1、违章搭建的处理
小区业主私自在天井和其他公用部位违章搭建一时难以处理，根据现行法规的处罚程序太长，强制执行手续繁杂，效果不佳。物业管理单位往往不能第一时间内不能掌握第一手资料。
2、高层住宅居改非问题
一些公司未经任何部门批准，在高层住宅内开办公司营业的居改非行为，给广大业主利益带来侵害。例如进行“居改非”的业主和其他业主一样的标准支付维修基金和电梯费、水泵费，引起了业主之间的矛盾；公司客户过于频繁进出住宅楼给其他业主带来不安全隐患等。同时由于工商部门已对部分住宅内的公司颁发了工商营业执照，物业管理单位只能劝阻而无权采取强制措施，给物业管理单位管理工作带来了难度。
二、关于改变住宅用途立法建议
这几年，本市“居改非”的问题比较严重。许多市民对“居改非”办企业（餐饮、仓库）、办公司（贸易、中介）等引起的人员进出增多、货物上下搬运、电梯等公共设施使用频繁和人声嘈杂、环境恶化等情形有很大意见，要求政府主管部门采取有效措施予以解决。但也有不少市民包括一些政府部门对“居改非”从事新型的经营业态（例如软件、翻译）和家庭小作坊类型持容许态度，认为此类“居改非”并不影响或者很少影响相邻业主、使用人，而且这是扩大就业的一条途径。
针对现状，我们认为解决“居改非”问题，不宜一刀切，而是既要严格禁止，又要正确引导。在现阶段，既要运用政府的行政手段，也要发挥业主大会的自主管理作用。并逐步淡化政府对“居改非”的管理职能，逐步增强并发挥民事主体解决物业使用纠纷的作用。为此，可以提出以下管理措施：
（一）严格限定不得改变住宅用途的范围：
一是封闭住宅区内的住宅；
二是法律、法规、规章规定的其他不得改变使用性质的住宅。
（二）规定允许改变住宅用途的条件：符合城市规划、文物和优秀历史建筑保护、房屋安全使用、环境保护、治安管理等规定以及正确处理相邻关系。
（三）规划确定改变住宅用途的区域：允许改变住宅用途的区域由区（县）规划管理部门提出，经组织听证后报区（县）人民政府审查，经市规划管理部门批准后，将允许改变住宅用途的区域范围、经营业态、房屋安全使用、环境保护、治安管理等要求向社会公布。
（四）在允许改变住宅用途的区域范围内，具体房屋单元的业主需要“居改非”的，持“居改非”申请书、业主委员会开具的证明，向区（县）房地产管理部门备案，区（县）房地产管理部门出具备案证明，当事人凭备案证明向工商管理部门申领营业执照。
（五）依法“居改非”从事经营活动的业主、使用人按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。该项费用扣除物业服务成本后，主要用于补充房屋的专项维修资金。
（六）在禁止改变住宅用途的区域范围内，工商管理部门不得将住宅视为经营场所颁发营业执照。
（七）物业管理企业切实履行物业管理职责，应当经常巡查物业管理区域内的房屋使用情况，发现擅自“居改非”的，应当采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定期限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。物业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。
（八）擅自改变住宅用途从事经营活动的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款;拒不改正的，区（县）房地产管理部门申请人民法院强制执行。
（九）擅自改变住宅用途从事经营活动影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。
（十）本《规定》实施前的擅自“居改非”，应本着事实求是、适当从宽的原则处理。一是经业主大会讨论允许“居改非”的，当事人应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。二是经业主大会讨论不允许“居改非”的，区（县）房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》的规定处理。在“居改非”行为人未改正之前，应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。三是“居改非”从事经营活动影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。
二、关于违法搭建、违法装饰装修房屋的立法建议
经本市多年来对住宅违法搭建的整治，违法搭建情况有了较大的改观。但是，部分高档别墅区的违法搭建出现蔓延且难以遏止的现象；随着住宅商品化、产权多元化进程的加快，违法装饰装修房屋的现象比较严重。为了加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度，可以采取以下措施。
（一）物业管理企业切实履行物业管理职责。除了在业主、使用人装饰装修房屋前，事先告知房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项外，应当经常巡查物业管理区域的装饰装修活动。发现违法装饰装修、违法搭建建筑物、构筑物的，及时采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定的时限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。物业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。
（二）区（县）房地产管理部门加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度。发现或者接到举报违法行为的，可以采取以下措施：一是对正在实施违法搭建、违法装饰装修的，应当责令立即停止施工，拒不改正的，可以组织强制拆除。二是违法搭建、违法装饰装修已存在的，应当责令限期改正，可并处一万元以上十万元以下的罚款；其中对损坏房屋承重结构的，责令限期恢复原状，并处一万元以上十万元以下的罚款；拒不改正的，可以组织强制拆除。三是附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。
1、违章搭建的处理
小区业主私自在天井和其他公用部位违章搭建一时难以处理，根据现行法规的处罚程序太长，强制执行手续繁杂，效果不佳。物业管理单位往往不能第一时间内不能掌握第一手资料。
2、高层住宅居改非问题
一些公司未经任何部门批准，在高层住宅内开办公司营业的居改非行为，给广大业主利益带来侵害。例如进行“居改非”的业主和其他业主一样的标准支付维修基金和电梯费、水泵费，引起了业主之间的矛盾；公司客户过于频繁进出住宅楼给其他业主带来不安全隐患等。同时由于工商部门已对部分住宅内的公司颁发了工商营业执照，物业管理单位只能劝阻而无权采取强制措施，给物业管理单位管理工作带来了难度。
二、关于改变住宅用途立法建议
这几年，本市“居改非”的问题比较严重。许多市民对“居改非”办企业（餐饮、仓库）、办公司（贸易、中介）等引起的人员进出增多、货物上下搬运、电梯等公共设施使用频繁和人声嘈杂、环境恶化等情形有很大意见，要求政府主管部门采取有效措施予以解决。但也有不少市民包括一些政府部门对“居改非”从事新型的经营业态（例如软件、翻译）和家庭小作坊类型持容许态度，认为此类“居改非”并不影响或者很少影响相邻业主、使用人，而且这是扩大就业的一条途径。
针对现状，我们认为解决“居改非”问题，不宜一刀切，而是既要严格禁止，又要正确引导。在现阶段，既要运用政府的行政手段，也要发挥业主大会的自主管理作用。并逐步淡化政府对“居改非”的管理职能，逐步增强并发挥民事主体解决物业使用纠纷的作用。为此，可以提出以下管理措施：
（一）严格限定不得改变住宅用途的范围：
一是封闭住宅区内的住宅；
二是法律、法规、规章规定的其他不得改变使用性质的住宅。
