一、房地产企业会计核算的特殊性
房地产企业的生产周期长，涉及的生产开发部门较多，加之近年来房地产的投资风险较大，由此决定房地产企业的会计核算工作也具有一定的特殊性。主要表现在以下三个方面：
（一）会计核算业务的特殊性
会计核算业务的特殊之处体现在其核算对象的复杂与多样化，房地产企业开发经营的是房地产这一商品或者说是产品，这意味着，房地产企业不仅仅要开发建设房屋，还要负责房屋周边的基础设施的建设，包括支撑所建设房屋的水、电、网络等必备设施的铺设与开发建设。另外，再加上房地产开发建设前的种种勘测考察项目，以及一系列不可预知的耗费资金的项目，这些均要客观、全面、系统的进行会计核算。
（二）会计核算周期的特殊性
房地产企业这一方面的特别之处主要表现为其核算周期长，跨度大。从土地的勘测考察开始到最终一处房地产建设完毕完成销售，这期间还要经过房屋的设计与规划、房屋周边配套设施的设计规划、房地产的施工建设、房屋的装修等一系列的程序与环节，耗时较长，需要一至两年甚至更长的时间。房地产开发建设的环节多样性还意味着在一处房地产的整个开发过程中需要与多个相关的部门进行业务往来，需要大量、充足的资金支持以维持房地产开发各个环节的顺利进行，有序、适当的资金调度显得尤为重要，所以房地产企业会计核算工作周期较长，工作任务重要且艰巨。
（三）房地产企业收入的特殊性
收入的特殊点主要体现在房地产企业的收入的确认存在一定的难度。根据国家的相关政策，只要能够取得预售许可的相关证明，房地产企业就可以对其开发的房屋以及相关的地产根据企业的意愿进行处理，也就是说在房地产未竣工之前可以通过预售的形式销售房屋。期间所收入的定金、分期付款等房款，均应按照规定缴纳税金。另一方面，按照房地产企业相关的会计准则，房地产竣工验收之后，才能确认收入，两项规定之间的矛盾导致房地产企业会计核算中收入的确认存在一定的难度。
二、房地产企业会计核算的重点
（一）收入、成本核算
从前文叙述中我们了解到房地产企业的收入核算与成本核算工作都存在一定的难度，这两项内容的核算既是房地产企业核算的难点同时也是其核算的重点工作。对于收入核算而言，房屋在预售过程中收受的预收款项计入收受预售款项的当期还是计入签订正式合同的会计核算周期，在收入核算周期的确认问题上存在实际操作过程中难点突出。一方面国家税收法律与相关会计准则同时制约房地产收入核算，同时各个房地产企业在实际操作过程中操作各异，未形成统一标准。
另外，成本核算是房地产会计核算的重点内容，文章反复提到，房地产的开发与建设涉及环节较多，项目繁多，与多种单位存在业务往来，如何确定其成本核算对象是成本核算工作的重点与难点工作。目前，合理地确认成本核算的对象以保证房地产会计核算的全面性、正确性是房地产企业应该关注的重点问题。
（二）借款费用核算
房地产开发项目较大，一般均要涉及房屋的开发以及周边设施的配套建设，并且可能会在不同的区域同时开展，源源不断的资金供应是必不可少的，此外，房地产从开始筹建到完全竣工横跨的事件长，企业自有资金回笼缓慢，这就意味着房地产企业在开发建设房地产项目时，银行借款成为其资金的主要来源，并且借款的期限一般较长，这又必将带来巨大的借款利息。与此同时，新会计准则对企业的借款费用提出了更为细致和详尽的要求，因此，房地产企业在进行会计核算工作时，应注重分析企业借款的性质，以实现房地产开发资金使用效率的最大化，同时应使企业的实际核算工作满足国家相关会计核算的要求。
（三）预交税费的处理
房地产企业在一项项目中便要面临种类繁多的税费，并且各种税费的上交时间存在差异。所以，税费的问题应当作为房地产企业重点关注的问题之一。房地产企业除了要上交企业所得税之外，还要上交土地增值税、房产税等税种，所以企业在处理税费的过程中，一方面要确保对当期的税费进行准确的核算，同时也要对税款的使用做合理的安排与规划，尽可能保证有限的资金能够发挥最大的使用价值。
三、房地产企业会计核算方法的优化分析
（一）收入核算方法
首先，明确收入的核算内容。确保房地产企业会计核算工作中收入核算的准确性，首要的工作就是要明确收入的核算内容。房地产企业在房地产开发建设的各个环节所获得的销售收入均应算作收入核算的内容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相关的房屋配套设施的收入，还包括在开发建设过程中一些非常规情况获得的收入，包括拆迁旧址、出售周转房等情况获得的收入均应该算作收入核算的内容。
近年来，我国的社会经济水平在很大程度上得到提升，房地产企业在经济市场中的结构处于不断完善与深化的过程中。为了能够适应新时期的发展，房地产企业业务不断朝着商业地产、住宅地产等多元化的方向发展，甚至有些房地产企业涉及物业、商业经营等业务，这就要求企业会计核算工作必须能够与其进行良好的匹配。虽然我国企业已经跨入了全球经济一体化的进程中，但是房地产企业内部的会计核算工作并不能够良好的适应这一发展趋势，还存在着一系列的问题，这严重影响了房地产企业在国内外市场中的竞争力。
一、管理问题
现阶段，房地产企业在会计核算管理中存在许多问题，例如：缺乏严格的监督管理机制、缺乏完善的会计核算制度、会计账簿的建立不规范、缺乏高素质专业会计人员，笔者将一一分析。
（一）缺乏监管机制
目前，大多数房地产企业监督管理工作仅表现于表面形式，企业的会计核算人员在监督企业内部的经济活动时经常被企业领导干预，因此房地产企业的会计核算工作就会根据企业领导的意愿进行，使得企业的监督管理机制存在漏洞，降低企业财务管理工作的质量，同时也致使房地产企业财务存在重大风险。特别是中小型房地产企业中，企业的领导忽略了企业会计核算的重要作用，随意把控财务，甚至任意抽调企业资金，使企业的监督管理机制失去其执行的能力。房地产企业管理层对会计监督功能不重视，使企业的会计核算结果不能准确的反映企业的经营情况，会计系统不能为企业管理层决策提供正确的方向，导致企业发展方向存在决策性错误，甚至致使房地产企业倒闭。
（二）缺乏完善的会计核算制度
在新时期这一背景下，对会计核算制度进行不断创新与完善不仅是建立现代化企业制度的客观需要，而且也是具体落实会计准则的重要前提。就我国现阶段的房地产企业会计核算制度体系来看，大部分房地产企业均缺乏一套科学化、规范化、合理化的会计核算制度体系。
目前我国许多房地产企业的信息采集核算系统不完善，科目的建立及使用不规范，使企业的账目混乱无序，不能为企业提供准确的、完整的、真实的会计账目信息，使企业会计核算的管理存在众多的问题，企业会计核算的管理不当，容易使内部监管失控，被不法分子利用，以获取个人私利，给企业的发展带来严重的损失。
（三）缺乏高素质专业会计人员
如今，在很多房地产企业，会计核算人员的专业水平与职业素质较低，使得企业会计人员在核算时出现各种失误，导致企业的会计核算结果不准确，不能为企业制定决策提供正确的依据。
二、管理措施
（一）健全监督管理机制
会计监督职能是会计工作中的一个主要组成部分，是否能正确发挥会计监督的职能，关系到现代企业会计信息的合理性、真实性、准确性、科学性，也P系到现代企业会计行为的合法性、合理性。对房地产企业来说，完善的会计监督制度对会计核算管理起着关键性作用，所以，房地产企业要建设严格的监督制度，以此保证企业行为的合理化与合法化。对于内部监督管理，房地产企业应当加强对会计核算工作的重视，通过监督来提升会计工作人员的整体素质；对于外部监督管理，企业可以引入外来机构监督企业的相关税务、大小财务事项，以此来确保现代企业不出现违纪违法的情况。此外，内部审计与财务部门应当定期检查会计核算账目，以此保证工作人员认真、仔细的投入工作。在保证内部监管的同时，房地产企业还应加强外部监管，使其能够更高效、更快速地推进会计核算工作向着正确的方向发展。
