时间：2023-07-09 08:24:25
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房地产上市公司的负债不仅高而且资金的回收时间长加上投资规模的巨大，这些因素的稍微变化就会可能对房地产的财务风险造成很大的影响。及早察觉风险的信号，并且及时对发现的问题进行有力地分析，同时采取行之有效地防范与补救手段，在困境中摸索出一条正确的道路，是目前一切房地产商在现在世界经济动荡不安的大环境中所必需的。
房地产企业出现财务危机的原因是不同的，不同的企业具有不同的财务风险，但最后表现结果就是现金流短缺，不能支付应付账款和偿还到期债务，其形成原因归根到底来自于两个方面：企业的微观因素和宏观因素。这两个方面的原因导致了企业突发性财务风险和周期性财务风险的发生。本文将结合房地产公司的行业属性，从宏观方面和微观方面对房地产公司的财务风险进行研究。
1.1宏观方面分析
1.1.1宏观经济周期因素
众所周知，房地产行业的发展与国民经济的发展密切相关，发展趋势也受到国家经济发展的周期性影响。一般来说，房地产行业发展周期与国家宏观经济发展周期相同，根据国民经济周期的四个阶段划分，房地产行业周期也可以划分为复苏、繁荣、衰退和萧条等四个阶段。当宏观经济环境发展比较好的时候，房地产行业同样发展势头趋好，楼市表现趋向于活跃，房价上涨，成交量不断放大，房地产行业上市公司的股票一片红，呈现上涨的趋势，企业财务状况比较好，危机发生概率很小。
1.1.2金融环境风险
金融环境对房地产行业的影响主要表现在放贷规模的变动和利率的变动。我国房地产行业的资产负债率相对于其他行业明显偏高，债务融资在房地产公司的资本结构中占有非常大的比重，如果利率升高那么明显加重了房地产公司的利息支付负担，严重影响企业正常经营，加大了现金流出量，同时也会抑制房地产的投资和消费需求，加重了投资者的还贷压力。
1.1.3土地成本风险
土地价格在房地产公司开发经营成本中占有非常大的比重，若房地产公司不能很好的利用土地资源，将严重影响其资产有效地周转，加大资金的机会成本。由于国家土地资源是不可再生的资源，其使用权和交易权受到国家国土政策的制约和影响，所以土地价格易受到土地市场上供求关系的影响，可是这又将影响到房地产企业土地储备成本。
1.1.4市场供求风险和变现风险
市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。我国房地产市场主要是由城市化进程和经济收入增长形成的消费需求来主导，房价上涨主要反映的是基于消费性需要的真实的供求关系。变现风险是指将商品兑换成现金时因折价而导致的资金损失的风险。因此当房地产上市公司因支付工程款及货款能力不足，或是偿债或其他原因急于将房地产变现时，为将房子尽快脱手，以销售所得房款快速回笼资金以缓解偿还资金压力，最常见的是降价而蒙受损失。
1.2微观方面分析
1.2.1筹资风险
筹资风险是由于企业筹资结构和筹资方式的不合理而引发的企业到期不能偿还本金和利息或企业未能取得预期计划的收益的风险。2012年上半年，房地产企业在降价跑量的同时，也频频在资本市场上融资，万科、绿地等企业在年内均有数十亿的融资大单。从上市的房地产公司50强来看，房地产公司在2012年上半年融资情况依然不容乐观，部分房地产企业被迫出卖自己的股权以求继续生存，即使能够发行债券或者得到信托和银行贷款，但是其融资成本增加依然比较明显。
1.2.2营运风险
营运风险主要包含以下三个方面。首先是产品销售过程所带来的营运风险：若公司的房地产企业将其自身商品定位不当，就不能适应市场的需求，造成销售困难，造成大量资金被占用在存货上，公司的经营现金流就会受到影响，由营运风险而转变成公司财务风险的机率就会加大。其次是生产建造过程带来的营运风险：如果生产建造过程中出现安全事故或是原材料价格上涨等不利因素，这也会严重影响企业今后的经营。最后是企业日常经营管理带来的营运风险：房地产企业房屋建造时间长，使房地产企业无法如期交房，造成业主的集体退房或是惹上官司就会使房地产企业利润大幅度下降，严重影响到企业的长远发展。
1.2.3投资风险
投资风险是指企业对未来投资收益的不确定性，在投资活动中可能会遭受投资收益损失甚至投资本金损失的风险，资金投资使用的好坏将会直接影响到投资风险的发生。它也是一种经营风险，房地产投资的长周期性同样给企业带来了较大的财务风险，通常用来指企业投资的预定收益率的不确定性。
参考文献
房地产是我国的支柱产业，对国民经济的发展和社会市场的稳定有重要影响。在房地产行业的发展中，资金是保证房地产行业健康发展的关键因素。目前，在宏观政策的调控下，房价依然坚挺，并没有合理回归，表明房地产行业的发展存在较大风险。资金链作为房地产行业的关键所在，资金管理的缺失，将导致资金链出现问题，严重影响房地产行业的正常发展。因此，为了实现房地产行业的正常发展，减少风险的存在，还需要各方共同努力，加强房地产行业的资金链风险管理，促进房地产行业的健康发展。
一、房地产资金链的现状分析
分析房地产资金链的现状，主要是从房地产资金的三个环节（筹措、使用、回笼）来进行分析，探究在各个环节存在的问题。
（一）资金筹措
资金筹措作为房地产资金链的起始环节，在房地产资金链中占据着重要的地位，对整个房地产的资金链的正常运行有重要影响。第一，一个企业投身于房地产行业，必须要筹措资金，有雄厚的资金支持；第二，筹措资金是其他环节的基础，若该环节出现问题，将直接影响后两个环节的正常运转。在资金筹措环节中，主要存在的问题表现在以下几点。
1、银行信贷比重大，依赖程度高
据调查资料显示，当前，我国的一些房地产企业的资金来源形式主要是分为贷款、定金、预收款、外资以及个人按揭贷款等，虽然形式看上去呈现多样化，但是数据显示，在这些资金来源中，外资筹资所占的比重很小，大部分主要集中在贷款，也就是说筹措资金的主要方式是银行贷款，对银行贷款的依赖程度比较高，这其中可能会存在风险。
2、较高的资产负债率
在我国的房地产企业中，还普遍存在着资产负债率较高的现象，有些房地产企业的资产负债率已经超过了国际常规水平，甚至有些企业超过了行业的警戒线。这都说明这些企业面临着严峻的经营风险，并且经营利润不能达到负债的水平，再加上企业的固定资产不能变现，这些房地产企业在发展过程中，面临着相当严重的财务危机，房地产企业的正常发展受到影响。
3、较高的流动负债率
我国的房地产企业还面临着较高的流动负债率，据多年的统计数据显示，在很长的一段时间内，流动负债率均高于70%，这也导致了我国的房地产企业的资金链一直比较紧张，对房地产企业的正常发展造成了一定的影响。房地产企业较高的流动负债率与房地产企业的行业特点是分不开的，因为房地产企业普遍选择流动负债来为企业的发展筹资。
（二）资金使用
这是资金链的第二个环节，是连接资金筹措和资金回笼的桥梁，合理使用资金是保证房地产资金链安全运行的关键所在，对保证企业的正常发展有重要作用。在资金使用过程中存在的问题有：
1、投资开发中的支出较多
在房地产企业中，投资开发费用主要包括设备、土建、配套等支出，据2012年数据显示，开发投资增长16.7%，依旧是房地产企业主要的费用支出。设备和土建的费用一般来说还比较固定，但是配套以及其他一些费用种类比较繁多，在市场中存在不一样的收费情况，存在着很大的随意性，这种不规则的变动给房地产企业的发展带来不利影响。
2、不合理的土地购置
土地购置资金投入在房地产企业的各项支出中，占据着第二的位置，较高的土地购置资金投入也在一定程度上加剧了资金链的紧张情况。如果合理配置土地，那么将大大缓解资金链的紧张运行状况。虽然政府出台了相关的限制政策，土地购置不合理的现象有所减少，但并没有消失，如北京的万柳地块的地王。不合理的土地购置会浪费大量的资金，加剧资金的紧张形势，还会造成土地资源的闲置浪费。
3、速动比率较低
受行业特征和经营模式影响，企业的流动资产所占的比重较大，但在存货中比重较大的是开发成本，原材料所占比重较小，速动比率较低，低于安全值，造成企业的营运资金持有量处于一个较低的水平，企业面临的还贷压力较大。
（三）资金回笼
1、销售市场遇冷
在房地产企业中，回笼的资金主要来源是销售收入，而当前受宏观调控政策以及消费者消费观念的影响，销售市场并不完全向好，也会存在销售遇冷的淡季。销售市场遇冷，大量的房子无法转化成资金，回笼资金的周期变长，拉大了资金链，一定程度上也造成了资金链的紧张局面。
2、现金流出现负增长
前面也提到房地产的资金投入绝大部分放在了投资开发上，由于房地产项目的周期较长，很容易导致资金出现周转困难问题，从而影响资金链的正常运转，资金链处于紧张情况下，现金流的运转更加困难。以浙江广厦集团为例，在08年至11年，存货占流动资产的80%，而开发成本占到了存货的80%。
二、资金链的风险管理
（一）拓宽筹资渠道
针对房地产企业的筹资过度依赖银行贷款，容易引发并存的风险，房地产企业在筹资时可以拓宽筹资渠道，适当将间接融资方式转变为直接融资。在间接融资中，存在好多中间环节，成本较高，收益较低，稳定性较差，因此，可以通过发行股票、债券等方式进行融资。
（二）应用财务杠杆
针对房地产企业的资产负债率较高的现象，企业应当采取措施降低负债所占的比重，应用财务杠杆进行调节，调整资本结构，在资金使用上，提高资金的使用率，融资时优先考虑内部融资。
（三）负债率的制定要科学、合理
针对房地产项目开发周期时间长，资金被长期占用的情况，可以选择使用权益资金进行替代；同时，在负债上，企业可以减少流动负债率，增加非流动负债率，以此来增加偿债能力。例如：在土地的出让金上，可以考虑把短期贷款改成长期贷款，这样就可以减少短期付贷的压力。
（四）合理使用土地资源
企业应当根据自己的发展规划，合理购置和使用土地资源，避免过量购置土地资源，造成土地资源的闲置浪费；同时还可以避免资金的过度支出，减少资金的紧张局面。此外，房地产企业还必须加强成本预算，使各项工程支标准化出，提高资金的利用率。
三、房地产企业的发展趋势
（一）房地产企业转型
单一的产品开发企业在当前的市场发展中越来越处于不利的境地，必须加快房地产企业的转型，综合发展多种类型的产品，以满足不同层次的需求。就像房地产大亨易小迪所说的那样，房地产开发已经呈现了多元化的发展局面，因此，房地产市场的发展可以转向城中村市场等，拓宽市场发展的潜力。
（二）土地购置回归理性
在遭遇资金链紧张的形势下，不少企业纷纷加强土地资源购置的管理，尽量避免不合理的土地购置，以节省房地产企业发展所需的资金。据资料显示，2012年，用于房地产企业的土地购置面积下降19.5%，这也反映出土地购置回归理性，资金链的运转的紧张局面可以得到缓解。
（三）不断增强房企的核心竞争力
在未来的房地产企业发展中，不断增强核心竞争力成为房企发展的重要趋势。房地产企业将会不断加大科技投入，加强产品的创新，如：环保型产品的研发，不断淘汰落后产品，大力推动建筑材料的集约化生产，提高科技水平和科技含量，以适应房地产行业的激烈竞争。
四、结束语
在房地产企业的正常发展中，资金链是最为关键的部分，是保证房地产企业正常运转的基础。但是房地产企业资金链中存在的问题和面临的风险使得资金链的安全性和可靠性受到很大影响。因此，必须加强对房地产项目资金链的风险管理，从资金链的三个环节进行有效控制，确保资金链的稳定。同时，为了适应房地产行业的发展，房地产企业应当抓住机遇，积极进行转型，提高核心竞争力。
参考文献：
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[2]许文薇，蔡芝璐.房地产资金链风险管理及发展趋势研究―――以浙江省房地产上市公司为例[J].金融与保险，2013（105）
[3]郑军.关于我国房地产企业资金链管理的思考[J].沿海企业与科技，2013（13）
商业银行在经营房地产信贷业务的过程中，遭受市场因素、政策因素等外部因素的变动的影响以及自身经营管理不善或决策失误等内部因素的变化，导致其房地产信贷资产遭受损失，甚至商业银行自身价值贬值。这种信贷风险既有借款人无法偿还本息带来的实际损失，也有借款人信誉下降或者偿还能力降低带来的潜在损失。
（二）商业银行房地产信贷的特点
1.商业银行房地产信贷周期长
我国商业银行房地产开发企业贷款一般为3-5年，个人住房抵押贷款期限则长达10-30年，房地产信贷资金使用时间长决定了信贷风险周期长的特点。
2.商业银行房地产信贷专用性
房地产信贷的使用上具有针对性和专有性，专门为房地产开发建设和经营使用；地产信贷资金必须在有关部门的监督管理之下进行专款专用。
3.商业银行房地产信贷风险影响范围大
房地产开发贷款金额动辄几亿、十几亿，更有甚者达数十亿元，一旦贷款项目发生变故或企业违约，不仅会严重影响银行的流动性和盈利性，还会影响借款企业的信誉。若房产开发项目不能及时完工，影响业主入住，还会造成恶劣的社会影响。
二、我国商业银行房地产信贷现状
（一）我国商业银行房地产信贷发展情况
随着我国房地产市场的发展，商业银行房地产信贷业务规模也逐渐壮大。1998年之后，随着房地产市场的飞速发展，商业银行的房地产信贷业务持续快速增长。1998年到2010年，商业银行房地产贷款量从2680亿元猛增至9.35万亿元，十二年间增长了34.89倍，远远高于各项贷款的平均增长速度；同期，房地产贷款占各项贷款总额的比重也从1998年的3.12%增加到2010年的20.5%，年平均增幅高达44.8%，明显高于其他各项贷款年平均增幅。
（二）商业银行信贷资金在房地产业的循环流程
