文章编号：1003―4625(2006)09-0007-03 中图分类号：F832．45 文献标识码：A
一、房地产信托投资基金(REITs)
(一)房地产信托投资基金的含义和起源
REIT是英文“Real Estate lnvestment Trust”的缩写，国内理论界和房地产界一般译为“房地产投资信托”或“房地产信托投资基金”，其复数形式为REITs。它是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的金融工具，是信托制度在房地产金融领域的应用。
房地产投资信托(REITs)起源于美国。其正式发展从20世纪60年代算起，距今已有40多年的历史。据统计，截至2004年1月31日，美国REiT行业的总市值已经达到2390亿美元，其中权益型REITs的市值为2190亿美元，约占总市值的九成：根据NAREIT的统计，全美REITs拥有的商业类房地产价值超过4000亿美元。在机构持有的房地产中，REITs占到10％-15％的份额。136只REITs在纽约证券交易所上市交易，总市值为2310亿美元。
正是鉴于REITs对美国房地产行业的推动作用，其他国家从20世纪后期开始效仿美国在本国的金融市场中引入REITs，如日本和我国台湾省的“不动产投资信托”；我国香港特区的“房地产信托投资基金”。因各国房地产行业的用词习惯不同各自名称有所区别，但在实质上都是一种投资于房地产的信托投资基金。戴德梁行统计数据表明，截至2005年12月亚洲房地产投资信托基金的数量已经增加到45家，总市值超过355亿美元。从2001年11月到2005年12月的4年时间里，亚洲房地产投资信托基金的数量增长了21倍，市值增长了17倍。亚洲已成为全球增长最快的HEITs市场。
近年来，房地产信托投资基金逐渐与我国的房地产市场发生各种业务关系。比如2005年新加坡的房地产信托墓金――凯德置地(Capitaland)斥资约18亿元人民币购买北京中环世贸小心：2005年下半年，小国香港地区连续推出三只房地产信托投资基金：领汇信托，泓富信托、越秀信托。尤其是由广东越秀集团发起设立的越秀房地产投资信托基金在联交所上市的示范效应，使得房地产信托投资基金成为中国内地房地产行业极为关注的投资方式。
(二)房地产信托投资基金的基本运作模式
美国是房地产信托投资基金的起源地，其房地产信托投资基金的发展具有代表性。美国的REITs足一般采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者对房地产进行投资。美国人部分REITs采取公司形式，其股票――般在证券交易所进行交易。其基本运作模式见下图。
(三)房地产信托投资基金(REITs)的属性与特征
1．房地产信托投资基金的资产证券化属性
从理论上进，REITs，可以属于是房地产资产证券化产品 其中抵押型REITs是房地产债权的证券化产品；权益型REITs是房地产权益的证券化产品(见下图)；
2．REITs的合作性和信托性。
资本市场中分散的中小投资者在储蓄方式之外，可以将资金投向利润较高的房地产领域。但个人单独进行投资势单力薄，风险较大，于是投资者们将分散的资金集中起来，采取签订信托契约的形式，或类似股份公司的形式成立某种房地产信托投资基金，委托对房地产市场具有专门知识和经营经验又可以信赖的人从事这方面的投资：
(四)房地产信托投资基金(REITs)的种类
按照不同划分标准可以将REITs划分为不同的类型-一般地，以组织形式的特点标准，可以将REITs划分为公司型和契约型两种；按照交易方式不同，可以划分为封闭式和开放式RE－ITs；按照REITs的资金募集和流通方式，又可以将其划分为私募和公募两种，其中公募REITs又分为上市交易和非上市交易两种；从盈利模式的区别，可将其划分为权益型、抵押型和混合型三种：
二、金融发展与创新的相关理论
(一)麦金农和肖的金融深化理论
1973年，美国经济学家罗纳德小麦金农和爱德华・S・肖在先后出版的《经济发展中的货币与资本》和《经济发展中的金融深化》两部名著中，分别从不同的角度对发展中国家金融发展与经济增长之间的辩证关系作出开创性的研究，提出了“金融抑制理论”和“金融深化理论”。他们认为，金融抑制是这样一种金融现象，即由于政府过分于预金融市场和实行管制的金融政策，以及未能有效地控制通货膨胀，使得金融，”场特别是国内资本市场发生扭曲，利率和汇率不足以反映资本的稀缺程度。
他们认为金融抑制现象在发展中国家普遍存在，其主要表现形式为：
1．社会经济货币化程度低，发展中国家经济一般呈割裂状态，大量经济单位之间相互隔绝，各种资产(金融资产或实物)报酬率相差很大，缺乏一个完善的市场机制使之趋于一致。
2．储蓄转化为投资过程缓慢。在发展中国家，大量的中小企业和居民被排斥在资本市场之外，致使这些企业融资困难，不得不依靠自身积累的内部融资进行投资。
3．发展中国家政府对金融的干预，导致国有金融机构处于垄断地位，利率不能反映资本的稀缺程度，在资金使用成本极低、需求过盛和资金供不应求的情况下，金融体系只能在政府控制下，以配给方式提供信贷，这又导致金融业之间缺乏竞争，资金被企业低效甚至无效利用。
麦金农和肖的金融深化理论的思想主要是充分发挥市场机制的作用，利用金融中介(包括金融机构和金融工具)的作用，扩大金融活动的广度和深度，让利率既反映资本的稀缺性，义反映资本的时间价值，以沟通储蓄与投资，挖掘社会闲置资金，提高资本的使用效率。他们认为金融抑制现象的出现不是发展中国家政府的目标和主观愿望，而是其管制和干预金融的后果。发展中国家要使其金融和经济不断发展，就应该放弃所奉行的金融抑制政策，实行金融深化改革。
(二)戈德史密斯的金融结构理论
美国经济学家戈德史密斯通过对金融发展史和几十个国家的金融结构现状的比较分析，建立了研究金融发展的新理论――金融结构理论，并于1969年出版了《金融结构与金融发展》一书。他认为，金融发展就是指金融结构的变化，研究金融发展就是研究金融结构的变化过程和趋势；而“金融结构即是
金融工具和金融机构共同决定的”，即一国现存的金融工具和金融机构之和构成该国的金融结构，包括“各种现存金融工具和金融机构的相对规模、经营特征和经营方式、金融中介机构中各种分支机构的集中化程度等”。他指出：“对于经济分析来说，最重要的也许是金融工具的规模以及金融机构的资金与相应的经济变量(例如国民财富、资本形成和储蓄等等)之间的关系”，他认为，金融结构对经济增长的促进作用，是通过为资本转移提供便利来提高储蓄、投资总水平和有效配置资金来实现的。金融工具的出现能使储蓄和投资分离成两个相互独立的专业化职能，并为经济单位进行储蓄和投资提供了一种机制，使分散的储蓄和投资得以重新有效地结合。因为如果没有金融工具的创造，每单位的储蓄就必须等于投资，投资者就难以摆脱自身储蓄能力的限制，而一旦金融工具出现，单位投资就可以大于或小于其储蓄。而金融结构越发达，金融工具和金融机构越多样化，为人们提供的选择机会就越多，人们从事金融活动的欲望就越强烈，从而可以有效地增加储蓄和投资的总水平。他还指出金融机构的创立导致金融资产范围的扩大，可以将既定的储蓄资金更有效地分配给收益率较高的投资项目。因为在一定的资金总量下，金融活动越活跃，金融机构之间的竞争机制会引导资金流向高效益的投资项目上，从而资金的使用效率就越高，社会资金能得到更有效的配置。而且这种有效的资金配置对经济增收所产生的引致增长效应对储蓄和投资总量所产生的效果更有意义。
(三)关于金融创新理论
金融创新是金融发展的一种主要方式和推动力量，它表现为通过对金融要素进行新的组合来实现金融上层建筑的量的扩张和质的提高。根据熊彼特的“创新”理论，金融创新是在金融领域内经济主体为适应实体经济的发展要求和为了追求利润机会而进行的新的生产函数的创新活动，是各种金融要素的重新组合。它泛指金融体系和金融市场上出现的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融资方式、新的金融市场、新的支付清算方式以及新的金融组织机构与管理方法等内容。
对于金融创新活动，经济学家们提出了各种各样的理论加以解释，如西尔伯的约束诱导理论、凯恩的规避管制理论、制度学派的制度变革理论、希克斯和尼汉斯交易成本理论和技术推进理论等。无论何种理论，从微观创新主体进行创新的内外动因的角度来看，金融创新都是金融家在逐利避害本性下的创新活动。从内因上说，创新主体有“获利性”需求因而会产生“获利性创新”；在逐利本性下，又会产生“避管性”创新；由于金融行业的高风险性，会诱发“避险性创新”；从外因上说，由于经济发展与市场的变化，金融主体内部竞争加剧，诱发“扩源性创新”。
二、房地产信托投资基金的金融发展与创新的理论解释
(一)房地产信托投资基金的发展是金融发展与金融创新的产物
房地产信托投资基金的发展历史表明它是在社会经济发展到一定阶段，在房地产行业的对资金的需求超过自身资金积累的能力，而以银行业为代表的传统金融业务又不能满足房地产行业资金的规模和期限结构需求的情况下，随着新的融资方式的出现和资本市场的深入发展而产生的，同时也是房地产金融领域为满足投资者对资金增值和分散投资风险的需要而进行的金融获利行为。房地产信托投资基金(REITs)这样一种新金融组织机构和金融工具的创立也为储蓄转化为投资提供一种新的机制。
房地产信托投资基金(REITs)本身是一种非银行金融中介机构，它的出现带来了金融机构和金融工具的多样化，改善了经济体系所原有的金融结构，提高了金融中介化比率。房地产信托投资基金(REITs)将社会分散的资金聚集起来形成规模化的巨额资金，同时将那些流动性较差的房地产资产转化为更具流动性的证券，降低了金融交易活动中的不确定性和信息不对称程度，减少了金融交易中的成本，增强了金融中介在储蓄投资过程中的媒介作用，促进了储蓄向投资的转化，提高于储蓄投资水平和资金利用效率。因此，房地产信托投资基金(REITs)制度的产生，本身表现为金融深化过程和金融创新过程。
(二)房地产信托投资基金(REITs)推动了金融发展和金融创新
房地产信托投资基金(REITs)对金融发展和金融创新推动，主要表现在以下几个方面：
1．推动了资本市场和货币市场的发展。REITs组织利用资金和技术优势为金融市场提供了不同风险收益特征的、多样化的房地产投资组合产品。RElTs更大的优势在于其将中小投资者原先难以涉足的规模化房地产投资通过小额金融工具而转化为一般投资者均可以参加的标准化产品，充分发挥了联系中小投资者与公司融资者的金融中介职能，吸引了众多的中小投资人参与房地产金融市场的投资，从而提高了金融市场的广度和深度。
