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委托人孙延昌，男，46岁，该公司法律顾问，住该单位。
委托人郭立杰，男，36岁，该公司法律顾问，住本市西城区新外大街10号。
被上诉人（原审原告〕徐承雷，男，45岁，无业，住台湾省台北市忠孝东路5段236巷3弄5号2F.
委托人申伟，北京市大正律师事务所律师。
委托人向锋，北京市大正律师事务所律师。
原审第三人中国银行北京市分行，住所地北京市朝阳区雅宝路8号太亚大厦。
负责人孟庆斌，行长。
委托人卢岚，女，28岁，中行法律处干部，住该单位。
上诉人北京新协房地产开发有限公司（以下简称新协公司）因房屋买卖纠纷、贷款合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（1999）西民初字第3390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新协公司之委托人孙延昌、郭立杰，被上诉人徐承雷及其委托人申伟、向锋，原审第三人中国银行北京市分行（以下简称北京市分行）之委托人卢岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
1999年6月，徐承雷以其购买投资广场B座15层01号房屋，并依合同交齐全部房款，新协公司未按约交房为由起诉至原审法院，要求解除新协公司与其签订的购房契约，双倍返还定金14000美金、退还房款12488美元并赔偿利息28037.9美元，返还第三人北京市分行的贷款本息37290.80美元，因签订契约支付的律师费、公证费2433.88美元及利息4821.88美元。原审法院经审理后确认，双方在平等自愿基础上签订的北京市外销商品房预售契约及补充协议，符合法律规定，且进行了公证，该契约及补充协议已生效。至1997年11月徐承雷提出履约的催告，新协公司仍未履行交付房屋的义务，现徐承雷请求依法解除双方契约及补充契约，应予准许。合同解除后，徐承雷请求双倍返还定金，返还已付房价款并赔偿利息损失及支付因签订合同支出相关费用的诉讼请求，予以支持。据此，于1999年12月判决：一、原被告于1995年10月9日，签订的《北京市外销商品房预售契约》及《补充契约》予以解除。二、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司返还原告徐承雷房款152913.84美元及返还定金14000美元。三、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司赔偿原告徐承雷利息损失（其中7000美元自1995年4月4日至款付清时止，26000美元自1995年10月10日至付清时止。98481美元自1995年11月1月日至款付清时止，利率均按中国人民银行同期固定资产美元贷款利率计付，上述之利息应扣除原告徐承雷已以的被告北京新协房地产开发有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日迟延交付的利息人民币25556.51元。四、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司支付原告徐承雷为签订而支付的律师费、其他杂费人民币13428元、公证费815.28美元及利息4821.88美元。五、按《楼宇按揭（抵押〕外汇贷款合同》约定还款利息的时问及利率由被告北京办房地产开发有限公司偿还第三人中国银行北京市分行贷款本金55519美元及1999年9月21日至贷款还清时止的利息。判决后，新协公司不服，以原审判决认定事实不清、程序违反法律规定为由上诉至本院，要求撤销原判，判令双方继续履行1998年12月所签协议。徐承雷同意原判。北京市分行未上诉。
经审理查明，徐承雷与新协公司于1995年10月9日经长安公证处公证签订了《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》，并经北京市房屋土地管理局办理了预售房登记。双方合同约定：徐承雷购买新协公司的投资广场B座15层01号房屋一套，建筑面积103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元计算，总价款为263762美元。徐承雷于预售契约签署之日付楼款的10％，即26376美元，30日内付楼价款之90％，扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外，应付230386美元。该契约第5条约定：新协公司须于1996年12月31日前将房屋交给徐承雷，除不可抗力外，新协公司未按期将房屋交给付徐承雷，徐承雷有权向新协公司追索违约金。逾期超过90日新协公司未交付房屋的，徐承雷有权终止本契约。契约终止自徐承雷书面通知送达新协公司之日起生效。新协公司除在契约终止后30日内向徐承雷双倍返还定金外，并须将徐承雷已付的房价款及利息全部退还给徐承雷。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方订立的《补充协议》第4条约定，新协公司非因约定的遇人力不可抗拒之自然灾害；施工中异常困难及重大技术问题不能及时解决；违反新颁布的法律及规定；其他非新协公司所能控制的因素等原因致新协公司不能按期交房外，延期交付房屋超过90天，徐承雷有权在第91天起14日内以书面形式通知新协公司解除预售契约。如徐承雷在规定期限内没有行使此项权利，则应被视为同意继续履行预售契约，但新协公司须向徐承雷支付遗期利息。徐承雷依上述协议支付新协公司房价款131881美元（包括定金7000美元）。1996年10月，依新协公司指定，徐承雷作为借款方与贷款方北京市分行签订《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》，新协公司作为合同担保人，徐承雷（抵押人〕以其所购置的投资广场B1501号房产向北京市分行〔抵押权人）申请楼宇按揭抵押外汇贷款，贷款金额131881美元。贷款期限5年，首期还款日为1997年3月20日，贷款分19期等额还款，季还款金额为6942美元。担保人之担保数额为本合同项下贷款本金和由本金所产生的利息（包括违约加息）及其他相关费用。担保期限从贷款发生之日起，到抵押人还清贷款本息日止。本合同项下之担保为不可撤销担保。抵押人确认若担保人按本合同有关规定，代抵押人还清对抵押权人的所有欠款后，抵押人无条件同意抵押权人将抵押人名下抵押物业及其相应的权益转让予担保人。1996年12月31日北京市分行依合同将贷款本金交给徐承雷，徐承雷亦按期偿还贷款本息。截止1996年12月31日新协公司未交付房屋，徐承雷于1997年4月10日后多次书面提出终止双方售房契约，新协公司未予答复，至1997年7月30日，双方就迟延交房达成协议，徐承雷同意继续履行与新协公司签订之预售契约及其补充协议，同时约定新协公司返还徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息补偿等。同年12月5日，双方依协议履行，新协公司给付徐承雷扣除代付贷款及物业管理费之外的自1999年月1日至10月31日延期交楼利息25556.51元。后新协公司向徐承雷发出入住通知，因徐承雷认为房屋未达到入住条件，未办理手续。徐承雷于1997年11月15日致函新协公司要求验收交房，新协公司未答复。1998年12月7日，双方经协商再次达成协议：新协公司同意赔偿徐承雷购楼全款的利息，额度按中国银行美元贷款的同期利率计算，期限为1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新协公司的原因致使徐承雷办理入住手续迟延，新协公司赔偿迟延期间的全部利息，徐承雷同意从赔偿金中扣除新协公司垫付的银行按揭利息和至1999年12月31日止的物业管理费；如徐承雷需出租房屋时，新协公司免费为其招租，并同意按原合同约定标准对B1501房屋尚存在问题部分进行免费维修。协议签订后，新协公司认为此次协议约定的赔偿金给付期限与1997年7月双方达成协议的给付期限有重复部分，应减去已支付的1997年1月至1997年10月的款项。徐承雷对此不予认可，并于1999年5月10日致函新协公司，以新协公司不履行1998年协议为由，要求解除售房契约及补充协议。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行贷款本息28032.8月美元，此间两次支付利息计4821.88美元。新协公司自1997年9月21日至1999年9月20日为徐承雷垫付贷款本金55536美元及利息，徐承雷现尚欠贷款本金55519美元及1999年9月21日后至还清贷款之日的利息。为签订售房契约徐承雷支付公证费815.28美元、律师费11237元人民币，其他杂费2191元人民币。上述事实，有双方当事人陈述、售房契约、补充协议、楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日协议书、1998年12月7日协议书、1997年4月10日、5月20日解约通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等证据在案佐证。
