房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
二、闲置房地产的投资筹划
企业持有闲置房地产的投资方式不外乎有两种一是对外出租取得租金收入，二是以闲置房地产入股联营从联营企业分得利润。那么考虑两种方式所承担的税负哪一种投资方式对于持有闲置房地产的企业更有利呢？
（一）采取出租方式应承担的税负
设：企业所属于市区的闲置房地产一年的出租收入为A1，所涉及的税负为：
营业税：房屋租赁属于服务业，按租金收入5%征税，则为5%A1；
房产税：房产税依照租金收入计算缴纳，税率为12%，其税负为12%A1；
城建税：城建税是按照企业所在地区税率分别为7%、5%、1%，并以其所缴纳的营业税税额为计税依据，因企业所在地为市区，城建税率可为7%，则城建税为：7%×5%A1＝0.35%A1；
教育费附加：教育费附加是根据所缴纳的营业税和城建税额为计税依据，比率为3%，则教育费附加为3%×5%A1＝0.15%A1；
印花税：对外出租房地产在订立租赁合同时必须要缴纳印花税，《印花税暂行条例》第3条规定：“按租赁金额的1‰贴花”，则印花税税负为：1‰A1；
所得税：营业税、城建税、教育费附加、房产税、印花税可在税前扣除，因此，所得税税负为：（A1－5%A1－12%A1－0.35%A1－0.15%A1－1‰A1）×33%＝27.192%A1；
出租方式应承担的总税负＝营业税＋房产税＋城建税＋教育费附加＋印花税＋所得税＝5%A1＋12%A1＋0.35%A1＋0.15%A1＋1‰A1＋27.192%A1＝44.792%A1
（二）采取联营方式应承担的税负
设：采取联营方式每年分回的利润为A2，该房地产的原值为M，使用面积为N。
房产税：房产税依据房地产原值一次性扣除10%—30%的余值计算，税率为1．2%，若执照30%扣除，则房产税应为（1－30%）M×1．2%＝0．84%M；
土地使用税：土地使用税是按照从量定额计征的，全国各地标准不同，以中等城市为例，其标准为0．4—8元/平方米，如果按标准0．8元/平方米计算，则土地使用税＝0．8N；
所得税：联营企业分回利润应缴纳的所得税为33%×A2＝33%A2。
联营方式应承担的总税负＝房产税＋土地使用税＋所得税＝0．84%M＋33%A2＋0．8N
（三）两种投资方式的比较分析
对于投资企业来说，选择哪一种投资方式对企业更为有利，主要应以两种投资方式承担的税负大小来考虑。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前就可以确定，而联营的收入则因影响因素多，不可确定性要更大一些，因此可以用租金来预测联营收入。假设两种投资方式承担的税负相等，即：
44.792%A1＝0．84%M＋33%A2＋8N
A2＝（44.792%A1－0．84%M－8N）÷33%
利用上述的函数公式进行测算，其基本结论是：如果预期联营收入A2＜（44.792%A1－0．84%M－0．8N）÷33%，该项房产采取出租方式承担的税负小于联营方式承担的税负，从税收的角度考虑宜采用出租方式；如果预期联营收入A2＞（44.792%A1－0．84%M－0．8N）÷33%，那么该项房产采取出租方式承担的税负大于联营方式承担的税负，就可以选择采取联营方式。
例：某企业在中等城市繁华地带有一处空房产，该房产原值为900万元，实际使用面积为220平方米，如果对外出租每年可获取租金收入150万元；如果采用联营方式，该企业每年可从被联营企业分回利润350万元。
企业文化形成使得企业这个团队中的每个员工已不再是松散的个体，而是对企业的愿景、使命和核心价值有着共同认知的一分子。在企业文化的构成中，“愿景”是企业对未来所想达到的理想状态的描述，是对未来的期望和追求，它能够召唤并驱使人们努力奋斗，鼓舞并激发员工全心全意地投入和奉献；“使命”指出企业努力的重点和方向；“核心价值”则是指导员工日常行为，并且改善对外界环境的适应力和内部协调的一些准则。企业的愿景、使命、价值观不单单是口号，还必须落实到每个员工的行为中去。
在企业文化的建设上，需要企业的领导者将这一系列的理念融入到企业组织的结构设计，组织的系统和程序，组织的各种仪式，组织的哲学、信条，有关重要事件和人物的宣传上，企业标示物的设计等方面，使企业的文化理念深入人心，成为每个团队成员自觉的行为指南。需要强调的是，不同的国情有不同的企业文化，比如中国的企业文化讲究亲情，日本的企业文化要求忠诚，美国的企业文化重视契约；即使同一传统文化背景下，不同的企业也有不同的特点，只有适合本企业境况、能有效增强团队凝聚力，推动企业持续快速发展的企业文化，才可称得上优秀的企业文化。
当一个企业确立了自己的愿景、使命和核心价值之后，企业的组织机构、组织规则和运作方式随之与其趋向一致。共同的言行之中，团队成员之间也会产生共同的感觉，更易于进行开诚布公地交流和沟通，更能赢得相互信任和支持。为了实现团队远景目标，企业领导者更注意建立科学的竞争和激励机制。在这种良性运作机制中，更能体现管理的公平、公正和心从为本，在企业创业的舞台上，每个人都可以展露才干，在努力奉献企业的过程中，个人的期望和自我实现的需要大多会得到满足。当每个人都充分发挥了个体积极性的时候，企业的工作绩效将产生巨大的增长。由于良好的企业文化的作用，团队之间的协作精神会大大增强，企业管理渠道畅通，从而获得企业管理成本的降低和经营绩效的提高。
任何一种企业文化在被团队认知的同时，还具有一种外向张力。企业的愿景、使命和核心价值，既要传播，还要每个成员付诸行为。传播的途径和手段是多样的，广告、宣传报道、建筑和物品标符、文字描述、口头宣讲等，而且大多数企业都导入CIS进行系统整合和强化，达到众所周知。企业文化的传播功效越强，在公众心目中的影响就越大；当一种优秀的企业文化与一个成功的企业模式形神合一时，这个企业的良好公众形象就在市场上确立了。
优秀的企业文化要求员工：在社会层面上，参与社会公益事业，遵守社会公德；在企业层面上，节约保护企业资源，敢于发表意见，积极参加集体活动；在团队层面上，做到人际和谐，帮助同事；在自身层面上，积极学习，办事主动，保护工作环境清洁。这些方面的集中表现就是团队精神，团队精神的物化就是企业的品牌形象。具有这种团队精神的每个员工，都是企业的化身。
房地产企业文化比较分析
