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Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control
中图分类号: F293.3 文献标识码:A文章编号：2095-2104（2012）
1、引言
随着近年来我国房地产项目管理经验与教训的积累，房地产开发商已经逐渐意识到只有做好房地产项目的风险管理，确立有针对性的风险管理目标，并在项目实施过程中对各类风险进行良好的辨识、解析与管理，才能使房地产项目真正地得到系统、全面而有效的风险管理，反过来就能促使房地产开放单位的综合管理水平得到大幅度的增强。同时，房地产开发项目资金投入量大，项目实施周期普遍较长，在项目开发建设过程中可能遇到多种风险因素。做好房地产开发项目风险识别，提前采取风险防范措施，对于开发项目的成功至关重要。
2、房地产开发项目风险
2.1 房地产开发项目风险的分类
从房地产开发的产业特点看，房地产开发项目投资风险表现出具有个别性、复杂性、全面性、不确定性等特征。房地产开发项目由于地域不同、项目类别不同，不同类别的项目具有各自不同的风险；即使同类的开发项目，因为项目的市场定位、决策系统、风险偏好、规划和施工技术等各不相同，项目所可能遇到的风险也各不相同。常用的分类方法包括以下五种:
2.1.1纯粹风险和投机风险
纯粹风险是当风险因素发生后，只会单纯给开发项目带来损失或损害的风险因素；投机风险既可能给项目带来损失、但处理和应对得当，也可能给项目投资带来额外利润的风险因素。
2.1.2自然风险和人为风险
自然风险是由于自然力的作用带来的项目投资风险因素；人为风险是由人的活动带来的风险因素。
2.1.3静态风险和动态风险
静态风险是指在既定的社会政治经济环境情况下，由于自然力的不规则变动和人们的错误判断、错误行为所导致的风险，主要是指自然灾害和意外事故带来风险。静态风险可能造成的后果主要是经济上的损失，而不会因此获得意外的收益。动态风险是由于项目实施方式、生产或管理技术变动所导致的风险，是指与社会变动有关的风险，主要是社会经济、政治以及技术、组织机构发生变动而产生的风险。动态风险可能引起的后果是双重的，既可能给投资者带来经济上的损失，也可能带来额外收益。
2.1.4系统风险和非系统风险
系统风险是指由于房地产市场宏观因素变化而导致全部或同类开发项目报酬率整体变化，对于单个房地产项目而言，这类风险可能被预测，但不能被分散或消除；非系统风险是某一特定原因对某一特定的房地产投资项目报酬率造成影响的可能性，是特定的房地产项目所可能面临的风险，对于某个或某类开发项目而言，通过采取积极的应对措施，能够有效降低并有可能完全消除这类风险。本文认为，对于房地产开发项目而言，系统风险和非系统风险的分类方法能够综合整理并细化各类风险因素，并能够以此为基础，对项目风险进一步进行定性和定量分析。因此，本文后面章节将主要采取这一类分析方法。
2.2 房地产开发项目风险的特征
房地产开发项目投资风险与项目自身的特点有紧密关系，这也决定了房地产开发项目的风险具有自身的特征。
2.2.1个别性
房地产开发项目投资具有差异性，每个项目都有不同的区位，这种空间位置的差异性决定了世界上没有两个完全相同的开发项目，加上项目投资者、开发建设时间、项目设计方案、施工技术和建筑材料等都不会完全相同，从而使每个项目面临的风险各不相同。因此，在房地产开发项目风险识别时需要突出这种个别性。
2.2.2复杂性
2009年,在市场回暖、销售加快等积极因素带动下,房地产开发投资增速出现逐月加快的势头。去年1～11月房地产开发完成投资28439.7元,同比增长17.8%,增速较前三季度加快0.1个百分点。与同期城镇固定资产投资增速相比,2009年以来二者的差距呈逐渐缩小态势。去年1～11月房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速14.3百分点,与年初25.5个百分点的差距相比缩小了11.2百分点。
去年1～11月,全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米,同比增长17.2%,增幅比1～10月提高0.8个百分点;房屋新开工面积9.76亿平方米,同比增长15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5个百分点;房屋竣工面积4.42亿平方米,同比增长26.1%,增幅比1～10月提高3.4个百分点。其中,住宅竣工面积3.67亿平方米,增长28.2%,比1～10月提高3.2个百分点。
去年1～11月,全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米,同比下降15.4%;完成土地开发面积20338万平方米,同比下降2.5%。
2、中部地区投资增速最快
去年1～11月,房地产开发累计完成投资额达到31270.9元,同比增长17.8%。东、中、西部房地产开发累计完成投资额分别为18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分别增长14%、26.3%和20.4%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为57.8%、21.8%和20.4%。
从各地区的房地产投资增长情况看,31个省(区、市)中有18个省(区、市)的房地产开发增长速度超过平均水平,增长居前的地区是山西、河北、海南、青海、宁夏等地区房地产开发投资增长较快,同比增速超过40%。
分用途看,住宅和商业用房投资增速均有所加快,办公楼投资增速略有下降。去年1～11月累计,住宅完成投资 22369亿元,同比增长17.8%,比上年同期下降4.9个百分点,占房地产开发投资的比重为71.5%。其中经济适用住房投资同比增长19.1%,增速比上年同期加快0.9个百分点;办公楼投资额同比增长30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分点;商业营业用房投资同比增长35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分点;其他投资同比增长12.7%。去年1～11月住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重,分别为71.5%、3.9%和11.7%。
二、企业资金压力有所缓解
从2008年第四季度以来,伴随货币政策的转向,资金缺口由负转正,流动性呈现加速释放的态势。另外,为应对国际金融危机,扩大国内需求,2009年5月份,国家下调了商品住房投资项目的资本金比例。其中,普通商品房项目投资的自有资本金比例从35%下调到20%,这是13年来的首次下调。行业融资门槛的降低,意味着开发商可以利用较少的资金量获取更多的贷款支持。受此影响,自2009年初以来,国内贷款增速一路攀升。去年1～11月,贷款同比增长40.2%,远远超过 2006和2007年的增长水平。与此同时,由于房屋销售出现回暖,以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头得以扭转,2009年1～11月同比增长76.6%,占房地产资金来源的比重较上年同期提高8.7个百分点。
银行贷款和其他资金是我国房地产开发最重要的两个资金来源,二者之和占房地产开发企业资金来源的比重超过 60%。受国内贷款和其他资金来源快速增长的带动,2009年以来,企业资金来源增速持续走高,开发商资金压力逐步缓慢。去年1～11月,房地产开发企业本年资金来源48169.7亿元,同比增长 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分点。房地产开发企业资金状况的好转为投资的恢复奠定了较好的基础。
三、商品房销售明显好转