2．促进了金融业的竞争，提高了金融体系的效率。REITs的出现和发展打破了传统商业银行在房地产金融业务中的垄断地位。在资金来源上通过开发对储蓄者更具吸引力的各种信托产品，与商业银行的储蓄存款相竞争，使信托凭证成为银行存款的极具竞争力的替代品。同时，REITs极大地活跃了房地产金融市场，使很多大型房地产公司在需要资金时不再单纯依赖于银行而转为直接在资本市场上筹资。房地产信托投资基金与商业银行的竞争，有助于提高金融体系的运行效率。
3．改善和优化了金融结构。从金融市场构成结构上来说，REITs机构已经成为重要的非货币性房地产金融机构。房地产金融市场呈现出商业银行、证券市场和投资信托同时存在的金融机构多元化格局。从金融资产结构上来说，房地产信托投资基金为适应资金供求双方的需要不断开发出新的信托产品，在使投资信托本身的信托资产多样化的同时，也促使资本市场、货币市场、保险市场的金融工具多样化，商业银行也为应对挑战而不断开发出各种金融工具，从而促进了金融资产多样化局面的形成和进一步发展。
中图分类号：F830.91 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）012-000-01
股权收益权信托主要的关键角色包括委托人、融资方和信托公司，三者之间的联系使得股权收益权信托行业从起步并逐渐飞速前行。股权收益权信托的飞速发展使得运行的弊端越来越暴露，股权收益权信托面临着理论和现实中的困境。股权收益权信托的发展需要法律的保障，遵循法律明文才能使股权收益公平、公正的分配。所以股权收益权信托的困境的解决有赖于相关法律法规的完善和加强。接下来主要从两大方面了解一下股权收益权信托面临的困境。
一、理论上的困境
1.信托财产是否包含股权收益权
随着人们生活水平的提高，人们富余财产越来越多，因此理财便成了人们追求的目标，其中信托也是理财之一。信托实行最重要的就是信托财产的运用。理论上委托人委托的财产和受托人因信托财产的运用和管理而取得的财产也属于信托财产，但在信托实行中，股权收益权是用委托人付的信托资金购买产生的其他信托财产，因此，股权收益权是否应该是信托财产，是否归委托人所有，在这方面法律上没有确切的规定。
2.信托公司逐渐变成信托实行过程中的“中介”
传统的信托公司，受委托人委托对信托资金进行自主管理，然后取得收益，享有股权收益权。随诊信托行业的发展，融资方的作用变的至关重要。信托公司把信托资金转让给融资方，股权收益权一并转让给融资方，让其管理信托资金，然后融资方利用信托资金在信托计划存储期间对其进行应用和管理，获得的收益由信托公司给委托人。显而易见，信托公司的作用就相当于“中介公司”，失去了信托资金的自主管理权。信托资金的周转过程参与的人越多，其中的责任分化的就不清楚，融资方不会真正把信托资金的使用方向，管理方式如实的讲述给信托公司，信托公司就根本不可能把资金使用情况详细将给委托人。那委托人怎么可能安心地把信托资金委托给信托公司呢。因此委托人承担着巨大的风险。
二、现实中的困境
1.委托人成了名义上的股东
委托人把信托资金委托给信托公司，信托公司把资金转让给融资方，在多次转换的情况下，谁才是信托资金的真正的股东变得模糊。在信托运行过程中，委托人享有股权，而信托公司具有股权收益权，并不是公司的股东，信托公司不能实行表决权、发言权和询问知情权等，融资方可以对信托资金管理和使用，说到底信托公司和融资方，谁才是公司股东，又是一个需要解决的难题。
现实生活中，融资方想加强对公司的管理，以便更好的掌控公司，所以一部分人想让融资方作为公司股东。融资方作为公司股东时，可以对股权收益权信托的方法融资的同时，其公司股东名册不会有改变，其公司股东的身份不会改变，所以融资方才有更多的权利去继续管理和控制公司。从信托公司的角度出发，信托公司也应该作为公司股东。前面已经提到，在股权的产生中，股权投资必须承受巨大的风险，可能一夜暴富，也可能一夜倾城，而其中股权收益权是股权的核心，信托公司的目标就是享有股权收益权并获得盈利。公司股东还享有表决权、选择权、发言权等其他除股权收益权之外的权利，如果与股权收益权分开，将会产生很多权利风险。由此可见，某些信托的运行仍在做“球”的行为。
2.关于股权收益权回购协议的强制执行公证问题
股权收益权是要承担风险的投资，因此是有期限的，在信托期满时，为保障委托人利益，托公司会与融资方签署《股权收益回购协议》并且执行强制公证，此协议公证的目的是想在法律方面保障信托公司能顺利回购。尽管已经有了这样的规定，但是规定中的一些条文对某些方面的阐述并不明确，回购协议的强制公证仍然漏洞百出。例如“债权债务关系明确”问题，不同的人有不同的解读。在解释中可以有两种关系存在，这两种关系就产生了两种合同，即“单务合同”和“双务合同”，在合同的本身性质问题和执行问题中都存在较大争议。
3.信托财产公示问题的产生
在股权收益权信托中，信托资金会经过“多手”轮转，难免发生“财产主人”模糊的情况，因此信托财产公示显得尤为重要。财产的公示也保障了收益人的利益，不得任何人侵犯。虽然信托财产公示制度至关重要，但是我国并没有严格的公示的法律法规，没有明确的提出信托的建立一定要进行公示，没有具体的可实行的信托财产公示制度。在此强调，信托财产公示制度的建立和完善必须尽快解决。
三、总结
我国股权收益权信托还存在许多的难题，相关法律法规的健全和完善是关键，才能保证股权收益权信托正常、公证的运行，保障受益人、委托人、信托公司等的利益不受侵犯。在股权收益权信托运行中，除法律缺陷风险外，还有融资方或公司的信誉风险、操作风险、管理风险、以及不可预计的市场变化的风险，更有一些不可抗拒的因素影响，这些风险都会导致股权收益权信托的差错，导致信托财产的损失，最终影响的还是人民大众。所以股权收益权信托还需要很长的路要走，不断地完善和发展才是硬道理。
参考文献：
[1]王巍.金融信托投融资实务与案例[M].北京：经济管理出版社，2013.
关键词信息搜索成本交易成本市场效率自主管理能力创新能力
从1982年至2007年，我国信托业先后经历了六次整顿。信托行业如何生存？未来向何处去？这两个问题一致困扰着整个中国信托业。信托业能否持续健康稳定发展，关键在于是否对信托行业有一个稳定的定位，在于是否能提高信托公司的核心竞争力及稳定有效的指向提高信托公司核心竞争力的监管政策。以上这些都必须以信托业的经济价值讨论为出发点。
一、信托业经济价值的体现
信托业的价值在早期的金融理论中并没有得到充分的认识。例如，现代金融理论的奠基之作Arrow（1964）所讨论的证券市场是完全的，未来的每一种支付状态都可以由现有的证券经过充分的组合达成。在Arrow（1964）的模型中，信托业等金融中介是没有必要存在的，但毫无疑问，这与现实中观察到的现象是完全不符的。随着经济理论的发展，尤其是信息经济学以及交易成本理论的进步，金融中介理论也得到了进一步的发展。根据理论结果，信托业在减少金融市场进入成本以及金融交易的边际成本等问题上发挥了重要的作用。同时，信托业在分业经营的中国金融市场上也有着特殊的意义。
（一）节约信息搜索成本
在传统经济理论中，所有的投资者具有完全的信息。人们对市场上的投资的供给与需求以及投资项目的质量及风险具有完全的知识。单个的投资者即可以做出判断，随意进入资产市场，对自己的资产进行配置。可是在考虑了不完全信息之后，投资机会并不是唾手可得的。人们为了寻找适合自身的最优投资项目，必须付出金融市场的“进入成本”。例如，由于金融市场上各种繁杂的金融规章制度、金融产品、交易规则以及各种金融监管的存在，投资者首先需要付出的是学习专业知识的成本。投资机会广泛的分散在市场间，在全国范围内寻求优质的投资项目，投资者也要付出巨大的搜索成本。随着社会生产力的进步，学习知识以及搜索信息所占用时间的机会成本也日益增加。这些金融市场的进入成本极有可能超出了普通投资者能够承担的范围，使得普通投资者不愿进入金融市场，无法有效利用金融市场。投资者的有限参与大大的降低了金融市场的效率。此外，从整个社会的角度来看，为了进行投资，每位投资人都要付出同样的这些成本，这种信息的重复生产无疑也是一种巨大的浪费。
（二）节约交易、监管成本
在没有交易成本的经济中，投资者会根据自己的需求最优的投资风险项目。由于风险厌恶，按照在保证一定收益率的前提下最小化整体投资风险的原则，投资者倾向于持有多种资产以对冲单个资产的风险。投资者个人的资产配置是最优的。从整个社会的角度来看，风险在具有不同风险偏好的投资者间得到了最优的分担，达到了帕累托最优的结果。
可是，现实中投资者进行每一笔交易都要付出额外边际成本。例如，在项目进行时，投资者还需要对投资项目进行日常监管，对项目风险进行监控审计；投资者要及时处理新产生的变动和信息，做出相应的调整等。这样，由于交易成本的存在，投资者最优化决策问题就发生了根本性的变化。投资者不再进行充分的分散风险行为，而只会进行至经过风险调整的投资边际收益等于边际交易成本的程度。从整个社会的角度来看，风险分担将不再是最优的。此外，如果面对的是大型项目，这些工作是单个投资者根本不可能完成的，投资者的边际收益不可能达到或超过边际成本。这样，即使投资者进入金融市场，也根本无法获得正的收益。同样，如果由投资者直接投资，对投资项目的监管中还会带来“搭便车”等问题，造成项目监管不足，风险增大。
信托公司能够充分的行使“受人之托。代人理财”的职能，作为受托人对投资的项目进行尽心尽责的管理。 在项目监管上，专业的信托公司无疑比普通投资者更有效率，能够提供更加有效地监督。包括合同文本的拟定、合同条款的执行、财务账户监管、日常决策程序监督等等，大大降低项目违约的风险。面对着同样的监管工作，信托公司比普通投资者的边际成本低很多。而且与之前相同，信托公司也能够将这些成本充分分散，从而提供优质的金融投资产品给客户。
二、信托公司的核心竞争力及发展方向
通过上一节的分析，我们知道，信托公司的价值在于节约了金融市场上存在的信息搜索、监管、审计等成本，为广大投资人降低了金融市场的进入门槛，同时为之提供专业的金融服务，使其能够充分利用现代金融体系对冲风险、投资获利。
信托业要实现可持续发展，成为独立有影响力的支柱，首先必须明晰自身的定位，在为客户提供专业的金融服务方面发力，其次要将盈利模式由传统的依靠融资业务等被动管理逐渐向财富管理、私人银行等主动管理业务改变，同时信托公司要充分利用信托的行业优势，大力发展金融创新，以创新产品服务并领先市场，从而成为真正面向合格投资者的“受人之托，代人理财”的专业金融机构。
（一）满足客户需求，为客户提供专业的金融服务
