中图分类号：TM72 文献标识码：A
近年来，随着社会的发展和人们生活水平的提高，家用电器特别是空调、电饭锅、微波炉等功率大、耗电多的用电设备逐步在普通家庭中使用。因此，要求对居民小区的配电系统设计更加简单灵活、运行可靠。这就要求设计人员必须针对住宅小区的建设规模，结合小区的总体规划及用电负荷特征，合理选择住宅小区的供电方式，以保证供电系统的安全可靠运行。
1 居民小区配电设计方案确定
供配电方案的初步选择负荷预测及10kV电源接入。考虑10kV电源接入前，首先必须进行负荷预测，只有容量确定之后，才可以从整个系统10kV线路上选择合适的接入点，来满足整个小区的负荷需求。就当地供电而言，2005年以后的住宅小区多以高层为主，其建筑总面积一般都是在5000～400000m2之间，每户的建筑面积多在70～180m2之间。以一个建筑总面积为250000m2的住宅小区为例，其中商业部分40000m2，多层27000m2，高层183000m2。总的住宅户数约2100户，每套住宅面积从90～150m2不等。下面来确定该小区的总用电量。
1.1 负荷预测
根据相关资料介绍的经验值，我国住宅电气设计住户的单位面积计算负荷大概为:多层住宅每平方按30～35W计算，高层和小高层住宅每平方按40～45W计算，商业性质用电按每平方50～55W计算。以此原则计算该小区总的用电负荷为：
P=S商业×55W/m2+S多层×35W/m2+S高层×45W/m2=40000×55W/m2+27000×35W/m2+183000×45W/m2=11380kW
考虑到变压器的经济运行及功率因数，取变压器最佳负荷率k为0.8，功率因数cosφ为0.75。由于住宅小区内居民的作息时间不同，而取同时系数为0.4，则折算后该住宅小区变压器容量S1应为：
S1=P/(kcosφ)*0.4=11380/(0.8*0.75)*0.4=7587kVA
再通过单位住户负荷预测法进行效验，我国住宅电气设计每户计算负荷大概为每户4～6kW；
S2=总住宅户数*4kW=2100*4kW=8400kW
经过效验，参考两组数字，小区变压器容量值S可取为S1
1.2 10kV电源接入方案确定
住宅小区供电设施是城市配电网的组成部分，应该纳入城市配电网的统一规划，在准确的预测用电负荷后，一个合理的10kV电源接入方案，成为日后保证住宅小区供电可靠性的一个至关重要的因素。
当地市内10kV供电线路众多，每条线路在考虑n1情况后，控制电流电流约在200A，控制容量约在5000kVA。但是在现有的10kVA线路中，大多负荷较重。作为一个供电容量8000kVA左右的小区，没有线路可以满足其容量需求。故考虑自附近上一级变电所新出两条10kV线路为本小区供电，并在小区内设置10kV开闭所一座。小区内存在高层和小高层型建筑，其负荷包括有二级负荷，根据《供配电系统设计规范》GB50052-95和《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92相关条款的规定，两条10kV线路要求出自不同的上一级变电所或同一个变电所的不同母线，保证两条10kV电源的相对独立，以满足小区二级负荷的双电源要求。
2 小区配电设计方案确定
2.1 10kV电气主接线及设备选择
(1)10kV电气主接线
一般的多层住宅小区，负荷比较单一，且电气主接线方案比较简单，配电设备多采用箱式变电站。本文的论述以负荷较大，拥有独立开闭所及变电所的高层及小高层住宅小区为主。
对于容量较大的高层及小高层住宅小区，每栋楼均有配套电梯、消防及喷淋设施，还有地下室人防及消防用电，均为二级及以上等级负荷，要求双电源供电。为满足其供电要求，小区内应设10kV开闭所一座或多座，开闭所内部10kV电气一次接线可根据小区的负荷性质和电气网络情况的不同采用两条独立的单母线或单母线分段接线。以上述初步方案确定小区为例，假如本小区最终负荷确定为8000kVA，且本小区以高层及小高层为主，包含二级负荷，故在小区内设开闭所一座，内部10kV电气主接线采用单母线分段；设10kV变电所四座，每座变电所内各设两台500kVA变压器，并且要求两台变压器电源由小区开闭所不同段母线引入，保证二级负荷的双电源供电。供电接线如图1所示。
图1 供电接线
(2)10kV开关柜的选择
目前应用于10kV配电的设备按其绝缘介质可分为充气式(SF6)负荷开关柜、空气绝缘负荷开关柜或真空断路器柜三种；就目前湖州地区而言，在小区配电设计中，考虑到设备的使用维护和可靠性等因素，高层及小高层住宅小区内现多采用充气式(SF6)负荷开关柜，其特点在于柜型尺寸较小、分段能力强、设备可靠性高、免维护，能够较好的满足供电公司运行维护及小区供电的要求。
2.2 变压器的选择
10kV配电设计中，变压器作为配电系统的核心部分，其设备选型应符合节能、低噪音、免维护的要求，并且必须结合不同的用电性质和不同的用电环境进行正确的选择。
常用的变压器有两种：全密封油浸式变压器和干式变压器。小区配电设计中，变电所位于地面以上，且位于独立的变电所内，可采用油浸式变压器；当变电所位于地面以下，或处于非独立型变电所内时，需选用干式变压器，以满足消防及其它配套设施的相关要求。变压器接线组别采用D，Yn11额定电压及分接头开关10×(1±2×2.5%)kV/0.4kV。
2.3 400V电气主接线及设备选择
在这里，仍以图1所示小区为例，小区内四座变电所均设有两台变压器，两台变压器电源引自上级开闭所的不同母线，400V电气主接线亦采用两个独立的单母线和单母线分段接线方式，但采用单母线分段接线方式时，必须在低压两台变压器低压进线总柜及联络柜间采用闭锁装置，保证在一段向另一段母线供电时，不会造成电力系统不同电源之间合环。
目前国内低压成套设备及元器件技术相对比较成熟，设备种类也比较繁多，作为通用设备，湖州目前主要应用的400V室内配电柜以抽屉式成套开关柜和固定式成套开关柜为主。两种柜型进线总柜采用智能型低压断路器，各分路均采用塑壳是式断路器，并根据变压器的不同容量配置无功补偿装置。
结束语
综上所述，随着更多更好的居民小区被开发出了，居民小区的配电设计还有许多问题需要分析总结。因此，必须结合工程实践，不断优化设计，为居民提供更安全、稳定、可靠的配电系统，优质合格的供电质量。
中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：
1.居民小区配电设计方案确定
供配电方案的初步选择、负荷预测及10kV电源接入。考虑10kV电源接入前，首先必须进行负荷预测，只有容量确定之后，才可以从整个系统10kV线路上选择合适的接入点，来满足整个小区的负荷需求。就当地供电而言，2005年以后的住宅小区多以高层为主，其建筑总面积一般都是在5000～400000m2之间，每户的建筑面积多在70～180m2之间。以一个建筑总面积为250000m2的住宅小区为例，其中商业部分40000m2，多层27000m2，高层183000m2。总的住宅户数约2100户，每套住宅面积从90～150m2不等。下面来确定该小区的总用电量。
1.1负荷预测
根据相关资料介绍的经验值，我国住宅电气设计住户的单位面积计算负荷大概为:多层住宅每平方按30～35W计算，高层和小高层住宅每平方按40～45W计算，商业性质用电按每平方50～55W计算。以此原则计算该小区总的用电负荷为：
P=S商业×55W/m2+S多层×35W/m2+S高层×45W/m2=40000×55W/m2+27000×35W/m2+183000×45W/m2=11380kW。
考虑到变压器的经济运行及功率因数，取变压器最佳负荷率k为0.8，功率因数cos为0.75。由于住宅小区内居民的作息时间不同，而取同时系数为0.4，则折算后该住宅小区变压器容量S1应为：
再通过单位住户负荷预测法进行效验，我国住宅电气设计每户计算负荷大概为每户4～6kW；
S2=总住宅户数*4kW=2100*4kW=8400Kw
经过效验，参考两组数字，小区变压器容量值S可取为S1
1.2 10kV电源接入方案确定
住宅小区供电设施是城市配电网的组成部分，应该纳入城市配电网的统一规划，在准确的预测用电负荷后，一个合理的10kV电源接入方案，成为日后保证住宅小区供电可靠性的一个至关重要的因素。
当地市内10kV供电线路众多，每条线路在考虑线路损耗情况后，控制电流约在200A，控制容量约在5000kVA。实际工程设计过程中，若供电区域有10kV供电回路仍有备用容量可满足项目要求，则可以直接使用该回路为项目电源。若现有的10kVA线路中，负荷较重无法满足工程需求，则需考虑新建一条10kV专线为项目供电。作为一个供电容量8000kVA左右的小区，由于负荷较大，。故考虑自附近上一级变电所新出两条10kV线路为本小区供电，并在小区内设置10kV开闭所一座。小区内存在高层和小高层型建筑，其负荷包括定级为二级负荷，根据《供配电系统设计规范》GB50052-95和《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92相关条款的规定，两条10kV线路要求出自不同的上一级变电所或同一个变电所的不同母线，保证两条10kV电源的相对独立，以满足小区二级负荷的双电源要求。
2.小区配电设计方案确定
2.1 10kV电气主接线及设备选择
2.1.1 10kV电气主接线
一般的多层住宅小区，负荷比较单一，且电气主接线方案比较简单，配电设备多采用箱式变电站。本文的论述以负荷较大，拥有独立开闭所和变电所的高层及小高层住宅小区为主。
