中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2014）04-0058-01
保障性住房是指国家为了保证低收入者的生活条件而建造的一些限定租金、房价的住房。我国政府实施保障性住房政策极大的改善了低收入者的生活条件，但是，保障性住房具有公益性，因此，收益比普通的商品房要低，因此，融资较为困难。近年来，随着房价的不断攀升，人们越来越关注经济保障房的融资问题。
一、经济保障性住房融资的特点
经济保障房建设与普通的基础建设项目不同，这就决定经济保障房的融资也具有其与众不同的特点，具体来说，主要表现在以下几个方面：
1.融资规模大
我国低收入群体较大，目前无法通过自身的能力购买商品房，因此，对经济保障房的需求较大，这就要求我国的经济力保障房建设覆盖范围扩大，相应的资金规模也在不断的扩大。面对这种情况，经济保障房建设融资不能仅仅依靠政府的力量，必须建立多元化的融资渠道，保证经济保障房建设顺利进行。
2.使用期限长
经济保障房建设与普通的商品房建设一样，其建设规模较大，周期长，且资金回收周期长，因此，保障房融资的使用期限较长。因此，为了保证经济保证房的融资成效，需要将资金的使用期限考虑进去。第一，财政资金，财政资金是我国经济保障房建设资金的重要来源之一，其受到地方财政收入的影响较大，但是，近几年我国各地财政收入持续增长，因此，财政资金相对稳定。第二，信贷资金和金融渠道资金。这种资金容易受到国家政策和经济发展形势的影响，因此，具有不稳定性。第三，社会公共资金。这类资金的来源比较稳定，使用周期可以延长，因此，是经济保障房资金的重要来源之一，同时，这类资金也符合经济保障房的使用要求。
3.流动性差
我国经济保障性住房具有公益性，收入低微，且收益回收周期较长，因此，在短时间内资金很难流动。经济保障性住房主要通过租金收入的方式回收资金，但是，租金数额较少，通过租金方式回收资金需要经过很长一段时间。目前，我国房地产市场使用的是基于证券化的金融方式，这种方式使得经济保障房的投资方很难在短期内收回资金并进行资金流动。
4.偿还及收益性受政策影响较大
经济保障房是政府主导的，具有公益性，因此，偿还及收益也受到政府政策的影响。经济保障房重要包括以下几个种类：第一，限价商品房能和经济适用房。这种类型的经济保障房的投资收益较快，在政府允许房价范围内可以通过出售的方法收回投入资金，并获取收益。第二，廉租房和公共租赁房。这种类型的经济保障房的收益较低且缓慢，主要通过政府政策对租住者收取一定的租金，实现资金回收和收益获取。在经济保障房建设体系较为完善的发达国家，一般通过建立短期和长期相结合的保障房资金回收方式提高保障房的收益，从短期来看，经济保障房主要是为了解决低收入者的生活问题，从长期来看，政府可以通过赎买和鼓励租房者购买的方式提高经济保障房的收益。这种方式对于提高经济保障房收益效果较为明显，同时可以看出，保障房融资受到政府政策的影响较大。
二、加强经济保障房融资成效的方法分析
1.完善保障房融资的相关法律法规
我国保障房经过几十年的发展，相关的配套设施已经相对完善，但是应该看到，目前，我国对于保障房融资的规定还不够完善，因此，政府相关部门应该尽快解决这个问题，完善保障房融资的法律法规，使保障房融资受到法律的保护，通过法律途径规范保障房建设市场，只有这样才能够在最大程度上保证经济保障房顺利融资。
2.拓宽融资渠道
目前，我国低收入者占总人口的比重仍旧较大，他们的生活需要政府的帮助，因此，经济保障房建设需求不断增加，其资金需求量也在不断的增加，仅仅依靠政府的力量难以满足，亟需拓宽经济保障房的融资渠道。由于经济保障房的收益较低甚至出现亏损，因此，银行、基金对保障性住房的投入较小。政府相关部门要积极探索新的融资渠道，例如将保障房建设与一些收益较高的项目捆绑在一起，吸引投资。
3.充分发挥政府的主导地位，加大财政预算投入力度
保障房属于“准公共产品”，政府应当成为主要的建设资金负责者，充分地发挥出政府在保障房融资体制中的主导作用。政府加大财政预算投入力度，将保障房建设资金的需求纳入到公共财政预算支出当中。继续推行从土地出让的净收益中安排出一定数额的资金，并将其制度化，形成“硬性指标”。充分地利用企业年金、保险资金、住房公积金的闲置资金等各种长期资金用在保障性住房的建设，制定各种促进保障房租赁和建设市场发展的金融、财税、土地等的政策。建立健全长期稳定的保障房建设财政资金投入制度，确保年度财政预算当中保障房建设项目的支出比例，合理地安排保障房建设项目的支出构成比。
4.引入市场机制
在经济保障房建设中引入市场机制是拓宽融资渠道的重要方法之一，这样可以充分发挥经济保障房的优势。经济保障房虽然收益相对较低，但是建设及收益由政府把控，安全性能够得到保证。政府可以吸纳一些知名度低、急于打开市场的企业的资金，这样，这些企业能够通过投资经济保障房提高知名度，同时，也可以增加经济保障房的投入资金。
三、结束语
综上所述，保障性住房对于我国房地产行业的持续稳定发展和保障人们的生活水平有着重要的意义。目前，阻碍我国经济保障房建设的重要因素是保障房融资渠道过于单一，对政府的依赖性过大。为了解决这个问题，需要拓宽融资聚到，引入市场机制，只有这样，才能够促进经济保障房的建设。鉴于经济保障房融资方法对于我国民生工程建设的重要性，因此，本文研究这个课题具有非常重要的现实意义。
参考文献
一、我国保障性住房建设的融资结构
目前我国各城市和地区保障性住房进展缓慢的直接原因就是保障房建设资金短缺、补贴资金缺乏稳定来源等。从各地保障性住房发展的实施情况来看，目前的主要资金来源是各级政府的财政支出、一定比例的土地出让金收益、以及住房公积金增值收益。
（一）财政预算安排专项资金
为了保证保障性住房制度的顺利实施，在保障房建设中，我国明确规定各城市要以财政预算资金为主，进一步明确了保障性住房的性质，为保障性住房的资金来源提供了有力保证。政府预算资金包括各个省市财政预算安排中用于保障性住房保障补助的资金，中央预算内投资中安排的补助资金，中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金。
（二）住房公积金增值收益
我国的住房公积金制度是一种长期的住房储蓄制度。由于我国巨额住房公积金沉淀资金保值增值困难，在很大程度上制约着住房公积金增值对保障性住房建设的保障作用。
（三）土地出让金净收益
土地出让金是地方政府重要的财政收入之一，这部分资金能成为保障性住房融资来源的重要渠道，是因为其具有收益丰厚、专款专用的特点。为了使保障房项目顺利开展，不仅需要加大中央的财政投入，更需要地方政府予以配合，加大执行力度，这样才能确保土地出让金净收益有效地作为保障性住房建设的资金来源。
二、我国保障性住房建设的融资效果评价
当前我国城镇保障性住房主要包括廉租房、经济适用房、公共租赁房、棚户区改造安置房以及限价商品房。现阶段我国保障性住房建设的资金来源主要包括三个方面：一是中央财政预算资金的划拨，二是一定比例的土地出让金，三是住房公积金增值收益。
（一）中央政府的财政投入是主要资金来源。1000万套保障性安居工程目标所需建设资金大概为1.3万亿元，其中5000多亿元资金将由中央及地方政府解决，中央财政在2011年安排1300亿元资金用于保障房建设，地方政府需要筹措大概4000亿元。
（二）土地出让金和住房公积金是重要资金来源。根据我国财政部、住房和城乡建设部联合的《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》称，明确指出将土地出让金收入的10%以及公积金增值部分作为保障性住房的建设资金，使得土地出让收益和公积金成为保障性住房建设的两大重要资金来源。
三、积极拓展我国保障性住房建设的融资渠道
（一）继续发挥政府财政的主渠道筹资功能。在保障房建设方面，政府应担当主要角色，从保障房的建设、执行到退出机制，需要进行统一管理，有效安排。这就要求以政府的财政投资作为保障性住房建设资金的主渠道来源，来保证投资的长期性和稳定性。就要将中央和地方政府的财政投入为导向，并且在保障房的运作中各司其职，来开展保障性住房的建设。
（二）中央财政的角色
1.中央政府应在保障性住房融资机制中的占主导地位。中央政府必须在保障性住房的建设方面建立稳定的长效财政投资机制，为了形成合理规范的保障房支出项目，应该在保障房的建设中投入部分公共财政预算；同时，在年度财政预算中，保障性住房项目支出还必须占有一定比例；
2.以中央财政为主，开设保障房专项基金。这一基金能够增加资金供给范围，它具备两个作用：首先，作为保障房建设的专项资金来源，必须明确资金的性质和用途；其次，政府在保障性住房建设中，是以资金的直接提供者的身份出现的。然而政府对于保障地区的覆盖不仅要全面，而且要有针对性的，对特殊地区加以重视；
3.对保障房的融资和后续运营给予财税支持。发达国家的保障性住房建设之所以顺利进行，是因为都具备一套完善的配套措施，其中就包括了在财税方面的补贴和支持。
（三）地方财政的角色
1.扮演稳定的投资主体。地方政府的投资更加安全、稳定，应继续加强地方政府在保障性住房融资项目中的力度；
2.搭建投融资平台。为填补保障房建设的巨大资金缺口，这就要求地方政府应继续鼓励以银团贷款形式发放贷款，对于资本金足额到位、管理精细的，优先支持。对保障性住房项目与商业性房地产、限价商品房、经济适用房和一般性融资平台项目要进行严格区分。建立违约报告和通报制度，做实交叉违约信息共享机制；