我国房地产业是在20世纪80年代市场经济发展中催生的新兴行业，由于几十年积淀下来的商品房供应短缺引发了20世纪80年代至90年代市场空前繁荣，因而也使这一新兴行业在当时被视为“暴利”行业，蒙上了一层极强的投机色彩。随着国家1994年～1997年宏观调控政策到位，我国历史上空前的房地产泡沫中诞生的各类房地产开发企业受到了彻底的洗礼，企业从商品房空置带来的市场压力中寻求生机，从房地产价格下跌寻求自身的竞争优势，在挤压泡沫市场化过程中锤炼了这个新生产业，使业界在痛定思痛后走向成熟。进入21世纪，房地产中比重最大的住宅产业被列为国家新的经济增长点，成为上世纪末中国经济软着陆后启动内需的重点发展产业，城市居民住宅状况成为我国全面建设小康社会的重要物质指标，更有上海市等房地产业较发达的城市将房地产列为“九五”规划的支柱产业，一个资金密集型兼负我国城市改造重任的朝阳产业正崛起在中国大地，在改善人们居住环境的房地产经营中获得发展，在产业的发展中赢得社会的尊敬，同时也伴生了具有我国特色的房地产企业文化。
从全国范围来看，以下几类企业具有较典型的代表性：
1、以万科地产为代表的具自我更新特征的学院型企业文化。万科地产是一家从商贸起家，从80年资房地产的深圳上市公司，应该说其当时介入房地产时企业基础并不是太好，但由于它们创造了重视企业品牌打造与推广，激励员工学习并张扬个性的强势企业文化，从而不仅塑造了中国地产的知名品牌——万科地产，同时也造就了一批业界知名人士，使万科地产在全国各大城市的房地产中均享有较高知名度，产品的城市覆盖率与其品牌知名度一样居全国前列，是我国房地产业中的佼佼者。但是由于其过度地激励个性张扬与企业资源有限性的冲突，产生强文化下人员高流动率的奇怪现象，因而也制约了万科地产经营规模的进一步扩大，在所发展的城市的市场份额均不是最大。
2、以中海地产为代表的具有传统公司优化管理缓慢自我更新半学院型企业文化。中海地产是一家从香港承建业(工程总承包)起家的全国性房地产企业，它从90年代初涉足内地房地产，从行业相关性而言是水到渠成，加上其特有的“中国建筑”背景，工程管理具有明显优势，受其在香港从事工程总承包的成功经营模式影响，形成了强调团队精神，注重产品细节，服务贯彻始终的强势企业文化，并成功地将其注重工作细节的企业文化稼接到中海物业优质服务品牌。这种强势企业文化由于过于强调工作细节，使得其企业资源未得到最大的发挥，加之传统管理企业偏面强调服从精神而限制了员工创造性的发挥的弊端，制约了这类企业的发展，使之产品精细而品牌形象不够鲜明，经营规模也非最大。
关键词 房地产企业 税务策划 增值税
从当前的房地产企业经营状况来看，税务负担已经成为了企业的主要支出之一，与企业的切身利益联系的最为紧密。对于房地产企业而言，如何优化税务结构，合理控制税务成本，已经成为了企业经营的首要问题。从国内的大环境来看，国家对于房地产市场的政策趋于严厉，房地产企业的暴利时代也将终结，在这种状态之下，房地产企业要想在竞争中处于优势地位，就要做好税务策划工作，要通过税务策划将企业的税务负担降到最低，有效的增加利润空间，减少企业的税务支出，促进房地产企业的健康发展。
一、目前房地产企业经营状况和税务负担情况
房地产企业的经营状况主要是营销自己的产品—商品房，这与其他的营销企业的目的一致，但是又有着许多不同，房地产企业的经营状况呈现着以下特点：
1．商品房的建设过程是一个复杂的计划性较强的过程
房地产企业的经营主要是建设并销售商品房，而整个建设及销售过程包括征地、拆迁、设计、建设、销售等诸多环节，所有这些过程都需要周密的计划。
2．房地产企业的开发周期长，投资额度大
由于房地产企业的整个商品房开发过程环节多，每个环节需要充足的准备时间和开展时间，所以房地产企业的整体开发周期较长。另外，房地产企业的开发过程需要支付大量的征地费、拆迁补偿、设计费及材料费，所以投资额度大。
3．房地产经营的商品房的经营风险较其他产品要大一些
房地产经营的商品房与其他产品不同，其他产品的生产周期短，资金回笼快。而商品房建设周期长，属于大宗消费项目，建设之后又面临着一个较长的销售期，所以，房地产企业的经营风险较其他产品要大。
当前房地产企业在经营过程中，按照国家的要求，需要上交一定比例的各种税务项目。从总体税务负担来讲，房地产企业的税务负担偏高，征收比例为：营业税交纳比例为销售收入的5%，企业所得税为所得额的25%，土地增值税增收比例为30%—60%之间。所以，房地产企业要想降低税务负担，就要做好税务策划工作。
二、我国房地产企业需要交纳的税种分析
房地产企业需要交纳的税种可以按照商品房的开发过程来划分，主要分为以下几种：
1．房地产开发准备阶段涉及的税种
房地产企业在准备阶段主要需要交纳两种税务项目，一是耕地使用税，这主要是发生在占用耕地的情况下。另一种是契税，契税的交纳比例是购买土地款的3%—5%。
2．房地产建设阶段涉及的税种
房地产建设阶段涉及的税种主要有建筑营业税、合同印花税以及城镇土地使用税。这几种税务的交纳比例为建筑营业税按照营业额度的3%交纳，合同印花税按照合同金额的万分之三交纳，城镇土地使用税根据地方标准确定。
3．房地产销售阶段涉及的税种
房地产在销售阶段涉及的税种较多，主要分为：营业税、土地增值税、印花税、企业所得税、房产税。
（1）营业税是针对房地产项目销售行为征收的，征收比例是营业额的5%，是房地产企业在销售过程中交纳的主要税种。（2）土地增值税的弹性较大，主要是针对土地的实际增值状况加收的，按照土地的增值幅度，增值税率从30%—60%之间。（3）印花税的征收主要依据国家的产权转移规定来征收的，税率为0.05%，这是按照交易数量计算的。（4）企业所得税主要是指房地产企业在经营过程中，按照出卖土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的税务。目前企业所得税的执行标准是25%。（5）房产税的概念主要是指对商品房在卖出之前由于出租和出借而产生收入征收的税种。
三、房地产企业税收策划的具体办法和措施
房地产企业的税收策划是一种降低企业税务负担的有效手段，因此，为了降低企业税务负担，目前多数的房地产企业都尽最大的努力，下大力气开展税收策划工作，其具体办法和措施为：
1．房地产企业的土地增值税的税收策划
