时间：2023-08-18 09:32:52
序论：速发表网结合其深厚的文秘经验，特别为您筛选了11篇房地产价格策略分析范文。如果您需要更多原创资料，欢迎随时与我们的客服老师联系，希望您能从中汲取灵感和知识！
近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。
二、房地产开发商与银行的演化博弈模型
1．博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。
2．博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。
三、演化博弈稳定性分析
从1998年房地产市场化以来，根据不同发展阶段中政府调控的重点和央行基准利率调控政策的特点，本文将房地产市场化发展阶段分为四个阶段：
1．1998年~2003年：初步繁荣发展阶段。1998年，我国开始实行城镇住房分配制度货币化改革，为了实现经济的快速发展，政府提出了实施增加投资、扩大内需的方针政策，培育房地产业作为新经济增长点，中央银行在五年内共有五次降低存贷款基准利率，推行宽松的货币政策，通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。同时由于人们改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业迅猛发展，而国家政策法规对房地产开发商的限制与要求并不太高，房地产行业的准入门槛比较低，房地产投资额、施工面积等指标均出现大幅增长，与此同时，房价也快速上涨，房地产市场呈现出一片繁荣景象。在该时期内，当银行实行宽松的信贷政策时，由于房地产市场一片繁荣，房地产价格不断攀升，并且处于市场化初期，房地产开发商进行房地产投机行为的违规成本也很小，因此当房地产开发商投资高风险的项目，基于巨大的市场需求，房地产开发商能够及时卖出楼盘，能获得巨大收益；同理在房地产开发商投机的情况下，银行放出更多的贷款，则获得利息等收益也大大高于房地产开发商投资时的收益。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。当银行实行紧缩的信贷政策时，只有房地产开发商从事投资行为时，才能及时顺利地获得贷款从而取得更大的收益。当处于1998年~2003年的房地产市场初步繁荣阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。在房地产市场初步繁荣发展阶段，房地产需求旺盛，房地产价格持续上扬，银行短期内忽略了房地产的贷款风险，采取宽松的货币政策，而房地产市场不断涌入大量的资金，这进一步加快了房地产价格的上扬，有可能会催生房地产价格泡沫，房地产金融风险开始形成。
2．2004年~2007年：宏观调控、抑制投机阶段。2003年以来，房地产价格持续上扬，大部分城市住房销售价格上涨明显，部分城市住房价格上涨过快，房地产市场出现投资过热的趋势。针对房地产市场的过热现象，政府出台了一系列密集的调控措施，期间房地产投资过热的现象有所遏制，但是随着居民住房需求持续快速增长以及住房购买力的不断增强，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加。该时期内来自国内贷款的房地产开发投资快速上涨，贷款增速也基本保持较高水平。虽然受到政府宏观调控和加息等方式，但由于房地产市场供需两旺的势头强劲，房地产市场火热，同时对房地产开发商投机行为的打击力度不够，房地产开发商从事投机行为获得的收益仍然远大于所付出的成本。因此在该时期内，无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为利益仍高于投资行为的利益所得。但在此时期政府目标着重于宏观调控、抑制投机，因此无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为时的银行收益将小于房地产开发商投资行为时的利益所得。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额将高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。则当处于2004年~2007年的政府机制投机阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。此时处于房地产市场初步宏观调控时期，尽管政策采取了一系列宏观调控措施，房地产市场发展势头有所抑制，但房地产需求依旧异常旺盛，房地产价格快速上涨，在银行采取宽松的信贷政策情况下，银行贷款规模迅速扩大，使得银行贷款的潜在风险处于急剧积累的过程中，同时贷款规模的扩大也进一步助长了房地产价格的上涨和投机活动的升级，二者之间形成了一种互相推动的螺旋式前进的恶性循环，房地产金融风险不断膨胀。#p#分页标题#e#
3．2008年~2009年：鼓励合理住房消费阶段。自2007年底起，一方面受到全球金融危机和经济衰退的影响，整个房地产市场观望情绪浓重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央银行连续五次降息，同时采取一系列税费优惠政策，以鼓励合理住房消费，从而能再次拉动国民经济的增长。但2009年下半年以来，基于房地产市场迅速反弹，房地产市场供需两旺的势头明显，政府出台了一系列密集且严厉的调控政策，旨在打击投机性住房行为，维持正常的住房需求。在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益将小于其违规成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将大于其采取投机行为取得的收益。而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。而当房地产开发商采取投资行为时，若银行采取宽松的信贷政策将比紧缩的信贷政策取得的收益大。则该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略。在鼓励合理住房消费阶段，受国际整体经济的消极影响，房地产价格开始回落，房地产市场陷入不景气的局面，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，房地产贷款的呆账坏账将有所增加，如果此时银行采取紧缩的信贷政策，提高贷款标准，减少房地产贷款，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。
4．2010年~2011年：加强保障性住房建设、严厉打击投机行为。自2010年起，政府出台一系列房地产重拳调控政策，综合运用土地、信贷、税收等手段，先后出台了房地产税、限购令等严厉政策，极大地加强和改善对房地产市场的调控，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益远远小于其付出的成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将远大于其采取投机行为取得的收益。而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。则当处于该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略；或者房地产开发商采取投资策略且银行采取紧缩信贷的策略。在严厉打击房地产市场投机阶段，房地产价格将会受到调控影响，价格增速回落，房地产市场的投机行为将逐渐消失，无论银行采取宽松或紧缩的信贷政策，房地产开发商都将采取投资的策略，房地产市场将会实现稳定健康快速的发展。
一、引言
随着我国城镇化的建设和扩展，房地产业逐步成为国民经济的支柱性产业。房地产具有实物资产和虚拟资产的双重特征，房地产价格关系到老百姓的生活安居，也关系到地方城市发展的潜力，更关系到国家各项宏观调控政策。近年来，各地加大了房地产市场投资力度，使得房地产市场成为投资的热点，商品房价格持续高升。而针对房地产局部过热迹象，中央以及地方政府出台多项经济货币政策来稳定房地产市场，包括调整银行贷款利率、提高房地产抵押贷款首付比例、限制购房套数、征收房产税等，但是中国的房地产价格总体上处于一直持续快速上涨的水平。从世界范围内看，特别是2007年美国次债危机之后，房地产市场的泡沫形成、伴随着资产价格的破灭，加剧了经济的不稳定性。因此，对房地产价格与银行信贷的影响理论分析和实证检验具有重要的意义。
二、文献综述
房地产价格的波动通过影响银行信贷需求和银行信贷供给，从而影响到银行信贷扩张总量。利率通过房地产市场的传导，影响房地产的价格。从房地产价格影响银行信贷需求的角度来看，房地产价格的波动会对居民和企业的信贷需求产生影响。房地产的开发建设工程量大，前期要投入大量资金，才有可能进行资本的增值以及获得投资收益。而在房地产流通以及消费环节，商品住房价值高，大部分消费者选择负债消费，即向银行等金融机构贷款购买住房。房地产市场自身的这些特点决定了其发展需要金融市场的支持，即无论房地产市场的需求者还是供给者，都离不开银行的信贷支持。金融市场对房地产市场提供房屋抵押贷款的同时，金融资本就会获得保值增值的机会。
Davis、Haibin Zhu（2004）利用17个国家的跨国数据对银行贷款和商用房地产价格之间的关系进行了实证分析，结论是，房地产价格的上涨导致了银行信贷的扩张，而不是过度的银行信贷扩张导致了房地产价格的上涨。Gerlach、Peng（2005）利用香港1982年1季度至2001年4季度的季度数据，实证分析了银行贷款、房地产价格、GDP等变量之间的长期均衡与短期波动关系，结论是，房地产价格的波动影响银行的信贷扩张，而银行的贷款却不影响房地产价格。Chen、Wang（2006）使用台湾1991～2001年之间的台湾交易数据，研究表明可抵押资产的价值对地产抵押贷款的规模存在正向和显著的影响，同时，抵押物的杠杆效应对资产价格波动是顺周期的。武康平、皮舜等（2004）建立了房地产市场与信贷市场的一般均衡模型，通过对均衡解的比较静态分析，其研究结论认为房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加，银行信贷供给增加导致房地产价格的上涨，二者之间存在正反馈的作用机制。李健飞、史晨昱（2005）采用协整分析方法，利用1998年1月至2004年9月之间的季度数据，对我国房地产价格波动和银行信贷之间的关系进行了实证研究，结论是，银行的过度放贷并不是目前房地产价格上涨的根源，而房地产价格上涨对银行信贷扩张的作用却不能忽视。张涛、龚六堂、卜永祥（2006）对中国房地产价格与房地产贷款的关系进行了实证分析，结果表明中国房地产价格水平与银行房地产贷款有较强的正相关关系。段忠东，曾令华，黄泽先（2007）运用多变量协整分析技术对房地产价格与银行信贷之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。结果显示，在长期均衡水平上，房地产价格和银行贷款之间存在双向因果关系；在短期内，房地产价格波动不是短期银行信贷增长的直接Granger原因，而是通过协整关系成为短期银行信贷增长的Granger原因。
本文在已有研究的基础上，运用多变量协整分析技术对房地产价格与银行信贷之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。本文实证研究最新的时间序列区域样本，利用并且在计量模型中加入城乡居民储蓄存款年底余额、贷款利率变量，从而使检验结论更有针对性。
三、VAR实证模型的建立
（一）数据来源与变量定义
本文利用2000年至2011年的江苏省商品房平均销售价格、银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额与银行贷款利率的年度数据，来对房地产价格波动与银行信贷之间的关系进行实证检验。其中，银行贷款数据是用金融机构各项贷款来表示，银行贷款利率用5年期以上的银行贷款利率表示。将除银行贷款利率以外的其他数据实际值取自然对数，避免数据的剧烈波动以消除异方差的影响。将商品房平均销售价格、银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额、银行贷款利率分别用变量HP、L、SD和LI表示，而将前三个变量相应的对数值分别用LHP、LL、LSD表示。所有原始数据均来自各期的《中经网统计数据库》、《江苏省统计年鉴》和《中国人民银行统计年鉴》。
（二）单位根检验
为对各变量之间的长期关系进行协整检验，首先要对各变量时间序列的平稳性进行检验。本文运用ADF方法对各个变量的平整性进行单位根检验。对LHP、LL、LSD、LI等变量单位根的检验结果见表1。
注：（ctn）分别表示单位根检验中的截距项、时间趋势项和滞后阶数。滞后项阶数的选取是根据AIC原则，所选择的滞后阶数是使AIC统计量为最小。以上所有数据分析是根据Eviews6.0软件进行。 由以上的单位根检验结果可以看出，原时间序列变量ADF统计量的绝对值均高于5%临界值，序列在5%的显著性水平上均接受零假设H0=0，因此，原时间序列都是不平稳的。4个变量在经过一阶差分后，所有变量的ADF统计量都在5%的水平上显著，这说明这四个一阶差分序列在5%的显著性水平是平稳的，由此可以判定LHP、LL、LSD、LI都是一阶单整序列，即I（1），满足协整检验前提。