3.加大支持力度，完善配套政策。首先需要地方政府的高度重视，住房保障投融资平台是政府扩大住房保障覆盖面、解决住房困难问题、推动城市和谐可持续发展的重要举措，它是保底、托底的公益性平台，不同于其他投融资平台，需要地方政府投入优质资源、出台优惠政策、加大支持力度等措施的强力支持才能使融资更为稳健的运行。其次要完善平台法人治理结构和风险控制制度，规范内部财务管理，完善内部机构设置、健全工作制度、坚持市场化导向，建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度，为银企参与保障房建设营造良好的外部环境。
参考文献：
[1]王国刚.中国保障房建设考量政府行为边界[N].经济参考报，2011（03）
中图分类号：F239 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-0-01
一、社会保障专项资金审计涵义
社会保障专项资金是根据中国相关的政策、法律法规制定的，是为了更好地执行社会保障制度而建立起来的专项资金。而社会保障专项资金的审计指的是审计机关依法对政府部门、事业单位、社会组织等受政府委托的社会保障专项资金收支情况的审计监督活动，对这些资金收支情况的真实性、合法性等进行审核以及评价。社会保障专项资金审计的最重要的目的就是促进中国社会保障制度的健全，促进社会保障工作可以有章有序的运行[1]。
二、社会保障专项资金审计的实践现状
目前，中国的各级审计机关都在积极开展社会保障专项资金的审计工作，其工作的实施取得了一定的进步，但是在实践过程中仍然存在一些问题，具体分析如下：
（一）社会保障的相关制度以及法律不完善，缺少一定的审计基础
审计机关在社会保障专项资金审计实践过程中需要依法审计，如果制度不完善，或者法律带有滞后性，就可能一定程度地制约社会保障专项资金审计的效果。目前，中国的社会保障制度就不完善和健全，还没有形成与中国市场经济相适应的社会保障专项体系，这可能会导致在社会保障的管理方面权责不清。与此同时，社会保障相关的法律法规也不够健全，这些情况都可能给社会保障专项资金的审计工作带来了一些消极的影响和困难[2]。
（二）社会保障专项资金审计的力度不够
因为中国的社会保障制度目前正处在不断完善的实践当中，因此社会保障专项资金的审计工作也可以说是一项比较有探索性质的工作，当前还并未形成一套科学的审计标准，也并未有一个完全成熟的审计模式。由于这样的背景，社会保障专项资金审计的工作就缺少必须的基础，从而导致中国社会保障专项资金审计的力度不够。与此同时，中国的社会保障专项资金审计的内部体系也缺少必须的协调配合管理力度。
三、社会保障专项资金审计的思考
（一）社会保障专项资金审计的重要意义
（1）中国社会的经济发展需要加强社会保障专项资金的审计工作。社会保障专项资金涉及的范围广，资金数额也比较大，同时其政策性也比较强[3]。可以说社会保障专项资金运用的状况关系到中国经济的稳定，所以加强社会保障专项资金的审计，可以保障社会保障专项资金的专款专用，使党和国家方针政策得到很好的落实，保持社会安定，这对促进社会保障事业和经济建设健康有序地发展，是有重大意义的。
（2）严峻的社会保障形势需要加强社会保障专项资金的审计工作。中国的人口众多，随着目前社会老龄化程度加速，社会保障的形势越来越严峻。近些年，中国政府将社会保障当做很重要的事情来规划和管理，因此加大社会保障专项资金审计力度，是势在必行的事情。同时，政府现在已经逐渐制定了健全中国社会保障体系的很多重大政策，这样就可以明确社会保障制度是中国社会主义市场经济稳步发展的重要支柱。由此可知，加强社会保障资金的审计工作，可以促进建立和完善社会保障资金的审计监督体系，是保障制度规范化的需要，也是必然的结果，严峻的社会保障形势需要加强社会保障专项资金的审计工作。
（二）改善社会保障专项资金审计的策略建议
（1）充分认识构建、完善社会保障制度的必要性
中国正处于完善社会主义市场经济体制和经济战略性调整的历史时间，社会保障体系建设直接关系到中国新时期的改革、发展以及全局的稳定。因此，构建和完善社会保障制度体系，具有非常重要的意义。通过社会保障专项资金审计可以很大程度的促进社会保障相关法律、法规制度的健全。充分认识构建、完善社会保障制度的必要性，就可以明确中国社会保障资金审计的总体思路，明确社会保障资金审计的内容和重点，更多关注目前法规制度缺陷的突出情况并及时提出建议，最终促进社会保障工作的实施。
（2）加大社会保障专项资金审计的力度，完善审计监督机制
针对目前中国社会保障专项资金管理中存在的专项资金使用的不透明性等问题，需要加大社会保障专项资金审计的力度，以促进社会保障资金分配、使用过程中的公开度、透明度，维护社会公平，促进社会和谐。首先，需要加大社会保障专项资金审计的公告力度。其次，应该建立健全社会保障专项资金内部审计的监督机制。内部审计是社会保障管理机构加强内部控制的一个重要方面。内部审计与外部审计同样对社会保障专项资金筹集、管理和使用起了重要的监督作用，他们的监督是相辅相成的，而且内部审计更具灵活性，能够在社会保障专项资金事前、事中、事后审计中发挥独特的功效，从而加大社会保障专项资金审计的力度，完善审计监督机制。
（3）提高社会保障专项资金审计工作人员的综合素质
提高社会保障专项资金审计工作人员的综合素质，首先要提高社会保障专项资金审计人员的专业知识和审计业务水平，使其具备熟练的业务能力同时也具有高度的责任感和使命感，另外，也需要促进审计人员树立正确的人生观和价值观，这些都是促进社会保障专项资金审计的必备综合素质。要想培养和提高社会保障专项资金审计人员的理论水平和政策水平，就需要熟悉地掌握与社会保障专项资金审计有关的政策、法规，这样才能处理好在审计过程中遇到的问题。通过提高审计人员的综合素质来达到全面提高社会保障专项资金审计的质量。
参考文献：
一、经济保障性住房融资的特点
经济保障房建设与普通的基础建设项目不同，这就决定经济保障房的融资也具有其与众不同的特点，具体来说，主要表现在以下几个方面：
1.融资规模大
我国低收入群体较大，目前无法通过自身的能力购买商品房，因此，对经济保障房的需求较大，这就要求我国的经济力保障房建设覆盖范围扩大，相应的资金规模也在不断的扩大。面对这种情况，经济保障房建设融资不能仅仅依靠政府的力量，必须建立多元化的融资渠道，保证经济保障房建设顺利进行。
2.使用期限长
经济保障房建设与普通的商品房建设一样，其建设规模较大，周期长，且资金回收周期长，因此，保障房融资的使用期限较长。因此，为了保证经济保证房的融资成效，需要将资金的使用期限考虑进去。第一，财政资金，财政资金是我国经济保障房建设资金的重要来源之一，其受到地方财政收入的影响较大，但是，近几年我国各地财政收入持续增长，因此，财政资金相对稳定。第二，信贷资金和金融渠道资金。这种资金容易受到国家政策和经济发展形势的影响，因此，具有不稳定性。第三，社会公共资金。这类资金的来源比较稳定，使用周期可以延长，因此，是经济保障房资金的重要来源之一，同时，这类资金也符合经济保障房的使用要求。
3.流动性差
我国经济保障性住房具有公益性，收入低微，且收益回收周期较长，因此，在短时间内资金很难流动。经济保障性住房主要通过租金收入的方式回收资金，但是，租金数额较少，通过租金方式回收资金需要经过很长一段时间。目前，我国房地产市场使用的是基于证券化的金融方式，这种方式使得经济保障房的投资方很难在短期内收回资金并进行资金流动。
4.偿还及收益性受政策影响较大
经济保障房是政府主导的，具有公益性，因此，偿还及收益也受到政府政策的影响。经济保障房重要包括以下几个种类：第一，限价商品房能和经济适用房。这种类型的经济保障房的投资收益较快，在政府允许房价范围内可以通过出售的方法收回投入资金，并获取收益。第二，廉租房和公共租赁房。这种类型的经济保障房的收益较低且缓慢，主要通过政府政策对租住者收取一定的租金，实现资金回收和收益获取。在经济保障房建设体系较为完善的发达国家，一般通过建立短期和长期相结合的保障房资金回收方式提高保障房的收益，从短期来看，经济保障房主要是为了解决低收入者的生活问题，从长期来看，政府可以通过赎买和鼓励租房者购买的方式提高经济保障房的收益。这种方式对于提高经济保障房收益效果较为明显，同时可以看出，保障房融资受到政府政策的影响较大。
二、加强经济保障房融资成效的方法分析
1.完善保障房融资的相关法律法规
我国保障房经过几十年的发展，相关的配套设施已经相对完善，但是应该看到，目前，我国对于保障房融资的规定还不够完善，因此，政府相关部门应该尽快解决这个问题，完善保障房融资的法律法规，使保障房融资受到法律的保护，通过法律途径规范保障房建设市场，只有这样才能够在最大程度上保证经济保障房顺利融资。
2.拓宽融资渠道
目前，我国低收入者占总人口的比重仍旧较大，他们的生活需要政府的帮助，因此，经济保障房建设需求不断增加，其资金需求量也在不断的增加，仅仅依靠政府的力量难以满足，亟需拓宽经济保障房的融资渠道。由于经济保障房的收益较低甚至出现亏损，因此，银行、基金对保障性住房的投入较小。政府相关部门要积极探索新的融资渠道，例如将保障房建设与一些收益较高的项目捆绑在一起，吸引投资。
3.充分发挥政府的主导地位，加大财政预算投入力度
保障房属于“准公共产品”，政府应当成为主要的建设资金负责者，充分地发挥出政府在保障房融资体制中的主导作用。政府加大财政预算投入力度，将保障房建设资金的需求纳入到公共财政预算支出当中。继续推行从土地出让的净收益中安排出一定数额的资金，并将其制度化，形成“硬性指标”。充分地利用企业年金、保险资金、住房公积金的闲置资金等各种长期资金用在保障性住房的建设，制定各种促进保障房租赁和建设市场发展的金融、财税、土地等的政策。建立健全长期稳定的保障房建设财政资金投入制度，确保年度财政预算当中保障房建设项目的支出比例，合理地安排保障房建设项目的支出构成比。