目前，我国监管机构规定的信托计划投资者的标准：自然合格投资者的可投资资产在100-300万元，机构投资者的可投资资产在300万元以上，且单一信托计划的自然人投资者不得超过50人，机构投资者不受限制，这一规定将信托公司定位于高端客户。根据申万统计研究，截止2010年末，中国净资产超过100万人民币的家庭超过47万人，成为世界第二大富裕人口最多的国家。同样，当前的经济环境也为合格投资者选择投资信托提供了条件：在负利率以及股市低迷的时期，信托产品的收益率相对较高、安全性相对较好，对于合格投资者来说是很好的投资载体。
财富管理是信托的本质诉求，也将是中国信托业未来的发展方向。因此以服务客户为导向的发展就显得尤为重要。依托专业人员，为客户量身定制差异化信托产品和服务，是提升信托公司核心竞争力的关键所在。
（二）强化自主管理能力
提高自主管理能力这是近年来银监会强调的重点。2009年12月，在银监会的《关于进一步规范银信合作有关事项的通知》中，强调信托公司在银信合作中要充分发挥自主管理能力，提升在银信合作中的主导地位。在2010年初的《信托公司监管评级与分类监管指引》（修订）中，监管层增加了对信托公司自主管理资产能力的考核内容。自主管理信托业务规模等指标的引入，将促使信托业增强自主管理能力。监管评级与分类监管指引的修订，意在提升信托业的定价能力，改变“大规模，小收益”的现状。未来那些通过渠道片面做大规模的信托公司将无法获得较高评级，而拥有强大自主管理能力，能抬高手续费分成比例的信托公司将获得更高评分并得到监管层的鼓励。
加强自主管理能力的首先要强化风险管理能力。从我国信托公司20年的历史中总结出一条重要的教训就是过去信托投资公司没有很好地坚持稳健经营的原则，在没有严格控制风险的情况下盲目投资，产生大量的不良资产，积聚了很高的金融风险，有的甚至产生严重的社会后果。在面对不确定的市场时，信托公司应该合理利用结构化的金融衍生品，有针对性的规避对冲风险，将客户可能的损失降到最低。同样，信托公司切实做好尽职调查工作，并建立合理的信用评级机制，全面评估每一个投资项目的信用风险。最后，信托公司建立并完善内部风险预警机制和控制机制，通过对净资本等风险控制指标实施动态监控、定期敏感性分析和压力测试等手段，逐步实现对经营风险的有效计量和监控。
加强自主管理能力，信托公司可以采取与其他公司合作的模式。虽然信托业是唯一可以进入货币、证券以及实业投资领域的金融机构，但是在一些专业领域，信托公司的经验以及经营能力并不占优势，尤其是信托公司还没有建立起相关领域的专业投资队伍。在这种情况下，就信托公司自身情况综合考虑，以信托+有限合伙形式开展相应的投资业务，不失为一个较好的过渡性选择。
（三）加强创新能力
银行、保险、证券的法律都为其行业的发展确定了法定的模式，是该行业内金融机构的发展出现同质化。相比而言，《信托法》并未明确信托公司的业务模式，因此信托公司提供了很大的灵活性。既然没有一个法定的盈利模式，信托公司就有更多的空间去开展各类创新业务。这就需要整合各种金融工具来提供富有个性化的解决方案，并创造商业银行、证券公司、保险公司的标准产品所不能实现的价值。
信托公司的创新能力的提高也是信托公司更好的满足客户需求，提升自主管理能力的基础。依托产品创新，信托公司能够为客户提供专门的产品与服务，在产品设计中充分考虑客户的风险、期限、流动性等偏好。通过产品创新，在自主管理中信托公司才能敏锐的把握市场的变化。任何政策及市场的变化，都有可能给一个勇于创新的信托公司带来新的机遇。
但就目前的情况而言，与商业银行、证券公司、基金公司等其他金融机构相比，信托公司的研发力量最为薄弱，研发投入十分不足，有的信托公司甚至没有设置研发部门，一些公司虽然表面上设有研发部门，但人员和经费都十分不足。若想成为产品创新的领跑者，继而提高核心竞争力、扩大市场份额，信托公司就必须改变过去忽视前瞻研究的态度，进一步加大公司的研发投入和研发力度，大力引进和培养产品研发人才，设立专门的研发机构，组建一支高水平地研发团队，将产品创新与《信托公司净资本管理办法》出台后新形势下公司创新业务的目标和需求紧密结合起来，同时积极借鉴国外成熟市场的产品创新经验，不断提升公司信托产品的科技含量和附加值，以高质量的信托产品赢得客户满意度和市场份额。
参考文献：
[1]Arrow,Kenneth.The role of securities in theoptimal allocation of risk-bearing.The Review of Economic Studies.1964.
[2]Aigrand and Rahi. Strategic financial innovation in segmented markets.Review of financial studies.2009.
[3]张杰.金融中介理论发展评述.中国社会科学.2001.6.
[4]陈赤.中国信托创新研究:基于信托功能视角的分析.西南财经大学出版社.2008.
[5]贾林青.中国信托市场运行规制研究.中国人民公安大学出版社. 2010.
关键词：房地产投资信托基金发展策略中国化
AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.
Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize
目录第一章绪论
1.1论文的研究背景
1.2论文研究的目的和意义
1.3论文的研究方法
1.4国内外研究的现状
1.5论文的结构
1.6论文的主要特色
第二章房地产投资信托基金(REITS)的相关理论
2.1REITS的内涵
2.2相关理论
4第三章国外（或地区）房地产投资信托基金（REITS）的发展状况和实例分析
3.1美国的房地产投资信托基金
3.2亚洲的房地产投资信托基金
3.3各国（地区）REITS的比较
第四章中国房地产投资信托基金（REITS）的现状和发展环境
4.1我国房地产信托发展的现状
4.2我国发展REITS的必要性和具备的发展条件
4.3我国发展REITS的制约因素
第五章中国房地产投资信托基金（REITS）的发展策略
5.1我国标准REITS的发展策略
5.2创造发展REITS的良好环境
第六章结论和展望
6.1结论
6.2本文的局限和有待进一步研究的问题
参考文献
第一章绪论
1.1论文的研究背景
房地产业作为国民经济的先导型产业，其健康发展对带动整个国民经济的发展具有非常重要的作用。目前，我国房地产业融资主要以银行信贷为主，其它方式如上市融资、债券融资、基金融资以及信托融资等比重较小，这导致我国房地产业融资渠道单一、风险集中。2007年9月27日，央行、银监会共同了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了进一步的紧缩，这更加剧了房地产企业的资金紧张问题。因此解决好房地产业的融资问题已经迫在眉捷。在解决房地产业融资问题上，各界都对REITs寄予厚望。原中国人民银行副行长吴晓灵早在2005年就指出，当前用公开发行收益凭证的方式设立REITs，是房地产业直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。中国房地产业界特别是一些商业物业，希望通过REITs来缓解企业资金的压力，同时提升企业的品质和规模。2007年澳大利亚最大的投资银行，也是全球管理REITs规模最大的投行——麦格理集团副执行董事理查德·谢帕德（RichardSheppard）在悉尼总部接受记者采访时表示，建议中国尽快推出REITs[1]。在我国，从2002年下半年开始，随着“一法两规”的实施，经历了五次清理整顿后的信托公司获得了重生，信托公司依照央行的121号文件，针对房地产企业迫切希望得到融资的市场需要，积极开发房地产信托投资计划，我国的房地产信托从零开始，得到了一定的发展。然而我国的房地产信托产品还不是国外真正意义上的房地产投资信托基金（REITs）,只能称为准REITs。近年来，各大信托公司开始加大力度研究开发REITs产品。2007年4月10日，中国证监会房地产投资信托基金（REITs）专题研究小组正式成立。同年上半年中信信托、联华信托获得了REITs试点资格。据悉，两家公司均已上报有关REITs的设计方案，但至今仍未推出REITs产品。
1.2论文研究的目的和意义
REITs在美国自20世纪60年代开始，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发-2-展的过程。随后REITs在澳大利亚、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的发展。REITs的全球发展经验表明，REITs是解决房地产融资的有效工具。研究探讨REITs的中国化发展有助于发展适合中国的REITs产品。这样，一方面可以解决我国房地产业缺乏有效融资渠道的问题，减轻银行系统的贷款压力；另一方面使我国日益上升的居民储蓄量和养老基金等有了更多的投资渠道。此外，REITs还有助于建立长期投资概念，减少房地产市场的投机行为，增强市场的透明度，吸引更多人投资于房地产市场。从长期来讲，建立REITs体系也可以帮助提高资本市场的流动性。鉴于发展REITs对我国社会经济发展的重大意义，本文将结合国外(或地区）REITs的发展经验，以及国内学者对REITs已做的研究，在已有产品的基础上，探讨适合中国的REITs发展策略，并针对目前REITs开发过程中存在的制约因素提出相关的政策建议。
1.3论文的研究方法
本文主要运用宏观经济学、微观经济学、统计学和经济法中的相关知识。运用比较研究、实例研究、静态和动态研究相结合的方法，以及经济学的一些基本理论和工具。通过介绍REITs的相关理论和基本特点，对世界各国（或地区）REITs的模式进行了比较分析。同时结合目前国内的房地产信托产品和专项资产管理计划，和联华信托、中信信托等机构对REITs产品试点开况，对我国房地产信托的发展现状和趋势进行了分析，在此基础上探讨我国REITs的发展策略并提出培育发展REITs良好环境的政策建议。
1.4国内外研究的现状
REITs在国外（特别是美国）已经发展得比较成熟，各国对REITs的研究文献也比较多，主要涉及到以下几个方面。
1．对REITs进行总体介绍美国的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中对REITs作了整体的介绍。
2．对REITs的税收政策的研究-3-Sanger等（1990）通过研究表明，美国1976年的税法改革以及1975年和1976年间对影响REITs的其它法律所作的修改，在有效地减少其与整个证券市场相关联的风险的同时，提高了其经营绩效[5]。美国Damodaran等（1997）通过对REITs的组织结构的研究，发现那些从REITs转变为有限公司结构的公司，是被分红政策和资产重构的灵活性优势所驱使，而公司从有限公司转变为REITs时，税收优惠通常是驱动力[6],等等。
