中图分类号：S611文献标识码： A
一、工程概况
杭州城西某商业综合体，总建筑面积为39.5万m2 。其中设有地下三层，其建筑面积14.8万m2；地上有6个塔楼（14～22层）和3个商业裙房区域（4～7层）组成，建筑面积24.7万m2。
地下三层共埋深16.5米，主要功能包括地下一层商业步行街、自行车库、卸货区、机动车停车库及人防工程等。本工程桩采用钻孔灌注桩，基坑围护结构采用双排大直径钻孔灌注桩（排桩）+两道钢筋砼内支撑，排桩间设止水帷幕（高压旋喷桩），主被动区加固区域为三排高压旋喷桩。塔楼主要采用筒体结构，个别楼采用钢筋混凝土核心筒+钢结构组成。功能主要是商业住宅、写字楼、星级酒店等。
二、合同结构概况及分析
在不同的合同模式下，项目参与方之间存在不同的合作方式。杭州城西某商业综合体与我公司签订施工阶段监理委托合同；与一家施工单位签订项目总承包施工合同；与一家设计单位签订项目设计合同并在项目进展过程中不断的进行深化设计。该项目涉及的专业工程较多，有钢结构工程、预应力结构工程、幕墙工程、精装修工程等，基本涉及建筑工程领域的各个专业。为了更好的完成各个专业工程的设计和施工，业主方以一家设计单位为总设计单位，分别委托不同的专业设计单位进行深化设计，深化设计完成后交总设计单位审核确认。再由总承包单位统筹协调施工，以专业分包的形式分包给各个专业施工单位，并统一管理。
本工程合同体系总体上还是采用先设计再招标再施工的管理模式，又称为设计-招标-施工合同管理模式，与设计-建造合同、EPC合同、BOT合同不同，仍然属于传统意义上的设计和施工总分包合同管理模式。
2.1主要优点
2.1.1长期和广泛采用，因而管理方法比较成熟，各参建方对合同风险、条款都比较清楚，对项目管理的程序也比较熟悉。
2.1.2业主对项目拥有较大的主动权，有利于项目的组织管理，业主可以自由选择设计单位，控制设计要求，确定详细的设计施工图；而承包单位仅仅负责“按图施工”。实际上是将项目施工质量、进度、安全等绝大部分风险由总承包单位来承担。
2.主要缺点
2.2.1由于设计与施工依次进行，只有当设计图纸全部完成后才能进行施工阶段的招标工作，两者之间没有形成最大限度的时间搭接，从而造成项目建设周期较长，这与现代商业项目的运作要求快速交工，减少项目的资金成本，以便实现收益的要求相背离。
2.2.2由于设计单位和施工单位分别与业主签订合同，不能自发的形成设计与施工之间的协调，必须借助业主的管理。加大了业主的管理协调工作量，同时也不利于快速处理现场施工与设计相关的技术问题，如果设计图纸存在缺陷，发生工程变更在所难免，同时商业地产业主的管理链相对较长，而且管理效率不够稳定等因素，一旦处理不当，往往会使业主与施工单位之间陷入对立局面，对工程进度、成本带来负面影响。
三、项目进展
本工程于2010年8月18日开工，先进行围护桩后工程桩，再进行基坑支护，在2011年1月份开始土方开挖、地下室施工，在2012年5月±0.00全面完成时。各参建方合同控制措施相对较好，基本按合同预定目标有序进行。工程建设历时近1年半时间，还剩2年半时间需完成主体及装饰施工，其中合同工期目标的重要性开始逐渐上升。为了保证主体工程按期完成，总承包单位在主体阶段也主动采取了增加劳动力班组和周转材料等投入，最终主体结构于2012年12月底封顶。
为了保证商场的开业，后期一些装修、安装等专业分包单位、材料供应商提前介入，尤其在项目装饰后期及临近开业前的两个月，一些商户的装修、安装单位纷纷进场，各个专业施工单位数量达到近300家。施工现场管理难度不断加大，原合同体系的优点已不再明显，而缺点则不断放大，同时总承包单位的管理有些显得力不从心，工程进度面临的压力开始凸显并急剧成为主要矛盾；使得业主方、监理方的协调工作量增大。
在众多专业分包单位中，有总承包单位方的，也有业主独立发包的，还有业主指定材料供应商。同时由于项目构成的多样性以及各种设备设施系统专业化等特点，在装饰后期各分包单位急剧增加，总包单位的管理又跟不上现场节奏，出现了业主方不得不对一些直接指定的分包单位进行管理。原先采用的项目总承包模式逐渐演变成“施工总承包+业主方管理总承包”。项目的合同体系出现了多头管理，总承包单位的主要管理角色不断被业主方弱化，且总承包单位对业主方的分包单位和供应商也疏于管理。
尽管有些业主方的分包单位和材料供应商已纳入合同总包管理范畴，但总承包单位在合同条款方面往往有责无权。对于各分包单位上交的总包管理费用，由于总承包单位实际支出的管理费用、临时设施等费用，已经开始出现倒挂现象；以及在收取分包单位施工水电费、分包履约保证金等费用方面也是阻力重重；特别在抢工期的情况下进行场地利用、材料水平垂直运输、交叉施工时，管理矛盾更是日趋尖锐激化。
为了有效避免合同管理风险，使整个项目管理系统始终处于良性、有序的状态，项目监理机构加强了对业主和对总承包、分包等单位的协调工作。
首先充分明确到项目开业这一终结目标是不可调整，总承包单位和各个专业分包单位、供应商要从思想上和认识上和业主保持高度的统一，提出了建立“伙伴、共赢”的合作思路。毕竟业主有长期、连续的商业连锁建设工程需要开发建设，业主与各参建单位之间有了长期合作的基础和远景，不仅可以使业主避免了在选择参建单位方面的风险，而且可以降低相互之间的交易成本。同时一个负责的业主应公平合理的善待承包商，公平合理的分配合同各方的风险责任。一个苛刻的责权利关系严重不平衡的合同犹如一把双刃剑，不仅会损害承包商的利益，也会损害业主的利益，最终会损害项目的整体利益。
当今建筑市场还处于买方市场，在招标和签订合同阶段，业主一般处于绝对的优势；而承包商为了获得项目中标，往往削减报价，降低利润空间。针对承包商为了承接项目，而签订的一些“显失公平”的合同条款进行业主、施工、监理等多方磋商。对于业主指定分包单位的总包配合费用不足的现象予以测算，并召开各个层次的协调会议，最终以补充协议的形式予以明确。
虽然在这些业主专业分包工程的实施过程中，业主方直接参与管理，但总包单位的总包管理绝对不能缺失。对一些专业性较强的分包工程，提出了业主、总包、分包必须签订三方合同，明确各自的权力、义务，同时在工程款支付时，明确支付流程，即专业分包单位必须向总包单位报审，由总包单位签字确认后向项目监理机构报审，审核确认后送业主方审定支付。即利用支付手段赋予监理单位和总包单位加强对专业分包的管理。将业主方的分包单位纳入总承包的施工总体部署范畴。
通过以上措施， 也使业主方的工程管理部门与合约、财务等管理部门加强了协调与沟通，签证办理等程序相应比较顺畅，无形中加快了业主、总包单位、分包单位、监理单位等各参建单位的互动节奏。从而使这艘航母又开始正常运作。
四、建议
由于综合体项目工期要求特别紧，在施工过程中进场劳务及专业队伍众多，往往采用人海战术，最多时现场施工人员接近2000名；各个施工队伍素质参差不齐，劳动力变动比较频繁，在施工过程中出现大量工序采用非常规交叉、并排作业的现象，导致现场周转材料、机械设备等同步增加，加大了施工安全防护的难度，对工程带来安全隐患。由此更需要项目监理人员利用合同条款加强各参建单位的约束，加大对现场的协调控制力度。
在项目主体施工后期及装饰阶段，不断有深化设计单位开始介入，如钢结构、幕墙等深化设计。出现了深化设计方案论证及技术准备时间比较仓促，导致了图纸审核、供应不及时，无法使现场施工管理人员对图纸有深入细致的了解和熟悉环节，有些时候出现了“边设计、边施工、边修改”的情况，给工程质量带来不利影响。而且在项目后期进场装修的各个小业主众多，装修过程不可避免的对先前施工成品产生破损。
透过杭州城西某商业综合体项目的监理工作，折射出现代商业综合体项目有：规模巨大、工程结构复杂、设备系统比较齐全、建设工期紧、分包单位众多等特点；再者商业综合体突破了传统建设项目相对单一的构建格局，集中了商业、酒店、写字楼、酒店式公寓、广场、景观等工程为一体。今后商业综合体将会不断涌现，项目配套专业越趋于综合，对项目的合同管理也将会要求更高。传统的总分包管理模式在实际运用中需要不断的运用动态控制原则进行改进、升级。
参考文献
一、合同管理的概念
了解合同管理，必须先了解什么是合同和管理。
合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议：包括买卖合同、供用（电水气热）合同，赠与合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同等。本文所指合同包括企业所有对外签署的协议书、契约性文件、备忘录、正式书面承诺以及前述修订与补充等。
管理是确立组织目标和有效地组织资源以实现组织目标的活动。管理的要素可分为规划、组织、领导和控制，企业管理目标是获得最佳经济效益。
合同管理并非法律上的严格概念，是指企业为规范合同涉及的各项事务，充分发挥法律制度在企业运营中的作用，运用法律制度的特性和功能，从法律、经济和科技的角度，对企业的合同行为进行有计划的组织、领导与控制的活动。对企业经营来讲，合同管理是工具、是手段，服务于企业的业务运营，合同管理的最终目标是防范合同风险、规范合同管理、维护合法权益、力争公司利益最大化。
二、商业企业的特点与合同管理的模式
1.商业企业的特点