（二）规定允许改变住宅用途的条件：符合城市规划、文物和优秀历史建筑保护、房屋安全使用、环境保护、治安管理等规定以及正确处理相邻关系。
（三）规划确定改变住宅用途的区域：允许改变住宅用途的区域由区（县）规划管理部门提出，经组织听证后报区（县）人民政府审查，经市规划管理部门批准后，将允许改变住宅用途的区域范围、经营业态、房屋安全使用、环境保护、治安管理等要求向社会公布。
（四）在允许改变住宅用途的区域范围内，具体房屋单元的业主需要“居改非”的，持“居改非”申请书、业主委员会开具的证明，向区（县）房地产管理部门备案，区（县）房地产管理部门出具备案证明，当事人凭备案证明向工商管理部门申领营业执照。
（五）依法“居改非”从事经营活动的业主、使用人按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。该项费用扣除物业服务成本后，主要用于补充房屋的专项维修资金。
（六）在禁止改变住宅用途的区域范围内，工商管理部门不得将住宅视为经营场所颁发营业执照。
（七）物业管理企业切实履行物业管理职责，应当经常巡查物业管理区域内的房屋使用情况，发现擅自“居改非”的，应当采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定期限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。物业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。
（八）擅自改变住宅用途从事经营活动的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款;拒不改正的，区（县）房地产管理部门申请人民法院强制执行。
（九）擅自改变住宅用途从事经营活动影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。
（十）本《规定》实施前的擅自“居改非”，应本着事实求是、适当从宽的原则处理。一是经业主大会讨论允许“居改非”的，当事人应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。二是经业主大会讨论不允许“居改非”的，区（县）房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》的规定处理。在“居改非”行为人未改正之前，应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。三是“居改非”从事经营活动影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。
二、关于违法搭建、违法装饰装修房屋的立法建议
经本市多年来对住宅违法搭建的整治，违法搭建情况有了较大的改观。但是，部分高档别墅区的违法搭建出现蔓延且难以遏止的现象；随着住宅商品化、产权多元化进程的加快，违法装饰装修房屋的现象比较严重。为了加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度，可以采取以下措施。
（一）物业管理企业切实履行物业管理职责。除了在业主、使用人装饰装修房屋前，事先告知房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项外，应当经常巡查物业管理区域的装饰装修活动。发现违法装饰装修、违法搭建建筑物、构筑物的，及时采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定的时限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。物业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。
（二）区（县）房地产管理部门加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度。发现或者接到举报违法行为的，可以采取以下措施：一是对正在实施违法搭建、违法装饰装修的，应当责令立即停止施工，拒不改正的，可以组织。二是违法搭建、违法装饰装修已存在的，应当责令限期改正，可并处一万元以上十万元以下的罚款；其中对损坏房屋承重结构的，责令限期恢复原状，并处一万元以上十万元以下的罚款；拒不改正的，可以组织。三是附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。
1、违章搭建的处理
小区业主私自在天井和其他公用部位违章搭建一时难以处理，根据现行法规的处罚程序太长，强制执行手续繁杂，效果不佳。物业管理单位往往不能第一时间内不能掌握第一手资料。
2、高层住宅居改非问题
一些公司未经任何部门批准，在高层住宅内开办公司营业的居改非行为，给广大业主利益带来侵害。例如进行“居改非”的业主和其他业主一样的标准支付维修基金和电梯费、水泵费，引起了业主之间的矛盾；公司客户过于频繁进出住宅楼给其他业主带来不安全隐患等。同时由于工商部门已对部分住宅内的公司颁发了工商营业执照，物业管理单位只能劝阻而无权采取强制措施，给物业管理单位管理工作带来了难度。
二、关于改变住宅用途立法建议
这几年，本市“居改非”的问题比较严重。许多市民对“居改非”办企业（餐饮、仓库）、办公司（贸易、中介）等引起的人员进出增多、货物上下搬运、电梯等公共设施使用频繁和人声嘈杂、环境恶化等情形有很大意见，要求政府主管部门采取有效措施予以解决。但也有不少市民包括一些政府部门对“居改非”从事新型的经营业态（例如软件、翻译）和家庭小作坊类型持容许态度，认为此类“居改非”并不影响或者很少影响相邻业主、使用人，而且这是扩大就业的一条途径。
针对现状，我们认为解决“居改非”问题，不宜一刀切，而是既要严格禁止，又要正确引导。在现阶段，既要运用政府的行政手段，也要发挥业主大会的自主管理作用。并逐步淡化政府对“居改非”的管理职能，逐步增强并发挥民事主体解决物业使用纠纷的作用。为此，可以提出以下管理措施：
（一）严格限定不得改变住宅用途的范围：
一是封闭住宅区内的住宅；
二是法律、法规、规章规定的其他不得改变使用性质的住宅。
（二）规定允许改变住宅用途的条件：符合城市规划、文物和优秀历史建筑保护、房屋安全使用、环境保护、治安管理等规定以及正确处理相邻关系。
（三）规划确定改变住宅用途的区域：允许改变住宅用途的区域由区（县）规划管理部门提出，经组织听证后报区（县）人民政府审查，经市规划管理部门批准后，将允许改变住宅用途的区域范围、经营业态、房屋安全使用、环境保护、治安管理等要求向社会公布。
（四）在允许改变住宅用途的区域范围内，具体房屋单元的业主需要“居改非”的，持“居改非”申请书、业主委员会开具的证明，向区（县）房地产管理部门备案，区（县）房地产管理部门出具备案证明，当事人凭备案证明向工商管理部门申领营业执照。
（五）依法“居改非”从事经营活动的业主、使用人按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。该项费用扣除物业服务成本后，主要用于补充房屋的专项维修资金。
（六）在禁止改变住宅用途的区域范围内，工商管理部门不得将住宅视为经营场所颁发营业执照。
（七）物业管理企业切实履行物业管理职责，应当经常巡查物业管理区域内的房屋使用情况，发现擅自“居改非”的，应当采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定期限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。物业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。
