一、研究背景与意义
（一）研究背景
近年来，我国房地产行业发展十分迅速，房地产市场正处于一个快速发展的阶段。但是，应当看到，在房地产市场的发展过程中，也存在着一些问题。比如，房屋价格上涨过快，并且普遍偏高；在房地产市场中，存在着炒作现象和投机行为；商品房建设结构不够合理，不能满足民众住房需求；房地产市场秩序比较混乱。这些问题的存在，影响着社会公平和稳定，已引起各级政府的高度重视。
房产税是政府对单位和个人拥有的房地产征收的税收，能够对房地产市场起到调控作用。征收房产税，不仅能够增加地方政府的财政收入，而且能够引导房地产资源的合理配置，促进社会财富的公平分配。同时，对房价的过快增长也有一定的约束作用。政府陆续出台了一系列房产税收政策，以稳定房价、引导资源配置和调节收入分配。上海市和重庆市出台了房产税实施细则，进行房产税的试点改革。
从税制建设的角度看，我国目前的房产税收制度并不完善。在房地产开发转让环节和出租环节，税收负担较重；在房地产保有环节，税收负担较轻。房产税的计税依据和税额标准也不够合理，不适应房地产市场发展的需要，亟待改革。基于这种背景，有必要对房产税收进行系统研究。
（二）研究意义
房产税改革是我国税制改革的一项重要内容。研究税制改革，就要弄清楚各种税的归宿与效应问题。税收归宿是税收负担的最终落脚点。研究房产税的归宿问题，就是研究房产税最终到底是由谁负担的问题。对于政府来说，弄清楚税收是由谁承担的，有助于建立合理有效的税收制度。因此，研究房产税的归宿问题，对于房产税改革具有重大的理论意义。税收效应是税收对经济、社会以及各经济主体所产生的影响，即税收政策的实施结果。研究房产税的效应问题，就是研究房产税对经济发展、社会稳定以及经济社会中各主体所产生的影响。征收房产税可能会抑制房价，对资源配置和收入分配起到调节作用。但是，也有可能达不到理想的效果。因此，研究房产税所产生的效应问题，有助于认清房产税的影响，建立合理的房产税收制度。
可以说，通过房产税的归宿与效应问题的分析，不仅可以评价房产税收政策是否合理、科学，而且可以为深化房产税改革提供理论支撑。指导房产税改革，防止房产税改革走偏。因此，研究房产税的归宿与效应问题，不仅具有重要的学术价值，也具有重大的现实意义。
二、国内外文献综述
（一）国外文献综述
房地产税（房产税）的征收在世界各国有着悠久的历史，国外学者很早就开始对房产税展开了研究，至今国外关于房产税的文献已不仅仅局限于税制，其涉及面非常广，包括了经济、社会的方方面面。
Mieszkowshi（1972）通过调整 Harberger（1962）的关于税负归宿一般均衡模型，将其运用于研究房地产税的问题，他把整个经济中所有的行政区域按税收的高低划分为高税收以及低税收地区。通过在高税收地区征收高房地产税，这将会促使该地区资本的流出，进而就降低了土地和劳动力等生产要素的回报率，由此最终将提高房地产以及一般商品的价格；而通过在低税收地区征收低房地产税，将会促使该地区的资本流入，从而改善了该地区所有生产要素的组合比例，从而提高了生产要素的回报率，同时就降低了生产成本，这将最终降低房地产以及一般商品的价格。Capozza （1989）研究美国的税制改革对住宅价格和住宅融资的影响，研究结果表明废除财产税将会使美国住宅价格平均下降 5%左右，而再取消抵押贷款利息将会使住宅价格再下降 12%左右。Noord（2005）等学者也都得出了比较近似的结论。
从上述文献可以看出，目前国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，这些研究对我国学者研究国内房产税改革提供了许多帮助，非常值得我们去借鉴。
（二）国内文献综述
我国学者也对房地产税与住宅价格之间的关系作了一些有益的探讨，对于房地产税收改革对住宅价格走势的影响，理论届可谓众说纷纭，莫衷一是。主要说来有三种观点：一种是认为实行房产税改革能够很好的抑制房价；另一种是房产税的改革与否对房价的影响不大；而还有一种观点认为房产税改革对房价既有积极的影响也有消极的影响。
1、房产税对房价的抑制作用
肖颖君、娄爱花（2011）认为不在房地产的保有环节征税，一方面导致开发商在不用承担税收成本的情况下大量囤房囤地，等待房价上涨后出售，不利于实现房产税调节房地产市场运转的功能；另一方面由于房屋的持有成本较低，不利于促进个人闲置房屋的有效利用，这种闲置房屋进一步加剧供给的不平衡。
2、房产税改革对房价既有积极的影响也有消极的影响
夏商末（2011）指出房产税能否影响房价取决于许多因素，最终结果是导致房价下跌还是房价进一步上升均有可能发生。总结为两个观点：一个是货物税观点，认为房产税是对土地和房屋建筑物课征的一种货物税，其税负机理与货物税相同，取决于相关的供求曲线形状，即房屋的需求和供给弹性；另一个是资本税观点认为，因为房屋不仅是可升值或可获得收益的资本，因此，房产税本质上是对房地产资本课征的部分要素税，这种要素税的效应是导致房地产资本价格上升还是下降取决于被课税部门的产业形态，最终归宿取决于生产组织方式即劳动密集或资本密集程度、消费者需求价格弹性以及各种生产要素的流动程度。
3、房产税的改革与否对房价的影响不大
贾康（2012）针对我国税制中直接税比重过低、地方税体系不成型、国民经济结构中房地产调控需要体现治本水准及收入分配需要有效抑制差距扩大这四个突出问题，阐述了住房保有环节征税对房地产领域产生的调节作用。由于不动产（房地产）的相关调节原理是寻求一个供需状态平衡，保有环节征税，使得需求沉稳收敛，同时有效供给增加，总体的供需情况趋于平衡、沉稳、健康。
近年来国内外学者对房地产税与住宅价格关系的进行了较多探讨，对于房产税的征收对住宅价格走势的判断之所以会出现如此迥异的判断结果，主要原因在于：一是因为对房地产税对房产市场运行的影响分析得不够全面；二是是因为没有从动态演变的角度去进行更深入的研究。但是这些研究成果对利用房地产税调控住宅产价格波动实践还是起到了一定的指导作用。但由于研究方法使用及相关基础数据相对缺乏，学术界尤其是国内学术界对房产税与房产价格关系进行深入探讨的文献并不多，缺乏对房产税对住宅影响的深入理论分析和实证探讨，因此，现有研究在理论和经验研究上尚有进一步深入探讨的可能与必要，至少可以从以下2个方面对房地产税对房价影响作进一步研究：一是房产税对房产价格的影响机理；二是我国房产税对房产价格影响的实证分析。（作者单位：河北经贸大学）
开征遗产税的国家一般都认为遗产税可以缩小贫富差距，促进社会公平。由于社会、经济、政治文化的差异，人们对公平的判断也有所差异，因此对遗产税开征的公平性产生了不同的征税理论。遗产税在许多西方国家有长期开征的历史，西方不同时期的许多学者都曾从为什么要对遗产课税和凭什么对遗产课税两个层面对遗产税开征的合法合理性进行过研究，并形成了许多有价值的研究理论。关于为什么要对遗产课税的理论，最具代表性的主要有如下几种：
1.美国著名经济学家马斯格雷夫认为遗产税在收入上的重要性不大，但却是重要的社会政策工具，是限制财富集中的合适工具，而且还是表达社会对遗产权利转移态度的有效工具?譹?訛。
2.改良主义者约翰斯图亚特穆勒认为，虽然人人都有权将自己的财产转送给他人，法律不应该限制这种权利，但是，为了避免财富的分配不平等，应该对接受赠与和继承财产的任何人规定一个接受或是继承的最高数量标准。在这个限额内，继承人有权自由地加以分配，超出这个限额，即是不合法、不合理的，应当用遗产累进税加以限制?譺?訛。
3.德国历史学派的代表人物瓦格纳认为，相对于劳动力这个要素来说，土地、资本等要素的负担税收能力更强，因此，应对继承的财产的课税要比对劳动所得征税更重?譻?訛。
4.萨缪尔认为，对于继承亡故亲属和朋友遗产的个人征收的遗产税是无须解释的，遗产税可以避免形成一个永远有钱的阶级，不劳而获?譼?訛。
5.新剑桥学派的代表人物琼罗宾逊主张实行没收性的遗产税。对于不劳而获的收入，政府应以遗产税加以限制，消除私人财产的大量集中，改变财富和收入分配不均倾向?譽?訛。
以上学者都对为什么要对遗产课税的理论依据进行了规范分析，说明了对遗产课税是公平合理的。但对遗产课税，显然是对个人自然权利的一种侵犯，国家又凭什么应该对遗产课税呢？关于这个问题，以下几种有代表性的学说就从理论上对此给出了合理的解释。
一是以德国法理学家布兰奇利为代表的国家共同继承说，此学说认为：私人之所以能够积累起财产，不仅仅是个人独自努力的结果，还有赖于政府的帮助和保护。因此政府有权利从私人处取得一部分财产，对遗产征收遗产税就是政府取得继承权的一种手段。
二是以英国功利主义者边沁为代表的没收无遗嘱的财产说，此学税认为：遗产由其亲属继承是财产被继承人的意愿，对于无遗嘱的遗产应当由国家没收。英国的穆勒进一步发展了边沁的理论，认为遗产继承不一定与私有财产相联系，即使准许继承的遗产，也应该限于继承人独立生活所需费用部分，其他部分则应当通过征税形式归国家所有?譾?訛。
三是以美国的韦斯科特和法国的雪夫莱为代表的溯往征税说，他们认为：在对纳税人征收财产税时，纳税人往往会通过各种办法逃税。所以，在其去世以后，可以通过遗产税对其生前一切逃避税收进行追缴?譿?訛。
四是以美国的赛力格曼为代表的征税能力说，此学说认为：继承人获得了遗产，增加了其财产和所得，也就增加了其税收负担能力，因此应向国家缴纳一定的税收，而且还要随着继承遗产的数量课征累进税，多继承者多纳税，以符合公平合理原则。如果对个人取得的一般所得征税，而对继承遗产所得不征税，在税收上是不公平的?讀?訛。
五是以美国的马斯格雷夫为代表的平均社会财富说，此学税认为：高收入阶层将遗产留给其后代，会导致社会财富的分配不均，加大贫富差距和社会矛盾。通过征收遗产税，可以对社会财富进行一次再分配，有利于缩小贫富差距，维持社会稳定?讁?訛。
以上五种学说各自从不同角度论述了遗产税征收的依据，突出了遗产税存在的价值。遗产税和其他税收一样，需要政府凭借政治权力施行，是对遗产继承这种不公平分配现象进行矫正，以防止由于遗产的继承使社会财富更加集中，贫富差距进一步扩大，给后代之间造成更严重的不公平。同时通过课征遗产税促进慈善事业的发展，完成继市场初次分配和政府再次分配后的第三次分配。