（三）协整关系检验
本文运用多变量协整关系的检验—扩展的E-G检验来对多变量系统进行检验。用变量LL对LHP、LSD、LI进行普通最小二乘回归。并对该模型估计残差序列E做单位根检验，ADF检验结果见表2。
由于检验统计量为-4.287794，小于显著性水平0.01时的临界值-2.816740，可认为估计残差序列E为平稳序列，进而得出序列LL和LHP、LSD、LI具有协整关系。该协整关系可以表示为：
LL=-1.554+0.151*LHP+2.473*LSD+0.0112*LI
（0.277） （0.489） （0.037）
以上四变量之间的协整关系式表明了银行贷款、房地产价格、城乡居民储蓄存款年底余额和贷款利率之间的长期均衡关系，括号内的数字为协整方程系数的标准差。可见，各系数的t统计量十分显著。其中，银行贷款对房地产价格的长期均衡弹性为0.151，即长期看来，房地产价格每上涨1%，银行贷款相应增加0.151%，银行贷款对城乡居民储蓄存款年底余额的长期均衡弹性最大，对利率的长期均衡弹性不是很明显。可见，房地产价格在长期内对银行贷款的正面作用有一定的影响。
（四）长期因果关系检验
向量自回归（VAR）模型常用于多变量时间序列系统的预测和描述随机扰动对变量系统的动态影响。本文选取自回归滞后阶数分别为1和2，对各变量的因果关系检验结果见表3。
表3 各变量之间的长期因果关系检验结果
从上面的长期因果性检验结果可以得出，在10%的显著性水平上，在江苏省内，存在从银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额到房地产价格的Granger单向因果关系，可以解释为银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额是房地产价格的变化的原因；在5%的显著性水平上，房地产价格的变化不是银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额变动的原因。在10%的显著性水平上，银行贷款利率不是房地产价格的Granger原因，房地产价格是银行利率的Granger单向因果关系，在滞后2期的基础上。因此可以判断，在长期均衡水平上，房地产价格与银行贷款之间存在单向因果关系，而城乡居民储蓄存款年底余额的提高会推动房地产价格。
四、结论和政策建议
从以上的实证检验可以得出关于我国房地产价格波动影响银行信贷增长的主要结论有：房地产价格与银行信贷之间具有长期均衡稳定关系。房地产价格在长期内对银行贷款有一定的正向影响，从长期看来，房地产价格每上涨1%，银行贷款相应增加0.151%。而银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额构成房地产价格的Granger单向因果关系。在此基础上，我们提出如下政策建议：
一方面，合理控制房地产消费的信贷规模，加强信贷审核，提高信贷质量，尤其要严格控制对房地产投机的信贷，引导房地产投资合理化发展。作为抵押品的房地产通过价格的波动影响信贷市场。信贷的扩张反过来又增加房价。为了防止房地产市场泡沫和尽量减少房地产价格下跌对银行业绩的不利影响，银行需要更严格的贷款管理。更确切地说，作为银行要强制执行风险管理策略，控制投资组合限定在房价方面的直接或间接的风险暴露。银行对房地产开发商和个人住房贷款的信用评估，以及充足的资本储备是必要的，有助于积极防范信贷风险。
另一方面，政府当局制定更加合理的利率政策，使得名义利率更加真实地反映市场资金的供需状况，实行对购房者差别化的信贷政策，积极引导居民的房地产消费需求，保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增长。同时调整房地产供给结构，加大经济适用房、廉租房等保障房的建设，抑制房地产价格过快上涨，使之回归到合理水平。加强对房地产市场和金融市场的有效监管，有助于促进经济的稳定和满足居民自住和改善性需求。
参考文献
[1]Gerlach，Stefan and Wensheng Peng，2005.Bank lending and property prices in Hong Kong[J].Journal of Banking & Finance，（29）：461-481.
[2]Davis，Philip and Haibin Zhu·Bank lending and commercial property cycles：some cross-country evidence [Z]·BIS Working Papers，No 150，2004.
[3]Chen and Wang，2006.The Procyclical Leverage Effect of Collateral Value on Bank Loans - Evidence from the Transaction Data of Taiwan[J/OL].
[4]武康平，皮舜，鲁桂华.中国房地产市场与金融市场共生性的一般均衡分析[J].数量经济技术经济研究，2004（10）：24-32.
[5]李健飞，史晨昱，我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J].上海财经大学学报，2005（4）：26-32.
房地产价格不断上涨的问题受到了教育界、金融界和政府官员的高度关注，但是从研究的角度看，对影响房地产价格的各种因素争议很大。当前需要从房地产市场的实际出发，运用系统科学的方法对其进行分析，总结我国房地产市场发展的经验，同时需要对影响房地产价格的各种因素进行综合分析，对房地产价格进行有效的调控，从而保证房地产价格处于一个合理的状态，促进房地产行业健康稳定发展。
我国房地产行业经过了几十年的发展，取得了一系列的成就。房地产行业的发展，对加快我国住房建设步伐、有效启动各类住房消费、改善社会环境和居民居住条件发挥了重要的作用，同时房地产行业的发展促进了人民生活水平的提高和国民经济的增长。从另一方面看，房价的过快上涨已经引起民众、企业、专家学者、媒体舆论和政府的高度关注。从当前的情况看，房地产价格的影响因素是多方面的，需要通过研究分析影响房地产价格的关键性因素，找到更好的应对策略。房地产行业为什么会出现价格过快上涨的局面、影响其价格上涨过快的主要原因是什么、各类因素对房地产价格的影响程度有多大，此类问题一直是业界的研究重点，如何运用更加科学有效的方法对房地产价格进行分析和研究已经成为当前的热点问题，因此需要把理论和实践结合起来，并且在此基础上，找到房地产健康稳定可持续发展之路。
一、我国房地产市场价格影响因素分析
房地产市场价格受到多方面因素影响，而这些因素自身也存在相互作用、相互影响的关系。从总体情况看，影响房地产价格的因素可以归纳如下：
1.从宏观环境角度分析。银行利率对房地产价格影响明显，加息已经被房地产业界公认为是调控房地产需求和价格的重要的市场化手段。银行利率会对房地产开发商的经营产生重要的影响，同时其也是影响房地产成本的重要因素。通常情况下，上调银行利率必然提高房地产业的开发成本，同时对投资过热的现象也可以进行有效抑制。商业银行存款利率的调整，对房地产投机行为会产生最直接的影响，投机的减少可以有效降低房地产价格，促使房地产价格涨幅回落，否则大量的投机资本流入房地产市场会导致房地产价格大幅度上涨，因此需要采取积极有效的措施解决这一问题。
2.从金融存款角度分析。房地产行业对资金需求量较大，因此房地产价格受到资金供给等方面因素的影响。如果金融机构的各类存款增加，那么整个资金的成本会降低，开发商在此环境下会增加投资，因此资金供给会对房地产的价格产生一定程度的影响。同时，消费者的行为也会对房地产价格产生很大的影响。金融机构的存款变化可以反映出消费者的消费结构的相应变化。从中国的实际情况看，我国人均收入不高，住房消费一直是老百姓的主要消费，从大部分消费者的心态看，其“存款买房”的观念一直很强烈，金融机构存款的增加在一定程度上预示着住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房价过快上涨的局面。
3.从消费价格指数角度分析。我国当前正处于经济发展期，因此人均收入还处于较低的状态，住房是人们最基本的消费和需求品之一。从消费品的特点看，消费品主要可以分为长期消费品和短期消费品。一段时期内，如果消费者短期消费倾向重，必然会影响其长期消费； 相反，如果消费者长期消费倾向比较重，必然会影响其短期消费行为。消费价格指数主要是对短期消费情况进行集中反映。从实际情况看，消费价格指数与房地产价格指数呈反比关系，因此在房地产价格调控过程中需要对此进行重点研究，从而促使房地产行业健康稳定发展。
4.从房地产开发成本角度分析。房地产的开发成本对其价格会产生很大的影响。房地产开发过程分为前期、中期和后期。前期工作主要是对土地资源进行开发利用。土地是房地产行业发展过程中必不可少的物质基础。前期工作主要包括确定用地规模性质、项目地址的选择、获取土地使用权、对项目进行总体规划等。我国实行国有土地有偿使用制度，土地使用权在运行过程中可以依法转让。随着我国社会经济的发展，土地使用制度也在不断改革和完善，通过行政划拨手段获取土地使用权的情况呈现减少的态势。土地使用者需要支付反映市场情况的土地使用权价格，也就是通常说的出让金，开发商在项目开发过程中同样需要支付土地费用，因此土地费用会对房地产的价格形成产生很大的影响。当前需要进一步完善土地使用权费用征收制度，不断优化土地管理制度，促使房地产行业科学发展。
二、我国房地产行业调控的对策建议
1.不断加强我国房地产市场的宏观调控力度。土地对房地产市场价格会产生很大的影响，是其主要影响因素，同时土地价格自身也受到多种因素影响。政府的宏观调控对规范土地市场，促使房地产市场健康稳定发展具有十分重要的作用。当前政府需要鼓励进一步开发利用存量城市用地，规范其流转程序，严格控制土地市场的发展，优先考虑普通住宅建设用地和经济适用房用地，保证用于房地产开发的土地供给处于健康稳定的状态。政府在宏观调控过程中需要建立公开透明的土地转让、出让、招投标制度，建立完善的土地交易市场，对土地使用制定供应计划，努力提升土地整体管理水平。
2.通过金融手段调控资金流向结构。通过积极有效的金融手段调整完善信贷程序，可以有效地控制资金流向房地产行业的结构和具体数量，从而能够更好地推动房地产行业健康稳定协调发展。从国外房地产业发展经验看，金融业的参与对房地产市场的健康稳定发展有很大的作用，当前我国房地产业处于快速发展的阶段，因此房价上涨速度与经济社会发展不匹配的现状已经产生，只有解决这种不匹配的问题，才能有效控制房价过快上涨的势头，促使房地产价格回归理性状态。我国房地产信贷还存在很多的问题，需要进一步优化资金投向结构，通过金融手段进行调控，促使房地产价格处于合理状态。
3.通过财税手段调节房地产市场发展模式。积极有效的财税手段对房地产市场发展模式会产生重要的影响。根据房地产市场发展的状况，有效利用调整财政预算支出、调整税率、废立税种等手段，从而达到合理利用财税手段调控房地产市场价格的根本目标。房地产市场调控过程中需要每年从财政预算中安排一定的资金用于经济适用房建设，以有效满足中低收入消费者的购房需求。国家通过积极有效的财税手段，可以控制开发商的投资盈利规模，也能对消费者的支出水平进行有效的分析，为低收入群体买房创造积极有利的条件，为房地产市场健康稳定发展创造有利的环境。
4.通过有效的法律手段规范房地产市场发展。房地产市场的各种经营活动，需要按照市场经济的具体要求进行，市场经济从一定程度上看就是法制经济，法制建设对房地产行业的健康稳定发展会产生重要的影响，通过完善法律制度可以更好地维护市场秩序，发挥市场在资源配置方面的作用。
房地产业宏观调控需要政府通过有效的司法和立法途径，运用法律法规来约束和规范各个利益主体的行为。利益主体主要包括房地产开发商、中介机构、政府、消费者等。各个利益主体必须按照法律法规的要求实施各种行为，这样各个利益主体的权益才能得到有效的保障，房地产行业才能在市场经济环境下健康稳定发展。
5.采取积极有效的手段干预房地产市场运作。房地产行业发展过程中需要对其核心问题进行规范，通过完善产权制度，可以保证产权在各个经济主体之间的合理转移和让渡。当前我国房地产产权比较混乱，这对政府的宏观调控产生了一定程度的影响。在市场经济的条件下，不断完善房地产的产权制度，对保证行业健康稳定发展具有很大的作用。
通过建立房地产价格评估机制，可以保证房地产业的市场运作更加科学、合理，促使房地产市场的运行更加规范。
6.积极引导和发展房地产业。房地产业发展过程中需要政府积极有效的引导，帮助其科学发展。具体实施过程中可以通过采取社会舆论、宣传教育、信息引导等手段，对房地产业消费、投资主体和利益相关者进行引导教育，把其引上规范化的发展轨道。针对市场发展过程中一些不规范现象进行统计分析，通过完善制度等手段不断规范市场秩序，这样才能保证房地产业在社会经济发展的大潮中健康发展。
参考文献
[1]黄忠华，吴次芳，杜雪君. 房地产投资与经济增长全国及区域层面的面板数据分析[J].财贸经济，2008（08）.