（二）完善会计核算管理制度
房地产企业要完善会计核算管理制度，确保企业会计信息的准确性和完整性，并且惩罚企业会计核算中的违法违规操作，以此调动企业遵纪守法的进行会计核算工作。房地产企业管理层要严格监管会计核算人员，对会计核算工作中的失误及不准确结果进行责任追究。对固定资产、无形资产进行科学归类，建立符合原则的建帐流程，整改与完善不标准的制度等，由此实现会计核算工作的高效性。另一方面，房地产企业应当实行强有力的控制制度，建立可操作性强的成本核算制度、计量管理制度、财务收支审核制度、财务监督制度、财务清查制度、财务牵制制度等，对会计工作人员形成一定的约束，以保障会计核算工作的规范化执行。
（三）提高会计核算人员能力
现阶段，社会信息化水平不断提高，房地产企业的生产经营活动也朝着多元化的方向发展，对房地产企业会计核算人员的业务素质水平要求也越来越高。所以房地产企业要有意识将会计核算人员的业务素质与水平提高，对其进行专业化的业务培训。为了能够将房地产企业会计核算人员的素质以及业务水平提高，应该从以下几个方面着手：将房地产企业会计核算人员的职业道德素质提高，确保其能够对自我进行严格要求。将房地产会计核算人员的会计核算能力与业务素质提高，促使其能够对国家会计制度中的会计核算标准进行熟练掌握，并且对自身的会计核算行为进行严格规范。对会计核算人员进行企业管理模式、理念以及方法的教育，帮助其对企业管理领域中的新模式、新方法以及新知识进行深刻的体会。除此之外，还要在房地产企业内部打造一支专业的、具有较强综合能力、高水平的会计核算人才队伍，以此来推动企业的长久稳定发展。
三、结束语
企业的会计核算对房地产企业的发展起着重要的作用，为了减少风险与成本，保证并推动房地产企业经营收益的发展，房地产企业应正确开展会计核算工作。国内房地产企业中的基础建设项目的核算有一定的专业性与综合性，只有持续完善相关制度，提升会计工作者的综合素质，才可提升房地产企业中的会计核算质量及水平，从而推动这些企业的长远发展。
参考文献：
房地产企业要进行正常的开发及经营活动并保持持续发展, 都需要有计划地配备有一定数量和质量的财务管理及会计核算人才，因为，房地产企业的会计核算处理是房地产企业众多经营中最重要的经营之一。从房地产企业发展的历史经验看，房地产企业中会计核算处理水平的高低使得凡地产企业的发展速度是存在有很大差别的。不科学的会计核算处理不但影响着房地产企业最大程度的稳步发展，甚至会让房地产企业自身承担巨大的风险。
一、会计核算的定义及前提以及在房地产企业经营中重要作用
究竟何为会计核算？会计核算又叫会计反映，是将货币作为关键的计量尺度，是对会计主体其资金的运动所进行的反映。也就是说，它是以货币作为计量的单位，运用专门的会计手段，对生产经营活动或者是预算的执行过程及其结果进行连续、系统、全面地记录、计算和分析。房地产企业的会计核算同其他类型企业的会计核算在基本前提上有着4个相同的方面；首先，不论何种类型的企业要实现会计核算必须具备会计主体的前提，会计主体即是会计为之服务的单位，会计核算应该以企业发生地各项经济业务为对象，记录并反映房地产企业自身的生产经营活动；其次，会计核算还应该注重持续经营这样一个前提，因为只有在这个前提下才能进一步建立会计确认和计量的原则；再次，会计分期，会计分期就是指把企业持续不断的生产经营过程，划分为较短的等距会计期间，以便分期结算账目，按及编制会计报表。 在《企业会计准则》中，规定我国企业的会计期间按年度划分，以日历年度为一 个会计年度，即从每年1月1日至12月31日为一个会计年度；最后，就是货币计量，货币计量（Monetary Measurement）是指会计主体在会计核算过程中采用货币作为计量单位，记录、反映会 计主体的经营情况。
在房地产企业开发及运营中，实行会计核算处理，目的在于提高房地产企业的财务管理并实现房地产企业自身的最大化效益。我们知道，会计核算处理对于房地产企业至关重要，会计核算以及会计监督对防范房地产企业风险具有相当重要的作用， 房地产企业风险存在于其开发及运营活动的始终。房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。其实，在现阶段，房地产行业的盈余管理已经影响了政府部门的宏观调控决策。日益显现的房地产行业繁荣的假象而引起的过高的房价是极其不利于社会稳定的。因此，做好防范工作的前提就是进行科学的会计核算处理，旨在利于研究房地产企业的盈余管理。
二、房地产企业会计核算存在的主要问题
相当长一段时期以来，无论是国有房地产企业还是其他形式的房地产企业，都在实行着计划经济体制下的各项制度。毋庸置疑的是，这种跟随了我们几十年的制度应该说在特定的历史时期和环境下是起到了一定的积极作用的，可是，伴随着市场自由化进程脚步的加快，在房地产行业竞争日益加剧的形式下，房地产企业在众多管理问题中的不利日益显现且逐渐增多，尤其是会计核算处理方面仍然存在着很多问题，具体表现在：
1、会计科目的设置不够科学
很多房地产企业都存在着会计科目设置缺乏科学性的问题。会计科目就是 对经济活动或会计对象的具体内容，进行详细分类设计的会计项目。我们知道，会计科目的设置是会计专业所特有的手法。对于房地产开发企业中关于会计科目的设置不当已经不适合房地产企业的会计核算处理，因为房地产开发企业存在建设周期过长的问题，在项目竣工验收前均为在建工程，时间上要跨几个会计年度，所以成本的结转期以开发项目的建设周期为准，而按通常会计记账方法往往是要求在年终结旧账建新账，这样就导致了一个开发项目就要分别记在几本账上，这样会计科目设置的弊端是不利于投资分析的，同时也增加了会计的工作量。
2、房地产企业财务风险披露的不真实
对于房地产企业来讲，财务风险就是房地产开发企业因为财务情况恶化而 致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。投资风险、筹资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等是房地产企业财务风险的主要方面。从目前我国的会计制度规定来看，针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定是没有的，当然，我国的证监会是允许房地产开发企业提取质量保证金的，并对其披露其核算方法也是有要求的，但披露的风险却仅仅限于抵押贷款的担保风险，从很多房地产企业披露的实际情况可以看出，关于质量保证金问题其实基本没有披露。
三、 完善房地产企业会计核算处理的相关措施
近年来，我们国家的房地产行业发生了翻天覆地的变化，发展之迅速是有目共睹的，而房地产行业的会计核算工作也成为众多房地产企业管理者强烈关注的主要组成部分。,由于房地产企业与其他行业在会计核算上存在着巨大的差异，使得房地产企业的会计工作不能与其它行业的商品同样进行。在房地产行业逐渐成熟和发展的过程中，会计核算中的某些问题的暴露，令更多的房地产企业管理者意识到，规范房地产企业的会计核算处理工作的健康发展，是房地产企业当下应该慎重对待的问题，因此，完善房地产企业会计核算处理工作的有效策略变得至关重要。