（1）主体众多。与其他企业相比，商业企业的经营中过程中的市场参与主体存在“两头大、中间小”的特点。也就是说，商业企业在运营过程中，一头面对的是众多的商品供应商，为商业企业提供商品来源，另一头面对的是众多的消费者，是商业企业经营商品的最终去处。主体众多，就意味合同关系众多，同时也意味着商业企业合同管理工作量巨大。
（2）涉及的商品种类繁多。其他企业、特别是生产性企业的经营产品一般单一，而商业企业的经营范围比较广，经营过程中涉及的商品种类繁多，有服装、鞋帽、针织、黄金、珠宝、化妆品、食品，甚至家具家电等等。商品涉及各种品类甚者不同的行业，每种商品都有每种商品的特点，管理过程中需要针对不同的商品特点，拿出具体的措施和方法。
（3）管理过程中的法律风险多。因商业企业经营过程中涉及的商品众多，不同的商品有不同的特点、有不同的国家规范和标准，再加上众多参与交易的市场主体，所以出现法律风险的比率就高，就进一步加大了合同管理的难度。
2.商业企业的合同管理模式
鉴于商业企业经营活动中的上述特点，可以看出企业合同管理工作涉及面广、内容复杂，本着安全与效率并举的原则，合同管理可以实行分级管理制度与归口管理制度并存并落实法务人员法律审核制度。
（1）分级管理制度。分级管理制度是指将合同标的按照一定的标准（比如合同金额、比如合同涉及品牌的知名度等）进行划分，再区别进行管理。以合同金额为例，商业企业可以将合同金额大小划分一定的标准，不同的标准由不同层级的人员负责审核、签署。这种管理模式的优势在于可对具体的业务人员适当放权，减少企业管理层的工作量，同时又能将风险控制在一定的范围内。
（2）业务归口管理制度。业务归口管理制度是企业根据不同的业务区分来划分具体的合同管理部门并由其实施管理的制度。比如涉及基建的合同，由基建部门负责审核签署、涉及设备的合同，由设备管理部门负责审核签署等等。业务归口合同管理制度的优势在于可实现企业合同文本的集中、统一管理，不致发生合同原件的散落、遗失；便于企业能迅速及时的查询不同业务部门的合同；也便于集中审查企业不同业务部门的业务进展情况。
（3）法务人员法律审核制度。法务人员法律审核制度是企业对外签署的所有合同文本非经法务人员法律审核不得签署的制度。法务人员的法律审核，有助于维护企业经营的合法性，规避不必要的法律风险，减少企业损失。
上述三项合同管理制度需要有机结合、缺一不可。分级管理和归口管理不仅可以提高各层级人员的业务技能、提高企业效率，也能增强具体经办人员的责任心、从一定程度上降低法律风险。而法务人员的法律审核，跟能从根本上保障企业经营的合法性，为企业经营保驾护航。但需要注意的是，法律人员的法律审核，一定要服从企业的业务经营需要，即法务审核工作服务于企业的业务经营工作，企业的业务经营工作是企业的重中之重，是企业存在的根本，居于主导地位，而法务审核工作是企业经营过程中的具体手段和措施，居于附属地位。
三、商业企业合同管理中的风险控制
合同是双方交易的书面材料、是双方交易的证据材料、是双方交易的见证，从一定程度上讲，合同管理即是证据管理、是风险管理，所以，在合同的管理过程，一定要全过程树立风险意识、证据意识，做到“先小人后君子”。下面从合同的签订、内容、履行等几个方面简单予以介绍。
1.合同签订过程中的注意事项
（1）对方主体资质的审查。订立合同前，应当对合同向对方的主体资格、相关业务资质、资信能力、履约能力进行调查，并让对方出具相关证照的原件，合同签署时留存对方有效的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、商标注册证或授权使用证明、专利证书或授权使用证明等相关证书的复印件。上述证件能从形式上反映对方的主体资格是否合适、是否具备相应的经营能力等问题，在签订合同前对上述证件予以审查，相当于把风险控制在一定的范围内。
（2）对方履约能力的审查。订立合同前，根据合同标的大小，甚至可以让对方提供最近一期经审计的财务报表，结合对方的上述证件和注册资本数额，可以对其基本履约能力做出一个综合判断。
（3）合同的形式与起草权。作为商业企业来讲，订立合同，均应当采用书面形式，有关书面合同文件签署后必须取得合同原件，并妥善保存。对于重大合同，应争取合同的起草权，并尽量使用本单位拟定的合同示范文本。这样就可以在合同谈判过程中争取有利的谈判地位，并有利于本单位合同管理和审批的效率。
（4）合同的批准和授权。有些单位，本身可能没有签约权，比如单位内部的分支机构等，必须有一定的授权才能签订合同，这种情况下，在签订合同前，就需要让对方提供必要的授权证明文件，以防止合同签署后效力处于不确定状态，从而带来不必要的法律风险。
（5）合同签订过程中的注意事项。合同签署前应仔细检查、核对合同各条款，确保所签署版本是最后定稿版本。在正式签署的合同文本中，应避免空白，以避免少数不诚信的单位在合同签署过程中擅自增加合同的内容，同时，对两页以上的合同文本，都应加盖骑缝章防止对方偷换内容。
2.合同内容的注意事项
合同条款在设计起草时，可以适当参考国家相关部门颁布的各种示范文本，做到内容、条款完备，但是绝不能完全依赖示范文本，一定要根据企业自己的情况，对其进行修改、补充和完善。作为商业企业来说，除具备合同的常规条款外（比如当事人条款、标的、数量、质量、价款或报酬、各方权利义务等），一定要设计一些具备行业特色的条款，结合商业企业的特点，下面的一些内容必不可少：
（1）保证金条款。商业企业为众多的供应商提供交易场所，使供应商的商品顺利地销售到消费手中，但是商业企业与每一个供应商的合作关系，随着商场的升级、供应商自行撤柜等原因，有可能会随时终止，但对消费者来讲，他是从你商场购买的商品，如果商品出现质量问题，他不可能去找供应商维权，他只能找商场维权。假如这时供应商已经撤柜，对商场来讲，再向供应商即自己的前手追索就比较麻烦。所以在合同条款中设计保证金条款就很有必要。对保证金的数额及留存期限作出约定，出现质量问题，商场有权直接从保证金中予以扣除。
（2）广告宣传条款。现在的好多品牌，特别是一些大牌的知名品牌，都有自己的注册商标甚至知名代言人，随着人们法律意识的普遍提高，都具有很高的维权意识，因此，作为商业企业，一定要有这方面的风险防范意识，防止侵犯别人的肖像权、注册商标权等权利。因此，在合同中要设计一定的条款，对广告宣传方面做出约定，即商业企业有权使用供应商的注册商标、品牌代言人的肖像进行广告宣传，规避法律风险。
（3）装修安全条款。商场作为公共场所，日常经营中，不仅涉及到公共卫生安全，更是与公共消防安全密不可分，从商场的整个布局、消防通道、商场的装修，都会涉及消防安全。因此，在与供应商的合同中，一定要约定涉及装修、消防安全的条款，对双方的权利义务作出明确约定，避免消防事故发生时，无处追索。
（4）保密条款。商场在与供应商的合作过程中，双方可能都会接触到对方一定范围的商业秘密，在双方的合同中，要对商业秘密的保密事项作出约定，对哪些数据属于商业秘密、保密期限的长短、违反保密条款的罚则作出明确约定。
另外，合同内容的其他条款，特别是违约责任条款的约定，内容一定要明确、具体；一定要具有可操作性；一定要把对方当成不诚信之人来对待，做到先小人后君子，才能从根本上防范法律风险。
3.合同履行中和履行完毕后的注意事项
在合同的履行过程中，也要注意留存相信的书面记录用于证明合同的履行情况，比如合同履行过程中双方的备忘录、会议纪要等内容，都可以对合同的履行情况予以证明。另外，在合同到期后，也要注意合同文本的留存时间、后合同义务等内容，避免出现不必要的损失。
总之，对合同的管理工作，全过程都要树立证据意识，注意索要证据、保留证据，树立合同即是双方当事人之间法律的观念，树立对方承诺有记录、自己承诺要做到的良好意识，才能从根本上防范法律风险。
参考文献：
[1]《中华人民共和国合同法》，1999年3月15日
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根据有关法律，法规，在自愿，平等，协商一致的基础上，甲方将_______(物业名称)委托乙方进行物业管理，订立本合同。
第一条：乙方提供服务的受益人为甲方，甲乙双方均应履行本合同，承担相应的责任。
第二条 物业基本情况
此物业位于___市____街__号__层，建筑面积__平方米(实际面积高于或者低于合同规定面积，均以此标注面积为准，不作调整)。 该房屋的土地证证书编号：______，房产证证书编号：______房屋主体建筑结构为____结构;经甲方及乙方共同签章确认的房屋所有权证及房屋土地使用证复印件作为本合同的附件。
第三条 委托管理事项
1，房屋建筑共用部位的维修，养护和管理，包括：楼盖，屋顶，外墙面，承重墙体，楼梯间，走廊通道，门厅，庭院等。
2，共用设施，设备的维修，养护，运行和管理，包括：共用的上下水管道，落水管，污水管，共用照明，中央空调，供暖锅炉房，楼内消防设施设备，电梯等。
3，公共设施和附属建筑物，构筑物的维修，养护和管理，包括道路，室外上下水管道，化粪池，泵房，自持车棚，停车场等。
4，公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。
5，交通与车辆停放秩序的管理。