本院认为，徐承雷与新协公司签订的《外销商品房预售契约》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，应视为有效。新协公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解约的情况下，双方签订了1997年7月协议，并已按约履行。此后因交付房屋的标准双方仍存在分歧，虽然新协公司曾向徐承雷发出入住通知，但双方未履行交房验收手续。后经徐承雷多次函告要求履约，至1999年5月书面要求解约时止，新协公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除双方契约及补充协议，理由正当，应予支持。原审法院依事实判决解除双方契约及协议，新协公司返还房款和双倍返还定金，赔偿徐承雷损失及给付北京市分行贷款及利息并无不妥。新协公司上诉要求继续履行与徐承雷签订的1998年12月协议，理由不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
摘要：近年来我国房地产行业虽然不断向前，但随着国家宏观调控政策的实施和市场竞争的不断加剧，房地产业的投资风险性也
在不断地提升，作为银行收益的主要来源之一，银行房地产开发贷款的风险管理应更加全面、系统势在必行。本文以 XX 银行 XX 分
行房地产开发贷款作为研究对象，参照国内先进实践经验对其现状和存在主要问题做出了简单的评析，并根据存在问题提出相应的解
决措施。
关键词：银行；房地产开发贷款；风险防范；有效措施
1.国内研究现状及水平
在我国银行房地产开发贷款的风险防范研究主要侧重于信
贷风险的分类、识别和产生原因的定性分析层面。其研究的开始
时间也比较晚，主要研究成果有：①理论研究方面。徐驰良 （2003）
从不同的角度阐述了防范房地产信贷风险的策略、 刘晓维 （2007）
分别从微观和宏观的角度分析了如何防范房地产信贷风险等。②
实证研究方面。任辉（2007）将 Markov 链成功引入到商业银行住
房贷款领域、陈峥嵘（2009）认为房地产信贷风险主要来自信用
风险，他将神经网络的理论应用到房地产信贷个人信用风险的评
估中等。
2.房地产金融风险的理论分析
（1）房地产业与金融业
房地产自身周期长、资金需求大的开发特性，决定其仅依靠
开发商难以实现，金融业的支持必不可少；而房地产的大批资金
需求亦可以有效的扩大金融业的业务量，实现金融业的多元发
展。按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产则是
实体经济的代表，两者之间相互作用、相互依赖共同发展。
（2）房地产金融的概念和分类
房地产金融具有广义与狭义之分。广义而言房地产金融是指
所有与房地产活动有关的金融活动。狭义而言，房地产金融特指
一些特定的具体金融形式。
房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金
融。政策性的是指与国家住房制度改革有关的一系列房产金融活
动。商业性房地产金融则能进一步的划分为房产金融和地产金融
两类。
3.XX 银行 XX 分行房地产开发贷款发展现状
（1）XX 银行 XX 分行总体经营情况
XX 银行 XX 分行，位于西安中心城区，属于二级分行，最近
几年银行业务发展并不理想，己经连续三年未能完成上级银行所
下达的业务目标。因此为了进一步强化经营管理、提升业务量和
银行绩效。XX 银行 XX 分行努力增加对房地产开发企业的贷款投
放，并希望由此达到上级所下达的年度业务考核。
（2）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款概述
2012 年全年，XX 银行 XX 分行房地产开发贷款额为 11.27
亿元，占该行全年公共贷款余额的 10.3%，占该行全部贷款余额
的 7.3%，房地产开发贷款全年发放 1.9 亿元，占其难年度公共贷
款发放额的 11.5%。其中住房开发贷款 10.07 亿元，为中长期贷
款，“三旧”改造贷款 1.198 亿元，为长期贷款。所有贷款中 1.1
亿元为保证贷款，10.168 亿元为抵押加保证贷款。
（3）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款客户情况
至 2012 年，XX 银行 XX 分行房地产开发贷款客户共五家，
共计为客户提供贷款信用额度 21.3 亿元，先后放贷 11.2 亿元。
各客户情况说明如下：
①西安 MP 花园项目，客户信用评级 AA-，授信金额 1.4 亿
元，贷款种类为住房开房贷款，贷款金额 9200 万元，贷款日期
为 10 年 3 月，担保方式为抵押，贷款期限三年。
②A 山庄项目，客户信用评级 A，授信金额 9.5 亿元，贷款
种类为住房开房贷款，贷款金额 9.15 亿元，贷款日期为 11 年 1
月，担保方式为抵押加担保，贷款期限三年。
③B 旧城改造项目，客户信用评级 A，授信金额 4.3 亿元，
贷款种类为“三旧”改造贷款，贷款金额 980 万元，贷款日期为
11 年 11 月，担保方式为抵押加担保，贷款期限五年。
④C 大厦项目，客户信用评级 AA，授信金额 4 亿元，贷款
种类为保函，贷款金额 2000 万元，贷款日期为 12 年 9 月，担保
方式为 100%保证金，贷款期限一年半（信项下单笔贷款期限三
年）。
⑤E 城区改造项目，客户信用评级 A+，授信金额 2.1 亿元，
贷款种类为“三旧”改造贷款，贷款金额 1.1 亿元，贷款日期为
12 年 11 月，担保方式为抵押加担保，贷款期限五年。
（4）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款的特点
①贷款的集中程度很高。XX 分行拥有的房地产客户较少，
现拥有贷款余额的只有 5 家单位。已发放的贷款主要集中在 A 山
庄项目上，存在经营风险。②缺少大型的房地产客户，现有客户
中无 AAA 评级的客户，③新增的“三旧”改造项目居多。④贷
款担保方式保守谨慎。
4.XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险分析
（1）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险计量
目前为止，XX 分行的房地产开发贷款的还款不良率为 0，但
仍存在极大的风险。①就风险的分类而言，XX 分行的房地产开
发贷款主要为关注类类贷款余额，即 A 山庄项目的贷款。若该项
目工程出现问题，则银行贷款资产的收益与质量必将大受影响。
②从计提减值的准备来说，XX 分行的房地产贷款质量低于全行
公共贷款质量，且出现恶化趋势。
（2）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险考察
从市场风险、信用风险和操作风险三点，对 XX 银行 XX 分
行房地产开发贷款风险考进行察。①目前我国房地产市场为政府
主导，政府决策的不确定性增大了银行的房地产开发贷款风险。
②我国房地产市场仍处于起步阶段，相关政策和制度建设仍存在
诸多问题，银行的房地产开发贷款存在信用风险。③银行因自身
制度的不健全或管理和操作上的失误亦有可能导致银行出现重
大损失。
（3）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险原因分析
①贷款的评估调查制度存在缺陷。②银行员工的风险防范意
识薄弱。③贷款期限与相关项目的开发周期存在不匹配现象。④
银行房地产开发贷款的贷后管理存在缺失。⑤国家现行房地产融
资制度存在问题。
（4）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款防范策略
①加强健康信贷文化的宣传与培养。②注重对市场的调查研
究，及时调整发展策略。③加强银行内部监管，避免人为恶性贷
款的出现。④培育专业的信贷从业人员。⑤鼓励创新，实行银行
贷款业务的多元化。
（5）结论及展望
银行的房地产开发贷款必然的存在着种种风险，而两者的紧
密关系，又决定了银行不可能“一刀切”式的退出房地产信贷行
业。因此加强对其现状和未来发展的研究，提高自身对风险的辨
别能力是银行长远发展的必然要求。我相信，随着相关研究的不
断深入和相关制度的不断完善，我国银行房信贷风险管理必将越
来越科学、高效。
5.方案和准备采用的措施
（1）现状及理论综述研究：深入了解国内外研究现状及相
关前沿理论，在归纳和总结前人研究的基础上，提出并深化本课
题研究思路。
（2）市场调研：深入调研产业银行房地产现状，收集市场
数据（主要从当地房地产管理部门统计数据获取）。
（3）理论研究：运用相关经济模型，对产业银行房地产金
融风险进行探寻研究。
参考文献：
[1]刘柞.房地产信贷风险与防范对策[J].中围金融，2004.7.
