在工程前期，成本控制人员与工程管理人员密切配合，相互协调，制定施工阶段的工程款支付资金计划。该计划必须同工程施工进度计划相协调，这样可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，由运营中心提出成本预警和工程进度预警。
引言：近几年来，随着国民经济的发展和人们消费观念的转变，房地产行业顺理成章的变得炙手可热，商品房、住宅、和公建设施的开发建设遍地开花。项目工程管理是房地产开发中非常重要的部分，代表了地产公司的建设管理水平和项目运营能力，需要受到各方的重视。
1. 房地产开发工程管理概述
房地产开发工程管理体系并不仅仅指的是建筑物的施工和建设，对于现代房地产市场而言，工程管理体系包括了项目的前期规划设计、施工建设和后期的工程管理等，涵盖了技术、资金、人力资源和项目工程的管控，关系到了地产公司的实力和项目的经济效益和质量。
1.1 房地产项目工程管理主要内容
房地长项目的工程管理主要包括以下三部分：
（1）项目前期运营管理
地产项目的前期管理主要包括项目的评估测绘、可行性分析、计划和法定图则的编制、建筑主体规划设计、协助报批报建等，工作量较大。由于涉及到的内容较多，且专业化程度较高，时效性强，因而多数地产企业会将此类项目外包给测绘评估公司、设计院等合作单位完成，部分较大的地产企业甚至会培养自己的专门人才和机构。
尽管如此，项目前期运营管理关系到项目的顺利开展和可行性，需要地产公司委派较有经验的总工程师进行监管完成。
（2）项目施工管理
地产项目施工管理是最为人们所熟知的，包括施工现场管理、资金调配、采购、安装造价预算、人力资源等方面的管理。项目施工现场较为混乱，不可预测的情况较多，需要管理人员控制好施工进度和把握好整体项目进展。
（3）后期管理
项目后期管理包括项目的收尾、对销售等部门的配合工作以及工程不足之处的修补等。后期项目管理较为简单，以配合工作为主。
1.2房地产项目工程管理的意义
建立房地产项目工程管理体系，其目的在于对房地产的施工建设管理规范化和程式化，从而满足市场和企业自身发展的要求，提高企业的运营管理水平和经济效益，保证项目按时按质完成，从而达到效益最大化。
1.3房地产项目工程管理的现状
由于房地产行业的特殊性，虽然房地产市场如此繁荣，但整体的房地产管理仍是粗放型为主，管理较为混乱和随意，缺乏对专业人才和规范化操作的重视。随着社会分工的逐渐细化和行业的成熟化，房地产开发管理也必然面对着升级和改造，以满足市场发展的要求。
2. 房地产项目工程管理存在问题
房地产项目管理体系并非新鲜话题，但一直以来都未曾真正受到企业和有关部门的重视，许多地产企业从未曾正视该问题，而一味追求效益最大化，最终为房地产公司的管理和项目的质量都埋下隐患。
2.1 管理体系缺陷
当前的房地产公司普遍缺乏对管理架构的重视，项目管理人员中缺少经验丰富的总工程师和职业经理人，也没有一批专业和财务、安装造价、人力资源和法律等人员作为后盾，导致管理混乱而被动，人力物力不能得到最大效果的发挥。
同时，由于对项目工程管理的不重视，导致项目问题频发，导致诸如项目本身潜在问题未能及时发现和解决、设计和施工有缺陷、未能如期完成任务等。
2.2 资金管控问题
事实上，房地产的开发阶段需要高额而连续的资金投入，如何调配和利用有限的资金便成了大部分民营地产公司面对的最主要的困难。资金是房地产项目的命脉，资金短缺乃至断裂对地产项目的影响是致命的。
2.3 工程进度控制不当
工程进度控制不当表面原因是受到客观因素影响，而更深层的原因往往是该项目的管理节点控制不当，项目计划编排不符合实际情况、管理人员未能及早对各种潜在问题进行发现和控制而引起的。
2.4 现场管理混乱
不少地产公司都放任施工现场的混乱管理，无形中为自己造成了不小的损失。混乱的施工现场管理增加了施工材料和资源的浪费、施工设备的损坏率和施工工作效率及质量，不但造成资金的不必要浪费，也会影响工程的质量，甚至因此而发生事故意外，造成工期延误。
2.5 人员流动性大
人员流动相大对地产项目的影响是潜在而危险的。由于地产开发建设周期较长，非常需要对项目本身了如指掌的员工，若地产公司工程管理当中人员流动性很大，不但会影响到其余员工的工作积极性，也迫使企业不得不花费更高的成本培训新员工，为企业增加了负担和沉没成本。
3. 完善工程管理体系的手段和措施
通过对房地产开发公司项目工程管理的现状分析，我们可以得出结论，目前房地产行业的工程管理体系并不成熟，还有很多地方需要完善和修正，笔者将就如何建立和完善房地产开发工程管理体系提出几点看法和建议。
3.1 人才管理
工程项目管理不同于其他职能部门，从其自身的专业性角度来看，必须要有资深的总工程师带头管理，在技术问题上把关，以保证项目编制和实施的可行性和正确性。房地产开发流程复杂，需要许多的专业人士配合，尤其是对于工程师的吸纳和管理，对项目本身非常重要。
由于项目开发时间并不短，少则一年半载，多则甚至时间跨度长达十多年，因而，健全完善的项目工程管理体系离不开稳定而高质量的工程师队伍。地产工程师类型很多，包括建筑师、规划师、安装造价工程师、预算工程师、结构工程师、给排水工程师等，正规的地产公司必须配备齐这类专业人员，由他们对项目的进度和质量进行操作和把关。
3.2 外包项目管理
房地产项目开发中涉及到许多的技术外包，如测绘评估、规划设计、法定图则编制、建筑施工单位等，虽然是外包项目，但每一步环节都对项目的开发极其重要。
在选择合作单位上，应当综合考虑乙方的资质和经验、能力等。以设计院的选择为例，能力较强的设计院能够给予甲方很多的帮助，为甲方编制更有说服力的法定图则、争取更有利的容积率等。对合作单位的慎重选择，可以提高整体项目的水平和质量。
3.3 施工现场管理
对于施工现场管理，我们可以通过划分工作区域，建立工作记录和仓储管理台账等方式，动态管理施工现场，使得不同部门能够同时进行各自的工作而不受干扰，也有效的管理了施工物料和器械。
3.4 施工进度管理
在编制项目计划当中，管理层人员不能不顾实际情况胡编乱造，使得计划书空有其形而根本无法具体操作。把握好项目管理当中的每一个节点，如报批报建、环评等，根据实际进度不断调整，把握好施工当中的整体情况和操作环节，从而保证工程的进度和节奏。
3.5 项目质量管理
为了提高项目的质量，越来越多的企业开始引进各类的质量管理系统和质量管理标准。地产企业应当根据国家和省市政府的相关规定，达到既定的质量标准要求，并协助做好工程验收工作。这样不但能够有利于地产项目的最后通过，也能够保证项目工程的质量。
3.6 规范化、制度化管理
大多数地产公司未能实现规范化和制度化管理，建议地产公司的项目管理部引入规范的操作系统，程序化操作各个步骤，保证操作手段的规范和正确，从而提高工程的效率和质量。
4. 小结
房地产行业中的工程管理体系复杂而作用重大，不但体现着所在企业的工程力量和水平，也直接关系到项目工程的质量安全和经济效益。身为管理人员，我们应当对工程管理体系提重视程度，通过人才培养和体制建立等方式完善和规范工程管理体系，最终提高企业自身的经济效益和社会声誉。
参考文献
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我国的房地产事业快速发展，对于推动经济发展具有积极的意义，房地产的质量是当前人们关注的主要问题，但是在房地产工程项目的质量管理中还存在着不少问题，影响着工程质量，所以我们要积极采取措施，努力提高房地产工程项目的质量。
一、建筑质量管理的现状
从整体上来说，我国的房地产工程质量管理不容乐观。虽然，我国的一些房地产企业意识到房地产工程管理质量管理的重要性，但是，所采取的方法有欠妥当。同时，这也只是一部分的企业意识到这个问题，大多数的房地产企业都没有将房地产工程质量管理重视起来，因此，我国经常会出现房屋倒塌、桥梁塌方的现象，这也是我国相关企业不重视房地产工程管理质量管理的一个表现。我国的房地产工程管理质量管理存在着极大的问题，这需要我们进一步解决。
二、 建筑质量管理的必要性
1、 良好的房地产工程管理质量管理控制有利于我国建筑业的健康发展