（八）擅自改变住宅用途从事经营活动的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款;拒不改正的，区（县）房地产管理部门申请人民法院强制执行。
（九）擅自改变住宅用途从事经营活动影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。
（十）本《规定》实施前的擅自“居改非”，应本着事实求是、适当从宽的原则处理。一是经业主大会讨论允许“居改非”的，当事人应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。二是经业主大会讨论不允许“居改非”的，区（县）房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》的规定处理。在“居改非”行为人未改正之前，应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。三是“居改非”从事经营活动影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。
二、关于违法搭建、违法装饰装修房屋的立法建议
经本市多年来对住宅违法搭建的整治，违法搭建情况有了较大的改观。但是，部分高档别墅区的违法搭建出现蔓延且难以遏止的现象；随着住宅商品化、产权多元化进程的加快，违法装饰装修房屋的现象比较严重。为了加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度，可以采取以下措施。
（一）物业管理企业切实履行物业管理职责。除了在业主、使用人装饰装修房屋前，事先告知房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项外，应当经常巡查物业管理区域的装饰装修活动。发现违法装饰装修、违法搭建建筑物、构筑物的，及时采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定的时限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。物业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。
（二）区（县）房地产管理部门加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度。发现或者接到举报违法行为的，可以采取以下措施：一是对正在实施违法搭建、违法装饰装修的，应当责令立即停止施工，拒不改正的，可以组织。二是违法搭建、违法装饰装修已存在的，应当责令限期改正，可并处一万元以上十万元以下的罚款；其中对损坏房屋承重结构的，责令限期恢复原状，并处一万元以上十万元以下的罚款；拒不改正的，可以组织。三是附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。
中图分类号： TU767文献标识码:A
随着我国经济的快速发展，人民生活水平不断提高,人们对居住环境及居住质量要求越来越高,住宅装饰装修市场也得到了汛速扩展。同时随着住宅建设水平提高,工艺水平在发展,原材料不断更新,对住宅建筑室内装修工程施工的质量标准也有新的要求,如何有效控制住宅装饰装修的施工质量,已成为目前住宅建筑装饰界企业的共同目标。
1 住宅建筑装饰装修的内容
住宅建筑装饰装修包括:抹灰、门窗、吊顶、饰面板、轻质隔墙、裱糊与软包、涂饰、幕墙及细部等。
2 住宅建筑装饰装修工程施工的特点
住宅建筑装修设计风格各不相同,装修材料品种繁多,使住宅建筑装饰装修施工工艺呈多样性。当前装饰装修工程手工操作多,机械化程度偏低,虽然近几年已采用了一些较先进的机具,但人工劳动强度仍然较大,不安全因素多,生产率不高。另外,随着装修标准的提高,现在住宅建筑工程造价中,结构、设备安装、装饰的比例已达到334,对于高档次装修工程的造价比例有的已超过了50%。
3 装饰工程主要存在的隐患
(1)结构自身隐患:大多数装饰工程是在土建完成后才进行施工,在装饰过程中,破坏结构的现象极其普遍,拆除或削弱承重墙,在承重墙上开洞,或在多孔板上固定膨胀螺栓等,装饰施工时由于未进行协调预埋处理,对结构的破坏现象较严重。
(2)安全隐患:玻璃幕墙及相关装饰材料,因其外表华丽,观感效果好,对于提升住宅建筑品牌,增加城市景观有明显的作用,受到城市装饰行业的广泛使用。但由于结构设计构造措施较少,连接强度和耐久患多。
(3)火灾隐患:住宅建筑火灾时有发生,引起火灾的主要原因是使用了不合格装饰材料,违规设计和施工造成的。如有的室内装饰工程,不仅选择了易燃的化纤织物类饰面材料,还有的将电器开关直接安装在易燃织物上。
(4)装饰从业人员素质隐患:装饰人员素质普遍低下,装饰工程不只是技术的运用,而且要求操作者具备一定技术修养,只有这样,才能理解设计意图,发挥操作者的主观能动性。
4 加强住宅建筑装饰装修质量管理和控制的措施
(1)加强装饰市场管理,实行市场准入制。
(2)建立健全质量保证体系。住宅建筑装饰工程应建立质量保证体系,使工序过程得到切实控制。
(3)装饰装修工程的施工质量控制包括事前控制、事中控制和事后控制,事前控制是预防、事中控制是关键、事后控制就是对质量的验收,要整体上控制施工质量,事前预防和事中控制就成了重中之重。
a.事前控制主要是指在图纸会审环节和施工组织设计环节对室内装饰装修工程施工质量加以控制,只有通过事前有效的预防控制,之后的施工过程控制和事后的工程验收,结果才会得到较好的控制。
b.事中控制主要是指在装饰装修施工过程中进行了质量控制,质量管理人员应加强检查和做好各工序的验收工作。c.要及时对正在施工的部位或工序进行定时检查或不定期抽查,发现问题及时处理。
4.1 优化施工工序的质量控制
住宅建筑装饰装修工程项目的施工过程是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成的。工序质量是基础,直接影响工程项目的整体质量。
(1)要控制工程项目的施工质量,首先必须控制工序的质量。要严格遵守工艺规程,施工工艺规程是进行施工操作的依据和法规,是确保工序质量的前提,人人都必须严格执行,不得违反。
(2)主动控制工序活动条件的质量,必须加强质量检验工作,对质量状况进行综合统计分析,及时掌握质量动态。一旦发现质量问题,随即研究处理,自始至终使工序活动效果的质量满足规范和标准要求。
(3)设置工序质量控制点,为了保证工序质量而进行控制的重点或关键部位、或薄弱环节,以便在一定时期内、一定条件下进行强化管理,使工序处于良好的控制状态。
a.对施工的工程对象采取全面分析、比较,以明确质量控制点。
b.进一步分析所设置的质量控制点在施工中可能出现的质量问题或造成质量隐患的原因。针对隐患原因,相应地提出对策、措施予以预防。
c.设置质量控制点,是对工程质量进行预控的有力措施。根据工程的特点、重要性、精确性、质量标准和要求,可能是结构复杂的某一工程项目,也可能是技术要求高、施工难度大的某一结构构件或分项、分部工程,也可能是影响质量关键的某一环节中的某一工序或若干工序。
4.2 实行动态监控
全方位检查施工质量要及时对正在施工的部位或工序进行定时检查或动态监控,发现问题及时处理。现场进行动态监控的方法有多种,归纳起来主要有"目测法、实测法和实验法"三种。
(1)目测法就是采取看、摸、敲、照来进行质量检查的方法。
a.看,就是根据质量标准进行外观目测,如内墙抹灰大面及阴阳角是否平直,地面是否光洁平整等。
b.摸,就是进行手感检查,如涂料有无掉粉,水泥墙面、地面有无起砂等。
c.敲,就是运用检测工具进行音感检查;通过声音虚实、清脆与沉闷来判断装修质量。
d.照,就是对于难以看到或光线较暗的部位,用镜子或灯光照射进行检查。
(2)实测法就是通过使用有关检测仪器,用现场实测的数据与有关规范数据相对照来进行质量检查的方法。
