(二)前期工程费是指在项目前期准备阶段发生的各项支出，包括规划、设计、项目可行性研究、测绘、勘察、三通一平等费用；
(三)建筑安装工程费是指以出包方式支付给建设承包单位的工程费，包括：土建工程费、安装工程费、精装修工程费等；
(四)市政基础设施费是指建设各项基础设施发生的费用，包括开发小区的道路、供水、供电、供气、排污、燃气、环境等费用；
(五)公共配套设施费是指为开发项目服务的，不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施费用，包括：人防、锅炉房、会所、幼儿园、小区体育设施等费用；
(六)开发间接费用是指工程或开发部门为组织和管理开发项目而发生的工资福利费、办公费等。此外，银行贷款利息的资本化、营销设施建设费也应在本科目中核算。
二、房地产开发企业成本会计核算中存在的问题
(一)成本类会计科目与预算部门编制的目标成本科目不一致目前，很多房地产开发企业项目竣工验收后的完工产品成本结转是以目标成本为依据，目标成本往往是由预算部门编制，财务部门审核完成的。此外，在成本执行与控制中，很多房地产开发企业对目标成本执行情况的监督与控制工作，都是由财务部门完成的。因此，财务部门的成本类会计科目与预算部门的目标成本科目一致，有利于成本结转时的核对、经营管理中的成本控制与分析等工作。但是，很多中小型房地产开发企业没有做到成本科目的统一，造成成本核算与审核工作的脱节、成本控制流程混乱，给日常成本核算与管理工作造成了很大障碍，影响了工作效率。
(二)成本费用的归集与分摊欠缺规范性与统一性“房地产行业会计准则”在各大类成本的归集和分摊方面没有给出明确的界定，只是给出了指导原则，由于成本分摊的方法很多，有些企业对于成本归集与分摊工作不重视，没有制定相关的规范与制度，所以导致了一些企业在成本归集与分摊方面的随意性，导致成本信息不准确。
(三)会计人员对于税法中关于成本的规定不熟悉或者混淆，影响企业税收筹划对于房地产开发企业来说，成本会计核算对于税收筹划的作用是极为重要的。成本核算上的失误会给企业带来税收风险。成本核算对于税收筹划作用，主要是针对企业所得税和土地增值税而言的。在工作中，一些企业的财务人员对于税法条款掌握的不透彻甚至有的内容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情况。
(四)财务人员的综合专业水平不高，影响了企业的成本控制、成本分析以及项目可行性分析工作由于房地产行业的特殊性，房地产企业的成本会计人员不仅仅要掌握会计核算的知识，还要掌握目标成本的制定流程、成本的分摊、成本控制、成本分析等相关知识，这样才能适应企业的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地产企业都需要财务部门来配合完成的，财务部门要审核发生的成本是否含在目标成本之内、有无超支情况，对成本执行情况加以监督与分析。一些成本数据需由财务人员配合完成，这些数据会应用于成本分析与项目可行性分析之中，为企业中高层领导者作出决策提供依据。很多房地产企业的成本会计人员在专业层次上比较单一，专业知识集中在成本会计核算上，业务视野狭隘，缺乏拓展专业知识面的积极性，组织协调能力差，从而造成了企业的成本管理水平落后，影响了企业的整体管理水平。
三、加强房地产开发企业成本会计核算的对策
(一)做到成本科目的统一成本类会计科目与预算部门编制的目标成本科目一定要统一，在设置或修改成本科目时，可以召集相关部门一起讨论确定，最后把统一的科目同时下发各相关部门。保持科目一致性既能满足成本会计核算、成本结转、成本核对的要求，也满足了成本控制、成本分析的需要。成本核算与管理是一项需要各个相关部门配合完成的工作，保证各部门的工作不脱节，按照合理的流程进行，有利于提高工作效率。
(二)制定统一的成本归集与分摊制度，正确合理归集、分摊共同成本，保证成本数据的准确性针对成本归集与分摊的随意性问题，企业可以依据有关法规，并借鉴房地产标杆企业的管理经验制定相关的成本管理制度，让企业的成本核算与管理工作依据一定标准执行。在成本的归集方面，可以按照性质、经济用途等进行成本归集。下面对于在成本归集上容易混淆的几个方面予以举例说明：一是开发贷款利息依据房地产行业的惯例与“房地产行业所得税处理办法”规定，是要资本化处理计入“开发间接费”科目，而非计入“财务费用”科目。二是在公共配套设施的界定问题上，有的企业容易含糊不清，公共配套设施的界定最简单的办法就是从两个方面来判断：第一、是非营利性且产权属于全体业主的设施；第二、无偿赠与地方政府或者公共事业单位，为广大业主服务的，就可以视为公共配套设施，全额在税前扣除成本。如果不能满足这两点要求就应按建造开发产品或者固定资产处理。三是售楼处建设等营销设施建设费按税法规定应作为开发成本计入“开发间接费用”科目，有些企业将营销设施建设费作为费用处理，或者作为固定资产、通过折旧的形式转入销售费用，这种处理方式都是错误的，成本会计应该加以注意。四是“开发间接费用”科目中的人员工资福利及办公费等明细科目应该与“管理费用”科目的性质相区分，该科目只能归集为直接组织和管理开发项目的人员发生的工资福利或费用，总部或行政职能部门人员发生的费用应归入“管理费用”科目。在成本分摊方面，对于不能直接归属于某类开发产品或者某个单位工程、需要在多种类型开发产品或多个单位工程之间分摊的成本，企业可以按照占地面积或者建筑面积进行分摊。但一定要合理确定各成本科目的分摊方法，土地类成本按照占地面积分摊比较合理；前期工程、建筑安装、基础设施、公共配套、开发间接费按照建筑面积分摊比较合理。这个分摊原则，只是一个指导框架，具体明细科目的分摊规则会有一些例外情况，各企业还要根据各成本科目的特点结合开发项目的特点来确定，比如：大市政配套费是属于土地成本的，但大市政配套费按建筑面积缴纳，这个科目按占地面积分摊就不合理了，而应该按照建筑面积分摊。由于成本归集与分摊的复杂性，在实际工作中，成本会计人员在成本归集与分摊上遇到问题，应及时与相关部门勾通，依据有关制度找到合理的解决方法，保证成本数据的可靠性、准确性。
(三)加大税收制度的学习，熟练掌握企业所得税与土地增值税中的成本抵扣规定税法中关于成本抵扣的规定，在企业企业所得税和土地增值税中是有区别的，而对于房地产开发企业成本核算来说，主要涉及的就是这两个税种。下面针对容易出现问题的方面予以说明，并提出解决建议：在企业所得税方面，开发产品竣工、结转完工产品成本时，税法规定出包工程未最终办理结算取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同金额的10%。这一条是在“房地产开发经营业务企业所得税处理办法，即国税发（2009）31号文”中规定的。有些企业会误认为按照合同或者结算金额结转成本就可以，忽略了取得发票情况，多抵扣了成本。为了解决这个问题，企业可以在完工前要求一些长期合作或者战略合作单位提前提供发票，成本会计在账务中做预提处理，尽量把发票不足额度控制在规定范围内。在土地增值税方面，土地增值税清算时，财务人员应避免把有关质保金抵扣的规定与在企业所得税中完工产品结转按10%计提成本的规定相混淆。在“国税函[2010]220号关于土地增值税清算有关问题的通知”中明确规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同规定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为质保金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质保金对房地产开发企业开具发票的，按发票金额予以扣除，未开具发票的，不得扣除。这一点会计人员应该注意，只有质保金并且开具发票可以进行成本抵扣，可以采取要求施工企业在支付质保金前提前开具质保金发票，这样可以使成本得到抵扣。关于房地产开发企业的所得税与土地增值税的税法规定很多，会计人员应该加强税法的学习，理解税法的每一个条款，避免税收风险。
(四)增加培训，提高成本会计人员综合专业水平在房地产开发企业中，成本会计人员不仅需要熟练掌握会计核算技术，还要熟悉有关预算、目标成本的编制、成本控制、经营分析等方面的知识。随着房地产行业整体管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、项目可行性分析方面的工作是需要各个相关部门配合来完成的，当然也少不了财务部门的参与。因此，企业应该多组织相关的专业培训，提高成本会计人员的综合素质水平，以适房地产行业的快速发展。
我国会计制度中没有专门针对房地产开发企业的会计核算制度和准则，这对规范房地产开发企业的会计核算较为不利，如通过“开发成本———建安成本———指定分包工程”科目来核算除总包外由开发公司单独分包的一项项目，那通常可能会涉及电梯、防盗门、铝合金门窗、外墙保温、智能化、幕墙工程、防水工程、进户门、信报箱等几十项工程，每一个具体工程项目可能还会由不同的施工单位承接，即使一份合同也有很多付款节点，所以如都在一个子目里算，除非通过ERP系统管控，否则查询起来极为麻烦，势必要通过其他的EXCEL表来辅助反映；又如开发项目通常可能涉及住宅、商铺、写字楼、别墅、公寓房、车库等不同业态，即使目前核算项目没有，将来可能会遇到，科目的设置未综合考虑长远因素，即使规定了统一的会计科目，但因理解不一致也会造成科目运用上的混乱，有时甚至同一个公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不仅带来查询的困难，也容易造成疏漏，从而产生多付款的现象。如，同一企业建设工地发生的水电费，有在“开发成本———建成成本”里反映；有在“开发成本———前期费用———临水临电”中记录，也有的通过“其他应收款———施工单位”进行核算，从应付工程款中扣回。根据会计规定，企业所有账簿均应在年终结账，而且需要建新账，但这样的规定并不适合房地产项目建设开发跨几个会计年度的房地产企业会计核算；房地产开发企业同时承担土地和房屋的开发和基础设施建设的任务，会计核算工作要从年初投资估算开始直至年尾项目结算，同时需要按照项目进行的实际情况设置不同的科目。
（二）房地产成本费用核算的随意较大
房地产企业规模一般较壮大，企业漏税、逃税及偷税现象也愈发突出。一方面有些房地产企业将不合法、不合规发票进行入账，挖补涂改发票现象时有发生，另一方面由于没有严格按照开发的产品对象增设各类明细核算项目，成本划分不清，独立核算的配套设施未结算土地成本、基础设施费、借款利息及建筑安装工程费，未按照规定计算开发产品成本、期间费用，未完工的验收成本计算在营业成本中等，常以预计金额、合同金额列支，或者直接用白条入账，不按工程结算单据列支开发成本或将成本核算对象混淆，列支成本提前（如将下期成本有偿转让或者未单独核算自用设施的成本），没有分摊土地成本、建筑安装工程费、基础设施费、前期工程费等费用；延伸期间费用列支的标准和范围，如管理费用开发产品竣工之前的借款利息全部列入当期损益。
（三）收益评价指标难以反映企业的真实业绩