6，维持公共秩序，包括安全监控，巡视，门岗执勤等。
7，管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料。
第四条 物业费用及缴纳方式 ：
1，甲方按年于每年__月__日前一次性向乙方缴纳物业管理费用___元人民币(___元)此费用包含第三条所列各项委托管理事宜及下列费用：采暖费，电梯费，停车场的使用费，其他未列入的费用由甲方自行承担。甲方房屋的自用部位，自用设备及设施的维修养护，由甲方自行负责，在甲方提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费。
2，甲方应严格按照以上条款要求的缴纳方式向乙方交纳物业管理费用，否则视为甲方单方违约，乙方有权单方取消合同，有权强行将甲方商品清除，因此造成的一切经济损失均由甲方自行承担。
第五条 委托管理期限：自本合同签订之日起至__年_月_日止。
第六条 甲方权利义务
1， 随时检查监督乙方管理工作的执行情况;
2，及时缴纳物业管理费用，如拖欠造成的损失由甲方自行承担
3，甲方及时向乙方提供使用物业内的各类图纸，含装修改造图，电路图，上下水改造图，广告审批图，消防改造审批手续等，以上各类图纸以甲方使用此物业7日内交给乙方。
4，及时与乙方沟通本合同执行期间所发生的其他问题。
5，协助乙方做好物业管理工作和宣传教育，文化生活;
第七条 乙方权利义务
1， 根据有关法律，法规及本合同的约定，制定物业管理方案;
2，选聘专业人员承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
3，乙方有权对物主使用人违反业主公约的行为进行处理;
4，向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督;
5，对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施;
第八条 违约责任
1，甲，乙双方同意在合同执行期内，因不可抗力导致房屋毁损，灭失的，合同终止，双方互不承担责任，但乙方应退还甲方已经提前支付的相关费用。
2，甲，乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，合同终止，但乙方需退还甲方已经提前支付的相关费用。①该房屋占用范围内的土地使用权非因甲方过错原因而依法被政府提前收回的;②该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或拆迁的;
3，甲，乙任何一方如有违反合同上述各条款规定，除了按合同有关条款履行以外，守约方有权单方终止合同，并要求违约方赔偿给守约方由此造成的一切损失。
第九条 附则
1，甲，乙双方在签署本合同时，对各自的权利，义务，责任清楚明白，并愿按合同及规定严格执行。
2 ，甲乙双方就履行合同及本协议发生纠纷，应通过协商解决;协商解决不成的，可依法向当地人民法院。
3 ，本合同未尽事宜，双方可协商补充。在此之前签订的一切协议如与本协议有矛盾之处，均以本协议为准。之后所签订的补充协议及相关规定与本合同具有同等法律效力。
4，本合同经双方签字盖章后生效。合同连同附件一式肆份，具有同等法律效力，甲，乙双方各执贰份
甲方(签章)： 乙方(签章)：______物业服务有限公司
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企业名称：中物联物业管理有限公司
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根据有关法律、法规及《前期物业管理服务协议》的有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将商住楼委托乙方实行前期物业管理，订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型：商住楼
座落位置：太原市南内环街号
管理界限：东至；南至；
西至；北至：。
占地面积：平方米。
建筑面积：平方米。
委托管理的物业构成细目见附表。
第三条本合同生效时，本物业的开发建设现状是：已通过综合验收，入住状况。
第二章委托管理事项
第四条制定《业主公约》等物业管理制度，与业主、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用及住宅共用部位、共用设施设备维修基金。
第五条负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。
房屋共用部位包括：房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、楼梯间、走廊通道及外墙面等。
共用设备包括：上下水管道、落水管、避雷装置、公共照明、消防设施、邮政信箱、天线、水泵及水箱等。
共用设施包括：非市政道路及路灯、化粪池、自行车棚、垃圾房、庭院灯等。第六条
第七条其它委托管理事项
（一）按《住宅质量保证书》中甲、乙双方的约定提供维修服务。
（二）附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、门房等。
（三）公共环境卫生，包括：公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路的清扫保洁及垃圾的收集。
（四）自行车、摩托车停放管理。
（五）维护社区公共秩序，包括：值班、巡视。发生刑事案件依照法律规定报公安部门处理。
（六）物业档案管理。包括物业工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和物业使用人档案、维修档案。
（七）负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，经委托可代收电费、水费、煤气费、房租、采暖费。
（八）房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。
第三章委托管理期限
第八条第九条委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。
第四章双方权利和义务
第十条甲方权利和义务
（一）甲方权利
1、审定乙方前期物业管理方案和规章制度；
2、审核乙方有关前期物业管理的财务预算，批准决算；
3、检查、监督乙方前期物业管理的实施情况，提出整改意见；
4、监督乙方物业管理办公用房、经营用房使用情况。
（二）甲方义务
1、为乙方实施前期物业管理提供条件，协助乙方实施前期物业管理方案，协调好施工单位、监理单位与乙方的关系。
2、征求乙方对本物业的意见，并组织有关单位落实整改。
3、执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，负责落实保修责任。
4、承担相关的前期物业管理费用。
5、按规定向乙方提供全部工程技术档案资料。
6、按有关规定提供建筑面积平方米的物业办公用房，应于通过竣工综合验收之日起日内，交由乙方使用。
7、负责处理有关工程建设遗留问题。
第十一条乙方的权利和义务
（一）乙方权利
1、根据甲方委托和有关法律法规制定前期物业管理实施办法、方案和规章制度并实施管理。
2、依据本合同委托管理事项，向甲方及有关单位提出整改意见和建议。
3、提出维修资金年度使用计划并对委托物业实施维修养护和管理。
4、规劝、制止业主或使用人违反《业主公约》和《前期物业管理服务协议》的行为。
5、有权使用物业管理办公用房。
6、依据《前期物业管理服务协议》的约定，向业主或使用人收取物业管理费用及其他费用。
7、选聘专业公司承担专项工程业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。
8、当业主、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理。
9、《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的权利。
（二）乙方义务
1、履行本合同并依法经营管理，自觉维护甲方及产权人或使用人的权益。
2、主动接受甲方的监督。
3、接受物业管理行政主管部门的监督指导。
4、对保修期满后房屋共用部位、共用设施设备按有关规定实施维修、养护和管理。
5、按照有关规定使用维修基金。
6、每半年向业主、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。每年1月份向业主公布全年维修基金收支情况。
7、《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的义务。
第五章前期物业管理服务标准
第十二条竣工综合验收前的管理服务标准由甲、乙双方按约定标准执行；竣工综合验收后的物业管理服务标准，依据国家有关标准及《太原市物业管理办法》、《太原市住宅小区物业管理等级服务评定（试行）标准》制定，具体内容如下：