当然，也有人对征收遗产税的社会公平性提出质疑，认为父母有不被限制的权利把财富留给自己的孩子，对继承遗产征税是没有根据，也是不公平的。他们列举出其他形式的财产转移，如人力资本上的投资、给予子女提供社会关系、把孩子带入家族企业、每年给孩子免税扣除限额以下的赠与等等，这些都是免税的，为什么单对死亡时的财产转移要征税？
二、遗产税与公平原则
公平原则是税收政策的一项基本原则，它以负税能力为标准判断纳税人的税负是否公平。税收的公平性原则包括纵向公平和横向公平两个方面，纵向公平指的是具有不同纳税能力的人缴纳的的税款应不相同；横向公平是指纳税能力相同的人应缴纳相同的税款。如前所述，理论界普遍认为征收遗产税有利于实现社会公平，但是如何使担负社会公平作用的遗产税在征收程序上也能遵循公平原则呢？这是理论界讨论的又一焦点。
1.累进税率与纵向公平。大多数学者认为对遗产税采取高额的累进税率能充分体现出税收的纵向公平，同时，最高边际税率不宜过高，以不超过50%为宜，以便适用最高税率的纳税人的实际税负不会超过50%，这样可减轻纳税人对纳税的反感进而降低纳税人逃税的动机。
对此，有人质疑实施累进税率的遗产税是否确实能够降低财富的集中程度？认为除遗产税外，还有很多因素影响到财富的集中。况且遗产税每年的收入总额只占GDP的0.3%和家庭净财富的0.1%，即便采用高额的累进税率，其对财富集中状况的调节仍是有限的。
2.扣除标准与横向公平。横向公平强调的是对于拥有同样多收入或财富的人，应该负担相同多的税。多数国家的遗产税制中，对生存配偶的遗赠可以从应税总额中扣除，并且还可以享受对资本类资产（包括商用财产和农业财产）的特别优惠政策。而对于拥有同样财富的单身或丧偶者的遗赠就无法享受这种待遇，显然前者得到了一笔额外收益。美国学者，布鲁金斯学会的William G. Gale认为，这种婚姻状况的税收差别待遇从未被衡量过，但却可能给不同家庭潜在地造成财富差异?輥?輮?訛。
另外，对于拥有同样多财富的被继承者，如果有的被继承者为了逃避遗产税，在去世前就把所有的财富消费完，那么就无需交遗产税；而有的被继承者将财富留给后代，则要负担相应的遗产税。有学者认为，从遗产被继承人而言，这种区别也有违税收的横向公平原则。
对上述反对观点，遗产税的支持者则认为：一般家庭财产属于夫妻双方共同所有，丧偶者对死去的配偶留下的财产有所有权或优先的继承权，这种权利当然应给予减免照顾。另外，从代际角度看，继承者比未继承者显然得到了好处，对不公平的继承所带来的收益是不公平、不合理的，对此征税显然也是公平合理的。
3.避税因素与税收公平。有人认为，由于税制设计存在诸多漏洞可能使遗产税违背税收的横向公平与纵向公平，导致在结果上影响了公平的实现。纳税人可以通过事先的税收筹划消除或减少他们的纳税义务，特别是巨富的遗产，由于税前扣除项目多，加上他们可利用避税的方式更多，使得其实际的税负低于一些小额遗产，导致遗产税难以真正达到调节社会财富分配的公平目标。根据美国国内收入局的统计，1998年的遗产税缴纳数据显示，遗产超过2000万美元者的平均税率比中等遗产（250万到500万美元）的遗产税平均税率都要低，两者最多相差了4.7个百分点，这显然是很不公平合理的。
三、遗产税与效率原则
公平与效率是税法的两个主要原则，它们是并存的，但又是矛盾的。公平侧重的是税收制度的合法性与合理性，而效率追求的是税收收益的最大化与最优化。税收效率原则包括两方面：一是税收行政效率原则，即税收成本应最小，包括征税成本和纳税成本；二是税收经济效率原则，即税收应避免或减少对经济的干预，确保税收对企业和个人市场活动的负面影响最小化。
1.遗产税的行政效率。相对于其他税种，遗产税是世界公认的较为复杂的税种，对税收征管能力有较高的要求。大多数学者认为，由于遗产税的税制设计复杂，漏洞比较多，征收成本高，税收收入低，是属于行政效率较低的税种。这个问题在开征遗产税的美国、英国、日本、德国等发达国家一直存在。美国曾任总统布什2001年上台后提出了经济增长与缓解税收法一揽子法案，实行一系列减税政策，其中就包括逐步取消遗产税，布什及其拥护派提出取消遗产税的一个重要理由就是认为遗产税税制复杂，征收难，成本太高，是一个没有行政效率、经济效率和社会经济效益的税种。
遗产税的纳税成本主要是纳税人的遵从成本和税务机关的征管成本。以美国为例，美国的一份遗产税申报表（不包括赠与税）即长达41页，相应的说明书也有22页。美国国税局（IRS）估计正确完全地填写遗产税申报表要花费将近一个工作周的时间约36小时，非专业律师难以完成该申报表的填写工作。有专家曾对家族企业所有者进行过一项调查，发现其花费在遗产税填报的实际时间还要高4倍平均167小时。如果聘请专业律师，则平均需花费23000美元的成本。
美国经济委员会Dan Miller等在《遗产税经济学》中说，克林顿政府经济顾问委员会成员Munnell估计执行遗产税法的成本几乎与取得的收入等量。1998遗产税收入是230亿美元。每取得一美元的遗产税收入，经济当中就浪费1美元用于纳税或避税。
从以上分析，似乎可以得出以下结论：由于遗产税税制本身的特征，它的直接征管和遵从成本占税收收入的比重，相对于其他税种，可能会高一些。但这些并不影响遗产税的开征意义，因为现代遗产税的功能已不再是增加财政收入，而是有效抑制府财富分配的不公，遗产税的效率价值应该让位于遗产税的公平价值，开征遗产税，要公平优先，兼顾效率。
2.遗产税的社会和经济效率。许多学者认为，遗产税的征收会对社会和经济效率产生一系列的影响。主要体现在：
（1）遗产税会导致储蓄减少。一直以来，许多学者都认为遗产税会影响到储蓄。美国经济委员会主席吉米萨克斯顿就认为，遗产税对储蓄行为和储蓄水平有负面影响，并进一步影响经济增长?輥?輯?訛。因为遗产税给已经负担了税收的储蓄和投资行为又增加了额外的负担，这将会打击人们的储蓄和投资行为，减少人们储蓄和投资的积极性，最终产生鼓励消费、抑制储蓄的效果。
对此，波士顿大学的Kotlikoff（考利考夫）和Summers提出了一个分析遗产税对现有股票资本的影响的计量经济模型，根据这个模型估计，代际转移每减少1美元，经济中最后的资本总量减少近39美元?輥?輰?訛。
布鲁金斯学会的Gale和联邦储备委员会的Perozek对上述结论有不同的观点。他们从不同的财产转移动机出发，通过数学模型分析了遗产税对储蓄的影响，最后得出结论是遗产税对储蓄的影响，在很大程度上取决于转移者的动机，取决于遗赠双方行为反应的综合效果?輥?輱?訛。假设遗赠并不是预先计划好的，征收遗产税将不会影响到赠与者的储蓄行为，但会减少受赠人税后的净所得，那么受赠人就会增加储蓄。假设遗赠是父母对子女提供服务的一种补偿，税收的影响将取决于父母对服务的需求弹性。如果需弹性小，增加税收会提高父母为获得照顾所付出成本，他们会因此增加储蓄。如果遗赠是利他主义动机，影响是模糊的。但模拟模型表示在多数情况下，征收遗产税会使储蓄增加?輥?輲?訛，或至少不会减少。
（2）遗产税会影响劳动供给。可以将遗产税视为是对劳动所得或财产的特殊使用方式的征税。一般情况下，接受遗产的人会减少劳动供给，对遗产征税减少了受赠人的实际所得，它可能增加也可能减少劳动供给；对遗产提供者的道理也一样。如同对所得征税，遗产税对劳动供给也有收入和替代效应。美国雪城大学政策研究中心的Holtz-Eakin分析了两个州的调查数据，发现50岁以上的人面对较高的遗产税率会降低劳动供给。有更多的人致力于研究由于开征遗产税导致继承遗产总额的变化，对继承者的劳动供给的影响有多大，美国经济研究局的经济学教授Holtz-Eakin和普林斯顿大学经济学系的Rosen等人的研究表明，对于接受35万美元遗产的继承者来说，如果是单身者，将会减少12%的劳动供给；如果是已婚夫妇，将会减少14%的劳动供给。他们的研究还发现，对于仍然是劳动者的继承人来说，遗产税造成的劳动供给减少的程度比较小?輥?輳?訛。
（3）遗产税会影响家族企业。遗产税对家族企业的影响也是理论界争论的焦点之一。在Dan Miller撰写的《遗产税经济学》中，认为遗产税对美国的家族企业（包括农场、少数人持股的公司以及有限合伙、非公司企业等）有消极影响。Holtz- Eakin(1999)调查了纽约州400个企业所有者，对其数据进行回归分析，得出的结论是，那些预期应该缴纳遗产税的企业老板，在其死亡之前的5年内会明显减小其雇用人员的规模。因为企业主需要保留一定数量的流动资产用于将来缴纳遗产税，因此会影响了他们的扩大再生产的投资。
当然，上述数据也许会存在片面性，不能由此得出家族企业的生存与发展会受遗产税的影响和阻碍的结论。但作为反证，有45%的受调查者承认，他们并未意识到要缴纳遗产税。Gale和Slemrod也提出，遗产税对家族企业的负面影响被夸大了，几乎没有符合逻辑的方法和证据说明遗产税对家族企业和农场有重大相关?輥?輴?訛。因为，在征收遗产税时，大部分家庭企业的财产规模都在扣除和减免的范围之内。
（4）遗产税会影响慈善捐赠。遗产税与慈善捐赠的关系产生于税制设计中关于慈善捐赠的扣除规定。开征遗产税的国家基本上都允许对慈善捐赠在税前扣除，以鼓励人们向社会福利事业捐赠，从而促进社会公平，缓解贫富悬殊的矛盾。如果把遗产税的税收负担看成是财产转移行为必须承担的成本的话，在其它因素不变的前提下，纳税人通过慈善捐赠可以降低其遗产和赠与税的税负。纳税人为了减轻税收负担而进行慈善捐赠，也就是遗产税对慈善捐赠的刺激作用。但是，影响慈善捐赠行为的因素很复杂，遗产税仅仅是其影响因素之一，其它因素如文化信仰、价值体系以及纳税人积累财富以及转移财富的动机、整体税制的综合作用等，都会影响慈善捐赠行为的发生。