[2]陈蔚瑶.Y 银行房地产开发贷款风险防范研究[D].华南理工
大学，2012.6.15.
[3]罗晓华.完善我国商业银行房贷风险管理[J].科技资讯，
1、房地产开发完成情况：
年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比年5月增加1845亿元，增长46.3%。
年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。
年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。
2、商品房销售情况：
年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。
3、房地产开发企业资金来源情况：
年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%；企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。
4、全国70个大中城市房屋销售价格指数：
房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。
年月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。
截止到年月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而年5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与6月份相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。
年月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。
5、全国房地产开发景气指数：
年6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。
从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.54，比年5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点；本年资金来源分类指数为113.63，比月份回落3.06点，比去年同期提高14.90点；土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点；商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点；房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.50点。
二、房地产市场运行的主要特征：
1.住房投资持续加快，商品房住房比重持续上升：
年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。
中国消费者住房消费要求的改变以及城市化进程的加速，对“改善型”和“享受型”住房需求持续增加，同时由于房价的高涨促使“住房”投资化严重，都促使商品房投资的热度与需求同步增加，即使在房地产政策调控下，房地产市场的投资热度在一定时期内不会改变。
2.土地开发增长较快，企业购置土地较为大胆：
年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。
由于大多数房地产开发企业对于未来房地产市场的看好趋势，虽然受调控政策和房地产市场销售低迷的共同影响，房地产开发企业购置土地已经比较谨慎，企业购置土地面积增速有所回落，但大部分大型房地产企业由于战略储备、企业未来发展等因素考虑，在部分城市大胆、大量购置土地，促使部分城市“地王”频现，在这些交易的影响下，促使年上半年整体土地购置面积增长较大，土地购置费增长明显。
3.商品房建设增长平稳，竣工面积增速高于往年：
年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。
年的房地产市场的高涨运行，以及房价的持续高位运行，房地产消费者购房需求的不断增加等多重因素，使年上半年的房地产开发建设持续保持一定的增长速度，新竣工面积以及新开工面积的增长等同步作用下，上半年延续到下半年的是房地产市场的存房量持续增加,市场供应量持续增长，供求关系出现变化趋势。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01
进行房地产开发，首要工作就是开发项目的成本测算，通过对房地产开发项目的评估与分析，得出该开发项目的成本估计值，再结合其他方面的数据与资金流动量，从而大概得出该开发项目的可盈利润值，然后制定并选择合适的房地产开发方案。在确定开发方案后，在开发项目实际建造过程中，同时对开发成本进行测算和控制，通过对管理模式的改变，对成本费用的控制，使房地产开发单位、企业的经济效益最大化。
一、房地产开发成本测算的分类研究
房地产开发成本，是指房地产开发公司、企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，开发成本测算是将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。要准确地测算房地产开发成本，需要结合国家建设部的《房地产开发项目经济评价方法》，以该项目土地的面积、容积率、规划要点已确定为前提，并且房屋建造所需建材市场行情相对稳定，开发商有较完善的管理水平，本文试图从以下几个方面分别予以论述。
1.土地成本
土地成本包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。
2.前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划、设计费、可行性研究费、地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3.建筑安装工程成本
建筑安装工程是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。它在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。
4.市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%左右。
5.开发间接费用
此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：①管理费用。此项费用包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。②销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。③销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。④其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用。上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析。
二、房地产开发成本控制的分类研究
房地产开发成本控制是开发商对所有项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分。无论是在投资决策阶段、规划设计阶段、方案设计阶段、发包阶段、施工建设阶段，都应该把项目投资控制在预定的限额以内，随时纠正偏差，保证开发企业项目顺利实施，力求开发中使用最少的人力、物力、财力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，以达到房地产开发企业的利润最大化。
1.对征地和拆迁补偿、安置费的控制
房地产开发项目的选址，必须符合城市的总体规划，考虑到地理位置、交通状况及环境因素等，要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策熟练把握。
2.勘察设计和前期工程费的控制