对于容量较大的高层及小高层住宅小区，每栋楼均有配套电梯、消防及喷淋设施，还有地下室人防及消防用电，此类负荷均为二级及以上等级负荷，要求双电源供电。为满足其供电要求，小区内应设10kV开闭所一座或多座，开闭所内部10kV电气一次接线可根据小区的负荷性质和电气网络情况的不同采用两条独立的单母线或单母线分段接线。以上述初步方案确定小区为例，假如本小区最终负荷确定为8000kVA，且本小区以高层及小高层为主，包含二级负荷，故在小区内设开闭所一座，内部10kV电气主接线采用单母线分段；设10kV变电所四座，每座变电所内各设两台500kVA变压器，并且要求两台变压器电源由小区开闭所不同段母线引入，保证二级负荷的双电源供电。供配电系统电气主接线如图1所示。
图1供电接线
2.1.2 10kV开关柜的选择
10kV配电的设备按其绝缘介质可分为充气式(SF6)负荷开关柜、空气绝缘负荷开关柜或真空断路器柜三种；就目前而言，在小区配电设计中，考虑到设备的使用维护和可靠性等因素，高层及小高层住宅小区内现多采用充气式(SF6)负荷开关柜，其特点在于柜型尺寸较小、分段能力强、设备可靠性高、免维护，能够较好的满足供电公司运行维护及小区供电的要求。
2.2变压器的选择
10kV配电设计中，变压器作为配电系统的核心部分，其设备选型应符合节能、低噪音、免维护的要求，并且必须结合不同的用电性质和不同的用电环境进行正确的选择。
常用的变压器有两种：全密封油浸式变压器和干式变压器。小区配电设计中，变电所位于地面以上，且位于独立的变电所内，可采用油浸式变压器；当变电所位于地面以下，或处于非独立型变电所内时，需选用干式变压器，以满足消防及其它配套设施的相关要求。变压器接线组别采用D，Yn11额定电压及分接头开关10×(1±2×2.5%)kV/0.4kV。
2.3 400V电气主接线及设备选择
在这里，仍以图1所示小区为例，小区内四座变电所均设有两台变压器，两台变压器电源引自上级开闭所的不同母线，400V电气主接线亦采用两个独立的单母线和单母线分段接线方式，但采用单母线分段接线方式时，必须在低压两台变压器低压进线总柜及联络柜间采用闭锁装置，保证在一段向另一段母线供电时，不会造成电力系统不同电源之间合环。
目前国内低压成套设备及元器件技术相对比较成熟，设备种类也比较繁多，作为通用设备，目前主要应用的400V室内配电柜以抽屉式成套开关柜和固定式成套开关柜为主。两种柜型进线总柜采用智能型低压断路器，各支路均采用塑壳式低压断路器。
2.4无功功率补偿
在供配电系统中，感性负载将消耗无功功率，容性负载会产生无功功率。由于多数系统中用电设备为感性负载，因此会消耗掉大量的无功功率，导致系统功率因数下降，从而迫使工程人员在设计的过程中选择更大容量的供配电设备以满足用电负荷的有功功率要求。为了提高负荷侧的功率因数，通常会采用无功补偿措施。
供配电系统中常采用并联电力电容器组作为无功补偿装置。补偿电容器组的投切方式分为手动和自动两种。对于补偿低压基本无功功率的电容器组以及常年稳定的无功功率和投切次数较少的高压电容器组，宜采用手动投切。为避免过补偿或在轻载时电压过高，造成某些用电设备损坏等，宜采用自动投切。在采用高、低压自动补偿装置效果相同时，宜采用低压自动补偿装置。
3.结束语
综上所述，随着更多更好的居民小区被开发出了，居民小区的配电设计还有许多问题需要分析总结。因此，必须结合工程实践，不断优化设计，为居民提供更安全、稳定、可靠的配电系统，优质合格的供电质量。
【中图分类号】TU852.2
【文献标识码】A
【文章编号】1672—5158（2012）10-0276-01
1 工程概况
现有一高层住宅小区，整体的建筑面积为二十五万平方米，其中分为商业部分和住宅部分，商业部分的总体面积为四万平方米，住宅部分大约有居民两千一百户，分别住于多层和高层，其中多层住宅区的总面积为两万七千平方米，高层为十八万三千平方米，据统计，每一户的住宅面积在九十至一百五十平方米之间。根据我国的相关技术执行标准以及规定，该小区内的总体的用电负荷应该控制在11380kW，而总体的供电容量大概为8000kVA；根据上述标准，该小区的供电设计采用的是两条独立的10kV线路的供电形式。
2 小区负荷预测及电源选择
2.1 负荷预测
根据上文中对工程的基本情况的介绍和了解，以及我国的相关技术执行标准中的规定，可以得到该小区内的多层和高层住宅的供电结果，其中多层住宅的供电规格可以设定在每平方米30-35W左右，而高层住宅的供电的规格可以设定在每平方米40-45W左右，对于商业区，其供电规格也应该适当的调整，高于住宅区，一般可以设定在每平方米50-55W计算。因此，可以通过计算得到该小区的总体的用电负荷情况，即用商业用电的五十五瓦乘以其面积加上多层建筑的三十五瓦乘以其所占面积再加上高层建筑的四十五瓦乘以其面积，最后得到的结果为11380kW。
2.2 电源选择
供电设施的选择也是小区的供电设计的一个重要的组成部分，合适的供电设施将会有效的提高小区的供电水平，将供电设计方案的优势最大限度的发挥。就该小区而言，选择10kV电源接入是最佳的供电设施配置方案。
在认真的分析了该小区所在地区的市内的10kV供电情况后发现，该市的10kV的供电线路比较多，并且一般的10kV的线路的供电的总容量都控制在5000kVA左右。但是笔者经过统计后发现，其中大多数的线路的负荷是相当重的，如果说一个小区的供电的总容量为8000kVA，那么没有任何一种线路的设计可以满足其用电的需求。因此，在认真的分析了该案例中的小区的基本情况后，笔者认为选择两条10kV线路供电的方式是解决该小区供电的最佳的供电设计方案，即不仅能够满足小区内的用电需求，也使得其负荷在可承受范围内。
3 小区10kV供配电设计要点分析
3.1 10kV电气主接线及设备选择
（1）10kV电气主接线
就目前我国的多层住宅小区的供电设计情况来看，其负荷存在着比较单一的现象，另外从接线方式上看，也表现为比较的简单，这种情况导致的直接的后果就是在小区的供电过程中，无法实现高负荷以及大容量的供电，但是本文案例中的多层小区供电的需求较大，并且存在着要解决小区内的高层供电的问题，所以在主接线的设计过程中应该抛弃原有的多层住宅的接线方式，选择一种更加合适的负荷大、独立开闭的接线方式。
由于案例中的小区的总体供电的容量较大，并且每一栋楼内都配有相应的电梯、消防及喷淋等生活设施，一定程度上增加了该小区的用电负荷，这种情况下小区的平均负荷等级已经达到了二级，必须要实行双电源供电。为满足其供电要求，小区内应设10kV开闭所一座或多座，开闭所内部10kV电气一次接线可根据小区的负荷性质和电气网络情况的不同采用两条独立的单母线或单母线分段接线。以上述初步方案确定小区为例，假如本小区最终负荷确定为8000kVA，且本小区以高层及小高层为主，包含二级负荷，故在小区内设开闭所一座，内部10kV电气主接线采用单母线分段；设10kV变电所四座，每座变电所内各设两台500kVA变压器，并且要求两台变压器电源由小区开闭所不同段母线引入，保证二级负荷的双电源供电。
（2）10kV开关柜的选择
目前应用于10kV配电的设备按其绝缘介质可分为充气式（SF6）负荷开关柜、空气绝缘负荷开关柜或真空断路器柜三种；就目前广东地区而言，在小区配电设计中，考虑到设备的使用维护和可靠性等因素，高层及小高层住宅小区内现多采用充气式（SF6）负荷开关柜，其特点在于柜型尺寸较小、分段能力强设备可靠性高、免维护，能够较好的满足供电公司运行维护及小区供电的要求。
3.2 变压器的选择
10kV配电设计中，变压器作为配电系统的核心部分，其设备选型应符合节能、低噪音、免维护的要求，并且必须结合不同的用电性质和不同的用电环境进行正确的选择。
变压器容量的选择。一般情况下，按变压器的效率最高时的负荷率M来计算变压器容量。首先，应确定建筑物的计算负荷，其确定方式如下：
单相用电设备的功率：P=I×U×cos－p×n
三相用电设备的功率：P＝1.732×I×U×cos－p×n
公式中，P——功率，I是电流，u是电压，cos-p是功率因素（取值在0.8～0.95），n是工作效率（取值在0.85～0.95）。
把各负载的功率相加算出总功率P总（kw），那么在选择变压器时其容量（功率）应大于用电设备的总功率，最好是2倍P总，这样留有一定的缓冲空间，当负载突然加大时，才不会使变压器因超载而烧毁。
当建筑物的计算负荷确定后，配电变压器的总装机容量为：
S=P／b×cos￠2（kVA）
公式中，P——建筑物的有功计算负荷kW；COS￠2——补偿后的平均功率因数，不小于0.9；b——变压器的负荷率。
因此，变压器容量的最终确定就在于选定变压器的负荷率b。
我们知道，当变压器的负荷率为：b=M=Po／PKH
公式中，Po——变压器的空载损耗；PKH——变压器的短路损耗。然而小区高层建筑中设备用房多设于地下层，为满足消防的要求，小区住宅配电变压器选用干式变压器。
3.3400V电气主接线及设备选择
小区内四座变电所均设有两台变压器，两台变压器电源引自上级开闭所的不同母线，400V电气主接线亦采用两个独立的单母线和单母线分段接线方式，但采用单母线分段接线方式时，必须在低压两台变压器低压进线总柜及联络柜问采用闭锁装置，保证在一段向另一段母线供电时，不会造成电力系统不同电源之间合环。
我国低压成套设备及元器件技术相对比较成熟，设备种类也比较繁多，作为通用设备，广东目前主要应用的400V室内配电柜以抽屉式成套开关柜和固定式成套开关柜为主。两种柜型进线总柜采用智能型低压断路器，各分路均采用塑壳式断路器，并根据变压器的不同容量配置无功补偿装置。