Joulfaian根据美国1992年度遗产税纳税申报的数据对遗产税与慈善捐赠的关系进行了分析，认为遗产税的优惠确实对慈善遗赠有刺激作用，不过整体的效果是适中的。遗产税减少了富人的最终财富量，同时也减轻了税收的刺激作用。他发现，在没有遗产税时，慈善遗赠会减少12%?輥?輵?訛。其他学者的研究也同样发现：遗产税对慈善捐赠行为产生了比较强的正面影响。
四、遗产税与财政原则
财政原则是税收政策的另一项基本原则，指政府征收遗产税可以取得一定的财政收入。这是遗产税最初开征的动机，但在现代财政体系下，遗产税的财政功能已经大大缩小，占国家税收收入的比重不断下降，财政意义已不大。从20世纪80年代以来，开征遗产税的国家和地区遗产税占税收总收入的比重基本不超过5%。如英国2000年遗产税占税收收入的0.5%；德国1997年、1998年、1999年的遗产税收入约占该国税收收入的比重0.5%左右；其他如法国2000年的比重为2%；匈牙利1999年为1.1%；波兰1999年为0.7%；中国台湾2000年至2004年，遗产税占税收收入的比重是2.6%、2.3%、2.4%和2.6%?輥?輶?訛。美国2000年、2005年、2006年、2007年，遗产税占税收收入的比重分别是1.43%、1.15%、1.16%、1.01%?輥?輷?訛。韩国2004至2007年，遗产税（含赠与税）占税收收入的比重分别是1.79%、1.79%、2.10%、2.14%?輦?輮?訛日本2003至2006年，遗产税（含赠与税）占税收收入的比重分别是3.33%、3.17%、3.19%、3.09%?輦?輯?訛。
以上数据说明，遗产税虽然可以为国家带来一定的财政收入，但却非常有限。并且随着时间的推移，各国的遗产税制度将有提高免征额、增加扣除项目、提高扣除标准、降低税率、简化税制的趋势，其对财政收入的影响将进一步下降。许多专家认为，现代遗产税开征的理由不是增加财政收入，而是对社会财富分配的价值，通过遗产税，对由于拥有资源差异与经济财富差异所造成的社会分配不均越突出的问题予以矫正，但它的财政收入价值也不能因此被否定。
五、结论
国外，尤其是开征遗产税的国家对遗产税的理论研究历史悠久，文献比较丰富，研究方法比较科学，大量采用了数理和计量经济学工具，并通过模型对遗产税进行理论分析和实证研究。但由于研究者分析方法和视角不同，很多问题仍在争议中，没有形成统一的结论。无疑，现代遗产税的财政功能早已让位于调节再分配功能。当前开征遗产税的国家，都是基于这样的认识：课征遗产税有利于降低财富过度集中，缩小贫富差距，促进社会公平。这些理论研究内容和认识将为我国研究开征遗产税提供一个参考的框架和方法论的支持。
注释：
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参考文献：
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2003年10月,中共中央第十六届三中全会通过的《关于完善市场经济体制若干问题的决定》明确指出,“实施城镇税费建设改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费”。2007年10月1日起实施的《物权法》为开征物业税提供了法律保障。随着物业税在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等十省市模拟试点工作的进行,物业税又再次被推向风口浪尖。但物业税的具体开征还面临着困难,理论界对开征物业税的制度设计还存在不少争议,本文认为,只有首先解决物业税税基的价值评定问题,才能为开征物业税扫清前期障碍,讨论税制的制度设计问题远比探讨技术操作更为重要。
一、物业税的相关理论
物业税是以土地、已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等为课税对象,要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变化而变化。“物业”一词是实物与权益的综合体,通常在国外被称为不动产,而在我国大陆则习惯称之为房地产。国内学者对物业税作了一系列的研究,甚至有人认为,物业税就是财产税,也可以称之为不动产税。这些观点的正确与否直接影响到物业税的设计基础。下面,本文阐述物业税和我国现存财产税的关系。
1、物业税是财产税的一种
财产税是整个税收体系的重要组成部分,从概念上来说,财产税是指以纳税人所拥有和支配财产本身(财产的价值或数量)为课税对象的税收统称,包括不动产和动产。相比所得税是对国民生产的流量课税,财产税则是对社会财产的存量课税,其价值并没有参与再生产的循环。财产税以财产的可转让性和可保有性,又可分为财产转让税和财产保有税。
我国现行财产税制中的主要税种有房产税、车船税和契税。物业税也是财产税的一种。物业税的本质的实际内容就是房地产保有阶段的税收。物业税,是针对土地、房屋等不动产征税,要求其承租人或所有者每年按照不动产的价值都要缴付的一定税款。物业税的课税对象是不直接参与流转的土地、房屋等不动产,由不动产的所有或支配人直接承担而很难转嫁。因此,物业税具有财产税的主要特征,属于财产税的范畴。
2、物业税设计的理论基础
一般说来,尽管国内外大多数国家和地区都开征物业税,但是关于物业税的理论基础却存在较大的分歧,主要有“公平论”、“税制完善论”、“财政收入论”、“受益论”和“资源配置论”等观点。
(1)征收物业税的“公平论” 。“公平论”包括普遍征税和平等征税。所谓普遍征税,是指税收管辖权范围内的所有法人和自然人,也即所有有纳税能力的人都应毫无例外地纳税。所谓平等征税,是指所有的纳税人依照其所拥有的不动产价值取得的收入或实际支出等客观因素来确定。税收的公平标准主要是依据能力原则,要求纳税人应当根据他们的支付能力纳税。公平论是税收理论的基础,具有普适性,可适用于物业税。物业税对财产收入的公平调节功能,优于所得税。但是单纯强调物业税的公平说,并不能真正反映物业税的本质和特征。
(2)征收物业税的“税制完善论”。该理论认为完善的现代税制应包括所得税、商品税和财产税这三大体系。税制完善论从税收功能角度来认识物业税,有一定的科学性和实用性。但是,一个税种的设立并不单是为了使税收体制在理论上得到完善而存在,更重要的是该税种的设立所能发挥的作用。因此,单纯的税制完善说也不能反映物业税的本质和特征。
(3)征收物业税的“财政收入论”。税收都具有组织财政收入的功能和作用,对土地、房屋等课征物业税,是为满足财政支出需要,而筹集国家财政收入。依照国际通行的做法,物业税是地方财政收入的主要来源。而在我国现行税制下,中央税收比例较大,地方税收较低,使得地方政府的收入主要是通过土地出让金取得,这在一定程度上加剧了地方政府的短期行为问题。该理论认为物业税的开征实际上是把一部分的一次性收入变成了长期现金流,增强了政府收入的长期性,激励地方政府做出更有利于地方经济发展的决策。
(4)征收物业税的“受益论”。物业税“受益论”出现在20世纪60年代,是指以税收主要为纳税人服务,即完全用于地方公共服务的提供,并没有带来福利的损失。受益论的观点主要建立在两大假设的基础上——“用脚投票”和“城市土地利用分区”。在这种理论下,住户不会因物业税的征收或提高调整其房屋消费,个人按照对住房和公共服务的偏好选择居住地区,配置到公共部门的资源是有效的,因为财产税每年列支的税费,相当于支付地方公共服务的成本。
(5)征收物业税的“资源配置论”。征收物业税的“资源配置论”是建立在征收物业税的作用方面来论述的。这种观点将物业税作为国家宏观调控的一种手段,期望通过征收物业税达到合理配置土地等资源的作用,促进社会公平,优化资源配置。这种观点需要国家在研究现行已经开通和征收房地产使用税费的基础上,合理计算并重新设计部分税种,达到科学管理的目的。综上,在各种有关理论的争论中,本文比较倾向于“公平论”、“受益论”和“资源配置论”。物业税的实施,必须以实现公平为基本目标,并体现地方政府公共服务的提供程度,这对地方政府向服务型政府转变是非常有现实意义的。
3、开征物业税的意义
在市场经济条件下,国内外的相关成功经验表明,房地产市场的健康发展离不开高效完备的税收制度。建立“宽税基、少税种、低税率”的税制体系已被国际证明为有效的市场调控的手段。我国现行房地产税制的诸多弊端难以适应市场经济条件下房地产健康、有序发展的需要,而开征物业税则是解决这一问题的必然选择,也是我国新一轮税制改革的重要内容。
我国现行房地产税收制度,存在税权划分不清、税种设置不完整、计税依据和征收范围不合理、税收政策不统一、配套的辅助制度不健全等问题。完善税收体系工作,需要多个部门的共同协作和努力。本文期望以研究物业税开征为契机,对设计适合我国税收体系的税基价值评定进行初步研究。
4、物业税税基评定中的“中国特色”
税基即“课税基础”,具体有两种含义:一是指某种税的经济基础,例如流转税的课税基础是流转额,所得税的课税基础为所得额,选择税基是税制建设上的一个重要问题,选择的课税基础宽,税源就比较丰富,调控的力度也会比较大;二是指计算交纳税额的依据或标准,即计税依据或计税标准,包括实物量与价值量两类。
对于物业税的税基评定来说,课税基础应该是纳税人所拥有的“物业财产”。中国《民法通则》第5章第1节对所有权进行规定时,就使用了财产所有权概念。此处的财产,其实指的就是从法学角度所理解的物的概念。但我国《担保法》第34条规定的财产,既包括物,也包括土地使用权等权利;中国《继承法》第3条规定的个人财产,同样既包括物,也包括著作权、专利权等权利。这说明在中国现行法律中财产既可以指客体又可以指对客体的权利。所以说,物业税的税基评定就是对征税客体和对客体的权利的价值评定。中国法律中对财产这个概念的解释,为物业税的税基认定范围扫清了一个具有中国特色的障碍——土地的国有性质。
众所周知,我国的土地是国家所有的,土地具有稀缺性和不可再生性,房地产的升值归根结底为土地的升值。土地的使用权是使用人的权益,也可看作是使用人的财产。因此,物业税的征税对象应为土地使用权和房屋所有权。对物业税税基的认定,应该是土地使用权价值和房屋所有权价值的统一,至于是分开征税还是统一征税,应视我国物业税的税制设计具体而定。
