时间：2023-07-07 09:21:05
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1、第一、在中华人民共和国境内是指：（1）提供或者接受应税劳务的单位或者个人在境内；（2）所转让无形资产（不含土地使用权）的接受单位或个人在境内；（3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；（4）所销售或出租的不动产在境内。
2、第二、应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。加工、修理修配劳务属于增值税范围，不属于营业税应税劳务。单位或者个体经营者应聘的员工为本单位或者雇主提供的劳务，也不属于营业税的应税劳务。
3、第三、提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产、有偿销售不动产的行为。有偿是指通过提供、转让、销售行为取得货币、货物、其他经济利益。
（来源：文章屋网 ）
第二条 营业税的税目、税率，依照本条例所附的《营业税税目税率表》执行。
税目、税率的调整，由国务院决定。
纳税人经营娱乐业具体适用的税率，由省、自治区、直辖市人民政府在本条例规定的幅度内决定。
第三条 纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（以下统称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。
第四条 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：
应纳税额＝营业额×税率
营业额以人民币计算。纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，应当折合成人民币计算。
第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：
（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；
（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；
（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；
（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；
（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。
第六条 纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。
第七条 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。
第八条 下列项目免征营业税：
（一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；
（二）残疾人员个人提供的劳务；
（三）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；
（四）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；
（五）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；
（六）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；
（七）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。
除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。
第九条 纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的营业额；未分别核算营业额的，不得免税、减税。
第十条 纳税人营业额未达到国务院财政、税务主管部门规定的营业税起征点的，免征营业税；达到起征点的，依照本条例规定全额计算缴纳营业税。
第十一条 营业税扣缴义务人：
（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内人为扣缴义务人；在境内没有人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。
（二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。
第十三条 营业税由税务机关征收。
第十四条 营业税纳税地点：
（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
（二）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
（三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
第十五条 营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以5日、10日或者15日为一个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。
扣缴义务人解缴税款的期限，依照前两款的规定执行。
第十六条 营业税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
第十七条 本条例自2009年1月1日起施行。
附：营业税税目税率表
营业税税目税率表
税 目 税 率
一、交通运输业 3％
二、建筑业 3％
三、金融保险业 5％
四、邮电通信业 3％
五、文化体育业 3％
六、娱乐业5％－20％
七、服务业 5％
八、转让无形资产 5％
九、销售不动产 5％
我国物权法以财产权利与义务为内容，秉承物权法定的原则，规定了所有权、用益物权与担保物权。其中，权利人占有、使用、收益、处分自己的动产、不动产的权利，称为所有权。权利人占有、使用、收益他人不动产的权利，称为用益物权。企业向银行借款，用自己的不动产、动产或者有价证券担保，银行占有、处分属于该企业的不动产、动产或者有价证券的权利，称为担保物权。
会计学上的资产、负债来源于法律上的有关概念。现代会计虽然已经将“资产”与“负债”的内涵外延都进行了拓展，但是权利与义务仍然是其主要内容。这些法定物权种类的确立，以及动产和不动产物权取得和变动规则的发展，直接决定了企业资产与负债的内容与形式，进而必将影响会计核算。笔者分别从所有权、用益物权以及担保物权入手，进一步研究物权法对会计确认和计量的影响。
一、企业法人所有权为贯彻会计主体理论提供制度保障
会计主体理论是会计核算工作的前提和出发点，是会计学的基本假设之一。会计主体是指会计所服务的特定单位或组织，即指企业会计确认、计量和报告的空间范围。企业本身发生的各项经济业务，应独立于其他经济组织或个人、企业所有者及经营者自身与企业本身无关的经济活动。