4 结束语
总之，随着居民小区日益增多，人们对生活水平及质量要求越来越高，特别是小区配电工程方面。如何不断地提高居民小区的配电设计水平，实现安全、可靠的配电系统成为设计者一直关注的话题。因此，必须结合工程实践，不断优化设计，创建一个优质合格的供电系统工程。
随着我国城市化的不断深入，人民生活水平的不断提高，以及中国人骨子里根深蒂固的“家”之观念的影响，近几年各种住宅项目在我国如雨后春笋般蓬勃发展，现如今，房地产项目已占据国家总建筑项目的半壁江山，
一般而言，一个房地产项目从报建批文下来到建成使用只需一年时间，与之形成鲜明对比的是公共建筑项目，公建项目因为是国家投资，属于非盈利性质，所以流程纷繁复杂，要经过层层上报审批，从可研，到立项，再到报方案，召集专家开各种评审会，论证会，最后由规划局，发改委等国家相关部门盖章定论，那是个相当漫长的过程，中间要经过几轮大大小小甚至是颠覆性的修改。房地产项目的营利性质决定了它周期短，资金流转快。因此对施工图设计提出了很高要求。
在拿到一套方案图纸时，通常都会先检查它设计的合理性。住宅比起公建，户型是相对固定的，可改的余地不多，这是我们看来住宅比公建易上手的原因。但因为住宅又是每个家庭的安身之所立命之本，对细节和舒适度的要求更高。因此即使是施工图设计，也要在细部体现它的人文关怀。
户型设计是住宅设计的灵魂，户型决定了该楼盘的定位及销售前景，这在前期方案中是经过大量对当地消费人群的调查及开发商意见做出的方案。而户型设计的重中之重就是尽可能减小公摊面积，因此几乎所有住宅方案在施工图阶段都会在核心筒上遇到或多或少的问题。可以说，住宅核心筒的设计不论对建筑，结构还是水电通风专业都是个大学问，怎样做到既舒适又不浪费，保证使用要求又不违反相关规范，是值得细细斟酌的。以下是我对住宅施工图设计中常见的几点问题的探讨：
一、 总平面消防及竖向问题
一个较完整的住宅小区项目都包含有数栋多层或高层纯住宅或商住楼。在对每一栋住宅深入研究之前，对总平面规划图进行分析研究是非常必要的，因为对住宅来说消防安全是重中之重，因此每栋建筑消防扑救面是否达到要求是首先必须注意的，“高层建筑的周围应设环形消防车道，当设环形消防车道有困难时，可沿高层建筑的两个长边设置消防车道”，这是《高规》【4】对建筑消防扑救面的要求。很多楼盘为了提高档次在园区内设曲径幽深的园路而放弃使用车行道，又为了满足消防要求在园路周边铺设平路面且无路缘石的绿地，即设置成隐形消防车道，这是一种很好的处理方式，既保证了小区景观的意境和清净，也满足了紧急情况下消防车的行进不受阻挡。
总平面竖向设计一直是施工图设计中一项很重要却常常被忽略的问题，往往是把单体做完后才发现每一栋高程不同，因而导致室内外高差不同，而对于拥有大面积地下室的小区，竖向问题尤其突出，高程的差异直接影响到各栋楼梯的设计，影响到地下室底板标高及顶板标高的确定，顶板标高定不好会引起地下室结构顶板外露或排水不畅等问题，因此在单体建筑施工图设计开始前必须要做好的工作就是把总平面图和竖向图整理好。
二、 单体建筑的消防问题
住宅核心筒的消防安全至关重要，住宅的性质（纯住宅亦或是商住）、建筑高度等等都关系到是否需要设置消防电梯、消防前室，是否需要加压送风，加上必要的水井电井等功能房的设置，势必会增大住宅的公摊面积，因此必须要慎重考虑，争取在施工图设计开始前把水井，电井及风井等的尺寸与各设备专业充分沟通，争取不漏项不浪费，做到经济、适度、合法。
住宅施工图设计中最容易疏漏的就是垂直和水平方向上的防火分隔。
垂直方向上：例如，楼梯间在首层与地下室间必须做防火隔墙，因为住宅与地下室分属两个不同的防火分区，以此类推，很多地下室需要的通风井在地面的开口就不能离住宅的门窗太近，实在避不开的必须做成防火门窗，风井出地面的防火问题会因为它的数量多开口小而易被忽略。剪刀梯是一种特殊的楼梯形式，它用最少的代价使一栋住宅拥有了两个安全出口，也因此必须在每一层都做防火分隔，从地下室至屋顶层无一例外，有的同志在底层做了防火分隔到了屋顶层又忘了。消防前室也必须分开设，这就是为什么我们经常在电梯厅会看到一堵墙和一扇防火门把一个完整的电梯厅隔开了这种奇怪的现象，这其实只是为了满足防火要求而设置的，
水平方向上：很多情况下，一栋住宅由两个独立单元拼成，而这两个独立的单元有自己独立的核心筒，它们之间由变形缝分隔，其实就是两个防火分区，当把两个单元拼成一栋时稍不注意就会使得变形缝两边的窗靠太近，造成串火，一般处理方法是在不影响外立面效果的情况下把门窗移开或在中间设突出的隔墙来防火
关于消防问题，各地规定不一，因此在满足《建筑设计防火规范》及《高层民用建筑防火规范》的前提下，必须要跟当地消防部门充分沟通，
三、 住宅相关规范的问题
依据《住宅设计规范》对每个功能房逐一核对，关于客厅，卧室，厨房、卫生间的开间，套内楼梯与共用楼梯的不同要求，电梯厅的宽度等等，《住宅设计规范》里都有详细说明，例如电梯厅若要满足无障碍要求，净宽最小1.8米，这是以装修完成面计的，而电梯资料提供的1000公斤的电梯门洞要求1.1米是以结构完成面计的，最后电梯门装上后是不足1.1米的。又如：业主会根据当地情况更改墙体材料，墙体材料的变动对于户型的影响是可大可小的，如方案中通常都用200墙，可是改用240墙以后就会出现走廊宽度不够的情况，这是施工图设计中常会被遗漏的地方，对于住宅规范，很多基本问题相信大家都已铭记于心，在此就不一一复述。归纳来说，就是对于规范要充分理解并灵活运用，不可死记硬背张冠李戴。
四、 细节及人性化设计的问题
卧室，客厅这些重要部位的门窗，在保证立面效果的前提下，开多大合适，要视房间的开间大小而定，如客厅是4.5米开间，则开2.8米的推拉门是比较合适的。门窗的分割也有学问，例如：推拉门一般分成4扇，就可以两扇开启，如果只是分3扇，就只能开启一扇，造成浪费，对节能也不利，且推拉门最大一扇不可大于0.9米，否则不安全且难操作。卧室开窗的位置因方案而异，开在房间的中部利于摆放家具。
空调室外机的摆放在以前一直是住宅设计中的一个盲点，也是由于以前空调普及率不高，没有引起足够重视，而通常做法是住宅建成后由用户自行考虑摆放的位置，这样就会导致空调室外机的，加速老化，且参差不齐的室外机对建筑外立面影响颇大，这也是近几年政府在旧城立面改造中比较头痛的问题。随着空调机在家庭中的应用越来越普遍，直到近几年才得以重视，在平面和立面设计中加以考虑，建筑外立面上百叶的大量使用就是证明。我们在施工图设计中要注意是否每个卧室和客厅餐厅都有摆放空调及室外机的地方。当实在没地方摆时有同志就考虑把空调隔板设在建筑山墙上，在图纸上也许只是一个转角的距离，但实际操作起来却相当困难，特别是高层住宅时其安装难度更为明显。室外机隔板为了美观而安装的百叶也不能太密，不好通风，空调隔板最好不要做翻边，积水且会增加室外机安装难度。现在各种空调室外机“体格”都不小，不似几年前，因此在设计时应充分考虑现实情况，空调隔板的净宽最好设计在1米以上。
一般除了外墙，楼梯间隔墙，分户墙外，其余户内隔墙均使用100或120厚的，而一般结构剪力墙和梁都在200厚以上，若都采用轴线对中方式，则在墙体两侧都会产生线脚，十分影响美观，因此在施工图设计时要注意与结构专业对图，尽量使内隔墙平梁或剪力墙一侧，一般原则：主卧与厅――隔墙平主卧（一般客厅会做吊顶），主卧与次卧――隔墙平主卧，卧室与卫生间――隔墙平卧室，卧室与走道――隔墙平走道，在卫生间内当剪力墙与隔墙有错位时，最好移平以方便卫具的安装。偏墙问题也是影响一幢住宅品质的大问题，也许在图纸上看不太出来，但是房屋成型后会看出差距，线脚太多对二次装修也是不利的。
卫生间的的设计是否优质也是影响楼盘质量的重要一环，若一个卫生间开间与进深相差不多，建议把洗脸台与坐便器分设通道两端，通道尽端是浴缸，这样的摆放比一字型（即进门先过洗脸台，再到坐便器，最后到浴缸）更能增加洗脸台的有效使用宽度，这种方式也是酒店宾馆通常采用的，把它引入到住宅中，就能整个提升卫生间的使用舒适性。设计洁具的摆放位置时还要注意下水与上水要分开，管子不要拉太长。
对于厨房的布置，较合理的选择是：靠窗的地方放水池，烟道和灶台靠近，当住宅顶层是有跃层的复式住宅时，要考虑顶层做开敞式厨房时下层的烟道不要穿过跃层的房间，所以很多工程烟道是靠外墙边的。
消火栓放在哪里比较显眼且不影响美观？一般来说要避免对着入户门，且消火栓有1米宽，由于在图纸上只是个图标，很多同志不注意随便乱塞，造成实际位置安装不了的情况。
还有一些在做设计时必须注意的细节，如：住宅跃层的露台要考虑公共楼梯间出屋面时的防盗问题；大堂入口要做雨棚防坠物；在南方风力较强的地方电梯厅建议封墙开窗，不做栏杆（防飘雨）；入户门最好做门垛，以便住户贴春联时用等等。
这些细节不触及相关规范，却是稍不注意就会影响使用的问题，这就要求设计人员在设计时要多设身处地为住户考虑，尽最大努力做出双方都满意的作品。
五、 节能相关问题
为完成我国节能减排的目标，建筑行业亦须大刀阔斧的改革，继淘汰粘土砖这种破坏环境的建筑材料后，这几年加大了对各种节能材料的应用和开发，特别是在屋面及墙体保温材料的应用上，选择更多、性能更好的产品都在逐步推广，也收到了一定效果。现如今基本上各个住宅项目都会使用保温材料，或是保温性能好的砌体，自治区亦有发“十项节能措施”的文件大力推广。但是节能设计中仍会遇到一些问题，例如节能软件的缺陷问题，节能材料的参数与实际使用材料的参数不相吻合等等，还有待进一步的规范。
