旧版证书将继续有效
问题：以前发的房产证要作废了吗？
解答：新的不动产登记簿证启用后，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。居民原有的相关簿证采取“不变不换”的原则，即权利不变动，簿证不更换。国土部也有强调，各地不得强制要求当事人更换“不动产权证”和“不动产登记证明”，不得增加企业和群众负担。
遵循自愿登记原则
问题：实行不动产登记后，是不是必须要把原有的房产证换成不动产登记证？
解答：不动产登记遵循“自愿登记”的原则，不会强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明，并且要做到“权利不变动，簿证不更换”，即等到依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。
不换新证也无实质影响
问题：对普通百姓而言，换证有啥好处？
解答：不动产统一登记实施后，不换新证对于百姓并没有实质性的影响。
但是，若房产将进行交易，登记过户时，旧的房产证将被不动产权证书所替代。简单来说，现有房产证依旧有效，但若房主将房产交易和过户后，交易的另一方领到的将是不动产权证书。
税收工作不会一蹴而就
问题：实施不动产登记后，就意味着要交税了吗？
解答：房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。
房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？……种种问题牵一发动全身，需要全面考量。立法是目前房地产税改革的路径。这项改革将由全国人大常委会牵头，加强调研，扎实推进。这是说，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。
“小产权房”不会“转正”
问题：之前的小产权房可能在实行不动产登记后取得合法的“身份”吗？
解答：不动产登记是依法保护不动产所有人合法权利的行为，“小产权房”实际上是没有产权的房屋，不可能予以登记。
多套房将获多个证件
问题：如果有多套房屋，是将所有的房屋登记在一个证上，还是分别获得不动产登记证？
解答：不动产登记是以不动产单元为基本单位来进行的登记，就是说，如果你有十套房屋，登记后就会获得十个不动产登记证。
群众办证程序精简
问题：之前我们购买房屋需要分别到房产局和土地局办理房产证和土地证，实行不动产登记之后还是要去两个职能部门吗？
解答：不动产登记全面实施后，将会是一个窗口对外，就是说，群众在一个办公场所就能完成登记。
此前，我国的不动产瞀记分散在多个部门，由于各部门登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登现象，引发诸多矛盾和纠纷。实施统一登记后，可以减少甚至杜绝类似的问题发生，提高登记的准确性和权威性，可以更好地维护当事人的不动产物权。统一登记之后，实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，逐步实现一个窗口对外，减少办证环节，可以让当事人少跑路，大大减轻群众负担，方便企业和群众。
不会泄露个人信息
问题：实行不动产登记后，信息会有统一的平台，是否会泄露个人信息？
解答：所登记信息不是谁想查就能查。不动产统一登记的核心功能和目的，在于保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法权益。不动产登记后，也不是随便就可以查询别人的不动产信息。根据《条例》规定，“只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料”，“相关部门，如司法部门、司法机关需要查询权利人的财产时是可以查询其不动产登记资料的，但必须提供查询目的和查询证件。”所以普通百姓大可放心自己的个人财产信息安全。
新疆仍采用旧版证书
问题：如果我是在3月2日购买房屋，取得的就是不动产登记证而非房产证了？
解答：目前，新疆还未完成不动产统一登记职责和机构整合，尚不具备颁发新版证书条件。在实行统一登记前，各类不动产登记工作仍按现行模式办理。此外，目前使用的商品房房产证，在房屋买卖、出租、抵押，或是土地使用年限方面，都不会产生影响。
《不动产登记暂行条例》公开征求意见日前结束。自8月15日公开征求意见以来，社会各界特别是法学界，针对不动产登记员和登记制度、不动产登记类型、不动产登记机构及证书统一、不动产登记与公证、信息共享与保护等多方面问题，踊跃反馈意见。征求意见期间，不动产、法学、律师等领域专家和执业者从物权法、民商法等专业角度积极建言，认为不动产登记制度是程序性规定，要尽量具有可操作性、可执行性。
针对登记机构的统一，有专家提出，征求意见稿关于授权地方政府确定不动产登记机构的规定，科学合理，符合我国不动产登记实践，符合法律规定及党的十八届三中全会关于以法治方式审核改革的要求。条例不仅应推进登记机构统一，更应推进证书统一，在“不扰民”原则下取代种类繁杂的不动产登记证书，尤其要将房屋所有权证和建设用地使用权证“两证合一”。应当制定配套的不动产权属争议解决机制，如当事人自行协商、行政调解、仲裁或诉讼等解决方式，以保障不动产登记顺利进行。
“国家对不动产实行统一登记制度”是已经实施6年多的《物权法》中的一项规定。《物权法》同时规定，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由其他法律、行政法规另行规定。多年来，国内许多民法学者一直呼吁制定“不动产登记法”。
多名参加国土资源部不动产登记立法起草小组的学者表示，征求意见稿之所以一再延迟公布，原因在于“有些问题争议较大，短期内很难达成共识，为了尽快出台，只好回避争议，对于必须涉及的问题，只作原则性、模糊的规定，条例的名称也用了‘暂行’”。据了解，国土资源部上报给国务院的不动产登记条例草案建议稿有90条，但公布的征求意见稿只有30条，对不动产登记类型的具体区分整章被删除，建议稿中对不动产登记的区分、建立不动产登记官制度、不动产登记机构的过错赔偿责任以及如何进行不动产登记信息查询等细化规定的内容，都未能出现在征求意见稿中。
虽然需要解决的问题还有很多，阻力较大，但社会各界对条例出台普遍表示支持。舆论普遍认为，不动产统一登记是市场经济迅速发展“倒逼”行政管理的产物。社会公开大讨论，将促进相关法律法规修改，希望有关部门充分利用机遇，推进物权法落实及土地管理法等法律修改。
《条例》规定，未来各级不动产信息将统一纳入国土部牵头建立的不动产登记信息管理平台，确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。这意味着，不动产信息将在国土系统内部各级共享。