随着我国经济的飞速发展，我国的建筑业在不断的发展的同时，竞争也越来越激烈。因此，如果一个房地产企业想要健康快速的发展，那么一定要进行严格的自身管理，尤其是房地产工程管理质量管理。如果房地产企业能够在所承包的工程中对工程的质量进行严格的管理，确保了工程的质量，那么就能树立一个良好的企业形象，从而不断地增强自身的竞争力。如果建筑行业中其他的企业能够积极严格的进行工程管理，那么我国的建筑行业就可以建立起较为规范化、制度化的管理方式，也在一定程度上能够不断的推进我国建筑业的发展。
2、 良好的房地产工程管理质量管理控制有利于房屋的使用安全
之所以说房地产工程管理的质量管理控制十分重要，最主要的原因是他与广大群众的生活与生命安全息息相关的。良好的房地产工程管理质量管理控制有利于房屋的使用安全，也有利于我国和谐社会的构建。房地产工程本身就是一个具有公共利益的项目，相关的施工单位一定要对广大公众负起责任。
三、建筑质量管理的具体措施
1、要提高工程前期的规划管理力度
在我国的房地产工程项目管理工作中，对工程前期都缺乏管理，使得整个工程的质量以及安全受到了很大的影响，所以为了提高对工程项目的质量管理，房地产公司在工程开工前，就要进行有效的准备和管理，保证整个工程的顺利开展。在工程开工前，要对整个工程进行合理的规划，严格勘察地形，做好市场的调查工作，预测工程的风险，然后根据考察的实际情况，进行相应的图纸设计，综合考虑所有的自然、人为因素，做好计算和测量，保证设计图纸能够真实的反映工程的实际情况，为接下来的施工打下良好的基础。
2、对建筑工程使用的材料与工程质量控制进行严格的管理
建筑材料的好坏直接决定着建筑工程质量的好坏。因此，我们要加强对建筑工程材料应用进行严格的管理。首先，我们要对建筑材料的来源进行严格的把关，要有准确的采购信息； 其次，我们要对建筑材料的质量进行检测与分析，找到适合本工程的建筑材料； 最后，要对建筑材料的使用进行严格的把关，避免不恰当的使用。同时，我们要也对工程的质量控制进行管理，尽量的完善建筑企业与施工队的质量控制，从而确保房屋建筑工程的质量。
3、施工过程中加强对整个工程项目进行质量管理
工程的整个建设过程中，施工阶段是最为重要的，对工程的质量影响也最大，所以我们要对工程的施工阶段做好质量管理工作，确保工程质量的实现。房地产工程相对来讲要比价复杂， 施工的环节要多，所以我们要对工程的每一个环节都做好质量管理工作，切实加强工程质量。在对施工环节进行质量管理时，要确保每一个环节、步骤都满足质量要求，只有前一道工序合格，才能进行接下来的施工，如果质量不合格，就要重新改进，否则严禁进入到下一环节，从根本上保障工程的质量。同时要对施工技术、使用材料、设备的质量加强管理，确保质量合格，一旦发现了不合格的材料、设备，就要立即停工，对材料、设备进行质量检验，合格后方可继续施工。建立完善的监督管理部门，对施工现场进行全天候的监管，及时发现存在的问题，并积极解决。
4、加强施工项目安全控制与进度
施工项目的进度控制方法有协调、控制和规划，协调和施工的进度有关， 包括工作队组、部门和单位之间的关系。控制与施工项目的实施过程有关，比较施工计划进度与施工实际进度。以便出现偏差时， 能够采取相应的措施进行调整。规划主要是确定施工项目的分进度目标和总进度目标， 并编制合理的进度计划。控制施工项目的进度可以采取合同措施、技术措施、组织措施、信息管理措施和经济措施等， 并编制施工的总进度计划， 让施工人员控制和执行， 以便按期完成施工项目的任务。安全管理是为了落实安全责任， 管理施工生产质量、成本、进度等目标责任。通过建立与完善施工项目， 有领导、有组织的开展各项安全管理活动。也可以建立安全生产责任制度， 以明确工作人员的安全责任， 使工作人员积极检查和落实安全责任的情况。施工项目通过审查监察部门的生产资质， 让操作人员和管理人员签订安全协议， 详细、认真的记录安全生产责任的情况， 作为补偿、分配的原始资料。
5、建立完善流畅的管理制度
在建筑工程施工过程中，必须有一个规范的、合理的管理制度来监控工程施工的整个流程，保证施工现场的管理科学化、规划化和系统化。在工程施工开始之前，就应该制定完善的施工质量管理制度，例如施工现场考勤制度、施工仓库的管理制度、安全生产管理制度、保卫管理制度、消防管理制度、工艺流程使用制度。利用制度来规范施工过程中药面对的一系列问题。严谨规范的管理制度，可以监督整个施工流程的进行，确保工程施工中没有差错，一步一步提升建筑工程的质量和管理效率。
6、工程项目竣工后要加强质量管理
工程的竣工后的质量检查，是检验工程质量问题的最后一关，做好质量管理工程，及时发现问题，防止工程投入使用后出现质量问题。工程竣工后，要根据国家的质量检验标准对工程项目进行质量的验收和认定，如果发现问题，要及时改正，保证整个工程项目的质量合格。然后形成完善质量评估报告，对整个工程的质量信息进行有效整合，以便指导今后的工程建设。
7、提高工作人员的质量意识，加强管理
加强对房地产工程项目进行质量管理，还要努力提高施工人员的素质，使他们树立质量、安全意识，具备高度的责任感，能够认真工作，保证工程质量，对于工程中出现的问题能够及时反映，及时解决，有效的保证工程质量。还要提高他们的专业技术和能力，在施工时能够较好的利用各种新技术、新设备，把提高工程项目的质量问题落到实处。
总之，质量是建筑企业的生存根本，是建筑企业的效益源泉，是建筑企业的竞争力保障。只有通过制度化的严格管理，管好建筑企业的人和物，因地制宜地改进建筑设计、施工、验收方案，做好相关部门的协调工作才能真正做好建筑企业的质量管理，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
1 房地产工程项目成本管理存在的现象和问题
1.1 成本管理过程混乱
房地产工作建设过程中，由于参与单位众多，成本管理任务落实程度不足，不同阶段参与的部门也不相同，很容易出现遗漏的管理项目。房地产项目的出资方与建设单位共同配合完成开发任务，当工程建设规模大时，成本控制管理会分层次来进行。这也造成成本控制流程混乱，不能严格按照规定标准来进行。
房地产的生产和使用涉及政府部门、规划部门、设计单位、开发商、施工单位、监理单位、物业管理单位、业主和公共服务部门等，它们之间是相互独立的，共同参与房地产项目的生产和使用过程，对房地产质量都具有相应的影响力。就目前来看，成本管理方法虽然很多，但是，一些房建单位并没有根据自身特点，形成一套切实可行的成本管理方法。而且，还有部分单位仍然沿用一些传统的、过时的成本管理方法和手段，许多房建项目的成本管理只有事后的成本核算和简单的成本分析，缺乏科学的事前成本预测和决策，缺乏严格的事中控制和事后成本考核等。同时，房地产的质量环是一个超企业的质量环。房地产质量管理不能单纯依靠开发商、施工单位和监理单位，而要建立全社会和全行业广泛参与的系统质量管理体系。
1.2 成本管理体制问题
房地产工程成本管理缺乏完善的制度，管理工作进行过程中多数是总结历史经验，并不能真实有效的反应建设所需资金支出。管理体系中对于成本控制具体细则并没有记录，预算阶段参照的数据标准也仅仅是当时的材料市场价格。但随着工程逐渐深入，材料价格会有所变动，在管理体制中并没有体现出这一特征。体制上存在的问题如果不能及时解决，会对房地产建设过程中的资金流动性造成影响，成本控制与实际资金需求之间产生差异，预算的资金数额很难满足建设需求，工程开展一段时间后因资金不足很容易中断。
成本管理作为一种经济管理活动，也必须有一套与其相适应的管理体制，才能真正发挥其效果。对于房地产建设来说，生产和使用周期较长，更新换代不可能很快。面对市场竞争的沉重压力，有很多房建单位没有深入调查所处的市场环境，与同类竞争对手没有比较，对项目施工所需物料的市场价格了解不够，对价格随着市场变化发生的变动没有充分的心理准备和足够的应付能力。使得各部门基础资料的收集、分析和处理不及时、不准确，从而对成本发生和形成中存在的问题，不能及时采取相应的改进措施，难以达到降低成本提高效益的目的。虽然房地产建成后，通过装修和设备更新改造来也可以改进工程质量，但总是受到原有建筑物的制约。区位质量和环境质量等更不是微观力量所能改变的。因此，房地产的质量和成本控制必须有较长的时间。并在规划、布局、设计和建设过程中，做好房地产工程项目成本管理工作。
2 房建项目成本管理的措施和方法
2.1 加强各部门之间的沟通配合