开发房地产的投入与产出的周期较长，在会计报表上面通常会出现业绩大幅度的波动，在建设期的业绩较差，但是当验收和出售房屋之后，将预收款项计入到收入中去，其导致的结果是经营情况不能通过净利润指标真实地反映出来。有的房地产开发企业的经营状况较好，其净利润却可能是很小甚至是负数；对于房地产开发企业业绩而言，其表外风险也很重要。当一个房地产企业，即使其在建工程多，预售情况良好、资本流动链极好、盈利能力够强，也很可能出现正面倒闭的情况，如工程施工的质量出现问题引起赔偿或者资金链断裂等。
二、完善房地产企业会计核算的相关对策
（一）明确房地产企业的销售核算范围及标准
房地产企业的销售收入一般指的是房地产企业经过开发后通过销售所获得的收入，它包括了土地转让费、房屋销售收入以及房屋的配套收入、周转房的出售，回迁人员拆迁面积的房产权款以及增加面积的房款等都应该纳入到会计核算的销售收入中去。房地产的销售过程一般要经过预售合同的签订、收取预收房款、签订正式销售合同、竣工验收、产权办理、过户等手续。按照企业会计准则的规定，企业确认收入必须满足的条件是：企业已将商品所有权上的主要的风险报酬转移给购买方；企业既没有通常与所有权有关的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；与商品有关的经济利益很可能流入企业；相关的成本会计或将发生的成本能够可靠的计量，只有房地产开发企业销售其商品的收入同时满足上述条件时才能加以确认。以商品所有权的风险报酬是否转移为标准确认收入，在没有经过竣工验收时，房地产上的各种风险和报酬还没有转移给买方，不管是否收取了相关费用，都不能计为收入确认。这也是房地产项目在没有经过验收和过户时，所有款项只能算作房地产企业暂收款或预收款，从而不能计算到收入中来。只有在房地产企业与客户之间签订正式的销售合同，房地产经过相关的验收，并使客户对各种指标进行认可，并办理相关的移交手续后才能够将这些款项由暂收款转入收入中，即房地产完全交付使用后，才可以将预收款划归到销售收入中来。此外，房地产企业利用各种促销活动建立的销售协议，必须对其交易的真实性和本质性进行判断，如：售后回租、售后回购的房地产。
关键词:
房地产企业会计;课程;建设
一、房地产企业会计课程的教学目标
房地产企业会计课程是我校房地产开发与管理专业的专业必修课。通过本课程的教学,立足我国新会计准则和房地产企业经营的实际情况,将我国现行会计制度、会计核算方式讲授给学生,使学生对于房地产企业的会计核算方式清楚地认识和掌握,并通过本课程的教学为学生今后继续深入会计理论研究或从事房地产会计实务奠定一定基础。本门课程要求学生在掌握房地产企业会计基本理论和方法的基础上,学会理论与实际的结合,并具备处理房地产企业实际经济业务的专业能力和素质。为了实现上述教学目标本课程的教学内容涵盖了房地产企业现实经济核算工作的各个方面的内容,包括:房地产资金筹集,销售收入取得、房地产建造成本、费用支出、税费上交、工资发放等日常业务,及年终利润分配等房地产企业现实经济业务的核算。
二、房地产企业会计课程建设的必要性
房地产企业会计课程是一门集理论性与技术性于一体的应用型经济管理学科,它不仅有完整的理论体系,而且可操作性极强,活学活用、学以致用、理论联系实际,一直是会计课程教学的指导思想。近年来,会计人才市场已由“卖方市场”转入“买方市场”,用人单位对应聘人员的从业经验要求非常“苛刻”,不再容忍毕业生拿着企业工资完成理论与实践的“磨合期”,而要求毕业生马上适应不同企业的不同业务,投入高节奏、高效率的工作中。基于用人单位的要求,培养会计人才的实践性教学尤为重要,而现实中的会计教学的主要以理论教学为主,而忽视了会计实践的教学。这就造成学生毕业到了到了企业需要重新认识原始凭证,难以适应实际工作的需要,因此,我们有必要根据现实会计工作的需要进一步加强房地产企业会计课程的建设。
三、房地产企业会计课程建设的措施
1.建设优秀师资团队
专业是兴校之基石,而师资是强专业的根本保障,优秀的师资团队应该由具有较强的学习能力、良好的科研素养和先进的专业教学水平的成员组成。而建设这样一支房地产会计专业教师队伍,可以采用“走出去,请进来”的办法。走出去”是指学校现有专业教师到房地产开发企业挂职,深入企业一线,熟悉房地产项目从报建至项目完工进行完工结算的整个流程,参与房地产企业会计和税务处理工作,掌握该项技能,并收集教学所需的资料“请进来”是指从房地产开发企业或税务师事务所引进热衷于教育事业的行业专才或与企业合作共同开展专业建设研究和实施工作。
2.己女进教学方法
教学方法是完成教学任务、实现教学目的、提高教学质量的重要而有效的手段。在教学过程中应当以学生为中心,以需求为动因,以问题为基础,进行发现式、探索性的学习。学生的知识绝大部分来自于课堂,在课堂教学中应当把教师与学生的位置进行转变,转变成以学生为主、教师为辅,把学生需求作为依托,进而培养学生自学性和创新性。采用“启发式,“案例式,“讨论式”等教学方法,开展互动式、参与式的教学活动。在教学过程中必须以调动学生主动性、积极性作为出发点,引导学生主动探索性,培养学生创造性思维和综合分析创新问题的能力。
3.加强实践教学
为突出会计知识的适用性,会计专业理论与实务必然要进行衔接。会计理论来自于日常实务,是对会计实务经验的高度概括总结并对实务工作起到了指导作用,所以这就要求会计的日常教学中,不仅需要构建出较为完整的理论框架,而且还要树立起完整的操作理念。因此,在讲授会计课程时,教师都需组织配备相适应的模拟实务资料和教材与会计实务相衔接,把学生的理论思维引到与实务相结合的实际操作中去,通过训练以增强学生的感性认识与会计知识适用性。房地产会计,应建立房地产经营沙盘,并将房地产企业经营管理过程中涉及的各种凭证(包括各种项目报建文件、工程承包文件、不动产销售合同、项目完工结算合同、银行结算凭证、按揭款到账凭证、发票等)制作成仿真化的教学版本,收集房地产企业经营管理过程中常见的经济业务材料并制作对应的原始凭证用于教学,实现仿真化目标;实现专业课程教学实务化目标,同时将涉及原始凭证认识及填开、房地产企业常见经济业务处理技能的教学任务细分到各专业课程中开展教学,培养学生根据原始凭证处理经济业务的能力,实现系统化目标。
4.建设教学资源
为了提高房地产会计课程教学效果,应建立健全房地产沙盘实验室、税务实验室等专业实验室。房地产沙盘实验室的建立和使用,有利于李生通过教学,熟悉房地产开发企业成本费用构成及其来源和房地产开发流程及其管理,使其能在实务工作中更好地理解企业经济业务的来龙去脉,并能正确归集成本费用,确认收人。同时,建立健全税务实验室,使学生足不出校即能高仿真地模拟企业各项税收纳税申报流程,并通过组织实施项目实验,使学生熟练掌握现行各税种纳税申报技能,增强学生的就业竞争力。
5.己女革考核评分办法
由于房地产会计课程实践性较强,同时综合运用能力要求较高应建立“理论+技能+过程”的“三三制”考核评分办法。在具体操作过程中,基础理论考核以期末的书面闭卷考试为主,考查学生对基础理论、基本知识与基本方法的掌握程度;而基本技能与操作技巧的考核则主要根据平时的岗位实训和作业完成情况给分,着重考查专业岗位的业务经办过程和业务处理能力;教学过程中还应培养学生的就业能力与工作态度,体现在学生的“上课出勤率”与“教学参与率”等方面,即整个考核评分过程中根据学生上课出勤和听课情况给予适当的成绩或评分,强调职业道德的培养。
参考文献:
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中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2017）02（a）-0132-02
房地产开发单位和多数的企业一样，都有一些自身的特殊之处，它一方面从事房地产的经营活动，同时也开展房地产的开发行为。房地产开发企业的主要特点就是工期较长、资金的使用量比较大，同时应对的市场风险也更大，很容易导致企业的巨额亏损。面对这些情况，就要求房地产企业应该在财务方面拥有更多的管理经验，加强相关制度的规范力度。当前我国的会计制度已经使用了很长一段时间，实际运营的效果还需要继续加强。从整体方面来看，我国的会计制度还应该提高标准和完善各种制度，在这其别是房地产企业的会计核算制度比较重要。所以，应该开展有关房地产开发企业会计制度的建设，重点审核会计管理方面的规章制度，同时要对房地产开发企业的会计核算制度的缺陷给予分析指导，结合实际情况给出房地产开发企业会计核算的一些制度和政策。
1 房地产开发企业会计核算制度的重要意义
房地产开发企业作为一个相对比较特殊的行业，由于它始终涉及一些经济比较活跃的领域，生产经营活动又比较复杂，资金流动性又是最大的行业，成本核算的环节也很多，所以会计核算领域如果出现了一些问题，房地产企业必将蒙受巨大的财产损失。所以，这就要求相关的地产开发企业尽快完善和健全会计核算的相关规章要求，加强对业务部门的预算考察，还要充分准备企业面对市场竞争的各种考验，尽快找到能够对企业会计核算模式有利的制度。
2 当前地产企业会计核算中突出的问题
2.1 目前指导房地产开发企业的会计制度不健全
因为现阶段，我国的房地产开发行业仍然具有一些特殊性，这种制度上的特殊性，给了房地产开发企业在会计核算制度上的一些落后，这就需要出台相关的政策意见进行指导会计行业的工作。但是，从当前的我国会计制度的规定来看，能够指导和规范房地产开发企业的会计核算规定还是不够完备，很多方面没有专门的对房地产开发企业的会计核算制度进行规范和要求，这就导致缺乏有效的针对性，很多领域明显缺失，这也对行业的发展造成了一定的影响。
2.2 房地产开发企业的收支管理不够标准
房地产企业的收入标准始终没有给出一个明确的规定，这就导致很长一段时间以来，这个领域长期处于一种比较模糊不清的状态。这也造成了在一段时间内，该项目领域的建设成本费用与原预算的费用有很大的差别，通常情况下都是大于当期应该确认的收入标准，所以导致控制的标准仍然不是很严格规范。当前，应该认为是收入的很多预收款和应收款也都没有被视为收入的范畴。因为开发产品的价值相对比较高，这就导致采用的预售和分期售房的模式与进行付款销售的方法，常常会导致收款的时间与房屋竣工使用的时间不同，有时给企业的收入划分带来很多隐患。这就要求在被确认销售的收入指标完成时，这个划分标准就发生了实质性的变化。但是，目前的房地产开发企业应该重视交易的实质是否真正完成。
2.3 资金流动情况的管理不完善
房地产开发企业的现金流动情况比较特殊。这主要表现在房地产开发企业的筹集钱款模式和投资经营的主体渠道都不相同，在经营的过程中，对产生的现金流动情况应该以开发项目单位为准，这也能从很大程度上加大对现金的管控。因为开发的时间相对较长，这个较长的时间内始终都会涉及现金的流动情况。这就会导致现金的收支情况与一般企业有着很大的差别。
3 房地产开发企业会计核算中的问题以及解决措施
3.1 严格标定收入的标准
房地产商品的销售收入必须要有非常明确的依据，这种依据应该重点体现在以下两个方面：就是法律和专业依据。法律依据主要是指现行的主要法规中明确规定的房地产销售应该符合的各种规定，主要是指房地产进行销售时的收入，一切不符合相关规定的收入，都不能视为收入给予认证。法律依据主要是根据相关法律专业的标准进行的交易行为。专业标准的主要内容是指会计准则，就是说明会计工作制度中销售收入的确认标准。通过这些标准的使用可以有效地对收支状况进行可靠的管理。