《条例》第二十四、二十五条给出信息共享的不同要求。依照第二十四条，不动产登记信息必须和住房建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息共享，而且必须实时共享。作出这样的规定是非常有必要的，因为原来房屋、农村土地承包经营权、林权、海域等登记是分别归口上述几个管理机关，其各自的登记与前置的审批、交易管理均由同一个单位主管，都在同一个信息平台操作，不仅不会产生审批与登记或交易与登记前后不同环节的脱离，而且能有效防范交易或登记的风险。例如，原来房管局所主管的交易和登记两个信息子系统建立了良好的关联关系，已经在登记信息系统中办理过抵押登记的房屋不可能在交易信息系统中再被销售。同理，在交易系统中已售房屋也不可能被开发商再在登记系统中办理抵押登记。如今，不动产登记职能除土地外全部从原主管单位剥离出来，从而使审批、交易等职能与登记分别归属于不同管理部门，则在前后关联业务衔接上必须有赖于信息系统的实时共享，如果不能做到实时，则依然存在交易与登记各自的风险。依照第二十五条，不动产登记信息应当与公安、民政、金融等一些部门加强互通共享，这里就不需要实时共享，因为与这些部门的共享仅是为了方便查询信息，为相互之间的业务服务。当前不动产登记量不断增多，信息价值越来越大，在公安户口管理、民政民生救助、财政收取非税性收入、金融抵押贷款等一系列行政管理、商事管理过程中，都需要查询不动产登记信息。所以，根据这些相关部门不同业务的需要，不动产登记信息要建立与不同部门的共享接口，方便这些部门的远程查询。
同时，在不动产登记中，登记机构也需要查询与登记有关的上述部门的信息，如申请主体的身份信息，婚姻关系信息（有时需要），公司设立、变更或注销信息等。与上述单位建立信息共享机制后，也就能方便获悉登记所需要的信息，对各方的工作都会带来便利。
二、因不动产登记信息具有私密性，对内对外都要采取保密措施
由于不动产登记信息的利用越来越广泛，有些地方曾因不动产登记信息的泄露发生过较严重的社会负面影响，加强登记信息的保护也成为登记机构的共识。为加强信息的保密性，《条例》第二十六条对共享单位和登记机构内部工作人员作出了应当保密之要求。根据该规定，登记机构要对内部工作人员的信息查询权限依其工作岗位性质予以细分和限定，从管理角度强化信息保护意识，对于因工作需要能够查询所有不动产登记信息的人员要作出特别的保密规定，以防非工作原因而泄露信息。信息共享单位与登记机构要本着对对方负责的态度遵守双方所签保密协议要求，不得未经允许擅自对外提供共享单位的信息。
此外，根据《条例》第二十八条规定，依法可以查询的单位和个人所获不动产登记信息只能用于提出查询申请时的查询目的，不能用于其他目的。这是对外信息获取者的保密要求。为防止信息泄露，更好地保护权利人的私密信息不受侵犯，《条例》在“法律责任”一章中明确了信息泄露者应承担的法律责任。
三、信息共享后申请会更简化，登记审查会更方便
与登记信息共享的审批、交易管理单位所制作的审批文件或产生的经备案的交易合同等都是不动产登记所需收取的申请材料，信息共享后，登记机构可方便地调取这些本该由申请人提交的材料。同时，与登记信息共享的还有公安、民政、工商、税务等单位，因而与登记有关的身份主体信息、纳税情况、有些情况下需要的婚姻状况等也可以方便地从这些共享单位的系统中查知，申请人也就不需要复印由这些部门制作的证件或证明。由此以来，一方面，申请人可以少提交很多材料，节省费用，比如经房管部门颁发预售许可证的，在房屋初始登记时就不需提交该证的复印件给登记机构了，房屋网签合同在房管信息系统中能查获的，在房屋转移登记时也不必提交合同全文了（只需提供有当事人签章的一页）；另一方面，登记机构也可少收取很多材料，方便了移交和资料整理。更为重要的是，可以大大提高申请材料的真实性，登记机构通过共享系统核对证件或证明可以方便查知申请人提交的材料是否属实。在没有共享信息之前，不同部门出具的证明往往真伪难辩，对于存有疑点的书证，登记机构要通过信函、电话等方式加以验证，费力费时。
一、申请登记的特殊权利主体之合法性、真实性
申请主体通常有公民、法人或其他组织，而公民中较为特殊的主体是无民事行为能力人、限制民事行为能力人和无法认定有无民事行为能力的人。根据《民法通则》有关精神，这类主体取得相应权利是不需附加条件，因此其人为其申请登记时，登记机构是无需审查其作为即将取得权利主体资格的合法性的。而当处分这类主体所有的房地产时，登记机构需引起高度的注意，因为这类主体的权利一旦丧失将使其处于极其不利的地位，甚至危及其正常的生活。因此，对于处分无民事行为能力人和限制民事行为能力人的房地产申请登记时，均需提供监护人的主体资格证明和声明，声明处分房地产所得用于被监护人的利益。但对于没有经过合法机构认定为限制民事行为能力的人或虽有民事行为能力但无法表达真实意思的人，其要处分房产时，登记人员需要耐心获取其处分意思的信息，由于这类主体没有认定为限制民事行为能力人，因此也就不存在监护人，陪同其申请登记的近亲属不能擅自代替这类人员作出意思表示，如果经过详细询问无法得到其亲自作出明确的处分表示，则不能就此办理处分登记。因此，在受理各类主体申请时，要区分不同的申请人作不同的询问，尽到应有的注意义务。如对于老年人，在其处分唯一自住房产时，要经详细询问后办理登记，否则如果未经询问就办理了处分登记可能导致其居无定所的，登记机构必然会承担因未尽注意义务形成的法律责任。
二、特殊权利来源的正当性、合法性
房地产权利的取得有依法律事实和法律原因取得两种形式。不管哪种方式取得的房地产都要有权利来源的合法性凭证，不管历经多少次交易或权利让渡，前后之间都要形成证据链。实务中权利来源的特殊性主要表现在三个方面：
一是申请登记时房地产已历经多次权利转让。最初取得房地产的权利人或中间过程取得房地产的权利人没有申请登记，而最终取得房地产的权利人申请登记时就要查实每次权利变动的原因证明，使之形成有效的证据链。这类房地产应由谁申请、如何登记则要视两种情况而定，一种是经法院判决并由法院在法律文书中将房地产历次权利变动情况描写清楚的，根据《物权法》第二十八条规定，受让方可直接凭生效法律文书申请登记为其所有，但登记机构应根据法律文书所述将权利变动情况在登记簿上予以记载说明。另一种是当事人之间发生买卖、继承等权利变动导致申请登记时出让方并非登记簿上的权利人，此时如果是自然人发生了继承事实，继承人将房地产进行买卖的，则可由继承人和受让人共同申请登记，提供继承所得的证明；如果是法人或其他组织发生公司注销等灭失的，而房地产交易发生在公司灭失之前的，则如果通过公司的上级主管部门证明属实或有充分证明买卖事实发生在出让企业注销之前的（如有当时的买卖合同、发票、税票凭证），可以由受让方申请登记为其所有，登记机构应在审查意见中写明原主体灭失与受让方之间形成买卖法律关系的内容。反之，如果历次交易的当事人均存在，则不可以跳过中间交易环节直接由最初权利人与最终受让人双方申请登记，因为如果这样简化操作必然是有违物权生效处分原则的。