1、将会计科目的设置逐步合理化
房地产企业应该按照自身企业所开发的项目和规模等要求来开展核算。在企业的具体执行操作中,房地产企业应该建立开发成本明细台账并按照核算对象的具体情形设立其成本卡片,成本卡片最先可以只分为两个部门,也就是举头部门以及账表部门。举头部门主要列举其施工合同的相关内容,例如开工日期和完工日期以及施工单元以及建筑面积等。正文则要负责多栏式的明细账,需要全面和真实地反映成本开支的状况。
2、加强现金收付的实现功能
现金收付实现制也叫现金制或者实收实付制，它是以现金收到或付出为标准，来记录收入的实现和费用的发生。按照收付实现制，收入和费用的归属期间将与现金收支行为的发生与否，紧密地联系在一起。换言之，现金收支行为在其发生的期间全部记作收入和费用，而不考虑与现金收支行为相连的经济业务实质上是否发生。房地产开发企业可以在会计核算中实施现金收付实现制。依据我国企业会计准则中的划定,房地产企业的会计核算应该以权责发生制作为主体。但是,由于房地产企业的经营的不同，应该更加重视现金收付实现制。允许权责发生制与收付实现制这两种体例并存,是当今房地产企业会计核算处理中明智的选择。
3、完善房地产企业会计信息的形成基础
房地产开发企业多数都存在现金流量的管理、财务管理、成本管理方面的问题，而这一切又都属于房地产企业财务管理的范畴，也甚至影响着会计核算的成效性。所以，为了完善房地产开发企业的会计核算处理，就必须加强房地产企业的财务管理。正因为这些存在问题的方面是房地产企业会计信息形成的重要基础，那么，要保证赖以发展的会计核算处理的合理性，其基础的管理就显得更加必要。
与它类型的企业相比，房地产开发企业的会计核算具有特殊的地方，如有着较为复杂的产品成本核算，相关税金与经营收入具有不同核算方式等；由于房地产开发企业会计核算本身的特殊性，在核算的过程中容易出现许多问题，如不对出现的问题加以解决，则可能会对企业财务的健康稳定与公共财务的监管效力与效率造成严重影响，也会损害到房地产开发企业的参与者等其他相关部门参与者的利益。因此，对房地产开发企业会计核算问题进行研究，并找出相关的弊病，提出针对性的解决方法，有着十分重要的意义。
一、房地产开发企业会计核算中的突出问题
我国房地产开发企业是以经营土地和出售商品房为目的的生产企业，具有投入资金量大、投资周期长、承担风险高等特点，所以，必须要求在会计核算上事先做好谋划和精打细算的前提工作，从而有效的配合项目的成功开发。另外，就产品角度而言，房地产开发企业产品的特点是价值高，在销售方面，一般采用预售和分期付款的销售办法，与此同时，房地产企业的会计核算工作中的收入确认比一般企业更具特殊性。一旦其业绩浮动变化比较大，加之信息披露不足时，就会采用不同的业绩评价指标，来误导投资者，这些特点都体现了房地产开发企业会计核算的特殊性。随之房地产开发企业的重点问题也暴漏了出来。
（一）不全面的现金信息
房地产开发企业中现金的流量与其他类型的企业存在显著性的差异，其特殊现金流量主要表现为因经营时间的不同，现金流量单位也不相同。当投资与筹措资金时，现金流量的单位是企业；当企业的经营活动进行时，现金流量的单位则成为了开发项目。在完成产品的开发期后，销售建设项目流入的资金即为现金流入；而进行项目建设时，所需物资、工资的费用则为现金流出。因为房地产开发企业的资金周转时间很长，造成其资金流出与流入相比较于其他企业耗费的时间会更长。所以目前，大部分企业的现金流量单位都会以企业为主，但就房地产开发企业来说，缺乏足够完整的信息，会对其本身长期经营的能力影响很大，并且也法给投资者提供完整的现金流量信息。所以，房地产开发企业的现金流量状况无法全面反映，这就成为了房地产开发企业会计核算的主要问题之一。
（二）收入确认随意性
房地产企业的开发时间比较长，其产品一般分为预售、分期付款等多种销售模式，由于会计实务中的主要问题是确认某个环节为收入，因此部分房地产企业就利用收入和成本不配比跟比较长的建设时间来调节利润，进而达到少纳税或推迟纳税的目的。甚至某些房地产企业拿预收房款做为“借资款”，其实只是挂在“其他应付款”科目内，还有部分房地产企业采取“体外循环”的模式，把售房收入存放在其他公司的账目上，然后假借其他项目来进行资金周转，进而达到收入较为隐秘的目的。还有部分的房地产企业竣工之后，房屋也已经全部售出，由于某些方面的问题的制约，不能及时有效地进行竣工核算和会计核算等工作，以上种种现象，造成房地产企业的收入比较随意。
（三）会计信息的风险披露不完善
伴随着信息技术的高速发展，房地产开发企业在产品开发过程中将会遇到各种风险，其中包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等一系列风险。这些风险更加使得房地产开发企业比其他企业的风险性更为突出。因此，房地产企业必须严格要求披露质量保证金的核算方法，按时披露还未结清的担保金额，并注明风险程度，保证会计信息风险披露的完善性。
二、强化房地产开发企业会计核算的有效措施
（一）建立房地产开发企业会计核算规范体系
现行法规对于会计成本核算不具备太强的引导力，因其没有对房地产开发企业会计核算的方式制定出严格的规定；不一样的房地产开发企业会采用不一样的会计核算方式进行核算，因为标准的不统一，不仅对会计核算质量造成了影响，也给企业之间的比较造成了不便。建立房地产开发企业会计核算规范体系，使房地产开发企业会计核算按照具体的准则进行处理，可将决策力度提高，并提供更准确的财务信息给财务报告机构。我国的会计法中明确规定，权责发生应作为会计核算的基础，但是用此标准对房地产开发企业的成本进行衡量，则是存在一定的缺陷。因其容易发生人为的利润调节，导致信息失真；且权责发生的制度与我国的国情不符，因此，在其开发成本中统一现金收付与权责发生是很有必要的。
（二）借款费用合理化
房地产企业一般发生的借款费用问题，归属于符合资本化条件的资产购建或生产，符合资本化条件，应计入相关资产成本；而相对于其他借款费用，则必须要在发生时按照发生额来确认为费用，并要归于当期损益。但如果要符合资本化条件的资产，则需要经过长时间的购建或生产活动，从而达到预定可使用或者可以进行销售的固定资产、投资性房地产和存货等资产。房地产商品的要求非常严格，预定可销售状态的存货商品是需要经过较长时间的购建才能达到，一定要将其达到预定可销售状态之前发生的借款费用，一起计入开发成本。不仅如此，全新的制度还对借款费用资本化的范围进行扩大，新制度中的借款费用不但是为购建或者生产符合资本化条件的资产专门借入的借款，而且也是为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款。因此，必须对会计核算中的借款费用核算进行充分的配比。一旦借款费用在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按照实际占用金额计算房地产项目成本，也可以先将未完工的成本累计发生额作为分摊借款费用的成本对象，合理有效地处理借款费用。
（三）收入确认完善化