随着市场经济的发展，房地产开发项目越来越多，其中的住宅类项目占据了绝大部分，很多房地产开发公司（以下简称甲方）又把住宅项目方案设计细分为总平面设计和单体设计。以下结合笔者在设计院和房地产开发公司的双重经历，谈谈住宅开发项目中总平面方案设计的一些心得。
1 资料的收集
进行总平面设计时需收集的关键资料有：
(1)国土部门出具的用地红线图（含电子版）；
(2)当地规划管理部门出具的《建设项目规划设计条件通知书》和规划用地红线图（含电子版）；
(3)甲方出具的《设计任务书》；
(4)现状地形图；
(5)周边路网图；
(6)当地规划、土地、环保、住建、消防、人防、抗震、卫生、绿化、供水、供电、供气等相关部门对项目的各种批文、规定等资料；
（7）国家相关的法律、法规（特别是相关规范）；
（8）典型设计案例或参考图片。
在实际工作中，可能会出现从规划部门拿到的规划用地红线图电子版和从国土部门拿到的用地红线图电子版不一致，这时应按土地证上标注的用地范围坐标值进行核对，并立即通知甲方加以核实、确认。
现在的住宅开发项目，大多数是通过“招、拍、挂”取得土地使用权，当地规划管理部门出具的《建设项目规划设计条件通知书》会标明总用地面积、净用地面积（有的地方称为规划用地红线面积）、用地性质、建筑物控制高度、容积率、建筑密度、绿地率、道路退距、用地边界退距、建筑间距、配套公共设施建筑面积、配套市政设施建筑面积、机动车停车泊位指标、非机动车停车泊位指标、项目基地出入口方位等规定，有的地区还会标明90平方米以下套型应占总建筑面积的比例。
《建设项目规划设计条件通知书》和当地相关部门对项目的各种批文、规定等资料是方案报批的依据，一定要深入理解、认真执行，并在建筑设计方案报建文本中作为设计依据的一部分列出。
2 现场踏勘
现场踏勘是设计前期非常重要的工作，通过现场踏勘，做好场地现状分析和周边环境分析。设计时应注意与地形地貌及周边道路、环境更好的结合，减少土方量，节约投资成本。既要满足使用功能要求，又能保留项目地形地貌特点，使楼盘独具迷人特色。
现场踏勘时需特别注意：
需保护的――场地内的名木古树、古建筑、有保留价值的奇石、水景、植被；
需迁建的――场地内的通信线路、高压线、排洪沟、排水渠；
需测量的――场地内标高、高差、坡度、边坡和挡土墙；
需退让的――用地红线、道路红线、城市黄线、绿线、蓝线、紫线；
需连接的――周边道路、市政供电、供水、排水、供气管线；
需借用的――周边优美的江、河、湖、海、山、绿地、公园、广场等自然或人文景观；
需遮蔽的――周边不利的“三废”、电磁污染等；
需尊重的――周边已有的建筑和历史文脉。
3与甲方的沟通
只有与甲方进行充分沟通，深入了解甲方意图，才能设计出令甲方满意的方案，树立良好的口碑。
（1）有经验的房地产开发公司会有自己的营销策划专员或聘请专业的营销策划公司，在进行方案设计前，一般会先出《可行性研究报告》或《营销策划报告》，对项目的开发建设提出指引。甲方在给设计院的《设计任务书》中会提出功能分区、户型面积和比例、建筑风格等设计要求。建筑师应根据现场踏勘、《建设项目规划设计条件通知书》、当地相关部门的管理规定、国家有关规范等就甲方提供的《设计任务书》中违反规范、规定及难以达成条件的地方尽早提出疑问，并提供参考解决方法。
（2）住宅开发项目中，住宅户型、面积、比例等为关键性数据，甲方通常会在《营销策划报告》中提出具体要求，设计师必须在开始设计时就与甲方充分沟通、达成共识，并以书面形式确认，才能避免以后大量返工甚至全盘重做。
（3）住宅开发项目一般还会有配套的商业服务设施。这些商业服务设施是做独立小商铺还是做大中型商场，也需要甲方给予答复――做小商铺可以快速回笼资金，减小甲方资金压力，而做大中型商场可以引进品牌零售企业，提高楼盘人气，拉升单位面积售价。
（4）甲方还会根据资金运作情况确定分期开发步骤，搞清楚甲方的分期开发步骤，能快速确定一期建设的总面积、户数、户型面积、比例、层数、环境要求等，对一期的设计工作有特别重要的意义。
（5）通过典型设计案例或参考图片，可以就建筑物的布置、朝向、户型平面布置、立面色彩、屋顶形式、裙楼处理方式等不少设计问题方便与甲方进行沟通，快速达成共识，少走弯路，加快设计进度。
（6）对甲方未提及的人防地下室建设安排等设计问题及时提交工作联系函件，请甲方以书面形式确认。
4总平面方案设计
4．1总户数的确定
住宅总户数会牵涉到总楼栋数，机动车停车泊位数，非机动车停车泊位数等多项指标，应尽早确定，为后面的工作提供方便。《建设项目规划设计条件通知书》规定了配套公建、配套市政面积或比例，把等等这些非住宅面积减去后就是住宅总面积。根据《设计任务书》中要求的住宅户型、面积、比例，可算出户均面积，由此可算出住宅总户数和各户型的面积、比例、户数。
4．2 建筑层数和总栋数的选择
土地价格通常与容积率有关，容积率越高，土地价格也越高，方案设计时往往是取容积率最大值进行设计。根据甲方的项目定位和地块允许的最高容积率，可以估计出建筑的最低层数，一般情况下：容积率≥3.5时，建筑层数以≥18层为主；容积率≥2..4时，建筑层数以≥11层为主；容积率≥1.2时，建筑层数以≥6层为主；容积率≤1.2时，建筑层数可为低层或多层。随着电梯的普及，很多房地产公司更愿意增加层数而减少楼栋数，以增加园林绿化面积，提高楼盘品质和单位面积售价。容积率确定后，不同的建筑层数会对应不同的总楼栋数，可先算出几个组合，供总平面方案布置时对比选用。
4．3建筑退距
根据《建设项目规划设计条件通知书》和各地的《城市规划管理技术规定》，在用地红线范围内先定出建筑红线和地下室控制线，在此区域内再结合人流、车流、消防、景观、水、电、气等管线布置，确定建筑与道路、用地边界线、周边建筑的退距。考虑地面单排停车时，建筑与用地边界线的退距以15米为宜，如果考虑施工和管线布置空间，地下室一般退用地红线≥3~5米。
4．4 建筑间距
《住宅建筑规范》4.1.1 ：“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。”并规定了住宅建筑的日照标准。在确定建筑间距的过程中，可先根据各地规划管理部门出具的《建设项目规划设计条件通知书》和修编的《城市规划管理技术规定》，算出最小的建筑间距，然后在布置总平面时根据楼栋总数调整增加建筑间距。
4．5 总平面布置
确定了大体的建筑总栋数、建筑退距、最小建筑间距后，就可进行总平面布置。设计时，应充分利用江河、湖泊、公园等自然景观，尽可能多的南北朝向布置建筑。现在用得比较多的是以周边式布置为主，结合行列式或点式，留出中心大片空地，配以专业景观设计公司设计的中心花园，来提高楼盘品质。通常会先出数个总平面设计草案，再通过专业日照分析软件计算、验证、调整，提供2~3个符合当地规划管理部门规定日照要求的方案供甲方比选，最后由甲方结合功能分区、分期开发步骤、工程造价等因素选择最适合的总平面布置方案作为实施方案进行深化设计。总平面方案一定要满足当地规划管理部门对日照的要求，否则面临全盘重做的危险。
4．6交通组织
高档楼盘都会实行人车分流，通常是一进小区大门机动车直接进入地下车库或沿小区设机动车环路，其它地方为人行区域，除了火灾、抢修等紧急情况外，禁止机动车通行，这样既保证了住户的安全又可以使园林绿化连贯完整。配套公共建筑等对外服务设施的交通系统应与小区住户的交通系统分开设置，避免交叉。
4.7出入口设置
在《建设项目规划设计条件通知书》中还会规定出入口的方位，为方便管理和减少使用成本，常用出入口以2~3个为宜。设计时需满足规范中车行出入口离城市主要干道交叉路口≥70米的要求，如果因条件限制不能满足时，须经当地交通管理部门特批。
4.8消防设计
按规范要求，高层建筑应设环形消防车道或至少沿两个长边设消防车道，建筑沿街面长度大于150米或总长大于220米时应设净空≥4米×4米的消防通道， 封闭内院建筑沿街面长度大于80米时应设人员疏散通道。住宅区机动车道双行线路面最小宽度为6米，为满足消防扑救、管线埋设和景观要求，道路距离高层建筑边一般≥3~5米，扑救面场地坡度≤3%，消防道路坡度≤8%。随着消防设备的大型化，现在很多城市要求消防车道转弯半径≥12米。消防车道可与园林的广场、铺地相结合，既扩展使用功能，又使环境更加优美。
4.9 竖向设计
竖向设计要满足基地与周边道路的衔接、排水排涝等使用功能要求，以及减少施工土方量、节约投资等经济要求。
为避免雨水倒灌，场地内地面标高一般比周边道路稍高。
对于需要连贯的建筑空间，每个台地高差≤1.2米时，视觉连续感较好。
对于高差较大的场地，可通过设置半开敞式地下停车库或沿街商铺与内部庭院地面标高不同的方式来消化地形高差，使之达到适用、美观、经济的目的。
4.10 “三率”的确定
某些城市可以不用设计单体而先报批总平面方案，甲方为加快设计进度有时会让设计院先出总平面方案，然而批准后的容积率、建筑密度、绿地率（简称为“三率”）等关键指标很难再作修改，所以为了效益最大化，单独报批总平面方案时容积率应取最大值，建筑密度也取最大值，绿地率取最小值。
5总平面方案的确定和调整
本文从老年人的心理与生理特点，老人居住形态，老年住宅的分类和特点，老年住宅的空间设计特点及未来发展建议等几个角度对老年人住宅进行浅析。
1.加强老年人住宅建设的必要性