从2008年下半年以来,针对房地产市场低迷、宏观经济下行压力较大的情况,国家连续出台了一系列刺激住房消费的金融、税收等政策措施,各地政府也纷纷出台了相应的救市政策。利率的下降和交易税费的减免大大降低了消费者的购房成本,居民购买力明显提高,加之房价的大幅度下降开始触及购房者的心理价位,货币流动性过多导致通胀预期增强,在多重因素的共同作用下,压抑了1年多的刚性需求和改善型需求开始集中释放。进入2009年,尤其是二季度以来,房地产市场呈现出明显的反弹迹象,市场销售大幅好转,商品房销售面积直线上升,大大超过市场预期,销售额显著增长,企业资金压力有放缓。2009年1～11月,全国商品房销售面积75203万平方米,同比增长53%,该增速已超过2005～2008年的同期水平。销售额的涨幅更大,去年1～11月商品房销售总额达35987亿元,同比增长86.8%。其中,商品住宅销售额增长91.5%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。
根据国家发展改革委、国家统计局调查显示,去年11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比上月扩大1.8个百分点;环比上涨1.2%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。
1、新建住房销售价格同比上涨6.2%,涨幅比上月扩大2.2个百分点;环比上涨1.5%,涨幅比上月扩大0.6个百分点。其中,90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨10.4%,环比上涨2.1%。分类型看,经济适用住房销售价格同比上涨0.6%,环比与上月持平;普通商品住房销售价格同比上涨7.8%,环比上涨1.8%;高档商品住房销售价格同比上涨4.1%,环比上涨1.3%。分地区看,新建住房销售价格同比上涨的城市有67个,主要城市包括:广州14.7%、深圳12.6%和银川10.4%等;同比价格下降的城市有3个,包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。环比价格上涨的城市有67个,主要城市包括:海口4.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和银川2.6%等;环比价格下降的城市只有1个:锦州-0.3%。
2、二手住房销售价格同比上涨5.5%,涨幅比上月扩大0.9个百分点;环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。分地区看,二手住房销售价格同比上涨的城市有60个,主要城市包括:深圳21.0%、兰州13.9%和杭州12.8%等;同比价格下降的城市有10个,主要城市包括:石家庄-2.9%、沈阳-2.0%和 原-1.1%等。环比价格上涨的城市有61个,主要城市包括:石家庄4.6%、银川2.7%和北京1.3%等;环比价格下降的城市有6个,主要包括:郑州-4.2%、乌鲁木齐-1.5%和沈阳-1.0%等。
房地产开发企业的项目建设工作具有开发周期长，资金需求量大的特点，其资金收回周期较长，因此房地产开发企业的财务管理工作存在一定的时间差，其纳税义务的时点与房地产开发企业开展会计核算时点不同步。其次，由于税法中对收入确认的时间要求和房地产开发企业收入确认时间的要求不一致。比如税法规定房地产开发企业在签订《房地产销售合同》或者是签订预售合同时应该对所取得的收入进行确认，并要求其按照计税的利率计算预计利润额，并将其归入应纳税所得额。但是在房地产开发企业的会计核算上，房产预售取得的款项并不符合会计准则中收入的确认条件，因此并不能确认为营业收入，由此可见房地产开发企业的收入确认条件不一致。再者，房地产开发企业的项目建设周期通常按年度计算，开发成本的发生时间通常跨越多个纳税年度，因此，房地产开发企业的会计成本核算和纳税成本确认时间不一致。
（二）房地产开发项目的成本结转扣除方式不合理
根据国家税法的相关规定可知，房地产开发企业销售未完成的产品应该按照具体条例降低纳税率，但是根据税法的要求，不同地区的纳税率降低的程度是不一样的，比如，对位于省级、自治区或者直辖市的人民政府所在地的房地产开发项目，应采用不低于15%的毛利率税费，但是对于开发项目位于地级市的项目因采用不低于10%的毛利率税率。国家相关税法规定，允许房地产企业扣除预售收入带来的营业税及其附加税，同时可以适当降低房地产企业的土地增值税。这一税法规定和税收优惠措施，减少了房地产行业的税收负担，不利于体现税收的公平性。其次，较低的房地产开发企业毛利率计征方式使得企业没有在此时期缴纳足够的企业所得税，而是将企业所得税递延至项目完工收入确认阶段，导致房地产开发企业该年度的税收压力较大，这种的成本结转方式不利于保证房地产行业的稳定发展。
二、房地产开发企业加强所得税清算和管理工作应该采取的措施和对策
房地产开发企业的所得税清算和管理工作质量直接影响着企业的资金周转情况，直接影响到房地产企业在纳税年度的财务稳定状况，因此房地产开发企业要重视所得税清算和管理工作。
（一）要及时建立税源监控制度
房地产企业要做好所得税纳税工作，应该要全面了解房地产开发项目的实际情况，要了解项目的实施进度，重视项目结算和完工收入的确认工作，可以按照项目开展的区域将施工项目进行分类，并设置具体的监控人对项目情况进行动态监控，同时做好项目资料收集整理工作。其次，房地产开发企业可以建立项目税源管理台账，并对工程进度进行重点跟踪，了解预售收入、资金流向情况。同时，房地产企业应该及时组织税款入库，建立健全房产预售资金监督管理制度。企业要根据实际的收入确认情况和成本结转情况来选择纳税方式，合理确定纳税年度和时间，并要对企业的财务工作采用精细化管理模式，优化财务管理方式，以便保证财务状况的稳定性和安全性。
（二）做好项目成本报备工作
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005
［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02
房地产开发企业所持有的房地产按照持有意图可划分为存货、固定资产或无形资产、投资性房地产三类，分别归属于不同的具体会计准则进行规范。投资性房地产的范围包括已经对外出租的土地使用权和地上建筑物以及持有准备赚取资本增值的土地使用权。从取得途径上来说，房地产开发企业所持有的投资性房地产既可以由原准备对外出售的存货或自用的固定资产、无形资产改变使用用途转换而来，也可以直接自建作为投资性房地产进行获利。按照企业会计准则的规定，投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，使投资性房地产同企业其他类别的房地产的会计核算出现了较大不同，对房地产开发企业的会计信息也产生了较大的影响。
1 公允价值模式进行后续计量的房地产开发企业投资性房地产的会计处理举例
例如，甲房地产开发企业，2010年1月1日将一套自建完工原用于出售的商品房出租给乙公司。该商品房的开发成本为1 000万元，甲企业对其计提了200万元的减值准备。如果出租日，该商品房的公允价值为900万元。甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本900，借：存货跌价准备200；贷：开发产品1 000，贷：资本公积――其他资本公积100。如果出租日，该商品房的公允价值为700万元，则甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本700，借：存货跌价准备200，借：公允价值变动损益100；贷：开发产品1 000。按照企业会计准则的规定，存货计提跌价准备后，如果造成存货价值下跌的原因消失，企业可以将已经计提的存货跌价准备转回。但从以上会计处理对比中可以看出，如果房地产企业将存货转换为按照公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，投资性房地产按照转换日的公允价值入账，如果房地产的公允价值高于原账面价值是不允许通过损益转回的，但是如果房地产的公允价值低于原账面价值则要计入当期损益。这种不对称的会计处理方式，是为了防止企业通过调节房地产的公允价值来调节利润，遵循了谨慎性原则，但对房地产开发企业的利润有不利影响。
