中图分类号：F832.2 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2016（6）-0060-04
为规范不动产登记行为，根据国务院授权，国土资源部出台了《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），从登记程序、资料查询以及法律责任等方面，细化了不动产统一登记制度。《细则》的出台，为基层登记机构进行不动产登记提供了可操作性依据，有利于提高不动产登记质量，提升不动产登记公示力和公信力，保护不动产权利人的合法权益，维护不动产交易安全与效率。
一、商业银行应关注的《细则》主要内容
（一）完善登记程序，统一判断标准
《细则》从以下几方面对登记程序进行了完善。一是确立登记原则，规定应依当事人申请进行不动产登记，但法律、行政法规及《细则》另有规定的除外（第2条第一款）。二是完善申请提出，对转让（处分）共有财产（第10条第一款、第二款）、限制（无）民事行为能力人不动产登记（第11条第一款）和委托他人代为不动产登记的申请提出（第12条第一款）作出了进一步规定。三是明确材料要求，规定申请人须填写申请书，规定申请材料原则上须为原件及复印件应与原件保持一致（第9条），规定监护人代为申请登记另须提供监护人与被监护人的身份证（或户口簿）及有关监护关系等材料，规定为被监护人利益而处分不动产须提供书面保证（第11条第二款、第三款），规定委托他人代为申请另须提供被人签字（或盖章）的授权委托书，规定代为处分不动产须现场签订授权委托书以及境外申请人委托他人代办须认（公）证授权委托书（第12条第二款、第三款、第四款），规定因继承、受遗赠取得不动产而申请登记须提交死亡证明材料、遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议及与被继承人的亲属关系材料等，也可提交经公证的材料或生效的法律文书（第14条）。四是细化查验内容，规定登记机构应查验申请人（委托人）身份证明材料及授权委托书与申请主体是否一致，应查验权属来源材料或登记原因文件与申请登记的内容是否一致，应查验法律行政法规规定的完税或缴费凭证是否齐全，应查验不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备和权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确（第15条）。五是明确实地查看重点，规定不动产登记机构进行实地查看时，若为房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记要重点查看房屋坐落及其建造完成等情况，若为在建建筑物抵押权登记要重点查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况，若为因不动产灭失导致的注销登记要重点查看不动产灭失等情况（第16条）。六是明确公告范围内容，规定对登记机构依职权进行更正登记、依职权进行注销登记和依法律行政法规的规定进行登记等情形，须在登记机构门户网站及不动产所在地等指定场所进行公告，公告期不少于15个工作日。七是界定直接登记范围，对法院持生效法律文书及协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记、对检察院（公安机关）依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记、对政府依法做出征收（收回）不动产权利决定生效后要求登记机构办理注销登记和对法律行政法规规定的其他情形，明确登记机构能直接办理不动产登记（第19条）。八是明确证书证明核发，规定对办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明，而对其他登记则向权利人核发不动产权属证书，且证书证明上要加盖登记专用章，并就共有财产的证书发放及记载作了特别规定（第20条、第21条）。这些规定的目的是统一不动产登记程序所需材料及其要求的判断标准，以避免登记机构、申请人出现认识分歧，从而减少或杜绝材料补充次数，缩短登记办理时间，提高登记工作效率。
（二）健全抵押登记，确保操作规范
《细则》健全了抵押登记制度，确保了登记机构的操作有章可循、规范进行。一是要求共同申请，规定以不动产设定抵押须由抵押权人、抵押人共同申请办理抵押登记（第66条第一款）。二是明确须提供主债权材料，以不动产设定抵押须提供主债权合同（第66条第一款），以不动产设定最高额抵押须提供一定期间内将要连续发生的债权的合同及最高额抵押权设立前已经存在债权的合同和当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料（第71条），被担保主债权转让的须提供转让协议（第69条）。三是明确抵押合同形式，规定抵押合同可为单独书面合同，也可为主债权合同中的抵押条款（第66条第二款）。四是明确变更登记范围，规定一般抵押当事人姓名（名称）、被担保的主债权数额、债务履行期限变更、抵押权顺位等情形发生变更（第68条第一款），最高额抵押当事人姓名（名称）、债权范围、最高债权额、债权确定的期间、抵押权顺位等情形发生变更（第72条第一款），应申请抵押权变更登记。五是明确其他抵押权人同意的情形，规定因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请一般抵押权变更登记（第68条第二款），或因最高债权额、债权范围、债务履行期限、债权确定的期间发生变更申请最高额抵押权变更登记（第72条第二款），如果该变更将对其他抵押权人产生不利影响，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料及身份证或户口簿等材料。六是明确转移登记范围，规定因主债权转让导致抵押权转让（第69条），或最高额抵押权发生转移（第74条第一款），应申请抵押权的转移登记。七是明确最高额抵押权部分转让登记要求，规定最高额抵押权随同部分债权转让而转移的，要根据当事人约定，或进行转移登记，或进行一般抵押权首次登记及最高额抵押权变更登记，或进行最高额抵押权确定登记及一般抵押权转移登记（第74条第二款）。八是明确在建建筑物（工程）抵押登记要求，规定在建建筑物（工程）抵押应包括土地使用权，但不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案商品房，申请登记时还须提供建设工程规划许可证，在建建筑物（工程）竣工后办理建筑物所有权首次登记时还须申请将在建建筑物（工程）抵押权登记转为建筑物抵押权登记，申请商品房预告登记应一并申请在建建筑物抵押权注销登记（第75条、第76条、第86条）。九是明确预购商品房抵押须办两次登记，规定预购商品房办理房屋所有权登记后还须申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记（第78条）。十是明确可申请预告登记，规定抵押不动产申请预告登记，应当提交抵押合同与主债权合同、不动产权属证书、当事人关于预告登记的约定和其他必要材料（第88条）。不过，需要特别指出，《实施细则》第73条虽然规定最高额抵押权转为一般抵押权后须作登记，但是该要求值得商榷，因为无论《物权法》还是《暂行条例》均未有此要求，且在理论上站不住脚，在实务中因抵押人不配合也是缺乏可操作性。
（三）厘清查封登记，提升协助效果
《细则》设专节对查封登记的有关规定和要求予以厘清。一是明确审查材料，规定要对有权机关工作人员的工作证、协助执行通知书和其他必要材料进行审查（第90条、第93条）。二是明确轮候查封登记，规定两个以上有权机关查封同一不动产，应为最先送达协助执行通知书的有权机关办理查封登记，再依协助执行通知书送达时间先后顺序依次为其他有权机关办理轮候查封登记（第91条、第93条）。三是明确查封登记的注销与失效，规定在查封期间内只有有权机关解除查封的，才能注销查封登记，若查封期限届满未续封的，查封登记失效（第92条、第93条）。
（四）强化特殊登记，方便权利救济
《细则》从以下几方面对更正登记、异议登记的具体内容、要求等作出了规定，强化了其可操作性，方便了权利人的权利救济。一是确立职权发起更正登记，规定登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应通知当事人在30个工作日内办理更正登记，当事人逾期不办理，登记机构应在公告15个工作日后，依法予以更正，但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外（第81条）。二是明确更正登记申请的处理，规定不动产登记簿记载事项确有错误则应予更正，但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外，若无误则不予更正，并书面通知申请人（第80条第一款、第三款）。三是明确更正登记范围，除不动产登记簿记载的事项错误外，还规定不动产权属证书或不动产登记证明填制错误的，也可申请更正登记（第80条第二款）。四是明确应提交材料，规定权利人申请更正登记应提交不动产权属证书、证实登记确有错误的材料和其他必要材料，利害关系人申请更正登记应提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料，申请异议登记应提交证实对登记的不动产权利有利害关系的材料、证实不动产登记簿记载的事项错误的材料和其他必要材料（第79条第二款和第三款、第82条第二款）。五是明确异议登记申请的处理，规定应将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明，且申请人应在登记之日起15日内提交法院、仲裁委受理通知书等材料，逾期不提交则异议登记失效，失效后就同一事项以同一理由再次申请异议登记则不予受理（第83条）。六是明确异议登记期间权利处分的申请登记，规定登记簿上记载权利人及第三人因处分权利申请登记，登记机构应书面告知申请人已存在异议登记，若申请人申请继续办理则应予以办理，但应让其提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺（第84条）。
（五）界定资料查询，保障主体权益
《细则》从以下几方面界定了资料查询，以便各界掌握和操作，切实保障权利主体合法权益。一是明确资料范围，规定不动产登记资料包括：不动产登记原始资料（包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料及不动产登记机构审核材料）和不动产登记簿等不动产登记结果（第94条第一款）。二是明确查询范围，规定权利人可查询、复制其不动产登记资料，因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况，法院等有权机关可依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料，其他有权机关可查询、复制不动产登记资料（第97条第三款）。三是明确应提交材料，规定申请查询、复制不动产登记资料应提交申请书、查询目的的说明（权利人查询其不动产登记资料除外）、申请人身份材料，利害关系人查询另应提交证实存在利害关系的材料，委托他人代为查询还应提交人身份证明材料、授权委托书，有权机关查询应提供本单位出具的协助查询材料、工作人员工作证（第98条）。四是明确查询处理，规定对符合规定的查询申请应在登记机构设定的场所当场提供查询，如因情况特殊不能当场提供查询，应在5个工作日内提供查询，而对申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围、查询人提交的申请材料不符合规定、申请查询的主体或查询事项不符合规定、申请查询的目的不合法等情形，不予查询并书面告知理由（第99条、第100条、第101条第一款）。五是明确查询要求，规定登记原始资料不得带离设定的场所，应保持登记资料完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备（第101条第二款、第三款）。六是明确结果出具，规定查询人可查阅、抄录、复制登记资料，查询人要求出具查询结果证明，登记机构应出具并在查询结果证明上注明查询目的、日期及加盖登记机构查询专用章（第102条）。
（六）细化不当行为，明确追责标准