二是申请登记时距当事人取得房地产之时较为久远。当房地产仅仅是满足居住生活之需时，当事人申请房地产登记的积极性显然并不高，因此现实中有大量的通过购买或其他方式取得了房地产后未及时申请登记的情形，而时过境迁当要处分该房地产时，则首先要证明房地产的权利人是其本人，由于未曾登记过，所以要提供其当初取得该房地产的合法手续并登记为其本人名下后再处分登记。如第一点中所述，如果当初取得房地产的手续基本齐全，只是出让方（通常是单位）已注销无法配合时，登记机构为尽到审慎注意义务，可以公告征询异议。相反，如果当初取得房地产的主要手续不齐全，出让方又缺失的，则当事人要为自己未及时申请登记的行为负责，只能通过司法途径解决申请主体不适格的问题。
三是申请材料中来源证明形式存在效力瑕疵。在原始取得和继受取得中都会出现形式不合法、不合理之情形，也就是申请材料的书面表现形式是合法的，书证是齐全的，但结合所载内容仔细审查或追根问底则会发现存在诸多漏洞。众所周知，合法建造的房屋其权利来源证明最主要的是规划许可证，规划许可证是出自行政部门规范制作的统一范本，在不同时期有不同的范本，不同性质的土地上建造的房屋其使用的范本也不同。如果集体土地上建造房屋使用了国土房屋的规划许可证，则是形式合法而内容不合法，同样的，在当前建造的房屋使用上世纪90年代的范本则也是不合格书证，如实践中发现村镇规划许可证的文本是上世纪90年代的，但记载的内容如设计单位、验收单位都是新近成立的，这就明显存在虚假申报嫌疑。在继受取得中也要注意不同主体之间的转让，其对应的来源合法性的证明也有不同，同样是公司房地产转让给个人，如果是转让给公司以外的人，则房地产转让合同作为权利来源证明足矣；但如果公司的房地产转让给该公司法定代表人，如果提供的合同中显示受让方是法定代表人，出让方的人也是法定代表人，这意味着法定代表人出让方公司与自己签定合同，这在形式上与通常所说的自己极为相似，所不同的是出让方处有公司公章。对于自己的法律效力，现行通常的认识是效力待定，需要被人追认后才认定有效，而被人的追认又需按《公司法》规则进行。因此，为防范法定代表人滥用权利处置公司房产，对于登记机构难以认定合同效力的，应当要求提供公司有权机关（如股东会或董事会，根据公司章程而定）作出处置房产的决议，从而在申请材料的形式上做到有效合法。
1进一步明确土地及地上附着物主体一致性的要求
《细则》第二条规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”
2处分共有不动产的登记有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请)
《细则》第十条规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。”
3除已经过公正外，自然人处分不动产需“现场”委托登记
《细则》第十二条规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。自然人处分不动产，委托人申请登记的，应当与人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”
与目前土地、房产登记相比，《细则》的规定，使委托程序较为复杂和严谨。
4不动产登记人员可能需要现场查看不动产的状况
《细则》第十六条规定：“不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况;……”
即不动产登记申请人要做好现场查看的准备。
5小区公共道路、绿地等用地作为业主产权登记存在可能
《细则》第三十六条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”
6国有农场土地相关登记也有规可依法
《细则》第五十二条规定：“以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、草场，以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请国有农用地的使用权登记的，参照本实施细则有关规定办理。国有农场、草场申请国有未利用地登记的，依照前款规定办理。”
7登记信息保护要求，杜绝“房叔”、“房婶”
《细则》第九十五条：“各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。”
第一百零三条规定：“不动产登记机构工作人员违反本实施细则规定，有下列行为之一，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：……(三)泄露不动产登记资料、登记信息;……”
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不动产登记机构整合基本完成后，《不动产登记暂行条例实施细则》的落地意味着，中国不动产登记工作从此有了更加详实和可操作的法律依据。
【明确一：小产权房无法登记】
国土资源部地籍司副司长冷宏志表示，我们国家物权法规定，不动产如果不登记，是不受法律保护的。从这个角度讲，建立不动产统一登记制度以后，大家为了更好保护自己的物权或者财产权，正常地讲就应该到登记部门进行登记。如果不登记，他就不能够对抗第三人。
只有全面纳入登记的不动产才能在法律框架内受到保护，对于此前非法买卖的小产权房，目前不动产登记条例明确暂不登记，这意味着小产权房不可能随之合法化。
【明确二：三类人可查询不动产】
实施细则明确“三类人”可以查询不动产登记资料：一是权利人可以查询、复制其不动产登记资料;二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况;三是人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
根据上述规定，只有特定人可以查询不动产登记资料，而且并非“以人查房”，即输入姓名即能查询房产等不动产信息。权力机关依法查询，也需经过合理的法定程序。
根据实施细则，权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：查询申请书;查询目的的说明;申请人的身份材料;利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。对于查询所需材料，细则增加了“查询目的的说明”这一项。
实施细则要求，不动产登记资料由不动产登记机构管理，不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。违反规定的，除依法给予处分外，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
【明确三：小区公共部分归业主所有】
值得注意的是，实施细则对小区内道路、绿地的产权归属登记进行了明确规定：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