3.2 增大信息的内容
应该适当地加大成本的公开力度，加大对现金流量的告知力度。因为土地的资本有很大的利润空间，同时还有很大的投资价值，在企业公开的信息内容中对土地的各种情况进行准确的告知，还应对成本的各种情况进行细节的披露。增加各种分项目的现金流量的显示。这样才能保证现金流量信息的真实可靠，这对房地产开发企业的生产经营具有重大的现实意义。
3.3 计科目要规范整齐
作为房地产开发企业应该结合本单位的自身实际情况，加大力度对会计核算进行有效的监督检查，要对房地产企业的会计核算工作开展彻底的状况调查，同时要加强对企业的投资评估，这样才会更好地对企业的经营状况进行分析。加强对企业的财务核算分析能够使企业更加清楚当前自身的经济状况，有助于领导层的分析决策，能够更好地使企业健康发展。
4 结语
会计核算工作是所有企业工作中的核心工作，也是房地产开发企业的首要工作。根据相关行业的标准应该进行行业的统一规范要求，就要加强对会计核算工作的分析解释工作。结合相关的标准，重新制定一些企业管理规定，因为以前的规定比较笼统，每个企业之间的情况也不太相同，尤其是房地产行业具有比较明显的特殊性，这就要求其在会计核算方面更要结合企业的自身特点进行调整，这样才会让房地产企业在实际的工作中逐步地摸索经验，找到符合房地产开发行业的会计核算体系。
参考文献
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房地产开发单位和多数的企业一样，都有一些自身的特殊之处，它一方面从事房地产的经营活动，同时也开展房地产的开发行为。房地产开发企业的主要特点就是工期较长、资金的使用量比较大，同时应对的市场风险也更大，很容易导致企业的巨额亏损。面对这些情况，就要求房地产企业应该在财务方面拥有更多的管理经验，加强相关制度的规范力度。当前我国的会计制度已经使用了很长一段时间，实际运营的效果还需要继续加强。从整体方面来看，我国的会计制度还应该提高标准和完善各种制度，在这其别是房地产企业的会计核算制度比较重要。所以，应该开展有关房地产开发企业会计制度的建设，重点审核会计管理方面的规章制度，同时要对房地产开发企业的会计核算制度的缺陷给予分析指导，结合实际情况给出房地产开发企业会计核算的一些制度和政策。
1房地产开发企业会计核算制度的重要意义
房地产开发企业作为一个相对比较特殊的行业，由于它始终涉及一些经济比较活跃的领域，生产经营活动又比较复杂，资金流动性又是最大的行业，成本核算的环节也很多，所以会计核算领域如果出现了一些问题，房地产企业必将蒙受巨大的财产损失。所以，这就要求相关的地产开发企业尽快完善和健全会计核算的相关规章要求，加强对业务部门的预算考察，还要充分准备企业面对市场竞争的各种考验，尽快找到能够对企业会计核算模式有利的制度。
2当前地产企业会计核算中突出的问题
2.1目前指导房地产开发企业的会计制度不健全
因为现阶段，我国的房地产开发行业仍然具有一些特殊性，这种制度上的特殊性，给了房地产开发企业在会计核算制度上的一些落后，这就需要出台相关的政策意见进行指导会计行业的工作。但是，从当前的我国会计制度的规定来看，能够指导和规范房地产开发企业的会计核算规定还是不够完备，很多方面没有专门的对房地产开发企业的会计核算制度进行规范和要求，这就导致缺乏有效的针对性，很多领域明显缺失，这也对行业的发展造成了一定的影响。
2.2房地产开发企业的收支管理不够标准
房地产企业的收入标准始终没有给出一个明确的规定，这就导致很长一段时间以来，这个领域长期处于一种比较模糊不清的状态。这也造成了在一段时间内，该项目领域的建设成本费用与原预算的费用有很大的差别，通常情况下都是大于当期应该确认的收入标准，所以导致控制的标准仍然不是很严格规范。当前，应该认为是收入的很多预收款和应收款也都没有被视为收入的范畴。因为开发产品的价值相对比较高，这就导致采用的预售和分期售房的模式与进行付款销售的方法，常常会导致收款的时间与房屋竣工使用的时间不同，有时给企业的收入划分带来很多隐患。这就要求在被确认销售的收入指标完成时，这个划分标准就发生了实质性的变化。但是，目前的房地产开发企业应该重视交易的实质是否真正完成。
2.3资金流动情况的管理不完善
房地产开发企业的现金流动情况比较特殊。这主要表现在房地产开发企业的筹集钱款模式和投资经营的主体渠道都不相同，在经营的过程中，对产生的现金流动情况应该以开发项目单位为准，这也能从很大程度上加大对现金的管控。因为开发的时间相对较长，这个较长的时间内始终都会涉及现金的流动情况。这就会导致现金的收支情况与一般企业有着很大的差别。
3房地产开发企业会计核算中的问题以及解决措施
3.1严格标定收入的标准
房地产商品的销售收入必须要有非常明确的依据，这种依据应该重点体现在以下两个方面：就是法律和专业依据。法律依据主要是指现行的主要法规中明确规定的房地产销售应该符合的各种规定，主要是指房地产进行销售时的收入，一切不符合相关规定的收入，都不能视为收入给予认证。法律依据主要是根据相关法律专业的标准进行的交易行为。专业标准的主要内容是指会计准则，就是说明会计工作制度中销售收入的确认标准。通过这些标准的使用可以有效地对收支状况进行可靠的管理。
3.2增大信息的内容
应该适当地加大成本的公开力度，加大对现金流量的告知力度。因为土地的资本有很大的利润空间，同时还有很大的投资价值，在企业公开的信息内容中对土地的各种情况进行准确的告知，还应对成本的各种情况进行细节的披露。增加各种分项目的现金流量的显示。这样才能保证现金流量信息的真实可靠，这对房地产开发企业的生产经营具有重大的现实意义。
3.3会计科目要规范整齐
作为房地产开发企业应该结合本单位的自身实际情况，加大力度对会计核算进行有效的监督检查，要对房地产企业的会计核算工作开展彻底的状况调查，同时要加强对企业的投资评估，这样才会更好地对企业的经营状况进行分析。加强对企业的财务核算分析能够使企业更加清楚当前自身的经济状况，有助于领导层的分析决策，能够更好地使企业健康发展。
4结语
会计核算工作是所有企业工作中的核心工作，也是房地产开发企业的首要工作。根据相关行业的标准应该进行行业的统一规范要求，就要加强对会计核算工作的分析解释工作。结合相关的标准，重新制定一些企业管理规定，因为以前的规定比较笼统，每个企业之间的情况也不太相同，尤其是房地产行业具有比较明显的特殊性，这就要求其在会计核算方面更要结合企业的自身特点进行调整，这样才会让房地产企业在实际的工作中逐步地摸索经验，找到符合房地产开发行业的会计核算体系。
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［摘要］本文基于战略成本会计在房地产企业管理中作用的凸显,分析了战略成本会计突破了传统会计时空上的局限性,打破了企业生产经营的传统顺序,将成本会计贯穿于企业生产经营的各个环节,从生产前的规划、经营过程中的成本控制到企业售后服务以及企业对所处行业、市场中的定位,战略成本管理为房地产企业在市场与行业中保持长久的优势地位,对房地产企业生产经营的各个环节进行成本分析与控制,为房地产企业的管理者与投资者所做决策提供有效的建议。
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关键词 ］房地产企业；战略成本会计；生产规划；成本控制
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.134
相对于传统成本会计而言,战略成本会计在企业管理中的优势突出,尤其是以当前信息技术为背景的数据集成平台系统的应用,使成本会计为了适应现代企业制度与企业的发展,演化成为更高层次与更高水平的战略成本会计。一般来说,战略成本会计突破了传统会计时空上的局限性,打破了企业生产经营的传统顺序,将成本会计贯穿于生产经营的各个环节,从生产前的规划、经营过程中的成本控制到企业售后服务以及企业对所处行业、市场中的定位,战略成本管理为企业在市场与行业中保持长久的优势地位,对企业生产经营的各个环节进行成本控制并进行分析,为企业的管理者与投资者所做决策提供有效的建议。本文将从战略成本会计对于房地产企业管理中重要的几个环节进行论述,证实当前房地产企业采用战略成本管理的重要性。
1战略成本会计的概念和作用
战略成本会计和传统成本会计一样,都是由专业的财务人员或会计,在企业的生产经营环节如原材料采购、产品生产、存货管理与售后服务进行全面成本监控,并为企业的管理者或投资者提供投资决策的有效数据,为企业不断地适应市场环境,在其行业中保持一定的竞争地位,提供管理和评价企业的战略性论据。具体而言,战略成本会计是从成本的角度,将成本控制嵌入生产经营的各个环节,通过成本规划和控制手段,始终保持或降低企业的成本,提高企业的盈利能力,保证企业在市场竞争中始终获得高水平的竞争优势。因此,战略成本会计对于企业来说,将不仅仅是传统成本会计记账的功能,还有制定企业发展战略策略的功能,即通过成本分析与管理实现企业的竞争策略,使企业基于当前的生产经营流程,为进一步的发展预测未来市场的走势,针对企业自身存在的优势与劣势进行战略性改革转变,始终保持企业处于成本不断优化的进程中,最终实现企业竞争优势下的可持续发展。房地产企业不同于制造业的生产经营环节,产品性质也有别于一般企业,但是,通过战略成本会计在房地产企业的应用,无论是存货在建环节(商品房或投资性房产)还是在销售环节、售后服务等方面,均体现出对企业发展有战略意义的管理作用。
2房地产企业成本管理中的战略成本会计
战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中,是对传统成本管理的再造与优化,是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节,对于房地产企业来说,待销售的商品房即为房企的存货,一般企业通过存货成本核算与管理,发现采购原材料的价格、次数,安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理；而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则,通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算,从而科学设计原材料采购周期与采购次数,结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出；另外对商品房存货的销售环节,根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制,可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素,制定有效的价格策略或促销策略,配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制,提高房企经营的绩效。因此,可以看出战略成本会计对于房企来说,是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局,不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准,更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现,采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节,以发现各个环节成本改善的因素,最终从单一环节上升到全局成本优化的高度,体现了房企企业管理策略的战略性高度。