3．对REITs的财务杠杆和分红政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究结果表明，在20世纪80年代末和90年代初，较高的财务杠杆和所贷款物业所有权的特点，是导致一些抵押型REITs的业绩相当不理想和产生重大财务问题的主要原因[7]。McDonald等（2000）通过考察1995-1996年间在REITs分红公告前和后的买卖报价价差（Bid-askspread）的信息不对称成分后，发现分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大[8]。
4．对REITs的价值衡量的研究美国的RichardImperiale（2002）提出用三种方法来衡量房地产投资信托的价值：(1)将房地产投资信托价格与其所持有的房地产净值进行比较。(2)比较REITs的收益率与十年期国债殖利率之间的差幅。(3)将REITs的本益比与标普500指数或罗素2000指数的本益比相比[9]。
5.对REITs投资理论的研究澳大利亚的Newell等(1996)以美国REITs相关研究为背景，对澳大利亚的LPT1的战略投资理论进行了研究[10]。在我国，REITs尚未真正推出，但已有这方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探讨和相关政策分析等方面。
1．对我国发展REITs的模式进行研究王冉（2002）最早提出了我国REITs本土化策略。他认为，目前在中国比较可行的路径是先通过成立私募房地产投资信托把商业模式建立起来，发展到一定规模再通过相关立法和税收优惠转化为公募信托[11]。周泯非（2003）认为，我国目前的实际情况决定了只能采用私募的方式发行受益凭证和房地产基金股份募集资金，并且在起步阶段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投资风险，吸引1REITs在澳大利亚被称为LPT.-4-投资者[12]。2004年4月，深圳证券交易所综合研究所完成的《房地产投资信托基金研究》对我国发展REITs产品的可行性进行了研究，并提出了三种可能的模式，即信托计划模式、房地产上市公司模式和封闭式产业基金模式，并认为我国发展REITs最适合采用房地产上市公司模式。许南等（2006）指出我国现有的集合信托计划可以作为借鉴，我国发展房地产投资信托基金应该采用信托型、封闭式、信托期不低于30年、收益90%分配给投资人的模式[13]。
2．对我国发展REITs的必要性和可行性进行研究毛志荣（2004）认为大力推进我国REITs产品的开发，对完善我国证券市场的产品结构，满足投资者的不同投资需求，解决房地产业的银行外融资渠道，有着重要的现实意义[14]。孙靖（2005）指出我国房地产业的发展离不开资金支持，国内信托业经过5次整顿已具备发展REITs的基本条件，同时我国经济发展需要多样化的融资渠道，REITs刚好可以满足这一要求，因此其在国内的发展具有可行性[15]。
3．对我国发展REITs的障碍进行研究罗刚强等（2006）把我国发展REITs的障碍分宏观、中观、微观三个层面。宏观层面的障碍主要是现代企业制度的缺失、金融体制的不成熟和法律制度的不完善。中观层面的障碍是公司组织结构不适合REITs的发展以及没有国外REITs的税收优惠。微观层面的障碍就是投资主体的道德风险和专业人才的缺乏[16]。此外，还有很多文献对REITs的各个方面进行了分析和论述，包括REITs发展的前提条件、风险因素和风险度量等等。这些文献的共性是借鉴国外成功的REITs运作模式和经验，结合我国自身的特点设计符合我国国情的REITs运作模式，肯定了在我国发展REITs对金融业和房地产业的发展都具有重要的战略意义。
1.5论文的结构
（五）检查监督制度 笔者认为，在国有资产信托中，还应进一步完善相应的检查监督制度，包括资产评估、产权登记、会计监督、审计监督以及税务监督等。资产评估作为一种市场中介行为，在国有资产信托中不应废弃，相反应该加强，以达到防止国有资产流失，巩固社会主义公有制经济的目的。现行《国有资产评估管理办法》及其施行细则虽未明确规定国有资产信托评估，但笔者认为，国有资产信托应当纳入国有资产评估的范围，并按照真实性、科学性和有效性原则在信托设立前和信托终止时进行，并区别不同情况实行核准制和备案制。经过评估的国有资产信托，其机构受托人如为境内企业，还应依法进行国有资产产权登记，领取《国有资产产权登记证》。至于国有资产信托中的会计监督、审计监督以及税务监督，则应分别依据我国现行的《会计法》、《审计法》以及《税收征收管理法》等规定进行，并注意发挥其相互之间的协调与配合作用。 虽然与金融同业相比，我国信托业偏小是不争的事实，信托市场的开拓尚处于起步阶段，但现阶段的信托产品市场却呈现出快速发展的增长态势，信托区域和投向行业逐步分散化，产品创新成为信托市场发展的推动力。信托产品市场作为金融领域的一角，不可避免地将受到政治、经济宏观因素的影响。[xxi]只要重视和加强国有资产信托的法律规制，笔者深信，在政府的扶持和推动下，国有资产信托作为国家参与经济生活的一种有效形式，在未来的信托业发展中必将大展宏图，开辟出一片广阔天地。 [i] 陈景艳、刘国良，《国有资产管理必读》，第33页，社会科学文献出版社，1997。 [ii] 周小明，"信托：国有资产经营机制的另一种选择"，载于《金融研究》，1997年第8期。 [iii] 徐孟洲，《信托法学》，第53-54页，中国金融出版社，2004。 [iv] 刘丹冰，"论国有资产信托及法律调整"，载于《中国法学》，2009年第5期。 [v] 席月民、王丹，"试析国有资产管理中的委托论与信托论"，载于《成人高教学刊》，2009年第1期。 [vi] 参见2001年4月28日第九届全国人大常委会第21次会议审议通过的《中华人民共和国信托法》第2条。 [vii] 参见1982年12月4日第五届全国人民代表大会第五次会议通过、2009年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议修改的《中华人民共和国宪法》序言、第1条、第6条和第7条。 [viii] 目前，2001年4月28日通过的《中华人民共和国信托法》是调整我国信托关系的基本法，该法共7章74条，规定了总则、信托的设立、信托财产、信托当事人、信托的变更和终止、公益信托和附则等内容。它从制度上肯定了信托业在我国现行金融体系中存在的必要性，为我国信托市场构筑了基本的制度框架，并将信托业全面纳入了规范化和法制化的发展轨道。 [ix] 耿利航，"信托财产与中国信托法"，载于《政法论坛》（中国政法大学学报），2009年第1期。 [x] 刘应民，"论国家所有权的行使"，载于《武汉大学学报》（社会科学版），2009年9月第56卷第5期。 [xi] 国有资产监督管理委员会的成立，拉开了国有资产管理体制新一轮改革的序幕。 [xii] 席月民、王丹，"试析国有资产管理中的委托论与信托论"，载于《成人高教学刊》，2009年第1期。 [xiii] 王权兴、傅蕾、徐承云，"国资委与国资运营主体法律关系的定性探讨"，载于《法商研究》，2009年第5期（总第97期）。 [xiv] 周小明，"信托：国有资产经营机制的另一种选择"，载于《金融研究》，19 97年第8期。 [xv] 根据国家相关政策，经过重新整顿、整合、重组之后，全国批准保留的信托公司将为80家左右，原则上每个省（直辖市）、自治区保留1至2家。截止2009年4月24日，全国共有52家信托公司重新获得登记，并领取了新的营业牌照。其中，资本实力雄厚的有4家，注册资本金在人民币15亿元（含）以上；资本实力比较雄厚的有15家，注册资本金在人民币6亿元（含）以上、13亿元（含）以下；其余的资本实力一般。 [xvi] 徐孟洲，《信托法学》，第65页，中国金融出版社，2004。 [xvii] 有关经济合同的概念和特征等参见史际春、邓峰的"合同的异化与异化的合同--关于经济合同的重新定位"一文，载于《法学研究》，第19卷第3期（总第110期）。 [xviii] 徐孟洲，"新《合同法》是民法和经济法综合调整的反映"，载于《法学家》，1999年第3期。 [xix] 张欣，"引入独立托管人制度 完善信托破产隔离职能"，载于《上海金融》，2009年第2期。 [xx] 参见我国2001年4月28日《信托法》第17条有关信托财产的强制执行的规定，以及2009年6月13日《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第8条第2款第（2）项的规定，即信托投资公司违背信托文件的约定管理、运用、处分信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托投资公司负责赔偿。不足赔偿时，由信托财产承担。 [xxi] 中国人民大学信托与基金研究所、上海金信研究所有限公司："中国信托市场剖析"，载于《经济导刊》，2009年第2期，该文摘自《中国信托业发展报告（2003）》第五章，执笔人李传全、彭莉、刘坚、吴洁、腾辉、张天民、张建春。
房地产行业属于资本密集型行业，无论是从最前期的土地竞拍、到中期的开发建设、直至后期的营销都需要大量并且是持续的资金支撑。新世纪以来，房地产市场的持续升温使得房地产行业呈现出一种高收益低风险的特征，成为资本追逐的市场。虽然，近段时间国家对房地产市场的发展态势进行了政策性，规范性的宏观调控，但是房地产产业的发展势头只增不减，火热依旧。
一、关于房地产企业融资渠道多元化的分析
现阶段，房地产企业主要以以下两种方式进行融资，一种是开发企业利用企业自己拥有的资金或者预收的消费者购房款来进行房地产项目开发，另外一种则是利用企业外部的融资渠道来进行项目的运做开发。如大家所熟知的银行贷款、企业债券融资、海外融资、上市融资、房地产产业投资基金以及本文重点讨论的房地产信托等各种各样的形式。由于受到国家政策法规、上市环境等各种因素的限制，一般的企业通过发行股票或者债券融资的方式获取大量的资金的想法是不现实的，而房地产产业投资基金和外资融资机构目前也无法为房地产企业提供足够的资金，银行贷款仍然是中国房地产金融的主要融资渠道。然而，房地产融资渠道相对的单一化，银行贷款集中在房地产领域会影响到银行系统抵御风险的能力，更重要的是，银行贷款在现今政府加大对房地产投资各方面调控力度的情况下，更多的呈现出一种谨慎回缩的态势，由此可见，房地产企业的发展前景并不乐观。