“在我国现今的城市建设模式下，城市居民自购的住房往往位于小区内，此类小区的道路、绿地、公用设施、物业服务用房及其他公共场所似乎并无登记人信息。”北京圣运律师事务所行政法首席律师王优银表示。
【明确四：农村宅基地及房屋要登记】
此外，对于国有建设用地上的建筑物，此前有房产证登记制度相对完善。农村集体土地、宅基地和集体土地承包经营权等多数在村内登记，而且多数手工登记，资料并不完整。
此次实施细则对于集体土地宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权、土地承包经营权都明列单独章节要求登记。
中国社会科学院农村经济研究所研究员党国英表示，不动产登记制度本身就是保护各种不动产的合法性，有些地区农村集体土地确权工作近几年开展不错，还有很多农村集体土地确权登记尚需完善。不动产登记全面推开后，所有的建筑物应该全部登记。
实施细则第42条规定，因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，需提交下列材料：不动产权属证书或者其他权属来源材料;依法继承的材料;分家析产的协议或者材料集体经济组织内部互换房屋的协议等。
【明确五：登记未引发市场波动】
在不动产登记条例征求意见期间，业内人士曾经担心，不动产登记掌握房产基础信息，是为征收房地产税铺路。而开征房地产税的预期，可能会引发有多套房产的业主抛售房产，从而引起楼市震荡。
事实证明，江苏、北京、天津等地在20xx年已经开始对不动产变更、交易的居民换发不动产登记证，从而陆续实现新证(不动产登记证)换旧证(房产证)。这些地区的房地产市场去年稳中有升，不动产登记并未引发市场波动。
1.从理论上看，与不动产权利相关的事项是不动产登记的重要内容
理论上的通说认为，不动产登记是指国家登记机构将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。不动产登记簿用于记载不动产自然状况、权利状况及其他法定事项。也就是说，不动产登记的不仅是不动产的权利，与不动产权利相关的事项，或称之为其他事项，也是不动产登记的重要内容。不动产登记簿上的其他事项部分是记载自然状况、权利状况以外的依法应当记载的事项。
2.从不动产登记实务看，与不动产权利相关的事项是不动产登记的重要内容
《房屋登记办法》第2条规定，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。《房屋登记簿管理试行办法》第10条规定，登记簿的其他状况部分，记载预告登记权利人和义务人、身份证明号码、预告登记证明号、补换证情况；异议登记申请人、异议事项；查封机关、查封文件及文号、查封时间、查封期限、解除查封文件及文号、解除查封的时间等。也就是说，在不动产登记最复杂的房屋登记实务中，登记簿记载的内容被严格区分为房屋权利与其他事项。换言之，在登记簿上记载的与房屋权利相关的其他事项，也是登记簿记载的重要内容。
3.从《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》本身看，与不动产权利相关的事项是不动产登记的重要内容
《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第2条“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”意思是，除了不动产权利之外，其他法定事项也是不动产登记的重要内容。该条例在第4条以具体列举加概括的方式规定了应当登记的不动产权利，也在第7条第3款第（三）项规定了涉及不动产权利限制、提示的事项属于不动产登记簿记载的内容。但是该条例却没有规定应当登记的与登记簿记载的不动产权利相关的事项，从整体上看，内容和体系上不完整。
鉴于以上理由，为了保持内容、体系和结构上的完整，笔者认为，《不动产登记暂行条例》应当在第5条以列举加概括的方式规定应当登记的事项。当事人应当申请登记的事项主要有：一是限制权利人处分登记簿上记载的不动产权利的事项，主要指对登记簿上记载的内容有异议产生的异议登记。限制登记簿上的权利人再处分权利的预告登记等。二是指变更、修正登记簿记载的内容事项，主要指登记簿上记载的内容变更或错误产生的变更登记、更正登记等。三是指补发或换发不动产权利证书、登记证明的事项，主要指因不动产权利证书、登记证明遗失或毁损产生的补证记载或换证记载。四是指法律、法规规定的应当记载的事项。如人民法院及其他有权机关查封房屋产生的查封登记等。作此兜底性的规定，以免挂一漏万。
因此，笔者建议《不动产登记暂行条例》增加第5条，规定对与不动产权利相关事项予以登记的条文。若如此，增加的《不动产登记暂行条例》第5条为：
第5条：下列与不动产权利相关的事项，依照本条例的规定办理登记：
（一）限制权利人处分登记簿上记载的不动产权利的事项；
（二）变更、修正登记簿记载内容的事项；
（三）补发或换发不动产权利证书、登记证明的事项；
（四）法律、法规规定的应当记载的事项。
二、增加第16条第2款，规定登记机构可以根据查验情况询问申请人
按《物权法》第12条第1款第（二）项规定，询问申请人属于因申请启动的房屋登记的必需程序。但是，如果将询问申请人作为不动产登记的必需程序，有以下不利因素：
一是行政行为是行政主体的执法行为。行政行为是行政主体行使行政职权的行为，行政职权来源于国家的法律，行使行政职权的行为就是执行国家法律的行为，简称行政执法行为。不动产登记是具体行政行为，也是行政执法行为，询问申请人是行政执法行为中的一个环节。《国务院关于印发〈全面推进依法行政实施纲要〉的通知》（国发〔2004〕10号）第22条规定，实施行政执法人员资格制度，没有取得行政执法人员资格的不得从事行政执法工作。在司法实务中，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》（法释〔2002〕21号）第10条规定，被告提供的被诉具体行政行为所依据的询问笔录作为书证的，应当有行政执法人员、被询问人的签名或者盖章。据此可知，因房屋登记产生的行政诉讼案件中，作为证据提交的询问笔录，若是无行政执法证书的人制作的，将不被人民法院采信。人民法院将视登记机构没有履行询问申请人的职责，从而认定登记程序违法，可能据此作出对登记机构不利的判决。限于当前的体制，登记机构无足够的行政执法人员履行询问申请人的职责。
二是登记机构为了认真履行职责，对申请人就申请登记事项是否是其真实意思表示、申请登记的不动产是否为共有、不动产登记簿记载的权利人是否同意更正等进行询问，并制作笔录，如此则费时费力，影响工作效率，导致申请人的不满。
三是可能引起被询问人的反感，或传达不真实的信息，或引发登记人员与被询问人之间不必要的矛盾。
四是如果登记机构出于程序完整的考虑，规避程序缺陷引起的责任，印制制式的询问笔录，由被询问人在备选答案上作选择。或者采用更简单的办法，在权利登记申请书上加一栏，写明“本人对申请登记的有关事项已接受登记人员的询问” ，由申请人签字确认了事。因此，将询问申请人作为不动产登记的必需程序有可能起不到维护登记公信力的作用，也有可能因登记机构规避程序缺陷引起的责任流于形式。