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，房地产开发企业无需按照自用的固定资产、无形资产类似的会计处理方式，按期计提累计折旧或累计摊销，也无需对该投资性房地产计提资产减值准备。接上例，如果2010年1月31日该商品房的公允价值上涨100万元，则甲企业的会计分录为：借：投资性房地产――公允价值变动100；贷：公允价值变动损益。如果2010年1月31日该商品房的公允价值下跌100万元，则甲企业的会计分录为：借：公允价值变动损益；贷：投资性房地产――公允价值变动100。投资性房地产公允价值下跌对房地产开发企业的影响类似于存货出售价格下跌而计提的资产减值损失。但当商品房价格上升超过其原开发成本时，房地产开发企业可以将这一部分上升的价值体现在利润表之中，从而增加当期会计利润。
接上例，假设2010年12月31日，甲房地产开发企业将该商品房出售给乙公司，出售价款为800万元，不考虑相关税费。出售时，该商品房“投资性房地产――公允价值变动”明细科目为借方余额200万元，“投资性房地产――成本”明细科目为借方余额700万元，“资本公积――其他资本公积”为贷方余额100万元。甲企业会计分录为：①确认其他业务收入。借：银行存款800，贷：其他业务收入800。②结转公允价值变动损益。借：公允价值变动损益200；贷：投资性房地产――公允价值变动200。③借：其他业务成本600，借：资本公积――其他资本公积100；贷：投资性房地产――成本700。同房地产开发企业将商品房直接对外出售相比，甲企业的出售收益和成本分别计入了“其他业务收入”和“其他业务成本”而不是“主营业务收入”和“主营业务成本”，但由于利润表并不单独列示主营业务和其他业务，而是合并列示于“营业收入”和“营业成本”，因此不会对会计信息造成分类上的影响。从营业利润金额的角度来说，从以上分解会计分录中可以看出，甲企业确认的其他业务收入就是甲企业收到的销售款，确认的其他业务成本就是甲企业对商品房的原开发成本。投资性房地产在持有期间公允价值的变动仅影响公允价值变动损益而不会对营业利润造成任何影响。
2 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业的影响分析
（1）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计核算成本。由于相对于历史成本，公允价值计量属性具有较大的不确定性，为了保证会计信息的可靠性，企业会计准则对投资性房地产以公允价值模式进行后续计量做了严格的限制。当房地产开发企业对外出租的房地产不存在活跃的市价时，企业需要参照同类或类似，例如分布在同一市区、位置相似、环境相似、建筑结构相似、使用用途相同等，有活跃市价的房地产价格进行调整、评估确认该房地产的公允价值。如果企业不具备房地产公允价值的评估能力和评估资质，企业还需要聘请外部资产评估机构出具评估报告，这会加大企业会计处理的难度和成本。
（2）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计利润波动性。虽然按照企业会计准则的规定，资产的公允价值是指资产买卖双方在公平交易的前提下，自愿进行资产交付的价格。但事实上由市场交易而产生的公允价值会受交易双方的投资心理、对市场走向的预期、谈判能力、世界经济形势等不可预期甚至非理性的因素影响。作为存货的商品房，房地产开发企业应当在一年内予以出售，而且我国的政策法规对房地产开发企业囤房不售的做法也有较为严格的规定。但作为投资性房地产进行管理后，房地产开发企业可以长期持有，并且在每个会计期末将房地产公允价值的变动以持有损益――“公允价值变动损益”的形式反映在利润表中。这会使企业的会计利润丧失历史成本计量下的稳定、连续和规律性而变得波动。对于我国房地产开发企业来说，在政策调控前，房价一直处于连续上涨阶段，将对外出售的商品房转为投资性房地产，一方面可以达到间接囤房以谋取更大经济利益的目的；另一方面也可以将公允价值的上升反应为企业的当期会计利润，对于上市公司性质的房地产开发企业可以达到粉饰会计报表的作用。但目前政策调控后，房地产价格出现大幅下跌趋势，这种情况下，以公允价值对投资性房地产进行后续计量，对企业的会计利润可能产生不良的影响。
3 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业税负的影响分析
（1）按照我国目前税法的规定，企业将房地产对外出租而计算缴纳的房产税有两种征收办法：第一种是直接按照租金收入的12％计算，第二种则是按照出租房地产账面原值的70％再乘以1．2％计算。采用第二种方法进行计算时，企业采用成本模式还是公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会对出租房地产的账面价值产生一定的影响。如果今后税法采用重估资产价值作为计税基础，那么在房地产价值上涨时公允价值计量会加大企业的税负。
（2）我国计算缴纳所得税采用的是收付实现制，投资性房地产公允价值的变动虽然会影响企业当期会计利润，但由于企业并未实际处置房地产，因此经济利益并没有流入或流出企业。企业在计算应税所得额时可以将公允价值变动损益扣除。但是投资性房地产以公允价值进行后续计量后，将不再计提累计折旧，而累计折旧是可以税前扣除，因此采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量会加大企业的所得税负担。
主要参考文献
中图分类号：F275
文献标志码：A
文章编号：1673-291X（2012）14-0135-02
一、房地产项目的投资估算要考虑哪些方面
（一）投资成本方面的估算
房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面是房地产开发项目投资成本方面的估算。主要包括：
1.土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、动迁用房安置费等。
2.前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质、勘查测量、“七通一平”等支出。
3.建筑安装工程费。包括以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
4.市政基础设施大配套费。包括应交市配套部门的基础设施配套费、供热源头费、气源发展基金等。
5.二次管网配套费。包括应交市、区主管局的费用和自建的小区内道路、给排水、供电、供热、燃气、通讯、绿化、电视、智能化、路灯、环境设施等费用。还包括应交区配套办的非经营性公建配套费，包括为小区服务而建设的学校、幼儿园、居委会用房、车库、车棚、垃圾站、换热站、调压站、消防控制中心、变电室、泵房和地下室、地下人防等费用。
6.不可预见费。包含开发建设中事先不可预见的如地基处理、工程变更和销售后发生的保修期延长期间的保修维修费用。
7.开发间接费。包括房地产开发项目应承担的管理费用、销售费用、贷款利息、税金等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
（二）项目销售收入方面的估算
任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产开发项目投资成功，一方面可以获利，另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。一般在房地产销售定价的过程中，要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况，要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
（三）项目销售税金及附加方面的合理估算
房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。对土地增值税和企业所得税，税务机关往往在实际销售之际按销售额的某一比例实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。这种征收方式对房地产开发公司的投资计划造成不小影响，对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，应该考虑争取减免或缓缴。