会计主体与法学上的法人概念虽然并不完全重合，但是会计主体问题的核心，是如何正确划定主体权利和义务的边界。传统会计主体理论奉行的是投资者本位理论，虽然也承认企业在会计上是一个独立的主体，但是却认定企业的全部财产归投资者所有。这样就使企业成为了投资者的傀儡，毫无财产的自主处分权，形成了企业自主经营的桎梏。事实上，国家对其出资设立的企业所享有的权益的性质一直以来也都是制约国企改革进程的关键问题之一。随着现代企业组织形态的发展与经济生活的变革，财务会计开始强调企业的主体观念，认为在财产权的分配上，投资者一旦将其财产投入公司，就应该丧失了对其财产的所有权，转而拥有的是股东权利。而企业在取得了投资者投入财产的所有权后，依法对该财产行使权利、承担义务。但是对于这一会计认识的进步一直未有充分的法律支持。对于企业法人所有权的会计研究，在我国物权法颁布之前，就有学者在积极讨论。为了正确界定投资者与企业之间的权利义务，我国于2005年10月修正的公司法第3条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。第4条则规定：公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。
物权法则是在公司法的基础上进一步为这种新的企业会计主体观念提供了法理支持。其第39条明确规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。它明确揭示出了所有权的四项积极权能，即占有、使用、收益、处分。从本质上看，所有权是所有人对于物产全面支配并排除他人干涉的权利。也就是说，国家、集体和私人所有的动产与不动产，一旦经过投资投入企业，原所有人即丧失所有权，就不能够再继续对原属于自己的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利，转而行使的是股东权或出资人权利。企业法人依法成为其所有权人，行使占有、使用、收益和处分的权利。物权法的这一规定更加具体和明确地确立了企业法人所有权，为贯彻会计主体理论提供了制度保障，为正确区分会计主体的边界提供了法理基础，有利于杜绝股东以各种非法方式干涉公司经营管理和侵占公司财产。如果没有物权法的这一规定，企业将无法清楚地核算其资产、负债、所有者权益以及收入、费用和利润。
二、用益物权的会计核算处理
用益物权是指以支配他人之物的使用价值为内容的物权。用益物权的客体为他人之物，其中的他人，原则上为对物享有所有权的人，也可以是对物享有用益物权的人；他人之物，主要为不动产和不动产权利，也包括自然资源，但不能是动产。用益物权的内容，为对物使用价值的支配，可以具体化为占有、使用、收益权能。物权法规定的用益物权主要有地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、渔业权等。
国际会计准则根据用益物权的种种特性，将用益物权排除在固定资产或无形资产以外予以单独规范，但我国会计准则却未能将大部分用益物权从无形资产或固定资产会计标准（包括企业会计制度及会计准则）中排除，这样就造成原来实务中只能生搬硬套会计标准中的无形资产或固定资产规定核算用益物权，带来了用益物权会计核算的失真。因此，也有学者提出为了规范用益物权会计，在会计标准的制订方式上与国际惯例接轨，应对用益物权进行单独规范。
对于上述各种用益物权，随着物权法的实施以及新企业会计准则的具体规定，在会计上我们应该根据其权利的内容和特点，进行适当的确认和计量，不可简单地归类。如路桥收费权、公路经营权是依托在公路实物资产上的无形资产，是指经省级以上人民政府批准，对已建成通车公路设施允许收取车辆通行费的收费权和由交通部门投资建成的公路沿线规定区域内服务设施的经营权。其作为无形资产还是固定资产一直以来在实务界与学术界都存在着争论，但是随着2006年《企业会计准则第6号-无形资产》中一些新规定出台，某种程度上解决了路桥收费权和公路经营权作为无形资产在初始计量、摊销与后续支出上的技术障碍，从理论上就可以把它作为无形资产进行核算。最值得注意的是，物权法继承和发展了我国现有的国有土地使用权制度，将《土地管理法》确立的“国有土地使用权”发展成了“建设用地使用权”。我国会计准则规定，企业取得的土地使用权，除作为投资性房地产核算外，符合无形资产定义，应作为无形资产核算。国际会计准则一直认为土地是一种标准的不动产。然而随着物权法的实施，我国物权法所规范的建设用地使用权，已经完全符合国际会计准则对于“不动产”定义。从会计角度分析研究，建设用地使用权作为具备自物权特性的高级用益物权，具备了权利人能够拥有或者控制、权利客体有形、使用期限超过一个会计期间等三大特点，在学理上，其实是可以作为固定资产入账的。这实际上消除了我国企业会计准则与国际会计准则的差异，有利于准则趋同。
三、担保物权对会计确认和计量的影响
我国物权法中的担保物权就是指在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形下，依法享有就担保财产优先受偿的权利。物权法新创立了动产浮动抵押与应收账款质押制度。从这两个新制度分析，动产抵押担保即经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。从会计学上看，动产浮动抵押属于或有事项，应该按照或有事项的会计准则进行相关确认与计量。而物权法明确将应收账款列入可抵押资产的范围，这也是我国担保融资制度的突破性改革，将大大惠及中小企业、农民和银行，有力促进中国商业信用和银行信用的发展。应收账款虽然是会计学上的概念，但在这赋予了法律的内涵，由物权法加以规范，其概念中就包括了“公路、桥梁等收费权”，第一次从法律层面上明确了包括公路、桥梁、电网等收费权在内的应收账款可以质押。可以看到其内涵与外延范围更加宽泛。根据会计准则，应收账款质押，从拥有应收账款的企业角度来看，不符合金融资产终止确认的条件。
此外，担保物权的共同特点是对资产的权利进行限制，这一限制具有特定的会计含义。当资产的权利受到限制时，从会计角度出发，其确认和计量也将会受到影响。资产的权利限制，首先应当按照或有事项会计准则的规定，考虑担保物权人行使担保物权的可能性以及其金额能否可靠计量，分别进行确认和计量。如果担保物权人很可能行使权利，并且由于其行权企业的损失是可以合理估计的，则应确认为一项负债。如果担保物权人仅是有可能行使担保物权或虽然很可能行使权利，但其行权企业的损失无法合理估计，企业就不用确认负债，但是要进行相关披露，提高会计信息的可靠性和相关性。
我国物权法以财产权利与义务为内容，秉承物权法定的原则，规定了所有权、用益物权与担保物权。其中，权利人占有、使用、收益、处分自己的动产、不动产的权利， 称为所有权。权利人占有、使用、收益他人不动产的权利， 称为用益物权。企业向银行借款， 用自己的不动产、动产或者有价证券担保， 银行占有、处分属于该企业的不动产、动产或者有价证券的权利， 称为担保物权。
会计学上的资产、负债来源于法律上的有关概念。现代会计虽然已经将“资产”与“负债”的内涵外延都进行了拓展，但是权利与义务仍然是其主要内容。这些法定物权种类的确立，以及动产和不动产物权取得和变动规则的发展，直接决定了企业资产与负债的内容与形式，进而必将影响会计核算。笔者分别从所有权、用益物权以及担保物权入手，进一步研究物权法对会计确认和计量的影响。
企业法人所有权为贯彻会计主体理论提供制度保障
会计主体理论是会计核算工作的前提和出发点，是会计学的基本假设之一。会计主体是指会计所服务的特定单位或组织，即指企业会计确认、计量和报告的空间范围。企业本身发生的各项经济业务，应独立于其他经济组织或个人、企业所有者及经营者自身与企业本身无关的经济活动。