《细则》从以下几方面细化了相关人员不当行为，从而明确了追究其法律责任的标准，以便实务中能够准确判断与掌握。一是列明当事人责任主体，规定当事人有不当行为应追究其法律责任（第104条）。二是细化登记机构工作人员不当行为，明确将对符合登记条件的登记申请不予登记、对不符合登记条件的登记申请予以登记、擅自复制（篡改）不动产登记簿、泄露不动产登记资料（信息）、无正当理由拒绝申请人查询（复制）登记资料、强制要求权利人更换新的权属证书等情形列为不当行为（第103条）。三是细化当事人不当行为，明确将采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记、采用欺骗手段申请查询（复制）登记资料、违反国家规定泄露不动产登记资料（信息）、擅自将不动产登记资料带离查询场所或损坏查询设备和查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料等情形列为不当行为（第104条）。
二、商业银行适用《细则》应注意的问题
（一）及时梳理信贷业务，确保现有情况合规
银行及其分支机构要对照《细则》的规定，及时梳理本行信贷业务，以确保业务开展符合《细则》规定：一是梳理规章制度，及时修订完善不符合规定的内部规章制度，明确要追责的不当行为情形，促使分支机构及其工作人员能依规定操作。二是梳理格式文本，及时修订不符合规定的相关条款内容，确保抵押合同形式、授权委托书、变更（转让）协议等符合规定，依法维护本行合同权利。三是梳理信贷流程，及时修订不符合规定的流程，确保抵押登记共同申请、材料提交、查询不动产登记簿、变更（转移）登记等流程环节符合规定。四是核查存量业务，要核查在建建筑物（工程）抵押贷款、按揭贷款是否符合规定，是否符合再次办理抵押登记要求，如不符合的，要与抵押人协商加以完善，或及时办理再次抵押登记，若被拒绝的，则要依法依合同约定启动提前收贷程序，要核查抵押登记记载是否有误，如有误要及时申请更正登记。
（二）严格遵照规定操作，全力维护本行权益
银行及其分支机构要从以下几方面入手，严格遵照《细则》规定进行操作，全力维护本行权益。一是认真审查材料，对抵押人或代办人身份证件、不动产权证（或房产证、土地使用权证）、授权委托书等材料要认真进行审查，抵押权变更登记还要审查其他抵押权人书面同意材料及身份证（户口簿）等材料，确保材料完备及内容准确无误、相互一致，使登记能一次性成功办理。二是正确选择文本，要优先选择格式文本，与借款人、抵押人签订合同、变更协议等，非格式文本须经法律审查通过，确保这些文本符合登记机构要求。三是查询权利现状，应要求抵押人在抵押登记前申请查询不动产登记簿，并提交登记机构出具的查询结果证明（须盖章），以确保未发生更正登记、异议登记或查封登记，在建建筑物（工程）抵押要将土地使用权一并抵押，并确保土地使用权不存在抵押、更正登记、异议登记或查封登记等情况。四是共同提出申请，要与抵押人（或代办人）共同到登记机构申请抵押登记、填写申请书及递交其他相关材料。五是查核证明记载，对登记机构核发的不动产登记证明，要现场查核记载是否准确，如不准确则要现场要求登记机构更改，如现场未发现问题而在日后又发现的，则要立即申请更正登记。六是配合实地查看，登记机构实地查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况时，银行要协调抵押人共同作好配合工作。七是审慎变更登记，在贷款债权、抵押情况发生变更、转让或转移后要及时申请变更（转移）登记，若登记机构难以出具反映变更（转移）情况的证明，则要审慎变更登记，对最高额抵押权转为一般抵押权要暂缓申请登记。八是善用法院力量，要积极申请法院查询、查封不良贷款借款人、保证人的不动产，在查封期限届满前要协调法院进行续行查封，为胜诉执行打下坚实基础，在法院拍卖成功或裁定抵债的，可单方申请过户登记，或协调法院持生效法律文书及协助执行通知书到登记机构办理过户登记。九是严惩违规人员，各级行尤其是上级行要强化对本行办理抵押登记情况的监督检查，对违反细则、本行规章制度及其抵押操作流程的人员要及时予以追责，以反向督促他们依规依流程办理抵押登记。十是打击不当行为，如登记机构及其工作人员对符合登记条件的登记申请不予登记，或有其他不当行为，要立即向其上级机构等部门反映，依法打击不当行为。
（三）时刻关注相关信息，切实防控潜在风险
银行及其分支机构要从以下几方面入手，时刻关注相关信息，切实防控这些信息给抵押带来的潜在风险。一是关注公告事项，要定期查看登记机构门户网站上的公告，如发现登记机构依职权更正登记、注销登记涉及或可能涉及本行抵押登记的，要在公告期内立即提出异议，以防抵押落空。二是关注工程进度，当工程竣工符合办理建筑物所有权首次登记时，要及时申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记，或及时申请办理“按揭”转正式抵押登记手续，以防抵押失效。三是关注特殊登记，对他人针对抵押登记所申请的更正登记，要及时作出不同意更正的回应，并做好提前收贷的应急准备，当他人继续提出异议登记，则要作好他人或仲裁的应诉准备工作。
参考文献
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第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
第四条国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
(一)集体土地所有权;
(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;
(三)森林、林木所有权;
(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;
(五)建设用地使用权;
(六)宅基地使用权;
(七)海域使用权;
(八)地役权;
(九)抵押权;
(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。
第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
第二章不动产登记簿
第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;
(四)其他相关事项。
第九条不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。
第十条不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
第十一条不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
第十二条不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。
采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。
第十三条不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
第三章登记程序
第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;
(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;
(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;
(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;
(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;
(六)申请更正登记或者异议登记的;
(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
第十五条当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
(一)登记申请书;
(二)申请人、人身份证明材料、授权委托书;
(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;
(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;
(五)与他人利害关系的说明材料;
(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
第十七条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;
(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;
(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;
(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;
(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;
(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。
第十九条属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;
(二)在建建筑物抵押权登记;
(三)因不动产灭失导致的注销登记;
(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
(一)违反法律、行政法规规定的;
(二)存在尚未解决的权属争议的;
(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;
(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
第四章登记信息共享与保护
第二十三条国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
第二十四条不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
第二十五条国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
第二十六条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。
第二十七条权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
第二十八条查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
第五章法律责任
第二十九条不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
第三十条不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他、行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第三十三条本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）
②登记对象
係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。
商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。
所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。
所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。
③不动产登记法
不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。
2．不动产登记
①可为登记之权利
登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。
所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权
所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等）.