二、物业税税基价值评定的几种观点
1、税基评定的“基准地价说”
这种观点认为,物业税的税基价值认定可以直接通过基准地价简单得到。《城镇土地估价规程》对基准地价的定义是:“基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格”。认为基准地价是我国地价体系的重要组成部分,反映了我国城市土地市场中地价的变化趋势,是我国政府法定的公示地价之一。在刚刚开始研究制定基准地价时,期望其能够成为国家对地价进行宏观调控的依据和政府征税的客观依据,引导土地充分利用和合理流转。但事实证明,我国房地产市场经过多年的发展之后,基准地价已经不再适用,且基准地价也不适合作为物业税税基价值的评定基础。
(1)基准地价的形成基础不够科学。我国城镇土地定级估价开始于80年代末90年代初,由于当时土地市场很不发达,为了揭示城镇土地资产的价值,实行“以城镇土地分等定级为基础、土地收益为依据、土地市场交易样点为参考”的城镇基准地价评估方法。城镇土地的定级采用的是多因素综合评价法,即根据影响城镇土地级别的因素因子,对城镇土地的质量进行综合评价,划分出土地的级别。在土地级别划分的基础上,搜集每一个级别的交易样点,将每一个级别的交易样点地价分用途进行平均,得到每一个级别每一用途的平均价格,作为基准地价。这种方法存在明显的弊病,由于在城镇土地定级的过程中,因素因子的选择、因素因子的影响权重、因素因子的等级功能分数、划分土地级别的数目等都是人为确定的,使得定级过程中的随意性很强。
(2)基准地价数据陈旧,已经无法满足需要。以上海市基准地价为例,目前的基准地价体系是1998年的,2003年有所修订,但数据与现实土地交易价格相差甚远。2007年9月,上海青浦赵巷地块成交的楼面单价近万元,该地块的基准地价仅为700元/平方米,成交价格已是基准地价的近15倍。因我国经济有着日新月异的变化,这对基准地价的调整造成了不少压力,许多小城镇尚没有建立基准地价体系,有的虽然建立了相关体系,但基准地价已经数年没有更新,形同虚设。
(3)基准地价仅仅是“土地使用权区域的平均价格”,物业税的税基价值不仅包括土地还包括房产,因此,基准地价不适合作为物业税的征税依据。即使仅将基准地价作为对物业税征税过程中对土地价值的征税依据,其脱离现实情况的数据不能真实反映纳税人拥有财产存量的多少,也会造成税收的损失和不公平性,从而无法实现开征物业税的意义。
2、税基评定的“市场交易价格说”
这种观点认为,物业税的税基价值评定可以直接通过对市场交易价格的分析和调整得到。认为市场交易价格最能反映纳税义务人拥有财产的多寡,通过分析剔除交易价格中的不理性因素,以此来评定物业税的税基价值。但这种观点有不少弊病。
(1)虽然有市场可比的交易价格,但物业税的征收对象是以被“占有”形式存在的,并未在征收阶段实际参与市场交易。以变动的市场价格衡量纳税人占有的存量财产,在税收上缺乏统一的标准,且财产所有人并没有通过财产市场价格的涨跌获得任何利益。因此,以市场交易价格征税有一定的不公平性。
(2)公开市场价格的取得和应用存在一定难度。市场交易的公允价值是指信息完全对称的情况下,无关联的买卖双方自愿公平交易所形成的价格,而在现实的经济生活中,信息完全对称的市场不可能存在,尤其房地产市场是一个发育不成熟的半市场化行业,公允价值很难得到。即使调整后的市场价格能够反映理论上的公允价值,其取得和应用由于市场的多变性和征税对象的独一无二性都存在一定难度,可操作性极差。
(3)市场交易价格不能反映征税客体的理性价值。在经济学中,存在信息完全对称的市场状态,而现实的市场却存在着许多信息不对称和非理性因素。物业税的征收要体现“公平论”、“受益论”和“资源配置论”的主要观点,就不能仅仅依靠市场的力量去确定税基的价值。税基价值的评定要能够引导市场价格的良性发展,而非简单地肯定、迎合和追逐市场价格。因此,市场交易价格也不可取。
3、税基评定的“评估价值说”和“认定价值说”
理论界对于物业税税基比较肯定的观点应该是“评估说”和“认定说”。这两种观点既有相同的地方,又有相悖的观点。相同的地方是指“评估说”和“认定说”都认为物业税的税基价值评定工作应该由专业人士来从事,而其相悖之处在于对从事物业税税基评定工作的机构的性质和组织方式意见不一。大多数国家的物业税都以房地产的评定价值作为计税基础,且建立了一套较为完善的财产评定体系,有专门的财产价值评定机构。以专门机构的评定价值作为税基价值有以下优点。
(1)按专门机构的评定价值征税,能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力,使多占有财产的纳税人多缴税,少占有财产的少缴税。按评定值征税可以较好地调节土地级差收益,保护土地资源,也可以促进纳税人合理利用房产、土地,规范房地产市场交易和促进房地产资源的有效配置。
(2)按专门机构的评定价值征税,税基具有弹性。随着房地产市场价值的涨跌,房地产价值随之上下浮动,评定价值也会相应调整,体现了公平的原则。但评定价值不会完全按照市场交易价格变化,而是在剔除了市场的非理性因素而得出的合理价格,能够充分体现专业性。
(3)按专门机构的评定价值征税,对社区的公共投入可以得到相应回报。社区公共投入增加会提高社区内财产的市场价值,而财产市场价值的提高又会带来税收收入的增加,使得居民的权利和义务相对应,符合征收物业税的“受益论”。
按照专门机构的评定价值征税具有以上优点,但这些优点都要依靠合适的制度设计才能够发挥。在制度设计方面,必须使政府部门和评定机构既可以互相协作,又可以互相制衡,高效、公正地完成整个物业税的征收工作。但“评估说”和“认定说”之间也有不同的观点,在于这两种观点对物业税税基评定的机构性质和组织方式认识不同。
“评估价值说”认为物业税税基价值应由“评估”得到,“评估”是一个中介行为用语,指社会中介通过现有的评估方法,确定物业税税基的方式;“认定价值说”认为物业税税基价值应由“认定”得到,“认定”不是一个中介行为,带有“定”的性质,“认定权”应由国家设立的专门机构行使,以保持涉税财物价值认定的权威性和可靠性。
三、物业税税基评定的路径选择
要确定物业税税基认定的路径首先要分析物业税税基认定的利益相关者,毕竟,一种制度设计的最终出台是依靠利益相关者各方的博弈而最终形成的。
1、物业税税基评定的利益相关者
物业税税基评定的直接利益相关者包括:物业税的缴纳者、地方政府、国家相关部委和税基认定机构等;与物业税税基评定的间接利益相关者更是种类繁多,例如开发商、商业银行以及房地产相关产业等。各类参与者的利益诉求不一样,受到的资源约束不一样,对物业税税基评定的态度也不一样。在物业税税基评定制度形成的过程中,这些利益相关者都会从自身的诉求出发,参与共同博弈,最终达到均衡。分析物业税税基评定的利益相关者就是期望通过分析这些参与者各自的不同目的和行为,从而设定使整个物业税税收体系良性发展的机制。
2、税基评定价值应当对物业交易价格有引导作用
在价值和价格两个词越来越被混用的今天,我们不得不重述价值和价格的区别:价格是价值的外在表现形式,是随价值上下波动的,偶尔会偏离价值较远。因此,价格和价值两个词绝对不应混用。物业税税基评定的一大使命就是税基认定价值应当对物业交易价格有引导作用。因此,税基评定是对征税客体“价值”的认定,这同样符合物业税征收的“公平论”,剔除了市场价格的非理性因素。
3、由公立机构负责税基评定更加符合中国国情
物业税税基评定的路径选择就是指税基评定的途径——是通过中介机构以及公立机构来实现。根据国内外的研究结论和上述分析,本课题认为物业税税基评定还是宜选用公立机构,理由有以下几方面。
(1)从利益相关者博弈过程来看,公立机构能够更平等的完成制衡职责。由物业税的利益相关者分析,其构成各方属于社会的“强势群体”,如果由社会中介机构评估税基,则中介机构的性质和“唯利是图”的经营模式注定很难完成在整个机制中的制衡作用,最后很可能沦为某一利益集团的附属物。如果由国家公立机构完成税基的评定工作,能够保证各个利益集团力量的对等,很好地完成制衡任务,并保护纳税人的利益。因此,本课题研究认为,物业税税基评定应该由公立机构完成,或者即使不由公立机构完成,也应该由公立机构履行对中介机构的指导和复核职能,促使中介机构行为的规范化,并在纳税义务人在税基评定方面产生税收争议的时候,提供一个“认定”之所。
(2)从公立机构的性质和财力保障来看,更能够保证税基评定的公允性和准确性。公立机构由国家授权成立,其组织形式较为规范,财力有保障,可以公允独立地完成税基评定工作。从税基评定机构的长远发展来看,其还能从工作中促进评定方法的改进,进而引导评估中介行业的发展。世界上许多国家的税基评定都是由公立机构完成的。例如英国开征的住房财产税,其住宅房产的价值是由其国内政府的内设部门进行评定的,美国各地政府也都拥有自己独立的房地产评定部门。另外,我国香港特区政府则成立了差饷物业估价署从事专门评定工作。
(3)从全国物业税征收体制来看,税基评定宜采用分级管理的方式,使税基评定机构与税务部门层层对应。考虑物业税征收的可操作性,物业税税基评定和救济机制宜采用分级管理方式与税务部门层层对应。例如县级物业税征收的税基价值评定工作应由县级税基价值评定机构完成,市级物业税征收的税基价值评定工作应由市级税基价值评定机构完成,税收救济应使产生税基价值评定争议的当事方可以向上级税基价值评定机构反映。如果采用中介机构评估税基价值的方式,则税基评定争议必须向公立机构提出申请,以保证争议救济的公正性和严肃性。
本文认为,我国物业税的开征肩负着促进资源利用效率、完善税制的重要职责,应该遵循公平、客观、科学的原则,对物业税理论的研究也应是长期的。本文从物业税税基评定的理论基础和路径选择提出了部分看法,期望通过对制度的研究,促进物业税的早日出台。
【参考文献】
[1] 谢附瞻:中国不动产税收政策研究[m].中国大地出版社,2004.