成本控制是一项复杂的工作任务，有多个部门配合完成，在工作开展期间，各部门之间应加强工作内容上的沟通，共同探讨控制建设成本的有效措施，以及工程开展过程中可能会产生的风险因素。成本控制流程可以因此得到规范，仍然采用分项目控制的方法，但在工作任务的完成质量上会有明显的提升。管理人员应深入到施工现场，参照施工方案判断材料使用量是否在合理范围内。房地产工程建设过程中，受环境因素以及现场条件影响，原有的施工方案可能会做出改动，建设成本自然也会发生变化。此时管理人员要根据预算成本对新方案中资金支出范围进行计算，并制定出新的控制方案，保障工程施工质量的前提下避免成本支出超出预算。
房建施工项目仍然是国土资源管理部门的一部分。由于房地产产品具有投资额较大、产品固定性、建设和使用周期长的特点，决定了房建项目从成立项目部之后就具有一定的独立性。从中标开始，经过组织施工生产到工程竣工直至保修期满为止，整个运行过程都将影响其成本的变化。并且，伴随着市场经济的发展，房地产外部环境的变化不断向深度和广度扩展，而现代成本管理正是紧紧围绕影响成本变化的各个因素去实施运作的。因此，树立新的成本管理理念将是搞好成本管理工作的前提条件。
2.2 正确地选择成本管理方法
房地产行业的成本控制要充分借鉴市场先进方法，将动态管理控制方法应用在控制过程中。对工程建设资金进行预算时，也要充分考虑建设过程中的材料市场价格变动，所得到的结果更能贴近真实使用情况。可以根据不同项目建设施工特点制定不同的管理计划，并将管理任务落实到个人，这样可以避免部分项目被遗忘的问题再次发生。
2.3 建立科学的成本管理保障体系
成本管理体系中，目的成本管理工作，在成本管理体系中，是极其重要的。政府在房地产业政策的制定和实施过程中，要突出质量政策和质量目标。要通过制定、宣传和实施房地产质量政策和质量目标，在全社会形成重视和追求质量的风气，使质量第一、质量兴业、以质取胜等观念深入人心，形成政府有关部门和企业的行为准则。发地产开发，要考虑我国经济增长和人民生活水平提高的实际情况，有关质量标准应适当超前。对于民建住宅，如果标准太低，会缩短淘汰周期，造成很大浪费。房地产使用单位和消费者也要增强质量意识，在市场行为中不能忽视内在质量，更不能在装修和使用过程中损害房地产的整体质量。从根本来说，如果社会对房地产质量需求提高，就能引导和迫使房地产供给注重质量、品牌、形象和长远效益。同时，房地产开发、建筑规划设计、建筑施工、项目监理等企业要充分面向市场，以规范的市场经济体制为基础，用有效的约束机制来保证，使得房地产行业向着健康稳定的方向发展，节省成本。
3 建立完善的房地产质量保证体系
房地产成本控制要从企业内部加强成本管理，建立完善的信息体系，结合房地产建筑市场和竞争对手的情况，进行成本预测，提出投标决策意见。要在房建施工准备阶段，制定出科学先进、经济合理的施工方案，劳动定额、材料消耗定额和技术组织措施的节约计划，编制明细而具体的成本计划，为今后的成本控制作好准备。同时，要根据房建项目建设时间的长短和参加建设人数的多少，编制工程项目预算，为今后的成本控制和绩效考核提供依据。特别要做好每一个分部分项工程完成后的验收，以保证施工任务单和限额领料单的结算资料绝对正确，为成本控制提供真实可靠的数据。工程建成后，要重视竣工验收工作。对验收中业主提出的意见，应根据设计要求和合同内容认真处理，如果涉及费用，应请业主签证，列入工程结算。
结束语
房地产项目作为房建单位的成本中心，要实现项目成本管理的目标就必须以先进的管理思想为指导。房建项目管理者要有战略的思维应对成本管理中所遇到的问题，从整体利益出发，对项目实施全面成本管理。同时，房地产工程项目成本管理是个系统工程，需要有相应完善的组织管理体系、切实可行的规章制度、运转高效的信息网络等做保障，才能取得显著的效果。
造价管理作为房地产工程项目开发中的一个不可或缺环节，通过对造价项目的规范化管理，不仅可以为地产公司开发工程项目提高收益，同时也关乎公司在建筑市场内的声誉与地位[1]。然而行业的发展受到一些非理性社会因素的影响，房产价格快速上涨，其上涨速度已远远超过市场经济的发展速度。为了平衡产业的经济发展，地产公司在开发工程项目时，提出了针对不同类型项目的专项造价管理模式，但大部分工程项目存在专项性，即一个管理方案只面向一个独立的工程项目，脱离此工程项目后，设计管理方法的适用性不强。此种管理模式造成了地产公司开发房产项目时的潜在成本持续增加[2]。为了实现对此项工作的优化，设计与产业发展适配性较强的综合管理模式，应当从思想认知层面进行转换，避免公司管理者在工作中只注重项目收益的问题[3]。为此，下文将详细阐述地产公司房地产工程项目造价的特点，并根据地产公司的运营发展需求，设计项目多角度造价管理模式，提高项目造价的科学性与规范性。
1地产公司房地产工程项目造价特点
在对地产公司房地产工程项目的深入研究与剖析中发现，开发此类工程项目，其过程涉及固定资产投入与非固定资产投入两个环节，根据资产的投入方式，提出下述四个方面的造价特点。第一，此类项目在开发中具有明显的大额性特征。市场内现有的开发项目在进行建设施工时，都需要支出上千万甚至上亿的资金，并且一个完整的房地产工程项目在实施中会关系到多个参与方的利益[4]，包括土地管理局、业主方、地方政府、业主开发商等，这也使得工程项目造价在市场内处于一种较特殊的地位。第二，房地产项目的造价管理工作在不同层面的差异较大。在建筑领域内，每个房产项目都具有其自身独特的个性与特点，这也造成了不同项目在设计开发时产品存在差异，而产品的差异势必会造成造价核算的差异，这种差异体现在建成项目的用途、规模与功能方面。第三，建筑市场内房地产开发项目在造价管理工作中存在动态化特点。从项目决策立项到项目竣工结算中间经历了较多的环节，在这一过程中，材料供货商销售单价的调整、设计方案与施工图纸的变更、员工工资标准的变改等因素都会在不同层面上对工程项目造价造成影响，这也造成了工程项目的造价一直处于动态变化过程。第四，房地产项目开发具有层次化特点。因此，对应项目的造价工作也存在此特点，在进行工程造价管理时发现，一个完整的房地产项目可在造价时被划分为三个层次，分别为项目总造价、项目单项工程造价与单位项目造价。
2地产公司房地产工程项目造价管理模式设计
2.1计算工程项目造价管理风险值
为实现对地产公司房地产工程项目的造价管理，首先需要针对具体项目的建设风险给出明确的量化结果，以此实现对项目可行性的初步检验。项目的可行性与风险因素分析是实现对其造价管理的关键内容，同时，建筑项目的可行性以及其风险承受度也是直接影响整个项目预期回报的重要因素[5]。针对这一特点，在项目的前提筹备阶段就需要完成对其可行性的分析，针对拟定的开发楼盘进行全方位的市场调研和实地考察，并结合科学评价的方式实现对其造价管理费风险的量化，将量化结果作为依据，对拟定开发的项目进行综合分析。工程项目造价管理的风险值可分为两部分：一部分为项目净现值；另一部分为现值指数。两个数值能够直接反映项目造价管理过程中的风险情况，其数值越高，说明风险越低；反之，数值越低，说明风险越高。针对上述两个参数的计算其公式分别为：NPV=S−K（1）PVI=S/K（2）上述公式（1）和公式（2）中：NPV为房地产工程项目的净现值；S为未来现金净流量现值；K为原始投资额现值；PVI为现值指数。结合上述两个公式，可实现对房地产工程项目投资风险的灵活考量，其所设定的贴现率当中包含了建设项目的风险报酬要求，以此能够实现对风险因素的综合分析。同时，在实际管理过程中，还可以通过下述公式，综合反映可达到的报酬水平：0ddS×χ−K=（3）公式（3）中：dS为未来每一年中房地产工程项目的现金净流量；dχ为年金现值系数。
2.2确定工程项目各阶段造价模式
任何一个房地产工程项目开发的全过程都需要各个参与方的共同协作完成。为实现对各个工程项目阶段的造价模式确定，首先需要明确工程项目中包含的各个阶段。以一般房地产工程项目为例，其全过程需要经历图1所示的五个阶段。在第一阶段，其主要完成的内容包括对项目建议书的编写以及对项目可行性的分析，这一阶段对最终项目工程造价的影响超过80%；在第二阶段，主要完成对房地产工程项目的设计和具体实施计划设计；在第三阶段，主要完成服务、总包以及各分包项目的招标以及采购；在第四阶段，需要完成工程施工、安装、建立以及工程实施中的管理等工作内容；在第五阶段，主要工作包括房地产项目竣工验收、竣工结算等工作。针对上述五个阶段，其所有费用构成房地产工程项目的造价，因此在管理过程中应当遵循下述公式：公式（4）：中α为房地产工程项目上述五个阶段的总价费用；i为不同项目类别。在公式（4）的基础上，针对不同阶段，在不同项目当中所占的比重存在较大差异，但整个房地产工程项目的造价必定与各个阶段造价总和一致。同时，房地产工程项目中上述五个不同阶段都是基于活动分解法得到，因此，针对某一阶段的造价可通过计算该阶段所有活动造价之和得出。在上述计算数据的基础上，分别从全过程活动控制、项目资源控制和造价结算控制三方面，明确各阶段管理模式中的具体内容，采用这种直接和间接相结合的控制方法，促进对房地产工程项目造价管理效率的进一步提升。