房地产信贷资金在房地产业从开发到销售的各个环节都起着重要作用，房地产信贷资金在房地产业循环流程如下图所示：
（三）我国商业银行房地产信贷风险分析
1.房地产市场资金过度依赖于商业银行
我国房地产企业资金来源中，企业自筹资金占比维持在25%-35%左右，呈逐年增长趋势；国内贷款约15%-25%；其他资金来源大部分是属于住房消费者的预交房款，在这部分预交款中有50%-60%来源于商业银行的个人住房抵押贷款。总体估算下来，房地产企业的资金来源中大约有40%-50%来自于商业银行，占比较大。如果考虑到定金及预收款中可能存在的个人综合消费贷款，自筹资金中可能存在的信托和理财融资，则银行融资占全部开发资金的比重会更高。
图2 2000年-2012年我国房地产开发企业资金来源发展趋势图（附后）
1-7月份，房地产开发企业到位资金68987亿元，同比增长3.2%，增速比1-6月份提高0.2个百分点。其中，国内贷款13111亿元，增长14.7%；利用外资245亿元，下降9.2%；自筹资金28078亿元，增长11.6%；其他资金27553亿元，下降8.1%。在其他资金中，定金及预收款16567亿元，下降10.2%；个人按揭贷款7651亿元，下降3.7%。①（数据来源：国家统计局）
图3 全国房地产开发企业本年到位资金增速
我国金融市场发展不成熟，使得我国的房地产直接融资渠道不畅通，我国房地产市场资金主要来源于商业银行的信贷支持，而其它资金来源占比较小。房地产市场资金需求对商业银行贷款的过度依赖，使得房地产市场的融资风险主要聚集于商业银行。
2.商业银行房地产信贷风险增大
在房地产市场利润的诱导下，近十年我国的房地产开发企业数量快速增长，但企业的资质良莠不齐。房地产开发商会面临以下问题：房屋销售不利使得资金回笼较慢，在直接融资渠道缺乏和银行融资难度加大的情况下，资金紧张；个别开发商闲置土地被收回、项目储备减少、预期收益减少；房地产预期价格下跌，财务成本、管理成本增加，获利减少。
为了解决上述问题，某些开发商就会铤而走险，通过销售资金回笼后挪用其他项目；办理无真实借款人的虚假按揭贷款等方式，挪用、骗取银行贷款，致使银行贷款出现展期、逾期，加大了商业银行房地产信贷风险。
房地产行业的运行情况决定了商业银行不良贷款率的高低。通过近几年国家财政政策和央行货币政策的双重管制，房地产行业的热度稍有降温，但仍有一些房地产企业甚至是央企的资产负债率处80%以上的高位。
三、防范商业银行房地产信贷风险的建议
（一）努力拓宽房地产业融资渠道
国际上发达国家的房地产企业融资渠道主要分为以下三种：证券市场直接融资、房地产投资信托基金 （Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）和商业银行住房抵押贷款保险体系。上述多渠道、分散化的融资模式在很大程度上分散了商业银行的房地产信贷风险。
针对我国房地产市场和金融市场的实际情况，大力丰富房地产金融市场中的金融资产和金融工具，努力为房地产企业扩展不同的融资渠道，对于有条件的房地产企业要适当鼓励其直接融资，扩大直接融资的比例。在严控相关房地产资产衍生产品风险的基础上，适当加大对房地产资产证券化等相关金融衍生产品创新的扶持力度，拓宽房地产业融资的创新途径，进而增强房地产资产的流动性。
努力构建多元化的房地产融资体系，逐步转变银行贷款的较为单一的融资途径，实现房地产行业融资渠道的多元化、规范化和规模化，最终实现房地产业和银行业的共同持续健康发展。
（二）加强房地产信贷操作环节的风险管理
按照信贷业务操作的运作流程基本可分为业务调查、项目评估、项目审查、贷后管理等四个基本流程。根据银行当前信贷人员岗位设置情况，涉及基本岗位有：客户经理、审查人、评估人、集体审议人员、信贷审批人、业务签批人、押品价值评估人员、监督人员等。他们分别处在信贷业务流程中各道风险防线上，按照信贷政策制度履行各自岗位职责，行使不同的风险管理职能。
1.业务调查环节流程
该环节存在外部欺诈和内部欺诈风险，同时在业务操作中也蕴藏着风险。对于客户提供的虚假资料，应当提高信贷人员的审核标准。银行客户经理为了牟取利益，参与资料的造假，对于这种内部欺诈的行为，应当实行客户经理岗位责任制，改进激励制度，加强后续环节的检查和内部审计，明确各级责任。对于业务操作中的风险，采取双人核保核押，加强岗位培训。
2.项目评估流程
授信审批部受理信贷业务后，由审查人对其进行初审，需要对于抵押物要进行价值评估；出具评估报告，为信贷决策提供参考与依据。该环节主要风险类别为业务操作，控制措施为制定项目贷款评估细则，考核评估质量，多层核查与复核。
3.项目审查环节流程
该环节的风险类别主要为内部欺诈及业务操作风险，风险点及控制。措施审查人结合评估报告提出审查意见；对不需要进行评估的项目贷款，审查人直接根据前台业务部门提供的调查报告提出审查意见（必要时进行押品价值评估）。审查完成后按规定提交集体审议，审议（审查）后交部门负责人，部门负责人核查后报一级（直属）分行行长按照业务双签的原则进行签批。
4.贷款发放环节流程
一、引言
随着我国经济的迅速发展、农村城镇化的速度逐年加快，房地产行业也进入了一个新的发展阶段。房地产投资数额大、投资周期长、变现能力差的特性决定了房地产一个高风险的事业[1]。投资过程中既有金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险，使投资方案和决策具有相当的潜在风险[2]。目前国内对房地产风险管理的研究还不够深入，定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中常用的方法，也很少有系统的定量研究方法的应用。
针对上述情况，本文结合了风险管理理论与房地产业的施工建设具体实践，根据房地产风险的特点，以a市天和苑房地产开发项目为研究对象，从项目风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目施工建设阶段的风险管理进行了深入研究，以期为加强本项目的风险管理提供科学依据。
二、项目概况及施工建设阶段的风险识别
a市天和苑项目定位为cld概念，也就是中央居住区，是复合地产项目，即融合商业、商务、商住和居住为一体的大型地产项目。从项目选址上讲，本项目四面临街，地处城市中心，具备极强的商业辐射能力，且周边已经形成若干有规模的市场，具备成为a市新的商业和居住中心的地位。本项目规模较大，共分五期进行开发，每期开发约15万平米，基本处于市场可消化的范围内。项目建设采用滚动开发模式，以销售资金支持后续开发，保证资金使用的效率。本项目总的销售额是136123万元，其中，住宅销售额99003，底框商业销售额11760万元，商业销售额25360万元。
a市天和苑房地产开发项目的施工建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的过程，其主要任务是在施工过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证项目能按时、按质地推向市场，保障投资商利益[3]。a市天和苑房地产项目内建筑承包商比较多，他们的施工水平参差不齐，引起的风险因素难以预测，主要的风险因素有工期风险、质量风险、管理风险及技术风险等，详见表1。
表1 项目施工建设阶段的风险因素表
风险因素 类型 风险
管理 管理 项目目标是否清晰
决策是否征求各方面的意见
是否对经验教训进行分析
技术 施工方法风险 安排施工组织、采用的施工方法不合理
新材料、新技术和新工艺风险 因为科学技术的进步、新材料、新技术和新工艺的不断创新而给投资商带来的工期、成本和质量损失
工期 管理者自身造成的工期延误 未能按时提供图纸；临时增加工程量；未能按时支付工程款，建设管理和质量监督部门拖延审批时间，不可抗力等
项目承包商造成的工期延误 承包商技术水平不够无法完成任务；承包商设备不齐备；原料供应不足等
无法识别的风险 一些不可抗力造成的延误；意外的社会因素造成的延误等
质量 质量 影响工程质量的五个重要因素是人、材料、机械设备、施工方法和环境
三、项目施工建设阶段的风险评估
在上述风险识别的基础上，本文将运用综合评价法对项目建设前期阶段中识别出的项目风险进行全面的评价，其具体过程是：（1）讨论专家确定每个风险因素的权数；（2）确定权重即风险的等级值e，可以按照风险发生的概率分为五个重要等级，分别为0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）将每风险因素的权数和相应的等级值相乘，求出该项风险因素的得分；（4）将风险得分相加，求出此风险因素的总分，即风险度，它表示一个项目的风险程度。
按照综合评价法的步骤，通过对a市天和苑房地产项目的调查，联系了a市具有一定影响力的房地产专家、该项目的经理、项目组成人员和工程师，确定在天和苑房地产
目建设阶段各个风险因素的权重和打出相应的等级值，形成了风险因素评价表，详见表2。
表2 项目风险因素评价表
主要风险因素 权重 风险因素发生的可能性 wc 排
序
很小0.2 较小0.4 中等0.6 较大
0.8 很大1.0
征地拆迁风险 0.1 √ 0.08 3
突发事故 0.05 √ 0.02 8
安全事故 0.1 √ 0.02 7
质量不达标准 0.15 √ 0.06 5
工期拖延 0.2 √ 0.16 1
施工索赔 0.1 √ 0.06 4
设计变更 0.15 √ 0.09 2
施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6
合计 0.52
由风险因素评价表可以看出，该项目建设阶段风险度为0.52，在0.5和0.7之间属于中度风险。通过对上述风险因素排序可知，项目的主要风险为工期拖延风险、设计变更风险；次要风险为征地拆迁风险、施工索赔风险、质量风险；非重要风险为施工方案不合理风险、突发事故风险、安全风险。
四、项目施工建设阶段的风险控制
通过上述分析，a市天和苑房地产开发项目在建设阶段的主要风险依次是工期拖延风险、设计变更风险，其主要的应对控制措施如下：
（1）工期拖延风险控制
首先，采用合同手段进行风险转移。即严把合同关，严格制定相关工程工期条款，明确工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位；找准专业监理单位，在委托监理合同要明确工期条款，明确监理公司对各施工单位拖延工期也要承担责任[4]。然后，及时有效地与人沟通，督促承包商在非关键路径上的工序同时施工；督促承包商保证资金和材料的充足；找对供货商，保证供货的质量、合格等，要确保供货商提供的产品满足设计文件所确定的各项技术要求，以及后续服务保障问题；完善风险控制过程；强调供方资源风险管理，加强风险监控[5]。最后，改进房地产企业的工程进度控制水平，做到事前有计划、事中有控制、事后分析。
（2）设计变更风险控制
主要是通过风险转移的方法加强风险管理，具体措施主要有：加强建筑设计图的审查和最后的验收制度建设；采用监理制度，并在施工的整个过程中，处理好工程部与监理单位、施工单位的关系；严格设计变更审查制度，设计变更必需经过业主和原来的设计单位的共同同意，并且要由原设计单位制作正规的设计变更计划，签字确认[6]。
五、结语
本文将项目风险管理的相关理论与a市天和苑房地产开发项目实际密切结合，从风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目的施工建设阶段进行了深入的风险管理研究，提出了相应的风险控制策略。然而，由于房地产项目本身的复杂性，房地产项目风险具有很大的不确定性，其风险管理是一项复杂的工程，为了完善相关的研究分析，并使之指导于实践，还需要进一步的努力。
参考文献：
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亚太实业原系由中国寰岛（集团）公司、中国银行海口信托咨询公司和交通银行海南分行等单位共同发起，成立时名为海南寰岛实业股份有限公司，主营业务为房产开发与经营。2010年2月公司名称变更为海南亚太实业发展股份有限公司（以下简称“亚太实业”），现主营业务为房产开发与销售。1997年1月，经中国证监会批准，发行社会公众股3100万股，1997年2月28日，公司股票正式在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000691。2015年6月下旬，亚太董事长和多名高管纷纷“因个人原因”离职。2015年11月，亚太实业收到了行政处罚告知书。2016年5月4日，亚太实业更名为ST亚太。
一、房地产企业常见造假手段
（一）提前确认收入
我企业会计准则第14号准则对收入确认条件做出如下规定：1.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3.收入的金额能够可靠地计量；4.相关的经济利益很可能流入企业；5.相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
在房地产行业，提前确认收入的现象非常普遍，企业往往会提前确认以下几类销售收入：1.在存有重大不确定性时确定收入；2.完工百分比法的不适当运用；3.在仍需提供未来服务时确认；4.提前开具销售发票，以美化业绩。
（二）延迟确认收入