(3)试验法就是通过采取实验检验手段来进行质量检查的方法。对隐蔽工程及工序间交接的项目要及时进行检查验收,未经检查验收的工序不得隐蔽。对隐蔽工程及分项工程的质量验收,施工单位必须在自检合格后方可申请验收。
4.3 加强室内装修环境的质量控制
除了上述所说的选用绿色材料外,同时要从施工各个工艺环节入手,制定具体的环境管理方案,并纳入工程施工组织设计中。尽量选用无毒、低毒、无污染、少污染的施工工艺。比如装饰装修施工时尽量减少现场制作家具、造型门、套口等,推广使用免漆板和成型家具板。饰面装饰推广使用免漆板可减少现场喷涂施工污染,成型家具板的使用可减少胶粘剂用量。如果住宅建筑室内装修,当多次重复使用同一设计时,宜先做好样板间,并对其室内环境污染物浓度进行检测。
4.4 强化设计、施工人员的培训
装饰装修工程施工面广,涉及工序多,质量要求高;加之装饰装修行业是新兴行业,不仅专业施工人员少,而且专业设计人员更加匮乏。因此,加强对设计、施工人员的业务培训是提高装饰装修工程质量的基础。但是当前我国装饰工程行业技术人员的业务素质低,大多数技术人员是从土建工程中分离出来的,他们是在实践中摸索经验,在失败中逐渐成熟,装饰装修专业人才极少。
5 结语
总之，住宅建筑装饰行业已经成为我国国民经济和社会发展中的主导行业,对我国民经济增长起到重要作用。但由于目前建筑装饰工程质量问题亟待解决，因此，应切实加强住宅建筑装饰工程施工质量管理措施，努力提高住宅建筑装饰工程质量，确保住宅建筑装饰行业的可持续发展。
近年来，人们的生活水平明显提高，其结合自身的需求和喜好，对于住宅装饰装修设计和施工提出了更高的要求。我国住宅装饰装修设计和施工整体水平不高，施工人员的责任意识淡薄，缺乏专业的装饰装修知识，在装饰装修设计和施工中存在着材料质量较差、施工混乱、设计不合理等问题，浪费大量的资源和能源，并且还存在很多质量隐患和安全隐患。为了给人们提供一个健康、舒适、安全的生活环境，应加强住宅建筑装饰装修设计和施工技术管理，优化设计方法，改进施工工艺和施工流程，不断提高住宅建筑装饰装修设计和施工质量，推动我国装饰装修行业快速发展。
一、住宅装饰装修设计的基本原则
1实用性。实用性是指在设计时，能够最大限度地切合实际来布置空间，合理的满足使用功能，为居住者合理地提供空间环境，满足生活、活动功能性放在首要位置，使居住者在日常生活中感到方便舒适。
2审美性。每一座建筑物都有其独特的造型意义，造型属艺术范畴，具有视觉审美性。与建筑为伴的装修、装饰，虽有技术的属性，但更侧重于艺术。同时，装修设计，如果把美放到一边，那么， 装饰的意义也就不存在了。所以， 现代室内装修装饰要求在实现基本功能的基础上，加强对装饰的处理，体现室内装饰的审美性。审美性的体现，并不是一味的添加各种工艺和造型，而是要根据整体的装修风格，添加更为丰富和耐人寻味的细节，使室内装修更具文化内涵，才能充分体现出其审美性原则。
3工艺性。有了好的设计方案和材料，若无好的工艺去保证，装修仍不会取得良好的效果。具有丰富设计经验的设计师们，特别重视的就是工程设计中的工艺性。同样的装饰材料，使用不同的工艺，其呈现出来的效果也往往是大不相同。设计师们在进行装修设计时，应自始至终关注工艺，把好工艺技术关。特别应该提到的是加工工艺和施工工艺这两关。在设计图纸中，应当明确的将工艺要求提出，例如加工的光洁度、施工的平整度、及油漆面层的处理要求等等。另外，工艺还应当包括安装的工艺和检修的工艺。完美的设计工艺是既省力又美观，而检修工艺则是确保设计工艺能够完美展现的保障，只顾装修而忽略检修的设计思想是错误的。
4整体性。装修设计应该注意整体效果。建筑室内装修，应当将不同的装修特点全部展现出来，而装修特点的展现，则是建立在完整的装修思想的基础上。一般地讲，建筑内外的装修要有完整的构想， 外部装修采用古典风格的，则内部设计也应当以古典风格为主。除了建筑风格上统一外，整体性原则还包括：材料使用上的整体设计，装饰上的整体设计，色彩调整上的整体设计等。统一与变化是设计的重要法则。统一是对变化而言， 变化的前提是统一。我们强调设计的整体性， 或称整体设计， 都是在强调大关系， 把握住设计总的方向， 以避免千头万绪， 各自为政。对于这一法则的掌握并不容易， 它需要综合力强、知识面广、能纵观和操纵全局的本领。
5环保性。家居装饰无论怎样进行艺术设计，材料的选择要满足生态环境的要求要树立环保意识，选择环保型装饰材料，解决好室内的采光通风等问题，打造一个舒适优雅的生态环境。
二、住宅装饰装修设计方法
要做好装饰工作，必须具备优良的设计、精选的材料、高素质的施工、高科技的设备。装修的环境意义随着大自然渴望程度的增强，而越来越具有其广泛性。除建筑本身的装修外，还要注意如何将周围的山水树石更有机的运用，产生和谐自然的情趣。
1、顶棚设计
关于住宅建筑的顶棚设计，很多人都认为必须设计吊顶，然后将各种彩色灯安装在吊顶上，这在一定程度上已经形成了商业化装修模式，而实际上存在很多问题。一般情况下，住宅建筑层高不超过3m，按照我国《房屋建筑设计规范》房屋层高多在2.4～2.8m，如果在顶棚上设计吊顶，再加上吊扇或者灯具，整个层高被压缩，给人以沉闷、压抑感，并且不利于空气流通，影响人们的身体健康。很多住户设计吊顶，除了存在审美误区意外，天花吊顶表面粗糙、施工质量较低、无法敷设暗线等问题都会影响美观。因此住宅建筑顶棚设计，除了加强施工质量管理和控制以外，从审美角度考虑，应尽量设计明快简洁的顶棚，结合住户自身的喜好，可在顶棚和墙之间的交界区域，设计木线条、石膏线等装饰物，丰富整个室内空间。同时，顶篷设计应考虑室内空间的整体效果，应使顶棚和墙面、基面组成一个和谐的整体，在美观实用的基础上，追求完整简捷。另外，还应具有艺术感和轻，住宅装饰装修设计应以安全性和合理性为前提，然后再追求装饰装修的艺术性。当前，住宅建筑顶篷设计可采用平整式顶棚、凹凸式顶棚、悬吊式顶棚、井格式顶棚，玻璃顶棚等。
2、墙面装修设计
住宅建筑墙面装修应尽量避免设计各种凹凸造型，会影响室内卫生和空间视觉效果。若住户有特别喜好，可在墙面局部区域设计壁纸，可作为墙面点缀，严禁滥用。住宅墙面装修，可装饰一些具有当地文化特色、乡土气息的自然物品，并且应和墙面空间的比例协调起来，给人以高雅、朴实的感觉。同时，墙面装饰应和住宅建筑家具、装修风格一致，当前市场墙面装饰材料种类繁多，通常情况下，卧室墙面不宜设计瓷砖、石材等硬质材料，容易给人以冷漠感，并且卫生间、厨房不适合采用软或者木质的墙纸织物材料，不仅容易受潮，而且影响清洁和防火，因此住宅墙面装饰装修设计还应考虑到保温隔热、隔音、防火等物理性能。 另外，由于住宅建筑墙面面积较大，其装饰设计对于整个室内环境的装修效果有着直接影响，因此应合理设计墙面图案、形状和质感，采用塑料墙纸、玻璃纤维、人造革、皮革等卷材，采用抹灰装饰、涂刷装饰、卷材装饰等墙面装饰方法。
3、基面设计
住宅建筑地面铺装装修，住户可结合自身经济条件和喜好，选择美术磨石、地毯、地板砖、木地板等材料，如果有条件，住户还可选择大理石和花岗岩。一般情况下，基面装修设计不宜采用图案繁琐、亮度低、色彩艳丽的地砖，墙面、顶棚和基面组成室内空间，因此基面设计应和墙面、顶棚协调一致，衬托室内家具。同时，划分地面图案时，应尽量保持完整性和独立性，突出图案的连续性和韵律感，门厅、走道等部位的地面图案应发挥导向性和规律性，并且还应考虑地面的防火、隔热、保温、防潮等性能。
三、结束语
随着现代化城市进程的加快，住宅建筑快速发展，人们在关注住宅建筑基本使用性能的基础上，越来越重视住宅装饰装饰设计和施工效果，其对于整个住宅建筑美观度和舒适性有着重要影响。在实际应用中，住宅装饰装修设计和施工具有较强的专业性和系统性，不同部位有着不同的设计方法和施工技术，无论采用哪种设计和施工，都必须以安全、环保和舒适为前提，加强各个环节的装饰装修设计和施工，强化施工人员的质量意识，不断提高住宅装饰装修设计和施工质量。
参考文献
[1]王简 房屋建筑装饰装修施工技术管理探索[J]. 城市建筑，2014，06：133.