4.引入市场机制
一、研究背景
随着我国城镇化步入快速发展阶段，住房困难现象开始呈大量增长态势，国家在十一五、十二五规划中纷纷强调大力建设保障性安居工程以应对快速城镇化过程中出现的住房困难群体数量激增的问题。但由于我国正处在工业化、城市化进程高速发展的阶段，地方政府一方面承担很高的建设任务，另一方面又因分税制下的财权缩水导致财政收支严重不平衡，投入到保障房建设中的预算资金更是捉襟见肘。此外，社会融资方面也因保障房建设资金回笼周期长、利润低而往往表现出较低的投资兴趣和意向。这无疑给财政尤其是地方财政带来了巨大的资金压力。
二、社保基金信托贷款概述
所谓信托即“受人之托，代人理财”，信托贷款作为其衍生品种则是指委托人通过与受托人签订信托贷款投资协议，由受托人依照委托人指定的对象、用途、利率发放贷款的一种投资方式。在信托贷款关系中一般还包括信托贷款担保人，承担对借款方在无力偿还贷款情况下承担部分或全额还款的责任，以保证委托人（贷款发放者）债权的实现。在实际投融资领域，信托贷款往往因其低廉的管理成本、专业的投资规划和灵活弹性的设定形式而受到众多投资者的青睐。同时，信托贷款资金仅在委托人-受托人-资金使用者之间呈线性封闭传递，属于典型的直接融资。对资金需求者来说也可以大大降低融资成本、避免融资风险的交叉扩大。社保基金信托贷款即是社保基金在考虑自身资金特点的基础上，充分利用信托贷款形式以实现多元化、专业化投资的重要工具。具体来说，社保基金信托贷款是全国社会保障基金理事会及各级基金管理机构在充分制定投资规划的基础上，通过寻求专业信托机构的合作，委托其以信托贷款形式投资到企业、基础设施、保障房领域的一种投资形式。
三、我国社保基金与保障房建设投融资匹配分析
（一）保障房融资分析
1. 保障房融资凸显民生保障主旨
住房不仅具有遮风挡雨的居住功能，还具有娱乐、学习的发展功能，对于促进家庭和睦、社会和谐具有重要意义。而近期出现的”群租”、”蚁族”、“住人井”现象凸显了住房困难问题的严重性。因此，在“住有所居”的目标下，加快推进保障房建设对改善住房困难群体的居住条件、提升生活质量具有重要意义。而作为保障房建设支柱的资金筹集必然相应附有保障民生的特性。
2. 保障房建设需持续投资且回收周期性长
保障房同商品房一样，从立项规划、审批备案、开工建设到最后的竣工验收往往需要2-3年的建设周期。在此期间，资金的持续投入是保障房建设顺利实施的重要保障。在资金回收上，主要依靠住户所缴纳的租金，按照目前20年的建筑寿命计算，在保本微利的定价原则下，完全收回投资成本并获得一定收益的时间跨度是非常大的。
3. 保障房需求持续走高，资金缺口大
在目前我国人口增长趋于平缓和稳定的情况下，国内保障房的需求主要取决于城镇化的发展速度。根据 “十二五”规划纲要，未来五年我国城镇化率由47.5%提高到51.5%，五年内将有5360多万人口进城，以平均每户3.3人计算，将需要1600多万套住房，且这部分群体中有相当一部分人的住房要由城市保障房解决。伴随如此大的规划建设量而来的是资金缺口问题，在地方政府日益沉重的支出负担情形下，单纯依靠政府渠道进行融资不具有可持续性。
（二）社保基金投资分析
1. 社保基金的公益性和保障性
社保基金从形式上来看来源于企事业单位及其职工的缴纳及部分国家财政补贴，实质上来源于劳动者创造价值的一部分，是劳动者利益的归集；从产权上来看则是一种劳动者权益的集合，凡缴纳保险费的劳动者共同拥有产权，并可享受其增值收益；从使用性质上，社保基金主要做为储备基金以应对以后的保障支出，保障人们在年老、疾病、伤残等困难情况时的基本生活需求。因此，社保基金无论从来源、产权还是用途上均具有鲜明的公益性和保障性。
2. 社保基金供应稳定且支付周期较长
我国的社会保障基金主要由社会养老保障基金、企业年金构成。一方面，从基金的来源的稳定性来看，养老保障基金的缴纳具有一定的法律强制性，凡是参保的单位及其职工均需按期足额上缴。另一方面，从支付周期来看。除社会养老保障基金中的统筹账户部分是现收现付之外，包括企业年金在内的个人账户均实行积累制。即个人账户的资金需参保职工在退休时方可提取，这就意味着从开始投保到最后享受退休金往往要跨越几十年。如此长的支付周期决定了社保基金更适合采取长期投资策略，实现稳健的投资收益。
3. 社保基金结余金额大，投资收益低下
根据《2012年全国社会保障基金理事会基金年度报告》显示：截至2012年底，社保基金权益总额为10753.57亿元，其中全国社保基金权益8932.83亿元，个人账户基金权益786.65亿元，广东委托基金权益1034.09亿元。从这些数据可以看出，目前我国养老基金的结余资金数额巨大，且在源源不断的缴费沉淀下还具有较大的增长潜力。但我们需要保持警醒的是，一方面从目前社会保险基金结余形态分布看，活期存款、定期存款形式分别占38.44%、58.01%，总计高达96.45%，也就是说我国几乎所有的社保基金结余均在银行“睡大觉”，而没有通过其他投资搏取更高的收益，这无疑是巨大的资金浪费。此外，我国社保基金在监管模式上采用严格的数量监管模式，对社保基金的投资领域、投资比例都制定了较为严厉的限制措施，投资渠道的有限性也加剧了投资效益低这一问题。
（三）投融资匹配结论
从以上阐述和对比分析可知，社保基金和保障房建设具有民生保障性和资金周期长等共同的特性。另外，养老基金的资金量大，面临贬值压力，急需拓展投资渠道、寻求新的投资增长点；而保障房建设资金缺口巨大，急需寻求新的资金来源以避免过度依赖银行贷款，同时减轻地方政府在筹资上的财政压力。所以，综合以上几点，笔者认为社保基金和保障房在资金供需方面具有较大的“交集”部分，资金供需匹配程度很强，可以考虑以充足的社保基金填补保障房建设资金缺口，支持保障房建设，以安居工程的方式为民生提供保障。
四、我国社保基金信托贷款投资的成本效益分析
（一）成本
根据《金融企业会计制度》第一百六十条规定，“因办理某项信托业务而发生的费用，可直接归集于该项信托资产的，由该项信托资产承担；不能直接归集于该项信托资产的，由信托投资公司承担”。据此，我国社保基金以信托贷款方式投资保障房建设的投资成本主要是信托机构对资金进行管理的相关费用，同时也包括为达成投资所需支付的契税、印花税等税费以及银行提供的担保费用。在南京保障房投资这一案例中，江苏省国际信托有限公司收取的信托费用率为0.18%，这与目前多数信托费率维持在1.5%左右的水平相比是相当低的。除信托费用之外，还存在经济学上的机会成本，即社保基金投资到其他领域所能获得的最高收益。但因为在社保基金的实际资金形态中，有超过96% 的资金都以银行存款的形态存在，因此，笔者认为可以以定期存款的利率作为社保基金投资保障房建设的资金机会成本。
（二）投资效益分析
目前，从媒体报道的有关资料来看：全国社保基金向南京市保障房建设发放30亿元贷款，利率为6.05%，其构成为：社保利率5.45%（按季度浮动），信托费用率0.18%，担保费率0.42%，社保基金实际收益率5.45%。虽然全国社会保障基金理事会并没有公布与其他城市的具体投资协议，但笔者认为其贷款利率基本上还会以南京为样本进行设定，即：参照同期人民银行贷款基准利率，加上银行担保费用、信托公司信托费用等开支，并根据资金市场情况和项目自身风险由双方谈判确定，至于利率按浮动还是固定也视情况双方谈判而定。既然实际收益以贷款利率为基准，那么就会高于以存款形态存在的投资收益。
（三）社会效益分析
一是满足困难群体住房需求，改善民生。按照 “十二五”制定的保障房建设部署，到期末我国将新建成3600万套保障房，届时全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。这无疑是对群众居住条件和生活水平的巨大改善。而社保基金的助力则更有利于保障房建设目标的顺利实现，避免在资金缺口严重的情况下被迫下调建设任务指标的情况。
二是调控房价，减少市场泡沫。由于社保基金信托贷款带来的资金补充将大大缓解目前保障房建设中的资金瓶颈问题，从而有助于顺利实现保障房扩容的目标。而保障房供给规模的扩大将有效增加房地产市场的住房供应量，从而促进房价逐步向合理水平靠拢，抑制投资性和投机性需求，从而达到调控房价、减少房地产泡沫的功效具。
三是带动经济发展，避免硬着陆。住房建设可以带动与房地产密切相关产业的发展，从而拉动整个国民经济的发展。根据2012年中指院的报告来看，房地产业对GDP的贡献率在10%左右，拉动GDP增长1.5-2个百分点，全国房地产业增加值占GDP的比重在5%左右，并且经济越发达城市房地产业增加值占GDP的比重越高。房地产业在国民经济的重要地位，决定了“过度打压”房地产业的发展是不可取的。在解决调控房地产市场和保证经济高速发展之间的矛盾问题上，保障房的建设不失为一个最佳的办法。因为保障房同商品房一样同属于房地产建设，建设保障房依然可以拉动与之密切关系的行业的发展，从而弥补房市调控带来的增速下降。
（四）成本-效益分析结论
从投资成本效益对比来看，由于政府对于保障房的成本核算规定明确，投资保障房的经济收益肯定不及商业化房地产业，但其主要体现的是一种社会责任投资。在当前经济紧缩的背景下，特别是在政府给予的土地、财政、税收、金融等各方面政策的优惠条件下，保障房建设不失为一种可行的投资项目。而养老基金投资保障房建设的投资成本相对较低，在赚取一定经济效益的同时，还能获得巨大的社会效益。所以说，养老基金投资保障房建设既能满足养老基金的保值增值的需要，又能为社会稳定和经济发展提供资金支持，实现养老基金与保障房建设的双赢。
参考文献
[1] 邱道特.保障性住房建设的理论与实践[M].重庆：西南师范大学出版社，2012：89.