[2]李倩，张飞涟. 房地产开发商与地产中介的博弈分析[J].长沙铁道学院学报（社会科学版），2007（02）.
一、 引言
过去四十多年里，全球经济在低通货膨胀水平的环境下，发生了多次因资产价格波动，尤其是资产价格泡沫的产生和破裂引发的系统性和全球性的金融危机与经济衰退，资产价格与宏观经济的关系成为各国货币与政策当局所日益关注的重要问题，也成为学术界的热点问题。
我国自1998年启动房地产市场化改革以来，伴随着我国宏观经济的高速发展，房地产行业取得迅猛的发展，全国商品房平均销售价格从1998年的2 170元/平方米上升到达2012年1月的5 502元/平方米，短短十四年时间内，价格上升达153.55%。房产在我国家庭资产组合中的占比已接近50%，是份额最大的一项资产持有形式。与此同时我国也面临着严峻的通货膨胀形势，2011年7月份CPI同比上升6.5%，达到近3年以来的峰值。研究房地产价格波动与通货膨胀的关系是资产价格与宏观经济的关系研究的重要组成部分，具有重要的理论意义，而且对我国房地产行业的健康发展以及对通货膨胀的预测和管理均具有重要的现实意义。
本文使用我国2000年~2011年间房地产价格指数和消费者价格指数的月度数据，运用时差相关分析方法和热最优路径方法，对我国房地产价格波动对通货膨胀的影响进行了研究。
二、 文献综述及模型简介
1. 文献综述。近年来，国内外学者对资产价格与通货膨胀关系的研究逐渐增多，除了利用统计数据对资产价格与通货膨胀之间关系进行实证分析之外，一般是按下面两条思路展开：一是探讨和刷新通货膨胀的定义和衡量方法，试图将资产价格包含到通货膨胀的衡量指标中去，讨论资产价格在通货膨胀衡量指标的权重；二是研究资产价格波动对通货膨胀的影响，尝试发现资产价格与通货膨胀是否具备稳定的关系。
Tobin（1969）认为当市场价格高于重置成本时，企业投资意愿变得更为强烈，投资支出随之增加，这会引起社会总需求的增加，从而引发通货膨胀。Goodhart（2001）研究表明资产价格蕴有未来物价变化的信息。他构建出了一种包括房地产价格、股票价格、短期利率和汇率等在内的金融状况指数，并对房地产价格和股票价格在金融状况指数中的权重进行了研究。他的实证结果证明，西方七国的金融状况指数与未来通货膨胀水平的相关系数为0.55，并且领先通货膨胀7个季度；而且与汇率、股票价格和通货膨胀之间的关系相比，房地产价格和通货膨胀之间的联系要紧密得多，因此货币与政策当局可借助金融状况指数研判未来通货膨胀水平。Simon Gilchrist 和John V. Leahy（2002）研究表明，相比美国，其他发达国家的股票价格带来的财富效应偏小，但房地产价格波动的财富效应比美国要大。导致这些差异的原因是不同类型的资产在各国占比不同以及各国资产市场的发育程度不一。没有任何一项资产的价格数据能适用于对所有国家、所有时期通货膨胀的预测。A.Bollard（2004）认为，如果货币和政策当局以低通货膨胀为目标，那么日常的货币操作应考虑资产价格的因素，应该对资产价格的波动作出适当的回应。他的实证表明，在大部分情况下，新西兰的资产价格的波动与一般商品和服务项目的价格水平的起伏是相一致的。
瞿强（2004）认为，在金融制度不断创新的情况下，资产价格的上升往往都伴随着信贷规模的大幅增加。资产价格超过资产基础定价的部分，来源于以转移风险为目的的借款，这会引起宏观经济波动和社会财富剧烈的重新分配，最终会反映在一般商品与服务项目的价格波动上，或者是通货膨胀，或者是通货紧缩。王维安和贺聪（2005）的研究运用了无套利均衡定价原理从资产价格获取市场预期的方法，结果表明房地产预期收益率与通货膨胀预期存在稳定的关系，房地产预期收益率下降1%，会引起通货膨胀上升0.58%。汪恒（2007）在传统的衡量通货膨胀指标CPI的基础上，增加了房地产价格，从而构建出一种新的通货膨胀指数；他以1998年~2003年的季度数据作为样本数据，实证检验了包含房地产价格的新通货膨胀指数比传统的通货膨胀的指标更加有效。李强（2008）分析认为，资产价格和通货膨胀的关系，除了财富效应，还存在一种“货币激活论”，即资产价格的上升，会降低居民的储蓄意愿，货币会流向资产交易市场，从而引发通货膨胀水平上升。他的实证检验了我国股票价格的上升会同时通过财富效应和“货币激活效应”促使通货膨胀的上升。苏瑜和万宇艳（2010），以美国近130年来的CPI和标普指数为研究对象得出结论，美国股票价格与通货膨胀长期来看存在显著的协整关系；而在上世纪二三十年代大萧条时期、本世纪初的互联网新经济泡沫时期和2008年次贷危机时期等这三个特殊时间区段，股票价格与通货膨胀的关系并不明显。
综上所述，多数学者认为通常意义上的仅包含一般商品和服务项目价格水平的物价指数并不能反映真实的通货膨胀水平，资产价格在一定程度上有助于改善对未来通货膨胀水平的预测。另外一些学者认为资产价格对未来通货膨胀水平的预测能力并未达到理论上所阐述的水平，没有一项资产的价格数据能适用于对所有国家、所有时期的通货膨胀预测。
但学界也一致认为：随着资产交易的日趋频繁和资产价值占比实体经济的份额逐渐增大，为维护货币稳定，确保经济平稳有序运行，货币与政策当局有必要关注资产价格波动对通货膨胀和宏观经济带来的影响，关注更广泛意义上的价格水平稳定。
2. 模型简介。
（1）时差相关分析。时差相关分析模型，通常选取两个重要的经济变量作为基准指标，然后针对选取的指标做滞后或超前处理，并计算两者的相关系数。据此可以得出两个经济变量在时间序列上的关系，判断两者谁是先行指标、滞后指标或同步指标。时差相关分析模型可应用于对数据和事务的预测和判断。
时差相关分析模型的基本思路：
设Y={Y1，Y2，Y3，…}和X={X1，X2，X3，…}为两个经济指标序列，r为时差相关系数，则：
l为滞后或超前期数，l为正数时表示滞后，l为负数时表示超前；n是取齐后的数据个数，L是最大的滞后或超前期数。rl最大时对应的l表示滞后或超前l期时，两时间序列相关关系最强。若r0为最大值，表示两个重要的经济变量在时间序列上为同步的关系。
（2）热最优路径方法。热最优路径方法，是一种无参数估计方法，运用热物理学的概率传递思路，引入距离矩阵，利用配分函数进行递归运算，最终得出两时间序列之间动态的领先滞后关系。热最优路径方法由Wei-Xing Zhou和Didier Sornette（2006）提出，他们将热物理学方法应用到经济问题研究领域，具备一定的创新性。基本过程如下：
首先，将两个具有相同长度的时间序列{X}和{Y}进行标准化，求出其距离矩阵 ：
ε（t1，t2）=|X（t1）-Y（t2）|（1）
ε（t1，t2）表示时间序列{X}在时刻t1的值与时间序列{Y}在t2时刻的值之间的距离。
接着，按式（2）所示将距离矩阵做旋转处理。这样t轴刚好为原坐标系中主对角线的方向，x轴与其垂直。
t1=1+（t-x）/2t2=1+（t+x）/2（2）
式（3）表示了配分函数的递归计算方法。
G（x，t+1）=[G（x-1，t）+G（x+1，t）+G（x，t-1）]e-?着（x，t+1）/T（3）
最后，计算热平均位置x（t）。根据式（3）进行计算，在时间t上每个点与对角线的距离为x的概率为G（x，t）/G（t），其中G（t）=?撞xG（x，t）。在t时刻的平均领先（滞后）阶数为：