对行政事业性收费通过争取各项优惠政策来降低；勘探设计必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。房地产开发项目的设计标准要与市场定位适应，积极推行价值工程管理。
3.建筑安装工程成本的全程控制
加强项目投资决策的科学性、系统性，争取最大的效益；成立成本评估审核部门，积极实行设计监理制度；加强监控、预算审查，安排施工全过程的材料和质量监理；在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；处理好质量与成本的关系。
4.管理费用
定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。部分业务可以分包给外部的专业公司，节省费用；推行各部门管理费用承包、限额奖惩。
5.对财务费用的全面控制
安排合理的融资方案，筹资费用的节约，进度的合理安排等。贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。
6.对税金的控制
房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。
7.建立动态成本控制制度
房地产开发单位的成本控制，就是通过对估算、预算、合同、合同执行的管理计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出偏差，最终达到成本控制的目的。为了控制好整个项目的成本，房地产开发单位应从每个成本支出的时间段开始，从项目工程的每一个分部工程开始，分步骤分阶段实施控制。
三、总结
根据最高人民法院有关领导的讲话精神,政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中,还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋,原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋,还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房,均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释,实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释,有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释,其中包括符合法定条件的房地产开发企业,亦包括违规开发者,只要是向社会公开销售,均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。
笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围,一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定,即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。因此,确定上述司法解释的适用范围,主要是根据开发建设者是否房地产开发企业,房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识,非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释,不管是否公开向社会出售;安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产,不管是否房地产开发企业建设,均不适用上述司法解释;解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”,应作狭义理解,即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然,为避免与行政权力的冲突,法院只应进行形式审查,对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件,法院不作审查。
2、商品房买卖合同的分类。
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。
随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。
1房地产开发企业会计核算存在的问题
1.1房地产开发企业收入确认的复杂性
房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。
其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。
通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。
2完善房地产开发企业会计核算规范的对策
2.1正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。
(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。
(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。
笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比
建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。
(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。
(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
[作者简介]何风琴（1990―），女，东华理工大学硕士研究生，研究方向为不动产经济与管理；陈荣清（1973―），男，东华理工大学副教授，硕士研究生导师，研究方向为土地可持续利用、土地整理。（江西南昌 330013）
[基金项目]国家自然科学基金项目“土地整理中农户宅基地退出决策行为分析及管控措施研究”（41261041）
一、问题的提出
住宅商品化的推行，房地产业在我国迅速兴起和发展，中国房地产业取得了令世人瞩目的成就，然而中国房地产市场表面繁荣也难以掩盖其深层次的症结，一些问题还日趋严峻，为此，国家出台一系列的宏观调控政策。纵观我国房地产市场宏观调控政策，都是采取了“一刀切”的调控模式，没有充分考虑到房地产市场发展的区域差异、空间差异。这些调控模式并没有达到预期效果。我国局部区域房价上涨仍然过快，房地产供给结构矛盾仍然突出，房价上涨速度远高于城镇居民可支配收入的增长速度。房地产市场分类研究的研究方法、研究结论对我国房地产市场宏观调控政策的制定有重要意义。
因房地产商品的不可移动性，关于房地产市场区域差异研究较多，主要是集中在从房地产市场发展单方面指标的差异分析、东中西部地区差异分析、35个大中城市的差异分析、采用多元统计分析方法研究区域差异性。如90年代张二勋就认为房地产市场的研究需要强调空间和区域差异，陈浮、王良健（2000）从土地出让市场化程度、住宅私有化程度等指标分析了中国东部、中部、西部三大地区的差异，顾云昌（2004）从房价入手分析了北京上海广州房地产市场差异，郑大川（2008）在行政区域划分基础上运用聚类分析方法对房地产市场进行了区域分类的探索，把全国房地产市场分成了7类，辛园园、杨子江（2011）从住宅市场的规模、人均发展水平以及城市的经济发展水平等方面对35个大中城市住宅市场的差异性进行综合研究，范莉丽（2014）用泰尔指数测度中国房地产价格区域差异。
上述学者研究思路和方法为本文撰写提供了借鉴和参考，但其研究也有不足之处，比如研究对象上主要集中在东中西部比较，研究内容上侧重单项指标的比较，不能系统地建立房地产市场发展指标体系进而分析这种差异性，本文主要针对江西省11个地市开展研究，以期从江西省房地产市场发展综合指标方面对这种差异性进行尝试分析和探索。
二、江西省房地产市场发育现状分析