由于我国房地产销售通常采用预售制，预收账款成为房地产企业财务报表中一个十分重要的科目。房地产企业通常会将预收售房款长期挂账，以达到延迟确认收入的目的。企业会计准则规定房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业为了进行盈余管理，会人为地推迟工程决算，从而达到延迟确认销售收入调整当期利润的目的。
（三）虚构利润
我国房地产销售模式采用预售制，通常情况下房屋结构封顶即可对外进行预售。因此，房地产企业账面上的预收账款余额通常会显著高于其账面已完工开发产品的金额。
为了进行利润调节，企业通常会将已竣工房屋按照存货计入，即企业将已售房屋记作未售，这会导致预收款余额大幅低于其已竣工房屋金额，且少结转相应费用。同时存货价值增加，销售成本降低，经营利润增加。另外，一些房地产企业以负数在“应交税金”项下挂账的预缴税款对应的房地产项目很可能已实现销售收入，但企业为减少费用，未将其结转至“营业税金及附加”等成本费用项目。
二、亚太实业造假手段剖析
（一）虚构收入
亚太实业主要利用其控股子公司兰州同创嘉业房地产开发有限公司（以下简称“同创嘉业”）来虚构收入。据核实，同创嘉业在2010至2014年五年中均存在提前或延迟确认销售收入的情形。证监会对同创嘉业永登亚太玫瑰园项目已完工住房（486套）和商铺销售收入确认进行逐一审核，发现其中有215套住房和6间商铺均存在提前或延迟确认销售收入的情形。同创嘉业房地产开发有限公司未按披露的会计政策和《企业会计准则》确认收入，导致亚太实业2010、11、12年和14年分别虚增营业收入约971万元、4122万元、1123万元、2120万元，分别占其当期营业收入的100%，100%，21.78%，59.53%，2013年虚减营业收入989万元。
（二）虚构利润
2012年，亚太实业参股企业济南固锝电子器件有限公司（以下简称“济南固锝”）根据其客户台湾敦南科技股份有限公司向其出具的《扣款通知单》，将535万元质量索赔款确认为营业外支出。2013年10月，济南固锝鉴于该笔质量索赔款尚未实际支付，且具体赔偿金额无法合理确定，认为2012年确认营业外支出时会计估计不准确，冲减了2013年营业外支出535万元。2013年12月31日，济南固锝冲回2013年10月份所做凭证，并在下一个凭证中冲减当期营业成本530万元，对应将产成品调增530万元，同时增加未分配利润5.51万元。此会计处理方式导致济南固锝在2012年净利润虚减535万元、2013年净利润虚增535万元。其中，上市公司亚太实业持有济南固锝48%权益，虚增利润257万元。
（三）虚假计提资产减值
亚太实业在2013年未对其所持有的济南固得长期股权投资计提减值准备，导致2013年净利润虚增2，377，904.37元，占当期利润的比例高达90.54%。
此外，亚太实业2007年投资的北京蓝景丽家明光家具建材有限公司无实际生产经营。自2008年起便无法取得该公司的财务报表，但亚太实业却在2009年对该股权投资计提了7000万元的减值准备。2011年12月北京蓝景丽家明光家具建材有限公司被吊销营业执照，公司却继续对该股权投资计提2989万元的减值准备。
（四）虚构资本公积
亚太实业为已破产终结的控股子公司天津绿源生态能源提供了两笔连带担保责任贷款，一笔是交通银行天津市分行的银行借款19，800，000.00元，另一笔是中国农业银行天津分行金信支行的银行借款44，800，000.00元，两笔借款均已己逾期且涉及司法律诉讼。最终由母公司兰州亚太代为归还的负债金额为2844万元。此笔债务被亚太实业计入其他应收款并计入资本公积，属于重大会计差错。
三、结语
亚太实业2010～2012年财务报表由国富浩华会计师事务所出具无保留意见审计报告，2013～2014年财务报表由瑞华会计师事务所出具无保留意见审计报告。虽然亚太实业的财务报告均被出具无保留意见审计意见，但东窗事发后仍难逃被处罚的命运。证监会依据《证券法》相关条例，对亚太实业给予警告并处以60万元罚款，对亚太实业总经理龚成辉给予警告，并处以30万元罚款，对其他涉事人员分别处以3至30万元不等的罚款。根据《深圳证券交易所股票上市规则》的相关规定，深圳证券交易所对亚太实行“其他风险警示”的特别处理。公司股票自2016年5月4日起实行其他风险警示，股票简称由“亚太实业”变更为“ST亚太”。
本文结合房地产行业的特点，对房地产企业常见造假手段进行了分析，从而对亚太实业的造假手段有更全面和深入的了解。近年来，上市公司造假案层出不穷，深入了解其造假手段对完善资本市场具有重要意义。
参考文献
一、房地产开发项目的主要经营特点
一个完整的房地产企业开发项目主要包括：土地的建设与开发、房屋的建设与经营、普通房屋与商品房的售后服务等各种各样的房地产开发经营项目。房地产开发项目主要具有计划性、复杂性、商品性、资金投资大、建设周期长、风险大等主要经营特点。主要的经营方式分为：其一是定向开发，是指与购买方签订提前预售合同，并严格按照合同规定来进行房地产项目的开发；其二是投标开发，通过对某一房地产项目进行投标，然后取得该房地产的开发权，进行商品房建设与销售并从中获取利润；其三为自行开发，在取得当地政府的开发使用许可后，在所属土地规划范围内，进行房屋的开发与销售。
二、房地产开发企业会计核算的重要性
房地产开发企业主要以经营、开发房地产项目为主要经营业务，通过对土地进行开发使用，房屋的建设规划与销售，使企业能够从中获取效益。随着我国市场经济的不断扩大，我国的房地产行业也随之繁荣，使得房地产开发企业之间的竞争变得日趋严重，与此同时，由于物价的上涨，房地产开发项目的运行成本也在不断的增加，这些原因都造成了企业效益的减少。加强房地产开发项目的投资核算与建筑造价成本的核算，更好的控制开发成本，降低投资成本，进而实现利润的增加。由于房地产开发项目所需运作资金较为巨大，其流转时间也较长，因此，企业的会计核算工作适当，也能够更好的降低企业经营风险，减少财务方面的各种问题产生，进而确保房地产开发项目的顺利进行。
三、房地产企业开发项目中会计核算方面的不足
（一）会计核算的具体操作难度大
由于房地产企业具有的特殊性与复杂性，使得房地产企业的会计核算存在很大难度。不但如此，在对土地与房屋进行开发时，房地产企业还要承担建设基础设施的工程任务，因此，其相关的经营活动也显得更加复杂，这些原因使得房地产企业的会计核算方法具有自身的主要特点和方法。
房地产企业在进行预售商品房时，一般都并未完工，这时的商品房收益确认并不符合会计准则中的确定条件。与此同时，会计准则中还要求房地产企业的会计人员必须准确地将房地产企业的商品房进行分类，这些具体核算工作都在很大程度上增加了房地产企业会计核算确认收益的难度。
（二）费用资本化缺少规范性
由于房地产企业项目具有复杂性的特点，房地产企业所需要投入的资金量也较大，因此，很多房地产企业都会通过贷款等方式进行资金的筹集和房屋的销售，这就使得房地产企业的债务资金回笼较慢且时间较长。在我国新会计准则中，对贷款费用资本化范围虽然进行了扩大，但却对贷款费用资本化的条件进行了严格的规定了。相关规定针对房地产项目的借款费用应在满足资本支出时开始且在借款费用发生时还应满足开发建设活动已经开始这些基本条件，只有这样才可以进行资本化运作。从以上可以看出，这些规定都为房地产企业的费用资本化确定造成了很大的困难，并在对长期尚未进行开发的土地中所包括的借款费用也不能进行资本化。
（三）成本与收入不成正比
房地产企业开发项目的会计核算还存在企业成本与收入不相匹配的问题。其一是房地产开发建设周期较长，从进行项目开发建设开始到资金收益的收回，大约需要的时间在四年左右。一般的房地产企业项目在开发前期所投入的资金，都按当期费用进行核算，如果该项目尚未完工，那么即使商品房业已经全部预售完成，其预售价款也不能当作收入来进行确定；其二，在整个的开发过程中房地产企业开发项目的成本是主要经营载体，然而在进行商品房销售时，商品房的售价依据房屋的楼层或户型的不同而定价不同，房地产项目建设在开始时会支出较多的成本费用，然而其获取的收入却很少，这使得房地产企业开发项目的成本与收入不成正比。
（四）信息披露不准确
根据新会计制度的相关规定，企业做为现金流量表的主要编制主体，与此同时，也是投资的主体，但是真正进行开发项目运作工作却是属项目部工作范围，因此，造成了实际与投资活动过程中可能会产生现金流量的偏差。房地产企业项目的开发周期较长，很多时其现金的流入与流出很难同步进行，这也造成了会计核算过程中对现金流量的反映严重不足。房地产开发面临更多的风险问题，比如：质量方面的风险、政策方面的风险、财务方面的风险以及土地方面的风险等。与此同时，我国也颁布了相关的法律条文，加强房地产企业相关风险问题方面的披露，允许房地产企业进行提取保证金的行为，但必须披露其具体采用的核算方法。但就目前我国的房地产企业会计核算，其有关的质量保证金方面问题并没有真正的得到披露。
四、房地产企业开发项目中会计核算方面的对策
（一）对会计科目进行合理设置
在优化房地产开发项目的会计核算时应先对其会计科目及明细进行合理化设置，对其开发项目的成本核算要依据其实际情况进行。房地产开发企业应按依照会计法相关规定设置：资产类、负债类、所有者权益类、成本类及损益类相关科目。房地产开发企业加强对会计科目的合理设置，不仅能够得到关于会计核算过程中所需的相关资料，还能对会计核算工作的准确进行提供依据，充分发挥出会计核算在房地产开发项目中的主要作用。
（二）加强房地产企业开发项目的收入核算
加强房地产企业开发项目的收入核算，主要分为两个方面。其是一规范房地产企业的收入核算范围。房地产企业取得的商品房收入即是房地产企业的主要销售收入，其主要有转让土地取得的收入和销售商品房的收入等。与此同时，房地产企业对商品房的开发，还包括没有与购买方签订的购买商品房合同以及已经签订的商品房销售合同。其二是确定销售标准。法律标准和专业标准都是确定房地产企业主要核算销售收入的标准。因此，我国的会计准则中对房地产企业的收入确认，明确规定为包括：商品的主要风险和报酬已经实现转移和无法对出售的商品进行控制等条件。
（三）加强房地产成本与收入的核算
加强房地产企业成本与收入的核算，更好的完善房地产企业会计核算。房产地企业可以通过进行计划销售价格的方式，来加强成本与收入的分配核算。比如已经进行开发的楼房，如果呈现出可以销售的状态，那么，房地产企业就可以依据其所需建设成本、市场的具体需求、具体地理位置及朝向等具体因素确定出该房产的计划销售价格定位，并以此来作为衡量开发项目的成本销售衡量标准。与此同时，还可以通过采用实际售价成本率法和计划售价成本率法来对实现成本收入进行分配。
（四）提高信息披露透明度
提高房地产企业的信息披露透明度，具体应从两个方面加强，其一，在披露房地产企业开发项目的信息过程中，应当加强对企业土地储备量的披露。土地的成本在房地产项目成本中占据了较大的比重，房地产项目所拥有的土地储备量也在很大程度上决定了房地产企业的发展程度。而目前，房地产企业相关信息的使用者很难了解到企业土地使用权总额，对企业发展情况分析更加难以确定，所以，因当提高对房地产企业土地储备量及其成本的相关信息加大披露力度。其二，还应该加强对企业现金流量的披露，对企业现金流量的披露主要包括对生产经营活动过程中所形成的全部现金流量披露。
参考文献：
[1]石善女.浅谈房地产开发企业会计核算[J].中国新技术，2011（4）
【关键词】
负债经营；负债结构；风险规避
前言
在激烈的市场竞争条件下，市场只有不断发展，产品的开发，以获得更多的利益。然而，新市场开发需要一个很长的周期，还会浪费大量资源。因此，需要大量的资金。在解决资金问题，负债经营已成为最有效的方法。扩大企业生产规模，市场份额增加，容易形成品牌效应和优势，领先的市场地位。但是，债务资本的有偿使用，使债务管理往往伴随着一定的风险，那么企业在负债经营决策中要把握最好的时间和债务和债务结构的最佳营运负债，充分掌握企业的偿债能力，为了防止和减少债务管理给企业可能带来的金融风险。本文通过分析负债经营的利弊关系，企业的自身情况和外部因素等进行了一定的分析。
1.北辰实业有限公司负债经营概述
1.1 负债经营的概述
负债经营也被称为杠杆债务管理，除了公司自己的资产。为了维持企业，规模等的正常运行，以及现金流缺口，通过银行贷款来筹集资金，发行债券，融资租赁和商业信用模式，运作模式和使用的资金从事生产经营。
1.1.1 企业负债经营的优势
（1）弥补资金短缺问题。企业在生产经营过程中，只靠控股企业内部资金，第一时间不允许，其次难以适应发展需要的数量。因此，负债经营可以使用更多的资本实力，扩大企业的规模和经济实力，提高企业的效率和竞争力，提高企业的利润水平。
（2）有效降低资金成本。对于投资者来说，债券收益率是相对固定的，除了破产清算破产，正常情况下可以恢复由于股权，主要风险投资小，风险低，和债务融资的成本比股权资本成本较低。
（3）债务管理可以从“减税”的效果，由于债务管理债务利息税已经支付的利益，企业可以获得收入减少的税收优惠从加纳。当一定量的资金总额一定比例的债务管理，可以有效地减少的加权平均资本成本。
（4）能够带来财务杠杆效应的“杠杆效应”是指所有者收入的债务管理的影响。在整个公司股票资本利得率的计算公式是：EFL=（EPS/EPS）/（EBIT/EBIT）=EBIT/（EBITI），（DFL，EPS，EPS，EBIT，EPIT，I分别为财务杠杆系数，每股收益变动量，每股收益，税息前利润变化量，税息前利息和支付的利息。）更大的财务杠杆，财务风险是很高的。当然，公式中的错误的固定收入税前收入大于或至少等于利息收入，如利息和税金小于利率之前，不能用公式来衡量金融风险。这个公式也反映出，金融风险更大，股本回报率加速增长的机会更多。