（四）项目不确定性方面的评价
房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少房地产开发项目投资风险。
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策更为合理、更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，可能因不同人、不同方法而造成估算预测结果不一致，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠性。
二、房地产项目投资的管理与控制
（一）建立管理表格
要以房地产开发投资相关数据为基础，分类分项、由明细到汇总建立汇总表、分类表、一级明细表、二级明细表等管理表格。管理表格明细项目的设计要结合本公司和本项目的实际情况，把管理者最关心的要素体现出来。比如可以分成投资汇总表、开发成本测算控制表、销售收款预测及控制表、资金来源占用表、资金计划表、合同管理表、形象进度控制表等。在开发成本测算控制表中要体现汇总项目的各级明细构成、单方指标、拟投资额、已付款额、付款比例等信息；销售收款预测及控制表中可以反映实际开发的商业用房、住宅、车库等项目的实际销售收款情况、销售计划及完成情况等；资金计划表要体现投资各明细项目用款计划、按季按月具体用款额度计划；资金来源占用表要根据销售来源情况和项目投资用款计划，结合合同管理表、形象进度控制表等管理表格，编制筹资计划及运营计划，对不同时点和期间的资金来源和需求进行统筹管理，既要保持投资管理的刚性，又要体现灵活应对的弹性，在争取投资资金效率最大化的同时，又要兼顾风险应对。
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地产教育学家格里科普认为，当房地产项目师认为，一个项目详细具体的计划在有限资源和特定约束条件下，满足特定目标合理的可能性以后，就具有了可行性。房地产开发项目的可行性研究主要是在在房地产项目决策之前，对拟开发的项目进行系统而全面的调查和分析，并运用科学的评价方法，得出一系列评价指标值，最终确定该项目是否具有可行的综合研究。房地产开发项目的可行性研究是投资决策的重要依据和资金筹措的重要依据，是房地产项目初步设计的依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后评估的最终依据。
二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题
（一）可行性研究缺乏完善理论指导
目前，我国房地产开发项目可行性研究基本是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有很大不同，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，许多研究分析人员只能根据个人理解，对于计算评价指标有选择性的适应，对于房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告质量低下问题。
（二）可行性研究注重经验分析
虽然房地产开放项目可行性研究报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此足够重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，可能就会导致决策和市场脱节甚至背离的问题，增加了房地产开发项目的市场风险。
（三）房地产开发项目可行性研究的市场定位不准确
市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。弘基集团在上海徐家汇的弘基休闲广场项目开发成功以后，决定在上海四川北路开发另外一个更大的房地产项目，主要用于餐饮和百货经营。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如徐家汇的弘基休闲广场，其主要原因在于对该项目的市场定位不准，在该房地产项目周围已经有了类似的经营业态，而且已经形成品牌，新开发的房地产项目与其存在经营范围重叠问题。
（四）先入为主进行开发
在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。有的房地产项目由于建设成本远远超过当初立项的预算资金，导致房地产开发资金后继资金匮乏。在和一些失败的房地产开发商进行交流，他们经常会发出“真没想到”的感慨，回过头再去看看他们项目的可行性研究报告的时候，几乎都在引经据典，都是为了证明该项目是可行性而验证的，从而犯下先入为主的错误。
三、房地产开发项目可行性研究完善对策
在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入低迷，“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场紧俏时代已经一去不复返。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。具体而言，可以从以下几个方面加以完善：
（一）要严格房地产开发项目审批程序
在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》。因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。
（二）要重视市场调研
房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。因此，要充分认识到必须对市场进行系统、科学调查研究，要在市场调研中运用成熟科学理论作为知道，要能够加强和专业调查公司、科研院所进行合作，通过小组座谈或者抽样调查等方式，对客户需求进行深入调研。
（三）要不断更新经营理念
目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。
参考文献：
1 房地产企业会计核算存在的问题
1.1 会计科目设置缺乏科学性
会计科目的定义是指对经济活动或会计对象的具体内容，进行详细分类设计的会计项目。而设置会计科目是会计专业独有的方法，也是依据国家法规、会计学科的统一技术标准、行业规范，以及各个企业的组织形式实施分类管理的基础性工作，而且会计科目能对会计活动进行监督和控制。那么在房地产开发企业中关于会计科目的设置，也是根据会计记账办法规定，即所有账簿均应在年终结账，而且需要年前建新账。但这样的规定并不适合房地产企业会计核算，由于房地产开发企业建设周期长，在项目竣工验收前均为在建工程，时间上要跨几个会计年度，所以成本的结转期以开发项目的建设周期为准，而按通常会计记账方法往往是要求在年终结旧账建新账，这样就导致了一个开发项目就要分别记在几本账上，这样会计科目设置的弊端是不利于投资分析的，同时也增加了会计的工作量。
1.2 财务风险披露不够充分
新会计准则对财务风险的规定是指在企业的各项财务活动中，由于企业受到内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，具有不确定性，从而蒙受损失的可能性。对于房地产开发企业而言，财务风险是指房地产开发企业由于财务状况恶化，而致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。房地产开发企业的财务风险主要来源有投资风险、筹资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等等方面的风险。这种高风险性就要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定，虽然我国证监会允许房地产开发企业提取质量保证金，并要求披露其核算方法，其要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险，但是从上市公司披露的实际情况来看，关于质量保证金问题基本未加披露。
1.3 房地产企业商品成本与售价不对应