二、房地产信托的概念与研究现状
（一）房地产信托的概念
信托具备投资方式灵活多样的特点，可以弥补单纯银行贷款的不足。也就是人们通常所说的代管理财。如同人口中的房地产信托，也就是带有房地产行业属性的信托活动。从资金信托的角度出发，房地产信托是指委托人将自己的暂时闲置不用的资金交由受托人管理，这既可以是为了某一个受益人的利益也可以是为了公益社会目的，当然受托人会将这笔资金用于房地产项目，进而取得收益。信托资金到底用哪一种形式运作将由信托文件明文规定，一方面可以单独采取债券方式或者权益方式，也可以将两者组合运用。从财产信托的角度出发，房地产信托则指委托人将自己的不动产，在中国的话主要是指房屋，作为信托财产交由受托人以不同的目的进行管理经营，进而取的收益，信托财产的管理方式在信托文件中是有明文规定的，比如出租、出售。从狭义上讲，房地产信托仅指房地产投资信托，也就是将信托资金运用于房地产领域的信托活动。实践中，我国信托公司开展的房地产信托业务仅仅限于狭义的房地产资金信托，几乎从来没有开展房地产财产信托业务。监管部门关于房地产信托业务的监管也仅限于房地产资金信托业务。之所以会出现这样的情况，是因为制度安排还有缺陷，一是根据《信托法》的有关规定，以房地产作为信托财产设立信托需要办理信托登记才能生效，而目前我国尚未制定信托登记的具体操作规定，实践中无法办理信托登记手续，因而自然也就无法设立房地产财产信托；二是设立房地产财产信托，在设立阶段和终止阶段都需要办理房地产的转移过户手续，这涉及到价格昂贵的税费，由于目前尚未制定旨在避免“重复征税”的信托税收制度，因此，有关信托税制的制度尚未确立当然也会阻碍现实生活中开展房地产财产信托的业务。
（二）房地产信托法律制度的研究概况
目前学术理论界有关于我国房地产信托的法律制度研究相对较少，即使出现，也多是在某一本期刊杂志，很多有关于信托制度的书籍或者在实务部分提及一点房地产信托的内容，或者根本没有涉及，从来没有完整系统的总结陈述。这是与现实社会发展的状况严重不相适应的。而且，更多的法学家们将注意力集中在西方发达国家的房地产投资信托制度（REITS），希望通过法律制度的移植来完善我国的房地产信托法律制度。学习欧美发达国家的信托制度是必要的，也是必然的。何勤华老先生也曾写道，从世界法律发展史来看，法律移植是法律发展的一个基本历史现象。更不用说，我国现行的信托制度一开始就是吸收学习国外先进制度的结果。但是，法律移植不是一蹴而就的，相反，恰恰是需要一个相对漫长的过程，而现阶段我国房地产信托实践中出现的一系列问题是刻不容缓的，根本无法等待REITS在我国生根发芽。更何况，法律制度的移植也不是一个一劳永逸的方法，更需要考虑到我国独特的经济体制之下可能会产生的“排异反应”。因此我认为，本阶段更应该立足国情，真真正正的解决自身存在的问题，谋求更大的进步与发展。
三、房地产信托的主要运作模式与主要风险
我国目前的房地产信托主要包括贷款模式，权益投资模式与股权投资模式。其中贷款模式是最基础的业务模式，信托公司提前制定好具有可行性的信托计划，展示给相关的社会群体，用来收集资金。信托公司将这种方式收集来的钱投资到房地产领域，程序并没有到此结束，一些诸如抵押担保的风险控制措施也会应运而生。到期之后，房地产企业将资金交给信托公司，信托公司按照事先达成的协议给予投者一定的利益。信托公司只能按照信托合同的约定收取一定的报酬。权益投资模式和上文中的贷款模式具有一定的相似性。不同得是，贷款模式是信托公司直接将资金交给房地产公司，多用于在建的房地产项目，而权益模式是指信托公司用一定的资金购买房地产企业固有的，收益相对稳定的附带项目。这种模式可以有利于解决房地产企业融资难的问题，壮大自身，也有利于让投资者的回报率更有保障。而股权投资模式则是直接以信托资金入股房地产企业，成为房地产企业的股东。以上这三种信托模式在运作过程中，首先都面临着项目选择的风险，此外最为普遍的贷款投资模式主要存在的问题还是集中于资产抵押风险和兑付风险。有一点是需要重点指出的，目前信托业是存在所谓“刚性兑付”的行业潜规则的，投资者一定要认识到这一点。现实生活之中，绝大多数信托公司一般都会在合同中出现“预期收益”，或者和它差不多的名词，这当然是因为要取得长期客户，维护信誉，久而久之，“刚性兑付”在现今的信托行业中也就成为了不言自明的规定。所谓“刚性兑付”，用通俗的语言来说就是保本付息，让投资者不要担心信托计划起是不是会失败，因为无论结果如何，最终信托公司绝对会按照预期的收益予以归还。然而，依照有关法律的规定，刚性兑付是不合法的，信托公司作为受托人只是依照约定收取相应的报酬而已，只有在其不是为了受益人或者公益目的进行运作，或者存在其他的违法违规行为，信托公司才会有相应的赔偿责任，政策、市场等因素造成的损失信托公司当然不负责，投资者是一定要自己承担损失，而不能寄希望于信托公司的保本承诺。
四、房地产信托法律制度的构建与发展
我国的房地产信托行业起步较晚，有关于房地产信托的相关实践并没有太多，房地产信托纠纷非常少见，能够在法院依法进行审判的更是凤毛麟角。从律师业务的角度来看，大部分的信托专业律师根本没有参与过法院的诉讼审判活动。2001年，我国在进行“信托法”这一立法活动时，采用的方法是分别立法，也就是说在《信托法》中只规定了最为基本的信托法律关系，而有关于信托业的规范则需要具体再制定一部《信托业法》，这一点当然是符合世界成文信托立法的大趋势，但是现实远远不如想像的美好，从2001年到今天为止，无论是理论界还是实务界都在翘首以盼的《信托业法》依然没有任何制定的迹象。从法律位阶上看，《信托法》在我国处于最高的地位；《信托公司管理办法》与《信托公司集合资金信托计划管理办法》这两部其实只能算作部门规章，在我国的法律体系中所处的地位并不高，而且银监会所做的规定也并没有那么详尽；此外，其他一些政策性规定根本连法规都算不上，只能属于国家进行宏观调控的手段，虽然在房地产信托实际操作的具体环节具有一定的指导作用，但是可以确定的是，他们不属于正式法律的范畴。对于现在各个方面关注度较高的，上文也曾提到过的REITS方面的立法，一旦其通过，应属于规范性法律文件，是具有较高的效力的。通过上文的分析说明，我国现行的房地产信托的法律文本是少而又少的，立法迫在眉睫。在认真学习欧美发达国家有关房地产信托的优势经验，立足我国的现实国情，构建我国的房地产信托法律制度的体系。具体到立法中，如下所述：第一，认真分析我国的房地产信托的发展状况，并吸收借鉴英美等发达国家的立法成果，取其精华，去其糟粕。尽快出台信托业法，将《信托法》与《信托业法》确定为知道我国房地产信托活动的基本法律。第二，有关于《房地产投资信托基金管理办法》的制定要做长远考虑，毕竟其是一种新型的融资方式，避免REITS在我国这片土壤上出现水土不服的情况。第三，《信托投资公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司信息披露管理暂行管理办法》作为处于第三位阶的法律。第四，在上述三点已经完成的情况下，配套的法律也要进行发展。比如相关的税收和不动产登记方面。拿不动产登记来说，如果想要在我国推行房地产信托中的财产信托，去哪个部门进行登记，以什么样的程序登记，所获取的收益又如何避免双重征税都是需要有明确的法律制度规定的，否则这一项目必然得不到妥善的运行，反而会出现扰乱市场经济秩序的危险性。房地产融资多元化是一个大趋势，房地产信托作为其中的重要模式，其地位不言而喻。本文通过对房地产信托这一并未引起大众关注事物的简单介绍，重点提及了其现行法律框架存在的不足之处，希望可以起到抛砖引玉的作用，让大家对其有一个比较直观的印象。
参考文献：
[1]周小明．信托制度：法理与实务．北京：中国法制出版社．2014．
随着我国市场经济的不断完善，信托业规模日益扩增，对国民经济发展的作用也日益显著，尤其表现在金融业发展和国民福利增长两个方面。然而，信托业在我国毕竟属于新生行业，在实际发展过程中，信托业的行业地位并未广泛得到重视，这也从一定程度上导致信托业在促进金融市场发展和社会稳定中的功能有所下降。因此，如何重新审视信托业在我国市场经济中的定位，无论对于信托业自身还是整个金融市场或者社会福利都具有重要意义。对于理论界而言，研究信托业发展对金融业及整个社会发展的贡献显得尤为必要。
然而，纵观国内研究发现，对于信托业促进金融业发展或者国民福利的研究较少，且这些文献大都以定性研究为主，能通过定量方法进行研究的文献极为罕见。为了弥补这一缺口，本文采用一定的定量手段，实证研究我国信托业发展与金融业以及国民福利之间的数量关系，为理论界进一步研究和国家宏观决策提供一定的理论依据。
研究方法
（一）计量模型
本文采用面板数据模型形式，分别检验信托业发展对金融增长和国民福利的影响程度。借鉴Patrick等（1994）的研究方法，构建模型如下：
ln FINit=a0+a1lnTAit+a2lnTMit+
a3ln TYit+ a4lnMDit+a5lnMLit+εit （1）
其中，FIN表示金融业的发展水平；TA是信托业发展规模的指标；TM是信托业自主管理水平的指标；TY是信托业业务管理水平的指标；MD和ML是控制变量，表示金融业内部影响金融业发展的指标；ε是随机误差项。
类似上述模型，构建福利水平关于信托业发展的计量模型如下：
ln WELit =a0+a1lnTAit+a2lnTMit+
a3 lnTYit+a4lnFINit+ηit （2）
其中，WEL表示国民福利水平指标；η是模型随机误差项。式（2）引入了金融业发展水平综合指标，衡量金融业发展对国民福利的影响程度。
（二）变量选取及数据来源
对照式（1）和式（2），本文选取变量如表1所示。本文选取2005-2011年我国30个省市自治区的面板数据为研究样本，数据来源于历年《中国统计年鉴》、各省市自治区的地方统计年鉴以及国泰安数据库，部分数据通过查阅中国信托业协会网补全。另外，由于自治区部分数据缺失，本文将其剔除。
实证检验
（一）信托业整体发展对金融增长影响的实证检验
1.整体层面回归结果分析。根据式（1），对我国整体层面的样本进行实证检验，结果如表2所示。
对比回归结果，采用固定效应模型。从结果可知，信托业整体发展对金融业发展有显著的促进作用，信托业至少从规模和自主管理水平两方面促进金融业发展。但信托业业务水平的系数并不显著，表明信托业业务管理能力的提高并不能有效促进金融业的发展。因此，未来我国信托业在银信合作的发展上应注重信息共享（Forbes & Rigobon，2002）。另外，MD与ML的系数都比较显著，表明金融市场劳动要素与资本要素的投入都能有效提升金融业水平，且由0.660+0.387>1可知，劳动资本的投入产出弹性大于1，即当前我国金融业的规模效益处于递增阶段。