[2] 张晓宇.城镇化下我国保障房融资渠道研究[D].华中师范大学，2013.
[3] 杨洋.保障房建设资金渠道 银行依然唱“主角”[N].金融时报，2013-11-1（004）.
中图分类号：F299.27 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）05－0058－03
引言
近年来，特别是2008年以来，我国房价快速上涨，住房问题成为广大居民特别是低收入困难群体和被征地拆迁人员极为关注的话题。为改善低收入群体居住条件，实现“住有所居”，国家出台了一系列措施，全国各地也加大保障性住房建设力度。重庆市长寿区于2006年8月成立了专门的国有独资房地产开发公司负责保障性住房建设，取得了较好效果。同时，调查发现，保障性住房建设中也存在保障性住房立法滞后、保障性住房保障范围过窄、资金缺口较大等制约因素，亟待解决。
一、保障性住房建设存在的六大制约因素
（一）保障性住房立法滞后，大多没有建立专门的管理机构
目前，随着社会的发展，我国已经建立起了廉租房、经济适用房、限价房、公积金管理制定等住房保障制度，但都属于规章、制度之类，缺乏住房保障法律支持。同时，虽然我国如长沙、大连、重庆等地方先后建立了专门的保障性住房管理机构，但就全国而言，大多地方还没有建立专门的保障性住房管理机构，更谈不上将保障性住房管理机构延伸至下级机构，在当前房价快速上涨时期，建立专门的保障性住房管理机构显得特别重要。
（二）保障性住房建设资金缺口较大
资金是社会保障性住房政策成功与否的关键因素，受一定时期经济社会发展水平限制，尤其是政府公共财力的限制，因此，资金来源是保障性住房建设面临的重要问题。从全国看，2009年保障性住房建设计划投入1 676亿元。截至2009年8月底，中央安排保障性住房建设资金下达471亿元，占预算的95.5%；地方保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。以重庆长寿区为例，长寿区近年来对保障性住房建设的支持力度不断加大，但保障性住房建设资金缺口仍较大。预计，2010―2011年，长寿区计划新建保障性住房项目7个，总建筑面积达150万平方米，计划投资总额约35亿元，资金缺口约为23亿元，占计划投资总额的66%。其中，2010年新建保障性住房和续建保障性住房将投入约21亿元，资金缺口约12亿元，占当年计划投资总额的57%。
（三）市（县）级地方对保障性住房建设项目的财政补贴和配套资金未能及时到位
以重庆辖区丰都县、垫江县、武隆县、石柱县、彭水县为例，以上五县2008年财政配套资金到位837万元，占应配套资金的59.6%，2009年廉政房财政配套资金到位2 286万元，仅占应配套资金的20.2%。以重庆长寿区为例，2009年9月起，长寿区施行新的《重庆市长寿区廉租住房保障实施办法（试行）》和《重庆市长寿区廉租住房保障实施细则（试行）》，《廉租住房保障资金管理办法》（财综[2007]64号）也对廉租住房保障资金筹措渠道进行了规定。①但了解，目前长寿区廉租房建设资金的既有来源中，中央财政与省（市）级财政保障资金能够及时到位（目前的补助标准为中央级财政补助400元/亩，重庆市级财政补助200元/亩），但区级地方政府的财政补贴和配套资金往往由于各种原因“捉襟见肘”未能及时到位。
（四）保障性住房保障范围过窄，部分具有保障性质的住房建设未纳入中央财政支持补贴范围
保障性住房是政府对中低收入家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。目前，我国主要将廉租房、经济适用房、国有林区、垦区、城市和国有工矿棚户区改造等纳入保障性住房支持范围。根据目前的规定和各地做法，保障性住房的分配主要是具有城市户口的双困难户家庭，然而随着社会的转型，进城务工人员、城乡结合部且土地被征的农民也是不可忽视的新住房弱势群体。
据调查，我国目前对于各地征地拆迁后的定向安置房屋建设均未纳入中央和省（市）财政支持范围。以重庆长寿区为例，随着城镇化快速发展，特别是重庆长寿近年来工业化进程不断加快，征地拆迁涉及到的农民近5万人，占长寿区90万人的5.5%，这部分农民大多无技术、无知识、无赖以生存的土地，虽然拆迁时对其进行了一定补偿，但面对当前如此快速上涨的房价显得太少。妥善地对其进行征地拆迁安置，尤其是对农户的拆迁住房安置，仍然是具有一定的住房保障性质。
（五）保障性住房银行融资抵押不足
目前，重庆长寿保障性住房资金除财政补贴外，主要靠银行抵押贷款融资。据调查，向银行融资的抵押物一般用现有保障性住房建设用地，面临抵押物不足的瓶颈。主要原因：一是公司建设用地存量少；二是由于廉租住房土地抵押评估程序和方法与普通商品房用地抵押评估程序和方法无异，可贷资金仅为建设用地市场价格的50%～55%；三是近年来政府投资项目较多，融资需求较大，抵押物是众相争取的“香馍馍”，加之当前政府投融资平台信贷较为收紧，很难从政府投融资平台争取到其他用于融资的抵押物。
（六）保障性住房准入退出标准不健全
总体而言，我国在保障性住房准入退出机制方面存在三个不足：一是收入划分标准不明。我国保障性住房主要包括经济适用住房和廉租住房两类，涉及到社会中低收入两类人群。据不完全统计，中低收入人群约占总人口40%，对象宽泛，缺少定量标准，导致准入存在一些漏洞，使该享受的没有享受到，不该享受的却享受了。二是廉租住房缺少退出机制。当前我国保障性住房（廉租住房）基本没有退出机制，某些地区制定有简单的退出机制，但也难于执行到位。三是经济适用住房准入退出机制不完善、执行不到位。在个人信用体系和住房档案不健全的情况下，经济适用住房资格审核容易流于形式，骗购、转让获利等现象使经济适用房制度的公平性受到质疑。
二、重庆市长寿区保障性住房建设的基本做法及成效
（一）基本做法
1.成立专业的国有独资房地产开发公司负责保障性住房建设
为了做好保障性住房建设，2006年8月，重庆长寿区成立了国有独资房地产开发公司“重庆乐至置业发展公司”，负责长寿区经济适用房（含拆迁安置房）、定向销售房（定向为拆迁人员提供房源）、廉租房的开发和建设。公司成立后，对原有的《长寿区经济适用房建设选址规划》进行了补充和完善，制定了《2008―2020年规划》。根据公司规划，在2020年前，将建设定向销售住房、廉租房建筑面积达655万平方米，基本满足全区征地拆迁安置人员和中低收入家庭的居住需求。
2.地方投融资平台公司加强建设资金筹集，落实保障性住房建设资金补贴
重庆长寿区在建设保障性住房中，坚持化工园区、晏家园区、长寿湖委会、开投集团等几大片区业主在引进项目、报送项目征地件时，必须同时报送保障性住房建设征地手续。长寿区国土局和相关街镇统筹同步实施拆迁。地方各大投融资平台公司对保障性住房征地资金和建销亏损补贴资金优先考虑，优先筹集，重点保障。重庆乐至公司将建销亏损补贴资金测算的情况及时向几大片区业主单位反馈。同时，各投融资平台公司按期落实支付给重庆乐至公司的保障性住房建设资金，及时调拨到位，确保定销房建设顺利推进。
3.抓好规划和选址，将保障性住房与商品房“混搭”建设，较好地利用了公共设施
为了防止大量保障性住房建设扎堆，出现“贫民窟”现象，重庆长寿区保障性住房建设实行规划、用地优先，在城市新区拓展和园区项目引进时，统筹考虑保障性住房建设用地，选址时坚持中等偏上位置，对交通、环境、学校、医院、绿化、购物等配套进行了充分考虑，与商品房建设“混搭”，让保障性住房住户与商品房住户有机融合，均能享受公共服务，避免形成新的“贫民窟”，使其能够较好地享受各项公共设施福利。
（二）保障性住房建设成效明显
一是定向为拆迁人员提供定销房，有效解决了拆迁人员住房困难。近4年来，先后开工建设保障性住房184万平方米，其中，2006年建设7万平方米，2007年25万平方米，2008年30万平方米，2009年新开工建筑面积82万平方米。其中，定向销售住房建设面积75万平方米，提供房屋7 539套；廉租房建设面积7.2万平方米，提供房屋1 451套。2010年，重庆长寿区开工保障性住房总建筑面积达200万平方米，投资总额达35亿元，并将完成120万平方米房屋销售和3.5万余人的选房安置。预计未来2年内正在开工建设和竣工的定销保障性住房总计达300万平方米，将解决6万中低收入人群的居住困难。
二是廉租保障性住房建设加快，较好地解决低收入人群居住困难，截至2010年8月，实施城市双困难家庭廉租住房保障947户，其中，租金核减564户，租金补贴164户，实物配租219户。2010年已开工建设廉租住房13万平方米，2 778套，总投资2.4亿元，建成后可解决8 000人住房问题。根据规划，未来2年还将再建设13万平方米，以解决近万低收入人群的居住困难。
三是加强公共租赁房建设，进一步完善住房供应体系。根据计划，未来3年，将启动公共租赁房100万平方米，约2万套，可以解决城市5万中低收入阶层住房困难，其中，2010年启动40万平方米，2011年启动35万平方米，2012年启动25万平方米。
三、加强保障性住房建设的政策建议
（一）加强住房保障性法律法规建设，建立专门的保障性住房管理机构
借鉴国外保障性住房立法经验，建立完善的法律法规体系，使保障性住房主体、责任、实施方式、水平、标准等问题能够有法可依。明确规定政府在建设保障性住房中的主体地位，明确中央和地方政府职责划分。同时，在省（市）建立专门的保障性住房管理机构，全面负责保障性住房的投资、建设、管理，主要负责编制年度计划、核定受理保障额度，对下级保障性住房给予协调、指导和服务。各区（市）县可相应设立住房保障办公室，主要负责本辖区保障性住房一系列工作。将街道办事处纳入住房保障部门，负责街道低收入家庭基本住房保障的公告、复核等日常工作，并做好社会保障部门、公安部门、民政部门、居委会、物业管理公司和上级相关部门的联系与协调工作。