（一）房屋及维修管理
1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。
2、房屋行政幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图。
3、房屋完好率98%以上。
4、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，工程质量验收手续齐全，决算书经过有关部门审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查。
5、房屋小修、急修及时率98%以上，合格率达100%，有维修记录和回访记录。
6、房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。
（二）共用设备管理
1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。
2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求上岗。
3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。
4、小区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的管理措施。
（三）共用设施管理
1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。
2、公共照明设施设备齐全，运行正常。
3、道路畅通，路面平坦无损坏。
4、污水排放畅通，沟道无积水。
5、危险部位标志明显，有防范措施。
（四）环境卫生管理
1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。
2、小区内实行垃圾袋装化，日产日清。
3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手干净。楼道内无乱堆乱放现象。
4、道路、庭院、共用场地无杂物，保持清洁。
5、雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪；雨后及时清理污水。
6、小区内无违章临时建筑。
7、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。
8、共用场地定期清洁，地面无油渍等污染现象。。
（五）社区秩序维护
1、小区内实行24小时值班制度。
2、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班记录，各项管理措施落实。
（六）车辆停放管理
1、车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。
（七）消防
1、消防系统标志明显，消防通道畅通无阻。
2、配备专职或兼职消防管理人员。
（八）按《房屋装饰装修管理协议》实施装修管理。
第六章前期物业管理服务费及相关费用
第十三条物业管理服务费
（一）业主未办理入住手续前，由甲方按0.3元/平方米标准向乙方支付物业管理服务费。
（二）本合同有效期内未交付使用物业的物业管理服务费，由甲方按下列标准向乙方支付。住宅房屋建筑面积每月每平方米0.3元，商用房屋建筑面积每月每平方米0.5元,非住宅房屋建筑面积每月每平方米0.1元。收费时间每双月的1-10日；
（三）本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取。住宅房屋建筑面积每月每平方米0.3元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米0.2元，收费时间每双月的1-10日；
（四）合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用人收取。
（五）甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的1%按日交纳滞纳金。
（六）业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。
第十四条保修期内物业的维修养护执行建筑工程保修的有关规定，由甲方承担保修责任。也可委托乙方实施保修，保修费用由甲方支付。
第十五条保修期满后发生的房屋公共部位、共用设备设施的维修养护更新，按《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》及其配套文件执行。
第十六条乙方根据有关委托，按政府定价向业主、使用人代收水费、电费、煤气费、房租等。
第十七条业主或使用人委托乙方对房屋自用部位、自用设备实施维修养护及其他服务时，乙方可按约定标准向业主或使用人收取服务费。
第十八条停放自行车辆的业主、使用人。存车费按自行车0.2元/单次,摩托车0.5元/单次,自行车5元/月,摩托车15元/单次,收入扣除经营管理成本后结余部分，主要用于1、物业共用部位、共用设施设备维修；2、便民服务费用。
第七章违约责任
第十九条甲方违反本合同有关约定，使乙方不便或无法实施前期物业管理的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应予赔偿。
第二十条乙方违反本合同有关约定，未尽职责、未履行义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有权终止合同，造成经济损失的，乙方应予赔偿。
第二十一条乙方违反本合同的约定，未按物业管理标准管理物业，给甲方经济上和声誉上造成损失和不利影响的，甲方有权解除合同，给甲方造成的经济损失，由乙方赔偿。
第二十二条物业交付使用后，发生重大质量事故时，甲乙双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位，共同分析查明原因。属设计、施工、材料原因由甲方负责处理，属使用不当、管理不善原因由乙方负责处理。
第二十三条因业主、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用，由相关的业主、使用人承担。
第二十四条影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限解决。影响相邻房屋安全问题，由甲方处理。因施工原因造成的质量问题，由甲方组织施工单位负责解决。对于不影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限10日内负责修缮，也可采取费用补偿办法，由乙方负责处理。
第二十五条甲乙双方任何一方无法律依据和正当理由提前终止合同的，违约方应赔偿对方5000元的违约金；造成对方经济损失的，应给予赔偿。
中图分类号：S611文献标识码： A
一、工程概况
杭州城西银泰城，地处杭州丰潭路东侧，萍水街南侧。总建筑面积39.5万m2 。其中地下三层，建筑面积14.8万m2；地上有6个塔楼（14～22层）和3个商业裙房区域（4～7层）组成，建筑面积24.7万m2。
地下三层共埋深16.5米，主要功能包括地下一层商业步行街、自行车库、卸货区、机动车停车库及人防工程等。本工程桩采用钻孔灌注桩，基坑围护结构采用双排大直径钻孔灌注桩（排桩）+两道钢筋砼内支撑，排桩间设止水帷幕（高压旋喷桩），主被动区加固区域为三排高压旋喷桩。塔楼主要采用筒体结构，个别楼采用钢筋混凝土核心筒+钢结构组成。功能主要是商业住宅、写字楼、星级酒店等。
二、合同结构概况及分析
在不同的合同模式下，项目参与方之间存在不同的合作方式。杭州城西银泰城与我公司签订施工阶段监理委托合同；与一家施工单位签订项目总承包施工合同；与一家设计单位签订项目设计合同并在项目进展过程中不断的进行深化设计。城西银泰项目涉及的专业工程较多，有钢结构工程、预应力结构工程、幕墙工程、精装修工程等，基本涉及建筑工程领域的各个专业。为了更好的完成各个专业工程的设计和施工，业主方以一家设计单位为总设计单位，分别委托不同的专业设计单位进行深化设计，深化设计完成后交总设计单位审核确认。再由总承包单位统筹协调施工，以专业分包的形式分包给各个专业施工单位，并统一管理。
本工程合同体系总体上还是采用先设计再招标再施工的管理模式，又称为设计-招标-施工合同管理模式，与设计-建造合同、EPC合同、BOT合同不同，仍然属于传统意义上的设计和施工总分包合同管理模式。
2.1主要优点
2.1.1长期和广泛采用，因而管理方法比较成熟，各参建方对合同风险、条款都比较清楚，对项目管理的程序也比较熟悉。
2.1.2业主对项目拥有较大的主动权，有利于项目的组织管理，业主可以自由选择设计单位，控制设计要求，确定详细的设计施工图；而承包单位仅仅负责“按图施工”。实际上是将项目施工质量、进度、安全等绝大部分风险由总承包单位来承担。
2.主要缺点