会计主体与法学上的法人概念虽然并不完全重合，但是会计主体问题的核心，是如何正确划定主体权利和义务的边界。传统会计主体理论奉行的是投资者本位理论，虽然也承认企业在会计上是一个独立的主体，但是却认定企业的全部财产归投资者所有。这样就使企业成为了投资者的傀儡，毫无财产的自主处分权，形成了企业自主经营的桎梏。事实上，国家对其出资设立的企业所享有的权益的性质一直以来也都是制约国企改革进程的关键问题之一。随着现代企业组织形态的发展与经济生活的变革，财务会计开始强调企业的主体观念，认为在财产权的分配上，投资者一旦将其财产投入公司，就应该丧失了对其财产的所有权，转而拥有的是股东权利。而企业在取得了投资者投入财产的所有权后，依法对该财产行使权利、承担义务。但是对于这一会计认识的进步一直未有充分的法律支持。对于企业法人所有权的会计研究，在我国物权法颁布之前，就有学者在积极讨论。为了正确界定投资者与企业之间的权利义务，我国于2005年10月修正的公司法第3条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。第4条则规定：公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。
物权法则是在公司法的基础上进一步为这种新的企业会计主体观念提供了法理支持。其第39条明确规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。它明确揭示出了所有权的四项积极权能，即占有、使用、收益、处分。从本质上看，所有权是所有人对于物产全面支配并排除他人干涉的权利。也就是说，国家、集体和私人所有的动产与不动产，一旦经过投资投入企业，原所有人即丧失所有权，就不能够再继续对原属于自己的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利，转而行使的是股东权或出资人权利。企业法人依法成为其所有权人，行使占有、使用、收益和处分的权利。物权法的这一规定更加具体和明确地确立了企业法人所有权，为贯彻会计主体理论提供了制度保障，为正确区分会计主体的边界提供了法理基础，有利于杜绝股东以各种非法方式干涉公司经营管理和侵占公司财产。如果没有物权法的这一规定，企业将无法清楚地核算其资产、负债、所有者权益以及收入、费用和利润。
用益物权的会计核算处理
用益物权是指以支配他人之物的使用价值为内容的物权。用益物权的客体为他人之物，其中的他人，原则上为对物享有所有权的人，也可以是对物享有用益物权的人；他人之物，主要为不动产和不动产权利，也包括自然资源，但不能是动产。用益物权的内容，为对物使用价值的支配，可以具体化为占有、使用、收益权能。物权法规定的用益物权主要有地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、渔业权等。
国际会计准则根据用益物权的种种特性，将用益物权排除在固定资产或无形资产以外予以单独规范，但我国会计准则却未能将大部分用益物权从无形资产或固定资产会计标准（包括企业会计制度及会计准则）中排除，这样就造成原来实务中只能生搬硬套会计标准中的无形资产或固定资产规定核算用益物权，带来了用益物权会计核算的失真。因此，也有学者提出为了规范用益物权会计，在会计标准的制订方式上与国际惯例接轨，应对用益物权进行单独规范。
我国物权法以财产权利与义务为内容，秉承物权法定的原则，规定了所有权、用益物权与担保物权。其中，权利人占有、使用、收益、处分自己的动产、不动产的权利， 称为所有权。权利人占有、使用、收益他人不动产的权利， 称为用益物权。企业向银行借款， 用自己的不动产、动产或者有价证券担保， 银行占有、处分属于该企业的不动产、动产或者有价证券的权利， 称为担保物权。
会计学上的资产、负债来源于法律上的有关概念。现代会计虽然已经将“资产”与“负债”的内涵外延都进行了拓展，但是权利与义务仍然是其主要内容。这些法定物权种类的确立，以及动产和不动产物权取得和变动规则的发展，直接决定了企业资产与负债的内容与形式，进而必将影响会计核算。笔者分别从所有权、用益物权以及担保物权入手，进一步研究物权法对会计确认和计量的影响。
企业法人所有权为贯彻会计主体理论提供制度保障
会计主体理论是会计核算工作的前提和出发点，是会计学的基本假设之一。会计主体是指会计所服务的特定单位或组织，即指企业会计确认、计量和报告的空间范围。企业本身发生的各项经济业务，应独立于其他经济组织或个人、企业所有者及经营者自身与企业本身无关的经济活动。
会计主体与法学上的法人概念虽然并不完全重合，但是会计主体问题的核心，是如何正确划定主体权利和义务的边界。传统会计主体理论奉行的是投资者本位理论，虽然也承认企业在会计上是一个独立的主体，但是却认定企业的全部财产归投资者所有。这样就使企业成为了投资者的傀儡，毫无财产的自主处分权，形成了企业自主经营的桎梏。事实上，国家对其出资设立的企业所享有的权益的性质一直以来也都是制约国企改革进程的关键问题之一。随着现代企业组织形态的发展与经济生活的变革，财务会计开始强调企业的主体观念，认为在财产权的分配上，投资者一旦将其财产投入公司，就应该丧失了对其财产的所有权，转而拥有的是股东权利。而企业在取得了投资者投入财产的所有权后，依法对该财产行使权利、承担义务。但是对于这一会计认识的进步一直未有充分的法律支持。对于企业法人所有权的会计研究，在我国物权法颁布之前，就有学者在积极讨论。为了正确界定投资者与企业之间的权利义务，我国于2005年10月修正的公司法第3条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。第4条则规定：公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。
物权法则是在公司法的基础上进一步为这种新的企业会计主体观念提供了法理支持。其第39条明确规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。它明确揭示出了所有权的四项积极权能，即占有、使用、收益、处分。从本质上看，所有权是所有人对于物产全面支配并排除他人干涉的权利。也就是说，国家、集体和私人所有的动产与不动产，一旦经过投资投入企业，原所有人即丧失所有权，就不能够再继续对原属于自己的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利，转而行使的是股东权或出资人权利。企业法人依法成为其所有权人，行使占有、使用、收益和处分的权利。物权法的这一规定更加具体和明确地确立了企业法人所有权，为贯彻会计主体理论提供了制度保障，为正确区分会计主体的边界提供了法理基础，有利于杜绝股东以各种非法方式干涉公司经营管理和侵占公司财产。如果没有物权法的这一规定，企业将无法清楚地核算其资产、负债、所有者权益以及收入、费用和利润。
用益物权的会计核算处理
用益物权是指以支配他人之物的使用价值为内容的物权。用益物权的客体为他人之物，其中的他人，原则上为对物享有所有权的人，也可以是对物享有用益物权的人；他人之物，主要为不动产和不动产权利，也包括自然资源，但不能是动产。用益物权的内容，为对物使用价值的支配，可以具体化为占有、使用、收益权能。物权法规定的用益物权主要有地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、渔业权等。
国际会计准则根据用益物权的种种特性，将用益物权排除在固定资产或无形资产以外予以单独规范，但我国会计准则却未能将大部分用益物权从无形资产或固定资产会计标准（包括企业会计制度及会计准则）中排除，这样就造成原来实务中只能生搬硬套会计标准中的无形资产或固定资产规定核算用益物权，带来了用益物权会计核算的失真。因此，也有学者提出为了规范用益物权会计，在会计标准的制订方式上与国际惯例接轨，应对用益物权进行单独规范。
一房地产公司开展业务,对每一个购买楼盘的消费者都会赠送小区的物业管理费。当然,我们常见的是买房送家电等。相对于买房送家电,房地产公司依据的是《增值税暂行条例细则》的第四条第八项:将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人,视同销售货物。家电要征收增值税,相应地,对物业管理费要不要征收营业税呢?