本文数据来源于江西省2014年年鉴数据，从房地产开发投资状况、房地产市场供需方面、房地产信贷规模、房地产市场结构等四个方面分析了房地产市场发育状态。以下利用的人均指标均采用市域地区人口数。
本文参照全国同类研究，采用人均指标来对比各地市房地产投资状况差异。
从图中可以看出，人均房地产开发投资差异较明显。人均房地产开发投资较多的有南昌市、新余市、鹰潭市、景德镇市、赣州市，分别为人均7834.06元、3592.98元、3205.94元、2634.49元、2319.19元，其中前三个地市超过全省水平，较多的人均开发投资与其良好的经济基础有关系，南昌市与排在末位的吉安市人均房地产开发投资额差距最大，达到6555.21元，与排在第二位的新余市也相差4241.08元。倒数第二位的上饶市与吉安市相差322.92元。
新余市人均住宅竣工面积处于前列，遥遥领先其他地市，人均0.8m2，南昌市以人均房屋竣工面积0.72m2排在全省第二位，其次是宜春市0.44m2、九江市0.41m2、赣州市0.30m2、上饶市0.26m2，江西省各地市房地产供给方面差异较大。
从图中可以看出，2013年江西省各11个地市商品房销售面积差异较为明显，各地市销售面积差异曲线起伏较大，也就是说各地市房地产市场需求有很大程度上的差异。商品房销售单价虽然差异不明显，但还是有略微差距。萍乡市销售面积最小，两者相差777.77万m2，商品房销售均价相差2779.46元/平米，各地市销售均价相差最大3302元/平米。赣州市其商品房销售面积仅次于南昌，全省第二，两者面积相差259.70m2，销售均价相差1788.24元/平米。
11个地市国内贷款来源所占资金来源比重差异较大，上饶市、南昌市、萍乡市国内贷款比例相对较大，达到16.47%、14.85%、13.06%，说明这三个地市利用金融水平能力相对其他地市较强。鹰潭市自筹资金比重在其他地市中最高，达到54.92%，国内贷款比重最小，只有2.68%，说明鹰潭市房地产开发资金主要靠企业自身筹集，借助外界力量较小，景德镇市、抚州市、赣州市、国内贷款比重都较低，分别为5.76%、7.93%、9.68%，都低于10%，信贷规模较小。
南昌市90平米及以下住宅销售比重相对其他省市较大，达到24.49%，景德镇市、九江市、抚州市90平米住宅销售比重较大，但都没有超过20%，分别为17.96%、16.58%、16.19%，而萍乡市、宜春市、吉安市比重在全省水平比重较小。
以上分析主要是从房地产市场发育单项指标分析了11地市房地产发展现状和其差异性，为了更全面的体现这种差异性，本文采用聚类分析方法深入综合分析差异性。
三、江西省房地产市场区域差异综合分析
（一）聚类分析原理与方法
聚类分析是用来对所研究对象进行分类的方法，通过简化变量个数，以便针对性地进行研究。聚类分析的前提假设是研究的变量之间存在一定的相似关系。假设所研究的有N个变量，每个变量有M个特征，变量之间的某些特征有相似性。把相似程度高的变量划为一类，再重新计算相似程度，把相似程度高的划为一类。以此类推，直到所有变量划为一类。聚类分析分为系统聚类法和非系统聚类法。而系统聚类法（Hierarchical clustering method）是通过产生一个层次树，把T维向量中最近的向量连接到一起，再连接最近的下级组。不同的方法是因为对“最近”的不同定义。样品与样品之间的常用距离主要有，绝对值距离、欧式距离、明可斯基距离、切比雪夫距离、马氏距离，本文主要用到欧式距离。
（二）聚类分析指标的选定
在对不同区域房地产市场进行分类时，需要对房地产市场的各个主要方面选取不同指标，如在市场规模、供求关系、市场结构、市场发展阶段以及资金来源各方面中选取主要指标进行考核。这样才能全面又主要地抓住各区域房地产市场的差异特性和共同性。
聚类分析指标的选择应该科学合理规范，所选取的指标基本上能反映房地产市场发育状况，同时具有数据获取的可行性，本文拟选择房地产开发投资额、房地产开发投资额增速、房屋施工面积、人均房地产开发投资额、人均房屋竣工面积、房地产开发资金国内贷款来源、房地产开发资金国内贷款来源占房地产开发总来源比重、房屋销售额、房屋销售面积、房屋销售均价、房屋销售均价增速等11个指标。该11个指标包含在房地产开发、房地产施工、房地产销售、房地产信贷规模四个大类中，这四个大类较为全面地反映了房地产经济活动，能够较为全面地反映房地产市场差异。
（三）分类结果及分析
在聚类之前，为消除指标的量纲不同带来的误差。要对表二的数据进行标准化处理，spss默认的标准化方法就是z-score标准化。这种方法基于原始数据的均值（mean）和标准差（standard deviation）进行数据的标准化。将A的原始值x使用z-score标准化到x'。z-score标准化方法适用于属性A的最大值和最小值未知的情况，或有超出取值范围的离群数据的情况。新数据=（原数据-均值）/标准差，然后再利用SPSS19.0统计软件对标准化后的数据进行进行聚类分析，得出聚类分析树状图如下：
为了结果的准确性，本文还采取了变量平方欧式距离法和类与类组间平均距离法的组合，得出和上文距离法组合一样的分类结果。
通过对十一地市聚类分析的结果可以看出，全省的房地产市场可以划分为四大类：省会发达区只有南昌一个省会城市；赣南较发达区包括赣州市；赣东赣中潜力区包括九江、上饶、宜春、吉安、抚州、萍乡、景德镇、鹰潭市；赣西欠发达区包括新余市。
根据分类指标对分类区域进行差异分析，结合各地市的经济发展状况指标进行综合分析。
1.省会发达区
省会发达区房地产市场发展水平较高，多项指标均在其他地市之上，从表二可以看出，房地产开发投资额、房地产开发投资额增速、人均房地产开发投资额、房屋销售面积、房屋销售额、房屋销售均价、房屋施工面积、房地产开发资金国内贷款来源分别为406.14亿元、17.94%、7834.06元、841.49万m2、597.50亿元、7100.52元/m2、3992.51万m2、109.58亿元，这些指标都位于全省前列，作为江西省的省会，宏观经济的稳定发展和固定资产投资的稳步增长，为房地产市场的发展提供较为坚实的基础，2004-2013年南昌市地区生产总值以年均15.78%的速度从770.46亿元增加到3336.03亿元，远高于其他地市。各项指标的遥遥领先使得南昌市房地产市场较其他地市都发达。
2.赣南较发达区
赣南较发达区赣州市房地产市场发展虽然没有省会发达区南昌的迅速，很多指标仅次于省会发达区南昌市，2004 -2013年赣州市地区生产总值以年均15.58%的速度从393.35亿元增加到1673.71亿元，经济发展水平相对高于其他9个地市，所以2013年赣州市房地产开发投资额、房屋销售面积、房屋销售额、房屋销售均价、房屋施工面积、房屋竣工面积、房地产开发资金国内贷款来源等指标都仅次于省会发达区，分别为196.62亿元、581.79万m2、309.06亿元、5312.28元/m2、1919.14万m2、251.24万m2、31.84亿元。这些指标都高于其他九个地市，但由于赣州市人口规模最大，2013年达到847.80万人，其人均指标处于全省较低位置。
3.赣东赣中潜力区
赣东赣中潜力区包括九江、上饶、宜春、吉安、抚州、萍乡、景德镇、鹰潭市，赣东赣中潜力区房地产市场发展的大部分指标均低于省会发达区和赣南较发达区，且指标间相差较大，但由于这些城市经济稳步向前，各地市旅游开发较快，人均收入也在不断提高，房地产市场发展潜力无限。宜春市被授予中国宜居城市、中国优秀旅游城市等称号，为房地产市场发展提供良好的社会环境，从一定程度上刺激买房需求，2013年宜春市房屋施工面积仅次于南昌、赣州市，在赣东赣中潜力中面积最大，为1189.80万m2。九江位于长江、京九铁路两大经济开发交叉点，是长江中游区域中心港口城市，其房地产市场发展在赣东赣中潜力区中较发达，2013年九江市房屋销售面积、房屋销售额、房屋销售均价在赣东赣中潜力区中均达到最高水平，分别为304.84万m2、147.44亿元、4836.69元/m2。景德镇市是江西省重要的旅游与工业城市，世界瓷都，2013年其人均房屋竣工面积0.49m2，在赣东赣中潜力区中最大，仅次于南昌市。进入21世纪以来，上饶市市场经济体制框架基本形成，进入工业快速增长时期，城镇化水平不断提高，房地产开发投资不断增加，2013年房地产开发投资达到106.75亿元，仅次于南昌、赣州市，同时房地产开发资金利用金融工具的水平全省最高，房地产开发资金国内贷款来源比重占16.47%。赣东赣中潜力区房屋销售均价水平较一致，均远低于省会发达区南昌的7100.52元/m2，略低于赣州的5312.28元/m2，八个地市均价相差不大，九江4836.69元/m2与4022.18元/m2最大相差814.50元/m2。