（二）建立多元化融资渠道，多渠道筹集资金
将保障性住房列入公共财政预算，按照中央、省、市县财政体制，以中央和省级财政为主，确定各级财政投入比例。提高土地出让金净收益用于保障性住房建设比例。建立国家和省级住房保障基金，对地方政府住房保障的投资给予贴息或转移支付，加大对中西部等困难地区住房保障的财政支持力度，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方政府在增加保障性住房方面投资的积极性。引入房地产投资信托基金，对参与廉租房建设和经营的房地产信托投资基金给予财政补贴或减免投资者所得税。结合我国属于高储蓄率的实际情况，可以考虑，借鉴国外做法，发行廉租房建设政府债券、住房等做法，向社会筹集资金。
（三）结合实际，加大保障性住房的金融支持力度
各金融机构总行要结合实际，制定支持保障性住房建设的工作方案和实施细则，将保障性住房建设纳入信贷投向倾斜和支持对象，进一步加大对符合条件的普通商品住房、限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房、城市和国有工矿棚户区改造项目的信贷支持力度，积极向符合条件的城市、国有工矿棚户区改造项目提供贷款支持，在抵押融资方面予以适当政策倾斜。同时，可以考虑加大政策性银行的扶持力度，由国家开发银行或者农业发展银行对保障性住房建设项目给予相应支持。建立政策性的住房保障体系，弥补市场机制不足，实行税收减免等优惠的政策，鼓励各类金融机构参与面向中低收入群体的住房金融业务，提高金融机构发放贷款的积极性。
（四）建立住房公积金全国运营中心，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设
可以考虑修正现行的《住房公积金管理条例》中不允许开展“对公贷款”条款，允许住房公积金管理中心利用闲置资金开展“对公贷款”，限定该贷款用途为支持保障性住房建设，扫除法律法规障碍。可以考虑建立住房公积金全国运营中心，将各地住房公积金管理中心闲置资金或沉淀资金全部汇总到运营中心，运营中心以集中委托或购买政府债券的形式将公积金转化为专项投资基金，由专业性的投资管理公司统一运作“对公贷款”，进一步提高专业性和独立性，避免以前呆账、坏账和被挪用等现象出现。营运中心对各地住房公积金管理沉淀资金实行专项账户管理，地方贷款的额度以其专项账户余额的一定倍数为限，兼顾了地方利益。
（五）不断创新保障性住房品种，尽量使各收入层次的居民都能得到相应的住房。
自经济适用房政策由面向城镇中低收入家庭调整为面向城镇低收入家庭后，各省市重新构架保障性住房建设举措，大力推进廉租房建设。可以适时推出限价商品房、公共租赁房、经济租赁房等保障性住房新产品，可以考虑由中央财政和省市级财政对中西部欠发达地区的拆迁安置住房项目实行差别化支持政策，尽量使各收入层次的居民都能得到相应的住房。
（六）建立良好的保障性住房准入退出机制，确保应保尽保
科学划分家庭收入水平，明确低收入群体住房保障政策的保障范围。同时，建立严格的审查、登记及征询制度，甄别受保申请家庭的真实收入水平；建立、完善住房档案系统，健全个人信用系统，认真执行身份资格认证制度。可考虑，建立民政、人保、税务、房管、人行等部门联网的“居民收入状况核对系统”，可以直接查看申请家庭的存款账户、股市账户、纳税记录、房产登记等信息，从而了解申请家庭实际收入状况，对弄虚作假的，实行一定的惩罚措施。同时，对于不符合保障性住房条件的要建立严格的退出机制，采取如实物配租、租金补贴、租金减免等措施保证不符合条件者及时退出，对主动退出的可以采取提供低息贷款购房、购房税费减免等优惠购房措施，引导和鼓励其主动退出。
（七）将保障性住房建设纳入对地方政府的考核，强化责任落实
从博弈论的角度看，中央政府应建立保障性住房建设激励机制，可考虑将保障性住房的建设纳入到地方官员考核的指标体系当中，强化问责。地方政府要将保障性住房建设和配套资金任务纳入政府年度实施项目，年初制定计划，明确部门责任；年中进行检查，加强督促指导；年末实行考核，确保政策目标实现。
参考文献：
[1] 张道航.借鉴国外经验完善住房保障体制[J].行政管理改革，2010，（4）.
住房保障是一个重要的民生问题。党的十七大提出“住有所居”的发展目标，并以此作为改善民生的重要组成部分，保障性住房建设已经提升到一个前所未有的高度。近年来，我国保障性住房建设的进程不断加快，投入逐年增多，但资金问题一直是制约项目建设的瓶颈。今后一段时期，采取有效措施，提供更稳定的融资渠道，是加快保障性住房建设的关键。
一、保障性住房融资方式及困难
（一）保障性住房投入的资金渠道
我国保障性住房主要有廉租房、经济适用房、公共租赁住房等，从建设资金筹集渠道看，主要有以下几个方面：
1、政府投入和公共资金的引导作用
一是政府财政支出。2007年之后，中央政府把廉租住房建设、棚户区改造、公共租赁住房等投资作为贯彻改善民生的重大决策，逐年提高保障性住房建设补助标准。如西部地区（包括比照西部政策县）补助标准由2008年的300元每平方米逐步提高至2011年的500元每平方米；中部地区由200元每平方米提高至400元每平方米；对甘肃、四川、云南及青海四省廉租住房项目提高到了800元每平方米的标准。特别是国家启动的4万亿投资计划中，投入保障性住房的资金占到了22.5%。各级地方政府也加大了配套资金和土地投入，通过搭建地方融资平台解决资金短缺问题。二是公共资金支出。主要是住房公积金增值收益和土地出让收益。根据国务院规定，“住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设。土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%”。以上资金对保障性住房建设起到了积极的引导作用。
2、金融机构融资成为资金主要来源
由于有土地收益和地方税收作为担保，银行不断增加了保障性住房的信贷支持力度，主要表现为政策性贷款和银团贷款等方式，并以中长期贷款方式为主，占保障性住房建设资金总量的60%以上，极大地缓解了政府财政压力。根据中国人民银行数据显示，2011年末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款数量的50.1%，比今年初水平提高31.7个百分点。
3、地方政府债券形成了有益探索
2011 年6 月，国家发改委下发了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确允许地方融资公司申请发行企业债券，为保障房建设筹资，并要求大部分资金要用到保障性住房建设中。2012年，财政部将代地方发行政府债券由前几年的2000亿元扩大至2500亿元，虽资金总量不大，但为保障性住房建设资金来源作了有益探索。
4、其他资金作为重要补充
主要是拓宽民间投资，吸引社会资金参与保障性住房建设；通过组建保障性住房投资基金，从城市维护建设税和国有资本经营预算中安排部分资金，落实相关税费优惠政策，有效地支持了保障性住房建设。
（二）保障性住房融资存在的困难
1、对政府性资金依赖较强
一是“十二五”规划纲要明确表示“未来五年要建成保障房3600 万套，实现保障房城镇覆盖率20%”，5年共需资金约5万亿元。2011年需求资金约1.3万元，主要通过中央财政补助、地方政府配套、土地收益金、公积金和银行贷款、社会资本等途径解决，由于保障性住房资金回收率较低，建设资金对政府性投资形成依赖。二是廉租房和公共租赁住房对政府的筹集压力最大。相比经济适用房、限价房、棚户区改造可以通过出售较快回笼资金，但对廉租房和公共租赁住房来说，各级政府筹集资金的压力最大，主要是政府除维持长期低租金收益外，还需承担大量的建设资金、为保障用地而放弃土地收益，且对社会资本缺乏吸引力。
2、地方政府受财力影响积极性不高
按照现有的财税体制，土地收益成为地方政府主要的预算外收入。保障性住房又是中央下达给地方政府的硬任务，必须对保障房用地做到“应保尽保”，这就意味着地方要为保障性住房无偿或低价提供土地。这样一方面放弃了这部分土地收益，另一方面保障性住房建设又占用了大量政府性资金。同时，随着近几年来国家不断加大对房地产的宏观调控，严格控制房价过快增长，使各地的土地出让收益锐减，受到这几方面的挤压，使得地方政府的财力制约造成建设保障性住房的积极性不高。
3、吸引社会资金投入的长效机制不健全
一是我国大规模建设保障性住房的时间较短，时间紧任务重，针对资金缺口较大问题，很多地方都进行了较好的融资模式探索，但还未形成一套较为成熟的经验和做法，吸引银行贷款和社会资本的长效机制不健全。对于开发商、银行等部门来说，保障性住房资金占有量大、收益低且回收期长，特别是在当前宏观调控和信贷政策影响下，国家多次提高存款准备金率，进一步收紧银根，对保障性住房融资大多持有谨慎态度。二是社会机构参与保障性住房建设在法律、政策支持等方面还不完善，也一定程度上影响了他们的参与程度。三是企业债券融资风险难控。由于保障房利润率低，发行企业债券的收益率很难达到投资者的期望，无形增加了企业债券的风险。
二、国外保障性住房融资机制的经验借鉴
（一）健全法律法规制度
一、保障性住房建设基本情况