在房地产企业的土地增值税的税收策划中，具体措施为三个：（1）根据企业实际的借款规模，计算产生的利息水平，然后选择适合企业的利息扣除的办法，便于企业减少税务支出。（2）研究国家的相关政策，特别是国家关于土地增值税的起征点的优惠政策，研究透了之后，按照相关优惠政策执行，减低企业税务负担。（3）合理利用分拆、转让等经营行为，降低由于整体经营而带来的高额的增值税负担。
2．房地产企业的企业所得税的税收策划
做好房地产企业的企业所得税的税收策划，主要应该做好两方面的工作：一是要做好延迟纳税的策划工作，因为按照国家的政策，企业所得税可以延后一段时间交纳。二是要研究税务法律的规定，做好税前的企业经营所得的扣除。
3．房地产企业的营业税的税收策划
房地产企业的营业税的税收策划，同样需要做好两方面的工作：一是做好营业业务的拆分工作，有效剥离价格以外的费用。二是将商品房的其他合同与营业合同分离，避免捆绑销售带来的高税务负担。
参考文献：
关于房地产开发企业的行业性质,理论上认为房地产业是典型的服务业。然而,我国许多房地产开发企业的经营者把所在企业看成是房地产产品的“开发商”、“生产制造商”。我们认为,对房地产业性质认识上的误区是导致一些房地产开发企业定位失当、经营失误的重要原因。
本文拟通过对我国房地产开发企业服务本质的分析,论证基于诚信的服务导向对房地产开发企业经营决策的战略意义。
从产业链看房地产企业的内涵
供应房地产品的整个产业链,主要包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商(包括土建、水电、电信、消防、装饰等各专业承包方)、工程监理公司、房地产开发企业、销售公司、物业管理公司。其中,材料供应方、建筑公司属于第二产业,其余属于第三产业。房地产开发企业在产业链中处于“中心签约人”地位(如图1所示)。
一些综合性的大型房地产开发企业,有自己的设计、策划、销售、物业管理等部门或分公司,甚至前向整合把建筑公司纳入自己的体系。但最典型的、精干的房地产开发企业,往往把设计、市场研究、销售、物业管理等业务委托给专业公司完成,企业本身只作为整个产业链中资金实力最为雄厚的“中心签约人”,完成资源整合功能,即俗称的“开发商”,也称其为“房地产企业”。
房地产企业的本质
在我国房地产业过去20多年的历程中,狭义的开发业务占了整个房地产产业链总利润的大部分。国外的情况也类似,只是程度不同。可表面看来,典型的房地产企业所完成的业务很有限,它凭什么获取最大的利润份额?在本文看来,缘由在于:
房地产企业是中间商和资源整合者。房地产企业在整个产业链处在中心签约人地位,提供价格信号和整合市场需求信息,是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心,整合整个产业链的资源,完成从土地、原材料到房地产品的飞跃。
房地产企业是批发商。一个稳定经营的较大型房地产企业通过对市场研究、规划设计、建筑施工、工程监理等服务的大规模采购,再将房地产成品零售给购房者,在某种意义上充当了批发人的角色。
房地产企业是金融中介。房地产品普遍具有提前消费的特点,事实上,世界各国特别是发达国家的住宅按揭贷款在消费信贷中占了很大比重。但是,如果没有房地产企业提供形式或实质上的担保,住房消费信贷市场将大大萎缩,因此,房地产企业实际上充当了银行和购房者之间金融中介的角色。
房地产企业是顾客服务商。房地产企业完成包括购置土地,聘请规划设计,办理项目审批手续,聘请施工单位进行施工,聘请工程监理,聘请销售,项目竣工交付使用,委托物业管理等系列事宜,这一过程完全可看成是房地产企业作为未来购房者(小业主)的共同人,提供服务的过程。房地产企业所获取的利润,实质为小业主向其支付的费。
以上几种角色中,为顾客服务的职能是核心,因此产业链关系实质如图2:
理解房地产企业实质的一个有效办法,是将房地产企业的运营与近年时兴的城市居民自建房模式作对比。我国许多城市出现了个人集资建房情况,其模式先后有成立住宅合作社、成立公司、与开发商合作等几种,其中最典型模式是成立住宅合作社。但由于住宅合作社背离了现代社会分工和专业化日益加深这一根本趋势,存在明显的规模不经济和服务不专业,结果往往以失败告终。与住宅合作社对照,房地产企业存在的价值,在于充当数量巨大的小业主的共同人,利用规模经济和自己的专业优势,在为消费者创造价值的同时为自己赢利,使社会总福利得到“帕累托”式的改进。房地产企业经营决策理念
基于对房地产企业的服务本质的理解,以及针对我国房地产业的现状,我们认为,要想经营成功,房地产企业应有以下理念:
以顾客需求和顾客价值为出发点
重视顾客需求有丰富的内涵。对于房地产企业而言,以下几点很重要:
最好的设计师是住户。由于房地产业多数产品都是先建后卖,如果房地产企业闭门造车,可能孕育着巨大风险。要切合市场需求,唯一的途径是充分了解目标市场的需求。有许多成功的较大型房地产项目,二期、三期的产品比一期产品有较大改善,其主要原因便来自于收集第一批顾客的意见。
基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。这对任何行业都适用,房地产业尤甚,因为房地产企业是小业主们的大管家,“主人”的满意度决定“管家”的声誉和生存机会。
能否创造出众的顾客价值是衡量房地产企业竞争实力和经营成功度的基本标准。顾客总在追求顾客让渡价值即“总顾客价值”与“总顾客成本”的差额部分的最大化,这一点对于房地产企业制订经营战略具有重要意义。顾客价值的衡量标准是有竞争力的成本和出众的品质,即:在同样的品质下能否有更低的成本,或在同等成本下能否提供更出众的品质。
加强声誉管理提升房地产企业竞争力
企业声誉是一个企业获得社会公众信任和赞美的程度,通常由知名度、美誉度和信任度构成,其核心是信誉。声誉管理是对企业声誉的创建、维护和发扬,是建立并维持与社会公众信任关系的一种具有战略意义的现代管理方法。由于房地产产品总价巨大,有的消费者甚至集其一生的积蓄也只能购买一套房屋,因此,在市场不太成熟,商业欺诈行为偶见,市场风险较大时,购房者会极其在意房地产企业的声誉。此外,对房地产企业而言,融资能力极其关键,而企业融资能力较大程度上决定于企业的声誉和信用度。
树立终身服务观念