根据有关资料，我国现有60岁以上老年人为1.34亿人，占总人口的10.8％，到2025年65岁以上的老年人将达1.85亿之多，到2050年65岁以上的老年人将达2.84亿之多。我国现在的老年人口数是全世界老年人口的1／5，而且每年仍以3.3％的速度递增。随着我国老龄化人口越来越多的趋势，面对汹涌而来的"银潮"，一些专家认为，我国现行的住宅体系在设计理念上对老年人的需求考虑不多，国家颁布的《老年人建筑设计规范》基本没有得到落实。由于老年人的家庭养老等活动大都要在住宅内进行，这使得他们对住宅的依赖和对住宅功能的要求要远远大于年轻人，住宅及相应设施的设置对老年人尤为重要，在居住环境中通过适当的介助和设备设施的改善使老人获得自立、自理的能力和信心，减少社会和家庭负担，有利于发挥余热从而达到延年益寿，身心健康的目的。因此，加强和改善老年居住环境不仅是社会协调发展的需要，更是提高老年人生活质量的客观要求。老年问题涉及千家万户，关系到每一个人，特别是老年人的居住问题直接影响到每一个家庭，影响到社会各个层面。因此，尽快建立能够适应老龄化社会需求的建筑住宅体系已刻不容缓。
2. 老年住宅的分类和特点
老年住宅又称“银龄住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”，特指老年人的居住建筑，它根据老年人的生理、心理特征和需求，以无障碍和人性化设计理念为指导而设计建造，是老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所。其包括：老年社区、老年公寓、敬老院、养老院、干休所等。
老年社区分类:
1.非老年专用或作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。
2.供富有活力、生活基本自理、仅需某种程度临护和少许帮助的健康老人居住的住宅。
3.专为健康而富有活力的老人建造的住所，附带帮助老人基本独立生活设施，提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。 4.专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。
5.专为体力尚健而智力衰退的老人所建的住所。
6.养老院，专门为体力和智力都衰退，并需要个人监护的老人所设。7.护理院，入住者除同外，还有患病受伤的监时或永久的病人。
3. 老年住宅的空间设计特点
在设计理念上遵循"以人为本"的原则，做好人性化设计和开发。本着"长寿住宅、可发展住宅、通用住宅 " 的要求，住宅设计尽量避免不必要的繁杂豪华设计装饰，如楼梯和户外地面不要采用大理石、瓷砖等，而采用水泥防滑地面，增设卫生间扶手，住宅内尽量不用错层、跃层，消除房间高差等；要合理把握潜伏设计，即在最初设计中为今后留有可改造的必要条件和余地，根据老年人不同时期的具体需求，及时适当做出调整，方便居住和使用；多开辟"近邻型 "、"合住型 "、"分离型"等居住户型，使老年人与子女的居住之间有所照应。
居室 1.老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。 2.老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面积不宜小于14m2,卧室使用面积不宜小于10m2。矩形居室的短边净尺寸不宜小于3.00m。 3.老人院、老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不宜超过三人，每人使用面积不应小于6m2。矩形居室短边净尺寸不宜小于3.30m。 厨房 1.老年住宅应设独用厨房；老年公寓除设公共餐厅外，还应设各户独用厨房；老人院除设公共餐厅外，宜设少量公用厨房。 2.供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不宜小于6.00m2,其最小短边净尺寸不应小于2.10m。 3.老人院公用小厨房应分层或分组设置，每间使用面积宜为6.00～8.00m2。 4.厨房操作台面不宜小于0.75～0.80m，台面宽度不应小于0.50m，台下净空高度不应小于0.60m，台下净空前后进深不应小于0.25m。 5.厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为1.40～1.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。 卫生间 1.老年住宅、老年公寓、老人院应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具，其面积不宜小于5．00m2。 2.老人院、托老所应分别设公用卫生间、公用浴室和公用洗衣间。托老所备有全托时，全托者卧室宜设紧邻的卫生间。 3.老人疗养室、老人病房，宜设独用卫生间。 4.老年人公共建筑的卫生间，宜临近休息厅，并应设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间应设一具立式小便器。 5.独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不应高于0．40m，浴盆及淋浴坐椅高度不应高于0．40m。浴盆一端应设不小于0．30m宽度坐台。 6.公用卫生间厕位间平面尺寸不宜小于1．20m×2．00m，内设0．40m高的坐便器。 7.卫生间内与坐便器相邻墙面应设水平高0．70m的“L”形安全扶手或“Ⅱ”形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水平高度0．60m的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手。 8.卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或揿压式开关。 9.卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。
3. 老年住宅的发展建议
1.要切实落实《老年人建筑设计规范》。应把《规范》中的具体要求纳入到每个城市住宅建设标准及管理规定中去，并作为老年住宅建设方面的指导性文件，如在新开发小区根据老年人口的比例，规定老年住宅的比例不低于20％, 对现有住宅增设老年专用设施，使老年建设规范和标准落到实处。
2.加大政策扶持力度，使老年住宅"事业化"转变为"产业化"。有关部门应运用经济杠杆加以调节，在有关法律法规的监督管理下，通过充分有序的市场竞争等方式，使整个建筑大市场活跃起来。尤其是对于老年住宅建设专项项目，在同等条件下，优先解决建设贷款，以吸引开发商投资；对于新开发小区，达到或超过《老年人建筑设计规范》规定的相应比例的，适度减免配套费；对于旧有住宅增设老年人专用设施或场地的，简化审批手续，优惠税收。
二、住宅建筑设计课程教学改革的思路
目前，全国建筑类院校都在根据自身的办学特点和学生的实际情况进行相应的课程教学改革，也取得了不少成功的经验。针对高校住宅建筑设计课程教学中存在的问题，笔者结合多年来的建筑设计技术专业课程的教学经验，进行了一些课程教学改革调整。
第一，将学生对原理知识的学习从被动转为主动。
住宅建筑设计原理的知识点繁多，照本宣科的填鸭式教学模式教学效果不佳，教学质量不理想，而运用互动式的教学方法可以将学生被动式的学习转化为主动式的学习，进而提高教学效果。在教学过程中，教师不能以讲解教材内容为主要任务，而要引导学生积极进行自主思考，利用90后学生主动性强的年龄特点，结合实际案例，引导学生观察住宅建筑设计作品的细节，帮助学生理解诸多枯燥的理论知识，掌握理论知识与实践结合的方法。教师可布置调研任务或者资料收集任务，组织学生到在建工程项目进行体验式学习，让学生分组学习实践，以小组为单位，制作PPT进行班内汇报讨论，加深学生对住宅建筑设计、建筑设计防火、民用建筑设计通则等规范的认知和理解。在这个过程中，学生会不自觉地消化课堂教学中的理论知识，会利用互联网或者图书馆资源等完善小组学习成果，从而将对原理知识的学习从被动转换为主动。
第二，丰富学生对住宅空间的体验认知。
无论是做公共建筑设计还是做住宅建筑设计，建筑师的最终目标都是要设计出适合使用者需求的空间。从某种意义上说，住宅建筑设计相对于公共建筑设计更加细致和繁琐，在当前学生尚无现实生活体验的前提下，该课程教学主要通过以下2种途径丰富学生对住宅空间的体验认知。一是结合相应的课程教学内容安排学生到近几年建成的品质较高的居住小区进行调研学习，深入小区内部体验住宅群体的外部空间环境和室内建筑空间布局，同时也可以组织学生到在售楼盘参观体验样板房，感受户内空间设计效果。教师应鼓励学生积极参加各地市举办的房交会，通过房交会掌握更多的住宅建筑设计动态。二是利用多媒体技术改进教学手段。教师可选取比较优秀的住宅建筑设计视频资源在课堂播放或者放在网络空间课程中，供学生观看赏析，以丰富他们的住宅空间体验认知。通过以上2个途径，帮助学生体验认知各种住宅建筑设计空间，理解该课程的理论知识，有助于学生进行后期的课程设计训练。
第三，加强对课程设计训练的全过程控制。