在进行房地产的建筑物和土地使用权核算时，必须同时满足一些条件方可得到充分的确认。首先是企业必须取得与该项房地产有关的租金收入和增值收入；然后是该房地产的成本必须可靠的计入会计核算之中；最后是对房地产的建筑物和土地使用权而言，采取单独计量和售出进行会计核算，就会使房地产的产权进行单独划分和交割。与此同时，企业也可采取排除法来确认房地产的投入情况，企业在进行生产商品、提供劳务或者经营管理时所持有的房地产和存货的房地产皆不属于投资性房地产，企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使是根据市场价格来收取房租租金，一样也不属于投资性房地产。但是如果总公司是以经营租赁的方式向子公司进行房地产出租，这样就被称之为投资性房地产。这样的房地产也称之为总公司的投资性房地产，而在会计核算的过程中，应当作为企业的自用型房地产。
（四）提高信息披露质量
会计核算中的信息披露问题也是重点问题，为了保证信息披露质量的完善性，必须增加土地储备量和成本构成信息。由于房地产开发公司的土地成本占有量较大，无法满足土地储备量及土地储备量的成本现状，对房地产企业未来的发展动向产生不稳定性，因此，必须严格要求披露土地质量和储备量。通过增加房地产项目现金流量信息披露的方法，以开发项目作为企业的基本单位，客观上披露其在企业开发过程中形成经营活动的所有现金流量，其中包括销售房地产商品所取得的现金和购买工程物资及支付工人工资所支出的现金等等。最后必须加强产品的质量保证和风险信息的披露。使房地产开发企业的风险性在会计信息披露环节中得到充分的揭示，这样在很大程度上提高了现金流量信息的实用性。
三、结语
综上所述，房地产企业做好会计核算的工作，完善信息披露质量，对于房产企业的深入改革意义重大。而科学合理的会计核算工作可以提高企业财务管理水平，改善企业经营理念，增加企业收入和利润；重视房产开发会计核算，是我国现代企业经济的市场需求，随着市场经济体制的逐渐完善，全新的会计制度和准则也得到了广泛的与应用，受房地产开发企业特殊性的制约，现有会计核算方法无法满足正常的房地产企业的核算需求，因此，只有充分的发挥会计职能，才能确保房地产开发会计核算工作的顺利进行。
参考文献：
二、房地产企业会计成本核算存在的问题
具体来讲，当前房地产企业会计成本核算工作存在的问题主要包括以下内容:
(一)成本核算对象存在问题。
在房地产企业会计成本核算工作中，成本核算对象存在的问题主要是成本核算的对象难以控制、难以界定甚至是难以确定，这其中既有房地产企业生产经营过程殊工程项目带来的项目成本对象的特殊特征问题，也有企业在成本核算工作中核算工作的实行方法以及实行决策不够合理的问题。这种问题表现在房地产企业的实际成本核算工作终究会导致企业的会计成本核算工作出现对象划分得过于细致或者划分得过于笼统，导致成本核算工作的任务量增加但是实际成果却没有得到质量上的提升，浪费了大量人力物力的同时吃力不讨好，这属于当前房地产企业会计成本核算工作中的常见问题。
(二)成本费用的归类存在问题。
成本费用的归类是房地产企业会计成本核算工作中的重要工作内容之一，其直接关系到企业会计成本核算工作成果的真实性、准确性以及严密性。然而在当前部分房地产企业的会计成本核算工作中，部分企业在成本费用的归类上总会存在各种各样的问题，常见的包括将企业日常管理实施以及生产经营中的费用随意归类为直接成本和间接成本，而针对直接成本和间接成本之间的有效分别却没有作出相应的规则标准，有的房地产企业更倾向于做好整体企业会计成本核算工作的内容，对所属单位的分项成本却没有更多全面细致的关注，造成整体成本投入偏大与事实不符的现象，同时部分房地产企业的内部经济分配方式不够合理，太过随意，没有经过相应的成本分配原则以及成本分配管理规定的允许就进行成本分配工作，这既是对企业成本的不负责任，也造成了企业成本费用的归类出现问题。
(三)费用的记录存在问题。
房地产企业的会计成本核算的费用记录也是保证其会计成本核算工作质量的一项重要工作内容，然而部分房地产企业在会计成本核算工作中的费用记录有的时候跨度太长，成本核算工作的工作任务量过大或者说房地产企业在不同建设项目上的成本费用记录在同一个记录本上，造成了不同项目之间的成本费用记录混乱情况，这也是造成房地产企业成本核算工作质量存在问题的一个常见现象。
三、房地产企业会计成本核算的解决措施
(一)加强对成本核算对象的制定标准建立工作。
房地产企业在会计成本核算工作中应该加强对成本核算对象界定标准的建立和完善工作，进而根据不同对象的会计成本核算工作完成企业的整体成本核算工作，促进成本核算工作质量的有效提升。具体来讲，房地产企业在会计成本核算对象的界定标准制定工作中一是需要考虑其旗下建设项目的不同特征，包括其类型、地点、结构、用途、装修、施工队伍、建设单位以及施工工期等诸多特征的不同制定相应的对比标准。二是房地产企业应该根据其旗下每一项建筑工程项目施工过程中施工图纸的不同，完成对同一结构类型或者说开发地点已经自发形成一片区域类型的建筑工程项目的整理归纳和分类排比工作。这一过程中房地产企业还能够根据建筑工程项目其他主要类型特征上的不同，完成对分享对象的分类整理工作，比如施工工期的时间相同、建设单位的性质相同以及施工单位的性质相同等等，具备上述主要特征类型的建筑工程项目都可以划作同一类的成本核算对象。总体来说，房地产企业应该根据成本对象特征上的不同与相同之处完成对成本核算对象的确定工作，包括企业自身经营管理过程中的种种事务，都可以根据其所属部门的不同完成对象的界定工作。
(二)加强对成本核算费用的整理分配工作。
房地产企业在成本核算费用的整理分配工作过程采用直接成本以及间接成本的分类归纳方法这一方法是没错的，然而在具体施行的过程中房地产企业却欠缺了相关的直接成本与间接成本的分类整理标准，同时对于直接成本和间接成本的核算工作中没有过多注重细节以及其具体分类上的不同造成的成本核算工作内容和方法的不同，最终导致企业会计成本核算费用的整理分配工作上存在问题，引发整体的会计成本核算工作质量出现问题。具体来讲，房地产企业需要在成本核算工作中加强对直接成本与间接成本的分类管理工作，建立相应的标准，加强对其不同成本类型中细节以及整体的分类工作，保证成本核算工作人员能够有效面对诸多类型的成本核算工作内容而运用直接成本和间接成本的方法完成对成本费用的计算。例如房地产企业可以按照受益的比例或者预算面积将公共配套设施费用分配给受益对象、根据因果关系法将基础设施费用合理分配到相应的用户身上等等。
(三)加强费用记录管理的合理性。
为了保证房地产企业会计成本核算工作的实行质量以及减少其施行过程中的误差，加强对成本核算费用记录管理工作的同时加强对成本费用记录工作的合理性是房地产企业必须进行的一项工作内容。房地产企业在完成了对不同类型的成本核算对象以及成本核算费用的归类整理之后，应该尽量将那些成本费用较少的项目安排在统一的标准下进行合并核算，单独设立的科目最好是容纳金额较大并且不断发生的成本费用类型。同时在成本费用记录的工作中企业应该尽量避免过长时间的费用记录现象，如果确实需要的话企业可以通过明细台账的设置方法来有效加强对长时间的费用记录的整理归纳工作，使其能够更加有效地促进企业整体会计成本核算费用的实行质量。
房地产企业是指对房地产项目进行开发经营的相关企业。基于房地产行业的特点，房地产企业开发项目中存在的会计核算还存在着不少问题，特别是在实施新会计准则之后?会计规范体系建设越来越趋于完善，全社会的法律意识也在逐步增强，有关监管部门的执法力度也在不断提高，就对房地产企业会计核算的规范提出新的更高的要求。在这一新形势下?房地产企业要根据企业实际特点?进一步分析如何加强和改进本企业的会计核算工作，为企业带来更好的经济效益。