3战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用
战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节,而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略,根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用,能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中,战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说,销售环节的服务质量控制与成本挂钩,即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩,销售培训费用与销售人员提成费用的控制,都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节；销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地,通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标,这在房地产销售环节是十分重要的,合理有效的销售网络布局,如地铁进出站口的广告牌设计,能够在人流量的地方设置醒目的销售广告,战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系；另外,旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心,也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况,战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级；售后服务对于房地产企业来说,应该是越来越受重视的环节,因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性,售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司,业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度,这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求,也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控,实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量,有极大的促进作用。因此,对于房企来说,售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高,要想将其做得更好,就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。
4战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用
战略成本会计不同于传统成本会计的最明显之处,即在于其对于企业来说的战略意义。房地产企业需要时刻关注和了解市场动向,尤其是房地产行业的价格走势,战略成本会计通过市场调查、企业成本控制与市场未来走势预测为房地产企业提供多元化的信息,帮助企业高层制定有助于企业发展的决策,如有市场竞争力的价格决策或是商品房促销决策直接影响企业的经营；而关于房地产企业与竞争对手优劣势方面的比较研究,则有利于企业制定长远的发展规划；战略成本会计还能够帮助企业了解准购房者的需求方向,有助于房企制定有利于企业与消费者双赢的发展性策略。另外,对于企业生产经营过程中的战略性成本会计信息的使用,无论是企业经营决策管理人员这还是企业的投资者,是企业经营过程最为直观的状态描述与分析,有效的成本分析与管控将大大提高这方面信息的使用效率,有效服务于企业管理。
5结论
本文将从战略成本会计对于房地产企业管理中重要的几个环节进行论述,证实当前房地产企业采用战略成本管理的重要性。由此可见,战略成本会计突破了传统会计时空上的局限性,在房地产企业管理方面真正实现了科学的成本分析与管控,将成本会计贯穿于生产经营的各个环节,能够实现对企业经营管理各方面因素的优劣势分析,降低成本耗费,提高企业经营绩效。房地产行业的发展已经进入了较为平稳的时期,房地产企业的经营管理绩效将成为成熟的房地产企业在同业中竞争的有利因素,战略成本会计则成为房企科学管理的有效制度性安排,企业显然有必要改变其传统的经营模式,落实战略成本会计在企业管理中的作用,采取科学的成本分析与管控措施,保证企业在市场竞争中的长期优势地位。
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建筑行业存在高投入、高消耗、高污染、低效率等问题：建筑需用大量土地，在建造、使用至拆除的全寿命周期中，直接消耗的能源占到全社会总能耗的近30％，加之建材生产的能耗16.7％，约占全社会总能耗的46.7％；用水占城市用水量的47％，使用钢材占全国用钢量的30％，水泥占25％。在环境总体污染中，与建筑有关的空气污染、光污染、电磁污染等就占了34％；建筑垃圾则占社会垃圾总量的40％(Horvath，2004；俞伟伟，2008；GBCA，2009)。建筑行业必须走可持续发展之路已经成为国内外学者的共识。
一、我国绿色建筑产业发展现状
围绕推广和规范绿色建筑的目标，许多国家发展了各自的评估体系。其中，1996年美国绿色建筑委员会建立的“能源与环境设计先锋奖评价”(LEED)在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准。2006年3月，我国建设部(现住房和城乡建设部)也了《绿色建筑评价标准》(GB／T 50378―2006)，并于2006年6月1日开始实施。该标准规定：绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。
中国平均每年要建20亿平方米左右的新建筑，相当于全世界每年新建建筑的40％；但截至2010年底，我国经过《绿色建筑评价标准》或美国LEED认证的新建建筑仅约为500座(仇保兴，2010；Tan，20 10)，占我国新建建筑比重很小。而且我国已有的绿色建筑评价标识主要授予公共建筑，这与美国绿色建筑委员会的统计资料中显示的经过LEED认证绿色建筑中商业建筑占80.67％的情况大不相同。由此看出我国绿色商业建筑和绿色住宅还没有真正发展。并且，目前大部分房地产企业仍然对绿色建筑项目持保留意见，不愿意主动建造绿色建筑项目。因此探究影响房地产企业建造并管理绿色建筑的因素已经成为绿色建筑产业发展中的一大课题。
二、计划行为理论
计划行为理论(Theory 0fplanned Behavior，TPB)是Ajzen(1985)在理理论的基础上所提出的，研究态度和行为关系的有效方法，主要是从信息加工的角度，以期望价值理论为出发点解释个体行为一般决策过程(段文婷、江光荣，2008)。该理论认为行为由个体的行为意向(执行某种行为的动机)所决定，行为意向由个人行为态度(个人对执行某特定行为喜爱和不喜爱的程度，受行为信念和行为结果评估的影响)、主观规范(个体是否决定执行某特定行为时感受到的社会压力，受规范信念和顺从动机的影响)和知觉行为控制(是指个体感知到执行某特定行为容易或困难的程度，受控制信念和知觉强度的影响)三个变量所决定，在知觉行为控制确定的情况下，也能直接影响到行为(如图1所示)。而且准确的知觉行为控制反映了实际控制条件的状况，因此它可作为实际控制条件的替代测量指标，直接预测行为发生的可能性(如图1虚线所示)，预测的准确性依赖于知觉行为控制的真实程度。
三、基于计划行为理论的房地产开发企业绿色行为影响因素分析
计划行为理论是社会学领域研究行为意图方面广为接受的理论，构建了一个研究态度和行为关系的理论框架。自该理论被提出以来，各领域的运用证实了该理论可以对实际环境中具体行为的影响因素进行分析(Han，2010；Han等，2010)。如今也有学者将计划行为理论引入到了绿色消费的研究领域中，证明该理论对个人绿色消费行为具有较高的解释力和预测力(Tonglet等，2004；何风波，2010)。
除了个人的绿色行为以外，在企业的绿色行为方面也有了一些基础性的研究。李则余等(2010)基于计划行为理论对主体行为的良好解释力，结合国内企业管理现状，将该理论引入影响企业的节能减排意愿因素的分析中，提出分析企业节能减排行为影响因素的研究框架，并就相关因素进行定性与定量的分析。从房地产企业的实践看，开发绿色建筑项目这一行为直接受到绿色行为意向的影响，而其意向又受到了主体对开发绿色建筑项目的态度、倾向，外界环境给予企业的压力以及企业自身能力等因素的影响。但是目前分析房地产企业开发绿色建筑项目的文献还比较缺乏，因此本文用计划行为理论框架来分析影响房地产企业开发绿色建筑项目的各种因素，希望对促进绿色商业建筑和绿色住宅的发展以及提高房地产企业竞争力有一定的参考作用。
(一) 房地产企业开发绿色建筑项目的态度
一般而言，人们的行为倾向态度受到行为所产生的结果，或预期的结果好坏的影响。预期到行为可能带来正向影响或较好的收益，行为主体的行为态度将是主动积极的，反之亦然。
1.开发绿色建筑项目的收益预期
在企业实施绿色管理、倡导绿色生产等绿色行为的实施过程中，能否获得更多的经济效益是很多企业关注的焦点，企业的一切行为和决策都围绕着收益的增加而进行。事实上，绿色建筑项目全寿命周期的经济性已经成为大部分学者的共识：绿色建筑在建设期的投资仅比传统建筑增加1％到2％，不超过4％(Kats等，2008)，而在销售期因租住率及租金增长、运营期因节能节水、回收期因建筑垃圾减少所获得的经济效益则远大于建设投资的增加(Kats等，2003；Bradshaw等，2005；Johnson，2005；Braham，2006；仇保兴，2010)。房地产企业首先应认识到绿色建筑在全寿命周期中产生的巨大效益，加大绿色建筑项目的投入，并根据其后期经济效益调整营销策略，才能把握商机，成为绿色建筑产业的领军企业。
2.开发绿色建筑项目的风险
绿色建筑项目全寿命周期的收益是企业愿意增大绿色材料和工艺技术投入的正向推动力。节能建筑所产生的益处常常是社会共享的，而建设成本则是由开发商来承担；另外建设标准的提高可能会导致工期延长，并且销售价格或租金的提高可能会使项目的短期回报率较低，这三方面给