当然，笔者认为，询问申请人对查明申请登记的不动产权利来源是否清晰、合法也有一定的作用，但也需在权利来源材料收集齐全后，从材料之间相互关联、相互印证的角度看，有必要时才询问。如某人因出卖房屋申请转移登记，提供的身份证明为几年前办的居民身份证，身份证上的相片与现场的申请人有较大差别，登记人员可以对其实施询问，比如问其身份证号码是多少等。故笔者认为，将“就有关登记事项询问申请人”作为选择性程序，由登记机构根据登记工作的实际情况选择使用为宜。因此，笔者建议增加第16条第2款，规定登记机构可以根据查验情况询问申请人。若如此，修订后的《不动产登记暂行条例》第16条为：
第16条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；
（二）权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致；
（三）申请登记的不动产是否存在权属争议；
（四）登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定。
登记机构根据查验情况可以就有关登记事项询问申请人。
三、将第9条第2句修正为禁止更改登记簿的规定，增加第3句，规定错误的登记内容通过更正登记程序更正
《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该法第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿的记载具有公信力，公信力的支撑来源于登记簿记载内容的合法、真实和有效，因此，任何人和任何机构不得进行涂改或更改，即使登记簿的记载有错误，也应当通过更正登记程序予以修正。
在不动产登记最重要的房屋登记实务中，《房地产登记技术规程》第4.5.8条规定，“任何人不得擅自更改登记簿。当登记簿记载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正”。
笔者认为，房屋登记的此经验值得借鉴。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第9条第2句“任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项”。此句是关于可以依法更改登记簿的规定。但笔者查阅现时的法律、法规，没有关于更改登记簿的规定，故本句中可以依法更改登记簿的规定成为空中楼阁，应当借鉴房屋登记的经验修正为禁止更改登记簿的规定，若如此，修正后的第9条为：
第9条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁、涂改、修改不动产登记簿。当登记簿记载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正。
四、将第12条第1款具体列举加概括式的规定修正为具体列举加概括再加定性式的规定
申请，是欲将民事主体在民事活动中取得的不动产权利或产生的相关事项记载于不动产登记簿的启动方式。但在民事活动中，因合同、协议等基于当事人合意的民事法律行为，是当事人取得不动产权利或产生与不动产权利相关事项的重要方式。换言之，因合同、协议等基于当事人合意的民事法律行为，是当事人取得不动产权利或产生与不动产权利相关事项的原因。原因要转化成结果，就需要法律行为的当事人履行各自的义务，其中，协助对方申请不动产登记是最重要的义务之一。不存在当事人的合意，不涉及他方当事人，因此单方申请即可。换言之，存在当事人合意的，涉及对方当事人利益，应当由当事人共同申请登记。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第12条第1款 “因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”笔者认为，此规定是具体列举加概括式规定，其中的买卖只是基于合意的民事法律行为之一。设定抵押权则有依法律规定设定抵押权和依当事人合意设定抵押权，依法律规定设定的抵押权无须登记即具有抵押权的效力，即使要申请登记，也是权利人单方申请将其已经享有的抵押权记载在登记簿上，仅起公示的作用，无权利设立作用；而依当事人合意设定的抵押权才需抵押当事人共同申请登记，自记载于登记簿上时起产生抵押权的效力，即具有权利设立的作用和公示的作用，故“设定抵押权”的用语在此也不严谨。且“买卖、设定抵押权”的范围太狭窄，因此，应当将第12条第1款具体列举加概括式的规定修正为具体列举加概括再加定性式的规定，若如此，修正后的第12条为：
第12条 因合同、协议等基于当事人合意的民事法律行取得的不动产权利或产生的事项，申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记和异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。
五、删除第17条第2款和第3款中的“调查”和“被调查人”
《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第12条第2款规定，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关国家机关进行调查。对有争执的申请内容进行调查是登记机构的职责。
但是，《物权法》第12条规定，查验申请人提供的权属证明和其他必要材料和如实、及时登记有关事项是登记机构的职责。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第2条规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。该条例第14条规定了申请人申请登记时应当提交的材料，并对提交的申请材料的真实性负责。据此可知，不动产登记就是登记机构根据不同的登记类型，将经过查验的登记材料上的信息及时、如实记载在登记簿上的行为。不动产登记是记载行为，如果申请登记的内容没有相应的登记申请材料作证据支撑的，将不会被记载在登记簿上。且该条例第16条第（三）项已经明确将申请登记的不动产是否存在权属争议列为登记机构查验的内容之一。换言之，有争议的申请内容没有充分的登记材料作支撑，自然不会被记载在登记簿上。且不动产登记机构不宜介入申请人间的民事争执，申请登记的不动产权利或事项存在争议时，应当由当事人自行协商解决或通过诉讼、仲裁解决。调查处理当事人间的民事争执不应当成为登记机构的职责。因此，应当删除第17条第2款和第3款中的“调查”和“被调查人”，若如此，修正后的17条为：