有的人认为,上述交易过程只能算是代付或赠送,在房地产公司和消费者之间并没有发生针对享受物业管理这项权利的交易,房地产公司也没有直接提供任何服务,且没有收到流转额,所以不应缴纳流转税。而税法上只对货物、服务、不动产及无形资产的流转税作了规定,这种“权利”的赠送不属于上述任何一种,既然税法上没有规定,就不应该征税。还有人认为,相关类似市场推广或促销的行为有很多,在会计方面一般做费用处理,如果都对其按流转税处理会扩大税收范围,从而影响到税收的效率。
本文认为,上述交易很符合流转税的特点。从流转税的本意上来讲,可以称所有的流转环节为“道道征税”。房地产企业到物业管理公司预交物业管理费,再把这项权利赠送买房人,房地产公司要交一道税,物业管理公司当然也应该交一道税。所以,尽管税法上没有对这项“权利”的交易作出特殊的规定,但是并不影响我们对这一“权利”交易作出相关的税务分析,为税收实践提供一些探索。
一、“权利”交易的性质
“权利”交易对象不属于不动产与无形资产,也不属于货物,更不属于服务。赠送外购服务在税法上没有规定,我们可以认为,房地产公司赠送的是享受这种服务的“权利”。该笔交易可以“视同”该房地产公司转让的一种“权利”,转移这种可享受物业服务的权利。为什么说“视同转让”,是因为这种权利往往是由房地产公司将相关费用直接支付给物业管理公司,房地产公司并不是获得这项服务后再将其转让,而是直接代付费用后由物业管理公司将该服务提供给受益人,并不存在转让的手续及过程,只不过是在买房时由购房人填写相关资料交物业管理公司即可。事实上,已指定受益人为服务对象的相关权利,受益人也是不能再转让的。
就“权利”转让而言,可以分为特定转让对象和非特定转让对象两种。特定转让对象,即上文所说的房地产的购买者,是记名的消费者,转移的是特许的权利。非特定转让对象,则是随机的消费者,转移的是非特许的权利。上述送物业管理费的行为属于对特定对象转让特许权利。对以非特定对象转让非特许权利的情况,不记名的消费卡即是这种情况。
赠送物业管理费的行为与赠送消费卡的行为有相似也有不同。相似的是它们都由不直接提供服务标的业务的单位行使让渡行为,且让渡的都是获得服务的“权利”。不同的是消费卡的让渡者收取了结算金额,且有明显的标的物所有权转移的过程,而提供物业管理费的房地产公司形式上没有获得收入,因为转移的是服务,所以表面上也没有标的物所有权转移的过程。
二、已有规定及税法建议
对于消费卡而言,我国的税法早已在对其征税了,或者按业征营业税,或者按商品流通征增值税。例如,《北京市地方税务局关于对业征收营业税问题的补充通知》(京地税营[2001]507号)规定:营业税征税范围内各类消费卡销售单位,凡不直接从事消费卡标的业务者,可就其全部收入额减除实际支付给消费卡标的经营业户的消费标的对应结算金额,仅就其余额部分照章征收营业税。又如,财税字[1995]026号通知规定:其他单位(指本身不提供电信劳务的单位)销售的电信物品应征收增值税。在上述中的消费卡和IP卡都是可享受服务权利的代表,前者按业征收营业税,后者按销售商品征收增值税。
对于物业管理费而言,我国税法还没有作出明确规定。法律上规定了自有或外购的货物、自有或外购的不动产、自有或外购的土地使用权的转让问题,规定了除土地使用权外的自有或外购的无形资产的转让问题,规定了自有的劳务的转让的问题,却没有规定外购劳务的转让问题,当然也没有规定这种外购的可享受的劳务服务的“权利”转让问题。
本文不认为这种以特定对象为受益人的特许权利的转让,因没有发生标的转移就不用交纳流转税,该交易的标的可以看成是有价权证。事实上很多特许权利的标的额越来越大,如高尔夫的会员证。一般而言,征收流转税是要以收到流转额为前提的。而这种“买一赠一”的行为是有流转额发生的。以上文中所说的买房送物业管理费为例,买房送物业管理费的行为其实是一种销售房产的促销措施,房地产公司并不直接提供服务,无从谈起从转让服务中收到报酬。但我们可以认为,房地产公司赠送物业管理费的价格包括在房产价格中,其支付的费用作为商业折扣,该赠送支出是通过不动产业务收入进行补偿的,这是现实的现金流而非潜在的现金流,因此应该对本例中赠送的物业管理费用按流转税的要求征收相关税费。
事实上,不管有没有发生这种买一赠一现象,转移的“对特定对象的特许权利”都应该缴纳流转税。就如上文提到的高尔夫会员证,企业往往把它作为公关手段加以使用,在赠送的时候可以没有买房前提,由企业出钱给第三方,再由第三方提供给特定消费者。这固然是企业营销手段,表面上看是物质利益的纯流出,不涉及交易的流转额,但是其为企业获得利益回流的可能性是大大存在的,只不过没有像卖房子那样回收得那么及时和明显。如果以未来时空的现金流的角度来考虑,征收流转税显然是必须的。
如前所述,我国税法对自有劳务的转让作出了规定,却没有提及对外购劳务的转让。事实上,外购的劳务是不能转让的,即使要转让,转让的也必然是这种享受外购劳务服务的“权利”。税法上既然没有对外购劳务的转让作出规定,也没有对这种享受外购劳务服务的“权利”的转让作出规定,那么是否应该把这种“权利”的转让作为对外购劳务转让的补充,在税法中加以完善呢?
三、对“权利”转移有偿和无偿及自有和外购的补充分析
营业税中对转让不动产及土地使用权,不管是否有偿,都要缴纳营业税,且不论是自有还是外购。对无形资产的转让,有偿转让无疑要缴纳营业税,无偿转让的,只有土地使用权这种无形资产要缴纳营业税。《营业税暂行条例实施细则》第三条规定:条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产,是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为,前款所称有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条第一款规定:纳税人(单位或者个人)将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的,视同发生应税行为,要缴纳营业税。税收条例中对除土地使用权之外的无形资产的无偿转让没有规定。
增值税中对转让的货物,不管是否有偿,都要缴纳增值税,且不论是自有还是外购。《增值税暂行条例实施细则》第三条规定:条例第一条所称销售货物,是指有偿转让货物的所有权;条例第一条所称提供加工、修理修配劳务(以下称应税劳务),是指有偿提供加工、修理修配劳务;单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供加工、修理修配劳务的,不包括在内;本细则所称的有偿,是指从购买方取得货币、货物或者其他经济利益。《增值税暂行条例实施细则》第四条第八款规定:将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人视同销售货物,要缴纳增值税。
劳务的区别。《营业税暂行条例实施细则》第三条规定:本企业提供的有偿劳务需要按规定缴纳营业税或增值税。《增值税暂行条例实施细则》第三条规定:条例第一条所称提供加工、修理修配劳务(以下称应税劳务),是指有偿提供加工、修理修配劳务。首先,对可享受劳务服务的权利的转移征税不应该存在有偿无偿的问题。有偿转让的“权利”获得的流转额可以按业缴纳营业税,或者按增值税纳税人缴纳增值税;无偿提供的“权利”,类比营业税的不动产及无形资产、增值税的货物,自然也应该缴纳流转税。其次,上文所谈到外购的劳务税法中没有提到转移的问题,而货物、不动产、无形资产的自有和外购都在税法中涉及,所以如果把外购的“权利”作为外购劳务的特殊体现在税法中加以补充,则将所有标的的自有和外购问题都解决了。
在本例中,税收上应该将赠送的“权利”作为与货物及不动产一样的课税标的对待。事实上,会计对此类标的的处理相同,当然会计上处理的方式不能成为是否纳税的依据。另一方面,税法上对货物及不动产视同销售而无销售额者,或价格明显偏低却无正当理由的处理方法也可以类比在“权利”上的转移。由于这类交易没有相关价格,参照营业税和增值税的规定,税务机关认为其价格明显偏低且无正当理由的,可以由主管税务机关从以下几个方面核定其营业额。(1)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。(2)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。(3)按下列公式核定计税价格:营业成本或工程成本?鄢(1+成本利润率)/(1-营业税税率)。
至于对这种附带赠送服务到底按全额征收营业税还是按差额征收流转税,则需要再做研究。本文认为可以简化按全额征收营业税,使之更简便易行。
【参考文献】
[1] 国务院:中华人民共和国营业税暂行条例(中华人民共和国国务院令第540号)[Z].