在全球经济一体化的大背景下，我国税制结构也日趋完善并逐渐与国际接轨。中共中央十六届三中全会公布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中，做出了分步实施税收制度改革的战略部署，这次税制改革制定的九个方面的任务中包括开征物业税。在一些国家和地区，物业税又称“不动产税”或“房地产税”，香港地区称“物业税”，我国采用这种叫法。开征物业税主要有两个关键因素，即税基和税率。其中，税基数额多少需要借助评估手段对房地产等进行资产评估，资产评估结果可以作为物业税的主要计税依据。在国际上，以征税为目的的税基评估包括很多方面，如物业税、不动产、财产税、所得税、关税等税种都要进行税基评估，这是广义上的税基评估；在我国，税基评估现仅对不动产而言，它是随着我国准备开征物业税而产生的，是狭义的税基评估。基于我国现状，本文所讨论的是指狭义的税基评估。税基评估在美国以及西方发达国家已有较久的发展历史，随着各国经济的发展和长期的实践，在物业税税基评估、不动产税基评估、财产税税基评估、所得税税基评估、关税税基评估等税种方面，逐步形成了较成熟的税基评估理论体系、较先进的税基评估技术和较完善的税基评估争议机制。中国开展税基评估，需要积极借鉴国外税基评估中的有益因素。
一、国外税基评估理论和方法概况
（一）国外税基评估的行为主体和客体
税基评估行为主体和税基评估行为客体是税基评估基本理论中最基础的两个因素，是建立税基评估体系需要首先考虑的问题，也影响着税基评估的其他因素，如制度、方法等。
税基评估行为主体是指开展税基评估行为的主要实施者，可理解为开展税基评估应当由哪个部门负责和由哪些人员实施。世界各国对税基评估的主体规定各不相同：有的国家设立专门机构从事不动产税基评估（如澳大利亚、英国等）；有的国家出于节约政府行政成本考虑，委托社会评估机构进行税基评估（如美国、加拿大等）。总而言之，在国外税基评估活动中，既存在为税收征收和缴纳需要的、发生在税收征纳之前的申报征纳税基评估活动（即征纳税基评估），也存在有关当事人因对税基评估结果不满意而引出的纠纷税基评估活动（即纠纷税基评估）。
税基评估行为客体是指税基评估的评估对象，可以理解为税基评估的计税依据。海南省地方税务局课题组研究得出：国际上有四种计税依据，即土地与地上建筑物价值、土地价值、租金收益和土地面积。土地及地上建筑物包括对土地及地上建筑物制定统一税率（如荷兰等），也包括制定差别税率（如泰国等）；土地价值指排除了土地上的建筑物后的土地自身价值，（如澳大利亚、新西兰、中国台湾等）；租金收益是以不动产出租的价格为税基评估客体；土地面积是指以土地实际范围的大小作为税基评估客体（如俄罗斯、波兰、匈牙利等）。近年来，税基评估客体呈现两个发展趋势：一是倾向于采用同一种计税依据；二是在选择同一种计税依据上倾向于采用从价计征的土地及地上建筑物价值（如立陶宛、罗马尼亚等），引入从价计征方式。
（二）国外税基评估的主要方法
税基评估方法是税基评估体系的核心部分，国外进行税基评估一般采用批量评估的方法，其基本原理是：利用回归分析评估批量计税价值，就是根据数理统计分析的原理，对影响税基价值的相关关系进行数量变化规律的测定，确定一个回归方程，并对所建立的回归方程进行有效分析、判断，形成可靠的税基价值模型。批量评估方法的基本程序是：第一，鉴定所评估财产的特征；第二，确定适用所评估财产稳定交易运转的市场区域；第三，确定此市场区域中影响价值形成的（供给和需求）特征；第四，建立能体现此市场区域中影响财产价值特征因素之间关系的评估模型（模型设定）；第五，调整评估模型从而确定影响价值的各特征因素的作用（模型校准）；第六，根据所评估财产的特征因素，应用评估模型进行推论判断；第七，检测批量评估的结果。以AVM（自动评估模型）为核心技术的计算机辅助批量评估系统（CAMA）和地理信息系统（GIS）是美国不动产税基价值评估的技术支撑。运用批量评估方法需要具备三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和配套的计算机辅助系统。
（三）国外税基评估的争议处理制度
税基评估争议处理机制是税基评估体系的重要组成部分，也是税基评估体系是否健全的标志。税基评估争议处理制度是指从法律角度对那些不满的纳税人提出的复议申请和申诉予以处理的一整套司法程序。国外许多国家的法律制度比我国健全，在税基评估的争议处理制度方面也取得了许多经验。一些国家，据中央（州或省）和地方政府（郡或市）在税收体系中的地位和职能不同，将税基评估争议处理制度划分为中央和地方税基评估的争议处理程序。国际估税官协会（International Association
of Assessing Officers，IAAO）于2001年颁布了《税基评估申诉准则》，对争议提出的时间、复议、申诉、程序以及宽限期限做出了明确的规定，并设立了专门的税基评估争议处理部门。与批量评估系统和比率研究所致力于实现的税基评估总体公允化相比，税基评估申诉制度实现的是前两者遗漏下的个体的公允化，它是纳税人主动争取公允化、评估争议处理机构配合其实现公允化的过程。
二、国外税基评估成功经验对我国的启示
（一）选择适当的税基评估行为主体
选择评估行为主体是国内学者进行税基评估理论研究应考虑的首要问题。笔者认为，税基评估活动的行为主体应为政府机构下属的一个部门，可以称作“税基评估中心”，这个部门与我国地方税务机关和房地产管理机构并列，并保持密切联系。因为税基评估需要借助于税务部门拥有的纳税户的基本资料和与税务政策和税收专业知识相关的信息，也需要借助房地产或者土地管理部门的数据资料和土地变动的市场价格信息。“税基评估中心”的人员可以从注册税务师、注册会计师、注册评估师、注册土地估价师等人中选进行培训。
（二）合理确定税基评估客体
中国土地特征的复杂性非任何一个国家能比，仅从经济发展的角度看，中国东部沿海地区经济比较发达，中部地区经济发展相对缓慢，而西部地区经济发展就相对落后，甚至具体到某个省，它所属的各个市之间的经济发展也参差不齐，不能一概而论。基于上述我国国情，同时考虑到公平原则是税收中的重要原则之一，我国在确定税基评估客体时，不宜采用统一的计税依据。对东部经济发达的沿海地区，可以借鉴土地与地上建筑物价值为计税依据，各个城市的商业中心，可以借鉴租金收益为计税依据；中部地区可以考虑以土地价值为计税依据；而我国经济欠发达的西部地区宜采用以土地面积为计税依据。见表1。
监管过程可依据经济发展情况分为几个等级进行，这样做的弊端是将增加税基评估的难度和工作量，这就需要各个部门进行密切配合。此外，我国的海洋、湖泊、山脉等，需要依据不同的地理环境和经济用途制定特殊的计税依据。随着我国经济的发展，我国税基评估的计税依据可以向统一的方向发展。
（三）做好运用批量评估方法的基础工作
用发展的眼光看，运用批量评估方法是可行的，然而，从运用批量评估方法需要具备的三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和建立配套的计算机辅助系统进行分析，目前在我国将批量评估方法应用于物业税的条件仍然不成熟。运用该方法需要做好以下基础工作：
1.需要从立法角度明确我国税基评估的主体、客体、价值类型、评估范围等基本概念。
2.需要一批能较熟练地运用数理统计的人员，尤其熟悉回归分析，这些人员也应当有一定的会计、税务、房地产的基础知识储备。
3.需要建立房产土地信息数据库，这是在我国进行税基评估应用批量评估方法的瓶颈。建立房产土地数据库要以反映房产和土地价值的关键指标为基础，这些指标应是动态的，因为房产、土地的数据随着时间和外部环境的变化在不断改变。以一个城市为例，选取科学、合理的指标可以按照以下步骤进行：首先，设立反映房产价值和土地的典型指标，如价格、位置、楼层、面积、户型等；其次，选取典型房产和土地样本；再次，根据房产和土地的实际情况求出各个指标的均值；然后，采用德尔菲法为这些指标赋予权重；最后，将均值和各个指标相乘，得到反映各个指标的合理价值。建立房产土地信息数据库为在我国开展税基评估工作奠定了数据基础，也为我国建立运用批量评估方法提供了数据支持。
（四）建立税基评估争议处理制度
我国开展税基评估活动，首先应当考虑制定一套健全、合理的税基评估争议处理制度，因为税基评估在我国属于新生事物，在实际操作中可能会出现许多意想不到的问题，从而产生争议，正确、合理地处理这些争议是税基评估在我国健康、持续发展的前提，也能体现公允价值。进行税基评估争议处理的部门应当是一个独立的部门，它不能代表税基评估行为主体一方的利益，也不能代表税基评估行为客体一方的利益，它的性质应当是中立的。处理税基评估的人员除了应当具备专业的税基评估知识之外，还应当具备一定的协调能力，因此，税基评估人员的专业素质与普通的税基评估人员的专业素质相比，应更高一筹。笔者认为，我国税基评估争议提出时间应当以半月为宜，因为我国税基评估的对象是房地产，房地产的价值受时间因素影响较大；税基评估争议复议以两个月为宜，因为目前我国税基评估刚刚展开，出现争议需要有充分的时间进行调查；税基评估争议的程序可以借鉴国外的税基争议程序；我国税基评估争议制度的目标应当致力于在力争实现公允化的基础上，完善我国税基评估的理论及方法、健全我国税基评估制度。
【主要参考文献】
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一、构建财产税为主体税种的地方税体系理论研究
随着营业税改征增值税改革的深入，地方政府将面临着财政紧张的局面，因此，地方政府必须需要一个稳定收入的来源。而我们知道，作为地方主体税种，应该具有以下特点：首先，税基宽厚。宽税基保证了收入来源充足。其次，税基有弹性。最后，税收征管有效率。征管的效率性保证了税收收入能及时入库。由此可见，财产税成为地方主体税种是大势所趋，相关学者也从不同方面进行了理论上的研究。
李铁（2010）通过介绍Tiebout模型，指出在完全信息和无成本自由流动的假设下，居民将流向最能使用其既定偏好的那种税收――指出模式的地方辖区，而财产税恰好符合了这种要求，是地方主体税种的最佳选择。郭宏宝（2010）梳理了20世纪中期以来关于财产税的研究的主要理论与实证文献，提出了由Tiebout模型引出的受益论，认为财产税是一种几乎能过鼓励当地居民做出正确财政决策的受益税，也列举了另一种“新论”，表明了资产所有者作为一个整体负担了全国财产税的平均税负。王国华、马衍伟（2010）认为财产税作为地方税种的五个原因除了财产税自己所具有的杨来发认为的特性外，还有成熟的外部条件，例如把财产税最为地方主体税种是世界各国比较通行的做法和惯例，并且有一定的法律依据作为后盾，此外，我国还具备了这一做法的经济基础。
二、我国财产税现状
对于我国财产税现状的认识，各位专家学者发表了自己的观点，总结有以下几点：
第一，我国财产税收入比重低，征税范围窄。刘植才（2012）将我国的财产税分为动态财产税和静态财产税，静态财产税是指在持有环节所缴纳的财产税，例如房产税；动态财产税是指在财产交易环节缴纳的财产税，例如土地增值税、契税。周叔敏（2012）认为我国的财产税定义范畴窄，她举证了香港、美国等一些发达国家及地区征收的财产税，来说明我国财产税的定义存在问题。