2.区域层面回归结果分析。由于我国幅员辽阔，金融业与信托业发展的区域差异性显著，尤其表现为东中西阶梯状分异格局，因此，将我国划分为东中西三大区域单独进行检验（划分方法参照国家行政区域划分标准），结果如表3所示。
从结果可知，东中西部信托业发展对金融业发展的影响存在较大差异：东部地区信托业规模对金融业发展的影响程度高于全国水平，中部地区信托业规模对金融业发展的影响程度与全国水平大致相当，西部地区信托业规模对金融业发展的影响程度明显低于全国水平，且显著性减弱；东部和中部信托业自主管理水平的提高能有效促进金融业发展，且东部地区这种促进作用明显高于中部地区，但西部地区这种促进作用非常有限；东部信托业务水平的提高对金融业发展有显著影响，但中西部地区这种影响却并不明显。
（二）信托业整体发展对国民福利影响的实证检验
根据式（2），对我国整体层面和分区域层面的样本进行实证检验，结果如表4所示。
对于全国整体而言，变量TA的系数并不显著，说明信托业总体规模的变化对国民福利的影响并不大。但TM和TY的系数都非常显著，说明信托业对国民福利的影响主要体现在信托业自主管理能力和业务水平的提高，也进一步表明我国发展信托业应着眼于如何提升信托管理水平，而不能局限于扩大其规模。另外，FIN的系数为-0.408，且通过1%的显著性水平，说明金融机构存款的增加对国民福利有负影响，符合货币传导机制。
区域层面分析的结论如下：变量TA的系数都不显著，说明信托业总体规模的变化对各区域国民福利的影响都很小，这与全国层面相一致。TM的系数都比较显著，说明各区域国民福利水平的提高有赖于信托业自主管理水平的提高。东、中部TY的系数都非常显著，但西部地区却不显著，表明东部和中部地区信托业整体的业务管理水平不断成熟，对国民福利有一定带动作用；但西部地区信托业体系并不发达，其业务水平不能充分促进福利增长。三大区域金融机构年末存款余额的系数都为负且比较显著，与全国层面的结果相一致，都符合货币传导机制。
我国信托业发展的路径选择
从上述实证检验可知，信托业发展对我国金融业发展和国民福利提高都具有重要的推动作用，并且蕴含了以下两种特征：信托业不同层面的管理水平对金融业及国民福利的影响存在差异；信托业对金融业和国民福利的影响也因区域而异。
（一）我国信托业的市场功能
1.协调资金融通。信托机构可以为投融资者提供一系列的金融服务，主要体现为融资与融物的并用和直接融资、间接融资的并用。由于信托业对投融资者提供的服务是基于商业信用关系而非银行信用关系，因此委托人、受托人、受益人之间的多边关系就较完美地搭建起来，它是银信结合的重要节点（吴世亮，2012）。
2.服务社会事业。社会公益事业的发展急需资金的支持，然而我国公益事业常常因为资金匮乏而滞后，因此信托业的功能便显现出来。信托机构可以经营养老基金、扶贫基金等，妥善管理社会公益事业的资金融通，从而推动公益事业的发展（廖强，2009）。
3.协调经济关系。从以上两点可知，信托业在协调各种社会关系时扮演了中介角色，主要通过提供金融服务而保证各类社会关系的稳定协调。而经济关系的协调需付出一定的交易成本，而信托业金融服务便可以降低交易费用，提高经济效率。
（二）我国信托业的发展路径
1.提高自主管理水平。实证结果表明，信托业自主管理水平对金融业发展和国民福利都有重要作用。信托业作为我国金融体系的重要成分，要自觉提升自主管理水平，自觉维护金融秩序的稳定，切实处理经营管理上的不周，实现信托行业的规范化。具体而言，信托机构可从资产管理、投资银行和比较优势业务等方面进行业务拓展，不断提高创新水平，赢得更多的市场份额。
2.加强银信合作。从实证结果看，信托业的业务管理水平对金融和社会福利都有一定的促进作用，而有些区域因为信托体系不完善而削弱了这种作用。因此，各地区要重新审视银行和信托的关系，努力加强银信合作，借助银行客户资源优势，不断将银行平台无法满足的需求转接到信托平台，实现资源共享，顺应当前世界银信合作的发展趋势（李将军，2012）。同时，国家应对银信合作采取一定的宏观政策，尤其加强西部地区的银信合作关系，促进全国范围银信合作的发展。
3.加强信托监管。即便信托业在我国经济发展中的地位日益提高，但基于信托业自身的性质，风险管理问题不容忽视。尤其是金融危机时期，如果没有良好的风险监管水平，那么我国信托业面临的威胁将不可估量。信托机构在开展各类业务时应将风险评估置于首位，不断完善机构内部的风险监控机制，对业务的全过程进行跟踪式监管，力争将业务的风险降至最低。
参考文献：
1.Patrick & Thomas..Can a violation of investor trust lead to financial contagion in the market for tax-exempt hospital bonds？[J].Int J Health Care Finance Econ，2008（8）
2.Forbes & Rigobon，.No contagion， only interdependence：Measuring stock market co-movements[J].The Journal of Finance，2002（57）
似乎小的时候,男孩子都有英雄梦,但是像孙飞这样因为英雄梦就开始非专业习武的好像并不多。立志成为英雄的小孙飞开始坚持每天早上5点起床,练习武术,然后早读,一切都是那样的自然。回想那段生活,孙飞说:“没想到当时的爱好,在我以后的工作和学习中起到了这么大的作用。”习武的过程使他的身心得到了锻炼。同时,早起习武也让他有了更多的时间晨读,锻炼、学习两不误。这也让少年时的孙飞一方面是学习上的好孩子,一方面又是坏孩子的“头头”。当然,他这个“头头”是不会去欺负别人的,只是因为他的武功很好,所以,很多调皮的孩子都围在他身边。
孙飞以优异的成绩进入了中学,生活也在安宁和计划中一天天过去。但是到了高中,生活出现了小小的改变。高中增设了哲学这门学科,孙飞一下子就被哲学的辩证思维吸引了。他也一直梦想着可以上北大哲学系。但是高考的时候他发挥失常,考试成绩不理想,他被调剂到了当时的北京商学院,也就是现在的北京工商大学,在技术经济系的物流管理专业学习。高中时,孙飞接受的是简单的经济学理论学习,大学里可以接受到更全面更系统的学习。这样,孙飞开始写一些简短的文章,发表在校报上。
大学时期,孙飞以最高票当选为校学生会主席,这也让孙飞拥有别人不可能有的锻炼平台和机会。而大学的实习,孙飞又是在国务院发展研究中心度过的。这让他近距离了解最新经济信息。一个偶然的机会更让孙飞找到了发展的方向。一天,国务院发展研究中心《现代企业导刊》在北京举办了首都金融界知名人士招待会,他们的交流让孙飞感到金融是一个充满神秘与魔力的行业,也让他有了对金融行业研究的冲动。孙飞说:“原本我毕业后可以去中央部委工作,但是由于我对金融感兴趣,最终选择了到中国建设银行。”
实践理论双丰收
在建行的工作使得孙飞可以更好地将理论和实践结合起来,也为孙飞的发展提供了第一个舞台。
工作后的孙飞开始潜心研究金融发展,并且开始发表大量的文章。这个时候,信用卡开始在我国萌芽,孙飞通过自己对信用卡性质的了解,把它与我国传统文化相结合,采用集体智慧,提出了“龙的传人用龙卡”、“我的脸就是信用”等脍炙人口的宣传口号。虽然这些口号现在看来并不是很潮,但是在当时却起到了很积极的作用。
到建行半年之余,被作为重点后备干部培养的孙飞就到了广东进行农村基层建设,也就是下乡扶贫。那时的扶贫是把技术、资金和新思维带给当地的人们,促进当地的经济发展。此时的孙飞一方面进行扶贫建设,一方面还进行着金融方面的研究,发表文章上百篇,其中《中国农村的核心问题――农民的利益问题》发表于《中国改革》杂志。
由于扶贫成绩突出,孙飞被评为农村基层建设优秀工作队员。因为人才短缺,特别是金融领域人才更是短缺,而孙飞不仅实践工作做得好,又在金融方面潜心研究,建行广东分行的领导就希望他担任团委书记一职。通过投票选举,孙飞以最高票当选,当时他23岁。
建行的舞台显然没有让孙飞满足。1995年,那时的商业银行业务比较传统,证券市场充满了挑战和创新。这时对证券业产生浓厚兴趣的孙飞又主动调入了中国民族国际信托投资公司。孙飞作为核心负责人筹建了证券总部,处理很多投资银行业务与证券经纪业务,如西宁特钢、延边公路上市辅导及主销商,等等。
在这期间,孙飞并没有停下自己充实理论的脚步,他在职攻读了中国社科院财贸系货币银行学专业的硕士研究生。
2000年,孙飞被调入全国游乐园龙头企业北京石景山游乐集团,进行挂职锻炼。为了使自己的理论跟得上新世纪的脚步,孙飞报考了排名全国第一的中国人民大学国民经济学专业在职博士,师从我国著名经济学家、一级教授胡乃武。
通过这次学习孙飞收获的不只是专业知识,人大厚重的学术氛围更是陶冶了他的情操,让他可以在喧嚣的城市中坚定自己的方向。在这期间,他发表了很多文章,很多是发表在核心期刊上,特别是金融方面的,厚厚几箱的文章他一直珍藏着。
工作了一段时间后,石景山区领导打算让孙飞担任石景山区发改委或研究室的领导。孙飞说:“我觉得石景山区的空间太小了,而且我还是更喜欢与金融打交道。”当时正值重庆国际信托投资公司重组,公司总裁很欣赏孙飞,聘请他去做公司总裁助理,同时担任公司北方区的党支部书记,主管北方业务并大力拓展信托及投资银行业务。
信托――又一个驰骋的舞台
孙飞开始了他在信托业务领域的驰骋。用孙飞的话说,原来的信托公司有点不务正业,一直做商业银行的存贷款业务和证券业务,信托的“一法两规”出台之后,信托公司才开始真正做信托业务。孙飞说:“这时,我一方面做大量的信托研究,另一方面做了很多金融及房地产信托的创新。”在信托界孙飞提出了许多新的理论,也将这些理论成功地运用到了公司的业务中。2002年孙飞亲手操刀,完成了我国第一单上市公司的信托收购――四川美丰股权信托收购。之后,孙飞又首创我国第一例准REITS――北京景龙国际公寓股权投资信托计划与国内首例“信托+银行”模式典范――世纪星城股权投资信托计划,这些也奠定了孙飞在金融信托界的声望。
在事业发展的上升期,孙飞还对金融市场优化理论进行了创新,针对我国金融市场存在的一些问题,如一行独大的现象严重,金融监管属于高度管制,对民营资本的进入门槛较高,他提出了“风险投资VC+私募基金PE+信托+银行+海内外资本市场”的金融优化发展路径。多年来,发表文章800多篇,主笔了大量书籍,代表作有《现代工商管理》、《信托治理优化论》、《金融风暴启示录》、《中国经济大趋势》等。