在研究汽车行业CRM的时候,美国通用汽车公司的统计表明,在北美,一个车主平均每隔6年会购买一辆新车,每卖出100辆汽车,其中有65部是由通用汽车的老客户购买的(转引自唐云龙等,2005),可见老顾客的价值何其显著。可是,房地产企业的顾客较少重复消费,房地产企业有必要树立终生服务理念吗。从实际销售看,一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响很大。如果说一名顾客对一件普通商品的满意评价和报怨意见大约会分别传给10和25个受众,则受一名购房者对所购房子的满意评价和报怨意见影响的听众数量可能还远远不止10和25人。
基于价值链构筑竞争优势
房地产产品的生产质量如何,是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果,但房地产企业要对消费者负全责。而要最有效地控制质量,房地产企业就须从设计环节开始抓起。质量大师戴明有一个基本观点:质量不是靠检验出来的,质量要从源头抓起。如果质量问题是在设计阶段,纠正失误的损失可能只是一;但到了制造过程,纠正失误的损失就是一百;而到了客户那儿,纠正失误的损失就会是一千甚至一万。考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没有纵向一体化,房地产企业对质量控制的难度巨大。作为小业主的唯一人,房地产企业要提高成本质量控制的成效,须设法提高产业链前后环节的协作水平,特别注意尽早发现问题,从根本上杜绝失误。
进行人文关怀树立社会责任
一个房地产企业能否真正能得到顾客的认可,建立显赫的、长期的声誉,很大程度上决定于企业是否具有深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。企业的社会责任包括:为社会提供优质的产品和服务;重视经济增长的质量和可持发展;为和谐社会做出贡献。在这方面,国内最知名的房地产企业─“深圳万科”是一个典范。当许多房地产企业热衷于在城中心的黄金地块进行房地产开发获取较高利润时,万科公司多半选择了地价适中的城乡结合部,在荒地上建立了中国最优秀的住宅小区;当许多房地产企业可获得50%、100%甚至100%以上的利润时,地产领袖万科集团却提出一句著名的口号─“不赚25%以上的暴利”。“不赚暴利”原则虽然有规避风险方面的考虑,但它与深具人文关怀的合理利润观是内在契合的。“万科”在中国地产界的巨大声誉,某种程度上与其优秀的社会责任观有关。一个缺乏道德的房地产企业不可能真正长久俘虏消费者的心。
以上理念几乎对任何行业都有意义,但对房地产企业尤其重要,是任何一家欲取得持续成功的房地产企业必备的决策准则。
关于房地产企业服务本性及经营决策中应有的理念的分析,归结到一点,就是房地产企业必须认识到自己作为顾客人这一根本角色,以提供优质服务为基础构筑企业声誉和持续竞争能力,避免短期行为,从而实现企业、小业主和社会的多赢,为企业的经营成功和永续发展奠定基础。
一、调查情况
第一部分政策调查
针对国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，被调查的房地产企业普遍认为，《意见》具有一定的针对性和力度，对于规范市场，促进房地产健康发展将会起到积极的作用，但也有部分企业认为该《意见》对于区域市场是否都适用，有待商榷。各地经济发展水平不同，购买力等因素也不一样，对于房地产市场区域发展不均衡的现状，是制定政策和执行政策中必须要慎重考虑的。*房地产市场近几年发展较快，不管是从房地产投资规模、增长速度、资金来源、房价及增长幅度等来看，*房地产市场从总体上看是健康的，发展是平稳的，作为省会市，在全国比较而言，*房地产价格比较合理，甚至偏低。因此，《意见》的执行应当因地制宜，不能一刀切。应该根据各地具体情况，进行有效的调控，否则，就是“空调”。
（一）《意见》中明确指出“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”得到了大多数企业的赞同。92.2%的被调查企业认为该项措施切合市场需求，有必要，《意见》的六项措施明确指出了“调整住房供应结构”及“重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”问题，表明了国家在调整住房结构，引导合理消费、解决普通百姓买房难问题方面的决心。认为不符合市场需求，没必要的仅占4.3%，说不清的占3.5%。
（二）《意见》中指出“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。对这项限制户型的措施对我市应如何落实被调查的房地产企业中有68.3%在认为应该按照项目和区域结合调整；16.8%的企业认为应该按照区域实施调整；12%的企业认为应该按照项目实施调整，2.7%的企业认为无所谓。这也是国六条争议最多的地方，许多企业表示，房地产行业有很强的地域性，由于经济发展水平的差异，每个城市的房地产市场都有自己的特点，用同一标准对全国各地的房地产行业进行调控，肯定会在一些地方造成政策与市场的矛盾。因此，希望《意见》能因地制宜，满足不同地区房地产行业的发展要求。
（三）《意见》中指出“为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”。对此项严格房地产开发信贷条件，对引导和规范房地产市场方面，有53.3%的被调查房地产企业认为有一定作用，认为能起到积极作用的占33.4%，认为很难评价到的占10.1%，认为没有影响的占3.2%。
（四）《意见》中指出“对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置”。对此项加大闲置土地处罚力度的措施，73.7%的被调查企业认为可以在房地产开发中起到调节作用，认为作用不大的占18.2%，认为不起作用的占2.2%，说不清楚的占5.9%。被调查企业普遍认为此项措施的实施能切合市场需求，规范房地产行业一些不规范的行为，可以调节对闲置土地处罚力度的实施，加强和引导促进房地产业持续稳定健康发展，对稳定住房价格能起到很大的作用。
（五）《意见》中指出“加强房地产开发建设全过程监管”；“切实整治房地产交易环节违法违规行为”。这两项措施，对于引导和促进房地产业持续稳定健康发展，25.7%的被调查企业认为能够起到很大作用，67.2%的认为能够起到一定的作用，认为作用不大的占6.2%。