第二，我国财产税体系混乱，存在重复征税问题。姜波、顾彬（2012）认为，我国财产税存在重复征税问题，较为突出的表现是对拥有房地产的，既从量征收土地使用税，又从价征收房产税；对出租房屋取得租金收入的，则按统一金额征收房产税和营业税，两个税种计税依据完全相同，属于对同一税基的重复征收。
三、我国财产税现状及完善意见
财产税要想成为地方税体系的主体税种，就必须清楚认识到其弊端，国内各位专家和学者分别从收入比重、税制要素的设计和税收征管等方面提出了自己的观点和意见，在一定程度上推动力财产税制的改革和完善，并为我国财产税成为地方税种奠定了坚实的理论基础。
刘植才（2012）但是近年来财产税占我国税收总额比重不断提高，尤其是动态财产税超长增长，然而现象背后却是存在风险和隐患的，并且分别从动态和静态财产税入手，分析导致我国财产税收收入结构变动的原因。最后提出一方面应通过着力拓宽静态财产税的税基，完善动态财产税制度，优化财产税收入结构，增强财产税收入可持续增长的能力；另一方面通过税制改革，强化财产税对居民财富、收入分配和房地产市场的调节作用，使之成为政府手中得力的政策工具。而周叔敏（2012）则认为我国应该从概念上开始改革，她指出要想在中国实现像西方国家一样，将财产税作为地方政府的主要收入，就必须引进不动产持有税这一概念，来重新划分财产税的类别，并且只有采用这一概念，才能恰当地评估不动产持有税税基的价值，从而促进税赋公平。而不动产持有税的群体评估则可以采用计算机模式进行评估。黄勇（2012）介绍了美国等一些西方国家财产税的税制要素，例如美国使用的是现值，而且税率不是固定不变的，而是根据各州每年经济形势来制定的。而王维庆（2010）则是从宏观政策上对征管现状进行评述，并给出完善意见。
四、总结
通过各位学者专家的研究，我们可以知道，财产税从古老的蒂伯特模型开始到目前的金融危机，财产税无论是理论上还是实践中，都具有成为地方主体税种的坚实理论依据，这与这个税种课征的区域性、税源相对广泛、收入稳定等特征是分不开的。但是，我国现行的财产税要想成为地方税体系的主体税种，还是有困难的，所以必须经过改革，完善我国现行的财产税制。从上述学者的介绍中我们可以总结出来，我国目前财产税存在以下缺陷：一是财产税体系混乱，存在重复征税问题；二是财产税的税制要素设计存在问题，例如计税依据没有按照现值、税率采用固定税率等，从而不能充分发挥财产税调节收入分配的作用，也不能很好的履行作为地方主体税种的职责；三是财产税的税收征管存在问题，不能跟财产税同步，具有滞后性。例如现在对房产税的征收，没有确定合适的评估机构和评估方法，其评估究竟是税务机关自己评估还是请第三方评估，这里各有利弊，需要仔细斟酌。当然，面对种种问题，各位专家学者也分别从问题入手，提到了自己独到的见解，例如重新整顿我国财产税体系、加强征管、加强税务稽查等等。
总而言之，完善财产税是大势所趋，但却也是任重而道远，但是中国的财产税总有步入正轨的一天。
参考文献：
[1]Barnett，JeffreyL.andPhillipM.Vidal，StateandLocalGovernmentFinances Summary：2010”
[2]JamesAlma，RobertD.Buschmanb，DabidL.SjoquistbRethinkinglocalgovernmentrelianceonthepropertytax：2012
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[4]刘植才.完善我国财产税结构的思考.财贸经济，2012（2）：12-19
[5]郭宏宝.财产税――税收公平与地方财政行为.税务研究，2010（4）：75-80
[6]李妍.房地产计税价格评估――深圳模式探讨.中国学术经济研究，2012（2）：290-298
[7]周叔敏.财产税、不动产持有税与群体评估.三江高教，2012（3）：44-47
[8]王国华，马衍伟.财产税应当成为我国地方税的主体税种.福建论坛（人文社会科学
一、税收筹划论文税收筹划的含义与特点
税收筹划论文阐述了税收筹划是指在遵守税法和符合立法精神的前提下，利用税收法规所赋予的税收优惠或选择机会，通过对企业投资、经营和理财等活动的事先安排和筹划，尽可能地节约税款，达到税负最轻或最佳，以实现利润最大化的行为。随着市场经济体制的日趋完善，税收筹划必将成为企业生产经营过程中不可缺少的重要组成部分。税收筹划论文提到它具有以下几个显着的特点：
（1）合法性。税收筹划不仅符合税法的规定，而且符合税法立法的意图，这是税收筹划区别于偷税避税的根本点。在合法的前提下进行税收筹划，是对税法立法宗旨的有效贯彻，也体现了税收政策导向的合理有效性。国家在制定税法及有关制度时，对税收筹划行为早有预期，并希望通过税收筹划行为引导全社会的资源有效配置与税收的合理分配，以实现国家宏观政策。因此，提到税收筹划不仅不违法，而且作为纳税人的权利受到国家的保护。
（2）超前性。税收筹划是企业对生产经营、投资活动等的设计和安排。在现实的经济活动中，纳税义务的发生具有滞后性，即由于特定经济事项的发生才使企业负有纳税义务。一旦经营活动实际发生，应纳税款就已确定，再进行筹划已失去现实意义。税收筹划就是要将税收作为影响纳税人最终收益的重要因素，对投资、理财、经营活动做出事先的规划、设计、安排。
（3）整体性。税收筹划的整体性，一方面指税收筹划不能只注重于某一个纳税环节中的个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重；另一方面指总体税负的轻重并不是选择纳税方案的最重要依据，应衡量“节税”与“增税”的综合效果。税收筹划不仅要考虑纳税人现在的财务利益，还要考虑纳税人的长期利益；不仅要考虑纳税人的所得增加，还要考虑纳税人的资本增值；不仅要考虑纳税人的税后财务利益最大化，而且还要使纳税人因此承担的各种风险降到最低。总之，税收筹划只有从纳税人财务计划、企业计划这些整体利益出发，趋利避害、综合决策，才能真正达到目的。
（4）积极性。从宏观经济调节看，税收是调节经营者、消费者行为的一种有效经济杠杆，国家往往根据经营者和消费者的“节约税款，谋取最大利润”的心态，有意通过税收优惠政策，引导和鼓励投资者和消费者采取政策导向行为，借以实现某种特定的经济或社会目的。
（5）目的性。税收筹划的目的是最大限度地减轻企业的税收负担。减轻税收负担一般有两种形式：一是在多种纳税方案中选择税负最低的方案；二在纳税总额大致相同的各方案中，选择纳税时间滞后的方案，这就意味着企业得到一笔无息贷款，通过税负减轻而达到收益最大化的目的。
（6）普遍性。从世界各国的税收体制看，国家为达到某种目的或意图，总要牺牲一定的税收利益，对纳税者施以一定的税收优惠，引导和规范纳税人的经济行为，这就为企业提供了进行税收筹划、寻找低税负、降低税收成本的机会，这种机会是普遍存在的。
二、税收筹划论文阐述了税收筹划的主要方法
1.税收筹划论文阐述了筹资过程中的税收筹划
不论是新设立企业还是企业扩大经营规模，都需要一定量的资金。可以说，筹资是企业进行一系列经济活动的前提和基础。在市场经济条件下，企业可以通过多种渠道进行筹资，如企业内部积累、企业职工入股、向银行借款、企业间相互拆借、向社会发行债券和股票等，而不同筹资渠道的税收负担也不一样。因此，税收筹划论文表明企业在进行筹资决策时，应对不同的筹资组合进行比较、分析，在提高经济效益的前提下，确定一个能达到减少税收目的的筹资组合。
（1）债务资本和权益资本的选择。就举债筹资而言，要考虑举债筹资费用，如发行债券要支付手续费和工本费等，而借款虽不需支付手续费和工本费，但要按借款合同金额的一定比例缴纳印花税，因此税款的缴纳作为筹资费用因素必须考虑。但是利用债务筹资，纳税人不仅可以获得利益收益额，而且负债利息可以在所得税前扣除，与不能作为费用支出只能以税后利润中分配的股利支付相比，负债筹资可以少缴所得税，获得节税收益。这样，企业在确定资本结构时必须考虑对债务筹资的利用。一般而言，如果企业息税前的投资收益率高于负债成本率，负债比重的增加可提高权益资本的收益水平。然而，负债利息必须固定支付的特点又导致了债务筹资可能产生的负效应，如果负债的成本率超过了息税前的投资收益率，权益资本收益会随着负债比例的提高而下降。因此也不是负债越多越好，随着负债比例的提高，企业的财务风险也就随之增大了。
（2）融资租赁的利用。租赁也是企业用以减轻税负的重要筹划方法。通过融资租赁，纳税人不仅可以迅速获得所需的资本，保存举债能力，更主要的是租入的固定资产可以计提折旧，折旧作为成本费用，减少了所得税的征税基数，少纳所得税，而且支付的租金利息还可在所得税前扣除，进一步减少了纳税基数。因此融资租赁的税收抵免作用极其明显。
2.税收筹划论文阐述了投资过程中的税收筹划
税收筹划论文阐述了企业在进行投资预测和决策时，首先要考虑投资预期获得的效益，其次要考虑收益中属于本企业的有多少。对投资者来说，税款是投资收益的抵减项目，应纳税款的多少直接影响到投资收益率，尤其是所得税对投资收益的影响更需决策者的重视。
（1）组织形式的选择。企业在设立时都会涉及组织形式的选择问题，而在高度发达的市场经济条件下，可供企业选择的企业组织形式很多，不同的组织形式税收负担不同。企业可以通过税收筹划，选择税收负担较轻的组织形式。
（2）投资地区的选择。企业需要对投资地税收待遇进行充分考虑，有时国家为了支持某些区域的发展，一定时期内对其实行政策倾斜，如现行对经济特区、经济技术开发区、西部地区等的税收优惠政策。在这些地区投资，有些税种可以少交或不交，这完全符合政府的政策导向和税法的立法意图。
（3）投资行业的选择。为了优化产业结构，国家在税收立法时，也做了相应的规定，以鼓励或限制某些行业的发展。因此，企业投资时选择投资何种行业也可以进行税收筹划，要结合实际情况，予以充分的考虑。
3.税收筹划论文阐述了经营过程中的税收筹划
企业以不同的方式筹集资金，并按照科学的方法投入企业后，其经营活动进入营运周转阶段，这一阶段集中了企业的主要经济活动，筹资、投资的效益通过这个阶段得以实现，而且自始至终包含着税收筹划。企业可以通过合理安排生产经营活动来进行税收筹划。例如，对于享受限期减免所得税优惠的新办企业，获利年度的确定也应作为企业税收筹划的一项内容。由于新办企业产品初创，市场占有率相对较低，获利初期的利润水平也较低，因此，减免所得税给企业带来的利益也相对较小。为了充分享受所得税限期减免的优惠，企业可通过适当控制投产初期产量及增大广告费用等方式，一方面推迟获利年度，另一方面通过提高产品知名度，充分挖掘其潜在的市场占有率，提高获利初期的利润水平，从而获得更大的节税利益。
三、税收筹划论文阐述了进行税收筹划应注意的问题
（1）遵守税法，依“法”筹划。税收筹划的一个显着特点在于合法性。不合法，就没有税收筹划。具体包括3方面的内容：一是以依法纳税为前提。二是以合法节税方式对企业生产经营活动进行安排，作为税收筹划的基本实现形式。三是以贯彻立法精神为宗旨，使税收筹划成为实现政府利用税收杠杆进行宏观调控的必要环节。