在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。
所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。
在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。
②公的图面
登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。
但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。
因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。
③申请人
登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。
申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.
表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。
不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。
④登记之效力
权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件）.举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。
一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。
在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。
⑤登记之申请
登记之申请，在备斉下列要件后为之：
·登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）
·登录免许稅之缴纳原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件书类之检附
申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
·登记识別資訊（或被称为权利証之登记完了证明）
·以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。
⑥登记之嘱托
承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）
作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。
在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登记
裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2）.（参照附件嘱托书格式2）
此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）
关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项）.此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。
因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。
应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）
第一章、总则
第一条、为了规范本市房地产登记行为，保障房地产交易安全，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条、本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。
第三条、本条例所称房地产登记，是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。
本条例所称房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利等房地产权利的自然人、法人和其他组织。
第四条、上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）、是本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作。
市房地资源局所属的上海市房地产登记处（以下简称市登记处）、负责本市房地产登记的日常工作。区、县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。
区、县房地产管理部门协助市房地资源局对区、县房地产登记工作实施监督管理。
第五条、市房地资源局应当建立全市统一的房地产登记册和登记信息系统，制作统一的房地产权证书和登记证明，并制定房地产登记技术规范。
房地产登记机构应当按照房地产登记技术规范和登记信息系统的要求，对房地产登记册进行记载、公示。
房地产登记工作人员应当经统一考核合格后，持证上岗。
第二章、一般规定
第六条、因下列情形之一进行房地产登记，有关当事人双方应当共同申请：
（一）、买卖；
（二）、交换；
（三）、赠与；
（四）、抵押；
（五）、设典；
（六）、法律、法规规定的其他情形。
第七条、因下列情形之一进行房地产登记，由房地产权利人申请：
（一）、以划拨或者出让、租赁等方式取得土地使用权；
（二）、经批准取得集体所有的非农业建设用地使用权；
（三）、新建房屋；
（四）、继承、遗赠；
（五）、行政机关已经发生法律效力的土地使用权争议处理决定；
（六）、人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解；
（七）、仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解；
（八）、本条例第三十二条所列情形；
（九）、法律、法规规定的其他情形。
第八条、两人以上共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。
第九条、当事人委托人申请房地产登记的，人应当提交当事人的委托书。
第十条、申请房地产登记的，应当提交规定的申请登记文件。申请人提交的申请登记文件齐备的，房地产登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，房地产登记机构应当书面告知补正要求，申请登记文件补齐日为受理日。
第十一条、房地产登记机构应当在规定的时限内完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日。
第十二条、申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容公示前，撤回登记申请。
第十三条、依法登记的房地产权利受法律保护。
未经登记的房地产不得转让。
同一房地产上设定两个以上的房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的，依房地产登记册记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第十四条、土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。
房屋所有权未经初始登记的，与该房屋有关的其他房地产权利不予登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。
有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：
（一）、房地产权属争议尚未解决的；
（二）、不能提供有效的房地产权属证明的；
（三）、非法占用土地的；
（四）、属违法建筑或者临时建筑的；
（五）、法律、行政法规规定不予登记的，或者不符合本条例规定的其他登记条件的。
第十五条、有下列情形之一的，有关国家机关可以将已经发生法律效力的文件向房地产登记机构办理登记：
（一）、人民法院、行政机关对土地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施；
（二）、行政机关依法作出征用集体所有土地、批准建设用地、房屋拆迁许可、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定。
第十六条、房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记备案。
第十七条、房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记册进行记载，并永久保存。
房地产登记册应当对房地产的坐落，房地产权利人姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房地产他项权利，房地产权利的限制等进行记载。
房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载应当保持一致。房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载不一致的，以房地产登记册为准。
第十八条、房地产权利人发现房地产登记册的记载有误的，可以申请更正。申请更正的事项涉及第三人房地产权利的，有关的权利人应当共同申请。
房地产登记机构发现房地产登记册的记载有误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规定期限内办理更正手续；当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据申请登记文件或者有效的法律文件对房地产登记册的记载予以更正，并书面通知当事人。
第十九条、房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人，该登记满三个月失效。