（六）《意见》中指出：“完善房地产统计和信息披露制度”；“统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地市场供求信息”。对于这项措施，82.57%的被调查企业认为十分必要，认为可有可无的占11.25%，认为没有必要的占2.38%，认为不清楚的占3.49%。
第二部分房地产开发投资状况调查
（七）认为本地区房地产开发投资规模对本地区经济发展的影响程度较大的房地产企业占71.95%，认为一般的占25.52%，认为作用不大的占2.38%。
（八）认为本地区房地产开发投资规模适中的房地产开发企业占76.23%，认为开发投资规模偏大的企业占13.47%，认为开发投资规模偏小的企业占9.98%。
（九）对本地区房地产开发投资前景的判断结果是乐观的企业占59.59%，判断结果是一般的企业占35.18%，判断结果是不乐观的企业占4.75%。
（十）认为影响本地区房地产开发投资的主要因素在被调查企业的认识上有较大的差异。有22.55%的企业认为首要影响因素是房地产市场需求情况，第二是有17.48%的企业认为是本地区经济发展形势的影响，第三是有17.43%的企业认为是土地政策的影响，第四是有16.94%的企业认为是房地产业宏观调控政策的影响，第五是有14.49%的企业认为是国家宏观经济政策的影响，第六是有8.55%的企业认为是企业资金状况的影响。
（十一）认为本公司未来两年内房地产开发投资规模将加大的企业占58.32%，认为本公司未来两年内房地产开发投资规模将不变的企业占33.28%，认为本公司未来两年内房地产开发投资规模将缩小的企业占7.77%。
（十二）认为本地区个人购房能力一般的开发企业占61.97%，认为本地区个人购房能力较强的开发企业占29.32%，认为本地区个人购房能力不强的开发企业占8.24%。
（十三）房地产开发企业认为影响个人购房的主要因素居第一位的是价格因素，占25.25%，居第二位的是区位因素，占21.56%，居第三位的是家庭收入因素，占17.55%，居第四位的是设施配套因素，占9.95%。居第五、六、七位影响因素分别是户型设计因素、物业管理因素和工程质量因素，分别占7.6%、4.98%和4.76%。
（十四）商品房空置对企业生产经营的影响，认为空置房会造成企业经营困难的居第一位，占45.48%，认为空置房对企业生产经营有些影响的居第二位，占44.53%，认为影响不大的占5.23%。
（十五）房地产公司认为未来两年房地产开发投资的主要资金来源首先是自有资金，占25.88%；其次是自筹资金，占24.61%；第三位才是银行贷款，占22.29%；第四位是个人按揭贷款，占10.12%。
（十六）房地产公司未来两年房地产开发的投资意向首先是建普通住房，占31.64%；其次是建商业用房，占23.91%；第三是建经济适用房，占17.45%；第四是建写字楼，占13.25%；第五是向其他行业投资，占6.29%，第六是建别墅与高档公寓，占4.97%。
（十七）房地产公司认为造成商品住宅空置的主要原因：第一是房价原因，占12.93%；第二是户型面积过大原因，占12.22%；第三是户型设计不合理，占11.51%；第四是小区周边环境原因，占11.15%。
（十八）房地产公司认为目前本地区商品房销售价格是适中的占43.58%，认为商品房销售价格偏高的占38.67%；认为商品房销售价格过高的占10.14%；认为商品房销售价格偏低的占6.81%。
（十九）在不到一年的时间，国家针对房地产行业连续两次出台调控措施，对市场产生较大影响，企业对房地产市场发展的判断趋于理性。对今后一段时期房价走势，认为涨幅回落趋稳的占68.94%，19.02%被调查企业认为继续快速上涨，认为价格下跌的占2.*%，不清楚的占9.51%。被调查企业普遍认为，尽管从总体上看*房地产市场发展是健康的，房价相对比较合理，但在目前这种大的政策背景下，受影响在所难免。
第三部分房地产开发土地市场调查
（二十）房地产公司认为我市土地供应不足的占50.4%，认为土地供应量不好说的占22.98%；认为土地供应适量的占21.*%；认为土地供应过量的占3.49%。
（二十一）房地产公司认为我市目前的土地供应区域结构是“结构不尽合理，发展失衡”，占45.8%，认为土地供应区域结构“结构合理，发展平衡”的占37.56%。
（二十二）今后我市应在中心城区的哪个区域或哪个行政区域增加土地供应量，房地产公司首选是西区，占19.97%，其次是东区，占14.1%；第三是郑东新区，占10.46%；第四是南区，占8.72%；第五是北区等。有65.93%的房地产公司认为我市应该保持适度宽松的土地政策，15.53%的房地产公司认为我市应该保持适度从紧的土地政策，13.15%的房地产公司认为我市应该保持现状。调查的大部分房地产公司需要土地大约在20亩——500亩之间，所能承受的价格大多在每亩50万——100万之间。
（二十三）房地产公司准备进行房地产开发的首选区域是东区，占14.58%，其次是在西区开发，占11.41%，第三是在北区开发，占11.09%。
第四部分住宅套型调查
结合“[20*]37号”套型面积控制规定，房地产公司认为符合我市实际的、适合三口之家现在及未来需要的紧凑、实用的套型面积是：
*
二、房地产市场需要关注的几个问题
*市房地产业整体上保持着快速、协调、健康的发展态势，但在初级发展阶段中仍存在以下几个方面的问题：
1、普通商品住房和经济适用住房供应仍显不足。普通住宅需求占80%，且价格上涨相对较快，表明普通商品住房和经济适用住房市场供应量相对不足。同时，受市场供求关系的影响，控制普通商品住房价格过快上涨的压力较大。
2、商业营业用房空置面积继续扩大。上半年，*市商业营业用房竣工面积10.2万平方米，销售面积为6.4万平方米，累计空置面积45.2万平方米。商业营业用房空置的继续增加，应引起有关方面的密切关注，一方面造成积压和占用资金，影响资金的回笼,另一方面不利于房地产企业的健康发展和*市商品房市场供需结构的合理。
3、房地产市场信息公开工作仍需加强，引导企业合理投资、消费者理性购房的作用尚未充分发挥。上半年*市房地产市场存在着企业投资不尽合理，消费者观望等待，甚至出现不切实际的过度消费、超前消费等现象，急需加强引导。