经过上述运算，可以求得每个时间点上的热平均位置，即在每个时间点上两个时间序列的领先或滞后阶数。
三、 实证研究
本文的实证验证部分，包括运用时差相关分析方法的静态实证部分和使用热最优路径方法的动态实证部分，均使用全国房地产销售价格指数（HPI）反映房地产的价格，使用CPI反映通货膨胀程度。本文使用2000年1月~2011年1月的HPI和CPI作为样本数据，数据分别来自于中经网产业数据库和国家统计局官方网站，对数据自行做了整理并对缺失数据做了线性插值补齐处理。
1. 研究区段划分。本文在研究我国房地产价格对通货膨胀的影响时，根据我国房地产行业发展状况，将其划分了不同阶段进行分段研究，以揭示在目前我国国民经济和房地产行业仍然处于高速发展的情况下，房地产价格波动对通货膨胀的复杂影响。
新一轮增长阶段（2000年~2002年）：逐步停止福利分房，启动房地产行业的市场化改革，在制度上建立市场化住房体制，同时提出把房地产行业培育成经济支柱产业，房地产行业快速发展；宏观调控阶段（2003年~2007年）：房地产投资快速增长，房地产价格大幅上升，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多房地产市场调控政策和措施； 后金融危机阶段（2008年~2011年）：随着美国次贷危机爆发，我国房地产价格在2008年有过较大幅度的下降，政府随即出台一系列救市计划和扶持政策，房地产市场迅速反弹，投资投机需求旺盛，房地产价格持续上升，政府先后出台多轮针对性较强的政策遏制房地产价格过快上升，成效显著。
2. 使用时差相关分析模型的静态实证研究。基于2000年1月~2002年12月的HPI与CPI的月度数据，根据时差相关分析得出，在房地产行业新一轮增长阶段中，HPI是CPI的同期指标，领先阶数为0，并且滞后三期内的HPI和CPI的相关系数均在45%以上；CPI是HPI的同期指标，领先阶数为0，并且CPI和五期内的HPI相关系数均在45%以上，显示出HPI和CPI之间较强的关系。
基于2003年1月 ~2007年12月的HPI与CPI的月度数据，根据时差相关分析得出，在房地产行业宏观调控阶段中，HPI是CPI的同期指标，领先阶数为0，并且只有同期的HPI和CPI的相关系数在45%以上，滞后一期以上的HPI和CPI的相关系数较小，并且滞后五期时出现负相关的情况；CPI是HPI的同期指标，领先阶数为0，并且CPI和五期内的HPI相关系数均在45%以上，但与11期之后的HPI出现负相关系数。
基于2008年1月 ~2011年1月的HPI与CPI的月度数据，根据时差相关分析得出，在房地产行业后金融危机阶段中，HPI是CPI的先行指标，领先CPI七期，并且滞后七至十期的HPI和CPI的相关系数均在50%以上；CPI是HPI的先行指标，领先HPI七期，两者为负相关，并且CPI和二至十一期内的HPI相关系数均在-45%以上。
3. 使用热最优路径方法的动态实证研究。使用热最优路径方法，选取了参数T=1，基于2000年1月 ~ 2011年1月的HPI和CPI月度数据，得出近十年我国 HPI对CPI的领先阶数动态变化情况，结果显示我国HPI对CPI的领先阶数趋向逐渐增大的趋势。2000年~2007年间，HPI对CPI的领先阶数在0附近，基本上是同步指标；而2007年~2011年1月间，HPI对CPI的领先阶数在6个月左右。
4. 结果分析。
（1）在我国房地产行业新一轮增长阶段和宏观调控阶段中，CPI和五期内的HPI相关系数均在45%以上；显示出随着我国国民经济的发展和居民生活水平的不断提高，房地产日益成为我国企业和居民的投资、消费和抵御通货膨胀的重要渠道。
（2）在新一轮增长阶段和宏观调控阶段中，HPI是CPI的同期指标，领先阶数为0；在后金融危机阶段中，HPI是CPI的先行指标，领先CPI七期。热最优路径方法的实证也表明，HPI对CPI的领先阶数逐渐增大，表明我国房地产价格和通货膨胀存在较为紧密的关系，房地产价格包含通货膨胀的信息，但两者之间的关系仍然处于进一步的变化之中。
（3）对于后金融危机阶段，HPI和CPI不是同期指标的原因是，在由美国次贷危机引发的、因欧债危机复杂化的全球金融危机给我国经济带来重大影响的背景下，我国的房地产行业政策屡出重量级措施，包括2008年的救市计划和2010年以来多项严厉的房地产宏观调控政策，这些政策针对性较强，效果立杆见影，加之房地产作为一项资产，对经济形势反应较为灵敏，因此房地产价格成了CPI的先行指标，领先CPI七期。
四、 研究结论与政策建议
1. 结论。
（1）伴随着国民经济的持续发展和居民生活水平的提高，我国房地产行业正进一步发展，房地产价格波动通过影响企业投资、居民消费、金融体系和政府财政等途径，影响通货膨胀水平，房地产价格和通货膨胀存在较为紧密的关系，房地产价格波动中包含着通货膨胀的信息，但各时期房地产价格波动对通货膨胀的解释强度和影响时长均存在较大的差异，房地产价格与通货膨胀的关系仍然处于进一步的变化之中。
（2）目前受复杂的全球宏观经济形势影响，我国经济不确定因素增多，加之出台了一系列的房地产行业调控政策，我国房地产价格出现了近十年较为罕见的停止上升的状况，改变了之前因追求房地产价格上升，企业和居民等使用各种方式将资金从日常生产经营、消费和其他投资渠道领域转向投入到房地产行业的局面，房地产行业吸收流动性的能力降低，这增加了当前我国通货膨胀的上行压力。
2. 政策建议。
（1）尽管我国房地产价格波动中包含通货膨胀的信息，但各时期房地产价格波动对通货膨胀的解释强度和影响时长均存在较大的差异，缺乏准确评价房地产价格波动对通货膨胀影响的程度的技术手段。因此并不适合将房地产价格计入衡量通货膨胀的指标，房地产价格也不应作为预测和管理通货膨胀水平的直接目标，货币政策也不应直接对房地产价格波动作出反映，建议我国货币和政策当局在预测和管理通货膨胀水平时，应采取“参考”但不能“盯住”房地产价格波动的策略。
（2）我国房地产行业市场化进程正不断推进，房地产行业逐渐成为我国的支柱产业，同时也日益成为我国企业和居民的投资、消费和抵御通货膨胀的重要渠道。我国应坚持房地产行业的定位，确保政策的长期性和一贯性，坚持推进房地产市场化进程，避免给市场带来价格信号失真。尤其需要注意的是，房地产价格波动会改变其吸纳流动性的能力。为促进国民经济的健康平稳发展，我国房地产行业政策应着眼于确保房地产价格的平稳，避免急升急跌的局面，否则会给我国实体经济带来较为严重的影响。
参考文献：
1. 瞿强.资产价格与货币政策.经济研究，2001，398 （7）:60-67.
2. 苏瑜，万宇艳.资产价格与通货膨胀的关系研究与实证分析.财经论丛，2010，150（2）:50-55.
3. 汪恒.资产价格对核心通货膨胀指数的修正.数量经济技术经济研究，2007，24（2）:92-98.
4. 王维安，贺聪.房地产价格与通货膨胀预期.财经研究，2005，289（12）:64-76.
5. 吴迪，高鹏，董纪昌.基于场景理论的中国城市居住房地产需求研究.系统科学与数学，2011，31（3）：253- 264.