2.2.1由于设计与施工依次进行，只有当设计图纸全部完成后才能进行施工阶段的招标工作，两者之间没有形成最大限度的时间搭接，从而造成项目建设周期较长，这与现代商业项目的运作要求快速交工，减少项目的资金成本，以便实现收益的要求相背离。
2.2.2由于设计单位和施工单位分别与业主签订合同，不能自发的形成设计与施工之间的协调，必须借助业主的管理。加大了业主的管理协调工作量，同时也不利于快速处理现场施工与设计相关的技术问题，如果设计图纸存在缺陷，发生工程变更在所难免，同时商业地产业主的管理链相对较长，而且管理效率不够稳定等因素，一旦处理不当，往往会使业主与施工单位之间陷入对立局面，对工程进度、成本带来负面影响。
三、项目进展
本工程于2010年8月18日开工，先进行围护桩后工程桩，再进行基坑支护，在2011年1月份开始土方开挖、地下室施工，在2012年5月±0.00全面完成时。各参建方合同控制措施相对较好，基本按合同预定目标有序进行。工程建设历时近1年半时间，还剩2年半时间需完成主体及装饰施工，其中合同工期目标的重要性开始逐渐上升。为了保证主体工程按期完成，总承包单位在主体阶段也主动采取了增加劳动力班组和周转材料等投入，最终主体结构于2012年12月底封顶。
为了保证商场的开业，后期一些装修、安装等专业分包单位、材料供应商提前介入，尤其在项目装饰后期及临近开业前的两个月，一些商户的装修、安装单位纷纷进场，各个专业施工单位数量达到近300家。施工现场管理难度不断加大，原合同体系的优点已不再明显，而缺点则不断放大，同时总承包单位的管理有些显得力不从心，工程进度面临的压力开始凸显并急剧成为主要矛盾；使得业主方、监理方的协调工作量增大。
在众多专业分包单位中，有总承包单位方的，也有业主独立发包的，还有业主指定材料供应商。同时由于项目构成的多样性以及各种设备设施系统专业化等特点，在装饰后期各分包单位急剧增加，总包单位的管理又跟不上现场节奏，出现了业主方不得不对一些直接指定的分包单位进行管理。原先采用的项目总承包模式逐渐演变成“施工总承包+业主方管理总承包”。项目的合同体系出现了多头管理，总承包单位的主要管理角色不断被业主方弱化，且总承包单位对业主方的分包单位和供应商也疏于管理。
尽管有些业主方的分包单位和材料供应商已纳入合同总包管理范畴，但总承包单位在合同条款方面往往有责无权。对于各分包单位上交的总包管理费用，由于总承包单位实际支出的管理费用、临时设施等费用，已经开始出现倒挂现象；以及在收取分包单位施工水电费、分包履约保证金等费用方面也是阻力重重；特别在抢工期的情况下进行场地利用、材料水平垂直运输、交叉施工时，管理矛盾更是日趋尖锐激化。
为了有效避免合同管理风险，使整个项目管理系统始终处于良性、有序的状态，项目监理机构加强了对业主和对总承包、分包等单位的协调工作。
首先充分明确到项目开业这一终结目标是不可调整，总承包单位和各个专业分包单位、供应商要从思想上和认识上和业主保持高度的统一，提出了建立“伙伴、共赢”的合作思路。毕竟业主有长期、连续的商业连锁建设工程需要开发建设，业主与各参建单位之间有了长期合作的基础和远景，不仅可以使业主避免了在选择参建单位方面的风险，而且可以降低相互之间的交易成本。同时一个负责的业主应公平合理的善待承包商，公平合理的分配合同各方的风险责任。一个苛刻的责权利关系严重不平衡的合同犹如一把双刃剑，不仅会损害承包商的利益，也会损害业主的利益，最终会损害项目的整体利益。
当今建筑市场还处于买方市场，在招标和签订合同阶段，业主一般处于绝对的优势；而承包商为了获得项目中标，往往削减报价，降低利润空间。针对承包商为了承接项目，而签订的一些“显失公平”的合同条款进行业主、施工、监理等多方磋商。对于业主指定分包单位的总包配合费用不足的现象予以测算，并召开各个层次的协调会议，最终以补充协议的形式予以明确。
虽然在这些业主专业分包工程的实施过程中，业主方直接参与管理，但总包单位的总包管理绝对不能缺失。对一些专业性较强的分包工程，提出了业主、总包、分包必须签订三方合同，明确各自的权力、义务，同时在工程款支付时，明确支付流程，即专业分包单位必须向总包单位报审，由总包单位签字确认后向项目监理机构报审，审核确认后送业主方审定支付。即利用支付手段赋予监理单位和总包单位加强对专业分包的管理。将业主方的分包单位纳入总承包的施工总体部署范畴。
通过以上措施， 也使业主方的工程管理部门与合约、财务等管理部门加强了协调与沟通，签证办理等程序相应比较顺畅，无形中加快了业主、总包单位、分包单位、监理单位等各参建单位的互动节奏。从而使这艘航母又开始正常运作。
四、建议
由于综合体项目工期要求特别紧，在施工过程中进场劳务及专业队伍众多，往往采用人海战术，最多时现场施工人员接近2000名；各个施工队伍素质参差不齐，劳动力变动比较频繁，在施工过程中出现大量工序采用非常规交叉、并排作业的现象，导致现场周转材料、机械设备等同步增加，加大了施工安全防护的难度，对工程带来安全隐患。由此更需要项目监理人员利用合同条款加强各参建单位的约束，加大对现场的协调控制力度。
在项目主体施工后期及装饰阶段，不断有深化设计单位开始介入，如钢结构、幕墙等深化设计。出现了深化设计方案论证及技术准备时间比较仓促，导致了图纸审核、供应不及时，无法使现场施工管理人员对图纸有深入细致的了解和熟悉环节，有些时候出现了“边设计、边施工、边修改”的情况，给工程质量带来不利影响。而且在项目后期进场装修的各个小业主众多，装修过程不可避免的对先前施工成品产生破损。
透过杭州城西银泰商业综合体项目的监理工作，折射出现代商业综合体项目有：规模巨大、工程结构复杂、设备系统比较齐全、建设工期紧、分包单位众多等特点；再者商业综合体突破了传统建设项目相对单一的构建格局，集中了商业、酒店、写字楼、酒店式公寓、广场、景观等工程为一体。今后商业综合体将会不断涌现，项目配套专业越趋于综合，对项目的合同管理也将会要求更高。传统的总分包管理模式在实际运用中需要不断的运用动态控制原则进行改进、升级。
中图分类号：F273.1
一、前言
学院同管理信息系统软件供应商及企业产学研合作主要是指科学系统软件供应商、学院、企业三者之间的参与与合作，通常企业作为科学技术的需求方，它可以与高校进行技术联合进而检测所需软件的能否满足企业的实际需要。做为管理信息系统的软件提供商，其本身是卖软件的，可以提供给学院做教学软件。另它可以让学院同企业协作，将企业的需求在此软件上测试，如能满足企业的需求，企业再向软件提供商购买。这样可以规避企业购买管理软件但有可能无法应用的风险，学院可以为一个企业在多个软件提供商的产品做测试，培养了学生的能力，是个三赢的培训模式的探索。随着我国高等教育院校对人才培养和科学研究服务的延伸，高等院校、企业、软件供应商之间的联系越来越紧密，尤其是在目前知识经济的来临之际，以信息技术为主的第三次科技革命对产学研合作起到了极大的推动作用。有关产学研合作的模式主要包括以下几种：校内产学研合作模式、双向联合体合作模式、多向联合体合作模式、中介协调型合作模式等。
二、产学研合作模式探究
从目前的实际情况来看，产学研合作模式按照主体关系与地位的不同，可以分为校内产学研合作模式、双向联合体合作模式、多向联合体合作模式和中介协调型合作模式等。以下我们将会对这几种模式进行相应的分析研究：
（一）校内产学研合作模式
校内产学研合作模式主要是基于高校合作而产生的，它可以充分利用学校的教育经费，不断进行科学研究与开发，并将科研成果运用于企业的实际生产，提高企业的生产力，进而促进自己发展。目前校内产学研合作大多都是高校自行组织和举办的，通过利用本校的科技资源，不断打造自己的科研人才队伍，创造属于自己的价值，他们主要采用的是经营实体与教育科研基地相融合的方式进行的，以便可以达到培养人才、促进科技发展、实现科研效益的目的。同时，这种模式的优点还不止于此，作为高校内部的产学研合作组织机构，在学校的指导和带领下更有利于统一管理，实现由科学技术向劳动生产力的转化，达到预期的经营目的。我国是一个人口大国，资源环境过度污染和浪费，每年应届毕业生高达800万，这无形中给我国的就业形势带来了很大的压力，校内产学研合作模式的建立可以给本校的毕业生提供大量的就业岗位，缓解高校目前的就业压力，同时还可以给学校带来经济收入，提高该校的综合实力与竞争力。正是由于这种模式是学校自主建立起来的，所以学校本身除了具有企业经营的一切职责外，同时也是教育科研的主体，这势必会导致学校的科研重心转移到教育教学活动中来，影响科学研究的进一步深入，所以我们一定要明确自己的研究目标。
（二）双向联合体合作模式
双向联合体合作模式也就是高校与企业联合的一种模式，一般情况下，学校是教育教学与科学研究的主要场所，但是对于市场的开发能力却很弱，学校为了弥补自己的不足，可以通过跟校外一些大企业进行合作，建立完整的双向联合体合作模式。这样不仅提高了学校获取资金的能力，同时也有利于企业的进一步加深科技产品的研发能力，使双方互惠互利。这种模式的主要运行特点是学校与企业的合作主要注重双向性合作，学校按照企业所需要的专项技术服务，有计划地进行专项研究，及时将技术成果传递给企业，转化为企业的生产力，进而获得必要的资金帮助。这种优势互补的原则表现的比较明显，技术转化率也高，同双方还可以根据合同中的要求，及时变更合作事项，工作效率显著。但是这种模式的唯一缺点就是合作模式仅仅局限于直接利益双方，由于学校和企业的利益出发点差异较大，使他们在很多技术领域无法达成共识，导致信息沟通和意见分歧现象比较严重，合作难以深入进行。