一、 渗漏原因查找
房屋渗漏产生的原因主要包括以下几种：
1）开发商建房时由于设计失误、选材不当、施工不规范、细部处理不到位等，导致房屋本身存在质量问题，进而引发渗漏。
2）业主自身使用不当或随意改造等，造成自家或邻居家漏水。此类漏水事件一般发生在邻里之间或楼上楼下的毗连部位。
3）装修公司M行装修施工时破坏了原防水层又未做好二次防水。
4）房屋年代久远，防水材料老化失效。
5）物业对共用设施、设备管理不善。
……
鉴于房屋渗漏的诱发因素很复杂，在查找和确定渗漏的具体原因时，建议找专业、有资质的单位或房屋质量检验部门鉴定。
二、房屋漏水的责任界定及其法律依据
找出了渗漏原因，那责任到底在谁？如何来界定？
关于住宅漏水权责的界定，在《建筑工程质量管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《中华人民共和国民法通则》和《物权法》等法律规定中也都有涉及到，现整理出来以飨读者。
对于因开发商建造的房屋质量不达标造成的渗漏，国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”。适用该规定的前提条件是确定开发商建造的房屋确实存在质量问题。如果渗漏是受害人或相邻关系人造成的，即使在5年质保期内，开发商也不担责。
对于由装修人施工时对结构进行改造，破坏了原防水层造成的渗漏，《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条规定：“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。”第三十二条规定：“在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期为2年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为5年，保修期自装修工程竣工验收合格之日起计算。”
注：以上情况开发商和装修公司的维修责任仅限保修期内，若已经过了保修期则只能由业主自行承担。
关于因自身使用或随意改造（如将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间）造成自家漏水的，漏水责任由自己承担；造成邻居家漏水的，《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”
对于因物业管理不善导致的渗漏，或是出现了问题后没有及时处理，导致损失扩大或出现了更严重的问题，一般由物业承担责任，这通常在物业管理合同中都有明确。前者比如共用管道堵塞，虽然不是物业造成的，但根据物业管理合同和相关规定，物业公司应定期进行检查和清理，如果没做到，那就可以追究物业的责任；后者比如楼上违法装修，物业未制止，那么就可以找物业要求赔偿损失。
对于因防水材料自然老化造成的渗漏，各方均无过错，至于责任的承担，保修期内，由开发商负责；保修期后，由业主自行负责。
三、房屋渗漏的解决办法
1.缺陷责任期
实际完工后的一段时间里，由承包方对列入“实际完工证书”上的缺陷进行修复，并对在此期间显现出的任何缺陷进行免费维修，这一期间在国外称为“缺陷责任期”。我国法律文件中并未明确给出“缺陷责任期”的定义，只是规定了缺陷责任期的时间及起算时点。《建设工程质量保证金管理暂行办法》中规定，缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计算；缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件以及承包合同的约定；缺陷责任期一般为6个月、12个月或24个月，具体可由发包方和承包方在合同中约定。
2.质量保修期
《建筑法》第62条规定，我国建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。房屋建筑工程质量保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期内出现的质量缺陷予以修复。《建设工程质量管理条例》第40条规定，建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算；同时也规定了在正常使用条件下建设工程的最低保修期限。
3.损害赔偿责任期
在保修期届满后，住宅工程即进入损害赔偿责任期。与保修期内的责任形式不同，保修期内只要发现质量瑕疵，不管是否造成损害，承包商均有义务修复，不修复将承担一定的后果；但在保修期后的损害赔偿责任期内，出现的质量问题要有损害才能向责任方主张赔偿。《建筑法》第80条规定：“在建筑物的合理使用寿命期内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”即在住宅的保修期届满后，只要因质量不合格造成损害的，均可要求责任者承担赔偿责任。
二、住宅工程各相关方合同关系及住宅质量问题的特殊性
房地产开发企业作为住宅工程的投资者，从住宅工程的构思开始到住宅销售，在整个工程建设过程中居于主导地位。房地产开发企业有权选择住宅工程的勘察设计单位、承包单位，通过与勘察设计单位签订勘察设计合同，由勘察设计单位对住宅工程建设所需的勘察成果、设计文件负责；开发企业通过与承包单位签订工程承包合同，由承包单位负责住宅工程的具体建设，并对永久性工程承担全部责任，承包商在完成工程的保修责任后，其合同责任才全部结束；通过与咨询单位签订工程咨询合同，由咨询单位负责工程项目的项目管理工作；对于部分甲供材，开发企业还会与材料供应商签订材料采购合同，材料供应商应当对其所提供的材料质量负责。
此外，房地产开发企业通过与购房者签订购买合同，将房屋所有权转移给购房者，相比其他建设工程，住宅工程所有者的特殊性也在于此，即住宅工程的最终所有者并不是房地产开发企业，而是住宅的购买者（小业主）。小业主在取得房屋所有权之后，通过与装饰装修单位签订装修合同，由装修单位负责住宅的装修工作，并对装修质量负责。住宅工程各相关方的合同关系如图2所示。
住宅工程建设是一个系统工程，从勘察设计到竣工验收，各个环节都可能存在质量隐患，很多质量问题也只有通过长期使用才能逐渐被发现，而小业主作为住宅的最终所有权人，一般只在验房时才第一次接触到所购住宅，对住宅质量不可能有很清楚的认识。
我国法律文件规定保修期除地基基础与主体结构外，一般为1～5年，相比住宅50年的设计寿命或更长的使用期来说，显得太短。住宅质量问题一般是在使用过程中逐渐显现出来的，等到质量问题出现时，经常发生住宅保修期已过的情况。即使在保修期内，也可能存在因设计缺陷、施工阶段存在的质量隐患、装修单位野蛮装修、小业主使用不当等，造成责任主体不明确、责任方相互推诿，导致缺陷修复一拖再拖、得不到及时解决。这些质量问题的出现以及由此带来的纠纷都将对小业主的居住、生活等产生重要影响，应由谁来承担责任是业主最为关心的问题。
三、住宅交付后各相关方质量责任义务分析
1.房地产开发企业的质量责任义务
房地产开发企业是住宅工程质量的第一责任主体。《商品房销售管理办法》第33条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。当房屋出现质量问题时，如果房地产开发企业、施工单位、设计单位、监理单位互相推卸责任，购房者的权益就会受到损害，此时，与购房者具有直接合同关系的开发企业应当首先承担保修责任。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第5条规定，建设单位在办理住宅工程竣工验收备案手续时，应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。同时，建设单位在与小业主签订买卖合同时，应向小业主提供住宅质量保证书。根据合同法相关规定，其作为合同当事人，应当对所出售的住宅质量负责，若房屋质量不符合约定的，应当按约定承担相应的违约责任。