(1993年12月13日中华人民共和国国务院令第136号 20xx年11月5日国务院第34次常务会议修订通过)
第一条 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
第二条 营业税的税目、税率，依照本条例所附的《营业税税目税率表》执行。
税目、税率的调整，由国务院决定。
纳税人经营娱乐业具体适用的税率，由省、自治区、直辖市人民政府在本条例规定的幅度内决定。
第三条 纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务(以下简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额(以下统称营业额);未分别核算营业额的，从高适用税率。
第四条 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=营业额税率
营业额以人民币计算。纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，应当折合成人民币计算。
第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：
(一)纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额;
(二)纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额;
(三)纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额;
(四)外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额;
(五)国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。
第六条 纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。
第七条 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。
第八条 下列项目免征营业税：
(一)托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务;
(二)残疾人员个人提供的劳务;
(三)医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务;
(四)学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务;
(五)农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治;
(六)纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入;
(七)境内保险机构为出口货物提供的保险产品。
除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。
第九条 纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的营业额;未分别核算营业额的，不得免税、减税。
第十条 纳税人营业额未达到国务院财政、税务主管部门规定的营业税起征点的，免征营业税;达到起征点的，依照本条例规定全额计算缴纳营业税。第十一条 营业税扣缴义务人：
(一)中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内人为扣缴义务人;在境内没有人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。
(二)国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。
第十三条 营业税由税务机关征收。
第十四条 营业税纳税地点：
(一)纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
(二)纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
(三)纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
第十五条 营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定;不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税;以5日、10日或者15日为一个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。
扣缴义务人解缴税款的期限，依照前两款的规定执行。
第十六条 营业税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
第十七条 本条例自20xx年1月1日起施行。
营业税应纳税额的计算
营业税应纳税额=计税营业额适用税率
1.营业额
营业额是指纳税人提供应税劳务、出售或出租无形资产及销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。
2.营业税税率
营业税税率按照行业、类别不同分别采用了不同的比例税率。交通运输业为3%，出售、出租无形资产为5%，销售不动产为5%。
一、服务于增值税的会计科目和专栏设置
财政部2016年12月3日印发的《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号，以下简称《规定》，要求：（1）增值税一般纳税人在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“待抵扣进项税额”等十个明细科目；（2）增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额”、“减免税款”等十个专栏；（3）一般纳税人采用简易计税方法核算增值税的，在“应交增值税”明细科目下再设置“简易计税”明细科目；（4）小规模纳税人只需在“应交税费”科目设置“应交增值税”明细科目，不需要设置上述专栏和除“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”外的明细科目。
二、不得抵扣进项税额的财税链接
（一）不得抵扣进项税额的一般规定
财政部、国家税务总局印发的《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号，以下简称《办法》）第27条规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
2.非正常损失涉及的进项税额：（1）非正常损失的购进货物、加工修理修配和运输服务；（2）非正常损失的在产品、产成品所耗用的除固定资产以外的购进的货物、修理修配劳务和运输服务；（3）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计和建筑服务；（4）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计和建筑服务。
3.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
（二）若干概念范围
《办法》第27至28条及其注释规定：
1.纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
2.所谓货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
3.所谓无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技g、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。
4.所谓不动产，是指不能移动或者移动后引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
5.所谓固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形资产。
6.所谓非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
（三）不得抵扣进项税额的计算和税收处理
《办法》第29至33条规定：
1.适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法直接划分不得抵扣的进项税额的，不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额。
2.已抵扣进项税额的一般纳税人购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生本办法第27条规定情形的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。
3.已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第27条规定情形的，不得抵扣的进税税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或者摊销后的余额。
4.纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。
5.有下列情形之一者，应当按照销售额和一般纳税人的增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：（1）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。（2）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。