（5）企业债可以基于资本结构的优化，为债权人的监督。债权人金和保护他们的资本增值循环，将重点放在业务操作，这几乎是到了企业管理人员的监督
1.1.2 企业负债经营的劣势
首先，负债经营，增加了企业的财务风险。债权人承担的风险也会增加，为求达到相应的平衡，这就要求企业支付利息也要相应的高。而企业的财务杠杆利益扩张，必须给企业带来一定的财务风险。主要表现可能无法偿还债务，法律责任业务到期还本。即使反应良好，但由于高额利息，股东拥有的权益将被抵消，导致收入减少，无法获得期望的回报率。因为自己的管理问题其次，双方工作责任签订固定利率贷款协议或合同，如果在责任期内，按照操作或资金供给和宏观调控的利率低的国家的需求，企业仍然按照合同支付的利率将蒙受巨大损失，严重制约了企业长期的发展。过度负债增加资金风险。如果不是正确的比例越高，公司的债务，债权人也可以在贷款债务，就会认为是由于收入不能得到报酬，其风险收益并承担一成比例的。因此，债权人将提出一些条件，对债务人或须支付高额利息，或不考虑贷款，因为担心的风险太大，将无法得到应有的借款。所有的一切，将是企业融资困难，并导致重新融资能力降低。对于金融风险应采取正确的态度，积极的预防，改造和消除。
1.2 北辰实业有限公司概况
北辰实业有限公司成立于1990年的8月8日。企业主要业务是房地产开发、会展、物业管理和零售业务。目前，北辰实业有限公司，持股公司的子公司，超过20个，员工多达8000名，总资产291亿元。北辰集团秉承“一流品牌房地产展览会”的经营理念，并取得了举世瞩目的成就。北辰房地产是率先通过ISO9002国际质量体系认证的城市，在北京的房地产行业，参与大型小区、写字楼、公寓、别墅和其他形式的房地产开发。在家里绿色奥运媒体村的北京奥运会。长岛推出，碧海方舟，长河玉墅，香山清琴豪华住宅项目获得了许多奖项。新北辰时代建筑，作为一个全面的商业智能建筑，地标在北部的资本。第一个竞标项目已经开始在春天。2007年7月北京北辰曼联和城市发展和瑞富集团有限公司的构成，92亿元参加长沙凯弗新三角洲土地，8月份的11.5亿元参加北京朝阳区“两限房”开发权。循序渐进地实现发展的规划和发展建立在北京。
2.北辰实业有限公司负债经营存在的风险分析
2.1 投资规模和结构不合理
北辰实业有限公司总资产为291亿元，总资产对房地产企业规模评价的分析是非常重要的财务指标，通常小企业不超过100亿元的总资产，从100到300亿元之间，中型企业，总资产超过300亿元但不超过我们通常认为是大型企业。公司目前投资规模、投资结构的不合理现象，随着房地产企业相比，公司的净资产规模小，负债率偏高。在房地产市场调控政策观的不断深入，公司的发展速度，房地产销售明显下降，库存压力上升，所以公司的地位是由资金困难限制在短期内改善是比较困难的，对于投资发展计划的下一阶段有不利因素。
2.2 负债经营规模过度
北辰实业所有者权益比率2013年较2012年下降了2.35%，说明所有者权益比重有所下降，负债在资产中比重加大，企业财务风险增加。2013年产权比率为1.94，比上一年度提高了0.19，对北辰工业的所有者权益需要承担公司债务的风险更大，公司的长期偿债能力减弱。公司目前经营基金的长期债务削弱了整体的能力2013长期负债与营运资金比率降低，北辰实业公司的长期偿债能力仍有待提高，公司目前承担的长期债务较重，投资风险较大。从偿债能力上看，公司的投资经营活动面临着各种金融风险。截止2013年12月31日，公司长期带息债务金额为58.56亿元（浮动利率合同）和31.77亿元（固定利率合同），银行借款占负债总额的44%。虽然资本市场的日趋完善，借不同的渠道和方式，北辰实业有限公司募集资金使用更多的银行贷款的方式。
2.3 企业营运能力不足
北辰实业有限公司，公司近三年的44.84%应收账款周转率，分别为48.12%和34.6%，与北辰实业股份平均应收账款周转率是28%。在应收账款闪占有的金额少，因此具有较低的坏账损失的可能性，应收账款后续催款的成本是比较小的，应收账款的管理是不错的。营运能力是指企业的经营能力，能为各种资产的企业盈利，为企业的经营管理能力缺乏是不足以赚取利润，所以没有足够的钱还清债务，所以没有足够的钱来偿还债务，所以你还需要继续借钱支付，所以企业负债规模越来越来越大。
2.4 企业楼盘变现能力低
企业楼盘变现能力低，就会有大量的楼盘卖不出去，把这些楼盘卖掉才能有收益、有利润，太多的楼盘过剩，所以盈利能力无法提高，导致偿债能力不足，最终导致负债规模过大。
3.改进北辰实业有限公司负债经营风险规避策略
3.1 优化资本结构
公司应该充分准备，由于国家利率调整增加企业发展融资的成本风险。固定利率是用来控制施工成本是可以解决的问题，同时也扩大了公司的融资手段，提高企业自身的资产。现在北辰是从商业银行贷款融资为主要手段，公司应该逐步减少对银行贷款的依赖，通过引进国外投资和其他适当的手段来提高公司的管理水平，从而有效利率防止财务风险，保证企业的长期发展。北辰工业企业要充分发挥房地产经营公司的综合优势，围绕房地产开发，投资和管理为核心业务系统，形成和发展房地产，商业房地产投资和金融服务业，优势互补，产业互动相结合，维护和提高公司的竞争优势。该公司可能的股票资产和增量升级，常见的形式，以一个合理的质量，能满足的需求的完整产品线的不同需求投资房地产。采用增量逐步实现驱动股票，扩大投资规模，高利润提高总资产报酬率。公司可以根据需要，加快北京的商业和公共销售力量近90000平方米的建筑，适用于大客户的整体销售，以缓解国家宏观调控为公司实现总投资管理目标控制和当地规则的影响。在新的投资保障房地产开发的商品住宅项目和高档住宅项目的销售毛利率的同时，对新投资的稳定性，该投资性房地产的扩张，投资回报。在回到借贷公司的前提下，加强包括利用股权融资，兼并和收购，房地产信托基金和对外合作让头发的方法如扩张资本，通过科学有效的资本运营模式来实现公司的跨越式发展可以优化公司的资本结构。此外，公司还可以采取提高资金使用效率的可行措施。
3.2 制定合理的财务计划
财务规划，这是商业计划的重要组成部分，是财务管理的主要依据。根据企业的实际情况，因此，应该制定一个计划的金融负债。根据一定的资产，它是必要的和可能的安排适当的责任。这就要求在进行投资决策时，应尽量选择投资少、见效快，高回报的项目，这样才能保证资金周转。在做好这些的同时，企业也应根据债务状况做出还款计划。没有定期偿还债务，还会影响企业的信誉。因此，加快发展的管理职责，加强管理，加速资金周转，减少使用缩短生产周期，增加销售的资金量，减少应收账款，增强风险意识，在同一时间，必须制定一个还款计划。企业的负债规模，应充分考虑短期和长期偿债能力的企业。对偿付能力的指标是企业负债经营的警戒线，企业债券是安全的，如超过警戒线，企业财务风险会增加，使企业破产。
因为这两个指标太高会造成资金的浪费，低流动性，负债的比例做的。当然，为了加强企业自身管理，转变经营理念和制度，提高管理效率，无论哪个阶段，对于企业的长期发展是关键。首先，国家政府不能满足国有企业所有的资金，企业的需求，改善资本结构，降低资产负债率，除了通过其他渠道的方式吸收资金，加强内部管理，是其强劲的盈利能力，资本积累是内生的。资产重组，债转股等方法对高负债的资产负债率不仅仅拥有单一的解决方法。从根本上说，只有作为自治的国有企业，自筹资金在市场经济中的主体，资本市场充分竞争完成优化企业资本结构。适用于个别企业，是最好的，企业应尽量选择自己企业的资本结构。
3.3 加强资金管理
加强资金回收率。企业应加强资金的回收，提高回收率，企业的应收账款。企业应根据客户和标准条件下具有不同的信用，良好的信誉，随着企业的财务状况，可以使用宽松的信贷政策；在一般情况下，应采取审慎的信贷政策。信用不良企业应该使用现金销售或其他更艰难的条件下，为了避免坏账的增加。在应收账款的催收工作，公司财务部应准备一份清单，账龄分析、应收账款账户定期，经常采取相应的措施，如提醒信函，电话，面对面，诉诸法律手段，提高企业的应收账款的催收。建立应收账款催收责任制度。收账责任激励销售人员，加快收集。
3.4 建立健全的企业风险机制
北辰实业目前的房地产开发项目工期较长，往往会使大量的营运资金被占用，可以通过前沿公司的现金流的分析发现，效率低，严重影响了公司的经营盈利能力。所以公司应该扩大对资本的控制，通过制定合理的资金使用计划，保证资金盈余管理的需要。要加强财政收支管理和监督，有效、合理的分配调度资金，确保后期开发建设项目的建设和市场对货币的需求。回收应收账款的改进和提高他们的支付能力，严格控制成本以提高安全性和资本投资的合理性，加强资本运作和管理能力。
4.结语
任何一个企业在追求利益和按需借贷，根据自己的能力，适度的公司债务管理是实现最大化股东财富的目的是有益的。在企业的债务前，应根据制定的资本自身的经营情况，未来的盈利能力和企业的偿债能力合理的负债规模，不要盲目借贷，不能超越其偿付能力的债务。我们应该考虑生产和管理，在这种情况的管理水平，风险承受能力和行业的特点，确定合适的融资组合，建立适当的债务规模和合理的债务结构，争取资金和风险程度最低，成本是最低，以获得最大的经济效益。只有这样，企业的债务管理，以在激烈的市场竞争中化险为夷。
参考文献：
[1]赵之先.负债经营风险及其控制[J].财会研究，2006，（08）
[2]丁国安.负债经营及其风险防范[J].财会研究，2000，（07）
一、引言
受国家宏观调控政策和人口红利逐渐减少的影响，近年来房地产行业整体盈利水平变化较大，住宅房地产的高盈利时代正在面临逐渐消退的威胁，而商业地产由于拥有较高的物业升值空间和投资回报率，加之受政策调控的影响较少存在稳定的预期，出现了较住宅房地产更快的增长。然而商业地产经过一段时期的高速扩张后分化比较明显，招商难、空置率高、运营困难的现象开始大量出现，不同开发商之间以及不同区域之间的运营的差异与收益出现了较大的差距，大量商业地产面临闭店的威胁，行业经营风险凸显。
二、面临的主要风险
（一）招商退租风险
首先是招商风险。近些年来，商品市场的竞争尤其是同质化的竞争愈演愈烈，这使得一部分大品牌尤其是具有国际背景的品牌厂商对开设店铺的选择尤为谨慎。为了规避过度竞争获取更好的经济效益，他们不仅对竞争环境非常敏感，而且对商场的环境也提出了很高的要求。如果商场的硬件设施达不到要求或者周围的环境不利于开店，即使对其减免租金他们也不愿在商场开店。
其次是客户流失风险。一定数量承租客户的稳定存在是商业地产健康经营的前提条件，而一旦客户缩减规模或者是撤租，必然会对项目的招商工作产生直接影响，而其中影响较大的是客户主力店的撤租。一般来说客户的店铺分为重点店铺、次重点店铺和一般店铺，为了取得更好的商业效果，客户会把把主力店铺安排在繁华的购物中心。主力店因为其良好的形象和稳定的客流会对整个商场客户的经营产生较大影响，一旦主力店缩减规模甚至撤店关门，不但会直接减少商场方的不如，同时也会对其他租户产生消极影响，带来一系列连锁式的隐患。
（二）财务管理风险
和住宅项目不同，商业地产不存在产品销售过程，企业的收入主要来源于经营期间收取的租金，此外还包括物业的升值收益。这种收入来源结构的不利方面，是较多的增加了经营成本的支出，并因此带来了与住宅地产不同的财务风险。一是资金回收风险。商业地产属于自持项目，虽然自持项目具有回报期较长和物业升值的优势，但这类项目的养商期也长达2～3年，投资回报节点较晚；同时物业升值预期也不稳定，完全取决于项目经营情况。若前期经营绩效较好，必然有利于物业升值空间的拓展，反之有可能会因为经营不善压缩升值空间，甚至因为过度负债导致物业市值大幅缩水。二是租金估值风险。商业项目比住宅项目要复杂许多，作为其收入主要来源的租金影响因素也很多，中间存在较多的不确定性，这就为地产项目租金估值造成了很大困难。例如对于前期入住的品牌店，为了取得外在的影响可能会给予其一定的租金折扣，或者是租金返还、补贴等优惠措施。这些行为有可能导致地产项目方最初几年的财务收入受到影响。三是成本预算风险。商业地产建筑结构比较复杂，同时附设有多种多样的机械设施，这无疑增加了经营期间的日常开支，同时还要承担物业设备的维修保养费用。除此之外还可能出现租户因意外事件而提出索赔的现象，这对开发商在成本预算及控制方面提出了较高的要求。
（三）营销和商誉风险
在商业地产项目中，商场的出租方和承租方之间既存在租赁和服务的关系，也存在着管理和战略伙伴的关系。因而，商业地产项目虽然表现形式不同，但不管是传统百货项目还是商家自持项目，仰或是售后回租项目，都有一个共同的、最显著的特征，那就是统一管理、分散经营。这也是商业地产项目区别于普通商铺的最显著特征。在同一个商业地产项目中，往往存在着不同的销售商，并且经营者众多的不同品牌的商品。若要让这些不同的商品和品牌为商场带来更多的外在效应，就需要对这些商铺进行合理的安排和布置，以此形成更具吸引力的业态配比和业态组合，并通过商场的统筹管理和多样化的策划活动营造适宜的商业氛围。如若不然，则无法发挥商场的“磁场”做用，无法吸引人流并将人流转化为消费。同时，商业地产作为有统一标识的商业场所形成的一个相对密封的商业项目，虽然其中的商户具有独立性，但在顾客眼中就是一个完整的商业组织。这种情况下如果顾客对某个商品或某项服务产生了不满的情绪，他就有可能把这种不满情绪扩展至整个商场。此外，如果因为经营不善出现大面积店铺撤租的现象，那么由此导致的空置率上升肯定会降低消费者光顾的意愿。