房地产项目的开发包括土地获取、定位决策、产品设计、项目报建、施工建设、推广下手、物业管理等阶段。房地产基金由于其灵活性，受金融监管机构监管较少，只要投资具有市场价值，可以在这个过程中任何一个阶段进入项目。
对于一个房地产项目来说，其成功与否，70%依赖于市场环境，包括土地市场和销售市场，这主要取决于土地的获取和定位决策。产品设计、建设开发、销售推广的重要程度各占10%。
对于房地产基金来说，产品设计、建设开发、销售推广等是其弱项。房地产基金的主要优势在于资金的快速筹集能力，以资金优势快速切入市场，以对市场环境的把握实现盈利。在房地产市场上，土地价格和商品房价格的两难冲突，为房地产基金提供了重要的契机，使得房地产基金能够很好的把控房地产项目开发的土地获取和定位决策。
2、我国房地产市场的特性
从我国历年来房地产销售情况来看，房地产的价格总体上是上升的，但又存在着明显的周期性。1988至2011历年商品房的平均价格总体上是上升的。但是，房地产价格的增速则存在着明显的周期性
房地产具有投资品的属性，其价格也取决于未来的预期。当房地产价格增速高时，市场会普遍预期房地产价格会更高的向上走，这时，土地的价格也会较高。即出现如2008年、2009年的地王频出现象，“面粉贵于面包”。但房地产价格过高时，政府必然会出手调控，平抑价格。房地产市场会由热转冷，导致2010年、2011年房地产价格增速放缓。2011年在售的项目，其土地多数是2009年购入的，土地成本较高，而商品房市场价格却相对偏低，形成了土地价格和商品房价格的两难冲突。
在土地价格和商品房价格两难冲突发生时，一方面，开发商由于销售滞缓，资金回流较慢，无法拿出充裕资金在土地市场购地，土地市场冷清；另一方面，由于商品房价格增速放缓，市场对商品房价格的预期也不再看好，导致土地价格下降。即出现2011年全国多次土地流拍现象。
在商品房价格增速放缓的情况下，一方面政府会放松调控，另一方面，市场会适应政府曾经出台的调控政策，政策效果释放殆尽，导致房地产市场热度回升。价格再次上扬，如2012年下半年至2013年初，房价的上涨。而在2012年下半年至2013年初上市的项目，多数是在2011年市场低点购入土地，因此，土地价格低而商品房市场价格高，从而获取较多利润。
3、房地产基金股权投资的优势
对于开发商来说，应对房地市场的波动，最好的发展策略是预测市场行情，踩在房地产市场的周期上，跟准市场节奏，市场低点拿地，市场高点销售。但是市场往往难以预测，尤其是中国房地产市场受政府政策调控影响非常大，更增加了预测的难度。即便像绿城这种全国领先的开发商，也因市场行情判断失误，而陷入破产危机。
土地价格和商品房价格的两难冲突，源于房地产市场的周期性波动，但却为房地产基金提供了重大的发展机遇。开发商对土地价格较低的时点难以准确预测，而当土地价格低的时点来临时，因为房地产市场销售缓慢，又难以拿出资金来购地。房地产基金却可以在这时快速募集资金，进入土地市场，从而获取土地溢价的超额收益。
房地产基金针对土地价格与房地产价格相冲突的特点，可以采取如下措施进行投资并实现退出：
1）低价拿地入市，通过项目开发、运作等，实现市场的清盘退出。所需要的资源是资金的快速募集能力以及对项目开发、运作的能力。采用该种策略的主要是房地产集团旗下的房地产基金。如金地集团旗下的稳盛投资，在土地市场价格低点是募集资金进入市场，然后通过金地集团自身优秀的房地产项目运用能力，在房地产价格较高时实现清盘退出。
网
1 引 言
房地产的价格在很大程度上取决于房地产的影响因素状况，而影响房地产价格的因素很多，邬连东、张方在公寓住宅的定价研究中，考虑商业繁华程度、轨道交通、文化娱乐餐饮、医疗条件、教育条件、临近大学、容积率等因素作为影响房价的主要参考。尚宇梅等人在房地产的评估中引用如下影响因素：地段、繁华程度、交通便捷度、环境景观、建筑物情况、临街状况、设施状况以及装修状况。李睿在使用层次分析法进行住宅类房地产价格研究中，考虑了三大类的影响因素：交通条件、生活服务设施、教育配套设施。
房地产的价格因其不同的影响因素特征而有所不同，针对具有不同特征的房地产，适当采取相应的营销策略对于提高房地产价格、提升消费者预期有着良好作用。比如，对于有着良好的建筑结构、建筑材料，或者大户型乃至复式楼盘，可以着重从建筑因素方面对楼盘进行宣传，以使消费者相信并了解该楼盘的品质；对于观景房，售房的亮点便可以是楼盘的景观可视度，并且通常可以看到景观的房源具有更高的价位以及上涨预期；对于靠近商业中心的楼盘，便要从楼盘的商业便捷度着手宣传，周围的设施如何齐全、生活如何方便等。房地产区位的选择，以及伴随而来的营销策略对于一个楼盘的品质提升有着非常重要的作用。
2 依托房源特征，借势宣传
从影响房地产价格的主要影响因素当中选择适于本楼盘的特征进行楼盘的选址、开发以及营销是开发楼盘的关键。依据不同的房地产价格影响因素(建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素)，采取不同的营销手段以借势宣传。
2.1 具有建筑因素优势的房源
具有建筑因素优势的楼盘吸引买房者，主要从其优质的建筑结构、建筑材料，优美的建筑布局，较高的容积率，良好的装修及建筑外观，以及相关车库配备、保温隔音、抗震等级等方面进行造势。
房屋的建筑因素与房屋本身的品质是紧密联系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住进去才知道；具有良好建筑优势的房源带给住房者的不仅是舒适、踏实，其升值潜力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源楼下甚至都能听到楼上说话，而隔音效果好的房源能达到外界非常吵的时候，家里仍然非常安静。在具体的营销中，可以从对比的角度让买房者感受到房源的优良品质，使买房者愿意购买，并且始终满意。
2.2 具有区位因素优势的房源
在区位因素分析中，对于商业服务业作用分值，影响因素作用分值按指数衰减公式进行计算，即：
很明显，“滨海花园”距离该处主题公园很近，具有明显的人文因素优势。同该处房产同时具备了区位、人文等方面的优势，也就无怪于当下每平方米19856元的高价了。
人文、自然以及环境状况主要满足人们娱乐、休闲、教育、发展等方面需求的，具有此类优势的房源应当凭借周围设施的优势借势发展出房屋特色。如毗邻公园的房屋可以仿照主题公园特征建造房屋，在房屋的结构、外观设计上，使房屋更有使人舒心愉悦的感觉。完善小区内配套设施，可以建小的游乐区、运动场、水榭、亭台等，如此借势不仅可以提高该处楼盘的品位，使人心情愉快，又能凭借独有的文化、娱乐气息提升房源品质。其中，观景房的设计要特别注意景观的可视度，景观对于房价的提升有着非常重要的作用，不仅体现在楼盘之间，同一楼盘中，具有不同景观可视度的楼层差价也相当大。
参考文献：
［1］邬连东，张方.基于hedonic模型的公寓住宅定价研究［j］.西安邮电学院学报，2009，14(4):128-130
［2］尚宇梅，陆宁，王巍.房地产模糊综合评估法［j］.西安财经学院学报，2008，21(6):58-61
一、我国房地产价格的影响因素
我国房地产价格影响因素主要有以下几个方面：（1）土地资源因素，政府垄断了房地产一级土地市场，实行土地使用权和所有权分离的制度，政府对土地的出让数量进行自主调控，如果政府对土地的供应计划和土地利用规划不科学，当地的房地产开发规模和结构将会受到土地资源的直接影响，导致房价的上升或者下跌。（2）消费者的收入因素，房地产的有效需求直接影响当地消费者的收入水平，如果收入水平高，则消费者的住房消费能力就会提升，从而带动当地房地产价格的提升。（3）消费者的偏好因素，房地产价格的开发需要综合考虑当地消费者的偏好，譬如高层、多层、低层和别墅项目等，都需要以消费者需求偏好为前提，否则将出现滞销情况，从而促使房地产价格的下降，反之将拉动消费，促使房地产价格上升。（4）住房保障制度因素，根据住房消费群体的划分，房地产二级市场有廉租房、经适房和商品房三种，前两者适用于中低收入家庭，其价格可由政府直接决定，而后者的价格完全由市场自行调控。如果当地政府房地产开发的主要方向是廉租房和经适房，则会直接影响商品房的价格。（5）人民币汇率升值因素，人民币汇率的升值意味着大量外资进入国内市场，房地产市场也会成为这些资金投资的目标之一，资金供给的增加，将推动房地产价格的上涨，而上涨的房产价格存在泡沫风险。（6）房地产开发成本的因素，包括土地成本、前提规划费用、基本建设费用、管理费用、销售费用、税收费用等，房地产开发商为了收回开发成本和获得足够的盈利，就必须提高房价，以保证房地产开发项目的经济效益。
二、维持我国房地产价格稳定的策略
1、提高土地的利用率
目前我国城市土地的利用率不高，存在着用地的压力，笔者认为只有科学有效地利用土地，才能够给房地产行业提供充足的土地资源：（1）土地的科学规划管理，根据城市的人口规模、自然资源条件和交通环境等，综合考虑区域的经济和自然情况，避免园区开发建设脱离城市规划而造成的耕地浪费和建设重复。（2）协调各产业的用地比例，发挥土地利用规划的指导作用，在城市中心地段规划收益较高的商业用地，在区位不明显的地段规划效率较低的原国有工业企业和行政机构。（3）加强旧城改造的步伐，出台相关的土地调控政策和城区开发政策，重置土地资源，提高优质土地资源的利用效率，至于新区的开发建设，除了国家或者地方重点开发的项目之外，其他的项目开发规模应该得到一定的控制。
2、拓展房地产融资渠道
很多情况下，即使房地产价格明显偏高，都不乏大量的投资者和投机者，但能够真正能满足投资者的安全性金融产品仍然存在不足，笔者认为可以综合考虑以下几种房地产融资渠道的拓展方法：（1）建立完善的融资监管机制，保证房地产融资的安全性，一是建立房地产融资方面的法律法规，其中包括行业的管理标准、资金运行的监督机制和违法行为的处罚条例等，二是建立严格的政府监管和行业自律机制，加强对融资资金的财务和经营活动审核。（2）促进房地产规模经济的发展，对融资资金进行总量调整，通过购并重组和机构投资者的培养，促进融资资金的规模经济发展。（3）引入国外的先进管理，促使融资资金的规范化发展，建立中外合资的融资管理公司，规范我国投资融资企业的发展。
3、完善我国的住房保障体系
我国目前的住房保障体系存在明显的缺陷，对于城市大多数低收入家庭来说，住房的问题始终严峻，因此要从以下几方面入手完善我国的住房保障体系：（1）提高住房保障家庭财产和收入申报制度的透明度，实行“住房保障实名制”，进行统一和实时的动态管理。（2）界定保障的范围，一是中高收入的家庭，这些人有足够的消费能力，要排除在保障房制度的保障范围之内，二是中等收入水平的家庭，政府可以提供贷款和税收优惠，也可以不计入保障房保障的范围之内，三是中低收入的家庭，纳入经济适用房制度的保障范围，以货币直接补贴的方式帮助这些家庭购买经适房或者租房，四是低收入家庭，主要依靠廉租房制度解决其住房问题。