第二十条、土地使用权、房屋所有权的房地产权证，由市房地资源局颁发。房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的登记证明，由市登记处颁发。
房地产权证书、登记证明是房地产登记的凭证，不得涂改。
房地产权证书、登记证明破损的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证书、登记证明前，应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。
房地产权证书、登记证明灭失的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请补发，补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。
第二十一条、房地产登记册可以公开查阅、抄录和复印；申请登记文件可以供有关当事人查阅、抄录和复印。具体办法由市人民政府规定。
第三章、土地使用权和房屋所有权登记
第一节、初始登记
第二十二条、以出让、租赁方式取得土地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：
（一）、申请书；
（二）、身份证明；
（三）、土地使用权出让合同或者土地租赁合同；
（四）、地籍图；
（五）、土地勘测报告。
以出让方式取得土地使用权的，房地产权利人申请土地使用权初始登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交已付清土地使用权出让金的证明。
出让、租赁土地使用权年限届满后，经批准续期的，房地产权利人应当重新办理土地使用权初始登记。
第二十三条、以划拨方式取得土地使用权或者依法取得集体所有的非农业建设用地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：
（一）、申请书；
（二）、身份证明；
（三）、建设用地批准文件；
（四）、地籍图；
（五）、土地勘测报告。
第二十四条、符合下列条件的土地使用权初始登记申请，应当准予登记：
（一）、申请人是土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人；
（二）、申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地勘测报告的记载一致；
（三）、申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；
（四）、不属于本条例第十四条第三款所列的情形。
第二十五条、新建房屋竣工验收合格后，房地产权利人应当申请房屋所有权初始登记，并提交下列文件：
（一）、申请书；
（二）、身份证明；
（三）、记载土地使用权状况的房地产权证书；
（四）、建设工程规划许可证；
（五）、竣工验收证明；
（六）、记载房屋状况的地籍图；
（七）、房屋勘测报告；
（八）、根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
第二十六条、符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：
（一）、申请人是房地产登记册记载的土地使用权人；
（二）、申请初始登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；
（三）、申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；
（四）、不属于本条例第十四条第三款所列的情形。
第二十七条、房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将初始登记事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第二节、转移登记
第二十八条、经登记的房地产有下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：
（一）、买卖；
（二）、交换；
（三）、赠与；
（四）、继承、遗赠；
（五）、法律、法规规定的其他情形。
第二十九条、申请房地产转移登记，应当提交下列文件：
（一）、申请书；
（二）、身份证明；
（三）、房地产权证书；
（四）、证明房地产权属发生转移的文件；
（五）、根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
第三十条、符合下列条件的房地产转移登记申请，应当准予登记：
（一）、转让人是房地产登记册记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人；
（二）、申请转移登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）、申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。
第三十一条、房地产登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第三节、变更登记
第三十二条、经登记的房地产有下列情形之一的，房地产权利人应当在事实发生后申请变更登记：
（一）、房地产用途发生变化的；
（二）、房地产权利人姓名或者名称发生变化的；
（三）、土地、房屋面积增加或者减少的；
（四）、房地产分割、合并的；
（五）、法律、法规规定的其他情形。
第三十三条、申请房地产变更登记应当提交下列文件：
（一）、申请书；
（二）、身份证明；
（三）、房地产权证书；
（四）、证明发生变更事实的文件；
（五）、根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
第三十四条、符合下列条件的房地产变更登记申请，应当准予登记：
（一）、申请人是房地产登记册记载的权利人；
（二）、申请变更登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）、申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致；
（四）、申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。
第三十五条、房地产登记机构应当自受理房地产变更登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将变更事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第四节、注销登记
第三十六条、房屋因倒塌、拆除等原因灭失的，房地产权利人应当在灭失事实发生后申请注销房地产登记，并提交下列文件：
（一）、申请书；
（二）、身份证明；
（三）、房地产权证书；
（四）、房屋灭失的证明。
第三十七条、以出让、租赁等方式取得的土地使用权依法终止的，原土地使用权人应当申请注销房地产登记，并提交下列文件：
（一）、申请书；
（二）、身份证明；
（三）、房地产权证书；
（四）、证明土地使用权依法终止的文件。
第三十八条、土地使用权、房屋所有权因抛弃而终止的，房地产权利人应当申请注销房地产登记，并提交下列文件：
（一）、申请书；
（二）、身份证明；
（三）、房地产权证书。
第三十九条、符合下列条件的注销房地产登记申请，应当准予登记：
（一）、申请人是房地产登记册记载的房地产权利人；
（二）、申请注销登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）、申请注销登记的事项与房地产登记册的记载不冲突。
第四十条、房地产登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将注销事项记载于房地产登记册，并书面通知申请人，原房地产权证书作废；不符合规定条件的，不予注销登记，并书面告知申请人。
第四十一条、房屋灭失或者土地使用权依法终止后，当事人未申请注销登记的，房地产登记机构可以依据有关部门提供的证明文件，将注销事项记载于房地产登记册，原房地产权证书作废。
第四十二条、土地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为终止的，由有关行政机关、人民法院持已经发生法律效力的文件办理注销房地产登记。房地产登记机构应当将注销事项记载于房地产登记册，原房地产权证书作废。
第四章、房地产他项权利登记
第四十三条、有下列情形之一的，当事人应当申请房地产他项权利设定登记：
（一）、抵押；
（二）、设典；
（三）、其他依照法律、行政法规设定的房地产他项权利。
第四十四条、申请房地产抵押权设定登记，应当提交下列文件：
（一）、申请书；
（二）、身份证明；
（三）、房地产权证书；
（四）、抵押担保的主债权合同；
（五）、抵押合同。
第四十五条、申请房地产典权登记，应当提交下列文件：
（一）、申请书；
（二）、身份证明；
（三）、房地产权证书；
（四）、设典合同。
第四十六条、经登记的房地产他项权利发生转移、变更或者依法终止的，当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记，并提交下列文件：
（一）、申请书；
（二）、身份证明；
（三）、房地产他项权利登记证明；
（四）、证明房地产他项权利发生转移、变更或者终止的文件。
第四十七条、符合下列条件的房地产他项权利登记的申请，应当准予登记：
（一）、申请人是设定房地产他项权利的当事人，且其中一方是房地产登记册记载的房地产权利人；
（二）、申请登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）、申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。