（四）物业管理风险
一是治安风险。治安风险主要指在商业地产服务区域内，因第三人的行为造成物业使用人的人身和财产损失时，业主多要求物业公司对此承担责任。物业合同中应明确物业服务企业有哪些安保职责，具体提供哪些安保服务，约定的服务水平不应超过物业服务企业的服务能力。二是安全风险。在进行物业绿化、消杀时，物业公司应在相应范围设置安全的障碍物，并在障碍物前设置明显的提醒行人注意的标识，警示行人注意和绕行，以避免造成使用人的人身、财产损害。另外，还要注意对地面的及时清洁，注意室内外的防滑工作，特别是在暴风、暴雨过后应及时检查服务区内是否存在安全隐患。三是环境风险。随着消费者收入水平和消费能力的提高，他们光顾商业地产的目的已经不仅局限于购物上，还需要得到更多的心理方面的满足和享受。这就要求物业方面必须维持商场一个良好的形象，为租户提供更好的服铡
三、应对经营风险的对策
（一）以人才为根本大力提高核心竞争力
首先是要采取措施提个自身核心竞争力。一是全面提升开发商的运营能力，在此基础上提高风险管理能力、成本控制能力和营销管理能力。作为开发商不仅要研究地产开发方面的知识，同时还要把握零售行业的特点和运营规律。二是注重选拔商业地产专业人才。长期以来许多商业地产开发公司聘用的人员多为行政和经营人才，而有关城市规划、项目管理、消费心理、项目融资、财务管理等方面的人才则十分缺乏。商业地产企业要提高核心竞争力，必须吸引多方面的人才加入企业，注意将“商”和“地产”密切融合起来。
（二）根据商业地产特点有效拓展融资渠道
一是建立风险预警机制。风险预警机制是发现风险、规避风险的一系列规则和措施，商业地产企业必须加强风险防范意识，通过实施财务风险信息的实时监测，构建全面、有效的风险预警机制，从根本上防范企业财务风险的发生，实现降低企业财务风险的目标。二是不断拓宽融资渠道。一般而言商业地产的融资渠道主要是银行贷款，外加一部分自有资金。银行贷款顺利与否受到的外在影响较多，自有资金多往往数量有限。这种情况下就需要拓展新的融资渠道，其中一个有效的选择就是通过发行股票实现上市融资，在获得充足资金的同时提高了单方的风险承担力。
（三）鼓励多业态的创新与发展
随着网络的快速发展，网店的数量持续增长并形成了海量的规模，并以低廉的成本与实体店形成激烈的竞争。商业地产要在这场竞争中取得优势，除了引进全球优秀的零售商进驻，更重要的是引进和培养国内具有地域特色的零售商，和他们一起努力丰富项目的文化和精神的内涵。随着人们消费结构和消费者群体结构的变化，价钱和品牌等因素已不是影响以年轻群体为主的消费者购买意愿的主要因素，而那些小众化、个性化、特立独行式的商品和服务反而受到热烈追捧。基于此，商业地产在招商时应该更多地引入具有多元化新兴业态的项目，不断满足顾客日益多元化的购买意愿。同时要因势利导推动线上线下共同发展，通过创新在消费结构升级中实现自身的发展。
（四）建立和丰富品牌资源储备
商业地产开发商与租户（品牌商）之间是一种对立统一的关系，在经济利益面前双方既有对立的一面，也有统一的一面。为了提高开发商在招商谈判中的地位，应该有计划地做好品牌资源储备工作。项目建设前的工作重点，是做好业态组合规划，了解品牌方的基本需求；进入项目建设期间后，需要参照业态比例的结构与租户主动沟通，注意做到以主力店辅助一定比例一般租户，为不同级别的品牌方设定不同的储备数量；进入项目运营期后，在具备了一定数量的品牌储备后，适当发展自有品牌，特别是主力店的品牌，以求更高程度上保持场内经营的稳定性。
参考文献：
[1]郭骁地产与零售企业间协同网络的形成及增值机制[J].学习与实践，2010（9）
[2]樊盛兰城市社区商业开发运营研究[D].重庆：重庆大学，2006
（一）工业经济增长再度放缓
2014年11月份，规模以上工业增加值同比增长7.2%，比10月和去年同期分别回落0.5和2.8个百分点。从趋势上来看，2014年以来工业增速总体波动下行，近4个月平均增速较1―7月份又下了一个台阶，显示当前工业经济仍处在减速换挡过程中，但11月份工业增长再度放缓在一定程度上受APEC期间停产、限产的短期扰动。从拉动工业经济增长的“三驾马车”来看，需求依然延续疲弱态势。一是投资继续拖累经济，受资金来源收紧等因素制约，房地产投资持续下行、基础设施投资小幅回落、制造业投资基本持平。二是外需不确定性增强，11月工业品出货值由上月的8.3%大幅回落至3.9%，对工业增长的拉动作用明显减弱。相比之下，受新型消费业态的强劲增长带动，11月社会消费品零售总额同比名义增速与实际增速均较上月回升。
（二）采矿业增速显著下滑，多数高技术产业增速回升
2014年11月份，采矿业增速明显下滑、制造业继续放缓共同拉低整体工业增速。分行业来看，受惠政策支持的铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业等增长较快。相比之下，金属制品、机械和设备修理业，通用设备制造业，专用设备制造业、电气机械及器材制造业等中下游行业增长乏力，增速明显低于工业平均水平。从增幅来看，41个工业大类行业中约一半行业工业增加值增速下滑。一是前期增长较快的文教、工美、体育和娱乐用品制造业，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业，汽车制造业等出现回调;二是黑色金属矿采选业、煤炭开采和洗选业等高耗能产业持续去产能;三是受需求不振影响，部分中下游行业增速逐步放缓。从主要工业品产量来看，除有色金属外，发电量、钢材、水泥等大多数工业品产量增速持续下降，显示传统工业行业仍面临需求下滑与产能过剩的压力。
（三）东部地区工业增速明显回落，中、西部地区小幅回升
2014年11月份，东、中、西部地区工业增长趋势出现分化，东部地区明显放缓，中、西部地区小幅反弹。其中，东部地区较上月明显回落1.2个百分点至5.6%，中、西部地区分别较上月回升0.6和0.4个百分点至8.6%和10.8%。近期东部地区显著调整的原因可能来自以下方面：一是APEC期间停工限产主要发生在京津冀等东部地区，受此冲击，11月北京、河北工业增速大幅下滑;二是外需转差对拥有外向型企业较多的东部地区影响更大;三是大多数东部省份在向中、西部进行产业转移的同时，努力寻求新的增长动力，但在新、旧动力转换过程中往往会伴随经济增长的较大波动。分省市来看，增长最快的是自治区、重庆、河南、江西和贵州，增长最慢的是黑龙江、上海、北京、山西和辽宁。
（四）受成本加快上升、价格持续走低“两头挤压”，工业企业盈利区间持续收窄
2014年1―10月份，规模以上工业企业利润总额与主营活动利润额累计同比增速均较1―9月继续回落，分别由 7.9%、7.5%降至6.7%和6%。其中，利润总额累计增速已连续3个月下滑，10月单月利润同比增长更由正转负，同比下降2.1%。基于近期工业企业原材料购进价格不断下跌的情况，工业企业成本的快速上升可能主要来自劳动力成本增加、财务费用上升以及由于环境约束增强而引致的环保支出增多等。在工业增加值增速回落的情况下，10月末产成品存货累计同比增速进一步回落，显示当前工业企业主动去库存的行为仍在继续。分行业来看，各行业利润同比增速普遍放缓。受石油、铁矿石等国际大宗商品价格下跌影响，上游采矿业利润同比加速负增长;中游的非金属矿物制品业、黑色金属冶炼及压延加工业等利润增速显著回落;下游的纺织业、家具制造业、汽车制造业等利润增速也有所放缓。
二、国外工业经济形势
近期全球制造业普遍转弱。11月份，美国、欧元区、日本等主要发达国家制造业PMI集体滑坡。但不同国家之间增长前景的分化依然明显：美国PMI虽小幅回落，但仍在58.7的高位;欧元区、日本则分别回落至50.1与52。主要新兴经济体中，巴西与南非制造业PMI下降，印度与俄罗斯回升。此外，近期地缘政治紧张与大宗商品价格下跌对俄罗斯等相关国家形成负面冲击，全球经济不确定性有所增强。
（一）美国制造业PMI高位小幅回落
（1）工业生产活跃。10月份，美国制造业工业生产指数104.86，同比上升4%。9月份美国产能利用率为78.94%，略低于上月。（2）PMI略有回落。11月份，美国制造业采购经理人指数58.7，较前月略有下降0.3。（3）失业率与上月持平。11月份，美国失业率继续降至5.8%，与上月持平，为2008年7月以来的低点。（4）PPI环比继续下降。11月份，美国PPI同比上升1%，环比下降0.6%，环比连续4个月负增长。（5）贸易逆差略有缩减。10月份，美国贸易逆差为434亿美元，较上月减少2亿美元;其中，美国出口总额为1975.4亿美元，进口总额为2409.7亿美元。
（二）欧元区PMI小幅回落
（1）工业生产回升。10月份，欧元区工业生产同比上升0.7%。四季度欧元区产能利用率为79.9%，比三季度下降0.4个百分点。（2）PMI继续下降。11月份，欧元区制造业采购经理人指数为50.1，较上月下降0.5，但仍连续17个月高于荣枯线。（3）失业率与上月持平。10月份，欧元区失业率为11.5%，连续3个月持平。（4）PPI环比创一年来最大单月跌幅。10月份，欧元区生产者价格指数环比下降0.4%。（5）贸易顺差扩大。9月份，欧元区对外商品贸易顺差增加至184.9亿欧元，较上月增加98.6亿欧元。
（三）日本PMI略有下降
（1）工业产出回升。10月份，日本工业生产指数由9月份97.6升至98.1;产能利用率指数与上月比回升0.7至100.6。（2）PMI略有下降。11月份，日本制造业采购经理人指数略有下降至52。（3）失业率略有下降。10月份，日本失业率为3.5%，比上月下降0.1个百分点。（4）PPI持续回落。11月份，日本PPI同比增长2.73%，连续5个月走低。（5）贸易逆差大幅收窄。10月份，日本商品贸易逆差收窄至7368.9亿日元。其中，出口额66886.6亿日元，同比上升9.6%;商品进口74255.5亿日元，同比上升3.1%。
（四）巴西PMI继续下降，连续3月处荣枯线下
（1）工业生产与上月持平。10月份，巴西工业生产指数为98.8，与上月持平。（2）PMI下降。11月份，巴西PMI降至48.7，连续3个月位于荣枯线下。（3）失业率略有下降。10月份，巴西六大城市失业率为4.9%，较前月下降0.2个百分点。（4）PPI回升。11月份，巴西PPI从上月的1.03%上升至2.12%。（5）贸易逆差扩大。11月份，巴西出口156.5亿美元，进口180亿美元，贸易逆差23.5亿美元，较10月份增加11.7亿美元。
（五）南非PMI下降但仍处荣枯线上
（1）工业生产回升。10月份，南非工业生产指数109.8，同比上升2.14%。（2）PMI下降但仍处于荣枯线上。11月份，南非PMI为50.5，连续3个月位居荣枯线上。（3）PPI持续下降但仍处高位。10月份，南非PPI同比增速为6.7 %，连续6个月下降。（4）失业率略有回升。三季度，南非失业率达到25.4%，比二季度上升了0.3个百分点。（5）贸易逆差扩大。10月份，南非出口890亿兰特，进口1103亿兰特;实现贸易逆差213亿兰特，比上月增加183亿兰特。
（六）印度PMI继续回升
（1）工业生产大幅回落。10月份，印度工业生产指数171.7，同比下降4.25%，环比下降5.69%。（2）PMI上升。11月份，印度PMI为53.3，连续13个月于荣枯线上。（3）PPI连续下降。11月份，印度PPI同比增长已从2014年5月6.18%的高位回落至0，环比下降1.31%。（4）贸易逆差收窄。10月份，印度出口额降至260.9亿美元，进口额降至394.5亿美元，实现贸易顺差133.6亿美元，较上月减少8.9亿美元。
（七）俄罗斯PMI大幅上升
（1）工业生产回升。10月份，俄罗斯工业生产指数为107，环比上升0.3%。（2）PMI大幅上升。11月份，俄罗斯制造业PMI51.7，比上月上升1.4，这是PMI持续5个月位于荣枯线上。（3）PPI大幅上升。10月份，俄罗斯PPI同比增长5.1%，环比上升0.3%。（4）失业率持续上升。10月份，俄罗斯失业率5.1%，连续3个月上升。（5）贸易顺差持续回落。9月份，俄罗斯出口额降至387.8亿美元，进口额增至258.3亿美元，实现贸易顺差129.5亿美元，较上月减少29亿美元。
三、当前我国工业经济景气判断和趋势分析
课题组采用IIE工业经济运行监测信号图和IIE景气指数判断工业经济的景气程度。IIE工业经济运行监测信号图主要用于对工业经济运行进行监测预警;IIE景气指数主要用于预测分析工业经济月度同比增速变化和工业经济形势的变化。
（一）11月份工业经济景气度明显回落
从IIE工业经济运行监测信号图来看，2014年11月份工业经济景气度明显下行。社会消费品零售基本平稳，但固定资产投资持续疲软，M1-M0、一般贸易进口额大幅下滑;代表生产活跃度的工业品出产价格指标均持续处在偏冷区间;代表生产活跃度的发电量虽在正常区间，但已接近下限;一般贸易出口额与采购经理人指数勉强维持在正常区间。
（二）12月份工业经济或将延续低迷态势
IIE景气指数先行指数继续小幅下行，预计2014年12月份工业经济明显回升的可能性偏低，但大幅下调的概率也不大。11月份，焦炭、铝材、乙烯、生铁和粗钢等产量数据增长态势疲软，乙烯产量2014年首度出现负增长;房地产销售有所恢复，但投资继续下滑，房地产市场延续调整态势;受降息等利好因素支撑，上证综指、深证成指大幅上升;货币供应量持续吃紧;市场略有转弱，美国制造业PMI高位小幅回调，欧元区制造业PMI震荡下行。