第17条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
（一）房屋所有权初始登记；
（二）在建建筑物抵押权登记；
（三）因不动产灭失导致的注销登记；
（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
不动产登记机构进行实地查看时，申请人应当予以配合。
参考文献：
1.登记的房地产应做到权利来源脉络清晰
要做到权利来源清晰，就是要当事人提供取得房地产的原因证明、原权人和受让人的主体资格等证明，如果是经法院判决执行的房地产，则要提供法院生效的判决或裁定书，有时还需要协助执行通知书。有了这些法律文书并不意味着法院执行处分的房地产可以不追本溯源、不理清权利变迁的过程。
在长期实践中我们发现，法院执行的房地产并非都是主体确定、权利清晰，往往存在着长年未登记、查无来源的房地产，导致登记机构执行司法文书时无所适从。因此，针对各地普遍存在的无证房地产的执行，2012年住建部转发了最高院《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（建法函〔2012〕102号）就无证房产的执行处分，该文件明确，未经初始登记的房屋要协助执行处分申请登记时，必须满足初始登记的条件。这说明违章、违法或无法证明合法来源的房产，即使出具了司法协助执行通知书，也将面临无法登记的结局。要做到权利来源合法则要满足两个条件，即原权利主体和来源特定合法，即一般为登记簿所记载的主体和房屋，但如果房屋未曾登记，则要提供被执行人原始或继受取得的证明。
因执行房产而对应的民事法律关系清晰，法院据此认定以房抵债或拍卖被执行人的房产，对于这样的来源清晰的房产则可予以登记。登记的类型和记载的事项应与司法文书所述相符合，这样登记簿的历次记载内容就能完全关联，完整准确反映房地产权利的变化情况。
2.与登记房地产相关的信息系统数据关联对应
由于在房地产开发、预售、竣工后的各阶段都会发生房地产的查封或执行处分，而房地产的预售、预告登记、转移登记分别在两个不同的信息子系统管理内的数据库中并归属于不同的主管局，而且房屋预售和各种房地产权利登记分属于两类不同的管理和法律规范范畴，所以是两套系统设计。虽然两个系统都以房屋代码为串联词，但由于各地在设计系统时存在这样那样的考虑不周之处，备案、预告、权属登记等几个数据表、库、信息系统之间的关联程度不是特别高，因此，在执行司法文书时应根据系统特点做好相应的记载工作，防止疏漏。
由于查封是对房地产权利的限制，而房地产权利处于变动之中，如果查封信息不能同时反应在交易网备系统和登记系统，则将造成查封房产被预售或查封房产被抵押等不该发生的事。为防止上述情况的发生，系统设计的科学性相当重要，而科学来自于对预售、预告、权属登记的流程梳理和对交易与登记相互作用的工作机理的透彻理解，只有两个系统即时关联才能使得交易和登记信息准确无误。
3.妥善处理执行房地产与登记簿记载事项无法对应事宜
这种不对应表现为三种形式。
一是无证房产，该房产未曾建立登记簿，登记簿上无信息可核。对于这种未登记的房地产基于法院认定房地产为被执行人合法所有，被裁定给执行人的，登记机构可以直接依此法律文书登记为执行人所有。但为不显突兀，应在审查意见或登记簿的备注栏内注明房地产合法取得的认定依据。
二是根据法律文书可知房地产已经过多次转让，但登记簿上仅是最先一手的记载信息。由于当事人在历次买卖或其他转让中均未履行登记手续，很可能现实中房地产已为他人所有，但登记簿上仍记载为原权人，法院经过调查核实房地产确已发生过一次甚至多次权利转让，根据既成事实（而非登记簿）直接认定为房地产归被执行人所有，并裁定过户给执行人，则据此登记机构应直接登记为执行人所有。为解决登记簿上原权人与现执行人无关联的冲突，登记机构应在审查意见或备注栏内注明其权利来源的事实和依据。
三是根据法律文书需要分割的房产不符合登记基本单元要求，对分割部位无法单独建立登记簿。由于登记簿均以基本单元为单位建立，基本单元的界定有严格的规定，不是任何房屋都可以依申请人的需要随意分割，所有权的性质是单独所有还是区分所有则是在房屋设计之初就已确定，不同性质的房屋其验收的要求都是不同的。在债务纠纷处理中，为使债务金额与房屋价值相当，法院往往要将完整的房屋单元切割，碰到被执行人有多个债权人时，甚至将很小的房屋单元切割成多个部分。这种切割表面上对各债权人很公平，各自都得到清偿，事实上已经将房屋的设计功能进行了改变，从单独所有演变成区分所有，这种对房屋使用性质的改变应当符合区分使用的要求，即各分割形成的部位由专有部分、共有部分组成，性质的改变应当重新进行质量和消防的验收才能投入使用。因此，只有当实在无法整体转让时才按部位分割清偿。在这种情况下，登记机构还得遵循基本单元的规定，即对于法律上不能分割的基本单元即使因为债务原因被法院分成多个部分的，要么按一个房屋基本单元建立登记簿，并在登记簿中注明共有，各自部位见法律文书；要么按法律文书划分的部位以区分所有方式重新确定基本单元再按各基本单元建立登记簿。但法院应从实际使用性方面考虑尽可能不分割已经固有的基本单元。
4.区别对待司法认定的权利主体与登记簿记载的冲突
这里有两种情况：一种是司法文书有事实认定登记簿记载的名义权利人是错误的，则以司法认定为准。此时是否需要办理更正登记后再执行过户登记呢？由于在同一份法律文书中既对原权利主体进行了重新认定，又同时对该房地产根据债务关系进行了处置，则基于该法律文书可直接办理转移登记到新的受让人名下，没必要先办更正登记再办转移登记。另一种是法院认定的权利人和登记簿记载不一致，但法院没有事实依据而登记簿记载的事项依据充分，在受理该类司法文书时登记机构应告知法院，并退回执行通知书。
二、在办理不同类房地产司法协助执行时，应遵守以下程序规则
1.查封登记规则
一是查封时的标的物理状态，二是查封标的的权利人状况，三是预查封与查封的转化。房屋建造、预售过程中发生预查封的，则根据房屋预售与否及被执行人主体决定如何查封登记。
第一种是房屋未售未网签且未进行所有权登记的，仅在交易管理系统中建立了楼盘表，如果被执行人是开发商，则应在网上备案系统中做查封登记；如果被执行人是购房人，但购房人未办理网签合同，则无法做查封登记。当该房屋办理了所有权初始登记后，网备系统的预查封应转为登记系统中的查封。
第二种是房屋未售且已进行所有权登记的，则既要在登记系统又要在网备系统中办理查封登记，从而既限制销售又限制房屋抵押等处分行为。
第三种是房屋已售已网签但房屋尚未进行所有权初始登记，如果被执行人是开发商，则不能受理查封登记，除非开发商能证明预售网签行为存在虚假；如果被执行人是购房人，则在网备系统中办理预查封登记，当房屋初始登记后再办理购房人的房屋转移登记时，网备系统中的预查封在登记系统中转为查封。
第四种是房屋已售已网签并且房屋已进行所有权初始登记但未办理购房人转移登记的，则在网签系统中进行查封登记，待购房人办理完转移登记后，网备中的预查封转为登记系统中的正式查封。
2.无证房地产执行处分