（三）多向联合体合作模式
多向联合体合作模式主要是基于风险防控机制的基础上建立起来的，由于一些大型项目耗费资金量比较大，双方合作无法解决风险问题，所以我们建立一种混合联体合作模式是很有必要的。多向联合体合作模式的参与主体主要是学院、企业、科研机构。三者之间通过有效的合作，可以达到很好的经济效益，同时还防范了各种难以预料的风险，收益也比较明显。但是这种模式的最大缺点是，企业可能会就某一项技术成果跟很多其他的高校进行合作，参与方可能会存在权责利益的纠纷，合作会面临僵局。
（四）中介协调型合作模式
中介协调型合作模式是最近几年新出的一种模式，它是为了解决参与合作主体之间的利益分配和权力拥有而产生的。比较常见的有高校产业推广中心、社会科技服务推广中心和媒体推广中心，这种协调型合作模式不仅可以消除合作主体的大部分意见分歧，同时还为参与者提供了大量的指导信息。在沟通各方资金的使用情况和成果价值方面具有重要的作用，避免了大量的成果价值与市场机会出现流失，发挥了自身的纽带作用。中介协调模式是目前这几种合作模式中比较先进的模式，不仅规避了大部分的市场风险，同时也给合作主体成员带来稳定的经济收益，值得借鉴和学习。
结束语
学院同管理信息系统软件供应商及企业的产学研合作模式是新时期下应用的比较广泛的一种模式，它促进了企业、研究机构与高校的相互联合，实现了合作主体之间的互惠互利，对促进三者的健康发展有着重要的现实意义。
参考文献：
一、认真学习、推行《物业管理委托合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。《示范文本》明确了物业管理委托活动中当事人各方的责、权、利关系，反映了物业管理的基本内容，能够充分表达当事人双方的意愿，要积极推行，以利于规范我市物业管理市场，提高物业管理水平，从而推动物业管理工作。
附件：劳动部、国家工商行政管理局、中国个体劳动者协会关于私营企业和个体工商户全面实行劳动合同制度的通知
（1996年5月4日 劳部发〔1996〕162号）
通知
各省、自治区、直辖市劳动（劳动人事）厅（局）、工商行政管理局、个体劳动者协会、私营企业协会：
根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国私营企业暂行条例》、《城乡个体工商户管理暂行条例》的有关规定，私营企业和请帮手带学徒的个体工商户（以下简称个体工商户），均应通过签订劳动合同与劳动者建立劳动关系。为了保障私营企业、个体工商户与劳动者双方的合法权益，依法调整劳动关系，促进私营和个体经济的健康发展，现就私营企业和个体工商户实行劳动合同制度的有关事[文秘站:]项通知如下：
一、私营企业和个体工商户应当按照当地人民政府劳动行政部门的统一部署，根据有关法律法规的规定，在平等自愿、协商一致的基础上，与劳动者签订劳动合同，建立劳动关系。已经签订劳动合同的，要做好合同管理工作，认真履行劳动合同，切实保障双方的合法权益。
二、各级劳动行政部门要加强领导，把私营企业和个体工商户实行劳动合同制度做为今年的一项重要工作来抓，做好组织、协调和服务工作。通过提供政策指导、推荐劳动合同范本、加强劳动合同鉴证等工作，促进私营企业和个体工商户尽快依法建立劳动合同制度。同时，要充分运用劳动监察手段，检查、督促私营企业和个体工商户按照《劳动法》及有关法律法规的规定，依法履行劳动合同。到1996年年末，应当全面完成建立劳动合同制度的工作。
三、各级工商行政管理机关要积极配合全面实行劳动合同制度工作，督促私营企业和个体工商户依法实行劳动合同制度。
市场经济下企业之间的竞争日益激烈，中小企业的人力资源管理从一项辅工作逐渐转变为战略性任务。对中小企业而言，将人力资源管理交由外包商进行专业管理，能提高管理效率，让企业将更多的精力集中到核心竞争。外包虽然带来了诸多便利，但风险管理也是企业不容忽视的问题。
1中小企业人力资源管理外包的风险种类
1.1外包商选择风险
我国人力资源外包目前还处于起步阶段，相比于发达国家而言我国外包商的管理水平有待提高，专业性和技术性不强。一些外包商的员工缺乏基本的专业素养，很难满足企业的要求。如果外包给国外的外包商则又会大大提高企业成本，在这种形势下，企业在选择外包商时就存在一定的风险，如果选择不当就难以达到人力资源管理的目标。
1.2企业能力风险
企业能力包括谈判能力、决策能力、外包后适应变化的能力、对外包商监管的能力等。企业在任何一方面能力存在不足，就很容易在该方面与外包商的观点存在偏差，在外包时容易产生管理失误或决策失误，从而影响外包管理水平。
1.3法律风险
针对人力资源管理外包市场，我国暂没有相关的法律或行政法规来规范外包业务，外包商由于管理不善给企业带来的损失也难以得到法律惩戒。我国目前只有《劳动法》和《劳动合同法》中对外包业务有简单的规定，因此法律风险是企业进行人力资源外包的最主要的风险。
1.4保密风险
企业将人力资源管理外包必须要对外提供必要的企业信息，如果外包商保密工作不到位，将会造成商业秘密的泄露，对企业的发展极为不利。企业在进行人力资源管理外包时应当十分重视外包商的商业信誉和社会评价，并与外包商签订相关协议，重视对商业秘密的保护。
1.5文化理念风险
企业与外包商之间的文化理念不同在管理上就容易产生理念的冲突。不同企业之间的管理方式和理念都有差别，外包商作为服务者，应当充分理解和认同企业的文化，让外包管理服务更具个性化。在外包管理中，企业应当选择认同本企业理念和文化的外包商，才能做好人力资源管理工作。
2中小企业规避人力资源管理外包风险的对策
2.1谨慎选择外包内容
外包内容的选择是从源头上规避风险的策略。人力资源管理包括两种，一种是战略性管理，与企业的长远发展战略紧密相关，如企业人力资源的规划、员工的职业规划等。另一种是事务性管理，如工作分析、员工技能培训等。企业将人力资源管理工作外包能提高管理的专业性，并集中精力于核心领域，但不同的企业外包的内容应当有所差别，应结合企业的发展水平、规模大小等，达到节约成本和提高管理水平的统一。
2.2分析外包成本和效益
企业进行管理外包必须要考虑成本投入与达到的效益。大多企业只能与外包商对比不同管理方式下员工完成任务的成本，从而决定是否应当外包。但企业在决策时，还应当考虑自身的发展状态、员工的意愿以及提高员工效益的综合手段等，通过对外包的成本和效益进行综合分析才能决定是否应当外包、哪些工作需要外包，兼顾成本与效益的结合。
2.3合理选择外包商
外包商的选择直接影响到企业的人力资源管理工作。企业选择外包商应当综合分析外包商的报价、外包商的服务水平和外包商的社会评价等。外包商的选择也是企业能力的表现，如果外包商较为强势，在管理中将会对企业造成不良影响，给企业带来损失。但如果外包商过于弱小，则难以达到企业的管理目标。因此，企业在包商的选择上应当达到外包商能力与企业自身实力的平衡，约束外包商的管理深度，从而降低风险。
2.4签订全面有效的外包合同
企业与外包商只有商业关系而没有行政上的隶属管理，在进行人力资源管理外包时签订全面、详细、有效地合同是规范外包商管理方式的重要步骤，也是企业发生损失时进行维权的有力依据。合同的签订是否合理直接关系到外包服务的质量，依据《合同法》的相关规定，企业在与外包商签订合同时，必须详细包含业务内容、服务价格、合同期限、预期目标、职权范围、违约责任、保密制度等，通过合同来约束外包商的行为，重要的商业资料也必须通过合同和法律来保证安全。此外，企业与外包商应当建立长期合作的管理以提高双方的信任度，在签订合同时应当灵活，充分考虑未来的发展形势，通过长期合作提高服务质量，从而规避外包商由于管理不善可能带来的风险。
2.5加强内部沟通
企业进行人力资源管理的外包，意味着企业员工的上级管理者将会发生变化，因此在外包时必须充分结合企业员工的意见。在外包之前企业应当与员工沟通，让员工认识到管理外包带来的双赢，但在外包商的选择上，可以向员工征求意见。将人力资源管理进行外包意味着部分员工可能达不到外包商的要求，需要进行继续教育或者更换岗位，而工作能力强的员工则可以到更好的岗位工作。在沟通之后，企业应当将员工的诉求转达给外包商，以便外包商制定个性化的管理方案。
2.6建立完善的风险反馈和控制体系
企业应当以积极主动的态度应对外包管理的风险，并将需求变化及时告知外包商，让外包商进行相关调整。在外包中企业应建立完善的反馈系统，及时把握管理动向，发现存在隐患的风险，让外包商进行调整和控制，并对外包商的管理工作进行监督，评价管理效果，以实现理想的管理目标。
3小结
在激烈的竞争下中小企业将人力资源管理外包已经成为一种趋势，企业在外包时要认真分析，慎重选择，从外包内容、外包商选择、合同签订、效益分析等方面入手，让外包商定制符合本企业的专业管理方案，达到完成管理目标与规避外包风险的统一，促进企业的发展壮大。
参考文献：
引言