（四）不得抵扣或迟延抵扣等情形下进项税额的处理
1.不得抵扣。一般纳税人发生《办法》第27条规定不得抵扣进项税额事项，经税务机关认证后，进项税额计入成本费用或资产成本，即取得增值税专用发票时，借记相关成本费用或资产科目，借记“应交税费―待认证进项税额”科目，贷记“应付账款”、“银行存款”等科目；经税务机关认证后，应借记相关成本费用或资产科目，贷记“应交税费―应交增值税（进项税额转出）”科目。
2.非正常损失。发生非常损失或其他原因已抵扣的进项额不应抵扣、应予转出时，按应转出的进项税额，借记相关损益科目或资产科目，贷记“应交税费―应交增值税（进项税额转出）”科目。
3.分年抵扣。国家税务总局2016年15号公告《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定：纳税人2016年5月1日以后取得或发生的不动产或不动产在建工程，其进税额按该公告规定分2年从销项税额中抵扣，第一年从取得上述资产时起抵扣比例为60%，第二年从取得上述资产时起第13个月抵扣比例为40%：（1）当年应当按取得成本，借记“固定资产”、“在建工程”等科目，按当期可抵扣的增值税额，借记“应交税费―应交增值税（进项税额）”科目，按以后期间可抵扣的增值税额，借记“应交税费―待抵扣进项税额”科目，按实际支付或应支付的金额，贷记“应付账款”、“银行存款”等科目。（2）尚未抵扣的进项税额待从第13个月起允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记“应交税费―应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费―待抵扣进项税额”科目。
4.贷到票未到。一般纳税人购进的货物等已到达并验收入库，但尚未收到增值税扣税凭证并未付款的，应在月末按货物清单或相关合同协议上的价格暂估入账，但不需要将增值税的进项税额暂估入账。待取得相关增值税扣税凭证并经认证后，用红字冲销原暂估入账金额；再按应计入相关成本费用或资产的金额，借记“原材料”、“固定资产”等科目，按应付金额，贷记“应付账款”等科目。
5.代扣代缴。境外单位或个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。境内一般纳税人购进服务、无形资产或不动产，按应计入相关成本费用或资产的不含税金额，借记“生产成本”、“o形资产”、“固定资产”、“管理费用”等科目，按可抵扣的增值税额，借记“应交税费―应交增值税（进项税额）”科目，按应付或实际支付、已扣除代扣代缴税款后的金额，贷记“应付账款”等科目，按应代扣代缴的增值税额，贷记“应交税费―代扣代交增值税”科目。实际缴纳代扣代缴增值税进，按代扣代缴的增值税额，借记“应交税费―代扣代交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
6.进项税额抵扣情况发生改变。因改变用途等原因，致使原已抵扣或记入待抵扣、待认证的进项税额，按现行税制不能抵扣，或者相反，原不能抵扣的转为可以抵扣：（1）原已计入进项税额、待抵扣进项税额或待认证进项税额，但按现行规定不能抵扣的，借记“待处理财产损益”、“应付职工薪酬”、“固定资产”等科目，贷记“应交税费―应交增值税（进项税额转出）”、“应交税费―待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”科目；（2）原不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产等，因改变用途等用于允许抵扣的应税项目，应按允许抵扣的进项税额，借记“应交税费―应交增值税（进项税额）”科目，贷记“固定资产”、“无形资产”等科目。固定资产、无形资产等经上述调整后，应按调整后的账面价值在剩余尚可使用寿命内计提折旧或摊销。
一般纳税人购进时已全额抵扣进项税额的货物或服务等转用于不动产在建工程而应分二年抵扣的，对于结转以后期间的进项税额，应借记“应交税费―待抵扣进项税额”科目，贷记“应交税费―应交增值税（进项税额转出）”科目。尔后再在以后年度进行抵扣，借记“应交税费―应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费―待抵扣进项税额”科目。
7.小规模纳税人采购业务。小规模纳税人“应交增值税”明细科目不设“进项税额”专栏，发生购买物资、服务、无形资产或不动产，应按含税价入账，取得增值税专用发票上注明的增值税，应直接计入相关成本费用或资产价值，不通过“应交税费―应交增值税”科目核算。
三、销售过程中涉及增值税特殊事项的财税链接
（一）会计确认收益时点早于或晚于应税时点
1.会计上确认收入或所得（以下统称收益）的时点早于增值税纳税义务发生时点时，会计上计算的增值税销项税额（以下得称销项税额）应计入“待转销项税额”明细科目，即借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“应交税费―应交增值税（待转销项税额）”、“主营业务收入”科目；待纳税义务发生时，再借记“应交税费―待转销项税额”科目，贷记“应交税费―应交增值税（销项税额）”科目（或“简易计税”科目，下同）。
2.增值税纳税义务发生时点早于会计上确认收入或利得的时点，应将应纳增值税计入“应收账款”等科目，即按应计销项税额（或“应纳税额”，下同），借记“应收账款”等科目，贷记“应交税费―应交增值税（销项税额）”科目；待会计上确认收益时，再按应确认收入（不含税），借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”等科目。
（二）试同销售
视同销售行为，一般特点是在会计上不作收入确认，其借方是冲减负债或净资产，或增加资产成本，在增值税处理上则按税收规定确认销项税额，即借记“应付职工薪酬”、“利润分配”、“在建工程”等科目，贷记“应交税费―应交增值税（销项税额）”等科目。
（三）“营改增”跨期事项
“营改增”之前已确认收入，但因未达纳税时点而未计提营业税的，在纳税时点届达时已应改征增值税时，应在增值纳税义务发生同时冲减当期收入，已经计提营业税但未缴纳的：（1）应借记“应交税费―应交营业税、应交城市维护建设税、应交教育费附加”等科目，贷记“主营业务收入”科目；（2）根据调整后收入（不含税）计算应计增值税，借记“主营业务收入”等科目，贷记“应交税费―应交增值税（销项税额）”或（“待转销项税额”）等科目。
“营改增”后，取消“营业税金及附加”科目，重设“税金及附加”科目，核算消费税、城市维护建设税、资源税、房产税、土地使用税、车般使用税、印花税等相关税费。
（四）差额征税
1.相关成本费用抵销销售额：（1）成本费用发生时，按应付或已付金额，借记相关成本费用或资产科目，贷记“应付账款”、“银行存款”等科目；（2）待取得有效扣税凭证且纳税义务发生时，按允许抵扣的税额，借记“应交税费―应交增值税（销项税额抵减）”科目，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目；（3）确认销项税额时，应当按照扣减后的销售额计算。
2.金融商品转让增值税。按现行增值税制度规定，金融商品转让按盈亏相抵后余额作为销售额处理的，在金融商品实际转让月末：（1）如为转让收益，按应纳税额，借记“投资收益”等科目，贷记“应交税费―转让金融商品应交增值税”科目；（2）交税时，借记“应交税费―转让金融商品应交增值税”科目，贷记“银行存款”科目；（3）如为转让损失，则转入下月抵扣，借记“应交税费―转让金融商品应交增值税”科目，贷记“投资收益”等科目；（4）年末，本科目如为借方余额，则借记“投资收益”等科目，贷记“应交税费―转让金融商品应交增值税”科目。
（五）出口退税
1.未实行“免、抵、退”办法的一般纳税人，出口货物按规定退税的：（1）按规定应先计算的应收退税款挂账，借记“应收出口退税款”科目，贷记“应交税费―应交增值税（出口退税）”科目；（2）收到退税款时，借记“银行存款”科目，贷记“应收出口退税款”科目；（3）退税额低于购进时进项税额的差额，借记“主营业务成本”科目，贷记“应交税费―应交增值税（进项税额转出）”科目。
2.实行“免、抵、退”办法的一般纳税人：（1）出口货物在出口后结转销售成本时，按退税额低于购货时进项税额的差额，借记“主营业务成本”科目，贷记“应交税费―应交增值税（进项税额转出）”科目；（2）按当期出口的进项税抵减内销产品的应纳税额作的差额，借记“应交税费―应交增值税（出口抵减内销产品纳税额）”科目，贷记“应交税费―应交增值税（出口退税）”科目；（3）在规定期限内，内销产品的应纳税额不足以抵减出口货物的进项税额，不足部分给予退税的，应在实际收到退税款时，借记“银行存款”科目，贷记“应交税费―应交增值税（出口退税）”科目。
四、其他特殊事项
1.减免增值税。对于当期按规定计算应交增值税后减免税款的，应按减免的增值税，借记“应交税金―应交增值税（减免税款）”科目，贷记损益类相关科目。如果在销售时已确定减免税款，减免金额应直接计入损益科目。
2.增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额。按“营改增”有关规定，企业初次购买增值税税控系统专用设备以及缴纳的技术维护费等费用，允许在增值税额中全额抵减，执行时可按应抵减的增值税，借记“应交税费―应交增值税（减免税款）”科目，贷记“管理费用”等科目。
3.财务报表相关项目列示。“应交税费”科目下的“应交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“增值税留抵税额”等明细科目期末借方余额，在资产负债表中的“其他流动资产”或“其他非流动资产”项目列示；“应交税费―待转销项税额”等科目期末贷方余额，在资产负债表中的“其他流动负债”或“其他非流动负债”项目列示；“应交税费”科目下的“未交增值税”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等科目期末贷方余额，应在资产负债表中的“应交税费”项目列示。