房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成，到确认收入的时间跨度从1年到6年时间不等。根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。所以对于在项目建设期内，如果大量投入资金，并发生大量费用计入当期，而且由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，那么预售款项也无法确认为收入，结果是为配比原则的应用也造成了相当的困难。一是会出现多计开发成本。如某些不能有偿转让的公共配套设施，人为多予提计入成本，虚构欠付的工程款挂账进成本，拖延工程结算时间，推迟项目财务决算等等问题。二是滥挤乱摊成本，为了达到降低应纳税所得额，通过人为将应由未售商品房负担的成本挤入已售商品房承担，将非开发项目的借款利息、福利费、工资等计入该项目，从而虚减项目利润。又如房地产开发商品的成本载体计算是整个建设工程，当其在销售时则是按楼层或户型为单位，根据楼层的高低，户型的好坏，往往就会造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比的问题存在。
2 房地产企业会计核算策略
2.1 房地产会计科目设置应体现直观、明细等特征
在进行房地产会计科目设置时，房地产企业应根据自身企业开发项目的多少，公司的规模大小及内部管理需要来进行成本的核算。那么对房地产开发企业的会计科目设置时，应当设置成开发成本项目，房屋开发成本(土地、安装)。其中房地产开发包括土地开发和房屋开发两类，对于开发成本的二级科目设置为土地开发成本、房屋开发成本，土地开发成本又包括商品性土地开发成本，主要是作为土地一级开发。并且对于房屋开发又可以分为商品房、周转房、出租房、代建房等。开发成本以单项工程作为成本核算对象，并进行辅助核算，主要通过财务软件启用项目管理辅助核算模块来完成，另往来账科目，如应付账款也应启用项目管理辅助核算，因同一施工单位，有时会连续几个项目的施工，这样方便与施工单位核对账目，及时掌握付款情况。最后一级是开发成本的成本项目，即土地征用及拆迁费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、前期工程费、开发间接费等六个成本项目，在此六个成本项目下还可根据实际情况设置具体核算科目。在实务会计核算中，可以按核算对象设立成本卡片，并且可以连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，到年末的时候只需要把本年度已竣工结转项目建案归档。这样做的目的是能够反映一个项目的全部面貌，同时便于进行投资分析，并且把项目具体情况作为台头，做到可以随时监督，还省却了结账、建账的麻烦和痛苦。
2.2建立房地产财务风险管理体系
2.2.1 风险管理信息系统是管理信息系统中必不可少的系统，管理人员由此认识并处理现实的或者潜在的风险，从而可以抵御风险所产生的不利效应，以达到降低风险成本的作用，并且还能把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。所以对于房产企业来说，做到应广泛、持续不断地收集与本房地产企业相关的内外部初始信息，其中的信息包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库，并且还需要结合具体投资性房地产项目情况信息，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具，定性和定量相结合，从而达到识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供更加有利的条件。
2.2.2 房地产具有其特殊性，由于关于房地产商品的长期性、高价值性。所以对于房地产开发企业的保证金的数额更大、保证期限更长，国家应该为房地产企业建立质量保证金制度，达到为房地产商品的质量提供保证。并且据所开发项目的具体情况提取质量保证金，起到提高应付风险的作用，并且会计还需要做到对各种风险的相关披露。如尚在开发的土地、工程项目等面临开发风险、筹资风险、土地风险等。
2.2.3 销售收入与成本配比。这里需要对配比原则进行认识，是指在一定时期的收入与其相关的成本、费用应当相互配比。要求一个会计期间的各项收入与其相关联的成本、费用，做到在同一个会计期间内进行确认计量。企业在生产经营过程中，要取得一定的收入，必定要发生与之相关的成本或费用，所以企业实行配比原则有利于正确反映企业的财务成果，而且能够正确地计算出本期损益。
那么作为房地产这样一个特殊的行业，具有周期长，销售的不确定性，这里就需要做到销售收入与成本配比，这里可以做到两点，一是实际售价成本率，二是计划售价成本率。实际售价成本率是指在季度前两个月，按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成本的方法调整。
即进行分类明细账按开、竣工时间相同或相近一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，然后按计划价格相同的房屋分类设户、价格不同的分别设置。计划售价成本率是指始终按计划售价乘以计划销售成本率来进行结转。并且将要办理竣工决算手续的商品房成本按楼栋、楼层、单元给予确定，也将每米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户，并且对销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，达到得出销售成本的方法。从而达到使房地产企业合理地确认收入、费用及损益的目的。
3 结束语
总而言之，在国家政策的帮助下，即新会计准则实施后，以及全体房地产员工的共同努力，对于现在会计核算存在的不足和问题，都是暂时的，随着时间的推移，这些问题都是会得到解决的，房地产市场将会发展得更好。
为了提高自身竞争优势，大型房地产开发企业大都实施了严格的战略管理。中小型房地产开发企业由于规模的限制，许多大型企业采用的战略管理方式和技术不适应于中小企业。因此，有人说中小型房地产开发企业没有、也不需要战略管理。其实不然，无论企业多小，在经营的过程中都要有战略管理的影子，只是我们不能拿大型开发企业的战略管理过程来审视中小型开发企业的战略管理。中小型房地产开发企业的战略制定、实施往往是一个非正式的、不明确的隐性战略。
1.中小型房地产开发企业战略管理的特点
1.1战略制定的被动性
1.2决策信息的局限性
1.3战略决策的个性化
1.4战略计划的短期化
1.5战略影响的有限性
2.中小型房地产开发企业发展战略的选择
2.1目标集中化战略。目标集中化战略是指企业主攻某个特定的顾客群、某产品链的一个细分区段或某一个地区市场，以便能以更高的效率、更好的效果为某一特定目标服务。
2.1.1专业化经营。在市场衰退时，中小型房地产开发商应“有所为，有所不为”，缩小经营范围，把有限的资源集中到自己最擅长的业务上来，逐步构筑自身的核心竞争力。
2.1.2分类评估和处理项目。在市场衰退期间，中小房地产开发商应对自己所有的项目，包括开发完、开发中和拟开发的项目进行分析和评估，然后分类处理，收缩阵线。
2.1.3控制项目数量。为了控制风险，中小开发商的项目不宜太多，以三个左右为佳，并且三个项目在时间上要形成梯次，最好是一个项目正在开发，另一个在办理前期手续准备开工，还有一个项目在进行可行性分析。
2.2差异化战略
2.2.1经营差异化：市场细分原则下的“缝隙经营”策略。中小型房地产开发企业在确定经营方向时，要努力避开行业内大企业、大公司所关注的热点项目，选择他们易于忽视而又有一定经济效益的小型“缝隙”产品，充分发挥自己灵活性好和适应性强的优势，拾遗补缺，填补市场需求的不足。
2.2.2产品差异化：精品战略之路。中小型房地产开发企业要通过走精品战略之路来提高企业的竞争力，提高产品的美誉度和知名度，提高产品的附加值。在市场竞争白热化阶段，设计理念创新、生活方式引领、服务内涵挖掘，将使得产品更富有个性化色彩，成为市场瞩目的精品。