一、房地产开发企业会计核算特点
房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的销售者。
由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。
二、房地产企业开发项目中存在的会计核算问题
在房地产企业开发项目中存在着的问题包括：房地产企业的复杂性使得会计核算的操作难度较大、房地产企业对借款费用的资本化不够规范、房地产企业信息披露不足以及房地产企业成本收入不匹配
（一）房地产企业的复杂性使得会计核算的操作难度较大
房地产企业具有自身的特殊性和复杂性，比如开发周期长、单位价值高以及负债率较高等特质。这使得房地产企业的会计核算难度较大。不仅如此。在对土地和房屋进行开发的同时。房地产企业还要担当起建设基础设施的任务，因而其相关经营活动较为复杂，以上种种特点就决定了房地产企业的会计核算方法有自己的特点。房地产企业销售商品房的途径包括两种类型，首先是自己开发自己销售，而不借助于其他企业的力量。其次是在开发建设前，房地产企业必须与购买方签订合同，然后根据合同的具体要求来开发建设。房地产企业自己建设的商品房，由于花费较大、成本较高、开发周期较长，一般来讲都很有价值。以上特征使得商品房的销售方法以预售或分期收款为主。房地产企业预售商品房时，一般尚未完工，这个时候并不符合会计准则中的商品房收益的确定条件。不仅如此，会计准则中要求会计人员必须准确地把房地产企业的商品房分好类，以上种种措施都增加了房地产企业会计核算中收益确认的难度。
（二）房地产企业对借款费用的资本化不够规范
由于建设项目的复杂特点.房地产企业所需的投入资金较大，因而.很多房地产企业大都会以举债的方法来筹集项目资金，这样就导致房地产企业债务资金的回笼时间较长。虽然，新会计准则中扩大了借款费用资本化的范围，然而却较为严格地规定了借款费用资本化的条件，上面明确规定.房地产项目的借款费用应当既满足资产支出刚开始、借款费用发生同时还要满足开发建设活动已经开始这两项条件. 才能进行资本化运作。以上种种措施给房地产企业的确定造成了极大困难，并且对长期尚未开发的土地储备中所包含的借款费用也不能进行资本化。
（二）房地产企业成本收入不匹配
在房地产企业开发项目中还存在着房地产企业成本收入不匹配的会计核算问题。首先，房地产开发建设的周期较长，从开发建设到回笼资金大概需要三年左右的时间。一般来讲，房地产企业在项目开发期内投入的资金，都按照当期费用来算，倘若项目尚未完工，即使商品房业已全部预售，预售价款并不能当作收入来确定。其次，整个工程是房地产企业开发项目的成本载体，然而销售商品房的时候，商品的售价基于楼层或户型的不同而不同.房地产项目建设伊始会支出较多的成本费用，却获取很小的收入，这就使得房地产企业成本收入不匹配。
（三）房地产企业信息披露不足
房地产企业信息披露不足主要表现在两个方面。一个是对现金流量信息的披露不足，二是对房地产风险的披露有待完善。首先，《企业会计制度》规定，现金流量表的编制主体应当是企业。然而，由于项目经理部是房地产企业生产运作的基本经营单位，这就造成了房地产企业投资活动现金流量的基本单位与经营活动现金流量的严重不一致。加之房地产项目的开发周期往往较长。其经营活动的现金流人与流出也具有非同步性的特征。因此。房地产企业仅仅依照财务制度对现金流量进行披露，很难全面反映出现金流量的全部。其次，在项目开发过程中，房地产企业会面临很多风险，比如土地、工程质量风险等等，然而，在实际操作过程中.对房地产项目开发风险的披露也较为不足。
三、完善房地产企业会计核算的对策
针对房地产项目会计核算中存在的相关问题，要从加大对房地产企业收入的核算、增强房地产企业的信息透明度以及增强房地产企业成本收入的匹配性等几个方面加大力度。
（一）加大对房地产企业收入的核算
加大对房地产企业收入的核算包括两个方面。首先.要把房地产企业的收入核算范围界定好。房地产企业卖出商品房的收入即房地产企业的销售收入.主要有转让土地取得的收入以及销售商品房的收入等。
在此之间，房地产企业对商品的开发则同时囊括没有与购买方签订合同的开发商品以及已经签订销售合同的房地产。各种房款都应加大核算力度。其次，要把销售标准确定好。法律标准和专业标准是确定房地产企业销售收入的两大标准。因而，会计准则中对收入确认规定应包括商品的主要风险和报酬已经转移、无法对出售的商品进行控制等条件。
（二）增强房地产企业的信息透明度
增强房地产企业的信息透明度应该从以下两个方面做起，首先，在披露房地产项目信息的过程中，要加大对土地储备量的披露力度。土地成本在房地产项目成本占据很大比重，房地产项目能否拥有土地储备决定了房地产企业未来能够发展到什么程度。然而，房地产企业的信息使用者无法通过企业土地使用权总额来判断土地储备的情况，所以，因该加大对土地储备量及其成本的信心披露力度。其次，还应该增加对企业现金流量的披露。对现金流量的披露应该包括在经营活动中形成的所有的现金流量。
（三）增强房地产企业成本收入的匹配性
增强房地产企业成本收入的匹配性，是完善房地产企业会计核算的一大做法。笔者认为，可以通过计划销售价格的方式，来增强房地产企业成本收入的匹配性。具体来讲.如果已经开发的楼房呈现出可销售状态.那么，房地产企业就能依据建设成本、市场需求、地理位置、具体朝向等若干因素综合确定一个计划销售价格，以此来作为衡量成本销售的关键。再进一步地讲，可以通过实际售价成本率法和计划售价成本率法等两种方式来实现成本收入的匹配性。应当注意的是，前者的好处是能够降低工作量，减少成本，不足之处在于，每一季度的前两月由于房价影响会造成少量的误差，不仅如此，其并不能对详细的成本资料进行准确提供。而后者则截然相反。房地产企业开发项目中存在的会计核算还存在着不少问题，特别是新会计准则实施后。新的办法对房地产企业的会计核算要求比以前更高了。房地产企业的复杂性使得会计核算的操作难度较大、房地产企业对借款费用的资本化不够规范、房地产企业信息披露不足以及房地产企业成本收入不匹配。我们相信，只要加大对房地产企业收入的核算、增强房地产企业的信息透明度以及增强房地产企业成本收入的匹配性，就一定能解决好房地产项目核算过程中存在的问题。
四、结束语
【关键词】
房地产企业；会计核算；税法；差异
由于房地产行业在建设期、销售期会对很多行业产生不同的影响，因而它的有序化、健康发展对于我国的经济有着一定的拉动性作用，同时也于一定程度上影响到国家的税收。然而，由于房地产企业销售形式上的多样化及会计准则与税法相关规定上的不一致情况，致使房地产企业在会计核算与税法规定下的相关处理方面产生了较大的差异，这使得企业财务报表无法真实地反映出企业的经营状况。因此，对于房地产企业而言，处理好会计核算与税法核算上的差异对于规范房地产企业有着一定的促进性作用，是房地产企业健康发展的基础。
一、房地产企业会计核算与税法核算所存在的差异