参考文献：
1、抵押贷款以房屋还贷的征税问题
借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者按：“销售不动产”税目征收营业税。银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。
2、合作建房的征税问题
合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
（1）第一种方式是纯粹的“以物易物”：
即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
①土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如：甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
第二种方式是合作建房
即甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
①房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
②房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
③如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
3、房地产开发企业与包销商签订合同售房的征税问题
房地产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向购房户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满后未售出的房产由包销商进行收购。此种情况，在合同期内包销商是房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业-业”征收营业税，同时应对房地产开发企业取得的收入按“销售不动产”全额征收营业税；在合同期满后，未售出房屋由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
4、兼并、破产过程中的不动产的征税问题
对企业兼并过程中发生的不动产转移行为，暂不征营业税。对因破产而发生的企业拍卖，暂不征营业税；但专项拍卖企业不动产取得的收入，应照章征收营业税。
5、旧房补偿费的征税问题
对旧城改造过程中，拆迁户取得的旧房补偿费，不作销售不动产，不征收营业税。
对旧城改造中，单位将房屋安置给拆迁户的，暂不征收营业税。但对安置过程中向居民收取超面积部分的价款，应按“销售不动产”税目征收营业税。
6、个人代办建房征税问题
个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给购房户，此种情况对个人应按“销售不动产”税目征收营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。
7、个人无偿赠送不动产的征税问题
个人无偿赠送不动产的行为，不征收营业税。
8、企业以不动产作为股利分配的征税问题
企业将不动产作价作为股利分配给中外双方的股东，所有权发生了转移，符合现行营业税关于销售不动产的规定，应对分配的不动产按“销售不动产”征收营业税。
（二）销售不动产自查应注意的方面
1、销售不动产时，向对方收取购房款、价外费用，包括各种基金、集资费、代收代垫款项（例如代地方政府有关部门收取的基金、人防费；代煤气公司收取的煤气安装费；代有关部门收取的白蚁防治费等），收取的这些价外费是否并入销售收入缴纳营业税。
2、单位将房屋无偿赠与他人的，是否按照销售同类同期房屋的价格按销售不动产缴纳营业税。
3、销售不动产时，采取预收款、预收定金方法的，在取得预收款、预收定金时，是否按规定缴纳营业税。
4、不动产投资入股后，又发后转让不动产股权的，是否按规定缴纳营业税。
5、单位或个人合作建房，一方提供土地使用权，另一方提供房屋所有权，双方都取得了部份房屋所有权，提供房屋所有权的纳税人，是否按销售不动产的税目缴纳营业税。
6、单位或个人将土地使用权出租给他方若干年，他方在该土地上投资建造建筑物并使用，租赁期满后，他方将土地使用权连同所建的建筑物归还给单位或个人。他方是否按销售不动产税目缴纳营业税。
1.某个人在境内提供增值税应税服务，是否需要缴纳增值税?
答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税。个人，是指个体工商户和其他个人。因此，个人在境内提供增值税应税服务，是需要缴纳增值税的。
2.某运输企业以挂靠方式经营，挂靠人以被挂靠人名义对外经营并由被挂靠人承担相关法律责任的，以哪一方是纳税人?
答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第二条规定，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。因此，该运输企业以挂靠方式经营，以被挂靠人名义对外经营并由被挂靠人承担相关法律责任的，以被挂靠人作为增值税纳税人。
3.增值税纳税人分为哪几类?具体是怎么划分的?
答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第三条规定，纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
4.年应税销售额未超过标准的纳税人，可以成为一般纳税人吗?
答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四条规定，年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。
5.纳税人一经登记为一般纳税人，还能转为小规模纳税人吗?
答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第五条规定，除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。
负担的增值税额。
12.增值税扣税凭证包括哪些?
答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第二十六规定，增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
13.什么是混合销售?混合销售行为如何缴纳增值税?
答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定， 一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。
14.营业税改征的增值税由哪个税务机关征收?
答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第五十一条规定，营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。
15.小规模纳税人发生应税行为，如何开具增值税专用发票?
答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第五十四条规定，小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。
16.出租车公司向使用本公司自有出租车的出租车司机收取的管理费用如何缴税?
答：《销售服务、无形资产、不动产注释》中明确，出租车公司向使用本公司自有出租车的出租车司机收取的管理费用，按照陆路运输服务缴纳增值税。
17.航空运输的湿租业务，是否属于航空运输服务?
答：《销售服务、无形资产、不动产注释》中明确，航空运输的湿租业务，属于航空运输服务。湿租业务，是指航空运输企业将配备有机组人员的飞机承租给他人使用一定期限，承租期内听候承租方调遣，不论是否经营，均按一定标准向承租方收取租赁费，发生的固定费用均由承租方承担的业务。
18.无运输工具承运业务如何缴税?
答：《销售服务、无形资产、不动产注释》中明确，无运输工具承运业务，按照交通运输服务缴纳增值税。无运输工具承运业务，是指经营者以承运人身份与托运人签订运输服务合同，收取运费并承担承运人责任，然后委托实际承运人完成运输服务的经营活动。
19.目前纳入营改增的金融服务包括哪些项目?
答：《销售服务、无形资产、不动产注释》中明确，金融服务，是指经营金融保险的业务活动。包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。
20.营改增试点纳税人中的固定业户的增值税纳税地点如何确定?
答：按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)的规定，固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
21. 营改增试点纳税人中的非固定业户的增值税纳税地点如何确定?
答：按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)的规定，非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税;未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
22. 营改增试点纳税人中其他个人提供建筑服务的增值税纳税地点如何确定?
答：按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)的规定，其他个人提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管税务机关申报纳税。
23.营改增试点纳税人转让自然资源使用权的增值税纳税地点如何确定?