2.2.3项目开发差异策略：确定适合自己开发的房地产项目。中小型房地开发产企业应注重对市场和消费者需求的研究，通过对市场进行细分，选择出产品将来可能面向的消费对象，从而确保自己开发的房产能够在市场中立于不败之地。中小型房地产开发企业应主攻某个特殊的顾客群、某产品线的一个细分区域或某一地区市场，力求低成本、差异化开发。
2.2.4区域差异策略：定位上以进入三、四级城市为主。在现阶段，在我国经济最为发达的区域，云集了许多大型房地产开发企业，且市场竞争相当激烈。在这种情况下，中小型房地产开发企业可以选择转战三、四级中小城市。
2.3联盟战略。所谓房地产开发企业联盟战略是指两个以上的房地产开发企业出于对市场的预期目标和企业自身总体经营目标的意愿，采取一种长期性联合与合作的经营行为方式。
2.3.1战略联盟的选取方式
第一、相互持股投资合作联盟。战略联盟有利于防止过度的低水平市场竞争，降低经营风险，有利于国内中小型房地产开发企业的长期发展。这种联盟类型意味着吸收一个或更多的合作者入股，而不需要组建新的合法实体，通常用于关系风险较高而运行风险较低时。
第二、合资企业。合资双方投资成立独立的实体进行合作项目的开发。当关系风险和运行风险较低时，合资企业是合作者偏爱的结构，但这种联盟成立之后便极大地增加了运行风险并有导致联盟失败的威胁。首先，合资企业需要额外的投资使其运作，增大了成本；其次，如果联盟不得不终止，合资企业中的大部分投资将不能轻易收回；最后，管理费用高。不仅共有的所有权牺牲了企业的战略柔性，而且组织文化的差异将导致制定决策和执行上产生较大阻力。
第三、功能性协议合作联盟。属松散型的联盟，协议基础上的联盟完全依赖于诚信、声誉和独立企业的自愿合作，企业之间仅限于生产协作或专业化分工，没有资金和技术等的往来，企业之间约束力不强。二者在认同共同投资理念的基础上实现客户资源共享。不包括任何股份和所有权的转移，应付运行风险非常有效，但不适合于关系风险。这种联盟具有更好的弹性，容易重组、更改和终止，合作者容易退出。
2.3.2战略联盟具体实施路径
第一、土地――资金合作联盟。在现实中，往往是拥有土地的中小型房地产开发企业没有资金进行开发，因此，可以采取土地――资金联盟的方式，你拥有资金，我提供土地，双方合作开发，解决各自所需。
第二、区域整体开发联盟。同一片区域的不同开发商以战略协定的方式搞联合开发。当前，各地政府在土地出让上为了达到统一规划、综合开发、配套建设的规模效益，不论是在新区建设还是旧城改造上，往往是大面积土地的整体出让，零星小地块的出让越来越少，一般中小企业难以单独承受，联合开发是必然之选。
第三、以品牌为基础的联盟。品牌联盟既可以是与知名房地产开发企业之间的合作，也可以是与相关的其他行业知名企业合作。通过借助联盟方在行业内或某一区域内的品牌效应，迅速提升自身的品牌知名度。
第四、以价值链为基础的联盟。房地产开发企业可以从强化价值链的目的出发，联合有竞争力的规划设计机构、物业管理企业、广告宣传机构、建材供应商、装修企业甚至家电、家具企业等组成全方位、多层次的战略联盟。这样可大大降低中间成本，提高效率，增加消费者价值，使联盟各方获得收益。
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：
一、城市规划与房地产开发的定义及特点
（一）城市规划的定义及其特点
城市规划：指根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系，研究城市的未来发展和合理布局，综合安排城市各项工程建设，确定城市性质、规模和布局，统一规划城市土地用途，保证城市有序发展，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
城市规划的特点：他是城市发展的规划蓝图，是城市建设和管理的依据，是城市管理的重要构成，是城市规划、城市建设、城市运行三个管理阶段的“龙头”，是一种政府干预行为，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益，协调各方面关系，使城市建设经济合理、坏境优美，为城市生活创造良好条件。
（二）房地产开发的定义及特点
房地产开发：《城市房地产管理法》中指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。从经济学意义上讲，房地产开发指企业或个人以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为，是以城市规划为基础，结合自身利益实现城市规划目标的经济活动。
房地产开发的特点：是在依法取得土地使用权后，对土地进行综合开发，是一种商品生产和管理行为。主要任务是对城市进行建设, 提高城市化的建设水平,使城市能够适应人们居住和生活需求，并从中换取收益。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约，并对城市建设有很大的积极作用，是城市化进程的重要表现与必然产物。
二、城市规划与房地产的对立
（一）城市规划与房地产开发的利益出发点不同
城市规划的利益出发点是城市建设整体最优，考虑整个城市土地的合理利用，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性特点。房地产开发则注重个体最优，从自身利益出发，选择合理的区域进行建设，要求更高的容积率，追求利润的最大化，是个体商业行为。两者的出发点不同导致城市规划与房地产之间产生的必然的矛盾。
（二）城市规划与房地产开发的利益长远取向不同
城市规划寻求城市发展的整体最优，立足于长远利益考虑。房地产开发是商业行为，追寻的是如何使投入资金在一定时间内获得最大利润，更加注重短期利益。城市规划更强调城市建设的多功能，实用和美观并举，更利于长期发展。房地产开发更加着重于经济开发，更加着重于自身利益，促进房地产企业的迅速发展。
（三）城市规划与房地产开发的权利不同
在城市建设中，城市规划不具有地产开发的使用权，但具有否决权，它决定着土地的使用性质。房地产开发具有土地的使用权，但不具有否决权，即不能改变土地的使用性质。二者权利的不同，导致在城市建设中两者产生误解和冲突。
三、城市规划与房地产开发的统一
（一）城市规划与房地产开发的目标统一
城市规划与房地产开发的目标一致，都是为城市建设服务，共同建设城市，使城市更适宜人居，满足社会、经济、环境效益的需求。城市规划通过对房地产开发的管理，兼顾房地产发开发的适当利益，推进城市化进程。房地产开发则服从、执行城市规划，体现城市总体规划意识。从城市建设目标上二者达成了相互统一。
（二）城市规划与房地产开发的对象统一
城市规划的对象是城市建设，房地产开发的对象同样是城市建设。城市规划是房地产开发的“龙头”，指导和制约着房地产开发，决定着城市性质、职能与规模,土地分配使用,从总体上决定了房地产开发的走向。同时城市规划的蓝图又要靠房地产开发来实现。
因此，城市规划与房地开发有着密切联系，二者相互对立和统一，相互依赖又相互独立，相互联系又相互制约，谁也离不开谁。城市规划离不开房地产开发，房地产开发也不能脱离城市规划随意建造。以上矛盾的对立和统一导致了城市规划与房地产开发既存在良好的合作，也存在一些问题。如商品房开发过度、开发商增大建筑密度导致居住环境质量下降等。如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；如果过分强调短期效益，则可能损害城市长远发展。不能只看重长远利益而忽略了当前利益,更不能只重视当期利益而忽略了城市的长远利益和可持续发展。那么如何协调发展两者之间的关系，兼顾长远利益与短期利益，使城市规划与房地产开发统一、协调、合理、健康发展？
四、实现城市规划与房地产开发的统一协调发展
（一）深度协调配合，加强规范监督和管理
城市化建设必须坚决执行“规划先行”的原则，从源头上把住房地产开发的关口，加强房地产开发指导。建立规范房地产开发制度，严厉打击损害公众利益，扰乱房地产市场秩序的不良行为。建立房地产城市规划执行档案，并向社会公示和接受监督。建立行业信息披露制度，引导房地产合理开发。建立房地产企业动态管理制度，对不按规划执行的企业进行取缔。
Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.
Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures
中图分类号：[F235.91] 文献标识码：A 文章编号：
一、房地产开发企业财务风险表现及其基本特征
1．房地产企业的财务风险具体表现为
1.1偿债具有很大的风险 目前，房地产企业的资金大部分来源于银行贷款，自有资金很少。同时，房地产企业销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产企业发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，企业面临极大的财务风险。 1. 2利率波动的风险 利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，贷款利率的增长必然增加公司的资金成本，抵减预期收益。同时，投资者的购买欲也随之降低，导致市场需求降低。2007年，政府为了抑制通货膨胀和经济泡沫的出现，共进行了六次加息，这不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，这无疑给房地产企业带来极大的损失，成为当前房地产企业的重大财务风险之一。 1. 3筹资的风险 房地产企业对银行信贷依赖程度相当高，相关资料表明，当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。由于负债经营使公司负债比率加大，相应地降低了对债权人的债权保证程度，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。并且由于国内房地产市场不完善，房地产企业对国际规则不熟悉，使得其在国际上获得资金的机会较少。
2．房地产开发的特征
长期性是房地产开发企业经营的最明显特征。从投入资本至资本阐收，从破土动工至形成产品，任何一家房地产开发企业都应经历多个阶段，特别任建筑施工阶段，其更应投入巨大的人力、物力和财力，这一过程的资金到位状况与企业经营发展关系重大。一般而言，一个普通的开发项目完成时间少则两三年，规模较长、成片开发的项目则需要更长时间去完成。
综合性是房地产开发企业经营的最本质特征。从内在要求分析，现代化房地产开发企业须对建筑地块和房屋建筑施以有目的的建设，并要对开发地区一些必要的公用设施及公用建筑予以统一规划。再从开发过程分析，房地产开发企业在开发相关项目的过程中，要与规划、设计、供电、供水、电讯、施工、交通、教育、环境、消防、园林等多个部门合作，同时还极可能要涉及到征地、拆迁、安置等多个工作环节。开发项目不同，所涉及到土地条件、建筑设计、融资方式、施工技术、市场竞争等各个方面情况均不相同，房地产开发企业便应对其进行综合考虑，统筹安排、寻找最佳方案。
此外，房地产开发企业还具有较强的时序性和地域性。房地产开发实则是一项操作性极强的工作，由开发实务角度来讲，房地产开发企业完成某个开发项目时，必须受到政府土地、规划、建设等多个部门行政管理审批手续的影响，实施某个开发项目时，房地产开发企业便应制定周密的计划，以协调各方关系，缩短周期、降低风险，地域性则体现在开发项目多受地段、区位的影响，比如交通、购物、环境、升值潜力等多个因素都对开发项目的选址影响甚大。
二、房地产开发企业经营管理及其财务风险
1．房地产开发企业经营管理内容
经营即企业有预测、有目的、有决策的经济活动，管理即企业出于实现某一经营目标的目的，计划、指挥、协调、检查、监督经营活动中的组织工作，则经营管理即企业以最小风险投入获得最大效益的过程，在此过程中，成本控制贯穿于企业活动始终并成为丰要内容。具体到房地产开发企业，其经营管理内容指的是以市场行为，获取土地使用权，并通过规划设计、工程建没及房屋租售等方式，以最小风险投入获得最人经济效益的经济活动过程，则房地产开发项日的可行性预测及成本控制即为房地产开发企业经营管理活动的丰要内容。
首先是可行性预测，一项完整、准确的预测须能在其日后开发经营活动中发挥指导性作用，根据其过程，预测可分为明确预测目标、收集资料、选取预测方法、预测并得出初步结果、分析预测结果并修正调整、撰写预测报告、追踪反馈等七个步骤。然后是成本控制，成本即房地产开发企业任房地产商品开发、生产、经营等各个过程中所支出各项费用的总和，如土地征用和拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费以及公共配套设施费与开发间接费等，不同的开发阶段应实施不同的成本控制对策。
2．房地产开发企业经营管理中的财务风险
财务本质上是资本价值的经营，风险简言之是结果差异造成的结果偏离，即期望结果的可能偏离，财务风险则表现为经营风险、投资风险、分配风险等不同形式。对房地产开发企业而言，其财务风险存在不同的表现形式和不同的财务风险类别，以现金流量为参照，现金在不同阶段流入流出的不确定件即表现出不同的财务风险类别，其中主要有经营风险和筹资风险，前者是以现金流入的角度反映出无法实现预期资本价值的可能性，后者是以现金流出的角度反映出到期无法履行资本清偿义务的可能性，经营风险是筹资风险的根源，筹资风险体现出经营风险的后果。
三、房地产开发企业成本控制及财务风险控制的具体对策
1．房地产开发企业成本控制对策
在选立项阶段，应做好可行性分析和成本测算。项目可行性经济指标包括内部收益率、销售净利率等核心指标，以及总投资回报率、获利指数、销售毛利率、资金峰值比例、启动资金获利倍数、地价支付贴现比等参考指标；在成本估算方面，应根据会计分类，尽可能将其细化，使之在日后成本控制环节可有的放矢，在此基础上还应进行现金流安排，好的资金链条将对房地产开发企业经营管理起到积极作用。
在设计阶段，应降低建筑安装成本，做好设计阶段的投资控制，这要求房地产开发企业实行方案设计和工程设计招投标制度，加强技术沟通并实行限额设计、大力开展价值工程方法的应用、强化设计出陶前的审核。
2．房地产开发企业财务风险控制对策
房地产开发企业财务风险控制。首先，应实施“防范+控制”的财务风险控制原则。
在项目投资前，要根据投资市场供需平衡和不平衡现象表现出房地产市场的景气程度，周而复始的重复发生状况构成景气循环，即扩张、收缩、衰退、复苏，在不同的阶段企业应采取不同的财务风险应对策略；市场分析即分析市场宏观环境、相同档次和类型的投资性房地产的市场需求状况以及竞争对手情况等，这要求房地产开发企业应立足于供需分析及未来市场增长潜力分析，选择投资类型、做好定位、正确选址等。