第四十八条、房地产登记机构应当自受理房地产他项权利登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记册，并通知房地产他项权利登记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明，或者书面通知房地产他项权利注销登记的申请人原登记证明作废；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第五章、预告登记
第四十九条、房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（一）、预购商品房及其转让；
（二）、以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；
（三）、以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让；
（四）、法律、法规规定的其他情形。
应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。
经预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。
本条第一款所列情形的预告登记，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效；本条第二款规定的预告登记，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。
第五十条、申请预购商品房预告登记，应当提交下列文件：
（一）、申请书；
（二）、身份证明；
（三）、商品房预售合同。
预购商品房发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。
第五十一条、预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房转让的预告登记。
已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。
第五十二条、申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列文件：
（一）、申请书；
（二）、身份证明；
（三）、商品房预售合同；
（四）、抵押担保的主债权合同；
（五）、抵押合同。
预购商品房抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。
第五十三条、预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权的预告登记。
第五十四条、申请房屋建设工程抵押权预告登记，应当提交下列文件：
（一）、申请书；
（二）、身份证明；
（三）、记载土地使用权状况的房地产权证书；
（四）、建设工程规划许可证；
（五）、房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同；
（六）、抵押担保的主债权合同；
（七）、抵押合同。
房屋建设工程抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。
第五十五条、单方申请预告登记，应当提交下列文件：
（一）、申请书；
（二）、身份证明；
（三）、证明房地产权利变动的法律关系已经形成的文件。
第五十六条、经预告登记的房地产权利依法终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交下列文件：
（一）、申请书；
（二）、身份证明；
（三）、证明经预告登记的房地产权利终止的文件。
第五十七条、符合下列条件的预告登记及其注销登记的申请，应当准予登记：
（一）、申请登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（二）、申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；
（三）、申请人符合本条第二款的规定。
预告登记及其注销登记的申请人应当符合下列规定：
（一）、申请预购商品房预告登记的，申请人一方应当是商品房预售许可证记载的房地产开发企业，另一方应当是商品房预售合同载明的预购人；
（二）、申请预购商品房转让预告登记的，申请人一方应当是房地产登记册记载的商品房预购人，另一方应当是预购商品房转让合同载明的受让人；
（三）、申请预购商品房抵押权预告登记的，申请人应当是设定预购商品房抵押权的当事人，且抵押人是房地产登记册记载的商品房预购人；
（四）、申请房屋建设工程抵押权预告登记的，申请人应当是设定房屋建设工程抵押权的当事人，且抵押人是房地产登记册记载的土地使用权人；
（五）、申请注销预告登记的，申请人应当是原预告登记的当事人；
（六）、单方申请预告登记的，申请人应当是房地产权利变动法律文件记载的一方当事人。
《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于登记簿上时生效。该法第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。据此可知，本案中，张某生前将登记在其名下的房屋转让给李某，并与李某一起申请了转让转移登记，但在该转移登记记载于登记簿之前，李某还不能享有受让于张某的房屋所有权，享有的只是因房屋转让合同产生的债权。
《继承法》第2条规定，继承自被继承人死亡时开始。《物权法》第29条规定，因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时生效。据此可知，本案中，如前所述，张某与李某虽然共同申请了转让转移登记，但在该转移登记记载于登记簿之前张某死亡。基于登记簿的记载，该房屋的所有权人还是已经去世的张某，属于张某的遗产。张小某因继承自张某死亡时起，依法取得了该房屋的所有权。
在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第32条第（四）项规定，在继承事实发生后，当事人应当申请转移登记。但该办法第33条第（四）项规定，房屋所有权证是申请继承转移登记时必须提交的要件。本案中，被继承人张某名下的房屋所有权证，在张某与李某共同申请转让转移登记时，作为必须要件已经提交给登记机构，张小某申请继承转移登记时，无法再向登记机构提交该房屋所有权证。若如此，不能满足《房屋登记办法》第33条规定的申请继承转移登记应当提交材料的要求，对张小某申请的继承转移登记，登记机构不予受理。
但是，《物权法》第11条规定，当事人申请登记，应当根据不同事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。质言之，其中的“权属证明”，在不动产转移登记中，应当是不动产物权已经登记的证明。该法第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该法第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产登记簿是权利人享有不动产物权的依据，不动产权属证书是不动产登记簿的表现形式，是权利人享有不动产物权的外在证明，二者的记载一致时，都是不动产物权已经登记的证明。二者的记载发生冲突时，以登记簿的记载为准。概言之，不动产登记簿是当然的不动产物权已经登记的证明。申言之，本案中，张小某申请继承转移登记时，可以用所有权人为张某的登记簿打印件，替代张某的房屋所有权证。若如此，《物权法》的规定与《房屋登记办法》的规定不一致，《房屋登记办法》是行政规章，《物权法》是法律，按下位法服从上位法的法律适用原则，《房屋登记办法》的效力低于《物权法》。因此，张小某依《物权法》的规定提交登记簿打印件等材料申请的继承转移登记于法有据，登记机构应当受理。在司法实践中，终审法院广东省佛山市中级人民法院在审理“崔甲上诉某房产管理局房屋行政登记一案”时认为“被上诉人根据原审第三人崔乙提交的房地产权登记申请书、公证书、刊登有遗失产权证声明的报纸、国有土地使用证、申请人身份证明等材料，认定崔为佛山市某路某房的合法继承人，并为崔乙核发房地产权证，属认定事实清楚，证据充分，应予维持”。遂判决维持原审法院维持某房产管理局的房屋登记。本案中，人民法院的认为和判决体现，申请继承产生的房屋转移登记时，申请人无法提交房屋所有权证的，可以凭房屋所有权已经登记的证明（本案中房屋所有权已经登记的证明为登有遗失产权证声明的报纸）替代之。
二、基于同一房屋，登记机构受理继承转移登记后，与先行受理但尚未记载于登记簿上的转让转移登记形成冲突
在先行受理转让转移登记后，又受理了继承转移登记，不管先办理哪个登记，则后一个登记目的无法实现。房屋所有权转移登记关系到房屋所有权的归属，该两种基于不同原因产生的转移登记在实现登记目的时形成冲突。有观点认为，申请的先后顺序决定了在登记簿上记载的先后顺位，除非在先的申请不符合受理条件而被拒绝受理，否则登记机构必须按照申请的先后顺序办理同一不动产上的各类登记。据此可知，本案中，张某与李某一起申请的转让转移登记，先于张小某申请的继承转移登记，故应当优先办理。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第22条第（三）项规定，申请登记的事项与登记簿记载相冲突的，属于不予登记的情形。概言之，本着先申请先登记的原则，登记机构应当为李某办理转让转移登记，即对登记在张某名下的房屋所有权，先转移登记到李某名下，对张小某再申请的继承转移登记，以与登记簿的记载相冲突为由，登记机构对该继承转移登记作不予登记处理。
也有观点认为，如前所述，《物权法》第29条规定，因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时生效。据此可知，自张某死亡时起，张小某因继承已经依法享有了房屋所有权，属于物权。张小某申请继承转移登记，只是将自己非经登记即依法享有的房屋所有权予以公示，而李某与张某一起申请的转让转移登记，须记载于登记簿时起，李某受让取得的房屋所有权才生效，在此之前享有的属于合同债权。按物权优于债权的原则，张小某申请的继承转移登记优于张某与李某一起申请的转让转移登记，因此，应当优先办理张小某申请的继承转移登记。继承转移登记后，适用《房屋登记办法》第22条第（三）项规定，以张某与李某一起申请的转让转移登记与登记簿的记载相冲突为由，作不予登记处理。