4、其他的房价维稳建议
通过转变房地产市场供给的调控方式、建立房地产信息公开预警系统、限制外资进入我国房地产市场、区别性对待房地产市场的消费需求等方式，健全房地产管理制度。与此同时，明确土地储备制度的目的、完善土地收益分配制度、优化土地供应结构等宏观调控手段，也是我国房地产价格维持稳定性的具体方法。
三、结束语
综上所述，房地产作为国民经济的重要组成部分，其价格的稳定性受到土地资源、消费者收入水平、消费者偏好、住房保障制度、人民币汇率和开发成本等因素的影响，制约着我国房地产市场的健康发展。笔者认为，我们只有通过土地利用率提高、拓展房地产融资渠道和完善住房保障体系等措施，才能够稳定房地产的价格。
参考文献：
房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有长远的影响。房地产价格过虚高会带动相关生产要素价格上涨，在与其它因素的共同作用下，可能会引发结构性通货膨胀。因此，采取有效措施，解决房地产价格虚高的问题，有利于宏观经济的平稳发展。
1 房地产市场价格虚高的危害性
房地产业的非理性发展所产生的社会矛盾日益突出。过热的房地产市场，以及过高的房地产价格，不仅会导致房地产业大幅波动，不利于房地产业本身健康发展，同时也对扩大内需、增加消费、推进城市化进程等都将产生不利的影响。
1.1过多资源投入房地产将阻碍经济的协调发展
房地产开发是拉动我国固定资产投资增长的主要因素。近年来，我国房地产开发投资的增幅一直高于全社会固定资产投资的增幅，同时房地产开发投资占全社会固定资产投资比重也是稳步上升。
过多的资源投入房地产业，容易导致房地产的投入规模出现爆发式增长，从而占用了大量耕地，也带动水泥、钢材、电力等相关产业的产能急剧膨胀。一旦其他原因导致房地产投资规模下降，则相关产业将出现大规模闲置产能，对经济发展将产生严重的危害。
1.2透支社会财富，抑制社会有效需求
消费需求不仅是经济增长的三大动力之一，而且可以在一定程度上平衡由投资波动所引起的震荡。过高的房价使得普通市民需要10至20年，甚至更长的时间才能偿付一套住房的按揭贷款，也就意味着在此期间的其他支出只能尽量压缩，形成了明显的消费挤出效应。随着房价的不断上涨，购房支出的挤出效应也越来越突出，这必将压制未来若干年的居民消费能力。此外，对于国民生活水平的提高也形成了障碍。
1.3影响整个社会的风险承受能力
过高的房价必将导致更多的购房者通过长期按揭方式来满足自己的住房需求，购房者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收人水平预期未来的债务偿还能力，一旦将来实际收人达不到预期水平，就会出现相互拖欠、甚至不能偿付的现象。如果经济出现整体不景气，社会就会出现大批”负资产者”。信用渠道的中断或阻滞，将会严重威胁国家金融安全和社会稳定。
2 导致房地产价格虚高的成因分析
2.1过度投机
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业价格虚高的形成。
2.2消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升。
2.3银行信贷非理性扩张
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使房地产价格虚高的可能性进一步增加。
2.4不合时宜的土地政策进一步推升了虚高的房价
2002年开始实行的土地招拍挂制度，无意中起到了推高房价的作用。首先，土地的强制性招拍挂制度使地方政府及有了土地垄断的强大工具，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地获取巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。在这一过程中，又创造了大量的强制性消费需求。其次，土地的强制招拍挂大大提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并在市场中创造了一个高房价的预期，让原本出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。
3 稳定我国房地产价格的具体策略
由于我国房地产价格的虚高可能会直接影响到经济发展是显而易见的。因此，应结合我国的实际情况，通过采取能对房地产需求与供应产生影响的策略，有效减少房地产需求，增加房地产供给量，稳定房地产价格。目前看来，稳定房地产价格应采取下面的策略：
3.1促进保障房建设计划的落实，并且保证分配的公平
具有保障性质的房屋是解决民众住房问题的重要途径。政府应该完善住房的保障机制，并制定相应的鼓励政策，尤其是对地方政府的优惠政策一他们才是保障房建设计划落实的真正关键所在，保证保障房构建计划的实施，服务于低收入人群。同时，这类房源要保证分配公平，不能出现寻租现象，避免成为某些人以权牟利的方式。
3.2尽快建立土地要素市场
通过土地的上市来发现土地的价值，避免政府垄断造成的不利影响。在土地的利用中，政府垄断造成了土地价值的低估与高估的双重影响。一方面，村民的集体土地在政府征用过程中被价值低估，在我国各地竞相建设的开发区里，地价惊人的低廉；另一方面，在城市开发中，土地价值则存在垄断操作下的价值高估。因此，应尽快改变土地所有者权属和入市方式，培育土地要素市场，是从根本上改变我国房地产市场人为控制，保证房地产市场健康稳定发展的关键。
3.3在税收环节进行调控税收
调控政策，是指对房地产保有环节实行累进课税，从而抑制房地产投资性需求，平稳或降低房价具体可进行如下操作：对只拥有一套房产的家庭，应免征或象征性征收物业税；对拥有两套及两套以上房产的家庭，应视为该房地产投资行为，按递增房产套数，较大幅度的提升物业税率。以前政府出台的房地产调控政策偏重交易环节的征税变化，如增加交易时征收营业税和个人所得税等。但并没有发挥预想效果，这是因为这样不但不能减少房地产市场的需求，反而会使购房者的成本进一步上升，进而起到推高房价的作用。
有鉴于此，对房地产保有环节实行课税，这实际上对房地产投资者施加了一个”税收成本”，当房地产预期投资收益不足以支持这个“税收成本”时，房地产投资者就会放弃投资，出售所投资的房产，这样不但会使房地产市场上的投资性需求下降，也会使房地产供给增加，从而使房地产价格下降。
3.4彻底改变对住房的定位
不能把房地产作为拉动经济发展的一个主要推动力，而应该把住房政策明确定位于为民服务。这样会使民众在接近建筑成本、相关公共设施、合理税收的基础上得到住房，将大大刺激对住房的需求。建房用的钢筋、水泥等等，需求量更大，可以更有效地拉动60余个相关行业的发展。更重要的是，由于房价回归合理价位，民众可以节省出更多的资金用于其它领域的消费，将彻底解决中国内需不振，太过于倚靠投资拉动经济发展的问题。
结语
房地产业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。如何在高速发展的过程中，有效解决房价虚高的问题值得深入的探讨。
受到全球经济下行的压力，中国经济也受到影响。2014年以来，中国的房地产市场还出现了一些变化：土地购置和新开工面积下降、销售面积下降、房地产价格指数持续回落，有经济学家分析认为中国房地产市场在这一年已经进入了中长期拐点。与此同时，持续回落的大宗商品价格在2014年出现了更大幅度的下跌，截止2014年底，以铁矿石、焦煤焦炭为代表的黑色系商品价格跌去了50%，“商品之王”原油也有超过47%的跌幅。而在这些商品中，焦煤、焦炭、铁矿石、螺纹钢等黑色系产品，塑料、PP、橡胶、玻璃等化工建材产品与房地产产业联系紧密，由于这些商品基本上是房地产的上游产品，因此我判断，这两者之间是存在着某种因果联系的。通过研究大宗商品的价格指数与房地产价格指数的关系，就有机会找到他们之间的联系，如果进一步确定一方对另一方具有先行性，那么我们就可以通过一种价格指数的变化预先判断出另一种价格的变化趋势，从而规避市场变动给宏观经济、个人生活带来的不确定性风险。文章将通过理论与定量模型分析工业生产者价格指数与房地产价格指数的相关性。
本文所讨论的问题主要有两个方面，一是验证工业生产者价格指数与房地产价格指数的相关性，看他们两者之间是否存在因果关系，并且两者之间谁具有先行性特征。二是面对房地产市场和和大宗商品市场的波动，建议可以将房地产价格指数期货引入国内期货市场，这样就可以与大宗商品期货形成投资组合，更好的规避市场系统性风险给大家带来的损失，并使得房地产市场回归理性。
影响房地产价格的因素可以分为宏观因素和微观因素，其中微观因素又可分为需求因素和供给因素。需求因素主要包括人口因素、收入因素、社会因素和心理因素，供给因素主要包括投资规模、土地与建设成本、竣工面积；而宏观层面的因素则包括国民经济发展水平、利率、社会贷款总额、政府的行业政策等。人口增加、收入上涨会直接推动人们购房欲望的增强，促进房地产价格的上涨，而稳定的社会环境和房价上涨预期则会对人们的购房愿望产生积极影响，当房地产投资规模不断膨胀、购买土地成本升高、人力资本和建筑材料价格上涨时，造成开发商融资成本提高、投资回报下降，都会促使开发商提高房价以保持利润率，而当存准率、存贷款利率提高、政府实行限购政策并加大保障型住房供给时，则会对房价上涨产生抑制作用。
而我们所研究的工业产品作为房地产行业的上游原料，其对房价产生的影响是归类在供给因素中的，通过原材料价格变动来影响房屋建筑成本，进而影响房价，也就是说，它们应当表现出正相关。但是在需求拉动型市场和成本推动型市场两个不同的市场环境下，工业生产者价格指数与房地产价格指数相互作用的方向和程度是不同的。当需求拉动较强时，价格会由房地产市场向上游工业品市场传导，反映在统计结果中就是房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因；而当成本因素占主导时，价格传导会从上游工业品市场向下游房地产市场流动，在统计分析结果中就应当表现为工业生产者价格指数是房地产价格指数的格兰杰原因，但更多情况下他们两者之间是互为因果、相互影响的。
一、实证分析