住宅建筑设计课程教学安排的相关课程设计训练主要是住宅建筑单体设计训练，以帮助学生将所学习的原理知识学以致用。课程设计训练重在平时。因此，要保证课程设计训练的效果，对课程设计训练进行全过程控制是十分必要的。笔者在课程教学改革中主要通过以下3种途径来实现这种控制。一是改变评图方式。以往住宅建筑设计课程教学会安排在学生课程设计的正式成果出来之后再进行评图，学生虽然也会有收获，但是问题在于课程设计训练已经结束，评图后的反思效果有限。改革之后，在一草、二草、三草阶段各安排一次公开评图活动，让学生先对自己的方案设计进行介绍，解答其他同学的问题，教师再引导其他学生对方案设计的优劣进行评判和讨论，最后由指导教师进行评讲，这样可以及时发现并解决学生在设计训练中存在的问题，有利于学生不断优化设计方案。对指导教师来讲，也可以有效地控制课程设计训练的深度和进度，提高课程教学质量。二是强化学生的技术意识。学生在低年级时所做的设计通常比较简单，往往比较重视住宅建筑单体的造型和色彩，忽略了建筑设计中的技术问题。因此，在课程教学过程中，教师应注意将建筑材料、建筑构造技术与方案设计进行有机融合，培养学生的技术意识。建筑设计并不是单纯的艺术，它具有很强的技术性，学生必须学会从技术方面去思考住宅建筑的建造设计。例如，要了解新的建筑材料、新的构造方式、新的结构形式，改变传统的住宅建筑空间形式，创造新的住宅建筑空间。在课程教学过程中，教师要鼓励学生制作住宅建筑结构模型，帮助他们理清住宅建筑的结构关系，树立牢固的技术意识。三是利用网络空间课程建立交流平台。目前，各高校都在着力建设网络空间课程体系，以住宅建筑设计课程为例，在网络空间课程中，教师为学生提供了大量的学习资料，如设计实例、建筑设计资料集、各种建筑设计规范等供学生下载学习。在答疑室，学生可随时向教师提问，也可以进行互相讨论，较好地弥补了课堂教学时间有限的不足，学生也可将自己的住宅建筑设计作品上传到网络空间交流平台，供大家评价讨论。这样不仅有利于形成良好的学习氛围，也有助于教师控制课程教学进度和深度，提高课程教学效果。
当前我国房地产开发企业都比较注重住宅小区的园林景观设计。住宅小区园林景观设计的水平，不仅直接关系到居民的居住感受，同时也在一定程度上代表了开发企业的品牌形象。所以，优化现代住宅小区园林景观设计，对于居住者和开发商而言都具有重要意义。
1 现代住宅小区园林景观设计优化策略分析
1.1 完善园林景观的功能性设计
现代住宅小区的园林景观设计往往存在误区，即过于追求小区环境表面形式上的光鲜亮丽，而忽略了园林景观设计核心：小区景观的实用性和功能性。当前，现代住宅小区的开发通常会将园林景观设计进行单独立项，设计人员需在项目成立之初，介入园林景观的规划与设计。有利于设计人员根据小区地貌、地形以及各种植被资源，合理规划设置小区园林景观的绿化功能、人车分流功能、休闲娱乐功能等方面。在小区园林景观设计过程中，设计人员须始终将景观的功能性与实用性放在第一位，将优化居民的生活出行作为设计的最终目的。
1.2 坚持“以人为本”
现代住宅小区的园林景观需坚持“以人为本“的设计原则，设计人员应充分考虑居民与小区环境的和谐统一关系，尊重居民的生活习惯与行为模式，让居民在实际居住过程中充满愉悦感和归属感。例如，现代生活工作节奏不断加快，高节奏的工作使人感到紧张和压力，希望有个能放松心情、恢复体力、舒适健康的环境，有一种“回归自然”，“还璞归真”的内在需要。因而设计者在设计小区园林景观时，可将小区内环境设计得更贴近大自然，并适当增加小区环境色调的明亮性与多样性，注重小区内软景与硬景搭配的协调性，若条件允许可尽量选择种植带有清新香气的树木花卉。以此带给居民更加舒适、愉悦地居住体验。
1.3 历史文化和风土人情的融入
在现代住宅小区的园林景观设计过程中，应融入当地的风土人情与历史文化，尽可能地营造具有地方特色的居住环境。例如，苏州地区住宅小区的园林景观的设计，可依托于历史悠久江南建筑文化。苏杭自古就有“江南水乡”之称，苏州在中国文化历史中更是占据着重要地位。因而苏州住宅小区的园林景观设计，多利用小桥流水，亭台楼榭营造中国式的且具有苏州特色的古典韵味。同时，设计中可将与苏州地区相关文化名人或诗文歌赋，雕刻或镶嵌于小区内的石桥、假山、匾额、庭院等各处，以此凸显苏州地区悠久的文化历史氛围。
1.4 遵循生态设计的原则
人和自然生态的和谐相处，是现代住宅园林景观设计需遵循的基本原则之一。在园林景观的设计过程中，需贯彻绿色生态设计理念，营造和谐家园。设计人员在实际设计过程中，可通过对原材料的回收再利用或是节约使用，尽可能地减少对环境的污染。同时，设计人员可根据小区园林景观的建设的实际情况，在设计细节上体现生态设计理念。例如，垃圾的回收、雨水的回收、环保材料的使用、噪音的控制、节能的使用等等。同时，植物的栽种除了注重美观性以外，还要注意适树适地的方法，考虑其和小区风格是否吻合，再充分结合当地的季节性和多样性进行设置。不仅提升了住宅小区园林景观的设计水平，同时提升了资源的利用率，在一定程度上降低了居民的生活成本与开发企业的设计成本。
2 现代住宅小区园林景观设计案例分析
某市规划建设一个高档住宅小区项目，小区规划定位为英式花园住宅小区。其小区园林景观设计要求个性鲜明，中西融合，即在凸显英式花园定位的同时巧妙地融入东方风格。
针对项目的规划定位，该英式花园住宅小区景观设计方案，可将具有古典英伦文化氛围和英式花园形态的景观元素融入整区景观的营造，通过设计中对雕塑、喷泉、廊道、灯光、构筑物和其它小品运用而体现。不同组团以英国著名的文人及思想家名字命名，同时这些空间与周围的建筑有着相同的设计元素。本土元素与东方文化的融合，可借用亭、廊、花架、平台、假山等建筑小品，融入中国古典园林建筑风格。本设计力求营造出一个真正适宜居住，并且具有深刻文化内涵及艺术美感的高品质生活环境。
3 结语
现代住宅小区园林景观设计的优化，需尊重现代住宅小区住户的生活习惯，营造和谐安逸的居住环境，融入历史文化和风土人情，遵循环保节约的原则，合理配置小区的绿化。同时我国的园林景观设计还需与时俱进，顺应时展的潮流，不断更新并主动创新设计理念及设计方法。
参考文献
1.引言
每年我国新增的建筑面积超过15亿平方米，排世界第一[1]，但高产量却存在诸多问题。我国正在大力提倡发展装配式住宅建筑。装配式建筑相较于传统现浇建筑，有诸多优点。从全寿命周期成本的角度来研究装配式住宅，是为了纠正人们对装配式住宅成本投入的错误认识，推动装配式住宅的进一步的开发与建设。
2.装配式住宅全寿命周期成本分析
2.1装配式住宅全寿命周期成本概念
装配式住宅全寿命周期成本是指装配式住宅在整个寿命周期内所消耗的总成本，包括一次性投入的建造成本、使用期内的运行维护成本、以及最终处置成本[2]。
2.2装配式住宅建造阶段成本
装配式住宅的建造成本包括工厂的前期勘察设计费用、工厂预制费用（含固定资产摊销、原材料购置费及人工费）、构配件运输费用以及现场安装施工费用（含人材机）等。
2.2.1项目南区（装配式住宅）基本情况介绍
项目南区总建筑面积达40982.32平方米，施工范围为3层地面板以上部分，均为预制装配式叠合剪力墙（PCF）结构高层住宅，预制装配率达30%。
2.2.2装配式住宅建造阶段普通砼构件与PC构件的价格对比分析
2.2.3北区A2#楼为模型（计算现浇与PC预估差异值）
A2#楼主体结构建造阶段，将现浇的墙、柱、梁、楼梯等构件工程量替换成PC构件进行成本估算，普通现浇式构件总计5790043元，PC构件总计9719300元，总价差约为3129257元，再除以A2#楼的总建筑面积，可得以PC形式的住宅建造成本单方比传统现浇式高出约400元/m2。
2.3 装配式住宅使用阶段成本分析
2.3.1装配式住宅使用期内能耗成本
能源消耗成本是指在能源使用方面所花费的费用，包括供暖成本、制冷成本、照明成本、通风成本等。在住宅建筑能耗中，供暖和制冷能耗占有最大比例，降低供暖、制冷成本可以通过提高建筑围护结构的热工性能，提高采暖、空调设备和系统的用能效率来实现，建筑围结构的保温、隔热主要依靠建筑保温材料来实现[3]。
2.3.2装配式住宅使用期内维修费用
装配式住宅的维护成本主要用于计划性和零星的维修措施费用，即基本的小修费用。因为装配式住宅在设计和施工阶段采用了较好的建筑构件、节能措施和设备，所以维修费用较小。而传统现浇式住宅维护费用主要用于住宅使用中逐渐出现的质量问题，常表现为临时的故障性维修[4]。后者单次维护成本不一定高，但其维护成本逐年递增速率要比装配式住宅更快，使用期限越长出现的问题越多，维修频率将越高，维修成本也越大。因此在维修费用方面装配式住宅体现了很大的优越性。
3.降低装配式住宅全寿命周期成本的建议
（1）PC项目未能从全局角度完成项目的策划工作
工业化建筑模式不同于传统建筑模式的一个重要因素在于将技术和管理路线前期化。因此，在项目的策划阶段即需用全局思维来统筹设计、生产、安装之间的关系。设计单位必须与构件厂家、施工单位密切配合，在设计阶段就清楚了解不同技术方案对模具投入、生产效率、运输方式、安装速度、成品质量的影响。
（2）设计、生产、施工各环节相互独立对PC住宅造价的影响
在我国，PC建筑的设计、构件生产、施工安装的企业基本是独立的，低效率、低配合度、重复缴税和各企业不同的税率的问题导致PC建筑造价一路水涨船高。建筑工业化发展必须将PC整个模块系统整合，增强联系、提高效率、降低成本，形成一体化经营模式。这样的模式可大幅度减少多环节管理费用，连同税金差异可降低约5%～20%的建安成本。
4.结论与展望
通过具体案例得出国内预制装配式住宅的建造成本实际高于传统现浇式成本的结论，并对原因进行了研究分析；然后又分别对使用期间成本和处置成本进行了分析，得出装配式住宅建设成本虽高，但在住宅运营维护阶段后几年得到节能回报，预制装配式住宅成本在全寿命周期的成本与传统现浇式住宅成本基本持平，甚至略低的结论。
参考文献：
[1]陈柳钦.建筑节能要抢抓新型城镇化的历史机遇[J].居业，2013（4）.