房地产开发应着重对营业费用控制，以确定的原则减少不必要费用、以合理的避税手段降低营业费用、以分摊费用的方式缩减实际承担额等；筹资结构控制，即筹资来源结构与期限结构控制，通过结构调整，保持筹资结构弹性，用来稀释风险，比如以短期筹资和长期筹资、债务期限和投资期限相结合的方式，合理规划企业现金流量，实现优势互补、降低风险。
参考文献：
【1】王作阳：房地产开发成本控制初探[J】．科技信息，2009，(1 5)．
中图分类号：F293.35文献标识码：A
针对新时期房地产开发市场的风险分析简言之，主要是指：在当前我国房地产的开发活动实施过程中，其涵盖的对房地产开发利润影响的多方面因素。这些因素存在一定的共性：这些因素往往不可预料，控制难度较大。这就会造成房产开发企业在其土地实际开发过程中所得到的利润与其在开发前预估的利润相差较大甚至使背离，最终致使房产开发企业或投资商遭受严重的经济上的损失。要想综合的对当前新的经济发展形势下房地产开发市场的风险进行评估与思考分析，就必须对现在房产交易市场的发展情况进行分析，进一步推敲新时期房地产开发市场存在的风险因素。
一、新时期我国房地产开发与交易市场的发展现状
1.新时期我国的房地产开发规模呈现逐步扩大的总体发展趋势
随着改革开放后经济的不断飞速增长，推动房地产开发企业的投资范围逐步扩大，使其占我国总体的固定资产份额投资比重逐步增加。不管现在我国经济的飞速发展需要抑制对房产购买的需求，还是经济在衰退过程中需要拉动内需进行发展经济，房地产开发投资在国民经济中仍处在不可忽视的地位。
2.房地产开发与交易的市场具有地区特性，导致一些地区房地产开发与交易市场发展的不均衡现象出现
因为我国的国土面积较广，每个省份或地区的经济发展情况有所不同，因为东部地区较早的接触对外开放经济发展政策，经济发展速度较快，所以这一地区的房地产开发市场发展也较迅速，中西部地区则发展相对较慢。这样就会对新时期的房地产开发企业和投资商带来不同的风险因素。
3.我国房地产开发与交易的市场供需总体结构存在不均等、不平衡的现象
新时期，我国房地产开发与交易市场的供需结构均存在一定的不均等与不平衡的现象：
（1）房地产开发按其目的划分也可以分为两类，一类是通过政府扶持，为了供给国家贫困者，盈利目的占较小的部分，例如：经济适用廉租房。；另一类则是以盈利为主要目的的商业房地产开发。因为我国供给的经济适用廉租房较少，地方政府大多是在应付了事，廉租房覆盖面积较少，致使第一类的房地产开发企业与投资商较少。
（2）因为我国更多的房地产开发企业和投资商主要以获取更大的利润为主要目的，造成在我国房地产交易市场中高端户型的住房较多，新建的一些经济的中小户型、价格优惠的普通商品住房供应失衡，忽视了中低端购房消费者的购买需求和购买力，这样的发展情况就使得我国新时期房地产开发不均衡的现象出现。
二、新时期我国房地产开发所面临的主要风险因素分析与风险的解决
1.政府的调控风险（即政治风险）
这方面的风险因素主要是指：因为每个国家所处的国际地位和国际发展环境的不同，会以本国的政治环境和具体经济发展环境不同而提出或制定一些经济发展的调控政策与相关法律条文规定。 这样的国家宏观调控政策和法律的制定就会给房地产开发企业或投资商造成一定经济上的亏损。例如：对房地产开发企业与投资商影响较大的就是财政政策和金融政策，这两类政策也是对房地产开发企业和投资商影响最直接的政府宏观调控政策，是影响其房地产开发的主要政治风险因素。
因为房地产的开发与当前经济发展的总体形势有着不可分割的关系链条。所以，具体分析房地产开发的政治风险因素主要包括：地方政府的一些保护政策、政府对某地区房产租金与售价的控制政策规定、对外资投资的相关控制、税收政策等，这些都很大程度上都会给房地产开发投资商带来不可规避的风险。这就需要房产开发商对新时期提出的具体调控政策进行具体分析与实时关注。
2.房地产开发所在地区的自然环境因素的影响
对于房地产开发所在地区的自然地理环境因素的影响，也是房地产开发的风险因素之一。这方面主要是指：因为某一地区的地形和自然气候环境等因素出现变化，造成对房地产开发企业与投资商的经济损失。例如：因为某一天灾的发生，造成房地产开发所在地区的地形等发生的变化等。所以，这一风险因素的影响，就要求房地产开发者对所开发地区的自然地理环境进行综合、系统的分析，及早提前量的找到适合本企业投资与开发的地形，从而获得更多的收益率。
虽然，自然地理环境等自然风险因素对房地产开发的影响较小，但是作为房地产开发商也要对其进行风险评估，以确保更好的规避不必要的风险。
3．经济发展形势的风险因素
经济发展形势对房地产开发的风险影响主要是指：因为新时期经济发展形势的波动，在楼盘上市的一定阶段内，市场需求发生改变，消费者对于房产的户型供求出现变化，造成房地产开发商的楼盘上市与预估的形势发生变化，造成房地产开发商承担不可避免风险，导致经济损失。例如：受市场供需影响和某一地区经济发展情况或消费水平等因素的影响，造成已开发的楼盘较大面积的不能按期售出，致使房地产开发商承担一定的风险。
4.房地产开发企业本身的经营策略的风险影响因素
房地产开发企业本身经营策略不利会给房产开发商带来一定的风险。例如：房产开发企业没有根据所开发地区面对的具体消费者进行综合、系统的分析就会产生误导经营，导致房产开发的预期收益与实际收益出现偏差，造成不必要的经济损失；或者房地产经营者对房地产的成本预估不明确，造成租金或售价不能与成本达成互补等，都是由于房地产开发商的经营策略不利引起的房产开发风险。
对于这方面的风险因素影响，就需要房地产开发商和其企业的项目经理对市场的需求和发展情况进行综合且实时的分析，对房产的开发规模与户型做好系统评估。根据本房地产开发的具体情况制定出相应的经营策略，从而使得房产能更顺利的销售出去，获得更多的收益。有效的规避经营策略不利风险因素对房地产开发造成的经济损失。
新时期随着一些房地产泡沫、囤地、炒房等市场发展规律不良现象的出现，政府的宏观调控，市场的不稳定发展等因素的影响，给房地产开发行业带来了不可避免的风险，风险虽然不可避免，但是作为房地产开发商可以采取一些及时的补救措施，使风险率降到最低，从而更好的促进本房产开发企业的发展与盈利。
【参考文献】