保障性住房是指为了解决中低收入家庭的居住问题，在政府实行分类保障的过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障房是我国社会保障制度的核心内容，已成为解决中低收入家庭住房困难的重要举措。目前我国保障性住房主要包括四个部分：经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房。我国“十二五”纲要规划指出，我国要新建各类保障性住房3600万套，将重点加快发展公共租赁房，继续推进经济适用房和廉租房建设，增加限价房供应。2011年保障房开工量1000万套，2012年全国保障房开工规模不低于700万套，基本建成500万套以上。按照规划，到“十二五”末期，20%的住房群体将被保障房覆盖，而在一些大城市，这一覆盖面还将有所扩大。
二、保险资金投资保障性住房可行性分析
（一）从两者各自的需求考虑
（1）保险资金需要拓宽投资运用渠道
保险公司的承保业务和资金运用业务是保险公司利润的两个主要来源。我国保险业起步较晚，承保利润是其主要来源。但是随着保险市场竞争的加剧和开放程度的增加导致费率水平的降低，以及投保人对保险保障作用期望值的提高，承保利润不断下降，甚至出现亏损，这就必然要求保险公司依靠资金运用获得投资收益来弥补承保利润的亏损，促进保险业的持续稳定的发展。
2011年保险业保费收入1.43万亿元，保险资金首次突破6万亿元，前三季度保险资金运用余额达5.3万亿元。保险资金运用渠道拓宽，不仅局限于银行存款和债券，股票等，逐步涉及基础设施的债权类计划和股权投资计划等。但是我国金融市场尚未完善，保险业发展时间同发达国家相比，仍处于起步阶段，所以保险资金的投资结构还不合理，保险资金投资运用结构仍以银行存款和债券为主，这两者能占到总投资的70%，投资结构有待于继续拓宽。保险资金投资保障房，是保险公司资金运用的又一大出路，增加了保险公司的投资机会，分散资金投资风险，提高保险资金运用收益率和财务的稳定性。
同时保障性住房建设的低风险和收益稳定的特性，符合当前保险资金资产负债配置的需要。保险基金具有负债性质，虽然现在由保险公司掌控，但是将来要以赔款或给付保险金的形式支付给投保人或被保险人，因此必须保障保险投资的安全性。保障性住房是政府的安居工程，有政府的保障，风险性小，同时收益也稳定，因此保险资金投资保障房的风险相比于其他投资渠道，更安全。
（2）保障性住房需要解决资金短缺瓶颈
保障性住房的建设，采取的是中央下达计划、各级政府负责筹集资金的运作模式。目前其资金来源主要有三方面，一是中央财政拨款约占总投资的10%；二是住房公积金贷款约占10%；三是各地政府土地出让金中划拨10%-20%。2011年1000万套保障性住房建设所需资金大约为1.3万亿元，中央、省级和市县政府将承担5000多亿元，剩余的8000多亿元要通过社会资金进行融资。保障房建设巨大的资金缺口，给地方政府带来了极大的财政压力，成为制约保障性住房发展的最大瓶颈。
（二）国家政策的支持
2010年新《保险法》中规定保险公司的资金运用限于银行存款，买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券，投资不动产和国务院规定的其他资金运用形式。其中规定可以投资不动产，为保险资金投资保障房确立了法律依据。
2010年9月颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》，对保险资金投资不动产进行了更为具体的规范。其中规定：保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，并且首次明确不动产的投资比例，投资不动产的账面余额不高于本公司上季末总资产的10%；投资于不动产相关金融产品的账面余额不高于本公司上季末总资产的3%，合计不高于本公司上季末总资产的10%。这进一步为保险资金投资保障房扫清了障碍。2011年底我国保险业的资产总额能达到6万亿。因此，理论上将有最高6000亿元可用于不动产投资，将有1800亿可用于相关金融产品的投资。规模巨大的保险资金可以有力的支持保障房的建设。
（三）现在已经有的相对成功案例
2011年3月年由中国太平洋保险集团旗下的太平洋资产管理公司发起设立了的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”。次投资计划拟募集资金40亿元，主要用于上海地产（集团）在上海市区约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。该债券投资计划是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的第一单不动产债券投资计划，开创了保险资金以债券方式投资不动产的先河。
2011年5月，中国平安与上海城投控股推出7年期“平安—城投控股保障房项目债权投资计划”，募资约30亿元，用于支持上海保障性住房建设，具体用以支持城投控股在上海投资建设的松江、青浦等保障房项目。经专业机构预测，此计划将为城投控股保障房建设项目节约财务成本约7000万元，降低了保障房的建设成本。
三、保险资金投资保障性住房存在的问题
虽然保险资金投资保障性住房，可以拓宽保险资金运用渠道，缓解保障房融资困境，在理论和实践上都有可行性，但是由于保险资金的合理利用关系到广大保单持有人的切身利益，所以一定要谨慎安全充分利用保险资金。从目前的情况来看，险资投资保障性住房还存在很多障碍，而不只是理论上一拍即合的搭配，主要归纳如下：
（一）从收益率方面分析
保障房，是保障低中收入者的房子，是一种准公共产品，不同于一般的商业住房，这就决定了房价不可能完全由市场来决定，不可能有太高的收益率。目前保险资金投入保障房建设规模最大的“蓝德计划”，运作过程却并不成功。这项计划是在2011年6月由中国太保、国寿、平安在内的7家保险资产管理公司发起，通过发行债权计划，募集资金后将资金借贷给北京市土地储备中心，以基础设施债权投资方式运作，参与投资的保障房建设的保险资金规模在300亿元左右，用于当地保障房建造前的拆迁、管线铺设和道路建设等，同时以土地出让金作为该项目还款的来源。目前该计划的筹募资金计划遇到了阻碍，到2011年11月中旬，该项目的前两期资金共募集到210亿元，完成了原计划的七成左右，出现阻碍的主要原因是收益率问题，险企担忧风险和收益率不匹配。目前险资投资保障房的收益率，大都在6%左右，而5年期大额协议存款利率为5.6%左右，一些小银行协（下转第77页）（上接第75页）议存款利率已经超过6%。投资保障房的收益率与大额协议存款利率相差不多，优势不大。这种情况下，险企为了规避风险，更愿意选择把资金投资于银行。虽然投资保障房可以在较长时期内满足保险企业资产负债匹配的需要，但是从偏低的投资收益率来看，如何合理设置投资方式，提高保险资金投资保障性住房的收益率是一大难题。
（二）从制度和法律环境上分析
我国保障房性住房制度起步较晚，大部分地方政府对保障房建设的总体规划，资金来源，项目收益以及退出路径，收益率还未有明确规划，运作模式尚不清晰，法律环境不成熟，这在一定程度上限制了保险资金的积极介入。虽然不少地方政府的投融资平台都向保险资金伸出了橄榄枝，但是目前成形的项目依然很少。首先，保险公司自身出于安全性，对保障房项目的要求很严格，同时保监会对保障房项目的审批又很严格，在这样的双重筛选下，能够获批的项目自然很少。我国《保险资金投资不动产暂行办法》中规定，保险资金可采用股权、债权、物权等方式投资相关不动产，但是相关操作细则和流程仍然不完善。
（三）从投资安全性上分析
虽然保障性住房融资政府充当最后债务人，但是保障房投资未来收益会用来保障哪部分贷款尚不明确，同时保障房建设投资的回报期限长，法律制度不完善，其运作模型尚处于摸索阶段，不确定性因素也很多，对其投资仍然存在一定的风险。
四、完善保险资金投资保障性住房的建议
（一）保障性住房作为一种准公共产品，政府首先要发挥政策主导作用，对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持，尤其是在收益率方面给予税收优惠，对保险投资优先予以偿还，确保险企投资保障房有稳定的收益，提升险企参与的积极性。
其次要加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准，保证保险资金的合理运作和政策的成功实施。
（二）保监会及其他相关部门，尽快出台保险资金参与保障性住房投资及管理的相关细则，规范保险资金的具体运作。同时要加强各部门的协调和合作，为险资投资保障房创造良好的外部环境。
（三）保险公司要认真做好保险资金的安全管理，全面客观的对保障房项目进行风险评估，注重提高资产配置能力与风险管理能力，确保将期限、收益要求等与负债特征相匹配的资金配置于保障性住房资产，以防范收益性、流动性等方面错配风险的产生。
保险资金使用必须严格遵循安全性原则，因此我们应该认识到保险资金投资保障房，是保险资金多元化配置的一部分，赚取高额利润并不是目的，追求资金的规模效应，寻求稳定和长期的收益来源才是保险资金投资保障房的初衷。随着政府的积极引导和越来越完善的运作和保障机制，保险资金投资保障房建设过程中出现的问题，终会得到妥善的解决，从而实现双赢。
参考文献：
[1]陶键.保险资金如何涉足保障房[N].解放日报，2011-08-05.
[2]王星，席友.保险资金投资保障性住房问题研究[J].金融与经济，2011（06）.
[3]郭金龙，胡宏兵.我国保险资金运用现状，问题及策略研究[J].保险研究，2009（10）.