关键词:泛城郊地区；住宅大盘；开发影响因素；研究
1.泛城郊地区住宅大盘的界定及特征
泛城郊地区住宅大盘是指由一个或多个房地产商单独或者联合在城市郊区或者泛城郊地区进行开发的商品住宅。泛城郊地区住宅大盘主要具有以下特征：
1.1开发区域的限制房地产商进行房地产开发活动的区域必须限制在城市郊区.
1.2开发规模的限制
并不是所有的在郊区进行的商品住宅开发活动都可以称为泛城郊地区住宅大盘开发。必须有一定的规模限制，通常情况下，构成大盘开发的基本条件开发规模至少应为数千亩.
1.3房地产商扮演双重角色
房地产商除进行泛城郊地区住宅大盘开发活动之外，还必须承担一定的城市基础设
施和配套设施的建设经营责任.
1.4房地产商实力雄厚泛城郊地区住宅大盘开发的规模决定了房地产商必须拥有雄厚的实力，开发主体既可为一个独立的房地产公司，又可为多个房地产公司的联合体.
2.泛城郊地区住宅大盘开发的重要意义
2.1加快了城市化进程
泛城郊地区住宅大盘开发最直接、最重要的影响就是加快了城市化进程，促进了城市经济大发展。随着城市中心区域的快速发展，原有城市发展模式已不能承载城市经济的进一步发展。大多数城市开始采取离心扩散式的发展模式，主动向城市郊区扩展。一方面可以摆脱城市中心发展所带来的人口、交通、经济等压力；另一方面，城市郊区资源也得到了有效利用，城市规模得到了不断发展。城市郊区住宅大盘的开发使房地产商积极的介入到城市开发的过程中来，实力雄厚的房地产企业在建设郊区住宅大盘的同时，也承担了城市郊区部分基础设施和配套设施的建设和经营，带动城市郊区经济、商业、交通业、房地产业的发展.
2.2居住环境得到了明显改善
城市中心区域经过长期的发展过程，中心区的土地价格变得十分昂贵，房地产商进行住宅开发的难度越来越大。同时，很多城市的中心区域已经变成了城市的商业中心和金融中心，再加上拥挤的交通环境，已经很难建成宜人的居住环境。此外，现代人们对住宅环境的要求也不断提高.
在以上多种因素的作用之下，房地产商将目光投向了地价低廉、环境优美的城市近郊区.
2.3有利于城市规划
泛城郊地区住宅大盘的开发有利于城市的总体规划，泛城郊地区住宅大盘的开发往往是在城市规划部门的统一筹划之下进行的，在规划过程中。规划部门必然会考虑其与发展规划中的各功能区域的划分和布局相吻合，且与城市工业、商业及其它产业的调整和城市空间布局的调整也必然呈相辅相成的关系.
2.4对于房地产商既是机遇，又是挑战
房地产开发商面对泛城郊地区住宅大盘开发的机遇，要综合考虑自己的实力，抓住机遇，适时转型。房地产开发商应该通过各种方式提高自身的综合能力，以增强其竞争力.
3.泛城郊地区住宅大盘开发影响因素分析
3.1市场定位及影响因素
泛城郊地区住宅大盘开发市场定位主要包括以下内容：（1)泛城郊地区住宅大盘的市场价格定位；（2）泛城郊地区住宅大盘的目标客户定位；（3)泛城郊地区住宅大盘的经营属性定位；（4)泛城郊地区住宅大盘的规划设计定位；（5)住宅大盘的建筑结构设计定位；（6)住宅大盘的建设方案设计定位.
3.2开发模式影响因素泛城郊地区住宅大盘开发项目是一种大规模、多功能、规划性的综合性房地产项目开发，它打破了传统意义上的单纯的房地产开发模式。根据已有的泛城郊地区住宅大盘开发经验分析，泛城郊地区住宅大盘开发运作模式可分为两种模式，即开发商单独进行开发模式和多个开发商联合开发模式.
3.2.1开发商单独开发运作模式。
开发商单独开发运作模式的典型代表为广州市的祈福新村项目。在这种模式中，开发商可以在项目中掌握更多的话语权。但由于开发商独立承担泛城郊地区住宅大盘项目开发建设也加剧了自身的负担，开发商将大量人力、物力投入到一个项目中，也减少了其它项目上获利的可能性。就目前的房地产行业市场发展状况而言，几乎很少有开发商愿意采用这种开发模式.
3.2.2多个开发商联合开发。
在泛城郊地区住宅大盘项目开发过程中，由于项目的开发规模巨大，使很多的中型房地产开发商无法参与，一些大型房地产开发商也面临实力不足的问题，这就使得房地产开发商实行联合开发变为可能，也为中小型房地产开发商联合介入郊区住宅大盘项目开发提供了机遇。采用联合开合运作模式的典型代表是广州市番禺区的“华南板块”。但这种开发运作模式在实际应用过程中开发商往往会从自身利益出发，各自为政。不利于泛城郊地区住宅大盘的整体开发建设.
3.3相关政策影响因素
泛城郊地区住宅大盘开发政策因素主要包括：产业政策、土地政策、城市规划以及金融政策等方面。产业政策是国家和地方政府为了实现一定的经济和社会目的而对产业的形成和发展进行干预的各种政策的总和。产业政策直接影响房地产行业的发展方向。土地政策是指国家和地方政府出台的相关城市土地决定、规定、意见、通知等。土地政策成为影响房地产开发最直接的风险因素。具体来讲，土地政策对城市郊区住宅大盘开发风险影响主要表现在：土地利用规划、土地取得方式和年度土地利用指标等三个方面。城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排的行动步骤，并不断付诸实施的过程泛城郊地区住宅大盘开发过程中，一方面政府在制定和调整城市规划的时候就要全面考虑，使城市规划体现出其宏观性、整体性、长期性和灵活性；另一方面，房地产开发商也要及早预测当地城市的规划目标，选择到增值潜力较大的区位。金融政策是指中央银行为实现宏观经济调控目标而采用各种方式调节货币、利率和汇率水平，进而影响宏观经济的各种方针和措施的总称.
一般说来，一个国家的宏观金融政策主要包括：货币政策、利率政策、汇率政策等三大政策.
3.4区位选定影响因素
泛城郊地区住宅大盘开发区位影响因素主要包括：经济因子、设施因子和位置因子三个因素.
3.4.1经济因子。
泛城郊地区住宅大盘开发区位影响因素中的经济因子主要包括：区域经济发展水平、国家和地区房地产行业发展水平、区域经济居民的收入水平、区域经济居民的消费水平等。不同区域的经济发展水平决定了房地产区位价值的不同，因为在经济发展水平较高的区域内居民可以享受到更高的个人收入、更好的个人发展空间、更高的生活质量.
3.4.2设施因子。
泛城郊地区住宅大盘开发区位选择的独特之处是十分注重社会性基础设施的配套建设和其完整性。具体是指泛城郊地区住宅大盘项目周围的基础设施、生活设施、商业设施、教育设施、娱乐设施、医疗设施以及交通设施等.
3.4.3位置因子。
泛城郊地区住宅大盘开发项目如何选址将直接影响到开发商的利润和居住着的经济效益或生活满意程度。其中，位置因子是影响泛城郊地区住宅大盘区位选取的关键因素，主要反映在项目选址地的发展状况，交通便利状况，项目选址地的自然环境和人文环境等.
3.5经营管理影响因素
经营管理是郊区住宅大盘开发的最后一个阶段，也是最重要的一个环节。在地产项目开发的全过程中，开发商面临的主要任务就是尽快的将所建房屋出售出去，并回收资金获得投资利润。在这个过程中，房地产开发商将面临着许多风险因素，如房地产市场的供求风险、财务风险、时间管理风险、沟通管理风险、经济风险和内部决策与管理风险等。其中最重要的还是营销策划影响因素、物业管理影响因素以及其他因素.
4.泛城郊地区住宅大盘开发的具体措施
4.1准确的确定项目市场定位
市场定位对泛城郊地区住宅大盘的营销具有关键作用，开发商要做好住宅大盘开发的市场定位工作。对于市场价格定位，要制定出合理的租售价格，一方面要维持开发商既有的利润水平；同时，也要为购房者所接受。开发商必须明确住宅大盘建成后的市场目标客户，只有判断好目标客户，才能获得预期目标。为此，开发商要认真分析该区域人口构成比例，合理预测市场需求分析，开发相应的建筑市场。对于住宅大盘的方案设计方面，一方面要符合建筑设计及城市规划要求，保证建筑设计及结构设计的质量；同时优化建设方案，做好住宅大盘项目开发的具体实施建设；此外，还要根据预测的目标客户类型制定相应的设计方案.
4.2选择适当的开发运作模式
选择适当的开发运作模式也是房地产开发商进行风险规避的重要手段之一。这主要取决于房地产开发商的实力和郊区住宅大盘项目的建设规模。在郊区住宅大盘开发过程中，如果住宅大盘的项目并不是超级巨盘，而且房地产开发商具备足够的实力对项目进行单独的开发建设，那么开样的降低了开发商的开发成本，缩短了开发周期，加快了郊区住区的配套设施完善和建设。此外，开发商对住宅大盘项目的选址离城市不宜过远，或者选择发展不成熟的区域，避免开发的住宅大盘项目避免成为一座“孤岛”，而需要与城市形成一个自然的连绵带.
4.5制定有效的经营管理方案
房地产营销一直就在房地产的发展过程中担负十分重要的角色，它能够以独特的主题策划为中心，综合利用各种营销手段，在消费者和开发商之间建立密切的联系，使产品能够快速、准确地直达消费者.
现阶段，只要房地产企业认清形势，房地产策划能有效地整合房地产项目资源，充分发挥它的特长，增强项目的竞争能力，以赢得自己的主动权.