（2）税收筹划活动要充分考虑实际税负水平。影响税负实际水平的因素有货币时间价值和通货膨胀。货币时间价值对企业投资绩效及税负水平的最深刻影响，表现在现金流量的内在价值的差异方面。在税收筹划中，企业应提高应收现金的收现速度和有效比重，在不损害企业市场信誉的前提下，尽可能延缓税收支出的时间和速度，控制现金支付的比重。考虑通货膨胀因素会形成应税收益的高估，同时还应注意到通货膨胀也使得企业延缓支付税金，会达到抑减税负的效应。
（3）税收筹划要考虑边际税率。对税收筹划影响较大的税率不是某项税负的平均税率，而是其边际税率。边际税率是对任何税基下一个单位适用税率，也即对每一新增应税所得额适用的税率。在实践中，往往会出现“边际税率越低，税收收入越高，边际税率提高，税收收入反而降低”的怪现象，这反映了边际税率变化对纳税人心理的影响及对经济行为的影响。企业应通过对边际税率的考察，核算税收筹划的边际收益与边际成本，合理开展税收筹划活动。新晨
（4）税收筹划要有全局观。税收筹划要从企业微观经济系统甚至国家宏观经济系统角度全面考虑，细致分析一切影响和制约税收的条件和因素。
一、引言
房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
二、税收筹划的基本理论及依据
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:
1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
四、充分关注税收的筹划风险
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
参考文献
流转税、所得税和财产税法律制度是构成我国现行税收法律制度的三大体系。其中,以增值税、营业税和消费税为主的流转税是我国目前税收收入的主体税种;以个人所得税和企业所得税为主的所得税每年均有较快的增长;相对而言,财产税在我国税收体系中所占的比例较小,俗称“小税种”。纵观世界各国,财产税是地方政府收入的主要来源,而在中国,关于财产税的理论研究与实践均处于起步阶段。随着公民保有财产数量的迅速增长,以房产保有税为主的财产税法律制度改革显得尤为重要。房产税法律制度改革源于 2003 年党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》(下文简称 2003 年决定),该决定提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”2003 年决定第一次提出了在中国大陆地区开征物业税,之后,实务部门与理论界开始了物业税改革研究。2005 年党的十六届五中全会通过了《中共中央关于制定国民经济发展和社会发展十一五规划建议》(下文简称 2005 年建议),党中央再次提出了“稳步推行物业税”。到了 2009 年,国务院《关于 2009 年深化经济体制改革的意见》(下文简称 2009 年意见),再次提出“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。2011 年 1 月,在一片争议声中重庆、上海同时开始房产税改革,将部分个人非经营性住房纳入房产税征税范围。通过中国共产党党、全国人大、国务院和地方政府通过的一系列“决定、建议、意见和试点方案”来看,房产税改革从理论研究阶段上升为改革试点阶段。2013 年中国共产党第十八届三中全会颁布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下文简称 2013 年决定)明确提出“完善地方税体系,逐步提高直接税比重,加快房地产税立法并适时推进改革。”2013 年决定第一次在党的文件中明确提出“落实税收法定原则”,将“完善立法”置于财税体制改革总目标的首位。
二、 文献综述
发达国家的房产保有税法律制度相对完善,但相关文献更多地从经济学和税收制度的视角进行分析,法学视角的文献几乎没有,且发达国家关于房产保有税的研究前提是纳税人税收遵从度高且有相对完善的监督意识和制度保障等。因此,现有国外文献对发展中国家的指导意义较弱,但发达国家的相关文献仍有我国房产保有税法律制度的重要理论基础,因此将相关文献内容放入第一章“理论基础”之中。下文主要介绍我国内相关文献,并进行简要评述。房产保有税改革的焦点问题之一是合法性问题。重庆、上海的房产税改革将 1986年《房产税暂行条例》中规定的个人非营业住房从免税范围恢复为征税范围。这一改革是否有法律依据是学界争论的焦点。正方观点有:第一,中国现实社会需要此类授权立法,王光明(2011)提出,中国现行社会环境需要此类授权立法。傅光明(2011)提出,在中国特殊国情下,全国人大及其常委会主要就基本的税收立法,大量的地方性税收法规仍然应当实施授权国务院立法的模式。第二,房产税改革不等于开设新税种,因此无需立法机关的介入,刘隆享教授持上述观点。其三,税收的立法权应归于地方。郭维真提出房产税的决定权归属于中央或地方仅仅是形式问题,或者说这种决定权本应由纳税人所拥有,即“税负决定选民”,这种地方治理模式不应被认为是违法。反方的观点有:张守文(2012)提出,房产税改革应遵循法律保留原则,不宜采用空白授权或转授权。熊伟、丁一、张富强等学者认为,重庆、上海的房产税改革有违《立法法》。
第一章 房产保有税法律制度基本概念与理论基础
一、 房产保有税法律制度基本概念阐释
房产税与民生息息相关。房屋的概念与建筑物、构筑物的概念密切相关。简而言之,房屋是建筑物最主要的一种类型,建筑物最主要的分类是生产性建筑和非生产性建筑(又称为民用建筑)。前者包括工业建筑、农业建筑等;后者包括居住建筑、商业建筑和公共建筑等。狭义的房屋主要指居住建筑(又称为民用住宅),而我国现行房产税中的课税范围应理解为广义的房屋,即包括生产性建筑和非生产性建筑,但是针对某些建筑给予免税。一般认为,房屋是指有屋面和维护结构,可供人们生产、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。房屋,又称为住宅,主要指非生产性建筑。但现行房产税的征税范围包括房屋(非生产性建筑)、厂房(生产性建筑)。构筑物是指不具有围合空间,用于生产、生活的物体,例如室外游泳池、桥梁、烟囱、隧道灯。构筑物的概念与建筑物其他设施的概念有重合之处,在房产税制度设计时,须谨慎考虑。综上,房屋是指由基础、墙、门、窗、顶构成,供人居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。房屋可以从三个视角解析:第一,从建筑的视角看,房屋是有承重支柱、围护墙体和顶盖的建筑物。第二,从物质构成角度看,房屋包括四大物质构成,包括建筑材料、地基、屋内设施(水、电等)和外部环境(道路、附属设施等)。因此,我国现行房产税中“房”的概念基本等同于“建筑物”的概念。
一、税收筹划论文税收筹划的含义与特点
税收筹划论文阐述了税收筹划是指在遵守税法和符合立法精神的前提下，利用税收法规所赋予的税收优惠或选择机会，通过对企业投资、经营和理财等活动的事先安排和筹划，尽可能地节约税款，达到税负最轻或最佳，以实现利润最大化的行为。随着市场经济体制的日趋完善，税收筹划必将成为企业生产经营过程中不可缺少的重要组成部分。税收筹划论文提到它具有以下几个显着的特点：
（1）合法性。税收筹划不仅符合税法的规定，而且符合税法立法的意图，这是税收筹划区别于偷税避税的根本点。在合法的前提下进行税收筹划，是对税法立法宗旨的有效贯彻，也体现了税收政策导向的合理有效性。国家在制定税法及有关制度时，对税收筹划行为早有预期，并希望通过税收筹划行为引导全社会的资源有效配置与税收的合理分配，以实现国家宏观政策。因此，提到税收筹划不仅不违法，而且作为纳税人的权利受到国家的保护。
（2）超前性。税收筹划是企业对生产经营、投资活动等的设计和安排。在现实的经济活动中，纳税义务的发生具有滞后性，即由于特定经济事项的发生才使企业负有纳税义务。一旦经营活动实际发生，应纳税款就已确定，再进行筹划已失去现实意义。税收筹划就是要将税收作为影响纳税人最终收益的重要因素，对投资、理财、经营活动做出事先的规划、设计、安排。
（3）整体性。税收筹划的整体性，一方面指税收筹划不能只注重于某一个纳税环节中的个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重；另一方面指总体税负的轻重并不是选择纳税方案的最重要依据，应衡量“节税”与“增税”的综合效果。税收筹划不仅要考虑纳税人现在的财务利益，还要考虑纳税人的长期利益；不仅要考虑纳税人的所得增加，还要考虑纳税人的资本增值；不仅要考虑纳税人的税后财务利益最大化，而且还要使纳税人因此承担的各种风险降到最低。总之，税收筹划只有从纳税人财务计划、企业计划这些整体利益出发，趋利避害、综合决策，才能真正达到目的。
（4）积极性。从宏观经济调节看，税收是调节经营者、消费者行为的一种有效经济杠杆，国家往往根据经营者和消费者的“节约税款，谋取最大利润”的心态，有意通过税收优惠政策，引导和鼓励投资者和消费者采取政策导向行为，借以实现某种特定的经济或社会目的。
（5）目的性。税收筹划的目的是最大限度地减轻企业的税收负担。减轻税收负担一般有两种形式：一是在多种纳税方案中选择税负最低的方案；二在纳税总额大致相同的各方案中，选择纳税时间滞后的方案，这就意味着企业得到一笔无息贷款，通过税负减轻而达到收益最大化的目的。
（6）普遍性。从世界各国的税收体制看，国家为达到某种目的或意图，总要牺牲一定的税收利益，对纳税者施以一定的税收优惠，引导和规范纳税人的经济行为，这就为企业提供了进行税收筹划、寻找低税负、降低税收成本的机会，这种机会是普遍存在的。
二、税收筹划论文阐述了税收筹划的主要方法
1.税收筹划论文阐述了筹资过程中的税收筹划
不论是新设立企业还是企业扩大经营规模，都需要一定量的资金。可以说，筹资是企业进行一系列经济活动的前提和基础。在市场经济条件下，企业可以通过多种渠道进行筹资，如企业内部积累、企业职工入股、向银行借款、企业间相互拆借、向社会发行债券和股票等，而不同筹资渠道的税收负担也不一样。因此，税收筹划论文表明企业在进行筹资决策时，应对不同的筹资组合进行比较、分析，在提高经济效益的前提下，确定一个能达到减少税收目的的筹资组合。
（1）债务资本和权益资本的选择。就举债筹资而言，要考虑举债筹资费用，如发行债券要支付手续费和工本费等，而借款虽不需支付手续费和工本费，但要按借款合同金额的一定比例缴纳印花税，因此税款的缴纳作为筹资费用因素必须考虑。但是利用债务筹资，纳税人不仅可以获得利益收益额，而且负债利息可以在所得税前扣除，与不能作为费用支出只能以税后利润中分配的股利支付相比，负债筹资可以少缴所得税，获得节税收益。这样，企业在确定资本结构时必须考虑对债务筹资的利用。一般而言，如果企业息税前的投资收益率高于负债成本率，负债比重的增加可提高权益资本的收益水平。然而，负债利息必须固定支付的特点又导致了债务筹资可能产生的负效应，如果负债的成本率超过了息税前的投资收益率，权益资本收益会随着负债比例的提高而下降。因此也不是负债越多越好，随着负债比例的提高，企业的财务风险也就随之增大了。