4、房地产企业竞争实力不强。在目前*市有开发量的有200余家房地产企业，其余企业没有开发量。在700多家房地产开发企业中，其中一级开发资质的有4家，二级以上资质的有47家；二级以上资质企业仅占8%左右。因此，本地开发企业整体上规模小，品牌意识不强，融资渠道单一，在全国市场上的竞争力，抵御市场风险的能力均较弱，影响力大、知名度高、综合实力强的企业和企业集团尚未形成。
5、房地产经营不规范行为现象存在。在房地产开发、市场交易、物业管理、中介服务、租赁管理等环节还存在着一些不规范行为，一定程度阻碍了市场的健康发展，还需要进一步加大监管力度。
6、住房保障工作压力加大。随着*市城市框架的拉大，城市化进程的加快、城镇人口的大量增加，中、低收入家庭的住房保障问题将日益突出，住房保障工作压力将愈来愈大。
三、今后房地产发展的几点建议
1、建议对土地资源应进行高效整合后，不断投放到市场上，从而抑制土地价格的上涨趋势。针对老城区土地供应紧张且价格高，建议政府应加快环线以外市政配套建设，拉大城市框架，应控制未来土地价格的上涨。
针对土地供应区域位置不均衡，建议侧重加大东区和西区土地供应量，在西区和南区多开发适合中低阶层人员的住房。
2、积极引导商品房开发结构，控制商业用房开发规模。调查显示：单套户型在80平方米——120平方米的两室、三室是销售较好的户型，建议多建此类户型房子。加大普通商品住房和经济适用房建设，控制商业用房开发规模。要按照国家的宏观调控政策的要求，在土地供应、税收政策、信贷支持等方面向中、低档商品房开发倾斜，满足广大中低收入者的购房需求。
3、采取有效举措，抑制房价快速上涨势头。针对广大居民不同层次的需求，开发出不同档次、价位的商品房；多建中、低价位,满足中、低收入家庭的住宅。尽快从供给上下功夫，让中低收入水平的人群能买得起房子，能买到合适房子；切实稳定好住房价格，应制定具体措施限制“炒房”现象，加大对开发商和中介机构的管理，对有哄抬房价、乱涨价行为坚决制止。
2.会计人员的分配存在问题目前，我国房地产企业会计管理中存在的一个普遍问题是：企业的会计人员分配的很不合理，并且企业的财务部门会计人员冗杂，各个会计没有明确的分工，一旦遇到问题相互推卸责任、互相扯皮；还有管理人员却比较少，管理能力也不是很高，不能有效地管理会计工作，造成管理一片混乱，为房地产企业的发展带来许多问题。
3.会计的内部控制存在缺陷现今，我国房地产企业在会计的内部管理中存在许多问题，表现为：内部控制机制不健全、内部控制措施比较弱和内部的控制环境比较差等问题。分析其存在问题的原因不难发现，主要是企业缺乏对会计管理的风险意识和治理结构不够完善。风险意识的缺乏，使这些房地产企业不能意识到会计管理的重要性，没能够建立一个相对完善的内部会计管理制度，从而不能很好地规避一些房地产企业经营过程中的一些致命风险。房地产企业治理结构的不完善，造成人员的职责不明确，使领导层和内部的管理机制之间不能很好的沟通配合，会计管理的内部控制不能发挥其应有的作用。
二、房地产企业财务管理的有效策略
1.加强对房地产企业会计管理重要性的全面认识在房地产企业内部加强对会计管理工作的宣传力度，尤其是对其重要性的宣传，使企业的高层管理人员对会计管理工作有一个全面的认识，从而意识到它的重要性，从而加强对财务会计的管理。还有政府方面，要加强对房地长财务会计管理重要性宣传的同时，还要加强房地产企业财务管理的监督，从而在实际工作中落实房地产企业的财务会计管理。
2.落实房地产企业会计的真实性房地产企业财务会计信息的真实性与房地产企业的自身发展有着紧密的联系，财务信息的真实度高是房地产企业在激烈的竞争中取得胜利的保障，财务会计真实性的实现需要房地产企业本身从制度化的建设入手，净化房地产企业的管理人员，从根源上减少错账、漏账现象在财务会计管理中出现。还有政府部门要不断的健全相关的管理制度，也要加强对监督队伍的建设。
3.提高房地产企业会计管理人员和会计人员的素质房地产企业会计的基础工作不仅包括企业银行存款的安全、企业银行账户的开销户、企业现金的保管、企业票据的保管、企业固定资产的盘点和登记、企业合同的审核和登记，还包括对企业费用的审批和清算、企业往来款项的核对和清理等。会计工作是房地产企业中一项比较基础的工作，有着专门的程序和方法，所以企业要不断的加强对会计人员知识和技能的培训，使会计人员熟练的掌握与会计工作相关的法律法规和工作技巧，不断的更新技能技巧，使得会计人员的业务素质能力不断得到提高。
4.完善房地产企业会计的规范体系房地产企业在会计收入、费用核算、成本核算方面有其一定的特殊性。但目前，我国房地产企业在会计工作方面还没有一个会计规范体系。会计的核算还不规范，对房地产企业的顺利发展造成了不利的影响。因此，要在实际工作中不断的深化财务会计的理论研究，会计学术界与政府财政部门通力合作，通过不断的深思和研究，构建一个新型的会计分支结构，不断地完善房地产企业的会计行为准则，从而建立一个完善的房地产企业会计规范体系。
5.加强对房地产企业会计内部控制活动的管理房地产企业针对会计内部控制活动中存在的问题可以从以下几个方面进行改进。首先，企业领导层要对会计内部控制有一个正确的认识，重视发挥会计内部控制的作用。配备一批具有高水平的管理层和具有高素质的会计工作人员，从而建立一个系统、专业的、高素质的会计内部控制制度体系。其次，要不断地完善企业的治理结构，构建一个良好的内部控制环境。所谓的内部控制环境是企业内部每位员工的工作职责与环境和核心员工的分配，这其中还包含着员工的职业素质和企业经营的结构和风格以及核心员工的组织能力。最后，房地产企业还要加强风险意识，构建一个完善的风险控制系统，能够有效的规避行业风险，有效的执行和控制会计内部控制制度。
一、引言
我国房地产行业历经二十多年的持续发展，在社会经济发展中具有较强的支撑作用。房地产开发涉及到资金投入金额巨大，属于资金密集型行业，房地产项目开发涉及产业板块多、资金投入时间长、财务风险和管控风险大，由此也使房地产企业财务管理业需要依照房地产开发的项目特点和企业管控模式，借助信息化管控体系，将可能出现的风险消灭在萌芽状态，来实现房地产企业的持续健康快速发展。
二、房地产财务管理的内容