2.施工单位的质量责任义务
施工单位作为住宅工程的直接建造者，对公程的质量负责是毋庸置疑的，几乎所有法律法规在规定工程质量责任时，均对施工单位的责任进行了规定。《建设工程质量管理条例》第41条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。《房屋建筑工程质量保修办法》第9条规定，房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知，施工单位在接到保修通知书后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。该条规定在一定程度上突破了合同的相对性，虽然小业主与施工单位之间并不存在合同关系，但是只要质量缺陷是在保修期限内出现的，小业主就可以以“房屋建筑所有人”的身份向施工单位发出保修通知，要求施工单位承担保修责任。
3.装饰装修企业的质量责任义务
《住宅室内装饰装修管理办法》第30条规定，住宅工程装饰装修竣工后，装修人应按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收，验收合格后，装饰装修企业应当出具室内装饰装修质量保修书；第32条规定了住宅室内装饰装修工程的最低保修期，保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。即住宅装修出现问题时，小业主可通过主张保修责任，要求装修单位对住宅进行相应的维修，但该质量问题却很容易引发责任纠纷，一般人很难判断某一质量问题的产生到底是因施工单位的偷工减料，还是因装修单位的野蛮施工而造成的。一旦产生这样的纠纷，责任主体是谁、到底应由谁来负责等问题将耗费业主相当长的时间，有可能导致质量问题不能得到及时解决。
4.工程质量监督机构的质量责任义务
我国工程竣工验收实行备案制，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》中规定，工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施，县级以上地方人民政府建设行政主管部门委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。工程质量监督机构只对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收的标准等情况进行现场监督，并不对工程的实体质量承担责任。因此，在住宅工程交付后出现的质量问题，工程质量监督机构不可能成为责任主体。
四、目前我国住宅工程保修制度存在的问题
尽管我国《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规都规定了工程保修制度，对包括勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等在内的工程建设参与各方的责任作了严格规定，但我国勘察设计、监理单位长期以来实行的是低价格、低利润政策，行业自身累积严重不足，很多因勘察设计或监理单位的原因而导致的工程质量损害，其赔偿金额可能远远高于勘察设计费和监理酬金，大部分勘察设计、监理单位都不具备经济赔偿能力，导致其赔付不能，因此实质上难以将法律法规所规定的赔偿责任落实。加上小业主与这些单位之间也没有直接的合同关系，不可能直接向其要求索赔。
除此之外，小业主向相关方主张质量责任时，还存在以下问题：其一，当房屋出现质量问题时，小业主只能主张保修责任，而不能主张由质量瑕疵损失而导致的其他赔偿责任；其二，工程保修期短，若业主发现房屋质量问题时已经过了住宅质量保修期的，施工单位可以以此为由拒绝承担保修责任；其三，对于房地产开发企业，特别是项目公司的注销管理存在明显的漏洞，项目开发完成后，项目公司即注销，出现质量问题时，找不到责任人，也无从追究保修责任；其四，因引起质量问题的原因难以分辨，设计单位、施工单位和装修单位存在质量责任交叉，责任主体难以确定，很容易出现相互推诿责任的情况；其五，一旦出现纠纷，小业主作为弱势群体，很难与庞大的建设单位抗衡，真正维护自己的权益。
通过分析不难发现，虽然我国现行住宅工程保修制度在一定程度上偏向保护小业主的权益，如住宅工程在保修期内出现质量缺陷时，小业主可以房屋所有人的身份直接向与之没有合同关系的施工单位发出保修通知，但这些仍不足以从根本上保护小业主的利益。
五、住宅质量保证保险制度下各相关方质量责任义务的变化
国外对于住宅工程交付后的质量问题主要是通过住宅质量保证保险制度来保障的。住宅质量保证保险源于法国，名为“潜在缺陷保险”（Inherent Defects Insurance，简称IDI）。该项制度在设立之初是为了保障小业主和其他人的合法权益，提高工程质量，而后逐渐发展为工程建设各参与方依照法律或者合同约定，对因工程质量问题给业主或第三方造成损害而应承担的赔偿责任为保险标的的一种财产保险制度。住宅质量保证保险制度的推行，不仅起到了分散住宅工程建设潜在风险，保护小业主的合法权益及社会公共利益的作用，同时通过法律手段，还起到了促使参建方重视工程质量，提高进入建筑市场的门槛，规范市场运作的作用。
借鉴国外发达国家的经验，在我国推行住宅质量保证保险制度应当能在一定程度上缓解住宅交付后质量责任不清、解决不彻底等问题，使购房者的权益得到最大限度的保护。那么，在住宅质量保证保险制度下，住宅工程交付后各相关方质量责任义务又该如何划分呢？
推行住宅质量保证保险制度后，房地产开发企业作为住宅工程的直接责任人，由其对待建住宅进行投保，在项目前期即与保险公司签订投保意向书，并交纳一定的保费。在投保意向书中应约定当住宅质量等级达到要求，双方则签订正式保险合同；保单最终由住宅购买者持有，当出现质量问题时，购房者可凭保单直接向保险公司索赔。保险公司可以聘请专门的质量检查机构对住宅质量进行监督检查，并参与竣工验收。
保险公司作为承保人，有权跟踪住宅工程建设的全过程，并聘请相应的质量检查机构对住宅工程及竣工验收后的住宅质量进行检测。对符合质量等级要求的住宅承保后，当出现质量问题时，购房者直接向保险公司进行索赔。经过质量检查机构检测认可后，保险公司履行理赔责任，若发现质量问题产生的原因由第三方造成，则由保险公司向质量问题责任方追究责任。
质量检查机构独立于房地产开发企业、设计单位和施工单位，作为工程建设中真正的第三方，应由国家成立专门的组织、机构来认定和监督。质量检查机构受聘于保险公司，但需各参与主体共同认可。其依照与保险公司的合同约定代表保险公司实施质量检查，并参与住宅工程的竣工验收，根据《住宅性能评定技术标准》等对住宅进行评级，在竣工交付后，对出现的住宅工程质量问题作出鉴定，并将鉴定报告如实交给保险公司、业主及相关方，该鉴定报告将作为保险公司处理理赔的依据。
小业主作为保单的被保险人，是该保单的受益人，在购房的同时获得保单。住宅出现质量问题时，小业主可持保单直接通知保险公司进行维修，经过质量检查机构检测认可后，由保险公司负责对该质量缺陷进行维修，因维修所产生的专家鉴定费、人工材料费等均可直接从保费中支付。