在分析分行业工业生产者购进价格指数与房地产价格指数相关性时，我从国家统计局网站获取了2005年6月到2010年3月的分行业工业生产者价格指数月度数据，在Wind数据库中获取了同时期的全国房地产价格指数月度数据，为了使结果更加可信，我还选择了工业生产者价格指数体系中分行业的建筑材料及非金属矿类购进价格指数加入到分析中。下文中，工业生产者价格指数用PPI表示，建筑材料及非金属矿类购进价格指数用JZPPI表示，房地产价格指数用EPI表示，并运用时间序列分析中常用的ADF单位根检验、VAR向量自回归检验、Johansen协整检验、格兰杰因果关系检验等模型。
（一）单位根检验
对于时间序列，如果它是平稳序列，系统将以一种近似不变的振幅在均值上下波动；如果它是非平稳序列，系统将不会表现出这样的特征，并导致之后的回归分析产生“伪回归”，即变量之间并不存在真实的均衡关系。所以，为了防止出现伪回归现象，在进行实证分析之前，要先对获取的时间序列数据进行单位根检验，如果变量之间是平稳的同阶单整序列，才可进行下一步。目前，单位根检验的方法包括ADF检验和PP检验两种方法，本文选择ADF检验。
在检验中，我们先从水平阶数开始检验。发现在水平差分，即I=0时，EPI与PPI的T值均小于其在1%、5%、10%显著性水平下的值，说明这两组序列有99%的可能性为平稳序列，不存在单位根；而JZPPI在I（0）的条件时，在5%、10%的显著性水平下是平稳的，即有95%的可能性为平稳序列，不存在单位根。可见三组变量满足同阶单整的要求，为水平平稳序列，可进行后续操作。
（二）向量自回归检验
向量自回归模型简称VAR模型，是一种常用的计量经济模型。VAR模型的重要问题是确定最优滞后阶数，一般通过AIC最小准则和SC最小准则进行判断，当两者不一致时，一般会以AIC为准。在建模时先选择系统默认的VAR模型，再通过Lag Length Criteria命令进行滞后优化，本文得出EPI与PPI组合的最优滞后阶数为7，EPI与JZPPI组合的最优滞后阶数为3。
（三）Johansen协整检验
因为EPI、PPI与JZPPI都是0阶平稳序列，在水平状态下即满足同阶单整要求，为了严谨，我们在此对他们进行协整检验。
经VAR检验，EPI与PPI的的最优滞后阶数为7，因此在进行Johansen协整检验时，Lag intervals的取值为“1 7”。结果显示EPI和PPI在迹检验（Trace Statistic）中存在两个协整关系。而EPI与JZPPI的的最优滞后阶数为3，因此在进行Johansen协整检验时，Lag intervals的取值为“1 3”。 结果显示EPI和JZPPI在迹检验（Trace Statistic）中也存在两个协整关系。这说明，EPI分别与PPI和JZPPI存在协整关系。
（四）格兰杰因果检验
格兰杰因果关系检验是从预测可能性的观点来定义因果关系， 即如果同时利用X 和Y 的过去值来对Y 进行预测比单用Y 的过去值来进行预测所产生的预测误差更小的话， 则认为“变量X 是变量Y的格兰杰原因”或“存在X 到Y的因果关系”。结合本篇文章所研究的内容，根据向量自回归模型的AIC 值最小原则， EPI与PPI的最优滞后阶数为7， EPI与JZPPI的最优滞后阶数为3，因此他们在进行格兰杰因果关系检验时，lag的属性分别为7和3。
1、EPI与PPI的格兰杰检验
在滞后阶数为7时，“PPI不是EPI的格兰杰原因”的假设概率为0.2385，大于0.05，所以该假设被接受，即PPI不是EPI的格兰杰原因；而“EPI不是PPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0278，小于0.05的水平，假设被拒绝，所以EPI是PPI的格兰杰原因。
2、EPI与JZPPI的格兰杰检验
在滞后阶数为3时， “JZPPI不是EPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0517，大于0.05，所以该假设被接受，即JZPPI不是EPI的格兰杰原因。而“EPI不是PPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0004，远小于0.05的水平，假设被拒绝，所以EPI是JZPPI的格兰杰原因。
综上所述，EPI分别是PPI和JZPPI的格兰杰原因，反之则不成立。得出这样的结果，说明在这一阶段我国房地产市场的价格链传导是从需求端向供给端传递，这在一个以需求导向为主的市场中是合理的。在这样一个市场中，房屋购买者对房地产的大量需求导致商品房和土地供不应求，另一方面在特定时期国家政策的引导下，国内外资本纷纷涌入房地产领域，催生建筑热潮，房地产行业对建筑材料的大量需求拉高了上游大宗商品价格，钢铁、水泥、橡胶、塑料、有色金属价格都在中国房地产市场汹涌澎湃的大潮中水涨船高，而当房地产的需求降低，上游的大宗商品的需求量将会下降，价格随之下跌。
由此可以初步判断，房地产价格指数相对工业生产者价格指数的先行性特征是一个阶段性特征，在需求因素占主导的市场上，EPI是PPI的格兰杰原因，但是一旦上下游产品的供求关系发生变化，如房地产市场由供不应求变为供过于求，其对上游建筑材料等大宗商品的需求就会下降，房地产价格的变化就会由需求拉动变为成本驱动，PPI与EPI的相关性也就会随之变化，最有可能出现的结果就是两者互为因果，此外，还有可能出现PPI先于EPI指标发生变化。所以，分析两个经济指标的相互关系，宏观经济状况和微观的供求关系是不可忽视的因素。
二、文章总结
本文以实证分析为基础，从理论上简述了影响房地产价格指数的因素，以及工业生产者价格指数与房地产价格指数的相互关系，再根据获取的数据，从实证角度证明这两者是存在相互关系的，并且房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因。但由于我国房地产产业自诞生以来一直处于供不应求的状态，因此不排除房地产价格的先导性是由于房地产行业需求因素主导所造成的。因此本篇论文的研究结果可以证明，在一个以需求导向为主的市场上，房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因，具有先导性。而当进入以供给因素为主导的时期后，这种关系是否发生变化，还需要进一步分析。
了解了现阶段工业生产者价格指数与房地产价格指数的相互关系，我们可以使用房地产价格指数作为工业生产者价格指数的预测变量，特别是在期货市场上，我们可以根据房地产价格指数的变化，安排好大宗商品期货的投资策略，对冲市场风险。此外，由于房地产产业是国民经济的重要产业，涉及行业面广，牵动利益非常巨大，受到政府、企业、消费者和投资人的高度关注，如何促使我国房地产市场良性健康发展，需要我们持续关注并提出解决办法。而期货作为一种新兴的金融衍生品工具，是以未来某个时刻的某个地区的商品房价格指数为标的的标准化期货合约交易，可以发挥套期保值、对冲风险、价格发现与预期、优化资产配置等重要作用，因此房地产价格指数期货就成为一个可以操作的选择，理论上可以对现货房地产价格波动起到一定抑制作用。
参考文献：
[1]陈钰.PPI、企业商品价格指数、M2 与CPI 之间关系研究[J].辽宁大学学报，2011
[2]梁宏.工业、农业生产者价格指数与CPI关系研究――基于 VAR模型的实证分析[J].经济理论与实践，2013
[3]蔡慧，华仁海，中国商品期货指数与GDP指数的关系研究[J]. 金融理论与实践，2007（8）：4-6.
[4]冯科，李昕昕.我国商品期货价格指数与宏观经济指标关系的实证研究[J].经济与管理，2014
[5]蔡慧，马晓荣.我国金属期货指数与宏观经济变量之间的关联研究[J].市场周刊，2010
[6]耿继进，余泽浩.我国发展房地产价格指数期货的必要性及可行性分析[J].中华建设，2008
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.38.148
我国房价自2003年后进入快速上升期。央行虽然采取多种措施抑制房价过快上涨，但每次都收效甚微。在货币增速居高不下的现实背景下，市场难免将房价上涨归咎于货币投放。真实情况如何有待进一步检验。
1 文献综述
韩鑫韬和王擎（2011）研究了我国房价增长率与货币供应量、汇率以及利率的线性波动关系，发现货币供给和利率对房价增长率变动的影响不大，而汇率对其有显著线性影响。珲珂（2012）从热钱涌入和货币政策两个角度入手，通过构建向量误差修正模型实证发现，货币供应量与房价之间存在显著的因果关系，即货币供应量增加推动了房价上涨。郑忠华和郭娜（2012）从信贷渠道角度出发，发现信贷规模越大，资产价格越高，货币发行量增加是房价增高的根本原因。
王硕（2013）通过推导房价的存量-流量模型，发现货币供应量与房价之间的关系为正，而利率与房价之间的关系为负；从长远看，利率对房价调控的效果微弱，而货币供给的调控效果显著。胡铭煌（2014）指出，货币供应主要通过两个途径引起房价上涨，除了货币发行导致资产价格上升外，房地产市场投资占货币发行总量比例上升也是重要原因。
既有研究在理论基础、研究方法、研究数据等方面存在差异，结论也各异。本文据此进一步揭示货币供应量与房价之间的关系，以期获得更多有益结论。
2 货币供应量影响房价的机理分析
2.1 信贷传导机制
作为资金密集型行业，房地产开发的资金需求量极大，银行贷款是其主要资金来源，银行贷款规模对房价影响至深。当中央银行实行宽松货币政策时，银行可贷资金增大，对房地产企业的资金供给增多，导致房地产供给增加。同时，居民个人住房贷款需求更易得到满足，自然刺激房价上涨。
2.2 利率传导机制
从个人消费角度看，当货币供给增加时，利率水平下降，储蓄收益减少，股票或债券的收益上升。股票或债券收益上升又刺激消费，于是房屋需求上升。再加上按揭贷款的成本相对减少，居民还款能力提高，也进一步刺激其购房需求，推动房价上涨。从企业投资角度看，货币供给增加，利率下降，企业融资成本降低，投资的边际收益率提高，从而刺激投资增长。房地产企业将获得更大的资金回旋余地，利于其通过提价营销策略。
3 实证分析
3.1 指标选择与数据采集
选择M2作为货币供应量的指标，房地产价格以商品房销售总量除以商品房销售面积得到，表示为hp。加入人均可支配收入、房地产开发投资作为控制变量，分别用INCOME和HPI表示。样本期选取2007―2015年共36个季度，数据来源于国研网和国家统计局。
3.2 平稳性检验
为降低季节性因素的影响，首先用census X12方法对样本数据投资进行季节性调整。同时为了降低异方差影响，对四个变量进行对数变换。
对四个变量实施ADF检验，发现INHP、INM2、INHPI、ININCOME在零阶上非平稳，但都是一阶单整。