（一）会计与相应税目间存在的差异1.会计核算与营业税间的差异。对于房地产企业而言，在其发生经营产生收入后应相应地缴纳营业税。但是，由于会计准则与税法的相关规定，对于收入的确定存有不同，进而在营业税的缴纳、计量上便产生了差异。这主要是因为在房地产企业的销售中存有预售情况，进而在会计账务上出现了预收账款情况，而在会计准则中是不将预收账款确认为收入的，在没有形成收入的情况下，则无需进行营业税的计量。但是，在税法的相关规定中，对于这一情况进行了相应的规定，明确对于该类情况同样应缴纳营业税。因此，在房地产企业中，虽然企业缴纳了营业税及相关附加费用，但是却无法得到确认。2.会计核算与所得税间的差异。根据税法的相关规定，房地产企业所应缴纳的所得税额应以应纳税所得额为基础来进行计算。而应纳税所得额是按照会计核算中的利润总额为依据，以税法规定为准则来进行相应调整后获得的。然而，在会计准则下，预收账款下的金额则不应被确认为收入，按会计的配比性原则，因此也相应地不存在与预收账款相对对应的毛利情况。但是，在税法的规定下，即便是没有被确认收入的预收账款同样也存在毛利情况，应按相关的规定进行所得税申报处理。例如：某市的房地产开发企业，在2013年的预收账款下有预收账款2000万元，并未达到交付使用的条件，企业所在地的成本利润率为10%，所得税率30%，相关的处理如下：会计核算上的毛利润=营业收入-营业成本=0-0=0元税法核算下的毛利润=预售收入（预收账款金额）*成本利润率=2000*10%=200万元会计核算上与税法核算上的差异=200-0=200万元会计核算上的所得税额=0*30%=0元税法核算上的所得税额=200*30%=60万元通过例题，我们可以直观地看出不同核算方法下所产生的所得税差异情况。
（二）会计核算下的后续计量与纳税调整上所存在的差异在投资性房地产的后续计量上存有两种计量方法，一是成本法计量，一是公允价值模式法。不同的计量方法下与税法的相应核算呈现出不同的差异形式，而会计核算与税法核算所出现的差异主要是针对投资性房地产减值准备的处理上而形成的。1.成本模式法下的后续计量处理。在对房地产企业进行后续计量中，我国的税法中对投资性房地产的减值准备进行了详细的规定。其指出：当投资性房地产的账面价值小于计税基础时，所形成的可抵扣性的暂时差异，应相应地来调增此时的应纳税所得额；而当投资性房地产的账面价值大于计税基础时，则应相应地调减应纳税所得额。由于会计准则中规定：对于已确认了的资产减值准备是不允许转回的。因此，这种按可抵扣的暂时性差异所确认的递延资产只有在处置房地产时才能全部转回。例如：2010年A企业购入一写字楼准备出租，于4月10日双方签合同确定A企业将写字楼出租给B企业，并约定从购买日起，将该写字楼出租给B企业。4月15日，A企业花1000万元购买了写字楼，假定此楼使用的寿命为20年，预计净残值20万元，企业所得税率30%，按相关合同，B企业每月支付租金5万元。在2010年12月，该写字楼发生减值迹象，A企业于2010年12月31日计提减值准备200万元，A企业的相关会计分录。2.公允价值模式法下的后续计量处理。投资性房地产企业在采用公允价值法进行后续的账务处理时，会计核算与税法核算的主要差异为：其一，公允价值的变动。在会计核算时予以确认而税法不予以确认时所形成的变动损益，应进行相应的纳税调整；其二，对于发生的折旧、摊销情况，税法上可正常处理，并允许在税前进行抵扣。
二、房地产企业应如何来应对会计处理与税法处理上所产生的差异
（一）针对预收账款问题而引发的会计与税法的差异情况进行调理为了同时满足会计法规与税法的规定，相关房地产会计人员在对预收账款进行处理时，可在收到预收账款时不进行会计处理，而在实际缴纳营业税金及附加时再进行会计处理。处理的分录为借“应缴税费-相应科目名称”、贷“银行存款（现金）”，但并不对该税金进行结转。年末时，将此类税费结转到递延所得税科目下，相关分录为借“递延税费-营业税金及附加”、贷“应缴税费-相应税费名称”，并在报表中加以说明。这种会计处理方法既符合了会计准则下的配比原则，又达到了税法要求，同时考虑到了报表的需求。
（二）进一步协调会计核算下与税法规定所产生的差异在对公允价值进行计量时，按照相关规定可将账面价值与公允价值的差异计入到当期损益，并计入到应纳税所得额中，对可抵扣折旧税前予以抵扣，这将极大程度上减少会计核算与税法核算间的差异。
三、结语
由于房地产自身经营模式的原因，致使其在以会计准则进行账务处理时与税法核算之间产生了较大的差异。因此，相关人员应充分地了解差异产生的原因，有针对性地、恰当地来进行调整，尽量将二者协调一致，以促进房地产企业有序化的经营与发展。
参考文献
[1]杨青.房地产企业会计与税收差异分析[J].注册税务师.2012(11).
房地产企业会计核算制度标准较多，而且会计科目设置不够完整和科学。目前适合房地产的会计核算方式比较多，但是房地产行业却没有明确的核算制度的规定，导致核算的准确性受到影响。会计分期是会计假设的其中一项，要求企业将一个会计主体持续经营的生产经营活动人为的划分为一个个连续的、长短相同的期间，以便于分期结算账目和编制会计报表。通常以一年为一个周期。但是由于房地产项目周期较长，会跨越几个会计年度，所以成本的结转应以一个房产项目为准，但实际操作却是以会计年度为准，这样一个房产项目的会计核算资料就分散了，不利于成本的核算，增加了会计核算的工作量。
(二)房地产开发企业收入确认复杂
目前，多数房产项目都是由开发商自行开发，然后售卖的。而且多数房款都是分期付款，这就使收入的确认变得复杂。而且，现在对于房地产收入的确定存在着多种界定方式，这就使一些投机取巧的开发商以此来掩饰企业的问题，编制信息不完整、不全面的会计报表，误导会计报表的使用者。所以，规范收入的确定方式面对现在的房地产企业的发展有着至关重要的作用。
(三)财务风险披露不够充分，收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产项目的建设及销售周期较长，所以在建设期的年度报表业绩较差，但是当房屋在销售出去以后，预计收入计入收入项目，这便使其报表中的净利润指标不能真是的反应经营状况。而且，房产项目面临着多种风险，包括资金风险、信贷风险、政策风险、工程质量风险等多重风险。根据相关部门要求，房地产企业，应该披露质量保证金的提取以及核算方法。但是，现在大部分房地产企在财务会计报表中业对于质量保证金并没有提及。房地产企业应在财务报表中真实反应企业财务情况，对于企业的风险应明确的向财务报表使用者说明。房地产开发企业的业绩除了会计核算指标，表外风险也比较重要。
(四)借款费用资本化不规范
房地产是资金投入大，回收周期长的一项事业，而资金就是房地产得以开发的保障。对于房地产而言，其项目开发资金多数为借款，用增加负债的方式为项目筹措资金。在新的会计准则上，扩大了借款费用资本的范围。规定当借款费用满足一定的条件时，允许其资本化。房地产企业对于借款费用资本化的条件却很难确认，若将其确认为费用，会使利润的不到准确的计量。
二、健全完善房地产开发企业会计核算的措施
(一)合理选用准则，增添会计科目，保证会计信息的准确完整。
房地产行业组织，应根据房地产项目自身的特点，选择合理的会计核算准则，对行业内的各企业的会计核算制度进行规范化。在不违反国家制定的会计准则的基础上，各个房地产企业应根据企业的实际情况，适当添加会计核算科目，例如，“开发成本”科目、“开发间接费用”科目、“开发产品”科目以及“出租开发产品”科目等。会计科目的增加或减少，主要是为了方便房地产企企业会计核算，完整会计信息。
(二)完善对房地产企业收入的核算