2.3构建房地产工程项目造价确定程序模型
在明确工程项目各阶段造价模式后，为了确保各项管理工作的顺利进行，对其造价管理的程序模型进行构建。在构建程序模型前，需要明确模型构建的原则。第一，适用性原则。地产公司的文化和组织架构决定着其所使用的项目造价管理具体模式，因此基于这一特点，在构建程序模型时，必须充分明确地产公司的文化以及组织架构，充分考虑到制定工程造价管理程序模型的适用性。第二，科学性原则。在对程序模型构建时，应当采用科学、经济的方式，进而制定更具科学化的成本控制模型。第三，实用性原则。建立程序模型的目的是降低房地产工程项目成本、扩大利润空间，因而其实用性更加重要。在构建模型时，只有能够应用于实践当中的程序模型，才能够充分发挥其管理作用和价值。在充分遵循上述原则后，具体而言程序模型的构建流程为：首先，针对需要进行管理的项目内容明确其精度和种类；其次，确定项目中具体活动和所需资源量清单，明确项目当中各类综合收取的具体费用；最后，将所有获得的造价信息进行汇总，得到整个房地产工程项目的全过程造价结果。
3对比分析
选择由HZ公司开发的房地产项目作为试验项目，试验前明确此公司是实验地区大型房产公司，该公司隶属我国建筑工程总企业，该企业内部的工程造价组织见图2。以该公司近期开发的某楼盘为例，开展此次对比试验。试验中使用本文设计的管理模式，计算此项目在造价管理阶段的风险值，定位并明确项目造价管理风险源。在此基础上，确定项目施工由决策立项、工程设计、招标采购、施工执行、竣工结算五个阶段构成。根据工程的验收标准，进行此项目各阶段的造价模式确定。并根据已知的工程数据，构建房地产工程项目造价确定程序模型，分析造价数据，按照文章设计内容，计算各阶段造价支出。在此基础上，使用传统的造价管理模式，按照相同步骤进行造价管理工作，输出上文提出五个对应阶段的工程造价管理成果，将各阶段在本文管理方法与传统管理方法下造价结果，作为评价此次设计方法可行性的指标。各阶段造价管理结果见图3。根据图3内容可知，使用本文设计的造价管理模式进行项目工程造价管理，可实现各阶段的支出造价小于传统造价管理模式下的各阶段造价支出。因此，可以证明本文设计的造价管理模式，可以对地产公司开发项目起到节约成本的作用。
4结语
本文设计了一个全新的地产工程项目造价管理模式，并以HZ地产公司为例，设计了对比试验，试验证明了本文设计的方法，可以起到节约各阶段造价支出的作用。因此，要实现对此项目的规范化管理，还需要在深入的研究中，引进更加先进的技术与更加前沿的理念作为支撑。通过此种方式，优化项目施工造价支出，提高地产企业在市场内的地位，保证企业在市场运营中收益的最大化。此外，应在深化此项工作时，从地产公司工程造价组织架构入手，通过引进更加专业人才的方式，进行此项工作的填充，从而为企业在社会内的发展提供更加良好的条件作为支撑。
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引 言
随着我国改革开放和住房制度改革不断深入, 房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。近几年, 我国房地产行业发展迅速, 房地产也的发展现已逐步成为拉动我国经济发展的重要因素。但从房地产行业发展的规律看, 我国房地产行业的发展还处于起步阶段, 期间存在着许多制度和管理方面的问题。施工阶段是房地产开发经营的重要环节, 如何有效的全面提高房地产企业施工项目管理的质量已成为房地产企业亟待解决的问题。本文结合本人多年的实际工作经验,本文从房地产施工项目管理的内涵入手,强调了施工质量控制、协调各部门工作以及市政配套设施建设的管理。
1.注意施工阶段的过程控制和管理
房地产甲方管理建设工程,应该管些什么?哪些是必须由甲方来管理的,哪些又可以通过监理、甚至施工单位自身来实现管理的?细分各方的管理权限。甲方工程管理才会有的放矢,而不是漫无目的地进行“大爷”式的甲方管理。“大爷”式的管理是施工单位极为反感的管理方式。工程管理的理想境界是:工程质量达到甚至超过期望,施工工期控制在充分的时间内,使施工单位获得了合理的经济效益。这样甲方和施工单位不再是对立的双方,而是真正的合作伙伴。所以,甲方要从以下几个方面进行管理。
1.1 严把工程质量关
加强质量管理,控制返工率。在施工过程中,要严把工程质量关,充分认识到“细节决定成败”的含义,各方质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中,采取防范措施,消除质量通病,避免造成不必要的人、财、物的浪费而加大工程投资。
1.1.1 要管理好施工质量,首要的任务是按图施工
甲方代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题,及时处理,该返工则返工,由此造成的损失由施工方负责。但需注意,不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的,使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的,应责令其改正、处以罚款;造成建设工程质量不符合规定的质量标准的,施工方应负责返工、修理,并赔偿因此造成的损失;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
1.1.2加大对隐蔽工程和中间部位的检查和验收
房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位,施工方要进行自检,并在48小时前通知甲方代表。通知内容包括施工方自检记录,隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点,并且请求甲方进行验收。若验收合格,甲方代表要在验收记录上签字后方可继续施工,倘若甲方代表查验不合格,施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收,甲方代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。乙方要按要求进行剥露,并配合检查。检查不合格的,甲方代表不能在隐蔽工程记录单上签字,并要求其拆除返工。
1.2确保工程按期完成
在施工进度方面,甲方代表要注意查看施工单位是否按合同工期进行施工。是否按施工组织设计进行,发现问题要及时提出来。对于按照施工组织设计进行的。发现在合同约定的工期内确实完不成的,要适当延长工期或者督促施工单位加人加班。
1.3对施工单位奖惩分明
在施工合同上,可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样甲方就能充分调动施工方的积极性,在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”,同时也达到了工程管理的理想境界。
2.做好个部门的协调工作
2.1充分认识协调工作的重要性
工程中各专业的交叉部位明显的问题容易发现和解决,容易出问题的多数都是一些小的东西。一般情况下对工程影响不大。但有时也会出现一些较大的问题,让我们很难补救,甚至无法挽救。即便是这些小的问题,如果事先不设法考虑解决,事后处理起来也很麻烦,有时甚至要花几倍的代价,而且还会影响工程的质量,造成经济损失。
2.2加强管理建立科学的管理模式
这里所强调的加强管理,是指在现有管理水平的基础上,认真对待每一个管理环节,不走过场,针对影响工程质量品质的一些关键问题,从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制,从而达到进一步提高管理水平的目的。