3.3 格兰杰因果检验
利用格兰杰检验判定几个变量之间的因果关系，输出结果见下表。
上述结果表明：货币供应量、房地产开发投资都是房地产价格的格兰杰原因，而人均可支配收入不是房地产价格的格兰杰原因。几个变量总体来讲是房地产价格变化的格兰杰原因。
4 结论与建议
本文通过实证分析发现，货币供应量对房价有直接影响，两者为正相关关系。并且，货币供应量的滞后期也与房价正相关，呈递增效应；房地产投资与房价也成正相关关系，但滞后效应递减。
据此我们认为，央行应该严格控制货币供应量的过快增长，避免引起房价的不合理快速上涨。同时应保持货币政策的连续性，避免货币政策时滞的影响。同时积极利用房地产开发投资滞后期对房价的递减效应，增加房地产市场供给，在风险可控范围内加速房产开发。
基本假设和理论模型选择
蛛网模型是基于均衡的经典动态供求关系模型。它是指某些商品的价格与产量变动相互影响，引起规律性的循环变动的理论。它引入时间变化的因素，通过对属于不同时期的需求量、供给量和价格之间的相互作用进行考察。1930年由美国的舒尔茨、荷兰的J.丁伯根和意大利的里奇各自独立提出。由于价格和产量的连续变动用图形表示犹如蛛网，1934年英国的卡尔多将这种理论命名为蛛网理论。蛛网模型理论界主要用于分析诸如农产品等生产周期较长的商品产量和价格在偏离均衡状态以后的实际波动过程及其结果。本文认为，房地产市场上的供给与价格变动关系及银行信贷与蛛网模型理论分析的对象具有一定的相似性。
房地产市场特性决定了住房市场是非均衡的市场。从房地产供给角度来看，供给曲线的变化来自于商业银行的贷款业务，开发商向银行寻求贷款时，银行一般会要求以房地产作为抵押。房地产价格越高，其资产价值也越大，银行的资产负债表中资产项目越大，这样银行就有更大的动机进行放贷。因此，房地产的价格与银行信贷的供给成正相关，反映出来的就是一条向右上方倾斜的直线。从房地产需求角度来看，房地产信贷需求反映出来的就是房地产价格的减函数，也就是说随着房地产价格的上升，信贷需求量趋于下降（葛扬、陈孝强，2007）。
根据蛛网模型理论的相关假设，结合房地产市场本身特性，房地产信贷市场蛛网模型是基于以下三个基本假设：
第一，信贷市场的供给对房价的反应存在时滞，并且当期供给量会受到上一期的影响。银行出于风险控制的考虑，它会根据上一期的信贷状况进行评估，综合考虑各种因素（其中包括抵押品价值）来确定当期的信贷政策，控制当期的信贷规模。
第二，信贷市场的需求变动不存在时滞，房地产同时具有投资品和消费品的价值，其需求弹性比较大，房地产较大的需求弹性很容易影响到房地产信贷市场。房地产信贷的需求弹性比较大，房地产价格较小的变动会引起信贷规模的快速扩张。由于房地产价格显著高于普通消费品，价格偏高会压制一部分需求，一旦价格波动，市场中将产生明显反应，相应的房地产信贷市场也会发生变化。
第三，对于信贷市场而言，市场始终保持在出清状态。信贷资金从银行资金池流出，资金如果不投入房地产市场，也可以投入到其他领域，即资金使用具有完全的可替代性。
蛛网理论模型有“稳定型、收敛性和发散型”三种形态，就房地产泡沫这个问题而言，稳定型和收敛型模型的理论应用分析意义不大，房地产市场泡沫主要集中应用研究发散型的蛛网模型。
流动性过剩下房地产价格泡沫和银行信贷之间的互动机理
流动性过剩实际上就是货币的供给量的增加速度超过了实际GDP的增长速度所造成的。近几年，由于国际国内等因素的作用下，我国流动性相对过剩比率不断提高。国际因素是国际顺差和人民币升值的预期引发流动性过剩；国内因素是消化流动性过剩主要有两个途径：通货膨胀；资产价格的上涨。由于国内劳动力成本的人为压制，导致生活消费品人力成本的有效控制，这样国内的CPI指数一直保持在低位徘徊。因此，在流动性过剩的条件下，过剩的资金很容易流入到收益率较高的房地产市场，由于投资渠道不畅，房地产也不断依赖银行信贷发展，在货币资本驱动的房地产市场上，房地产价格泡沫随之升高。
如图1所示，在这个模型中，房地产信贷市场的需求弹性小于供给弹性，价格变化对信贷供给的影响程度大于信贷需求的影响程度。纵轴P代表房地产价格，横轴L代表用于房地产上的银行信贷，S代表信贷供给，D代表信贷需求。S与D相交于O点，代表信贷供给与信贷需求处于均衡状态。直线S与纵轴P的交点P0，其经济含义是，当房地产价格降低到一定程度时，房地产信贷将降为0。从开发商的角度来看，房地产价格过低时，失去了开发价值，其自有资金将流入其他行业，不再向银行贷款进行房地产开发；从购房者的角度来看，由于价格过低，其自有资金足够买房，不需要向银行获得房地产按揭贷款。直线D与纵轴P相交于P5，其经济含义是，当房地产价格高到一定程度后，从购房者的角度来看，购房者甚至连住房按揭贷款的首付资金都无法筹集，因此需求量为0。信贷供给曲线S和信贷需求曲线D相交于O点，即信贷市场处于均衡状态。
在t期，当价格为P1时，信贷规模为L1，在较低价格水平下，房地产市场需求旺盛，相应的信贷需求也比较大，但是短期内信贷规模无法迅速上升，房地产市场上的供给也无法迅速增加。从而引起价格上升，P1到P2，信贷规模依然为L1。这阶段为房地产泡沫的形成阶段，主要特征是价格的大幅度上升。
到t+1期，信贷规模开始增加，从L1到L2，但是房地产开发的周期比较长，供给依然没有充分形成，价格仍保持在较高水平P2。同时，房地产市场中还经常出现开发商囤积土地和楼盘惜售的现象，这种现象进一步支持了房地产价格在高位运行。这时期是房地产泡沫的积累阶段。主要特征是银行信贷规模的迅速增加，同时房地产价格处于高位运行，市场风险加大。
到t+2期，信贷规模依然保持不变，房地产市场需求已经无法支撑较高的房价。一方面，在信贷市场上，银行开始警惕信贷风险，开始惜贷；另一方面，开发商面临资金回笼和还贷的困境，不得不压低价格，同时前期囤积市场上的土地开始释放到市场上，两方面的作用，房地产价格将大幅度下降到P3。因需求曲线比供给曲线的价格弹性小，所以P3比P1的价格更低。这阶段是房地产价格的破灭阶段，其主要特征房地产价格的大幅度下降。这是发散型蛛网模型的典型特征。
到t+3期，房地产市场的价格泡沫完全释放，房价跌到谷底，抵押物大幅度贬值，银行大量出现呆坏账。银行信贷进一步收紧，金融机构开始进行调整，价格和信贷都降到低水平。
上述是一个发散型的蛛网模型，在下一周期中，房地产价格将上升到比P2更高的水平。随着信贷规模和房地产价格之间互相循环的助推，房地产市场波动更加剧烈，房地产泡沫化将进一步加剧。而如果泡沫一旦破灭，将危害到整个宏观经济。
预防房地产价格泡沫化的政策建议
（一）银行业层面
银行作为发放信贷的主体，同时也是负债的主体。为了化解这种“两难困境”，银行业可采取策略：一是业务种类和盈利模式创新。银行自身业务种类和盈利模式上必须不断创新，不能只靠贷存差来获得盈利。一方面可以缓解资金流动性压力，以回笼资金继续提供融资贷款，只要证券市场存在需求，就能源源不断地提供融资贷款，并且证券化的链条可以通过金融衍生工具加以延伸，链条越长，中间的操作风险、信息不对称性风险就越大，风险也就越容易分散（陶海波、楚东坡，2010）。另一方面，房地产抵押贷款证券化使我国商业银行由传统粗放发放增量贷款获得利润盈利模式转向通过挖掘商业银行中间业务盈利模式，银行通过发行房地产抵押贷款债券获得即时现金。二是实现房地产抵押贷款证券化，创新间接融资方式。大多数个人住宅消费资金主要通过住房抵押贷款方式从商业银行获得，这种融资方式往往导致商业银行资产负债结构不合理。一方面，住房抵押贷款期限一般长达20-30年；另一方面，居民储蓄期限越来越短。“短存长贷”现象很普遍，通过将房地产抵押贷款证券化，将期限较长、流动性差的住房抵押贷款打包以债券的形式发售给社会投资者，这样既能收回现金又可以改善商业银行的资产负债结构。三是加强内部风险控制。银行内部应该增强信贷投放的审查力度，加大对风险的防控力度，加强房地产金融体系构建中的规范运作和风险防控。
（二）开发商层面
房地产开发商要解决自身融资难和风险控制难问题，就应基于风险和收益相对称的创新原则，创新和拓展融资渠道。通过创建房地产投资基金，提高房地产开发中的直接融资比重。房地产融资渠道有商业银行贷款、房地产投资信托、金融租赁、典当融资、短期债券、 上市融资等十几种，但目前主要还是商业银行贷款。商业银行在整个金融体系中具有举足轻重的地位，一旦房地产泡沫破灭风险暴露，会影响整个金融体系的安全。房地产投资基金的出现拓宽了房地产融资渠道，是房地产直接融资的发展方向。其投资最终目的是通过股权融资，导入专家管理，积极培育企业上市。再通过股权转让，实现资本的较快增值变现。同时还可以采取其它股东逐年回购和协议转让的办法来实现基金股权的推出与变现房地产产业投资基金。
（三）政府层面
政府监管的缺位和不作为等，在一定程度上助推了房价的上升。一是政府应加强信贷投放和流向的监管，设定房地产信贷投放指标。同时规范资本市场，逐步完善融资体系，在构建多层次资本市场中，政府应该与其他相关部门紧密联动，共同推动房地产市场的稳健发展。二是政府应帮助企业构建诚信体系，建立金融机构信息资源共享平台。这样可以加强信贷投放的监管，也有利于政府引导开发商对基本保障住房等福利性住房的供给。三是加强对进入我国房地产业外资的监管力度。外商投资开发经营境内房地产增长较快，房地产业成为外商投资的重要行业。外资进入我国房地产市场，一方面能够促进我国房地产业竞争能力和提升产业实力；另一方面也会引起诸如投机泡沫、金融风险等问题（陈浩、葛扬，2008）。外资流向房地产领域不仅推动房地产价格的虚拟性和泡沫化，而且还产生明显的金融效应。跨境资本流动会带来资本市场风险，这种风险主要是资本市场开放所带来的系统性风险，突出表现为溢出或关联效应的产生。同时，必须通过运用各种政策工具减少跨境资本流动的负面影响。可根据国内经济环境的变化，适时调整管理目标，并对跨境资本流动进行有效的统计、跟踪、预测和分析。
（四）消费投资者层面
在我国投资渠道不畅通和投资品种少的不完善金融市场环境下，作为房地产的消费投资者，首先应该学会理性思考房地产价格的非理性波动，转变传统的购房偏好。一旦购房，有些人一辈子为还房贷不敢消费，害怕失业，当外部因素变动，如贷款利率的增加、失业等，可能出现断供，这样因还不起贷款房产被收归银行，对社会的稳定是一个严重的考验。其次，房地产的消费投资者应该量力而行，在自身的承受能力范围之内进行购房消费或投资。
参考文献：
1.葛扬，陈孝强.经济转型条件下银行信贷与房地产价格泡沫化互动机理分析[J].金融研究，2007（9）
2.高鸿业.西方经济学第三版（微观部分）[M].中国人民大学出版社，2001
3.李健飞.经济转轨时期中国房地产融资风险防范―理论与实证[M].中国金融出版社，2006