（2）融资租赁的利用。租赁也是企业用以减轻税负的重要筹划方法。通过融资租赁，纳税人不仅可以迅速获得所需的资本，保存举债能力，更主要的是租入的固定资产可以计提折旧，折旧作为成本费用，减少了所得税的征税基数，少纳所得税，而且支付的租金利息还可在所得税前扣除，进一步减少了纳税基数。因此融资租赁的税收抵免作用极其明显。
2.税收筹划论文阐述了投资过程中的税收筹划
税收筹划论文阐述了企业在进行投资预测和决策时，首先要考虑投资预期获得的效益，其次要考虑收益中属于本企业的有多少。对投资者来说，税款是投资收益的抵减项目，应纳税款的多少直接影响到投资收益率，尤其是所得税对投资收益的影响更需决策者的重视。
（1）组织形式的选择。企业在设立时都会涉及组织形式的选择问题，而在高度发达的市场经济条件下，可供企业选择的企业组织形式很多，不同的组织形式税收负担不同。企业可以通过税收筹划，选择税收负担较轻的组织形式。
（2）投资地区的选择。企业需要对投资地税收待遇进行充分考虑，有时国家为了支持某些区域的发展，一定时期内对其实行政策倾斜，如现行对经济特区、经济技术开发区、西部地区等的税收优惠政策。在这些地区投资，有些税种可以少交或不交，这完全符合政府的政策导向和税法的立法意图。
（3）投资行业的选择。为了优化产业结构，国家在税收立法时，也做了相应的规定，以鼓励或限制某些行业的发展。因此，企业投资时选择投资何种行业也可以进行税收筹划，要结合实际情况，予以充分的考虑。
3.税收筹划论文阐述了经营过程中的税收筹划
企业以不同的方式筹集资金，并按照科学的方法投入企业后，其经营活动进入营运周转阶段，这一阶段集中了企业的主要经济活动，筹资、投资的效益通过这个阶段得以实现，而且自始至终包含着税收筹划。企业可以通过合理安排生产经营活动来进行税收筹划。例如，对于享受限期减免所得税优惠的新办企业，获利年度的确定也应作为企业税收筹划的一项内容。由于新办企业产品初创，市场占有率相对较低，获利初期的利润水平也较低，因此，减免所得税给企业带来的利益也相对较小。为了充分享受所得税限期减免的优惠，企业可通过适当控制投产初期产量及增大广告费用等方式，一方面推迟获利年度，另一方面通过提高产品知名度，充分挖掘其潜在的市场占有率，提高获利初期的利润水平，从而获得更大的节税利益。
三、税收筹划论文阐述了进行税收筹划应注意的问题
（1）遵守税法，依“法”筹划。税收筹划的一个显着特点在于合法性。不合法，就没有税收筹划。具体包括3方面的内容：一是以依法纳税为前提。二是以合法节税方式对企业生产经营活动进行安排，作为税收筹划的基本实现形式。三是以贯彻立法精神为宗旨，使税收筹划成为实现政府利用税收杠杆进行宏观调控的必要环节。
（2）税收筹划活动要充分考虑实际税负水平。影响税负实际水平的因素有货币时间价值和通货膨胀。货币时间价值对企业投资绩效及税负水平的最深刻影响，表现在现金流量的内在价值的差异方面。在税收筹划中，企业应提高应收现金的收现速度和有效比重，在不损害企业市场信誉的前提下，尽可能延缓税收支出的时间和速度，控制现金支付的比重。考虑通货膨胀因素会形成应税收益的高估，同时还应注意到通货膨胀也使得企业延缓支付税金，会达到抑减税负的效应。
（3）税收筹划要考虑边际税率。对税收筹划影响较大的税率不是某项税负的平均税率，而是其边际税率。边际税率是对任何税基下一个单位适用税率，也即对每一新增应税所得额适用的税率。在实践中，往往会出现“边际税率越低，税收收入越高，边际税率提高，税收收入反而降低”的怪现象，这反映了边际税率变化对纳税人心理的影响及对经济行为的影响。企业应通过对边际税率的考察，核算税收筹划的边际收益与边际成本，合理开展税收筹划活动。超级秘书网
（4）税收筹划要有全局观。税收筹划要从企业微观经济系统甚至国家宏观经济系统角度全面考虑，细致分析一切影响和制约税收的条件和因素。
企业所得税的两法合并与增值税的全面转型，再一次引起人们对税收政策问题的关注。但究竟什么是税收政策?什么是税收政策的有效性?税收政策的有效性有没有制度因素的约束?本文拟从新制度经济学的视角予以分析。
一、税收政策及其有效性的相关概念厘清
税收政策一词的使用频率颇高，但有关税收政策的概念却鲜有定义。本文有关税收政策的概念从新制度经济学的视角并依据公共政策的含义给出。所谓税收政策是指国家以增进社会福利为目的，从全体纳税人取得税收收入时所坚持的原则和所运用的制度。所坚持的原则以一系列的非正式制度(包括价值信念、伦理道德、文化传统、风俗习惯、意识形态等)为约束条件，所运用的制度是法律、法规、规章等正式制度(也就是我们所熟悉的税收制度，包括税收实体法和税收程序法)。所谓税收政策的有效性是指税收政策能够在多大程度上增进社会福利。
二、不同制度因素对税收政策有效性的约束
不同的制度因素对税收政策有效性的约束是不同的。但由于制度因素的多样性，本文有关制度因素的选取只能是选择性的，同时由于制度因素的复杂性和非独立性，有关制度因素的分析会存在交集。下文将主要按照非正式制度、潜规则(兼有非正式制度与正式制度的双重特点)、正式制度的逻辑顺序，采用列举法来对一些制度因素及其对税收政策有效性的约束予以分析。
(一)国家观及其对税收政策有效性的约束
1 国家观
掠夺论(或剥削论)认为国家是掠夺或剥削的产物，是统治者掠夺和剥削被统治者的工具。诺思…指出掠夺论下，国家是一个集团或阶级的机构，其职能是代表那个集团或阶级的利益榨取其他选民的收入。掠夺的国家将规定一套所有权使当权集团的收入最大化，而不顾它对整个社会的福利有什么影响。奥尔森的匪帮论指出国家是由流动匪帮向常驻匪帮的转变形成的。当一个流动匪帮选择一个地方驻扎下来，以税收代替抢劫并提供产权保护时，国家便出现了。
与掠夺论的国家观截然不同，契约论认为，国家是公民达成契约的结果，它要为公民服务。巴泽尔以霍布斯的丛林状态作为分析问题的起点，认为在此状态下每个社会成员都同时从事生产、保护和偷窃。个体间关于生产和交换的契约最初依靠个体间的自我执行机制，这种契约的执行缺乏保证，最终那些在暴力上拥有比较优势的个人或团体从中脱颖而出。这种提供保护和保证契约执行的机制就是国家。
遗产税是一个国家或地区对死者留下的遗产征税，国外有时称为“死亡税”。
作为一个古老的税种，遗产税最早可追溯到奴隶制时期的古埃及，直到1598年荷兰设立遗产税，现代意义上的遗产税才正式成立。现在世界上共有100 多个国家和地区都开设了遗产税。（曾先容：《遗产税制理论与模式分析》，西南财经大学，硕士学位论文）但截至目前为止，我国并未开设遗产税，但是因为近几年来有识之士的关注与提起，两会上人民代表的积极助推，2004年《中华人民共和国遗产税暂行条例（草案）》已于国务院待审，我国遗产税制度建设近年来呈积极态势。
税收是国家的强制措施，是国家权威的集中体现之一，那就必须要求其背后有广泛而坚强的理论支持，遗产税作为税收的组成部分，其背后也是具有丰富的理论支撑的，西方关于遗产税征收有如下经典理论（刘佐：《遗产税制度研究》，中国财政经济出版社，2003年，3-5）。
第一，法律说，又称权利说。该理论认为，私人之所以能够积聚财富，并非完全是依靠个人的努力，还有赖于国家法律的保护。同时，继承遗产并不是上天赋予的，对遗产的继承也有赖于国家法律的保护和承认。
第二，纳税能力说。此说认为，由于继承人继承了遗产，其财富就增加了，因此其承担税收负担的能力就增加了。根据税收的公平原则，就应当对遗产征税。
第三，溯往课税说。该说认为，遗产税不是对遗产的课征，而是对死亡者生前一切逃避税收的追缴。
如要在此处探讨征收遗产税的正当性，就笔者的观点而言，我国现在面临着收入分配不均和税收调节措施不足的问题，而征收遗产税的直接目的及结果分别是增加政府的财政收入和实现社会财富的再分配，并借助这种再分配来缓和贫富不均。那么在这个基础之上，笔者认为，征收遗产税是实现社会财富均衡的有效措施之一，并且参见上述理论的“纳税能力说”，笔者还认为，虽然遗产税征收的对象是特定的高收入人群，但是这是基于纳税能力做出的调整，也是税收公平的体现。综上所述，笔者认为征收遗产税是具有其正当性依据的，遗产税践行了税收公平原则，并且可以促进社会财富均衡分配。
遗产税的正当性理论在宏观上指引着其实际功能的定向，现在笔者具体阐释一下遗产税的功能和作用。
第一，保障社会公平。比起制造公平竞争的机会，遗产税可以对分配结果进行再一次调整，从结果上保障分配公平，显得更加直接和高效，虽然这也有可能会削弱部分人竞争意识，但这并不能成为否认遗产税效果的理由；
第二，增加政府财政收入。遗产税也是税收的一种，可以扩大政府的收入来源，增加政府的财政收入是其直接作用；
第三，遗产税具有增加社会福利的功能。遗产税对慈善捐助行为产生了较强的正面影响。美国的遗产税报表数据也显示，富人会更多地选择慈善捐助。此次两会遗产税提议人朱继民先生亦称，开征遗产税可以减少人们不劳而获的可能性，鼓励高收入者生前多捐钱多做好事，刺激公益慈善事业的发展。号称中国首善的陈光标在提倡遗产税的同时，称已将自己90%的财产捐出。
基于前文的论述，遗产税具有合理性和积极作用。那么，我国的遗产立法现状与如何进行合理的构建则将被推至讨论的核心。
朱继民先生指出，现阶段我国开征遗产税已有了较为坚实的立法依据。首先，“让一部分人先富起来”已在具体实践中得到充分运用，高收入群体的出现为开征遗产税提供了征税对象。其次，收入悬殊越来越大，遗产留给后代，使其在竞争中处于优先地位甚至无需竞争，与“勤劳致富”的观念相违背。
笔者认为，现在我国社会贫富差距拉大，两极分化日益严重，社会矛盾激化有加强的趋势，这一社会现状基本上已成为一个不争的事实，当前的社会现状不仅是征收遗产税的条件，并且还是迫切推进各种缩小贫富差距措施出现的推动力，虽然遗产税的施行作用还有待确定，但毕竟其被推到一个值得一试的位置。
关于遗产税制度的构建，笔者也有一些看法。
首先，完善立法，为遗产税的推行营造良好的法律背景环境。将遗产税与赠与税合并，避免持有人以各种赠与形式转移财产，防止避税现象的发生。结合我国现状选择总遗产税制模式和累进税率结构，根据社会实际情况，确定并适时调整起征点，科学确定扣除项目等等。
其次，建立健全个人财产申报登记制度（刘双：《遗产税公平与效率分析》，山东大学，硕士学位论文）。征收遗产税需要有准确的个人财产数据的依据，健全有效的财产申报登记制度可以作为税收征收的配套辅助措施，能够为遗产税的实施创造积极的条件。
最后，还需健全遗产评估机制，做好财产评估工作（刘双：《遗产税公平与效率分析》，山东大学，硕士学位论文）。财产的种类众多，形态各异，动产会在流动中变化，各种股票，基金的转移与流动更是难以把握，遗产的评估工作是征收遗产税的一项技术上的难题。毕竟精准地确定遗产数目可以让遗产税征收工作更能让人信服，减少争议的发生。
遗产税制度的建设，已经逐步成为一种趋势，某种角度上更是反映着社会进化的程度，让我们一起对遗产税制度的形成与发展拭目以待。