2.3发挥监理单位的技术协调作用
2.3.1明确监理权力
甲方书面授权给监理单位进行监理,监理在委托的范围内,有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中,监理方是甲方重要的技术协调和行使权力代表。
2.3.2监督监理方是否真正履行其职责
这就要求甲方代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后,对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格,甲方代表要实测一下,发现问题,甲方代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件,或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。
3.重视市政工程建设和竣工验收
3.1市政配套设施建造
市政配套是房地产项目中非常重要的一部分,且自来水、雨污水、电力、采暖、天然气、绿化等市政工程的实施难度极大,体现为时间要求紧、作业场地小、互相影响大,垄断单位多等特点。做好市政配套设施建造的关键一是及早准备,比如说天然气工程,目前其设计与楼体施工图设计脱节,但要在项目主体施工前完成天然气工程的设计及交底,可避免主体的二次破坏、防水隐患、成本等;二是做好各专业间设计图纸的叠加,及时进行设计优化和加强对各专业的施工组织设计的审查:是对垄断专业队伍的选择慎之又慎。
3.2必须安排好竣工验收
一、引言
房地产行业是关系到我国国民经济命脉的支柱性产业，对我国的经济发展发挥着不可替代的作用。随着国家的宏观调控以及市场竞争的加剧等因素的影响下，房地产企业的暴利时代已濒临结束，利润空间的日渐缩小，所以，加强成本管理对于房地产企业提高市场占有率以及提高经济效益以及保持市场竞争力是一个重要途径。
二、房地产企业成本管理工作中存在的问题
（一）成本管理意识薄弱
近几年，房地产开发企业的成本管理核算方式主要是在工程结束后，但是房地产企业投资时间长，资金总额投入量大，以至于现在许多企业都将房地产企业定义为高利润的行业，由于这其中涉及的各种影响因素比较多、不确定性大，很难控制，这就形成了企业管理者对成本管理的概念和意识不明确，缺乏对成本管理的全面把握，大大降低了成本管理的重要性。比如说，国家出台的对土地政策的调整、消费者对房地产市场的反应度、建筑材料的价格随市场的波动情况以及房地产企业管理者的管理水平高低参差不齐等诸多因素都会对房地产的成本管理产生一些阻力。而一些房地产企业恰恰就是因为缺乏成本管理的系统理念，不能够全局把握企业的成本控制，以至于企业会丧失企业的市场竞争力，更有甚者还会丧失了长期可持续发展的能力。
（二）成本管理机制和模式不健全
1.缺少一条完整的成本管理链条。目前，市场大部分企业只注重对企业内部成本的计算，而没有进行全面的计算，特别对于原料的采购与房屋的销售、服务等环节的成本计算并没有给予足够的重视，无法形成一个系统的、完整的企业成本管理链条。而且，绝大多数企业只关注眼前利益，没有把企业的长期发展放在第一位，过于重视企业对市场的占有率和企业利润，没有形成一套合理、完整的成本管理系统，这大大降低了房地产开发企业市场的竞争力。
2.目前大多数房地产公司的组织管理模式不利于项目的成本管理，管理机制不健全，容易产生多头管理的弊端。人员权限设置不明确，审批过程复杂，对于一些开发周期较长，过程复杂，在实施过程中涉及到众多的决策的项目而言，各级财务人员、管理人员要根据自己的权限范围进行审批，由于时间上的差距，这些常常会阻碍项目的进度要求。另外，如果公司开发的项目比较多，在一些人力资源配备上也不能够满足这种组织管理模式的需要。人员素质不太高，不利于企业的长期发展，公司的各个职能部门协调难度加大。所以，应该根据各地区各个时间段不同的发展情况，分地区、分项目实行多种项目管理模式。
（三）成本管理方法比较落后
当前我国房地产企业很多企业在房产项目中成本预测方式和方法滞后，房地产开发企业的成本管理核算方式主要是在工程结束后，这种成本方法无法及时的收集、处理生产过程中出现的数据信息，一些管理财务人员无法对其成本管理出现的问题提出切实可行的解决方案，以至于企业的经济效益低下，社会竞争力减弱。另外，成本管理的一些核算方法与当前的社会需要不能适应，房地产开发过程中的核算主要依据的是财务核算，但财务核算有时效性的限制，以至于预期情况和实际情况会有偏差。最后，由于缺乏事前决策与事中控制，成本管理过程中核算体系只能够依照规章进行，这可能就会导致财务成本出现不可挽回的局面。房地产行业是一个特殊的行业，与普通企业的会计核算不尽相同，所以一些会计科目的设置和核算不健全，主观因素和判断比较多，所以很多成本管理方法都是在摸索中前进。
三、房地产企业成本管理的完善措施
（一）加强管理人员成本管理意识
1.切实做好各个环节的项目成本管理。项目成本控制主要是指，通过建立起以项目经理作为工程核心的项目成本的控制体系，将成本管理工作按照责任制实行科学分工，并将项目的成本目标分散以及落实到有关部门、个人中，从而防止项目成本的控制出现人人有责却人人不管的现象[1]。房地产项目一般工期长，项目成本控制需要建立成本控制责任制。项目工程中一些项目经理、管理人员、财务人员、技术人员、施工人员等等都需要建立相应的责任机制，做到某项职责具体到某个人的模式。因此，当前这样一个严峻的房地产时期，当前市场竞争激烈，房地产企业要想稳健实现高增长、高收益，必须加强房地产开发中的所有员工以及管理人员自身的成本管理意识，树立全员性的成本控制观念。
2.加强房地产企业的风险评估意识。房地产企业的风险评估需要企业自身加强成本管理工作，承担相应的施工价格风险，并制定一套科学、有效的管理机制，形成企业特色的一套定额管理模式。我们知道，在工程的实施过程中，房地产开发时需要承担的风险压力，这对于工程的进程具有重要的影响，且在一定程度上产生了阻碍作用，因此，为了确保成本管理工作顺利展开，解决成本管理中的问题，我们需要加强房地产开发过程中的风险评估意识，确保其具有切实可行的风险评估手段，然后制定出科学的风险防范措施，进而使成本管理工作的顺利进行。
（二）建立健全的成本管理机制
1.在成本管理过程中，我们要始终坚持职责与权限相互结合的工作原则，做到有功必有赏、有错必有罚的奖罚机制，这不仅能够能提高员工的积极性与主动性，还能使房地产开发中成本管理工作能够健康、科学发展。在房地产开发的管理层中，建立必要的监督考核机制，制定以及完善该行业有关于成本方面的责任制度以及成本的监督策略，把房地产的成本管理作为重中之重，成本管理是房地产企业开发成本的成本控制指标，要高效的运行整个行业，必须加强成本管理工作从而健全房地产开发中的成本管理工作。
2.还要创新成本管理理念。房地产企业一般是传统成本管理，只是事后进行核算，所以建立全过程的、动态的成本管理，并且要重视企业运营成本的管理。随着经济的快速发展，房地产企业要建立战略成本管理机制，降低企业的运营成本，提高企业竞争优势，并把两者协调起来进行统筹管理。例如万科的EAS成本管理信息系统，可以对成本管理过程进行实时监控。
3.提高房地产企业的管理水平和人员素质。一个好的管理环境直接影响到管理水平的后果，成本管理需要企业的管理水平和人员素质要达到一个高度，创新成本管理理论、提高企业系统的信息化程度都需要一个高素质队伍。因此，房地产企业要想真正的全面开展成本管理工作，就要不断提高企业的管理水平，提高员工素质，多向成功的企业学习。
（三）完善成本管理核算方法
1.建立完善的企业财务制度，特别是会计规范体系。房地产开发企业项目大、周期长，应视具体情况来进行成本核算，合理选用会计制度。房地产开发的成本核算、收入确认、成本结转和税金缴纳等方面比较特殊，并且它的会计处理和其他行业的企业相比有很大出入。在不影响对外的统一财务报告提供的前提下，房地产企业可以根据自身情况对会计科目进行自主增设、分拆、合并，可以借用已逐步停止执行的《房地产开发企业会计制度》中的会计科目，对不存在的交易和事项可以不设置相关的会计科目[2]。