4.赣西欠发达区
赣西欠发达区的新余市大多数房地产市场发展指标在江西省都处于较低位置，新余市人口规模较小，是房地产市场发展限制性因素，但同时也是其人均指标在全省水平较高的原因，新余市作为江西省的一个新兴工业城市，城市化率达到56.6%。2013年房地产开发投资额41.52亿元，较2012年提高了67.91%，2012年开发投资额只有24.73亿元。可见，新余市房地产开发投资额一直以来较少，但其人均房地产投资额在全省处于高位，人均3592.98元，仅次于南昌，人均房屋竣工面积在全省首位，人均1.08m2。2013年房屋销售面积、房屋竣工面积、房屋销售额分别为131.78万m2，124.33万m2，150.5亿元，人均房屋销售均价全省最低3798.52元/ m2，与全省最高均价水平相差3302元/m2，与全省均价水平第二的赣州市相差1513.76元/m2。
四、小结
本文通过利用房地产市场发展指标，采用聚类分析方法，把江西省房地产市场划分为四个区域，即省会发达区、赣南较发达区、赣东赣中潜力区、赣西欠发达区，并且从房地产开发投资额、房地产供给需求、房地产市场结构、房地产信贷规模四方面详细分析了四个区域的市场发育差异性。这种差异性的分析结果为江西省针对房地产市场健康发展实行分区调控提供政策参考。
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一、房地产统计体制与方法制度现状
房地产统计制度方法是一个复杂的体系，它主要包括统计调查体系、统计指标体系和统计标准体系。
1、统计调查。我国房地产调查体系中主要存在两大调查系统：一是由国家统计局及其调查总队所组成的政府综合统计系统；二是由建设部和地方政府建设主管部门所组成的部门统计系统。我国房地产统计调查主要采取。即房地产统计的组织部门（政府统计部门和建设部门）通过向房地产企业发放房地产统计报表，由房地产企业自行填报，上报给基层统计部门，然后逐级汇总、上报。房地产报表方式为年度报表和定期报表中的季报、月报。
2、统计指标。我国目前尚无系统明确完善的房地产统计指标体系，现有的房地产统计指标侧重于从投资角度的统计，即：《房地产开发统计报表制度》（某年统计年报和定报）和建设部制定的《房地产统计报表制度》，并且每年的指标数量都有差异。
3、统计标准。为了便于对统计数据和各种有关信息进行分类研究，国家统计局对某些重要的复杂的统计分组体系，制定、和实施统一的标准，实行标准化管理，形成统计标准。将己有的和应有的各项统计分类标准，按其内在联系组成的整体所形成的体系，就是统计标准体系，使各项统计分类标准有机结合，相互衔接，减少重复，防止矛盾，避免人力、物力、财力的浪费。另外，统计口径的规定在统计工作中也有一定标准。房地产统计标准体现在统一的房地产统计制度、房地产统计指标解释、房地产统计指标编码。
二、现行房地产方法制度存在问题
（一）房地产统计指标体系有待融合完善。目前，政府统计部门执行国家统计局制定的房地产统计报表制度，建设部门执行建设部制定的房地产统计报表制度。统计制度不一易造成数出多门，统计资源浪费。国家局制定的房地产统计报表制度，主要是反映房地产增量市场运行状况的房地产开发企业的投资情况统计，而反映土地市场、存量市场、经营管理运行状况的房地产交易、房地产中介、房地产物业、房地产评估、房地产出租等指标基本没有。而这需要融合完善。
（二）按注册地统计易漏统瞒报或重统多报。现行的房地产统计制度规定:“跨地区进行开发活动并在开发地进行工商登记且具备法人资格，纳入开发活动所在地统计范围;未进行工商登记的，由企业办公所在地进行统计。”目前房地产开发企业跨地区、跨省开发投资现象很常见，如果不在开发地注册，易出现漏统瞒报。如果在开发地注册，则，易出现重统多报。
（三）月报制度负担过重。目前县级一下基层统计人员固定资产投资统计、房地产投资统计、建筑业统计集于一身，同时，上报时间集中、指标较多，表间逻辑关系复杂，基层统计人员顾此失彼，疲于应付。
（四）企业统计不堪重负。由于国家报表按专业多头向下布置，统计局投资处、人口社会处，调查队生产价格处、企业监测处，房地产管理局等五个部门给企业(指房开企业)布置调查任务，统计报表多达八种，多数指标重复。同时，计量单位、报表软件不同，所以企业统计人员工作量不堪重负。
三、规范房地产统计的建议
（一）政府统计与部门统计建立统一的统计指标体系。一是实现政府统计与部门统计的“对接”。国家局与住建部门应共同协商制定统一的统计指标体系，共同布置统计工作，由统计部门进行数据处理，确保数出一门。二是建立政府统计与部门统计统计信息的共享机制，杜绝重复交叉，提高效率。三是在政府统计与部门统计建立的统一指标体系下各司其职，各尽其责，各抒所长，相互支持，各得其所。
中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：
当前受国家房地产调控政策的影响，目前我国的房地产业的前景一直不够明朗，对于房地产开发商来说，这既是一种挑战也是一种机遇，如果房地产开发商能够在这样的一个前提下将自己的生存的境遇提升起来，那么就能够在今后的激烈的房地产市场竞争中立于不败之地；如果当前的房地产开发商不能够将自己的开发项目更加集约化发展，那么就更有可能成为了这次国家层面的房地产调控中的牺牲品。因此，只有在房地产开发工程的过程中将其中的项目管理的效益提升，才能够克服这样的一种境遇。
一、当前房地产开发过程中项目管理的状况分析
目前，受我国政府对房地产调控政策的影响，大多数的房地产开发商都积极的将自己的开发项目，降低开发成本，提升各个环节的管理的效益，这对于未来的房地产开发项目的进展有着一定的现实意义。由于房地产开发项目是一项长期的工程，具有开发周期相对较长、投资的金额相对较大、面临的风险较多等特点，作为房地产开发商最主要的目的是将房地产建设卖出的价格最大化，在这样的一个过程中，房地产开发商对于其工程建设的项目管理是否积极有效、是否能够将成本控制在最低点，是否能够符合房地产开发商的预期成本承受能力？当前，我国房地产开发过程中由于对项目管理的经验较少，还没有能够形成科学有效的管理模式，在这样的一个背景下面，由于我国的房地产开发过程往往处于一种服务外包的状况下，在目前只有将房地产开发过程中的项目管理集中到房地产开发商的手中，才能够将房地产开发商的价格压低下来，也只有这样才能够降低在日常的管理过程中所产生的一些不必要的费用。
当前，在房地产开发过程中对于项目决策以及设计开发阶段、施工阶段、竣工验收阶段，每一个环节都涉及到工程造价，优化项目管理都显得意义较为重大。项目管理作为房地产开发过程中非常重要的一个方面，应该引起房地产开发商的重视，不仅要从思想上重视而且还要将这样的一种思维形式放到房地产开发的整个过程中去，只有这样才能够使得施工成本减少，提升房地产开发的效益。
二、提升房地产开发工程中的项目管理中的效益的方法分析
（一）、找到适合项目管理的规避风险的措施
在房地产开发过程的项目管理中，往往隐含着一些隐性的风险，如何规避这些风险就成为了房地产开发商应该积极考虑的内容。在房地产开发工程的项目管理中应该积极的回避风险，这种风险就是建立在前期的房地产开发过程中的论证上面，将房地产开发的前期过程准备完善，这样的话就能够将房地产的开发项目的风险降到最低。对于规避风险最有效的措施，第一个就是与建筑施工单位签订合同，以合同的方式来转移相关的风险，签订了合同后不管发生什么样的风险，都由施工方来承担责任，这样的话对于房地产开发商来说是有利的。
（二）、加强对于项目成本的控制管理
房地产开发过程中相对比较受房地产开发商关注的一项重要内容就是项目的成本造价，该项目的成本的多少直接关系到房地产商的盈利与否。对于项目的成本管理必须加强在房地产施工的全过程中，对于全部的过程进行成本的控制和管理，在房地产开发项目的过程中应该不断的完善管理的是投资决策的阶段、设计招标的阶段、项目建设阶段以及竣工验收的阶段，在这些阶段中进行成本的控制，是提升房地产开发过程中的项目管理的最有效的方法。
（三）、不断的完善项目管理的质量