房地产投资持续下行仍是当前工业经济增长面临的主要风险点。虽然随着政府放松限购限贷政策以及金融条件的改善，商品房销售情况已经出现恢复迹象，但由于房地产销售与投资之间存在3―6个月的时滞，短期内房地产投资仍难改变下行趋势。从长期来看，由于人口结构的变化，国内住宅市场的需求已经到达长周期下行拐点，在这一环境下，即使近期房地产销售改善能如期拉动相关投资企稳恢复，但其持续时间不会太长。尽管如此，鉴于中国城市化持续推进等长期前景，房地产行业未来崩盘的概率很小，通过市场整合、不断吸收积压库存等实现理性回归可能成为其新常态。
财政支出下降是制约工业经济增长的另一重要因素。继2014年3―6月份财政支出大幅增加之后，受财政赤字率约束7月份财政支出增速明显下降，10、11月份进一步放缓，增速分别为-5.7%与0.8%。相应地，近期基础设施投资增速有所回落，国有及国有控股企业与集体企业工业生产增速也明显下降。不过，这一因素有望在2015年初得到实质性改善。一方面，财政赤字率可能会有所提升;另一方面，即使在赤字率不提升的情况下，根据经验财政支出也将回到与财政收入增速相当的水平。
由于近期工业品价格下行压力不断加大，PPI同比连续33个月负增长，市场及部分学者对通缩的担忧再度升温，普遍主张央行进一步放松货币政策来对抗通缩。从引起PPI下行的原因来看，国内产能过剩与国际大宗商品价格暴跌共同造成“内忧外患”的局面。事实上，作为原材料净进口国，大宗商品价格的下跌将有利于我国企业和居民实际收入的改善，并进而对生产和消费产生积极影响。如果产能过剩是PPI持续下行的主要原因，那么放松货币政策也许并不能有效解决去通胀问题，标本兼治淘汰落后产能，加快产业转型升级或是更具针对性的选择。
2014年12月9―11日召开的中央经济工作会议，对经济新常态作了全面系统阐述，强调稳中求进与结构优化。新常态的本质或可理解为：以技术创新为驱动力，以更加市场化的方式驱动新兴产业发展。对于工业经济而言，有以下几点需要特别注意：一是会议强调优化空间布局，并确定明年重点实施“一带一路、京津冀协同发展、长江经济带三大战略”，这将给相关地区的工业生产带来新的发展机遇;二是会议提出“生产小型化、智能化、专业化将成为产业组织新特征”，基于此，通过转变传统盈利模式来实现动力机制转变应是工业经济恢复增长的关键所在;三是会议强调“现在传统产业供给能力大幅超出需求”，“企业兼并重组、生产相对集中不可避免”，意味着未来淘汰落后产能的任务更重，方式也将更多元化;四是会议强调“环境承载能力达到或接近上限”，未来工业企业节能减排的压力将进一步加大，对工业增长形成挑战。
总体来看，短期工业经济增长可能延续低迷态势。但考虑到未来财政支出增加、受近期流动性改善支持企业信贷条件有望好转、环境向好的可能性较大、改革红利逐步释放等积极因素，工业经济增速可能在明年上半年有所回升并逐步稳定下来。
（执笔人：黄群慧、张其仔、原磊、陈凤仙、王秀丽、张航燕）
开局良好运转顺畅
国家发展改革委政务服务大厅正式运行
【本刊讯】 国家发展改革委政务服务大厅2014年12月1日开门试运行以来，各项工作开局良好，进展顺利，得到了社会各界的普遍关注和全国发展改革系统的积极响应，将于2015年1月1日正式运行。
为了促进企业规范经营行为、规避经营过程中可能存在的风险，从而促进资本市场的公平有序，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会五部委于2008年出台了《企业内部控制基本规范》(以下简称《基本规范》)。2010年，五部委又出台了相应的《企业内部控制配套指引》(以下简称《配套指引》)。虽然目前我国有关企业内部控制的法律法规内容比较完善，但是由于施行时间尚短，很多条款的执行和完善还处在摸索阶段，必然存在一些问题。尤其对在企业经营发展中处于重要地位的销售与收款环节，其内控的完善日益受到企业的广泛关注。
一、企业销售与收款的内部控制要求
(一)企业销售与收款的内部控制要求
《基本规范》主要从企业整体层面的角度，从内控的五要素出发，规范企业的行为。而《配套指引》则从企业具体业务层面的角度，对企业具体业务环节的内控设计和执行提出了具体要求。《配套指引》的内容包含了18项《企业内部控制应用指引》(以下简称《应用指引》)。其中，《应用指引》第九条主要是针对销售业务的指引，对销售业务环节(包括销售与收款等相关活动)的内部控制作了具体规定。
(二)企业的销售业务流程
企业的销售业务流程如下图所示:《应用指引》第二章主要从销售业务流程各个步骤，具体说明了销售业务的内控点:第五条从销售计划管理、客户开发与信用管理两方面，说明企业应确定合理的销售定价和信用政策，并根据不同的客户，巧妙利用销售折扣、折让等销售策略。同时针对客户建立信用保证制度和健全信用档案。第六条从销售合同的角度，说明了签订合同前后注意的事项。签订合同前，针对客户信用、销售价格和结算方式等与客户洽谈，销售合同的拟定和审核必须有相关专家参与。第七、八条以销售发货为控制点，企业应严格按照经相关部门审核后的销售合同和销售通知安排发货，并确保客户能安全及时地收到货物。同时，应重视销售退回的管理，并记录销售的各个环节，开具真实的销售发票和填制相应凭证。第十、十二条侧重于应收账款的管理。企业应重视应收账款收回和坏账管理，对无法收回的应收账款，应分析其原因和明确责任人。
二、企业销售与收款内部控制存在的问题及原因
(一)内控环境薄弱
控制环境位于内控五要素“金字塔”的底端，发挥着基石作用。然而，很多企业都忽略了内控环境的重要性，主要体现在:1.缺乏风险意识，由于利益驱使而进行财务造假财务造假手段有很多种，其中通过销售与收款环节虚增营业收人是常见的一种手段。例如，“万福生科”的虚假销售，其本质就是利用假公司名义将产品进行自我销售。为了让虚假的收人数据看起来合情合理，“万福生科”私刻假公章、捏造销售合同、编造银行单据、虚开发票和进行假收人纳税申报。2.不重视人才培养很多企业为了节省人工成本，低价聘请专业能力弱的员工，而且不对员工进行专业和道德培训，导致员工不能高效完成工作，甚至私吞企业的财产。销售收人被私吞，在制造业和房地产行业发生得较为频繁，通常是销售人员单独或联合客户、财务部和仓管部的员工，将销售收人放人自己的口袋。例如，在2013年7月，“红宝丽”在收回货款时，发现一张假的银行承兑汇票。该公司在对该票据及其他银行承兑汇票进行鉴别时，发现还有其他假票据，合计金额达6896万元。经过追查后发现，假票据都是由公司内部的一位业务员提供，该业务员以远低于市场的价格，为客户提供虚假商品信息，骗取客户回款。然后，私刻公章、财务章，伪造假银行承兑汇票上交红宝丽公司。
(二)缺乏风险评估程序与有效的监督
销售作为企业直接面对市场的一个环节，不仅有内部风险还有外部风险。其中内部风险有，营运风险、组织和授权风险、信息处理风险和决策风险等;外部风险有市场风险和赊销信用风险等。如果企业在制定内部控制制度之前，未深人地对每个环节作风险评估，在设计内部控制的关键点时，就会抓不准企业自身的风险点，从而机械地根据基本规范的要求，建立一套形式上的内控制度。”’这就使内部控制并没有起到实质性的作用，既浪费了人力又浪费了物力。如果企业在制定内控程序之前就作好了全面评估，也根据评估结果制定了一套完善的内控制度，但是在执行过程中未得到有效的监督，使内控缺陷发现不了也得不到完善，那么其内控在很大程度上也相当于虚设。工作人员在实际工作中如果没有人监督，很容易或舞弊。例如，销售人员没有主管监督，可能会翘班;导购人员没有领班监督，会私吞赠品;分销机构没有总部的监督，会胡乱定价私吞收人;管理层没有治理层的监督，会编造虚假的财务信息等。
(三)应收账款管理制度不完善
如今，赊销已成为一些企业主流的销售方式，它在加快产品流转速度的同时，也带来了一系列的资金收款问题。所以，在赊销之前，企业要考察客户的财务和现金流状况以及以往的还款信用程度，这个步骤对欠款能否收回至关重要。目前，很多企业对信用管理的内控存在很大漏洞，存在账龄过长的应收账款。2014年3月19日，证券时报网了一组应收账款的数据:截至2014年3月19日，已公布年报的573家公司年报数据中，2013年末存在应收账款的公司就有494家，应收账款金额达2450亿元。其中，账龄为3-5年的应收账款122亿元，账龄大于5年的应收账款42.5亿元，而且有5家公司的账龄大于5年的应收账款就已经过亿。由上述数据可见，我国企业普遍存在应收账款收回困难问题，使账面存在大量的呆账坏账。这种情况的发生，主要是因为企业在开展赊销活动之前，对客户的信用考察执行不到位。很多企业未专门设立一个部门对客户进行专业的信用管理和分析，仅仅靠销售人员提交的资料来判定赊销额，而没有对资料的真实性进行审核，销售人员可能会出于业绩压力或个人利益私自篡改客户的信息资料。还有些企业为了抢占市场，对赊销资格的检查不严格，忽视了新客户的偿债能力是否真实和达标，并对长期合作的老客户的信用检查逐渐懈怠，一旦对方资金周转不顺，公司将难以收回货款。izi应收账款管理的另一方面就是应收账款催收。有些企业只重视销售而不重视应收账款收回，导致销售人员无回款指标压力，只将精力放在销售上;还有些企业虽重视回款，但实施了不恰当的催收制度。例如，未进行账龄分析，使企业向客户催收离到期日还远的货款、催收前未与客户核对账目导致催收的金额不正确、财务部门与销售部门缺乏有效沟通，使销售人员不知道催收金额是否人库，从而导致重复催收等。
三、对企业加强销售与收款内部控制的建议
(一)营造良好的内部控制环境
1.领导层要始终保持高度重视领导层应充分认识到诚信对企业发展的重要性，通过虚假财务信息换来的企业利益，只会落得企业经营崩盘和信任瓦解的下场。另一方面，领导是企业的风向标，领导层对内控环境重视，下级员工才会重视。2.设计科学合理的治理结构一是建立独立董事制度。独立董事独立于公司股东和管理层，它的存在不仅可以约束公司控股股东侵犯中小股东利益的行为，而且可以强化对管理层的监督。二是完善监事会制度。监事会制度的存在，是为了监督公司的业务执行状况和其他重大事务。有效行使监督权，可以保护大小股东利益和债权人利益，防止董事会按个人意愿办事。总之，权力、经营、监督这“三架马车”并驾齐驱，才能体现企业内部管理体制的科学性。3.重视人员的培养和监督一是企业在招聘员工时，必须对员工的综合素养进行严格考核，并定期对员下讲行专业技能与职业道德培训。二是建立考核和奖惩机制，监督员工的工作，对工作负责和不负责的员工分别给予奖励与惩罚。’川(二)建立全面的风险评估程序在设计内部控制活动之前，企业必须实施有效的风险评估程序。企业可先设定销售与收款的目标，然后识别影响该目标实现的相关事项，综合考虑该事项发生的概率大小及影响程度，进行风险评估。企业在销售与收款环节，应识别的风险是:外部竞争者和市场变化给企业造成的影响;客户管理不善，存货商品保管不当、周转不畅，价格管理混乱;现金收人未及时人账，信用管理薄弱，存在大量呆账坏账;组织设置不科学，职责分工不明确，信息沟通不顺畅，授权管理不完善;管理层舞弊与欺诈，基层员工欺诈、私吞财产。
(三)设计有效的内部控制活动
1.不相容的岗位分离企业应根据销售业务的特点，分别设立销售、发货、收款、信用审核岗位，并详细规定好每个岗位的权利和义务，做到岗位之间互相分离与制约。根据《配套指引》的要求，受理销售订单、与客户签约、执行信用部门审核后的客户信用政策和货款催收等，由销售部门负责;审核销售单、根据审核后的销售单安排产品出库和运输，由发货部门负责;记录销售业务、收取货款、管理发票、监督应收款项的回收情况并做好账龄分析，由财务部门负责;制定信用政策、对新增客户进行详细了解后决定信用额度、对长期合作的老客户保持时刻的关注、批准授权额度申请等，由信用部门负责。2.加强销售管理一是制定合理的销售策略。根据不断变化的商业环境，深人市场调研，明确自己的客户群，并制定符合自身特点的策略。同时，企业还可通过销售折让和销售返利等促销政策，让客户关注自己的产品。二是规范销售合同的签订。企业在与新老客户订立合同前，要对合同条款是否合法、合同的赊销金额是否超过客户信用额度、合同的销售价格是否符合企业销售政策等内容进行严格审批，尤其对超过信用额度的合同要进行特殊授权。3.加强收款管理一是对现销业务，应严格控制款项的收取，销售人员签订合同后，必须由财务人员款项收取并及时人账;对赊销业务，应收账款的人账，必须有经过审核的销售单等与销售有关的单据作为原始凭证，并且要对应收账款进行账龄分析，对逾期账款保持高度重视。二是为了防止应收账款账龄过长出现呆账、死账，应建立呆账预防机制，由销售人员负责催收应收款项，实行销售与收款责任一体制。同时，将销售人员的销售绩效、奖金与销售回款的情况紧密挂钩，并进行严格考核，促使销售人员谨慎销售，提高欠款回收的几率。三是可实施优惠性的收账政策。例如，对主动在合同期限内偿还货款的客户提高其信用额度，而对达到信用期限仍未归还货款的客户，降低其信用额度并加强催收频率，情况严重时还可以寻求法律的帮助。
四、结论
销售与收款环节是企业进行正常经营的主要环节，其中销量的多少决定了企业的经营业绩，收款则增加了企业的资金流人，企业可利用这些资金进行投资和扩大生产规模。目前，在竞争愈发激烈的市场中，企业对自身的利润水平和资金周转提出了更高的要求，而销售与收款内控的完善与否，直接关系到企业的盈利能力和资金周转效率。因此，制定一套有效的销售与收款的内部控制制度，需与企业发展实际相联系，并从内部控制的“五要素”出发，不断对其进行完善，为企业的持续经营和发展创造有利条件。.