2.加强房地产企业事前、事中、事后控制。房地产企业的成本管理要针对开发的各个阶段对成本进行分析。房地产开发之前，要对管理项目做一个全面预算，整体规划，这会大大有利于以后工作的顺利展开。房地产开发过程中，针对开发的每个阶段，根据不同的成本性态，对房地产的成本进行分析、管理，找出成本可以控制的空间，实现成本的有效管理和控制。在房地产开发的后期，一定不要放松懈怠。开发项目竣工结算后，一般不需要成本、费用的投入，所以也几乎不用进行成本管理。但是，项目完工以后仍然需要对整个项目开发的成本进行管理，此时的管理重点对建立的成本管理体系进行分析，对于一些如投资回收期、全成本均价等指标分析，分析实际成本与预算成本之间的偏差，进而去总结成本管理的成功经验和失败教训，积累历史经验数据，供后续项目的成本管理参考借鉴。
四、结论
综上所述，我们可以看到，成本管理作为房地产企业开发过程中的一个重要环节，对于提高企业的经济效益乃至于具备核心竞争力具有关键意义。文章从以上三个角度考虑房地产企业现存的状况为出发点，房地产企业成本管理是一个漫长而又艰巨的过程，想要做到提高成本管理的效率，提高企业的经济效益和社会综合竞争能力，加强房地产企业成本管理工作意义重大。
1、经营指标的完成情况：全年新开发建筑面积约1.5万m2,其中商业街占7300m2，竣工楼房3栋（33#、34#、35#），竣工面积9000m2,完成建设投资约800万元，实现销售收入1062万元，销售面积9327m2。续贷900万元，累计贷款约1100万元。减少应付工程款350万元。存货房屋总计约9300m2，其中1-6区房屋面积为4734m2，商业街房屋面积为4566m2,存货约为1117万元，应收款243万元。公司机关人员工资约40万元，银行利息约90万元，办公费30万元，招待费17万元，小区物业公司维修费21万元，总费用约每年200万元。本年度公司经营状况较往年有所好转，望全体职工继续努力工作，再接再励。
2、小区的建设情况：今年雅居园小区新开住宅楼3栋，建筑面积1.5万平方米，收尾工程8000平方米。在工程建设中，一是抓工程质量，二是抓工程进度，三是抓安全文明施工。
雅居园商业街建设项目，是我公司领导班子经过慎重、周密考察后决定建设的，位于济阳新老城结合部，十中以东，与兴化步行街互应，建成后将成为济阳商业领域又一热卖点。规划楼层为二至三层的独立单体楼房，建筑面积1万平方米，建设投资约800万元，又可根据用户需求在南侧自行按照统一规划建设，满足不同层次的消费者。现已全面竣工并可以使用。
3、房屋销售经营情况：针对当前我县住房市场供大于求的实际，公司一是积极调整销售价格，尽最大限度降低售价；二是降低工程建设成本；三是应客户需求，能甩项甩项处理，由住户自行设计；同时，积极利用宣传单、宣传牌、电视台、报纸、网络等多种形式进行宣传，宣传小区优越的位置、良好的物业管理及优质的售后服务，提高了知名度和社会信誉。针对顶层楼房销售难的问题，公司经研究决定降低售价，优惠于内部职工，既解决了部分职工住房困难，又有利于资金的回收。全年销售房屋120套，销售面积9327平方米，销售收入1062万元，销售率85%。
4、宣传措施的转型情况：现今社会是网络信息迅速发展的科技时代，公司也充分的认识到了这点，所以积极开拓新思路。今年通过办公室人员的努力，初步架设完成了自己的网站系统，全面立体的展示公司各方面的发展和业绩，既节约了宣传经费的重复投入，又扩大了公司的社会效益和影响力，对于公司发展信息的及时传递和网络信息的准确接受提供了便利。
5、党务工作：在新的党支部的所有全体成员以及新一任的支部书记的努力下，建立健全了党内各项工作制度。年内发展预备党员2名，转正2名，新培养入党积极分子3名，党支部的各项工作逐步完善。
6、物业管理情况：物业管理公司是一个自主经营自负盈亏的企业，但多年来一直没有摆脱围绕总公司吃饭的不利局面。去年总公司投入近30万元的维修费，今年公司又投入了20余万元的维修费，锅炉、管道年久失修，公司年年往里投钱，收取的费用不够开支，造成连年亏损，入不敷出。
今年，为使广大用户过一个温暖舒适的冬天，总公司今年9月下旬就对锅炉管道维修进行了部署，成立了专门领导班子，在人力、物力、财力上给予了物业公司最大限度的支持。并调整了领导班子，由公司副总袁树忠亲自抓，并印发了《致雅居园小区用户一封信》，为使广大居民过一个温暖祥和的冬天，说明情况，让居民知道，因物价因素、煤炭价格上涨，今年的取暖费价格较往年有所提高，敬请广大用户予以理解和支持。物业公司是自负盈亏的企业，没有多余的财力来照顾大家，在取消福利取暖的今天，只能取之于民，用之于民，完全是一种市场行为，因此希望各区居民要顾全大局，如果你居住的一家停暖，将给周围住户造成很大影响，使整体热源受到很大损失，也影响到采暖设施的热平衡。为了广大居民的利益和不影响物业公司的管理，欢迎您积极地参与采暖。
房地产产品不同于一般产品,由于产品造价高、寿命期较长,其投资额较大、建设和使用周期长等特点，其产品的质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益。从房地产的物质结构来看,房建不仅包括土地和建筑物,而且包括有关配套设备与设施,如水、电、煤气、通讯、交通及智能化管理等。因此,房地产成本管理是一个综合指标,除了工程质量外,规划布局、功能设计、综合配套、居住环境、物业管理、价格水准等,都要纳入房地产质量管理的范围。所以，加强房地产工程项目成本管理要从工程建设成本控制入手，主要集中在工程设计、项目施工这两个阶段。总的说来，房建费用的大小以及费用的发生是否合理，更大程度上取决于建设方进行的成本管理。
1.房地产工程项目成本管理存在的现象和问题
1.1房地产的生产和使用涉及政府部门、规划部门、设计单位、开发商、施工单位、监理单位、物业管理单位、业主和公共服务部门等,它们之间是相互独立的,共同参与房地产项目的生产和使用过程,对房地产质量都具有相应的影响力。就目前来看，成本管理方法虽然很多，但是，一些房建单位并没有根据自身特点，形成一套切实可行的成本管理方法。而且，还有部分单位仍然沿用一些传统的、过时的成本管理方法和手段，许多房建项目的成本管理只有事后的成本核算和简单的成本分析，缺乏科学的事前成本预测和决策，缺乏严格的事中控制和事后成本考核等。同时，房地产的质量环是一个超企业的质量环。房地产质量管理不能单纯依靠开发商、施工单位和监理单位,而要建立全社会和全行业广泛参与的系统质量管理体系。
1.2成本管理体制问题。论文参考网。成本管理作为一种经济管理活动，也必须有一套与其相适应的管理体制，才能真正发挥其效果。对于房地产建设来说,生产和使用周期较长,更新换代不可能很快。面对市场竞争的沉重压力，有很多房建单位没有深入调查所处的市场环境，与同类竞争对手没有比较，对项目施工所需物料的市场价格了解不够，对价格随着市场变化发生的变动没有充分的心理准备和足够的应付能力。使得各部门基础资料的收集、分析和处理不及时、不准确，从而对成本发生和形成中存在的问题，不能及时采取相应的改进措施，难以达到降低成本提高效益的目的。虽然房地产建成后,通过装修和设备更新改造来也可以改进工程质量,但总是受到原有建筑物的制约。区位质量和环境质量等更不是微观力量所能改变的。论文参考网。因此,房地产的质量和成本控制必须有较长的时间。并在规划、布局、设计和建设过程中，做好房地产工程项目成本管理工作。
2.房建项目成本管理的措施和方法
2.1房地产是国民经济各行各业和人民生活的基本生产和生活资料,其质量好坏关系到人民生命财产的安全。因此, 更新成本管理理念要从房地产单位的角度去考虑。论文参考网。在房地产质量形成过程中,政府行业管理部门和社会积极参与房地产质量管理,审核企业资质、审批工程项目、制定质量检查标准、监督工程质量、组织工程竣工验收等,形成了企业外部的宏观质量管理体系。
房建施工项目仍然是国土资源管理部门的一部分。由于房地产产品具有具有投资额较大、产品固定性、建设和使用周期长的特点,决定了房建项目从成立项目部之后就具有一定的独立性。从中标开始，经过组织施工生产到工程竣工直至保修期满为止，整个运行过程都将影响其成本的变化。并且伴随着市场经济的发展，房地产外部环境的变化不断向深度和广度扩展，而现代成本管理正是紧紧围绕影响成本变化的各个因素去实施运作的。因此，树立新的成本管理理念将是搞好成本管理工作的前提条件。