参考文献：
[1]余凯，《我国房地产开发模式研究[j].沈阳建筑大学学报(社会科学版)，2008(10)
[2]温伟，《我国房地产企业的联合投资研究》[d].大连：大连理工大学，2004
关键词:泛城郊地区；住宅大盘；开发影响因素；研究
1.泛城郊地区住宅大盘的界定及特征
泛城郊地区住宅大盘是指由一个或多个房地产商单独或者联合在城市郊区或者泛城郊地区进行开发的商品住宅。泛城郊地区住宅大盘主要具有以下特征：
1.1开发区域的限制房地产商进行房地产开发活动的区域必须限制在城市郊区.
1.2开发规模的限制
并不是所有的在郊区进行的商品住宅开发活动都可以称为泛城郊地区住宅大盘开发。必须有一定的规模限制，通常情况下，构成大盘开发的基本条件开发规模至少应为数千亩.
1.3房地产商扮演双重角色
房地产商除进行泛城郊地区住宅大盘开发活动之外，还必须承担一定的城市基础设
施和配套设施的建设经营责任.
1.4房地产商实力雄厚泛城郊地区住宅大盘开发的规模决定了房地产商必须拥有雄厚的实力，开发主体既可为一个独立的房地产公司，又可为多个房地产公司的联合体.
2.泛城郊地区住宅大盘开发的重要意义
2.1加快了城市化进程
泛城郊地区住宅大盘开发最直接、最重要的影响就是加快了城市化进程，促进了城市经济大发展。随着城市中心区域的快速发展，原有城市发展模式已不能承载城市经济的进一步发展。大多数城市开始采取离心扩散式的发展模式，主动向城市郊区扩展。一方面可以摆脱城市中心发展所带来的人口、交通、经济等压力；另一方面，城市郊区资源也得到了有效利用，城市规模得到了不断发展。城市郊区住宅大盘的开发使房地产商积极的介入到城市开发的过程中来，实力雄厚的房地产企业在建设郊区住宅大盘的同时，也承担了城市郊区部分基础设施和配套设施的建设和经营，带动城市郊区经济、商业、交通业、房地产业的发展.
2.2居住环境得到了明显改善
城市中心区域经过长期的发展过程，中心区的土地价格变得十分昂贵，房地产商进行住宅开发的难度越来越大。同时，很多城市的中心区域已经变成了城市的商业中心和金融中心，再加上拥挤的交通环境，已经很难建成宜人的居住环境。此外，现代人们对住宅环境的要求也不断提高.
在以上多种因素的作用之下，房地产商将目光投向了地价低廉、环境优美的城市近郊区.
2.3有利于城市规划
泛城郊地区住宅大盘的开发有利于城市的总体规划，泛城郊地区住宅大盘的开发往往是在城市规划部门的统一筹划之下进行的，在规划过程中。规划部门必然会考虑其与发展规划中的各功能区域的划分和布局相吻合，且与城市工业、商业及其它产业的调整和城市空间布局的调整也必然呈相辅相成的关系.
2.4对于房地产商既是机遇，又是挑战
房地产开发商面对泛城郊地区住宅大盘开发的机遇，要综合考虑自己的实力，抓住机遇，适时转型。房地产开发商应该通过各种方式提高自身的综合能力，以增强其竞争力.
3.泛城郊地区住宅大盘开发影响因素分析
3.1市场定位及影响因素
泛城郊地区住宅大盘开发市场定位主要包括以下内容：（1)泛城郊地区住宅大盘的市场价格定位；（2）泛城郊地区住宅大盘的目标客户定位；（3)泛城郊地区住宅大盘的经营属性定位；（4)泛城郊地区住宅大盘的规划设计定位；（5)住宅大盘的建筑结构设计定位；（6)住宅大盘的建设方案设计定位.
3.2开发模式影响因素泛城郊地区住宅大盘开发项目是一种大规模、多功能、规划性的综合性房地产项目开发，它打破了传统意义上的单纯的房地产开发模式。根据已有的泛城郊地区住宅大盘开发经验分析，泛城郊地区住宅大盘开发运作模式可分为两种模式，即开发商单独进行开发模式和多个开发商联合开发模式.
3.2.1开发商单独开发运作模式。
开发商单独开发运作模式的典型代表为广州市的祈福新村项目。在这种模式中，开发商可以在项目中掌握更多的话语权。但由于开发商独立承担泛城郊地区住宅大盘项目开发建设也加剧了自身的负担，开发商将大量人力、物力投入到一个项目中，也减少了其它项目上获利的可能性。就目前的房地产行业市场发展状况而言，几乎很少有开发商愿意采用这种开发模式.
3.2.2多个开发商联合开发。
在泛城郊地区住宅大盘项目开发过程中，由于项目的开发规模巨大，使很多的中型房地产开发商无法参与，一些大型房地产开发商也面临实力不足的问题，这就使得房地产开发商实行联合开发变为可能，也为中小型房地产开发商联合介入郊区住宅大盘项目开发提供了机遇。采用联合开合运作模式的典型代表是广州市番禺区的“华南板块”。但这种开发运作模式在实际应用过程中开发商往往会从自身利益出发，各自为政。不利于泛城郊地区住宅大盘的整体开发建设.
3.3相关政策影响因素
泛城郊地区住宅大盘开发政策因素主要包括：产业政策、土地政策、城市规划以及金融政策等方面。产业政策是国家和地方政府为了实现一定的经济和社会目的而对产业的形成和发展进行干预的各种政策的总和。产业政策直接影响房地产行业的发展方向。土地政策是指国家和地方政府出台的相关城市土地决定、规定、意见、通知等。土地政策成为影响房地产开发最直接的风险因素。具体来讲，土地政策对城市郊区住宅大盘开发风险影响主要表现在：土地利用规划、土地取得方式和年度土地利用指标等三个方面。城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排的行动步骤，并不断付诸实施的过程泛城郊地区住宅大盘开发过程中，一方面政府在制定和调整城市规划的时候就要全面考虑，使城市规划体现出其宏观性、整体性、长期性和灵活性；另一方面，房地产开发商也要及早预测当地城市的规划目标，选择到增值潜力较大的区位。金融政策是指中央银行为实现宏观经济调控目标而采用各种方式调节货币、利率和汇率水平，进而影响宏观经济的各种方针和措施的总称.
一般说来，一个国家的宏观金融政策主要包括：货币政策、利率政策、汇率政策等三大政策.
3.4区位选定影响因素
泛城郊地区住宅大盘开发区位影响因素主要包括：经济因子、设施因子和位置因子三个因素.
3.4.1经济因子。
泛城郊地区住宅大盘开发区位影响因素中的经济因子主要包括：区域经济发展水平、国家和地区房地产行业发展水平、区域经济居民的收入水平、区域经济居民的消费水平等。不同区域的经济发展水平决定了房地产区位价值的不同，因为在经济发展水平较高的区域内居民可以享受到更高的个人收入、更好的个人发展空间、更高的生活质量.
3.4.2设施因子。
泛城郊地区住宅大盘开发区位选择的独特之处是十分注重社会性基础设施的配套建设和其完整性。具体是指泛城郊地区住宅大盘项目周围的基础设施、生活设施、商业设施、教育设施、娱乐设施、医疗设施以及交通设施等.
3.4.3位置因子。
泛城郊地区住宅大盘开发项目如何选址将直接影响到开发商的利润和居住着的经济效益或生活满意程度。其中，位置因子是影响泛城郊地区住宅大盘区位选取的关键因素，主要反映在项目选址地的发展状况，交通便利状况，项目选址地的自然环境和人文环境等.
3.5经营管理影响因素
经营管理是郊区住宅大盘开发的最后一个阶段，也是最重要的一个环节。在地产项目开发的全过程中，开发商面临的主要任务就是尽快的将所建房屋出售出去，并回收资金获得投资利润。在这个过程中，房地产开发商将面临着许多风险因素，如房地产市场的供求风险、财务风险、时间管理风险、沟通管理风险、经济风险和内部决策与管理风险等。其中最重要的还是营销策划影响因素、物业管理影响因素以及其他因素.
4.泛城郊地区住宅大盘开发的具体措施
4.1准确的确定项目市场定位
市场定位对泛城郊地区住宅大盘的营销具有关键作用，开发商要做好住宅大盘开发的市场定位工作。对于市场价格定位，要制定出合理的租售价格，一方面要维持开发商既有的利润水平；同时，也要为购房者所接受。开发商必须明确住宅大盘建成后的市场目标客户，只有判断好目标客户，才能获得预期目标。为此，开发商要认真分析该区域人口构成比例，合理预测市场需求分析，开发相应的建筑市场。对于住宅大盘的方案设计方面，一方面要符合建筑设计及城市规划要求，保证建筑设计及结构设计的质量；同时优化建设方案，做好住宅大盘项目开发的具体实施建设；此外，还要根据预测的目标客户类型制定相应的设计方案.
4.2选择适当的开发运作模式
选择适当的开发运作模式也是房地产开发商进行风险规避的重要手段之一。这主要取决于房地产开发商的实力和郊区住宅大盘项目的建设规模。在郊区住宅大盘开发过程中，如果住宅大盘的项目并不是超级巨盘，而且房地产开发商具备足够的实力对项目进行单独的开发建设，那么开样的降低了开发商的开发成本，缩短了开发周期，加快了郊区住区的配套设施完善和建设。此外，开发商对住宅大盘项目的选址离城市不宜过远，或者选择发展不成熟的区域，避免开发的住宅大盘项目避免成为一座“孤岛”，而需要与城市形成一个自然的连绵带.
4.5制定有效的经营管理方案
房地产营销一直就在房地产的发展过程中担负十分重要的角色，它能够以独特的主题策划为中心，综合利用各种营销手段，在消费者和开发商之间建立密切的联系，使产品能够快速、准确地直达消费者.
现阶段，只要房地产企业认清形势，房地产策划能有效地整合房地产项目资源，充分发挥它的特长，增强项目的竞争能力，以赢得自己的主动权.
参考文献
[1]余凯，《我国房地产开发模式研究[J].沈阳建筑大学学报(社会科学版)，2008(10)
[2]温伟，《我国房地产企业的联合投资研究》[D].大连：大连理工大学，2004