上述两个观点，孰是孰非？
三、基于同一房屋产生的转让转移登记与继承转移登记冲突的处理
本案中，就现时登记在张某名下的房屋所有权，李某与张某一起申请的转让转移登记，张小某申请的继承转移登记，都关系到该房屋所有权将来的归属，换言之，李某和张小某对现时登记在张某名下的房屋所有权将来的归属发生了争议。《物权法》第33条规定，因物权归属发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。那么，李某和张小某可否请求登记机关确认房屋所有权的归属呢？
《物权法》第12条规定，登记机构的职责为查验登记资料、询问申请人、对满足登记要求的事项如实并及时登记。质言之，登记机构不是房屋权利归属的确认机构，不能应李某和张小某的请求确认争议的房屋所有权的归属。若如此，李某和张小某该向哪个机构请求确认房屋所有权的归属呢？
《民事诉讼法》第3条规定，公民之间因财产关系可以依法提起民事诉讼。据此可知，房屋所有权是公民最重要的财产权利之一，由此而产生的财产关系可以依法提起民事诉讼。本案中，李某或张小某都可以以对方为被告，向人民法院提起确认房屋所有权归属之诉，尔后，凭人民法院生效的法律文书申请登记。
但是，《房屋登记办法》第23条规定，国有土地上的房屋所有权，登记机构原则上须在30日内将申请登记的事项记载于登记簿或作不予登记处理。即使延长期限，也必须在90日内完成登记或作不予登记处理。在期限内，登记机构对已经受理了的这两种相冲突的登记申请，在李某或张小某向人民法院前，或不向人民法院的情形下，该如何处理？
如前所述，若对其中之一作登记处理，而对另一个作不予登记处理，谁先谁后，无法把握，也无法律、法规和规章的规定作依据。若都作不予登记处理，则不具备《房屋登记办法》第22条规定的不予登记的情形。可否按暂缓登记或中止登记处理呢？
关键词：房屋登记；登记程序；程序合法
Key words: housing registration；registration procedures；legal procedures
中图分类号：DF45 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）33-0107-02
0引言
一提起房屋登记，人们首先想到的是办事效率、服务态度、登记质量和登记风险，而往往忽略房屋登记程序。其实，程序违法是最大地违法。通过对房屋登记程序有关问题的探讨，旨在进一步提高我们对房屋登记程序重要性的认识，自觉坚持“依法行政，规范服务”，牢固树立“登记为民”的服务意识。
1对房屋登记程序的再认识
房屋登记程序是符合法定程序的行政程序。简而言之，它是由房屋登记机构做出行政行为的步骤、方式、时间、顺序构成的行为过程。探讨房屋登记程序，根本目的就是要求我们自觉遵守法定程序。一个法治的社会，所有行政决定的形成必须经过法律所设定的步骤，并且向所有参加者开放。当事人有表达真实意思的机会，并将参加者、实施者的不同意愿和要求最大公约成为一个结果。这是尊重人权、保护人权的最基本机制。人们可以通过法律程序对法律现象给予评价，实现形式上的公平正义。行政机关在做出具体行政行为时要首先审查其是否遵循了法律规定的期限、方法、步骤和顺序。不遵循法定程序，即使其他行为全都合法，也会侵犯公民的合法权益。行政机关依法行政，既必须在实体上严格依法行使职权，做到做出的具体行政行为主要依据充分，适用法律、法规正确，不能超越职权，不得，准确履行法定职责。实体上的依法行政与程序上的依法行政同等重要，缺一不可。
2房屋登记的原则
2.1 依法登记原则房地产登记应遵守《物权法》、《房地产管理法》等法律、法规和规章的规定，按照《房屋登记办法》、《房屋登记技术规程》进行登记。
2.2 权利主体一致原则房地产登记应遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
2.3 法定机构登记原则房地产登记实行属地化管理。房地产登记应由房地产所在地市、县以上人民政府设立的房地产登记机构负责。
2.4 依申请登记原则房地产登记应依照申请启动，不登记不违法，但不能受到《物权法》的保护，不得对抗善意第三人。
2.5 依法查询原则房地产登记机构应依法提供房地产登记信息查询。
3 房屋登记的目的和意义
3.1 保护权利人的合法权益是房屋登记的根本目的和出发点通过登记行为，及时准确地将房地产的自然状况、权利状况以及其他状况记载在房屋登记簿上。房屋登记簿是房地产权属的唯一凭证。
3.2 保证交易安全，减少交易成本房屋登记能够及时准确地确定房屋权属使房屋权利人的合法权益受到保护，对于相关权利人来说通过查询登记簿，可以判断能否交易或者这种权利应具有的价值，通过房屋登记，产生公信力。避免受到他人欺诈，从而减少交易成本，保证交易快捷安全。
3.3 通过登记制度予以公示，提高物的利用效率如日常常遇房屋开发建设需向房屋登记机构了解该处房屋的各种材料，以便合理规划，妥善安置原有住户，依法对拆迁房屋给以合理补偿。房屋买卖和物业管理需向房屋登记机构了解该处房屋的位置、权限、面积、登记年代等准确材料。
4房屋登记程序概述
4.1 申请申请是房屋登记申请人向房屋所在地的登记机构提出登记申请，并提交相关证明材料的行为。房屋登记依申请启动，以共同申请为原则，以单方申请例外。依申请登记也称为自愿登记。法律没有要求当事人必须办理登记，是否登记完全由当事人自行决定。在提交申请材料前，因登记的种类不同，所需要件也不同。申请登记材料应当提供原件，不能提供原件的，应当提交有关机关确认与原件一致的复印件。
申请人应当对申请的登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。
4.2 受理受理是房地产登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。申请人提交的登记材料齐全且符合法定形式，满足房地产登记条件，房地产登记机构应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或不符合法定形式的应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。对申请登记材料中需进一步明确的其它有关事项询问申请人，做好询问笔录，询问结果由申请人签字确认。申请人为已婚的由共有人共同申请，无共有人的出具具结保证书。申请人需为自己的询问笔录、具结保证书负责。此受理过程也是登记机构一个初步审查过程。
4.3 审核审核是登记机构对受理的登记申请事项进行审查，并做出予以登记或者不予登记决定的行为，审核是整个登记程序的关键环节。审核分为初审、复审、终审。审核以形式审查为主，辅以必要的实质审查。登记审核的范围：查阅登记簿查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。
4.4 记载于登记簿经过登记机构审核，将登记机构决定予以登记的事项包括房屋的自然状况部分，权利状况部分以及查封、异议等其他依法应当登记的事项在登记簿中予以记载。
但是，由于房地产登记类型的繁多，各地的法规规章不尽相同，加上事物存在多样性，标准化、要式化的申请材料难以涵盖所有的登记业务，这就需要登记机构本着实事求是的态度，对当事人提供的非要式申请材料进行适当处理和正确使用。
我们知道，申请行为是由主体、客体、事由三部分构成，因此，登记申请材料亦由三方面组成，一是申请登记事项的表示，这是申请人主动表示、向登记机构发出请求的体现，这种体现载体便是申请书和申请主体证明。二是申请登记事项的原因证明文件，缘何要对此事项登记？登记的主要依据是什么？三是用于记载的房地产相关要素所需要的辅助申请材料。这三类申请材料的要式要求是不同的。
首先，申请书是申请人登记诉求的载体，是启动登记时必不可少的要件，而且形式要求相当严格，是由登记机构制定的标准格式。申请书上的信息都是依申请人意思和事实所填报，这些信息是记载于登记簿的主要依据。如申请书上要有当事人签字、申请事由、事项。为便于当事人填写申请书，登记机构一般为申请人提供了网站、现场等多种途径获取申请书，因此一个城市的申请书格式应当统一标准，不应由当事人自行提供版本。
其次，身份证明是表明申请主体的最有效载体，因此也有严格的要式要求。根据不同的主体，身份证明的制作部门是不同的，最常见的成年人，其身份证明就是由公安部门制作的身份证，这是代表其不同于他人的法律证明。而教师证、工作证等证件仅能用于某一行业，不具有代表身份的通用性，因此均不可替代身份证。在申请人无法提供身份证时，应由公安部门出具正在办理身份证的证明或临时身份证代替要式身份证明。当然，对于一些主体缺失的登记，在无法提供身份证或临时身份证等身份证明时，有法律文书的支撑也是可以的，即法律文书中列明被执行人的姓名和身份证号码才能作为非要式身份证明使用于登记之中。至于申请人为单位的身份证明，根据单位的性质，其身份证明是分别由工商部门、技监部门等主管部门颁发的，但也有一些特殊主体，没有相关部门登记过其身份，如业委会、村民小组等，对于此类主体的申请材料，需要缓和处理，即根据法律规定提供相应的证明文件。
再次，对于登记原因证明文件的要式要求根据物权取得途径不同而不同，但也都不同程度地存在要式要求。如为合法建造取得，则只有规划部门出具的规划许可证明才符合登记要求。而规划许可证明的主要表现形式是规划许可证，当无法提供规划许可证时，应提供规划部门出具的房地产系合法建造证明。其他部门如城管部门出具的违法建设处罚证明是不足以证明其已成为合法建筑物的。当前，作为社会个体，其房地产权利更多来自于继受取得，即从某个权利人让渡给另一个权利人。继受取得的房地产根据法律关系应提供相应的房产转移证明。在实践中，证明房产转移行为除最普遍的买卖合同外，还有划拨、裁判、交换、赠与等形式，这些转移行为有的是行政行为，有的是民事行为，有的是司法行为，不管是何种形式的权利转让都须有相应的合同、行政文件或法律文书，否则，房地产不发生物权变动。这些转移原因文件一般推荐使用规范的要式文本，如商品房销售合同是由住建部和工商总局联合制定的，存量房买卖合同由地方政府管理部门制定，目的是维护交易双方的公平交易，保护双方的权利，有利于防范交易纠纷，也便于今后处理可能产生的纠纷。因此，具有规范要式的买卖合同成为买卖转移登记申请的必需。对于一些权利转让的合同虽不符合当前的要式文本但符合当时历史条件下文本要求的，应当在申请登记时作缓和处理。