2.2正确地选择成本管理方法。房地产建设是一个广泛的社会系统工程,单靠政府部门、开发商和施工企业自身的努力是不够的,应该在房地产业中建立全产业参与、全方位控制、全过程协调的质量管理体系,开展政府管理、社会管理与企业管理相结合的房地产质量系统工程。同时，还要根据项目自身特点和实际情况，济实力、技术状况、人员因素以及项目的工期、质量要求等各方学合理的管理方法，才能真正达到降低成本、提高效益的目的。
2.3建立科学的成本管理保障体系。成本管理体系中，目的成本管理工作，在成本管理体系中，是极其重要的。政府在房地产业政策的制定和实施过程中,要突出质量政策和质量目标。要通过制定、宣传和实施房地产质量政策和质量目标,在全社会形成重视和追求质量的风气,使质量第一、质量兴业、以质取胜等观念深入人心,形成政府有关部门和企业的行为准则。发地产开发,要考虑我国经济增长和人民生活水平提高的实际情况,有关质量标准应适当超前。对于民建住宅,如果标准太低,会缩短淘汰周期,造成很大浪费。房地产使用单位和消费者也要增强质量意识,在市场行为中不能忽视内在质量,更不能在装修和使用过程中损害房地产的整体质量。从根本来说,如果社会对房地产质量需求提高,就能引导和迫使房地产供给注重质量、品牌、形象和长远效益。同时，房地产开发、建筑规划设计、建筑施工、项目监理等企业要充分面向市场,以规范的市场经济体制为基础,用有效的约束机制来保证，使得房地产行业向着健康稳定的方向发展。
3.建立完善的房地产质量保证体系
房地产成本控制要从企业内部加强成本管理，建立完善的信息体系，结合房地产建筑市场和竞争对手的情况，进行成本预测，提出投标决策意见。要在房建施工准备阶段，制定出科学先进、经济合理的施工方案，劳动定额、材料消耗定额和技术组织措施的节约计划，编制明细而具体的成本计划，为今后的成本控制作好准备。同时，要根据房建项目建设时间的长短和参加建设人数的多少，编制工程项目预算，为今后的成本控制和绩效考核提供依据。特别要做好每一个分部分项工程完成后的验收，以保证施工任务单和限额领料单的结算资料绝对正确，为成本控制提供真实可靠的数据。工程建成后，要重视竣工验收工作。对验收中业主提出的意见，应根据设计要求和合同内容认真处理，如果涉及费用，应请业主签证，列入工程结算。
总之，房地产项目作为房建单位的成本中心，要实现项目成本管理的目标就必须以先进的管理思想为指导。房建项目管理者要有战略的思维应对成本管理中所遇到的问题，从整体利益出发，对项目实施全面成本管理。同时，房地产工程项目成本管理是个系统工程，需要有相应完善的组织管理体系、切实可行的规章制度、运转高效的信息网络等做保障，才能取得显著的效果。
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一 、合理进行成本控制
（一）房地产设计阶段成本控制方法与措施
要切实做好设计方案审评方面的工作。成本控制工作者应该在平面布置、结构体系、基础造型方面进行合理有效地分析，如果有好的建议要及时向建筑师提出，从而不断的优化设计方案。同时合理控制施工图设计指标。其指标主要包括：a、在设计变更方面的费用限额指标。b、单位的施工策划图预算指标。c、平均每平方米的所需各中材料（如钢筋、水泥等）含量指标。
在施工组织设计时要做好审定工作。大部分造价工程师易忽略施工组织设计工作，一般是直接交给监理审核工程部门审阅之后就批准。大多施工方为了缓解自身的财务压力而希望早点结束工程，所以把精力都放在提前交工的目的上，此阶段的造价不容易把握，如果工程出现错误，就会使以后的结算比较麻烦。造价人员在工程中可以控制总造价的5%。因此造价人员必须参与施工组织设计的审定。同时在设计方面要不断的尽力优化。身为造价人员一定要了解设计变化对效益的影响，不然就不易把握成本，其基本原则是质量第一、经济合理、合法可行。其中的经济合理是说要在其他方面的标准都不变的情况下，有效的节约成本，如果是在增加收益与口碑的前提下也可以适当的增加成本。
（二）房地产施工阶段成本控制方法与措施
（1）工程在施工变更中的合理管理。建设项目的目标是有效的进行工程变更控制，对工程方面的变更进行评价、分析以及改进，从而保证工程的变更有效且合理。如果设计方面要变更就必须在原合同条款的约束下才可进行，单价还要按照原合同进行执行，假若合同中无这方面的价格可参考，就要依照有关合同的条款进行合理的估价，并由承包商制定有关单价分析的数据，经过监理工程师和开发商一致同意之后，就可以有效的执行。
（2）要充分的掌握材料市场价格。因为房地产开发周期时间较长，开发过程中的材料价格会经常有波动，特别是装饰材料方面的价格波动更为突出。造价工作者不要全部相信政府公开的价格信息，而应该经常走访市场，从而了解每种材料的价格参数，同时多收集并整理一些有关生厂商或经销商的信息，并多咨询工人与包工头。
当今社会房地产竞争日趋激烈，加强房地产开发企业核心竞争力的重要手段是合理有效的管理项目成本，在设计与施工阶段合理的管控好工程造价问题，是保证实现企业可持续发展的前提条件。
（三）房地产房地产施工竣工决算阶段的成本控制
审定工程成本的最后一关即竣工决算，而工程量的审定是竣工决算成本控制的重点，在进行竣工决算时，要附带有关质量监督部门的工程量记录和施工单位工程的竣工决算书，认真的对实际工程进行审核，同时签署意见，由工程部门审批、财务部依合同审签、预算部核算金额之后，报告总经理进行审批并拨款。当拨付尾款时，除正常审批的程序以外，还要由销售部门签署，最后财务部才可以实施支付款项。在工程竣工决算之后，财务部要对整个项目施工进程的成本进行全面分析与对照评估，同时找出成本起伏的因素，同时写出分析报告并提出成本控制方面的建议报告总经理。
二、在新形势下我国房地产企业工程造价财务管理措施
（1）在房地产企业工程内部增强会计管控环境
众所周之，土地属于不可再生资源，因此在房地产开发过程中要特别关注国家在土地资源的宏观调控政策。房地产周转慢，但投资大且施工时间长，所以要建立合理的项目决策责任制度，把不相关的岗位进行合理的分离。开发成本项目方面包括很多环节，如设备与材料的采购，就要切实的在保证质量的前提下保证成本降到最低。还要将审查决算相关决算的编制正确与否、文件齐全与否、竣工的清理安全与否、决算的依据完备与否等作为重点对象。同时合理有效的分析、对比并制定下年度的借贷、广告、员工提成等方面的预算方面工作。
（2）完善企业内部的财务信息系统
内部会计制度的要在通俗易懂的前提下进行设计；设计企业组织结构时要保持有效的沟通；强调其内部员工的利益与会计控制目标相同，使其内部原本的约束制度转化为房地产企业内部财务工作者的需求。
（3）大力增强房地产企业中财务的成本管理
房地产企业实施正确的成本项目划分，有助于分析研究有效降低成本的方法，同时还能客观合理的地反映出企业产品的成本结构。尤其是建设方面的成本，假若是分合同发包的方式，就要按照合同实施明细的计算，可以为企业的工程决算提供有效的资料，而且还方便随时掌握工程进度与支付款项的状况。房地产企业财务管理的重要环节是其项目的成本预算及完工之后的结算，而且在办理工程有关款项的结算、减少开发成本与工程造价等方面有很重要的现实依据。一定要实施内外相结合的财务审查监督方式，以确保数据有效真实。“三算审计”是当前开发企业的一种比较好的方式，此方法一般情况下是施工技术人员与预算员进行审核，而财务工作者仅仅起着记账的作用，因此就要要求财务工作者灵活掌握并合理运用“三算”的方法，以提供精确的财务信息，同时参与到监督的工作中来，这样可以增强对决策、资金、质量以及投资方面的成本的管理与控制。
（4）对房地产企业中的财务工作进行合理的督促、指导、分析
房地产企业在进行开发的过程之中，就会投入比较多的资金，此时企业会尽量筹措到相应的资金来保证每个投资项目在市场经济中正常的运转。这时社会社会市场经济不但要求房地产企业有效合理的安排资金方面的筹备，同时其还有更高的要求，就是更好的把投资与回收方面的工作做好，以提高资金的正常运作效率，同时增强项目投资的风险与研究问题的分析。为确保将风险将到最低，从而有效的防范、抵御风险，企业在财务预测方面的要求就更加精确。实施财务的督促是为了更好的减少企业的投资成本，从而可以获得更大的利润，其具体的内容主要有：在开发的过程中企业对资金的筹备、分配、回收等形式，开发产品的成本与核算正确与否，对企业经营活动与经济业务方面要进行全面的监督、指导，从而完善其内部财务管理方面的制度，这就要求其必须增强财务的监督，并依据财务制度的有关内容进行严格的去执行，是各层管理者都清楚的认识到其监督的主要目的是为了保证国家、集体以及个人的利益受到不必要的损害。要想改善企业经营管理的现实状况，就要借助于企业中每个工作者的共同努力与奋斗，这样才能更好的实现企业价值的最大化。