传统意义上的财务管理是对资金的使用和分配，结合房地产资金投入大、周转期限一般较长的特点，房地产财务管理的核心是资金的筹集和使用，也就是房地产融资和房地产资金的投放，房地产开发项目的利益分配重点体现在对项目的管控程度和开发节奏的把控上。房地产企业财务管理特色显著，在遵守国家法律和会计规章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地产开发项目的周转效率、减小房地产项目的资金占用成为财务人员，甚至是房地产企业管理者的重要内容。房地产企业的财务管理，不仅仅要在成本核算上做上功夫，还要在税务风险管控、提高资金回报率上做好前置性考虑。从而才能充分发挥财务管理的分析指导功能，为房地产企业的发展保驾护航。经过二十多年的充分竞争和持续发展，房地产企业的规模越来越大，房地产企业集团化运营、规模化发展特点越来越突出，其财务管理可以概括为以下几个方面：
(一)房地产财务管理效率和管理水平持续提高
随着社会文化水平的提高，财务人才队伍对房地产项目开发投资长、资金大的行业特点和周期属性的认识程度不断成熟，伴随着房地产开发全过程的越来越规范，贯穿房地产开发建设经营整个阶段的管理水平稳步提高，特别是随着信息化水平的引入，整个房地产企业财务管理效率逐步提高，财务管理水平上升到前所未有的高度。
(二)房地产财务管理挑战越来越高
房地产开发项目从土地获取到竣工交付，至少需要两到三年的时间、甚至更长，项目开发涉及到跨地域情况居多，同时随着房地产行业规模集中程度越来越高，千亿级的房地产企业不断增加，行业呈现集中化趋势，强者恒强的时代已经来临。规模化、集中化、跨地域的生产经营特点，使得房地产财务管理面临的管理难度和管理挑战越来越多，不同地域的政府收费政策不同、监管特点有所区别，对财务人员的要求也越来越高。整体性上，房地产财务管理的困难程度增加。
(三)房地产财务管控风险越来越高
房地产企业开发周期长，面临的各种不确定性会有所增加。房地产财务管理水平的高低直接影响了开发项目的经济效益，甚至直接决定了投资项目的成败，所以在整个项目投资和开发建设运营过程，预防各类财务风险，提供财务管控水平，成为各个房地产企业面临的重大难题。另一方面，伴随着房地产的快速发展，房地产企业公开市场融资越来越多，政策监管风险和公开市场财务披露也客观上提高了对房地产财务管控的要求。因此，房地产财务管控风险越来越高。
三、当前房地产财务管理的特点
房地产行业经过近十年的黄金发展期，房地产企业规模扩大。而随着房地产政策调控的不断多元化，房地产财务管理也呈现出独有的特点。
(一)房地产企业资金管理方面
中央政府对房地产监管日趋严格，地方政府对房地产的调控措施越来越丰富和密集多。在土地获取阶段增加的自有资金要求、开发前期阶段支付各项规费和保证金、建设阶段要支付的材料款和工程款的结算等要求，给房地产企业的资金管理带来巨大的压力和风险。同时随着房地产行业限购、限贷、限售、限签、限价等政策的日益严格，同时伴随着房地产企业的集中化和规模化，房地产企业的资金优势越来越向大型房地产企业集中。无形当中给房地产企业的资金管理带来的风险。
(二)房地产企业资金筹集方面
2016年以来，人民银行、银监会等各个监管机构频频发文规范房企融资，公开募集资金不得用于土地款、开发贷款条件调高、信托融资通道被限制、房地产债券发行被叫停、资管新规暂停了房地产资管类产品、委托贷款新规出台、银行理财办法出台、房地产资产证券化窗口指导趋严、金融机构联合授信办法出台、监管层禁止房地产企业融资公司债与票据互还。当前房地产企业外部融资主要依靠银行开发贷款、信托融资、企业债券等渠道，客观上使得房地产企业面临的财务风险较大、财务成本偏高。如何取得成本低、额度高的外部融资成本房地产企业资金筹集面临的难题。
(三)房地产企业税费管理方面
房地产开发环节涉及的税种有契税、增值税、增值税附加(城建税、教育费用附加、地方教育费用附加)、土增税、所得税、土地使用税、印花税等多种，涉及的各类政策性费用更是种类繁多。如何在企业全面发展的基础上，统筹安排协调好税费对房地产企业现金流和成本的影响，提高企业内部竞争力，成为考验财务人员的重中之重。
四、房地产财务管理的建议
(一)培养专业的财务人员队伍
财务人员水平直接影响房地产企业财务管理水平。无论是校招生逐步培养、还是社会化高薪招聘，培养专业财务人才队伍，提高房地产财务人员专业素质并长期为企业服务是最终目的。专业、稳定、高效的财务人员队伍，不仅提高可以提高解决财务问题的能力，而且可以防范财务风险，甚至可以提出合理化的企业发展建议，实现房地产企业的长远健康发展。
(二)健全财务管控体系
随着房地产企业的规模不断做强做大，全国性房地产企业的财务信息化水平发展很快，财务业务一体化水平取得了长足的发展。对房地产财务工作者而言，具备的系统管理思维、优化财务逻辑关系、健全完善的房地产管理财务管理和控制体系，实现有效的财务管控成为克敌制胜的法宝。同时财务人员在实际业务开展中，还要统筹考虑人力资源、成本管理等协同业务内容，制定符合企业财务管理目标的实施方案，使得具体工作顺利贯彻落实，发挥财务管控作用，才能使财务工作成为房地产企业的核心竞争力。房地产企业外部政府关联单位多、合同合作方多的特点，客观上要求房地产企业不断提高财务管理风险防范水平，按照事前、事中、事后三个不同时段控制财务业务风险，缩小、降低、甚至避免因为财务管理带来的风险和损失。只有建立健全的财务管控体系、具备良好的风险管理理念，对房地产业务风险有充分的认识，才能真正防范财务风险。
(三)强化财务成本管理职责
房地产的成本管理水平直接影响房地产企业的经营业绩。作为房地产企业的财务工作者领导者，不仅要对项目的技术经济指标等整体情况有所了解，还要根据开发项目的开发进展情况，利用财务的反映和监督职责，通过控制手段实现地产企业的无效成本最低、有效成本最大化。在房地产合约规划和成本管理方面，发挥财务对资金流向的把控作用，建立独立、完善的成本管理制度和集中采购体系，避免税务风险、降低财务成本、延缓现金流出，为企业发展的形成强大的支撑。
(四)做好税务管理
税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。
一、房地产企业的经营特点及税负情况
（一）经营特点
对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：