这时,香港沿海投资集团找到孙飞,希望他担任公司的执行总裁,主持集团金融、地产、矿产资源投融资及收购信托公司工作,收购信托公司完成后出任CEO。这也与此时孙飞的想法不谋而合,他主持成功收购了一家信托公司并换发了新牌照,累计运作资金60亿元。但是由于信托公司股东不和,使得孙飞无法出任信托公司的CEO。
之后,孙飞开始打造国巨资本,之后经北京金融工作局批准,筹备组建了国巨投资基金管理有限公司,开始自己当老板。现在又同时担任中国企业海外发展中心主任、东中西部区域发展和改革研究院副院长、国际财务策划标准联盟协会副主席、中国国际经济技术合作促进会理事、世界资本市场控股集团副董事长、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司首席经济学家、昊朗体育控股集团执行董事、美国格林证券公司首席经济学家、华兴银汇资本董事长等众多经济职务与国际及国家社团的领导及专家职务。
虽然担任了很多的社会职务,也有很多的演讲要参加,很忙碌,但是孙飞依然坚持每天潜心学习,浏览大量信息,更好地把握外面的世界。他说:“网络是我获取信息的最主要方式,每天花在网上的时间都会在1～2个小时,我可以获取很多高端信息,在每一次演讲或是讲课前一天,我也都会上网查阅是否有关于演讲内容的最新动态和政策。”
在专家、总裁、董事长的身份之外,中国社科院及菲律宾比立勒国立大学、太历国立大学、美国美联大学博士生导师是他的又一身份。如今的孙飞已有8位博士生毕业了,他们或是政府官员或是企业家。他总是告诉学生要有宏观的思维、战略家的眼光、国际化的视野、实干的精神和实操的经验才能够成就一番大业。教学中,孙飞看重的不是教给学生某种观点,而是交给学生分析的方法,能起到举一反三的效果,这才是重要的。在论文方面,孙飞的要求也是严格的:“我都是按人大的标准来要求学生的论文写作,通常开题报告我都会打回去好几次,我希望我带出的学生的论文要有原创性。不是简单拼凑就可以了。”
“现在的我都快成为空中飞人了,但是我很喜欢这种忙碌,要是让我闲下来,反而觉得无所事事。当然,我会把所有的事情处理得很好。”孙飞的博客几乎是由他的助理和秘书来打理,很多是机构邀请他开的名人博客,或是已经开好只要他发表观点就可以了。当然,还有很多事情是别人不能代替的,那就是金融研究,做课题,写著作。
现在步入中年的孙飞正是年富力强的时候,现在和今后最想做的还是将理论和实践更好结合,将自己在金融学方面的观点运用到实际操作中,自己的公司也给予了他这样的实践平台。另外就是希望可以在复杂的环境中,提出更适合中国发展的理论,更好地为金融业的优化发展作出自己的贡献。
孙飞博士简介
著名金融信托专家、经济学家、投资银行家、高级经济师、教授、博士生导师、中国人民大学经济学博士。中国企业海外发展中心主任、东中西部区域发展和改革研究院副院长、国际财务策划标准联盟协会副主席、中国国际经济技术合作促进会理事、世界资本市场控股集团副董事长、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司首席经济学家、昊朗体育控股集团执行董事、美国格林证券公司首席经济学家、华兴银汇资本董事长。
在中央及省级报刊发表理论文章600多篇,40多篇论文获奖,并著有以《现代工商管理-中国MBA经典》、《信托治理优化论》、《金融风暴启示录》为代表的若干著作,主持了《国有企业重组基金研究》等多项大型课题研究,以及改制上市、并购重组、项目融资、财务顾问、信托创新等工作。
2003年入选《中国专家人名辞典》第12卷, 2004年4月入选《中华名家》,2004年8月入选《当代中华优秀儿女》,2004年9月入选《中华优秀人物大典》,2004年10月获中国城建与房地产科学发展“50位突出贡献人物”荣誉称号,2005年1月入选《世界名人录》,荣获2005年度“中国发展百人奖”、“学术创新奖”,全球华人博士十大经济人物,2008年1月当选“影响中国进程100位杰出企业家”,2009年1月当选“世界十大杰出华人投资银行家”,2009年8月荣获“世界经济十大华人杰出投资风云人物奖”,2010年1月被授予“关注公益事业爱心人士”荣誉称号。
主持或参与的大型课题:
1.国企重组基金可行性研究(部级)
2.国家科技攻关课题:西部大开发科技与经济协调发展战略研究(部级)
3.企业集团组织布局与北京制造业发展(省部级)
一、 融资类信托及相关概念的区分
在信托行业，信托产品可分为融资类信托，投资类信托，事务管理类信托。根据《中国银监会关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知》附件规定，融资类信托财产是指以资金需求方的融资需求为驱动因素和业务起点，以寻求信托资产的固定回报为信托目的的信托产品，信托资产主要运用于信托设立前已经指定的特定项目。信托公司在此类业务中主要承担向委托人，受益人推荐特定项目，向特定项目索取融资本金和利息的职责，包括信托贷款，带有回购、回购选择权或者担保安排的股权融资型信托、信贷资产受让信托等。投资类信托是指以信托资产提供方的资产管理需求为驱动因素和业务起点，以实现信托资产的保值增值为目的，信托公司作为受托人主要发挥投资管理人的功能，对信托资产进行投资运用的的信托产品。事务管理类信托主要是指委托人交付资金或财产给信托公司，指令信托公司为完成信托目的，从事事务性管理的信托业务。这类信托业务由委托人驱动，信托公司一般不对信托财产进行主动的管理运用，包括股权代持、员工福利计划、股权激励计划等。
我国《信托公司管理办法》第34条明确规定信托公司不能“承诺信托财产不受损失或者保证最低效益”。在《信托公司集合资金信托计划管理办法》第8条规定信托公司不得“以任何方式承诺信托资金不收损失，或者以任何方式承诺信托资金的最低收益”。从以上规定我们可以看出我国信托法规对任何种类的信托产品都禁止进承诺保本保收益。
现行法律禁止对各种信托产品尤其是对融资类信托产品禁止承诺保本保收益的做法在今时今日看来已经有些不尽人意之处，鉴于本文只讨论对融资类信托能否承诺保本收益，对投资类和事务管理类信托能否保本保收益暂不做讨论。
二、禁止融资类信托承诺保本保收益的法律隐患
（一）违背契约自由法理。
在市场经济条件下，契约自由是经济发展的基础。从契约自由的本质出发，当事人有创设或不创设契约的自由，契约的法律效果完全由当事人意思决定。其具体内容概括有：缔约自由、选择相对人自由、契约内容自由、契约类型自由、解约自由以及选择裁判自由等，只要不违反法律强制性规定和社会秩序，各方意思表达真实，不受威胁欺诈等不利因素影响。融资类信托财产的买卖也同样适用契约自由的原则。“契约内容自由是契约自由的灵魂”，在信托合同中委托人和受托人完全可以约定合同的内容，承诺保本收益的意思表示只要是信托公司的真实意思表示，且不危害任何第三人的利益和社会秩序就是有效的。退一步说，信托公司是否对融资类产品进行保本保收益的承诺完全有信托公司自己决定，任何人都不能强制信托公司做出不利于本身利益的决定，在法律上允许信托公司对融资类产品进行保本保收益的做法并不会导致信托公司被强制承诺收益。再次，国家权力不应过多干涉私法领域。融资类信托财产属于理财产品的一种，属于信托公司和委托人双方的意思表达，适用民商法领域的意思自治。国家权力应该是在救济领域伸出援手，来解决出现的问题，而不应该干涉委托人应该如何理财，也不应干涉信托公司如何设计产品、如何吸引客户。否则，国家权力不尊重市场经济主体的意思自治，将国家意志强加于市场经济主体身上，就侵犯了市场经济的自由发展，违背了契约自由的基本原则。
在订立信托合同过程中，信托公司和委托人都是有意思自治者，在不违反法律强制性规定和社会秩序的前提下，在合同中规定融资类信托财产保本保收益是完全符合法理的。
（二）违反了信托受托人的忠实义务的要求。
高等职业院校课程教学改革是一项系统工程，是高职教育各项改革的重点和难点，也是高职教育各项改革的核心任务。我国高等职业教育经历了三十年的发展，最初阶段高职课程教学存在着重理论、轻实践、重知识、轻能力的普遍现象，各高职院校逐步开始进行不同程度的课程教学改革。以理论知识够用为原则改革课程教学内容和方法，在教学计划中缩减理论课时，增加实践教学比例，在教学过程中强化工作过程系统化实训环节等。但这一阶段的课程教学改革仍然是增减式、碎片化的现象。但这时期高职课程教学的理论课和实践课仍然是并存的两个部分，工作过程系统化高职课程教学体系还没有真正形成。从2006年末，国家正式启动示范性高等职业院校建设，标志着我国高职教育走向内涵式发展路径。
一、《信托与租赁》高职课程教学存在的主要问题
《信托与租赁》高职课程教学与行业企业融合不紧密。过去高职课程教学是以学科知识作为重点导向的，忽视了教学与岗位工作任务之间的联系，没有真正按照职业能力标准来构建课程教学体系和设计课程教学内容。课程教学设计是以学校为主，各高职院校课程建设的主体是专任教师，行业企业在课程开发环节上没有深入参与，而行业的发展水平和职业岗位结构变化直接决定了高职课程教学体系与课程教学内容。课程教学内容没有以工作过程为线索设计出来；因此，高职课程教学就很难与工学结合的人才培养方案相统一。高职课程教学核心没有放在系统化的工作任务上，而不是更注重脱离具体工作过程的点状专业知识上，对工作任务缺乏清晰的认识，没有对工作任务进行深入细致的分析，工作任务之间缺乏应有的系统化的联系。生搬硬套其他国家的“合作教育”、“双元制”、“教学工厂”等经验模式，实践证明任何域外模式在我国都水土不服，主要原因是高职教育培养的是适应当地社会经济发展的高技能、应用型人才。
二、《信托与租赁》高职课程教学改革思路
高等职业院校是以培养学生具有高素质、高技能的应用型人才为主要任务，以技术应用能力为主线设计学生的知识结构、工作能力、素质能力的培养方案；高职院校毕业生应具有基本理论知识、技能应用能力强、高素质等特点；以“技能应用”为主旨特征构建课程教学内容体系；基于工作过程系统化实践教学活动是培养学生的技能应用能力最主要环节，在信托与租赁高职课程教学计划中占有相当大比重。
在《信托与租赁》课程目标设计上，注重培养学生岗位工作能力和综合素质能力，目的是为了满足社会需要及学生未来持续发展的需要；对课程教学内容设计要注重课程学习内容与实际工作要求相统一；在课程教学过程中注重工学结合。以信托公司、商业银行、融资租赁公司等专业机构真实工作任务或产品、情境为载体对课程进行总体设计，将相关行业和企业的工作过程规范、执业标准引入本课程教学中，初步形成了工作过程系统化、实践导向的《信托与租赁》高职课程教学体系。
三、《信托与租赁》高职课程教学改革与实践