房地产企业的财务会计部门应该对会计准则有清楚的了解及深入的分析，明确房地产销售收入的核算范围。对于收入的核算有两个标准，即法律标准与专业标准。确定收入应在法律标准的基础上合适专业标准。所谓法律标准，是法律上不允许进行买卖土地的准则。而专业标准就是会计准则或制度所规定的标准。对于房地产的销售收入来说，收入的核算不仅仅只是销售房屋的收入，还包括转让土地使用权所获得的收入，出售车库等配套设施所获得的收入等。而对于那些不符合收入确认的项目，则应做其他的处理。会计核算部门应对于收入的应用与确定有明确的标准。在房屋销售过程中，应以商品房所有权上主要风险和报酬是否转移给买方作为收入确定的条件，而不应以合同是否签订或款项是否支付作为收入确定的条件。收入的确定应该是在项目竣工以后，经过相关部门验收合格以后，将房屋的面积确认，房款已付，房屋移交手续已经办妥以后，才能确认销售收入。因此，在验收交房之前收到的房款都只能作为预收款处理，不能确认为房地产企业的收入。
(三)增大房地产企业的信息披露程度
房地产企业信息的披露直接关系到信息使用者的投资决定。第一，应要求房地产企业加强对于风险的披露，资金风险、政策风险等都要得到揭露，使风险更加透明化，保障投资者的基本权益。同时要披露质量保证金的提取情况，让投资者对于企业所面对的风险有一个清晰的认识。第二，要加强对于现金流的披露，包括经营活动中的现金流量，以及现金流向。完善现金流量表的信息，提高其准确度及可信度。最后，根据房地产企业的特殊性，还应将强对于土地储存量及成本的披露。
(四)完善对房地产借款费用的核算
根据新的会计准则，明确借款费用资本的前提条件，对于房地产的借款费用的核算应在历史成本原则以及费用配比原则下进行。将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象，在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按实际占用资金计算计入建设项目的成本。
一、引言
企业自身的实际情况导致企业之间的会计是有所差异的。与其他的企业相比，房地产开发企业具有一定的特殊性。房地产行业是一个类似资本运作游戏的行业，所以，财务部门和会计部门对于房地产开发企业的重要性可见一斑。在会计核算方面，具有独特的会计成本核算的特点。
二、房地产开发企业经营活动的主要业务
房地产，顾名思义，是房产与地产的一个总称。房地产经营活动，不仅可以将房产与地产合起来开发，也可以将两者分开进行开发。房地产开发企业就是对房产与地产进行开发与经营的企业。房地产开发企业主要开展的业务如下：
（一）土地的开发与经营
房地产开发企业在对自己有偿获得的土地进行开发之后，主要有两种方式来经营：一种是有偿转让给其他的单位来使用，另一种是自己在土地上建造房屋或者是其他的设施，然后将其作为商品进行出售。另外，还可以开展一些土地出租业务。
（二）房屋的开发与经营
房屋的开发即对房屋的建造，房屋的经营就是对房屋的销售与出租等活动。对于房地产开发企业来说，可以在土地开发完成后继续对房屋的开发，房屋的开发完成以后就可以对房屋进行销售或出租等交易行为了。房屋按照用途来分类的话，一般可以分为商品房、周转房、出租房等等。
（三）城市基础建设与公共配套设施的开发
每个城市都会有一些基础设施建设，它们的存在，是为社会生产与居民生活来提供一些公共服务的，房地产开发企业的业务也包括对城市基础建设与公共配套设施的开发。
（四）代建工程的开发
有时候，房地产开发企业会接受一些来自政府或者是其他单位的委托来对土地进行开发，这种工程就是代建工程，也属于房地产开发企业的经营业务之一。
三、房地产开发企业的经营特点
（一）开发经营的计划性
房地产开发企业的经营是具有一定的计划性的，所有的开发项目，像企业征用的土地、建设的房屋与基础设施等等，都应该要控制在国家的计划范围之内。然后，要按照一定的原则与企业指定的计划进行开发经营。
（二）开发产品的商品性
要知道，房地产开发企业开发的所有产品，都是要作为商品来进入市场的。在市场环境中，企业要严格按照供需双方规定的价格进行销售或转让。
（三）开发建设周期长，投资数额较大
对土地的开发建设，都是要先进行一定的规划与设计，然后对其可行性进行研究，通过征地拆迁、安置补偿、六通一平、建筑安装、配套工程等阶段，才算完成一个建筑周期，时间少则一年，多则需要好几年才能够完成。除此之外，对土地的开发工程投资数额也非常大，需要不断投入资金。
（四）经营风险大
所有的行业都是存在一定的风险的，房地产业也不例外。对房地产开发的单位成本很高，而且建设周期长，在此期间会有很多不确定因素，所以，一旦出现了决策上的失误，销路不顺畅的话，很容易导致开发产品的积压与企业的资金周转不灵，从而使企业的发展陷入困境。
四、房地产开发成本核算
（一）开发成本
1.土地征用及拆迁补偿费。房地产企业在进行土地征用时，会产生各项费用，主要包括土地出让金、劳动力安置费、拆迁补偿费等等。2.前期工程费。即企业在前期工程中发生的各项费用，包括总体规划设计费、各项临时工程的费用等等。3.基础设施费。即建造各种基础设施所发生的费用。主要包括与开发项目有关的道路、供热设施、供电设施、供水设施、通讯设施、照明设施等等。4.建筑安装工程费。在建筑工程方面有两种施工形式，分别是外包和自营，建筑安装工程费即支付给外包工程或自营工程产生的费用。5.配套设施费。即为开发项目服务的一些不能进行有偿转让的公共配套设施建设所产生的费用。比如锅炉房、公厕、自行车棚等等。6.开发间接费用。即由房地产企业所属的开发部门或者是工程指挥部门为了对开发项目进行组织与管理而产生的一些费用，比如工资、差旅费、折旧费、劳动保护费等等。
（二）期间费用
1.管理费用。一般按照项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右来进行计算。2.销售费用。即对开发项目进行销售时产生的各项费用，主要包括广告宣传费、销售费以及其他的一些销售费用。3.财务费用。即企业为了筹集资金而产生的一些费用，主要是一些借款利息与其他的财务费用。
五、房地产开发企业会计核算特点
（一）产成品的种类多，核算方法不同对于制造业来说，产成品主要是指那些已经完成全部的生产过程并且已经验收入库的产品。而对于房地产企业来说，产成品的内容就比较复杂了，主要有开发产品、出租所开发的产品、分期收款开发产品等等，这些产品既可以直接进行销售，也可以出租，抑或是作价转让等等。所以，在核算方法上，房地产企业的产成品与一般的产成品的核算方法是有很大不同的。
（二）产品成本的核算复杂
与制造业的产品成本的核算相比，房地产企业的产品成本核算方法是比较复杂的。由于房地产开发企业的生产经营活动具有一定的复杂性，所以，在开发过程中，会发生许多不同种类和性质的费用，企业只有合理的设置成本核算对象与成本项目，才能做好会计核算工作。
（三）经营收入及其相关税金的核算不同
对于房地产开发企业来说，其开发产品的价值比一般产品要高很多，而且生产周期也比一般产品要长，所以一般都是采取预销的方法，房地产企业要交纳的流转费主要有土地增值税、营业税、城建税等等。
六、结束语
现如今，房地产行业在市场中占有很大地位，房地产行业的会计核算也是一个比较热门的话题，做好会计成本核算，对于房地产开发企业的发展具有重要意义，同时这也是保证房地产开发企业能够持续良好经营的一个重要内容。
参考文献
[1]姚源.浅谈房地产成本核算新模式的发展方向[J].现代商业，2009（14）：160-161.
[2]于国红.房地产成本核算中应注意的问题.中国高教论丛[J].2012（1）：118-120.