企业带来的较高风险成为了绿色建筑项目的阻碍因素。
3.房地产企业履行必要的社会责任
企业社会责任这一概念源于西方，近年来在世界性组织的倡导与呼吁下，企业履行必要的社会责任逐渐成为公司治理和战略管理的一个重要的理念。一个普遍被接受的观点是，企业承担一定公共性的社会责任是对追求利润最大化、股东财富最大化等传统企业目标的拓展与修正，也是在可持续发展中企业与其利益相关者之间构建和谐关系，提高社会整体福利的必要途径(王红，2008)。同时，实证分析表明企业履行社会责任的行为能够增强企业竞争力，并对企业绩效产生积极的作用(Klassen，1996；Roy等，2001；Sarmentoa，2007)。建筑业是关系到国计民生的传统产业，房地产企业是绿色商业建筑和绿色住宅的主要推动者。现今的公众对房地产企业的社会形象有了更高的要求，要在社会公众心目中处于较好的地位，只有通过树立可持续观，努力承担社会责任，其“绿色”企业形象的塑造才能成为企业持续发展的重要因素之一。
(二) 房地产企业开发绿色建筑项目的主观规范
绿色行为实施的主观规范可以理解为影响企业做出是否开发绿色建筑项目决定的各种外界压力，主要包括政府政策、法规和文化环境影响两个方面的因素。
1.政府政策和法规
政府或环保机构采取的命令-控制-管制等手段，如指定环境标准、环境数量、环境技术等政策和法规，可以视为企业运行过程中的一个管制压力，这种管制压力在许多国家成为了企业开发绿色建筑项目的重要动力。如从2007年4月起，新加坡国家发展部下属建设局(BCA)要求所有新建造或进行大规模装修工程的公共建筑物必须获得“环保鉴定”(Green Mark)，并计划在建筑管制法令中加入新条例，即规定建筑业从业者必须按照“绿色建筑”标准修建房屋，这时房地产企业为达到法律要求或者避免不服从可能被察觉而遭到的严厉惩罚就不得不将“绿色”作为建设项目的重要目标。
在这种背景下，我国也陆续出台了一些相关的指导原则、标准体系和评估手册。在1996年建设部就颁布实施了新建建筑必须节能50％的强制性设计标准，其执行率在设计阶段从2005年的53％5增长到2009年的99％，在施工阶段从21％上升到90％，而没有执行强制性建筑节能标准的企业，则将给予包括吊销资质在内的处罚(仇保兴，2010)。2007年11月，由建设部组织的唯一经过官方认可的绿色建筑评价标识工作也已正式启动，该评价标识工作依据上文提到的《绿色建筑评价标准》和《绿色建筑评价技术细则(试行)》，填补了中国绿色建筑评价工作的空白，使中国告别了以国外标准来评价国内建筑的历史。政府法规的管制、政策的激励以及惩罚措施的严厉性这三方面的因素，是房地产企业在决定是否开发绿色建筑项目时主要的主观规范。
2.社会文化环境对房地产企业的影响
文化是在一个环境中的人的共同的心理程序，不是一种个体的特征，而是具有相同的教育和生活经验的许多人所共有的心理程序，它会对个体的认知、决断、行动产生长期的和潜移默化的影响。在不同的国家，这种程序是互有差别的，表现为人们不同的思维形式，使得决策人常常按照自己的文化传统去认知、决断、行动。已有研究表明文化对于理解绿色建筑产业中的新技术和新政策推广有至关重要的作用(Pahl-Wostl等，2008)。
在可持续发展理念产生较早的西方发达国家，绿色建筑已经有几十年的成功发展史，环保意识以及绿色化的生活方式已经成为其文化的一部分。我国在贯彻科学发展观、保证国家能源安全、实施可持续发展等思想的指导下，也将逐步形成人人崇尚绿色、弘扬生态文明、自觉保护生态环境的“绿色文化”，从而对房屋的节能措施、保温工程等形成稳定的绿色建筑市场需求。住房和城乡建设部副部长仇保兴就曾表示，到2020年我国建筑节能市场规模达1.5万亿元，而且这个市场规模还会增长。
对于房地产企业而言，决策是否开发绿色建筑项目时也会受到文化因素的约束，绿色文化会影响地产企业决策者、企业内部员工以及其他重要关系人(政府、融资商、业主)对开发绿色建筑项目的态度和意向。因此来自文化环境的影响也是促使地产企业实施绿色行为的重要作用力之一。
(三) 房地产企业开发绿色建筑项目的知觉行为控制
房地产企业开发绿色建筑项目的知觉行为控制指房地产企业对本企业开发绿色项目容易程度的认知，这受到企业自身的创新能力、管理能力、资源丰度、机会多寡以及优惠政策等因素的影响。当企业认知到已具备了开发绿色建筑项目的各种条件，才可能最终做出开发绿色项目的决策。
1.企业开发绿色建筑项目的能力和条件
企业开发绿色建筑项目的能力和条件是绿色行为实施的基础和重要推动力，决定了房地产企业在多大程度上具备了开发绿色建筑项目的实力。若一个房地产企业具备较强的核心能力，企业的绿色文化、质量意识、设计水平、新技术的开发能力、品牌运作、营销等一系列能力有机整合在一起，并且拥有良好的土地资源、雄厚的资金实力以及长期的合作伙伴，则企业对绿色建筑项目取得成功会有较大的信心。
2.房地产企业的组织形式、学习能力
目前，我国还比较缺乏吸收和推广国外绿色建筑新技术、新产品和新设计理念的平台。若某国际经济合作2011年第3期个房地产企业能结合社会发展大环境，分析国际、国内市场需求，建立一套较为完善的组织形式，及时、系统和广泛地学习国外的成功经验和技术并勇于尝试新技术和新标准，能从全寿命周期的角度评价绿色建筑项目，整合企业、政府、科研院所的资源，在管理和技术创新、技术成果转化、科技人才培养且对自身的组织管理体系及学习能力自信，那么该企业对开发绿色建筑项目会有较为积极的态度，知觉行为控制为正向推力。
3.国家及地方政府激励政策的实施
绿色行为的实施所产生的效益是多方面的，除了给业主带来一定的经济效用和住房舒适性的提高，还将大大减少建筑生命周期内的能源消耗，降低污染物排放，产生一定的社会环境效益。但是房地产企业的决策者很少会采纳并使用寿命周期的成本分析方法去考虑那些节能效果，以及由此带来的用户身体健康和社会福利等收益。对这种初始花费的偏见是绿色建筑发展的主要障碍之一。因此发展房地产企业开发绿色建筑项目，需要政府等外部力量的协作和激励。
我国仍存在部分绿色建筑项目为评级、评星而建的现象。在建设绿色建筑的过程中，部分开发企业则不惜代价堆砌高技术，忽视建筑的成本和功能，违背了推行绿色建筑的初衷。建议针对房地产企业制定关于绿色建筑的限制性政策和激励性政策。通过限制性政策来明确开发商在建筑节能方面应承担的社会责任，同时出台激励机制，在货币、土地和财税等政策上对企业予以倾斜，鼓励其开发绿色建筑。
中图分类号：F240文献标志码：A文章编号：1673-291X（2014）16-0093-02
一、房地产企业会计课程的教学目标
房地产企业会计课程是我校房地产开发与管理专业的专业必修课。通过本课程的教学，立足中国新会计准则和房地产企业经营的实际情况，将中国现行会计制度、会计核算方式讲授给学生，使学生对于房地产企业的会计核算方式清楚地认识和掌握，并通过本课程的教学，为学生今后继续深入会计理论研究或从事房地产会计实务奠定一定基础。本门课程要求学生在掌握房地产企业会计基本理论和方法的基础上，学会理论与实际的结合，并具备处理房地产企业实际经济业务的专业能力和素质。为了实现上述教学目标本课程的教学内容涵盖了房地产企业现实经济核算工作的各个方面的内容，包括房地产资金筹集，销售收入取得、房地产建造成本、费用支出、税费上交、工资发放等日常业务，及年终利润分配等房地产企业现实经济业务的核算。为了完成上述教学任务，提高学生的实践操作技能，必须对传统的房地产会计教学作必要的改革。
二、房地产会计教学的现状
1.教学重理论，轻实践
而会计学科是一门集理论性与技术性于一体的应用型经济管理学科，它不仅有完整的理论体系，而且可操作性极强，活学活用、学以致用、理论联系实际，一直是会计课程教学的指导思想。近年来，会计人才市场已由“卖方市场”转入“买方市场”，用人单位对应聘人员的从业经验要求非常“苛刻”，不再容忍毕业生拿着企业工资完成理论与实践的“磨合期”，而要求毕业生马上适应不同企业的不同业务，投入高节奏、高效率的工作中。基于用人单位的要求，培养会计人才的实践性教学尤为重要，而现实中的会计教学的主要以理论教学为主，而忽视了会计实践的教学。值得注意的一个现象是多数院校的会计学教师缺少会计岗位的实际工作经验，基本是从院校毕业直接到校负责教学工作，会计教师在课堂上讲解的普遍是会计分录的编制，而缺少经济业务形成过程留下的原始凭证的讲解，学生所学的会计处理是基于教师总结后的最后一个步骤的理论处理，没有培养出对经济业务全面分析、独立完成的能力，之后布置课后复习题巩固所学会计知识，导致学生并不能充分理解相关会计问题，做不到真正理解和消化。这就造成学生毕业到了到了企业需要重新认识原始凭证再结合理论知识进行会计工作的一个艰难过渡阶段，而这一艰难过程往往就会让很多人畏惧，因而失去了一个好的就业岗位。
2.教学方法单调，手段落后
从大专院校会计学专业的教学现状可以发现，绝大多数学校的会计教学仍然是以会计教师为中心，以书本为纲，对学生进行灌输式的教育，教学方法特点是被动机械学习。这种传统的会计教学方法主要侧重于理论知识的讲授，缺少与实践操作的联系环节，学生缺少自主思考，自我创新能力，缺少对具体问题分析和解决的能力。会计作为一门实践性很强的经济类课程，会计基本理论虽然是指导实际工作的准则，但会计学习的最终目标仍然是处理实际业务，而当前传统的会计教学方法与会计学习的最终目标相矛盾，不符合当前国际化趋势下对会计人才的要求。教学手段落后，基本上是单一的“黑板+粉笔”，再加上教学内容抽象、枯燥乏味，学生容易产生厌学情绪。
3.考核方式以理论知识测试为主
当前，房地产会计的考核主要分为理论考试（占总成绩的 70%）和平时成绩（占总成绩的30%）两部分。理论考试一般是期末的闭卷考试，主要考核理论知识的掌握程度，平时成绩的构成比较灵活，主要由出勤 + 课堂提问 + 作业完成。这种考核方式下，考核的知识比较片面，只能反映学生的理论知识掌握程度，不能反映实际操作水平，学生的综合能力更无从考证。
三、提高房地产企业会计课程教学效果的措施
1.改进教学方法
教学方法是完成教学任务、实现教学目的、提高教学质量的重要而有效的手段。在教学过程中应当以学生为中心，以需求为动因，以问题为基础，进行发现式、探索性的学习。学生的知识绝大部分来自于课堂，在课堂教学中应当把教师与学生的位置进行转变，转变成以学生为主、教师为辅，把学生需求作为依托，进而培养学生自学性和创新性。采用“启发式”、“案例式”、“讨论式”等教学方法，开展互动式、参与式的教学活动。在教学过程中必须以调动学生主动性、积极性作为出发点，引导学生主动探索性，培养学生创造性思维和综合分析创新问题的能力。
2.加强实践教学
为突出会计知识的适用性，会计专业理论与实务必然要进行衔接。会计理论来自于日常实务，是对会计实务经验的高度概括总结，并对实务工作起到了指导作用，所以这就要求会计教师在对日常教学中，不仅需要构建出较为完整的理论框架，而且还要树立起完整的操作理念。因此，在讲授会计课程时，教师都需组织配备相适应的模拟实务资料和教材与会计实务相衔接，把学生的理论思维引到与实务相结合的实际操作中去，通过训练以增强学生的感性认识与会计知识适用性。房地产会计，应建立房地产经营沙盘，并将房地产企业经营管理过程中涉及的各种凭证（包括各种项目报建文件、工程承包文件、不动产销售合同、项目完工结算合同、银行结算凭证、按揭款到账凭证、发票等）制作成仿真化的教学版本，收集房地产企业经营管理过程中常见的经济业务材料并制作对应的原始凭证用于教学，实现仿真化目标；实现专业课程教学实务化目标，同时将涉及原始凭证认识及填开、房地产企业常见经济业务处理技能的教学任务细分到各专业课程中开展教学，培养学生根据原始凭证处理经济业务的能力，实现系统化目标。