住宅质量保证保险制度通过明确保险公司为住宅质量缺陷的唯一责任人，使得责任人单一、法律关系简单，大大降低了产生责任纠纷的可能性。住宅交付后，一旦出现质量问题，小业主即可凭保单向保险公司理赔，保险公司根据质量检查机构对质量问题的检测结果来判定是否符合保险合同约定的情况，若符合约定，则由保险公司负责对质量问题进行维修和赔偿，保险公司在赔偿之后可根据造成该质量问题的原因向相关责任人追偿。该制度的实施与推广将在一定程度上解决住宅交付后，因工程质量缺陷而产生的责任人消失、责任主体不明、责任人无力赔偿等问题，切实保护小业主的合法权益。
参考文献：
1.张仕廉 马亭 王锋.构建我国住宅质量保证保险体系.土木工程学报.2007.40
2.郭振华 郑迎飞 庄贺铭 吴志方.我国实施强制工程质量保险制度的法与经济分析.建筑经济.2007.2
3.韩同银 王淑雨.完善我国工程质量保修制度的思考.建筑经济.2004.9
4.秦士先 许祥云.住宅质量保证保险存在的问题及其对策.开发与建设.2005.9
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乙方（装修人）：_________
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丙方（装修施工单位）：___
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为了规范小区住宅室内装饰装修（以下简称装修）活动及管理行为，维护小区正常秩序和公共利益，根据国家《物业管理条例》、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法规，对本小区_________栋_________房装修管理服务事宜，达成本协议。
一、装修项目或方案（可加附页）
1．_________；
2．_________；
3．_________；
4．_________。
二、装修期限
装修期限为_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。如超期装修，乙方应与甲方续签住宅室内装饰装修管理协议。
三、装修禁止行为
1．破坏或擅自改动建筑主体和承重结构；
2．擅自增加楼面荷载；
3．在承重墙上穿洞或扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的墙体；
4．将厅、房、阳台改为卫生间、厨房间，将雨水管用于排放生活污水；
5．破坏卫生间、厨房的地面防水层；
6．违法搭建建筑物、构筑物；
7．破坏或擅自改变住宅外观，擅自在非承重墙上开门窗；
8．擅自改动、接驳燃气管道设施和公共管线；
9．占用、损坏或者擅自变动物业共有部位、共有设施设备；
10．其他影响建筑结构和使用安全的行为。
四、装修管理规定
1．装修施工人员进入小区需佩带《装修出入证》，并接受甲方人员的查验。乙方向甲方申领装修施工人员《装修出入证》____个，交纳押金_________元/个共_________元。
2．装修施工人员一般不允许在装修住宅室内内住宿，如需留人看守施工现场，乙方应向甲方申报登记。
3．装修施工作业应当遵守消防规定，作业现场至少配备2个灭火器。
4．施工时间为每天8：00-12：00、14：00-18：00，其余时段禁止施工。
5．装修施工期间，丙方须对各种管道口采取保护措施，避免杂物进入管道造成堵塞。
6．甲方在履行管理职责时有权采取下列措施，乙方及丙方不得拒绝或阻碍：
（1）要求乙方或丙方提供有关资料；
（2）进入装修现场进行检查；
（3）制止违规装修行为，要求停工或整改；
（4）向政府有关部门报告；
（5）采取_________措施；
（6）_________；
（7）_________。
五、室外设施及防盗门窗的安装规定
1．室外各种设施如空调、太阳能热水器等，应当安装在建筑设计预定的位置，尺寸不得超出设计要求。如原设计未预定位置，则按照甲方指定的统一位置进行规范合理安装。空调机冷凝水应当接入管道内，不得滴漏。
2．室外防盗门窗应按规定安装，不得违反有关法规。
3．_________。
六、装修材料与装修垃圾的存放、清运与处置
1．装修材料应存放于装修住宅室内内，不得堆放在公共部位或公共场所，因装卸需要暂时堆放的应尽快清理；不及时清理的，经甲方通知后，乙方或丙方仍未做出适当安排的，甲方有权进行处置，处置费用可从乙方的装修保证金中扣除。
2．装修垃圾清运采用下列第_________种方式：
（1）自行清运。乙方或丙方必须于每天18：00前清运堆放在指定地点的装修垃圾；未按时进行清运的，甲方将代其进行清运，清运费用按_________元/车（不足一车按一车计）从装修保证金中扣除。
（2）委托甲方清运。乙方或丙方应在需清运垃圾前一天通知甲方，并将装修垃圾用包装物装载或捆扎后放在指定地点；乙方或丙方须向甲方缴交装修垃圾清运费_________元/车，不足1车按1车计。
3．_________。
七、装修保证金及管理服务费用
1．本协议一经签订，乙方即按下列标准向甲方交纳装修保证金：
【】住宅物业每户_________元；
【】非住宅物业每户_________元。
2．装修工程完毕后，经甲方检查确认无违章装修、无损害公共利益及其他业主利益行为的，甲方在验收后_________天（不得超过30天）内将装修保证金退还乙方。
3．乙方按约定向甲方支付装修服务费_________元。
4．_________。
八、其他约定
1．因装修造成共用部位、共用设施设备损坏、共用管道堵塞、渗漏等，乙方应当立即组织修复；造成经济损失的，乙方应与受损人协商进行合理赔偿。协商不成的，可申请仲裁或者提起诉讼。属于丙方责任的，乙方可向丙方追偿。
2．_________。
3．_________。
4．_________。
甲方（盖章）：_________ 乙方：________________
负责人（签名）：_______ 装修人（签名）：______
_________年____月____日 ________年____月____日
丙方（盖章）：_________
负责人（签名）：_______
_________年____月____日
说明
引言
住宅建筑装修是指用各种材料或饰品，采用绘画、雕刻等方法进行不同的组合搭配，来渲染某种环境的文化主题，能更加体现建筑艺术的特性。住宅建筑作为个人生活领域，人们对其要求较高。不仅要求房屋布局合理，装饰装修上，人们也越来越重视。住宅装修好坏对居住者产生巨大影响，对其工作和生活都能产生不同程度的影响，因此设计人员在进行装修设计的时候，应该遵循人性化理念，保证光照、透气性等条件，给人们创造一个舒适私人生活区域。
1建筑装饰装修工程施工的特点
1.1施工时长
住宅装修相对于建筑本身的建设，施工周期较短。目前我国的住宅建筑装饰装修与建筑建设一般情况下是同时进行的，由于建筑建设进度问题，住宅装修在施工时长变短的情况下，还要确保施工质量符合规定，因此对于装饰装修的质量要求更高了。无形中加大了施工人员的施工难度，对施工人员的技术要求也有所增加，施工人员必须具备一定的施工操作能力。
1.2施工材料
住宅建筑装饰装修需要用到大量施工材料，而装饰装修工程本身就具有一定程度的难度，所以更要重视施工材料，从采购到运输、储存都要严格监管，避免出现材料为粗糙烂制的劣质材料。以保证施工过程中不会出现材料不合格导致的相关问题，在工期内完成施工任务。
1.3施工类型
住宅建筑装饰装修包括非常多的施工类型，例如电力施工、土木施工、供水排水施工等，在进行这些施工类型时，需要各部门相互合作，才能更好的保证住宅建筑装饰装修的质量。所以在住宅建筑装饰装修施工过程中，各部门之间应该合理分配工作，施工过程中多沟通，相互配合，减少施工中的矛盾，保证施工过程的顺利进行[1]。
2装饰装修工程施工技术要点
2.1装饰抹灰工程