1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）房地产公司税负情况
从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59515亿元，比上年增加5291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
（一）前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
（二）房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
（三）房地产销售阶段涉及的税种
1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。
4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
三、房地产公司的税收筹划策略
从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
（一）土地增值税的筹划
土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
3．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。
（二）企业所得税的筹划
1．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。
2．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
1、房地产项目投入大。房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。首先土地拍卖，购入土地使用权，一次性支付巨额土地出让金。接下来是交纳各种前期规费，旧房拆迁办理项目立项、用地许可、规划许可、施工许可、预售许可，然后才能进入收款程序。达到预售之前，房企垫付资金达到项目总成本的60%以上，预售后，交纳12%～16%的营业税和土地增值税等，对房地产企业的资金要求相当大。
2、房地产项目建设周期长。房地产项目从拍地、开发建设到销售，受各种因素的制约，通常需3～5年的时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。房企沉淀在开发存货上的资金会很大。
3、房地产项目变现风险大。相对于其他商品而言，由于房地产一般要经过一个合理的较长时间才能在市场上脱手，其资产很难在短期内变现，如果急于脱手，损失不可避免，这样房地产项目就存在变现力风险。变现力在很大程度上考验着房企的资金承受力。
二、国家调控政策的影响
1、政府宏观调控政策旨在保持房地产业、国家社会经济健康稳定发展，对于有实力、有长远发展计划的大型公司长期看应该是利大于弊，短期内或将产生不确定影响。企业应对国家相关土地、金融、税收政策变化进行研究，调控土地储备策略和开发进度，避害趋利。
2、房地产行业的发展和房地产项目的建设，事关国民经济和国计民生，国家和地方政府根据现实情况对房地产行业进行宏观调控和政策引导，使得房地产项目从立项开始，各个环节都受到直接约束和控制。所有的这些政策对房地产的资金要求都很高，支付环节提前和增加了，收款环节推迟了。
三、房地产企业进行资金管理的必要性和紧迫性
1、基于房地产行业的特征，投入大、建设周期长，销售回笼资金慢，房地产企业几乎不可能完全依靠自有资金进行发展。房地产企业进行IPO和股权再融资的限制较多，门槛较高，中小房地产企业风险承受能力、盈利能力、信用水平都存在较大的问题，通过上市解决资金来源几乎不可能，目前企业大多从银行借款进行负债融资，这导致企业资产负债率过高，房企龙头万科的资产负债率2011年三季度高达80%，其他一般房企高达90%以上，如此高的负债率已经压缩了其进一步借贷融资的空间。伴随着高负债的是高风险，银行对房企的信贷条件也是从紧审批，目前利率上浮比例已达到50%或60%，直接加大了房地产企业的财务压力和财务风险。
2、房地产企业的管理人员资金意识淡薄，并未在头脑中树立资金成本、利息、时间价值等观念，使资金管理成为企业管理中的一个薄弱环节，具体表现在企业内部资金管理的责任不明确，前期开发拖沓，建设工程质量不过关，工期延长，配套不落实，销售策划不够，售后服务欠佳等等行为，这些行为都直接影响投入资金的按时回笼，造成企业资金的短缺。
四、房地产企业资金管理的思路
1、我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资。内部融资包括企业自有资金和预收账款。外部融资的主要渠道和融资工具有：上市发行股票、发行公司债券、银行贷款、房地产投资信托、商业抵押担保证券、其他融资方式等。通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。通过证券化过程及债券形式向投资者发行。其他融资方式有利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
2、房地产企业还可以通过开展项目合作与参建，吸引国内外资金。外部筹资是房地产企业的主要资金来源，一方面高财务成本加大了企业经营风险，另一方面约束条件多。企业应改粗放管理为集约化管理，以管理出效益。
3、强化内部资金管理。加强企业内部流动资金管理，减少资金闲置，在充分估计风险的前提下，将资金投资于高收益项目。针对企业应收账款管理，设立房款台账，记录每个客户的信息，同时财务部门要定期与销售部门核对客户情况，积极催款以保证资金回收。应贯彻并执行分期滚动开发的理念，减少在建工程成本的占有量。同时，强化利息观念，并在企业制定和实施生产经营目标中运用。企业内部对资金占用应建立完善的结算机构与制度，准确核算占用量及占用期，努力降低企业资金的占用成本。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。
（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。
【参考文献】