答：按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)的规定，纳税人转让自然资源使用权，应向自然资源所在地主管税务机关申报纳税。
24.营改增试点纳税人销售或者租赁不动产的增值税纳税地点如何确定?
答：按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)的规定，销售或者租赁不动产应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
25.营改增试点纳税人的纳税期限有哪些?
答：按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)的规定，增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。
26.哪些营改增试点纳税人可以适用1个季度的纳税期限?
答：按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)的规定，以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。
27.营改增试点纳税人的增值税起征点如何确定?
答：按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)的规定，按期纳税的，增值税起征点为月销售额5000-20xx0元 (含本数);按次纳税的，增值税起征点为每次(日)销售额300-500元(含本数)。起征点的调整由财政部和国家税务总局规定。省、自治区、直辖市财政厅(局)和国家税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部和国家税务总局备案。
28.向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产能开具增值税专用发票吗?
答：按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)的规定，向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产不得开具增值税专用发票。
29.营改增试点纳税人中，已登记为一般纳税人的个体工商户能适用增值税起征点的规定吗?
答：按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)的规定，增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。
30. 营改增试点纳税人发生增值税应税行为适用免税、减税的能放弃免税、减税吗?
答：按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)的规定，纳税人发生应税行为适用免税、减税规定的，可以放弃免税、减税，并按照有关规定缴纳增值税。放弃免税、减税后，36个月内不得再申请免税、减税。
31.营改增试点纳税人发生应税行为同时适用免税和零税率的可以进行选择吗?
第一部分概述了评估师需要具备的核心能力、评估目的、评估业务以及职业道德。一般一个合格的专业评估师要求经过最低三年的专业培训，培训内容需要涵盖投资和金融、资产评估理论、城市规划与发展、法律、经济学和管理学、建筑施工技术等主要方面。评估师需要根据预期用途展开评估，因此评估师应该清楚地了解多种评估目的。在资产评估的日常工作中，评估师需要通过企业管理人员或专业顾问了解各资产的持有目的，区分究竟是为了经营需要、投资，还是满足企业需求之外剩余的资产。当无法向上述人员获取某个资产的情况时，评估师有义务凭借其经验、知识和专业能力，根据事实情况决定该资产最适合的类型。评估目的和价值基础在选择时必须符合有关规定，除非法定/监管要求或法律文件（例如协议或租约）中明确说明的可不遵守的情形。评估道德规范的存在使得客户和其他评估服务使用者在接受评估服务时，可以认为评估师的服务是符合职业道德的。因此，道德规范有助于增强公众对评估业的信任，使得评估数据成为用户在做决策时可供参考的重要指标。
第二部分主要介绍了不同国家不动产评估师所采用的一般性原则和方法。评估方法是评估师在查明所有与被评估资产和市场的相关事实后得出资产价值意见的技术手段，每种评估方法应用时都有其所需的最低要求以及适当选取时需要考虑的内容，如使用直接比较法需要存在充分数量的、能表明待估资产的价值水平的参照交易或其他信息；使用收益法则要求能够收集到足够可比不动产的租金信息，通过市值租金或可持续租金所带来的未来收益得出不动产的评估值。由于没有一种方法适用于所有评估类型和目的，所以需要评估师运用其专业判断力来选择业务中最适合的评估方法，并且要在评估报告中对采用的评估方法做出简要说明。在运用所选取使用的评估方法之余，最好还能使用另外的评估方法来交叉核对所使用的评估方法所得出的结论。若在评估业务中使用的方法不符合或偏离了上述方法，应该充分解释原因，且所用数据必须能被市场证据验证。目前实现评估公认的基本途径有三种，即比较法、成本法和收益法。在基本途径下还存在着不同方法，常用方法包括比较法、成本法、收益法、剩余法和利润法。
另外，有关绿色建筑评估的相关内容也放在了此部分中。自1987年联合国《布伦特兰报告》、1992 年里约热内卢地球峰会开始，“可持续发展”这一议题在全球逐渐升温，房地产业界也越来越关注绿色运动会对房地产发展和价值带来什么样的影响。研究表明，绿色建筑可以产生成本效益、提高居住者的健康状况和生产效率，并且降低对环境的影响。现在普遍观点认为绿色建筑所拥有的特征要素的本质（种类）和程度以及绿色建筑本身都可以提高房地产价值。本指南通过解读直接比较法、成本法和收益法三种基本方法，希望在绿色与可持续发展建筑的评估方面对评估师有所帮助。
第三部分涵盖了企业价值评估与无形资产评估的相关内容。企业价值评估是获取企业整体或企业股权的价值时最主要采用的评估类型。相对于专注衡量不动产价值的房地产估价，企业价值评估主要专注于获取企业的价值。一个企业的资产由有形和无形资产共同组成，并且需要处理某些移除、损毁、融合或迁移它处的资产，这并不由公司经营地点决定。因此，企业最重要的价值基础是其预期收益和未来经营活动的现金流。鉴于一个企业的性质，其资产构成、评估目的和使用评估方法的差异，其价值也会产生多样性。这部分指南解释了企业价值评估的本质和评估方法的适用性，并特别说明了评估值变化的多种原因。
与实物资产相比，无形资产有其特殊性。它是一项没有生产或提供货物和服务所需的物质形态的可确认的非货币资产，传统认为它主要是指商誉，近年来，被认为包括专利权、发明权、工艺流程、外观设计专利、商誉及非专利技术；版权、著作权、音乐和艺术著作权；商标、商品名称和商标名称；特许权及许可权；系统、规程、预测；软件著作权以及其它不是从其物理属性而是从其知识要素获得价值的东西及其它无形资产。需要注意，某些无形资产是经过知识产权注册并受到法律保护的。这部分指南重点强调了评估范围、需要的信息和使用的评估方法。评估无形资产的方法和不动产估价的方法类似，包括市场比较法、成本法和收益法等，选择何种评估途径（市场途径、成本途径、收益途径）和何种方法更能准确地诠释资产价值，需要评估师进行判断。
第四部分则着重讨论了除不动产及企业价值评估外的其他资产的评估，以及厂房和机器设备评估。这部分指南对适用于机器设备评估的一般评估概念及原理进行了讲解，并罗列了准备进行厂房和机器设备评估需用到的诸多方法。
会计中的资产被分为流动资产和固定资产。流动资产是在企业经营活动中不被认为会被持续使用的资产，如股票、债券、现金及银行存款等。在某些情况下，通常被按照固定资产处理的房地产也会被当作流动资产处理，包括房地产开发商开发完成作为存货准备销售的房地产等。固定资产是在如下两个广泛分类中的有形及无形资产，即不动产、厂房、设备以及其他长期资产。