随着互联网的发展，电子商务也日渐成熟，许多企业在电子商务的运用方面取得了惊人的成绩。电子商务的发展阶段已经从最的单个企业内部应用，到第二阶段电子交易为主，发展到了现在的协同商务时代。根据国内外公认的定义，协同商务是一个将企业的所有应用和数据集成到一个信息管理平台之上，并以统一的用户界面提供给用户，使企业可以快速地建立企业对企业和企业对内部雇员的信息平台，它使企业员工、客户、供应商和合作伙伴能够从单一的渠道访问其所需要的个性化信息。在协同商务模式下，企业可以利用网络的力量整合供应链并达成信息共享使企业获得更大的利润。
不论是企业内部部门与部门之间、或是企业与企业之间(供货商、合作伙伴、配销商、服务提供业者、客户等)商务往来上任何形式的协同(产品设计、供应链规划、预测、物流、营销等)，都可以被视为协同商务。其实就产品的生命周期来看，从公司接单到开始设计产品、试验和制造产品，再到产品演化等各个不同阶段，都应该有相应的功能性解决方案和整合解决方案，以针对厂商的不同特点建立资料库，改善组织内外流程，并建立信息分享机制。因此，协同商务不单单是处于销售链和供应链上的厂商的内外电子化与流程整合，更包括设计与规划等其他层面。
随着新经济时代的来临，企业运营的内外部环境发生了巨大变化，从而对协同商务提出了新的要求:从企业外部环境来看，随着电子商务的出现，人们有能力从单纯关注交易这一节点向关注商务全过程转移，这将涉及整个供应链上各方业务之间的协作，从而提出了建立外部协同商务平台的要求;在企业内部，各部门之间的业务协同、不同的业务指标和目标之间的协同以及各种资源约束的协同要求建立内部协同商务平台。除此之外，如果我们将企业看成是一个处于市场环境中的系统的话，它就必须要有与外界沟通的途径，即所谓的企业信息门户。如此一来，我们就可以搭建出一个企业的协同商务综合平台。通过该平台，企业可以实现内外各种资源的整合，提高整个价值链上企业的效益，从而达到一种多赢的效果。一个典型的企业协同商务综合平台如图1所示。以下对图中的各个组成部分进行详细说明。
1.外部协同商务平台
外部协同商务平台是以供应链上的合作伙伴(供应商、分销商与其他合作伙伴)与最终客户之间商务协作为核心的，因此它主要包括合作伙伴关系管理和客户关系管理两部分。
1.1合作伙伴关系管理
基于合作伙伴关系管理中业务的不同，又可分为采购协同商务管理、分销协同商务管理、制造协同商务管理三部分:
(1)采购协同商务管理主要包括供应商关系管理、原材料询价管理、采购流程管理、采购招投标管理、物理仓库与虚拟仓库管理等部分。供应商关系管理主要包括建立和维护原材料数据库，供应商分类索引和对供应商供货能力、价格、产品质量、服务等项指标的综合评定，以及供应商工作协调;原材料询价管理主要是根据原材料供货市场分析的结果制定原材料询价机制和进行原材料询价工作协调;采购流程管理主要是制定主采购政策和补充采购政策，以及采购日常工作协调;采购招投标管理是通过建立材料采购招投标平台，实现对材料采购招投标和材料采购合同的全程管理;物理仓库与虚拟仓库管理主要是实现各个仓库间、仓库与车间、以及采购部门与生产部门间的工作协调。
(2)分销协同商务管理
分销协同商务平台主要包括分销市场管理、分销渠道管理两个组成部分。分销市场管理主要包括企业与分销商之间在制定市场计划、分销销售市场分析、分销市场日常工作管理等方面的工作合作。分销渠道管理主要包括分销渠道与分销商选择、分销商商务合作、分销商日常管理、分销合同管理、应收帐款管理、分销商综合评价等方面的内容。 (3)制造协同商务管理
制造协同商务管理主要包括产品设计、工业工程与工业制造三部分。产品设计协同商务主要是协同设计人员与合作伙伴在诸如绘图、产品数据日常管理、产品图档管理、设计变更等方面的工作，使得供应商、分销商、合作伙伴、甚至于客户都参与到产品设计的过程中，使得产品设计方案更能适应市场的需求;工业工程协同商务主要是企业与合作伙伴共同完成设计的可行性检验的工作;工业制造协同商务则使合作伙伴直接参与到对自动化生产进行管理和控制的工作中。
1.2客户关系管理
客户关系管理主要包括市场管理、销售管理、客户服务管理三个组成部分。市场管理主要包括企业内各部门问在制定市场计划、销售市场分析、市场日常工作管理等方面的工作合作，以及企业与合作伙伴间的商务合作。销售管理主要是协同企业内各部门间以及企业与合作伙伴及客户间在制定销售计划、销售日常工作管理、销售合同管理、应收帐款管理等方面的工作。客户服务管理主要处理企业与客户之间的关系，实现企业对客户服务的全程管理和综合评价。
2内部协同商务平台
依据企业内部运作管理业务的不同，内部协同商务平台主要包括人力资源协同管理、财务协同管理和工作流管理三部分。
人力资源协同管理是协同商务流程管理的基础，除了传统的人力资源管理内容，还包括与角色和安全权限相关的员工信息维护。
财务协同管理主要是通过Intranet和Internet自动进行财务数据的收集和处理，并在线分析组织的效能，从而实现企业内相关各部门，以及企业生产中心、企业成本中心和企业战略中心在财务管理上的协同。
工作流管理主要是依据企业工作流程，实现工作流定义、职贵安排、业务流程分析、工作流程监控、工作流评价在内的功能，实现工作流上各个相关部门的协同。
3企业信息门户
企业信息门户是用户通过内部协同商务平台和外部协同商务平台，实现协同商务管理的必然渠道.企业信息门户的实现形式可以分为非结构性的沟通方式((Unstructu}d Communication)，电子商务交易中心((Commerce Exchange)、知识/流程交易中心(Knowledge/Process Exchange)三种。目前，虽然多数企业将目光放在电子商务交易中心上，但在协同商务环境促使下，企业将有更高一层的协同商务需求，例如内容、商业流程及知识的交易。
3.1非结构性的沟通方式
非结构性的沟通方式是指通过电话、传真或电子邮件所进行的非正式信息交流的方式，例如，企业员工打一个电话或发一封电子邮件给供货商确认订单状况、或是给经销商确认最新的销售状况。这类沟通方式通常没有正式的程序可言，但却也是目前最广为应用的协同形式之一。
3.2电子商务交易中心
这是指产品及服务的实际交换，因此也伴随着财务交易，整个流程从下单、修改订单、付款，一直到将产品或服务运送到客户的手中。这个流程以往多半是由电子数据交换(Electronic Data Interchange，EDD系统来执行，但由于EDI的种种缺点，因此现在这些流程逐渐被由Commerce One及Ariba等公司所开发的，且以互联网为基础的解决方案所取代。
3.3知识/流程交易中心
2006年9月,原告李某诉至法院提出,双方签订的《商品房买卖合同》对维修基金的具体比例没有约定,但是“前期物业管理协议”中约定李某在入伙时应向开发商交纳0•5%维修基金(即2314元),开发商已收取了此款并在“结算清单”里进行确认。根据某市政府关于维修基金的规定,2005年9月之前的2%的维修基金由建设单位缴纳。显然,原告不足部分6千多元应由好美家公司支付。被告好美家认为,根据某市房管局给被告的“批复”和第(2005)45号《关于在商品买卖合同中明确物业专项维修资金缴交约定的通知》,维修基金可由当事人协商缴纳。据此不足部分应由原告李某交纳。被告好每家认为,“前期物业管理协议”规定“0•5%交纳维修基金”是真实的,其它维修基金补交问题与其无关。如何处理本案?一、二审的判定原由不同,却殊途同归,都认为开发商不应当承担责任。2007年一审认定,“前期协议”系原告李某与被告好每家签订的合同,而非原告与被告好美家签订的合同,该合同对被告没有约束力。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第16条约定:专项维修基金根据国务院《物业管理条例》有关规定执行。根据《物业管理条例》第54条第1款规定:“住宅小区、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修基金”,该规定不是强制性规定,对物业专项维修基金的负担应当允许合同当事人协商变更。即开发商和业主可以就物业专项维修基金由谁负担进行协商,但双方在《商品房买卖合同》没有对此进行约定,所以原告现要求被告缴纳6千多元维修基金没有合同依据,也缺乏法律根据。
故驳回原告诉请。原告不服,提起上诉。2008年二审认为,据《物业管理条例》第25条规定,“前期物业管理协议”是业主与开发商签订的《商品房买卖合同》的组成部分,其民事行为的法律后果应当由开发商承担。故一审认定前期物业管理协议对开发商没有约束力是错误的,应予更正。但前期物业管理协议“对交纳费用明确在入伙时先行交纳0•5%,并非确定只交纳0•5%,不足部分由开发商交纳没有事实依据,也没有合同和法律依据。故维持原判”。比较一审二审,判决结果相同,认定理由却截然相反,二审判决甚至出现了“判非所认”的问题。我们认为,既然认定“前期物业管理协议”是业主与开发商签订的《商品房买卖合同》的组成部分,前期协议对开发商具有约束力,就应当支持原告的诉讼请求,由被告缴纳6千多元维修基金。这完全符合某市政府关于“维修基金2005年9月之前的2%的维修基金由建设单位缴纳”的规定。同时,根据某市政府“硬性”规定,“1997年1月1日至2003年8月31日前办理的《商品房预售许可证》的住宅物业维修基金,由开发商按建设总投资额2%交纳给付,但买卖合同中已约定由业主交纳后不足部分开发商按规定金额补足”。同时,根据某市房管局给被告的“批复”和某市政府2004年10月13日第(2005)45号《关于在商品买卖合同中明确物业专项维修资金缴交约定的通知》,本案的全部维修基金应由开发商交纳。由于开发商在买卖合同中提供了第16条的格式条款加上霸王条款,业主被迫交了0•5%,不足部分的1•5%理应当按政府的硬性规定由开发商补足,这是具有政策事实依据的,而非二审方案认为的“没有事实依据”。二审方案创造了“判非所认”结果的原因,就是本案涉及到的如何认识“前期物业管理协议”的法律约束力,及相关的立法和司法的局限性,以及到底应该如何纠正立法和司法所存在的问题。