在法院处理民事纠纷等诉讼中，需要执行处分的房地产有的是尚未竣工无法办理初始登记，有的是已使用多年但未曾办理过房地产登记。在执行关于这些房地产的处分时，要根据不同权利主体和法律文书的不同要求分别做相应的登记类型。
第一种是尚处于建造中的期房，尚未网签预售，被执行人是开发商。此时法院将开发商的房地产执行给第三人或执行人，则取得该房地产的人可直接凭法律文书申请网上备案，以防开发商将已经法院处分的房地产再次对外销售。待房屋初始登记后再凭法律文书申请转移登记。
第二种是期房已网签预售，被执行人是购房人。因为法院认定处分的房地产为购房人所有，并将其处分给第三人，如果房屋尚未初始登记，则登记机构无法办理期房转移登记，待初始登记后应将两个转移登记合并办理，即开发商预售给购房人，购房人房产又被执行转移给第三人，两道登记合并办理意味着要交两次契税，因为法院在执行该房地产时认定房产为购房人所有，从法律手续上应当以完成登记为标志。
第三种是期房已网签预售，被执行人是开发商，解除合同后作为开发商的房地产执行处分。期房已网签预售通常意味着购房人预期取得房产，但如果由于购房人未付清房款等原因被法院认定解除合同后处分给第三人，则根据此法律文书应先注销购房人的合同网上备案，取而代之的是办理第三人的网上备案，也就是开发商重新将解除买卖的房屋被法院处分给第三人，然后在房屋初始登记后直接办理第三人的房屋登记。
第四种是长期未办证房地产。这类房地产因当事人不申请或取得手续不齐全迟迟未登记，如果法院经过调查认定房地产取得来源合法，直接将被执行人的该房处分给第三人，则登记机构可以根据法律文书将多次登记合并受理。有人会提出存在多次登记缺失的情况，为什么不必将各次登记分别完成后再做后一道登记？是否有违《物权法》的在先登记原则，即没有在先的登记就不能做后道登记？其实，在法律文书的支撑下，这种顾虑就不必有了。首先，根据《物权法》第三十一条规定，合法建造或继承或法律文书导致物权转让的，处分该物权时，需要登记的，未经登记，不发生物权效力。依裁定书和协助执行通知书等司法文书取得房地产不经登记而物权即生效，这说明，即使前面多道登记未完成，凭法律文书受让人已取得了房地产。其次，虽然房地产登记的主要功能在于公示，但公示的目的是为了让即将进行交易的相对方知悉该房地产的有关情况，由于未曾登记的房地产被法院直接处分，受让人依法律文书取得，如果硬是要为完成公示而将以前缺失的登记补做则完全没有现实意义。
3.其他限制类房地产处分
在预告登记中，“将来实现物权”所指向的登记，为预告登记的“本登记”。比如，在预告登记有效期内，“预购商品房预告登记”的权利人申请的该房屋所有权登记，为预购商品房预告登记的本登记；在预告登记有效期内，“预购商品房抵押权预告登记”的权利人申请的该房屋抵押权登记，为商品房抵押权预告登记的本登记。
住房和城乡建设部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室编著的《房屋登记办法释义》，将建设部《房屋登记办法》第六十八条规定的“房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记”，解释为“预告登记转为相应的房屋登记”。业内将“预告登记转为相应的房屋登记”，称作“预告登记转本登记”。
在本文图1所示的“预告登记终结程序示意图”中，相对于“预告登记”（见图1中C）而言，“不动产物权协议”“预告登记约定”（见图1中A、B），是预告登记的前置程序；“预告登记转本登记”“注销预告登记”“预告登记失效”（见图1中D、E、F），是预告登记的终结程序。
关于预告登记的前置程序和作用，除《中华人民共和国物权法》第二十条第一款有规定外，建设部《房屋登记办法》、国土资源部《土地登记办法》《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》等相关的不动产登记规范也都规定得很清楚。但是，关于预告登记的终结程序，相关的不动产登记规范从各自的角度，作出了不同的规定。这也是本文要尝试讨论预告登记终结程序的原因。
预告登记的终结程序，只可能有两种走向：要么“预告登记转本登记”（见图1中D），要么“预告登记失效”（见图1中F）。法律关于预告登记终结程序的规定，应当界定清楚预告登记终结程序的两种走向，否则，会涉嫌逻辑上的不周延。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。前述关于预告登记终结程序的规定，似乎有两点瑕疵：第一，只规定了“预告登记失效”的情形（见图1中K、F），没有规定“预告登记转本登记”的情形（见图1中K、D）。第二，基于不动产物权协议的“债权消灭或者自能够进行不动产登记”的情形相对隐秘，因为没有规定当事人必须申请注销预告登记（见图1中K、E），对于不动产登记机构而言，很难断定债权是否消灭、预告登记是否失效、不动产是否可以登记，不便保护预告登记权利人的合法权利。
国土资源部《土地登记办法》第六十二条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。如果说前述关于预告登记终结程序的规定也有立法瑕疵的话，其瑕疵似乎等同于《中华人民共和国物权法》的相关规定（见图1中J、F）。
建设部《房屋登记办法》第六十八条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。不难看出，《房屋登记办法》立法时，建设部可能已经注意到预告登记终结程序的两种走向。前述规定中的“或者”，表述的是选择关系，前后关联了终结预告登记程序的两种情形（见图1中H、D、E）。
第二条本市行政区域内暂住人口和租赁房屋治安管理工作，适用本细则。
第三条本细则所称暂住人口，是指离开常住户口所在地市、县范围，在异地居住3日以上的人员。
本细则所称租赁房屋，是指从事旅馆业以外的单位和个人，将其所有或经营管理的房屋出租给他人居住并收取租金的行为。
第四条本市的暂住人口和租赁房屋治安管理，遵循合理流动、繁荣经济、规范管理、方便生活的原则，坚持“谁主管、谁负责”、“谁用工、谁负责”、“谁留宿、谁负责”、“谁出租、谁负责”的治安责任制。
第五条本市各级公安机关主管暂住人口和租赁房屋的治安管理工作。
工商行政、劳动、建设、卫生、交通、房管等部门，应当依照法定职责，协同做好暂住人口和租赁房屋的治安管理工作。
第二章暂住人口管理
第六条暂住人口到达暂住地，应当在3日内到暂住地公安派出所或暂住人口管理站办理暂住户口登记；暂住在旅店的，由旅店设置旅客登记簿随时登记。
暂住登记包括暂住人姓名、性别、出生日期、常住户口所在地、身份证号码、现居住地地址、暂住理由及有效期限等事项。登记项目内容发生变化时，暂住人应及时到原登记机关办理变更手续。
第七条暂住证是公民在异地暂住的证明。年满16周岁的暂住人，拟在暂住地居住30日以上的，在办理暂住户口登记时，还应当按下列规定向登记机关申领暂住证：
（一）居住在居民家中的，由本人及户主携带户口簿办理；