最后，关于房地产客体记载的内容也需要提供一些要式要件。申请主体是解决房地产的权利归属主体问题，登记原因文件是表明房地产如何取得的，而房地产的客体则是要表明房地产是怎样的物理状态，由于地理位置的唯一性导致每一个申请登记的房地产都是不同于其他房地产的特定物，而在登记簿中要表现每个登记房地产的特征，则需要有坐落、编号、房地产用途、结构、成交价格、竣工年代等自然属性。表明房地产自然状况要素的申请材料主要是测绘成果，这个成果须遵循测绘行业的规范格式，因此，测绘成果也是申请初始登记、面积变动变更登记的必要收件。
由上可知，房地产登记所需申请材料既有普遍适用的规律可循，也可能会遇到行业标准或地方性规范无法涉及的具体情况，需要登记机构缓和处理。因此，《房屋登记办法》规定，申请材料的合法性、有效性、真实性由申请人负责。作为登记机构，应以追求形式合法有效为最低工作底线，对于无法按常规提供要式申请材料的，则应以替代要件、补充收件、扩充询问、实地查看等方式缓和处理非要式的申请材料。
所谓替代要件就是以具有同等法律效力的文件代替常规性文件，如国土部门出具的证明土地合法使用的文件可以代替土地使用证。以替代要件方式缓和处理申请材料在房地产初始登记中是较为常见的，对于一些已经建成但未经批准建造的房地产不可能按建设手续补领规划许可证、竣工验收证明，因此，通常只能由规划、建设等部门出具相关证明以认定其结果的合法性。
所谓补充收件就是在一次申请材料中个别材料不符合常规性要件情况下，通过增加一些其他收件形成申请材料之间的关联，从而达到缓和处理申请材料的目的。如先后两次登记的申请人提供的身份证号码等身份信息不一致，则应要求申请人补充提供不同身份证信息对应的是同一人的证明。
房屋权属登记，是房屋权属法律化的重要标志。随着市场经济的发展和城市建设步伐的加快，房地产开发、利用和房地产权益保护问题也越来越引起人们的关注。从各地法院审理的涉及城市房屋权属登记类的诉讼案件情况看，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益任重而道远，需要进行深入地研究和探讨。笔者从几方面就城市房屋权属登记行为的合法性审查上略谈已见。
一、通过事实证据审查，确认房屋权属登记行为的客观性
事实证据审查主要是审查房屋权属登记行为所认定的事实，该事实能否满足法定的事实要件，其所依据的证据是否确实、充分。多年审判实践证明房屋权属登记行为案件的事实证据审查主要是对总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等项的审查。这也是审理这类案件审查的重点。
1.总登记
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。
2.初始登记
初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。
3.转移登记
转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。
4.变更登记
变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。
5.他项权利登记
他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。
6.注销登记
注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。
二、办理房屋登记中存在的问题
1.忽视实体审查和违反法定程序。有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下，即进行了房产登记；有的登记程序违法，申请在后，办证在前；有的未进行初始登记，却直接进行了转移登记。
2.房屋登记机关在申请人未提供有关继承的相关文件证明的情况下，为申请人办理房屋继承变更登记，继承房屋应属房屋权属转移登记，房屋登记机关办理房屋权属变更登记属于适用法律错误。
3.登记机关未尽到审查义务，侵犯了权利人的财产权，相关人员凭虚假的申请材料申请进行登记的行政行为。现行法律虽然没有明确房产登记机关有义务对当事人申请登记材料作实体审查，也没有能力鉴别当事人身份证的真伪以及买卖契约的真实性和签字的真实性，初始登记中未存有原告身份证复印件和签字，未出证的情况下即进行变更登记，我们遵循全面审查的原则，认为该登记行为不能满足了法律法规所设定的要件事实，被告未尽到审查义务，判决予以撤销。针对在不动产登记过程中出现的弄虚作假问题，建设部2008年7月1日公布的《房屋登记办法》，对登记的程序、共有房屋的分割等作了更为细致的规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”此外，还要求“申请人对其提交的登记申请文件的真实性、合法性、有效性负责”。 如张某诉房地产管理处注销房屋所有权证一案，原告于1997年涂改他人已作废的房产执照到被告处换领房屋所有权证，被告工作人员因审核不细为原告换发了房屋所有权证。1999年，原告的房屋在动迁时被群众举报，被告作出了注销原告房屋所有权证的决定。原告不服，以注销决定属于行政处罚行为，且涂改行为在两年内未被发现，不应再给予行政处罚，被告的行为违反了行政处罚法的规定，请求予以撤销。本案经一、二审法院审理后认为，原告所持房屋所有权证是用经涂改作废的房照换领形成的，是不具备合法条件的房屋权属证书，房地产管理处未认真审查即为原告换发的房屋所有权证是错误发证。房地产管理处在查明原告的违法行为及本机关的错误发证后所作的注销房屋所有权证行为，是依职权作出的一种行政管理行为，并非是对原告违反行政法规的行为给予的处罚，故该注销决定不适用行政处罚法的规定。原告的诉讼理由不能成立，判决维持了被告的注销决定。
4.违反法定程序办理房屋权属转移登记，如将已经被人民法院查封的房产办理房屋权属转移登记，违反法律禁止性规定。有的在权属有争议或不清的情况下进行了登记。
以上笔者对土地房屋权属登记程序中的相关问题，在现行法的框架内进行了探讨。虽然认识上比较肤浅，理论支撑尚不够充分，但是，其目的在于使土地房屋行政主管机关或其委托的土地房屋权属登记机构及其工作人员，充分认识到权属登记程序的重要性，依法、审慎地进行权属登记，规范登记行为，保护土地房屋权利人的合法权益，保障土地房屋交易安全。
参考文献：
1.《中华人民共和国宪法》
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年1月1日施行
房屋权属登记，是房屋权属法律化的重要标志。随着市场经济的发展和城市建设步伐的加快，房地产开发、利用和房地产权益保护问题也越来越引起人们的关注。从各地法院审理的涉及城市房屋权属登记类的诉讼案件情况看，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益任重而道远，需要进行深入地研究和探讨。笔者从几方面就城市房屋权属登记行为的合法性审查上略谈已见。
一、通过事实证据审查，确认房屋权属登记行为的客观性
事实证据审查主要是审查房屋权属登记行为所认定的事实，该事实能否满足法定的事实要件，其所依据的证据是否确实、充分。多年审判实践证明房屋权属登记行为案件的事实证据审查主要是对总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等项的审查。这也是审理这类案件审查的重点。
（一）总登记
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。
（二）初始登记
初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。
（三）转移登记
转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。
（四）变更登记
变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。
（五）他项权利登记
他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。
（六）注销登记
注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。
二、办理房屋登记中存在的问题
（一）忽视实体审查和违反法定程序
有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下，即进行了房产登记；有的登记程序违法，申请在后，办证在前；有的未进行初始登记，却直接进行了转移登记。
（二）房屋登记机关在申请人未提供有关继承的相关文件证明的情况下，为申请人办理房屋继承变更登记，继承房屋应属房屋权属转移登记，房屋登记机关办理房屋权属变更登记属于适用法律错误。
房屋权属登记，是房屋权属法律化的重要标志。随着市场经济的发展和城市建设步伐的加快，房地产开发、利用和房地产权益保护问题也越来越引起人们的关注。从各地法院审理的涉及城市房屋权属登记类的诉讼案件情况看，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益任重而道远，需要进行深入地研究和探讨。笔者从几方面就城市房屋权属登记行为的合法性审查上略谈已见。
一、通过事实证据审查，确认房屋权属登记行为的客观性
事实证据审查主要是审查房屋权属登记行为所认定的事实，该事实能否满足法定的事实要件，其所依据的证据是否确实、充分。多年审判实践证明房屋权属登记行为案件的事实证据审查主要是对总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等项的审查。这也是审理这类案件审查的重点。
（一）总登记
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。
（二）初始登记
初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。
（三）转移登记
转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。
（四）变更登记