3.建设实验室
为了提高房地产会计课程教学效果，应建立健全房地产沙盘实验室、税务实验室等专业实验室。房地产沙盘实验室的建立和使用，有利于学生通过教学，熟悉房地产开发企业成本费用构成及其来源和房地产开发流程及其管理，使其能在实务工作中更好地理解企业经济业务的来龙去脉，并能正确归集成本费用，确认收入。同时，建立健全税务实验室，使学生足不出校即能高仿真地模拟企业各项税收纳税申报流程，并通过组织实施项目实验，使学生熟练掌握现行各税种纳税申报技能，增强学生的就业竞争力。
4.建设优秀师资团队
专业是兴校之基石，而师资是强专业的根本保障，优秀的师资团队应该由具有较强的学习能力、良好的科研素养和先进的专业教学水平的成员组成。而建设这样一支房地产会计专业教师队伍，可以采用“走出去，请进来”的办法。“走出去”是指学校现有专业教师到房地产开发企业挂职，深入企业一线，熟悉房地产项目从报建至项目完工进行完工结算的整个流程，参与房地产企业会计和税务处理工作，掌握该项技能，并收集教学所需的资料。 “请进来”是指从房地产开发企业或税务师事务所引进热衷于教育事业的行业专才或与企业合作共同开展专业建设研究和实施工作。
5.改革考核评分办法
由于房地产会计课程实践性较强，同时综合运用能力要求较高，应建立“理论+技能+过程”的“三三制”考核评分办法。 在具体操作过程中，基础理论考核以期末的书面闭卷考试为主，考查学生对基础理论、基本知识与基本方法的掌握程度；而基本技能与操作技巧的考核则主要根据平时的岗位实训和作业完成情况给分，着重考查专业岗位的业务经办过程和业务处理能力；教学过程中还应培养学生的就业能力与工作态度，体现在学生的“上课出勤率”与“教学参与率”等方面，即整个考核评分过程中根据学生上课出勤和听课情况给予适当的成绩或评分，强调职业道德的培养。
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中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）29-0056-04
一、引言
近年来，房地产开发行业对国民经济的稳定增长发挥了巨大的作用。房地产业不仅可以拉动诸如建材、钢铁、化工、纺织等相关产业的投资，也可以拉动内需的强劲增长。正是由于房地产开发行业对经济增长的重要性越来越大，房地产开发投资一旦发生大幅波动，必然引起全社会经济的波动，从而影响到我国产业结构的升级和经济结构的转型。因此，房地产开发行业的健康发展是维持经济稳定和促进社会和谐的重要因素。
房地产开发行业是资本密集型行业，也是资本敏感型行业，随着银行信贷开始紧缩，以及开发成本不断增长，房地产开发企业的资金日益紧张。因此，采取实证研究方法对房地产开发企业资本结构的影响因素进行分析，不仅有利于房地产开发企业进行恰当的融资决策，而且有利于其根据市场环境不断优化资本结构，同时也可以为国家出台房地产调控政策提供理论依据和实践指导。
关于房地产开发企业资本结构影响因素的研究，国内外学者都进行了大量的实证研究分析。Marsh（1982）的实证研究结果表明，公司规模与资产负债率显著负相关。Kester（1986）选取了1982―1983年之间的452家美国企业和344家日本企业的数据，实证研究得出，盈利性与成长性都对资本结构有显著影响，而公司规模对资本结构的影响却不显著。Titman和wessels（1988）选取了1974―1984年469家企业作为样本，运用因子分析的方法研究得出，盈利性与资产负债率显著负相关，企业规模与资本结构显著正相关，非债务税盾对资本结构没有显著影响。Fosberg（2004）的实证研究发现，盈利性与资本结构负相关。
袁泉（2011）选取了2006年至2009年的20家上市房地产公司的样本，利用主成分分析法、多元回归分析法研究得出，企业规模、盈利性都与资本结构正相关，许思宁（2011）通过选取资本结构影响因素的静态面板模型，对2009年的房地产上市公司进行的实证研究也得出了这一结论。关民、张彦（2011）以在香港上市的大陆房地产公司为样本，运用相关性分析和多元回归分析等方法进行实证研究分析得出，盈利性与资本结构显著负相关，成长性与资本结构显著正相关。陈艳杰（2012）选取2009年42家房地产上市公司为样本，采取因子分析和多元回归模型进行研究得出，盈利性与资本结构负相关，企业规模与资本结构正相关。张其秀、沈璐（2013）以2003年至2011年房地产上市企业为样本，对资本结构影响因素进行实证分析得出，盈利性、非债务税盾和资本结构负相关，企业规模与资本结构正相关，成长性与资本结构不相关。
现有对房地产开发企业资本结构影响因素进行实证研究的大多数文献都是从其需求面展开研究的，少数研究资本结构供给面的也是从利率的角度来研究，很少有从需求面和供给面两个视角来同时进行研究。除此之外，很多研究者都选取了房地产上市公司进行研究，对未上市的房地产公司并未真正进行过研究，本文力图弥补这一缺陷。
本文将采用通用的会计指标，选取1997年至2011年的相关数据，建立计量经济模型，采用岭回归分析各因素对资本结构的影响，并提出解决对策。
二、规范分析
（一）盈利性
优序融资理论认为，由于交易成本存在和其他约束限制较少，内源融资要优于外源债务融资，而内源融资主要是使用留存收益；在以不对称信息理论为基础的分析上，内源融资相对外源股权融资而言，既不会引起股价的变动，也无需对外披露有关公司的发展计划或其他战略信息。可知，企业应优先进行内源融资，其次是债务融资，再次是股权融资。因此，可以预期盈利性与资本结构为负相关。
（二）公司规模
从规模与破产风险的角度来看，规模大的企业既有能力也愿意采取多元化经营战略，有效地分散经营风险，降低破产风险，从而给企业带来更为稳定的收益。因而规模大的企业具备更高的负债能力，而规模较小的企业由于经营业务单一，发展能力较弱，破产风险较大，不能承担较多的负债。因此，可以预期企业规模与资本结构为正相关。
（三）非债务税盾
依据国家会计准则和税法相关规定，企业所计提的折旧可以作为成本费用在税前进行抵扣。因此，如同债务利息，折旧具有节税作用。业界把像折旧这样可以抵税但又不同于负债的因素称为非债务税盾。因此，可以预期非债务税盾与资本结构为负相关。
（四）成长性
成长性好的企业有着良好的发展潜力，可以在较低的财务风险情况下借助财务杠杆效应不断扩大企业股东财富。原始股东为扩大规模往往对资金有着更多的渴求，同时为了保证控股权，往往会采取债权融资。因此，可以预期成长性与资本结构为正相关。
（五）货币供应量的增长率
金融学上，把利率看作货币的价格。可知，货币供应量增长率增长与利率变动是负相关的。央行可以通过货币政策对房地产市场进行调控，货币供应增长率的变化会影响到企业的融资成本，进而影响到企业的融资决策，从而影响到资本结构。因此，可以预期货币供应量增长率与资本结构为正相关。
三、实证研究分析
（一）变量和指标的选取
被解释变量为资本结构，用资本负债率Y来表示。
解释变量包括资本结构需求面和供给面两个视角的变量。其中，资本需求面变量包括盈利性、公司规模、非债务税盾和成长性四个方面。盈利性用总资产收益率X1表示，公司规模用总资产的自然对数X2表示，非债务税盾用本年折旧X3来表示，成长性用经营收入的增长率X4表示。资本供给面变量用货币供应量M2的增长率X5来表示。
（二）数据的选取
本文的房地产企业开发相关数据选自中宏统计数据库，货币供应量数据选自《中国统计年鉴》，数据期限为1997年至2011年。
（三）研究模型构建
在确定变量后，尝试建立如下计量经济模型：
Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+μ
利用普通最小二乘估计进行多元线性回归，检验结果见表1。
模型检验的结果是，调整的R2=0.52，即52%的波动都可以用该模型来解释。方差分析结果：F=3.98，P=0.03，并且拟合误差率
y×100%=0.88%，说明回归效果极为显著。
但从表1可以看出，回归系数的P值绝大部分大于0.05，说明没有显著性。对各变量之间进行相关性分析，相关系数如表2。
从表2可以看出，各变量之间有较强的相关性，表明自变量之间可能存在一定的多重共线性。
（四）多重共线性检验
运用EViews对变量进行多重共线性检验，其结果如表3。
由表3可以看出，各变量的方差扩大因子均比较大，其中变量X1、X2、X3的扩大因子都在10以上，说明各变量之间有很密切的关系；矩阵X'X的特征值中最小的λ=0.007，可知回归模型的自变量之间存在严重的多重共线性。
（五）岭回归
岭回归估计方法相比最小二乘估计方法，具有更小的均方误差，可使用岭回归对上述回归进行改进。需要注意的是，岭回归参数是通过观察岭迹函数图来确定的。在均方误差的单调减小范围是否一定存在岭迹函数的一致平缓，理论上至今没有结论。而在岭回归实践中却屡屡可见对于已经较大的λ领域，个别甚至全部岭迹曲线仍然没有趋缓表现。另外，对于岭迹函数图的判断，不可避免地存在研究者的主观差异性。于是，本文对岭回归估计方法进行了如下改进：
1.均方误差要适度地优于最小二乘估计；
2.拟合程度只能适度地劣于最小二乘估计。
记D*=diag（ xi ）k'k，矩阵Q=（q1，…，qk）中qi是'的属于特征根λi的单位特征向量，H（i）=Dqiqt[c] D=（htt（i））k'k，[a][o][j][xi=TR（H（i））= hjj（i）]，g=Q-1D*b。于是，岭回归估计的均方误差为：
MSE（（λ））=σ2+
根据微分原理，均方误差的降幅条件为：
≥ε1
拟合误差的损失条件为：
≤ε2
运用EViews程序软件，选用不同的岭回归参数（本文选取的分布为0.00，0.001，0.0015，0.002，0.0025，0.003，0.0035，
0.004，0.0045，0.005），并计算相应的i（λ），0（λ）。最终得到各个岭回归参数对应的均方误差下降率以及拟合误差率，如表4。
根据上述改进原则，本文选取0.0025作为适当的岭回归参数。此时的均方误差降为66.70%，拟合误差率为0.89%。从而得到岭回归方程：
Y=45.88-2.86×X1+1.45×X2+4.61E-07
×X3+0.03×X4+0.11×X5
（六）稳健性检验
为了验证以上研究结论的稳健性，我们从变量的角度出发进行检验。
1.重新定义盈利性指标。在实证模型中，通过用营业利润率代替总资产收益率，重新定义自变量X1，并再次进行了以上所有回归分析，研究结论的方向保持不变。
2.重新定义非债务税盾指标。在实证模型中，通过用本年折旧与总资产的比例这一相对数指标代替本年折旧这一绝对数指标，重新定义自变量X3，并再次进行了以上所有回归分析，研究结论的方向保持不变。
（七）模型的经济含义分析
在岭回归方程中，通过观察各自变量的系数，可以得出被解释变量与解释变量的相关关系。