结语：
工程造价控制可以说是一个很大的系统工程。与其相关的造价控制不能只是仅仅将控制成本作为目标，还要与工程的质量与进度为前提，要系统全面的处理好各方面的工作，最大限度的节约能源、低工程的造价、提高企业的经济效益。
房地产开发住宅景观工程施工控制管理是根据园林绿化工程的现场施工情况，结合园林绿化工程的设计标准、预算、工期等要求，以先进、科学、管理、有效的组织手段和施工方法，把施工的人力、物力、财力、技术等诸多因素进行科学化、合理化搭配,达到最佳组合与优化，进而促进景观工程的建设进程。
1 住宅小区景观工程的内涵及发展
景观是指土地及土地上的空间和物质所构成的综合体，它是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印。房地产开发住宅景观包含人工造景、园林规划等，为人类提供优美的环境，园林就是利用和模仿自然美的场地。景观从作为城市景象演变到作为城市的延伸和附属。景观是审美的、景观是体验的、景观是科学的、景观是有含义的。植物具有美学的功能，可以调节小气候。实现景观成本控制的同时达到产品附加价值的最大化，并有利于促进楼盘销售。
景观设计的素材包括地形地貌、植被、水景、铺地和景观小品。其中，地形地貌是设计的基础，其余是设计的要素。提升景观价值感的几个特殊手段：
1.1 植被
植被设计中的素材包括草坪、灌木和各种大、小乔木等。植被的功能分为四大方面：建筑功能、工程功能、调节气候功能、美学功能。建筑功能：界定空间、遮景、提供私密性空间和创造系列景观等。工程功能：防止眩光、防止水土流失、噪音及交通视线诱导。调节气候功能：遮荫、防风、调节温度和影响雨水汇流等。 美学功能：强调主景、框景及美化其他设计元素。
1.2 水景
一个城市会因山而有势，因水而显灵。喜水是人类的天性。水体设计是景观设计的重点和难点。景观设计大体将水体分为静态水和动态水；静有安详，动有灵性。根据水景的功能还可以将其分为观赏类，嬉水类。水体设计要考虑几点：水景设计和地面排水结合；管线和设施的的隐蔽性设计；防水层和防潮性设计；与灯光照明和植被相结合；寒冷地区考虑结冰防冻；观赏性和后期维护成本。
1.3 铺装
铺地在居住区中是人们通过和逗留的场所，是人流集中的地方。地面铺装的手法在满足使用功能的前提下，常常采用线性、流行性、拼图、色彩、材质搭配等手法。地面铺装的作用：为了适应地面高频度的使用，避免雨天泥泞难走；给使用者提供活动的场所或者引导行人通达某个既定的地点；通过布局和图案引导人和车流流线。
1.4 小品
景观小品主要指各种材质的公共艺术雕塑或者与艺术化的公共设施如垃圾箱、座椅、公用电话、指示牌、路标等。作为硬质景观小品往往成为人们视觉的焦点和小区的标识。雕塑小品，可分为抽象雕塑和具象雕塑，使用的材料有石雕、钢雕、铜雕、木雕、玻璃钢雕等；园艺小品，古典元素：芭蕉、太湖石、花窗、石桌椅、楹联、曲径小桥等；现代元素：景墙、小亭、旱池、花架、块石、花盆、充满现代韵味的座椅；设施小品，方便人们使用的公共设施，如路灯、指示牌、信报箱、垃圾桶、公告栏、单元牌、电话亭、自行车棚等等。
2 住宅小区景观工程设计过程及阶段性成果
2.1 景观设计启动阶段。主要包括：调研与准备；准备工作草图，收集关于基地现状和特点的草图；实地勘察、基地资料分类记录；制定项目设计计划；提出景观设计思路和理念；拟定景观设计合同和设计任务书；开展景观设计单位的邀标工作；确定景观设计单位；项目目标成本；景观项目定位和配置标准。
2.2 景观概念设计。主要包括：采用意向图片、剖面等，描述景观的整体调性，描述关键景观节点；控制景观的硬景和水景的面积；硬景铺装材料一般控制5―8种以内；对乔木、灌木等提出品种范围；体验区景观构想；总图评估；概念设计成果。
2.3 景观方案设计。主要包括：平面功能分区；重要节点透视图；竖向关系；与建筑消防关系；软景意想图片；分绿、赠绿；绿化指标的控制；方案设计成果。
2.4 景观扩初设计。主要包括：总平面布置图及 标高图；给排水平面布置图；物料图；照明平面位置图；大样图；软景土壤造型平面图；乔木平面布置图；灌木及地被植物平面布置图；重要接点乔木灌木透视图及参考图片；扩初设计成果。
2.5 景观施工图合图阶段。主要包括：综合管网图、景观大型乔木栽种点位方案图叠图会审；依据叠图审查意见指导综合管网施工图和景观施工图。
2.6 景观施工图设计。主要包括：结构详图及施工工艺详图；水、电系统施工图；照明走廊及控制；水景电气控制；乔木配置标准；灌木配置标准；施工图设计成果。
2.7 景观施工图交底及施工配合阶段。施工图交底：施工图设计成果；装饰材料的确认表及样品小品；选用的植物种植效果图片；选用的设施、设备的文本；提交必达目标及优先目标表；提交审批后的景观工程目标成本控制表。施工配合阶段：关键节点检查；样板带路。
3 住宅小区景观工程施工控制管理
3.1 景观工程中地面的施工质量控制
整体地面表面质量方面，水泥沙浆面层应密实，无起砂；局部虽有细小收缩裂缝和轻微麻面，但其面积不应大于800cm2，且在1个检查范围内不多于2处。水磨石面层表面光滑，无裂纹、砂眼和磨纹，颜色图案一致，风格条顺治牢固、清晰。踢脚线应基本一致，与墙结合牢固，局部虽有空鼓，但其长度不应大于200―400mm，且在1个检查范围内不多于2处。台阶和楼梯应宽度基本一致， 相邻两步高差应不超过20mm，齿角基本整齐，防滑条顺直。水磨石面层表面平整、清晰，无裂纹、砂眼，水磨石与水泥颜色搭配协调。卵石面层采用卵石铺前要冲洗分级，嵌石密度、嵌入深度符合设计要求，粘贴牢固，不出现表面裂纹、“握裹”，表面基本平整，颜色图案符合设计要求。
3.2 木栈道、雕塑等景观工程施工控制
木栈道的设计形式常见于景观绿地和居住区绿地，让人们颇感自然情趣。外环境木地面和通（栈）道质量要求：木栈道的材料应采用耐潮湿或水湿环境，且防腐性能高的木材，一般北方选用松木，南方选用杉木；木材的加工和防腐处理，选用圆木作通（栈）道式铺设的应将树皮剥离，涂以防腐剂，选用板材作通(栈)道式铺设的宜选用经加工处理和防腐处理的成型材（包括桩木、垫木、格栅木）；木地面基层做法应符合设计或规范要求，施工质量应达到：表面平整，踏踩平稳，连续稳定，栈道式木板面层条应安放均匀，铺钉牢固，表面无明显高差，表面油饰要符合设计要求并做好成品保护。
雕塑施工，一般采用碎石垫层，施工时宜摊铺均匀、人工夯实。雕塑基础应根据雕塑的体量，体量大采用大型砼基础。大体积砼施工前，做好砼试验配合比并进行砂、石试验并根据施工现场情况配置施工配合比。
钢筋绑扎时，应根据施工规范要求，主筋不应有两面三刀个接头，如不可避免应采用加强钢筋，主筋绑扎长度应小于30d，焊接长度不小于10d 钢筋表面必须清洁无锈，模板安装时，密缝保证不漏浆。砼搅拌时必须拌熟，满足砼坍落度。砼浇筑时必须分层浇筑，振动密实，浇筑完毕养护充分。安装雕塑，并对雕塑细部打磨、装饰。
3.3 水景景观工程质量控制
水泥砂浆防水层是指用于混凝土或砌体结构基层上采用多层抹面的水泥砂浆防水结构层。水泥砂浆铺抹前，基层混凝土和砌筑砂浆强度应不低于设计值的80%。基层表面应坚实、平整、粗糙、洁净，并充分湿润，无积水。
由于喷泉设备的安装需在施工现场进行，且为露天作业，所以对管道、电气、水下灯等凡有条件均应采取提前预制加工的方法，这是确保工程进度和工程质量的关键。灯具、光源按设计要求采用，所有灯具应有产品合格证，灯内配线严禁外露，灯具配件齐全。开关接线应由开关控制相线，同一场所的开关切断位置应一致，且操作灵活，接点接触可靠。插座接线注意单相两孔插座左零右相或下零上相，单相三孔及三相四孔的接地线均应在上方。
4 结语
综上所述，随着城市建设的迅速发展，景观工程建设越来越受到重视，对工程的施工进行控制管理也尤为关键。因此，对景观工程施工控制管理进行了深入的分析与探讨就显得更加重要和关键。
参考文献：
[1]路银山,朱丽娟,白兰.如何对绿化工程进行质量控制管理[J].宁夏农林科技,2007(2).