参考文献:
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公司所面临的风险一般是系统性（制度性）风险，为降低这些系统性风险所造成的损失，实务界， 财务管理要做到‘四到位’，一是垂直领导，财务人员统一受集团财务部垂直领导；二是网络管理，实施ERP；三是制度建设，建立内部控制系统；四是监督严密，实施内审、一年度审计、个案审计、离任审计和效益审计，具体有如下几方面内容。
1 观点一：建立一个什么样的财务支持系统
一是要支持有力，积极参与战略规划，支持决策与管理，努力寻找创造价值机会，完备完善赢利模式；二是要反应灵敏，提高对风险、突发事件、危机的敏感性和应变能力；三是功能优化，不断优化财务组织和功能；四是监控严密，严格有效的内部控制制度（包括业务流程、信用审批、投资审议和绩效评价等）；五是相对独立，保持财务组织与财务工作的独立性；六是规范高效，合法理财，依法披露，追求效率。
公司设立后，根据国家相关法规，设立了健全的财务部门进行相应的财务会计核算。为提高公司整体财务会计核算效率，必然少不了一个好的公司财务支持系统。那么公司应当建立一个什么样的财务支持系统，公司财务支持系统应包含哪些系统，具备哪些基础要素，结合自已多年的工作经验，我认为应该包括以下相关内容。
1.1 公司财务财务支持系统应具备的五个系统
（1）完善的计量系统：会计最基本的职能是计量，用货币进行计量。说到计量，无非是进、销、存；人、财、物的投入与产出数量，如何计量，总得有一个标准，有一个尺度，有一个系统，因此公司必须首先建立精准的企业计量系统。公司的人、财、物、收、发、存用什么度、量、衡计量、何时计量、由谁来计量、计量后如何记录、计录单据采用什么记录格式、记录数据的传递程序等，都是计量系统中不可或缺的内容，如果这些东西没有一个统一的计量标准，计量不清楚，或不能顺利地将计量信息传递到公司财务等相关部门，财务系统就成了空中楼阁。因此，财务系统必须建立在具有完善的计量系统基础之上，没有完善的计量系统，一切财务核算只能是纸上谈兵或成为骗人的把戏。
（2）完备的核算系统：就公司财务系统来说，计量是进行会计核算必不可少的一个手段。“会计核算是以货币为计量单位，运用专门的会计方法，对生产经营活动或者预算执行过程及其结果进行连续、系统、全面地记录、计算和分析，定期编制并提供财务会计报告和其他一系列内部管理所需的会计资料，为做出经营决策和宏观经济管理提供依据的一项会计活动”。可见光有完善的计量系统是不够的，为建立一个完善的财务支持系统，公司必须结合国家颁布的《准则》、《制度》等建立适用于本企业的计价标准、财务、会计、管理制度，建立财务部门能及时、全面地收集各种数据、信息的会计核算业务流程，并设立相应的会计机构来保证这些制度和流程得以有效运作，从机构、制度和流程上来保证核算系统的完备。
（3）建立财务控制体系：公司的主要目的是为股东创造比投入成本更大的回报。公司将选择那些有预计利润的产品进行生产，取消或减少预计不获利产品的生产。公司获利主要有两个手段，提高产出价值和减少支出成本。如何提高价值、减少支出，达到公司的预期目标，应采用事前有预算，事中有跟踪控制，事后有总结的方式。为此，企业必须建立相应的财务控制体系，从事前的预算，选择和落实措施、分解指标、落实责任单位和责任人，到事中的跟踪检查，检查措施落实、产量、质量、费用预算执行情况，发现问题及时加以制止，以确保预算完成，最后事后进行总结提高，为今后财务控制水平提高提供依据与方法，这样就形成了一个完整的财务控制体系。
（4）选择财务管理体制：一般公司都有一个完整和庞大组织系统，企业所有的业务仅依靠财务部门进行记录、核算与控制是不可行的，特别是现在企业集团规模越来越庞大，业务愈加复杂，企业管理难度显著加大，公司应选择好自己的财务管理体制，制定出适合企业特征的各部门财务责任、财务权限以及财务利益，选择采用集权管理还是分权管理，集权集到什么程度，分权分到什么程度，集权不是收权，分权也不是弃权，如何进行监督控制，这些都是财务管理体制必须解决与明确的事务，只有建立了明确清晰的财务管理体制，公司财务平台才能完善。
（5）财务信息披露系统：财务产品是一种信息，一种非常有用且重要的商品。既然是商品就得进行交流，必须建立一个交流平台，财务信息披露系统就是这么样一个信息交流平台。当然，作为所有者、经营者、债权人及其他利益相关者，对信息的需求是不同的，大家都希望向外披露的是有利于自己的财务信息，对已不利的信息尽量不披露或少披露，为了使各企业信息披露能全面、规范，保护各方面的利益不受侵害，国家制定了许多《准则》、《规则》、《制度》等，公司应依据国家法规并结合公司利益的要求，在不触犯国家法规的前题下，建立适合公司的信息披露系统，既要充分披露企业信息，又能有效、合理地保护企业利益不受侵犯。
1.2 建立公司财务支持系统
除了应具备以上几个系统外，还应配备以下基础构件：
（1）人—配备合格的财会人员：人是万灵之源，任何事务，人都是第一要素，公司财务也不另外，公司财务支持系统不能缺少熟悉财务专业知识的专门人才，这也是国家制定的《企业财务基础工作规范》所规定的基本要求之一。选任财务人员除了基本的业务要求外，还应具有相当的道德素养，因其除与金钱相关的工作外，其所适及的相关信息还是企业的核心机密之一。
（2）组织—设立精准的部门或岗位：建立公司财务支持系统，就应当建立相应的财务部门或专门岗位，准确制定部门职能，在部门中设置相应的财务岗位。所制定的岗位责职，部门职能应适应企业发展需求，并且能够达到覆盖公司的全部业务，不能留有死角的目的。
（3）制度—建立完整的财务会计制度和其他相应的管理制度：建立一套完整的财务财务制度和其他相应的管理制度是确保财务体系能正常运行的关键，任何公司都应相信制度的力量，不要认为自觉和侥幸可以蒙混过关，制度既是各项工作准绳，也是责任划分标准，还是监督的依据，没有这一要素财务支持系统难以完整。
（4）职能—划分合理的会计、财务、控制与审计职能：公司财务包括核算、财务、管理、控制、审计监督等许多内容，这些内容应为相互牵制，不能由一个人或部门担任的，应当明确的划分各项工作职能，设定各职能范围、义务、权利，各负其责，应在一线设立双人、双职、双责，相互牵制，相互促进。
（5）技术—配备相应的电脑与网络技术：除了具有业务专业技术外，当今世界不会IT技术，几乎是寸步难行，财务也不例外，公司财务支持系统应包括相应IT设备和技术，建立一个好的公司财务支持系统，应配备相应的电脑了网络及管理软件。
（6）文化—普及先进的公司的哲学、理念与价值观：制度和流程能规范公司及其职员的很多行为，但再好的制度也得由人来执行，制度是死的，人是活的，制度执行出现偏差是常有的事，据有人统计后得出结论，再好的制度也只能规范公司行为的30%，那么其他70%靠什么来规范，靠公司的文化—公司的哲学、理念和价值观。财务管理也不例外，需要融合公司的先进文化，运用公司的先进文化来激发工作积极性、增强主动性与责任心，促进财务人员的工作。
2 观点二：风险还在
进入2013年，公司开展了“全额购机”模式新的业务，因为补贴额或者说补贴比例较大的机具（比如目前浙江的插秧机、烘干机有80%的补贴）、价值较大的机具，农户在原有“差额购机”模式下只需交纳20%的自筹款就可以提机。如果要求全额购机，农户会有困难，会影响销售，对公司就提出垫资要求，产生了应收款，扩大了进而导致应收款风险的规模加大。由于补贴款由财政局直接付款至农户个人卡中，农户是否付款具有一定的不确定性，因此，风险产生了。同时2013年仍面临欧洲经济将继续低迷，美国财政悬崖，东亚自由贸易区准备建立和俄罗斯经济准备转型等国际经济总体趋势势，公司也仍将面临这些风险让风险持续存在。
国际四大会计师事务所之一的安永4日《2010全球企业十大业务风险》报告，报告显示，这十大业务风险包括监管与合规、获取信贷、经济复苏放缓或二次探底衰退、人才管理、新兴市场、成本消减、非传统市场进入者、严厉环保举措、社会认同风险及企业责任、进行联盟与并购交易。我将企业面临的十大风险归类为四大类风险：战略风险是主要风险，包括经济复苏放缓或二次探底衰退，新兴市场，严厉环保措施，新（非传统）的市场进入者，进行联盟与并购交易；经营风险，包括成本削减，人才管理；合规风险，包括监管与合规，社会认同及企业社会责任；财务风险，包括获取信贷。
“金融危机带来的第一波冲击已消退，但随着全球经济走出衰退，来自于不同行业的企业仍面临诸多现存的及新兴的风险和挑战。”安永企业风险管理部合伙人梅放在接受记者采访时表示：继2008年排名第一之后，监管与合规风险今年重登榜首，大多数行业对此表示担忧，而企业目前的一大担忧就是围绕监管问题的不确定性使得企业退出做出决策和业务规划。
至于对中国企业的启示，梅放称，随着中国法律法规的进一步健全，对企业规范经营提出了更严格的要求。同时，在经济全球化的趋势下，全球监管要求也会日趋复杂，中国企业要“走出去”，就必须充分了解国际金融监管环境。
梅放同时对记者表示，目前宏观调控可能会对中国企业信贷产生影响，这就需要企业考虑拓宽融资渠道，优化融资结构，同时还要改善运营资本管理。“受信贷影响最大的行业包括资产管理公司、政府公共机构、保险业、银行业等。”
值得关注的是，严厉的环保举措再次进入十大业务风险行列。“在当前经济环境中，环境问题并非企业的首要议题，但环保监管将会越来越严格，并受到公众的关注，这就可能会增加企业的成本。”梅放称。不过，他同时指出，环保措施在可能带来风险的同时，也有可能带来机遇，因此，企业需要及早应对。“如果企业能够鼓励客户养成更多的节约能源的习惯，对于企业而言更多的是机遇，而非风险。而受这方面影响最大的行业包括汽车业、政府公共机构、房地产行业等。”
位列《2010全球企业十大业务风险》报告第十位的业务风险是进行并购联盟与并购交易。报告称，由于融资成本昂贵，过去一年来并购交易明显减少，但是，全球金融危机之后的救援性合并，以及可能推动新交易的监管变化依然会是热点话题。由于信息的不对称，企业的任何并购交易都应该以尽职调查后的结果为准，尽职调查是一个信息博弈取舍的过程，而比并购本身更为重要的是并购整合。公司上市三年来以超募资金进行并购扩张，连锁网点以桥头堡方式出现还需要一定的培育期，因此，管理绩效提升还难见效率，相反公司却受到了管理及成本费用的急速上升拖累等。
此外，梅放还对记者表示，中国企业在国内和国际市场上面临诸多挑战，要捍卫市场地位，加强国际竞争力，重大风险的防范能力将是成功的重要因素。
3 观点三：财务角度下的风险管理
设计盈利模式是从利润表，包括绩效度量；安排现金流量从现金流量表，包括现金流和头寸；资产负债表包括风险性和收益性，从资产结构能看出经营风险，从资本结构能看出财务风险，资产结构和资本结构是对称和平衡的，如果资本资产结构出现严重的不对称和不平衡现象，就说明企业面临较高的风险，为持续提高企业价值，我们就需要合理规避风险。