（二）居住在租赁房屋的，由本人及房屋出租人携带房屋租赁合同办理；
（三）居住在机关、团体、部队、企业、事业单位、个体工商户的宿舍、生产经营场地或水上船舶的，由单位或雇主登记造册，持暂住人名册办理；
（四）成建制从事建筑施工、装卸运输、矿山开采等劳务活动的，由用人单位登记造册，持暂住人名册办理。
探亲、访友、旅游、就医、出差等人员，按规定申报暂住户口登记或者旅客登记，不申领暂住证。
第八条申报暂住户口登记和申领暂住证应当持有下列证件：
（一）居民身份证；
（二）育龄人员的婚育证明；
（三）务工经商人员的《外来人员就业证》。
前款第（二）、（三）项规定的证件，分别按《**市流动人口计划生育管理实施细则》、《**市社会劳动力管理实施办法》的规定办理。
第九条暂住证为一人一证，有效期限为一年。期满需继续暂住的，应当在期满前30日内向原发证机关申请办理延期或换证手续。
任何单位和个人不得伪造、变造、涂改、出借、转让、买卖暂住证。暂住证遗失的，持证人应及时向原发证机关申请补领。
第十条暂住人未按本细则规定申领暂住证的，任何单位和个人不得招用。
本细则施行前已经招用的，应当在公安机关规定的期限内补办；逾期仍未办理的，由公安机关和劳动部门责令用人单位予以清退。
工商行政、建设、卫生、劳动、民政、交通等部门在办理行政许可手续时，对未按本细则规定申领暂住证的暂住人，应当责成其办理并出示暂住证。
第十一条用人单位和个体工商户，应当宣传并自觉遵守暂住人口管理规定，督促、带领暂住人在规定的期限内办理暂住证，掌握、报告暂住人的变动情况。发现暂住人从事违法犯罪活动或有违法犯罪嫌疑的，应及时向公安机关报告。
第十二条暂住人应当遵守暂住人口管理规定，在规定期限内办理暂住户口登记、申领暂住证，自觉接受公安机关及其他有关部门的查验，离开暂住地时主动到登记（发证）机关办理注销手续。
第十三条居（村）民委员会及居住暂住人口较多的机关、团体、企业、事业单位，应设立暂住人口管理站或者确定户口协管人员，根据公安机关的委托，协助做好本区域、本单位暂住人口的登记、发证等日常管理工作。
第三章租房治安管理
第十四条任何单位和个人出租房屋，应当与承租人签订书面租赁合同，并在合同签订之日起30日内持租赁合同、房屋所有权证及双方当事人的合法身份证件，到房屋所在地的房地产管理机构登记，取得《房屋租赁证》。未取得《房屋租赁证》的，不得租赁房屋。
第十五条租赁房屋用于居住（含经营与居住混用）的，租赁双方应当先向房屋所在地公安派出所申请登记，签订《治安责任保证书》，由公安派出所在租赁合同上签注，再到房地产管理机构申请办理《房屋租赁证》。对没有到公安派出所登记的，房地产管理机构不得为其办理《房屋租赁证》。
暂住人在办理暂住人口登记和申领暂住证时，要求同时办理房屋租赁登记且符合规定条件的，公安派出所应当一并予以办理。
第十六条有下列情形之一，公安派出所不予办理登记：
（一）承租人不出示合法身份证件的；
（二）出租人住所与出租房屋分离，又没有委托代管人的；
（三）不符合治安和消防安全管理要求的。
第十七条房屋出租人应当承担租赁房屋的治安责任，对出租房屋经常进行安全检查，及时发现和排除安全隐患，保障承租人的居住安全。发现承租人进行违法犯罪活动或有违法犯罪嫌疑时，出租人应当及时向公安机关报告。
第十八条房屋承租人应当按租赁合同的约定使用房屋，不得利用承租房屋生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品，或者实施违法犯罪及其他影响社会治安的活动。
第十九条除租赁合同另有约定并经变更登记外，房屋承租人不得将房屋转租他人使用。
租赁合同终止的，租赁双方应当及时到原登记、发证机关办理注销登记手续。
第四章奖惩
第二十条对在暂住人口和租赁房屋治安管理工作方面做出显著成绩，或者举报并协助公安机关破获重大违法犯罪案件有功的单位和个人，由公安机关予以奖励。
第二十一条违反本细则有关暂住人口管理规定的，由公安机关依照《中华人民共和国户口登记条例》、《暂住证申领办法》等规定予以处罚。
第二十二条违反本细则有关租赁房屋治安管理规定的，由公安机关依照《租赁房屋治安管理规定》予以处罚。
违反本细则第十四条第二款、第十九条第一款规定的，由房地产管理部门依照《城市房屋租赁管理办法》予以处罚。
第二十三条违反本细则依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》应当给予处罚的，由公安机关依法予以处罚；触犯刑律的，提请司法机关依法追究其刑事责任。
第二十四条当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院。
第五章附则
第二十五条外国人和港澳台同胞、华侨来本市暂住的，按法律、法规的有关规定执行。
用途不一致不等于违法用地，简单的把土地用途和房屋规划用途划等号本身就是错的。
工业用地、教育用地甚至是集体土地等搞房地产开发都可以登记？
违法用地的房屋在没有合法处理之前，肯定要暂停登记，否则一路违法下去，怎么符合法治精神。至于因为中止办理登记给业主造成的损失，应当有人承担赔偿责任，但这是两个法律关系。
登记不当或有错的不用纠正吗？
登记机构没有这个职权，应该有其他行政部门的生效行政文件，然后启动《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定。
登记机构是依据合法的权属来源资料进行登记的。
我国土地政策的根本就是用途管制，如用途改变未经批准就是违法用地，不可以登记。
登记申请是否违反法律、行政法规规定，是登机机构的查验职责，《不动产登记暂行条例》第十八条第三款说的很清楚，登记机构有这个职责。先不说房产证是否有问题，最起码土地不合法或不合规就不能登记。
对房产发证存在的问题，应具体情况具体分析，提出解决问题的方法，不能一概确认登记。首先登记部门没权中止，其次后果不应该让小业主承担，该抓渎职的抓渎职。
开发必须按照规划条件和用途来开发，特别是不能把其他用途的土地随意变成房地产用地。
不动产统一登记通过房屋落宗发现原有的违法问题，肯定不能继续将错就错！所以，“房本变废纸”和房屋落幢落宗没关系，只能更加凸显不动产统一登记的重要性和必要性！
违法变更用途的后果不应该由购房人承担。拒绝登记的法律依据是什么，这个才是重点。
拒绝登记的法律依据是《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记机构不能解决不动产登记中的所有问题。登记机构的职责只是依申请将合法不动产记录在案。
不动产证只是结果，过程不合法应管理部门处理。
目前登记机关就是土地管理机关，因为统一登记，以前的矛盾问题都暴露了，那只能分门别类地解决了。统一前分立登记的弊端都研究的很清楚了，对策也要做相应的研究。
工业用地上也是可以有住宅的。
土地登记按土地出让合同和其他权属来源文件确定，房屋用途按规划审批确定，《不动产登记操作规范（试行）》对这个有很明确的规定。