质量往往是房地产开发公司的生命线所在，在房地产开发过程的项目管理中，只有不断的完善工程项目管理中的质量监控才能够降低建筑的成本。房地产开发工程的项目管理中的质量管理，不仅关系到整个施工质量的好与坏，还关系到房地产开发工程中的效益的提升。当前在房地产开发过程中，不仅要完善对于项目管理的的质量提升，还应该将重点放到如何降低房地产施工造价上面，只有这样才能够将房地产开发工程过程中的项目管理的效益提升到最高的层次。
三、结束语
综上所述，房地产开发工程过程中的项目管理中的效益提升不仅要从简单的工程造价的降低进行，还应该考虑到多方面的因素，有国家宏观调控的因素，也有房地产开发商对于施工风险规避的因素、同时还有就是将房地产的开发工程过程中的项目管理的质量做进一步的提升，只有这样才能够不断的完善和提升房地产开发工程过程中的项目管理中的效益提升。
参考文献：
[1].曾晓燕 .论房地产开发工程项目管理中的成本控制 .[J].建筑经济 . 2008年第S1期
1 房地产开发贷款的内涵、特征及分类
1.1 房地产开发贷款的内涵和特征
房地产开发贷款指由商业银行向房地产企业发放，用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的贷款。房地产行业开发周期长、资金需求量大，对银行贷款依赖程度较高，房地产开发贷款具有以下特征。
1.1.1 资金额度大，风险较高。房地产项目开发中的各个环节都需要大量资金，单个企业授信额度较大，销售易受经济周期和政策环境影响，影响贷款发放及后期管理过程中出现问题，存在较高的信用风险。
1.1.2 还款周期长，风险因素多变。房地产项目从做出决策到上市销售，开发周期较长，导致开发贷款的还款周期延长，土地政策、土地出让价格、利率水平等因素发生变化的可能性加大，直接导致房屋建设成本和销售情况的不确定性增加。
1.1.3 抵押物单一，价值不稳定。房地产开发贷款抵押物主要包括抵押土地使用权和抵押在建项目，二者价值并不稳定，当房价处于下行周期，抵押物估值将缩水。
1.1.4 环节较多，链条效应明显。房地产开发可分为土地批租、房地产开发和租售三个阶段，各阶段资金链条相互影响、环环相扣，每个环节都包含政策风险、市场风险、财务风险。只要其中某一环节出现风险，就可能导致房地产企业出现资金链断裂。
1.2 房地产开发贷款分类
1.2.1 信用风险。我国房地产市场的迅猛发展，商业银行房地产开发贷款发放规模也逐渐增大，房地产企业的信用风险成为商业银行风险的重要组成。开发商违约的主要原因是地产项目销售不畅，资金回笼速度和规模没有达到预期目标。受现行房地产限购政策、购房者持币观望和即将开征房产税预期的影响，很多开发商存在在建或已建成项目销售困难问题，房地产开发贷款可能无法到期归还并发生延期或倒逼银行进行贷款重组，造成信用风险。
1.2.2 市场风险。我国房地产价格的影响因素复杂，房地产企业通常按周边楼盘销售价或者当地及周边区域最新出让土地价格来定价，房屋价格不确定性很高，随意性较强，均衡的房价不能准确预测和评定。同市场上短期供求状况不可能反应社会的真实需求，消费者对房价走势的预期一旦发生变化，就会持币惜购，市场有效需求萎缩，形成市场风险。
1.2.3 银行操作风险。受利润驱使，银行容易产生放贷冲动，如果不注意操作环节的监管和控制，极易产生操作风险。银行操作风险主要包括以下几项：①违规发放贷款，银行可能为了完成年度或季度贷款发放指标，不按照工程进度合理放款；②信贷资金无法执行封闭运作，难以监控；③抵押物变现存在困难，银行很难全额收回贷款本金及利息。
1.2.4 房地产企业经营风险。企业经营风险指由于企业投资、出售、人事等方面经营决策失误，造成实际收入或利润没有达到预期，直接影响现金流，造成难以规划银行贷款的风险。地产开发受到筹资方式、设计定位、成本估算、政策干预等因素的影响，某一个环节出现问题，整个开发项目会产生联动效应，造成公司损失，资金回笼出现问题。
2 我国房地产开发贷款风险成因分析
我国市场经济体制并不健全，市场和法律还有待完善，特别是利率市场化未充分放开，商业银行的资产定价机制尚未确立，并没有实现真正意义上的商业化。由于房地产在我国经济发展中的特殊地位，商业银行的房地产开发贷款风险的形成也受到众多因素印象。
2.1 我国房地产开发贷款风险形成内部因素
2.1.1 贷款发放监管机制不足。商业银行向企业提供的贷款资金未能严格遵照合同条款，房地产企业在实际操作中，运用资金的范围超过了当期的收益预期。商业银行放使企业对借贷资金的用途超过了其未来收入的现值，造成在比较充裕的时间段内，房地产企业总是可以不断的用新增借贷资金偿还旧贷款的利息。
2.1.2 短期利益高引发贷款发放规模扩大。存款、贷款和中间业务是商业银行对下属机构、客户经理和前台操作人员进行考核和评定的重要指标。对房地产公司放贷能够派生出大量的存款和零售、中间业务，使得相关操作人员倾向于大规模发放房地产开发贷款，甚至存在违规方法贷款，重规模、轻质量的现象。
2.1.3 风险计量技术落后。我国商业银行的风险计量基本处于起步阶段，重视对单笔贷款风险的审核，尚无法准确衡量整个组合的风险特别是跨经济周期的风险，对房地产贷款规模的控制更多来自于对基层经营机构的需求和高层管理经验平衡的结果。
2.2 我国房地产开发贷款风险形成外部因素
2.2.1 多方资金涌入房地产领域。受房地产行业经营模式简单、投资回报率较高等因素的影响，大量企业或机构进军地产市场，投机性经营增加，推动地产投资过热。作为主要的资金来源，房地产开发贷款规模也不断扩大，易导致商业银行房地产贷款规模膨胀，更多的资源向房地产业持续集中，而将各类风险推向商业银行。
2.2.2 行政干预导致贷款风险加剧。土地出让金成为多数地方政府进行基础设施建设等公益事业的重要资金来源，地方政府倾向于干预商业银行决策，尽可能多的获取资金来支持地方经济的发展。国有商业银行的新增贷款中，有政府背景或政府担保的长期贷款，政府干预下的贷款行为缺乏风险约束，容易推动贷款资金过度扩张。
2.2.3 国家宏观调控措施缺乏前瞻性。2003年以来，为了引导房地产业健康发展，国家相继出台了一系列引导和限制类调控政策。任何一项政策效果都需要经过一段时间的实际操作才能显现，过于密集的政策出台不但不能很好的实现政策意图，还有可能造成意料不到的负面影响。
3 我国房地产开发贷款风险防范建议
3.1 建立持续稳定的房地产调控政策。相关政策的出台尽管有助于抑制房地产开发过热、房价过高现象进一步发展，但同时却加大了房地产信贷风险，房地产企业一旦资金链断裂，商业银行就将遭受巨大信贷损失。政府要保证房地产市场的健康稳定，不能只靠一时的紧缩贷款发放、限购等政策，要从源头上进行调控，改变地方政府的土地财政发展模式，调整房地产业的供给结构，增加有效需求，在根本上减少房地产市场的投机行为，为房地产金融的发展创造良好的环境。
3.2 严格审查房地产开发及销售的流程。在发放贷款前，商业银行就要根据这个特点对申请贷款的企业进行全面的资格审查，对抵押品价值是否满足贷款要求等进行验证，以保证贷款能够按期足额归还。主要审核内容包括：①要对项目开发的合法、合规及可行性进行审查；②自筹资金达到一定比例后，才能发放贷款，按照项目进度分批发放；③对商品房的预售过程进行深入的监管，充分了解销售和库存情况，从而防止开发商隐瞒销售事实，只要预售收入达到约定的还款点，就要要求开发商及时足额的偿还贷款。
3.3 加大信用风险度量量化模型的应用。我国商业银行信贷管理手段比较落后，对开发贷款项目的审查主要通过主观判断和定性分析，定量分析较少，没有建立科学、完备的信用风险指标度量体系。同时，也没有根据宏观经济形势的变化、信贷环境的变化、商业银行信贷资金的流动性以及监管制度要求的变化等，对房地产开发贷项目的量化指标及时的动态调整。缺少有效的信贷风险度量工具，这就使得银行房地产开发贷款信用风险控制很难实现精细化。所以，商业银行要加大信用风险量化研究，积累客户的历史违约率及其他信用资料，为应用先进、科学、适用性强的信用风险度量与预测模型提供数据和技术支持。
4 结语
在我国，不能简单地将房地产视为一个行业，地产业因其产业链带动效应、资金聚集效应和产品的特殊性，在我国经济社会中有着非常重要的地位。在梳理房地产及其开发贷款特点的基础上，系统分析我国房地产开发贷款风险的形成原因，理解关键控制点，有助于商业银行制定有效的应对措施和控制方法，防范房地产开发贷款风险。
参考文献：
[1]杨晋丽，沈琨.全国房地产信用风险压力测试分析[J].云南财经大学学报，2011（1）.