变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。
（五）他项权利登记
他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。
（六）注销登记
注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。
二、办理房屋登记中存在的问题
（一）忽视实体审查和违反法定程序
有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下，即进行了房产登记；有的登记程序违法，申请在后，办证在前；有的未进行初始登记，却直接进行了转移登记。
（二）房屋登记机关在申请人未提供有关继承的相关文件证明的情况下，为申请人办理房屋继承变更登记，继承房屋应属房屋权属转移登记，房屋登记机关办理房屋权属变更登记属于适用法律错误。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A
一、我国房地产权登记中的风险
我国房地产权登记中的风险主要包括三个方面的风险：第一，房地产制度本身不完善带来的风险，主要表现为法律法规的不完善；第二，审查义务趋于严格带来的风险，主要表现为房地产权登记具体程序上的不足；第三，房地产登记中的当事人带来的风险，主要表现为当事人伪造材料骗取登记等行为。
（一）审查义务规定不明确所产生的风险。
在实践中，以“房地产登记机关未尽到审查义务”为由提起的行政诉讼和在房地产登记纠纷中占据最大的比例。目前我国关于房地产登记的法律法规主要是《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》以及《土地登记办法》等法律规范，其中《物权法》作为法律其效力最高，《房屋登记办法》和《土地登记办法》是全国性的部门规章，这些法律法规构成了一个完整的房地产登记法规体系。在房地产登记法律体系中，《物权法》第12条规定，“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的房地产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”《房屋登记办法》第18条则规定，“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”而在《土地登记办法》第十三条中规定“国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。” 从立法描述来看，我国《物权法》、《房屋登记办法》以及《土地登记办法》等采取一种模糊态度，没有明确规定房地产登记应采取形式审查还是实质审查，而是通过概括描述的方式规定登记机关应尽的审查职责。 对于这种概括式的描述，房地产登记机关与普通民众之间对于登记机关的审查义务存在理解上的差异，所以经常发生以登记机关未尽到审查义务的行政争议纠纷，登记机关审查义务规定不明确成为了房地产权登记中最大的风险。
（二）审查义务趋于严格产生的风险。
从司法实践来看，越来越多的法院趋于要求登记机构作实质审查，法院倾向于将登记机构的审查义务实质化。 支持登记机构所作的形式审查的法院一般认为，登记机构对这些材料的审核要求仅仅是申请人所提供材料符合法定形式条件即可。这些法定的形式包括但不限于：（1）申请书原件即房地产登记申请书，需经转让人和受让人两人的签名和印章；（2）双方的身份证原件；（3）房地产权证书原件；（4）买卖合同或其他处分合同原件，或者公证文书；（5）契税缴款书；（6）系争房平面图、宗地图。法院认为对申请人提交的文件真实性不应由行政登记机构负责，而应由申请人负责。只要当事人提供的材料符合法条规定的条件，行政登记机构就应予以登记，即使这些文件是虚假的。只要登记机构审查了文件的形式，法院就认定登记机构尽到了审查义务。
随着《物权法》的实施以及配套规则的完善，法院可能会改变支持形式审查的立场。法院认为《物权法》为登记机构设定了实质审查义务，从《物权法》所规定的登记错误的责任承担上分析，法院的这种认识是成立的。从立法趋势来看，越来越多的法律规范和规范性文件要求登记机构采取实质审查模式。例如旧《城市房地产管理法》没有规定登记机构审查转移登记的程序，而新《城市房地产管理法》第十条不仅规定了审查程序，而且第二十七条规定了登记机构审查的程度和内容。又如深圳市制定的《深圳经济特区房地产登记条例》也体现了对登记机构严格审查义务的要求，且对登记机构的责任做了如下规定：因登记错误，给他人造成损害的，房地产登记机构应当承担赔偿责任，并建立了专门的赔偿基金。
（三）当事人过错所产生的风险。
实践中，经常发生当事人伪造、冒用文书、签名和证件，以及以不正当途径获得登记材料申请登记给第三人造成损害的现象，当事人骗取登记的行为不但侵害了第三人的合法权益，同时也给房地产登记机关的公信力带来了损害。
房地产产权登记一般由申请人向登记机关提出申请，经登记机关受理、审核后，对符合法定条件的，由登记机关在房地产登记簿上办理登记，并向申请人颁发权利证书。原则上，只要申请人的申请符合法律法规规定的条件，登记机关即应予以办理。但面临的难题是：在伪造材料、证书及签名等情况下，很容易导致核准登记因为不具有合法性基础而被撤销。一般认为对申请人提交的文件真实性不应由行政登记机构负责，而应由申请人负责。只要当事人提供的材料符合法条规定的条件，行政登记机构就应予以登记，哪怕这些文件是虚假的。 在司法实践中，只要登记机构审查了文件的形式，法院就认定登记机构尽到了审查义务。例外情形是，在形式审查中，如果登记机构工作人员或者具有重大过失，应当查明而没有查明登记文件的形式缺陷的，即有过错，也应当承担相应的赔偿责任。另外，在当事人过错申请登记案件中，登记机构经形式审查后所作的登记如果随后经证明为虚假而被法院撤销，虽然登记机构不必承担相应的赔偿责任，但登记机构的公信力将大打折扣。
二、房地产权登记中的风险防范与控制
防范与控制房地产权登记的风险，主要有三种方式：第一种，通过完善审查工作机制强化风险防范与控制；第二种，通过完善登记程序强化风险防范与控制；第三种，通过建立信息联动机制强化风险防范与控制。
（一）通过完善审查工作机制强化风险防范与控制。
审查义务是房地产登记的核心内容。对于房地产登记应该遵循的程序、审查内容等，法律都有比较明确的规定，如《中华人民共和国物权法》第12条规定了登记机关的审查义务，《房屋登记办法》第18条作了进一步规定。上述规章中的“查验”是指对申请登记的材料进行检查验收，主要目的在于审查材料是否齐备、是否有权利瑕疵等。“询问”是由登记机关就与登记事项有关的问题向申请人提出，其主要目的在于核对登记申请人提交的材料，以确定材料的真实性。一般来说，房地产登记机关必须履行法定、谨慎的注意义务，即须对申请人提供的材料加以审核确保书面材料无瑕疵，还须审查申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正等事项，经过上述程序的审查是房地产登记行为合法有效的基本条件。
通过归纳上述法条，我们发现对于确定房地产登记机关审查义务的尺度和程度，立法是通过一种对具体事项概况描述的方式予以规定的，而并没有一个清晰、统一的审查标准。这导致当事人之间甚至当事人与法院之间很可能产生责任承担上的分歧，一旦发生争端，即使房地产登记机关履行了上述法律法规中的审查义务，但由于与司法裁判中偏向实质审查标准的不一致，仍可能承担难以预测的法律风险。在司法实践中，由于法院有主张登记机关进行实质性审查的倾向，所以房地产登记机关应加强审查义务，应尽可能形成程式化的操作规范。不仅要审查申请人提交的材料是否齐全、是否符合规定的登记条件，而且要对申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正、司法机关及其他有权机关是否已对登记事项作出了相关的裁判或其他具有法律效力的行为等事项进行审查，在必要时，还应进行实地调查。总之，房地产登记机关要不断规范自己的登记行为，尽量避免法律风险。
（二）通过完善登记程序强化风险防范与控制。
房地产登记中，登记类型具体包括总登记、初始登记、经常登记，他项权利登记、设定登记、变更登记、注销登记等等。不同种类的房地产登记的程序也并不一致，有必要根据不同的登记类型改进登记工作。由于房地产登记分为种类繁多，但是进行登记工作的却是同一个登记机关，甚至是同一批登记工作人员。所以，有必要梳理各登记类型的登记程序，并针对各类型的登记实施不同的登记政策，这有利于明确房地产权利发生变动时登记应当注意的相关事项，做到有的放矢，为增强登记的公信力、维护房地产交易安全提供制度保障。
信息技术的发展，尤其是互联网的扩张正在引起政府管理的深刻变革。 对于房地产登记机关而言，利用互联网房地产登记信息也便利其管理和保存信息，减少事务性工作。
（三）通过建立信息联动机制强化风险防范与控制。
从维护交易安全和交易秩序、保护当事人合法权利的角度出发，房地产登记机关在登记工作中有必要和其他部门建立联动机制，建立信息共享机制。在登记实践中，对于经常发生的伪造、冒用文书、签名和证件的现象，需要专业的技术、方法和设备方能鉴定，登记机关并非专业的司法鉴定机构，难以凭自身的技术力量作出准确的判断，在在伪造材料、证书及签名的情况下，很容易导致核准登记因为不具有合法性基础而被撤销。所以，房地产登记机关有必要和公安等其他部门实施信息共享，借助专业部门的专业手段辅助登记工作。另外，对于其他机关出具的相关证明文件，房地产登记机关需要加强与出具证明文件的部门之间的配合和协调，尽量做到资源共享、信息衔接，尤其是电子数据的统一和衔接，以便及时发现证明文件的真伪。
此外，房地产登记机关可以建立相关信息的共享，以便房地产登记机关能够知晓申请人的真实信息或者有关房产的真实信息，尽量避免申请人提交虚假材料骗取登记的情况发生。总之，由于房地产登记的复杂性以及牵涉面的广阔性，涉及众多部门的职能，各部门之间建立联动机制，推进各部门信息共享，既有利于房地产登记工作，也有利于其他各部门的相关工作。
（作者：深圳大学法学院宪法与行政法研究方向硕士研究生，研究方向：宪法与行政法）
注释：
洪祖.略论物权变动与原因行为的区分原则[A].王利明.判解研究[C].北京：人民法院出版社，2003，145
江必新.全国法院再审典型案件评注（下）[M].北京：中国法制出版社，2011，754