1.盈利性与资本结构之间的关系为负相关，这与规范分析的结论一致。考虑到交易费用的存在，以及为保证公司战略和投资项目的信息安全性，盈利能力越强的企业会越多使用留存收益，减少使用外部融资。
2.公司规模与资本结构之间的关系为正相关，这与规范分析的结果一致。从破产风险的视角来看，大规模的企业由于更愿意而且有能力采取多元化的经营战略，能够有效分散企业的经营风险，从而降低破产风险，故而能接受较高的资产负债率。
3.非债务税盾与资本结构之间的关系为正相关，这与规范分析的结论不一致。但由于系数值非常小，它对资产负债率的影响基本可以忽略。
4.成长性与资本结构之间的关系为正相关，这与规范分析的结果一致。同房地产开发企业的盈利性、公司规模和货币供应增长率这三个因素相比，成长性对资本结构的影响显得相对较弱。这是由于成长性好的企业融资选择权更多，加之成长性对资本结构的影响是间接产生的，比如，企业原始股东对控制权的把握情况和对财务风险的偏好情况，成长性较好的企业会调整股利政策影响到内源筹资等，这些都会对房地产企业的资本结构有所影响。
5.货币供应增长率与资本结构之间的关系为正相关，这与规范分析的结论相一致。货币供应增长率下降，意味着利率的上涨，企业的贷款成本会增加，财务风险会增大。这将影响到企业的融资决策，企业将不得不采取股权筹资或其他筹资方式以代替债务筹资，降低资产负债率，从而改变房地产开发企业的资本结构。此外，货币供应量增长率的减少意味着紧缩的货币政策预期，意味着政府对房地产市场过热采取了调控措施，房地产开发企业也以此作为调整资本结构的依据。
四、启示和建议
依据上文的实证分析可知，房地产开发企业的资产负债率会显著地受到盈利性、公司规模以及成长性的影响。尤其需要注意的是，房地产开发企业在不断跑马圈地、规模越做越大的同时，必须保证能有效提高盈利能力。这是因为盲目扩大企业规模而忽视企业的盈利能力，对优化企业资本结构而言毫无意义。我们必须认识到，扩大企业的规模或是提高企业的盈利能力，都只是反映了房地产开发企业曾经或者现在的经营成果。房地产开发企业只有保持良好的成长性，才可以持续保持最优的资本结构。
本文认为国家在出台房地产政策，以及房地产开发企业在进行合理融资和优化资本结构时可以采用以下建议：
对于政府而言，第一，应当加强宏观政策调控。从资金供应量与资产负债率的关系可以看出，政府通过货币政策可以有效规范房地产开发企业的行为。近十年来国家高频率地出台房地产政策，都意在严厉调控房地产开发市场。政府应该根据宏观经济运行情况，出台适当的房地产政策，对房地产开发行业进行适当有力的调控，从而促使我国房地产开发企业不断优化资本结构，规范生产经营，保持健康持续发展。同时，国家也应该针对房地产市场的投机行为，通过实行限购令、出台房产税等政策，抑制房价过快增长，保证房地产开发市场的稳定发展。
第二，应当健全完善相关税收法律。本文的非债务税盾的系数值虽然很小，却为正。在现实中，很多房地产开发企业置法律于不顾，采取偷税、漏税等方式获得更高的收益，一定程度上也说明非债务税盾与资本结构是负相关的。根据国家会计准则以及税法相关规定，企业中的折旧和摊销在财务管理中都能实现税盾作用。因此，国家必须健全和完善相关的法律、法规，使企业合法利用折旧和摊销的抵税作用。
第三，应当拓宽企业融资渠道。目前，我国房地产企业的主要融资来源是银行信贷，融资渠道比较单一，企业财务风险较大。因此，必须尝试拓宽房地产开发企业的融资渠道，可以将债券融资、发行基金、上市融资等融资渠道向房地产开发行业开放，从而使房地产开发企业选择最适合的融资渠道来满足自身的融资需求，这样能使企业有效降低财务风险。值得注意的是，政府必须保持相关监控和检查，跟踪房地产资金的流向，确保能真正用于经营发展而不是进行投机造成资产泡沫。
第四，应当注意影响资本结构的其他因素。由于实证数据的可获得性和研究能力的有限性，本文只选择了对资本结构有影响的五个重要因素进行了实证分析。但事实上，对房地产开发企业资本结构有影响的其他因素还很多，比如资产结构、公司治理等。房地产开发企业应该注重自身资产结构，加强财务管理和内部控制，不断提高自身规范化程度，这样不仅能合理高效地使用已有资金，同时也更加容易进行融资，从而使房地产开发企业不断优化资本结构，持续保持健康发展。
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房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。近年来，税收政策和会计制度的演变对以计税余值作为计税依据的房产税影响较大。计税余值一般按房产原值的10%—30%计算。对于房产原值的税收理解，笔者依据财政部和国家税务总局的税收政策和会计制度具体分析不同阶段不同情形下计税房产原值的确认：
一、按照有关会计制度的规定确认计税房产原值
对于房产原值的税收解释，先后在《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》[财税地（1986）8号]及《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》[财税〔2008〕152号]文件中进行了明确（注：前文件相关条款已于2009年1月1日起失效）。文件规定，计税房产原值是纳税人依照国家有关会计制度的规定而确认的房屋原价。对于未按规定进行确认的，应按规定调整；对于明显不合理的，应予重新评估。这两个文件的共同点在于：均强调房产原值的确认必须依照国家有关会计制度的规定执行。我们知道，目前施行的国家会计制度主要有《企业会计制度》、《小企业会计制度》、《金融企业会计制度》及《企业会计准则》。每个会计制度对房产原值都有相应的规定，核心内容是土地使用权的价值是否构成房产原值。现逐一进行分析：
（一）《企业会计制度》下对计税房产原值的确认
《企业会计制度》规定，对企业有偿取得的土地使用权，应先作为无形资产核算，并按规定进行摊销。待企业利用土地建造建筑物时，再将土地使用权的账面价值全部转入建筑物成本。同时，财政部在[财会（2001）43号]中强调，在执行《企业会计制度》（即2001年1月1日）前土地已单独作为无形资产核算的，可不作调整，并按规定期限进行摊销。
由此可见，执行《企业会计制度》的企业，其房产在2001年1月1日之前的，计税房产原值可以不包含土地使用权的价值；在2001年1月1日之后的，应包含土地使用权的价值。
（二）《小企业会计制度》下对计税房产原值的确认
《小企业会计制度》对房产原值的规定基本相同于《企业会计制度》，即对企业有偿取得的土地使用权，应先作为无形资产核算，并按规定进行摊销。待企业利用土地建造建筑物时，再将土地使用权的账面价值全部转入建筑物成本。
由此可见，执行《小企业会计制度》的企业，计税房产原值应包含土地使用权的价值。
（三）《金融企业会计制度》下对计税房产原值的确认
《金融企业会计制度》对房产原值的规定也基本相同于《企业会计制度》，企业计税房产原值应包含土地使用权的价值。
（四）《企业会计准则》下对计税房产原值的确认
《企业会计准则第6号—无形资产》强调，企业所拥有的土地使用权应与建筑物分别处理。外购建筑物（含土地）的，应按合理方法区分土地使用权与建筑物的成本，并按规定进行核算。但是，对房地产开发企业建造商品房项目对外销售的，其商品房项目成本应包含有偿取得的地价款。
由此可见，除房地产开发企业外，其他企业的计税房产原值一般不含土地使用权的价值。
综上所述，执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》、《金融企业会计制度》的企业，其计税房产原值因包含土地使用权的价值而需要缴纳房产税；除房地产开发企业外，执行《企业会计准则》的企业，其计税房产原值因不包含土地使用权的价值而无需缴纳房产税。
二、计税房产原值独立于会计制度的特殊规定
在《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》[国税发（2005）173号]文件中，对计税房产原值作出了独立于会计制度的特殊规定，即凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备及配套设施，如中央空调、消防设施、电气设备等，不论在会计核算中是如何体现的，均应计入房产原值，征收房产税。 由此可见，计税房产原值的税基比会计制度的规定来得宽广。
三、土地使用权的价值一般构成计税房产原值
同一家企业，由于选用的会计制度的不同，其计税房产原值的确认也是不一样的，从而导致缴纳的房产税的不同。正因为有如此漏洞，给税收筹划带来了一定的空间。许多拥有房产的企业都尽可能的采用《企业会计准则》，以期达到少缴房产税的目的。税收执法部门也发现了这个问题，财政部、国家税务总局于2010年12月21日在《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》[财税（2010）121号]文件中及时调整了计税房产原值的确认口径。文件规定，不论采用何种会计制度，地价均应包含于计税房产原值中，包括因取得土地使用权而支付的价款以及开发土地发生的相关成本费用等。同时，根据宗地容积率的大小（以0.5为界），确定了相应的计算口径。该文件后，堵住了因选用的会计制度的不同而导致的纳税差异。
该文件强调了计税房产原值均应包含土地使用权的价值。但在实务中也出现了例外情形。比如，国有邮政企业拥有的土地使用权相当一部分是由国家早期无偿划拨而来的。其在上世纪九十年代国家统一组织的清产核资时评估增值形成了土地资产，账列固定资产或无形资产，但一直以来均未计提折旧或摊销。笔者认为，以上划拨地日后若作为国家资产作价转让给邮政企业的，则属于有偿取得资产，计税房产原值应包含地价；否则，仍属于无偿取得资产，计税房产原值不应包含地价，无需缴纳房产税。
总之，计税房产原值将随着社会经济的发展、房屋功能的完善以及财税政策的不断演变而出现不同的确认方法和计算口径。
近年来我国对于建筑管理和组织过程的探究一直都没有间断，作为发展中国家，随着近年来建筑行业的蓬勃发展，我国不少建筑企业都开始积极投身于这一领域，如何基于建筑设计角度实行有效的企业项目管理也成为日益重要的课题。建筑项目是房地产企业的灵魂，如果能从建筑的设计角度去呈现项目管理的优势，则不仅可以使项目管理过程中的碎片化现象减少，而且还可以对管理过程中积累的知识进行有效的整理和总结，最终形成有利于企业发展和完善的健全体制。
一、国内现阶段建筑业对建筑设计角度的项目管理理论研究