我国会计制度中没有专门针对房地产开发企业的会计核算制度和准则，这对规范房地产开发企业的会计核算较为不利，如通过“开发成本———建安成本———指定分包工程”科目来核算除总包外由开发公司单独分包的一项项目，那通常可能会涉及电梯、防盗门、铝合金门窗、外墙保温、智能化、幕墙工程、防水工程、进户门、信报箱等几十项工程，每一个具体工程项目可能还会由不同的施工单位承接，即使一份合同也有很多付款节点，所以如都在一个子目里算，除非通过ERP系统管控，否则查询起来极为麻烦，势必要通过其他的EXCEL表来辅助反映；又如开发项目通常可能涉及住宅、商铺、写字楼、别墅、公寓房、车库等不同业态，即使目前核算项目没有，将来可能会遇到，科目的设置未综合考虑长远因素，即使规定了统一的会计科目，但因理解不一致也会造成科目运用上的混乱，有时甚至同一个公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不仅带来查询的困难，也容易造成疏漏，从而产生多付款的现象。如，同一企业建设工地发生的水电费，有在“开发成本———建成成本”里反映；有在“开发成本———前期费用———临水临电”中记录，也有的通过“其他应收款———施工单位”进行核算，从应付工程款中扣回。根据会计规定，企业所有账簿均应在年终结账，而且需要建新账，但这样的规定并不适合房地产项目建设开发跨几个会计年度的房地产企业会计核算；房地产开发企业同时承担土地和房屋的开发和基础设施建设的任务，会计核算工作要从年初投资估算开始直至年尾项目结算，同时需要按照项目进行的实际情况设置不同的科目。
（二）房地产成本费用核算的随意较大
房地产企业规模一般较壮大，企业漏税、逃税及偷税现象也愈发突出。一方面有些房地产企业将不合法、不合规发票进行入账，挖补涂改发票现象时有发生，另一方面由于没有严格按照开发的产品对象增设各类明细核算项目，成本划分不清，独立核算的配套设施未结算土地成本、基础设施费、借款利息及建筑安装工程费，未按照规定计算开发产品成本、期间费用，未完工的验收成本计算在营业成本中等，常以预计金额、合同金额列支，或者直接用白条入账，不按工程结算单据列支开发成本或将成本核算对象混淆，列支成本提前（如将下期成本有偿转让或者未单独核算自用设施的成本），没有分摊土地成本、建筑安装工程费、基础设施费、前期工程费等费用；延伸期间费用列支的标准和范围，如管理费用开发产品竣工之前的借款利息全部列入当期损益。
（三）收益评价指标难以反映企业的真实业绩
开发房地产的投入与产出的周期较长，在会计报表上面通常会出现业绩大幅度的波动，在建设期的业绩较差，但是当验收和出售房屋之后，将预收款项计入到收入中去，其导致的结果是经营情况不能通过净利润指标真实地反映出来。有的房地产开发企业的经营状况较好，其净利润却可能是很小甚至是负数；对于房地产开发企业业绩而言，其表外风险也很重要。当一个房地产企业，即使其在建工程多，预售情况良好、资本流动链极好、盈利能力够强，也很可能出现正面倒闭的情况，如工程施工的质量出现问题引起赔偿或者资金链断裂等。
二、完善房地产企业会计核算的相关对策
（一）明确房地产企业的销售核算范围及标准
房地产企业的销售收入一般指的是房地产企业经过开发后通过销售所获得的收入，它包括了土地转让费、房屋销售收入以及房屋的配套收入、周转房的出售，回迁人员拆迁面积的房产权款以及增加面积的房款等都应该纳入到会计核算的销售收入中去。房地产的销售过程一般要经过预售合同的签订、收取预收房款、签订正式销售合同、竣工验收、产权办理、过户等手续。按照企业会计准则的规定，企业确认收入必须满足的条件是：企业已将商品所有权上的主要的风险报酬转移给购买方；企业既没有通常与所有权有关的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；与商品有关的经济利益很可能流入企业；相关的成本会计或将发生的成本能够可靠的计量，只有房地产开发企业销售其商品的收入同时满足上述条件时才能加以确认。以商品所有权的风险报酬是否转移为标准确认收入，在没有经过竣工验收时，房地产上的各种风险和报酬还没有转移给买方，不管是否收取了相关费用，都不能计为收入确认。这也是房地产项目在没有经过验收和过户时，所有款项只能算作房地产企业暂收款或预收款，从而不能计算到收入中来。只有在房地产企业与客户之间签订正式的销售合同，房地产经过相关的验收，并使客户对各种指标进行认可，并办理相关的移交手续后才能够将这些款项由暂收款转入收入中，即房地产完全交付使用后，才可以将预收款划归到销售收入中来。此外，房地产企业利用各种促销活动建立的销售协议，必须对其交易的真实性和本质性进行判断，如：售后回租、售后回购的房地产。
2007年1月1日，新会计准则在上市公司全面推行，企业财务报告的形式、内容、规则均发生重大变化。其中《投资性房地产会计准则》、《借款费用准则》的建立使房地产的会计核算更加合理，使房地产业的会计信息披露更加真实。那么探讨新会计准则下房地产开发企业的会计核算具有重要意义。
一、房地产开发企业会计核算的特殊性
房地产开发企业是一类经营土地和商品房，资金投入量大、投资时间长、投资风险偏高的企业，主要具有如下特点：从生产经营角度而言，房地产开发企业一是开发周期长、环节多，表现在会计核算上，成本的结转期以开发项目的建没周期为准；二是开发投入大，风险高，这就要求要在会计核算上做好谋划，精打细算，以配合项目开发成功。另外，从产品角度而言，房地产开发企业产品具有高价值性，销售往往采用预售和分期付款销售的办法，在会计核算时，收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。同时房地产企业业绩波动较大，信息披露容易不足，若运用一般的公司业绩评价指标，则可能误导投资者，这些特点都导致了房地产开发企业会计核算的特殊性。
二、房地产开发企业会计核算存在的问题
1、科目设置复杂
对比《企业会计准则一投资性房地产》和原有的会计准则，而在此前财政部颁布的《关于执行(企业会计)和相关会计准则有关问题解答》的通知中，第九点曾对房地产开发企业出租的开始产品有单独的解释。这些规定对于这类资产，应当设置 “出租开发产品”科目，并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值，企业在期末编制报表时对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“存货”项目内列示，对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。
2、借款费用中挂账现象严重
房地产开发企业往来余额通常较大。借款费用中用挂预付、应转收入挂预收现象较为普遍。且长年挂账。目前，房地产开发企业大都采取预售的营销方式。由于转让、销售不动产营业税纳税义务发生时间与现行房地产开发会计制度规定经营收入实现的规定存在差异。部分企业为达到少缴或不缴税款的目的，通常将预收的售房款长期挂“预收账款”科目或以单位之间往来款的名义挂在“应付账款”科目，而实际情况又大体分为两类：一是利用其所属的售楼中心，进行日常售房收入，除部分上缴财务入账外。其他收入沉淀在售楼中心。隐匿收入；二是采取委托其他单位销售房屋，将预售款或销售款长期挂在受托方账户。
3、收入确认相对随意
房地产的开发周期比较长，少则一年，多则数年，开发产品至完工须经过若干个开发阶段：规划设计-可行性论证-征地拆迁安置补偿-三通一平-建筑安装-配套工程-绿化环境。房地产产品往往采用预售、分期付款销售等多种销售方式，会计实务中的关键问题在于确认哪个环节为收入一些房地产企业就利用收入和成本不配比、建设周期长来调节利润。以达到少缴或延迟缴税的目的。部分房地产企业将预收房款作为“借资款”。挂在“其他应付款”科目；部分房地产企业采用“体外循环”方式，将售房收入存放在其他公司账上。再假借其他事项往来转回资金， 隐瞒收入；还有很多工程已完工。房屋已售出，但是迟迟不进行竣工决算和会计核算等等。
4、会计信息风险披露不足
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。2001年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号――从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》的第三条中要求企业披露质量保证金的核算方法：第八条中规定发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。从上述规定可以看出三点：第一，证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法：第二，证监会要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险：第三，目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。从上市公司披露的实际看，对质量保证金问题基本上未加披露。
三、加强房地产开发企业会计核算的措施
1、优化会计科目的设置
其实房地产开发企业应根据开发项目多少，规模大小及内部管理需要来进行成本核算，比如在企业内部单位不实行独立核算的情况下，可不单设开发间接费用账。在成本项目栏内增设管理费用和利息栏，因管理费用和利息是间接费用的主要内容，为简化核算，还可取消开发成本一级账，将房屋开发、土地开发、配套设施开发和代建工程开发直接设为一级账，再按项目分设明细。在实务中，可按核算对象设立成本卡片，连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，年末只把本年度已竣工结转项目建案归档。另按一级账户设立多栏式汇总明细账，按年节转。成本卡片分为两部分，台头部分和账表部分，台头列示施工合同的主要内容，如开、竣工日期，施工单位、建筑面积、预计投资及变更情况等。正文部分为通常的多栏式明细账，连续记载成本开支情况。
2、合理处理借款费用
新颁布的《企业会计准则第17号――借款费用》对此则规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。依据此项规定，房地产商品是需要经过较长时间的购建才能达到预定可销售状态的存货，应将其达到预定可销售状态之前发生的借款费用，计入开发成本。不仅如此，新准则还扩大了借款费用资本化的范围，新准则中借款费用资本化的范围不仅包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，而且包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款。为此笔者建议对借款费用核算应充分考虑配比原则。借款费用要在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按实际占用资金计算计入房地产项目成本。先将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象。
3、完善收入确认
作为房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项房地产的成本能够可靠地计量；三是作为房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该房地产的产权可单独划转和交割。企业还可采用排除法确认投资性房地产；企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产不属于投资性房地产；企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租房地产，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并财务报表时，作为企业集团的自用房地产。除此之外，企业持有的房地产应作为投资性房地产。
4、提高信息披露含量
一是增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，故需在财务报告附注中披露土地储备量及取得成本情况。二是增加分项目现金流量信息的披露。建议以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。三是重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业的高风险性应在会计信息披露环节得到充分的揭示。
【参考文献】
[1] 饶倩妮：房地产开发企业会计核算初探[J].决策与信息・财经观察，2007（1）.