（一）以基于工作过程系统化理念指导课程教学改革
我院为深化课程建设与改革，从2008年倡导以工学结合理念改革高职课程教学，强调以深化内涵发展建设为基本点，对原有只注重课程理论知识体系教学方式进行了全方位的改革。借鉴德国成熟的基于工作过程系统化的课程设计思想，强调工作过程实际经验对培养应用型高技能专门人才的重要性，以真实情境的工作任务或产品为载体对课程教学进行系统化的整体设计，基本形成以系统化工作实践为主线，以项目教学为依托，解决课程教学理论与实践脱节的突出问题，使知识能力、技能与素质能力同时增长。
（二）以实际岗位工作任务、产品或操作流程规范为载体系统化设计课程教学内容
课程教学内容设计要根据信托、融资租赁行业和企业的经营实际，合理选择典型的工作项目和任务作为课程教学内容，针对《信托与租赁》课程教学内容采用不同的设计方案。在课程中的信托部分以各种信托产品为载体设计课程教学内容，而在融资租赁部分以案例为情境设计。并且在课程教学设计中采用从简单到复杂、由单项能力到综合能力的设计思路选取典型的常见的信托产品和案例，每个信托产品和案例引入作为一个单元来组织相应的知识能力、技能和素质能力培养教学活动，使学生了解信托业务和融资租赁业务的必要知识，并掌握相关业务实际工作过程岗位技能。在课程教学内容组织方面，针对金融管理与实务、投资与理财等不同专业的学生，对于信托部分课程教学可以从简单的投资客户风险识别判断与承受能、调查、信托产品的选择与营销，到复杂的信托产品设计、售后管理逐步深入；而对于融资租赁部分课程教学，根据案例情境不同，从客户开发与资信调查、租赁项目评价、租赁合同内容商谈、起草与签约到后续项目跟踪管理相关知识、实际操作技能和素质能力培养的教学活动。课程教学的内涵不是理论导向而是行为导向，课程教学内容的知识是基于工作过程系统化知识，突出学生由知识获取模式转向职业能力培养目标。
《信托与租赁》课程的整体教学设计是对信托与租赁课程运用现代高等职业教育先进教学理念，对课程教学的内容、教学方法及教学模式进行整体优化的过程。按照系统化理论，在课程教学中不仅一个系统的每个单元要完善，强化整体优化是一项系统工程。下面我们对课程整体教学设计的要点进行归纳整理。
高职院校学生通过学习《信托与租赁》课程，毕业之后所从事的工作是融资租赁公司、信托公司的客户经理、信托产品的推介营销等初始就业岗位，再次晋升是面向融资租赁公司或信托公司的项目管理人岗位；未来发展方向是融资租赁公司或信托公司的业务部门管理者岗位。本课程教学目标要求学生通过本课程的学习，能根据信托业相关法律、法规及规章制度，使所有毕业的学生能独立开展各类信托产品营销及其售后服务等工作，所有毕业学生能独立开发投资客簟⑼蹲氏钅炕蛉谧势笠担荒芨据融资租赁业有关管理办法，使所有毕业学生能参与开发融资租赁项目的企业客户，绝大多数学生能参与融资租赁项目洽谈、融资租赁业务合同起草，绝大多数学生能够担当独立完成融资租赁项目的后期管理的日常工作。
1.确定《信托与租赁》课程高职教学的整体目标。高职院校学生的能力目标要求能够根据有关法律、法规及规章等，学会辨别出合格的个人、机构投资者，学会测评合格投资者的风险属性，学会识别并能够分析各种贷款类、投资类等信托产品，学会设计各种简单的贷款类、投资类等信托产品，能起草资金信托合同，能够开展信托业务资金运作及回收等日常管理工作。能够根据融资租赁业有关法律、法规及规章等，尽职调查融资租赁项目情况，会起草融资租赁项目情况调查报告，能科学分析与评价其是否可行，能够参与同供货方洽谈融资租赁设备的购货合同条款事仪，能起草融资租赁设备的购货合同及融资租赁合同并参与执行，会运用各种方法计算租金。学生的知识目标要求明确融资租赁的基本含义、五种形式、职能和作用、金融租赁公司的经营管理；明确融资租赁业务存在的风险及期防范措施，掌握租金的基本计算方法；明确信托的基本含义、构成要素、种类、职能、特点以及信托公司的经营管理；掌握投资类信托、贷款类信托等业务的基本内容与特点。学生的素质目标要求能够遵守国家有关法律、行政法规及银监会的相关规章和规范性文件，对所在（非）金融机构付有诚实守信义务，严格遵守相应岗位的工作职责，维护所在（非）金融机构的声誉，保守所在（非）金融机构的商业秘密及其客户的信息和隐私。互相尊重，与同业人员相互尊重，与同事相互尊重、合作。礼貌服务、提示风险，在工作时衣着得体、态度稳重、礼貌周到，向客户推介、销售信托产品或提供有关服务时，应当以据信托业、融资租赁业监管规定要求充分揭示所涉及到的各类风险，应本着诚实、信用的原则反馈客户提出的质询。
2.改造《信托与租赁》课程高职教学内容和教学方法。《信托与租赁》课程的高职教学内容明确是以职业岗位真实能力做为指引，该课程教学的实训、实例课堂活动，都应围绕职业岗位真实能力这一中心目标，深入相关行业和企业，汲取职业岗位活动素材和实际工作流程，改造课程教学内容和课程体系，将传统的以“章节知识模块教学方式”转变成“以职业活动系统化的工作过程”。针对高职院校中不同专业、不同层次、不同时期的学生，同一门课程的教学内容和教学方法都会有一定区别；因此该课程高职教学活动都必须在原有教材的基础上进行再次设计，这是该课程教学总体设计和单元设计的必要性。为了提高学生的多元素质，在日常教学活动中融入若干个专业外语词汇，可以营造学习外语氛围，这是提高高职院校学生外语水平的有效措施。
3.设计基于工作过程系统化的《信托与租赁》课程高职教学综合性项目。以据信托与租赁业务实际需要，贯穿于整个课程高职教学活动中设计若干个综合性项目，训练学生在执业实际工作岗位的综合能力培养。综合项目的选择强调典型性、综合性、可行性、挑战性。课程教学综合项目的设计的好坏在很大程度上决定了课程教学的成败。
4.设计《信托与租赁》课程高职教学针对学生的考核办法。对该课程高职教学进行科学、全面考核与综合性评价是考核设计的总的要求。该课程高职教学应突出能力目标得考核，设计综合项目进行考核是可以采用的方式。可以突出分析问题解决问题的能力、计算租金和收益的能力、合同的编写能力、与客户沟通营销的能力等的综合考核。对学生上课出勤率与遵守学校纪律情况、课堂上的回答问题是否正确以及课后作业完成效果等的考核都是系统化考核方式。另外，相关专业学生在学校规定的时间内到有关单位顶岗实习，按规定完成各个工作岗位的任务，经实习单位出具实习效果和是否具备操作能力证明也不失为一种有效的考核方法。总之，《信托与租赁》课程高职教学新的理念要求对学生做好工作过程系统化的全面、综合评价考核。
目前，基于工作过程系统化的高职课程教学理念还有待大多数教师所接受，学校与行业企业共同合作开发高职课程教学有待建立起长效机制，高职课程教学改革还任重道远。
参考文献
[1]苗绘，金融信托与租赁课程改革的实践与思考，金融教学与研究，2015年第1期.
无抵押产品成主流
根据中国信托业协会公布的数据，2012年四季度，政信业务规模达5015.5亿元，较上季度环比增长28.49%，较2011年同比增长97.71%；而行业占比从当年一季度末的4.74%增长到6.71%，增幅达41.56%。发展不可谓不迅猛。
2012年末，就在财政部、发改委、人民银行、银监会联合发出《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（下称“463号文”）之时，政信信托急踩“刹车”，一时间，业内感慨“球”也难打。
政信项目是否就此停止？答案是否定的。
今年1月，综合对业内人士和专家的走访，本报在《463号文重压政信合作 信托三思路寻突破》一文中明确指出，风险控制要点将从“关注当地财政实力”向“对融资主体实力和当地财政实力的综合评估”转移。
增信措施由政府信用增信转移到土地抵押、第三方担保等风险控制措施，但应充分重视所抵押土地的性质、土地估值以及司法执行难度。而反观当下的政信项目，在土地有限的情况下，无抵押及担保的模式增多。
从用益信托工作室的统计来看，如今无抵押的政信产品比比皆是。
其中，中信信托“延安新区投建应收账款流动化信托项目”的信用增级主要为债权回购承诺和保证担保，即“如延安市政府及延安新区管委会未能如期履行付款义务，由原债权人延安新区投建回购全部未偿债权。延安城市建设投资开发有限责任公司对延安新区投建的债权回购义务提供连带责任保证担保。”
百瑞信托的“中原西路延长线工程集合资金信托计划”的信用增级则更为简单，巩义市国有资产投资经营有限公司为借款人按照约定按期、足额支付信托贷款本息提供连带的责任保证。而中铁信托“优债1317期青羊区债权投资二期集合资金信托计划”则以财政资金还款和国有企业担保做信用增级。
担保模式将增多
在业内看来，无抵押产品的增多，让风险控制的关键指向对融资主体实力和当地财政实力的综合评估。
“之所以产生这一现象，主要有两方面原因：一是政信类信托产品经过一年来的火爆，部分符合信托公司融资条件的平台可供抵押的土地已经不多，一些地方平台虽然有抵押物，但资质无法符合条件；二是‘463号文’发出后，能够融资的大多是实力较强的地方平台企业，信托公司对于这类平台的还款能力较为认可，因此也允许出现无抵押或不足值抵押的情况。”启元财富产品经理范曜宇对《投资者报》记说。
而结合前期政策，在接受记者采访时，信托实务专家唐琪认为，受“463号文”和国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合的《关于加强土地储备与融资管理的通知》的影响，过往政信合作信托中用储备用地作为抵押的模式受到限制，只能用出让用地做抵押，而出让用地规模有限，所以目前政信合作信托中无抵押及担保模式增多。
“如果没有土地抵押，只能提供担保的政信合作信托产品，则需关注融资方及担保方的实力和财务状况。例如融资方和担保方是否发行过债券等。”唐琪表示，一般情况下担保方的实力要高于融资方，这样才能起到增信作用。例如担保方的级别高于融资方，担保方是市级融资平台，融资方是区级融资平台，担保方级别高实力强，这样才能起到增信作用。
聚焦融资平台风险
随着监管政策频出，政府融资平台风险成为近年来银监会最为关注的风险之一。
银监会日前下发《关于加强2013年地方政府融资平台贷款风险监管的指导意见》（讨论稿），要求继续推进平台贷风险管控，总体思路是“控制总量、优化结构、隔离风险、明晰职责”。与往年不同的是，银监会将管控重点从表内扩展到了表外，要求全口径考察平台负债，进行全面风险管理；并且规范商业银行持有平台债券，将城投债投资权限统一上收至总行。
银监会首次明确提出，金融机构应审慎持有融资平台债券，防范融资平台变相融资。《讨论稿》亦指出，监管部门和各银行均要建立包括银行贷款、企业债券、中期票据、短期融资券、信托计划、理财产品等方式在内的全口径融资平台负债统计制度。