装饰抹灰作为装饰施工中最基础的工程，一定要按照一定的施工顺序来。一般是先进行基层清理，将表面的尘垢、油污等清理干净。如果基层清理工作不到位，会很大程度影响基层装饰环节的施工质量。做好基础清理后，要进行细部处理，即安装门窗、护栏等基础设施，处理好建筑施工过程中留下的孔洞、缝隙等问题。最后要分层抹灰，分层抹灰是指在抹灰工程中，用来保证抹灰质量的的方法。抹灰工程的质量决定了房屋建筑的面层情况，因此一定要注意抹灰工程的质量，避免出现脱层、空缺等问题的出现。
2.2地面处理技术
地面处理施工类似于基层清理，但是主要针对房屋建筑工程的地面进行施工处理。先将房屋地下的排水暗管、沟槽等进行处理，清理出脏东西，使其能正常工作，然后再对房屋地面上的抹灰、铺设等进行施工。在施工过程中，施工人员要做好有效控制施工环境温度，保证施工材料能够在最佳施工质量控制温度中。
2.3轻质墙体工程
轻质墙体施工就是用墙体对房屋建筑面积进行空间合理分配。轻质隔墙材料的施工时，要等粘接在其粘接材料完全干燥后，才能够进行下道工序的施工。轻质隔墙施工结束后，要进行验收工作，检测其表面是否有起皮、空鼓即开裂的现象，如有，则要进行及时的修补工作，以免影响轻质隔墙的效果及安装质量。施工人员要根据隔断墙题的位置进行固定、施工，处理节点。在施工过程中，要注意墙体链接的精准、平整、垂直、牢固。还要对施工问题进行全封闭处理，进行安全检测[2]。
2.4门窗工程
门窗是家庭中重要的安全保障，除了有通风、安全以外还有为家居填充装饰效果，而门窗安装的同时步骤很重要：门窗安装必须按设计预留门窗洞口尺寸，门窗外框与洞口应弹性连接牢固，不得将门窗外框直接埋入墙体，不得采用边安装边砌口或先安装后砌口的作业方式；对轻质墙体材料砌成的洞口，应在洞口周边或连接处作相应处理，确保连接可靠，严禁连接件直接与轻质砌块连接固定；安装滑撑时，必须使用不锈钢螺钉。加强钢板可靠连接，连接处应进行防水密封处理。
2.5外墙工程
外墙抹灰工程施工前应先安装钢木门窗框、护栏等，并应将墙上的施工孔洞堵塞密实。设计无要求时候，应采用1：2水泥砂浆做暗护角，其高度不应该低于2m，每侧宽度不应小于50mm。严禁抹灰砂浆超过2小时仍然使用或使用过期作废和受潮结块水泥。对进场材料进行验收严格把关，检查水泥品种是否符合要求，是否已过保质期，并要观察检查水泥外包装是否已破裂，受潮结块，如有此类状况不得使用。严格按照设计砂浆配合比进行搅拌，不得随意调整。
3施工过程中的相关安全措施
现在人们用较高的手段和高档材料,运用现代美学,设计和营造不同氛围的居住环境,追求高层次,高质量、高品位的协调。这种协调不仅体现在居住空间的明暗、虚实、高低、大小、节奏、线条、比例、尺度、历史文化及社会发展协调等方面,更重要的是体现在努力发掘物质环境中的精神内涵,极力达到与个性的协调统一,从而反映心理精神方面的健康,安全、舒适。人是家庭的主体,装饰的核心是人,家庭装饰装修艺术应该充分体现服务于人,陪衬于人,烘托于人这一宗旨,通过不同材料的组合和视觉效果来反映人的精神需要,将人的个性与生活情趣在家庭装饰装修中展示出来。现代生活中的居住空间,随着人们生活水平和生活质量的日益提高,人们还要求有健康舒适、环保安全的环境,因为人的一生中有70%以上的时间是在室内度过的。
1住宅建筑室内污染现状
据某项调查统计,全球近一半的人处于室内空气污染中,室内环境污染已经引起35.7%的呼吸道疾病,22%的慢性肺病和15%的气管炎、支气管炎和肺癌。目前中国每年由室内空气污染引起的超额死亡数已经达到11.1万人,超额急诊数达430万人次,直接和间接经济损失高达107亿美元。调查表明,现代人平均有90%的时间生活和工作在室内,65%的时间在家里。而现代城市中室内空气污染的程度则比室外高出数倍。更令人担忧的是,儿童比成年人更容易受到室内空气污染的危害。一份来自北京儿童医院的调查:在该院接诊的白血病患儿中有九成患儿家庭在半年内曾经装修。专家据此推测,室内装修材料中的有害物质可能是小儿白血病的一个重要诱因。国家卫生、建设和环保部门曾经进行过一次室内装饰材料抽查,结果发现具有毒气污染的材料占68%,这些装饰材料会挥发出300多种挥发性的有机化合物,如甲醛、三氯乙烯、苯、二甲苯等,一旦进入家庭,将会引发各种疾病,其中包括呼吸道、消化道、神经内科、视觉、高血压等30几种疾病,其中甲醛、苯、三氯乙烯等是已知的致癌物质。建筑物自身也可能成为室内空气的污染源。一种是建筑施工中加入了化学物质,(例如北方冬季施工时加入的防冻剂,渗出有毒气体氨)。另一种是由地下土壤和建筑物中石材、地砖、瓷砖中的放射性物质形成的氨,这是一种无色无味的天然放射性气体,对人体危害极大。
2住宅建筑装饰装修的环保设计要素
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国价格法》、《北京市合同格式条款监督条例》、《北京市建筑市场管理条例》，建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》以及其他有关法律法规规定的原则，结合本工程的具体情况，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议，共同遵守。
第一条 工程概况
1．甲方装饰住房系合法居住。
乙方为本市经工商行政管理机关核准登记，并持有市建委颁发的《建筑业企业资质证书》的企业。
2．装饰施工地点：________区（县）_______________路____弄（村）____号___楼____室。
3．住房结构：__________房型______房_____厅_____套，施工面积___________平方米。
4．装饰施工内容：（见附件一《装饰施工内容表》）。
5．承包方式：__________________（包工包料、清包工、部分承包）。
6．总价款：￥_________元，大写（人民币）：________________
其中：
材料费：_____________________，人工费：__________________
管理费：________________________________，设计费：_______________
垃圾清运费：____________________，税金（3．41％）：______________
其他费用：___________________________
双方约定，如变更施工内容、变更材料，这部分的工程款按实另计。
7．工期：自_________年_____月______日开工，至________年_____月_____日竣工，工期________天。
第二条 材料供应的约定：
1．甲方提供的材料：（见附件二《甲方提供材料、设备表》）。
甲方负责采购供应的材料、设备，应符合设计要求的合格产品，并应按时供应到现场，甲、乙方应办理交接手续。乙方如发现甲方提供的材料、设备有质量问题或规格差异，应及时向甲方提出，甲方仍表示使用的，由此造成工程损失，责任由甲方承担。甲方供应的材料按时抵达现场后，甲乙方负责保管，由于保管不当造成的损失，由乙方负责赔偿。
2．甲方采购供应的装饰材料、设备，均应用于本合同规定的住宅装饰，非经甲方同意，乙方不得挪作他用。如乙方违反此规定，应按挪用材料、设备价款的双倍补偿给甲方。
3．乙方提供的材料：（见附件三《主材料报价单》）。
乙方供应的材料、设备，甲方应到现场验收，如不符合设计、施工要求或规格有差异，应禁止使用。如已使用，对工程造成的损失由乙方负责。
第三条 关于工程质量及验收的约定：
1．本工程执行dbj08－62－97《住宅建筑装饰工程技术规程》、db31／t30－1999《住宅装饰装修验收标准》和市建设行政主管部门制定的其它地方标准，质量评定验收标准。
2．本工程由_________方设计，提供施工图纸一式______份。