盈利模式设计是一种在特殊中存在的一般战略原则。比如我们对大机具做营运规划，我们考虑的指标可能是市场占有率、回款率、人均业绩、利润率等，这些就是我们平时所说的绩效，作为企业老板或股东首先要知道自己的钱花的有没有效果，这很重要。所谓特殊是因为你处于大机具这个行业内，大机具相对于其他行业是特殊的，而在这个大机具的战略规划中，作为老板的眼光当然是整个消费群体，最好是全国13亿人口都是你的有效覆盖层，这是一般，就是作为老板首先要找到能够覆盖更多消费者的那个大公约数——更多人关心或者是与更多人有关的某个东西。因为事实是你面临的是一个四分五裂的需求现实，从消费能力上来说可能延边下面的一个县的消费能力跟西部贵州的一个地市相当，而这两地之间的需求内容是不尽相同的，同样一台大机具这两个地方的消费者的解释是不一样的。所以摆在我们面前的是两件事情：认识你的行业，认识你的消费者。这是一般和特殊，外部和内部的关系。因为存在这么多的差异，所以绩效的实际产生原因或者过程是不一样的。这里面的一些反经验、常规的规律是导致很多企业遭遇寒流的主要原因。这两者的最终效果实现都落在绩效上，即你所要的绩效是怎么达到的，有些什么特点，你的营运战略和你的要的绩效之间是什么关系，当你的战略从上到下都与绩效联系在一起的时候，你其实制定的不是一个一般的营销或者单纯的销售模式，你在制定一个盈利模式。盈利模式是一些规律的集成，需要在实践中总结，在研究中提升、提炼。通过实践总结，并结合一些前沿研究结果，我们总结了六条这种联系，当然，作为联系会很多，这里说六点只是说首先被发现的就是这六个规律。所谓规律是站在误区对面的，当我们从原点上梳理这些规律的时候，其实已经在做走出误区的事情了。
（1）从长期来看，影响一个企业或者一个方案绩效的最重要的单个因素是相对其竞争者的产品和服务的质量。这里有两个问题，就是以质量为主要价值特征的优势通过什么途径让消费者知道，质量带来的溢价是否超出了消费者愿意接受的限度。追求质量会带来成本上升，需要支持成本。
（2）市场份额和获利能力高度相关，但是这种关系并不意味着每个业务都能够或者可能通过努力增加其市场份额，因为我们在达到规模的道路上要克服一些阻力，比如竞争，竞争导致了产品、配件、服务频繁的降价，这最后达成的规模只能是伪规模，规模并不能使企业获取垄断溢价从而达到比竞争对手更低的单位成本。
（3）较高的投资密集度对获利能力是一种有力的拉动，但这不总是有效的。高的投资密集度在国内往往体现在一些厂家对机械化的迷信，认为投资提升自动化生产后将提高生产效率，从而提高整体回报，但事实是，很多企业做这样的决策的时候忽略了竞争对手是否会利用其他的途径获取低的成本。
（4）相当多的企业都存在这样的现象，产生现金的是所谓的“狗类”和“问题类”产品，而不是通常认为的“金牛类”和“明星类”产品。这种偏差是导致现在很多企业发生现金流断裂导致失败的主要原因，很多企业没有在意现金流绩效的偏离问题，造成投资与绩效的偏差，因为市场增长和相对份额只是影响现金流量绩效的诸多因素中的两个。现金流绩效主要受确定盈利能力的相同市场价值的因素影响，而这些市场中其战略环境是相同的，即你的竞争环境是宽松的，竞争对手就不会轻易快速跟进。
（5）垂直一体化对某些产品来说是一个可以获利的策略，但是对另外一些行业或者产品则不是很适合。所谓垂直一体化的一个典型是在通路精耕和深度分销中，事实上，深度分销是需要成本的，包含内部匹配和外部环境两个方面。企业往往对内部进行了预案预算，而对于外在的环境影响没有考量，来自外部市场上的冲击往往是导致这种模式长期处于危机的根本原因之一。我们可以看到，深度分销旨在建立自己的相对封闭的营销壁垒，但这种作用的真正体现在不同价值地位的企业身上是不一样的。深度分销往往在那些大企业和小企业身上奏效，大企业有足够的支撑资本实行全盘控制，有效杜绝窜货等扰乱秩序的情况发生，而小企业市场一般相对集中，便于集中管理。那些市场分散的不能全面控制的企业往往收不到预期的效果，深度分销不是深度移库就是深度依赖，企业达到长期有效的想法是办不到的。
（6）大多数有利于增加盈利率的战略因素对企业的长期能力的提升也有所贡献。在很多企业里面强调盈利就是损害长远发展得到了普遍的认同，很显然，那些长期价值正是由这些被诟病的当期盈利明星提供支持的，那么眼前盈利和长远发展之间的分歧就是一个时间长短的问题了。到底是1年2年3年还是5年10年呢？这个期限与一些基本的方面有联系，如营销费用、研究费用、扩大投资等方面，当然对于不同的企业这些是有不同的调和方式的，问题的关键不在于你花不花钱，而是你花钱的目的和最终效果，以及你花钱的立场。你是单纯为了增加销量而恶意促销还是为了建立长久的消费者价值认知，这是争论背后的主要原因。绩效在市场上，而准绳在战略或方案的制定者和管理者手中。养成大家花钱习惯的时间是从1997年开始的，市场是无边际的，现在市场被无数的竞争者挤满了，所有企业都要转变观念，一些基于经验和看似常识的处理思路很可能导致致命的后果，因为环境变了，规则变了，规律也变了。
当然，还有制定比较切合实际的财务管理制度，如：空白票据的管理、财务报销制度、预算编制制度等；在建立岗位责任制，如：销售人员工资和回款额挂钩，减少坏账的发生；在特定涉税事项的处理，主要是指在政策允许范围内的合理处理；在签订商业保密书；在签订亲人联系表最少6个；在完善财务系统；在做企业预算管理；还要制定相关文件以约束随意决策，从短期和长期效益对企业经营行为进行评估，由管理层进行决策等其他方面。
4 观点四：中国规范会计体系
经济法包括公司法、证券法、税法、银行法、合同法、担保法、会计法、注册会计师法。首先，引导出信息披露准则（证监会），一是公开发行证券公司信息披露的内容与格式准则，二是公开发行证券公司信息披露编报规则，三是公开发行证券公司信息披露规范问答；进而，引导出会计准则（财政部，会计准则委员会），一是企业会计准则，基本准则（1），具体准则（38），应用准则（32），解释性公告（4），二是企业内部控制基本规范；再进而，引导出CPA执业准则（注册会计师协会），一是基本准则，二是具体准则，三是实务公告，四是职业规范指南，由证券会，财政部，会计准则委员会，注册会计师协会分别出台的信息披露准则，会计准则，CPA执业准则共同形成企业基础制度建设，即内部会计制度、内部控制制度、内部报告制度，进而形成企业财务报告。
5 观点五：风险管理的可靠基础——内部控制制度
甫瀚咨询公司2007年针对中国上市公司500强高管人员的调查显示，内部控制在整个企业管理各项职能中的地位并不突出，多数企业倾向于通过创新手段创造价值，而忽视加强风险管理实现精细化管理与企业增值。从直接和间接，纵向和横向，内部控制意识，舞弊，财务报表，信息系统，政策与程序，控制环境，风险评估，监督，信息与沟通，控制行动去分析和解决并落实。
6 观点六：企业文化与理财风格
连锁业主要从集体主义、团队精神、供应链、营销和服务方面突出，成功置于在共同愿景、共同价值观和互助协作，到最重要的是针对团队回报的激励机制建立，进而采用稳健、保守和实在的理财风格；而证券业主要是个人英雄主义，成功置于在小概率事件（投机）个人判断和价值观方面，最后是针对个人回报的激励机制，进而采用激进、浮躁和虚拟的理财风格。
7 观点七：本人最重要观点：风险与危机管理
风险与危机管理能建立一道保护层，一般人很少会经受两次同样的灾难。预防危机有三种主要方法：一是严格的控制，主要针对财务纪律和会计制度，辅以强大的内部和外部审计；二是采用良好的内部管理流程，如严格的人员招聘程序，坦诚的绩效考评，全面的培训；三是正直的企业文化这点最重要，包括诚实、透明、公平，严守准则和规章。良好的企业文化可以酝酿更好的品牌意识、顾客意识、服务意识、学习意识、团队意识、企业形象、凝聚力、欢愉氛围……这些都可以推动业务发展。
尤其制度建设至关重要，公司的一个个实例就是很好的证明。公司很重视人才，也舍得花代价培养新人，但遗憾的是，我们招了一批又一批新人却总是留不住，就算留住了，其成长却很慢。为了解决这个问题，因此，建议公司让老员工带新员工，即师傅带徒弟，以为师傅经验丰富、实战经验强，有他们“传、帮、带”，徒弟容易熟悉业务、上手快；然而，想法看似不错，效果却不尽人意，没出2个月，公司新招的6个徒弟跑得一个不剩。对此，师傅牢骚满腹，徒弟怨声载道。之后，类似情况接连发生过2次。这点往往被人们所忽视。不能相互不信任，打小报告，这种工作非常难，提高不了质量。因此，企业文化建设需要内化于心、固化于制、外化于形、实化于行。
企业文化主要包括理念文化、规则文化或者说行为文化。企业文化建设关键是要落地生根，也就是要共理念到行为习惯。
第一步，入眼。入眼是指企业文化的认知。梳理、凝练企业文化的核心是愿景、使命和核心价值观，写成体系（手册），让全员认识、感知自己的企业文化。
企业文化是企业具有的，需要全体员工共同认知的。那么如何达到共同认知呢？首先，要氛围营造，如企业文化手册设计和印刷，其次是氛围营造和策划，还要考核，组织全员进行企业文化考核，采取自下而上的考核。
第二步，入脑。入脑是指企业文化的认可。通过培训、研讨企业文化核心，让全体员工认可、感觉自己的企业文化。
入脑的主要步骤方法：首先是宣讲与培训，包括为高层领导提供企业文化基本知识的宣讲，为高层领导提供企业文化核心理念的培训，为中层领导提供企业文化基本知识的宣讲，为中层领导提供企业文化核心理念的培训，为基层员工提供企业文化核心理念的宣讲培训；其次是考试，可借助一些活动，如知识竞赛、诗歌朗诵、看板等方式，再组织企业文化考试。
第三步，入心。入心是指企业文化的认同，通过讨论、研讨企业文化核心，让全体员工认同、感受自己的企业文化。首先讨论与研讨，分专题进行讨论，分层级进行研讨；其次征文、演讲等比赛；第三是故事征集；最后是成果汇报。
第四步，入行。入行是指企业文化的践行。通过讨论、公开承诺，让理念变成行为，让全体员工践行、体验自己的企业文化。我们要汇总讨论成果，形成行为规范，要汇总故事案例，形成故事集，要对照行为准则、规范，修正自己的行为；要理念变为行为；要长期坚持，慢慢形成习惯。
8 观点八：导致公司失败的原因
传统的企业文化理论概念通常以价值观为主线做论述，即企业文化是企业价值理念和行为准则的总和。企业文化做为价值观，它帮助我们确定什么是对的，什么是错的，什么是主要的，什么是次要的。
文化失败实质是价值观出现问题，是制度性失败，以下案例中的‘.’表示该问题在本案例研究中意义微不足道，‘..’表示该问题在本案例研究中意义有限，‘…’表示该问题在本案例研究中意义重大（如表1）。
风险规避是企业风险应对的一种主要形式，是企业维持其正常经营的关键环节。公司经营者和股东应时刻保持应对危机和风险的忧患意识，通过以下方式来加强企业自身的风险应对能力：（1）建全有力的财务支持系统；（2）完善全面的内部控制体系；（3）普及先进的企业文化和理财风格；（4）深化企业风险与危机管理意识；（5）探究可能导致企业失败的深层次原因。现阶段我国宏观经济环境机遇与风险并存，这要求企业经营者在复杂多变的环境中作出科学合理的决策。
参考文献：