二、前期物业管理协议的特点
说到前期物业管理协议,就不得不说前期物业管理。通说认为,所谓前期物业管理,是指自房屋出售之日起,至业委会与物业公司签订的新的《物业服务合同》生效时终止的物业管理活动。相应地,房地产开发企业(开发商,建设单位)、业主与物业服务公司之间就前期物业管理签订的合同称之“前期物业管理服务协议”(简称“前期协议”)。主要有三类前期物业管理协议,由业主直接管理权派生出来的“受托管理权”的前期协议,是一类新型的无名合同。“后期物业管理服务协议”(简称“后期协议”),是指自房屋出售基本或者全部完毕起,由业主或者业委会自己选择与物业管理人签订的《物业服务合同》,也称“一般物业服务合同”。两种协议差异明显:
1、签订合同的发生时间不同。前期协议一般发生在房屋尚未全部销售完毕的小区,小区还处于“不稳定状态”之时,小区的环境不稳定,管理不稳定,治安不稳定,这些都给小区管理和服务带来许多不方便。而后期协议是小区商品房基本销售完毕,小区处于“稳定状态”之后,基本是环境稳定,管理稳定,治安稳定,这些都给小区管理和服务带来许多方便之处。
2、聘请物业公司的方式不同。前期协议是由开发商“自行指定”的前期物业管理人直接进入小区,对业主实施服务和管理。对此,人们形象地比喻“开发商自行指定的前期物业管理人”与业主的关系是“父与子关系”。而后期协议是小区成立业委会之后由业主们以自已招投标或其他方式聘请的物业公司进行正常的“物业服务”。人们形象地将“业委会与物业管理人”间的关系比喻成“主人与客人关系”。
3、合同约束的利益主体不同。前期协议表现出特殊的秉性,在业主、开发商和物业管理人三种利益主体关系中,开发商操纵着利益的“方向盘”,利用合同中格式条款或霸王条款,逼使作为弱势方的业主“就范”,并由它“自行指定”的物业管理人为其谋取利益最大化,物业管理人从中获取相应的利益,业主只享有某些有限的自。合同规范的三者间的利益关系是不平等的。[2]而后期协议中,业主享有比较高度的自,合同在业主或业委会与物业管理人在平等协商基础上签订,一般规范了业主与物业管理人在“服务”与“收费”问题的利益关系,通常与开发商无关。通过对“前期协议”与“后期协议”的比较,可以发现,与“物业管理协议”息息相关的业主、开发商和物业管理企业(物业公司)三方之间的利益冲突和地位不平等是造成前期物业纠纷的深层原因。相对“强者”开发商和前期物业公司而言,作为消费者的业主在物权把握和专业知识上都处于绝对的弱势,驾驭商品房市场的开发商及其“自行指定”的物业管理人占据绝对优势,尤其在“前期协议”约定的内容上无法做到公平公正。况且这类前期协议由开发商及其“自行指定”的物业管理人以格式、霸王条款约束业主,而少有的可能对业主有利的争议条款又不能保护业主的利益。
三、现行立法对不同前期物业管理协议法律规制上的缺失分析
前期物业管理协议的特殊性需要立法与司法的特别规范与调整,方能在利益冲突的业主、开发商和物业管理企业三方主体间找到实质上的正义和平衡。前期物业管理中三方当事人的地位及其相互关系如何,学理、立法、司法实践中莫衷一是,尚无定论。“这些学术界意见不统一和立法及实践中做法缺乏统一标准,已成为我国前期物业规范管理的一大障碍。”[3]因此,我们要从立法和司法上纠正不同前期物业管理协议的缺陷。
(一)前期物业管理协议及其缺陷
通过对立法与实践的综合考察,可对我国前期物业规范管理作出一些简单的分类,每种前期协议都存在局限性,在立法与司法实践存在着各种固有的漏洞与缺失。概括起来,大致可以分为以下三类前期协议。第一类前期协议是《物业管理条例》第21条规定的“建设单位与其选聘的物业管理企业双方签订的前期协议,”我们简称之“第一类前期合同”。这是最重要的法定合同,该合同只是规定建设单位与其选聘的物业管理企业之间的权利义务,并未关注如何保护业主利益的规定问题。最主要的不足是,立法规定建设单位授权其选聘的物业管理企业对业主实行管理,而没有规定向业主公示这些内容是否合法合理。无形中允许开发商与其“自行指定”的物业管理人“私下操作”,不但侵犯了业主的知情权,而且漠视业主的监督权和其他合法权益。这是物业立法的缺憾。第二类是开发商与业主签订的“前期协议”,简称“第二类前期合同”。这类协议应作为物业销售(预售)合同的必备条件,却未将其列入《物业管理条例》。这种合同规范了开发商与业主之间在前期物业管理中的权利义务关系,往往会约束开发商,然而在实践中并不多见。业主应有的与开发商谈判的权利,以及知情权、监督权和其他合法权益都得不到立法方面的足够重视。第三类是开发商“自行指定”的物业管理人与业主签订“前期协议”,简称“第三类前期合同”。这类前期协议在实际中最为常见。法律依据是《商品房销售管理办法》(建设部令第88号),其中关于商品房的销售条件规定了“物业管理方案已经落实”,并在第13条规定:“商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”该前期协议只是规定物业管理企业与业主的权利义务关系,而未涉及与房地产开发企业之间的。《办法》没有规定商品房买卖合同与前期协议之间的关系,与第一类前期合同未发生任何联系,一旦发生业主与房地产开发企业有关的纠纷,房地产开发企业会以第三类前期合同与其无关而拒绝承担自己应当的责任和义务。这三类不同的前期协议中,业主、开发商与物业公司的权利和义务各不相同,地位也互有消长,相对应的,合同效力对三方的约束力也有所区别。然而,不同的前期协议虽然针对消费者业主而言的,受害人却基本上是业主。此时,如果片面地理解立法的内容,将有可能出现前文争议重重的“判非所认”的审理结果。
(二)前期物业管理协议缺陷的理性认识
前期物业管理协议的特殊性需要立法与司法的特别规范与调整,方能在利益冲突的三方主体之间找到实质上的正义和平衡。应该理性地认识前期物业管理协议在立法与司法实践存在着各种固有的漏洞与缺失:
1、现行立法的缺陷和偏差在于,作为社会关系调整器的法律法规无法深入社会关系的内部,去发掘社会关系的不同性质,进行此类法律关系的调整,相关立法权限分配模糊。在前期物业管理协议中,现行的《物业管理条例》和《物权法》未从立法指导思想上做到向弱势群体———作为消费者的业主进行倾斜保护的公平公正,加上现行《物业管理条例》的可操作性不强,带有强烈的行政色彩,基本上是为开发商“说话”;而负责指导和协助的房地产行政部门和当地居委会则采用“潜规则”(且不说“设关布卡”)阻碍“小区独立自治”,行政利益和部门利益大大超过“小区业主利益”和“民众利益”,从而难以实现开发商、业主和物业公司之间的真正的利益平衡。上述三类前期协议所存在的“各自为政”的现象的立法缺陷足以说明,立法未协调好“开发商、业主和物业公司”三者之间的利益关系,就无法从立法上做到对弱势群体———业主倾斜的保护。据报道,2009年,北京市所有已成立的小区中,有三分之二小区无法产生业主委员会,主要原因是小区业主民主投票选举产生业主委员会后,上报时大多无法得到当地居委会及其上级街道委员会的备案,这样小区独立自治无法实现。全国各地基本上存在类似情况,很多当地居委会及其上级街道委员会对业主反映前期物业管理协议所存在的问题置之不理。这些都是由我国立法指导思想的局限性所导致的。
2、司法界对前期协议的法律约束力大小的理解、认识和判断大有偏颇,尤其是处理物业纠纷的一些法官不能正确行使自由裁量权,错误地应用传统合同法理论,不是从人权法治观点和对弱者实施倾斜保护的角度去维护法律的权威和合同效力,而是站在强者(富人开发商)及其“自行指定”的物业管理人一边,为他们的利益“说话”,否定前期协议中对业主有利的内容;故意未对提供格式合同的开发商和物业公司做出不利的解释,甚至现行合同法对合同效力都予以否定,另行“创造”判决理由,进行错误认定,从而形成了“判非所认”的结果。这是导致业主败诉的基本原因。立法与司法的漏洞与偏差无法使原本倾斜的利益天平回归于正义与公平,这使得在前期物业管理协议纠纷处理过程中,形成了开发商与物业管理公司“强者愈强”、业主“弱者愈弱”的局面。正确认识前期物业管理中三方当事人的地位和相互关系,完善措施和对策,用立法和司法的形式重新厘清和解决前期物业管理协议纠纷的诸问题,是解决问题的正确途径和当务之急。
四、完善前期物业管理协议纠纷的对策
立法应与时俱进,要从现实问题出发,纠正立法缺陷,为优良法治服务。针对前期物业管理协议在立法和司法所存在的局限性,以及存在的实际问题,提出完善立法和司法的相应对策。
(一)立法对策