中图分类号：F293.3文献标识码： A
一、前言
在房地产项目开发过程中，要想做好质量管理和效益管理，就要结合房地产开发实际，从房地产项目的开发建设环节入手，确保房地产开发能够符合规范要求，在质量管理和效益管理上能够遵守建设规则，在质量和成本核算上能够达到预期目标。基于房地产开发的重要性，以及对房地产开发项目质量和效益的现实要求，做好房地产开发的质量和效益管理对房地产企业而言具有重要意义。为此，在房地产开发过程中，积极做好质量和效益管理既是企业的必要措施，同时也是企业的重要管理内容。为此，房地产开发企业应从项目建设的整个过程入手，确保质量管理和效益管理取得积极效果。
二、房地产开发项目在前期应质量和效益并重
在进行有效的市场调查基础上，开发企业可以根据房地产市场价格采取拟订目标利润的办法来推算目标成本，把目标成本按开发成本和期间费用进行分类、分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准。考虑到前期质量控制和成本管理的重要性，在房地产开发项目中，应从以下几个方面做好质量控制和成本管理。
1、房地产开发项目在前期应做好各项质量管理制度的编制
考虑到房地产开发项目的复杂性，在前期阶段，应结合设计和施工实际，做好施工组织设计、施工方案和质量管理等基本制度的编制，保证质量管理得到有效控制。
2、房地产开发项目在前期应制定具体的成本管理办法
成本管理是决定房地产开发项目总体效益的关键，要想做好成本管理工作，就要从管理办法的制定和完善入手，确保房地产开发项目的成本管理有据可依。
3、房地产开发项目在前期应实现质量管理和成本管理的统一
在前期阶段，房地产开发项目的质量管理和成本管理应放在一起考虑，不能重视了质量而忽视了成本管理，也不能只重视成本管理而忽视质量管控，所以，二者应放在一起考虑。
三、房地产开发项目在设计阶段应注重质量和效益并重
项目设计阶段是开发项目进行质量管理与控制成本，实现经济效益的最直接最重要的环节。一般来说，设计费只占项目总投资的约1％，但设计工作对工程造价的影响程度可达75％以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。基于这一认识，在房地产开发项目中，要想做好质量和效益管理，就要从设计阶段入手，重点做好以下几个方面工作：
1、在设计阶段，应明确质量管理原则
为了保证房地产开发项目的质量管理能够取得积极效果，我们应在设计阶段明确质量管理原则，确保质量管理能够贯穿于整个房地产实施阶段，保证质量管理达到预期目标。
2、在设计阶段，应确保设计质量满足实际需要
考虑到设计质量对整个房地产开发项目的决定性作用，在设计阶段，我们应结合房地产开发项目的设计实际，确保设计在准确性和合理性方面满足实际需要，达到提高设计质量的目的。
3、在设计阶段，应合理选择设计方案，节省项目建设成本
设计方案的确定，关系到整个房地产开发项目的建设。设计方案的合理性和科学性，也能为房地产开发项目节省大量建设资金。所以，房地产开发项目在设计中应优化设计方案，节省项目建设成本。
四、房地产开发项目在实施阶段应质量和效益并重
在项目施工阶段，虽然影响项目投资可能性小，但是项目要投入建设资金，浪费投资可能性大，开发企业必须加强施工现场的动态管理。主要体现在：
1、实行效益奖励制度，充分调动管理人员的积极性，管好施工现场。
施工阶段是决定房地产开发项目的关键时期，为了保证质量管理取得积极效果，应结合施工现场的质量管理实际，积极实行效益奖励制度，实行明确的奖惩制度，保证施工现场的质量管理取得积极的管控效果。
2、尽量减少设计图变更。工程设计图粗糙，市场供应的材料规格标准不符合设计要求等是引起设计变更的原因。
房地产开发项目中设计变更的增多，将会直接导致工程成本的增加，在这种情况下，施工质量也难以保证达标。为此，在房地产开发项目的施工阶段，应减少设计图的变更，使质量和成本管理能够在可控的范围之内。
3、严格现场签证管理。工程技术管理人员之间互相配合，现场签证随做随签，且应达到量化要求。
考虑到现场签证的特殊性，现场签证的增多，对成本控制是一个不小的考验。基于这一认识，在房地产项目开发过程中，必须要严格控制现场签证数量，确保工程技术管理人员能够相互配合，保证签证的准确性和合理性。
五、房地产开发项目在竣工结算阶段应质量和效益并重
开发企业要对工程竣工结算进行审查。最好采用三级审查方式审核结算书，即监理公司初审，项目部门复审，开发企业终审。这既可互相监督又能保证结算的准确性。 结算完成后，开发企业应及时做好项目的开发评价工作。房地产开发项目由于工程量大，施工过程复杂，其竣工结算工作量也相对较大。因此，我们要考虑到房地产开发项目的结算实际，在结算过程中，重点做好质量管理和成本管理，具体应从以下几个方面开展工作：
1、在房地产开发项目竣工结算阶段应根据质量要求核对工程量
为了保证房地产开发项目的竣工结算能够取得积极效果，我们应根据质量管理的要求，认真核对工程量，使工程量能够满足工程结算需要。
2、在房地产开发项目竣工结算阶段应重视成本核算
在竣工结算过程中，应始终坚持成本核算理念，利用各项成本核算手段，对整个项目的成本投入进行全面核算，确保成本管理取得积极效果。
3、在房地产开发项目竣工结算阶段应严格执行核算制度
考虑到成本核算对房地产开发项目的重要性，在竣工结算阶段，要想保证成本核算取得积极效果，就要严格执行核算制度，达到提高成本管理质量的目的。
六、结论
通过本文的分析可知，在房地产开发过程中，质量和效益是重要的管控目标。要想做好质量和效益管理工作，就要从前期阶段、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段入手，确保房地产项目开发的质量和效益管理取得积极效果。
参考文献：
[1] 赵增辉;;项目管理基本思想和方法在房地产中的应用分析[J];科技创业月刊;2011年07期
[2] 陈妮;;浅议房地产项目可行性研究的现实意义[J];价值工程;2011年23期
[3] 眭云晴;;房地产项目管理成熟度的模糊综合评价[J];山西科技;2011年04期