随着我国建筑行业的不断发展，国内建筑设计理论的研究也处在不断的发展和改变中。现今社会的消费观和价值观的改变影响着建筑师对于建筑设计价值理念的理解，更多兼具时尚、个性与丰富内涵的建筑越来越为多数人喜爱和接受。这些都无一例外的影响着我国当前建筑设计的角度和发展方向。着眼于建筑理论的发展方向与房地产企业的密切联系，目前我国房地产企业关于建筑设计角度的项目管理理论研究着重体现在以下几点：首先，企业基于建筑设计角度展开项目知识理论研究。建筑项目是房地产企业赖以生存和发展的根本，因此从项目的设计阶段就应进行良好的控制和把握。企业对建筑价值体现和所要呈现的文化内涵的定位对建筑师的设计往往起到关键的作用。企业应基于建筑设计角度对企业的文化、价值进行定位，使建筑师能在建筑设计之初就掌握企业的项目知识及其概念，从而在设计过程中进行精细的理论推导，以验证建筑是否具备该有的企业理念。当这些与企业项目知识相结合的建筑设计理论在项目进行中良好落实，其有效的知识管理将对企业绩效产生良性影响。其次，如何将知识管理应用到企业绩效当中去，更好的贯彻相关理念。相对于知识管理而言有四个部分在影响着企业绩效，分别是企业人员、销售流程、产品理念、企业组织。其中产品理念与建筑设计联系密切，不同的建筑设计角度会产生不同的产品理念，使产品携带着特有的文化特性和建筑特征进入销售环节。产品理念的差异导致其接受人群、体现价值均不相同，因此产品价值也各有差异。所以，把握好整个建筑设计角度就变得至关重要，从一定意义上说，产品的理念在企业绩效过程中是一个根本，只有将产品价值理念定位成功，才有可能在之后的营销模式中创造更多的价值。最后，如何将建筑设计角度与企业发展战略相结合。在现阶段的中国，伴随着外来文化的冲击、主流观念的改变和科学技术的进步，越来越多的设计思潮在不断爆棚，建筑师的设计更加富有冲击力和创造性，工程施工的不断完善让设计不再受制于技术，转而更加关注建筑的艺术表现及文化理念的落实。全球信息技术的发展及生活质量的提升使人们审视建筑的标准更加多样化，这无疑给建筑设计提出了新的挑战，如何对建筑设计角度进行深入研究，以更好的迎合企业发展战略成为了当前建筑师们要考虑的重要问题。
二、项目管理如何与知识管理相结合
一个房产企业要想获得成功并实现更好的发展，首先要考虑的就是构建一个严谨并且具有实效的项目管理模式。
（1）知识管理概念。很多学者都曾经从不同的角度和领域对知识进行过定义。我国企业的知识管理概念随着改革开放以来众多企业的建成发展而逐步形成。它们服务于企业各个方面，被广泛的用于完善企业管理、创造企业文化、实现企业价值等各个领域。虽然不同的定义会使人们对知识管理的理解各不相同，但知识本身就是一种广义的概念，它可以是一种体现企业规划模式而实行管理的过程，可以是体现企业效益的一种目标性动员，也可以是房地产企业对建筑设计之初产品理念的把握。鉴于知识管理拥有广泛的应用范围，所以众多企业都在试图通过不断完善企业知识管理来实现企业的做强做大。
（2）知识管理在项目管理中的应用。知识管理多角度、多方面地被广泛应用在房地产企业项目管理中。在项目启动之初，产品的理念界定需要充分的建筑设计知识理论作为依据，使之更好的为产品实现做理论定位。这对企业之后的市场推广及营销有很大帮助。对企业人员的知识品评也是知识管理的一部分，企业未能严谨地进行用人选拔会直接影响企业员工的整体素质，不利于企业文化的建设和推广。对于房产企业而言，通过与建筑设计相关的知识品评选择适合企业发展的员工，有效的将企业和员工相结合往往能更好地提高企业效益。销售理念对于房产企业来说也是不可缺少的，产品质量的好坏和销售方式的不同，都会给企业效益和企业实力带来相应的影响。销售理念的趋于完善会使整个企业在营销模式中占据优势，从而成为同类企业中的领军者。对销售理念的准确把握是实现更好的营销模式的保证，而建筑产品销售理念的定位则需要大量的建筑设计知识、概念、理论做辅助，因此需要有效的建筑知识管理运作。除此之外，知识管理完善与否还是企业是否能够正常运营的重要考量依据，一个好的运营模式往往从员工、部门、管理层等各个组织中突显出来，而构建一个良好的运营模式需要完善的知识理论在项目管理过程中的有效呈现。对于房产企业而言，与建筑设计角度相关的运营知识显然是其运营模式的重要组成部分。
（3）通过知识管理克服项目管理过程中出现的弊端。于企业而言，由于项目管理涉及到多部门的相互配合，人员构成冗杂致使项目管理过程中时有管理漏洞。因此管理人员需通过企业知识管理不定期地对其企业项目管理进行监督，通过企业项目管理条例的制定及分级管理体系的建构，避免企业的局部弊端影响整体企业发展，提高企业抵意外冲击的能力，并通过企业管理知识有针对性地寻找解决办法，避免企业在运营上的损失。
三、建筑房产企业基于建筑设计角度的管理发展趋势
当前，随着科技的不断进步、生产力的发展、制造工艺技术的不断完善，建筑行业飞速发展，对业界建筑师的知识理论和设计技巧都提出了很高的要求，同时分工的细化还需要建筑师拥有很好的管理及组织协调能力来完成建筑设计。近年来，信息技术的不断发展实现了信息共享，提高了建筑设计的工作效率，同时也促进了我国建筑企业对先进建筑技术的学习和应用。
（1）建筑设计的特点和发展趋势。随着我国社会的不断发展及城市化进程的加快，国内城市正处于大量建设时期，国家的政策导向和经济发展都在推动着建筑行业的发展与壮大。而随着工艺制造技术的发展和大众审美的需求，对建筑产品的要求日益趋向多样化，对建筑理念的定位也各不相同。这对建设师的能力提出了很高的要求，从业建筑师不仅需接受专业的技术训练，更需要具有行业的敏锐洞察力。互联网的应用也在很大程度上提高了建筑设计的工作效率，有了网络技术的支持，建筑师不仅可以最大限度地接受网络共享资源，同时可以对目标客户的要求进行随时掌控，避免了因为信息闭塞导致的沟通障碍，从而大大提高建筑设计的工作效率。
（2）建筑房产企业如何基于建筑设计角度采用正确的运营模式。房地产企业投入建筑运营的初期需制定有效的营销策略，因为经济效益是建筑产品运营的最终目的。好的建筑理念、独特的建筑设计角度成为项目重要的切入点。在建筑设计初期，建筑所要传达的文化概念及受众定位、建筑形式等都是建筑师们要优先考虑的问题。好的前期定位能使运营项目获得市场的青睐，同时相应减少后期销售的压力。当前国内建筑设计市场呈现多元化，建筑师们纷纷把竞争的重点放到了设计创新领域。事实上，设计创新已经成为企业运营的重要推动力，因此建筑企业均专注于自身核心设计能力的提升。由于设计创新能力无法复制，因此业务领域的扩张和建筑规模的发展并不等同于企业竞争力的提升。在运营模式上，小型化、专业独立的设计团队逐渐发展，形成自由竞争的格局。这种小型设计团队历经不断的创新与发展后可实现企业规模的不断扩张，从而具备加入到世界级企业行列的资格。
（3）建筑设计项目知识在知识管理体系中运用的原则和指导思想。建筑设计项目知识在知识管理体系中是很重要的部分，其应用应遵循以下几个原则：一是建筑设计知识的积累原则，无论是对建筑房产企业还是建筑设计师而言，知识积累都是企业项目管理的基础部分。二是对于不同建筑项目设计文本的知识共享原则。通过对建筑设计项目的分析，公开企业内部员工的相关知识成果，便于企业员工更加便捷地使用企业所积累的知识，从而提高工作效率。企业可通过各种奖励方式促进企业内部员工知识的交流和共享。三是建筑设计知识创新原则。每一个建筑企业都必须通过不断的创新提高知识储备，实现企业建筑设计能力的螺旋上升，为企业创造核心竞争力。四是应用知识管理实施绩效的原则。通过体系构建使设计项目管理实现绩效目标。在我国建筑行业空前繁荣的大背景下，多数企业在确定企业建筑设计在知识管理体系中地位的同时，也确定了建筑设计的发展方向。结合建筑设计项目知识管理的特点，可总结出`建筑设计在知识管理体系的核心要素，即“完善一个链条”、“构建一个组织”，以维持整个企业的运营和发展。“一个链条”即知识链，其实质是企业管理过程中的一种知识运用，知识链涵盖了很多领域，如建筑知识创新和知识来源、建筑知识的编辑与知识的传播、建筑知识的吸收和应用、建筑知识价值的实现等。在企业运作的过程中，知识链要在企业人与人之间、部门与部门之间、人与组织之间起到连接作用，同时完成企业对内外部知识进行选择、整理、吸收、转化、创新的过程，从而形成属于企业自己的循环模式，即“构建一个组织”。
四、对建筑设计角度项目设计管理模式的研究
目前建筑界在多项目管理方面的学术研究成果相对匮乏。如何更好地、合理地设计项目管理模式，成为现今很多建筑房产企业的难题。一些企业在没有对自身状况进行全面评估时就对企业管理模式进行了设计，盲目的定位导致企业在管理上时有漏洞发生，严重的甚至直接影响企业运营。有鉴于此，当前对于建筑设计角度的项目设计管理模式的研究成为业界较为关注的问题，相关研究主要涵盖以下几个方面：
（1）企业管理模式的构成。建筑设计企业管理模式处于不断发展中并且日趋成熟，可分以下几种模块：一是项目管理模块。建筑设计企业是项目建设中的重要组成部分，它所强调的建筑管理也主要服务于项目管理的整体利益和设计方案本身的利益。这也是建筑设计企业在项目管理系统中的核心成分，项目投资方的目标能否达成的关键。二是质量管理模块，在整个建筑建造过程中有举足轻重的地位，所以技术部运用此模块去验证建筑是否合格，以保证建筑的质量达到国家相关标准。三是综合办公模块。房地产企业可以在此模块中相关信息和公告，同时也可以作为企业新闻的窗口与外界沟通。四是档案管理模块。对相关部门的文件、财务、行政等预留档案进行分类归档，存储在相关平台，以便重要资料在运用过程中得以保留，做到有据可查并确保企业档案的完整性。
（2）设计管理的作用和基本内容。设计管理对建筑师在整体设计流程把握上具有很大帮助，设计图纸的把握、设计质量的监督、设计结果的查验，都是建筑师和管理层对整体建筑进行检测的方式。通过这些基本设计内容监察，建筑企业可实现项目管理的科学性，同时也能够对项目化管理实现一定的模式化探索。笔者认为，这种管理模式是项目化管理深入贯彻的一个重要举措，有助于实现企业发展规模的扩大及企业发展的目标。
（3）多种项目管理领域的探索和研究。相对于设计管理的建设，多种项目管理也正逐步趋于完善。在多数发展中国家，建筑行业都处于较快发展状态，建筑房产企业的数量不断增加、规模不断壮大。行业内大规模同种类公司的出现使所有建筑房产进入竞争的焦灼状态，因此好的项目管理模式对企业发展起到决定性作用。通过对项目管理的逐一分层，大型企业的管理模式也就会变得多种多样。如采用不同部门相互制约的方式进行日常工作，采用多项目平行管理，这对于企业整体把握有很大的帮助。企业因此可增强抵御外部环境变动的能力，提高公司运行的稳定性。
（4）于建筑设计角度如何实现多项目设计管理。在很多公司面临竞争的同时，建筑设计角度定位将会对其竞争结果产生重要影响。设计定位是建筑的灵魂所在，因此多数企业采取了多极化的监察制度来确保建筑设计理念正确呈现。企业多个部门均设有项目管理机构对建筑设计及建造进程进行监察，这对建筑整体质量是一个监督，对建筑房产企业本身也是一种高效的项目运营模式，实现了项目管理的科学化、制度化。
五、总结
在建筑设计角度分析房地产项目管理问题已经成为行业的一个项目管理创新点，一些企业在这个过程中已经实现了自身管理策略的提升，但是随着市场需求的不断增加，房地产企业仍然需要从建筑设计角度对企业项目管理策略进行深度分析，准确地判断市场发展趋势，前瞻性地预见行业未来发展动向。在市场竞争激烈的建筑行业，能够找到高效的项目运营模式已经成为所有建筑房产公司所面临的重要课题。以建筑设计角度为基础，对项目管理进行适当的调整可以很直观地呈现出企业建筑价值的理念，对于建筑后期的运营及营销都起到了完善作用，可以让房地产企业更好地把握市场，成为行业中的佼佼者。
参 考 文 献
[1]李湘桔.基于知识管理的建筑设计企业项目管理研究[D].天津大学.2009（5）
[2]刘峰，谷芬.建筑设计企业项目管理系统[J].土木建筑工程信息技术.2011（12）