中图分类号：TD327.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2013）35-252-01
保障性住房建设是中国特色社会保障体系的重要组成部分之一，筹集足够的建设资金是落实保障性住房建设的关键环节。由实践来分析，我国目前的保障性住房建设资金大体上有四类来源：中央财政补助资金、地方财政补助资金、企业或者个人筹集的资金、各类金融机构资金（公积金贷款、开发性贷款等）。这四类资金在不同省市区用于保障房建设总投入中所占的比例差别比较大，体现了经济发展水平的差异。总体上说，中西部等经济发展水平一般的地区对中央财政与地方财政的补贴资金依赖性较强，而京津以及东部沿海地区则筹资渠道多样，主要依靠金融机构融资和单位、个人集资。总体来说，各省市区在保障房建设方面都普遍存在资金压力大、融资困难等问题。建设保障性住房对我国来说尚属新生事物，笔者认为，我们应当全面借鉴先进国家和地区的经验，明晰政府在保障性住房融资中的作用和责任，拓展保障性住房建设资金的来源渠道、加强融资模式的探索研究，是当前推动我国保障性住房建设持续发展的关键。
那么，先进国家和地区在保障性住房融资领域有哪些值得我们借鉴和学习的经验呢？
1.建立健全法律体系。制度体系是住房保障体制中的基础性工作，国外很多国家和地区都颁布了有关住房保障的专门性法律，为住房保障体系顺利建立和实施提供了完备的法律支持。
（1）建立健全住房保障制度法律体系。应尽快将保障住房政策提升到法制层面，为相关金融支持政策措施的出台和落实提供法律依据。我国尚未颁布相关住房保障法，仅通过一些临时性政策对保障性住房提出阶段性要求，缺乏对建立住房保障制度的明确规定。因此应尽快制定专门的住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施等进行法律界定；明确各级政府在住房保障资金投入、土地提供、金融支持、财税优惠等方面的具体责任；保障财政拨款计划、租金控制计划、税收减免计划、抵押贷款贴息计划等的实施。形成较为完备的法律法规体系。从而为相关金融支持政策措施的出台和落实提供法律依据。
（2）发挥各级政府在保障性住房融资机制中的主导地位。应建立长期稳定的保障性住房建设财政资金投入机制，将住房保障资金需求纳入公共财政预算支出之中，确保年度财政预算中保障性住房项目支出的比例，合理安排保障性住房项目的支出结构；继续推行从土地出让净收益中安排一定资金；充分利用住房公积金闲置资金、保险资金、企业年金等长期资金用于保障房建设，制定促进保障性住房建设的土地、财税、金融等政策；推动各地市住房公积金增值收益、直管公房出售后的部分净归集资金用于保障性住房建设。
（3）构建保障性住房金融风险分担机制。由于政策性担保体系不健全，保险机构与银行、政府融资平台和保障个体的协调机制没有建立起来，导致缺乏合理、有效的风险分担机制，不能很好地为贷款方服务。涉及居民切身利益的公积金贷款、社保基金等也没能引入有效的担保机制，这也是此类融资模式欠缺的原因所在。有效的担保机制将极大地促进公积金、社保基金等融资方式的实施。因此我们要做的是：第一，切实做好融资平台规范清理和运营管理工作，建立专门的、独立的保障性住房融资平台，与以往政府融资平台债务彻底分离开来，成立统一管理保障性住房建设资金筹集和使用的专业部门，切实做好项目资金配套工作，增强金融机构支持保障性住房建设的信心。第二，建立政府住房抵押贷款担保制度。借鉴国外住房金融保险制度的成功经验，形成政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，建立完善的抵押贷款担保机制，有效降低金融机构面临的由于借款人违约带来的风险。第三，政府在鼓励商业银行支持保障性住房的同时，也要考虑并实施一系列配套措施，比如，政府在核算保障房成本时，既要考虑给予开发商开发成本和合理利润，也必须计入银行贷款资金成本，保证其还本付息的能力，必要时可以有一些相应的政府补贴，使银行承担的风险与收益相匹配。
（4）推进金融机构住房贷款产品多元化。保障性住房建设中使用的银行贷款主要是通过地方政府融资平台来承贷，地方政府融资平台债务负担受以往大量的刚性融资需求影响已是非常繁重，承担保障性住房建设筹资的能力明显不足。地方政府融资平台的清理和房地产调控政策的严格执行也极大限制了商业银行的融资积极性。并且，按政策规定金融机构参与保障性住房建设只能以较低的资金价格介入，很难吸引到以追求利润最大化为目标的商业性资金。我们下一步的工作重点之一是激发金融机构参与这项事业的热情，鼓励和促进金融机构成立专门的保障房金融支持机构，研究建立支持保障房的工作机制，及时掌握区域保障性住房工程建设情况及金融需求，全方位推动保障性住房建设。建议金融机构探索和创新保障性住房建设融资模式，突破银行限制的担保模式，积极创新业务品种。创新采用土地使用权抵押、在建工程抵押、股权质押、应收账款质押和第三方连带责任担保等组合型担保方式，加大对保障性住房建设的支持力度。对保障性住房在贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面实行区别于商业性房地产的信贷政策。
（5）创新多元化融资方式，拓宽保障房融资渠道。政府部门应积极探索债权融资、股权融资、投资基金等多种融资模式，多渠道拓宽保障性安居工程的融资渠道。第一，建立发行集合债券、中期票据等融资渠道。通过保障住房的资源整合，加强产权主体的实力和规模，借此扩大保障住房产权主体的债券融资能力和发债规模。既要充分发挥银行间市场传统融资工具短期融资券和中期票据的便利，也要积极尝试银行间债券市场的新型融资工具，如集合票据和集合债券、超短期融资产品以及信用风险缓释工具等创新产品。第二，加大房产物业信托投资基金的研究和探索力度，拓宽社会资金的投资渠道，疏导社会资金流动性过剩。第三，积极探索公积金、保险资金的股权投资方式。建议明确公积金管理机构为政策性金融机构，严格按照金融机构的运作方式加以经营，明确为保障住房建设提供资金。根据有关规定，保险资金可投资基础设施类不动产，亦可直接投资企业股权或间接投资企业股权。建议尽快研究保险资金、社保资金进入保障住房的具体融资方案，推出适合这些资金的投资项目。只要处理好公积金、保险资金公租房股权投资的市场流动性问题，解决这些资金投资的有效退出机制，公租房的投融资又将可以探索出一种新的投资模式。四是研究设立公租房组合投资基金，创新公租房投融资模式。发起设立投资基金，通过投资金融市场与投资公租房同步运作，均衡投资收益，不仅可以吸引一部分社会资金缓解流动性过剩，而且可以创新金融产品活跃金融市场。
（6）强化财政资金撬动融资的杠杆作用。我国保障性住房建设政策性资金有三分之二都是源自土地出让金，而其他的方式如地方财政预算、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券都只有很少的数额。目前财政资金以直补为主，用于增信、扩大融资能力和贴息的比重很少，还有许多地方政府的债券不能够用于保障性住房建设之中，财政预算历来难以向保障性住房倾斜等。从长期来看，随着我国经济发展方式的转变，主要依赖土地增值收益的地方财政收入模式势必将受到冲击，影响未来保障性住房建设财政资金的稳定性。这些因素的存在使得财政资金撬动融资的杠杆作用不明显，对政府融资的灵活性以及权威性提出了挑战。所以，我们必须及时调整政策、转换思路，强化财政资金撬动融资的杠杆作用。
2.通过配套的财税政策，切实保障财政预算资金投入。不少国家和地区为保证住房保障体制的运行具有可持续性，充分考虑和有效保证政府的财政支付能力，通过制定和实施灵活多样的财政补贴及税收政策，直接或间接为保障性住房提供资金支持。美国政府将政府收入的主要来源之一—房地产税作为保障性住房长期稳定的财政来源，并且允许公共住房开发商按照市场利率从私人金融机构进行贷款，但只需按1%的贷款利率进行支付，差额部分由联邦政府贴息，从而吸引了大量的房地产开发商从事公共住房项目的开发。德国政府为鼓励中等收入者建房购房，在建房费用、土地等多方面制定了优惠的税收政策。新加坡保障性住房的建设资金也来源于政府的长期贷款和财政补贴，新加坡政府每年都从财政预算中给建屋发展局拨付一定的财政津贴，消除建屋发展局的亏损。
（一）现有的保障性住房建设资金融资存在的主要问题
1. 资金来源渠道单一，大部分资金来源于财政资金。现阶段我国还处于发展中国家，整体经济发展程度也不高，资本市场起步相对较晚，金融体系还欠发达，也很少利用信托、证券等融资工具，融资效率低下，资金来源渠道单一，形成了过度依赖政府投入的局面。
2. 地方政府财力不足也同时制约保障房建设，地方政府在很大程度上依靠土地出让金作为支持地方发展支柱，加大保障性住房建设力度上明显力不从心，使得地方政府不得不被迫靠发行地方政府债券来支持保障房事业。这也同时给地方政府在其他社会事业方面造成不同程度影响。
二、保障性住房建设资金主要来源
（一）政府财政预算资金
一是公共预算安排资金，主要是中央补助、省级补助、市县公共预算和地方政府债券安排资金。二是政府性基金预算安排资金，主要是土地出让净收益和住房公积金增值收益扣除风险准备金后的余额（全部用于廉租住房建设）。
（二）自筹资金及社会机构提供资金
社会机构提供资金目前主要依靠银行贷款、公积金贷款支持保障房建设试点资金以及地方政府或投融资平台通过商业银行贷款、信托、债券，各类基金等融入的资金。
三、完善我国保障性住房建设融资的对策建议
对于保障性住房建设大规模的资金需求，就需要采取多种形式的融资策略，以保证保障性住房的建设和融资规模，促进房地产市场的稳定健康持续发展。因此，需要从多个方面关注。
（一）加强融资力度，实施融资创新
面对大规模融需求，创新融资方式加大融资力度，通过培育多元化的融资主体，多种形式的融资方式，拓宽融资渠道，加强重点，建立“以政府为主导、市场运作方式”为主体的保障房融资体系。政府部门还应积极探索债权、股权以及投资基金等多种融资模式，保证保障性住房资金来源的多样化，鼓励各种资本参与保障性住房建设。
（二）构建保障性住房金融体系，可以有效地防范和控制风险
建议成立专门保障性住房融资（贷款担保或保险）机构，如：河北省各地市均成立了专门的保障房融资平台，这样既能为各市融资提供贷款保证，又可以为保障性住房项目融资提供融资服务，以最大限度地确保保障性住房政策的有效执行，有效减少金融机构信贷的风险。
（三）建立房地产信托投资基金
房地产投资信托基金（REITs）作为房地产证券化的一种手段，是通过发行基金的方式募集公共投资者资金。这种投资发行风险相对较低，可以有效疏导社会资金流动性过剩的现状。鉴于廉租房不租不售，现金回流小，但租金收益相对稳定的特点，可采取REITs的运作方式。信托资金拥有成熟的运作团队和运作经验，可以与保障房的承建方合作设立项目公司，负责保障房建设，建成后由政府管理中心进行回购，项目公司收回投资，信托资金退出。
（四）引导保险基金参与保障房融资
依据《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定，保险资金投资不动产可以采用股权、债权、物权以及债权转股权等不同方式。保障性住房作为政府为民、利民的安居工程，土地为政府划拨，并且不以盈利为目的。保险资金投资保障性住房，宜采取债权形式，即仅为保障性住房的建设提供资金，物权、股权形式目前暂不具备操作条件。如太平洋保险上海公租房项目均采取的就是债权形式。即：保险资金与地方政府合作，向地方政府委托的承建主体提供资金，还款来源为保障性住房的出售或出租收益（包括政府回购款项、保障性住房偿债基金、租金收入和出售收入等），政府融资平台或大型国企作担保。
（五）设立地方政府融资平台，并进一步完善各级融资平台
保障性住房投融资平台一般是由地方政府主导设立，具备专业化运作能力的国有非盈利投融资公司。目的主要是为政府保障性住房融资，建设和运营提供有效载体，其实质在于调动多方资源，通过整合运作，解决地方政府在保障性住房的资金筹集，足额配套以及建设管理等方面的难题，并将围绕保障性住房建设的一系列问题常态化有效管理的一种机制平台。建议地方政府加强投融资平台公司的监管和风险管控，做好风险防范，确保资本金充足以及公司治理结构的完善等。
（六）利用住房公积金贷款支持保障性住房建设
目前金融支持保障性住房建设存在的主要问题
（一）商业银行对保障性安居工程建设的重要性认识不足。实施保障性安居工程建设是党中央、国务院做出的一项重大战略部署，也是我省“十大民生工程”的重中之重，更是人民银行宏观货币信贷政策的扶持重点。在信贷资金支持上，国开行2011、2012两年先后安排40亿元和45亿元信贷规模专项用于棚户区改造，2012年8月末保障性安居工程贷款余额占全省的62.4%，是金融支持全省保障性住房建设的中坚力量。农发行保障性住房贷款余额占比也达到14.2%。相比而言，部分商业银行对信贷支持保障性安居工程建设的重要性认识不足，片面认为风险大、盈利空间小，不愿将信贷资金投入到保障性住房建设领域，或投入极少量资金，不肯再下大力气支持。截至8月末，全国性商业银行保障房贷款余额占比仅为16.3%，其中四家国有商业银行有2家尚未提供信贷支持。
（二）信贷支持保障性住房建设的力度总体偏弱。虽然信贷支持全省保障性住房建设取得了积极成效，但由于今后几年的建设任务较重，而且随着保障性住房建设的深入推进，剩余的改造建设项目资金筹措压力会逐渐加大。特别是煤矿棚户区和林业棚户区改造规模大，项目商业价值低，市场化运作较难，资金短缺问题更为严重。今年我省保障性住房新开工量比2011年减少了30多万套，但加上结转续建的46万套，在建总量达到98万套，预计资金需求将达到800亿元，除中央补助资金和地方各级政府配套资金外，剩余大部分资金都需要通过银行贷款、企业和个人筹集解决。而从今年前8个月信贷投放情况来看，保障性住房建设贷款占总投资的比重仅为10.5%，金融机构能够提供的融资规模与实际资金需求差距较大，资金供求矛盾较为突出。
（三）金融机构针对保障性住房的政策限制较多。一是客户准入门槛较高。如工商银行对公共租赁住房和棚户区改造贷款实行城市和公司准入名单制管理，重点支持由省级政府、省会城市政府全资或控股设立的保障性住房融资平台，且要求实收资本在10亿元以上；农业银行将保障房建设贷款客户限定为“总行和分行房地产优质客户，年度房地产百强企业、非ST类沪深港上市企业，及其直接或间接控股50%以上的子公司”。二是信贷规模有限。目前部分商业银行未将保障房贷款独立于普通房地产开发贷款，在国家对房地产行业进行持续调控、房地产开发商资金链趋紧的形势下，各银行总行对房地产信贷规模控制较严，导致保障性住房建设贷款规模受到限制。一些股份制商业银行受总行存贷比考核影响，在存款规模没有大幅提升的情况下，贷款的整体投放能力也受到限制。三是贷款审批链条较长。受多家商业银行房地产信贷审批权限上收总行影响，商业银行省分行没有保障性住房贷款审批权限，房地产开发项目贷款及平台类贷款均需上报总行，影响业务办理效率和银行放贷的积极性。
（四）信贷支持区域分布不均衡。从地域上看，2012年哈尔滨市保障性安居工程建设任务占全省的7.2%，而获得的保障性住房开发贷款占全省的61.4%；其他地（市）保障性安居工程建设任务占全省的93.8%，而获得的贷款不到全省的40%，特别是资金缺口较大的煤矿和林区棚改项目，改造任务达到全省建设任务的51.2%，获得的贷款仅占全省的15%，信贷投入相对较少。
进一步做好金融支持保障性住房建设的几点意见
（一）提高认识，进一步加大信贷资金投入力度。各金融机构要认真贯彻落实金融支持保障性住房建设信贷政策，紧紧围绕我省资金需求实际，努力提高保障性住房金融服务水平。从目前情况来看，我省大部分金融机构都已参与其中，但仍有部分银行尚未涉足保障房建设领域，希望各家银行能够抓住政策和市场机遇，结合自身特点拓展业务范围，制定和完善保障性安居工程贷款管理办法，在业务合规、风险可控的情况下，优先安排、审批和发放保障性住房建设贷款，并在不同地区和不同类型上合理分配信贷资源，把更多资金投入到煤矿、林区棚改等资金缺口较大的建设项目。同时要加强商品房开发贷款与保障性住房建设联动，对按规定配建一定数量保障性住房的商品房项目优先给予信贷支持。各国有商业银行和股份制商业银行要积极争取总行支持，消除保障房建设领域信贷业务空白点；地方法人金融机构要充分发挥决策链短、业务调整灵活、贴近地方的优势，引导信贷资金更多地向保障房建设项目倾斜。
（二）加强沟通协调，提高金融支持效率。我省冬季时间较长，保障房建设项目施工期相对较短，对资金到位的及时性要求较高。目前我省有效施工期已不足两个月，是今年保障性住房建设的关键时期。各金融机构要抓紧与政府部门和企业进行沟通联系，找准信贷支持的切入点和增长点，建立良好的政银企合作关系。已经与目标项目和企业达成合作意向的金融机构要加快项目论证，提高贷款审批效率，尽快落实信贷资金安排；已经签约的项目要提高授信协议的落实率，各金融机构对接会签约项目资金要尽快安排到位，确保项目顺利开工建设和企业正常生产经营，促进银企合作的常态化和可持续发展。
（三）创新产品和服务，提高信贷审批效率。我省保障性安居工程类型较多，建设规模较大，不同类型保障性住房的资金筹措和落实情况也存在很大差异。因此，各家金融机构要深入实际调查研究，充分了解不同类型保障性安居工程的特点和存在的困难，积极配合政府部门完善符合实际的保障房建设融资机制，根据不同类型保障性住房的资金需求特点，有针对性地创新信贷产品和服务模式，在增强自身盈利能力的同时，切实提供有效的信贷服务。金融机构应根据贷款风险情况，灵活调整贷款审批条件，对信贷资金收益稳定、安全性较高的保障性住房建设项目，适度降低准入门槛，适当简化审批流程，提高信贷审批效率，并在贷款额度、利率和期限上给予借款人一定的优惠政策。在信贷规模紧张的情况下，商业银行可以考虑联合其他银行以银团贷款的形式或发行理财产品的方式支持保障性住房建设。
（四）发展承销业务，推动保障房建设领域直接债务融资取得突破。直接融资既是拓宽企业融资渠道、降低企业融资成本的重要途径，又是降低银行体系信贷风险、改善银行盈利结构的重要措施。因此，各金融机构应积极转变观念，大力宣传和积极承销短期融资券、中期票据、中小企业集合票据等直接债务融资工具。全国性商业银行省级分行要积极向总行争取直接债务融资工具承销业务政策和权限，充分学习和借鉴全国保障性住房直接债务融资模式和经验，逐步提升对市场的判断能力和定价能力，推动符合条件的保障性住房建设重点企业通过发行直接债务融资工具提高融资效率，降低融资成本，实现多渠道筹集资金。
（五）运用货币政策工具，发挥人民银行引导支持作用。一是定期对金融机构支持保障性住房建设情况进行监测、评估和通报。下一步，人民银行哈尔滨中心支行将按照全省信贷政策执行情况综合评估通报制度，继续对金融机构保障性安居工程信贷支持情况进行按季评估、排名，并在全省货币信贷季度通报会上予以通报，同时将评估结果报送省委、省政府，作为地方政府考评金融机构的参考依据，切实提高保障性住房信贷政策导向效果。二是在货币信贷政策工具运用上给予倾斜。对信贷支持保障性安居工程力度较大的金融机构，人民银行哈尔滨中心支行将在差别准备金动态调整、再贷款和再贴现政策以及金融市场业务等方面给予优先支持。
（六）充分利用政府部门的优惠政策和保障措施，形成政策合力。金融机构要及时掌握并善于利用省内为扶持保障性安居工程建设陆续出台的各项政策措施，抓住机遇，积极投放信贷资金。这些政策主要包括：一是增加保障性安居工程融资担保能力。省鑫正担保集团将增加注册资本金，专项用于保障性安居工程贷款担保。通过给市（地）政府融资平台提供担保，发挥财政资金的杠杆作用，提高保障性住房融资平台的贷款申请能力。二是对保障性安居工程贷款给予贴息。对2012年9月1日以后发生的保障性住房建设贷款，财政部门将按照人民银行一年期基准利率的50%给予贷款贴息。三是对金融机构保障性安居工程贷款给予奖励。在省政府对金融机构奖励办法中，单独设立保障性安居工程贷款专项奖，实行单独考评。对2012年9月1日以后保障性住房贷款超过5亿元的，按照贷款额的1‰给予奖励。四是发挥住房公积金存款激励作用。目前，全省住房公积金存款余额600多亿元，主要存储在今天参会的7家商业银行。政府部门希望各家银行珍惜给予的政策倾斜，切实加大对保障性住房建设信贷支持力度。对支持力度较小的金融机构，必要时将考虑把资金转存到贷款支持力度大的银行。
